주거안전망 해체 증언대회·토론회

2010 전세대란, 주거안전망 해체

“문제는 우리 집이야!”

일시 | 2010년 10월 29일(금) 13시

장소 | 국회 의원회관 소회의실

주최 | 민주노동당 119민생희망운동본부

참여연대 민생희망본부

후원 | 강기갑 의원실/박영선 의원실

자료집․대회 순서
인사말 |
강기갑 의원 인사말	p 3
박영선 의원 인사말	p 6
홍희덕 의원 축사	p 7
증언대회 |
1. 정혜경 (과다 월세 피해자, 성수동 세입자) 희망의 보금자리를 부탁합니다.	p 8
2. 장돌순(개발지역 밀어내기, 한남동 세입자) “나라가 잘못하고 있는 거야!”	p 10
3. 이현진(반지하방 거주민, 성수동 세입자) 17년을 반지하방에 살았음에도…	p 12
4. 강정희(공공임대 입주대기자, 세입자) 공공임대를 기다리던 83세 오딧세이	p 14
5. 노정옥(여성근로자임대아파트, 구로아파트 자치회장) 전쟁 같은 서울에서 집찾기	p 18
토론 |
좌장 | 이의엽(민주노동당 정책위원회 의장)
발제 | 서채란(변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원) 매년 반복되는 심각한 전세문제, 이렇게 해결해야 한다.	p 20
1. 홍헌호(시민경제사회연구소 연구위원) 전세대란·전세대책과 관련된 몇 가지 쟁점들.	p 34
2. 이주원(나눔과미래 사무국장, 재개발행정개혁포럼 사무국장)	p 46
3. 정소홍(변호사, 민변 민생경제위원)	p 49
4. 이철영(공인중개사·관악구)	p 50
법안요약 |	p 54

주거안전망 해체 증언대회·토론회

주거안전망 해체 증언대회·토론회

2010 전세대란, 주거안전망 해체

“문제는 우리 집이야!”

일시 | 2010년 10월 29일(금) 13시

장소 | 국회 의원회관 소회의실

주최 | 민주노동당 119민생희망운동본부

참여연대 민생희망본부

후원 | 강기갑 의원실/박영선 의원실

인 사 말

강기갑 | 민주노동당 국회의원 ․  국토해양위원회

존경하는 내외귀빈 여러분!

일하는 사람들의 희망, 민주노동당 국회의원 강기갑입니다.

기본적으로 의식주를 안정시키는 것이 서민을 위한 정치라고 할 수 있을 것입니다. 그런데 2010년 우리나라의 현 모습은 어떻습니까? 배추 값이 올라서 김치도 담그지 못할 형편이고, 전세 값이 올라서 집 없는 서민들은 이리저리 쫓겨 다니고 있습니다. 말 그대로 전세대란을 넘어 전세난민이 발생한 것입니다. 정부정책 때문에 먹을 것과 사는 곳이 불안해져버렸습니다.

말로는, 녹색성장이라 말하면서도 환경파괴를 불러올 4대강 사업을 막무가내로 추진하면서 국민들의 먹을거리를 위협하고, 서민주거안정을 말하면서도 유주택자와 건설업자들의 이익만을 대변하면서 전세대란을 만들어 서민들의 주거를 위협하고 있는 것입니다.

이명박 정부의 분양․뉴타운 정책이 전세대란의 원인

저는 지난 9월 초 국회 예산결산위원회 정책질의를 통해  8.29 부동산대책이라는 것은 DTI 대출 규제를 완화시켜서 빚내서 집을 사라는 정책만 제시했을 뿐 전세 값 폭등에 대비해서는 전세자금 대출지원 확대 외에는 아무런 대책이 없다는 점을 지적하였고, 전세대란이 올 수 있음을 경고하면서 대책을 촉구하였습니다만, 정부는 별다른 대책이 없다는 말만 되풀이하였습니다.

또한 이번 국토해양부 국정감사를 통해서 현재의 전세난은 이명박 정부가 임대주택은 줄이면서 분양만 늘리는 정책과 서울시장 때부터 시작한 막무가내 무분별 뉴타운․재개발 정책으로 인해 멸실 주택을 한꺼번에 늘린 것이라고 분석하고 임대주택 공급 위주의 정책으로 변화를 촉구하였습니다.

전국 지방자치단체와 한국토지주택공사(LH)의 연도별 공공분야 임대주택 공급 현황을 보면, 2003년부터 임대주택 공급이 증가하여 2007년에는 13만, 3,120호를 공급하였으나, 2008년 10만 7,890호, 2009년 7만 7,028호로 2007년 대비 절반으로 급감하였고, 올해에는 9만호를 목표로 하고 있으나 8월말 현재 공급은 2,491호로 2.7% 수준 밖에 되지 않습니다.

반면에 공공분야의 분양주택 공급은 2008년까지는 완만하게 증가하였으나, 2009년 9만 8,665호로 2007년 대비 2배 가까이 급격히 증가하였습니다.

결국 2007년 이후 임대주택 공급이 급감하면서 전세 수요를 뒷받침할 물량이 줄어들었고, 집값이 떨어질 것이라는 기대심리까지 겹쳐서 전세 값이 폭등할 수밖에 없었던 것입니다.

이명박 정부, 임대아파트가 뭐야?

이명박 정부는 취임 이후로 오로지 분양아파트만 늘리고 있습니다. 보금자리주택이 마치 최선의 대안인 양 선전하고 있지만, 실제로는 분양주택이 공공임대보다 많습니다. 보금자리 시범지구의 경우 임대주택은 36.4%인데 반해서 분양(공공, 민간)주택은 63.6%나 되고, 2차 지구의 경우도 임대는 37.6%이고, 분양은 62.4%, 3차 지구의 경우도 임대는 36.1%, 분양은 63.9%입니다. 결국 집을 구매할 여력이 있는 사람들에게는 저렴한 가격에 공급이 가능할지 모르지만, 무주택 서민들의 주거공간은 생색내기에도 부족해 보입니다.

또한, LH의 영구임대주택 대기자는 전국적으로 6만 3천명이 넘고, 입주를 하기위해 기다려야 하는 시간은 평균 27개월, 최장 86개월이나 됩니다. 지방자치단체의 임대아파트의 경우에는 10년을 기다려도 입주가 힘들다고 합니다.

어처구니없게도 국민의 주거 안정을 도맡아야할 국토해양부는 근로청소년과 여성근로자들을 위해 지어진 임대아파트가 있는지 조차 모르고 있었습니다.

LH는 부채를 해결한다는 빌미로 국민 저금통을 훔쳐가려하고 있습니다. 현금 유동성 확보라는 명분으로 국민들이 한푼 두푼 모아 저축해서 마련된 국민주택기금의 출자전환을 요구하는 등 서민 주택 정책의 뿌리를 송두리째 흔들고 있으며, 오로지 수익성만을 내세워 주거복지 차원에서 시행되었던 사업들이 좌초될 위험에 처해있습니다.

대형 건설사 미분양아파트 1조 5천억 원 어치나 사줘

이명박 정부는 저소득층의 주거안정과 저금통에는 관심이 없고 대형 건설사들의 현금 유동성과 통장 잔고만 신경 쓰고 있음이 드러났습니다.

대한주택보증은 아예 대놓고 대형 건설사들이 팔지 못하고 있는 미분양아파트를 대책 없이 사주고 있습니다. 미분양주택 매입금액 2조 3,267억 원 중 65%에 해당하는 1조 5,224억 원을 투입해서 대형건설사들의 미분양아파트를 사주고 있는 것입니다. 그 중에는 300㎡(90평형대)가 넘는 아파트도 있었습니다. 국민의 주거 안정에 사용되어야 할 막대한 국가 재정이 건설사들 배불리기에만 투입되고 있는 것입니다.

상시적인 주거안정 위협받는 가구 우선 지원해야

최근의 전세대란도 심각한 문제이지만 상시적으로 주거 불안 상황에서 벗어나지 못하는 분들이 있습니다.

임대료를 과다하게 올리는 바람에 이러지도 저러지도 못하고 있는 분들, 재개발 지역에서 쫓겨나는 분들, 반지하․쪽방․비닐하우스 등 말 그대로 정말 열악한 주거 환경 속에서 지내고 계시는 분들 등이 바로 그 분들입니다.

오죽하면 오늘처럼 무너지는 주거안전망 증언대회를 개최하겠습니까? 국회 국토해양위원회 위원으로서 마음이 무겁습니다. 동시에 막중한 책임감을 느끼고 있습니다. 고통과 아픔을 증언해주시는 분들의 말씀을 새겨듣고 서민들의 주거복지 향상을 위해 조금이나마 도움이 될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

다시 한 번 증언대회를 준비해주신 민주노동당 119민생희망운동본부와 참여연대, 정책제안을 해주신 토론자 여러분들 그리고 특히 직접 힘든 걸음 하셔서 증언을 해주신 여러분께 고개 숙여 감사의 말씀을 드립니다.

감사합니다.

인 사 말

박영선 | 민주당 국회의원 ․ 법제사법위원회

안녕하세요. 민주당 서울 구로 을 지역의 박영선입니다.

요즘 서울과 수도권 지역에서 시작된 전세난이 전국으로 확산되어 문제가 심각합니다. 특히 서민들은 살던 집을 내주고 더 싼 전셋집을 찾아서 외곽으로, 더 작은 집으로 더 열악한 집으로 옮겨가는 ‘전세난민’이 되고 있습니다.

그럼에도 정부는 8․29 대책으로 금융규제를 풀어 빚을 내서 집을 사거나 전세자금에 충당하라는 미봉책만 내놓았습니다. 이에 대하여는 오히려 가계 빚은 다음 금융위기의 폭탄이 될 수도 있다는 우려가 제기되고 있는 실정입니다.

지금의 전세난은 단순히 부동산 가격의 정상화 과정에서 나타나는 일시적 현상이나 통상의 가을철 전세값 상승의 문제가 아니라고 합니다.

근본적인 원인은 정부의 동시다발적인 재건축 재개발 추진, 전세형 공공주택과 임대주택의 부족 때문이라는 것이 전문가들의 견해입니다.

민주노동당과 참여연대에서 마련한 이번 토론회를 계기로 전세대란의 문제 해결을 위해 제시된 장기(공공)전세주택의 공급확대, 세입자의 계약갱신청구권 도입, 단계적․순차적 개발 등 여러 가지 방안들에 대하여 정부와 국회가 더 진지하게 고민하는 자리가 되기를 기대합니다.

지난 6월 참여연대를 비롯한 시민단체의 지지와 법무부의 협조로 서민 주거안정을 위한 ‘일부 전월세 보증금의 압류를 금지’하는 법안 통과의 결실로 이어진 바 있습니다.

이번 전세난 대책과 관련해서도 입법만으로 우선 해결이 가능한 임차인의 계약갱신청구권 도입과 전월세 보증금 상한제를 내용으로 하는 법안 등에 대하여 이번 정기국회에서 통과될 수 있도록 힘을 모으는 소중한 자리가 되었으면 합니다.

오늘 존경하는 민주노동당 강기갑 의원님과 서민 주거문제에 대한 인식을 같이하고 공동 후원을 하게 된 것을 매우 뜻 깊게 생각합니다.

세입자 분들께서 직접 나와서 겪으신 일들을 증언해 주시고, 뜻 깊은 토론회 자리를 마련해 주신 민주노동당과 참여연대, 그리고 바쁜 일정에도 오늘 참석해주신 발제자, 토론자 여러분, 경청해주신 모든 분께 감사의 인사를 드립니다.

감사합니다.

축   사

홍희덕 | 민주노동당 국회의원 ․ 환경노동위원회

유난히 눈도 많이 내렸고, 유난히 더웠으며, 유난히 추위가 빨리 찾아온 2010년입니다. 혹자들은 하루이틀의 의아함으로 넘길 수 있는 문제이지만 주거가 불안정한 서민들에게는 생존을 위협하는 문제가 되곤 합니다. 특히 2년을 주기로 전세방을 옮겨 다녀야 하는 ‘메뚜기 족’들에게 이번 가을은 유난히 혹독하기만 합니다.

「해가 지날수록 월세방은 점점 더 비싸져만 가고, 1억 이하의 전세방은 찾아볼 수가 없습니다. 당장 재개발이 시작된다하여 전세방을 나왔더니, 임대주택은 너무나 적고 입주까지의 대기기간은 아직도 3년이나 남았습니다. 내가 들어갈 수 있는 곳은 다시 재개발이 확정된 지역입니다. 그렇게 반지하방을 나왔더니 이번에는 옥탑방입니다.」

연일 일간지에서는 ‘아파트 전셋값’과 ‘미분양 아파트’이야기만 난무합니다. 정부에서는 공공임대주택의 비율은 4%로 묶어두고 뉴타운과 재개발에만 집중하고 있습니다. 정작 주거에 가장 어려움을 느끼는 서민들은 소외되고 있습니다.

이제라도 주거약자들에게 관심을 가져야 합니다. 노동자들의, 청년들의, 여성들의 주거권에 대해서 이야기해야 합니다. 정부가 말하는 거시경제적 담론과 재개발 효과가 아니라, 그 이익을 분배와 서민 보금자리에 대해 이야기해야 합니다. 우리 민주노동당부터 시작해야 합니다.

오늘의 이 증언대회가 서민의 주거 현실을 널리 알려내길 기대해 봅니다. 전세대란 토론회를 통해 서민의 관점에서, 서민을 위한 건실한 대안을 마련해내길 기대해 봅니다. 그렇게  서민 주거권의 초석을 마련을 기대해 봅니다.

증언1
	희망의 보금자리를 부탁합니다.

정혜경 | 성수동 세입자

저는 혼자서 두 아이를 키우고 있는 모자가정이자 조건부 수급권자 입니다.

여자 혼자서 아이 둘을 키우면서 살아간다는 건 아직은 우리사회가 수용하기엔 부족한 점들이 많이 있는 것 같습니다.

2년 전 아이들과 열심히 살아보자고 작은 점포하나를 운영하다 빚만 떠안고 거리로 나앉아야 했습니다.

무일푼으로 집을 얻기엔 역부족이고 하다못해 무보증에 월 30만원 짜리 그것도 재개발이 떨어져 이사 나가고 있는 언덕 집을 간신히 사정하여 3개월만 살기로 약속하고 방 한 칸에 우리 세 식구는 그런 곳이라도 비집고 들어가 살아가야 했습니다.

하지만 6개월을 버티고 살다보니 방을 빼달라는 주인의 독촉과 철거반들의 잦은 방문 법원에서 날아오는 서류들 때문에 마음은 다급해지고 결국 동사무소를 찾아가 발을 동동 구르며 제 사정을 얘기하고 도움을 받을 수 없을까 했지만, 결국 돌아오는 건 나라에서 당장 도와줄 수 있는 방법은 없었습니다.

간신히 돈 500만원을 구해 방을 구하러 다녔지만, 터무니없는 방 시세 때문에 500만원의 값어치는 방 한 칸짜리도 변변찮게 구하기 힘들었습니다.

결국 보증금이 부족해서 급하게 월세 50만원 짜리 집을 들어가 1년을 살았습니다. 인정 많은 집주인의 배려덕분에 좀 나은 집에서 편히 살 수 있었지만 부담스런 월세금이 생활을 압박했습니다.

다행히 SH공사의 기존주택전세임대에 신청하여 당첨이 되고 기존 사는 집주인도 자기 일처럼 좋아하시며 그대로 전세로 돌려 사는 게 어떠냐며 직접 발로 뛰어다니시며 필요한 서류들을 직접 보내줬지만 집에 담보가 잡혀있어 안되었고 저 또한 은행에 갚지 못한 전세대출이 남아있어서 포기해야만 했습니다.

결국 또다시 두 달 전 아이들의 학교문제 때문에 지역을 벗어날 수 없어 성수동에 방을 구해 이사를 했습니다.

방 두 칸의 반지하 방이지만, 건물이 오래되어 이번 폭우로 인해 천장에 물이 새고 이곳저곳 곰팡이 피고…

이런 집도 500만원에 40만원의 월세금을 주고 있습니다.

지금 방을 빼야하는 현실인데, 집주인은 터무니없는 동문서답을 하고 있습니다.

오히려 보증금을 더 올리던지 월세를 더 내야하는데 많이 봐주고 있다나요??

