<제 48회 참여사회포럼>

사회 양극화와 시민사회의 대안전략

“8.31 부동산대책의 성격과 과제”

▣ 일시 : 2005년 9월 14일(수) 오후 2시 ~ 6시

▣ 장소 : 참여연대 2층 강당

O 발제 : 김용창(세종사이버대학 부동산자산경영학과 교수)

O 사회 : 장영희(서울시정개발연구원 선임연구위원)

O 토론 : 김남근(참여연대 협동사무처장)

김헌동(경실련부동산값거품빼기운동본부장)

노영훈(조세연구원 선임연구위원)

변창흠(세종대학교 행정학과 교수)

윤주현(국토연구원 선임연구위원)

참여사회연구소 포럼

8․31 부동산대책의 배경과 대책에 대한 평가

2005년 9월 14일

김용창

(세종사이버대학교 부동산자산경영학과 교수)

<목 차>

I. 머리말

II. 최근 주택가격 급등 동향 및 특성

1. 최근 주택가격 수준 및 동향

2. 최근 주택시장 변동의 특성

III. 주택가격상승원인에 대한 판단

1. 가계 자산포트폴리오의 불균형

2. 과잉유동성과 주택금융

3. 중대형 아파트의 공급부족이라는 인식

4. 부동산에 대한 언론보도 패턴

IV. 8․31 부동산대책과 평가

1. 정책철학의 정립과 정부의 선택 가능한 대안 집합

2. 부동산조세의 실효성 확보

3. 주택공급과 공급질서의 정비

4. 개발이익 환수제도의 정비

V. 맺음말

Ⅰ. 머리말 : 부동산에 대한 이중인격 심리

참여정부는 ｢10․29 주택시장안정종합대책｣ 이후 법제 정비, 토지거래허가구역, 주택거래신고지역, 투기지역 및 투기과열지구 등의 지정지역 변경, 조세정책, 투기조사 등을 포함하여 총 60여 차례 이상의 크고 작은 대응조치를 강구하고 있으나 언론의 호응을 받고 있지 못하는 것은 물론, 2005년 들어 특정지역을 중심으로 주택가격이 급상승하고 있었다.

이러한 주택가격 상승에 대한 입장 및 언론의 보도행태를 보면 한국사회에 부동산부문에서의 이중인격심리가 만연해 있음을 알 수 있다. 주택가격을 비롯한 부동산가격 상승이 가져오는 사회경제적 폐해가 심각하다는 것은 모두가 동의한다. 즉 총자본의 관점에서는 그 폐해를 인지하면서 개별가계의 입장에서는 부동산부문에 의존하는 포트폴리오 구성을 하고 있고, 개별자본의 입장에서도 건설․부동산부문의 의존도가 매우 큰 토건국가체제를 유지하고 있으며, 부동산광고에 대한 의존도가 큰 언론의 경우도 구체적인 보도행태에서는 건설․부동산자본이라는 개별자본의 이해를 옹호하는 보도를 하고 있는 것이다.

본 고에서는 8․31 부동산대책을 유발한 최근의 주택가격 동향과 특성을 살펴보며, 이러한 상승을 가져온 원인을 분석하고, 8․31 부동산대책에 대해 평가하고자 한다.

Ⅱ. 최근 주택가격 급등 동향 및 특성

1. 최근 주택가격 수준 및 동향

1) 주택가격 수준

2005년 4월 기준 전국 아파트 시가총액은 약 1천조 원에 달하며, 국민은행의 조사에 따르면 2005년 7월 28일 현재 전국 아파트 평당 가격은 평균 627만원이며, 서울은 평당 1,210만원이고, 서울 강남구는 2,578만원이다. 2000년 1월 기준으로 서울의 평당 가격은 650만원, 강남구는 1,009만원 수준이었으며, 5년여 만에 가격이 두 배 정도 상승한 것이다(표 1참조).

한편, 이러한 주택가격 상승의 거품정도를 판단할 때 사용하는 지표인 전세/매매가격 비율을 보면, 2005년 6월 기준 현재 전국적으로는 57%를 유지하고 있고, 광주와 울산지역이 73~74% 수준을 유지하고 있어 가장 높다. 서울지역의 경우는 48~49% 수준을 유지하고 있으며, 특히 강남지역은 42~43% 수준을 유지하고 있다. 이것이 의미하는 것은 강남지역을 중심으로 하는 서울지역의 주택보유에 따른 소득이득 수익성은 낮다고 할 수 있으며, 따라서 이들 지역에서 주택보유는 자본이득 중심의 투자수익을 보려는 수요가 중심이라는 것을 알 수 있다.

<표 1> 2005년 7월 현재 서울시 평당 아파트가격(단위; 만원)

지역	매매가격	전세가격	지역	매매가격	전세가격
강남구	2578	702	서대문구	801	455
강동구	1652	465	서초구	2092	667
강북구	676	347	성동구	1118	513
강서구	868	394	성북구	802	413
관악구	845	455	송파구	1936	547
광진구	1199	552	양천구	1356	529
구로구	774	384	영등포구	1106	474
금천구	695	336	용산구	1590	596
노원구	658	374	은평구	719	402
도봉구	647	352	종로구	946	517
동대문구	834	431	중구	1154	567
동작구	1021	498	중량구	672	375
마포구	1078	506	평균	1210	478

자료 : 국민은행 2005년 7월 28일 기준 주택가격동향조사

<표 2> 아파트 전세/매매가격 비율(2005년 6월 기준, 단위 : %)

기준 연월	전국도시	서울	강북	강남	6대광역시	부산	대구	인천	광주	대전	울산	기타지방	수도권
2005-6	56.7	47.7	54.5	42.2	63.6	64.6	66.3	55.0	73.2	57.7	73.0	64.1	49.7
2005-5	57.0	48.2	54.6	42.9	63.7	64.7	66.5	55.0	73.1	57.9	73.3	64.3	50.1
2005-4	57.1	48.5	54.8	43.3	63.9	64.8	66.8	55.2	73.2	58.1	73.7	64.5	50.2
2005-3	57.2	48.9	55.1	43.8	64.0	64.9	67.0	55.2	73.3	58.5	73.8	64.6	50.2
2005-2	57.2	49.0	55.2	43.8	64.0	65.1	66.9	55.0	73.6	58.6	74.0	64.6	50.1
2005-1	57.1	49.0	55.3	43.9	64.0	65.3	66.5	55.0	73.3	58.5	74.2	64.4	50.1

자료 : 국민은행 주택가격 동향조사

이러한 주택가격 수준을 소득과 비교하면, 2005년 1/4분기 가계수지 동향자료를 근거로 서울 아파트 구입기간은(2005년 3월말 기준) 도시근로자가 흑자액을 매월 꾸준히 저축해 서울에서 25평 아파트를 구입하는 데는 20년 9개월, 32평형은 27년 5개월이 소요된다. 2000년에 25평을 구입하는데 14년 5개월이 걸렸지만 2001년에 15년 5개월, 2002년에 17년 4개월, 2003년 3/4분기에 18년 등 4년 6개월 새 76개월이 증가하였다. 32평형도 2000년과 비교해 8년 7개월이 증가하였고, 가계소득을 지출하지 않고 모두 저축한다고 가정하면 25평 구입에는 5년 2개월, 32평 구입에는 7년3개월 소요되는 것으로 나타났다(부동산뱅크, 2005).

월평균 가계소득에서 가계지출은 뺀 월평균 가계 흑자액은 63만 3,000원, 금리 4.34%, 서울의 25평 아파트 평균매매값은 2억 2,628만 원, 32평형은 3억 2,955만 원을 가정한다.

2) 아파트 가격 동향

2003년 ｢10․29 주택시장안정종합대책｣이후 하락 내지 안정세를 보이던 주택가격은 2005년 들어 서울 강남지역, 분당, 평촌, 용인, 과천 등 신도시 및 재건축 아파트를 중심으로 급격하게 호가가격이 상승하고 있다.

이러한 최근의 가격급등은 부동산버블 논쟁을 유발하고 있다. 경제정의실천연합은 2005년 6월 3일 보도자료에서 “판교신도시로 인해 직접적 영향을 받는 주변지역의 아파트값이 불과 5개월여 만에 11조원이나 폭등했다"면서 "같은 기간 동안 재건축개발이익환수제가 도입됐음에도 올 1월부터 5월말까지 서울 강남권 4개구의 아파트 값은 총 23조원이나 상승한 것으로 나타났다"고 주장하면서 버블가능성을 제기하고 있다. 반면에 대신경제연구소는 실질 가격지수 측면에서는 1991년 수준을 회복하고 있지 못하기에 우려할 상황은 아니라고 보고 있다(문병식, 2005). 그러나 또 다른 대신경제연구소 보고서는 서울지역 아파트를 중심으로 버블이 진행되고 있으며(2005년 7월 현재 강남아파트는 평균 43.7% 버블형성), 2008~2010년까지 버블형성이 지속할 것이라는 전망을 내놓고 이다.

정부는 이러한 논란에 대해 우리나라는 일본과는 달리 강남 등 일부 지역의 주택가격 등을 제외하고는 자산버블 가능성은 크지 않은 것으로 평가하고 있다. 주택부문의 경우 2005년 6월 현재 실질 주택가격(전국 기준)은 1990년대 초반의 정점에 비해 현저히 낮은 수준이며, 전국과 서울의 경우 소득대비 매매가격(affordability) 기준으로도 이전 고점인 1991년 수준을 하회한다고 보고 있다. 토지부문의 경우도 소비자물가를 감안한 실질가격은 1990년대 초반의 정점보다 크게 낮은 수준이며, 다만 최근 들어 수도권 개발지역, 행정중심복합도시 대상지역 등을 중심으로 높은 상승세를 시현하고 있다는 분석이다(재정경제부, 2005).

1980년대 이후 버블해소과정 역사	서울아파트 버블비율 추이
실질지수로 본 서울아파트 : 버블심각	아파트 Housing PER 추이

출처 : 대신경제연구소(2005)

<그림 1> 부동산가격의 역사적 추이와 버블

출처 : 문병식(2005)

<그림 2> 서울지역 아파트가격 지수 추이

2005년 상반기 아파트가격 변동을 결산하면, 2005년 5월말 기준으로 전국적으로 4.98% 상승하였다. 하지만 지역별로 편차가 커서, 서울이 6.36%, 신도시는 11.09% 상승률을 보인 반면, 기타 지방, 광역시, 수도권역은 평균적으로 1~3%대의 변동률에 그치고 있다. 신도시에서는 2004년 12월말 대비 5월 말 현재, 분당과 용인 아파트 값이 각각 19.23%, 13.1%씩 상승하였고, 재건축단지 및 행정도시, 기업도시, 지자체 개발계획 등 공공부문 개발요인에 따른 증가가 두드러지고 있다. 서울지역 재건축 아파트 값은 평균 17.84% 올라 재건축을 제외한 일반아파트 값 상승률 4.44%에 비해 4배 가까이 상승하였다. 구별로는 송파구 재건축 상승률이 23.86%로 가장 높았고, 서초구(19.77%), 강동구(17.73%), 강남구(15.36%) 순이다(부동산 114, 2005).

2. 최근 주택시장 변동의 특성

1) 아파트 가격 파급경로와 국지화

외환 위기 이후 2003년까지 가격의 파급 경로를 보면 강남구와 분당이 상호 인과 관계를 가지고 있으며, 강남은 분당에, 그리고 평촌은 일산에 인과 관계가 있다. 외환 위기 이전에 비해 지역간의 영향력을 미치는 경우가 매우 많아졌으며, 지역간의 시차가 거의 없어 매우 빠르게 상호 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 강남에서 시작된 집값 상승세가 수도권 주요지역으로 파급되는 시차는 1개월이 넘지 않았다. 이와 같은 결과는 인터넷 발달을 통한 정보의 공개, 주택금융의 용이성, 거래량의 증가 등이 원인이며, 특히 최근 인터넷이 급속하게 발달하고, 부동산 정보업체들이 대거 등장하면서 부동산 시장정보에 대한 접근이 용이해진 결과이다. 이를 통한 정보의 공유는 주택의 하부 시장 간 상호 작용을 더욱 밀접하게 만들고 있는 것으로 판단할 수 있으며, 외환 위기 이후 은행권의 기업 대출이 줄어들고 가계 대출이 증가한 것 또한 큰 영향을 미쳤을 것으로 판단할 수 있다(왕세종, 2004).

그러나 최근 가격상승은 동반상승이 아닌 디커플링(비동조화 현상)이 강화되고 있다. 즉 그동안 집값 상승추이는 물결파동처럼 ‘강남→분당ㆍ목동→강북ㆍ수도권’으로 퍼져나가 1주일에서 1개월 사이에 커플링 현상이 두드러지게 나타나는 특성을 보여 왔으나 2005년 집값 상승 추이는 강남집값 상승에 다른 지역이 뒤따라 동반상승하는 예전과는 달리 각 지역에 따라 다른 움직임을 보이고 있다.

자료 : 부동산114

<그림 3> 2005년 상반기 아파트가격 변화

주택보급률이 증가하고 각종 규제로 상승 동력이 떨어진 최근에는 과거와 같은 공식이 깨지는 대신 호재에 따라 '국지적' '산발적'으로 오르는 모습을 보이고 있는 것이다. 이는 강남집값이 전체적으로 미치는 영향력이 떨어지는 대신에 특정지역을 중심으로 영향력을 미치고 있다고 볼 수 있다. 가격상승에서 이러한 국지화 경향은 지역차별적인 정책이 필요함을 보여준다. 특히 규제가 강화될수록 규제정책 및 규제효과에 버틸 여력이 있는 강남 등 특정지역보다는 나머지 지역들에서 의도치 않은 정책효과가 우선적으로 나타날 수 있기 때문이다.

2) 아파트 가격의 국지화 경향과 양극화

최근의 주택가격 상승은 지역별로는 강남지역 및 분당, 용인, 과천 등의 특정 신도시, 주택유형별로는 중대형 아파트 및 재건축 아파트가 주도하는 국지화 경향을 뚜렷하게 보여주고 있다. 이에 따라 양극화 경향이 가속화되고 있다. 이러한 양극화 추세는 노동소득 양극화에 자산소득의 양극화를 더해 소득분배구조를 더욱더 악화시키는 요인으로 작용한다.

2005년 4월 20일을 기준해 전국 1만 2,916개 단지 541만 5,552세대를 대상으로 시가총액을 조사한 바에 의하면 전국 아파트 시가총액은 1,000조 6,358억 원으로 나타났다. 2000년 12월 400조 원에 불과했던 전국 아파트 시가총액은 4년 4개월 여만에 2.5배가 증가했으며, 참여정부가 출범한 2003년 2월 이후 현재까지 26개월간 조사 대상 아파트는 69만 3,569세대가 늘었고 시가총액은 276조 4,155억 원 증가하였다. 지역별로는 서울이 402조 8,521억 원으로 전국 아파트 시가총액의 40.3%를 차지하고 있으며, 전국에서 서울이 차지하는 세대수 비율은 20.3%에 불과하다.

시가총액은 각 개별 아파트 평균값에 평형별 세대수를 곱한 총계로 구한다.

특히 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 강남권 3개 자치구의 시가총액은 163조 1,968억 원으로 6개광역시를 모두 합한 시가총액인 197조 6,048억 원에 버금간다. 강남권 3개 자치구가 서울의 시가총액에서 차지하는 비율은 40.5%이며, 강남구보다 세대수가 40% 이상 많은 노원구의 시가총액은 강남구의 3분의 1 수준에 불과하다. 그리고 도곡동 타워팰리스 한 아파트 단지의 시가총액이 종로구, 중구, 은평구, 강북구 등 구 전체의 아파트 시가총액을 초과하고 있다(부동산뱅크, 2005, 김용창, 2004).

