- ｢부동산 시장｣ 안정을 위한 -

제도개편 방안

2007. 1. 11.

재 정 경 제 부

건 설 교 통 부

금융감독위원회

Ⅰ. 제도개편의 배경	1

1. 최근 시장동향 및 전망	1

2. 제도개편의 기본 방향	3

Ⅱ. 주택공급제도 개편 방안	6

1. 분양가 상한제 및 분양원가 공개 확대	6

2. ｢마이너스 옵션제｣ 도입	11

3. 토지임대부 및 환매조건부 분양제도 시범 실시	11

4. 채권입찰제 상한액 하향 조정	12

5. 분양주택에 대한 전매제한 기간 확대	12

6. 실수요자에 유리한 방향으로 청약제도 개편	13

7. 공공택지 공급방식 개편	14

8. 후분양제도 시행 연기	15

9. ｢민간택지내 공공·민간 공동사업 제도｣ 도입	15

10. ｢11.15방안｣상 민간주택 공급확대를 위한 제도개선	16

Ⅲ. 서민주거 안정 대책	17

1. 기본방향	17

2. 서민 주택공급 확대 및 주거비 부담 완화	17

3. 서민 주거단지의 주거환경 개선	19

4. 이사철에 대비한 수도권 전·월세 안정 대책	20

Ⅳ. 유동성 관리 방안	24

1. 토지보상 제도 개편	24

2. 주택담보대출 규제 개선	26

Ⅴ. 향후 추진 계획	27

목   차

Ⅰ. 제도개편의 배경

1. 최근 시장동향 및 전망

◈ ｢11.15 방안｣ 발표 이후 주택시장이 소강상태를 보이고 있으나, 공급확대가 단기간내에 실현되기 어려워 시장의 신뢰가 회복되었다고 평가하기는 어려운 상황

◈ 또한, 시중 유동성의 부동산 시장 쏠림현상이 상존하고 있어 시장불안의 한 요인으로 작용

(1) ｢11.15 방안｣ 이후 부동산 시장 동향

□ (매매시장) 수도권 지역의 경우 대책발표 전 2% 내외의 높은 상승세가 0.2～0.3% 수준으로 대폭 둔화되어 소강상태

ㅇ 지난 연말 종부세 부과, 주택담보대출 관리강화, 분양가 상한제 확대시행 발표 등 정부의 시장안정 방안이 작동하면서 관망세가 확산된 데 기인

<｢11.15 방안｣ 전후의 아파트 매매가 동향>

□ (전·월세 시장) 계절적 비수기에 접어들면서 상승세가 큰 폭으로 축소되어 안정세를 유지

* 주간 전세가 상승률 (%) : 수도권 (`06.11.6) 0.4→ (11.27) 0.2 → (`07.1.1) 0.1

서  울 (`06.11.6) 0.5→ (11.27) 0.1 → (`07.1.1) 0.1

(2) 공급측 요인

□ 공급확대에 대한 심리적 기대감은 형성되었으나, 공급시차로 인해 공급증가를 체감하기 어려워 공급확대에 대한 국민들의 신뢰가 확고하다고 보기는 어려운 상황

□ 전·월세 수급문제가 완전히 해소되지 않은 상황

ㅇ 최근의 주택가격 상승이 전세가격 인상요구로 작용하고,

저금리 기조의 지속으로 ｢전세의 월세 전환｣ 현상이 계속될 가능성

(3) 수요측 요인

□ 주택담보대출이 둔화되고는 있으나, 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 완전히 해소되지 않을 경우 대출증가세가 지속될 가능성 ⇒ 지속적인 모니터링이 필요한 상황