이렇듯 저한테 어려움에 처한 상황에 있는 사람들이 적은 보증금으로 이사할 수 있는 집들이 부족한 현실입니다.

아무리 이사를 다녀도 적지 않은 월세금을 내다보면 조금이나마 모아서 더 나은 집으로 옮겨가기란 쉬운 일이 아닙니다.

이 어려운 상황의 생활고를 또한 우리한테만 끝나는 게 아니라 자녀들에게까지 이 가난을 대물림 할 수밖에 없는 현실입니다.

이러한 현실들을 극복하기 위해 제일 시급하고 필요하다고 생각하는 건 집 문제 인 것 같습니다.

집 문제만 안정된다면 하나하나 생활면에서도 풀어 나갈 수 있을 것 같으니까요.

아무리 여기저기서 고층아파트들이 지어지고 들어선들 우리 같은 서민들에게는 올라갈 수 없는 높은 벽일 뿐입니다.

이렇듯 이루어질 수 없는 현실이 이루어질 수 있는 현실로 되기 위해서는 서민을 위한 저렴한 임대아파트나 공공임대 등 많은 매물들을 내놓아서 우리 같은 서민들에게 삶의 보금자리를 마련해 주신다면 감사하겠습니다.

그것만이 우리가 살아갈 수 있는 삶의 희망이자 앞으로 모든 어려움을 극복해 나갈 수 있는 원천이 됨을 부탁드리는 바입니다.

증언2
	“나라가 잘못하고 있는 거야!”

장돌순 | 한남동 세입자

장돌순 할머니가 보광동에 이사 오게 된 것은 5년전 12월이었다. 갑자기 살림이 기울어 마땅히 갈 곳이 없는데다 겨울이라 더 방을 찾으러 다니는 것도 여의치 않아 머물게 된 것이 바로 지금의 집이다.

보증금 1000에 50만원이란 월세는 당시 시세로는 적지 않은 금액이었다. 장 할머니 사정상도 부담스럽기 짝이 없었지만 마땅한 집 찾는 게 너무 힘들고 잠깐 살다 형편이 피면 더 나은 곳으로 옮겨야겠다 생각한 것이 이럭저럭 5년이 되었다.

이사라는 것이 생각만큼 쉬운 것도 아니지만 벌이가 좀 나아져야 집을 구하는 것도 가능할텐데 몇 년째 불경기가 심해 1년만 1년만 한 것이 그렇게 됐다.

그러다 보광동이 3구역, 4구역으로 나뉘어 개발이 결정되었습니다. 3구역은 올 10월에 확정되었는데 재개발조합추진위에서 집주인들을 충동질해서 내보내야 된다고 얘기해서 결국 올 12월 18일까지 집을 비워달라는 말이 나왔다.

그렇지 않아도 구역이 지정되기도 전부터 집주인들을 쑤석거려서 장 할머니도 이미 지난해 계약서 말미에 이사 나갈 때는 이사비용을 하나도 청구하지 않겠다는 조항을 달아 다시 계약하게 되었다.

그러나 그것으론 안심되지 않았는지 나중 되면 법정에서 안 받아 들여질지 모르니 우선 내보내야 한다고 조합에서 난리를 쳐서 집주인들 역시 덩달아 세입자 내보내기에 골몰하고 있는 실정이다.

이것은 비단 장 할머니 뿐만 아니라 한남 뉴타운 일대에서 비일비재하게 일어나는 일이다.

장 할머니는 요즘 한숨을 푹푹 내쉬고 있다. 집주인이 못내 섭섭하기도 하고 이것 저것 전부 분통 터져 못살겠다는 심정이다.

5년간 꼬박꼬박 월세를 냈는데 이제 와서 야멸차게 집을 비워 달라는 집주인도 기가 막히고 문자까지 넣어가며 조합이랑 같이 집주인을 충동질하는 부동산들은 더욱 괘씸하고, 들어올 때부터 비가 새 곰팡이 냄새 나는 집을 고쳐가며 살았는데 이제 임대아파트 입주권과 주거이전비가 나온다니까 나가라는 처사에 어이없고 황당할 따름이다.

이제 나가자니 지금은 이 돈으로 근처에서 얻을만한 집이 별로 없다. 집을 알아볼 걸 생각하면 지금부터 막막할 따름이다.

그러나 속상하고 분통 터지는 중에 제일 화나는 것은 법을 그따위로 만들어 없는 사람 다 내쫓기게 만든 나라이다.

“나라가 제일 잘못 했어! 나라가…”하며 할머니는 무거운 한숨을 내쉬었다.

지난해 도정법 개정되어 세입자로 인한 손실보상을 개별 가옥주에게 부담 지울 수 있도록 정관으로 결정할 수 있다는 조항이 생겨나자 개발이 결정된 각 지역에서는 갖은 편법으로 계약서에 불리한 조항을 삽입하거나 세입자들을 내쫓는 행태를 보이고 있다.

가뜩이나 개발로 인해 위태로운 세입자들의 주거가 잘못된 법으로 인해 더욱 위협받고 있는 실정이다.

증언3
	17년을 반지하방에 살았음에도…

이현진 |  성수동 세입자

어렸을 땐 성인이 되면 바로 독립하고 싶었다. 중학교 때부터 꿈꾸던 독립은 25세에 가능했다. 보증금 50만원에 월세 10만원 연탄 때는 방이었지만 처음 독립했을 때는 두근두근 했다.

그러나 아무래도 집에서 살림 하는 사람이 아닌 이상 시간 맞춰 연탄 가는 일은 힘들었다. 집에 들어오면 연탄불은 꺼져있기 일쑤였고 추운 겨울 차디찬 방이 기다리는 집은 견디기 힘들었다.

그래서 독립한지 6개월만에 첫 이사를 했다. 지금 살고 있는 집은 10번째 집이다. 2000만원 전세인 지금 집은 처음보다 조금 더 넓어지고 도시가스나 욕실 같이 기본 편의시설은 갖추어졌지만 아직 반지하는 벗어나지 못했다.

더 나은 곳에서 살고 싶은 욕심이 없지 않지만 쉽게 형편이 펴기 어려운 것도 대부분 우리네 서민들의 살림살이일 것이다.

하지만 도심에서 멀지 않고 지금 직장이랑 인근에 있는 이 집에서 사는 날도 그리 길지는 못할 것 같다. 성수동 전역이 뉴타운 구역으로 묶여 있어 집주인들이 보증금을 올리든가 월세를 많이 올리든가 뭔가 트집을 잡아 세입자들을 내쫓는 것이 관행처럼 되어 있다.

작년부터 계약 때가 돌아오면 가슴이 조마조마 하다. 올해는 특히 주변에서 전세 올렸다는 얘기나 무조건 집주인이 나가달라고 했다는 소리가 많이 나와 더 불안했다.

그런 와중에 재계약을 얼마 앞두고 태풍이 닥쳐 방 안까지 물이 들어찼다. 그때가 9월 20일로 추석 바로 하루 전날이었는데 물난리로 집주인과 함께 물 퍼내느라 정신없어 계약 해지하자는 말이 안 나와 속으론 안도했다. 태풍이 오히려 고마울 정도다.

지금 가진 돈으로 어디 가서 전세 얻는 다는 것은 하늘의 별따기다. 그러나 월세로 가게 되면 악순환이 반복될 수밖에 없다. 많지 않은 월급에서 월세를 떼고 나면 돈 모으는 건 더욱 요원하고 계속 돈에 쫓기는 생활이 반복될 수밖에 없다. 직장이 계속 안정된다면 모를까 요새 같은 불경기에 한번 실직이라도 했다가는 월세입자는 독안에 든 쥐처럼 옴짝달싹 못하고 궁지에 몰리게 된다.

그래서 성수동마저 재개발이 들어가면 어떻게 해야 할지 좀 갑갑하다.

별 수 없이 경기도로 나가야 할 텐데 경기도라도 웬만큼 교통이 편한 데는 이 가격에 갈 수 없다. 경기도 외곽이라면 출퇴근에 2~3시간은 보통일 거고 그나마도 차편이 엄청 불편해질 것이다.

지금처럼 좋아하는 친구들과 편안한 시간을 보내는 것도 쉽지 않을 것이다. 그런 생각을 하면 급우울해진다. 할 수 있다면 지금 있는 집에 쭉 살다가 개발 될 때 임대아파트 입주권 받아서 지금 집 가까운 곳에 저렴한 임대아파트 골라 들어갔으면 하는 게 가장 큰 소원이다.

반지하가 안 좋은 거, 오래된 집이 안 좋은 거 누구나 다 안다. 그러나 연탄 때는 집이 없었다면 나는 그렇게 금방 독립하는 걸 꿈도 못 꿨을 것이다.

누구나 집은 필요하다. 신문에서 반지하 집은 더 이상 건축허가를 안내준다는 기사를 읽고 기분이 묘했다. 이마 없으면 장차 어디가서 살아야 하나 싶기도 했다.

서울에서 괜찮은 집에서 산다는 것은 장벽이 너무 높다. 웬만하면 아니 웬만하지 않아도 5천만원을 쉽게 넘기는 서울의 전세 값은 나 같이 독립하려는 여성이나 모아놓은 돈 별로 없는 신혼부부, 영세민, 그리고 사업에 망해 궁지에 몰린 사람들에게는 아득히 멀기만 하다.

안 좋은 집을 고치겠다는 건 좋다. 정부가 모든 사람을 책임질 수 없다는 것도 일부 인정할 수 있다. 그렇지만 적어도 그 집에서 살던 사람들이 장차 어디가 살 것인지 조금은 고민도 하고 대책도 생각해봐야 하는 게 최소한 정부의 역할 아닌가?

증언4
	공공임대를 기다리던 83세 오딧세이

강정희 | 청계벽산임대아파트 입주민

강정희 할머니가 왕십리 뉴타운에서 원래 세들어 살던 집은 제화공장을 개축해 만든 다가구 주택이다. 1층에 방 하나에 부엌 하나 딸린 집이 8가구, 2층에는 방2개짜리 집이 3가구, 그렇게 11가구가 옹기종기 모여 사는 집이다. 1층의 집들은 8가구가 2개의 화장실을 같이 쓰는 그런 집이었지만 강정희 할머니는 크게 불만 없었다.

집은 낮에는 나름 햇볕이 환하게 들어왔고 공장을 개조해서 4,50평은 족히 넘은 뜰은 이웃들이 키우는 갖가지 화초와 채소들이 자라고 있었다. 방 부엌 합쳐봐야 6~7평 남짓인 집이지만 혼자 사는 할머니에게는 결코 적지 않았다.

그동안 다녀온 왕십리성당에서는 할머니 집을 다시 도배 해줘 집안이 환하게 밝았고 성동 집수리 봉사단이 보일러를 갈아줘 이사 나올 때 보일러가 1년밖에 안됐다. 무릎이 안좋은 할머니에게 집으로 가는 50미터 남짓 언덕이 말고는 크게 유감스러운 것이라곤 하나도 없었다.

뭐니 뭐니 해도 오랫동안 혼자인 할머니를 곁에서 가족같이 살펴주는 이웃들이 제일 소중했다. 그래서 재개발은 할머니에게 청천벽력 같았다. 할머니가 살집을 찾으러 다니는 것도 쉽지 않은 일이었지만 전세 1,400만원에 살던 옛집과 비슷한 집은 어디에도 찾아볼 수 없었다.

알음알음 통해 가게 된 것이 성남의 500만원에 15만원짜리 월세였다. 원래는 조합에서 나오는 주거이전비를 보태 2,000만원이면 전세로 갈 생각이었는데 조합에서는 세입자가 이사 가고 나서도 한달은 지나야 서류수속이 끝나 주거이전비를 지급할 수 있다고 했다. 기왕 줄 것 빨리 줬으면 월세를 가지 않아도 될 텐데 싶어 답답했지만 세입자 혼자 조합과 싸우는 것은 아예 불가능했다.

그러나 성남에서 생활은 쉽지 않았다. 일단 당장 나가야 된다는 재촉에 촉박하게 나오기는 했지만 막상 아는 사람 하나 없는 성남에서 기초생활수급자로 생활을 재구축하는 것 하나하나가 할머니 혼자 해야 할 일이었다.

이웃이나 다니던 성당, 지역사회 복지단체까지 그동안 구축해온 할머니가 속한 공동체의 작은 도움과 안전망이 송두리째 사라진 것이다.

성남의 집은 마당이라곤 없는 연립 반지하이다. 길과 맞닿은 창문에서는 먼지가 많이 들어와 낮에는 열어놓을 엄두를 내지 못한다. 그리고 아무리 깔끔히 치운다 해도 반지하 특유의 습기와 곰팡이 냄새는 어쩔 수 없었다.

낯선 곳에서 쓸쓸해도 외출하기가 만만치 않았다. 왕십리의 50미터 언덕과는 비교할 수 없을 정도로 성남 집은 가파르기 이를 데 없었다. 마을버스 들어오는 데까지 나가려면 할머니 걸음으로 10분은 넘게 위태로운 고갯길을 걸어 내려와야 했다.

성남에서 지병인 류머티즘이 더욱 심해졌다. 그러나 지병보다 훨씬 무서웠던 것은 내야하는 월세였다. 2008년 급격히 줄어든 복지정책에 의해 할머니의 수급 자격은 1종에서 2종으로 바뀌었다. 류머티즘도 경제사정도 나아진 게 하나도 없는데 수급 자격만 바뀌어 월 48만원 나오던 수급비가 35만원으로 깍이고 병원 다니려면 돈이 들어갔다. 기초생활수급자로의 수입이 뻔한 강 할머니는 점점 줄어드는 돈이 너무 걱정됐다.

그런 차에 아산에 있는 조카가 여기(충남 아산)는 전세값이 싸다는 말에 월세부담이라도 줄여보려고 아산으로 내려갔다. 아산의 임대아파트는 1,700만원이었다. 집은 넓고 좋았지만 너무 외지고 아파트 주민들 사이에서 강정희 할머니는 좀체 말붙일 상대를 찾기 어려웠다. 성격이 밝고 경우 바른 강 할머니는 어디서고 사람 사귀는 것에 어려움을 겪어 본적이 없었다. 그러나 여기는 달랐다.

아파트는 좀체 공동체가 뿌리 내리기 힘든 주택구조다. 비슷한 사람들끼리는 어울렸지만 진짜 이웃이 되고 마을이 되는 비빔밥처럼 섞여지는 공동체가 만들어지기는 힘들다. 그곳에서 강정희 할머니는 물에 뜬 기름처럼 혹독하게 외로웠다. 외로움 때문에 10kg 넘게 살이 빠지고 못살겠다는 말이 절로 나왔다.

그 사이 원래 법에는 세입자들 주거이전비와 임대주택은 둘다 받을 수 있다는 판결이 나오고 권리 찾기를 위해 싸우던 세입자들의 노력이 결실을 맺어 강 할머니도 임대주택을 신청할 수 있게 됐다. 임대주택을 신청하고 8개월 넘게 기다려 겨우 강정희 할머니는 왕십리 뉴타운 인근에 임대주택을 받을 수 있게 됐다.

왕십리로 돌아가게 된 날 강정희 할머니는 보는 사람마다 붙잡고 고맙다는 인사를 거듭 했다. 아산에서 살던 민간임대아파트는 2년 계약기간보다 일찍 나오기  위해 변상금으로 세 달치 월세에 해당하는 금액과 수수료까지 물고 나와야 했다.

왕십리 재개발과 함께 2008년 3월 떠났던 할머니가 2010년 2월에 다시 왕십리 공공임대로 돌아오기까지 여정은 웬만한 젊은 사람들도 감당하기 힘들만큼 우여곡절이 많다.

왕십리에서 성남으로 성남에서 아산으로 아산에서 다시 왕십리까지 엄청난 거리를 이사해야만 했고 그 과정에서 손해 본 금액은 만만치 않다. 금전적 손실의 몇 배 이상일 정신적 스트레스는 감히 짐작키도 어렵다.

강정희 할머니는 용감했고 전 재산을 걸고 힘든 결단을 계속 내려가면서도 왕십리로 끝끝내 돌아왔다.

만약 조합이 법을 지켜 세입자 권리를 인정했다면, 만약 구청이 잘못된 일은 없는지 꼼꼼하게 관리감독 했다면, 만약 우리에게 조금 넉넉한 수량의 (영구임대를 포함한)공공임대가 있어 형편이 어려운 시기에는 그곳에서 사는 것을 선택할 수 있다면 굳이 강정희 할머니는 고통을 겪지 않아도 됐을 것이다.