이와 같은 지역별 주택가격 양극화 경향은 규모차원에서도 나타나고 있다. 가격이 급등한 강남, 분당 등의 지역에서도 소형아파트 상승률은 낮은 반면 강북지역에서도 중대형 아파트 가격은 상승하는 패턴을 보이고 있는 것이다. 서울시 전체 아파트는 최근 6개월간 5.24% 상승하였으나 20평형 미만 아파트는 오히려 3.54% 하락하였으며, 20평형대도 4.27% 상승하여 평균이하의 상승률을 기록하고 있다. 반면, 50~60평형 이상의 대형아파트는 최고 12.78%의 가격상승률을 보여 대형평형일수록 가격이 급상승함을 보여주고 있다(표 3 참조).

<표 3> 최근 6개월간 평형대별 아파트 상승률 현황(단위 ; 만원, %)

구분	전체		20평형 미만		20평대		30평대		40평대		50평대		60평대
	평당가	변동율	평당가	변동율	평당가	변동율	평당가	변동율	평당가	변동율	평당가	변동율	평당가	변동율
서울	1186	5.24	1525	-3.54	927	4.27	1136	6.77	1348	8.19	1782	12.78	1782	12.78
신도시	902	10.27	596	0.00	754	3.29	1020	11.35	1192	21.63	1246	26.50	1294	28.25
수도권	621	4.72	797	11.78	523	1.55	624	2.97	711	6.60	760	10.79	768	9.71

주) : 평당가는 2005년 6월 기준 평당가이며, 변동율은 2005년 1~6월 사이 6개월간 변동율임.

자료 : 중앙일보 조인스랜드

3) 호가 중심의 가격상승 패턴

최근 주택가격 급등의 또 다른 특징은 호가중심의 가격상승구조라는 것이다. 이러한 패턴은 앞서 살펴본 전세/매매가격 비율을 볼 때 주택의 수익가치에 기반 한 거래가격의 상승이 아니라 자본이득 추구형 가격 상승이기 때문에 실제거래를 동반하지 않으면서 가격을 끌어올리고 있는 것이다. 최근 아파트 거래동향 및 주택거래신고건수 추이를 보면 3개월 누적 아파트 거래건수는 전국의 경우 전년 대비 20% 증가를 보이고 있으나, 서울지역의 경우 2002년 및 지난 3년간 평균 거래수준을 회복하지 못하고 있다. 가격상승이 활발한 실거래에 기인하는 것이기보다는 호가중심의 상승구조를 보이고 있는 것이다(건설교통부, 2005).

그러나 주택거래신고지역의 거래추이는 강남권 재건축단지의 거래가 증가하면서 전월 대비 13%가 증가하였고, 주택거래신고지역 지정 이전의 수준에는 미치지 못하고 있지만 작년 11월 이후 거래가 증가하고 있다.

따라서 최근의 가격상승은 실제 거래가 활발하게 이루어지는 상황에서 정상적으로 형성된 가격이 아니라 거래를 동반하지 않는 호가중심(심리적 요인, 중개업소 경쟁, 주민담합 등)의 가격으로서 실제 거래가격과는 큰 차이가 있다. 이러한 거래가격과 거래호가의 차이는 매도자와 매수자 사이 가격협상을 어렵게 하면서 양자 사이 격차를 더욱 크게 하고, 거래를 위축시키게 된다.

2005년 6월말 기준 조사(유니에셋)에 따르면, 서울 아파트의 평균 매도호가는 평당 1,120만원. 이에 반해 매수호가는 1,064만원으로 평균 56만원 가량 차이가 벌어지는 것으로 집계됐다. 서울 등 대부분 수도권 지역에서 매도호가의 가격상승을 매수호가가 따라가지 못하면서 격차가 커지고 있다. 이런 매도․매수 가격차이가 커지는 현상이 두드러지는 지역은 신도시, 서울 강남권 등 가격이 급등하고 있는 지역이다. 분당은 지난 3월말 기준으로 매도․매수 호가차가 평균 63만원 정도였으나 6월말에는 평당 100만원까지 벌어졌다. 분당의 경우 32평형 아파트는 매도호가와 매수호가가 평균 3200만 원 가량 차이가 나는 셈이다(표 4, 5 참조).

<표 4>주택거래신고지역 주요 아파트 호가와 거래신고가격 차이(단위: 원)

지역	단지명	평형	호가	거래신고가	호가공백
송파구 송파동	삼성 래미안	43	8억 5천만	8억 800만	4200만
		49	10억	8억 5000만	5000만
강남구 도곡동	삼성 래미안	34	8억 5000만	7억 9100만	5900만
		36	10억	9억	1억
		47	14억	13억 7000만	3000만
서초구 방배동	삼호2	43	7억	6억 3000만	7000만
		60	9억5000만	8억 3000만	1억 2000만
분당구 서현동	삼성 한신	32	6억 5000만	5억 6000만	9000만
		49	10억	8억 9900만	1억 100만
		70	15억	13억 8000만	1억 2000만
용인시 성복동	LG빌리지 3차	52	7억	5억 9000만	1억 1000만
		63	8억	7억	1억
		79	10억	7억 4000만	2억 6000만

자료 : 건설교통부(호가공백 : 호가와 매매가격 차이)

<표 5> 2005년 6월말 기준 매도가격과 매수호가의 가격차이(단위; 만원/평, %)

구분	서울	강남권	강동권	강북권	강서권	도심권	경기	신도시	인천
매도호가	1,120	1,988	1,023	738	1,015	1,121	604	991	509
매수호가	1,064	1,896	971	701	958	1,067	567	926	480
가격차이	56	92	52	38	56	54	37	65	29
가격차이율	5.27	4.85	5.38	5.39	5.86	5.07	6.61	6.99	6.03

자료 ; 유니에셋

Ⅲ. 주택가격상승원인에 대한 판단

1. 가계 자산포트폴리오의 불균형

일반적으로 우리나라 가계의 투자포트폴리오 구성특성은 실물자산 중심이며, 이 때문에 사용가치가 아닌 자산수요 증가에 기반 하여 주택가격이 상승하게 된다. 즉 주택 및 부동산부문에서 공간시장의 논리보다는 자산시장의 논리가 지배적이라는 것이다. 전국 부동산 가격의 전반적인 안정에도 불구하고 특정지역 및 중대형 아파트만 제한적으로 상승하는 것은 전형적인 자산수요로서 주택보유 수요를 보여주는 것이다.

1997년 기준 한국 가계의 보유자산 비중을 보면 실물자산이 금융자산보다 2.7배 높으며, 이러한 현상이 더욱 더 심화되고 있다. 2001년에는 금융자산 비율이 더 하락하여 17%, 실물자산은 83.0%에 달하고 있다.

1997년 미국의 금융자산과 실물자산 비중을 보면, 각각 63.1%, 36.9%였으며, 일본의 경우도 각각 44.6%, 55.4%였다. 미국과 일본에 비해 우리나라의 실물자산수요가 매우 높다는 것을 알 수 있다.

주택보유수요와 관련하여 1986~1991년 기간의 주택가격 상승은 1950년대 출생한 베이비붐 세대들이 30대 중반에 이른 1986년부터 40대 초반에 이른 1991년까지 주택보유수요가 증가한 것에 기인한 것이라고 볼 수 있다. 그리고 최근의 주택가격 상승은 1960년대 출생한 베이비붐 세대들의 주택보유수요 증가, IMF 외환위기를 계기로 자산소득을 급격히 증가시킨 계층의 자산보유수요 증가에 기인한 것이라고 볼 수 있다(현대경제연구원, 2005). 한국 베이비붐 세대(1955~1963)의 인구규모는 810만명이며 2009년부터 퇴직을 시작한다고 가정하면(평균 정년 연령 53세), 부동산보유의 절정시기는 2009년 이전에 마감할 전망이라는 분석도 있다(대신경제연구소 2005).

2. 과잉유동성과 주택금융

중대형아파트의 경우 주택담보자금 대출이 용이하고, 저금리 기조를 배경으로 부동산부문으로 유입되는 자금이 풍부해졌고, 이러한 과잉유동성을 배경으로 특히 특정지역을 중심으로 부동산 자산에 대한 수요가 증가하였다. 2005년 7월 금융협의회 결과에 따르면 일부 특정지역의 아파트가격이 도저히 이해할 수 없는 수준으로 폭등했으며, 이러한 현상은 이 지역 아파트 신규구입자의 60% 정도가 3개 이상 주택소유자라는 점, 2005년에 취급된 주택담보대출의 43%가 강남, 분당, 용인 등 특정지역에 집중되고 있다는 점에서 실수요보다 투기적 수요에 의한 것이라고 진단하였다(한국은행, 2005)

<표 6> 가계대출 추이 (말잔 기준, 월중 증감, 조원)

	2003	2004						2005
		연중	1/4	2/4	6월	3/4	4/4	연중	1/4	2/4	5월	6월
가계대출1)	2.6	1.9	1.7	2.1	1.8	1.8	1.9	2.4	0.9	3.8	4.2	4.2
(주택담보대출2))	1.8	1.4	1.0	1.8	1.6	1.4	1.3	1.6	0.8	2.4	2.1	3.1
(마이너스통장대출 등)	1.3	0.7	0.9	0.4	0.2	0.5	0.7	0.8	0.2	1.4	2.1	1.1

주) : 1) 종별대출은 신탁 제외   2) 주택자금대출 포함   3) 분기 및 연중은 월평균 증감

자료 : 한국은행

한편 현행 LTV는 대출만기가 10년 이상인 경우는 60%이고, 그 미만은 40%, 투기지역의 경우도 10년 만기는 60%의 LTV를 적용받으며, 평균 LTV도 주택시세의 50% 수준을 약간 웃도는 것으로 파악하고 있다. 그러나 부동산 값이 많이 오른 지역의 경우 상대적으로 대출금액한도가 덩달아 상승하는데다, 10년 만기 대출을 받은 사람들이 중도상환 수수료를 물지 않는 3년이 경과하면 은행과 협의 하에 대출을 갈아타는 등 변칙운용하고 있다. 또 LTV가 70%를 넘는 저축은행이나 보험 등과 연계할 경우 실제 대출은 주택값 대비 80%를 훨씬 넘는 경우도 있어, 주택담보대출비율 규정을 피해갈 수 있는 방법이 얼마든지 존재하고 있다.

일반은행(시중은행, 지방은행, 산업은행을 제외 한 특수은행, 외국은행 지점)의 주택담보대출 잔액은 2003년 말 153조 3000억 원에서 2004년 말 169조 5000억 원으로 늘어났다. 최근의 상황은 투기지역내 대출제한 조치 이전의 기승인분 취급, 신학기 이사 수요 등으로 7월보다 2.6조원 증가하여 2005년 8월 현재 잔액은 184조 2천억 원을 기록하고 있다. 국세청 투기조사 결과 이러한 주택담보대출을 악용해 아파트를 160채까지 산 사례도 발생하고 있다.

<표 7> 가계대출 추이(기간중 말잔기준 증감, 조원)

연도	2004	2005			2004	2005	2005
월	8월	6월	7월	8월	1~8월	1~8월	8월말 잔액
가계대출1)	3.0	4.2	2.4	4.5	15.7	21.2	296.6
(주택담보대출2))	1.4	3.2	2.1	2.6	10.6	14.5	184.2
(마이너스통장대출 등)	1.7	1.0	0.3	1.9	6.1	7.1	110.8

주 : 1) 종별대출은 신탁 제외    2) 주택자금대출 포함

자료 : 한국은행

3. 중대형 아파트의 공급부족이라는 인식

최근 주택가격 급등의 가장 큰 원인은 중대형 아파트의 공급부족이라는 것이 일반적 인식이다. 강남지역 아파트 공급추이 특성을 보면 2000년 이후 강남지역에 신규 공급된 아파트들은 약 6만 1천호 가량으로 서울 전체 41만호의 약 15%를 차지하고 있으나 강남지역의 대규모 노후화된 아파트(15년 이상 경과한 노후 아파트 16만호)에서 이주를 희망하는 절대수요 수치에 비해서는 낮은 수준이라는 것이다. 따라서 서울강남 및 분당지역과 지역생활서비스 수준이 비슷한 단지 형태로 중대형 아파트를 적정 공급해야 한다는 논리이다(표  참조).

<표 8> 강남․분당지역 입주예정물량의 평형별 분포 추이 (단위 : 호)>

지역구분	평형구분	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	전체
강남	20평미만	16	287	840	677	1,793	691	377	4,681
	20-29평	888	732	512	1,445	1,405	1,334	2,589	8,905
	30-39평	1,936	1,994	1,968	2,303	1,822	2,396	5,472	17,891
	40-49평	276	1,579	1,094	1,513	2,579	1,419	3,442	11,902
	50평이상	477	991	2,451	3,413	4,247	2,925	3,089	17,593
강남 합계	세대수	3,593	5,583	6,865	9,351	11,846	8,765	14,969	60,972
	비중	4.90%	9.81%	13.08%	12.40%	20.87%	17.76%	33.63%	14.92%
비강남	20평미만	12,478	6,020	3,352	3,894	1,616	1,705	479	29,544
	20-29평	21,147	12,665	8,389	14,632	9,350	8,372	6,565	81,120
	30-39평	25,148	22,258	24,156	34,295	25,428	23,599	16,426	171,310
	40-49평	9,763	9,006	7,619	8,612	6,711	5,377	4,358	51,446
	50평이상	1,135	1,403	2,086	4,610	1,823	1,544	1,711	14,312
비강남 합계	세대수	69,671	51,352	45,602	66,043	44,928	40,597	29,539	347,732
	비중	95.10%	90.19%	86.92%	87.60%	79.13%	82.24%	66.37%	85.08%
서울특별시 합계	세대수	73,264	56,935	52,467	75,394	56,774	49,362	44,508	408,704
	비중	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%
분당	20평미만	22			78			100	100
	20-29평	308			4			312	312
	30-39평				488	524	142	1,154	1,154
	40-49평	11			312	582		905	905
	50평이상	77			3,185	1,862		5,124	5,124
분당 합계	세대수	418			4,067	2,968	142	7,595	7,595
자료: 부동산114(주)

그러나 다주택 보유자에 의한 자본이득 추구형 포트폴리오가 일반화 되어 있는 상황에서 단순 중대형 아파트의 공급은 계속해서 일종의 독점적 시장구조를 형성할 뿐이다. 즉 실수요 대상 공급을 정확한 정책대상 목표로 설정하고, 목표를 달성하기 위한 구체적인 실천수단을 동반하지 않는 한 중대형 아파트의 공급이 가격하락을 가져오지는 않을 것이다.

국세청의 강남소재 9개 아파트단지 주택거래 실태조사에 따르면  분석대상 아파트의 평균가격이 2000년 1월 377백만원에서 2005년 6월 1,065백만원으로 688백만원 상승(2.82배)하였다. 그런데 9개 아파트단지의 2000년 이후 전체 취득건수 26,821건 중 3주택 이상 보유한 세대가 취득한 건수가 15,761건으로 전체 취득건수의 58.8%를 점유하여  투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 보여준다.

<표 9>  2000년 이후 연도별 취득건수 (건, %)

연 도	계	2000	2001	2002	2003	2004	2005
전 체 취득건수	26,821	4,977	6,116	5,997	6,515	2,329	887
다주택자 취득건수	15,761	2,760	3,643	3,709	3,907	1,259	483
점유비	58.8	55.5	59.6	61.8	60.0	54.1	54.5

자료 : 국세청(2005)

4. 부동산에 대한 언론보도패턴

부동산문제에 대한 언론의 보도패턴도 가격상승의 한 원인이 될 수 있으며, 최소한 가격상승 심리를 유도하는 기능을 할 수 있다. 공중파 방송의 부동산기사 분석결과에 따르면(윤호진, 2005) 전반적으로 방송 3사 공히 일관된 원칙이나 적절한 대안 없이 사안별로 부동산 경기 활성화와 투기 억제 사이를 오가는 모습을 보였는데, 이는 방송사 스스로 전문성이 결여되거나, 부동산 정책에 대한 확실한 입장을 정리하지 못했기 때문인 것으로 판단할 수 있다. 예를 들어 방송 3사 모두 노무현 정부 2주년 기획 보도에서 잘한 일로 ‘부동산 가격 안정’을 꼽으면서도, 여전히 침체된 부동산 경기에는 아쉬움을 나타내고 있다. 특히, SBS의 경우, 부동산 투기 과열 현장에 대한 비판 보도를 편성함과 동시에 투기 현장에 대한 정부 억제책이 경기 침체의 원인이 된다는 모순적 입장을 취하는가 하면, 정부의 투기 억제 정책을 거듭 재확인 하면서도, ‘오락가락’, ‘냉온탕’, ‘예측불가능’ 등 부동산 정책의 비일관성을 비판하는 기사를 편성하기도 했다.

