참여연대 ‧ 제 원내정당 국회의원 공동주최

전세대란 사례보고대회 및

서민주거안정 정책 대안 모색 토론회

일시 | 2011년 4월 13일(수) 오전 10시

장소 | 국회의원회관 131호

주최 | 참여연대, 한나라당 박준선 의원, 민주당 이미경 의원

자유선진당 이상민 의원, 민주노동당 강기갑 의원

창조한국당 유원일 의원, 진보신당 조승수 의원

후원 | 한나라당 서민특위, 민주당 전월세특위

민주노동당 전월세특위, 진보신당 민생특위

프로그램

참여연대 ‧ 제  원내정당 국회의원 공동주최

전세대란            사례보고대회 및

서민주거안정 정책

대안 모색 토론회

1부_  전세대란 사례보고대회

10:00	사회	안진걸 참여연대 사회경제팀장

10:10	사례발표	임희성 경기도 원당 거주, 직장인

성태숙 (사)전국지역아동센터협의회 정책위원장

2부_  서민주거안정 정책 대안 모색 토론회

10:25	사회	박원석 참여연대 협동사무처장

10:30	발제	민간 전월세시장 안정화 방안

권정순 민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회 변호사

10:45	토론	박준선 한나라당 국회의원

이미경 민주당 국회의원

이상민 자유선진당 국회의원

강기갑 민주노동당 국회의원

유원일 창조한국당 국회의원

조승수 진보신당 국회의원

이주원 나눔과미래 사무국장

11:30	보충토론

12:00	질의응답

12:10	폐회

목차

참여연대 ‧ 제  원내정당 국회의원 공동주최

전세대란            사례보고대회 및

서민주거안정 정책

대안 모색 토론회

사례1  팍팍한 살림에 한 움큼씩 빠져나가는 월세 / 임희성	4

사례2  출산율을 기대하는 것은 코미디 / 이수연	6

사례3  전세금 무서워 서울을 떠납니다 / 배재홍	8

사례4  전세대란을 맞이하는 나의 자세 / 선동근	10

사례5  딱 두 배가 뛰었습니다 / 000	12

사례6  전세대란 속에 신음하는 지역아동센터 / 성태숙	13

발제   민간 전월세시장 안정화 방안 / 권정순	17

토론1  전세대란, 어떻게 해결할 것인가 / 박준선	38

토론2  전월세상한제‧갱신청구권 긴급 입법화 필요 / 이미경	44

토론3  이명박 정부가 전월세 대란 부추겼다 / 강기갑	46

토론4  전ㆍ월세 대란, 검증된 정책패키지로 해결하자 / 유원일	55

토론5  전세대란을 바라보는 진보신당의 관점과 대안 / 조승수	61

토론6  주택점유형태의 균형이 필요하다 / 이주원	75

토론7  발제문 주요내용에 대한 의견 / 국토해양부	79

2007. 3. 18

2011. 4. 13.

전세대란 사례보고대회 및 서민주거안정 정책 대안 모색 토론회

	사례 1
	팍팍한 살림에 한 움큼씩 빠져나가는 월세
	임희성 / 경기도 원당 거주, 직장인

저는 결혼 3년차 여성입니다. 2008년 결혼하면서 경기도 원당 14평 아파트에서 신혼살림을 시작했습니다. 당시 남편도 저도 직장이 서울이라 서울에서 집을 구하길 원했으나 서울 집값이 너무 비싸 포기하고 결국 서울 외곽지역인 경기도 원당에서 6500만원 전세계약금으로 집을 구했습니다. 그런데 2010년 7월 계약만료를 앞둔 어느 날 부동산에서 전화가 왔습니다. 지금 집을 보러 가도 되겠냐는 전화였습니다. 순간 당황했습니다. 그래서 집주인에게 전화를 했더니 집주인이 집을 내놨다고 말했습니다.

물론 집을 매매하는 일이 세입자인 저희와 직접적으로 상관있는 일은 아니지만 한마디 말도 없이 집을 내놓았다는 점에 다소 불쾌감을 느꼈습니다. 왜냐하면 세입자 입장에서는 새로 바뀌는 집주인이 재계약할 생각이 있는지, 혹시 집주인의 특별한 경제 사정으로 인해 전세보증금이 위험하게 되는 일은 없는지 등 신경써야할 일이 많기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 갑자기 어느 날 집을 보러오겠다는 뜬금없는 부동산 전화부터 받고 보니 새삼 집 없는 서러움이 밀려왔습니다. 그러나 이후 저희에게 일어난 일을 생각하면 이는 그냥 좀 서러운 일에 불과했습니다.

새 집주인이 재계약을 할 생각이 있는지 궁금했던 저는 계약만료를 앞두고 집주인에게 전화를 걸어 조심스럽게 재계약 이야기를 꺼냈습니다. 그랬던 집주인은 월세로 전환할 생각이라고 했습니다. 이 집에서 더 살고 싶으면 보증금 1500만원, 월세 50만원으로 재계약하자고 하더군요. 설마 했는데 결국 우려하던 일이 벌어졌구나 싶었습니다.

사정을 했습니다. 전세구하기가 하늘의 별따기인 상황에서 또 집을 구하러 나설 엄두가 생기질 않았기 때문입니다. 전세보증금을 좀 더 올리겠으니 전세로 재계약을 하면 안 되겠냐고 했습니다. 그러나 집주인은 단호하게 월세로 바꿀 생각이니 월세가 싫다면 집을 비워달라고 했습니다.

집을 구하기가 막막했습니다. 만사 제쳐두고 집을 알아보던 중 다행히도 지인을 통해 2011년 6월에 들어갈 수 있는 전셋집을 구했습니다. 그래서 집주인을 다시 찾아가 2010년 계약만료 시점인 7월에서 올해 6월까지 1년 동안만 보증금 좀 올려주고 전세로 살면 안 되겠냐고 사정했지만 역시 집주인은 거절했고 결국 울며 겨자 먹기 식으로 보증금 1500만원, 월세 50만원으로 재계약했습니다.

제가 민간연구소에서 활동비만 받고 일하는 터라 남편 월급에만 의존해서 생활하고 있는 상황에서 월세 50만원은 엄청난 부담이 아닐 수 없습니다. 매달 10일 통장에서 한 움큼씩 빠져나가는 50만원을 보고 있으면 속이 쓰리다 못해 잠이 안 올 지경입니다.

지금은 6월에 이사 갈 전셋집에서는 다시 이런 일이 생기지 않길 바랄뿐입니다. 하지만 내 집이 아닌 이상 이런 불안감은 언제나 있을 수밖에 없다고 생각하니 우울하기 짝이 없습니다. 사람이 기본적으로 누리고 살아야 할 주거권조차 안정적으로 보장되지 못하는 사회 속에서 과연 어떤 희망과 발전을 기대할 수 있을지 궁금합니다. 정부가 실효성 있는 대책을 마련하길 진심으로 바랍니다. ☼

	사례 2
	출산율을 기대하는 것은 코미디
	이수연 / 서울 거주, 직장인

저는 결혼 6년차에 접어들고 있는 30대 여성입니다. 2005년 9500만원을 주고 아파트 전세에 보금자리를 꾸렸습니다. 그리고 당시 1층 가장자리 집에 급매물로 나온 터라 시세보다 싸게 전세를 구한 덕(?)에 이후 2년마다 2000만원씩 전세금을 올려주었습니다. 대기업 정규직임에도 불구하고 결혼과 함께 직장생활을 시작한 남편의 월급만으로는 매년 전세금 인상분을 감당하기가 쉽지 않았습니다. 그래도 지난 2007년, 2009년 2번의 전세금 인상은 매달 조금씩 부은 적금과 시댁의 도움으로 대출에 손 벌리지 않고 해결할 수 있었습니다.

그런데 2011년에는 상황이 달라졌습니다. 집주인이 들어와 살아야 하는 상황이 되어 전세를 옮겨가야 했는데 아파트 전세 자체가 진귀한 상황이 되어 있었습니다. 1억 3500만원의 전세보증금을 가지고서는 서울시내 24평 아파트 전세도 구하기 어려운 지경이 돼 있었습니다. 하루걸러 한 번 야근인 남편의 직장생활과 이제 막 배가 불러오는 제 상황에서 일터와 거리가 먼 서울 외곽으로 나가자니 엄두가 나지 않고, 살던 근방에 집을 구하자니 대출을 하지 않고서는 답이 없는 상황이었습니다.

결국 ‘적어도 빚은 지지 말자’했던 결혼 초의 다짐을 뒤로 하고 5000만원의 대출을 받아 살던 근방에 전세를 구했습니다. 아파트 평수도, 연식도 비슷한데 6년 만에 두 배가 돼 버린 전세 값 탓에, 생활환경은 나아지지 않았는데 매달 20만원에 달하는 이자에, 2년마다 1000만원의 원금 상환 부담만 추가됐습니다. 별도의 저축은 더욱 어려운 상황이 된 것이지요. 여기에서 전세대란이 멈춘다면 그나마 다행이겠지만 앞으로 전세 값이 또 오른다면 그나마 조금씩 모아오던 돈도 없고, 또 대출을 받기도 어렵고, 그 때는 아이까지 있을 텐데, 생각만 해도 막막합니다.

지금 우리나라는 대기업 정규직 맞벌이를 하지 않는 이상 자기 집 마련은 고사하고, 전세 값 인상도 빚 없이는 감당할 수 없는 수준입니다. 이게 말이 되는 상황입니까? 그래도 그나마 저는 대출이라도 받아 전세를 구했지만 더 어려운 상황에 처한 분들이 한 둘이 아닐 것입니다. 이런 상황에서 출산율을 기대하는 것은 코미디입니다. 자신의 노동력으로 한 푼 두 푼 모아서는 가족이 살 집도, 자녀의 교육비도 엄두가 나지 않는 사회에서 새 생명을, 희망을 기대하기란 요원한 일입니다. ☼

	사례 3
	전세금 무서워 서울을 떠납니다
	배재홍 / 서울 거주, 직장인

저는 서울 용산에서 홀어머니를 모시고 46년째 살고 있는 40대 남성입니다. 46년 전 부모님과 상경하여 터를 잡은 곳이 용산구 도원동입니다. 문간 옆 단칸방에서 시작했지만 몇 년 후 조금 큰 전셋집을 얻어 이사하고, 또 열심히 일해서 알뜰살뜰하게 돈을 모아 또 조금 나은 집으로 이사하면서 정 붙이며 살던 곳이 용산입니다.

이후로도 청파동, 서계동, 효창동 등 여러 번 이사를 하면서도 용산을 떠나지는 않았습니다. 2003년 효창동에서 살던 저와 홀어머니는 집주인으로부터 1000만원을 올려 달라는 요구에 대출을 받아 올려주었습니다. 집주인은 그 이후로 2009년까지 전세를 한 번도 올리지 않았고, 저희 가족은 마음 편히 살 수 있었습니다. 그러나 2009년 봄, 집주인은 본인의 자녀가 결혼하여 같이 살 계획이라고 나가달라고 요구하였습니다. “집 없는 설움이란 것이 이런 거구나” 하는 생각이 들더군요.

현재 거주하고 있는 원효로로 이사 오게 된 것이 2009년 4월입니다. 원효로로 이사 오면서 또다시 1000만원의 대출을 받았습니다. 어머님은 수입이 없으시고 저 역시 수입이 변변치 않은 상황에서 대출이자에 생활비에 정말 삶이 버겁게만 느껴졌습니다. 겨우 이자만 갚아 나갈 뿐 원금은 그야말로 한 푼도 갚지 못한 상황이었습니다.

설상가상이라는 말이 이럴 때 쓰이는가봅니다. 이사 온지 2년 만에 8000만원이던 전세금을 무려 4000만원이나 더 올려 1억 2000만원으로 하겠다고 합니다. 그래서 올려줄 형편은 못되고, 현재 전세 보증금으로 이사할만한 곳이 있는지 몇 날 며칠을 부동산중개소를 쫓아 다녀봤지만 아무 소용이 없었습니다. 가격이 맞으면 지하이거나 5층 건물의 5층집, 집이 마음에 들면 최소 전세 1억 3000만원이나 합니다. 이 소식을 접한 어머님은 암담한 상황에 며칠을 서럽게 우셨습니다.

추가 대출을 받을 수 있는지 알아봤지만 소용이 없었고, 결국 46년 정들었던 고향 같은 용산을 떠나기로 했습니다. 저도 저지만 칠순이 다 되신 어머님이 그동안 용산에 살면서 정붙이고 친구처럼 지내시는 분들이 다 아직 이곳에 사시는데, 용산을 떠나 멀리 이사를 가야하니 어머니 마음이 다치실까봐 걱정입니다. 그래서 최대한 서울과 가까운 수도권을 알아보았지만 우리와 같은 처지에 있는 사람이 너무 많아서 인지 서울 근교 쪽 수도권 지역도 만만치 않더군요. 어렵사리 경기도에 전셋집을 구하면서 전세대란이 서울만의 문제가 아니구나하는 생각이 들더군요.

집 없는 서민들을 위해 법적으로 보호할 방도는 없는 건가요? 전세 8천만 원에서 갑자기 1억 2000만원으로 4000만원이나 올려달라는 건 너무한 거 아닌가요? 그것도 입주한지 2년 되자마자 올리는 건 집 없는 서민들을 더 참담하게 만들고 저와 어머니처럼 정든 고향을 떠나게 합니다.

이번 전세대란으로 저와 유사한 상황에 놓인 분들이 많을 것입니다. 집 없는 서민들을 더 이상 쫓겨나는 일이 없도록 국회에서 제대로 된 보호 법안을 만들어 주십시오. ☼

	사례 4
	전세대란을 맞이하는 나의 자세
	선동근 / 서울 거주, 직장인

전세대란. 이 말이 언론에 오르내릴 때는 사실 ‘이것이 내가 피부로 느껴야 할 문제구나’라는 생각은 전혀 하지 못했습니다. 그것은 제가 당장 이사할 계획이 없었던 것이 첫 번째 이유였기도 하지만 현 정부 들어서 생긴 수많은 문제들 중에 하나라고 하는 정치적 판단 때문에 애초에 포기한 때문이기도 할 것입니다.

저는 현재 40세의 미혼인 친 형과 함께 서울 광진구의 전세 4500만원의 반지하에서 5년 넘게 살고 있습니다. 전세자금 4500만원 중에 기실 제가 낸 돈은 500만원도 채 되지 않습니다. 나머지 4000만원은 형이 낸 전세자금입니다. 그런데, 함께 살고 있는 형이 불가피하게 지방으로 내려가면서 당장 저 혼자 지낼 주택을 구해야 하는 상황이 생겼습니다.

사실 반지하라고 하는 곳은 전 세계 중에 아마도 대한민국의 수도, 서울만이 가지고 있는 유일한 주거형태라고 알고 있습니다. 반지하는 조망권과 일조권이 거의 없다고 해도 과언이 아니고, 환기도 제대로 되지 않고 수해에도 취약한 저소득층의 주거 형태입니다. 4계절이 있는 대한민국의 반지하는 여름에는 그나마 버틸 만하지만, 특히 겨울에는 결로현상(건축물의 외부 온도와 내부 온도차가 큰 경우 외부에 면한 방안의 벽체 표면에 물방울이 맺히는 현상) 등으로 인해 곰팡이의 형성, 가구의 부식 및 거주에 있어 유해한 환경을 조성합니다.

하여 ‘이번에는 기어이 지상으로 올라가자’라는 목표 아래 전세자금은 대출을 포함하여 6000만원 이하로 예상하면서 일주일이 넘게 온갖 부동산 중개업소 및 인터넷 부동산 직거래 사이트 등을 돌아다니면서 주택을 구하기 위해 직장을 오후에 출근하는 무리를 해가면서 할 수 있는 모든 노력을 다했습니다.

하지만, 전세대란의 현실은 내가 상상하던 그 이상이었습니다. 이전과 비교할 때, 부동산 중개업자 말을 빌리면 “작년 가을 전까지는 전세 6000만원이면 지상의 넓은 원룸을 구할 수 있었다. 하지만 지금은 매물 자체가 너무 없고, 그 돈 가지고는 지상의 좀 넓은 방을 구하기는 하늘의 별따기다”라고 합니다. 또한, 이전에는 이사하고자 하는 지역의 몇몇 부동산 중개업소에 연락처만 남기면 맞춤한 전세를 찾아서 하루에도 몇 번씩 의견을 묻는 전화가 오곤 했는데, 일주일이 넘게 온갖 부동산을 다니며 연락처를 남겼지만 현재까지 전화 한 통 온 부동산 중개업자가 없는 실정입니다. 그리고 그나마 돌아다닌 부동산 중개업소도 지상은 포기하고 깨끗한 지하로 가는 것을 적극 고려해보라고 오히려 충고를 하는 상황입니다. 그리고 지금은 당장 답이 없으니 좀 더 기다리면서 추이를 지켜보는 것이 좋겠다는 이야기를 너무 많이 듣고 있습니다.

사실 그간 제가 살아가면서 비록 많은 돈을 벌지 못하고 부족하지만, 결코 양심을 저버리는 일 없이 부지런히 살아왔다고 생각해 왔습니다. 그런데, 이번에 전세대란 속에서 전세를 구하면서 제 삶 자체가 너무나 비참하고 후회스러운 생각이 들 정도입니다.

제가 진정 대한민국 상위 1%로 진입하지 못해서 생긴 문제일까요?

아니면, 남들처럼 열심히 돈을 모으면서 살지 못해서 그런 걸까요?

이것이 오로지 제가 잘못한 것일까요?

그렇지 않다면, 무엇이 문제일까요?

한번쯤 이 사회에 되물어야 하지 않을까 싶습니다. ☼

	사례 5
	딱 두 배가 뛰었습니다
	000 / 용인시 거주, 직장인

저는 아내와 세 아이의 아빠인 40대 가장입니다. 2009년 7월에 용인시 기흥구 하갈동 청명호수마을 신안인스빌로 전세 7500만원에 이사를 와서 살고 있습니다. 이 시기가 분양 후 입주 시기라 전세금이 시세에 비해 좀 저렴했었습니다. 대출이 있는 집들이 많았었으니까요. 저희만 이렇게 전세로 산 게 아니고 많은 집들이 7500, 8000, 8500만원 선에서 전세를 살고 있습니다.

그런데 이제 2년차가 다가오고 있습니다. 신안인스빌 아파트 전세가가 1억5000만원으로 되어버렸습니다. 보증금 7500만원에 살고 있는 저희로선 말 그대로 딱 두 배인 7500만원이 뛴 것입니다. 8000만원에 살고 있는 집은 7000만원이 뛴 것이지요. 더욱이 힘든 건 아이들 학교 문제 때문에 주변을 알아봐도 1억 2000~3000만원 밑으론 아예 집도 없고 나오지도 않습니다. 최소 1억5000만원이라는 거죠. 날짜는 다가오고 정말 어떻게 해야할 지 막막합니다. 전월세 상한제가 모든 서민들한테는 아주 절실합니다. 집 없는 설움 돈 없는 설움, 이게 자랑은 아니지만 부디 이해하셔서 전월세상한제를 꼭 시행시켜 주십시오. 부탁드립니다. ☼

	사례 6
	전세대란 속에 신음하는 지역아동센터
	성태숙 / (사)전국지역아동센터협의회 정책위원장

보건복지부가 발표한 2011년 전국지역아동센터 실태조사를 보면 전체 지역아동센터의 절반에 해당하는 지역아동센터들이 전월세 상태에 있다고 한다. 그런데 시설이나 임대료 등은 운영보조금에서 전혀 사용을 할 수 없도록 되어 있기 때문에 지역아동센터들은 후원금이나 자부담에 의해 시설운영을 해야 한다.

<표 1> 지역아동센터 소유 형태

보건복지부, 지역아동센터중앙지원단 : 전국지역아동센터 실태보고서, 2010,12월 기준

(단위: 개소,%)

구 분	전체	자가	전세	월세	무상임대	기타
개 소	3,690	792	342	1,503	966	177
비 율	100,0	19,0	9.3	40.7	26.2	4.8

그런데 최근에 불거진 전세대란은 지역아동센터들의 부담을 키우는 것을 넘어서 아예 지역아동센터의 뿌리를 흔드는 심각한 상태가 되고 있어 지역사회 아동보호의 근간이 무너져 내리고 있다. 몇 가지 예를 들어보자. 구로의 가리봉동 일대는 예전부터 값싼 주거지가 밀집해있는 전형적인 서민 주택가였다. 그런데 구로디지털단지가 개발되면서 주변의 가리봉동 일대도 재개발의 가능성이 점쳐지면서 주변 집값이 서서히 달아오르기 시작하였고 현재의 전세대란은 이런 분위기에 기름을 붓는 꼴이 되었다. 가리봉동 주변에 있는 A와 B 지역아동센터는 모두 월 50만원의 월세를 월 100만원으로 그리고 7500만원의 전세 보증금을 1억 5000만 원으로 인상하겠다는 요청을 집주인에게 받았다. 두 센터 모두 현재의 시설부담에서 갑자기 2배로 오른 시설임대료와 보증금을 마련할 방법이 없어 이전을 고려하는 중이지만 아이들이 이용함에 불편이 없도록 인근에서 비슷한 크기의 건물을 찾아 옮겨야 하지만 손쓸 방법이 없어 그저 두 발을 동동 구르고 있는 실정이다.