세상에는 강정희 할머니만큼 용감하지 못한 사람이 훨씬 더 많다. 그런 사람까지 챙겨줄 수 있는 것이 사람다운 세상 아닐까?

증언5
	전쟁 같은 서울의 집찾기

노정옥 | 구로여성근로임대아파트 자치회장

안녕하세요? 서울에서 직장생활을 하고 있는 노정옥입니다.

저는 서울에 온지 6년이 넘어갑니다. 처음 서울에 직장을 구하고 어떻게 서울 생활을 할까 고민을 했습니다. 이유는 당연히 집 문제 때문이었습니다. 학교를 졸업하고 직장생활을 하지 않은 것은 아니지만 집안에 일이 있어 목돈이 없었기 때문입니다. 그러던 중 후배가 근로복지공단에서 운영하는 여성근로임대아파트가 있다는 것을 알려주었고 바로 입주신청을 하였습니다. 처음 2개월은 결혼하여 서울에 살고 있는 친구 집에서 지내고, 또 1개월은 고시원에서 지냈습니다. 3개월이 지나니 아파트에서 입주하라는 연락이 왔습니다. 얼마나 안심이 되고 기뻤는지 모릅니다. 아무리 편한 친구라 해도 친구의 남편 눈치를 안 볼 수 없었고, 고시원은 너무 좁아 숨이 막혔습니다. 비용이 적은 편도 아니고요.

서울에서 산다는 것은 거의 거주지와의 전쟁인 것 같습니다. 최근에는 제가 지금 살고 있는 임대아파트에서 쫓겨나지 않을까 많이 불안했습니다.

구로여성근로임대아파트는 100채인데 한 집 당 여성 근로자 3명씩 살게 되어 있어 총 300명이 살게 되어 있습니다. 이런 시설 자체도 저렴해서 지방에서 올라온 여성 근로자에게 인기가 높았지만 특히 구로아파트는 서울 안에 위치해 있어 항상 대기자가 여럿 있는 상황이었습니다.

그런데 갑자기 2006년부터 이 제도가 예산을 낭비한다는 이유로 성토당하고 급기야 매각하려는 움직임까지 보였습니다. 예산을 낭비한다는 얘기도 있었지만 납득하기 어려웠습니다. 사실 이왕 지어진 아파트에 여성 근로자들이 살고 있는 것이 특별히 더 예산을 낭비한다는 것이 수긍하기 힘들었고 다른 제도를 만든다는 말은 그야말로 사탕발림에 불과했습니다.

그 사이 땅값이 많이 올라 구로 아파트가 있는 자리에 새로 재건축을 하려는 움직임이 오히려 본심일 것입니다. 이곳에 살고 있는 지방출신 여성 근로자들의 극심한 반대에도 불구하고 지난 4년간 계속 아파트 측은 신규입주를 받지 않아 올 초에는 200명까지 입주자 수가 줄었습니다. 원래는 특별히 문제를 일으키지 않으면 결혼 전까지는 계속 계약갱신이 되는 것이 관례였는데 2006년 관리규정을 바꿔 지금은 무조건 2년의 계약기간만 지나면 계약을 해지하고 사람을 내보내고 있는 실정입니다.

홍희덕 의원님이 도와주셔서 간신히 당장 매각하려는 근로복지공단의 움직임은 철회됐지만 여전히 계약이 만료되었다는 이유로 입주민들을 내보내려고 하고 있어 근본적으로 매각하겠다는 의도까지 철회한 것은 아니라고 여겨집니다.

지금도 25명 정도가 계약이 만료 되었는데 아직까지 재계약을 안 해줘 불안해하고 있습니다. 겉으로만 매각을 철회한다고 해놓고 예정대로 2011년까지 모든 입주자를 내보내고 아파트를 폐쇄하려는 건 아닌가 싶어 답답하기만 할 뿐입니다. 오히려 적은 임금과 비정규직에 시달리는 여성근로자의 현실을 생각할 때 이런 임대아파트를 몇 배로 더 늘려야 여성 근로자들이 안전하게 살 텐데 생산직 근로자가 줄었다는 말도 안 되는 이유로 기왕 만들어진 얼마 안 되는 아파트마저 매각하겠다는 주장은 말도 안되는 것입니다.

서울 지역이 어디든 원룸 전세값이 평균 5000만원 정도는 되는 것 같습니다. 서울에서 직장생활 하는 여성은 누구나 동감 하겠지만 전세금 5000만원을 모으기란 쉽지 않습니다. 일반적인 보통 여성근로자의 월급을 150만원이라고 생각했을 때 한 달에 50만원 저축하기가 쉽지 않습니다. 50만원씩을 매달 저축한다 할지라도 거의 7년이란 시간이 필요합니다. 그러나 실업률이 높은 시절을 살고 있는 일반 근로자들은 어려운 상황을 맞을 때도 있습니다. 저도 회사가 형편이 어려워 사업주가 사업을 접는 바람에 회사를 그만두어야 했던 적이 있습니다.

서울에는 아파트가 정말 많지만 서민들이 마음 놓고 두 다리를 뻗고 쉴 수 있는 집은 별로 없는 것 같습니다. 호화 아파트를 바라는 것이 아니라 직장 생활을 마치고 돌아와 편히 쉴 곳을 찾는데도 말입니다.

그리고 제 주위를 살펴보면 결혼을 하여 아파트를 장만해서 사는 분들을 쉽게 볼 수 있는데요. 겉으로는 잘 사는 것처럼 보이지만 아파트를 사느라 대출을 받아 그 대출금을 갚기 위해 힘들게 살고 있습니다.

집 때문에 평생을 바치고, 집 때문에 포기하며 살아야 하는 것이 많은 것 같습니다. 집을 사기 위해 에너지를 쏟을 것이 아니라 사람다운 삶을 살기 위해 에너지를 쏟으며 살 수 있는 사회가 이루어지길 바랍니다.

발제문
	매년 반복되는 심각한 전세문제, 이렇게 해결해야 한다

서채란 | (변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원)

1. 들어가며

정부는 2009년 하반기부터 대두된 주택시장의 침체문제에 대처하기 위해 2010. 4. 23. ‘주택미분양 해소 및 거래 활성화 방안’을 발표하였으나 미분양주택이 소폭 감소하는 데 그치고 서울과 수도권의 주택거래는 여전히 침체되고 아파트가격은 하락하여 왔다. 이러한 주택시장의 침체를 타개하기 위해 정부는 2010. 8. 29. 부채상환비율(DTI) 규제완화를 통한 주택구입시 금융·세제지원, 전세자금지원의 확대, 보금자리주택의 공급시기 조정 등을 제시하였다. 8. 29. 대책이 발표되기 전부터 주택시장이 침체되면 실수요자들이 빚내서 집을 사기 보다는 집사기를 미루고 전세수요가 늘어날 것이라는 점은 누구나 예상할 수 있었음에도 불구하고 8. 29. 대책은 전세난에 대해서는 수도권과밀억제권역(서울시와 서울시 인접 도시)의 저소득 가구에 대한 전세자금 대출한도를 기존의 4,900만원에서 5,600만원으로 확대하기로 한 것 외에는 아무런 대책이 없었다.    전국 전세가격은 2009. 1.부터 2010. 9. 말까지 20개월 동안 누적상승률 14.1%, 전세금액으로는 약 1,649만원이 증가하는 등 상승일로 추세였다. 서민들은 올라가는 전세값으로 고통받고 있는데, 빚을 더 내서 올라가는 전세값을 낼 수 있도록 대출을 확대해 주겠다는 발상은 전세대란의 원인과 문제해결의 실마리를 어디에서 찾아야 할지 전혀 방향을 잡지 못하고 있는 정부의 현주소를 그대로 보여주고 있는 것이다. 올해 9월 말까지만 해도 정부는 전세값 상승은 그 동안 하향화되었던 전세가격의 정상화 과정이므로 그다지 심각한 것이 아니라거나 이사철 수요에 따른 것이므로 예년과 비교하면 심각한 수준이 아니어서 별도의 대책을 마련할 필요가 없다라는 안일한 태도를 보이다가 여론과 여당 인사의 질타가 이어지자 부랴부랴 대책마련에 나서고 있다. 전세자금지원확대, 임대주택공급확대, 전·월세자금 소득공제 등의 방안을 검토하고 있다는 얘기가 나오기도 했지만 정부는 전세값 급등원인에 대한 분석을 마친 뒤 대책을 내놓겠다는 입장이어서 빠른 시일 내에 대책을 마련하리라 기대하기는 어려울 것으로 보인다. 2011년 입주물량(약 18만호)은 전년 대비 30% 가량 줄어들 것이라고 전망되는 가운데 중소형 입주물량이 큰 폭 줄어들 것으로 예상되고, 이에 따라 전세가격 상승세는 2011년까지 지속될 것으로 전망되고 있는데, 전세대란에 대한 정부의 안일한 대응자세는 서민들에게 커다란 불안감과 좌절감을 심어주고 있다.

한국건설산업연구원, 건설동향브리핑 제280호(2010. 10. 18.)

한국건설산업연구원, 건설동향브리핑 제280호(2010. 10. 18.)

2. 전세대란의 원인 I : 주택구매 실수요자들의 대기수요화

세계적으로 2000년대 초반에 과잉유동성에 의하여 형성된 부동산 거품이 꺼지고 경제위기 국면을 지나면서 집값의 하향안정화 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론사태에서 알 수 있듯이 미국의 집값이 30% 정도 하락하였고 영국, 호주 등 집값 상승현상이 있었던 나라마다 집값이 하락하고 있고, 일본도 2008년 초 도심에서 시작된 집값 하락 현상이 확산되어 20-30%의 집값하락이 있었다. 우리나라도 2005년-2006년에 최고점에 이르렀다가 강남, 분당, 용인 등 소위 버블세븐 지역을 중심으로  30% 정도까지 하락하였다. 이후 이명박 정부의 부동산 경기 활성화 정책과 한강르네상스, 재건축·재개발사업 등 각종 개발사업지역을 중심으로 다시 상승하여 2008년에는 한때 2006년의 최고점까지 오르기도 하였으나, 실수요자들의 소득수준과는 한참 동떨어진 주택가격의 거품은 꺼질 수밖에 없는 것이어서 2009년도 이후에는 확연히 하락추세를 보이고 있다.

특히 분양가상한제의 본격적인 시행이 예견되었던 2007년부터 주거목적으로 집을 구입하려던 실수요자는 저렴한 분양주택과 집값 하락에 대한 기대로 대기수요화하고 있었는데, 이러한 기대와 다르게 그간 집값 상승으로 더욱더 대기수요를 낳게 되었다. 이렇듯 대기수요가 확대된 상황에서 주택가격이 하락하자 주택을 소유하고 있는 사람들은 손해를 보고 주택을 매도하려하지 않고 주택을 구매하려는 사람들은 가격이 더 떨어질 수 있다고 생각하여 구입하려하지 않아 전세수요가 더 늘어나고 그로 인해 전세값이 가파르게 상승하고 있는 것이다.

지금과 같은 전세대란이 지속되면 차라리 집을 사겠다는 수요가 발생하여 대기수요자가 일시에 집을 구매할 경우 집값 상승의 촉매제가 될 우려도 크다. 정부의 8. 29. 대책은 DTI 금융규제를 풀어 빚을 내서 집을 사라는 것인데, 시중유동자금이 부동산으로 과잉유입되면서 버블이 만들어져 집값이 상승해왔던 것에 비추어 보면 8. 29. 대책은 집값 안정화와는 완전히 거꾸로 가는 정책이라 하지 않을 수 없다. 전세값 급등에 놀라고 주택 구입자금 대출 확대를 내 집 마련의 호기라고 생각한 서민들이 빚을 내서 주택구입에 나서게 될 경우 2005년-2006년 시기와 같은 일시적 집값 상승 현상도 재현될 수 있겠지만, 그 당시 빚을 내서 집을 샀던 서민들이 이자율 상승에 따른 부담가중으로 소비가 크게 위축되고 집값 하락 시기에는 상투잡고 집을 산 격이 되어버렸던 교훈을 잘 되새겨볼 필요가 있다.

2006년 하반기의 폭발적인 집값 상승은 전세값 상승으로 인한 불안심리가 빚을 내서라도 집을 사겠다는 수요로 변질되어 발생한 측면도 있다.

3. 2010년 전세대란의 원인 II : 과속, 동시다발적 개발로 인한 주택멸실과 이주수요

전세난이라는 말은 주택임대차보호법에서 주택임대차의 최소기간을 2년으로 법정화한 이후 전세교체가 일어나는 매 짝수년 봄.가을 이사철에 일어나는 현상으로 인식되어 왔다. 그러나 2007년 상반기에 서울 강북지역에서 일어난 전세난이나 2009년 봄·여름에 심각하게 발생하고 있는 서울과 과천 등 일부 서울주변지역에서 일어나고 있는 전세난은 홀수년에 그것도 비수기인 여름에도 심각하게 발생하고 있다는 것이 특징이다. 매 짝수년의 전세교체기에 발생하는 것과 다른 무언가 새로운 전세 이주수요가 대규모로 발생하고 있는 것이다.

일부에서는 서울 기성시가지에서의 주택공급이 부족하여 전세대란이 일어나고 있는 것이므로 재개발. 재건축 등 서울 기성시가지에서의 주택공급을 더욱 촉진해야 한다고 주장한다. 하지만 정부발표에서도 2009년 서울과 수도권 입주예정물량은 각 3만 1천 가구, 15만 가구로 최근 3년간 3만6천 가구, 13만 2천 가구에 비하여 결코 크게 부족한 물량은 아니다. 서울 기성시가지에서는 예년에 비하여 5천여 가구 정도 입주물량이 줄어들었지만 수도권 전체로 보면 2만 가구 정도 공급물량이 늘어난 측면도 있다. 이러한 사정을 들여다보면 비단 주택공급 부족만이 전세대란의 원인은 아닌 것이다.

그 동안 도심에서의 과속 재개발·재건축으로 서민들의 전세용 주택인 다가구, 다세대 주택 멸실이 가속화되어 서울의 전세난은 더욱 심각한 상황으로 치닫고 있었다. 2009년 서울에서만 재건축·재개발 등 정비사업으로 멸실되는 주택이 3만여 가구, 2010년에도 4만여 가구가 넘어 재건축·재개발로 인한 엄청난 주택멸실율 상승과 그에 따른 전세이주 수요의 급증이 전세대란의 직접적인 원인이 되고 있는 것이다. 주로 전세값 급등이 나타나고 있는 곳이 강동, 송파, 강서, 용산, 과천과 재건축·재개발 사업이 활발히 벌어지고 있는 지역이라는 점은 그 원인이 어디에 있는지 잘 보여주고 있다. 재건축·재개발사업으로 주택이 멸실되어 이주하는 세대는 이미 자기집이 있는 세대이므로 새로이 집을 구입하는 것이 아니라 전세를 구하게 되고 자기 직장이나 자녀의 학교통학 등을 고려하여 주로 재건축·재개발사업이 벌어지는 주변지역에서 전세를 구하기 때문에 재건축·재개발사업으로 주택멸실이 많이 발생하고 있는 강동, 송파,강서, 용산, 과천 등의 지역에서 전세난이 심화되고 있는 것이다. 게다가 재건축·재개발로 멸실되는 연립주택이나 다세대·다가구 주택은 서민들의 전세주택용으로 활용되어 왔으나 우리의 개발방식은 양호한 연립, 다세대, 다가구 주택마저 완전 철거하고 새로이 아파트를 짓는 방식이어서 개발과정에서 발생하는 이주수요에 대처하기가 더욱 어려운 것이다.

