“폭력적 뉴타운·재개발은 이제 그만!

주민중심·주거안정위한 재개발 정책으로!!”

재개발행정개혁포럼 출범식

□ 포럼 출범 취지

o 노후불량주택지역을 정비하여 주거환경개선을 목적으로 하는 도시재개발사업은 본래의 목적을 상실하고 중대형 위주의 일률적인 아파트 공급사업으로 전락하였다. 그 결과 낮은 원주민 정착률, 세입자 주거불안, 전세대란, 주민공동체 와해, 도시경관 저해 등 다양한 도시문제를 제공하는 원인이 되어 가고 있다.

o 뉴타운의 등장으로 광범위한 지역이 정비구역으로 지정되면서, 도시재개발사업의 부작용은 일부 지역에 국한되지 않고 서울, 부산, 인천 등 도시의 한국형 재앙이 되어가고 있다. 현실이 이러한데도 각 지방자치단체는 도시재개발사업의 본래 목적을 회복하기 위해 책임행정, 투명행정, 주민중심행정을 선언하고 실현해가기보다 팔짱행정, 속도중심행정, 무책임행정으로 일관하고 있다.

o 이에 종교계와 시민사회단체, 관련 전문가 및 도시재개발사업 지역 주민들은 주민들의 피해와 불균형한 도시개발의 문제를 외면하고 있는 각 지방자치단체의 책임행정 실현이 매우 절실하다고 판단하고, 이후 뉴타운·재개발 정책의 전면적인 수정보완을 추진하는 과정에서, 6.2지자체선거에 출마하는 후보들이 재개발행정개혁 공약을 채택하는 집중적인 활동을 전개하기 위하여 오늘 ‘재개발행정개혁포럼’ 출범식을 갖게 되었다.

□ 출범식 개요

- 일시 및 장소 : 4월 14일(수) 오전 10시 30분, 참여연대 느티나무홀

- 사회 : 이주원 재개발행정개혁포럼 사무국장(나눔과미래 지역사업국장)

o 인사말 _ 박종렬 목사(인천, 희망을만드는마을사람들)

o 1부 : 재개발 팔짱행정 피해자 증언대회(발언자별 5분 내외)

- 세입자 대책 나 몰라라 무책임 행정 : 성남시재개발세입자 협의회 이영화 대표

- 조합설립동의서도 검토 없이 막무가네 설립승인 : 왕십리뉴타운 1구역 주민 정진영

- 사업성 검토 없는 재개발계획, 손해는 주민 몫 : 인천 도화구 주민 최미경

o 2부 : 재개발행정개혁포럼 출범선언

- 재개발행정개혁포럼이 제시하는 재개발행정개혁 공약 발표 : 5대 분야 10대 공약

- 서울지역 ‘시민후보’들과의 재개발행정개혁 정책 협약식(대표 발언+간단한 협약식)

* 시민후보 : 그 지역에서 주민들과 함께 주민운동, 주거복지운동을 전개해와 지역의 시민사회, 주민들로부터 자연스럽게 이번 지방선거 후보로 추천된 이들을 ‘시민후보’라 함.

* 구의원, 시의원 예비후보 각 1명씩 대표발언, 참석한 이들 전원이 협약서에 사인하는 협약식

* 참석 : 김승호(광진구 구의원 예비후보), 남상덕(관악구 시의원 예비후보), 이명애(관악구 구의원 예비후보), 문치웅(마포구 구의원 예비후보), 안영신(진보신당 구의원 예비후보), 이은정(민주노동당 시의원 비례대표 예비후보, 전 왕십리뉴타운1구역세입자대책위원장), 이창림(도봉구 구의원 예비후보) 등 (가나다 순)

- 재개발행정개혁포럼 출범 선언문 발표 : 공동대표 000, 000 낭독.

