주택담보대출의 부실화 방지에 관한 법률안

(김영주의원 대표발의)

의 안 번 호			발의연월일: 2016. 7. 발 의 자: 김영주․박광온․박용진 김해영․김종민․노회찬 이정미․설 훈․박영선 김관영 의원(11인)

제안이유

우리나라의 가계부채는 한국은행 가계신용 기준으로 2016년 3월말 현재 1224조원에 달하였는데 그 주된 이유는 저금리 기조와 지속적인 주택 가격 상승 등의 요인에 편승한 주택담보대출의 증가가 가장 큰 원인으로 지목됨.

그런데 우리나라의 주택담보대출은 원금상환 없이 이자만 상환하는 대출이 대부분을 차지하고 있어서 이자율 변동이나 주택가격하락과 같은 외부적인 위험에 채무자가 노출되어 있는 구조적 취약성을 가지고 있기 때문에 금리가 상승하고 부동산가격이 하락하는 경우 주택담보대출이 부실화되어 채무자의 주거의 안정을 위협하고 경제의 부실로 이어질 우려가 있음.

이에 만기 일시상환방식의 주택담보대출을 금지하고 원리금 분할상환 방식의 장기대출로 변경을 유도하며, 채무자의 상환능력을 고려하지 않는 과잉대출을 금지함으로써 적정하고 건전한 주택담보대출이 이루어지도록 하고 채무자의 생활 및 주거안정을 도모하려는 것임.

주요내용

가. 금융기관등은 채무자에게 이자율에 관한 사항, 대출의 조건에 관한 사항, 담보권 설정에 관한 사항, 대출금을 변제하지 않을 경우 저당권의 목적물인 주택을 잃을 수 있다는 내용 등을 직접 설명하고, 그 내용을 담은 서면을 제공하도록 의무화함(안 제5조).

나. 금융기관등이 채무자의 현재 소득 및 현재의 채무,  자산 등을 고려하지 아니하거나 그 상환능력에 비해 과도하게 대출하는 과잉대출을 할 수 없도록 하고, 이를 위반한 금융기관 등에 대해 채무자가 그 대출의 조건 수정을 요구할 수 있도록 하되, 금융기관등이 이에 응하지 않을 경우 채무자가 해당 계약을 취소할 수 있도록 함(안 제7조 및 제13조).

다. 금융기관등은 대출 전체 기간에 걸친 원리금 총액을 정기적으로 분할하는 방식으로 상환 받도록 해 만기일시상환을 요구할 수 없도록 함(안 제11조).

라. 금융기관등은 채무자가 만기 전 대출원리금의 전부 또는 일부를 상환했다는 이유로 금전적 제재금을 부과할 수 없도록 하되, 예외적으로 대출약정 후 3년 이내에 상환하는 경우 등은 허용하고, 허용되는 경우에는 법정 한도를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).

마. 금융위원회 등 감독기관은 이 법을 위반하여 주택담보대출을 한 금융기관 등에 대해서 시정명령, 영업정지, 허가ㆍ인가ㆍ등록 취소 등 처분을 할 수 있고, 과태료를 부과할 수 있도록 함(안 제16조, 제18조 및 제20조).

법률  제        호

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주택담보대출의 부실화 방지에 관한 법률안

제1조(목적) 이 법은 금융기관이 주택담보대출을 함에 있어서 채무자의 대출 상환능력을 합리적으로 반영하도록 하고, 불공정하거나 부당한 조건을 제시하지 않도록 규제함으로써 적정하고 건전한 대출이 이루어지도록 하여 채무자의 생활 및 주거안정에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택담보대출”이란 금융기관등이 주택을 담보로 취급하는 대출(자산유동화된 대출을 포함한다) 중 5,000만원 이상으로 대통령령으로 정하는 금액(대출원금을 기준으로 한다)을 초과하고, 이자율과 수수료율이 대통령령으로 정하는 비율을 초과하는 대출을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 대출은 다른 법률에서 별도로 정하는 바가 없으면 주택담보대출로 본다.