[표 1] 정비사업으로 인한 2006년 이후 멸실/ 공급 전망

구분	2006	2007	2008	2009	2010	계
멸실	13,525	24,973	18,098	31,061	48,689	136,346
공급	9,707	12,145	11,669	11,074	22,539	67,134

* 2009. 1. 15. 서울시 주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안 (서울시 주거환경개선정책 자문위원회)

* 2005년까지 정비사업으로 멸실된 소형 저가주택의 이주수요는 신규 공급되는 단독ㆍ다세대 주택이 감당하였으나, 2006년부터는 신규 단독ㆍ다세대주택의 공급 급감으로 정비사업시행에 따른 철거 이주 수요를 감당 못함

[표 2] 서울시 멸실가구와 공급가구(2010~2012년은 추정치)

2010년 멸실되는 전세용 주택이 48,689세대인데 공급되는 전세용 주택은 22,539세대에 불과하고(표 1), 2011년의 멸실가구는 35,357가구, 새로 공급되는 가구는 13,578가구로 추정되고, 2012년에는 멸실가구와 공급가구의 차가 29,946가구일 것으로 추정되는 바(표 2), 적어도 향후 1-2년은 개발로 인한 전세난이 더욱 가중될 것으로 보인다. 전세수요는 재테크 목적의 투기수요는 없고 오로지 거주목적의 실수요이기 때문에 조금의 수급불균형만 발생해도 전세값이 급등하는 전세난을 보이는데, 전세대란은 고려하지 않은 채 규제완화, 절차간소화, 밀어붙이기만 난무하는 개발방식을 취해 온 결과가 심각한 전세대란의 원인 중 하나로 작용한 것이다.

이미 우리는 지금과 같은 전세대란을 2007년 상반기에도 경험한 바 있다. 2차 뉴타운지구 11곳 중 3분의 1 정도가 사업계획승인을 받고 이주를 시작하였는데 2만여 가구의 주택멸실이 일어나고 주변지역으로 이주수요가 폭증하여 전세값 폭등현상이 발생하게 되었다. 이때는 강남지역의 재건축사업은 주춤하고 있던 상황이어서 주로 강북지역을 중심으로 전세난이 심각하였으나 지금은 강남지역에서의 재건축사업도 활발히 추진되어 이 지역에서도 주택멸실이 높아져 이주수요가 증가하고 있는 것이다. 당시 오세훈 서울시장은 이러한 과속개발, 동시다발적 개발의 폐단을 절감하고 더 이상 뉴타운 추가지구 지정을 중단하고 재개발사업에 대하여 단계적, 순차적 개발을 추진하겠다고 발표한 바 있었다.

이미 그때에도 과속, 동시다발적 개발을 방치하면 2009년, 2010년이 되면 수만가구의 주택멸실과 이주수요 폭증으로 전세대란이 일어날 것이라는 예고가 있었다. 하지만 서울시의 구체적인 고민과 대안모색은 뒤로 하고 이명박 정부는 경제위기를 건설경기 활성화를 통하여 극복한다는 방향 하에 수도권 도심에서 재건축, 재개발 규제완화를 통하여 200만호의 주택을 공급한다는 내용의 2008년 9. 19. 대책을 발표하였다. 수도권에서 뉴타운 지구를 2배 더 지정하고 재건축, 재개발 절차를 더욱 단축하여 개발의 속도를 더욱 빠르게 하고 소형주택. 임대주택 의무건설비율 등의 규제도 모두 폐지한다는 것이었다. 그 당시 서울시의 진단과는 정반대의 정책을 발표한 것이다. 이때부터 불과 2년 후에 닥칠 전세대란에 대비하여 서울시와 이명박 정부는 구체적 대안을 내지 못하고 서로 엇박자의 행정을 보여주었다. 국회에서 재건축에서의 소형아파트 의무비율을 폐지하였음에도 불구하고 서울시에서는 소형주택 의무비율을 유지하겠다고 하고 뉴타운 추가지정을 놓고 정부·여당과 서울시가 갈등양상을 보이기도 하였다.

결국 2007년경부터 전세대란이 예견되었음에도 불구하고 대책없이 재개발·재건축사업을 가속화한 결과 주택멸실이 빠르게 증가되어 2009년도에 이어 2010년에까지 전세대란이 심화되었던 것이다. 그리고 서울시의 추정치를 보면 2011년과 2012년에도 이러한 전세난의 추세는 계속 될 수밖에 없을 것으로 보인다.

4. 전세대란의 원인 Ⅲ : 전세형 공공주택(예: 시프트)의 부족

유럽의 선진국에서 우리와 같은 전세대란, 집값대란이 일어나지 않는 것은 전체 재고주택의 20%(우리와 같이 좁은 국토에 인구밀집을 경험하고 있는 네덜란드는 40%를 넘는다.) 이상을 정부가 장기임대주택으로 보유하고 있기 때문이다. 젊은 세대는 평생 집을 마련하는데 자신의 소득을 전부 소진하는 인생전략을 택할 것인가, 정부보유 공공임대주택에서 거주하면서 자신의 소득을 자기계발, 여가 등에 사용할 것인가의 인생전략을 선택할 수 있다. 이러한 민간임대료나 주택가격에 완충작용을 하는 주택이 풍부하기 때문에 일시에 전세수요나 매매수요가 쏠려 “대란”이 일어나는 것을 방지하는 것이다. 최근에도 시프트와 같은 전세용 공공주택 청약율이 100대1이 넘는 것은 전세값 폭등시기에 정부가 보유하고 있는 전세용 공공주택이 큰 역할을 할 수 있다는 것을 잘 보여준다. 그러나 택지와 재정이 부족한 상황에서 시프트와 같은 장기전세주택의 공급을 늘리는 데에는 한계가 있다. 특히, 정부가 재건축 활성화를 위하여 재건축에서 일정비율의 공공임대주택을 공급하도록 한 도시및주거환경정비법 조항을 폐지한 이후 재건축을 통하여 서울시가 매입하는 장기전세주택의 공급도 중단된 상황이다. 재건축 수익성 향상을 통한 재건축개발사업의 활성화에만 초점을 맞추다 보니 재건축 사업이 담당해야 하는 우리사회의 공공적 기능이 실종되어 전세난 해결에 기여하지 못하고 있는 것이다. 보금자리주택은 전매제한기간 동안은 일정한 무주택자이었던 실거주자의 전세역할을 할 수 있는 점도 있으나, 장기적으로 반복되는 전세난에 대처하기 위해서는 분양이후에는 바로 전매의 대상이 되어 개발이익의 사적전취의 대상이 되는 분양보다는 장기전세주택으로 일정물량을 전환하는 것이 그린벨트라는 도시환경보전을 위하여 장기간 보전하였던 지역을 풀어 개발사업을 벌인다는 방어적. 공익적 취지에도 부합하는 것이다. 건설사들도 내년 봄에 8. 29. 대책에 더한 건설사 미분양 지원책이 또 나올테니 기다렸다 고분양가로 미분양물량을 해결하겠다는 태도를 버리고 미분양 물량을 가격을 낮추어 매매하거나 전세주택 등으로 내놓아 현금유동성을 확보하는 것이 머지않은 시기에 닥쳐올 금리인상과 유동성회수의 출구전략의 시기에 안전하게 대비하는 방책이다. 정부는 건설사들이 미분양물량을 2년 정도의 단기간 내에서라도 전세주택으로 내놓아 전세난 해결에도 기여하고 현금유동성 확보를 통한 위기극복에도 기여하도록 유도하는 정책적 대안을 내놓아야 한다.

그리고 저소득층 서민을 위한 전세보증금과 월세를 결합한 공공임대주택의 공급도 계획대로 차질없이 추진해야 한다. 공공임대주택정책을 처음 시행한 노태우 정부 때에는 소득분위 1분위의 극빈층만을 대상으로 하여 영구임대주택을 건설하다 보니 우리 국민이 뇌리 속에 공공임대주택은 극빈층의 거주지역이라는 나쁜 이미지를 만들기도 했고, 김영삼 정부는 임대 5년, 10년 후에 분양하는 임대주택이 아닌 후분양 주택만을 공급하여 지금은 김영삼 정부 때 건설한 공공임대주택이 거의 남아 있지 않다. 오히려 영세한 민간건설사가 정부의 재원지원과 택지공급지원을 받아 건설한 후분양형 공공임대아파트가 부도가 나면서 부도 임대아파트 문제를 양산하게 되었다. 김대중 정부는 다시 공공임대주택 건설계획을 수립하여 국민임대주택이라 했는데, 최초 2만호 건설에서 시작하여 부동산경기 활성화정책으로 집값 상승이 심화되자 10만호, 20만호, 종국에는 50만호 건설계획까지 나오게 되었고, 노무현 대통령은 선거공약으로 자신이 임기 중 50만호 건설, 2016년까지 100만호 건설공약을 내걸게 되었다. 노무현 정부 말기에는 50만호 장기전세주택(서울시 시프트와 같은 것) 50만호, 10년 장기임대 50만호를 합하여 총200만호의 정부 보유 공공임대주택 건설계획이 발표되었다. 그러나 이명박 정부에 들어와서는 보금자리주택으로 브랜드를 바꾸고 임대주택보다는 분양주택에 초점이 맞추어 사업이 추진되고 있다. 노무현 정부말인 2007년 14만 6천가구가 건설되었으나 2008년에는 20.54%나 되는 1만 6천가구가 줄어들었고, 2009년에는 임대주택 공급 목표량도 10만 6천가구로 전해 건설실적에 비해 8.62%나 더 줄어들었다. 더욱이 정부보유 공공임대주택으로서의 기능이 떨어지는 5년, 10년 분양전환 임대주택을 늘리고 국민임대주택 건설계획을 축소하는 것은 지난 10여년간 추진되어 온 주거복지정책을 후퇴시키는 것이다.

5. 정부의 전세대란 대책에 대한 평가

정부가 대안으로 내놓고 있는 전세자금 대출확대는 전세대란의 해결용이 아니라 전세값이 오르면 정부가 대출자금 지원해 주겠다는 대응밖에 되지 않는다. 가계 빚이 800조원에 육박하여 다음 금융위기의 폭탄은 가계 빚이 아닌가 하는 전망이 나오고 있고 경제위기로 가계소득은 줄어들고 있는데 대출지원을 해 줄테니 빚을 얻어 뛰어오른 전세값을 지불하라는 것은 당장의 미봉책에 불과할 뿐이다. 더구나 은행의 주택담보대출 확대로 주택가격이 크게 오른 것처럼 전세자금대출을 확대하면 전세금 상승을 부추기고 가계부채만 늘릴 수 있으므로 전세자금지원 확대는 매우 신중하게 검토하여야 한다.

한편 서울시는 도시형 생활주택이라는 이름으로 도심에서의 원룸형주택, 다세대주택 공급확대 정책을 추진하고 있다. 국토해양부가 10. 25. 내놓은 ‘도시형 생활주택 인허가실적’은 작년 1,580가구, 올해 9월까지 9,010가구를 합쳐 10,590가구에 달했고, 특히 9월 인허가실적은 전월 1,428가구보다 70%나 늘었고 작년 연간실적까지 넘어섰다. 국토해양부는 그 주된 원인이 주택가격의 약보합세 속에 주택소비자는 물론 공급자들도 임대수익이 확실한 중소형 임대상품에 눈을 돌리고 있기 때문으로 분석하고 있다.

원룸형주택, 다세대주택 공급확대 정책은 필요한 정책이지만, 원룸형 주택은 가족 함께 거주하고 있는 세대에게는 해결책이 될 수 없는 것이고, 원룸형 주택과 다세대주택 공급확대를 위해 진입도로, 주차공간 확보 의무를 완화한다는 것은 80-90년대 건설한 다세대. 연립주택 지역이 주차난, 도로난 등 난개발로 바로 슬럼화되어 다시 재개발의 대상이 되어 버렸던 교훈을 망각하는 것이다. 오히려, 현재의 뉴타운지구내 존치구역을 확대하여 존치구역 내 노후·불량도가 상대적으로 양호한 다세대주택을 정부가 대량매입 후 리모델링하여 도심형 임대주택으로 활용하는 것이 저렴한 재정으로 단기간 내에 문제해결을 할 수 있는 정책이 될 수 있다.

주거용건물이 아닌 오피스텔을 주거용으로 전용하는 행위를 형사처벌까지 해 왔던 정부가 다시 오피스텔을 주거용으로 사용하도록 하겠다는 것도 다음과 같은 문제가 있다. 상업용 건물로 건축허가를 받아 건축되는 오피스텔은 주택법의 적용을 받지 않아 분양가상한제, 전매제한 등의 규제를 받지 않았고 투기대상 부동산으로 주변집값 상승에도 악영향을 미쳤을 뿐만 아니라 도시계획 등의 규제를 받지 않아 교통난, 도로난 등 많은 부작용을 일으켰다. 이에 정부는 오피스텔을 주거용으로 사용하지 못하도록 규제를 하게 된 것인데 다시 오피스텔을 주거용으로 사용하도록 하겠다는 것은 오피스텔에 대한 규제를 왜 해 왔는가에 대한 교훈을 잊고 있는 것이 아닌지 의문이 들게 한다. 결국 정부가 주요 전세난대책으로 내놓은 도심형 생활주택이나 오피스텔 공급확대도 실제 거의 공급실적이 없이 실효성 없는 대책에 머물고 있다고 보여진다.

6. 전세대란의 대책 I : 장기(공공)전세주택의 공급확대 - 보금자리주택의 일정물량을 장기전세주택 물량으로 전환하고 건설사들의 입주후 미분양 물량을 전세주택의 매물로 내놓도록 권장하는 정책 추진

정부와 서울시가 저소득층을 위한 월세형의 공공임대주택뿐만 아니라 수요가 많은 장기전세주택의 공급을 늘려야 한다. 서울시 장기전세주택 시프트의 청약율이 100대1을 넘기도 하는 현상이 이를 잘 보여준다. 서울시의 택지확보와 재정능력으로는 한계가 있으므로 중앙정부가 보금자리 주택을 장기전세주택으로 전환하고 건설회사의 미분양주택을 전세주택용으로 공급하도록 유도하는 등 전세주택을 늘리는 대책을 세워야 한다. 건설사의 미분양주택을 고분양가를 유지하며 정부특혜정책으로 해소하려 하지 말고 오히려 전세주택용으로 활용한다면 일거양득의 효과를 얻을 수 있을 것이다.

또한 도심에서 공공임대주택이나 전세용의 소형주택 확보가 중요한데, 이를 위해서는 재개발, 재건축 과정에서 소형주택, 임대주택이 많이 건설되도록 소형주택, 임대주택 의무건설비율 정책이 강화되어야 한다. 40평-60평의 중대형 아파트를 1세대 늘리게 되면 20-30평형의 소형아파트 2-3세대가 줄게 되고 12-18평형의 임대아파트 3-4세대가 줄게 된다. 도심의 재정비지구는 영세한 가옥주,세입자가 밀집하여 주거하는 지역이기 때문에 도시및주거환경정비법은 재개발사업의 경우에는 중대형주택이 전체주택의 20%를 넘지 못하도록 하여 소형주택 건설을 강화하고 임대주택의 경우에도 전체주택의 17%, 세입자의 30% 이상의 임대주택을 건설하도록 의무화하고 있으나, 뉴타운사업의 경우에는 이명박 전 서울시장이 강북을 강남을 대체하는 고급도시로 개발한다는 명분으로 소형주택 의무비율을 완화하여 중대형주택을 40%까지 건설할 수 있도록 한 결과 뉴타운 사업지구에서는 소형주택과 임대주택이 줄어들게 되고 심지어 전체주택수가 개발후 오히려 줄어들어 도심에서 주택공급을 늘리기 위하여 뉴타운사업을 촉진한다는 명분을 무색하게 하고 있다. 장위 뉴타운의 경우 개발이 끝나면 개발 전 28,284가구에서 23,846가구로 오히려 4,538가구가 줄어들고, 북아현 뉴타운은 2,318가구, 신림 뉴타운은 1,593가구가 각각 줄어들고 상계 뉴타운과 돈의문 뉴타운의 경우에는 불과 10가구, 90가구만 늘어날 뿐이다. 이러다 보니 시범사업과 2차 뉴타운사업 시행 결과 개발 전 162,429세대에서 개발 후 167,852세대로 공급확대 가구수는 5,423세대에 불과하다. 정부 발표는 뉴타운사업(광역재정비)으로 현재 35만 가구 공급확대 예정이고 9. 19.대책으로 25만 가구를 추가확대 공급한다고 하지만, 실제는 순증가량이 아니고 이미 철거된 주택까지 포함한 수치로 순공급증가량은 미미한 수치에 불과한 것이다. 이렇게 중대형 위주로 주택이 공급되다 보니 원주민들의 소득수준으로 입주 가능한 소형주택이나 임대주택은 턱없이 부족하고 분양가격이나 임대료도 비싸 원주민들은 대부분은 도시외곽으로 밀려나가 원주민 정착율이 20%에 불과한 실정이다. 지금까지 드러난 뉴타운 사업에 따른 소형주택, 임대주택이 줄어드는 폐단을 시정하여 도심에서 소형주택. 임대주택을 늘리도록 해야지 뉴타운개발에서는 중대형 고급주택 위주로 개발하고 그 주변에 원룸형과 기숙사형의 주택으로 전세주택 수요를 충당한다는 것은 본말이 전도된 정책이고 원룸형이나 기숙사형 주택은 가족 함께 거주하는 세대에게는 주거의 대안이 될 수 없는 정책이다.