이러한 공중파 방송의 부동산보도 행태는 중앙일간지의 경우도 마찬가지이다. 특히 건설 및 부동산부문 광고에 대한 의존도 절대적으로 높기 때문에 부동산관련 기사작성에도 일정한 영향을 미치지 않을 수 없는 구조이다. 특히 조선일보는 광고 비율이 전체 지면의 54%를 차지해 가장 높으며, 건강관련 제품과 부동산 광고를 가장 많이 게재하고 있다. 5대 업종 가운데 대기업이 많이 포함된 부동산·건설 업종과 금융·증권·보험 업종은 조선일보에 광고 비중이 월등히 높았고, 기업의 자금 여력이 클수록 큰 신문사를 선호한다는 사실이 그대로 드러나고 있다(강미선, 2004).

최근 민주언론운동시민연합이 분석한 자료에 따르면(2005년 3월~5월), 조선, 중앙, 동아일보의 경우 전체 광고지면 가운데 부동산 광고가 차지하는 비율이 20% 이상이며, 전체 신문지면의 10% 이상이다. 그리고 부동산광고 지면의 비율이 아닌 절대량에 있어 조선일보의 부동산광고 지면은 한겨레신문의 6.7배에 이른다. 또 동아, 조선, 중앙은 분석 대상인 12일치 중 부동산 광고가 없는 날이 하루도 없으며, 전체광고지면 중 부동산광고의 비율이 20%이상인 날이 7~8일이다. 동아일보의 경우는 부동산광고가 전체광고지면의 50%에 육박하는 날(4/16)도 있다.

부동산광고의 유형에 있어서도 동아, 조선, 중앙은 전면, 양면 등 대형 광고가 많은 것으로 나타났다. 이들 3대 일간지의 부동산 전면광고는 각각 23개, 31개, 27개에 이르며, 전면광고 두 개가 이어진 양면광고도 동아 5개, 조선 7개, 중앙 7개나 된다. 경향신문과 한겨레신문은 전면광고가 각각 7개와 5개며, 양면광고는 경향신문이 1개에 그쳤다.

동아, 조선, 중앙일보가 인터넷에 공지한 ‘광고요금표’에 따르면 종합면 마지막면에 컬러전면광고를 실을 경우, 부가세를 제외한 기준광고료는 105,300,000원이다. 마지막 면을 제외한 종합면에 컬러전면광고를 싣는 경우에도 그 금액이 1억원에 가깝거나 넘는다.

공식적인 광고뿐만 아니라 기사형 광고도 많을 것을 고려하면 이들 3대 일간지에서 부동산부문이 차지하는 영향력은 매우 크다고 볼 수 있고, 이 때문에 반드시 건설․부동산 자본분파를 옹호한다고 말할 수는 없지만 일정한 영향력을 미치고 있다고는 말할 수 있는 것이다.

<표 10> 각 신문의 부동산광고 면적 및 전체 광고지면 중 부동산광고 비율

	전체 신문지면 (㎠)	전체 광고면적(㎠) *괄호안은 전체지면 중 광고지면 비율	부동산광고 면적 (㎠)	부동산광고면적 /전체광고면적 (%)	부동산광고면적 /전체신문지면 (%)
동아일보	711686.40	339763.83 (47.7%)	75014.73	22.1%	10.5%
조선일보	766309.68	415127.95 (54.2%)	94105.10	22.7%	12.3%
중앙일보	769466.88	420607.72 (54.7%)	92244.41	21.9%	12.0%
경향신문	660117.60	231299.89 (35.0%)	19720.08	8.5%	3.0%
한겨레신문	532707.84	204798.44 (38.4%)	13968.02	6.8%	2.6%

출처 : 민주언론운동시민연합(2005)

<표 11> 일일 부동산광고 비율 분석

	동아일보	조선일보	중앙일보	경향신문	한겨레신문
부동산광고 없는 날	-	-	-	3	3
전체광고지면 중 부동산광고지면이 10%미만인 날	2	2	2	4	5
10% 이상 20% 미만인 날	2	2	3	5	3
20% 이상 30% 미만인 날	6	3	4	-	1
30% 이상인 날	2	5	3	-	-
계	12일	12일	12일	12일	12일

출처 : 민주언론운동시민연합(2005)

최근 주택가격 급상승에 대한 보도패턴은 정부의 부동산정책에 대한 편향된 시각을 제공하거나, 심층적인 기획취재보다는 이른바 시장원리와 공급확대라는 단순 주장을 반복적으로 보도하고 있다. 공급관리와 더불어 수요관리 정책도 필요함에도 구체적인 수요관리의 문제에 대해서는 분석기사를 제공하지 못하고 있는 것이다. 최소한 부동산가격 급등이 주는 사회경제적 폐해를 고려하면, 총자본의 입장에서 볼 때 개별자본의 이해와는 반하는 정책적 수단을 동원할 수 있는 것이 자본주의 국가의 기본성격이라는 것을 도외시하고 있는 것이다.

IV. 8․31 부동산대책과 평가

1. 정책철학의 정립과 정부의 선택 가능한 대안 집합

부동산부문에 왜 정부가 개입하며, 무엇을 시정하기 위해서 개입할 것인가는 국가의 기본성격과 연관되어 있다. 부동산부문 가격의 급등이 가져오는 사회경제적 폐해는 종국에서 총자본의 이해관계와 개별자본의 이해관계가 충돌한다는 것을 의미하며, 이때 정부가 개입하여야 할 정당성이 있는 것이다. 따라서 부동산부문에 정부가 개입하기 위한 기본적인 정책철학을 확고하게 정립할 필요가 있는 것이다.

우선 노동윤리의 확립과 공개념 철학의 구현이라는 철학이 필요하다. 부동산가격 상승에 기반 한 소득의 증가는 자본주의의 핵심적인 토대인 건전한 노동윤리를 심각히 훼손시키면서 사회적 불만 및 패배주의, 심리적 공황상태를 유발한다는 것이다. 따라서 부동산가격 상승에 기반 한 자본이득은 철저하게 환수한다는 것이 모든 정부에서 늘 기본원칙으로 자리 잡았다.

현 정부에서 자본이득 또는 개발이익 환수와 관련한 정책은 양도소득세 중과제도 외에는 기본정책이 없다. 부동산과 관련한 공개념 구현 수단으로는 다음과 같은 것이 있다.

<표 12> 정부의 선택가능한 정책대안집합

제도	내용	효과 및 쟁점
토지공개념 3법	개발부담금, 토지초과이득세, 택지소유상한제	위헌판결(총론 찬성 각론 반대), 부담금부과 중지, 복구의 어려움
주택거래 허가제	특정지역에서 일정규모, 금액 이상 주택은 허가받아 거래	투기적 매수세 차단, 거래불편 초래, 시장왜곡, 위헌소지
주택선매제	주택거래 대 계약가격으로 정부에 우선 매수권부여 * 영국 지방정부의 ‘카운슬하우징’ 제도는 지방정부(또는 공사)가 공급한 주택의 경우 반드시 지방정부에 매각하도록 하는 ‘강제 옵션’을 통해 자유로운 거래를 제한	실거래가 정착, 이중계약 방지, 개인간 거래침해, 행정력부족 * 공공중개제도
개발권 양도제	땅의 소유권과 개발권을 분리해 별도 거래 및 과세	개발이익 환수, 용도지역제의 합리적 운용, 개발권 국공유화, 개발권 가치산정 어려움
개발이익 환수제	개발부담금 또는 기반시설부담금 부과	구체적 개발이 일어나지 않는 행위에 의한 개발이익환수장치 미비
공영개발	공용수용 및 공공기관 시행․분양 : 공용수용에 의한 택지개발과 공공기관의 개발시행(시공포함가능)후 임대주택건설, 분양아파트 건설	개발이익환수, 공공임대주택 재고 확충, 원가공개, 후분양제, 민간부문의 역할축소, 재정문제, 판교의 경우 정책일관성 문제
보유세 강화	고가의 다주택보유 및 토지 등의 부동산보유에 대한 중과세 ; 종합부동산세	자본이득환수, 실효세율 및 보유세 강화장치의 실질적 위력문제와 조세저항, 원본침식과세에 대한 위헌문제(응익세와 수익세)
양도소득세 강화	고가 및 다주택 소유자에 대한 양도소득세 강화	실거래가 과세기반정비, 동결효과
재건축 개발이익환수	용적률 인센티브와 임대주택건설	실질적 개발이익 환수장치 아님. 용도지역․지구변경에 대한 개발이익 환수장치 정비필요

다음으로 富의 양극화 지양과 사회통합의 실현이다. 공공재적 성격을 많이 지니고 있는 토지․주택에 대해 지나치게 시장지향적인 정책을 추진한 결과 부동산시장의 양극화 현상을 심화시킴으로써 계층간․지역간 자산가치 격차와 사회적 갈등을 확대시키고 있다. 부동산시장의 호황 및 불황을 가리지 않고 지역별 부동산가격(아파트가격)의 양극화가 더욱 심화되고 있으며, 현 정부 들어 격차가 더욱 확대되고 있다.

세 번째로 사회경제적 고비용구조의 지양과 산업구조 고도화 달성이다. 부동산가격의 상승 및 고가격 유지는 토지생산성 향상 저해 및 기업투자의욕 저하, 주거비용상승에 따른 고임금 및 노동분규 유발, 사회간접자본측면에서 높은 물류비용 형성, 인플레이션 형성 등 거시경제 전반에 걸쳐 악영향을 미친다. 건설부동산업의 국민경제적 비중, 투자율, 성장전망에서 여전히 전형적인 개발국가적 특성을 보이고 있으며, 국민경제의 지식기반경제로의 전환이라는 추세와는 다른 방향이라고 할 수 있다.

마지막으로 부동산정책의 악순환 구조 지양이다. 3차에 걸친 부동산가격 급상승의 핵심적인 원인은 과잉유동성의 형성이고(자본순환의 위기), 이것이 부동산부문에 유입하면서 발생한 것이다. 즉 부동산부문 외적인 외생변수에 의해 문제가 촉발되었으나 문제해결은 부동산정책으로 해결하려 한 것이고, 부동산억제 정책이 뒤따르면서 경기가 위축되면 다시 부동산규제완화를 통해 문제를 해결하려는 방식의 악순환을 반복하고 있다. 그동안 부동산규제완화를 경기활성화 수단으로 사용함으로써 문제해결수단이면서 문제유발의 원천으로서 부동산부문이라는 악순환이 반복되는 것이다.

이상과 같은 사고를 구현하기 위해서는 그동안 반복되고 있는 임기응변적 부동산정책을 지양하고, 토지 또는 부동산에 대한 기본적인 철학을 담고 있으면서 부동산관련 최상위 법률로서 일종의 토지기본법을 제정할 필요가 있다. 이를 통해 하루빨리 부동산문제의 관점에서 국토공간관리와 계획을 바라보는 것이 아니라 합리적인 국토공간구조 형성이라는 관점에서 부동산문제를 다루어야 한다는 기본원칙을 정립해야 한다는 것이다.

토지에 대한 기본이념의 정립을 통해 토지소유권 중심의 인식전환, 개발권 분리, 토지이용관련 용도지역 및 지구지정, 불로소득의 사회적 환수, 토지거래질서의 정비, 보상규정 및 손실보상의 문제 등 토지에 대한 국민적인 공통적 인식을 확립하고, 미래지향적 토지관련 정책을 전개하는 토대를 제공할 필요가 있다. 이를 통해 헌법에 규정하고 있는 토지 및 재산권 관련 규정을 구체화하고, 토지관념의 전환을 통해 토지이용의 공익과 사익의 조화를 달성함으로써 토지정책과 토지이용의 효율적 이용을 도모한다는데 의의가 있다. 토지(이용)기본법에 담아야 할 기본적인 내용으로는 헌법 및 헌법재판소의 판결내용에 근거한 토지의 사회성과 공공성, 소유와 거래제한, 개발이익의 성격과 귀속원칙 등을 담는 토지기본이념, 재산권 제한의 원칙과 보상원칙, 소유에서 사용중심으로의 인식전환, 토지이용규제원칙과 체계, 토지․주택 및 미완성 부동산의 거래질서, 토지정보의 체계화, 토지 자본이득의 환수와 배분 등을 들 수 있을 것이다.

<표 13> 헌법재판소의 판결과 토지의 공익성과 사회성

범주	헌법재판소 판결내용
재산권행사제한	토지의 공공성으로 인해 시장경제 원리만을 적용하는 것은 한계가 있으며, 사회공동체의 이익을 관철하여야 함. 토지공개념 이론의 기초라고 판시함
사회적 의무성	토지재산권의 강한 사회성(사회적 연관성, 사회적 기능)으로 인해 다른 재산보다 강한 제한과 의무를 부과함. 토지재산권에 광범위한 입법형성권을 부여함
소유와 거래제한	소유상한을 둘 수 있고, 처분․이용․개발의무 불이행시 부담금 부과는 합헌임
미실현이득 과세	자본이득의 범위를 미실현이득으로 확대하는 것은 입법정책의 목적일 뿐이지 헌법상 조세개념에 저촉하는 것이 아님
개발이익의 성격과 귀속	개발이익은 토지소유자의 노력으로 만들어지는 것이 아니기 때문에 국민모두에게 귀속시켜야 함
개발부담금	개발사업에 따른 불로소득적 개발이익도 환수하여 경제정의 실현을 달성하여야 함
손실보상	구역지정 당시의 상태대로 토지를 사용․수익․처분할 수 있는 이상, 구역지정에 따른 단순한 토지이용의 제한은 원칙적으로 재산권에 내재하는 사회적 제약의 범주를 넘지 않음

출처 : 김용창(2004)

2. 부동산조세정책의 실효성 확보

1). 노동윤리의 확립과 1가구 2주택 양도소득세 중과조치

정부는 금번대책에서 1세대 2주택에 대한 단일 세율 50%를 적용하는 중과조치라는 대책을 도입하였다. 현행 양도세의 특징은 1세대 1주택(3년 이상 보유)은 비과세 혜택을 주고 있으며(1세대 1주택인 경우에도 실거래가가 6억 원을 초과하는 고가주택은 6억 원 초과분에 대해 양도세 과세), 1세대 3주택에 대해서는 60%의 기본세율을 적용하고 있다는 것이다. 양도소득세 세율은 양도차익, 보유기간 등에 따라 차등 적용하고 있고, 양도세 산정 기준가격은 공시가격(실거래가의 80% 수준)이지만 투기지역, 고가주택, 1세대 3주택 이상인 경우에는 실거래가 기준으로 과세(현재 전체 과세대상의 약 30% 수준)하고 있다.

현재 실가로 과세되는 경우는 미등기 양도, 1년 이내 단기양도, 투기지역 내 주택양도, 1세대 3주택 이상 보유자의 주택 양도, 6억원 초과하는 고가주택 양도, 허위계약서 작성 등 부정한 방법에 의한 거래,  납세자가 실거래가로 신고하는 경우이며, 2004년 현재 전체 양도세 과세대상자의 30% 수준이 실가기준으로 과세되고 있다.