가. 분양 주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출

나. 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 이주비대출, 입주금에 대한 중도금대출 및 잔금대출

2. “금융기관등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

가. 「은행법」에 따른 인가를 받아 설립된 은행(같은 법 제59조에 따라 은행으로 보는 외국은행의 지점 또는 대리점을 포함한다)

나. 「한국산업은행법」에 따라 설립된 한국산업은행

다. 「중소기업은행법」에 따라 설립된 중소기업은행

라. 「한국수출입은행법」에 따라 설립된 한국수출입은행

마. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

바. 「농업협동조합법」에 따른 농업협동조합과 그 중앙회

사. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합과 그 중앙회

아. 「산림조합법」에 따른 산림조합과 그 중앙회

자. 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합과 그 중앙회

차. 「새마을금고법」에 따른 새마을금고와 그 연합회

카. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 금융투자업자

타. 「보험업법」에 따른 보험회사

파. 「여신전문금융업법」에 따른 여신전문금융회사

하. 「우체금예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

거. 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」에 따른 대부업자

너. 그 밖에 금융업 및 금융관련업무를 영위하는 자로서 대통령령으로 정하는 금융기관

3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.

4. “채무자”란 금융기관등에게 주택 등을 담보로 제공하고 금전을 대출받는 자를 말한다.

5. “과잉대출”이란 금융회사 등이 채무자의 현재 소득 및 현재의 채무, 고용상황, 자산, 신용 등을 고려하지 아니하거나 그 상환능력에 비하여 과도하게 대출하는 것을 말한다.

6. “조기상환제재금”이란 채무자가 대출 만기일이 도래하기 전에 대출금의 전부 또는 일부를 상환하는 경우에 수수료, 위약금 등 그 명칭이 무엇이든 조기상환과 관련하여 채무자가 금융기관등에 지급하는 금원을 말한다.

7. “감독기관”이란 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」에 따른 금융위원회와 금융감독원, 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」에 따라 대부업자에 대한 감독권한을 가지는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)를 말한다.

제3조(다른 법률과의 관계) 이 법은 금융기관등의 주택담보대출에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다.

제4조(금융기관의 책무) 금융기관등은 주택담보대출을 하는 경우 채무자의 재무상태, 미래 채무상환능력, 개인신용평가 결과에 의한 전반적인 신용도 등을 고려하는 등 철저한 여신심사를 통하여 대출의 건전성을 확보할 수 있도록 노력하여야 한다.

제5조(설명의무) 금융기관등은 주택담보대출을 하는 경우 다음 각 호의 사항을 채무자에게 직접 설명하고 그 내용을 담은 서면을 즉시 교부하여야 한다.

1. 채무자가 금융기관등에게 상환하여야 할 이자율 및 그 변동 여부에 관한 사항

2. 대출의 조건에 관한 사항

3. 주택에 관한 저당권 등 담보권 설정에 관한 사항

4. 채무자가 채무변제기에 대출금을 변제하지 않을 경우 저당권의 목적물인 주택의 소유권이나 해당 주택에 투자한 금액을 상실할 수 있다는 내용

5. 고정이자율에 따라 상환할 경우에는 월 상환액

6. 변동이자율에 따라 상환할 경우에는 변동이 발생하거나 발생할 수 있는 경우를 설명하는 문구

7. 대출금 외에 수수료, 등기비용 등 대출에 관련된 비용에 관한 사항

8. 각 호 외의 부분에 따른 설명서를 교부할 때를 기준으로 산정된 대출금 상환에 따른 월별 지급총액(대출금 외의 재산 관련 제세공과금 및 보험료를 포함한다)

9. 조기상환제재금에 관한 사항

10. 그 밖에 채무자의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사항

제6조(대출약정의 변경과 고지의무) 금융기관등은 대출약정의 내용을 변경하는 경우 즉시 채무자에게 변경된 사항을 고지하고 그 변경 사항을 기재한 설명서를 교부하여야 한다.

제7조(과잉 대출의 금지) ① 금융기관등은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제2조에 따른 채무자의 신용정보 및 제8조에 따른 담보인정비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 대출 한도를 정하여 대출계약을 체결하여야 한다.