□ 재개발행정개혁포럼 운영안

- 작금의 뉴타운·재개발에 문제점을 느껴온 단체와 개인 누구라도 참여 가능함.

o 공동대표 : 김선수 변호사, 박종렬 목사, 방인성 목사, 송경용 나눔과미래 이사장, 이강서 신부, 유영우 주거연합 이사, 임종대 참여연대 공동대표, 정은희 전국철거민협의회 공동대표, 조효섭 삶의자리 상임대표 등(공동대표단은 당연직 운영위원임)

o 운영위원장 : 김남근 변호사(참여연대 민생희망본부장, 민변 민생경제위원)

o 운영위원 : 김홍철(환경정의), 고영근(토지정의), 권성용(천주교빈민사목위원회), 권태준(주거와빈곤), 남상오(주거복지연대), 남우근(관악주민연대), 박규숙(전철협), 손이헌(주거복지부산연대), 염형철(서울환경운동연합), 이은정(왕십리승리연대), 장경태(주거대책연합), 최병우(주거권실현을위한대구연합), 최영국(주거대책연합), 최헌국(예수살기, 목사), 김성수(민주노동당 민생희망운동본부), 조혜은(불교인권위원회 사무처장), 김상철(진보신당 서울시당) 등

o 정책자문위원 : 김수현(세종대 교수), 김유진(민언련 사무처장), 권정순(변호사), 민병덕(변호사), 변창흠(세종대 교수), 이희환(인하대 교수), 정소홍(변호사), 조명래(단국대 교수) 등

o 사무국 : 이주원(나눔과미래, 사무국장), 고영근(토지정의), 안진걸(참여연대), 지은(토지주택공공성네트워크), 김현주(민주노동당 연구원)

o 참가단체 : 관악주민연대, 나눔과미래, 대전주거빈곤연대, 민주사회를위한변호사모임(민변), 민언련, 천주교빈민사목위원회, 불교인권위, 삶의자리, 왕십리승리연대, 예수살기, 전국철거민협의회, 주거복지연대, 주거연합, 주거권실현을위한대구연합, 주거복지부산연대, 주거대책연합, 참여연대, 토지정의, 희망을만드는마을사람들, 환경정의, 서울환경운동연합 등