<표 14> 현행 양도소득 부과세율

구 분		기본 세율
2년 이상 보유자산	양도차익 1,000만원 이하	9%
	양도차익 1,000～4,000만원 이하	18%
	양도차익 4,000～8,000만원 이하	27%
	양도차익 8,000만원 초과	36%
2년 미만 보유자산		40%
1년 미만 보유자산		50%
1세대 3주택		60%
미등기 양도자산		70%

새로이 1세대 2주택에 대한 양도세 중과대책을 통해 기본적으로는 자본이득(불로소득)에 대한 강력한 환수의지를 보여주었다고 평가할 수 있다. 부동산가격 상승에 기반 한 소득의 증가는 자본주의의 핵심적인 토대인 건전한 노동윤리를 심각히 훼손시킨다. 일부에서는 양도세를 거래세의 일종으로 보고 우리나라 부동산거래세의 비중이 너무 높다고 비판하고 있지만 정확한 양도세 의미는 거래과정에서 발생하는 불로소득에 대해 과세하는 소득세라는 것이다. 특히 양도세에 대해 중과한다는 것은 비노동소득(불로소득)에 중과함으로서 건전한 노동윤리를 촉진한다는 의미이기도 하다. 이러한 측면에서 1세대 2주택 양도세 중과조치가 건전한 노동윤리를 실현하기 위한 수단이 될 수 있다.

<표 15> 한국의 부동산 버블비율 추정치(단위; %)

추정모형	기준시점	전국주택	서울주택	전국아파트	서울아파트	강남아파트
배당할인모형	05.7월 현재	-	-	3.6	28.6	32.8(38.0)
주택 PER 모형	100 기준	7	18.7	34.9	54.4	78.6
	91.4월 대비	-20.9	-12.7	0.0	13.9	37.4
연소득대비 주택가격모형	91년 이후 평균대비	-18.3	-	-2.0	21.2	25.8

출처 : 대신경제연구소(2005)

그러나 양도소득세 중과대상이 전체 970만 세대의 2.8%인 28만 세대에 불과하며(1세대 2주택 72만 세대의 38.2%)하다. 일부 언론에서 말하는 것과 같은 세금핵폭탄은 피하게 되었지만 주택수 기반 양도세 중과조치를 통해서 기대했던 시장공급증가 효과가 약화되었고, 가격상승의 진원지였던 중대형 이상의 고가주택을 선호하게 만드는 현상은 치유하지 못했다는 것이다.

궁극적으로는 1세대 1주택 비과세 정책을 폐지하여 주택 수 기반의 양도소득세 차등중과조치 대신에 모든 주택거래에 대해서는 보유기간 또는 양도차익에 따른 차등세율을 적용하여 과세하고, 일정금액 기준의 소득공제 방식을 도입할 필요가 있다. 나아가 부동산거래 생애자본이득 총량제를 검토할 수도 있을 것이다. 정확한 실거래가 자료의 축적과 실거래가 과세기반의 구축도 아울러 도모할 수 있는 장점이 있다.

재정경제부는「2005년도 업무계획」에서 중장기 세제운용 방안의 하나로 각종 비과세․감면, 과세특례 제도를 점진적으로 축소해 나갈 계획임을 밝히면서「1세대1주택 비과세」등을 예시한 바 있다.

전체 세대수	1세대2주택	중과제외	중과대상
970만 세대	72만 세대	ㅇ지방지역 공시가격 3억원 이하 22만세대 ㅇ수도권, 광역시 소형주택(공시가격 1억원 이하) 10만세대 ㅇ이사, 결혼․노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만세대	28만세대

<표 16> 외국의 주택양도소득세 비과세 제도

국가	과세특례	주요 내용
미국	소득공제제도	∙ 공제대상 : 양도일전 5년의 기간중 2년이상 소유하고 주된 주거로 사용한 주택. 여러 주택 소유시 主된 住宅(primary residency)만 적용 ∙ 공제한도 : 연간 25만불 (약 3억원). 부부합산 연간 50만불(약 6억원) ※ '97년 이전에는 과세이연제도에 의하였음
일본	소득공제제도	∙ 공제대상 : 주된 주거주택(주거로 미사용시 3년이내 양도). 여러 주택 소유시 主된 住宅. ∙ 공제한도 : 연간 3천만엔 (약 3억원). 즉 개인이 거주용으로 사용하는 가옥 및 부속 토지 등을 양도하는 경우 3천만엔(약 3억원)의 소득공제허용
영국	거주기간 발생이득 면제	∙ 면제대상 : 주된 거주주택의 거주기간 중에 발생한 이득 면제. 여러 주택 소유시 제2주택 취득후 2년이내 주된 주거용 주택 세무서 통지 ∙ 면제한도 : 소유기간중 거주기간에 상당하는 자본이득세만 면제

2) 다주택보유 억제와 1가구 1주택주의 수요관리전략

금번 종합대책에서 보유세 강화와 관련한 대책의 핵심은 세대별 합산과세 방식을 도입한 것과 과세기준을 6억 원으로 인하한 것, 실효세율 1% 기준을 제시한 것이다. 현행 보유세 정책은 일정액 이하 보유에 대해서는 재산세, 일정액 이상 보유에 대해서는 종합부동산세를 부과하는 체계로서 인별로 소유주택가액을 합산해 공시가격이 9억원(실거래가 11억원 수준)이상인 경우 9억원 초과분에 종합부동산세를 과세한다. 과세표준은 공시가격의 50%이며, 세부담 상한선을 전년 총세액부담 대비 1.5배를 한도로 두고 있다.

<표 17> 현행 보유세 과세 체계

과세주체	과세방법	공시가격(억원)	세율(%)
(1차) 재산세 시․군․구	物件別 과세	0.8 이하	0.15
		0.8～2	0.3
		2～9 이하	0.5
(2차) 종부세 국 가	人別 주택가액 합산과세	9～20	1.0
		20～100	2.0
		100 초과	3.0

(세율 : %)					3.0%
				2.0
			1.0	종합부동산세
		0.5
	0.3
0.15				재산세
0.8 2 9 20 100 (공시가격 : 억 원)

기존의 보유세 과세체계는 과표적용률이 낮고(50%), 세부담 상한을 적용하는 등 당초 예상보다 보유세 실효세 부담이 낮아 고가․다주택 보유에도 부담으로 작용하지 않아 조세정책으로서 실효성이 떨어진다는 비판을 받았다. 주택 9억 원 이상, (비사업용)토지 6억 원 이상을 각각 인별로 합산하여 과세하는 경우 재산세 과세 대상자 주택 1,010만 명, 나대지 230만 명, 사업용 토지 110만 명 중 주택분 4만 명, 토지분 3만 8천 명 정도가 종합부동산세 과세대상이 되며, 2005년 전체 보유세수 3.5조 원 중 종합부동산세는 7천억 원 수준에 그친다. 과세방식에서도 인별 과세로 인해 세금회피 목적으로 가구 내에서도 부부 또는 자녀 명의로 소유분산을 하는 것이 가능하다.

종합부동산세 개편 방안으로서는 인별 합산방식, 세대별 합산방식에 따라 다양한 방안이 가능하지만 세대별 합산방식에 6억원 기준을 채택하였고, 과표적용율은 2009년에 100%를 달성하여 평균 실효세 부담률이 2009년까지 1% 수준을 예상하고 있다. 이에 따라 2006년의 경우 주택 16만 세대를 포함하여 총 27만 8천 명이 부과대상이 될 것으로 보이며, 세액은 약 1조원을 예상하고 있다.

<표 18> 종합부동산세 개편의 가능한 대안

구 분

과세인원수 및 세수

<현행> 인별합산(9억원)

인원수		세수
41천명		882억원

<방안1> 세대별합산(6억원)

인원수		세수
160천명		1,680억원

<방안2> 인별합산(3억원)

ㅇ 3 - 9억원 1세대1주택 제외

인원수		세수
172천명		1,825억원

<방안2-1> 인별합산(3억원)

ㅇ 3 - 6억원 1세대1주택 제외

인원수		세수
236천명		2,550억원

* 6-9억원 1세대1주택 : 64천명

주) 1. 2005년 행정자치부 재산세 DB 분석

2. 과표적용률 종부세 70%, 재산세 55% 기준(현행은 종부세․재산세 50%기준)

3. 1세대1주택 76%(강남구) 기준

<표 19> 종합부동산세 세율구간 신설 및 세율조정

현 행		조 정
공시가격	세율	공시가격	세율
-	-	6～9억원	1%
9～20억원	1%	9～20억원	1.5%
20～100억원	2%	20～100억원	2%
100억원 초과	3%	100억원 초과	3%

<표 20> 종합부동산세 대상인원 및 세액추정

대상	현행(‘05년)	개선안(‘06년)
주택분	- 기준금액 9억원 초과 (인별합산) ㅇ 인원 : 40천명 ㅇ 세액 : 900억원	- 기준금액 6억원 초과 (세대별 합산) ㅇ 인원 : 160천 세대 * 전체 970만세대의 1.6% ㅇ 세액 : 2,300억원
비사업용 토지	- 기준금액 6억원 초과 (인별합산) ㅇ 인원 : 30천명 ㅇ 세액 : 3,100억원	- 기준금액 3억원 초과 (세대별 합산) ㅇ 인원 : 110천 세대 ㅇ 세액 : 4,400억원
사업용 토지	- 기준금액 40억원 초과 (인별합산) ㅇ 인원 : 8천명 ㅇ 세액 : 3,000억원	- 기준금액 40억원 초과 (인별합산) ㅇ 인원 : 8천명 ㅇ 세액 : 3,500억원
계	ㅇ 인원 : 78천명 ㅇ 세액 : 약 7,000억원	ㅇ 인원 : 278천명 ㅇ 세액 : 약 1조원

<표 21> 종합부동산세 부과 대상자의 지역별 분포

지역	합계	종부세 대상자	구성비
전국	11,567천명	160	100.0
서울	2,273	124	76.8
(강남4개구)	(474)	(77)	(48.3)
경기	2,539	24	15.0
(분당)	(107)	(8)	(5.0)
(용인)	(184)	(2)	(1.3)
(과천)	(16)	(1)	(0.6)
부산	906	4	2.5
대구	580	2	1.3
인천	681	2	1.3
광주	253	0.6	0.4
대전	346	2	1.3
울산	252	1	0.6
기타	3,731	0	0.0

보유세 강화정책은 조세의 형평성 제고와 더불어 한정된 국토와 부족한 주거자원을 가능한 보다 많은 사람들이 활용할 수 있게 하고, 시장에 공급확대 효과도 볼 수 있다는 것이다. 보유세 강화의 형평성 제고와 관련하여 중요한 것은 과표적용율 100% 달성이라는 목표 이전에 과세표준 가격의 실거래가 반영의 적정성 여부이다. 현재 주택가격과 토지가격 모두 대략 시가의 80% 수준에 이르렀다고 하나 부동산 규모나 지역에 따라 편차가 크고, 주택가격 공시제도가 완전히 정착하지 못한 관계로 평가과정상 공지지가체계의 토지가격과 주택가격 공시체계의 토지가격이 상이한 결과도 많이 발생하고 있다.

과세표준이란 세금을 매기는 기준이 되는 금액이다. 재산세는 부동산의 공시가격에 50%를 곱한 금액을 과세표준으로 하고 있다. 개정 전 재산세 과세표준은 주택·건물·토지를 각각 복잡한 산식에 의해 계산을 하였고, 산출된 금액도 지자체 간 서로 다른 적용율을 곱하여 계산하였기에 지역 간에 불형평성이 발생하였다.

<표 22> 보유세 부과체계

구 분	종 전	현 행(2005)
주 택	□토지․건물 각각 평가 ․토지: 공시지가×적용율 (전국평균 39.2%) ․건물: 신축원가(㎡당 18만원)×각종지수×면적 등	□토지․건물 통합하여 평가 ․공동주택 : 국세청기준시가 × 50% ․단독주택 : 공시주택가격 × 50% ※ 주택가격 : 시가의 80%
건 물	□신축원가(㎡당 18만원) × 각종지수 × 면적 등	□신축원가(㎡당 46만원) × 각종지수 × 면적×50% ※ 주택외 건물 종부세 과세제외
토 지	□공시지가 × 적용율 ※ 적용율은 지자체마다 다르며, 전국평균은 39.2%	□공시지가 × 50% ※ 공시지가 : 시가의 80%
세 율	□주 택 : 0.3~7%(6단계) □나 대 지 : 0.2~5%(9단계) □사업용토지 : 0.3~2%(9단계)	□주 택 : 0.15~0.5%(3단계) □나 대 지 : 0.2~0.5% (3단계) □사업용토지 : 0.2~0.4% (3단계) □종 부 세 : 0.6~4%
납 기	□재산세 7월, 종토세 10월	□재산세 7, 9월, 종부세 12월

서울시의 2005년 재산세 과세결과를 보면 재산세는 총 9,322억원, 종합부동산세(추계)는 약 2957억원이 부과되며, 지방세와 국세를 모두 합하여 서울의 보유세 부담액은 2조 1053억원이다. 부과대상별로 주택에 대한 종합부동산세는 12.2%에 불과하나, 상가․사무실 부속토지 등 사업용 토지에 대한 종합부동산세 부담이 72.7%를 차지한다.

주택 재산세의 경우 아파트는 29.4%(357천호)가 50% 상한까지 가장 많이 인상되었고, 단독은 62.9%(16천호)가 전년보다 감소하였으며, 다가구․연립주택은 85.5%(778천호)가 전년보다 감소하여 감소폭이 가장 크다. 그리고 규모별로 볼 때 아파트는 중형 평수의 재산세 인상율이 가장 높게 나타났다. 30~50평 아파트의 재산세 인상율이 평균 40% 수준인데 비하여, 50평 이상 대형아파트는 10% 수준 인상, 평형이 클수록 인상폭이 낮은 문제가 있다. 단독주택도 주택공시가격 2～3억원인 중간가격대 주택의 인상폭이 상대적으로 높고 가격이 높을수록 인상폭이 낮다.

<표 23> 2005년 아파트 평형별 재산세 증감 현황(단위: 건, %)

전용 면적	계		감 소		0~30%		30~50%미만		50%
	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비
계	1,211,373	100.0	197,450	16.3	179,187	14.8	478,227	39.5	356,509	29.4
60㎡이하	402,639	100.0	126,051	31.3	65,971	16.4	126,761	31.5	83,856	20.8
60㎡~85㎡	540,696	100.0	33,456	6.2	67,045	12.4	241,631	44.7	198,564	36.7
85㎡~149㎡	223,458	100.0	15,386	6.9	37,020	16.6	101,230	45.3	69,822	31.2
149㎡~190㎡	35,682	100.0	16,084	45.1	7,906	22.2	7,863	22.0	3,829	10.7
190㎡~215㎡	4,784	100.0	3,058	63.9	874	18.3	545	11.4	307	6.4
215㎡~250㎡	3,832	100.0	3,203	83.6	321	8.4	181	4.7	127	3.3
250㎡초과	282	100.0	212	75.2	50	17.7	16	5.7	4	1.4

<표 24> 2005년 단독주택 공시가격대별 재산세 증감 현황(단위: 건)

공시 가격	계		감소		0~10%		10~20%		20~30%		30~50%		50%
	건	점유비	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비	건수	점유비
계	250,651	100.0	157,657	62.9	23,827	9.5	15,373	6.1	9,952	4.0	28,033	11.2	15,809	6.3
1억원 이하	187,963	100.0	125,878	67.0	18,379	9.8	11,195	6.0	6,882	3.7	18,162	9.7	7,467	4.0
1~2억원	45,217	100.0	22,730	50.3	4,305	9.5	3,241	7.2	2,298	5.1	7,046	15.6	5,597	12.4
2~3억원	9,412	100.0	4,582	48.7	668	7.1	537	5.7	410	4.4	1,677	17.8	1,538	16.3
3~5억원	5,776	100.0	2,852	49.4	370	6.4	321	5.6	304	5.3	976	16.9	953	16.5
5~7억원	1,330	100.0	858	64.5	79	5.9	50	3.8	35	2.6	116	8.7	192	14.4
7~10억원	715	100.0	558	78.0	22	3.1	21	2.9	18	2.5	52	7.3	44	6.2
10~15억원	180	100.0	154	85.6	4	2.2	7	3.9	4	2.2	2	1.1	9	5.0
15~20억원	37	100.0	27	73.0	0	0.0	1	2.7	1	2.7	2	5.4	6	16.2
20억원 초과	21	100.0	18	85.7	0	0.0	0	0.0	0	0.0	0	0.0	3	14.3

그리고 보유세 강화정책의 실효성과 관련하여 정부는 현재 0.15% 수준인 주택 종합부동산세 납부대상자의 평균 실효세율을 2009년까지 1% 수준으로 인상 추진한다고 하였다. 그러나 ① 보유 주택의 공시가격 합계가 6억원(시가 7.5억원) 이하인 세대는 종합부동산세 과세대상에서 제외되고, ② 시가 10억원(공시가격 8억원) 정도의 주택도 실효세율이 2005년 0.27%에서 2009년 0.50%로 상승하는 데 그치며, ③ 시가 20억원의 초고가 주택의 경우에만 2009년 실효세율이 0.97%로 나타난다는 것이다. 대다수 국민들이 이번 조치로 보유세율이 선진국수준(1~2%)에 근접하는 1%로 높아질 것으로 예상했던 점을 감안할 때, 이번 조치가 일반이 우려하는 것만큼 보유세 부담이 급격히 늘어나는 과격한 조치는 아닌 것으로 평가받고 있다는 것이다(한국은행, 2005) 이러한 상황을 감안할 때, 한나라당이 “투기와 무관한 서민 중산층까지 부담하게 되는 보유세를 1%로 인상(현재 부담의 7배로 인상)하는 것은 부당하므로” 반대 입장을 분명히 하고 있고, 0.5% 수준을 기준으로 제시하고 있다는 것은 우려할만한 상황이다.