7. 전세대란의 대책 II : 계약갱신청구권 제도의 도입

장기적으로는 조금만 수급불안이 와도 급등, 대란 등의 사회적문제를 일으키는 전세문제에 대처할 수 있는 전세제도 개선책도 마련해야 한다. 먼저 평상시에는 전세계약 갱신율이 높다가도 지금과 같이 전세값이 급등하는 시기에는 임대인이 전세 값을 올려 받을 목적으로 임대차계약을 갱신하지 않는 경우가 빈발하고 있으므로, 주택임차인에게 전세계약을 2년 범위내에서 갱신할 수 있는 갱신청구권제도를 도입하고 갱신시에는 보증금 및 전월세 인상율을 5%-10% 정도로 제한하는 주택임대차보호법 개정도 필요하다. 물론, 임대인에게도 주택의 재건축, 임대료연체, 직접거주의 필요 등 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신거절권을 주어 균형을 기한다면 임대인의 재산권을 과잉침해한다는 논란도 불식시킬 수 있을 것이다. 예를 들어, 임대인에게도 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 이러한 갱신요구에 대항할 수 있어야 하므로, 주택의 개축, 재건축, 임대료 연체, 임대인이 직접사용할 필요성 등의 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 거절권을 부여하는 것이다. 지금 국회에 제출되어 있는 이러한 주택임대차보호법개정안은 적어도 이러한 임차인의 갱신청구권제도는 최소한 2-3년 이상 지속될 전세난에 대비하여 반드시 이번 정기국회에서 통과되어야 한다.

둘째, 불투명한 전세가격에 관한 공시제도를 개선하고 전세수요자에게 전세가격 등의 정보를 전달하여 지역적 전세값 불균형 문제를 해결하기 위하여 부동산 등기부에 의하여 주택매매거래를 공시하듯이 임대차에 대하여도 임대차등록제를 도입할 필요가 있다. 과거 많은 등기소를 설립하고 많은 공무원과 장부를 비치하던 시대와 달리 전산화된 전자문서가 등기부를 대신하는 행정전산화시대에서는 많은 비용을 들이지 않고 제도를 도입할 수 있을 것이다. 전세 등 임대차에 대하여는 동사무소에 하는 전입신고가 공시제도의 역할을 하고 있으나 이러한 전입신고의 내용은 전세가격이나 임대료 등을 공시하는 제도가 아니고 일반인이 언제나 그 장부를 열람·복사할 수 있는 것이 아니어서 매우 불완전한 공시제도이고 세계 어느 나라에서도 이러한 행정문서를 권리관계의 공시제도로 이용하고 있는 예는 없다. 1980년초 정치, 경제적 위기 상황에서 아무런 보호장치가 없던 주택임대차에 대하여 시급하게 보호장치를 마련하다 보니 전입신고 제도를 공시제도로 활용하여 전입신고를 하면 주택임차인에게 주택매수인이나 근저당권자 등 다른 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 준 것인데, 주택임대차 시장개혁을 위해서도 장기적으로 공시제도를 선진화할 필요가 있다. 최근 국토해양부가 전·월세가격을 인터넷을 통하여 열람할 수 있는 시스템을 만들겠다고 하는 발표하였는데, 그 동안 시민단체가 줄곧 제기해 온 전세가격 공시제도의 한 방법이 될 수 있는 것이어서 환영할만한 일이다.

셋째, 위와 같은 임대차등록제를 통하여 확보되는 각 지역별 임대료가격의 정보를 바탕으로 현재의 부동산 공시가격과 유사한 지역별 공정임대료를 책정하여 주택임대차가 공정임대료, 공정보증금가격의 수준에서 체결되도록 유도하여 전세값, 임대료 안정을 도모할 수 있어야 한다. 서구 유럽에서도 정부가 보유하는 공공임대주택의 재고량이 충분히 확보되어 더 이상의 집값상승, 임대료 상승의 혼란이 일어나지 않게 된 1970년대 이전까지는 정부가 개입하여 임대료가격을 일정수준 이하 수준에서 정해지도록 하는 공정임대료 제도를 시행한 바 있다. 예를 들어, 영국의 경우 임대료사정관이 개입하여 공정임대료(Fair Rent)의 수준에서 주택임대차계약이 체결되도록 유도하는 정책을 오랜기간 시행한 바 있었다. 우리의 경우도 정부가 계획하였던 국민임대 100만호, 장기전세임대 50만호 건설계획이 완료되는 향후 10년-15년의 기간동안 한시적으로이라도 이러한 공정임대료 제도를 도입할 필요가 있다고 보여진다. 임대인이 공정임대료 수준에서 임대차계약을 체결하는 경우에는 임대소득세 감면혜택을 주는(정부도 새롭게 3주택 이상 주택보유자의 주택전세에 대하여도 임대소득세 부과제도를 도입하려 하고 있다.) 인센티브 정책도 필요할 것이다. 주택분쟁조정위원회를 설치하여 공정임대료를 둘러싼 분쟁을 신속히 해결하도록 하는 등 작금의 전세대란과 같이 주기적 또는 일시적으로 나타나는 전세대란의 시기에 전세값 급등현상에 대비하는 분쟁조정제도도 도입할 필요가 있다.

8. 전세대란에 대한 대책 III. : 단계적, 순차적 개발. 소형 및 임대주택 확보와 존치

첫째, 재건축. 재개발에서 나타나고 있는 과속개발, 동시다발적 개발의 폐단을 급히 시정해야 한다. 주택멸실율과 이주수요, 이에 따른 전세대란 등을 전혀 고려하지 않은 채 개발속도만 앞세워 규제완화, 절차간소화, 밀어붙이기식에서 벗어나 적어도 각 구별로 주택멸실율과 이주수요 등을 감안한 단계적, 순차적 개발허가가 나도록 해야 하다. 이미 개발허가가 난 곳에서도 본격적인 주택멸실과 착공시기는 더 늦추도록 해야 한다. 특히 뉴타운 재개발의 경우에는 도시및주거환경정비법에 규정되어 있는 대로 순환재개발방식을 적극 도입하여 개발과정에서 이주수요를 흡수할 수 있도록 해야 한다. 10개 지구로 분할되어 있는 뉴타운지구의 경우 한꺼번에 개발에 돌입하는 것이 아니라 1, 2 지구를 개발하면서 임대주택을 건설하고, 3, 4지구를 개발할 때 멸실되는 주택의 이주자들을 1, 2지구 개발에서 건설한 임대주택에 입주하게 한 후 3, 4지구 개발이 끝났을 때 이주자들이 돌아가면 그 때 임대주택을 분양하는 식으로 순차적으로 개발하는 것이다.

둘째, 비교적 노후·불량도가 양호한 연립주택, 다세대주택 등은 존치지구로 묶어 남겨 둠으로써 개발과정에서 발생하는 이주수요를 이러한 전통적인 전세용 주택에서 흡수할 수 있도록 하는 것이다. 영국의 런던이나 일본의 동경의 경우 60-70년대를 거치며 현재 우리가 하고 있는 것과 같이 기존 주택을 전부 철거하고 그 위에 아파트를 짓는 도시재정비 방식을 폐지하고 정부와 지방정부가 도로. 학교. 문화시설. 공원 등의 기반시설을 재정을 투입하여 재정비하고 그 과정에서 멸실되는 주택을 위해서만 그 주변지역에 용적율을 높여 공동주택을 건설하고 기존주택들은 개축. 리모델링 등의 방식으로 개량하도록 하는 방식으로 도시재정비를 추진하고 있다. 서울의 기존주택을 전부 철거하여 서울이란 도시에서는 주택은 대부분 아파트로 획일화되게 되는, 세계적으로 찾아보기 힘든 파행적인 도시를 만드는 것이 과연 바랍직한 것인지 의문이 아닐 수 없다. 완전철거 방식과 이러한 존치지구에서 기존 주택을 멋스럽게 개량하도록 지원하는 방식의 개발이 도시전체의 계획에 맞추어 조화되게 도시재정비 플랜이 짜여져야 한다.

9. 부동산시장 정상화는 가격거품이 제거되어야 한다 - DTI 위반의 과잉대출, 만기일시상환대출을 약탈적 대출로 보고 이를 금하는 미국식 금융소비자 보호제도 도입의 필요성

DTI를 사실상 폐지를 주된 내용으로 하는 8. 29. 대책의 기조는 부동산 가격이 더 떨어질 것으로 기대하고 선뜻 주택구입에 나서지 못하고 있는 국민들에게 “빚을 내서라도 주택구입에 나서라”는 것에 다름 아니다. 그러나 지금과 같은 높은 부동산가격 상태에서 과연 실수요자들이 정부정책에 따라 빚을 내서 집을 사려고 할 지 의문이다. 유엔의 주거기구에서 적정주택가격 제시하고 있는 기준은 연소득 대비 주택가격(PIR) 4배 정도이다. 도시가구근로자 평균소득이 연 4,000만원 정도인 점에 비추어 수도권의 중산층을 기준으로 하더라도 1억 6천만원 정도가 적정가격인 셈인데, 서민용의 국민주택규모 주택들만해도 가격이 3~5억원에 달하여 실수요자인 서민층의 소득수준에 비추어 부동산가격이 너무 높은 것이다. 부동산버블이 있었던 미국과 유럽, 호주, 일본 등 나라에서 2008년 금융위기 이후 2년간 30% 가량의 가격하락의 과정을 거쳐 거래가 정상화되었던 점에 비추어 보면 거래 정상화의 첩경은 실수요자들의 소득수준에 맞게 가격을 구조조정하는 것이다. 직전의 4. 23. 대책을 포함하여 2008년 6월부터 2년간 9차례에 걸쳐 반복되는 주택경기 활성화대책은 정부의 의도대로 거래 활성화의 결과를 가져오는 것이 아니라, 거래정상화 시기가 자꾸 지연되어 국가경쟁력이 훼손되는 결과만 낳고 있다. 가격을 낮추어 시장에서 매물을 처분하려던 분양회사, 매도인들에게 정부정책에 힘입어 좀 더 높은 가격으로 주택을 처분할 수 있으리라는 기대심리만 불러일으켜 시장상황을 왜곡하기 때문이다.

DTI(Debt to Income)제도는 채무자의 소득, 즉 갚을 능력을 보고 그에 맞추어 대출을 해 주는 금융의 가장 기본적인 원리일뿐이지 부동산 정책수단이 아니다. DTI 40%라는 것은 월(연)소득 대비 원리금 상환금액이 40%이어야 한다는 것인데, 빚 상환에 쓰일 소득이 40%가 넘으면 정상 상환이 어렵고, 기본적인 생활을 영위하기 어렵기 때문에 세계적으로 이러한 보편적 상환능력 판단기준이 세워진 것일 뿐이다. 소득이 낮은 서민도 대출방식을 20-30년간 장기적으로 원리금을 나누어 갚는 식으로 하면 매월(연) 단위 갚아야 할 원리금은 낮아지므로 좀 더 많은 금액의 대출이 가능하다. 따라서 DTI 원리를 지키면 주택담보대출은 장기모기지론 방식이 될 수밖에 없다. 미국에서는 금융기관이 갚을 능력(소득)을 보지 않고 과잉 대출을 하는 것을 채무자가 만일 빚을 갚지 못하면 채무자의 집이나 재산을 빼앗겠다는 “약탈적 대출(Predatory Lending)" 의도가 있다고 보고 이를 불법행위로 본다. LTV(주택담보인정비율: Loan To Value) 라는 것은 채무자의 소득능력과 상관없이 그 집값의 일정 범위에서 대출을 해 주는 것이어서 집값이 하락하면 금융기관은 망하지 않아도 상환능력이 없는 가계는 파산을 가져올 수 있는 것이 그것만으로는 역시 과잉대출의 위험이 있다.

우리 주택담보대출의 또 다른 위험인자는 3-5년의 거치기간 동안 이자만 갚다가 만기에 일시상환을 하는 만기일시상환대출방식이다. 부동산가격 상승기에는 은행이 거치기간을 연장해 주지만, 하락기에는 은행이 원리금 전부의 상환을 요구하여 급매물과 경매물건이 쏟아져 부동산가격 폭락사태를 불러오기 때문에, 미국이나 유럽은 1930년대 대공황 이후 이러한 풍선처럼 터지기 마련인 Ballon Mortgage를 채무자의 상환(소득)능력을 고려하지 않는 약탈적 대출의 한 종류로 보고 이를 제한하고 있다. 한겨레신문이 5개 시중은행의 대출방식을 조사한 바에 의하면 이러한 Balloon Mortage 형태는 만기후 분할상환을 포함하여 80%에 달한다. 2008년 금융위기 후 미국의 금융위기를 불러 온 과잉 주택담보대출 대응책은 크게 소득능력을 크게 초과하는 과잉대출, 만기일시상환대출을 제한하고 가계파산시 거주하는 주택에 대하여는 이를 보전하며 회생절차를 밟을 수 있도록 하는 것이다. 후자에 대하여는 법무부가 지난 정기국회 즈음에 미국식 파산법개정을 마련해 놓고 있었으나, 은행들이 반대한다는 이유로 법안이 잠자고 있다. 우리도 부동산가격 급락과 가계파산을 막기 위해서는 미국식의 금융위기 방지대책을 참고로 과잉대출금지법과 1가구 1거주주택 구제를 위한 파산법개정을 추진해야 한다.

부동산가격이 안정되어 실수요자들의 일부가 전세시장에서 나와 매매시장에 진출하기 시작할 때 부동산거래도 정상화되고 전세난의 문제 해결에도 해결의 전환점이 될 수 있을 것이다. 그러기 위해서는 실수요자들의 눈높이, 즉 소득수준에 맞추어 주택가격이 실수요자들의 연소득의 3-4배 정도, 적어도 빚을 내더라도 그 빚을 자기소득으로 장기간에 걸쳐 갚을 수 있는 4-5배 정도 수준으로 지속으로 하향 안정화되어야 부동산시장은 거래정상화의 과정에 들어갈 수 있다. 2008년 건설사의 미분양주택 매입 등으로부터 8. 29. 대책까지 가격을 유지시키려는 정부의 시장개입정책으로 인해 부동산가격의 하향안정화가 제동이 걸리고 하향안정화가 멈칫했다가 정부정책의 효력이 없다는 것이 드러나면 다시 하향안정화의 길을 걷는 현상이 반복되면서 결국 하향안정화의 정점이 계속 늦추어지고 있다. 이에 따라 부동산시장에서 거래가 실종되는 비정상적인 상황이 2년째 계속되고 있다. 정부가 부동산금융, 부동산세제, 부동산공급정책에서 정도의 원칙을 견지하고 무리한 부동산가격 지지정책을 위한 시장개입을 반복하지 않는다면 시장정상화의 길은 훨씬 앞당겨지고 한쪽에서는 거래가 실종되고 한쪽에서는 전세값이 폭등하는 이러한 비정상적 상황도 개선될 수 있을 것이다.

10. 맺음말

지금의 전세난에 대해 정부는 애써 부동산가격의 정상화 과정에서 나타는 현상 또는 통상의 가을철 전세값 상승이라고 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 주택가격에 상당한 버블이 존재하는 한 전세수요자들은 증가할 것이고 여기에 마구잡이식의 재건축·재개발 추진, 전세형 공공주택의 부족, 임대주택의 축소가 맞물려 전세대란이 일어나고 있는 만큼 전세 문제를 해결하기 위해서는 장기 공공전세주택의 공급을 확대하고, 단계적, 순차적으로 개발을 하고. 소형 및 임대주택을 확보·존치하여야 하며, 장기적으로는 조금만 수급불안이 와도 급등, 대란 등이 일어나는 전세문제에 대처할 수 있도록 계약갱신청구권제도를 도입하여야 한다. 그런 의미에서 지금 국회에 제출되어 있는 임차인의 갱신청구권의 도입과 갱신시 보증금 인상률 제한을 주요 골자로 한 주택임대차보호법개정안은 반드시 이번 정기국회에서 통과되어야 한다.