강서구 양천의 C 지역아동센터도 월세를 110만원에서 220만원으로 인상 요청을 받은 상황이고 관악구 봉천동의 D 지역아동센터는 경제난으로 인하여 어려운 가정의 늘어나면서 아동들의 수가 점점 많아졌으며 기존의 1개 층만으로는 아동을 돌볼 수가 없어서 후원자들의 도움을 받아 1개 층을 추가적으로 세내어 청소년을 위한 공간을 마련하여 확장 운영까지 하게 되었다. 이런 확장에 대한 국가의 지원은 운영비를 70만원 정도 증액시켜주는 것으로 한 사람의 인건비 충당도 제대로 되지 않는 금액이다. 그런데 이곳 역시도 재개발 바람이 불면서 한 개 층이 계약만료 된 상황에서 임대인은 계약연장이 아닌 용도변경이 실시하여 더 이상 지역아동센터를 운영할 수 없게 되었다.

특히 이 센터의 문제가 앞으로 쓰나미처럼 닥쳐올 지역아동센터의 시설문제를 집약적으로 보여주는 것이라며 대대적인 관심을 보이고 언론매체를 통해 이 문제가 거론되기 시작하자 주인이 이사비용 명목으로 약간의 금액을 보상해주기로 하였다. 시설장님도 이 문제를 겪으며 더 이상 자부담과 후원금으로 시설의 임대료와 보증금을 계속 감당해야 하는 것에 대한 어려움을 너무 절실히 느끼고 이 기회에 지역아동센터의 규모를 대폭 줄여 이전을 하려고 하나, 현재 지역아동센터는 근린생활시설 1종이나 공동주택 등에만 설치할 수 있도록 법적으로 규제를 받고 있기 때문에 이런저런 조건에 맞는 센터 자리를 구하는 것이 쉽지 않고 지금 안고 있는 아이들의 문제를 해결할 방도는 찾지 못하는 상황이다. 이 센터는 2009년과 2010년 보건복지부 평가에서 연속 만점을 받을 정도로 우수하게 운영이 되던 센터였으나 갑작스런 이전과 부족한 인건비 때문에 오랫동안 일하지 못하고 다른 곳으로 옮겨가는 교사들 문제가 겹치면서 시설장은 거의 생병이 났다.

이런 시설의 문제는 개인시설이 아닌 구립지역아동센터나 특수한 상황에서도 발생하고 있어 지역아동센터의 시설문제는 일부가 아닌 전체에서 발생하고 있으며 대부분의 지역아동센터가 전세대란의 위험에 노출되고 있는 것이다. 예를 들어 인천의 구립 F지역아동센터는 문화회관으로부터 무상 임대받아 사용하고 있으며 어린이 49명이 이용하고 있으며 대기 인원도 28명이나 되는 상황이다. 그러나 무상임대 계약기간이 오는 30일로 끝나면서 공간을 비워줘야 한다. 문화회관 측이 지난해부터 운영하고 있는 예술영재교육원이 협소, 추가공간을 확보해야한다는 것이 무상임대 계약연장을 거부하고 폐쇄를 요청해온 것이 이유다. 구와 아동센터는 긴급하게 운영위원회를 소집, 대책회의를 열어 계약연장 또는 이전할 곳을 알아보고 있으나 여의치 않은 실정이다. 해당 지자체는 올해도 무상임대계약을 연장할 수 있을 것으로 보고 지역아동센터 이전과 관련한 예산을 책정하지 않았기 때문에 최악의 경우 폐쇄까지도 고려해야 하는 상황이다.

전북의 G지역아동센터는 지역사회에서 창고를 무상임대 받아 사용하고 있었다. 창고를 지역아동센터 시설로 갖추기 위해 비용을 들여 수도, 난방, 칸막이 등 모든 시설 공사를 완비하고 열심히 아이들을 돌보고 있었다. 2009년 보건복지부의 지역아동센터 평가에서 보건복지부의 상을 받는 등 충실한 운영을 해왔는데, 갑자기 주인이 월세를 요구하고 나섰으며 이를 지속적으로 감당할 수가 없어 지역사회에서 이 문제를 함께 고민하고 있다.

현재 전국의 지역아동센터는 전월세대란을 심각하게 경험하고 있으며 이런 상태가 지속된다면 지역아동센터를 운영하기는 사실상 불가능하다. 임대인들은 물가가 인상되고 금리가 바닥을 치는 상황에서 전세보다는 생활에 보탬이 되는 월세를 선호한다. 이런 상황이 일반화되는 속에서 1만원, 2만원씩 후원금을 모아 시설비를 충당해왔던 지역아동센터는 암담한 상황이며 설상가상으로 후원자들의 수조차 줄어들고 있다. 또한 지역아동센터는 아동을 돌보기 위해서는 법이 정한 일정한 크기의 공간이 필요하지만 임대인들은 큰 공간을 여러 개의 방으로 나누거나 시설을 재투자하여 월세를 늘려 받을 수 있도록 공사를 하고자 한다. 혹은 그저 세입자를 옮기는 과정에서 월세를 늘려 받는 방법들을 택하고 있어 센터들은 두려움에 떨고 있다.

하지만 앞서도 이야기한 바 있듯이 지역아동센터를 위해 국가에서 지원하는 운영보조금은 현재 29명 시설에 월 350만원이다. 이에 대한 사용처는 다음과 같다.

<표 2> 지역아동센터의 운영비 사용금액 및 구조 (29명 정원 월 350만원 기준)

(단위:원)

항목	상세항목	금액	비고
프로그램비	20%로 아동들을 위한 비용	700,000
인건비	2인 상근종사자 최저임금 : 902,330 * 2명	1,900,000	4대 보험과 퇴직적립금 보장
운영비	공과금, 지역아동센터, 보험가입, 사무운영비	900,000

대략적인 개요를 설명한 위의 표를 보면 지역아동센터들은 최소한의 운영비로 운영되고 있다는 것을 알 수 있다. 따라서 대부분의 후원금은 일단 시설의 임대료와 종사자들의 인건비 충당에 일차적으로 사용되고 있다. 이는 지역아동센터들을 운영하는데 가장 중요한 두 가지 요소인 시설과 종사자에 대해 모두 정부가 자기 책임을 다하고 있지 않기 때문이다.

앞으로 전월세 사태가 진정되지 않고 외국과 같이 월세가 일반적인 주거형태로 자리 잡게 된다면 지역아동센터들의 운영은 훨씬 더 어려워질 수밖에 없다. 이 문제에 대한 심각한 대책이 필요하다. 지역사회 민간자원이나 공적 지원금을 투여해 시설을 보강하고 나면 집주인들이 기다렸다는 듯이 임대료를 올리고 시설을 비워달라고 하는 악덕적인 관행이 끊이지 않을 것이다. 언제까지 정부는 지역사회 아동보호의 짐을 모두 민간에게 맡겨두고 최소한의 책임만 할 것인가? 언제까지 최저임금만을 받고 있는 시설장들이 다시 자기 급여를 내어 임대료를 내야 하는 상황이 지속되어야 하는가? 지역아동센터를 할 만큼 충분한 공간을 찾기도 유지하기도 모두가 너무 어렵다.

그런 상황인데도 정부와 보건복지부는 불충분한 지역아동센터들의 운영보조금에서 시설임대료를 낼 수 없다거나 연대활동비에 해당하는 협의회비를 사용할 수 없다는 등 제동걸기에만 혈안이 되어 있다. 명목은 그럴 듯하게 아이들 위한 안이라고 하는데 그렇게 아이들을 위하는 정부라면 무엇보다 아이들을 잘 돌볼 수 있도록 시설과 종사자에 대한 투자를 아끼지 말아야 할 것이다. 뛰어오르는 물가 때문에 급식마저도 위태로운 실정은 외면하고 모든 책임을 은근슬쩍 시설장과 민간에게 떠넘기는 무책임한 태도는 하루빨리 시정되어야 할 것이다. 지역아동센터 운영의 정상화를 하루빨리 촉구하는 바이다. ☼

	발제
	민간 전월세시장 안정화 방안 -주택임대차보호법 개정을 중심으로
	권정순 / 민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회 변호사

Ⅰ. 전세문제 해결을 위한 총체적 접근의 필요성

1. 2008년 중반 이후 서울·수도권뿐 아니라 전국적으로 전세값이 상승하는 등 전세가격 급등세가 계속되고 있다. 이러한 전세값 상승을 틈타, 일부 임대인들은 전세보증금을 반전세‧월세로 전환을 강요하여 임차인들의 부담이 더욱 가중되고 있는 형국인데, 2011년 이후에도 전세가격 상승세가 지속될 것으로 예상되므로, 전세문제 해결을 위한 총체적 접근이 필요하다.

2. 먼저, 최근 몇 년 사이 나타난 전세값 폭등의 원인으로는,

가. 재개발, 뉴타운 사업의 동시다발적인 진행으로 인한 이주수요 급증 (재개발, 뉴타운 사업의 경우, 개발 전에는 임차인 비율이 7~80%에 이르고, 저렴 주택이 많았으나, 개발 후에는 개발이익 극대화를 노린 중대형평형 아파트 위주의 공급 등으로 재개발, 뉴타운 사업의 방식 자체가 전세대란을 촉발시키는 측면이 있으며, 실제로 서울시에서 발표한 자료에 따르더라도 원주민의 재정착율이 20% 미만인 것으로 나타남)

“하반기에 이주할 계획인 재개발·재건축 사업장 18곳 가운데 절반이 넘는 10곳의 건립예정 가구 수가 각각 1000가구를 넘는다. 18곳의 이주 가구수는 재건축 1만6484가구, 재개발 8285가구 등 총 2만4769가구에 이른다. 작은 수요·공급 변화에도 민감한 전세시장의 특성을 감안하면 시장에 충격을 줄 수 있는 상황이다.” - 2011. 3. 29. 한겨레 기사 中

나. 2008. 금융위기 이후 부동산가격이 하향 안정화되고, 이명박정부도 주변시세의 7~80%의 가격으로 보금자리주택을 공급하기 시작하면서 현재보다 싼 가격으로 주택을 분양받거나 매수하기를 바라는 상당수 주택 수요자들이 선뜻 주택 구매에 나서지 않은 채 전세수요로 몰리고 있는 점 (이른바, 대기수요로 인해 전세가격이 상승하고 있다는 것인데, 앞으로는 부동산가격의 지속적 상승을 통한 매매차익을 기대하기 어렵게 되어 주택을 매수하지 않고 임차인으로 남으려는 비율도 늘어나고 있는 상황임, 이러한 현상의 원인으로는 우리나라 주택가격이 소득수준에 비해 지나치게 높다는 것이 대체적 평가임)

유엔의 주거기구에서도 적정 주택가격으로 도시근로자 평균 소득의 3~4배 가량이라고 보고 있으나, 우리 나라의 경우, 수도권은 8배, 서울은 10배, 강남 지역은 12~14배 수준으로 현저히 높은 수준임.

다. 우리나라의 공공임대주택 재고비율이 전체 주택 총 재고에 비해 4%에 불과해 민간 전월세 가격 급등 시 이를 완화시켜줄 수 있는 완충장치 부족 (정부는 전세문제의 대책을 발표할 때마다 공공임대주택 공급확충을 언급하나, 막상 정부의 계획에 비해 실제 공공임대주택이 공급되는 비율은 29%에 불과한 실정. 즉, 전세대란의 해결책으로 공공임대주택 공급이 언급되기는 하나, 재정부족과 자치단체의 의지 부족 등으로 착공되거나 준공되는 비율이 현저히 낮은 실정)

라. 도심에서 공공임대주택을 공급할 수 있는 유일한 방법은 재개발, 뉴타운 사업 시 임대아파트를 의무적으로 건설하도록 하는 것인데, 정부는 2008. 재건축 규제완화 정책을 발표하면서 재건축시 임대아파트 의무건설비율을 폐지하고, 소형아파트의 건설비율도 완화하는 등 전세대란에 역행하는 정책을 계속하여 온 점 등

마. 현재의 주택임대차보호법(이하, ‘주임법’이라 한다)에 따르면, 임차인은 최소 2년 동안만 임대차기간을 보장받을 수 있을 뿐이며, 최소 보장기간이 경과되면, 계약갱신시 보증금 및 임대료 상한에 아무런 제한이 없게 되는 등 법적으로도 전세값 폭등을 방지할 수 있는 규정이 존재하지 않는다는 점 등을 들 수 있을 것이다.

3. 위에서 살핀 것과 같이, 전세대란의 원인을 단일하게 파악하기 어려우므로, 대책 역시 총체적 측면에서 논의되어야 할 것이다.

가. 공급정책

① 보금자리주택의 분양주택을 중산층을 대상으로 하는 공공임대주택인 서울시의 시프트와 같이 주변전세시세의 70~80%에 공급하는 장기전세주택으로 전환하여 장기전세주택을 대량 공급하여야 한다. 예를 들어, 정부는 2010년도만 국민임대주택단지를 보금자리주택단지로 전환하여 18,000가구 정도의 임대주택이 분양주택으로 전환되어 공급이 줄어들게 되었다. 오히려 분양용 보금자리주택 수를 대폭 줄이고 이를 장기전세주택으로 전환하여 공급해야 한다.

② 소형아파트 의무비율, 임대주택 의무건설제도를 부활하여 재건축에서 공급되는 임대주택을 시프트와 같은 장기전세주택으로 대량 공급하여야 한다. 전국적으로 부활하는 것이 어렵다면 전세대란이 심각한 서울과 수도권과밀지역의 재건축에서라도 임대주택 의무건설비율을 부활할 필요가 있다.

③ 뉴타운·재개발사업에서도 20년전 작위적인 조사자료에 근거한 전체주택의 17%의 도그마에 갇혀 있지 말고 좀 더 확장적인 임대주택 공급정책을 수립하여야 한다. 현재, 뉴타운지구에서는 중대형 주택을 40%까지 건축할 수 있도록 하여, 미분양의 원인이 되고 있는데, 일반 재개발처럼 20% 이내로 축소하여 소형·임대주택 공급을 늘려야 한다. (참고로 중대형 주택1채는 18평, 20평형 소형3채, 13평, 15평형 임대주택 4채를 차지하는 것이어서 중대형의 비율 축소는 소형과 임대의 공급을 크게 늘리게 한다.)

나. 수급조절정책 (재개발, 뉴타운 사업의 이주시기 조절)

① 2011년 서울지역만 96개에 달하는 관리처분계획 인가로 철거와 이주시점에 와 있는 재개발·뉴타운 지구에서 대량 철거, 이주가 시작되면 전세난은 상상을 초월하는 폭발 국면으로 갈 수 밖에 없다. 이미 수도권 전체적으로 56,000 가구 정도의 철거가 예정되어 있는 것으로 파악되고 있다. 적어도 이러한 전세대란의 시점을 피해 관리처분계획 인가와 철거, 이주가 될 수 있도록 행정력을 발휘해야 한다.

② 이미 관리처분계획인가를 받은 재개발지구에 대해 전세대란 방지를 위해 사업진행을 천천히 하라고 요구하는 것은 이미 이주를 거의 완료하여 이주비 금융이자비용이 눈두덩이처럼 늘어나고 있는 상황에서 조합원을 설득하기 어렵다. 그 전에 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 신청단계에서 전세용 주택의 공급정도에 맞추어 멸실주택의 수를 조절하여 사업시행계획이나 관리처분계획을 인가해야 한다.

③ 시공사들은 사업시행인가고시만 있으면 이주비를 지원하며 이주를 촉진하고 있는데 이는 아직 관리처분계획인가도 나지 않은 상태에서 상당수 가옥주들을 이주시켜 놓고 재개발을 돌이킬 수 없는 상태를 만들어 압박수단이 되고 있다. 따라서 행정청이 적극적인 행정지도를 통하여 관리처분계획인가 전에 무분별하게 이주를 시키는 관행을 바로 잡아야 할 필요가 있다.

다. 주임법 개정

위에서 살핀, 전세대책은 대부분 2~3년 시간이 소요되어야 그 효과를 기대할 수 있는 것으로, 현재 계속되고 있는 전세문제를 해결하기는 어려운 측면이 있다. 또한, 위와 같은 제도적 측면의 어려움 이외에, 현재, 임대료 상승을 억제하는 법률 규정으로는 주임법 제7조(차임등의 증감청구권), 같은 법 시행령 제2조(차임등 증액청구의 기준 등) 등이 있으나, 위 규정은 계약의 갱신이 있는 경우에는 적용되지 않고, 또한 대법원은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 위 법 제7조가 적용되지 않는다는 점을 분명히 하고 있으므로, 재계약의 경우에는 임대료 상승을 통제할 수 있는 법률 규정이 존재하지 않는 등의 문제가 있어, 주임법 개정이 절실한 상황이다.

'당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다'

① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

'주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. - 대법원 93다30532판결'

이에, 단기대책으로 주임법을 개정하여 임차인이 1회에 한하여 전세계약 갱신청구권을 행사하고, 갱신시에는 전세보증금과 임대료 인상율을 일정범위에서 제한하는 전세보증금과 월세의 인상률 상한제를 실시해야 한다.

이러한 취지에서 주택임대차보호법에 계약갱신청구권을 도입하고 갱신시 보증금·차임 인상률의 상한을 두자는 여러 개정법률안(민주당 이용섭의원 대표발의안, 박영선의원 대표발의안, 조경태의원 대표발의안, 민주노동당 강기갑의원 대표발의안)과 '국토해양부장관이 일정 지역을 '주택임대차 관리지역' 또는 '주택임대차 신고지역'으로 지정하도록 하고, '주택임대차 관리지역'에서는 차임이나 보증금의 최고가격을 지정하고, 위 최고가격을 초과하여 임대차계약을 체결할 수 없도록 하고, '주택임대차 신고지역'에서는 임대인 등이 권장가격을 초과하여 계약을 체결하려고 하는 경우 임차인 등이 조정을 신청할 수 있도록 하는 것'을 주요 내용으로 하는 개정안이 2011년 3월 17일 한나라당 박준선 의원 대표발의로 현재 국회 계류 중에 있다.

4. 이하에서는, 주임법 개정 논의에 초점을 맞추어, 외국 입법례, 주임법 개정에 반대하는 의견에 대한 재반박 등을 중심으로 발제를 진행하고자 한다.

Ⅱ. 임대차계약의 존속보장

이하의 내용은, 서채란 변호사의 2010. 1. 31. 주임법 개정 토론회 발제문을 참고하였음.

1. 각국의 임대차 존속보장제도

1-1. 임대차 존속보호의 유형

1) 서구 유럽과 일본 등 각 나라는 모두 안정적인 임대차관계의 존속을 위해 각국의 특성에 맞는 임대차 존속보호제도 갖추고 있다.

2) 임대차존속보호 유형에는 ⅰ)최단존속기간을 법정하여 최소한 그 기간 이상의 거주를 보장해주는 방식이 있고(기간보호), ⅱ)임대차계약을 체결하면서 기간을 정했든 정하지 않았든, 기간의 길든 짧든 간에 갱신거절 또는 해지에 관한 일정한 법정요건의 충족이 없는 한, 일단 성립한 주택임대차는 그 종료를 어렵게 함으로써 임차인의 계속주거를 보장해주는 방식이 있다(종료보호).

우리나라와 프랑스는 최단존속기간을 보장하는 방법을 취하고 있고, 독일, 영국, 일본은 종료보호의 방법을 취하고 있다.

