수 신	각 언론사 사회부, 경제부, 정치부
발 신	참여연대 민생희망본부 (담당 : 강진영 간사 02-723-5303 gubi22@pspd.org)
제 목	정부의 1.13 전세대책에 대한 논평
날 짜	2011. 1. 13. (총 4쪽)
논 평

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정부의 전세대책, 또 다시 실질적 무대책으로 일관

- 분양가상한제 폐지·5년 임대주택 부활은 퇴행적 정책

- 보금자리 분양주택 장기전세주택으로 대거 전환·건설사 미분양 물량 전세주택으로 공급·소형 및 임대주택 의무비율 확대 해야

1. 정부는 오늘(13일) 물가대책의 일환으로 전월세 주거비 안정 방안을 발표하였다. 하지만 대책이라고 발표한 내용을 보면 정부가 전세난 문제의 심각성을 제대로 인지하고 이를 해결할 의지가 있는 것인지 묻지 않을 수 없다. 현재 치솟아 오르는 전세값을 감당하지 못하여 서울 외곽으로 그리고 다시 수도권 외각으로 이전하는 소위 전세 난민(難民)이 100만명을 넘어설 것으로 예측되고 있다. 그럼에도 기껏 전세 대책이라고 내놓은 것이 판교 순환용 주택 1,300호와 LH 등 공공이 보유한 준공후 미분양 물량 2,554호를 전세용 주택으로 내놓는 다는 것인데 이는 그야말로 “새 발의 피”에 불과하여 현재의 전세대란 대책으로는 턱없이 미흡하다.

2. 현 정부는 현재의 전세대란을 촉발, 방치한 책임을 통감하여야 한다. 이명박 정부는 2007년 13만 3,120호였던 공공임대주택 공급물량(사업승인 기준)을 2008년에는 10만 7,590호, 2009년에는 7만 7,028호, 2010년에는 1만 4,443호로 계속 축소해 왔다. 더불어 2008년 11월 ‘경제 위기 극복 종합대책’의 일환으로 재건축 경기를 활성화하겠다며 소형평형 건설의 의무비율을 대폭 축소하고 임대주택 건설의무 비율은 전면 폐지하였다. 오세훈 서울시장 역시 2007년 전세대란 당시 성명까지 발표하며 전세난에 대비하겠다고 하였지만, 막상 구체적인 대책은 전혀 마련하지 않은 채 무대책으로 일관하였다. 또한 재개발·재건축의 과속 개발을 방치하여 철거 및 이주의 급증을 낳았고, 이로 인해 2009년 다시 전세대란을 맞은 바 있다. 이미 2009년 전세수요로 이어지는 재개발·재건축으로 인한 주택철거가 31,061호인데 비하여 전세주택으로 공급되는 다세대·연립주택 등은 11,074호에 불과하여 2만호의 수급불균형이 발생하고, 2010년도에도 48,689호 멸실과 22,539호 공급으로 2만5천호의 수급불균형이 발생하여 2011년도에 가면 전세난이 점점 대란으로 발전할 것이라는 것은 누구나 예측할 수 있는 문제였다. 그럼에도 정종환 국토해양부 장관은 지난해 9월과 12월 “전세난은 예년에 비해 심각하지 않고 이사철이 되면 나타나는 수준으로 대책도 없다”, “전세값 때문에 금년에 상당히 어려움을 겪었는데 내년에는 이 문제로 크게 어려움이 없지 않겠느냐”며 사태의 심각성에 대한 인식조차 하지 못한 채 무대책으로 일관하며 전세난을 더욱 심각하게 만들었다.