토론문1
	전세대란·전세대책과 관련된 몇 가지 쟁점들.

홍헌호 | 시민경제사회연구소 연구위원

Ⅰ. 발제문에 대해

Ⅱ. 전세대란·전세대책과 관련된 몇 가지 쟁점들

1. 미분양주택 매입으로 전세란 해결할 수 없다.

2. LH공사의 중장기 부채조정 로드맵 없이는 전세란 해결할 수 없다.

3. 서울시형 장기전세주택(시프트)이 대안이 될 수는 없다.

4. 미분양주택 매입보다 다가구주택 매입에 주력할 필요

5. 보금자리 주택 줄이고 공영임대주택 늘려야 한다.

6. 임대아파트도 중대형이 아니라 소형이 필요하다.

7. 전세대출 지원정책, 약이 아니라 독이 된다.

8. 주택복지재정 예산은 1조 1,683억원에 불과하다.

⇨ 예산 추가 확보 없이 전세란 해소 불가능.

Ⅰ. 발제문에 대해

- 논리가 정연하고 내용도 풍부한 알찬 발제문이어서 특별히 문제를 제기할 사항은 없음

- 본고는 발제문에 추가하여 정부가 전세대책을 수립함에 있어 고려해야 할 몇 가지 사항을 지적하기 위해 준비되었음.

Ⅱ. 전세대란·전세대책과 관련된 몇 가지 쟁점들

1. 미분양주택 매입으로 전세란 해결할 수 없다.

□ 언론보도에 따르면 정부가 미분양주택을 추가로 매입하여 이를 공공임대주택으로 전환하는 방안을 모색하고 있다고 함.

- 그러나 이런 방안은 정당성이 없을 뿐만 아니라 실효성도 없음.

- 준공 후 미분양주택 대부분이 중대형이고, 또 수도권 물량이 많지 않기 때문.  (1) 서울의 경우

□ 서울의 준공 후 미분양주택은 897호에 불과하다.

- 그 중에서도 33평 이하 서민주택은 404호에 불과하다.

* 전용면적 60m²(18.2평)[거래평형 24평] 이하 : 145호

* 전용면적 60~85m²(18.2~25.7평)[거래평형 24~33평]  : 259호

* 전용면적 85m²(25.7평)[거래평형 33평] 초과 : 493호

(2) 경기도의 경우

□ 경기도의 준공 후 미분양주택도 5,295호에 불과하다.

- 그 중에서도 33평 이하 서민주택은 1,078호에 불과하다.

* 전용면적 60m²(18.2평)[거래평형 24평] 이하 : 174호

* 전용면적 60~85m²(18.2~25.7평)[거래평형 24~33평]  : 904호

* 전용면적 85m²(25.7평)[거래평형 33평] 초과 : 4,217호

2. LH공사의 중장기 부채조정 로드맵 없이는 전세란 해결할 수 없다.

□ LH공사의 임대주택 공급 축소, 심각한 문제다.

- 민주노동당 강기갑 의원이 국토해양부에서 제출받은 국정감사 자료에 따르면 전국 지자체와 LH가 공공분야 임대주택을 2007년에는 13만 3,120호를 공급하였으나, 2008년 10만 7,890호, 2009년 7만 7,028호로, 2007년 대비 절반으로 급감하였고, 올해에는 9만호를 목표로 하고 있으나 8월말 현재 2,491호에 그치고 있는 것으로 나타남.

[그림] 공공부문 임대주택·분양주택 공급량(단위 : 호)

(자료) : 민주노동당 강기갑 의원실(2010.10.14)

□ 지금과 같이 정부와 정치권, 언론이 LH공사에 대해 무분별하게 부채조정을 하도록 실속없는 압력을 가하기보다는 공사로 하여금 스스로 중장기적인 부채조정 로드맵을 작성하여 정부와 정치권의 엄격한 심사를 받도록 하고, 이를 토대로 정부와 정치권, LH공사가 국민적인 동의를 얻어 낼 수 있는 적절한 중장기적인 부채조정 로드맵을 완성할 필요.

- 다만 정치권이 이를 심사하고 승인하는 과정에서 LH공사의 투명한 정보 공개는 필수적

- 지금과 같이 불투명한 암흑 속에서 LH공사의 부채조정이 이루어질 경우 오히려 심각한 부작용이 초래될 가능성.

3. 서울시형 장기전세주택(시프트)이 대안이 될 수는 없다.

□ 서울시형 장기전세주택(시프트)은 SH공사의 주택 분양 이익금으로 그 재원을 조달하고 있고, 또 지나치게 수혜범위가 광범하다는 문제가 있음.

(1) 수혜범위의 문제.

- 전세란 해소를 위한 정부와 지자체 재원이 한정되어 있는 바, 저소득 서민층 중심의 전세대책을 세울 필요.

- 매매의 경우 중대형이 중소형의 선도주 역할을 하는 경우도 많지만, 전세의 경우 시세차익이 보장되는 것이 아니므로 중대형 중심의 대책을 세울 경우 오히려 재원낭비를 가져올 가능성이 있음.

- 서울시형 장기전세주택(시프트)은 주택 매매시장에서 중대형이 중소형의 선도주 역할을 하던 문제를 해소하기 위해서 등장한 상품임. 그러나 전세시장은 매매시장과 다른 속성을 가지고 있기 때문에 시프트 또한 중대형보다 중소형에 집중할 필요.

■ 부문별 복지지출이 각 계층에 미치는 영향

① 가정

- 기초생활보장, 건강보험, 교육, 영유아교육, 주택 부문에 각각 1조원씩 공공복지지출을 확대한다고 가정

② 부문별 복지지출 확대가 부문별로 각 계층에 주는 혜택.

[표] 5조원 복지지출 확대가 각 계층에 주는 혜택(단위 : 원)

분위	기초생활보장	건강보험	교육	영유아보육	공공주택
1	628,930	31,479	34,419	134,500	163,366
2	0	39,377	53,744	171,530	141,570
3	0	51,079	58,218	142,081	126,860
4	0	55,139	68,825	87,487	51,550
5	0	57,080	68,844	16,870	48,124
6	0	58,386	69,279	14,921	37,019
7	0	67,226	72,940	17,670	37,989
8	0	80,401	72,188	15,520	15,134
9	0	74,750	65,352	18,068	4,518
10	0	114,011	65,120	10,283	2,801

(자료) : 성명재·박기백(2008)

③ 정책적 시사점

- 건강보험과 교육 부문의 경우, 보편적 복지의 성향이 강해 최저소득층에 비해 최고소득층의 절대액수 혜택이 더 크게 나타남.

- 그러나 영유아보육과 공공주택 부문의 경우, 선별적 복지 성향이 강해 최저소득층에 비해 최고소득층의 절대액수 혜택이 더 작게 나타남.

- 앞으로의 복지정책은 보편적 복지정책과 선별적 복지정책을 적절히 배합하는 방향으로 나아갈 필요.

(2) 재원조달 방식의 문제

■ SH공사와 LH공사가 임대주택을 공급하는 방식

⇒ 분양주택사업을 통해 이익을 남겨 임대주택을 건설하고 운영하는 방식

1) SH공사와 LH공사의 세부손익계산서 분석

① SH공사의 세부손익계산서(단위 : 억원)

	건설사업 매출이익	임대사업 매출이익	기타사업 매출이익	매출이익 합계	영업외순이익+조세	당기 순이익
2002	365	-131	42	276	-72	204
2003	661	-148	-25	488	-145	343
2004	1014	-180	-17	817	-399	418
2005	632	-213	-4	415	-339	76
2006	1249	-445	10	814	-530	284
2007	2418	-718	43	1,743	-826	917

(주) 건설사업 = 택지개발사업 + 주택건설사업

② LH공사의 세부손익계산서(단위 : 억원)

	건설사업 매출이익	임대사업 매출이익	기타사업 매출이익	매출이익 합계	영업외순이익+조세	당기 순이익
2003	5,230	-298	10	4,942	-2,909	2,033
2004	5,105	-232	3	4,876	-2,529	2,347
2005	5,578	-280	20	5,318	-2,870	2,448
2006	7,684	-458	-15	7,211	-5,253	1,958
2007	10,942	-1,204	-12	9,726	-4,125	5,601
2008	9,894	-2,102	-30	7,762	-5,117	2,645

(주) 건설사업 = 택지개발사업 + 주택건설사업

(자료) : LH공사

2) SH공사와 LH공사의 세부손익계산서 분석 결과

⇒ 분양주택사업을 통해 이익을 남겨 임대주택을 건설하고 운영하는 방식은 동일.

■ SH공사와 LH공사가 분양주택사업을 통해 이익을 남기는 방식

⇒ 분양원가보다 110~120% 비싼 가격으로 분양가를 결정

1) SH공사와 LH공사의 요약손익계산서 분석

① SH공사의 요약손익계산서 분석

- 2006년 SH공사는 720호의 주택을 4,161억원을 투입하여 건설하여 4,975억원에 분양함. 매출이익은 814억원, 원가 대비 분양가 비율은 119.6%

[표] SH공사의 요약손익계산서(단위 : 억원)

	분양주택	매출액-A	매출원가-B	비율(A/B)	매출이익	당기순이익
2000	3,639	5,370	5,056	106.2%	314	157
2001	2,090	4,919	4,601	106.9%	318	213
2002	1,349	3,488	3,212	108.6%	276	204
2003	1,539	3,845	3,357	114.5%	488	343
2004	1,491	4,194	3,377	124.2%	817	418
2005	529	4,009	3,594	111.5%	415	76
2006	720	4,975	4,161	119.6%	814	284
2007	8,750	11,308	9,565	118.2%	1,743	917
2008	987	27,762	23,627	117.5%	4,135	2,739

(주) 아파트 선분양이 일반화된 우리나라에서 주택공급시기는 주택준공시점이 아니라 사업승인시점을 기준으로 하고 있기 때문에 주택공급시기, 주택분양시기, 매출액 발생시기는 일치하지 않는 것이 일반적이다.

② LH공사의 요약손익계산서 분석

- 2007년 SH공사는 1만 6042호의 주택을 5조 4,015억원을 투입하여 건설하여 6조 3,742억원에 분양함. 매출이익은 9,726억원, 원가 대비 분양가 비율은 118.0%

[표] LH공사의 요약손익계산서(단위 : 억원)

	분양주택	매출액-A	매출원가-B	비율(A/B)	매출이익	당기순이익
2003	14,750	26,768	21,827	122.64%	4,941	2,033
2004	15,663	30,940	26,064	118.71%	4,877	2,347
2005	16,045	38,938	33,620	115.82%	5,318	2,448
2006	18,215	51,910	44,699	116.13%	7,211	1,958
2007	16,042	63,742	54,015	118.01%	9,726	5,601
2008		78,690	70,928	110.94%	7,762	2,645

(주) 아파트 선분양이 일반화된 우리나라에서 주택공급시기는 주택준공시점이 아니라 사업승인시점을 기준으로 하고 있기 때문에 주택공급시기, 주택분양시기, 매출액 발생시기는 일치하지 않는 것이 일반적이다.

2) SH공사와 LH공사의 요약손익계산서 분석 결과

⇒ 분양원가보다 110~120% 비싼 가격으로 주택을 분양하는 방식에 있어서도  SH공사와 LH공사 사이에는 큰 차이가 없다.

(3) 일각에서 LH공사보다 SH공사를 과대평가하게 된 원인

□ SH공사의 이미지 포장전략 주효.

- LH공사가 저소득층을 위한 국민임대주택의 양적 확대에 주력

- SH공사는 국민임대주택과 별도로 소량·중대형의 시프트(장기전세주택)을 자사와 서울시 홍보수단으로 활용.

- LH공사도 최근 국민임대주택의 양을 줄이고 소량·중대형의 시프트(장기전세주택)를 확대할 움직임을 보이고 있음.

[표] 공영임대주택 재고 현황(2008)[단위 : 호]

(자료) : 국토해양부

	LH공사	SH공사
영구임대	140,078	22,200
50년 임대	26,254	17,832
국민임대	184,906	30,422
부도매입	11,042	0
다가구매입	23,618	196
5년 임대	34,884	0
합계	420,782	70,650

4. 미분양주택 매입보다 다가구주택 매입에 주력할 필요

(1) 미분양주택 매입정책의 퇴행성.

□ 미분양주택 매입정책은 건설사 살리기 정책의 일환

- 그러나 난립하는 건설사 구조조정 필요하다는데 대해서는 현 정부도 공감하는 것임.

- 지나치게 높은 건설업 비중은 국가 재원의 효율적인 배분을 방해

[표] 건설업체 수

(자료) : 국토해양부

[표] 건설업체 부도율(%)

[표] 주요국 건설업 비중](2008)

(자료) : UN

(2) 다가구주택 매입 확대 필요성

□ 다주택 소유자들이 공공기관에 다가구 주택을 매도할 경우 세제혜택을 줄 필요

○ 대규모 단지개발을 통한 분양주택, 임대주택 공급은 그 자체가 분양가 상승의 원인이 되기 때문에 분양주택, 임대주택 공급을 하더라도 소규모 개발형식을 취해야 하고, 임대주택을 공급하더라도 서민들을 위한 중소형 임대주택 공급에 주력할 필요

○ 또 건설을 통한 임대주택 공급은 중장기 대책으로는 적절하나, 2~3년 이상 건설기간이 필요하기 때문에 다가구 주택 매입형태의 단기대책으로 보완될 필요.

○ 다가구주택 매입정책은 임대주택의 양을 줄이지는 않으나 파격적으로 저렴한 임대료 책정이 가능하기 때문에 서민형 임대주택 정책으로는 매우 적절함.

○ 또 건설을 통한 임대주택 공급은 건설을 통한 분양주택 공급과 마찬가지로 멸실주택 문제를 발생시키기 때문에 단기대책에 의해 보완될 필요가 있음.

[그림] 서울시 주택 멸실,공급(단위 : 호)

(자료) : 민주노동당 강기갑 의원실(2010.10.14)

* 강기갑 의원실에 따르면 서울시의 경우 뉴타운 등 재개발․재건축으로 인한 멸실주택의 수가 2009년 3만 1,061호, 2010년 4만 8,689호인데 반해 신규공급주택은 2009년 1만 1,074호, 2010년 2만 2,539호에 그치고 있음.

○ 공공기관들이 다가구주택을 기피하는 이유는 노후화에 따른 관리 비용임.

- 정부가 이 문제를 해결하려면 이에 대한 적절한 지원이 필요

- 대규모 단지에 분양주택을 건설·분양하고, 그 이익금으로 임대주택을 건설하여 분양가를 상승시키는 비용과, 다가구주택을 매입하여 이를 개축하는 비용·공공임대주택을 확대하는 비용 등을 비교하여 어느 쪽이 더 효율적이고 합리적인 대안인지 추가적으로 연구할 필요.

5. 보금자리 주택 줄이고 공영임대주택 늘려야 한다.

(1) 보금자리 주택의 출현 배경

○ 보금자리주택은 노무현 정부 후반기에 대한주택공사가 내놓은 이른바 ‘주공식 반값 아파트’를 이명박 대통령이 집권한 뒤 수용한 것임.

- 당시 주택공사는 정부가 택지 조성에 필요한 기간시설비 대부분을 혈세로 충당한다면 주변 시세보다 30% 더 낮은 아파트도 내놓을 수 있다고 주장.

(2) 보금자리 주택의 역할

○ 저렴한 보금자리주택 공급이 가져오는 가격인하효과는 분양가 상한제 효과와 동일한 것임.

- 현 정부의 의도와 무관하게 보금자리주택 공급이 거품붕괴의 도화선이 되었다는 것은 부인할 수 없는 사실.

- 1990년대 서울시 아파트 PIR(Price to Income Ratio, 가계 연소득 대비 주택가격 비율)이 반토막 난 적이 있음. 즉 91년과 97년 사이 가계소득지수가 100에서 197로 상승할 때 서울시 아파트가격지수는 100에서 103으로 상승하는데 그쳤음.

- 김종인 전 경제수석 등을 중용했던 노태우 정부가 이들의 충고를 받아들여 아파트 공급을 확대하되 분양가상한제라는 안전망을 결코 포기하지 않았기 때문.