1-2. 각국의 입법례

1) 서구유럽의 임대차법은 임대차 관계의 장기존속을 통한 임대차의 안정을 목적으로 임대차계약 기간이 종료하더라도 임차인이 임대차종료의 의사표시를 하지 않는 한 임대차계약은 계속 존속(갱신)하게 되고 임대인이 임대차계약을 해지시키거나 종료시킬 정당한 사유를 입증하는 경우에만 임대차계약은 종료하도록 하고 있다. 우리나라 상가건물임대차보호법의 경우 임차인이 갱신청구의 의사표시를 임대차종료 전에 하여야만 임대차계약이 갱신되는데 비하여, 서구유럽은 임차인이 임대차종료의 의사표시를 하지 않으면 임대차계약이 갱신(존속)되는 방식을 취하고 있는 것이다.

2) 다만, 임대인에게도 방어방법을 주기 위하여 갱신거절권을 주고 있는데, 정당한 갱신거절의 사유가 있으면 임대차계약을 종료시킬 수 있다. 갱신거절의 방법에 대하여는 영국과 같이 갱신거절의 사유를 열거하는 입법례도 있고, 일본과 같이 “정당한 사유가 있는 경우”로 추상화하고 법원의 판단에 맡기는 경우가 있다.

3) 그리고 임대인에게 갱신거절의 정당한 사유가 인정되는 경우에도 독일과 같이 임차인에게 가혹한 경우에는 갱신거절이 인정되지 않는 입법례가 있고, 프랑스와 같이 재개발 등의 사유로 임대차계약을 종료시키려면 임대인이 임차인에게 퇴거료 보상을 해야만 하는 입법례도 있다.

2. 우리나라 주임법의 문제점

1) 최단존속기간을 2년으로 정하고 있다.

2) 임대인이 기간만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않거나 차임인상 등 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지 하지 않은 경우 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주함으로써 묵시적 갱신을 인정하고 있고, 임차인이 기간만료 1개월 전까지 통지하지 않은 때에도 마찬가지이다. 갱신 시에는 존속기간이 2년간 보장된다.

3) 그러나 주임법은 갱신거절사유에 아무런 제한이 없고, 차임인상률에 대한 제한이 없어 임대인의 일방적인 의사표시만으로 임대차계약이 종료되고, 이에 대해 임차인은 아무런 이의제기도 할 수가 없어 임차인 보호에 미흡하다.

4) 이에 비해 상가건물임대차보호법은 위와 같은 묵시적 갱신 조항 외에도 임차인이 적극적으로 계약갱신청구를 할 수 있게 하고 임차인의 차임연체, 철거 등의 몇 가지 갱신거절사유가 있을 때에 한하여 임대인이 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있게 하는 규정을 두고 있어 주택임대차보호법과 대조된다.

3. 검토

1) 임차인의 조거생활의 안정을 위해서는 보다 장기적인 계속 주거가 보장되어야 하며, 이를 위해서는 독일, 영국 및 일본의 법제가 채택하고 있는 것과 같은 종료보호(갱신거절 및 해지의 제한)의 도입이 필요하다.

2) 그 방법으로는 ⅰ) 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유를 명시하여 이에 해당하는 사항이 없는 경우에는 임대인이 함부로 갱신거절을 할 수 없게 하는 방법, ⅱ) 현재 국회에 발의되어 있는 개정법률안과 같이 임차인이 기간만료 전에 갱신청구권을 행사하도록 하되 차임연체 등 임차인의 의무위반이나, 주택 철거 등 정당한 사유가 있을 경우에 한하여 임대인에게 갱신거절권을 행사하도록 하는 방법이 있다. 두 번째 방법은 상가건물임대차보호법이 취하고 있는 방식으로, 임차인이 갱신을 원하지 않을 경우도 있고, 계약 갱신 여부를 조속히 확정할 수 있다는 점에서 이점이 있다.

3) 문제는 임대인이 갱신거절할 정당한 사유를 어떻게 규정하느냐 하는 것인데, 그 사유를 열거적으로 명시할 수도 있고, 일본과 같이 ‘정당한 사유’로만 명시하고 최종 판단은 법원에 맡길 수도 있다.

4) 열거 방식일 경우에는 ⅰ)임차인의 차임 연체, ⅱ)서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ⅲ)임차인이 임대인의 동의없이 주택을 전대한 경우, ⅳ)임차인이 주택을 고의, 중과실로 파손한 경우, ⅴ)임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려는 사정이 있는 경우, ⅵ)임대인이 주택에 실제 거주하여야 할 사유가 있는 경우 정도로 한정하는 것이 타당하다.

Ⅲ. 보증금·차임 인상률 상한제의 도입

1. 각국의 임대료 보호제도

1-1. 임대료 규제방식의 유형

1) 금액 상한제 : 각 지역별로 공정임대료를 정하거나, 지역의 평균적인 임대료를 정하고 그러한 정책목표 차임 이상으로 임대료를 책정하지 못하도록 하는 방식.

2) 인상률 상한제 : 최초의 임대차계약의 임대료는 자유롭게 책정하되 그 뒤 인상시부터는 그 인상률을 건축비상승분, 가계물가지수와 같은 일정한 지표인상률 이하로 제한하는 방식.

3) 영국의 공정임대료제도(Fair Rent)는 금액상한제 입법을 취하고 있고, 프랑스는 최초의 임대차계약은 금액 상한제의 방식을 그 뒤 인상할 때에는 인상률 상한제의 방식을 취하고 있다. 독일은 임대료 인상시 사회주택에 대하여는 금액 상한제의 방식을, 민간주택에 관하여는 인상률 상한제 방식을 취하고 있다.

1-2. 인상 상한 결정의 기준

○ 물가지수상승률과 연동 : 영국, 독일의 지수식 차임 인상, 워싱턴 D.C

○ 건축비지수상승률과 연동 : 프랑스

1-3. 각국의 입법례

1) 독일은 정부의 재정지원이나 택지공급을 받아 건설하는 사회주택(우리의 임대주택법상의 공공임대주택)은 금액 상한제를 적용하고, 민간주택에는 인상률 상한제를 적용하고 있다.

2001년 개정된 민법(B̈ürgerliches Gesetzbuch)에 의하면 최초의 계약시 차임은 자유롭게 정하도록 하되, 장래 차임 인상은 계단식 또는 지수식으로 인상할 수 있고, 그 외에는 지역상례적 비교차임에 따른 차임인상을 할 수 있는데, 지역상례적 비교차임은 기초지방자치단체에서 유사한 종류, 크기, 시설, 성상, 위치에 따라 정하는 것으로서 지역상례적 비교차임에 따른 인상시에는 차임일람표나 차임데이터베이스, 감정평가사의 감정서 등을 제시하여야 한다. 그리고 3년간 20%를 초과하여 인상할 수 없다.

2) 영국은 1965년 the Rent Act로 소유자가 주거하지 않는 임대용 주거는 등록임대로 지방임대료등기소에 신고토록 하고, 이 등록임대주택에 대해서 공정임대료(Fair Rent)가 적용되고 있고, 등록임대주택이 아닌 경우 자유롭게 차임을 결정하되 임대인이 신청한 차임액에 대해 임차인이 이의할 때 임대료 조정관(Rent Officer)이나 임대료조정위원회(Rent Assessment Committe)가 차임을 수정할 권한이 있다.

공정임대료란 임대료 조정관이나 임대료조정위원회가 등록된 임차권에 대하여 소매물가지수(RPI)의 상승률을 기초로 결정한 임대료로서 임대인의 적정 이윤이 보장되는 수준이며 모든 공정임대료는 지방임대료장부에 기록된다.

3) 프랑스는 최초의 임대차계약은 자유롭게 체결할 수 있지만, 임대료를 인상할 경우 임대차계약에서 임대료의 증가율이 전국건축비지수상승률의 80%를 넘지 못하도록 하고 있다.

당사자간에 합의가 되지 않을 경우에는 임대차관계 전국 협의위원회(Commission nationale des rapport locatifs)에서 매년 협의, 조정하여 정하는 적정차임에 따르도록 하고 있다.

4) 일본은 현재 차임규제를 위한 특별한 제도를 두고 있지 않으나 철저한 존속보호제도를 두고 있어서 차임인상을 목적으로 하는 갱신거절·해지통고가 허용되지 않을 뿐만 아니라 임대인에게 인정된 차임증액청구권의 행사는 “상당성”이라는 추상적 기준에 의한 법원의 판결에 의해 최종 결정되므로 결국 우회적으로 차임규제가 이루어지고 있다.

5) 미국 뉴욕시는 임대료 안정법(Rent Stabilization Law)이 적용되는 지역에서는  Division of Housing and Community Renewal(DHCR)에 주택을 등록하도록 되어 있고, 임차인은 해당 주택에 대한 본인 계약 이전의 임대료를 확인할 수 있다.

임대료 안정법의 적용을 받는 민간임대주택은 임대료안정위원회(Rent Guidelines Board BGR)가 매년 정하는 최대 임대료상승분에 따라 차임을 인상할 수 있다.

2. 우리나라의 임대료 관련 규정

1) 계약존속기간 중 보증금·차임증액 시에는 시행령에 연 5% 범위 내에서 증액하도록 인상률 제한을 하고 있지만, 신규 임대차계약을 체결할 때나 계약갱신 될 경우에는 인상 폭에 대한 제한이 없다. 그로 인해 임대기간 만료 시 임대인이 보증금·차임 인상 목적으로 갱신을 거절하거나 과도한 금액을 요구해도 임차인이 이의를 제기할 방법이 없어서 임대인이 요구하는 대로 보증금·차임을 지불하든가 아니면 이주를 할 수 밖에 없어서 전세난의 한 원인이 되고 있다.

2) 이에 비해 상가건물임대차보호법은 계약갱신 시 대통령령이 정하는 범위(연 9%) 내에서 인상하도록 제한하는 규정을 두어 상가임차인들을 보호하고 있다.

3. 검토

1) 우선 계약갱신 시 보증금·차임을 인상할 때 적정한 수준으로 인상하도록 제한하여 급격한 가격 변동에 따른 사회적 충격과 주택임대시장의 혼란을 방지하여야 한다.

2) 구체적으로는 시행령에 ⅰ)통계청이 발표하는 가계물가지수 상승분과 연동하여 정하거나(예컨대, 가계물가지수 상승률+⍺, 또는 가계물가지수 상승률의 2배 범위 내 등) ⅱ)프랑스와 같이 조달청의 표준건축비 인상률과 연동하여 정하거나, ⅲ)최저임금제도와 같은 적정차임결정위원회를 만들어 이 기구에서 적정한 인상률을 결정·고시를 하게 할 수도 있다.

또 적정한 인상률 결정을 위해서 ⅰ)현재 지방자치단체에 두고 있는 부동산평가위원회가 매년 개별공시지가, 개별주택가격뿐만 아니라 적정 임대료를 심의하도록 하여 그 결과를 활용하거나, ⅱ)현행 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 공인중개사가 임대차계약체결을 체결할 때에도 임대차 거래가격을 신고할 의무규정을 두고 그 정보를 활용해서 정부가 인상률을 고시하는 방법을 고려할 수 있다.

｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하면 부동산평가위원회는 매년 개별공시지가, 개별주택가격만 심의하도록 되어있으므로 부동산평가위원회가 임대료를 심의하려면 법 개정이 필요하다.

｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에는 공인중개사가 매매계약을 체결할 때만 거래신고를 하게 되어 있으므로 임대차 거래가격 신고의무를 규정하기 위해서는 법 개정이 필요하다.

4. 박준선 의원 대표 발의안의 주요 내용 등

박준선 의원이 대표로 발의한 안은, 모든 지역을 대상으로 차임 및 보증금의 인상율을 규율하는 대신에 일정 지역을 '주택임대차 관리지역' 및 '신고지역'으로 지정하되, 그 지정 권한을 국토부 장관에게 부여하는 것을 주요 내용으로 하고 있다.

1) ‘주택임대차 관리지역’의 지정(제5조) 및 '관리지역'에서의 특칙(제7조의3)

① 안 제5조의 내용

(가) 국토해양부장관으로 하여금 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 지역별 주택의 차임이나 보증금의 변동 가격을 고시하도록 함(제1항).

(나) 국토해양부장관은 국민주거생활의 안정을 위하여 주택임대차의 차임이나 보증금의 제한이 필요하다고 판단하는 경우 해당 지역을 ‘주택임대차 관리지역’으로 지정할 수 있음(제2항).

(다) 관리지역의 주택에 대하여는 「물가안정에 관한 법률」 제2조에 준하여 차임이나 보증금의 최고가격을 지정할 수 있음(제3항).

(라) 관리지역 및 최고가격을 지정한 경우 이를 지체 없이 고시하여야 하고, 지정의 유효기간은 1년 이내의 기간으로 하며, 당사자는 30일 이내에 이의를 제기할 수 있도록 함(제4항부터 제6항까지).

② 안 제7조의 내용

(가) 임대인 등은 차임이나 보증금의 최고가격을 초과하여 주택임대차계약을 할 수 없게 함(제1항).

(나) 임차인 등이 최고가격을 초과하여 차임이나 보증금을 임대인 등에게 지급한 때에는 초과 차임 또는 초과 보증금의 원금 및 이자상당액에 대한 반환을 청구 할 수 있게 함(제2항)

2) ‘주택임대차 신고지역’의 지정(제5조의2) 및 신고지역에서의 특칙(제7조의4)

① 안 제5조의 2의 내용

(가) 국토해양부장관으로 하여금 대통령령으로 정하는 바에 따라 변동 지수가 지속적으로 상승하는 등의 지역을 ‘신고지역’으로 지정하고, 권장가격을 지정하여 고시할 수 있도록 함(제1항).

(나) 신고지역 및 권장가격 지정 권한을 지방자치단체에 위임할 수 있음(제6항 및 제7항).

② 안 제7조의 4의 내용

임대인 등이 권장가격을 초과하여 계약을 체결하려고 하는 경우 임차인 등은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 조정신청을 할 수 있도록 함

3) 주택임대차 신고ㆍ관리 심의위원회의 설치ㆍ운영(제5조의3)

①국토해양부장관이 관리ㆍ신고 지역 또는 최고ㆍ권장 가격을 지정할 때에는 주택임대차 신고ㆍ관리 심의위원회의 심의를 거치도록 함(제1항).

②국토해양부차관을 심의위원회의 위원장으로 하고, 민간위원 중 40% 이상을 법률가로 구성하되, 구체적인 위원회의 구성 등 조직 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함(제2항부터 제4항까지)

4) 적정 임대료의 지정(제7조의5)

국토해양부장관은 매년 물가상승률, 건축비상승지수 등을 고려하여 단독주택 및 공동주택별로 적정한 차임 및 보증금을 지정하여 이를 고시하여야 함.

5) 지방자치단체의 의무(제8조의3)

지방자치단체장은 주택임대차관리지역에서 확정일자를 부여할 때 주택임대차계약서상의 차임이나 보증금이 최고가격을 초과하였는지 확인하여야 하고 초과사실을 확인한 경우 이를 국토해양부장관에게 알려야 함.

6) 과징금 부과(제14조)

국토해양부장관은 제5조제3항에 따른 최고가격을 초과하여 차임 또는 보증금을 수령한 자에게는 최고가격을 초과한 차임 상당액 또는 최고가격을 초과한 보증금에 연 100분의 14를 곱한 금액의 범위에서 과징금을 부과할 수 있음.

5. 박준선의원 대표 발의안에 대한 검토

1) 박준선 의원이 대표로 발의한 안은 종전에 논의되던 계약갱신청구권 도입 및 계약갱신 시 인상률 상한제 등을 주요 내용으로 하던 개정안에 비해 일응 차임 및 보증금 인상에 대해 보다 강한 규율하고 있는 것으로 보인다.

2) 그러나, 개정안에서는 관리지역 및 신고지역의 지정이나 최고가격․권장가격의 지정을 주택임대차 신고․관리 심의위원회의 심의를 거쳐 국토부 장관이 정할 수 있는 것으로 하고 있는데, 위와 같이, 차임이나 보증금의 인상을 억제할 수 있는 대부분의 권한이 국토부 장관에게 맡겨져 있는 경우, 국토부 장관이 잘못된 정책 판단을 할 경우, 이를 시정할만한 적절한 대책이 마련되어 있지 않는 문제점이 존재한다. 실제로, 2008년 중반 이후 전세가격이 지속적으로 상승하였음에도 정종환 국토부 장관은 지난해 9월과 12월 “전세난은 예년에 비해 심각하지 않고 이사철이 되면 나타나는 수준으로 대책도 없다”, “전세 값 때문에 금년에 상당히 어려움을 겪었는데 내년에는 이 문제로 크게 어려움이 없지 않겠느냐”며 적극적 대책을 마련하지 않는 잘못을 범하기도 했다.

물론, 개정안 제5조 2항 및 제5조의 2 제1항에서는 “…제5조 제1항에 따른 지역별 변동지수가 전년도 변동지수에 비하여 대통령령으로 정하는 비율을 초과하는 지역을 관리지역으로 지정할 수 있다”는 것과, “…변동지수가 대통령령으로 정하는 수준으로 계속 상승하는 지역을 주택임대차 신고지역으로 지정할 수 있다”는 것으로 대략의 요건을 정하고 있기는 하나, 이는 모두 '지정할 수 있다'는 임의규정이어서, 변동지수가 일정 비율을 초과하는 경우에도 관리지역 및 신고지역으로 지정되지 않을 가능성도 존재한다. 더구나, 신고지역의 경우 이미 '(변동지수가 일정 수준)상승한 지역'을 대상으로 하기 때문에 사후약방문에 그칠 가능성이 높고, 그나마 신고지역에서는 임차인 등이 권장가격을 초과한 차임이나 보증금에 대해 자치단체장에게 조정을 신청하고, 자치단체장은 임차인의 신청을 기각하거나 조정안을 제시하도록 하고 있을 뿐 조정절차와 관련한 구체적 내용은 시행령에 위임하고 있어서 조정의 효력에 대해 그 실효성이 의문시된다. 따라서 개정안이 실효성을 갖기 위해서는 안 제5조 제1항에 따른 변동지수가 일정 범위를 초과하는 경우, 국토부 장관은 반드시 위 지역을 관리지역 등으로 지정하도록 하고, 신고지역의 경우에도 조정절차가 실효성을 갖도록 하는 방안이 포함되어야 할 것으로 판단된다.

또한, 관리지역으로 지정하기 위해서는 “전년도 변동지수에 비하여 시행령에서 정하는 비율을 초과”하여야 하는데(안 제5조 제2항), 최초로 관리지역으로 지정할 경우, 전년도 변동지수를 어떻게 산정할 것인지 등이 부칙에 나타나 있어야 할 것으로 보인다.

6. 인상률 상한제 도입을 둘러싼 몇 가지 쟁점

1) 실효성론과 전세를 월세로 전환하여 인상률 상한을 회피할 것이라는 주장

이면계약으로 실효성이 없을 것이라는 주장이 있으나 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하려는 법으로 강행법규이기 때문에 이러한 강행법규에 위반되는 이면계약은 무효이고 당장 임대인의 요구에 의하여 인상률 범위를 넘는 임대료를 주었다 하더라도 그 뒤 인상률 상한선을 초과한 인상분을 부당이득으로 반환받을 수 있어 실효성은 사전, 사후적으로 확보되고 있다. 서구 유럽의 이러한 임대차 존속제도나 인상률 상한제가 실효성이 없다고 평가된 예는 없었다. 우리나라에는 이미 같은 취지의 이자제한법, 분양가상한제, 상가건물임대차보호법 등이 있고, 그 법들이 지켜지지 않고 있다는 평가는 거의 없다.

실효성 논란 중에는 전세금을 통제하면 월세로 전환할 것이어서 실효성이 없다는 주장도 있다. 하지만 이미 주임법 제7조의 2는 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환시 산정률의 기준을 두고 있고, 이에 따라 전세금을 월세로 전환할 때 월세를 얼마나 인상하는 것인지 산정할 수 있는 기준이 있다. 따라서 전세를 월세로 전환하는 경우에도 주택임대차보호법에서 정하고 있는 전세보증금을 월세 전환 산정률을 기준으로 인상률 상한선을 적용할 수 있다. 이미 상가건물임대차보호법에서도 이러한 제도를 운영하고 있다.

다만, 주임법 시행령 제2조의 2에서는 월 차임 전환시 산정율을 연 1할 4푼으로 정하고 있는데, 이는 현재 임대차시장의 상황 등에 비추어 보더라도 지나치게 과다한 것으로, 시행령이 조속히 개정되어야 할 것이다.

2) 부작용론

2년 뒤 인상할 것까지 한꺼번에 인상하여 전월세가 더 상승하는 부작용이 있을 수 있다는 주장이다. 1989년에 주택임대차보호법의 최단기간을 1년에서 2년으로 연장할 때 그러한 현상이 있었다는 것이 주된 논거의 뒷받침이 되고 있다.

