재 개 발 행 정 개 혁 포 럼

문서번호	forume201000917
수 신	언론사 사회부, 국토부, 법무부 담당 기자
발 신	재개발행정개혁포럼 이주원(나눔과 미래) 010-8250-8237, buddhist21@empal.com, 지은(참여연대) 010-9395-0958, oversmiler@pspd.org,
제 목	주거이전비 지급 시기에 관한 대법원 판결 관련 성명
날 짜	2010. 9. 17. (총 3 쪽)
성명

대법원 판례의 취지에 따르면, 대부분의 주거세입자는 주거이전비를 받지 못한 채 재개발, 뉴타운 사업에 밀려 쫓겨날 수밖에 없게 된다. 지금이라도 도시정비법과 공익사업법을 개정하여, 주거 세입자들의 주거안정을 도모하여야 한다.

1.  지난 9일, 대법원에서는 재개발로 인해 이주하게 된 주거 세입자라하더라도 정비계획수립을 위한 공람공고일을 기준으로 3월 이상 거주하지 않았다면 주거이전비를 받을 수 없다는 판결을 선고하였다. 재개발행정개혁 포럼은, 대법원의 위와 같은 판단은, 재개발로 인해 이주가 불가피한 세입자에게 사실상 아무런 보상도 받지 못한 채 빈 손으로 나가라는 것으로, 세입자들의 주거안정에 역행하는 부당한 판결이라는 비판을 제기하지 않을 수 없다.

통상 정비계획 수립을 위한 공람공고일로부터 재개발 사업이 본격화되어 이주 및 철거에 이르기까지는 평균 4~5년의 시간이 소요되고, 현행 주택임대차보호법상 임차인은 별도의 계약갱신이 없는 한 최장 2년 동안만 주택을 임차할 수 있으므로, 정비계획 공람공고 당시에는 주거이전비 수령의 조건을 갖추었다하더라도 조합원인 임대인이 계약 갱신을 거절할 경우 조기 이주를 강요당하게 되어, 주거이전비를 청구할 수 없게 된다. 또한, 위 공람공고일 이후에 거주를 시작한 세입자들은 대법원 판례에 따르면 애초에 주거이전비를 청구할 수 없다는 것이어서 재개발 지역에 거주하는 세입자 중 어느 누구도 주거이전비를 지급받지 못할 가능성이 높아졌다.

대법원의 이번 판결은, '재개발로 인한 이주로 특별한 어려움을 겪게 되는 세입자를 위해 사회보장적 차원에서 인정되던' 주거이전비를 유명무실하게 하는 것일 뿐 아니라, 재개발 현장의 구체적 권리관계를 전혀 담아내지 못한 채 조합의 보상비 지출만을 줄여주는 부당한 것으로, 향후 이어질 유사사건에서는 위 판결과 달리 주거세입자들을 실질적으로 보호할 수 있는 방향으로 판례 변경이 이루어져야 할 것이다.

특히, 대법원의 위 판결은, 지방자치단체 등이 사업시행자가 되는 도시계획시설사업(도로, 녹지 및 공원 등의 기반시설 조성사업 등)의 경우에는 공람공고일로부터 사업의 구체적인 계획이 드러나는 실시계획인가(재개발사업에 있어 사업시행계획인가에 해당)에 이르기까지 비교적 단기간이 소요되어 공람공고일을 기준으로 삼더라도 부당하게 피해를 입게 되는 세입자들이 많지 않은 반면, 재개발, 뉴타운의 경우에는 민간이 사업시행자가 되다보니 정비계획 공람공고가 있더라도 많은 이해관계를 조정하느라 장기간이 소요될 수밖에 없는 재개발 사업의 구체적 경과를 전혀 고려하지 않았다는 점에서 더욱 문제라 할 수 있다.

고등법원에서는 위와 같은 재개발 사업의 특별한 사정, 즉 세입자보상이 사업시행계획인가 때 비로소 작성되는 점, 공람공고일 당시는 주거이전비 청구대상인 조합이 설립되지 않은 상태인 점, 상가세입자 보상의 경우는 사업시행인가일을 기준일로 정하고 있는 점, 실제 주거권이 침해되는 세입자의 경우 철거로 인하여 집을 비워야 하는 세입자라는 점 등 다양한 사정을 고려하여 사업시행계획 인가일을 주거이전비 지급 기준 시점으로 판단하였으나, 이번 대법원 판결은 위의 고등법원이 근거로 삼은 여러 사정에 대해 모르쇠로 일관한 채 형식적 법 해석으로 일관한 것이어서 비판을 면하기 어렵다.