ㅇ 일각에서 부동산 버블 붕괴우려가 제기되고 있는 가운데 일부 부동산 전문가들은 금년 상반기 중 여전히 강세를 예상

□ 개발계획의 추진 과정에서 토지보상 자금 규모가 증가

⇒ 부동산 투자 성향이 높은 토지보상자금이 서울·수도권 지역에 지속적으로 유입될 경우 시장불안을 야기시킬 우려

(4) 시장의 상반된 기대

□ 일반국민들은 분양가 인하 및 공급확대와 함께 분양가의 내역이 투명하게 공개되기를 기대

ㅇ 택지비, 기본형건축비 등이 과도하여 분양가가 부풀려져 있다고 비판

□ 한편, 경제계와 부동산 시장 전문가들은 분양가에 대한 과도한 규제가 공급위축을 야기하고 결과적으로 부동산시장 불안으로 연결될 것으로 우려

2. 제도개편의 기본 방향

◈ 시장의 상반된 요구를 고려하여

ㅇ 원가공개 확대 등을 통해 투명성을 제고하고 분양가가 실질적으로 인하되도록 하되

ㅇ 기업의 부담과 부작용이 최소화되도록 제도개편 방안을 강구

◈ 한편, 기존의 투기억제 시책은 흔들림 없이 추진하고  시장불안 가능성에 선제적으로 대응하기 위한 유동성 관리방안을 마련

(1) 분양가 인하를 통한 시장안정 도모

□ 분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립

ㅇ 모든 시·군·구에 ｢분양가심사위원회｣ 설치를 의무화하여 분양승인을 내실 있게 운영

□ 공공택지에 대해서는 원가공개 항목을 대폭 확대하고 공공택지 조성 원가를 공개하여 투명성을 제고

□ 민간택지내 분양주택에 대한 분양가 상한제를 실시하여 실질적인 분양가 인하를 유도

ㅇ 수도권 전역 및 지방의 투기과열지구에 한해 ｢분양가심사위원회｣가 지자체별 특성을 감안하여 기본형건축비를 조정토록하고

ㅇ 가산비 등 7개 항목에 대한 분양원가를 지자체가 공개하여 투명성 제고 요구에 부응하되 기업의 추가적인 부담을 최소화

▪(택지비) 감정평가액을 적용하고 ｢분양가심사위원회｣ 검증 후 사업장별로 공개

▪(기본형건축비 5개 항목) 시군구별 ｢분양가심사위원회｣가 지역특성을 고려하여 조정한 구체내역

- 관할구역에 공통 적용되는 기본형건축비를 지자체가 일괄 공개

(개별기업이 상세내역을 사업장단위로 공표하지 않음)

▪(가산비) ｢분양가심사위원회｣가 구체적인 가산내역과 산출근거를 검증한 후 사업장별로 공개

□ 환매조건부·토지임대부 분양의 시범실시, 마이너스 옵션제의 제도화와 함께 무주택 서민의 주택구입 기회를 확대하는 방향으로 청약제도를 개편

(2) ｢11.15 방안｣이 제시한 공급물량을 조속히 가시화

□ 후분양제 실시를 1년 연기

□ 민간택지내 ｢공공·민간 공동사업 제도｣ 도입

ㅇ 민간이 사업대상 토지의 일정규모 이상(예 50%)을 매수한 상태에서 알박기·매도거부로 사업이 곤란한 경우

- 주공 등 공공이 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 수용권을 실행하여 잔여토지를 매수한 후 사업에 공동참여

ㅇ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기와 토지이용규제 문제를 동시에 해결

□ ｢11.15 방안｣에서 제시한 주택공급 로드맵의 추진상황을 재점검하고 공급애로요인을 해소

ㅇ 공급확대와 관련된 규제완화와 제도개선을 신속하게 추진

ㅇ 특히, 민간부문의 차질 없는 공급에 역점

(3) 공공부문의 역할 강화방안 마련

□ 기존 공공주택 공급계획과 별도로 추가적인 공공부문의 역할 강화방안을 강구

ㅇ 주공·지방공사 등 공공부문의 주택공급 물량을 확충하여 시장수급 조절 능력을 높이는 방안을 마련

(4) 장기 임대주택 확충, 전월세 대책 등을 통한 서민주거 안정

□ 장기 임대주택 공급을 확대하고, 소득수준별 임대료 차등화, 주택바우처 제도 등을 통해 주거비 부담을 완화

□ 금년 봄 전⋅월세시장의 불안 가능성에 대비하여 시장 안정을 위한 선제적 대책을 마련

(5) 투기수요 억제대책을 흔들림 없이 추진

□ 기존의 조세형평성 제고와 투기수요 억제를 위한 시스템은 흔들림 없이 추진

□ 부동산시장에 유입되는 과잉유동성 해소 방안을 마련

ㅇ 택지보상제도 개편, 주택담보대출 규제 개선 등을 통해 부동산 시장으로의 단기 유동자금 유입을 억제

Ⅱ. 주택공급제도 개편 방안

1. 분양가 상한제 및 원가공개 확대

(1) 현행 분양가 통제 제도

□ 공공택지에 한정하여 분양가 상한제와 분양원가 공개를 시행 중

ㅇ (분양가 상한제) ｢택지비 + 기본형건축비 + 가산비｣의 범위이내로 분양가를 제한

ㅇ (분양원가 공개) 원칙적으로 7개 항목*을 공개

* 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비

- 25.7평 초과 민영주택은 2개 항목(택지비, 택지매입원가)만 공개

(2) 개편 방향

가. 분양가 심의기구를 설치하여 분양가를 엄밀히 검증

□ 분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립

□ 분양가 승인의 실효성 제고를 위해 별도의 심의기구를 전국 시·군·구에 의무적으로 설치

ㅇ 현재 임의기구인 ｢분양가상한제 자문위원회｣를 ｢분양가심사위원회｣로 개칭하여 확대·개편

ㅇ 공공 및 민간택지내 공동주택의 분양승인시 분양가의 적정성을 검증

나. 분양가 상한제를 민간택지로 확대

□ 민간택지도 공공택지와 동일하게 분양가를 ｢택지비 + 기본형건축비 + 가산비｣ 범위 이내로 제한하되

ㅇ 택지비의 경우에는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 “감정평가 금액”을 적용

□ 한편, 분양가 상한제 실시에 따른 수분양자의 과도한 시세 차익을 차단하기 위해 채권입찰제 및 전매제한기간을 도입

☞ 구체적 시행방안은 ｢채권입찰제 상한액 하향조정｣ 및 ｢분양주택에 대한 전매제한 기간 확대｣에서 상술 (P 12 참고)

□ `07. 9. 1일부터 시행 (주택사업계획 승인신청 기준)