② 금융기관등은 제1항에 따라 대출계약을 체결하려는 경우에는 미리 거래상대방으로부터 그 소득ㆍ재산 및 부채상황에 관한 자료로 「소득세법」 제143조에 따른 근로소득 원천징수영수증, 같은 법 제144조에 따른 사업소득 원천징수영수증 등 대통령령으로 정하는 증명서류를 제출받아 그 거래상대방의 소득ㆍ재산 및 부채상황을 파악하여야 한다.

③ 금융기관등은 거래상대방의 소득ㆍ재산ㆍ부채상황ㆍ신용 및 변제계획 등을 고려하여 객관적인 변제능력을 초과하는 대출계약을 체결하여서는 아니 된다. 다만, 상속, 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우와 「도시 및 주거환경정비법」 제2조에 따른 주택재건축 또는 재개발이 추진됨에 따라 받게 되는 이주비 및 입주금 대출의 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 주택담보대출이 정부, 「신용보증기금법」에 따라 설립된 신용보증기금, 「기술신용보증기금법」에 따라 설립된 기술보증기금 또는 「한국주택금융공사법」에 따라 설립된 한국주택금융공사 등의 보증기관에 의하여 보증되는 것으로서 다음 각 호의 요건을 충족하는 경우에는 그 대출약정을 갱신하거나 상환기간을 연장할 때 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

1. 채무자가 종전 주택담보대출의 원리금 상환에 있어서 연체기간이 30일 이상을 초과하지 아니한 경우

2. 새로운 주택담보대출의 원금이 종전 주택담보대출에 비하여 증가하지 아니하는 경우

3. 새로운 주택담보대출의 수수료, 비용 등이 새로운 주택담보대출 전체 액수의 100분의 3을 초과하지 아니하는 경우

4. 새로운 주택담보대출의 이자율이 종전 주택담보대출의 이자율 보다 낮은 경우. 다만, 이자율이 고정이율인 경우에 한한다.

제8조(담보인정비율 등 준수) 금융기관등은 주택담보대출을 하는 경우 금융감독원이 정하는 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율(이하 “담보인정비율”이라 한다)을 준수하여야 한다.

제9조(대출원리금) 채무자가 상환하여야 할 대출원리금은 대통령령으로 정하는 바에 따라 대출원금과 대출시점부터 상환시점까지 제10조의 대출 금리를 적용하여 계산한 이자를 가산한 금액으로 한다.

제10조(대출 금리) 금융기관등은 주택담보대출 금리를 결정함에 있어서 매년 물가상승률과 실질금리, 대출원리금의 상환율, 재원조달금리 등을 고려하여야 한다.

제11조(분할상환의무 등) 금융기관등은 대출원리금에 대하여 대출기간에 걸쳐 정기적으로 분할하는 방식으로 상환 받아야 한다. 이 경우 채무자가 상환개시(상환유예 후 재개시를 포함한다)의무를 부담하는 기준이 되는 소득금액, 상환기간 등에 관하여는 대통령령으로 정한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다

1. 이주비대출

2. 주택담보노후연금대출

제12조(조기상환제재금 부과금지) ① 금융기관등은 채무자가 만기일 이전에 대출원리금을 전부 또는 일부 변제하였다는 이유로 중도상환 수수료, 위약금 또는 그 밖에 어떠한 명목으로도 조기상환제재금을 부과할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 경우를 모두 충족하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 대출약정이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우

2. 다른 법률에 따라 조기상환제재금 부과가 허용된 경우

② 금융기관등은 제1항 단서에 따라 조기상환제재금을 부과하는 경우에도 다음 각 호에서 정하는 금액을 초과하여 부과할 수 없다.

1. 대출약정이 성립한 날부터 1년 이내에 상환하는 경우: 상환금액의 1000분의 10에 해당하는 금액

2. 대출약정이 성립한 날부터 1년 이상 2년 이내에 상환하는 경우: 상환금액의 1000분의 7에 해당하는 금액

3. 대출약정이 성립한 날부터 2년 이상 3년 이내에 상환하는 경우: 상환금액의 1000분의 5에 해당하는 금액

제13조(채무자 취소권) ① 채무자는 금융기관등이 제7조 또는 제9조를 위반한 경우 이 법에 따른 대출 조건을 충족하도록 요구할 수 있다.