□ 재개발행정개혁포럼 주요 활동 계획

1. 6. 2 지방선거에서 10대공약 채택촉구 활동 및 출마자와 정책협약식

- 6.2 지방선거 후보자들에게 재개발행정개혁포럼이 제시하는 10대 공약을 채택할 것을 촉구

- 재개발행정개혁포럼이 제시한 10대 공약을 지방선거예비 후보자들과 정책협약식 진행

2. 뉴타운·재개발 문제 관련 연속 토론회 등 개최

- 뉴타운·재개발 문제를 개혁하기 위한 연속 토론회

- 뉴타운·재개발 정책의 수정을 촉구하는 주민집회 연대 개최

3. 후보자 면담 및 초청토론회

- 각 지방선거에 출마한 주요 후보자들을 초청하여 재개발 행정에 대한 공약을 점검

- 각 당별 서울시장 후보가 확정되면 언론사와 공동으로 토론회 진행

- 경기지사 및 인천시장 초청토론회도 가능하면 추진

4. 지방선거 이후 뉴타운·재개발 감시 운동 전개

- 지방선거 이후 당선된 후보들의 뉴타운·재개발 정책 감시 및 모니터링

- 뉴타운·재개발 정책협약식 내용대로 정책을 진행할 것을 촉구하는 활동

□ 별첨 : 재개발행정개혁포럼이 제시한 뉴타운·재개발 개혁 10대 공약 설명자료

<6. 2. 지방선거 재개발·뉴타운 10대 공약 요약>

* 5대 분야 10대 공약

I. 팔짱행정 지양하고 책임행정 확립

1. 정확히 알고 재개발 동의할 수 있도록 주민별 비용부담내역 구청이 제공

2. 비용부담 상승 관리처분시 특별다수결의 없으며 인가거부

3. 각 구청장 위법.부당 인가처분시 서울시장의 적극 시정행정 촉구

II. 개발이익행정 지양하고 주민중심행정 확립

4. 원주민 내쫒기 사업에서 원주민 재정착사업으로 전환

III. 과속개발행정 지양하고 계획행정 확립

5. 전세대란 유발하는 과속개발 대시 단계적,순차적 계획개발로 전환

IV. 양극화행정 지양하고 균형개발행정 확립

6. 수익성이 없어 개발에서 소외되는 지역에 대하여는 도로.학교.공원 등 기반시설 설치비용을 공공에서 지원하는 균형개발행정 추진

7. 장기간 방치되는 재개발.뉴타운의 경우에는 공공재정 지원 공영개발 도입으로 주민부담 획기적으로 낮추는 개발방식 도입

V. 폭력.소외 행정 지양하고 복지.인권행정 확립

8. 주거세입자에게도 임대주택공급, 주거이전비 보상 등 주거복지 보장

9. 상가임차인에게도 대체상가, 시설투자비 보상 등 대안제시

10. 강제철거시 동절기, 우천시 철거 금지 등 인권지침 철저히 준수

재개발행정개혁포럼

6.2 지방선거 재개발·뉴타운 10대 공약

Ⅰ. 팔짱행정을 지양하고

원주민 부담을 최소화하는 책임지원행정 확립

1. 조합원들에게 추가분담금에 대한 정보를 제공하고, 조합원들은 이를 근거로 재개발 참여여부를 결정하도록 책임행정이 이루어져야 한다.

조합원들이 막연히 개발이익만을 쫓아 조합설립에 동의하였다가 철거가 임박한 시기인 관리처분계획 단계에 이르러서야 2~3억원에 달하는 추가분담금을 납부해야 재정착이 가능하다는 사실을 알게 되어, 정비사업을 강행하려는 조합 집행부, 시공사와 많은 갈등과 반목이 야기되고 있다. 서울시의 조사에 의하면 조합설립 동의단계에 비하여 관리처분단계에서는 조합원 부담금이 70-80% 상승한다는 것이다. 그래서 관리처분계획 단계에 이르면 거의 대부분의 재개발사업에서 부담금 인상을 둘러싸고 조합내부 분쟁이 극렬한 형태로 나타나고 있다. 성동뉴타운의 경우 20평대의 조합원분양분 주택의 경우에도 부담금이 2억원에 달하고 있는 등 영세가옥주들의 소득능력으로는 도저히 부담할 수 없는 높은 부담금이 원주민의 재정착을 불가능하게 하는 가장 근본적인 원인이 되고 있다.

주택가격이 상승하는 시기에는 이러한 높은 부담금이 붙은 조합원 분양분을 전매하고 외곽지역으로 이주하는 것이 가능하여 이러한 높은 부담금 문제의 심각성이 대외적으로 표출되지 않았으나 부동산가격의 상승이 정체되거나 하향안정화되는 경우 이러한 부담금을 둘러싼 분쟁이 격화될 것으로 예상된다. 따라서, 자치단체장 선거에 입후보한 후보자들은 관리처분단계에서 관리처분의 내용에 포함되는 설계-철거-토목-건축-설비-전기-조경 등 각 구체항목별 공사비를 재개발 동의단계에서 추정할 수 있도록 하는 프로그램을 개발하여, 각 재개발.뉴타운 사업별로 추진위원회 활동단계에서부터 관할관청에서 제시하는 추정사업비를 기초로 비용분담계획을 수립하여 원주민들이 자기부담금을 구체적으로 예측하고 재개발사업 여부를 결정할 수 있도록 지원하겠다는 공약을 제시하고, 이를 위한 구체적인 계획을 발표하고, 이를 실현시켜나가야 한다.

2. “내가 구청장․시장으로 있는 동안에는 주민부담금을 과도하게 인상하는 사업계획이나 관리처분은 주민 3분의 2의 압도적 동의가 없는 한 절대 승인(또는 인가)해 주지 않겠다”는 책임행정을 수립해야 한다.