<표 25> 시가 10억원(공시가격 8억원) 주택 기준 보유세 부담변화 (단위 : 만원)

	2005	2006	2007	2008	2009
<현 행>
재 산 세1)	268.8	268.8	268.8	298.8	328.8
종 부 세2)	-	-	-	-	-
보유세 합계	268.8	268.8	268.8	298.8	328.8
(실효세율, %)3)	(0.27)	(0.27)	(0.27)	(0.30)	(0.33)
<개 편>
재 산 세1)	268.8	268.8	268.8	298.8	328.8
종 부 세2)	-	108	132	150	168
보유세 합계	268.8	376.8	400.8	448.8	496.8
(실효세율, %)3)	(0.27)	(0.38)	(0.40)	(0.45)	(0.50)
실효세율 증감(%p)	-	+0.11	+0.13	+0.15	+0.17

주 : 1) 지방교육세, 도시계획세 포함,  2) 농특세 포함,  3) 보유세 합계/시가

출처 : 한국은행(2005)

<표 26> 한나라당의 실효세율 0.5% 주장의 근거사례

구 분	미국중산층		한국중산층(도시근로자)
연소득	55,000		33,360	1/4분기 도시근로자평균근로소득을 연환산
부동산가격	230,000	미 평균 가격	312,000
세금	2,300	실효세율 1% 적용	1,033	상한선 없을 경우
			568	전년도 대비 세부담 상한선 50% 설정시
			1,560	실효세율 0.5% 적용시
			3,120	실효세율 1% 적용시
세금/소득	4.2%		3.1%	상한선 없을 경우
			1.7%	전년도 대비 세부담 상한선 50% 설정시
			4.7%	실효세율 0.5% 적용시
			9.4%	실효세율 1% 적용시
세금/부동산가격	1.0%		0.3%	상한선 없을 경우
			0.2%	전년도 대비 세부담 상한선 50% 설정시
			0.5%	실효세율 0.5% 적용시
			1.0%	실효세율 1% 적용시

* 단위 : 달러(환율 1달러=1,000원으로 환산)

금번 대책에서 가장 큰 특징은 세대별 합산방식을 도입했다는 것이고 획기적인 진전이라고 평가할 수 있다. 이미 과거의 자산소득에 대한 부부합산과세 위헌사례와는 달리 종합부동산세는 투기방지 및 부동산 가격안정이라는 공공복리를 위해 합리적 차별이 정당화 될 수 있다고 보고 있고, 근거논리로 다음을 내세우고 있다. 그러나 비례원칙과 관련하여 앞으로 위헌공방이 치열해질 전망이다.

① 부동산은 한가구의 생활 근거가 되는 특성이 있어 과세단위를 주거단위의 세대로 보는 것이 제도의 본질에 가장 부합하며, 일반 금융자산 등 소득과세와 동일하게 취급할 수 없음.

② 가구별 합산이 개인별 합산 보다 부동산 보유에 대한 조세부담 형평성 제고

③ 종합부동산세의 가구별 합산 부과를 통해 달성되는 공익(과다보유 억제, 국민위화감 완화, 투기방지 등)이 위헌사례의 경우보다 훨씬 큼

④ 종합부동산세는 보유재산에 대한 과세와 부동산 과다보유 억제 및 투기방지를 위한 것으로 위헌사례와 비교 시 목적이 상이

헌법재판소는 지난 2002년 판결(2001헌바82)에 이어 올해 5월 26일(2004헌가6) 부부의 자산소득을 합산하여 과세하는 것에 대해 불로소득인 자산소득에 대하여 중과세하여 소득의 재분배를 기하려는 데에 있으므로 그 입법목적은 정당하지만 부부자산소득합산과세는 혼인한 부부를 비례의 원칙에 반하여 사실혼관계의 부부나 독신자에 비하여 차별하는 것으로서 헌법 제36조 제1항에 위반된다고 판결한 바 있다.

부부자산 합산과세 위헌 결정판례(전원재판부 2005.05.26. 2004헌가6)

부부의 자산소득을 합산하여 과세하는 취지는 자산소득을 부부간에 분산하여 종합소득세의 누진세 체계를 회피하는 것을 방지하고, 소비단위별 생활실태에 부합하는 공평한 과세를 실현하며, 불로소득인 자산소득에 대하여 중과세하여 소득의 재분배를 기하려는 데에 있으므로 그 입법목적은 정당하다.

그러나 자산소득의 인위적인 분산에 의한 조세회피행위 방지라는 목적은 상속세 및 증여세법상의 증여추정규정 또는 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률상 조세포탈 목적으로 배우자에게 명의신탁한 경우 부동산에 관한 물권변동을 무효로 하는 규정 등에 의해서 충분히 달성할 수 있다. 그리고 자산소득이 있는 모든 납세의무자 가운데 혼인한 부부에 대하여만 사실혼관계의 부부나 독신자에 비하여 더 많은 조세부담을 가하여 소득을 재분배하도록 강요하는 것은 위와 같은 입법목적 달성을 위한 적절한 방법이라 볼 수 없다.

3. 주택공급과 공급질서의 정비

1) 투자수요 목적의 주택공급과 실수요자 대상의 주택공급 차별화

정부는 주택공급 대책과 관련하여 공급물량측면에서는 수도권에서 필요한 주택은 연간 30만호이며, 공급가능한 주택은 연간 24만호로서 연 6만호(중대형은 연 1만 6천호)가 부족하다고 판단하고 있다. 이를 위해 민간택지에서 연간 1만호 건설, 공공택지에서 연간 5만호를 추가로 건설할 필요가 있다고 보아 공공택지에서 연간 3백만 평씩 5년간 1500만평이 필요하며, 국공유지 200만평(송파신도시), 개발 중인 택지지구 1천만 평을 추가로 공급하기로 하였다. 그리고 기존 시가지에서는 광역단위 재개발(최소 15만평)을 위한 특별법을 제정할 계획이며, 직주근접형 역세권 임대주택 건설전략도 포함하고 있다.

다음으로 공급방식과 관련하여 투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역은 주택공영개발지구로 지정하여 공영개발방식을 도입하기로 하였다. 공급가격과 관련해서는 공공택지에서 건설하는 주택은 모두 원가연동제를 실시하고, 25.7평 이상에 대해서는 주택채권입찰제를 도입하여 최초분양자의 시세차익을 환수하며, 민간택지는 현행대로 분양가 자율제를 두기로 하였다. 원가공개는 현행과 마찬가지이며, 분양권 전매제한은 분양가 규제의 적용을 받는 주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매제한을 강화하여 수도권은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년을 두기로 하였다.

<표 27>  분양권전매제한

적용기준	대상지역	현 제한기간	개선안
투기과열지구 분양권전매제한	수도권과 충청권	소유권 이전 등기시까지	동일
	지방	분양계약일로부터 1년	동일
분양가 적용 주택 전매제한	수도권	분양계약일로부터 5년	25.7평 이하는 10년
	그 외 지역	분양계약일로부터 3년	25.7평 이하는 5년
재당첨 금지기간	전매제한기간과 동일		25.7평 이하는 수도권 10년, 기타 5년 / 25.7평 이상은 현행과 마찬가지로 수도권 5년 기타 3년

주택공급과 관련하여 한나라당에서 주장하고 있는 원가상세공개, 후분양제 실시 등과 관련하여 별다른 대책이 없는 관계로 미흡하다는 평가를 받고 있다. 정부의 입장은 원가공개와 관련해서는 원가연동제가 보다 직접적으로 분양가격을 통제할 수 있다고 판단한 것 같으며, 후분양제와 관련해서는 주택건설금융 등 보완장치 마련이 단시간 내에 어려워 일단 2012년까지의 기존 일정을 지켜나가기로 하였으나 후분양제 일정을 일정대로 체크하고 준비하고 있는가는 판단할 수가 없다.

신규택지개발을 통한 공급이든 재개발․재건축을 통한 공급이든 중요한 것은 투기적 투자목적의 수요를 충족시키기 위한 공급은 막아야 한다는 것이다. 금번 대책도 중대형 아파트 중심의 공급이 부족하다는 끊임없는 여론을 반영한 측면이 매우 크지만 현재의 주택공급구조를 볼 때 실수요자 접근성을 제도적으로 구체화 할 필요가 있다.

자산 및 노동소득 격차의 양극화가 심화되고 있는 상황에서 중대형 주택공급과 관련하여 단순한 물량공급주의는 지양할 필요가 있다. 투자수요가 아닌 실수요자의 중대형 아파트 소득탄력성이 어느 정도인지는 모르는 상황이며, 가구의 소득상황을 고려하지 않고 막연히 좋은 생활환경을 갖춘 지역의 중대형 아파트 수요는 만성적인 초과수요 상태라는 인식이 팽배해 있는 것이다.

그러나 현재의 소득분배 및 자산보유구조를 고려할 때, 즉 자산 및 소득의 양극화 추세에서 주택보유구조에 대한 근본적인 대책 수립이 없는 단순한 물량공급주의는 실수요보다는 투자용 주택수요를 충족시키는데 기여할 뿐이다.

우리나라는 IMF 외환위기를 계기로 자산소득 격차에서 전환기를 맞이하였다. 1997년 경우 불평등에 가장 크게 영향을 주는 것은 근로소득으로 약 75%였으나, 점차 그 기여도가 하락하고 있으며 대신 자산소득 및 기타소득의 불평등 기여도가 증가하고 있다. 가구소득에 대한 원천별 기여도를 보면 부동산소득이 1997년 9%에서 외환위기 직후 23.9%까지 증가하였고, 이때 실현한 자산소득이 이후 부동산투자의 자금원으로 기능하고 있는 것이다(최바울․김성환, 2003).

소득분배구조는 더욱 더 악화되고 있으며, 5분위 소득배율은 2004년 약 7.5배에서 금년 들어 8.2배로 확대되었다. 이처럼 자산소득 및 노동소득 격차의 확대와 더불어 전반적으로 가계의 구매력을 나타내는 저소득층의 실질 가처분소득은 1997년에 비해 오히려 감소하고 있고, 가계부채 잔액도 지속적으로 증가하고 있다.

따라서 이러한 소득 및 자산분배구조를 고려할 때 중대형 아파트의 단순한 물량공급주의는 기존의 주택보유구조를 더욱 악화시키고, 다주택 보유자의 가격통제가능성을 제고하며, 실수요자 접근을 더욱 어렵게 할 수 있다. 중대형 아파트의 공급을 확대하는 경우에도 실수자 접근성을 확보할 수 있는 수단을 정비할 필요가 있다. 즉 청약제도를 바꾸어 중대형의 경우에도 신규공급 주택에 대해서는 무주택자 우선원칙을 견지하거나, 최소한 신규주택을 취득하는 경우 기존 주택 처분이행제를 도입할 필요가 있다.

정부는 이번 대책 에 실수요자들에게 청약기회를 확대한다는 취지로 무주택 기간에 가족 수, 소 득, 자산 현황, 통장 가입기간 등을 고려한 새 청약제도를 내놓겠다고 밝혔다.

현행 청약제도는 투기과열지구 내 만 35세 이상 5년 무주택세대주 요건을 갖춘 1 순위자 에게 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 75%에 우선 청약권을 갖도록 하고 있다. 또 판교 신도시 등 원가연동제가 적용되는 공공택지의 경우 우선공급 분으로 배정되는 전용면적 25.7평 이하의 75% 물량이 35세 이상 5년 무주택세대주 35%, 40세 이상 10년 무주택세대주 40%가 각각 배정된다.

<표 28> 전국가구의 소득 5분위별 소득분포 (단위 : 천원, 전년 동기대비, %)

구 분		5분위별 소득분포										배율 (Ⅴ/Ⅰ)
		Ⅰ분위		Ⅱ분위		Ⅲ분위		Ⅳ분위		Ⅴ분위
			증감률		증감률		증감률		증감률		증감률
2004	1/4	740.8	6.2	1,694.8	7.4	2,401.9	8.0	3,303.2	8.0	5,744.6	5.4	7.75
	4/4	768.1	-2.9	1,724.9	0.3	2,478.5	4.2	3,365.1	4.2	5,795.7	5.3	7.55
2005	1/4	754.2	1.8	1,744.2	2.9	2,514.3	4.7	3,471.8	5.1	6,201.9	8.0	8.22

자료 : 통계청

<표 29> 가계부채잔액과 이자부담 동향

구분	98년	99년	00년	01년	02년	03년	04년
가계부채잔액(조원) 98년 대비 증감액	226.3 -	243.7 17.4	293.5 67.2	352.4 126.1	458.5 232.2	482.3 256.0	507.8 281.5
가계대출금리(%)	15.21	10.85	9.88	8.20	6.92	6.50	5.88
이자부담(조원) 98년대비 증감액	34.4 -	26.4 -8.0	29.0 -5.4	28.9 -5.5	31.7 -2.7	31.4 -3.0	29.9 -4.5

주) : 대출금리는 예금은행 가계대출금리(신규취급기준), 이자부담 = 가계부채잔액*대출금리

자료 : 한국은행, 대신증권

2) 주택공급과 관련한 구조적인 개편

많은 논란을 낳고 있는 주택공급확대와 송파신도시의 문제는 정책수립과정에서 근본적인 문제로 고민하지 않다가 추가된 것 같으며, 그에 따라 다소 준비가 미흡한 상태로 발표가 되었다. 그리고 재건축과 관련한 별다른 대책을 수립하지 못하였다. 2005년 올해 말 서울시가 확정할 재건축기본계획에서 정비예정구역으로 지정되기를 바라는 470곳 가운데 300곳 가량이 단독주택지역이다. 이들 지역의 단독주택 가구 수는 5만가구가 넘을 것으로 추산된다. 정부가 예상하는 서울시내 단독주택 재건축시장은 20만가구로, 면적으로는 전체 단독주택지 2200여만 평의 30% 가량인 860만평에 달한다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2000∼2005년 서울에서 공급됐거나 공급될 신규 주택 30만2974채 가운데 20만1387채(66.5%)가 재개발 재건축이다. 정부발표에서도 서울시의 경우 최근 10년간 건설된 아파트(연 5만 7천)의 19%는 재개발(연 11천), 26%는 재건축(연 15천)이 충당하고 있기 때문에 현재와 같은 재건축 규제기조를 장기적으로 끌고 갈 수는 없다.

그러나 신규택지개발이나 재건축을 통한 공급은 두세 달 만에 수립할 수 있는 정책이 아니기 때문에 지속적인 준비 작업이 필요하며, 개발이익환수와 투기방지대책, 기반시설정비, 도시계획 및 도시공간구조와 정비와 합치, 관계법령과의 조화 등의 제도적 정비를 할 필요가 있다.