다. 분양원가 공개 확대

□ 공공택지의 분양원가 공개를 강화

□ 분양원가의 경우 세부항목을 전면 공개(7개 → 61개*)하는 방향으로 개편

* 감리자 모집공고시 시군구에 제출하는 58개 항목을 기초로 61개 항목을 산출 (58개 항목 중 대지비를 택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용으로 세분화)

□ 공공택지 조성원가도 보다 상세히 공개

□ 민간택지는 수도권 및 투기과열지구에 한해 분양원가를 공개

□ 지방의 경우 미분양물량 증가*, 지방건설 경기의 위축 가능성 등을 감안, 분양원가 공개는 수도권 전역 및 지방의 투기과열지역에 한정하여 적용

* 지방 미분양 : (`02. 12) 2.3만호 → (`06. 10) 6.5만호

□ ｢분양가심사위원회｣가 정부가 고시하는 기본형건축비를 시군구의 특성에 맞게 조정

* 시군구별로 모래ㆍ레미콘 등 자재비, 인건비 등에 차이가 있으므로 정부고시 기본형건축비를 기초로 지역별 특성을 감안하여 조정

□ ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거친 7개 항목의 원가내역을 지자체장(분양승인권자)이 공개

① (택지비) 공인감정기관이 평가한 감정평가 금액을 ｢분양가심사위원회｣에서 검증하여 사업장별로 공개

② (기본형건축비) 관할지역에 공통적으로 적용하기 위해 시군구별로 ｢분양가심사위원회｣가 산정한 기본형건축비의 구체내역을 5개 항목*으로 공개

* 기본형건축비 5개 항목 : 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용

③ (가산비) ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거쳐 사업장별로 구체적인 가산 내역과 산출근거를 공개

※ 현행 가산비의 구성 내역

① 건축연면적에 산입되지 않는 지하주차장의 건축비

② 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설 설치비용

③ 라멘조 또는 철골조로 건축할 경우 추가되는 비용

④ 친환경 건축물 예비인증을 받은 경우 기본형 건축비의 3퍼센트

⑤ 주택건설업체의 상위 10퍼센트 이내인 경우 기본형 건축비의 2퍼센트 등

□ 분양가 상한제와 같이 `07. 9. 1일부터 시행

다. 민간택지내 제도개편의 ｢시행시기·적용범위·보완방안｣

□ (적용대상 주택 및 지역) 재개발·재건축, 주상복합, 비도시지역(계획관리지역)내 택지 등 모든 유형의 민간 공동주택에 적용하되

ㅇ 분양가 상한제는 전국적으로 시행하고,

ㅇ 분양원가 공개는 수도권전역 및 지방 투기과열지구내에서만 시행

□ (기본형 건축비 명세의 개선보완) 기본형 건축비의 적정성 여부를 재검토하여 조정

ㅇ 과다한 가산비 항목을 조정하고, 법정최소기준에 해당되는 가산비 항목(지하주차장 등)을 기본형 건축비에 통합

⇒ 분양가 부풀리기를 통해 과다한 분양이익이 발생할 소지를 축소

※ 분양원가와 관련된 분쟁을 방지하기 위해 분양공고문에 원가공개 내용의 법적효력이 제한된다는 주의문구를 명시토록 할 예정

□ (경과조치) `07. 9. 1일 이전에 사업승인신청을 하였더라도 제도 시행 이후 3개월 이내에(`07.12.1일까지) 분양승인 신청을 하지 않은 경우에는 분양가 상한제 및 원가공개를 적용

참 고	제도개편에 따른 분양가 규제제도 변화

□ 공공택지

현 행			개 편 (안)
분양가 규 제	(25.7평 이하) : 분양가 상한제 (25.7평 초과) : 분양가 상한제 및 채권입찰제		ㅇ 좌 동
원 가 공 개	ㅇ 7개 항목 ※ 민영 25.7평 이상의 경우 2개항목 : 택지비, 택지매입원가		ㅇ 61개 항목 (감리자 모집공고시 제출하는 58개 항목을 기초로 산출)

□ 민간택지

(수도권 및 투기과열지구내)

현 행			개 편 (안)
분양가 규 제	ㅇ 없 음		ㅇ 지자체별 기본형건축비 적용 (25.7평 이하) 분양가 상한제 (25.7평 초과) 분양가 상한제 및 채권입찰제
원 가 공 개	ㅇ 없 음		ㅇ 7개항목 : 택지비(감정가), 기본형건축비(5개항목*), 가산비 * 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비

(기타지역)

현 행			개 편 (안)
분양가 규 제	ㅇ 없 음		(25.7평 이하) 분양가 상한제 (25.7평 초과) 분양가 상한제 및 채권입찰제
원 가 공 개	ㅇ 없 음		ㅇ 없 음