재개발 추진과정에서 조합원들의 이해관계에 가장 큰 영향을 미치는 비용분담은 조합설립동의시 비용분담계획 - 사업계획승인 - 관리처분계획인가 - 관리처분변경인가 각 단계마다 조합원들의 동의를 받아야 한다. 대부분의 조합은 조합설립 동의시뿐 아니라 위 각 단계에서 비용분담이 60% 이상 변경되더라도 단순히 ‘조합원 과반수 출석, 출석 조합원 과반수 찬성’이 있으면, 조합결의가 통과된 것으로 보았으며, 인,허가 관청에서마저 이러한 조합결의를 그대로 승인해 주거나 인가해 주었다.

그러나, 각 법원은 단순 의결정족수에 따른 형식적인 조합총회 의결이 있고, 이에 기해 관할 관청의 승인, 인가처분이 있더라도, 앞선 단계의 조합원 부담금계획에 비하여 10% 이상 높은 부담금이 유발되는 경우에는 단순의결 정족수에 따른 총회 의결이 위법하다는 취지의 판단을 계속하고 있으며, 이로 인해 조합원들 사이의 갈등이 고조되거나 정비사업이 중단되는 등의 파행이 계속되고 있다. 만약, 관할관청이 법원의 위와 같은 판단을 존중하여 10% 이상의 비용분담 계획 변경의 경우에 법원 판례대로 조합원 특별결의(3분의 2 이상의 동의)를 거치지 않은 경우 원칙적으로 인가나 승인을 거부하였다면 위와 같은 혼란은 애초에 일어나지 않았을 것이다.

이에, 지금이라도 시, 군, 구청장에 입후보한 사람들은 정비사업 각 단계마다  재개발동의시에 비하여 조합원 부담금이 10% 이상 과도하게 인상되는 경우에는 주민 3분의 2 이상의 동의가 없다면 절대 승인이나 인가를 해 주지 않겠다는 공약을 하여 스스로 서민들의 호민관을 자처해야 할 것이다.

3. 시정명령·취소·정지조치 및 직무이행명령을 통해 관할구청의 위법·부당·무책임한 행정을 바로 잡겠다는 책임행정을 수립해야 한다.

관할구청에서는 사업의 속도만을 중시하는 시공사나 조합의 이해에 경도되어 영세가옥주 중심의 조합원들이나 주거세입자, 상가임차인들의 이해는 반영하지 못한채 마구잡이로 인가.승인의 행정처분을 되풀이하고 있는데, 용산참사도 이러한 무책임.날림행정에서 비롯된 것이다. 그러나, 용산참사의 예에서 보이듯이, 막상 문제가 발생하면 서울시는 관할구청이 문제이고 서울시는 개입할 여지가 없다는 무책임한 태도를 보이고 있다. 한편, 공공관리자 제도 등을 홍보할 때에는 제2의 용산참사를 막을 수 있는 획기적 대책이라고 주장하고 있는데, 이는 서울시장을 비롯한 시,도지사들이 마음만 먹으로 관할 시,군,구청의 무책임한 행정들을 견제하고 시정할 수 있음을 전제로 하는 것이다.

지방자치법 제169조의 위법.부당한 명령.처분의 시정명령. 취소.정지제도나 제170조의 직무이행명령 제도 등을 근거로 하여 적극적으로 관할구청장의 위법.부당한 처분의 시정.취소.정지 등을 행하고, 서울시가 추진하는 재개발 책임행정을 이행하도록 직무명령을 하여 재개발사업에서의 책임행정을 확립해야 한다. 또한, 경기회복을 위해서는 건설경기 활성화가 필수적이라거나 도심에서의 주택 공급이 주택시장을 안정화시킬 수 있는 유일한 대책이라는 등의 흘러간 유행가와 같은 소리를 되풀이하지 말고, 관할 관청이 법원 판례의 취지도 무시하고 위법, 부당한 행정을 일삼을 경우, 이를 견제하고 감독할 수 있는 적절한 행정지도지침을 수립해야 한다.

Ⅱ. 개발이익만을 쫓는 방식이 아니라

원주민 재정착율을 높이는 주민중심행정 확립

4. 원주민 재정착율 20% 미만의 ‘원주민 내쫓기 사업’에서 ‘원주민 열악한 주거환경 개선’이라는 본래 목적을 살려 원주민 재정착율을 높일 수 있는 주민중심행정 확립해야 한다.