하지만 주택임대차보호법의 최단기간 연장이나 상가건물임대차보호법은 모두 임대료 상승 등의 사회적 현상이 심화되자 이를 방어하기 위하여 임대료 상승기에 입법이 되었고, 그 시점은 이미 법의 제·개정이 아니더라도 임대료가 상승하던 시기였다. 1989년 주택임대차보호법을 개정하기 전의 상황은 1987년 19.4%, 1988년 13.4%와 같이 이미 임대료가 폭등하는 시기였다. 즉 그 당시 임대료가 인상될 수 있는 시기가 아니었음에도 불구하고 법의 제·개정 때문에 임대료가 인상되었던 것은 아니라는  것이다. 임대인은 몇 년간 나누어 인상할 것을 예상하고 나누어 인상하는 것이 아니라 인상할 수 있을 만큼 최대한 인상하는 것이고, 20년 전의 주택임대차보호법의 경우에도 급등하는 시기에 법 개정을 했는데 법 개정을 하지 않아도 임대인들이 최대한 인상하려는 상황이었다. 그럼에도 불구하고 마치 법 개정 때문에 인상된 것처럼 치부된 측면이 있다.

서구유럽도 정부의 공공임대주택 보유분이 15-20% 정도에 달하여 정부 보유분으로 시장상황에 충분히 대응할 수 있는 시점까지는 임대료 폭등을 막기 위하여 임대료를 적극적으로 통제하는 태도를 취하였다. 장기적으로 과도기적 부작용이 있어도 법 개정을 해야 한다. 오히려 법 개정 후 1991년부터 1998년까지는 전세가격 증가율이 하향 안정하였다는 것을 주목할 필요가 있다. 이러한 부작용과 관련하여 주의해야 할 것은 개정 공포 후 상당기간의 시행유예 기간을 두는 것이다. 시행 유예기간 중에는 계약해지가 남발되고 전세가격이 폭등하는 것을 방치하게 되므로 오히려 시행시기 유예가 그 유예기간 동안에 불안정한 법률상태의 공백을 만들어 전세계약의 안정성과 전세가격의 안정성을 크게 흔들어 놓는 부작용을 발생시키게 된다.

1991년 1.9%, 1992년 7.5%, 1993년 2.6%, 1994년 4.5%, 1995년 3.7%, 1996년 6.5%, 1997년 0.9%, 1998년 -18.5%

3) 고전적인 부작용론 : 인상률 상한제를 시행하면 임대인이 임대를 기피하여 전월세 주택 공급 부족이 발생하고 임대인이 주택개보수를 기피할 것이라는 주장

2차 세계대전 직후에 서구유럽이나 미국에서 했던 것처럼 일정한 금액상한을 정해 놓고 획일적으로 임대료를 통제하던 시절에 발생했던 임대주택의 슬럼화 현상을 지적하는 것이나, 지금 논의되고 있는 임대료 인상률 상한제는 이와 같은 일정한 금액으로 보증금이나 임대료를 정하도록 하는 금액상한제와는 전혀 다른 것이고, 금액상한제 방식의 경우에도 영국의 사례에서 알 수 있듯이 획일적인 임대료 통제에서 나아가 임대인의 임대이익을 보장하는 형태의 공정임대료(Fair Rent)제도로 발전하면서 임대인이 임대주택 공급의 포기하거나 임대주택의 수리를 방치하거나 하는 현상은 해소되었다.

4) 과도한 보호론

3억원 이상의 고액 전세보증금도 보호해야 하느냐의 반론이 있다. 상가임대차처럼 보증금 규모로 적용범위 정할 수 있으나 보편적 복지의 개념처럼 중산층의 전세계약도 정부의 정책적 개입에 따른 보호대상이 되어야 할 것이다. 특히 현재 전세대란의 주요 피해계층이 2억~3억원의 전세보증금 주택이고 이 부분에서 전세관련 분쟁이 많이 발생하고 있는데, 이러한 계층을 적용범위에서 제외하면 입법목적은 크게 몰각되게 된다. 상가건물임대차보호법도 세계 어느 나라에도 없는 보증금 규모를 기준으로 한 적용범위제도를 만들어 실제로 상가분쟁이 많은 대도시의 도심, 부도심의 상가임대차는 적용범위에서 대부분 제외되어 법원 재판에서 상가건물임대차보호법을 적용하여 판결하는 경우는 거의 없다고 할 정도이다. 상가건물임대차보호법도 적용범위 철폐 개정 논의가 지속되고 있다는 점을 감안해야 한다. 그리고 보증금 규모로 적용범위를 제한하려고 하면 임대인은 적용을 피하기 위하여 적용범위를 넘는 보증금으로 인상하려고 하여 오히려 보증금을 인상하게 하는 부작용이 발생하게 된다. 이는 상가건물임대차보호법의 시행과정에서도 겪었던 경험이다.

5) 획일적 규제론

독일처럼 주택 부족률이 높지 않은 지방까지 규제할 필요는 없으므로 수도권과밀지역과 광역시로 제한하여 인상률 제한하는 것도 가능할 것이다. 인상률도 획일적으로 규제하는 것보다 통계청이 발표하는 가계물가지수 상승분의 2배 범위 내에서 시행령에서 정하거나 조달청의 표준건축비인상률이나 가계물가지수와 연동하여 시행령에서 정하는 방법 등 가능할 것이다. 예를 들어, 시행령에 ⅰ)통계청이 발표하는 가계물가지수 상승분과 연동하여(예컨대, 가계물가지수 상승률+⍺, 또는 가계물가지수 상승률의 2배 범위 내 등) 정하거나 ⅱ)조달청의 표준건축비 인상률과 연동하여 정하는 방법 등이 가능할 것이다.

6) 공급으로 충분히 해결 가능하므로 무용론

주택이란 상품의 특성상 공급에 적어도 2-3년이 걸리므로 수급불균형을 해소하는데 적어도 2-3년이 걸리고 최근에는 재건축·재개발의 과속개발로 멸실율이 높아져 공급이 이러한 주택멸실을 따라가기가 어려워 수급불균형이 자주 발생하고 있고 이러한 현상은 계속 지속될 것으로 예상되고 있다. 매매시장에서는 가격이 급등하면 대기수요가 생기거나 재테크 수단으로 매수하려는 매수세가 사라져 수요·공급의 조절 매카니즘이 작용할 수 있으나 전세시장은 전부 거주목적의 실수요이어서 조금의 수급불균형만 생겨도 급등하는 특색이 있다. 따라서 수시로 발생하는 수급불균형에 대비하기 위해서라도 공급대책과 별개로 임대료 인상률 상한제가 필요하다.

서구유럽의 국가들은 정부가 보유하는 공공임대주택의 보유량이 전체 재고주택의 20% 정도에 달하여 민간임대시장에서의 임대료가 인상되는 경우 저렴한 정부보유 임대주택을 선택할 수 있게 되어 민간임대시장에서의 임대료가 인상되는 현상은 발생하지 않게 된다. 우리의 경우 현재 정부 보유 공공임대주택은 4%에 불과하고 국민임대주택 100만호 공급계획의 입주목표가 2016년이었고, 지금은 그 목표를 10%로 낮추고 실제 공급목표는 매년 떨어지고 있는 점에 비추어 보면 2020년쯤에야 100만호 공급계획이 달성될 것으로 보인다. 문제는 그렇게 100만호를 공급해도 전체 재고주택에서 정부보유 공공임대주택이 차지하는 비중은 10% 정도에 불과하다는 것이다. 2020년 이후에도 적극적인 임대주택공급정책을 추진해야 서구유럽과 같은 안정적인 공공임대주택 보유량을 확보하게 되므로 정부가 공공임대주택 공급정책을 집중하여 추진해도 적어도 앞으로 10~15년 이상은 임대료 폭등 현상이 계속 발생할 수 있다. 따라서 그 시기까지는 유럽과 미국 대도시에서 보편적으로 하고 있는 것처럼 임대료 인상률을 제한하는 정책이 필요한 것이다.

7) 세계 어느 나라에도 없는 포플리즘적 무책임한 대안이라는 주장

외국의 입법례를 잘 모르는 주장이다. 민법에서 제일 중요한 전형계약이 매매와 임대차이고 우리와 같은 대륙법체계의 임대차법은 모두 임대차를 가능한 한 장기간 보장하기 위하여 기간을 정하지 않거나 갱신이 되도록 규정하고 있고 임대료 인상을 규제하여 임대차 관계의 주거안정을 도모하고 있는 것이 오히려 일반적이다. 임대료를 오로지 시장상황에 맡기려 하는 나라는 거의 없다

8) 존속기간 보장 및 임대료 상한제를 실시하는 국가에서는 대부분 임대사업자들에 의해 임대주택이 공급되는데 반해, 우리나라는 임대사업자들에 의해 공급되는 주택의 비율이 낮아 위와 같은 규제의 실효성이 떨어지고, 오히려 민간임대차시장의 왜곡만을 가져올 것이라는 주장

우리나라의 경우, 주택을 구입할 당시 구입자금의 부족으로 담보대출 이외에 전세보증금을 활용하는 경우가 많이 있다. 이와 같이, 전세를 부담한 채 주택 구입 후 몇 년 후 자가주택에 입주하려고 할 때에는, 소유자가 실거주를 목적으로 하는 경우로 임차인의 갱신청구에 대해 거절권을 행사할 수 있어서 임대인의 권리가 부당하게 제한되는 경우는 예상하기 어렵다.

지난 2월 27일 참여연대와 야5당 의원들이 공동으로 전월세 문제를 중심으로 그 원인을 진단하고 대안을 모색하기 위해 실시한 여론조사에서도, 조사결과 국민의 대다수가 △전월세 문제를 해결하기 위해 정부가 적극적으로 개입해야 한다(69.5%), △세입자에게 추가로 계약연장 권한을 부여해야 한다(88.0%), △공정임대료 제도를 도입해야 한다(79.7%), △전월세 인상률 상한제를 도입해야 한다(72.8%), △주택바우처 제도를 도입해야 한다(63.4%)고 답하는 등 주임법 개정에 찬성하는 의견이 70~80% 이상을 차지한 것으로 나타났다.

Ⅴ. 결론 : 중·장기적 과제로 적정차임 결정을 위한 임대차등록제, 공정임대료제도, 임대차분쟁조정위원회 등 선진적 임대료제도를 도입해야 함.

1. 임대차등록제의 도입

현재는, 주민등록이라는 불완전한 방법에 의해 주택 임대차가 공시되다보니, 주택임대차와 관련한 제반 내용이 제대로 공시되지 못하고, 임대차와 관련한 기초 정보 등을 전혀 파악하지 못하는 어려움이 존재하므로, 일정한 양식의 표준임대차계약서에 따라 주택 임대차와 관련한 주요 내용을 시▪군▪자치구에 등록하도록 하고, 위 임대차등록과 주민등록을 결합하여 대항력 및 우선변제권의 요건으로 할 필요가 있다. 이와 같이, 임대차 등록 제도를 도입하면, 새로운 임차인이 임대차계약을 할 때 기초 정보자료로 활용하여 정보의 비대칭으로 인한 과도한 임대료 상승을 방지할 수 있을 뿐 아니라 공정임대료 제도 도입을 위한 기초 인프라로 활용할 수 있을 것이다. 또한, 임대차등록은 표준계약서의 양식에 따르도록 하여 관할 행정기관의 업무 부담을 최소화하도록 하며, 임대인 또는 임차인 일방이 등록한 내용에 이의가 있을 경우, 타방 당사자는 관할 행정기관에 시정을 요구할 수 있도록 하고, 이를 위해 행정기관은 일방에 의한 임대차 등록이 이루어진 경우, 이를 타방 당사자에게 통지하도록 하는 절차를 마련할 필요가 있다.

임대차계약의 양 당사자가 아래에서 언급하는 주택분쟁조정위원회와 민사소송절차를 잘 알지 못하여 임대료분쟁조정절차와 민사소송절차가 활성화되지 못할 개연성이 크므로, 표준임대차계약서에는 공정임대료에 의하여 계약을 체결하고, 이를 등록하도록 안내하는 내용과 아래와 같은 주택분쟁조정절차와 민사소송절차를 안내하는 내용이 기재되어 있어야 한다.

2. 공정임대료와 주택임대차분쟁 조정 위원회 제도 도입

1) 공정임대료의 산정 방법

차임 및 보증금 인상률 상한제가 단기적 대책이라면, 보다 근본적으로는 공정임대료 제도를 도입하여 임대차 시장을 안정화 시키는 방안을 모색할 필요가 있다. 매년 전국적인 주택공시가격을 산정하듯이 기초자치단체마다 설치된 주택임대차분쟁조정위원회가 공정임대료를 산정, 발표하도록 하거나 임대차등록에 따라 이를 기초로 감정평가사 등이 산정하는 방식으로 할 수도 있을 것이다. 또한, 현재 건물에 대하여는 과세표준에 사용하는 “건물시가 표준액 산출체계”나 국민임대주택 임대료산정체계 등을 참조하여 민간의 임대료에 대하여도 용도지수, 위치지수와 경과연수별 잔가율 이외에 유지관리상태 등을 더하여 공정임대료를 산출하는 방법도 고려할 수 있다.

박준선 의원이 대표로 발의한 개정안 제7조의 5에서는 '국토해양부 장관은 매년 물가상승률, 건축비상승지수 등을 고려하여 단독주택 및 공동주택별로 적정한 차임 및 보증금을 지정하여 고시'하도록 하고 있다.

2) 공정임대료에 따라 임대료가 정해지도록 하는 방식

영국과 같이 임대료사정관을 두어 개개의 임대차계약 체결시 임대료사정관이 일일이 개입하는 것은 많은 우리나라의 현실에서 어려울 수 있으므로, 고시된 공정임대료와 달리 임대차계약이 체결된 경우에는 임대인, 임차인 등 당사자 일방 또는 쌍방이 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하여 주택분쟁조정위원회가 공정임대료 또는 특별한 사유(임대인의 주택개선을 위한 투자 등. 특별한 사유에 대한 입증책임은 임대인에게 있음)가 있는 경우 공정임대료 보다 높은 수준으로 임대차 계약을 체결할 수 있도록 권고하는 방식 등을 상정할 수 있다.

3) 주택임대차분쟁조정위원회의 조정에 따르지 않을 경우의 제재방법

공정임대료에 따라 임대료 분쟁을 조정했음에도 임대인이 이를 따르지 않았을 경우에는 주택분쟁조정위원회는 국세청 등 유관기관에 과도한 임대료 책정사실을 통보하여 세무조사, 임대소득세 부과 등의 조치가 따를 수 있도록 하며. 반대로 주택분쟁조정위원회의 조정에 따라 공정임대료를 책정한 경우에는 종합부동산세, 재산세, 양도소득세 등에서 일정 공제를 해 주는 제도의 도입을 고려할 수 있다.

3. 주택임대차분쟁조정위원회의 기능과 역할

1) 위와 같은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정에 따라 당사자간에 합의가 성립하면 이는 새로운 화해계약이 성립하는 효력이 발생하나 주택임대차분쟁조정위원회의 조정안에 대하여 당사자 중 어느 일방이 따르지 않는 경우에 대비한 아무런 절차규정이 없는 경우 주택분쟁조정위원회의 실효성이 없어 실효성을 높이기 위한 절차규정이 필요하다.

2) 이와 관련하여, 소비자기본법상의 소비자분쟁조정위원회의 분쟁조정절차가 한 예가 될 수 있는데, 그 내용의 주요골자는 다음과 같다.

① 소비자분쟁조정위원회는 공인된 연구기관의 부교수 이상, 4급 이상의 공무원으로 소비자보호업무에 실무경험이 있는자, 판사‧검사‧변호사의 자격이 있는 자 등 일정한 자격이 있는 자로 구성되고,

② 피해자의 구제신청에 따라 합의권고, 분쟁조정을 거쳐 당사자 간에 합의를 도출할 수 있으며,

③ 분쟁조정을 거쳐 합의가 도출되지 않는 경우 조정결정을 내릴 수 있는데, 이에 대하여 15일 이내에 당사자 어느 일방이 이의를 제기하지 않는 경우 조정결정이 성립하는 것으로 하고 그 조정결정에 대하여는 재판상 화해와 동일한 효력을 부여하고 있다.

④ 물론, 위와 같은 조정결정에 대하여 당사자 중 어느 일방이 이의를 제기하는 경우는 아무런 효력이 발생하지 않으므로 결국, 민사소송절차를 통하여 분쟁을 해결해야 한다.

3) 주택임대차분쟁조정위원회 내에도 위와 같은 자격을 가진 자로 임대료분쟁조정위원회를 설치하여 합의권고, 분쟁조정의 방식으로 합의를 도출하고 합의도출이 안될 경우 분쟁임대료 분쟁조정위원회가 조정결정이 내리고 이에 15일 이내에 어느 일방이 이의를 제기하지 않으면 재판상 화해의 효력이 발생하는 조정결정이 성립하게 하는 제도의 도입이 필요하다. 한편, 주택임대차분쟁조정위원회는 위와 같이 공정임대료에 의한 임대차계약의 분쟁조정, 공정임대료를 공시하는 역할 등을 담당하므로 기초자치단체별로 설치하는 것이 바람직하다. ☼

	토론 1
	전세대란, 어떻게 해결할 것인가? -주택임대차보호법 개정 관련
	박준선 / 국회의원 (한나라당)

Ⅰ. 서론

1) 배경

○ 2009년 1월부터 차임 또는 보증금이 지속적으로 상승하여 주택임차인이 고통을 겪고 있는 ‘전세대란’ 상황은 시장경제의 원리만으로 해결하기 어려운 측면이 있음.

○ 임차인을 보호하기 위한 특별법인 주택임대차보호법은 임대인과 임차인의 사적 거래를 규율하기 위한 법률이므로 사적자치를 바탕으로 조화로운 이해관계의 조정이 필요

- 하지만 전세가격이 비교적 안정된 지역과는 달리 전세가 폭등현상이 지속되고 있는 일부 지역에 대하여는 국가의 개입이 불가피함

○ 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법 개정이 필요

2) 추진경과

○ 2011. 2. 10. 한나라당 제335차 최고위원회의에서 서민주거안정 TF 구성 결정

- 이후 단장 심재철 정책위의장, 부단장 최구식 의원 포함 총 8명으로 구성(관련 상임위 의원 3명, 국토해양부 주택토지실장, 민간전문가 2명)

○ 2011. 2. ~3. TF 회의 5차례 개최, 전‧월세 안정 관련 TF 법안 확정

○ 2011. 3. 17. 박준선 의원, 「주택임대차보호법」 개정법률안 대표발의

* 현재 소관 상임위인 법사위에 계류 중

○ 2011. 4. 6. 심재철 정책위의장, 한나라당 최고위원회 보고

* 한나라당 최고위, 정책위 차원에서 추진토록 결정

Ⅱ. 한나라당 「서민주거안정 TF」 전․월세 안정대책

* 전월세 대책안을 기반으로 주택임대차보호법 개정법률안 제출, 자세한 내용은 붙임자             료 참조

○ 주택임대차 관리지역․신고지역 지정

- 관리지역은 전․월세 가격 상승이 극심하여 정부의 적극적 규제가 필요한 지역을 국토해양부장관이 「주택임대차 신고․관리 심의위원회」의 심의를 거쳐 지정

- 관리지역 지정 시 차임 및 보증금 최고가격을 지정하고, 최고가격을 초과하는 경우 임차인에게 반환청구권 인정 및 임대인에게 과징금 부과

- 신고지역은 전․월세 가격이 상승하였으나 상승정도가 심하지 아니한 경우(지속 상승 가능성을 감안) 국토해양부장관이 심의위원회의 심의를 거쳐 지정

- 신고지역 지정 시 차임 및 보증금 권장가격을 지정하고, 임대인이 권장가격 상한을 넘어 증액 요구하는 경우 임차인의 신청에 의해 조정절차 진행

○「공정시장 임대료제도」 도입

- 국토해양부 장관은 지역별로 적정한 임대료를 나타내는 ‘적정 임대료’를 산정하고 주기적으로 발표하여 전․월세 가격의 기준 제시

* 우리나라의 경우, 제도적인 여건은 확보되어 있음.