2. ｢마이너스 옵션제｣ 도입

◈ 내부 마감재 등을 입주자의 기호에 따라 개별적으로 구입하여 설치할 수 있도록 하고

ㅇ 비용은 분양가에서 공제함으로써 명목 분양가를 인하

◈ 소비자의 선택권 보장과 입주 후 내부마감재 재시공에 따른 낭비를 제거한다는 차원에서 도입

□ ｢마이너스 옵션제｣를 도입하여 분양가를 인하하고

소비자의 선택권을 확대

※ 마이너스 옵션제 도입시 약 5～10% 정도의 분양가 인하 효과 예상

ㅇ 다만, 일괄적 의무시행 보다는 마이너스 옵션에 대한 제도적 근거를 마련하여 사업자·소비자의 선택폭을 확대하는 방향으로 개편

3. 토지임대부 및 환매조건부 분양 시범 실시

□ `07년 중 토지임대부 및 환매조건부 분양제도를 시범실시

ㅇ 토지임대부 및 환매조건부 분양사업의 실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 사전 검토 후 시범실시를 추진

ㅇ 시장의 수용가능성, 공급대상 소득계층, 주공 등 사업주체의 감당능력에 대한 분석도 병행

☞ 시범사업의 운영성과를 보아가며 환매조건부 및 토지임대부 분양제도의 확대시행 여부를 결정

4. 채권입찰제※ 상한액 하향 조정

※ 공공택지내 25.7평 이상 중대형 주택에서의 과도한 시세차익 방지를 목적으로 시행 중

□ 현재 주변시세의 90% 수준인 채권매입액 상한액을 80%로 하향 조정

ㅇ 가급적 분양가를 낮추는 방향으로 개편하되, 과도한 시세차익 방지와 인근 집값 견인 방지의 절충점을 선택

ㅇ 채권매입상한액(현재 인근시세의 90% 수준)이 주변시세보다 지나치게 낮을 경우 과다한 분양이익과 투기수요를 조장

ㅇ 반면, 시세에 근접할 경우에는 분양가 인하를 통한 인근 부동산 시장 안정효과가 제한적일 소지

□ 현재 공공택지에만 실시하는 채권입찰제를 재개발․재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행

ㅇ 채권매입상한액도 공공택지와 동일하게 적용

5. 분양주택에 대한 전매제한 기간 확대

□ 채권입찰제 상한액 하향조정 및 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위해

ㅇ 수도권 공공택지내 중대형 주택과 민간택지 주택에 대한 전매제한 기간을 확대

□ 택지유형 및 주택평형별로 전매제한기간을 차별화하여 설정

ㅇ 수도권 공공택지 : (25.7평 이하) 10년, (25.7평 초과) 7년

ㅇ 수도권 민간택지 : (25.7평 이하)  7년, (25.7평 초과) 5년

* 현행 : 수도권 공공택지내 25.7평 이하 10년, 25.7평 초과 5년

※ 지방의 전매제한기간 확대 여부는 향후 분양가 추이를 보아가며 추후 결정

6. 실수요자에 유리한 방향으로 청약제도 개편

◈ 채권입찰제 개편과 함께 민간택지에도 분양가 상한제와 채권입찰제가 도입됨에 따라 분양가 인하가 기대

ㅇ 청약시장의 과열화·투기화를 방지함과 아울러 저렴한 주택이 무주택자 등 실수요자에게 보다 많이 공급될 수 있도록

ㅇ 실수요자 중심의 청약제도로 조속히 개편할 필요

※ 3.30 대책에서 실수요 중심으로 청약제도를 개편*하기로 방침을 정하고 현재 최종안을 마련 중

* 무주택기간·자녀수 등을 감안한 가점제 도입 등

□ 2주택이상 보유자의 1순위 자격배제 및 감점제 도입

ㅇ 현재 투기과열지구內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제*를 투기과열지구外 지역으로 확대

* 현재도 공공이 분양하는 25.7평 이하는 무주택자에게만 공급하고,

수도권 대부분 지역이 포함되는 투기과열지구내에서 2주택 이상자의 1순위 청약자격을 배제하고 있음

ㅇ 청약제도 개편시 2주택이상 보유자에 대한 ‘감점제’ 도입

□ 무주택자 등에 대한 ｢청약가점제｣ 실시 시기를 당초 `08년 하반기 → `07년 9월로 조기 시행

7. 공공택지 공급방식 개편

◈ 현재 공공개발 주택용지는 조성원가 수준 또는 감정가를 기준으로 추첨을 통해 분양하고

ㅇ 주상복합 주택이 일부 포함되는 상업용지는 최고가 입찰을 통해 분양

⇒ 최고가 입찰제가 주상복합주택의 고분양가의 한 원인으로 작용하고 있다는 지적이 제기

※ 택지 유형별 공급가격 기준 (수도권)

(조성원가 대비)

구 분		공급가격
조성원가 이 하	ㅇ 60㎡ 이하 임대주택 용지 ㅇ 60㎡～85㎡ 임대주택 용지 ㅇ 60㎡ 이하 국민주택 용지	60%, 추첨 85%, 추첨 95%, 추첨
조성원가 이 상	ㅇ 60㎡～85㎡ 국민주택 용지	110%, 추첨
	ㅇ 단독주택 ㅇ 85㎡ 이상 주택 용지 ㅇ 85㎡～149㎡ 임대주택 용지	감정가, 추첨
	ㅇ 상업용지 등	최고가 경쟁입찰

□ 주상복합이 허용되는 상업용지 중 주거용은 감정가로 낮게 공급하되 (현재는 최고가 경쟁입찰제로 공급)