뉴타운사업은 재개발에 비해 낮은 소형주택의 비율, 원주민 재정착율 20% 미만, 도로․공원․교육시설․문화시설 등의 정비기반시설은 확충되지 않고 고층아파트만 빽빽이 들어서는 등 원주민 재정착과 세입자 대책의 미비, 기반시설 문제 등 주거환경 개선이라는 본래의 목적은 실종된 채 집값상승에 따른 개발이익에 대한 기대만 남은 너도나도 개발을 부추기는 욕망의 개발, 욕망의 정치의 대상으로 전락하고 말았다.

원주민들이 분양받을 소형․임대아파트가 부족하고 분양가가 고공행진을 거듭하는 것과 임대아파트의 임대료가 높은 것이 원주민 재정착률이 20%도 안 되게 하는 원인이다. 따라서 소득수준에 따른 임대료차등부과제를 실시하여 저소득층 세입자의 임대아파트 입주를 가능하게 하고 공영개발, 분양가상한제 등 원주민 재정착을 도모하는 주민중심행정을 통하여 분양가를 최대한 낮추어야 한다. 또한 재개발-뉴타운사업 구역에 거주하는 가옥주나 세입자들 중에는 우량주택이 건축됨에도 불구하고 추가분담금이나 높은 임대보증금을 감당할 수 없어 입주를 포기하는 경우가 많기 때문에 주민부담능력을 제고하여 사업방식 자체를 통해 원거주민의 부담을 낮출 수 있는 방안을 강구하는 한편, 가옥주나 세입자에 대한 저리융자를 통해 현지 재정착을 유도할 필요가 있다.

Ⅲ. 속도중심행정으로 인한 과속개발을 지양하고, 계획 행정 확립

5. 전세대란이 목전에 이르러서야 비로서 순차개발, 순환개발을 외칠 것이 아니라 도심재정비 사업으로 인한 이주수요를 적절히 분산할 수 있는 단계적,순차적 개발 등 계획행정을 추진해야 한다.

우리는 정비사업으로 인한 이주수요가 몰렸던 2007년 상반기에 이미 전세대란을 경험한 바 있다. 2차 뉴타운지구 11곳 중 3분의 1 정도가 사업계획승인을 받고 이주를 시작하였는데도 갑작스럽게 2만여 가구의 주택멸실이 일어나고 주변지역으로 이주수요가 폭증하여 4,000만원 하던 전세보증금이 8,000만원이 되는 등 전세값 폭등현상이 발생하였던 것이다. 당시 오세훈 서울시장은 전세대란의 원인인 과속개발. 동시다발적 개발의 폐단을 절감하고 , 과감하게 더 이상 뉴타운 추가지구 지정을 중단하고 재개발사업에 대하여 단계적.순차적 개발을 추진하겠다고 발표한 바 있었다. 이때 이미 이러한 추세를 그대로 방치하면 2009년, 2010년이 되면 10만가구의 주택멸실과 이주수요 폭증으로 전세대란이 일어날 것이라는 예고가 있었다. 하지만, 예견되는 전세대란에 대한 대책없이 재개발.재건축사업을 속도를 내어 주택멸실이 빠르게 증가하자 전세대란은 점점 현실화되고 있고, 2010년에는 더 많은 주택멸실이 예견되고 있어 전세대란은 더 가속화될 우려도 있다.

이에, 관리처분계획인가시기를 조절하여 주택멸실시기를 조절하겠다는 실효성이 떨어지는 대책보다는 정비구역지정 - 추진위원회승인 - 조합설립인가 - 사업계획승인 - 관리처분계획인가 등 주택멸실에 앞선 전반적인 단계에서 주택멸실율을 고려한 단계적.순차적 인.허가의 행정절차가 이루어져야하며, 시,도 차원에서 이를 감시, 감독할 수 있는 재개발공약이 제시되어야한다. 또한, 뉴타운 재개발의 경우 더 이상 미루지 말고 도시및주거환경정비법에 규정되어 있는 순환재개발방식을 적극 도입하여 개발과정에서 이주수요를 흡수할 수 있도록 해야 한다. 10개 지구로 분할되어 있는 뉴타운지구의 경우 한꺼번에 개발에 돌입하는 것이 아니라 1, 2지구를 개발하면서 임대주택을 건설하고, 3, 4지구를 개발할 때 멸실되는 주택의 이주자들을 위 1, 2지구 개발에서 건설한 임대주택에 입주하게 한 후 3, 4지구 개발이 끝났을 때 이주자들이 돌아가면 그 때 임대주택을 분양하는 식으로 5, 6지구와 7, 8지구를 그와 같은 방식으로 순차적으로 개발하는 것이다.