먼저 주택공급질서와 관련하여 실거래가 과세기반이 정비되는 대로 현재 담보대출기준까지 추가되어 복잡하게 얽혀 있는 주택거래신고제, 투기지역 및 투기과열지구 지정제도를 통합하여 일원적으로 운용 필요가 있으며, 이에 대한 스케줄을 준비하여야 한다. 종래와 같이 미완성 부동산의 거래조건, 실수요자 접근성 제고, 대출기준 등을 통합적으로 포함하고 필요할 경우 주택거래허가요건, 지정기준 및 단계의 세분화 등을 포함하여야 한다.

<표 30> 투기과열지구와 투기지역 비교

구 분	투기과열지구	투기지역(주택)
지정기준	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 -2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우 (국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우 -주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 -주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등	①월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역으로서 -2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역 -1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역 ②개발사업 및 주택재건축사업이 진행중인 지역으로서 -1개월간 집값상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 -1개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역 ③택지개발예정지구, 대규모개발사업추진이 예정되는 지역 등으로서 -1개월간 집값상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역
해제기준	-지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우	-당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우
지정 및 해제절차	건교부장관 : 시․도지사의 의견을 들어 지정․해제 시․도지사 : 건교부장관과 협의를 거쳐 지정․해제	건교부장관이 요청하면 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 재경부장관이 직접 위원회 회부)
지정효과	․분양권 전매제한 -최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년이내의 범위내), 단, 수도권․충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지, -분양가상한제 적용주택의 경우 투기과열지구 지정여부와 관계없이 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 5년, 기타지역의 경우 3년 ․5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급 ․청약1순위 자격제한 (1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금․부금 가입자로서 세대주가 아닌 자) ․지역조합 조합원 선착순 모집금지 ․조합원지위 양도금지 ․과밀억제권역내 재건축 후분양(전체공정 80%후)	․기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 과세 ․필요시 탄력세율 (기본세율+15p범위내)
근거법령	주택법 제41조, 제41조의2, 주택법시행령 제45조의2 주택공급에관한규칙 제14조	소득세법 제96조제1항 동법시행령 제162조의3

<표 31> 투기관련 지역 내 은행권 LTV 기준(금감원 2005.7.1)

구 분		투기지역		투기과열지역		기타 지역
		주택	아파트	주택	아파트	주택	아파트
3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
3년초과～10년이하		60%	40%	60%	60%	60%	60%
10년 초과	담보가액 6억원초과1)	60%	40%	60%	60%	60%	60%
	담보가액 6억원이내2)	60%	60%	60%	60%	60%	60%
10년이상 분할상환3)		70%	70%	70%	70%	70%	70%

주：1) 담보가액 6억원 초과 아파트에 대한 거치기간 1년미만, 중도상환수수료가 부과된 원리금분할상환 주택담보대출은 제외

2) 주1)에 해당하는 대출 포함

3) 한국주택금융공사에 매각 또는 자체 유동화계획이 있는 고정금리부 대출(1년거치 이내, DTI 40% 이하)에 한함

보다 중장기적으로는 금번 대책과 같이 임기응변식 공급전략이 아니라 신규택지개발방식을 통한 주택공급 전략을 심층적으로 고민할 필요가 있다는 것이다. 한나라당의 대규모 신도시개발안이든 미니신도시 등 생활양식 변화를 고려한 미래형 주거단지개념을 확고히 정립하는 것이 중요하다. 건설교통부는 우리나라 신도시도 계획단계부터『푸른 숲(녹지벨트, Greenbelt)』,『깨끗한 공기(대기벨트, Whitebelt)』,『맑은 물(물벨트, Bluebelt)』계획이 상호 연계되어 선진국 수준의 아름답고 건강하며 쾌적한 도시로 조성하는『지속가능한 신도시계획기준』을 제정하여 4월 25일부터 시행한다고 밝힌 바 있으나 금번 대책에서 보듯이 실천적 준수여부는 별개의 문제가 되는 경우가 많다. 그리고 생활양식 변화와 인구구조의 변화에 따라 대단위 신규택지개발방식의 주택공급 전략을 외국의 경우 지양하고 있다는 것을 참조할 필요가 있다.

일본의 경우 2002년 7월 ｢사회자본정비심의회 주택택지분과회｣가 다음과 같은 내용의 ｢택지정책 전환의 기본적 방향에 관한 보고｣를 제출하였다(社會資本整備審議會 住宅宅地分科會, 2002). 향후의 기본적인 택지정책 방향으로 ㉠ 양에서 품질로, ㉡ 기존 재고의 유효활용, ㉢ 소유에서 이용으로, ㉣ 시장기능 중시와 공공과 민간의 역할 재구축 등을 꼽고 있다(자세한 내용은 김용창 2004).

우리나라의 부동산보유의 절정시기는 2009년 이전에 마감할 것이라는 분석도 있고, 통계청의 가구 추계에 따르면 2000부터 20년간 전체 가구의 수는 증가율 둔화 추세 속에서 350만 가구가 증가하는 것으로 추계하고 있다(2000년 1,460만 → 2020년 1,816만 가구. 매년 평균 17.5만 가구 증가). 이중 중대형 가구는 2010년을 정점으로 하락세를 나타내고 있는 반면, 중소형가구는 빠르게 증가한다. 중대형가구의 경우 동 기간 1만3,100 가구가 감소하고 (2006년 ~ 2020년 동안은 1만9,8000 가구가 감소) 있는 것으로 추계하고 있으며, 소형가구의 경우 동 기간 351.6만 가구가 증가하고 (2005~2020년 동안은 262.5만 가구가 감소) 있는 것으로 추계하고 있다(현대경제연구소 2005).

여기서 대형 가구는 부부+자녀 가구, 3세대 이상 가구로, 소형가구는 부부, 편부모+자녀, 독신가구 등으로 분류함.

자료 : 통계청

<그림 4> 장래 가구 추계

4. 개발이익 환수제도의 정비

금번 대책에서 개발이익환수와 관련하여 기반시설부담금제를 새로이 도입하였고, 종전의 개발부담금제를 부활하였다. 기반시설부담금(impact fees)제를 도입한 것이 높이 평가할 수 있다. 다만 기반시설부담금은 기본적으로 도시계획 방법에 해당하는 것이고, 법제상 근거가 모호한 각종 부관에 의한 부담금 부과 관행을 어떻게 정비할 것인가도 작지 않은 과제이다. 신규택지개발지구에서 법적인 근거가 없거나 모호한 지자체의 부담금 요구가 한국토지공사는 총사업비의 39.1%, 주택공사 48.8% 수준에 이르고 있다.

<표 32> 개발부담금제과 기반시설부담금제 비교

구 분	개발부담금	기반시설부담금
근 거	개발이익환수법	법률 제정예정
목 적	개발이익 환수	기반시설 비용부담
부과지역	전 국	전 국
부과대상	30개 토지개발행위	일정 기준 이상의 건축행위
부과기준	지가상승차익 환수 * 사업착수시 ～ 준공시까지 지가상승분 × 부과율	기반시설 소요비용 부담 * 부담금 = 원단위비용×건축연면적×민간부담률-공제액
부과시점	준공시	건축허가시
재원사용	-50% 시군구 일반회계 -50% 국가 균특회계 (낙후지역 지원)	- 국가귀속분 : 균특회계 - 지자체귀속분 : 기반시설특별회계
조치사항 시행시기	-부담금관리기본법 개정 → ‘06.1월부터 시행	-법률 제정(’05년 정기국회) → ‘06년 상반기중 시행

보다 근본적으로는 짧은 기간 내에 정비하는 것 자체가 불가능하였겠지만 개발이익환수와 관련한 근본적인 재정비가 필요하다. 부동산부문으로부터의 개발이익은 택지개발과정, 주택건설과정, 재건축과정, 용도지역 및 용도지구변경, 형질변경, 용적률 변화 등 다양한 영역에서 발생하고 있으며, 공간적 범위의 측면에서도 당해 사업지구, 사업지구 직접 주변지역, 사업지구 입지 도시 등 광범위하게 발생한다. 공공택지개발과정의 경우도 개발이익 발생의 전체적인 구조는 그동안 이루어진 택지전매 과정을 포함할 경우 다음과 같은 택지개발․공급, 주택건설 및 분양의 모든 단계에서 발생하고 있다(이하 김용창 2005).

ㆁ 개발이익발생단계 : 원토지소유자 - 사업계획 발표 - 사업인정고시 - 원토지소유자보상 및 개발지역 주변 토지소유자 이익 - 택지개발사업 - 택지분양 및 택지전매 - 택지공급가격과 건설업체 감리자 지정신청 신고가격 차액 - 주택건설(시행) - 주택분양 - 입주 및 전매 - 시장가격

ㆁ 토지소유자의 개발이익과 정당보상

- 원토지소유자 및 보상가격 : 사업인정고시가 있게 되면, 고시시점에서 가장 가까운 표준지공시지가를 기준으로 협의성립 및 재결성립 당시를 가격시점으로 하여 보상가격을 산정함. 보상평가지침은 현황기준평가와 개발이익배제평가를 원칙으로 하고 있음. 가격시점까지 지가변동율, 기타사항 등을 참작하여 가격을 평가하며, 법에서는 기타사항을 참작하지 못하게 하고 있으나 시가보상 및 정당보상 위헌문제 때문에 대법원 판례에서 인정하고 있음. 그러나 사업계획 발표가 있기 전에 개발정보를 취득하여 개발예정지역에 토지를 다량 매입함으로써 보상시점에서 투기적 자본이득을 향유할 수 있음.

보상평가에서 당해 사업으로 인한 개발이익 배제원칙을 적용하고 있으나 개발이익 개념이 모호함. 사업인정 고시 후에는 당해 사업지역 내부에서는 사실상 거래가 발생하지 않기에 보상평가 시 인근지역 지가를 기준으로 하게 됨. 인근지역 지가상승 구조는 ① 개발지역 주변입지에 따른 개발이익(외부효과), ② 수용된 토지를 인근지역에서 대토하기 위한 수요증가에 기반 한 국지적 시장요인, ③ 사업주변지역 지가상승 이익을 노리는 투기수요로 인한 지가상승 등 세 가지 요인에 의해 가격이 상승하게 됨.

- 판교지역의 보상실태 : 2005년 7월 24일 국회 건설교통위원회 안택수의원이 판교신도시 사업주체자인 한국토지공사, 대한주택공사, 성남시 등 3개 기관으로부터 받은 보상자와 보상금 현황에 따르면 서울 강남과 성남 분당 등 지역거주자들이 받은 토지보상금은 1조4천5백67억원으로 전체 2조5천1백89억원의 57%에 달함.

. 서울 강남과 분당지역 거주자 중 50억원 이상을 받은 보상자 수는 모두 54명으로 전체 보상자수 3천1백15명중 0.018%인 이들이 받은 보상금액은 총 5천6백36억여원으로 전체 보상금액 22.3%를 차지하고 있음.

. 건설업체들도 판교신도시 개발에 대한 발표를 앞둔 시점에 이 지역의 땅을 집중적으로 매입한 것으로 드러나 투기의혹을 사고 있음 : 신구종합건설은 지난 2000~2001년 2년 사이 삼평동 541외 7필지 7만6천75㎡를 매입해 보상비로 86억원을 지급 받았으며 경원건설 역시 하산운동 219-1에 1만4천8백61㎡를 매입한 뒤 이번 토지보상 때 67억원을 받음. 삼부건설은 지난 96년 판교지구 삼평동 115-2외 4필지 1만4천2백90㎡을 사들여 보상비 1백10억원을 받았고, LG건설도 운중동 1-1외 4필지를 개발발표 이전에 2만 3천3백24㎡평을 매입하여 1백32억4천9백만원을 보상금액으로 받음.

- 개발지역 주변지역 토지소유자 : 개발주변지역에 대한 개발이익 환수장치가 없는 시스템에서 주변지역 토지소유자는 막대한 개발이익을 향유할 수 있고, 수용지역 소유자와 형평성 문제가 항상 제기됨. 즉 택지개발사업시행자 입장에서는 과다보상 문제를 제기하고, 수용자 입장에서는 과소보상 및 대토의 어려움과 수용지역 이외 소유자에 대한 상대적 박탈감을 형성하게 됨. 파주 LCD 단지의 경우 보상시점에서 수용농지의 시가는 20 만원 수준이었고, 보상가액을 21만원 수준으로 하였으나 수용지에서 벗어난 인근지역은 현재 600만원 수준임.

ㆁ 택지개발시행자의 개발이익 : 택지개발시행자는 원가성이 없는 원가항목의 계상, 감정평가 및 낙찰가 공급가격 시스템을 통해서 조성원가와 택지분양가 사이 차액을 개발이익으로 향유하며, 택지개발사업 입지여건에 따라 개발이익 규모에 커다란 차이를 보이고 있음.

ㆁ 주택건설업자의 개발이익 : 본 조사대상은 아니지만 현재의 택지개발공급 및 주택공급체계에서 가장 많은 개발이익 또는 자본이득을 향유하는 집단임. 이들은 분양받은 택지를 단순 전매(현재는 금지되어 있으나 본 조사대상 지구는 전매가 허용되었던 지구임)하거나, 감리자 지정신고 과정에서 택지가격을 허위신고 하는 방법을 통해서 개발이익을 향유함. 그리고 주택건설 후 분양가 자율화 시스템을 이용하여 분양받은 택지가격 및 주택건설원가에 관련 없이 분양가격을 높게 책정함으로서 공공택지로 조성한 토지에 귀속하는 막대한 개발이익을 향유하고 있음.

- 한나라당 남경필 의원 보도자료(2005-06-24)에 따르면 주택전문업체는 매출액 대비 영업이익은 높고 매출원가는 낮아 수익성과 비용성이 좋은 것으로 나타남. 매출액 대비 영업이익은 다른 업체 보다 월등히 높은 것으로 나타남. 특히 2004년 상반기는 두 배 이상으로 나타남. 매출액 대비 매출원가 역시 다른 분류 보다 낮아 비용성면에 있어서 좋은 것으로 나타남. 그리고 자산규모 상위 10대 건설업체의 2004년 당기순이익은 2조 1,689억원으로 1997년 이후 최대의 수익 창출하였음. 특히 참여정부가 들어선 2003년 1조 5,979억원, 2004년 2조 1,689억원으로 3조 7,667억원의 당기순이익 실현.

- 우리나라 9개 대형 건설사들(현대건설, 대림산업, GS건설, 현대산업개발, 대우건설, 동부건설, 코오롱건설, 태영, 계룡건설)의 올해 주택(건축)부문 이익이 아파트 가격 상승이 본격화한 2001년 이후 최고 수준에 달해 총 1조3,798억원에 달할 것으로 전망됨. 이에 따라 이들 건설사들의 최근 5년간 주택부문 순이익 규모가 6조원을 넘어설 것으로 추정됨. 9개 업체의 주택(건축)부문 매출총이익이 2001년과 2002년 각각 1조2,666억원과 1조3,451억원을 기록했으며, 2003년 1조2,213억원), 2004년 1조1,599억원에 달했음(한국일보 2005-06-27).

<표 33> 건설업 분류별 경영지표(단위 : %)

구분		2000.6	2001.6	2002.6	2003.6	2004.6
건설매출액 증가율		-4.5	-3.8	2.9	3.0	14.8
영업이익/매출액	전체평균	6.2	4.5	5.1	6.1	5.9
	상장업체	5.7	4.2	4.7	5.7	5.9
	대기업	5.9	3.9	4.5	5.9	5.9
	순건설	6.3	4.0	8.0	6.2	7.0
	주택전문	7.1	4.1	13.8	9.0	12.1
매출원가/매출액	전체평균	85.8	89.8	89.6	86.9	87.8
	상장업체	85.9	90.4	90.2	86.8	87.7
	대기업	85.6	91.5	91.3	87.5	87.9
	순건설	87.1	89.8	86.4	87.6	87.7
	주택전문	84.4	87.0	80.3	85.2	81.5

자료 : 대한건설협회

주) 상장기업 : 증권거래소에 상장된 업체

대 기 업 : 상시종업원수 300인 이상업체

순 건 설 : 겸업매출비율이 20%이상업체를 제외

주택전문 : 분양매출비중이 50%이상업체

출처 : 한나라당 남경필 의원 보도자료(2005-06-24)

ㆁ 용인 죽전지구 택지개발 및 주택건설 분양과정의 택지귀속 개발이익 변화과정(용적율 200% 가정)

- 최초에 보상 받은 토지는 평당 56만 7천원 이었으며, 여기에 택지개발을 위해 투입한 조성비와 간접비를 더하면 택지조성원가는 260만 2천원이고, 평당 택지분양가격은 347만 6천원임. 여기서 최초의 보상토지는 투입원가인 조성비와 간접비를 제외하면 평당 202만원으로 상승함.