ㅇ 상업용도 부분은 현행과 같이 최고가 경쟁입찰 유지

□ 제도개편에 따라 낮은 가격으로 분양되는 주상복합주택에 대해서는 ｢분양가 상한제｣와 ｢채권입찰제｣를 적용하여 시세차익을 환수

8. 후분양제도 시행 연기

※ 후분양제 로드맵 개요(`04.2)

(공공부문) `07년부터 `11년까지 점진적으로 후분양 의무화

* 분양허용 공정율 : (`07년) 40%→ (`09년) 60%→ (`11년) 80%

(민간부문) 후분양 업체에 대해 공공택지를 우선 공급하고 금리우대를 통해 후분양 전환을 촉진

* 우선공급 공정율 : (`07년) 40%→ (`09년) 60%→ (`11년) 80%

□ 후분양제의 단계적 도입원칙은 유지하되,

ㅇ `07년 중 분양물량 확대를 통한 시장수급 여건 개선을 위해 도입시기를 1년간(`07년 →`08년) 순연

9. ｢민간택지내 공공·민간 공동사업 제도｣ 도입

□ 민간이 사업대상 토지의 50%이상 매수한 상태에서 매도거부·알박기 등으로 잔여지 매수가 어려운 경우

ㅇ 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하여 공공부문과 공동사업을 시행하는 방안을 제도화 (`07년중 택지개발촉진법령 개정)

□ 공공부문이 잔여토지에 대해 토지수용권을 실행하고, 수용토지 지분에 대해서는 주공 등 공공이 주택건설을 담당

⇒ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기 문제와 토지이용 규제 문제를 동시에 해소하여 신속한 사업추진과 분양가 인하를 도모

10. ｢11.15 방안｣상 민간주택 공급확대를 위한 제도개선

	<건축규제 완화관련 주요 추진사항>
① 다세대․다가구 주택의 이격거리 및 층수제한 완화 (건축법 시행령 개정사항, 현재 개정안에 대한 법제처 심사중) ② 소규모 오피스텔 (전용 15평 이하) 바닥난방 허용 (`06.12.30 시행, 오피스텔 건축기준 개정) ③ 주상복합의 주택 연면적비율 확대 추진(70%→90%) (조례개정사항, `07. 1/4분기중 서울시․인천시 등 지자체와 협의)

□ 먼저 ｢11.15 방안｣에서 발표된 규제완화 과제중 아직 완료되지 않은 과제*는 조속히 마무리

* (예) 주상복합의 주택연면적비율 확대(70%→90%, 조례개정사항),  택지개발 절차 단축(택지개발촉진법 개정사항) 등

□ 조기공급을 가로막는 각종 제도 및 규제를 추가적으로 발굴․개선 (`07. 1/4분기 중 완료)

① (다세대·다가구주택) 동 주택에 대한 기반시설 부담금을 최대 62.5% 까지 경감토록 추진 (1/4분기 중 완료)

* 기반시설부담금법 시행령 개정 (50% 경감) 및 지자체 조례규정 활용 (25% 추가 경감)

② (계획관리지역내 규제완화) 2종 지구단위계획구역 용적률을 200%까지 추가 완화 (｢11.15 방안｣ 150% → 180%)

- 2종 지구단위계획 구역내 도로율 하한을 현행 20～30% → 15% 이상으로서 교통영향평가결과에 따른 비율로 완화

Ⅲ. 서민 주거안정 대책

1. 기본방향

◈ 분양가상한제, 원가공개 확대, 청약제도 개편 등 주택공급 제도 개선, 주택공급 확대 등을 통해 무주택 서민의 내집 마련을 지원하는 한편,

◈ 이와 병행하여 국민임대주택 건설 등으로 장기임대주택 공급을 확대하고,

- 소득에 상응하는 임대료 체계 도입, 주택바우처 제도 도입 등을 통해 주거비 부담의 직접적인 완화를 추진하며,

- 서민주거단지의 주거환경 개선, 주택품질 향상 등을 통해 주거만족도를 획기적으로 제고

◈ 또한 전월세 시장의 안정과 임차인 지원강화를 통해 내집마련이 어려운 임차인의 주거안정 도모

2. 서민주택공급 확대 및 주거비 부담 완화

□ (국민임대주택 건설) `12년까지 100만호 건설을 위해 `07년중 국민임대주택 11만호(수도권에 5.6만호)를 건설

ㅇ 또한 `08～12년 동안의 연도별․지역별 국민임대 신규건설/ 매입임대 물량 계획을 재조정하여 수요에 부합하는 공급 시스템 주축(`07년 하반기중 완료)

□ (맞춤형임대주택) `07～12년 동안 도심내 맞춤형임대주택을 年 1.3만호 이상 공급하여 무주택서민의 직주근접을 지원

ㅇ 다가구 매입임대 6.5천호, 전세임대 5.8천호, 소년소녀가정 등 전세주택 지원 1천호 등

* `04년 503호 → `05년 6,697호 → `06년 12,964호

□ (서민·중산층용 주택공급 확대) 25.7평 이하의 서민·중산층용 주택도 차질 없이 공급

<수도권 주택공급 로드맵상 중·소형주택 공급물량>

(단위 : 천호)