- 한국감정원은 국가예산에 의해 매년 우리나라 전체 공동주택(아파트, 다세대 주택)에 대한 가격공시를 위해 연간 1회씩 가격조사 실시

- 한국감정원은 아파트 및 연립주택(약 600만호)에 대한 특성 정보(층, 향, 조망, 소음 등), 전국 주택 공시 DB(약 공동주택 900만호, 단독주택 430만호) 등을 보유

Ⅲ. 주거안정대책 관련 외국사례

1) 공정임대료 제도 관련

○ 영국

- 주인 혹은 임차인이 임대료 사정관(rent officer)에게 자신이 거주하고 있는 주택에 대한 공정임대료를 산정하여 등록해주도록 신청할 수 있음

- 임대료 사정관은 영국의 감정평가청(Valuation Office Agency) 소속 공무원

○ 미국

- 연방 주택도시개발부(HUD; Department of Housing and Urban Development)에서 공정시장임대료(Fair Market Rents; FMRs)를 책정하여 발표

- 일반적으로 지역별 주택가격의 하위 40% 수준을 공정임대료로 책정

- 전국의 530개 대도시지역 및 2,045개 비도시지역에 대해서 매년 10월 1일 발표

* 저소득층에 대한 바우처 지급액의 결정 등에 적극적으로 활용

○ 독일

- 지역별로 주택의 종류, 크기, 시설, 특성 및 입지를 고려하여 비교 임대료(ortsübliche Vergleichsmiete)를 산정해서 발표

- 임대차 계약 시 비교 임대료를 20%이상 초과하는 경우 ｢경제형법(Wirtschaftgesetz)｣ 제5조의 질서 위반죄에 해당되어 벌금형에 처해짐

- 비교 임대료를 50%이상 초과한 경우, ｢형법(Strafgesetz)｣ 제291조 임대료 폭리죄에 해당하여 3년 이하의 징역 또는 벌금형에 처해짐

2) 임차료 상한제 관련

○ 프랑스 : 인상율상한제

- 최초의 임대차계약은 자유롭게 체결하나, 임대료를 인상할 경우 임대차계약에서 임대료의 증가율이 건축비지수의 변동의 폭을 넘지 못함.

○ 독일 : 금액상한제와 인상율상한제

- 사회주택은 금액상한제, 민간주택은 인상률상한제 실시

- 인상률 상한제는 기초지방자치단체에서 유사한 종류, 크기, 시설, 성상 및 위치에 따라 정해지는 지역 통례적 유사차임에 따라야 함.

- 이를 위해 차임일람표나 차임정보은행의 자료나 감정평가사의 감정서 등을 기초로 인상요구를 해야 하고 3년간 20%를 넘지 못함

- 1960년대 임대료 통제를 지역별로 개별화 : 주택부족율이 3%를 초과하는 지역에서만 임대료 통제

Ⅳ. 맺으며

○ 주택임대차 거래관계는 사법관계로 시장경제원리에 맡겨두는 것이 바람직

- 그러나 현재의 전세대란 상황은 시장경제원리만으로 해결하기 어려운 측면이 있고, 이한 상황은 주기적으로 반복될 가능성이 있으므로 일정부분 국가의 개입이 필요

○ 민주당에서 주장하는 전면적인 전․월세 상한제도 및 계약갱신청구권은 과도한 규제로 헌법상의 과잉금지원칙에 반할 우려

- 한나라당의 주택임대차보호법 일부개정법률안은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 불가피한 경우에 최소한의 국가의 개입근거를 마련한 것임.

○ 4월 임시국회에서 민주당안 등과 병합하여 심사 필요

○ 서민주거생활 안정을 위해서는 주택임대차보호법 개정뿐만 아니라, 정부, 민간의 주택공급, 기초 및 차상위 계층에 대한 임대료 지원 등 추가대책이 함께 마련되어야 함. ☼

[붙임] 주택임대차보호법 개정법률안(박준선 의원 대표발의) 주요내용

가. 「주택임대차 관리지역」의 지정(제5조)

- 국토해양부장관으로 하여금 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 지역별 주택의 차임이나 보증금의 변동 가격을 고시하도록 함(제1항)

- 국토해양부장관은 국민주거생활의 안정을 위하여 주택임대차의 차임이나 보증금의 제한이 필요하다고 판단되는 경우, 해당 지역을 「주택임대차 관리지역」으로 지정할 수 있음(제2항)

- 관리지역 내의 주택에 대하여는 물가안정에 관한 법률 제2조에 준하여 차임이나 보증금의 최고가격을 지정할 수 있음(제3항)

- 관리지역 및 최고가격을 지정한 경우, 이를 지체없이 고시하여야 하고, 지정의 유효기간은 1년 이내의 기간으로 하며, 당사자는 30일 이내에 이의를 제기할 수 있도록 함(제4항 내지 제6항)

나. 「주택임대차 신고지역」의 지정(제5조의2)

- 국토해양부장관으로 하여금 대통령령으로 정하는 바에 따라 변동 지수가 지속적으로 상승하는 등의 지역을 「신고지역」으로 지정하고, 권장가격을 지정하여 고시할 수 있도록 함(제1항)

- 신고지역 및 권장가격 지정 권한을 지방자치단체에 위임할 수 있음(제6항 및 제7항)

다. 주택임대차 신고ㆍ관리 심의위원회의 설치ㆍ운영(제5조의3)

- 국토해양부장관이 관리ㆍ신고지역 또는 최고ㆍ권장가격 지정할 때에는 주택임대차 신고ㆍ관리 심의위원회의 심의를 거치도록 함(제1항)

- 국토해양부차관을 심의위원회의 위원장으로 하고, 민간위원 중 40% 이상을 법률가로 구성하되, 구체적인 위원회의 구성 등 조직 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함(제2항 내지 제4항)

라. 관리지역에서의 특칙(제7조의3)

- 임대인 등은 차임이나 보증금의 최고가격을 초과하여 주택임대차계약을 할 수 없게 함(제1항)

- 임차인 등이 최고가격을 초과하여 차임이나 보증금을 임대인 등에게 지급한 때에는 초과 차임 또는 초과 보증금의 원금 및 이자상당액에 대한 반환을 청구 할 수 있게 함(제2항)

마. 신고지역에서의 특칙(제7조의4)

- 임대인 등이 권장가격을 초과하여 계약을 체결하려고 하는 경우 임차인 등은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 조정신청을 할 수 있도록 함

바. 적정 임대료의 지정(제7조의5)

- 국토해양부장관은 매년 물가상승률, 건축비상승지수 등을 고려하여 단독주택 및 공동주택별로 적정한 차임 및 보증금을 지정하여 이를 고시하여야 함.

사. 지방자치단체의 의무(제8조의3)

- 지방자치단체장은 주택임대차관리지역에서 확정일자를 부여할 때 주택임대차계약서상의 차임이나 보증금이 최고가격을 초과하였는지 확인하여야 하고 초과사실을 확인한 경우 이를 국토해양부장관에게 알려야 함

아. 과징금 부과(제14조)

- 국토해양부장관은 제5조제3항에 따른 최고가격을 초과하여 차임 또는 보증금을 수령한 자에게는 최고가격을 초과한 차임 상당액 또는 최고가격을 초과한 보증금에 년 14/100를 곱한 금액의 범위 안에서 과징금을 부과할 수 있음.

	토론 2
	전월세상한제‧갱신청구권 긴급 입법화 필요
	이미경 / 국회의원 (민주당)

1. 민주당 전월세대책특위의 전세대란 대책 내용

박영선 의원 대표발의(찬성자 84인)로 2011.2.18 주택임대차보호법 발의됨

1) 주택임대차 계약기간이 만료 시, 임차인이 최초 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사

- 임차인의 주거안정과 함께 임대인의 재산권을 조화롭게 보장하기 위한 조치 동반

※임차인이 3기 이상의 차임 연체, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반, 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등의 경우, 임대인도 계약갱신을 거절할 수 있도록 함.

2) 계약이 갱신된 경우에도 증액청구는 현재 주택임대차보호법시행령에서 정하고 있는 연 5%의 전월세 인상률 상한을 법률에 정하도록 함

- 현재 시행령은 2년 동안 동일 임차인에게만 적용된다는 맹점이 있어 5%시행령 규정이 있어도 갱신이 보장되지 않으면 임차인에게 전혀 도움이 되지 않고 있음.

- 현재까지 자료를 볼 때 안정적인 전세값 인상률 및 물가인상률이 모두 연 3% 이하임을 고려하면 연 5%수준이면 제한폭이 여유가 있고 합리적인 수준이라고 판단함.

2. 긴급입법으로서 4월 국회에서 ‘전월세 상한제, ‘계약갱신 청구권’ 통과 필요

- 현재의 극심한 전세난은 정부의 동시다발적인 재건축 재개발 추진, 이명박 정부 들어 공급율이 오히려 축소되는 등 전세형 공공주택과 임대주택의 부족 때문이라는 것이 전문가들의 대체적인 진단임.

- 현재 정부 보유 공공임대주택은 4.7%에 불과한데, 결국은 충분한 장기전세 또는 임대주택 공급으로 집값 안정이 되어야 할 것임.

- 민주당은 현재 (중장기적으로) 임대주택 공급 확대를 위해 △보금자리 분양주택에 지원하는 국민주택기금을 공공임대주택 건설에 지원, △재개발․재건축시 임대주택 의무건설 및 소형의무비율 복원, △미분양주택을 매입해 임대주택으로 활용 등의 전월세 안정대책을 발표한 바 있음.

※정부가 아무리 최선을 다해도 정부 보유 공공임대주택 공급 10%목표를 달성하는 데에도 10~15년 이내에는 불가능함.

- 따라서 공급이 일시에 늘어날 수 없기 때문에 전월세 대란의 심각성과 시급성을 감안하여 최우선적으로 계약갱신 및 상한제 도입을 위한「주택임대차보호법」및 저소득 가구에 월세 보조금을 지원하는 주택바우처 제도 도입을 긴급입법으로 제안한 것임.

- 전월세 상한제가 시장을 왜곡해 오히려 가격상승을 부추길 수 있다는 우려가 있으나 이는 과거 ‘89년의 경험적 통계를 감안하면 법 개정 후 1991년부터 1998년까지는 전세가격 증가율이 하향 안정하였다는 것을 주목할 필요가 있음.

- 20년 전인 1989년 주택임대차보호법 개정(최단기간 1년에서 2년 연장 : 공포한 날부터 존속 중인 임대차 관계에도 적용함)시에도 급등하는 시기였는데, 법 개정을 하지 않아도 임대인들이 최대한 인상하려는 상황이었음.

※‘89년 12월 30일 주택임대차보호법 개정안 전후의 주택가격지수

- 법통과 이전 1987년 19%, 1988년 13%, 1989년 18%

- 법통과 이후인 1990년 17%로 소폭 하락, 1991년 2%로 급하락, 1992년부터 1996년까지 8%, 2%, 5%, 4%, 7% 등 5년간 수치는 가격폭등이 진정된 것으로 나타남

- 임대차 2년 거주가 일반화 되어 주거안정에 기여하였음을 알 수 있음. ☼

	토론 3
	이명박 정부가 전월세 대란 부추겼다 -전월세 대란 핑계로 건설업계가 내준 숙제 해결
	강기갑 / 국회의원 (민주노동당)

최근 전월세 대란의 원인이 ① 무분별한 재개발․뉴타운 정책으로 인한 멸실 주택 증가와 임대아파트 의무건설비율 폐지, ② 주택가격 거품을 인식한 수요대기, ③ 장기공공임대주택의 부족, ④주택임대차보호법의 미비 등으로 인한 것이라는 발제자의 정리에 적극 동의합니다.

그렇다면, 정부는 위와 같은 원인을 사전에 방지하거나, 발생의 징후가 보이면 적절한 대책을 세워야 하는 것인데, 그와 반대로 이명박 정부는 전월세 대란의 원인을 유발시키고, 발생의 징후가 나타남에도 불구하고 겉으로는 모른 채 하면서 뒤에서는 전월세 값 급등을 부추기는 행태를 보였습니다.

제가 국토해양위원회에서 지난해 가을부터 “이명박 정부의 재개발․뉴타운 정책으로 인해 저렴한 소형 주택 멸실이 증가하고, 전세가격이 꾸준히 큰 폭으로 상승하고 있으며, 2011년부터는 주택공급물량도 부족해 전세대란이 발생할 수 있으니, 정부가 대책을 마련해야 한다”고 요구해 왔습니다.

그런데 정종환 국토해양부 장관은 “매년 이사철에 나타나는 수준이다. 심각한 수준이 아니다”라면서 “전세대책은 필요 없다”고 자신 있게 말하곤 했습니다.

<정종환 국토해양부 장관의 ‘전세대란 사전경고’ 무시 발언들>

날짜	정종환 장관 발언 내용
2010.9.27	최근 전세 문제는 매년 이사철이 되면 나타나는 수준이며, 이에 대한 대책도 없다.
2010.12.1	단순히 전세 물량이 부족해서 나타나는 게 아니라 매매 대기 수요가 전세로 눌러앉으면서 나타나는 현상으로 크게 우려할 일이 아니다.
2010.12.27	심각한 수준이 아니며 다양한 방안들이 시행되고 있어 해결을 낙관한다.
2011.1.13	(전세대책은) 언론 때문에 낸 거다. 내놓을 수 있는 대책은 다 내놨고 더 이상의 전세 대책은 없다.
2011.2.13	(없다고 한 추가 전세대책 발표와 관련해) 1.13 대책을 발표 할 당시에는 가능한 모든 대책을 내놓았고 대책 발표하면서 추가대책이 있다고 할 수는 없지 않느냐.

전세 대책 필요 없다던 정종환 장관은 호화아파트 투기

전세 대책 필요 없다던 정종환 장관이 과거에 13억 3,000만 원짜리 호화아파트를 구입했다는데 그 집을 어떻게 했을까 궁금했습니다. 그래서 정종환 장관이 소유한 아파트의 등기부등본을 열람해봤습니다.

앞에서 언급했듯이 정종환 장관은 전셋값이 치솟던 2010년 9월 27일 "최근 전세 문제는 매년 이사철이 되면 나타나는 수준이며, 이에 대한 대책도 없다“고 말했습니다. 그 후 보름 정도 지난 10월 15일 정종환 장관은 자신이 구입한 13억 3,000만원짜리 아파트(서울 남산 자락의 주상복합)를 5억 원에 임대하는 전세계약을 맺은 사실이 등기부등본에서 확인되었습니다.

정종환 장관은 2008년 2월 국토해양부 장관 인사청문회에서 위 아파트에 대한 투기 의혹이 제기되자 “조금 무리라는 생각도 했지만 현재 살고 있는 아파트 등을 처분해 도심에 들어와서 살겠다”고 발언한 바 있습니다만 결국 거짓말이 된 셈입니다.

제가 지난 2월 대정부질의를 통해서 이 사실을 밝히고 정종환 장관은 사퇴하고 서민주거 문제의 해결책을 세울 것을 요구했습니다만, 아직까지도 요지부동입니다. 노무현 정부 때였다면 바로 경질되었을 텐데 말입니다. (노무현 정부 시절 청와대 홍보수석이 ‘집 사면 낭패 본다’고 했지만 본인은 정작 강남 집을 팔았던 것이 문제가 되어 경질된 일이 있었음.)

주택정책의 수장은 아파트 투기로 자기 몫만 챙기고, 정작 국민은 전월세대란에 살던 집에서 쫓겨나야하는 것이 이명박 대통령 시기를 살아가는 대한민국 세입자의 처지입니다.

정부는 전월세 대란 예측을 못한 것일까? 모른 체 한 것일까?

각종 통계(소형주택 멸실 대비 공급률, 주택 매매 및 전세가격 변동률, 공공임대주택 재고율, 주택매입 의향정도 등)가 전월세 불안정을 예견하고 있었는데도 왜 이명박 정부는 별 문제가 아니라고만 했을까, 정말 몰랐던 것일까, 궁금했습니다. 그래서 정부가 발주한 부동산시장 관련 연구용역 보고서를 뒤졌습니다.

그랬더니 국토해양부가 전세 값 폭등이 한창 진행되고 있을 무렵인 2010년 9월에「전월세사장 변동요인 분석 및 안정화방안연구」보고서를 한국건설산업연구원으로부터 제출받았는데 비공개로 하고 있다는 사실을 알게 되었습니다.

그 보고서를 왜 비공개로 묶어두었는지는 도저히 이해가 되지 않지만, 하여튼 보고서를 입수해서 살펴보니 최근 전세대란 가능성을 경고하고 있었습니다. 서울 송파구 잠실 등의 중형아파트 전셋값이 억대로 치솟는 것을 계기로, 전셋값 급등이 소형아파트, 다세대와 연립주택, 서울 외곽과 경기도 등으로 확장될 것이라고 예상하였던 것입니다. 또한, 수도권의 중형아파트 입주 물량이 2010년과 2011년 모두 급감하는 사실에 주목하면서 ‘중산층 대상의 아파트 전세가격 상승이 나타나는 가능성이 존재 한다’고 예측했습니다.

또한 “중형주택 임대료가 오르면 세입자가 주택 규모를 줄여나가면서 소형아파트로까지 임대료 상승이 확대될 가능성이 있으며, 전세 계약 형태는 월세나 보증부 월세로 전환해 임대료를 올리는 상황도 다수 발생할 것으로 예상”하면서, 선진국 사례를 들어 주택임대시장의 구조적 안정을 위해서는 “주택 공급, 임대료 지원, 임대료 통제의 3가지 접근을 균형 있게 적용해야한다”고 주문했습니다.

국토해양부는 왜 이 보고서의 전셋값 폭등 가능성 경고를 무시했을까요? 아니 오히려 보고서를 비공개로 감추어 두었을까요? (이 사실이 언론에 공개되고 나서야 슬그머니 공개로 돌려놓았음.)

정부는 전셋값 상승이 중형에서 시작하여 소형아파트까지, 수도권 외곽까지 확장될 것을 이미 알고 있었습니다. 그럼에도 불구하고 마치 몰랐던 것처럼, 별문제가 아닌 것처럼 행동했던 것은 이유가 따로 있었습니다.

주택․건설업계와 다주택자를 위한 전월세 대책

주택․건설업계가 정부와 정치권에 줄기차게 요구하던 내용이 있었습니다. 지난 1월 주택․건설업계를 대표하는 분들이 「주택시장 정상화를 위한 건의」라는 제목으로 ‘대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회’ 명의의 문건을 들고 의원실로 찾아왔습니다.

그 문건의 내용과 정부와 한나라당의 최근 주택정책 발표 내용을 비교해서 살펴보면 다음과 같습니다.

<주택․건설업계 요구사항과 정부․한나라당 수용 내용>

주택․건설업계 요구사항	정부․한나라당 수용 내용
분양가상한제 개선	민간택지 분양가상한제 폐지 (강남 3구만 제외)
DTI․LTV 등 금융규제 완화	3월까지 DTI완화에 이어, 15% 확대 적용
임대사업자 세제 지원 확대	임대사업자 세제 지원 확대 (양도세 중과완화, 종부세 비과세 등 요건 대폭 완화)
미분양주택 양도세, 취득세 감면	양도세, 취득세 50% 감면
주택거래 취득세 50% 감면	취득세 50% 감면 (지방세 감소액은 전액 정부가 보조)
보금자리주택 공급계획 조정 (민간참여 확대)	택지가격 반영해 가격 올리고, 시행자를 민간건설업자에게 확대

주택․건설업계가 요구하는 사항은 하루 이틀의 일이 아닌데, 정부와 한나라당은 마치 기다렸다는 듯이 최근 한두 달 사이에 요구사항의 대부분을 들어주었습니다. 그리고 정부와 한나라당은 이와 같은 건설업자와 임대사업자 지원방안은 공급을 늘려 전월세 문제를 해결하기 위한 것이라고 주장합니다.

취득세 감면, 임대아파트 2만호 날리는 것

정부는 지난 3.22 ‘주택거래 활성화 방안’을 발표하면서 주택구입시 취득세를 50% 감면해주겠다고 밝혔습니다. 지방자치단체는 지방세입 부족을 우려해 반발하고 있고, 감면 시기를 두고 부동산 시장은 혼란에 빠졌습니다.

□ 취득세율 50% 감면 방침 내용 (2011년 말까지)

o 9억원 초과 1인1주택 또는 다주택 : 현행 4%→2%

o 9억원 이하 1인1주택 : 현행 2%→1%

* 줄어드는 지방세 수입은 정부가 전액 보존

* 10억원짜리 주택 구입시 취득세 (지방교육, 농특세 포함) : 4,600만원 → 2,300만원

또한, 정부가 취득세 인하로 발생하는 지방자치단체의 세수 부족분을 2조 1천억원으로 추산하고 이를 전액 보전키로 방침을 정한 것으로 알려졌습니다.