(3) 보금자리 주택의 문제점

○ 저렴한 보금자리주택 공급이 가져오는 가격인하효과가 분양가 상한제 효과와 동일하기는 하지만 이 정책은 90년대 중반까지 시행된 ‘분양가 상한제’에서 크게 후퇴했다는 비판에서 자유롭지 못함.

○ 1990년대 중반까지 시행된 '분양가 상한제'와 보금자리 주택의 차이점은 크게 세 가지임.

- 첫째, 전자는 국민의 혈세를 투입하지 않았는데 후자는 매년 수조 원의 혈세를 투입하며 시행된다는 점.

- 둘째, 전자는 도심의 그린벨트를 훼손하지 않았는데 후자는 그것을 훼손하며 시행된다는 점.

- 셋째, 전자는 국민임대 주택공급을 감소시키지 않았는데 후자는 그것의 희생 속에서 이루어진다는 점.

[그림] LH공사의 임대주택·보금자리주택 공급량(만 호)

(주) 국민임대 : 영구임대 포함

(주) 공공임대 : 장기전세 포함

(자료) : 국토해양부

(4) 공영임대주택 확대 필요성

○ 거품붕괴로 인한 가격하락 폭이 어느 정도일지는 함부로 예단하기 어려우나 대세 하락기에 접어들었다는 견해가 다수

○ 따라서 국민임대 주택 공급을 줄이고 보금자리 주택공급을 늘리는 것은 적절한 정책이라고 판단되지 않음.

- 특히나 전세가가 폭등하는 상황에서는 정부가 분양주택 공급보다는 공영임대주택 공급에 주력할 필요.

6. 임대아파트도 중대형이 아니라 소형이 필요하다.

□  국민은행 통계에 따르면 지난해 9월 이후 중대형보다 중소형의 아파트 전세가가 더 크게 오른 것으로 나타남.

- 정부 대책도 이를 참고하여 중소형 중심의 임대주택, 서민형 임대주택을 확대할 필요.

[그림] 강북 14개구 아파트 규모별 아파트 가격지수

(주) 909 : 2009년 9월, 1009 : 2010년 9월

(출처) : 국민은행 자료 재구성

[그림] 경기 아파트 규모별 아파트 가격지수

(출처) : 국민은행 자료 재구성

7. 전세대출 지원정책, 약이 아니라 독이 된다.

□ 일정 시점에서 전세시장 전세물량은 일정하게 정해져 있음. 전세 주택 질도 정해져 있음. 이 상태에서 전세금을 지원해주면 주택의 질은 전혀 변화가 없는 상태에서 전세금만 올라가고 그 이득은 100% 임대인에게 돌아감.

- 가장 바람직한 형태의 전세금 대출지원은 월세 세입자가 보증금을 높이고 월세를 줄이려 하는 경우 정부가 저리로 보증금을 보조하는 형태.

- 그 다음으로 바람직한 형태의 전세금 대출지원은 기존의 월세 세입자가 월세를 전세로 전환하려는 경우 정부가 저리로 전세금 대출지원을 하는 형태.

- 그러나 순수 전세 세입자가 전세 주택 규모를 늘리는 것을 정부가 도와줄 경우 그것은 약이 아니라 독이 됨.

□ 경제 현상을 분석하고 경제정책을 세울 때는 항상 거시적인 시각으로 이 문제에 접근해야 함

- 예를 들어 어느 나라에 지상에 100채의 전세주택이 있고, 지하에 100채의 전세주택이 있다 하자. 이런 시장에 정부가 전세대출 지원을 늘리면 어떻게 될까. 이 경우 20명이 정부로부터 대출을 지원받아 지상으로 나왔다면, 추가 대출을 받지 못한 지상의 20명은 지하로 내려가야 함. 즉 세입자 전체로 볼 때 이 대책은  손실만을 가져 올 뿐임. 이익금은 전액 임대인들에게 돌아감.

8. 주택복지재정 예산은 1조 1,683억원에 불과하다.(예산 추가 확보 필요)

□ 2010년 정부의 주택복지재정 예산은 1조 1,683억원에 불과하다.

- 정부는 매년 주택복지를 위해 10조원 이상을 투자하고 있다고 주장하고 있으나, 그 중 대부분은 융자사업을 주로 하는 기금사업비일 뿐 실질적인 국가예산 투입액은 1조 1,683억원에 불과하다.(재정 = 예산 + 기금)

□ 1조원 남짓한 정부예산으로 서민 주거복지 문제를 해결한다는 것은 어불성설.

- 중장기적인 서민 주거복지와 당면한 전세란 문제를 해결하기 위해서는 국가예산 추가 확보 필수적.

(1) 2010년 국민주택기금 수입계획 (단위 : 백만원)

구 분	2010년 계획	비 고
국민주택채권	9,250,000
청약저축	4,400,000
재건축초과이익환수금	10,000
복권기금전입금	471,936
융자금 회수	7,355,400
일반회계전입금	1,168,287
정부출자수입	17,479
기타잡수입	50,000
이자수입 등	2,818,000
기타경상이전수입	1,000
여유자금 회수	2,205,256
합 계	27,747,358

(자료) : 국토해양부

(2) 2010년 국민주택기금 지출계획

* 경상사업 : 3조 6335억원

* 차입금 이자 상환 : 1조 6915억원

* 수탁은행 위탁수수료 : 1780억원

* 융자사업 : 12조 9022억원

* 정부내부지출 : 3168억원

* 여유자금 운용 : 6554억원

* 차입금 원금상환 : 10조 2390억원

* 합계 : 27조 7474억원

[표] 2010년 국민주택기금 지출계획(국토해양부)

구분	지원호수	2010년 계획 (단위 : 백만원)
[1000] (경상사업,이자상환 등)		3,633,473
[1038] 재건축초과이익지자체배분		10,000
[1040] 임대주택지원		1,640,223
[402] 다가구매입임대출자		233,083
[403] 전세임대경상보조		22,860
[404] 국민임대출자		1,072,427
[407] 영구임대출자		311,853
[1041] 주택신보출연		112,000
[401] 주택금융신용보증기금출연		112,000
[1071] 이자상환		1,691,500
[798] 기타민간예수금이자상환		221,000
[799] 국공채이자상환		1,470,500
[1076] 수탁은행관리		179,750
[600] 위탁수수료		179,750

[1100] (융자)	150,000	2,353,945
[1131] 주거환경개선지원(융자)	(500)	10,000
[1132] 매입임대지원(융자)	(1,800)	70,000
[1134] 분양주택지원(융자)	150,000	2,273,945
[1200] (구입․전세자금융자)	(188,820)	5,697,700
[1400] (국민임대주택융자)	162,245	2,622,850
[2000] (공공임대융자)	34,000	2,227,745
융자사업계	346,245	12,902,240

토론문2
	주택점유형태의 균형이 필요하다

이주원 | 나눔과미래 지역사업국장

1. 전세제도의 특징

전세제도는 전 세계적으로 우리나라밖에 없는 임대차 제도이다. 전세는 조선후기 가옥임대차의 방법으로 임차인이 주택을 임차할 때 일정한 금액을 가옥주에게 위탁함으로써 별도의 임대료를 지불하지 않고 계약기간 종료시에 그 상환을 받는 제도로 주로 경성(京城)내에서 행해지는 관습이었다. 이러한 관습이 현재까지 이어져 우리나라만의 독특한 임대차 제도를 형성하게 된 것이다.

2. 전세제도의 긍정적 역할과 부정적 역할

우선 제도금융이 발달하지 못했던 우리나라의 상황에서는 가옥주에게 전세는 자금조달의 수단으로써 역할을 한다. 즉, 전세제도는 자기 돈이 부족해도 전세를 수단으로 집을 신출하거나, 구입할 수 있도록 하는 점에서 집주인의 자금조달수단(주택금융)의 역할을 하고 있다. 또한 전세를 이용하면 이미 확보한 현금만으로 고가의 더 나은 집을 구입할 수 있기 때문에 주택의 상향이동을 위한 좋은 수단이기도 하다.

반면 전세로 주택을 임차하는 세입자의 입장에서는 고가의 주택을 저렴한 비용으로 ‘사용’할 수 있기 때문에 나름의 혜택이 있다. 또한 목돈을 전세보증금으로 맡겨두기는 하지만, 이는 여차하면 주택 구입 자금으로 사용될 수 있기 때문에 이 또한 제도금융이 발달하지 않은 상황에서는 ‘안전한 저축’ 개념으로 이해할 수 있다.

우리나라 전세제도는 집값상승을 기대하는 수요가 시장에 반영될 때 작용하는 구조다. 그런 이유로 제도금융시장이 성장했는데도 집값 상승 기대 심리가 있는 한 전세제도는 쉽사리 사라지지 않을 것이다. 전세제도는 전세보증금이 주택구입 금액의 상당 부분을 충당하면서 곧바로 실제 구매력으로 전환 될 수 있기 때문에 주택시장이 다른 나라에 비해서 더욱 빨리 과열하는데 일조하기도 한다. 즉, 부동산투기의 밑돈(씨드머니)이 되는 부작용이 있다는 것이다. 또한 주택임대차 법률에 의해 2년간의 계약기간 만료 후 전세계약 갱신 과정에서 전세금이 오를 경우 상당히 큰 금액이 추가로 지불되어야 하기 때문에 서민들의 주거안정을 심각하게 위협하는 요소로 작동한다.

3. ‘주택점유형태 균형’이 필요하다

주택점유형태 균형은 자가소유와 민감임대 그리고 공공임대주택 사이의 균형을 뜻하는 것으로, 적정한 비율로 이들 세 가지 주택점유형태가 이루어진 상태를 균형이 잡혔다고 지칭한다. 주거복지의 선진국들을 보면 자가소유:민간임대:공공임대주택의 비율이 대략 6:2:2정도 된다. 따라서 공공임대주택의 비율이 15%~20%정도가 되어야 자가보유시장 및 민간임대시장의 가격을 정부가 적절하게 조절할 수 있는 기능을 가질 수 있어 주택점유형태의 균형이 이루어 질 수 있다.

자가소유 확대 정책은 다른 점유형태의 희생(특히 공공임대주택)을 수반했다는 점에서 취약계층의 주거문제는 더욱 어려워졌다. 특히 자가소유 중심 국가에서는 주택가격이 오르게 되면 젊은 층의 독립이 늦어지고 출산율도 낮아지게 된다. 또한 높은 주거비로 인해 가계의 가처분 소득이 하락하여 소비를 떨어드리는 문제도 발생한다. 그러므로 실제 주택정책을 입안 적용할 때 ‘주택점유형태의 균형’을 주택정책의 원칙으로 추진할 필요가 있다. 그러기 위해서는 점유형태 간 자원배분의 균형이라는 관점을 염두에 두고, 각 점유형태별로 지원 또는 개선대책을 도입해야 한다.

우선 자가소유의 경우, ① 모기지 제도의 활성화 ② 주택구입자금에 대한 세제혜택 ③ 서민용 주택구입자금 지원 ④ 중소형 주택 우선공급 등 개별 정책수단들을 마련 적용해야 한다. 그리고 공공임대주택의 경우 정부의 재정 여력이 닿는 범위 내에서 수요파악을 전제로 한 건설 및 매입을 꾸준히 시행해야 한다.

민간임대의 경우, 한국은 민간임대주택에 대한 정책이 거의 부재해왔다. 오히려 이를 자가소유에 대치되는 소유편중의 개념으로 인식해왔던 것이다. 한국도 다주택자의 소유 자체에만 초점을 맞추는 방식을 넘어서 다주택자 여유주택의 운영에 공적으로 개입하는 방향으로 정책의 중심을 옮겨야 한다. 이를 위해 민간임대주택을 공식하하는 과정이 필요하다. 따라서 사실상 사문화되어 잇는 임대소득세를 현실화할 필요가 있다. 다만 임대소득세가 임대료에 전가될 가능성이 있기 때문에 임대차 시장상황 전반가 영세가옥주의 부담문제를 주의 깊게 관리해야 한다.

또한 자동계약갱신권을 통한 임대차의 안정성 확보 및 비정상적인 임대료 상승에 대한 제어 장치 도입 등 임대차 제도를 선진국형으로 전환할 필요가 있다. 그러나 기존의 비공식화된 임대시장 관행에 익숙해져 있기 때문에 제도 변화에 따른 거부감과 저항이 발생할 수 있다. 따라서 단계적인 접근을 통해 세입자의 주거안정에 목표를 두고 정비해야 한다. 이 과정에서 저소득가구에 대한 지원책이자 민간임대주택 수준의 개선효과가 있는 임대료 보조제도(주택바우처)를 시행할 필요가 있다. 하지만 주택바우처 제도는 민간임대시장의 공식화, 투명화를 전제로 해야 한다.

토론문3
	정 소 홍 변호사, 민변 민생경제위원문

토론문4
	토 론 문

이철영 | 공인중개사·관악구

관악구에서 부동산 중개업에 종사하고 있습니다.

전세대란이라는 요즘 현실 상황에 대해 중개업자 입장에서 현실적인 이야기 좀 해보려고 합니다.

지금 전세 가격이 많이 올라서 많은 서민들이 애를 태우고 있습니다.

전세가격이 올라가면서 차라리 집을 매입하겠다는 언론 보도도 있었죠?

먼저 전세난이 주택구입으로 이어질까 인데 이 문제는 정부의 역할이 아주 중요할 것이라고 봅니다. 지금처럼 물가가 고공행진하고 현 상황과 같은 비정상적인 전세난이 가중된다면 부동산 가격 하락의 경고 속에서도 일부는 매매로 이어질 것이라 생각합니다.

이 문제에 관해서 전 이렇게 표현하고 싶습니다. 우리나라 자살율이 OECD 가입국가 중에 최고라고 합니다. 년간 14,600여명 정도라고 하더군요. 전 여기에 비유하고 싶습니다. 스스로 목숨을 끊는 사람들처럼 자포자기하게 만드는 것이 현재 우리들의 자화상이며 축구로 표현한다면 자책골이라고 표현하겠습니다.

또 한가지, 부동산 가격의 하방 경직성은 가장 기초적인 것이며, 부동산 중개시장의 구조상 중개업자는 이 경직성에 편승할 수 밖에 없는 시장 구조를 갖고 있습니다.

주택 매입에 관한 내용은 이정도 하고 전세가격의 폭등에 관해 얘기해보겠습니다.

먼저 전세 가격이 왜 올랐을까요?

이유는 여러 가지일 것입니다.

저는 다만 중개업을 하고 있는 입장에서 제가 보는 현실적인 얘기를 해 보고  싶습니다.

거대담론은 다른 여러 전문가 분들이 분석해 주실 것이고요.

먼저 설명 드릴 내용이 있는데 사회적인 현상에 대한 전제조건이라고 해두죠.

-. 임대인 대부분의 연령층이 50세 이상으로 고령층이다.

-. 높은 부동산의 가격으로 담보대출이나 부모세대의 지원으로 대부분 주택 구입한다.

-. 따라서 실소유주는 대부분 부모세대일 가능성이 대단히 높다.

-. 부동산 소유주가 고령이기에 대부분 근로소득이 없다.

-. 따라서 주 소득원이 임대수입이나 금융이자소득이 주를 이룬다.

-. 어려운 경제여건상 자녀들의 용돈 지원이 줄어들고 있다.

자 이제 현실적인 상황을 살펴보면,

임의적으로 공적인 요소 6가지와 사적인 요소 5가지로 구분해보았습니다.

1. 무분별한 개발 위주 정책으로 주택의 멸실 증가 -> 공급감소

뉴타운 - 시도시사, 재개발재건축 - 시군구의 장  -> 잠재적인 폭탄

인허가권 남발에 따른 지자체의 도덕적 책임, 중앙정부의 조율능력 필요

2. 언론의 바람잡이 역할과  임대인,중개인의 동승 -> 가격상승 주도, 공급감소

침소봉대로 과대 포장하여 시장에 혼란을 부추김.

3. 수도권으로의 지방 인구 유입 - 수요증가

(수도권에 집중된 규제 완화 및 혜택 확대로 인한 상대적인 박탈감)

(개발만이 살길인 정당에서 2009년 2500만에서 2020년 3100만 예상한답니다.)