구 분 년도	`06년	`07년	`08년	`09년	`10년	총 계	연 평 균
전체 공급량	184	297	392	364	403	1,640	328.0
25.7평 이하*	135	233	304	281	311	1,264	252.8

* 해당해 이전 6년간의 이동평균치를 적용하여 추정

□ (부도임대아파트 임차인 보호) 주공이 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 운용하는 방안을 추진하여 임차인의 보증금 손실 등의 피해구제

ㅇ `06년 제정된 부도임대특별법의 하위법령을 정비하여 `07년 하반기부터 부도임대주택 매입 착수

□ (임대료 체계개편) 임차인의 소득 등을 감안한 소득수준별 임대료 차등화 방안을 마련하여 `07년중 시범사업을 실시 하고, 이를 단계적으로 확대

□ (주택바우처 제도 도입) `07년중 주택바우처 도입계획안을  마련하고, 이를 바탕으로 `08년 이후 시범사업 실시

* 주택바우처 제도 : 저소득층의 주택임차를 지원하기 위해 쿠폰 등의 형태로 임차료를 보조하여 수요자의 선택의 폭을 넓히는 제도

◈ 추후 ｢공공부문의 주택공급 역할 강화방안｣을 마련하여,

ㅇ 장기임대주택 비축계획을 `12년까지 당초 총 주택의 12% → 12%이상 (12%+α) 으로 제고하여 서민주택공급을 확대하고 공공부문의 주택시장 조절기능을 강화

3. 서민 주거단지의 주거환경 개선

□ (주거환경개선사업) 달동네 등 불량주거지에 대한 2단계 주거환경개선사업(`05～10, 451개 지구)을 본격화

ㅇ `07년중 262개 구역에 대한 사업을 추진하는 등 `10년까지 13만호의 주택개량 지원

ㅇ 거점개발 확산형* 시범사업구역을 선정(`07년)하여 시행하고 향후 시행성과를 보아 점진적으로 확대

* 순환용 임대주택과 주민 공동시설이 확보된 거점을 형성하고, 현지주민의 자발적인 주택개량의 확산 유도

□ (노후 공공임대주택 시설개선) `08년부터 영구임대․50년 임대 등 노후 공공임대주택 시설개선 착수

* `07년중 방안을 마련하여 국가와 지자체에서 재원을 분담하여 시행

□ (국민임대 품질개선) 품질을 높여 소비자의 선호도 제고

ㅇ 사람과 사람이 어우러지는 사회통합형 단지 설계

- 분양주택과 임대주택의 혼합배치와 무장애 공간설계, 이웃간에 자연스런 접촉이 가능한 공간 디자인

ㅇ 정보화 사회에 부응하는 내부 통신망 구축

- 초고속정보통신 건물 1등급 이상으로 건설, 홈네트워크 구축에 대비 IT장비 설치공간 등을 설계에 미리 반영

ㅇ 쾌적한 주거환경 조성을 위해 발코니 확장*, 다양한 평면 개발**, 보육시설 등 공동커뮤니티 시설의 확충도 추진

*  거실면적 0.8～4.5평까지 증가효과

** 현재 10개형 31종의 평면을 개발하여 건설중

4. 이사철에 대비한 수도권 전·월세 안정대책

(1) 수도권 전·월세 시장 동향 및 전망

◈ (전세값 흐름) `03년 이후 안정세를 유지하였으나, 작년 가을 이사철에 큰 폭으로 상승

* 작년 전세 상승률은 수도권 10.4%, 서울 9.8%로 `00～`05년 年평균상승률(수도권 6.1%, 서울 5.7%)보다 높은 수준

◈ (`07봄 전망) 계절적 요인, 稅부담 전가 유인 등 국지적 불안요인과 작년과의 상황변화에 따른 안정요인이 혼재

불안 요인

□ 매년 2～3월은 전학, 결혼 등으로 전세값 강세(계절적 요인)

□ 다주택자의 稅부담(종부세․재산세) 전가 유인, 그간의 매매가격 상승에 따른 전세값 현실화 가능성

* 수도권 전세가/매매가 비율 : 50.8%(‘06.1) → 49.6(10월) → 45.9(12월)

□ 학군선호 지역, 재개발 예정지역 등 국지적 불안 가능성

안정 요인

□ 작년은 ‘쌍춘년 효과’로 급증한 신혼수요가 전세난을 가중시켰으나 금년에는 예년수준의 신혼수요 예상

□ 작년 가을 이미 전세수요의 상당수가 매매수요로 전환되어 금년도 봄 이사철의 전세수요는 감소될 것으로 예상

☞ 금년 봄 전⋅월세시장의 불안요인이 상존하는 만큼 보다 확실한 전⋅월세시장 안정을 위해 선제적 대책 추진

(2) 봄 이사철에 대비한 전·월세 수급 조절

□ (입주시기 조기화) 국민임대주택과 다가구 매입임대 등의 입주시기를 이사철에 맞추어 앞당겨 수급불균형 완화

ㅇ 4월 이후 입주예정인 수도권 국민임대주택 중 1,500세대를 2～3월로 앞당겨 입주

* `07년 수도권 국민임대 분양시기도 봄이사철에 집중될 수 있도록 조정 (’07년 1～4월 물량 : (당초) 4.5천호 ⇒ (변경) 8.1천호)