임대아파트(전용면적 59㎡) 한 채 건설에 약 1억 원 정도가 필요(정부 추정 건설비는 8,800만원, LH는 1억 3천만원 주장) 하므로, 무려 2만호 가량의 임대아파트를 지을 수 있는 국가재정(국민의 세금)을 취득세 감면의 대가로 날려버리겠다는 것입니다.

전월세 대란 핑계로 밀린 숙제 처리한 이명박 정부와 한나라당

결국 전월세 대란이 건설업계와 임대사업자들에게는 짭짤한 수익을 올리게 해주고 세제혜택도 주는 일거양득의 효과를 발휘하였고, 이명박 정부와 한나라당은 그동안 건설업계측에 밀린 숙제를 한방에 해결하도록 해주었습니다.

이명박 정부가 건설업계 지원책을 내놓기 위해서 전월세 값 상승을 일부러 모른 체하면서 전월세 시장이 악화되기를 유도한 것이라고 밖에 볼 수 없습니다.

그 사이에 서민들은 가계는 어땠습니까? 이미 오를 대로 오른 전월세 값 내기 위해서 대출을 더 받고 이자를 내야만 합니다. 대출과 이자가 많아져서 생활비와 교육비를 줄여야 합니다. 더 싼 집으로 옮기기 위해서 퇴근 후 저녁 늦게까지 부동산을 찾아다녀야 합니다. 학교에 다니는 아이들은 전학을 가야만 합니다. 일부 중소기업에서는 직원들이 전월세 값 내기 위해 한꺼번에 퇴직금 중간정산 신청을 하는 바람에 회사운영에 차질까지 생길 정도라고 합니다.

10년 동안 소득증가율 51%, 전세가격 상승률 135%, 격차 더 벌어져

도시근로자 가구가 강남 아파트 전셋값 마련하는데 39년10개월 걸려

지난 10년간 서울지역 아파트 전세가격은 어떤 변화가 있었는지 서울 강남권 109㎡(33평형) 아파트를 기준으로 살펴보겠습니다. 2001년 강남권 109㎡ 아파트 평균 전셋값은 1억6,228만원이었으나, 2008년 잠시 주춤한 후 2011년 4월 현재 3억8,152만원으로 2001년 대비 135% 상승했습니다.

<서울 강남권 109㎡ 아파트 평균 전세가격 및 증감률>

(단위 : 만원, %)

* 부동산뱅크 자료 재구성

	강남권 109㎡ 아파트 평균 전세가격	증감률(%) (2001년 기준)
2001년	16,228	0
2002년	19,358	19.3
2003년	19,877	22.5
2004년	19,081	17.6
2005년	20,979	29.3
2006년	24,498	51.0
2007년	26,668	64.3
2008년	23,794	46.6
2009년	32,678	101.4
2010년	36,985	127.9
2011년 (4월)	38,152	135.1

반면, 월평균 근로자가구 소득은 2001년 266만원에서 2010년 말 400만원으로 51% 상승에 그쳤습니다.

<월평균 근로자가구 소득, 지출 및 증감률>

(단위 : %, 원)

* 통계청 자료 재구성

	월평균 근로자가구 소득(a)	증감률(%)(2001년 기준)	월평균 근로자가구 지출(b)	(a) - (b)
2001년	2,658,217	0	2,091,157	567,060
2002년	2,835,445	6.7	2,173,816	661,629
2003년	2,930,755	10.3	2,302,636	628,119
2004년	3,112,474	17.1	2,447,295	665,179
2005년	3,252,090	22.3	2,560,612	691,478
2006년	3,444,054	29.6	2,682,362	761,692
2007년	3,656,201	37.5	2,826,582	829,619
2008년	3,900,622	46.7	3,025,570	875,052
2009년	3,853,189	45.0	3,036,739	816,450
2010년	4,007,671	50.8	3,209,504	798,167

특히 2008년 이명박 정부가 들어서고 나서부터는 월평균 근로자가구 소득 증감율과 전세가격 증감률의 격차가 큰 폭으로 벌어지고 있습니다.

* 도시근로자 가구 월평균 소득 증감율(통계청)

* 서울 강남권 109㎡ 아파트 평균 전세가격 증감율(부동산뱅크)

그 결과 2001년에는 도시근로자 가구가 강남에 있는 109㎡ 아파트에 전세로 살기 위해서는 5년 1개월 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않아야 했으나, 2011년 4월 현재는 7년 11개월이 걸리는 것으로 나타나고 있습니다.

뿐만 아니라 2010년 도시근로자의 가구당 월평균 소득(4,007,671원)에서 월평균 지출(3,209,504원)을 빼면  798,167원에 불과해, 이 금액으로 서울 강남권 109㎡ 아파트의 전세보증금을 마련하려면 39년10개월이 걸리는 셈입니다.

전월세상한제․계약갱신청구권…국민은 찬성, 정부․한나라당은 반대

최근 며칠사이에 전월세 값 상승폭이 둔화되는 등 전월세 대란의 해결기미가 보인다는 언론 보도가 있습니다만 그건 ‘눈 가리고 아웅’하는 것과 다름이 없습니다. 여름과 가을에 재개발․재건축이 동시다발적으로 본격화되면 전월세 값 폭등은 걷잡을 수 없게 될 것입니다.

저는 지난해 8월 전월세상한제와 계약갱신청구권 등이 포함된「주택임대차보호법 개정안」을 발의했습니다. 집 없는 서민들이 2~3년마다 이사걱정을 해야 하는 고통과 매년 뛰는 전월세 값의 안정을 통해 서민주거 복지를 이루는데 도움이 되고자 함입니다.

집 없는 서민들은 2년마다 돌아오는 계약기간이 끝날 때가 되면, 집 주인이 전월세를 얼마나 올릴지 부터 걱정합니다. 한 번에 몇 백만 원에서 몇 천만 원을 올려달라고 하면 말 그대로 대책이 없습니다. 그것도 한두 달 사이에 어떻게 그 많은 돈을 마련하겠습니까?

법안이 통과된다면, 세입자들은 전월세 인상액을 사전에 어느 정도 예상할 수 있을 것이고, 그에 따른 계획을 세울 수 있어서 가계를 계획적으로 운영할 수 있을 것입니다.

뿐만 아니라 지금은 2~3년마다 이사를 다녀야하는 현실이기 때문에 자녀들까지 전학을 가야한다면 감수성 많은 아이들에게도 좋지 않습니다. 그렇지만 법안이 통과된다면, 최대 6년(민주당은 4년)까지 같은 집에서 살 수 있기 때문에 이사 비용도 줄이고 나아가 자녀 교육에도 도움이 될 수 있을 것입니다.

정부에서는 전월세상한제가 위헌이라고 하지만, 개인의 재산권을 침해하는 것이 아니라 수익의 일부를 제한하는 것이므로 위헌 소지는 없다고 봐야 할 것입니다.

농촌에 가면 농업진흥지역이라고 있습니다. 이런 지역으로 지정이 되면 소유자들이 다른 용도로 사용을 못하게 되어 있습니다. 공공농지 취득을 할 때는 일반 사유농지도 강제 수용까지 합니다. 이자율이나 생활필수품에 대해서도 국가가 일부 통제를 하고 있습니다.

또한 분양가상한제처럼 주택생산품에 대해서도 가격통제가 이뤄지는데 과도한 전월세 인상을 일부 제한하는 것은 무리하다고 볼 수 없습니다. 세입자들의 주거안정을 도모하는 측면에서 국가가 가격을 통제하는 것은 생활필수품에 대한 통제수준으로 해석해야 할 것입니다.

지난 2월에 야5당과 참여연대가 공동으로 실시한 국민여론조사에서 국민 73%가 전월세상한제가 필요하다고 생각하고 있으며, 계약갱신청구권은 88%나 도입에 찬성을 하고 있는 것으로 나타났습니다.

한나라당에서도 부분적인 전월세상한제 도입에 찬성하는 의원들이 있는 것으로 아는데, 부분 도입에 대해 염려되는 부분이 있지만, 도입을 고려하는 것은 그나마 다행스러운 일이라고 생각됩니다.

하지만 단순히 선거를 앞두고 여론 무마용으로 그쳐서는 안 될 것이며, 이번 국회 회기 내에 적극적인 논의를 통해서 개정이 되기를 바랍니다. ☼

	토론 4
	전ㆍ월세 대란, 검증된 정책패키지로 해결하자
	유원일 / 국회의원 (창조한국당)

1. 전세대란 현황

○ 전세는 우리나라에만 있는 임대차제도로, 전체 가구의 1/4이 활용하는 중요한 주거 점유형태.

○ 2008년부터 전세가격이 100주 연속상승. 상승률은 2009년 3.4%, 2010년 7.1% 수준이지만, 액수로는 최소 수천만원이 넘음.

- 2009년 1월부터 2010년 12월까지 전세가격 지수는 전국 11.8%, 서울 14.2%, 수도권 12.4%, 6개 광역시 11.8% 상승.

- 같은 기간 규모별 전세가격 지수는 대형 (29평 이상) 9.4%, 소형 (19평 미만) 11.8%, 중형 (19평~29평) 14.2% 상승.

○ 이처럼 전세가격의 연속상승으로 서민들의 고통은 갈수록 심각함. 세입자들은 기존의 집 규모를 더 줄이거나, 더 외곽지역으로 이사. 일부 신혼부부들은 전셋집을 구하지 못해 결혼을 미루고 있는 실정.

2. 전세가 상승 배경

1) 수요 측면

① 재개발ㆍ재건축 사업과 주택멸실에 따른 이주 수요 증가

- ‘서울시 주거환경개선정책 자문위원회’ 발표에 따르면, 서울지역에서 재개발ㆍ재건축 사업에 따른 ‘06~‘10년 동안의 멸실주택은 13만 6,346채인 반면, 주택공급은 6만 7,134채에 그칠 것으로 추정.

- 결국 멸실주택 6만 9,212채가 발생, 자연스럽게 이주수요가 증가, 전세 가격 상승으로 귀결.

② 주택시장의 침체로 매매보다 전세를 선호하는 경향 확산

- 주택가격의 추가하락에 대한 기대심리가 확산되고, 보금자리 주택 등 저가주택 공급이 늘 것이라는 세입자들의 기대심리가 맞물리면서 전세재계약에 대한 수요가 늘면서 전세가격이 상승.

③ 경기침체로 인한 서민들의 실질 소득이 감소되면서 무주택자들의 주택구입 능력이 저하됨에 따라 전세재계약이 증가

2) 공급 측면

① 주택 임차 구조가 월세 및 전월세(반전세) 혼합형으로 전환되면서 전세 공급량 감소

- 국내 경기침체로 인해 가계소득이 감소하고, 저금리가 지속되면서 금융권 수익률이 저하되자, 전세수익률보다 높은 월세 및 전월세(반전세)혼합형으로 전환시키는 사례가 증가, 전세 공급량이 감소.

② 전세전환비율이 높은 소형주택 공급의 감소

- ‘07년 이후 주택 건설 실적이 부진해졌고, 전세전환비율이 높은 소형주택(60㎡)의 비중이 2009년부터 지난해까지 30% 미만에 그치면서 전세 공급량이 감소

③ 경기침체로 인한 주택건설 부진 및 임대주택 공급량의 감소

- 금융위기에 이은 경제위기로 ‘08년부터 주거용 건축허가가 급감, 주택건설 실적이 악화되면서 주택공급 부족 현상이 심화

- ‘07년 주택건설 인허가수는 555,792에서 ’08년 371,285, ‘09년 381,787, ’10년 386,542호로 급감.

- ‘10년 임대주택은 전국 7만 6,374채로 ’09년 대비 5.1% 감소

- ‘10년 임대주택 비율은 전체 주택의 18.7%에 불과

※우리나라의 공공임대주택 비율은 전체 주택의 4%에 불과, OECD 국가 평균 11.5%에 한참 못 미침.

3. 이명박 정부의 ‘전월세 시장 안정 방안’ 주요 내용 및 비판

1) 전세대란이 심각해지자 MB정부는 지난 1월13일 ‘전세시장 안정화 방안’과 2월11일 ‘전월세시장 안정 보완대책’을 발표.

①  공공부문에서 금년 중 소형․임대주택을 약 13만호 공급(입주) 계획

- 소형 공공분양과 임대주택 9.7만호를 금년 중 입주조치하되, 공기단축 등을 통해 입주시기도 조기화 할 방침이다.

△ 비판 : 공공부문에서 시기를 앞당겨 공급하고자 하는 9만 7천호 공공·임대주택 중에서 4만6천호는 이미 입주계약이 마무리 된 것이어서 실제 추가 공급되는 물량은 발표된 것의 절반에 불과함

②  민간부문에서도 단기간 내 입주 가능한 소형․임대주택을 원활히 공급할 수 있도록 특별자금을 지원하고 관련 규제도 완화

△ 비판 : 분양가 상한제 폐지, 인허가 기간 단축, 5년간 민간건설 임대주택에 대한 공공택지 공급 재개, 오피스텔과 도시형생활주택 건설자금 지원, 임대사업자 세제혜택 등은 민간건설사 지원책에 불과. 과거에 봤듯이 임대가 및 집값상승으로 귀결될 수 있음.

③  주택기금에서 전세자금 지원도 확대

△ 비판 : 전세자금 대출은 세입자들의 부채를 증가시키고, 대출요건이 안 되는 사람에겐 소용이 없음

④  재개발․재건축 사업이 지역적․시기적으로 일시에 집중되어 인근 전월세 시장이 불안해지지 않도록 사업추진시기를 조정할 계획

△ 비판 : 사업시기 조정은 바람직하나 1년 범위 안에서 조정할 수 있도록 하는 것으로는 부족하기 때문에 기간을 없애야 함.

△ 비판 : 수도권 재개발 시 임대주택 건설비율을 현 17%에서 20%까지 상향조정할 수 있도록 시행령 개정예정이지만, 강제력이 없어 실효성 없음.

2) 3월22일, 서민주거 안정책이라면서 ‘주택거래 활성화 방안’ 발표.

① 2010.8.29대책에서 완화시켰던 총부채상환비율(DIT)을 3월말에 종료

△ 비판 : 정부가 이번에 DTI 완화 종료를 결정한 것은, 가계대출이 795조원(2010년 말)에 이르러(2000년 267조원에서 528조원 증가) 신용대란이 염려되기 때문임. 어쩔 수 없는 조치임.

- 실제로 2010.10월 DTI 완화 이후인 2010년 4분기 주택담보대출의 증가량은 무려 10조6천억 원으로, 전체가계 대출증가분의 절반에 가까움.

- 2009년 기준 가처분소득 대비 가계부채 비율도 143%에 달해, 가계부채 증가가 소득을 크게 앞지름. 이는 경제위기가 발생한 미국보다 20%이상 높은 수치로, 정상적 가계수입으로는 빚을 갚을 수 없음을 의미.

②  취득세율 50% 감면 : ‘9억원 이하 1주택자’는 현 2%에서 1%로 내리고, ‘9억원 초과 주택소유자 및 다주택자’는 4%에서 2%로 내림

△ 비판 : 이렇게 되면, 지자체들의 올해 세수가 2조4000억∼2조8000억 원 줄어들게 됨. 2010년 지방세정연감에 따르면, 2009년 총지방세 수입(45조1700억 원) 가운데 취득세가 14.7%(6조6,400억원), 등록세가 15.8%(7조1,369억원)임. 지방재정에 심각한 타격이 옴.

△ 비판 : 시도지사들이 반발하자, 정부는 지자체들의 세수 부족분을 중앙정부가 전액 보전하기로 함. 지자체들이 세수 부족분을 채우기 위해 발행한 지방채와 이자비용도 공정자금기금에서 인수하기로 함.

- 그러나, 중앙정부도 경기침체와 부자감세로 적자가 심각. 9억원이상 주택을 가진 사람은 전체의 3%밖에 되지 않음. 이들을 위해 적자재정을 심화시키면서 세금을 줄여주는 것은 특권층을 위한 특혜임.

※ 국가 채무 현황

- 2010년말 국가채무는 392조8000억원. 이명박 정부 3년간 100조원이 늘어남. 2010년 국가채무 이자지급액은 20조원. 2008년 13조4000억원, 2009년 14조4000억원에서 무려 40% 가까이 늘어남.

- 세금 등으로 갚아야 하는 ‘적자성 채무’ 비중 : 2008년 전체 국가채무의 42.9%, 2009년 46.9%, 2010년 49.4%. 2011년 50% 돌파 확실시.

- 재정적자를 메우기 위해 찍어내는 적자국채 발행액 : 2008년 7조4000억원, 2009년 35조4000억원(5배), 2010년 23조3000억원. 빚이 이자를 낳고, 이자가 다시 빚을 키우는 악순환 구조.

③ 분양가상한제 부분(민간택지) 폐지

△ 비판 : 분양가상한제를 폐지하는 것은 망국적인 부동산 투기를 또 다시 조장하는 것임. 분양가상한제는 주택가격 안정화에 기여해왔음. 재개발, 재건축 시, 신규주택 분양가를 주변시세보다 20~30% 비싸게 책정하여, 주변 시세 전체가 올라가는 부작용을 막아온 것임.

△ 비판 : 지금 주택거래가 줄어든 것은, 주택 가격이 너무 비싸 중산층과 서민 실수요자들이 집을 살 수 없기 때문임. 분양가상한제를 계속 시행해서 주택가격이 안정되어야, 주택거래가 활성화됨.

△ 비판 : 분양가상한제 폐지 주장은, 구조조정이 시급한 건설 회사들을 정부정책에 의존해 연명케 하겠다는 것임. 중산층과 서민을 희생시켜 건설 회사들의 폭리를 보장해 주겠다는 정책이므로 반대함.

4. 전월세대란 해결을 위한 정책패키지

① 주택임대차보호법 개정 - 계약갱신청구권 보장, 전월세상한제 도입

- 서구 유럽처럼 세입자가 임대차종료의 의사표시를 하지 않으면 임대차계약은 갱신(존속)되도록 하고, 임대인의 갱신거절권은 영국처럼 정당한 사유를 열거토록 함.

- 전월세 계약 갱신 시에도 보증금 인상률을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제를 실시해야 함. 독일처럼, 공공임대주택에는 금액상한제를 적용하고, 민간임대주택에 대해서는 5%이하 인상률상한제 적용이 바람직함.

② 임대차등록제, 공정임대료제, 주택임대차분쟁조정위원회 제도 도입

- 발제자의 견해에 동의함. (설명 생략)

③ 저소득층에 주거비 월 15만원을 지원하는 주거비보조제도(바우처)를 2년 안에 전면 시행.

- 주거비보조제도는 저소득층의 주거안정을 위해 매월 일정액을 보조해주는 제도로, OECD 30개 국가 가운데 이미 28개 국가가 시행중에 있음.

- 우리도 내년부터 최대 월 15만원의 주거비를 지원하는 방향으로 시범사업을 실시한다고 함. 따라서 시범사업 기간을 최대한 줄여 2년 안에 전면 실시해, 서민 주거를 안정시켜야 함.

④ 뉴타운정책 폐기와 순환개발 실시

- 뉴타운 사업은 저가의 중소형주택을 줄이고 중대형 아파트를 공급하는 정책. 더욱이 동시다발적인 뉴타운 사업으로 인해 이주수요가 폭증한 것이 전세대란에 큰 영향을 미침.

- 이러한 문제 해결을 위해서는 뉴타운정책을 폐기하고 순환개발을 해야 함. 지금처럼 동시에 개발해서는 주택멸실과 이주수요를 감당할 수 없음. 재개발 사업시기 조정을 1년 범위 안에서 조정하는 것으로도 부족. 사업시기 조정기간을 1년 이상으로 하고, 단체장 재량에 맡겨야 함.

⑤ 공공임대주택율 OECD 평균 12% 조기달성

- OECD 국가 평균 공공임대주택비율은 11.5%지만 우리나라는 4%에 불과. 더욱이 고령화 추세나 1~2인 가구 증가세를 감안하면, 중소형 임대주택 수요는 계속 늘어 날 수밖에 없음. 따라서 보금자리 주택을 모두 공공임대 주택으로 전환하는 것이 필요함. ☼

	토론 5
	전세대란을 바라보는 진보신당의 관점과 대안
	조승수 / 국회의원 (진보신당)

1. 전세대란의 현황과 원인은?