- 택지전매 등의 과정을 거치면서 평당 택지가격은 551만원이 되고, 택지조성에 투입한 조성비와 간접비를 제외하면 56만 6천원의 최초 보상토지의 가격이 405만 4천원으로 상승함.

- 마지막으로 주택건설 및 분양과정에서 건축비 평당 372만원, 분양가 평당 706만원, 용적율 200%를 고려하면 최종적으로 택지부분에 귀속하는 668만원이며, 주택건설업자가 개발이익으로 향유하게 됨.

V. 맺음말

지금까지 참여정부 하에서 주택가격 상승특성 및 원인을 살펴보고, 8․31 부동산대책을 검토하였다. 주택가격 상승특성은 가격상승의 국지화 및 양극화, 호가중심의 상승이라는 특성을 가지고 있으며, 주요 원인으로는 가계자산 포트폴리오의 불균형, 과잉유동성과 주택금융, 자본이득 추구형 보유중심의 주택수요, 언론의 보도패턴 등을 들 수 있다. 기본적으로 금번 대책은 국지적 주택가격 급상승 국면에 대응하여 짧은 기간에 수립한 응급처방식 대책이기 때문에 한계가 있을 수 밖에 없다. 참여정부 들어서 부동산경기를 경기조절용 수단으로 사용하지 않고 있는 것은 높이 평가할 만하지만 여전히 부동산정책에 대한 중장기적인 대책을 수립한 위에서 예측가능성 있게 전개하지 못하고 있다. 그에 따라 주택공급 및 택지개발전략, 개발이익환수제와 같이 지속적이고 종합적인 사전준비가 필요한 분야에 대해서는 기본적인 대책을 제시하지 못하고 있다. 집권하려는 의지가 있는 정당이라면 통일, 부동산 등 우리나라에 특수한 국가경영 근본문제에 대해서는 사전에 정당이념을 반영한 종합적인 정책을 준비하고 공표함으로서 예측성과 정책집행상의 시행착오를 줄일 수 있어야 한다. 이렇게 할 때, 부동산 문제 해결의 시각에서 국토공간구조를 바라보는 것이 아니라 합리적이고 경쟁력이 있는 국토공간구조 형성과 관리라는 시각에서 부동산 문제를 다룰 수 있게 된다.

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[토론문1]

“8.31 부동산대책의 배경과 대책에 대한 평가”에 대한 토론문

김남근 변호사(참여연대 협동사무처장)

1. 발제문 주택가격 상승원인에 대한 판단에 대하여

가. 발제문은 가계 자산포트폴리오의 불균형 과잉유동성 등 수요측면에서 투기수요가 광범위하게 형성된 배경과 이러한 투기수요가 중대형 아파트에 몰리게 된 배경 등에서 현재의 부동산투기의 원인을 진단하고 있다.

나. 강남재건축, 판교신도시, 강북뉴타운 등 주택공급을 위한 개발사업과 주변지역을 중심으로 국지적으로 부동산투기가 발생하는 것에 주목하여 보면 정부가 집값안정을 위해 추진하는 주택공급 개발사업이 왜 거꾸로 집값상승의 주범이 되고 있는 것에 있는가에 대한 정확한 원인진단이 필요하다.

2. 신도시, 재건축, 재개발 등 주택공급강화를 위한 개발사업이 주택가격상승의 주범이 되고 있는 현상

가. 정부는 장기적으로 집값안정을 위해 주택공급을 위한 개발사업을 추진한다고 하고 있지만, 정확하게는 개발사업을 하는 과정에서는 개발지역과 주변지역의 부동산가격이 폭등을 하고 이렇게 폭등된 부동산가격이 개발사업종료후 안정추세에 있게 되는 것이지 개발사업 전의 부동산가격으로 부동산가격이 하향안정화되는 것이 아니다.

나. 과거 제1기 신도시개발사업인 분당.일산 등이 개발사업과정에서도 부동산가격 폭등의 많은 부작용이 있었고 이러한 부작용을 겪은 후 그 대안으로 토지초과이득세, 개발부담금제 등의 개발이익환수제도가 만들어지게 된 것이었다.

다. 이러한 개발이익환수제도 등 개발이익환수장치가 다시 모두 소멸된 후에 시작된 강남재건축이나 판교신도시 개발사업은 과도한 개발이익의 사유화를 노리고 다시 개발지역과 그 주변지역의 주택가격이 폭등하는 현상을 보이고 있다.

3. 신도시, 재건축, 재개발 등 주택공급강화를 위한 개발사업의 신규분양아파트의 높은 분양가가 주택가격상승의 주범이 되고 있다.

가. 1998년까지는 주택개발사업으로 공급되는 신규분양아파트의 분양가를 택지비원가와 건축비 상한선에 의하여 제한하는 주택분양가원가연동제지침이 실시되었기 때문에 개발이익(개발사업시작 시점의 토지가격 개발사업종료시점의 토지가격)의 발생규모가 제한적일 수밖에 없었고, 신규분양가는 주변 주택가격의 70-80%선이었기 때문에 주변 주택가격을 안정시키는 역할도 하였다

나. 하지만, 분양가규제정책이 폐지된 이후 분양가는 고공행진을 계속하여 1998년 분양가 원가연동제 당시 서울의 평균분양가가 평당463만원, 경기도가 평당 300만원대이었는데, 현재는 서울시 평당 분양가가 2,000만원을 넘을 정도로 급상승하였다. 이제는 분양가가 주변아파트가격의 100-120%선이어서 오히려, 주변아파트의 가격을 끌어 올리는 역할까지 하고 있다.

다. 특히, 강남재건축, 판교신도시, 주상복합아파트 등 개발사업지역의 분양가가 주변아파트 가격을 끌어올리는 현상은 너무도 뚜렷하게 나타나고 있고, 현재 국지적 주택가격상승의 주범의 역할을 하고 있는 것이다.

라. 송파에서 포스코건설의 주상복합아파트의 분양가가 평당3,000만원으로 책정되자 주변 아파트가격이 이에 맞추어 평당500만원 이상 폭등한 예나, 잠실재건축아파트의 분양가가 평당 2,500만원에 이르자 평당 2,000만원이 넘지 않던 주변아파트가격이 2,000만원을 넘게 된느 현상, 판교신도시 중대형아파트 분양가가 평당2,000만원을 넘을 것으로 예상되자 평당1,500만원 선이었던 분당아파트가격이 평당2,000만원을 향하여 인상되고 강남은 판교보다 높아야 한다는 심리로 강남아파트 가격이 평당 2,500만원을 향하여 인상되는 것들은 이러한 개발지역의 신규분양아파트의 고분양가가 현재 개발지역 중심으로 한 국지적 주택가격상승의 주범임을 잘 보여주고 있는 것이다.

4. 높은 분양가로 개발이익의 규모는 훨씬 커졌는데, 개발이익을 환수하는 장치는 전무하고 투기수요를 차단하는 세제정책도 부실하여 개발지역의 신규분양아파트 건설이 집값상승의 주범이 되고 있는 것이므로 주택공급정책에서의 공공성 강화가 이러한 개발지역과 그 주변이 집값상승을 막는 가장 근원적인 대안이 될 수 있다.

가. 개발지역 신규분양아파트 시장을 철저하게 실수요자 중심으로 재편하여 실수요의 부족분이 얼마인지를 계산하고 이러한 실수요부족분에 맞추어 보다 정밀한 주택공급계획이 수립되어야 한다.

(1) 청약자격을 2000년 이전처럼 실수요(거주목적의 주택보유)인 무주택세대주로 제한하고

(2) 공공택지의 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모 아파트는 현재의 75%에서 100% 무주택세대주에게 분양하고,

(3) 중.대형아파트의 경우도 원칙적으로 무주택세대주에게 청약자격을 주고 1가구 1주택자가 집을 늘리기 위해 청약을 한 경우에는 청약자격을 주되 1년 이내에 기존 주택을 팔도록 하되 이를 지키지 않은 경우에는 신규분양아파트를 다시 환매하도록 하여 공공택지의 경우에는 철저하게 무주택세대주 실수요자 위주로 시장을 재편해야 한다.

(4) 이러한 실수요자에게만 청약자격을 주어 투기수요를 차단하고 이러한 실수요부족분이 어느 정도인지를 정확하게 타산하여 주택공급의 양적.질적 계획을 수립해야 한다.

나. 개발지역의 신규분양아파트의 분양가가 주변지역 주택가격상승의 주범이 되지 않도록 하는 분양가규제나 분양가공개 및 분양가심사 제도 등의 대책이 마련되어야 한다.

특히, 주상복합아파트나 재건축 등 민간택지의 신규분양아파트의 경우에는 공공택지와 같은 분양가규제도 적용하지 않고 분양가공개도 하지 않겠다고 하고 있어 이러한 분양아파트가 주변아파트가격을 끌어올리는 현상에 대한 아무런 대책이 없는 셈이다. 민간택지이어서 분양가규제가 어렵다면 관할관청에 분양가검토위원회를 만들어 분양가의 적정성을 심사하여 과도한 분양가의 경우에는 일반분양자모집승인을 보류하는 등의 대책이 필요하다.

다. 개발지역의 신규건설 아파트 중 임대아파트의 비중을 높여야 한다.

임대아파트는 주거복지적 측면에서 저소득층의 주거권실현 뿐만 아니라 기존주택의 매매가격을 안정시키는 역할도 하게 된다.

라. 개발구역안에서 개발이익을 환수하는 개발부담금제를 모든 개발사업으로 확대하여 재건축, 재개발 등 개발이익이 많이 발생하는 개발사업에도 적용하고 개발구역 주변에서 발생하는 개발이익을 환수하는 장치를 만들어 과도한 개발이익을 노리고 투기자금이 몰리는 것을 차단해야 한다.

(1) 정부는 재건축.재개발사업에 대하여는 개발부담금제를 적용하지 않고 기반시설부담금만을 적용하겠다고 하고 있는데, 광역재개발이 아닌 이상 재건축.재개발은 지하철,도로,공원 등의 신규 기반시설을 추가적으로 건설하는 것이 아니라 기존아파트만을 다시 건축하는 것이어서 사실상 기반시설부담금을 적용할 대상이 없고 결과적으로 재건축.재개발은 다른 개발사업보다 개발이익의 규모는 큰데 개발이익환수장치는 없는 셈이다.

(2) 또한, 판교,잠실,송파와 같은 개발구역안의 개발이익 보다도 그 주변의 분당,용인,강남 등의 개발이익도 과도하게 발생하고 있는데 이에 대한 환수장치는 전무한 실정이다.

(3) 개발부담금의 계산시점도 개발사업예정고시 시점이 아니라 개발사업승인시점이어서 예정고시 시점과 개발사업승인 시점 사이에서 이미 많은 개발이익이 발생하는데 이에 대해서는 개발이익을 환수하지 않게 되는 셈이어서 이러한 문제점에 대한 보완이 필요하다.

마. 공영개발방식은 일부 투기가 우려되는 개발지역뿐만 아니라 공공택지 일반에서의 주택공급방식으로 정착되어야 한다.

바. 무엇보다도 세제정책, 개발이익환수장치 등이 제도적으로 도입되고 시장에서 실효성을 발휘하여 개발이익을 노리고 투기자금이 몰리는 것을 근원으로 차단할 수 있는 대책이 마련된 후 개발사업을 추진해야 하고 이렇게 준비되지 않은 상태에서 남발된 송파미니신도시 등 난개발정책은 철회되어야 한다.

[토론문2]

대한민국은 개발오적과, 투기꾼의 나라

김헌동(경실련부동산값거품빼기운동본부장)

베일 속 개발공화국 그 가면을 벗었다.

개발독재정권은 개발오적을 양성해 특혜와 부패로 배를 채우며 정권을 유지 해 왔다 개발의 중심에 부패로 성장한 재벌과 관료, 정치인이 존재한다. 군사정권을 국민의 힘으로 교체한 80년 이후 아직도 정치인, 언론, 관료가 재벌과 한 몸처럼 움직여 왔음이 밝혀졌다. 그 증거로 대선자금수사 때마다, 자치단체장 비리 등 정치부패 뒤에는 항상 건설재벌이 있었다. 최근 일부 재벌의 주도권 다툼 과정에서 비자금 조성규모와 실체 일부가 드러나고 있다. 참여정부 출범 이후에도 건설부패의 악취가 전국으로 확산되었고 전 국토는 개발계획으로 부동산 가격이 폭등했다. 최근 그들의 부패 일부가 밝혀지고 있고 민주투사를 자처했던 정권에서도 개발오적과 손을 잡고 “검은 돈” 과 손을 잡았던 사실이 하나 둘 드러나고 있다. 집권욕구에 눈이 멀었던 민주투사들 역시 언론사주까지 앞세운 재벌과 손을 잡았고 집권 후 관료를 활용 도시와 주택 그리고 국책사업을 통해 특혜를 주고받았던 것이다. 그들의 특징은 경제위기 상황을 이용하여 경기활성화 논리와 일자리 창출 등의 논리를 내세워 개발만이 경제성장의 핵심정책인 것처럼 지속적으로 개발계획을 쏟아낸다. 독재정권의 무분별한 개발과 부패를 비판했던 투사정권도 오적과 상생하는 수단으로 개발정책을 활용했던 것이다. 오적이 주장하는 개발논리에 빠져 이를 묵인, 동조했던 학자들 계속 침묵 할 것인가? 전국토의 82%와 주택 60%가 5% 부동산투기세력의 손에 넘어갔고 전국토가 투기의 장이 변질됐으며 모든 국민을 투기대열로 내 모는 동안 개발오적은 성장률을 내세워 도시개발과 부동산거품을 일으켜 왔다. 지난 5-6년간 이들의 행태를 시민들에게 알리고 이들을 감시했던 나는 또 다시 2005년 6월부터 8월까지 2개월을 참고 기다렸다. 그러나 참여정부가 8월31일 발표한 30번째 부동산종합대책 역시 재벌과 관료, 정치인 등 개발오적의 힘이 작용했고 그들은 즉각 환영성명을 발표했다.

개발에 앞장서는 개발오적 모습이 확연히 드러났다.

무소불위 권력을 휘둘렀던 통치권자와 측근, 경제개발을 주도했던 경제 관료와 야합 그들의 총애를 받았던 소수 기업을 단기간에 재벌로 키워놓았다. 2005년 지금 이 순간에도 모든 개발사업을 독점한 그들은  부동산투기를 조장하며 그들끼리 야합 하고 있다. 재벌로 변모한 개발오적 아직도 정치권을 좌지우지하며 불법을 합법화 시키며 모든 정책을 자신들의 특권으로 만들어 내고 내부의 정보력과 연구 인력을 동원 정책을 생산 관료사회와 정치권을 장악했다. 개발오적은 개발사업 계획을 제공 사업권을 독점하고, 짓지도 않은 아파트분양 등 광고수입에 눈이 어두운 보수언론과 공익과 공공성은 던져버린 단물에 눈이 먼 학자까지 동원 엉터리 논리로 특혜를 받고 특권을 유지하고 있다. 관료와 정치인의 은신처를 제공하는 재벌과, 이익단체, 연구기관 그들은 하나의 조직으로 결속 정보독점과 밀실야합으로 특혜를 합법화하며 사업권을 사유화하며 배를 채우며 그들만을 위한 정책을 유지하는데 성공했다.

비자금 조달창구 거품규모는 얼마나 되는가?