② 금융기관등이 제1항의 요구에 응하지 아니한 경우 채무자는 그 주택담보대출계약을 취소할 수 있다. 이 경우 「민법」 제742조부터 제749조까지의 규정에도 불구하고 채무자는 대출원리금을 받은 날로부터 취소의 의사표시를 한 날까지의 이자 중 이 법 제7조 또는 제9조에 정해진 이자를 초과하는 이자를 지급할 의무가 없으며 이미 지급한 이자는 금융기관등에 반환할 대출원리금에 충당된다.

제14조(손해배상) 금융기관등은 제13조제2항에 따라 채무자가 주택담보대출을 취소한 경우에는 그 채무자가 부담하는 초과 이자 등 채무자에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

제15조(금융기관등의 면책) 채무자 또는 그의 공동채무자가 주택담보대출을 받을 목적으로 금융기관등을 기망하거나 허위의 정보를 제공한 경우에는 금융기관등은 채무자에 대하여 이 법에 따른 책임을 지지 아니하며 제13조에 따른 채무자 취소권의 대상이 되지 아니한다.

제16조(감독기관의 감독 등) ① 금융위원회는 금융기관등이 이 법 또는 이 법에 따른 규정을 위반한 경우 금융감독원장의 건의에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 하거나 금융감독원장으로 하여금 해당 위반행위의 중지 및 경고 등 적절한 조치를 하게 할 수 있다.

1. 해당 위반행위에 대한 시정명령

2. 6개월 이내의 영업의 일부정지

② 시ㆍ도지사의 감독을 받는 금융기관등이 이 법 또는 이 법에 따른 규정을 위반하는 경우 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 취하거나 해당 위반행위의 중지 및 경고 등 조치를 취할 수 있다

1. 해당 위반행위에 대한 시정명령

2. 6개월 이내의 영업의 일부정지

③ 금융위원회 또는 시ㆍ도지사는 금융기관등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 금융기관등에 대하여 6개월 이내의 기간을 정하여 영업의 전부정지를 명하거나 은행업ㆍ여신전문금융업ㆍ상호저축은행업ㆍ상호금융업ㆍ대부업 등에 대한 허가ㆍ인가ㆍ등록 등을 취소할 수 있다.

1. 제1항제1호 또는 제2항제1호에 따른 시정명령을 이행하지 아니한 경우

2. 제1항제2호 또는 제2항제2호에 따른 영업정지 기간에 그 영업을 한 경우

④ 시정명령 및 영업의 정지ㆍ취소의 구체적인 기준은 대통령령으로 정한다.

제17조(권한의 위탁) 금융위원회는 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 금융감독원장에게 위탁할 수 있다.

제18조(과징금) 금융위원회 또는 시ㆍ도지사는 이 법에서 금지하는 내용을 조건으로 주택담보대출을 한 금융기관등에게는 다음 각 호의 구분에 따라 과징금을 부과할 수 있다.

1. 제7조(제4항을 제외한다)ㆍ제8조를 위반하여 대출한 경우: 대출금액의 100분의 5 이하

2. 제12조를 위반하여 조기상환제재금을 부과한 경우: 제재금의 3배 이하

제19조(과징금 부과에 관한 준용규정) 제18조에 따라 과징금을 부과하는 경우에는 「은행법」 제65조의4ㆍ제65조의5ㆍ제65조의6ㆍ제65조의7ㆍ제65조의8ㆍ제65조의10ㆍ제65조의11을 준용한다.

제20조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제5조를 위반하여 주택담보대출에 대한 설명을 하지 아니하거나 설명서를 교부하지 아니한 자

2. 제6조를 위반하여 대출약정의 변경 사항을 고지하지 아니하거나 변경 설명서를 교부하지 아니한 자

② 제1항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 금융위원회 또는 시ㆍ도지사가 부과ㆍ징수한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 법 시행 전에 성립한 주택담보대출에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.