ㅇ 다가구매입 임대주택도 2～4월에 집중 입주조치

* 2～4월중 입주계획 조정 : 700호(당초) → 1,740호(조정)

□ (재건축⋅재개발 이주수요) 철거에 따른 이주수요가 집중되지 않도록 관리처분인가 시기를 지자체와 긴밀 협의

□ (오피스텔) 소규모(전용 15평이하)에 한해 바닥난방 설치를 허용하여 신혼부부․1인가구 등의 전⋅월세 수요 흡수

* 바닥난방 불허 이후 준공된 오피스텔(수도권 14,000호) 중 일부(약 3,000호)가 봄철 전⋅월세용으로 공급 가능할 전망

□ (전세자금 지원) 국민주택기금에서 영세민, 무주택 서민․근로자에 대한 저리(2～4.5%) 전세자금 지원 확대

ㅇ (旣 조치사항) 지원규모 확대(`06년 2.3조→ `07년 2.7조), 보증한도 확대(8천만원→1억), 보증승인률 상향 (72%→80%수준)

* 보증서 발급이 곤란한 신용 9～10등급자에 대하여는 임대보증금 채권을 은행에 양도하는 방식 활용

(3) 중·장기 전·월세 안정 대책

□ (전⋅월세용 주택건설 확대) 다세대․다가구, 오피스텔 건축 규제를 완화*하여 도심내 서민 거주공간 확충

* 다세대 등 : `07.1 건축법시행령 개정 시행, 오피스텔 : ‘06.12.30 기준개정

□ (공공용지에 임대주택 건설) 우체국, 역사부지, 공공기관 종전부지, 택지개발지구내 장기미집행 도시계획 시설용지 등에 주공․지자체 등이 임대주택 건설

* 주공 등이 택지개발시 학교 등 도시계획시설 용지로 공급하였으나, 장기간 미집행 중인 시설 : 서울 중계 17천평, 부천 중동 6천평 등

□ (재개발 시기조정 등) 도심내 재건축⋅재개발 사업시기 조정 및 순환정비사업 확대 추진

ㅇ 재건축⋅재개발 사업이 이사철에 몰리지 않도록 거주자 이주계획 등에 전⋅월세 대책 포함 의무화

ㅇ 순환정비사업을 확대하여 철거주택 소유자와 세입자의 임대주택 등을 먼저 마련한 후 사업을 시행토록 조치

- 정비구역 주변 임대주택 등에 철거주택 소유자들이 임시 거주하도록 하고, 주택 완공 후 재입주

* 예시 : 성남 중동3구역과 단대구역 개발시 성남 도촌지구 2,225호, 성남 판교지구 1,990호 등 총 4,215호의 이주용 주택 확보

(4) 임차인 지원센터 설치 등

□ (주요기능) 수요자와 공급자에게 전⋅월세주택 需給 정보 및 법률⋅금융정보 등의 제공을 통해 임차인 불편 해소

ㅇ 공공 및 민간의 전⋅월세주택 공급물량⋅시기⋅지역 및 전⋅월세 시세 등을 DB化하여 정보 제공

ㅇ 임대료 인상, 계약갱신 등 임대차 관계에서 발생하는 각종 분쟁에 대한 법률 상담 및 지원*

* 우선 주공의 법률전문가(변호사)를 활용하여 법률상담을 하고, 소송 등 세부사항 문의시 법률구조공단 등에 연결⋅안내

ㅇ 주택기금의 영세민과 근로자⋅서민을 위한 전세자금 대출제도, 기타 일반 전세자금 대출 관련 금융정보 제공 등

□ (조치계획) `07.1.15일부터 주공에 지원센터를 설치․운영

ㅇ 대표전화(1577-3399 등), 인터넷 등을 통한 임차인 접근성 제고

□ 아울러, 건교부 본부에 ｢전⋅월세 T/F팀｣ 구성⋅운영하여

ㅇ 분양⋅임대주택 공급실적 등의 DB化를 지원하고, 전⋅월세관련 정확한 통계 및 조기경보시스템 구축(`07년上)

ㅇ 전⋅월세 시장상황⋅공급계획 등에 대한 적극 홍보

Ⅳ. 유동성 관리 방안

1. 토지보상제도 개편

◈ `03년 이후 급증한 토지보상금이 부동산시장에 유입되면서 부동산시장의 불안을 유발

◈ 그간 발표된 개발계획이 추진되면서 향후 토지보상금 지급이 지속될 전망

☞ 토지보상제도의 합리적 개선을 통해 토지보상금의 과도한 부동산 시장 유입을 방지할 필요

□ 보상기준시점 조정

ㅇ 택지개발사업의 토지보상금 산정 기준시점을 ‘개발계획 승인시점’ 단계에서 ‘예정지구 지정단계’로 앞당겨 보상

* 현행 택지개발은 “예정지구 지정-개발계획 승인-실시계획 승인”의 3단계로 추진중

⇒ 11.15 방안에서 택지개발 절차 간소화를 위해 ‘예정 지구지정’과 ‘개발계획 승인’ 단계를 통합함에 따라 향후 택촉법 개정시 보상기준시점이 앞당겨짐