1) 전세대란의 현황

• 정체된 주택가격, 폭등하는 전세가격

재정확장정책 및 저금리 정책에 따른 시중의 풍부한 단기 유동자본에도 불구하고, 주택가격 상승은 정체되고 있음. 주택매매는 전기말 대비 1.9% 상승하여 전년(1.5%)과 비슷한 수준의 안정세를 보이지만, 중대형 아파트를 중심으로 거대한 미분양 물량이 존재하고 있음. 이러한 주택시장의 불확실성은 주택 실수요자를 전세시장으로 이동시켜 전세가격 상승 및 서민들의 주거가 급속한 악화되고 있는 모습임. 규모별, 실수요자별 불일치로 인해 서울 일부지역에서 시작된 전세가 폭등현상이 확대되었음. 통계청 소비자물가지수에 따르면 전국 전세 지수는 ‘08년 104.2(서울: 104.6)에서 ’11년 현재 112.7(서울: 114.4)로 8% 증가했고, 국민은행 자료에 따르면 같은 기간 동안 전세지수는 98.5에서 115.5로 17% 증가했음.

<주택매매 및 전세가격(전국) 추이>

자료 : 한국은행

• 저금리의 지속과 전세제도의 변화 조짐

정부가 지속적으로 유지하고 있는 저금리 기조 때문에 전세물량이 반전세, 전월세 등으로 전환되는 등 전세제도의 변화가 나타나고 있음. 지금까지 전세제도는 서민의 목돈마련과 주거안정에 기여한 측면이 있으나 전세가 월세로 점차 전환되는 현상 때문에 주택을 가지지 못한 서민의 경우, 월세부담으로 인한 실질적인 소득이 감소하고 있음.

2) 전세대란의 원인

• 민간 중심 주택공급의 ‘시장실패’

주택 공급 측면에서 살펴보면, 민간 중심의 주택 공급은 중대형 아파트 위주로 공급이 이루어져왔음. 이는 건설사의 수익논리에 따른 것으로, 중소형 평형대는 과소 공급되는 반면, 중대형 아파트는 과잉공급 되고 있어 수요와 공급이 불일치하는 전형적인 시장실패 현상임. 이는 중소형 아파트의 실수요자인 서민층이 전세 및 월세 시장으로 과도하게 진입하게 하는 한 가지 요인이 됨.  2010년 말 현재 미분양 아파트는 총 88,706채로 2008년 165,599채에 비해 다소 감소하였으나 여전히 높은 수준임. 특히, 건설사의 재정을 악화시키는 완공 미분양은 2011년 1월 현재 43,207채로 민간부분에서 대부분 발생하고 있으며, 85㎡ 이상 중대형이 미분양의 절반 이상을 차지하고 있음.

<공사완료 후 미분양 현황>

		2008.1	2009.1	2010.1	2011.1
계	계	22,162	48,534	48,469	43,207
공공부문	소계	947	408	3	0
민간부분	소계	21,215	48,126	48,466	43,207
	60㎡이하	2,500	3,497	3,618	2,268
	60~85㎡	12,757	26,190	20,450	12,144
	85㎡초과	5,958	18,439	24,398	28,795

자료 : 통계청

• 부분별한 재개발, 재건축에 따른 ‘정책실패’

현재의 전세 대란에 크게 기여한 두 번째 원인은 바로 수도권의 무분별한 재건축, 재개발 정책 때문임. 뉴타운 등 수많은 재개발 계획들이 난립하고 있고 이로 인해 주택 멸실과 전세 이주 수요 급증이 이번 전세 대란의 핵심적인 2번째 원인임. 특히 이명박 전 서울시장이 주도적으로 진행했던 대규모 뉴타운 개발은 광범위한 주택멸실과 전세수요를 급증시켜 수요와 공급의 불일치를 가져왔음. 서울시 통계에 따르면 ‘09년 주택멸실은 31,000여 가구, ’10년은 48,000여 가구가 예상됨에도 불구하고 전세용 단독주택, 다세대주택 등의 공급량은 2009년 1,1000여 가구에 불과하여 수급불균형이 매우 심각함.

<서민용 소형저가주택 멸실/공급전망>

자료 : 서울시

• 공공임대주택에 대한 국가 지원 비중 하락

국민주택기금 운용계획안에 따르면 분양주택 지원은 ‘08년 1조 3천억원에서 ’10년 4조 2천억원으로 3배 이상 증가한 반면, 임대주택(국민+공공) 지원은 ‘08년 4조 9천억원에서 ’10년 3조 5천억원으로 28% 감소했음.

2. 진보신당의 관점과 대안

1) 전면적인 공정임대료 도입 필요

이번 전세대란은 단순한 계절적 요인뿐만 아니라 재개발, 재건축 등으로 인한 정부 정책의 실패와 민간 건설사의 무분별한 중대형 아파트 공급 등으로 나타난 수요•공급 불일치 때문이므로 단기적인 현상이 아님. 근본적인 원인이 해결되지 않는 이상, 전세대란은 향후 장기적으로, 또한 주기적으로 발생할 가능성이 매우 높으므로 공급 정책뿐만 아니라 임대료를 정부에서 강력하게 규제할 수 있는 관련 법적 근거를 도입할 필요성이 있음.

• 한나라당 서민특위 대안 검토

한나라당 서민특위는 지난 3월 박준선 의원이 대표발의한 「주택임대차보호법 개정안」을 통해 ▲국토해양부 장관이 ‘주택임대차 관리지역’을 지정하여 차임 또는 보증금의 최고가격을 지정ㆍ고시할 수 있도록 하고, ▲주택임대차 신고지역에 대해서는 차임 또는 보증금의 권장가격을 지정․고시할 수 있도록 하는 안을 제시한 바 있음. 이는 기존 정부의 무조건적인 ‘임대료 규제 반대’ 및 ‘공급을 통한 건설시장 활성화’ 차원의 입장보다는 진일보한 측면이 있음.

하지만 인구가 밀집한 수도권과 대도심에서 빈발하게 나타나고 있는 전세 대란을 막기 위해 ‘관리지역’과 ‘신고지역’을 별도로 지정하여 규제할 필요가 있는지 의문임. 전세대란을 억제하고 임대료를 규제하기 위해서는 별도의 구역 지정 없이 상시적인 임대료 규제가 필요함. 또한 국토해양부 장관이 관리지역으로 지정하지 않을 경우, 사실상 규제를 할 수 있는 방안이 존재하지 않음.

임대차 관리지역 및 신고지역에 대해서 어떤 방법과 기준을 통해 최고가격과 적정가격을 제시할 수 있을지 구체적인 방안이 없음(예: 임대료 등록부 설치의 문제). 마지막으로 예전보다 발전된 민생특위 안이 한나라당 차원의 당론으로 채택될 수 있을지에 대해서 많은 우려가 존재하는 것이 사실임.

• 민주당 및 민주노동당 전월세특위 대안 검토

민주당은 전월세특위 차원의 논의를 통해 ▲기존 2년의 임대차보호기간에 계약갱신청구권을 부여하여 임차인이 2년 연장할 수 있도록 하고, ▲시행령에 규정되어 있던 계약 기간 내에 보증금 및 차임의 5% 인상 제한을 법률에 명시하는 안을 제시한 바 있음. 민주노동당의 경우, 강기갑 의원이 대표발의한 「주택임대차보호법 개정안」은 ▲총 계약갱신 기간을 6년으로 연장하는 한편, ▲임대차분쟁조정위원회를 설치하여 관련 분쟁을 중앙에서 조정할 수 있도록 하는 근거를 마련한 것이 차이임.

하지만 민주당과 민주노동당이 대안으로 제시하고 있는 계약갱신청구권 도입과 5% 인상률 제한은 보완이 필요한 상황임. 5% 인상률에 대해서는 기존 시행령을 법률에 명시하는 것으로, 신설되는 조항이 아니기 때문에 그 자체로는 규제의 효과가 없음. 특히 가장 보완이 필요한 부분은 기존 계약이 만료된 이후, 신규 임대차계약에 대해서 규제가 이루어질 수 없다는 부분임. 비록 계약갱신청구권이 도입되어 계약기간내의 가격 상승을 막을 수 있지만, 이는 현재 진행되는 전세대란을 2년 유예하는 것에 지나지 않는다는 우려가 존재함. 또한 현재 가장 주요하게 나타나는 현상은 계약 기간 내의 보증금 인상이 아닌 계약 만료 이후의 보증금 인상임. 따라서 우리나라에서는 유럽이나 일본처럼 임차인의 점유권이 계속 보장되지 않기 때문에 임대료 인상률을 통한 규제는 장기적인 대책이 되지 못할 것으로 예상됨. 다만 조경태 의원의 대표발의한 「주택임대차보호법 개정안」은 신규 계약에 대해서도 5% 인상률을 적용할 수 있도록 하고 있지만 민주당 당론으로 채택되지 않았을 뿐만 아니라, 신규 계약에 대해서 어떤 방법을 통해 규제할 것인지 구체적인 방안이 결여되어 있음.

단기적 대책으로 계약갱신청구권과 5% 인상률 제한은 필요하지만 신규 계약에 대해서 소급 적용되지 않는 한계를 가지고 있음. 또한 단기적 규제가 도입될 경우, 입법의 범위가 소급되지 않는 한계로 인하여 일시적인 임대료 상승 가능성도 존재하는 것이 사실임. 따라서 계약갱신청구권 뿐만 아니라 임대료 금액 자체에 대한 상한제를 적극적으로 도입하는 것도 필요함.

• 영국의 「공정임대료제도」 적극 도입 모색해야

영국에서는 임차인 보호와 임대료 규제를 위해 1977년 이후 임대료법(Rent Act)을 통해 공정임대료(Fair Rent Fee) 제도를 시행해오고 있음. 공정임대료 제도는 당국에 등록된 임대주택에 대해서 소매물가지수(RPI: Retail Price Index)와 기존 임차료, 당국에서 정하는 최대인상률 5% 등을 고려하여 개별 주택에 대해서 적정 가격을 제시하는 제도를 의미함. 당국에 등록한 임대주택이 아닌 경우 임대료를 자유롭게 결정할 수 있지만, 임차인이 이의를 제기할 경우, 임대료 조정관(Rent Officer)이나 임대료조정위원회(Rent Assessment Committe)가 임대료를 수정할 수 있음. 영국 정부(Valuation Office Agency)는 매월 임대료 조정관들에게 지역별 공정임대료 샘플을 제시하고 있는데, 이 금액을 기준으로 해당 주택의 노후 정도와 실내 가구, 기존 임대료 등을 고려하여 임대료 조정관이 일정 범위 내에서 임대료를 규제하고 있음. 아래는 최근 3월, 정부서 임대료 조정관들에게 제시한 공정임대료 가격 예시.

The Rent Acts (Maximum Fair Rent) Order 1999, 2.—

The formula is MFR=LR[1+(x-y)y+P] where MFR is the maximum fair rent; LR is the amount of the existing registered rent for the dwelling-house; x is the index published in the month immediately preceding the month in which the determination of a fair rent is made under Part IV; y is the published index for the month in which the rent was last registered under Part IV before the date of the application for registration of a new rent; and P is 0.075 for the first application for rent registration of the dwelling-house after this Order comes into force and 0.05 for every subsequent application.

<영국 정부에서 고시하는 월별 공정임대료>

(단위: 파운드)

BRMA (LRR)	One Room	Two rooms	Three rooms	Four rooms	Five rooms
Ashford	117.31	115.39	140.77	160.97	190.39
Birmingham	85.00	103.85	124.04	129.81	137.31
Bristol	110.00	129.81	167.31	190.39	225.58
Cambridge	120.23	147.12	170.20	196.15	239.42
InnerEast London	158.23	200.00	265.00	325.00	400.00
InnerNorth London	161.50	225.00	300.00	400.00	508.66
InnerSouthEastLondon	146.50	184.23	230.77	283.85	323.08
InnerSouthWest London	170.16	230.77	300.00	365.39	437.50
InnerWest London	164.39	236.54	283.85	351.93	438.46

자료: ‘11년 3월 기준, http://www.voa.gov.uk/

• 공정임대료 제도의 국내 도입방안

공정임대료 제도를 도입하기 위해서는 해당 지역의 임대료에 대한 등록부(Registry)의 도입이 반드시 선행되어야 함. 이는 공정임대료를 산정하기 위해서 기존 임대료 및 해당 지역의 전세가격 변동 추이 등이 반드시 포함되기 때문임. 현재에는 주민등록 당시 전세의 확정일자 신고를 통해 개별적으로 임대료 수준을 파악할 수 있지만 등록부 형태로 구축되어 있지 않아 정부에서 공정임대료 가격을 직접 제시하기에는 한계가 있음. 이를 위해 임대료 등록부를 신설하여 임대인이나 임차인들이 계약가격 및 계약기간 등을 해당 당국에 의무적으로 신고하도록 규제할 필요가 있음.

또한 영국 등 유럽의 경우, 임대차 계약이 대부분 전세가 아닌 월세로 이루어지고 있어 영국의 공정임대료 산정 기준과 방식을 그대로 도입하기에는 한계가 있음. 물가지수와 개별 주택의 공시가격을 기본으로 산정하되, 해당 주택의 노후 정도 등을 감안하여 일정 범위 이내에서 공정임대료를 기초지자체에서 공시하도록 하는 것이 바람직함. 아래는 공정임대료 산정 기준 예시임.

<공정임대료 산정 기준 예시>

□ 단독, 다가구 주택의 경우: (개별주택 공시가격/0.80) × 조정계수 × 임대료율

- 개발주택 공시가격: 현행 개별주택가격은 시,군,구에서 공시

- 0.80: 개별주택 공시가격과 실제 매매가를 고려

- 조정계수: 산정된 개별주택가격과 시세와의 격차를 보정하고자 하는 계수

- 임대료율: 전세를 기준하여 적용, 보증부월세의 경우 전월세 전환률로 배분

□ 아파트 등의 공동주택 : (개별주택 공시가격/0.80) × 조정계수 × 임대료율

- 공동주택 가격은 한국감정원에서 조사하여 발표하고 있으므로 이를 준용

매월 정부에서 공정임대료 산정기준에 따른 지역별 임대요율을 제시할 경우, 기초지자체는 이를 기초로 지역별 공정임대료를 산출하여 공표하고 이를 초과하지 못하도록 관련 제도를 신설해야 할 필요성이 있음.

2) 재개발 재조정 및 광역별 수급조절 정책 수립

주택멸실과 이주수요 등을 감안한 단계적, 순차적 개발허가 등 재개발·재건축 사업의 일정을 조정하는 긴급 수급조절 정책의 수립이 필요함. 현재 전국에서 진행 중인 재개발, 재건축이 동시 진행된다면, 현재의 전세난을 해결하기는커녕 오히려 가중될 수밖에 없음. 따라서 현재 시행 중인 재개발의 속도를 조정하고 시‧도 차원에서 전세 수급을 조절, 관리할 수 있는 계획을 수립해야 함.

주민참여확대, 조합민주주의 실현, 공익성 강화, 세입자 주거안정 방안 확대 등이 포함된 도시개발정비법과 도시개발촉진법 개정을 통해 재개발사업이 전세난을 야기하는 현상을 원천적으로 차단할 수 있는 근거를 마련해야 함. 현행 대규모 재개발 방식을 순환 재개발 방식으로 전환하여 대규모 개발을 축소시키고 대규모 개발에 따른 개발지 주변 전세가격의 상승을 최대한 억제할 수 있는 기반을 마련해야 함. 또한 재개발 시행 시 임시주거단지 설치 조례를 제정할 필요가 있음.

3) 공공 주도의 주택공급정책으로의 전환

공공임대주택 등 사회주택을 전면적으로 확대하여 서민층의 주거를 안정적으로 제공해야 함. 이에 따라 영구임대주택, 장기전세주택 등 공공임대주택의 비율을 전체 주택의 20%까지 확대하는 장기적 주택공급정책의 변화가 필요함. 또한 재개발 시 철거세입자들에게 공급되는 공공임대주택의 건립의무비율을 총 건설세대수의 17%에서 20%로 확대하는 방안이 지속적으로 추진해야 함. 하지만 국민주택기금을 통한 임대주택 지원 금액은 갈수록 낮아지고 있음. ‘08년 대비 ’10년 임대주택 융자지원 금액은 28%가 감소하고 있음. 또한 ‘10년 서울도시공사는 지방재정 감소 대책의 일환으로 ▲현재 73%인 임대주택의 공급 비율을 60% 이하로 낮추고 ▲매년 법정 상한선까지 임대료를 인상하는 계획을 제시하는 등, 임대주택 확대 정책과 정반대의 방향으로 가고 있음. ☼

[붙임] 공정임대료 법안 (조승수 의원 대표발의)

제1조(목적) 이 법은 주택의 임대차(賃貸借)에 관한 등록제도와 임대료의 적정 한도를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.

2. “공정임대료”란 국민의 주거 안정을 위해 해당 주택에 관하여 적정하다고 인정되는 차임 및 보증금으로서 시장, 군수 또는 구청장이 제7조제2항에 따라 결정하는 금액을 말한다.

제3조(적용범위) 이 법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다)

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지역

제4조(임대차 등록) ① 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 임대한 자(이하 “임대인”이라 한다)는 임대차 계약 체결 이후 1개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 다음 각 호의 사항을 등록하여야 한다.

1. 임대인과 임차인(「주택임대차보호법」 제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)의 인적 사항

2. 주택의 소재, 지번, 종류, 구조와 면적

3. 임대차기간

4. 차임 및 보증금(이하 “차임등”이라 한다)

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 임대차에 관한 사항

② 임차인은 임대인이 제1항의 등록을 하지 않는 경우에 임대인을 대리하여 등록할 수 있다.

③ 임대인 또는 임차인 중 일방이 임대차등록을 한 경우에 시장·군수 또는 구청장은 위 등록 내용을 상대방에게 통지하여야 한다.

④ 임대인이 제1항의 등록사항을 변경(임대차 계약을 갱신하는 경우를 포함한다)하려면 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

⑤ 제4항에 따른 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제2항과 제3항은 제4항에 따른 변경 신고의 경우에 준용한다.

제5조(임대차등록부) ① 임대차 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장은 제4조제1항의 등록사항을 기재하고 관리하기 위하여 임대차등록부를 작성하여야 한다.

② 임대차등록부에 기재된 주택에 대하여 3년 이상 연속하여 임대차 관계가 성립하지 않는 경우 해당 주택의 임대차등록부는 폐쇄하여야 한다.

③ 그 밖의 임대차등록부의 작성, 관리 및 보존에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제6조(등록사항 등의 열람·제공 등) ① 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 해당 주택 소재지 관할 시장·군수 또는 구청장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 관할 시장·군수 또는 구청장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소(임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우와 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조제2항의 법인인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)

2. 주택의 소재, 지번, 종류, 구조와 면적

3. 임대차등록 신청일

4. 임대차등록 신청일 당시의 차임등, 임대차기간

5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 차임등, 임대차기간

6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항에 따른 자료의 열람과 제공에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제7조(공정임대료의 산정 및 공시 등) ① 국토해양부장관은 매년 공정임대료 산정 기준을 작성하여 제9조에 따른 중앙공정임대료위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 매년 등록된 개별주택에 대하여 제10조에 따른 시·군·구공정임대료위원회의 심의를 거쳐 해당 연도의 공정임대료를 산정하고 이를 공시하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장이 제2항에 따라 공정임대료를 산정하는 경우에 차임등의 인상을 제한하기 위하여 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

1. 주택의 공시가격

2. 공공임대주택의 건설원가

3. 종전 차임등

4. 주거비물가지수

5. 인근지역의 전세가격 변동률

6. 주택의 노후정도

7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

④ 공시된 공정임대료에 대하여 이의가 있는 자는 공정임대료의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제1항 및 제2항에 따른 공정임대료의 산정 기준 및 공정임대료 가격의 공시기준일, 공시의 시기, 공시절차, 공시방법, 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제8조(임대료의 최고한도) ① 임대차 계약의 당사자가 제7조제2항에 따라 공시된 공정임대료를 초과하여 차임등을 약정하는 경우에 그 초과부분은 무효로 한다.

② 제1항은 임대차등록부가 존재하지 아니하거나 임대차등록부가 폐쇄된 주택을 임대하는 경우에는 적용하지 아니한다.

③ 임차인이 공정임대료를 초과하는 차임을 지급한 경우에 초과 지급된 차임 상당액은 앞으로 발생한 차임에 충당되고, 앞으로 발생한 차임이 없는 경우에는 그 반환을 청구할 수 있다.

④ 임차인이 공정임대료를 초과하는 보증금을 지급한 경우에는 임차인은 초과 지급된 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

⑤ 임차인이 차임과 보증금을 함께 지급하는 것으로 약정한 경우 약정된 보증금을 기준으로 공정한 차임을 산출하여 제3항과 제4항을 순차로 적용한다.

⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정은 기존의 임대차계약이 임대인과 임차인의 합의 또는 「주택임대차보호법」의 규정에 따라 갱신하는 경우에도 적용한다.

제9조(중앙공정임대료위원회) ① 공정임대료 산정 기준을 심의하기 위하여 국토해양부장관 소속으로 중앙공정임대료위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.

② 위원회는 위원장을 포함한 20명 이내의 위원으로 구성한다.

③ 위원회의 위원장은 국토해양부차관이 된다.

④ 위원회의 위원은 대통령령으로 정하는 중앙행정기관의 장이 지명하는 6명 이내의 공무원과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중 국토해양부장관이 위촉하는 사람이 된다.

1. 대학이나 공인된 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 있거나 있었던 사람으로서 주택 임대차 관련 분야에 상당한 학식을 가진 사람

2. 변호사의 자격이 있는 사람

3. 감정평가사의 자격이 있는 사람

4. 공인회계사의 자격이 있는 사람

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람

⑤ 공무원이 아닌 위원의 임기는 3년으로 한다.

⑥ 국토해양부장관은 필요하다고 인정하는 경우에는 위원회의 심의에 부의하기 전에 미리 관계전문가의 의견을 듣거나 조사·연구를 의뢰할 수 있다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정 외에 위원회의 조직과 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제10조(시·군·구공정임대료위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의 또는 조정하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시·군·구공정임대료위원회(이하 “시·군·구위원회”라 한다)를 둔다.

1. 제7조제2항에 따른 개별주택 공정임대료의 산정

2. 제7조제4항에 따른 개별주택 공정임대료에 대한 이의신청

3. 제12조에 따른 주택 임대차와 관련한 분쟁

4. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항

② 제1항 외에 시·군·구위원회의 조직과 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제11조(공정임대료 산정 심의) 시장·군수 또는 구청장은 공정임대료를 결정하기 전에 공정임대료가 적정한지 여부에 대하여 시·군·구위원회에 심의를 요청하고, 그 심의결과를 공정임대료 결정에 반영하여야 한다.

제12조(분쟁 조정) ① 임대인과 임차인 사이에 주택 임대차와 관련하여 분쟁(제8조제1항에 따라 무효로 되는 경우는 제외한다. 이하 같다)이 발생한 경우에 당사자는 시·군·구위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있다.

② 시·군·구위원회는 제1항에 따라 분쟁조정을 신청받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 분쟁조정절차를 개시하여야 한다.

③ 시·군·구위원회는 차임등에 관한 분쟁을 조정하는 경우에는 제7조제2항에 따라 공시된 공정임대료를 가장 중요한 기준으로 하여 조정하여야 한다.

④ 시·군·구위원회는 제2항에 따른 분쟁조정을 위하여 필요한 경우에는 관계 기관 및 전문가에게 자문할 수 있다.

⑤ 시·군·구위원회는 제2항에 따른 분쟁조정절차에 앞서 임대인·임차인 또는 이해관계인의 의견을 들을 수 있다.

⑥ 시·군·구위원회는 제1항에 따라 분쟁조정을 신청받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 30일 이내에 그 분쟁조정을 마쳐야 한다.

제13조(분쟁조정의 효력 등) ① 시·군·구위원회의 위원장은 제12조제6항에 따라 분쟁조정을 마친 때에는 지체 없이 당사자에게 그 분쟁조정의 내용을 통지하여야 한다.

② 제1항에 따른 통지를 받은 당사자는 그 통지를 받은 날부터 15일 이내에 분쟁조정의 내용에 대한 수락 여부를 시·군·구위원회에 통보하여야 한다. 이 경우 15일 이내에 의사표시가 없는 때에는 수락한 것으로 본다.

③ 제2항에 따라 당사자가 분쟁조정의 내용을 수락하거나 수락한 것으로 보는 때에는 그 분쟁조정의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는다.

④ 제3항에 따라 조정된 내용이 임대차 등록사항인 경우에 시·군·구위원회는 관할 시장·군수 또는 구청장에게 조정 내용을 임대차등록부에 기재하도록 요청하여야 한다.

제14조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

제15조(적용제외) 이 법은 임대료의 액수가 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제16조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.

제17조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임대인에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제4조제1항을 위반하여 임대차등록을 하지 아니한 임대인

2. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 제4조제1항에 따른 임대차등록을 한 임대인

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임대인에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제4조제4항을 위반하여 등록사항의 변경이나 임대차 계약의 갱신을 신고하지 아니한 임대인

2. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 제4조제4항에 따른 등록사항의 변경이나 임대차 계약의 갱신을 신고한 임대인

③ 제1항과 제2항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제3조 및 제4조는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(최초 공정임대료 산정에 관한 특례) 이 법 시행에 따라 최초로 산정하는 공정임대료는 개별주택의 차임등의 최근 3년간 평균값을 초과할 수 없다.

	토론 6
	주택점유형태의 균형이 필요하다
	이주원 / 나눔과미래 사무국장

1. 전세제도의 특징

o 전세제도는 전 세계적으로 우리나라밖에 없는 임대차 제도이다. 전세는 조선후기 가옥임대차의 방법으로 임차인이 주택을 임차할 때 일정한 금액을 가옥주에게 위탁함으로써 별도의 임대료를 지불하지 않고 계약기간 종료 시에 그 상환을 받는 제도로 주로 경성(京城)내에서 행해지는 관습이었다. 이러한 관습이 현재까지 이어져 우리나라만의 독특한 임대차 제도를 형성하게 된 것이다.

o 제도금융이 발달하지 못했던 우리나라의 상황에서는 가옥주에게 전세는 자금조달의 수단으로서 역할을 한다. 즉, 전세제도는 자기 돈이 부족해도 전세를 수단으로 집을 신출하거나, 구입할 수 있도록 하는 점에서 집주인의 자금조달수단(주택금융)의 역할을 하고 있다. 또한 전세를 이용하면 이미 확보한 현금만으로 고가의 더 나은 집을 구입할 수 있기 때문에 주택의 상향이동을 위한 좋은 수단이기도 하다.

o 반면 전세로 주택을 임차하는 세입자의 입장에서는 고가의 주택을 저렴한 비용으로 ‘사용’할 수 있기 때문에 나름의 혜택이 있다. 또한 목돈을 전세보증금으로 맡겨두기는 하지만, 이는 여차하면 주택 구입 자금으로 사용될 수 있기 때문에 이 또한 제도금융이 발달하지 않은 상황에서는 ‘안전한 저축’ 개념으로 이해할 수 있다.

o 우리나라 전세제도는 집값상승을 기대하는 수요가 시장에 반영될 때 작용하는 구조다. 그런 이유로 제도금융시장이 성장했는데도 집값 상승 기대 심리가 있는 한 전세제도는 쉽사리 사라지지 않을 것이다. 전세제도는 전세보증금이 주택구입 금액의 상당 부분을 충당하면서 곧바로 실제 구매력으로 전환 될 수 있기 때문에 주택시장이 다른 나라에 비해서 더욱 빨리 과열하는데 일조하기도 한다. 즉, 부동산투기의 밑돈(씨드머니)이 되는 부작용이 있다는 것이다. 또한 주택임대차 법률에 의해 2년간의 계약기간 만료 후 전세계약 갱신 과정에서 전세금이 오를 경우 상당히 큰 금액이 추가로 지불되어야 하기 때문에 서민들의 주거안정을 심각하게 위협하는 요소로 작동한다.

2. 전세제도의 월세화 추세

o 현 전세대란에서 중요하게 보아야 할 문제가 바로 전세의 감소, 월세의 증가 추세이다. 특히 지방에서는 월세가 50%를 넘어섰다. 한국 주택시장의 바로미터인 강남발 전세가격 상승은 강북지역과 수도권으로 파급되어 전세물량의 월세화가 이루어지고 있어 서민들의 소득 대비 주거비 지출이 많아지고 있다. 물론 전세의 월세 전환을 늦추는 장애 요인은 존재하나, 풍부한 유동성과 저금리, 매매가격의 안정 등이 월세로의 전환을 촉진하는 요인으로 작용할 전망이다.

현대경제연구원(2011. 4. 1), 전세의 월세화 추이 및 대응 과제, 경제주평.

장애요인	촉진요인
1. 전세, 매매가격의 연쇄상승에 의한 부동산 가격상승의 경험(부동산 불패의 신화) 2. 높은 전월세 전환율(10%대)과 원리금 상환 부담 3. 세대 간의 자산이전 4. 전세제도 자체의 익숙함	1. 저금리와 풍부한 유동성 2. 인구구조의 변화(1~2인 가구의 증가로 인한 중소형 임대주택과 월세 수요 증가) 3. 주택가격 안정과 공급증가 (주택보급율 110% 육박) 4. 도심 소형 임대주택에 대한 선호 (젊은층과 서민층 중심)

3. ‘주택점유형태 균형’이 필요하다

o 주택점유형태 균형은 자가소유와 민감임대 그리고 공공임대주택 사이의 균형을 뜻하는 것으로, 적정한 비율로 이들 세 가지 주택점유형태가 이루어진 상태를 균형이 잡혔다고 지칭한다. 주거복지의 선진국들을 보면 ‘자가소유:민간임대:공공임대주택’의 비율이 대략 ‘6:2:2’정도 된다. 따라서 공공임대주택의 비율이 15%~20%정도가 되어야 자가보유시장 및 민간임대시장의 가격을 정부가 적절하게 조절할 수 있는 기능을 가질 수 있어 주택점유형태의 균형이 이루어 질 수 있다.

o 한국의 자가소유 확대 정책은 다른 점유형태의 희생(특히 공공임대주택)을 수반했다는 점에서 취약계층의 주거문제는 더욱 어려워졌다. 자가소유 중심 국가에서는 주택가격이 오르게 되면 젊은 층의 독립이 늦어지고 출산율도 낮아지게 된다. 또한 높은 주거비로 인해 가계의 가처분 소득이 하락하여 소비를 떨어드리는 문제도 발생한다. 그러므로 실제 주택정책을 입안 적용할 때 ‘주택점유형태의 균형’을 주택정책의 원칙으로 추진할 필요가 있다. 그러기 위해서는 점유형태 간 자원배분의 균형이라는 관점을 염두에 두고, 각 점유형태별로 지원 또는 개선대책을 도입해야 한다.

o 우선 자가소유의 경우, ① 모기지 제도의 활성화 ② 주택구입자금에 대한 세제혜택 ③ 서민용 주택구입자금 지원 ④ 중소형 주택 우선공급 등 개별 정책수단들을 마련 적용해야 한다. 그리고 공공임대주택의 경우 정부의 재정 여력이 닿는 범위 내에서 수요파악을 전제로 한 건설 및 매입을 꾸준히 시행해야 한다.

o 민간임대의 경우, 한국은 민간임대주택에 대한 정책이 거의 부재해왔다. 오히려 이를 자가소유에 대치되는 소유편중의 개념으로 인식해왔던 것이다. 한국도 다주택자의 소유 자체에만 초점을 맞추는 방식을 넘어서 다주택자 여유주택의 운영에 공적으로 개입하는 방향으로 정책의 중심을 옮겨야 한다. 이를 위해 민간임대주택을 공식화하는 과정이 필요하다. 따라서 사실상 사문화되어 있는 임대소득세를 현실화할 필요가 있다. 다만 임대소득세가 임대료에 전가될 가능성이 있기 때문에 영세가옥주의 부담문제를 주의 깊게 관리해야 한다.

o 또한 자동계약갱신권을 통한 임대차의 안정성 확보 및 비정상적인 임대료 상승에 대한 제어 장치 도입 등 임대차 제도를 선진국형으로 전환할 필요가 있다. 그러나 기존의 비공식화된 임대시장 관행에 익숙해져 있기 때문에 제도 변화에 따른 거부감과 저항이 발생할 수 있다. 따라서 단계적인 접근을 통해 세입자의 주거안정에 목표를 두고 정비해야 한다. 이 과정에서 저소득가구에 대한 지원책이자 민간임대주택 수준의 개선효과가 있는 임대료 보조제도(주택바우처)를 시행할 필요가 있다. 하지만 주택바우처 제도는 민간임대시장의 공식화, 투명화를 전제로 해야 한다.

o 공공임대주택을 적극적으로 공급해야 한다. 공공임대주택의 적정재고를 전체주택재고의 15%로 가정해보겠다. 현재 장기공공임대주택(5년 및 10년공공임대주택 제외)의 재고호수는 약 69만호로 현재 주택재고의 약 4.8%로 추계된다. 그런데 2010년 인구주택총조사 보고서상의 전국의 주택호수는 1,488만호이므로 이를 1,500만호로 잡고, 공공임대주택을 전체 주택재고의 15%로 산정하면 약 225만호가 된다. 이는 현재 공공임대주택 재고에서 156만호를 더 건축해야 함을 의미한다. 공공임대주택 1호를 건설하는 데 약 1.3억원의 부채를 늘려야 한다면, 약 202조원이 소요된다. 물론 이미 사업계획 승인을 받고 건축 중인 공공임대주택이 있으므로 실제 건축해야할 임대주택의 물량은 이보다는 줄어들겠지만 공공임대주택 재고를 늘리는 것인 쉬운 문제가 아닌 것은 분명하다. 일부에서는 공공임대주택 재고를 전체 주택의 최대 20%~30%까지 확대해야 한다고 주장하는 경우도 있지만, 사실상 불가능에 가깝다. 때문에 공공임대주택을 무작정 늘리자고 주장하기 보다는 공공임대주택을 적정 수준(약 10%) 으로 확대하되, 나머지는 기존 민간임대주택에 대한 정책을 활용해야 한다. 그래서 기존주택을 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 정책을 더욱 확대시켜야 한다.

o 다가구매입임대주택은 도심 내 직주근접이 우수한 공공임대주택을 확보하는 정책적 효율성이 높은 사업이다. 그러나 주택 소유자들이 서울시나 주택공사에게 매도를 신청하여 매입을 해가는 방식이므로 단기간에 많은 물량을 확보하기가 어렵다. 또한 분산된 소규모(동별 매입 또는 호당 매입) 형태로 매입하다보니 체계적인 관리가 어려우며, 개보수 등 유지비용이 임대주택 운영단계에서 지속적으로 투입되기 때문에 재정 및 금융지원이 일관성 있게 뒷받침되지 못할 경우 많은 행정력 투입에 비해 상대적인 정책적 성과는 미흡하게 드러날 수 있다.

또한 재개발사업으로 인해 개발이익에 대한 기대로 인해 많은 주택 소유자들이 매도를 꺼리고 있으며, 재개발․뉴타운․재건축 등의 난발로 서울시의 지가가 상승하여 서울시나 주택공사가 책정한 단가에 비해 주택 소유자들의 매도단가가 상대적으로 높이 매입이 상대적으로 어려워졌다. 따라서 다가구매입임대주택이 정책적 효율을 높이기 위해서는 다음과 같은 방안이 요구된다.

-매도자(주택 소유자)에 대해 세제상의 인센티브 부여 : 양도소득세 감세 등

-도시정비사업의 속도조절을 통한 개발이익에 대한 기대감 감소

-정책적 안정성 확보 : 재정확보 및 금융지원 방안 마련

-단지규모 완화(현행 단지규모 300세대 이상)를 통한 중소형 아파트 매입

-시장가격에 준하는 매입단가 책정 : 감정평가의 유연성 확보 ☼

	토론 7
	발제문 주요내용에 대한 의견
	국토해양부 주택정책과

1. 공급정책 관련

□  보금자리 분양주택을 장기전세로 전환

ㅇ  현재도 보금자리 임대주택을 분양주택보다 더 많이 공급 중

* 150만호 공급계획(’09～’18년)중 임대주택 80만호(영구 10, 국민 40, 장기전세 10, 10년․분납 20), 분양주택 70만호

ㅇ  과거 임대주택 일변도로 공급 시 기피시설로 인식되어

지자체와 지역주민의 반대로 수요가 없는 곳에 건설되고 단지가 슬럼화되는 문제

-  보금자리주택은 이를 보완하는 차원에서, 다양한 유형의 주택을 공급하여 여러 계층이 어   울려 살 수 있도록 하고 있음

- 특히, 소형 분양주택을 함께 공급하여 서민들의 내집마련 수요에 부응하고 임대주택에서 소형 분양주택으로 생활수준을 향상시킬 수 있는 기회도 제공

□  소형아파트 의무비율 ‧ 임대주택 의무건설제도 부활

ㅇ 재건축 임대주택 건설방식은 종전에는 증가한 용적률의 25%를 의무적으로 건설하도록     하였으나,

-  현재는 용적률 인센티브를 주고 인센티브로 늘어난 용적률의 50%까지 임대주택으로 건    설토록 전환한 것임

ㅇ  현행 방식이 종전보다 더 많은 임대주택 공급이 가능하고 일반분양으로 재건축의 수익     성도 높여 도심내 주택공급을 촉진할 수 있으므로, 복원은 바람직하지 않음

종 전	개 선(‘09～)
- 재건축 증가용적률의 25%를 임대주택으로 건설	- 법정 상한 용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 차이의 30～50%를 소형주택(임대주택 활용)으로 건설

ㅇ  수도권 재건축 소형주택 비율은 시행령에서 직접 규정하던 사항을 지자체 여건에 따라 운영토록 조례로 위임한 것임

-  현재 서울, 인천, 경기에서는 조례로 종전과 동일하게 규정(60㎡이하 20%, 60～85㎡ 40%, 85㎡이상 40%)하고 있어 실질적으로 이전과 차이가 없음

종 전	개 선(‘09～)
- 재건축 소형 의무비율 (60㎡ 20%, 60～85㎡ 40%, 85㎡ 40%)	- 85㎡이하 60%(60㎡와 85㎡ 규모 비율은 조례로 규정), 85㎡이상 40%

□  뉴타운 중대형주택 비중 40 → 20%로 축소

ㅇ  현행 규정(85m2 초과 40% 미만)은 상한선으로, 사업지별 특성에 따라 지자체와 사업시     행자가 협의하여 중대형 주택 비율을 하향조정 가능

*  또한, 현재도 증가 용적률의 일정비율(과밀억제권역 50～75%, 그 외 지역 25～75%)을 소형․임대주택으로 건설토록 규정

2. 수급조절정책

□  사업시행계획인가 ‧ 관리처분계획 인가 신청단계에서 멸실주택 수 조절

ㅇ  재개발 ‧ 재건축이 지역적 ‧ 시기적으로 집중되어 전세 불안을 야기하지 않도록 이주시기     분산을 적극 추진중

ㅇ  또한, 시 ‧ 도지사에게 사업시기 조정권한을 부여하기 위한 법적 근거 마련도 추진중

*  ｢도시 및 주거환경정비법」 개정안(‘10.7.14 정부 발의) 국회 계류중

□  행정지도를 통해 관리처분계획인가 이전 이주관행 시정

ㅇ  관리처분계획인가 이전에 건축물의 철거를 하지 못하도록 이미 규정하고 있음

ㅇ  다만, 조기 이전에 따른 이주비 이자 부담 증가 등에도 불구하고 관리처분계획 인가 이     전에 사실상 이주하는 것은 개인의 자율의사에 따라야 할 것으로 판단됨

3. 주택임대차보호법 개정

계약갱신청구권 및 전월세 상한제 도입시 나타날 수 있는 부작용을 고려하여 도입에 대해 신중히 접   근할 필요

□  전월세 상한제 도입 전 임대인이 임대료 인상분을 한꺼번에 반영하려고 하여 전세가격     이 단기에 급등할 우려

* `89년 계약기간 연장시(1→2년) 계약기간(2년) 동안 제한되는 가격상승분을 미리 인상하여   전세가격 단기 폭등(연 23.7%)

□  시장가격보다 낮은 가격으로 임대료를 제한할 경우 민간 임대주택 공급이 위축되어 중     장기적 가격상승요인으로 작용

ㅇ 우리나라는 현재 공공임대주택 재고가 부족한 상황으로, 수급안정을 위해서는 민간임      대주택의 원활한 공급이 필요

* 공공임대주택 비율 : 영 19%, 프 17%, OECD 11.5%
한국 4.8%(신주택보급률 기준 적용시 4.0%)

□ 아울러, 임대인이 주택 수선, 개보수 등을 게을리하여 전반적으로 임대주택 품질 저하도     우려

□ 가격규제를 회피하기 위해 편법․이면계약 등이 성행하여 오히려 임차인 피해 우려 ☼

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