3. “주택”은 공급하는데 2~3년이 걸리는 상품이어서 주택 수급문제는 적어도 2~3년을 내다보면서 중·장기적인 계획 하에 대책을 수립해야 하는데, 이렇게 귀 막고 있다가 막상 전세대란의 목전에 와서야 대책을 수립하려고 하니, 정부나 서울시도 집값이 올라 서민들이 빚내서 집사기 시작하면 자연히 전세난도 해결될 것이라는 식의 막연한 대책 외에 별다른 단기대책을 내놓기 어렵게 하는 것이다. 적어도 2009년부터 임대주택 및 소형주택의 공급확대, 전세가격 인상율 상한제, 재개발 및 재건축 인가 시기 조절 등 총력적인 전세난 대책이 실행되어 왔어야 지금의 이러한 전세난을 막을 대책이 나올 수 있는 것이다.  하지만 100만 전세 난민(難民)을 만들고 있는 역사상 최대규모의 전세대란이 폭발하고 있는 이 시점에서야 사후약방문 격으로 대책을 세우려니 뚜렷한 해결책을 당장 내놓기 힘든 상황에 직면하게 된 것이다. 그래서 이번 정부의 전세난 대책이라는 것이, 전세자금 대출 확대(대출 조건 중 6개월 이상 무주택 조건 폐지 및 대출규모 확대) 등과 같이 ‘정부는 가계가 빚 낼 수 있도록 도울 테니 전세문제는 알아서 해결하라’는 식의 무책임한 대책을 내놓으며 결국 가계부채만 증가시키고 있는 상황이다.

4. 더군다나 분양가 상한제 폐지, 5년 임대주택의 부활 등 몇 가지 대책은 거꾸로 가도 한참 거꾸로 가는 퇴행적인 대책이다. 현재도 2007년 말에 분양가상한제를 피하기 위한 ‘밀어내기 분양’에 따른 고분양가로 미분양이 속출하고 있는 상황인데, 정부는 분양가 상한제를 폐지하여 더 높은 분양가를 책정할 수 있게 해 주면 민간건설회사가 주택공급을 확대할 것이라는 앞뒤가 맞지 않는 진단을 내놓고 있는 것이다. 분양가 상한제를 폐지하면 고분양가로 인한 미분양만 더 양산할 가능성이 크고(이미, 지금도 충분히 집 값이 지나치게 비싸다는 것이 실수요자들의 판단이며, 이는 PIR(연소득대비주택가격) 수치 등을 통해서도 확인 됨), 개발호재가 있는 지역에서는 과거처럼 고분양가가 주변 아파트시세를 끌어 올려 특정 개발지역 주변 전반의 주택 가격을 끌어올리는 망국적 현상이 재현될 수도 있다.

또한 정부보유의 임대주택이 전체 재고주택의 4%에 불과한 것이 이러한 전세대란에 무방비 상태가 될 수밖에 없는 주된 원인이 된 것인데, 정부는 영구 내지 장기적인 정부 보유 임대주택을 늘려 전세대책에 대비하는 것이 아니라 다시 사실상 후분양주택에 불과해 공공임대주택으로서는 아무런 기능을 하지 못해 폐지되었던 5년 임대를 부활하겠다고 하고 있다. 이는 거꾸로 가도 한참 거꾸로 가는 정책이다. 지금 정부가 확대해야 하는 임대주택은 경쟁률이 최소 10:1을 넘을 정도로 인기가 있는 서울시의 시프트(Shift)와 같은 장기전세주택의 공급을 늘리는 것이다. 국민임대의 장기임대 기간은 보통 20~30년이 넘고 주택정책의 상황에 따라서는 20~30년 후에도 그 임대기간을 늘리거나 분양을 할 수도 있다.

5. 일단 당장 시행해야 할 대책으로는 첫째, 장기전세주택을 대대적으로 공급해 나가는 것이다. 보금자리주택단지에서 분양주택 공급 대신 서울시의 시프트와 같이 전세가격이 주변전세시세의 70~80% 수준인 장기전세주택으로 공급으로 전환해야 한다. 또한 LH, SH 공사 등 공기업뿐만 아니라 건설사들의 준공후 미분양 물량을 주택가격 회복만을 마냥 기다리며 미분양으로 버티기를 할 것이 아니라 적극적으로 전세주택으로 공급하도록 촉구하는 정책을 내놓아야 한다. 2년의 전세기간 후 주택상황에 따라 건설사들은 다시 이를 분양할 수도 있을 것이다. 더 이상 실수요자들이 빚을 내서 주택을 살 수 있을 것이라는 ‘희망’을 접을 수 있도록 3월에 종료하기로 되어 있는 DTI 규제 폐지(소득수준에 따라 대출규모 제한정책)를 약속대로 3월에 종료할 것을 미리 선언하고 미분양 주택을 전세주택으로 내놓는 건설사들에게는 건설사 구조조정에서 유리한 점수를 부여하고 금융·세제상의 인센티브를 부여할 수도 있을 것이다.