※ 보상기준 시점이 현재보다 약 1년 정도 단축될 전망

□ 보상자금 관리장치 마련

ㅇ 현금․채권 보상 이외에 소유자가 원하는 경우 당해 사업 시행으로 조성된 “토지”로 보상하는 근거 신설

('06.12 토지보상법 개정안 입법예고)

ㅇ 보상금 수령자(가족 포함)의 부동산 거래내역을 국세청에 통보하여 세금포탈 여부 조사 등 보상자금 관리․감독 강화

□ 채권보상 확대 유도

ㅇ 금년말 만료되는 채권보상에 대한 양도소득세 15% 감면시한을 3년 연장 (`07. 1. 1. 조세특례제한법 개정·시행)

* 부재지주 소유토지의 경우 토지보상금 중 1억원 초과분에 대해 ‘채권보상’을 의무화 (`06.3)

□ 대체부동산 취득시의 취·등록세 비과세 범위 축소

(`06. 12. 28. 지방세법 개정·시행)

ㅇ 종래 모든 부동산 구입시 비과세하던 것을 연접 시·도 및 시·군·구로 제한

□ 보상금의 금융기관 예치시 인센티브 적용 범위 확대

ㅇ 행복도시 건설사업시 적용되는 인센티브*를 택지개발사업으로 적용 확대 (택촉법 시행규칙 개정사항)

* 협의보상을 받은 현지인이 보상금 중 5,000만원 이상을 금융기관에 3년 이상 예치시 상업용지 우선입찰자격 부여

□ 택지개발시 수용 이외에 환지 및 입체환지 방식를 제한적으로 확대 (택촉법 시행령 개정사항)

□ 부실․허위 감정평가 개선

ㅇ 전국 네트워크, 독립 감사부서 등을 갖춘 우수 법인에 업무배정시 가점을 부여하여 감평업계의 전문화․대형화 유도

ㅇ 부실․허위 감정평가시 감정평가사 등록 취소 등 관리․감독 강화 (부동산가격공시법 개정 추진)

2. 주택담보대출 규제 개선

◈ 금융부문 리스크 관리 강화차원에서 주택담보대출을  축소하는 추가대책을 검토

□ 다주택 보유자에 대한 주택담보대출 규제 강화

ㅇ 동일차주가 투기지역내에서 아파트담보대출을 이미 2건 이상 받고 있는 경우에는 건수를 1건으로 제한

- 최초로 만기가 도래하는 시점으로부터 1년의 유예기간 부여 후 1건으로 축소

※ 현재에도 신규 대출은 1건으로 제한, 기존 3건 이상 대출은 2건 이내로 축소

□ 주택담보대출 여신심사체계를 담보가치 위주에서 차주의 실질 채무상환능력 위주로 전환

ㅇ 1월말까지 모범규준(best practice)을 마련하여 금융기관이 활용토록 유도

ㅇ 모범규준 마련시 서민 등 실수요자의 불편을 초래하지 않도록 노력

□ 주택담보대출 등 가계대출에 대한 대손충당금 설정 강화

ㅇ 가계대출 부문에서 8,000억원 정도의 충당금 추가적립 예상

□ 주택담보대출 주택신보 출연료율 인상 (`07. 1/4분기 주택금융공사법 시행규칙 개정)

ㅇ 주택구입용 담보대출이 출연대상에 포함되도록 명확히 규정

ㅇ 다만, 고정금리부 주택담보대출의 경우에는 현재의 낮은 출연료율을 유지하여 변동금리부 대출을 억제

□ 부동산시장 상황과 주택담보대출 동향 등을 면밀히 점검하고, 이상 징후 발견시 LTV, DTI 규제를 추가 강화

Ⅴ. 향후 추진계획

제도개편을 위한 법령정비

□ 분양가 제도 등 제도개편 방안의 실행을 위해 관련법령의 조속한 제·개정을 추진

① 분양가상한제 확대	- 민간택지에 상한제 적용	(주택법 개정)
② 채권입찰제 개선	- 시세 90%→80% 하향	(주택공급규칙 개정)
③ 분양원가 공개 확대	- 원가공개 항목 확대 - 분양가심사委 설치의무화	(주택법 개정)
④ 청약제도 개편	- 가점제 도입 - 2주택이상자 1순위배제	(주택공급규칙 개정)
⑤ 후분양 연기	- 공공택지내 후분양 로드맵 `07→`08년 연기	(주택공급규칙 개정) (택지공급지침 개정)
⑥ 환매조건부/토지 임대부 시범사업	- 사업지, 규모, 재원계획, 입주자격, 분양가 등	(주택법 개정, 또는 특별법 제정)
⑦ 공공·민간 공동 사업제도	- 시행근거 마련	(택촉법 및 시행령 개정)

지속적인 시장상황 관리

□ 관계부처 ｢부동산 대책반｣(반장 : 재경부 1차관)을 지속 운영

① 주택가격 추이, 주택담보대출 운용현황 등 시장상황을 면밀히 모니터링

② ｢11.15 방안｣을 포함하여 부동산 시장 제도개편 방안의 집행상황을 점검하고 세부적 추진방안을 조율

□ 건교부 및 주공내 ｢시장상황팀｣을 설치하고 상시 가동하여 시장상황 모니터링 및 분석기능 강화