매년 주택건설, 국책사업에 국민의 혈세와 자금이 약 200조 규모 투자된다. 그 자금 중 개발오적이 국민을 속여 챙기는 돈은 약 60조 규모로 추정된다. 이 돈은 비자금화 되어 지하경제로 매년 30조-40조 규모 흘러들고 있는 것으로 추정된다. 불법으로 조성된 비자금이 사회 곳곳을 오염시키는 부패의 원동력이 된다. 대통령 등 선거 때마다, 정치인에게 뇌물을 제공하고 매년 공직자(공무원, 공기업)에게 직간접으로 건네지는 뇌물은 10조 이상으로 추정된다. 민간정부로 권력이 넘어온 후 12년간 부패사례 분석결과 개발오적들의 뇌물거래가 전체의 55%에 달하는 것으로 나타났다. 또한 이들은 10-15조 규모를 유흥비, 접대비로 소진 사회지도층을 썩고 병들게 만든다. 총수가 불법적으로 주무르는 자금만도 10조 규모는 될 것이다. 대체 왜 이지경인데도 시민사회와 지식인들은 방치하고 있었나? 이유는 단순하다 개발(건설)오적의 실체는 그들끼리만 알고 철저하게 베일에 가려져 왔고 은밀하고 조직적으로 유지되어 그 구조와 규모 등 실상을 잘 몰랐을 것이다. 그러나 2005년 8월말 광고에 의존하는 언론의 세금폭탄론, 공급확대론을 주장하는 건설재벌과 학자 그리고 세재강화를 반하는 정치인과 경제관료들 개발오적 그들의 색깔과 행태가 확연히 드러났다. 80일간 부동산정책을 수립하는 기간동안에도 그들은 긴밀하게 정보를 주고받으며 자신들의 역할을 충실하게 수행하며 국민과 시민사회를 속였다.

개발오적들이 만들어 낸 거품 조장정책은 어떤 것들인가?

80년대 말부터 90년대 중반까지는 신도시개발과 대규모 국책사업을 통한 개발권과 건설공사를 독점하여 오각구조를 유지하다가 나라를 부도냈다. 98년 이후에는 개발과 주택정책이 경기부양의 수단으로 동원되어 기승을 부렸고 부동산거품조장에 초점을 맞춰 경제를 지탱 해 왔다. 결국 무분별한 개발정책으로 30년도 채 안된 강남의 신도시는 재개발열기 속에 가격이 폭등했고 각종비리와 부패의 온상으로 변질됐다. 최근 강북도 뉴 타운 개발을 주장하며 재개발 열기를 일으키며 부패의 늪으로 변질되고 있다. 세계가 웃을 일들이 계속 이 땅에서 벌어지고 있다. 10년도 안된 건물을 부수고 20-30년 밖에 안 된 아파트를 앞 다투어 부수고 있다. 서울전체를 재개발단지로 전락시켰고 농사짓던 농지와 임야에는 신도시 개발을 하고 있다. 이 과정에서 99년부터 형체도 없는 아파트분양가 완전자율화특혜와 공공택지 헐값공급특혜, 짓지도 않은 아파트 판매를 허용특혜, 택지독점공급과 수의계약특혜를 통해 개발오적의 배를 불렸다. 결국 매년 50만 채의 분양딱지 가격을 기존주택의 120%로 가격으로 책정 투기를 조장했고, 기업들은 가격담합 등으로 연간 30-40조의 폭리를 챙겨왔다. 지난 2개월간 개발오적을 위한 개발오적의 개발정책인 신도시와 개발계획만 두 달간 생각 해 냈다.

거품은 얼마나 되며 국민들은 어떤 피해를 보는가?

국민 세 부담은 물론 국가부채가 증가했고 토지, 주택가격의 폭등으로 빈부격차는 치유불능상태의 심각한 상황이다. 땅값 500조가 폭등했고, 아파트가격은 약 400조 상승하였으며 특히 참여정부 2년 반 동안 아파트가격만 약 300조 이상 상승했다. 재벌로 대표되는 개발오적과 부동산투기세력만의 나라가 된 것이다. 집권최고 책임자만 검은 돈을 받지 않는다고, 개발오적이 달라지는가? 이들의 행각은 개발사업권 따내기에 혈안이 되어 지금 이 순간에도 불법과 탈법이 난무하고 있다. 건실한 중소기업까지도 기술개발이나 기업 활동보다는 부동산투기와 짓기도 전에 판매가 허용된 주택시장에 뛰어들고 있다. 중소하청기업은 과도한 부채와 대기업의 불공정한 행위로 위기에 처해있고 산업 경쟁력은 하락하고 가정은 파괴되고 청년들의 일자리는 감소하고 우리의 미래세대인 출산율이 감소하고 있다 .

민주세력, 신세대 의원들 무엇을 하고 있나?

거품경제에 집착하는 관료와 재집권욕구 때문에 돈의 노예가 되어버린 교체정치세력까지도 부패의 과실로 덩치를 키워 온 재벌, 개발을 부추기는 일부언론, 이들 뒤에서 기생하는 학자들과 손을 잡은 것은 아닌가? 이들 경제반역자들을 척결해야 나라가 바로 선다. 이들은 아직도 개발사업과 국책사업이 민생경제를 살리고 일자리를 제공하며 나라를 살리는 길인 것처럼 논리를 펴고 국민을 속이고 있다. 그동안 자신들이 민주투사라고 자처했던 386세대까지도 집권세력으로 등장 여의도 등에 자리를 잡았지만 왜 조용한 것인가? 또한 노동운동을 주도했던 세력도 정치권력집단에 진입했다. 그러나 무임승차한 그들조차 밥그릇보전과 감투를 위해 전전긍긍하고 있는 것 아닌가?

이 나라에 국민의 공복인 관료는 없다.

관료들은 1500조(1400만 가구)규모의 재고주택과 3500조규모의 토지시장에서 5%미만 가진 자의 이익만을 대변하고 있다. 연간 100조(50만 채)규모의 신규주택시장에서 연간 30-40%의 폭리가 보장되는 특혜를 제공했다. 그로인해 최근 4년간 아파트가격은 약 400조 규모 상승했다. 또한 국민혈세로 건설되는 국책사업을 통해 재벌에게 특혜를 제공했다. 불법과 탈법을 합법화하며 특혜와 독점, 담합거래를 눈 감아 왔다. 이들은 민간거래 국제거래가 아닌 정부 또는 공기업과의 거래를 통해 “임자 없는 돈”이라는 사고로 오적의 부패에너지를 제공하는 근원적인 역할을 담당하고 있다. 개발행위에서 필연적으로 발생하는 개발이익에 대한 환수장치까지도 무력화 시킨 정치권과 관료, 개발오적과 부동산투기세력의 힘은 날로 커지고 있다. 그들은 실거래 가격파악조차 반대하며 부동산보유세가 선진국의 5-10% 수준인 현상을 방치 해 왔다. 이런 문제를 정상화하여 빈부격차와 양극화 해소를 위해 제도개선을 하려는 기미만 보이면 조직의 일원인 언론까지 동원 여론까지 기초 자료와 수치까지 조작하는 행태를 보이고 있다.

이제 시민사회와 국민이 나서야 할 때가 왔다.

21세기를 준비해야 했던 1990년대 이후 군사정권이 퇴진하고 뒤이어 권력을 움켜쥔 이들은 경제개혁을 미룬 채 개발오적과 손을 잡았던 것이다. 독재타도가 목표였던 정치세력이 국민의 힘으로 군사독재가 끝나는 순간 정치일선에서 물러났어야 함에도 자신들의 공을 내세워 권력의 움켜쥐고 금력의 달콤함에 도취되어 나라를 도탄에 빠트린 것이다. 이들의 농간으로 빈부격차의 심화와 양극화가 치유 불능 상태까지 왔다. 개발오적 때문에 대한민국은 선진국 문턱에서 어두운 터널 속에서 계속 헤매다 부동산투기의 수렁 속으로 빠져들어 지금까지 10여년을 허송하고 앞으로도 10년은 계속 뒷걸음 할 것 같다. 2005년 6월부터 8월까지 또 다시 기회를 제공했으나 정치권과 관료, 언론은 아직도 재벌의 시녀노릇을 선택했다. 이제 개발오적을 척결하고 부동산투기근절에 시민들이 나서자. 반칙과 투기로 부동산을 통해 돈을 벌려고 하는 집단을 비호하는 개발세력을 몰아내고 경제민주화를 갈망하는 국민의 힘으로 경제정의를 파괴한 이들과 맞서 경제민주화를 쟁취하자. 이제 더 이상 참을 수없고 믿을 자가 없다. 국민이 직접 나서야 할 때가 왔다. 이 부패와 투기로 위기에 처한 국가에 경제정의를 뿌리 내리도록 하는 제2의 민주화 기회로 삼아 우리의 아들딸과 후손들은 부동산투기와 불공정하고 불평등한 경제 질서에서 벗어나게 함으로서 그들에게 부끄럽지 않는 조상으로 기억되게 하자.

[토론문3]

8.31 부동산대책의 평가와 과제 (토론원고)

변창흠(세종대학교 행정학과 교수)

1. 8.31 대책의 평가

◯ 대책의 의의

- 부동산 시장을 정상화하고 안정화할 수 있는 제도적 기반을 조성하였음

- 부동산의 정보관리, 거래, 보유, 개발, 택지 공급 및 주택분양, 주택금융 등 각 분야의 비정상적, 관행적 제도로 인한 투기적 이익을 환수, 과다한 수요를 억제하기 위한 기반 마련

◯ 대책의 평가

- 거래의 투명성: 실거래가 신고 및 등기의무화로 거래 투명성 확보 및 국세와 지방세의 과표, 향후 부동산 대책을 위한 기초 자료로 활용 가능

- 재산가치와 부합하는 과세 부담체제 정립: 과표현실화율 제고와 장기프로그램 제시, 가구별 합산과세의 시행으로 수직적 형평성 제고. 다만, 종부세의 경우 지나친 강조로 종전에 비해 늘어나는 세부담에 비해 높은 조세저항을 초래

- 투기적 이익의 환수: 소유과정의 불로소득은 다주택에 대한 양도소득세 강화로, 개발과정의 불로소득은 기반시설부담금과 개발부담금을 통해 환수. 근로소득 및 사업소득에 비해 높은 세율 부과는 정당하나, 개발부담금의 경우 종래에 비해 낮은 세율 부과(25%)

- 투기적 수요 억제 기반 마련: 고가주택 및 다주택보유자에 대한 과세 확대, 주택담보대출 억제, 주택공급 조건 변경 등을 통해 투기적 수요 억제 기반 마련

- 실수요자 중심의 공급 체계 마련: 청약자격 강화 및 전매기간 확대, 분양권 양도시 선매권 제도 도입을 통해 투기수요 억제

- 서민주거 안정 지원 확대: 무주택자를 위한 최초주택구입자금 대출 부활, 전세자금 대출금리 인하외에 매입임대주택 확대, 공공에 의한 전세임대 확대 등 새로운 제도 도입

◯ 대책의 문제인식과 한계

- 국지적 부동산 가격 폭등의 원인과 20여 차례 부동산 정책 실패의 원인에 대한 진단에 초과수요 문제와 공급부족 문제가 동시에 작용한 것으로 평가

- 이에 따라 이번 대책에서 수요억제정책과 주택공급 정책을 동시에 포함함으로써 시장에 명확한 시그널 제시에 한계. 정책에 대한 신뢰성 부족으로 이번 정책에 대한 실망감 확대(시민단체, 46.3%에 이르는 ‘미흡하다’는 여론조사)

- 이번 대책을 통해 궁극적으로 달성하고자 하는 목표와 최종수혜자에 대한 명확한 제시가 부재로 정책의 의미가 반감

. 대책의 전면에 제시된 ‘서민주거 안정’에서 ‘서민’의 애매모호함(1가구 1주택자, 고가주택을 제외한 1가구 1주택자, 무주택 세입자, 일반적인 중산층, 강남지역외의 주택보유자 등등으로 해석 가능)

. 투자자산이 아닌 거주공간으로서 주택으로 자리매김하고자 하는 명확한 정책의도가 보이지 않음. 세입자의 안정적인 주거서비스 보장, 자본이익이 전제되지 않는 주택유형의 공급 등에 대한 정책 부재(여전히 부동산을 투기적 자산으로 인식 82.7%)

. 이번 대책이 지나치게 부동산 가격 안정에 무게를 둠에 따라 주택정책의 궁극적인 수혜자가 되어야 할 주거수준 최하위 계층의 주거안정과 단독주택의 주거환경 개선 등에 대한 정책은 거의 부재함

2. 발표 원고의 평가

◯ 분석의 종합성

- 주택가격 상승의 특성 및 원인분석, 8.31대책에 대한 종합적인 평가와 의미 분석, 이번 대책에 대한 비판론에 대한 대응논리 제공, 정책에 대한 주요 쟁점의 정리 등에서 매우 의미있는 연구로 평가됨

◯ 정책의 효과와 대응방안에 대한 제시

- 이번 대책 발표 이후 가장 관심이 있는 주제는 정책의 효과가 지역별, 계층별, 주택유형별, 부동산외 시장과 경제부문에 어떻게 나타나게 될 것인가라 할 수 있음. 이 문제는 이번 대책에 대한 부정적인 평가에서 가장 빈번하게 제기되는 문제인 만큼 이번 대책의 성공여부와 추진 가능성을 결정하는 데 핵심적인 주제라 할 수 있음

- 본 원고에서는 부동산 가격 상승의 원인분석과 대책의 평가를 통해 간접적으로 이 문제를 다루고 있으나, 국지적인 문제 제기를 통해 이 대책의 본질을 훼손하고자 하는 시도를 직접 다루었으면 하는 아쉬움이 있음

- 강북지역, 단독주택의 차별적 가격하락, 전세가격 상승, 건설경기 침체 등에 대한 효과와 대응방안과 논리 개발이 필요

3. 향후 과제

◯ 쟁점의 명료화

- 이번 정책의 기본적인 방향에 대한 찬반 여부를 주체별, 정당별, 단체별로 명확하게 제시하도록 유도할 필요가 있음

- 부동산 시장의 투명성 제고, 투기적 수요 억제를 위한 금융 및 세제상의 제도 구축, 재산가치에 부합하는 보유세 부과, 보유 및 개발단계의 불로소득 환수, 실수요자를 위한 주택공급 체계 개선 등에 대한 원론에 대한 찬반과 국지적이고 특수한 문제 제기를 구분할 필요가 있음

◯ 주택공급 확대정책에 대한 대응

- 거여 신도시 개발, 기존 신도시의 주택공급 확대 계획 등은 문제인식의 문제, 시기적인 문제, 입지적인 문제, 주택수요 및 공급 총량에 대한 평가, 공급방식 등에서 많은 한계가 있으므로 이 문제에 대한 적극적인 대처 필요

◯ 정책에서 배제된 주택유형과 점유형태에 대한 고려

- 단독주택은 여전히 강북개발 등으로 철거대상 주택으로 간주되어 단독주택의 주거환경 개선을 위한 지원 방안이 부재함

- 전세 및 월세입자들을 위한 지원방안으로는 대상이 저소득층에 한정되고 지원방안도 금리인하와 임대주택 공급에 한정되므로, 전세자금 대출 확대 및 소득공제 확대, 공공에 의한 전세임대의 확대, 전세입자의 주거안정을 보장하기 위한 지원 방안 등이 추가적으로 고려되어야 함

◯ 주택분양 제도의 개선

- 주택분양시 25.7평 이상에 대한 청약자격 강화, 분양권 전매의 전국적인 금지, 민간주택 분양가 통제를 위한 제도(원가공개 혹은 세제 강화) 등을 추진 필요

◯ 개발이익 환수제도 개선

- 재건축 및 재개발 사업을 개발부담금 대상 추가 포함

- 개발부담금 환수율의 제고(현행 25%에서 지역별로 50%까지 차등화)

- 개발예정지역외 지역의 개발로 인한 지가상승을 억제하기 위한 제도 보완(토지초과이득세 혹은 개발영향권 제도 도입을 통한 양도소득세 강화 등)

◯ 국회 법제화를 위한 지원

- 국회에서 이번 대책의 본질이 훼손되지 않도록 감시 강화

- 시민단체의 비판과 지원 기능을 차별화하여 대응 필요