둘째, 올해 서울지역만 96개에 달하는 정비사업조합의 관리처분계획 인가가 예정돼 있는데, 철거와 이주시점에 와 있는 재개발·뉴타운 지구에서 대량 철거와 이주가 시작되면 전세난은 상상을 초월하는 폭발 국면으로 갈 수 밖에 없다. 적어도 이러한 전세대란의 시점을 피해 관리처분계획 인가와 철거·이주가 될 수 있도록 엄격한 심사와 인가시기 조절 등의 행정력을 발휘해야 한다.

셋째, 재건축사업에서 다시 소형주택과 임대주택의 의무비율을 확대하고, 재개발사업에서도 현재의 임대주택을 대폭 늘리는 것과 함께 저소득층 대상의 전세와 월세 결합형의 임대주택만이 아니라 중산층을 대상으로 하는 시프트와 같은 장기전세세주택을 확보할 수 있어야 한다.

넷째, 이와 같은 전세값 폭등의 긴급시기가 당분간 지속될 전망이므로 이러한 시기에 임차인이 1회에 한하여 전세계약 갱신청구권을 행사하고 갱신시에는 전세보증금 또는 월세 등의 임대료 인상율을 정부가 시행령으로 정해, 인상율 상한선의 범위(5% 내지 10%)에서 제한하는 ‘전세보증금과 월세의 인상율 상한제’를 실시해야 한다. 행사 횟수를 1회로 제한하고 임대인이 재건축·개축 등의 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신 거절권을 행사할 수 있다면 위헌시비도 발생하지 않을 것이다. 상가건물임대차보호법에서는 이미 이와 동일한 규정을 두고 있는바, 오히려, 위헌논란은 무의미한 정도라 할 수 있다.

6. 나아가 급등이 반복되는 전세시장을 공정하고 안정된 시장으로 정착시키기 위한 중장기 정책도 수립하여 적극적으로 실행해 나가야 한다. 그동안 정부도 임대인이 일방적으로 부르는 호가(呼價) 위주의 전세정보가 거꾸로 실제의 전세값이 되는 현재의 정보 비대칭의 전세시장을 공정하고 안정적인 전세가격 정보가 교환되는 시장으로 전환하기 위하여 정확한 전월세 정보를 제공하겠다고 하면서도 구체적인 방안을 제시하지 않아 왔다. 전입신고 및 임대차계약을 신고하면 이를 전산화된 임대차등록부에 등록하여, 현재 부동산등기부에 매매가격을 공시하고 있듯이 임대차가격을 공시하도록 하는 임대차등록제를 실시해야 한다. 또는 미국이나 캐나다 등에서 시행하고 있는 것처럼 부동산중개인들이 정부가 감독하는 공인된 거래정보 사이트에 실거래 정보만을 올리고 허위 정보나 호가정보를 올리는 것을 규제함으로써 정확한 거래정보를 시민들도 알 수 있게 하는 방식의 정부가 감독하는 임대차 정보 제공 사이트제도를 운영하는 것도 필요할 것이다.

7. 무엇보다도, 근본적으로는 서민·중산층의 기초적인 생활수단이 주거인만큼 국가가 이에 대해 적극적으로 정책을 추진하고 재정을 투여해서라도 해결한다는 복지 국가적 마인드, 그리고 정부가 서민의 호민관 역할을 해야 한다는 서민정책 마인드를 바탕으로 중장기적인 주거안정 대책을 수립해야 한다. 끝.

* 참고자료

<재개발·재건축으로 인한 주택멸실율과 다세대 주택 및 도시형 생활주택 등 전세용 주택의 공급물량 예측>

구분	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	계
멸실	13,525	24,973	18,098	31,061	48,689	136,346
공급	9,707	12,145	11,669	11,074	22,539	67,134

출처 : 2009년 1월 15일 서울시 주거환경개선정책 자문위원회 자료