4. 세금을 비롯한 각종 공과금, 부담금의 상승-> 현금 수입원의 필요성이 늘어남 - 공급감소

각종 생활 공과금인 가스, 전기, 수도, 의료보험료, 국민연금

환경개선 부담금, 교통 유발 부담금 등

5. 사교육비 증가 -> 현금 수입원의 필요성 늘어남. - 공급감소

점당 500(1인 자녀 교육비가 월급여 500만원)

6. 살인적인 물가 상승과 이자율 감소 등으로 인한 실질소득이 감소 -> 월세전환 - 공급감소

서민들의 엥겔계수가 더 높아지고 있죠?

7. 임대인 가계의 가처분 소득 감소로 인한 월세 전환. - 공급감소

1) 상가 등의 임대 소득 감소(공실의 증가, 월세 연체 및 감액 요구)

2) 가족 구성원의 실업이나 급여 삭감, 비정규직으로의 전환

3) 가족 구성원의 위의 문제로 인한 부모 세대의 부담 증가하기 때문

8. 임대인 실업자 자녀들의 생활비 및 사업비 지원 -> 일시적 큰돈 필요, 월세 전환 - 공급감소

예, 자영업 중 식당 개업 예상 비용

월세 2000만원/100만원

중개수수료 100만원

권리금 2000만원

인테리어 및 시설비 2000만원

홍보비 300만원

초기비용 1000만원

단순 합계 금액 - 7500만원

9. 임차인의 실업 등으로 가처분 소득 감소, 이사비용 절약 차원의 이사 포기 - 공급감소

(중개수수료, 이사차 비용, 도배, 장판, 인테리어, 생활용품 재구입비 등)

예, 전세 1억의 예상 이사비용

중개수수료 - 30만원,

이사차 - 70만원

도배, 장판 - 100만원

인테리어(커튼, 소품 등) - 500만원

생활용품 재구입비 - 50만원

단순 합계 - 300만원

10. 임차인의 실업 등으로 소액 전세로의 이동. -> 소액 전세 수요증가

11. 임차인의 가처분 소득 감소로 전세 선호 -> 수요증가

이중 6번까지는 중개업을 하고 있는 제가 강조할 부분은 아니고요, 7~11번까지가 갖고 있는 의미를 얘기해보고자 합니다.

들으셨다시피 임대인은 현실적으로 월세 등의 꾸준한 수입원의 필요성이 높아지고 있고 실업자 자녀들의 생활비 및 사업비 등을 위해 일시적으로 큰돈이 필요한 경우가 많아지고 있기 때문에 전세 보증금을 월세로 전환하면서 그 보증금 차액을 자녀 지원에 사용하는 것을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 세입자는 부담스러운 이사비용과 전세금액의 증액으로 눌러 살거나 증가금액의 월세전환(반전세 반월세)으로 전세 물건 수가 줄어들고 있으며 이에 따라서 전세 수요도 감소하고 있습니다.

실질 소득의 감소세가 지속되자, 임대인들이 전세를 월세로 본격적으로 전환하기 시작한 것을 실제적으로 느끼기 시작한 것은 2009년 봄부터 입니다.

(주택 매입 문의도 빌라나 아파트에서 다가구 원룸 등으로 본격적으로 전환되었죠...2008년도에도 그 흐름이 있었지만, 2009년 봄부터는 아주 본격적으로 월세 수입이 많은 다가구나 원룸 문의가 많이 들어왔으며 2009년부터 매매 문의가 많이 줄었지만 이후 대부분의 상담이 다가구 원룸에 모아졌습니다.)

요약하면 이렇습니다.

임대인의 월세 선호로 월세는 늘어나고 전세는 줄어들고, 그나마 살고 있는 임차인은 이사비용 등의 부담으로 눌러 사는 것을 선호하거나 소액 전세로 이동하거나 반전세로 전환하여 전세 물건 및 전세 수요는 줄어들고, 언론에서는 전세난이 앞으로 더 심각해질 것이라 연일 방송에서, 신문에서 부추기고 임대인은 여기에 편승해서 가격을 올려 그나마 있던 물건의 공급이 차단되는 효과를 가져 오고, 중개인은 봐라 전세 가격은 더 올라가고 있고 물건도 없다며 부추기고, 정부는 방법이 없다고 손을 놓고 있고....

이러한 파급효과가 2009년 봄부터 수 개월에 걸쳐 진행되어 전세 대란을 몰고 오기 시작 했었습니다. 그리고 겨울 들어 수그러 들었다가 올해 다시 전세 대란 이야기가 다시 언론에 쏟아져 나옵니다.

작년에도 그랬고 올해도 마찬가지로.... 묘하게도 부동산 가격 폭락에 대한 경고가 쏟아져 나오는 시기와 일치하는 우연성이 대단히 높습니다만....

결론적으로 다음 문제들이 해결되기 전에는 현 추세는 계속 되리라 여겨집니다.

1. 조세 전가 현상처럼 임대인의 가계소득의 감소를 임차인의 월세로 보전 하려는 현 추세가 줄어들지 않는 한 지금의 추세는 유지될 것이라 생각됩니다.

2. 실업문제가 해결 되어 고령의 부모 세대가 자녀 세대를 부양하는 엇박자가 사라져야 될 것입니다.

3. 임대난의 일시적 충격을 완화 시켜 줄 수 있는 순환식과 같은 도시재생 사업이 이루어져야 할 것입니다.

4. 도시재생사업의 우선 순위와 사업 범위를 조절할 중앙정부 차원의 조절 기구가 필요합니다.

5. 임대주택 및 중소형 평수의 의무비율을 확대하여야 합니다.

6. 수도권과 지방의 균형 잡힌 발전으로 수도권 유입세가 완화 되어야 할 것입니다.

7. 현실보다 더 부풀려지는 언론의 편집은 자제되어야하고 임대인과 중개인의 부추김도 자제되어야 할 것입니다.

8. 물가가 안정되어야 인플레 심리로 인하여 불안정한 부동산 매매가 및 전세 가격이 안정 될 것이다.

이상 중개업자 입장에서 임대인들 보면서 느끼는 현실적인 얘기를 몇가지 해보았습니다.

법안

별첨 1 : 주택임대차보호법 일부개정법률안(박영선의원 대표발의)

제안이유

집 없는 서민들은 전세난 확산과 전셋값 폭등을 걱정하는 것이 일상이 되고 있음. 정부는 2009년 8월 24일 전월세 부담 완화를 위해 전세자금 대출을 확대하고 도시형생활주택 등 서민주택을 확충하는 방안을 발표하였지만, 서울 수도권 전역에서의 과속 동시다발 개발로 인한 대규모 주택 멸실과 그로 인한 이주 수요의 폭증 문제에 대한 대책이 전혀 없어 여론의 집중적인 비판을 받았음. 매매 주택 위주의 보금자리 주택여서 전세난 해소에는 거의 효과가 없고 오히려 사전예약 자격 유지하려고 하기 때문에 전세금 상승요인이 되고 있음.

이에 4년의 범위 내에서 임차인의 계약갱신청구권을 보장함으로써 주기적으로 발생하는 전세난을 완화하는데 기여하고자 함. 한편, 임대인의 재산권이 중대하게 침해되지 아니하도록 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나, 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 예외사유를 규정하였음.

주요내용

가. 임차인이 최초로 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 이를 거절하지 못하도록 함(안 제6조제2항 신설).

나. 임대인의 권리 보호를 위하여 임차인이 2기(基)의 차임액을 연체하는 등 정당한 사유가 인정될 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 않을 수 있도록 함(안 제6조제2항 및 제4항).

다. 제6조제1항에 따라 임대인과 임차인 사이에 묵시적으로 계약이 갱신되거나, 안 제6조제2항에 따라 임차인이 요구하여 계약이 갱신되는 경우 임차인이 임대인에게 계약갱신을 증명하는 서류에 기명 및 서명날인을 요구하면, 임대인은 이에 응하도록 함(안 제6조제5항 신설).

주택임대차보호법 일부개정법률안

주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제6조제2항 및 제3항을 각각 제3항 및 제4항으로 하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.

② 제1항에도 불구하고 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 최초로 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기(期)의 차임액(借賃額)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제6조제3항(종전의 제2항) 중 “제1항의 경우”를 “제1항 및 제2항의 경우”로 한다.

제6조에 제5항을 다음과 같이 신설한다.

⑤ 제1항과 제2항에 따라 임차인이 임대인에게 계약갱신의 증명에 필요한 서류에 서명 또는 기명날인을 요구하였을 때 임대인은 이에 응하여야 한다.

제6조의2의 제목 중 “묵시적 갱신의 경우”를 “갱신의 경우”로 하고, 같은 조 제1항 중 “제6조제1항에 따라”를 “제6조제1항 및 제2항에 따라”로, “제2항에도”를 “제3항에도”로 한다.

부      칙

이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

별첨 2 : 주택임대차보호법 일부개정법률안(강기갑의원 대표발의)

제안이유

전세가 폭등으로 인한 임차인의 주거 불안을 막기 위하여 임대차 계약기간을 최대 6년간 연장할 수 있도록 하고 임차보증금 인상률을 5% 범위 이내에서 정하도록 함으로써 임차인의 주거안정을 도모함.

또한 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 그 즉시 대항력이 발생하도록 하여 임차인의 피해를 방지하고자 하며 지방자치단체에 임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대차 분쟁이 원활히 해결 되도록 함.

임대차등록은 선진 각국에서도 채택하고 있는 제도로 새로 임차인이 되고자 하는 자에게 종전 임대차계약의 주요 내용을 알려 주어 임대인과 보다 대등한 관계에서 임대차계약 체결이 가능하도록 하기 위한 것임. 이에 모든 임대차계약은 임대료․임대기간 등 주요사항을 기재하고 임대차 분쟁조정절차까지 명시된 표준임대차계약서에 의하여 계약하도록 하여 임대차계약의 공정성을 높이고자 하려는 것임.

주요내용

가. 임대차계약에 임대료·임대기간 등 주요사항을 기재하여 계약하도록 주택임대차계약서를 표준화함(안 제2조의2 신설).

나. 주택임대차계약 기간을 최대 6년까지 연장할 수 있도록 함(안 제6조).

다. 주택임대차계약을 갱신할 경우 보증금 또는 차임을 100분의 5의 범위 내에서만 인상할 수 있도록 함(안 제7조).

라. 주택임대차와 관련한 분쟁을 해결하기 위하여 지방자치단체에 임대차분쟁조정위원회를 설치․운영함(안 제8조의3 신설).

마. 임대차분쟁조정위원회에서 조정한 조정조서에 재판상 화해와 같은 효력을 부여함(안 제8조의6 신설).

주택임대차보호법 일부개정법률안

주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조의2를 다음과 같이 신설한다.

제2조의2(주택임대차계약서) ① 주택임대차계약을 체결하거나 변경하는 경우 다음 각 호의 사항이 기재된 주택임대차계약서를 작성하여야 한다.

1. 임대인 및 임차인의 성명 및 주소(임대인 또는 임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명·단체명, 대표자, 법인등록번호 및 본점·사업장 소재지를 말한다)

2. 임대차의 목적인 주택의 주소 및 사용부분(주택의 일부를 임대차하는 경우에 한한다)

3. 임대차보증금 및 차임

4. 임대차 계약기간

5. 임대차분쟁조정절차

6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 「약관의 규제에 관한 법률」 제19조의2에 따라 공정거래위원회의 심사를 거친 표준약관을 사용하는 경우에는 제1항에 따른 계약으로 본다.

제3조제1항 전단 중 “다음 날부터”를 “즉시”로 한다.

제6조제1항부터 제3항까지를 각각 다음과 같이 하고, 같은 조에 제4항 및 제5항을 각각 다음과 같이 신설한다.

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임대인이 임차인과 합의하여 이주비를 포함한 상당한 보상을 한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)하거나 임차권을 양도한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 다만, 임대인이 임차인에게 적절한 보상을 지급한 경우에 한한다.

② 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 6년을 초과하지 아니하는 범위에서만 할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 임대차 기간은 2년으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속 기간은 2년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

제6조의2를 삭제한다.

제7조 단서 중 “대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을”을 “청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을”로 한다.

제7조의2 중 “대통령령으로”를 “연 100분의 10의 범위 내에서 대통령령으로”로 한다.

제8조의3부터 제8조의8까지를 각각 다음과 같이 신설한다.

제8조의3(임대차분쟁조정위원회) ① 임대차보증금의 반환 등 임대차에 관한 분쟁을 조정·해결하기 위하여 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)에 임대차분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 설치하여야 하며, 시·군·구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 조례로서 조정위원회를 설치할 수 있다.

② 조정위원회는 위원장 1명을 포함하여 3명 이상 10명 이하의 위원(해당 사건과 관련 있는 사람은 제외한다)으로 구성한다.

③ 조정위원회의 위원장은 부단체장으로 한다.

④ 조정위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 해당 지방자치단체장이 임명하거나 위촉한다. 다만, 제3호와 제4호에 해당하는 사람은 동수로 위촉하여야 한다.

1. 법학·경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 주택임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람

2. 변호사·감정평가사·공인회계사·공인중개사·법무사의 자격을 가지고 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무경험이 풍부한 사람

3. 임대사업자 중에서 업무경험이 풍부한 사람

4. 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인들이 구성하는 임차인대표회의 추천을 받은 사람

5. 사회복지법인을 포함한 비영리법인에서 소비자보호활동 및 임대차문제의 상담에 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람

6. 그 밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

⑤ 위원의 임기는 3년으로 하며, 연임할 수 있다.

⑥ 위원의 직무와 관련하여 비위사실이 있거나 조정위원회 위원직을 유지하기에 적합하지 아니하다고 인정되는 불법·부당한 행위를 하였거나 비위사실이 있는 경우 해당 지방자치단체의 지방의회의 의결을 거쳐 면직 또는 해촉될 수 있다.

⑦ 조정위원회의 결정은 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 결정한다.

⑧ 그 밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제8조의4(조정의 신청 등) ① 주택임대차에 관한 분쟁을 조정신청하려는 자는 해당 주택이 소재하는 지방자치단체 조정위원회에 신청하여야 한다.

② 조정위원회는 제1항에 따라 조정의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정절차를 개시하여야 한다.

③ 조정신청절차 및 조정 처리기간 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제8조의5(조정위원회의 조사 등) ① 조정위원회는 분쟁의 조정을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 당사자를 위원회에 출석하여 진술 또는 필요한 자료를 제출하게 할 수 있으며 조정위원회 위원으로 하여금 분쟁 관련 주택에 대하여 조사하게 하거나 참고인 등의 진술을 들을 수 있다.

② 위원회는 제1항에 따른 조사결과를 조정의 자료로 할 때에는 당사자의 의견을 들어야 한다.

③ 조정위원회 위원은 제1항에 따라 조사 등을 하는 경우 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

제8조의6(조정의 효력 등) ① 조정위원회는 분쟁을 위하여 조정안을 작성하고 15일 이상의 기간을 정하여 당사자에게 그 수락을 권고할 수 있으며, 조정은 당사자가 조정안을 수락하고 이를 조서에 기재함으로써 성립한다.

② 제1항에 따른 조서는 재판상 화해와 동일한 효력이 있다.

제8조의7(조정의 종결) ① 조정위원회는 해당 분쟁이 그 성질상 조정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정을 신청한 것이라고 인정되는 때에는 조정을 하지 아니할 수 있다.

② 조정위원회는 해당 조정사건이 당사자 간에 합의가 이루어질 가능성이 없다고 인정하는 때에는 조정을 하지 아니하는 결정으로 조정을 종결시킬 수 있다.

③ 제8조의6제1항에 따른 권고가 있은 후 20일 이내에 당사자로부터 수락한다는 뜻의 통지가 없는 때에는 당사자 간의 조정은 종결된다.

④ 분쟁조정절차 중에 법원에 소를 제기한 당사자는 그 사실을 조정위원회에 알려야 하며, 조정위원회가 이를 알게 된 때에는 지체 없이 조정절차를 중지한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 조정을 하지 아니하거나 종결할 경우 조정위원회는 지체 없이 이를 당사자에게 통지하여야 한다.

⑥ 제5항에 따라 통지를 받은 당사자가 통지를 받은 날부터 30일 이내에 소송을 제기한 경우 시효의 중단 및 제소기간의 계산에 있어서는 조정의 신청을 재판상의 청구로 본다.

부      칙

이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.