2. 재개발 사업이 시행되는 지역 주민 중 평균 70%는 주거 세입자들이며, 일정한 요건을 갖춘 주거세입자들은 주거이전비를 지급받을 수 있었음에도, 그 지급기준 등을 둘러싸고 세입자와 조합간의 분쟁이 끊이지 않았고, 법원 판결조차 서로 엇갈려(정비계획 공람공고일을 기준으로 하는 판례와 사업시행인가일을 기준으로 하는 판례가 엇갈림) 재개발 현장에서 많은 혼란이 발생한 것이 사실이다. 이러한 와중에, 9일 선고된 대법원 판결은 조합으로 하여금 주거 세입자들을 아무런 보상없이 내 쫓을 수 있는 합법적 권리를 부여한 것으로, 앞으로 얼마나 많은 주거 세입자들이 재개발로 인해 정든 주거에서 쫓겨나 외곽으로, 외곽으로 밀려날지 우려스럽다.

현재 서울, 수도권 곳곳은 재개발, 뉴타운사업이 동시다발적으로 진행 중이며, 한꺼번에 주택 멸실이 일어나면서 전세대란이 일상적 사회문제가 되어 버렸다. 더구나, 최근에는 주택가격이 하향안정화 추세를 유지하면서, 전세수요가 더욱 증가하고 있는 상황이라 재개발, 뉴타운으로 인한 이주수요와 맞물려 전세 가격 상승은 물론 전셋집 구하기가 더욱 어려워질 것으로 예상된다. 재개발행정개혁포럼은 이와 같이 어려운 상황에 처해 있는 재개발, 뉴타운 주거세입자들에게 최소한의 사회보장적 권리인 주거이전비의 지급을 보장하고 순환재개발을 통해 임시주거를 확보장해 주는 등 주거안정을 도모하기 위한 도시정비법 및 공익사업법 개정 등의 입법 개선활동에 적극 나설 것이다.

3. 재개발사업은 본래 열악한 주거환경을 개선하는 것이 주요 목적임에도 불구하고, 토지등소유자 중심으로 사업이 진행되다보니, 세입자들은 개발의 걸림돌로 인식되어 세입자들의 주거안정은 뒷전에 밀려나 있는 현실이다. 2009년 용산참사를 통해 세입자 5명을 포함해 6명의 소중한 목숨을 잃어버리는 아픈 경험을 하였음에도 관련 법령은 여전히 개발사업에서 세입자들을 배제하고 있다. 용산참사 당시에는 당장이라도 세입자들을 위한 법 개정에 나설 것처럼 하였지만, 결국 상가세입자들에 대한 보상이 종전 3개월의 영업이익에서 4개월로 늘어난 것 이외에는 실질적인 보호장치가 마련되지 못했던 것이다. 오히려, 세입자에 대한 보상대책을 사업시행자인 조합이 아닌 조합원이 개별적으로 부담하도록 하는 규정을 두어 세입자들과 임대인의 갈등을 조장하는 법률 개악이 이루어지기도 하였다.

현행, 도시정비법이나 공익사업법 등 관련 법령에서는 세입자 보호를 위한 규정을 찾기 어렵고, 그나마 존재하는 주거이전비 지급과 관련한 규정도 모호하게 규정되어 있어, 실무상의 혼란을 초래하였다. 이에, 공익사업에 있어 주거 세입자들도 이주대책대상자로 명시하여 주거대책을 세우도록 규정하고, 주거이전비 지급 기준 시기도 재개발 현장의 실무와 주택임대차보호법 등의 관계를 고려하여 사업시행계획 인가일을 기준으로 하는 방향으로 법 개정이 이루어져야 한다. 재개발, 뉴타운으로 인해 실질적으로 피해를 입는 사람은, 재개발 지역에 거주하지 않은 채 주택을 소유만 하고 있는 조합원들이 아니라 실제 거주하고 있는 세입자들이라는 점을 고려하면, 위와 같은 법 개정은 당연한 것이다. 끝.

※ 별첨 - 재개발행정개혁포럼 소개 보러가기

http://blog.peoplepower21.org/StableLife/40993