Ⅳ. 개발 양극화를 지양하고, 재개발․뉴타운 균형행정 확립

6. 개발이익이 예상되지 않아 개발이 뒤처진 지역에 대해서는 개발이익이 많은 지역과 결합개발을 하거나, 먼저 개발이 이루어진 지역의 개발이익을 환수한 재정으로 도로.학교.상.하수도 등 기반시설 설치를 공공이 지원하는 균형개발을 하여야 한다.

재개발․뉴타운 사업의 본래의 목적이 열악한 주거환경에 있는 영세 거주자들의 주거환경개선 사업이라는 점을 고려한다면, 주거환경이 열악한 도시외곽지역이나 수도권 외곽지역, 지방중소도시 지역 등이 우선적으로 개발되어야 마땅할 것이다. 하지만, 현실은 수익성이 높은 지역을 우선적으로 시행하고 열악한 주거환경지역은 개발이 이루어지지 않고 계속 방치되는 현상이 발생하고 있다. 부동산경기에 따라 사업추진 여부나 속도가 결정되어 역설적으로 집값이 많이 올라야 수익성이 생겨 사업추진이 활발해지는 모순이 발생하고 있다. 그렇다 보니, 역세권과 같이 개발에 따라 집값상승이 크게 기대되는 지역에서는 노후도, 호수밀도, 정비기간 시설의 부족 등 재개발의 요건이 충족되지 않아도 개발에 나서려는 요구가 높고 경기․인천 등의 도시환경정비조례는 이러한 재개발정비지구 지정의 요건을 크게 낮추고 있다.

이미 인천의 도화지구, 가좌 IC 지구 등 수도권외곽의 재개발. 도시개발지구 등에서는 사업성이 없어 추진하던 사업이 중단되고 원점에서부터 다시 개발사업 추진이 모색되는 등 큰 혼란을 빚고 있다. 결국, 개발이익이 많이 남을 것으로 예상되는 역세권, 도심지역 등의 지역과 부동산가격이 지속적으로 상승하지 않을 경우 개발이익이 남지 않아 개발에 원주민의 많은 부담금이 소요될 것으로 예상되는 도시주변의 구릉지역이나 수도권 외곽지역 간에 양극화가 심화되고 있다.

이러한 개발 양극화를 막고, 재개발사업의 본래의 취지대로 노후도, 호수밀도, 정비기반시설이 열악한 곳 등 주거환경이 열악한 지역에 대한 재개발․뉴타운이 제대로 추진되기 위해서는 이렇게 개발이익이 적은 지구에 대하여는 시간이 걸리더라도 공공의 행정적 지원과 재정지원을 통하여 개발하는 방식이 도입되어야 한다. 이를 가능하게 하기 위해, 개발이익이 많이 나는 정비지구와 개발이익이 나지 않는 지구를 결합하여 개발하는 방식을 통해 개발이익을 서로 나누거나 개발이익을 철저히 환수하여 뒤처진 지역의 개발을 지원하는 재개발 균형행정이 필요하다.

7. 주거환경이 열악함에도 장기간 개발이 이루어지 않고 있는 지역에는 공공지원 공영개발방식의 추진으로 주민부담금을 획기적으로 낮추는 개발방식이 도입되어야 한다.

현행 도시정비사업의 일반적인 방식인 합동재개발방식은 20%에 미치지 못하는 낮은 원주민 재정착률, 비민주적이고 불투명한 조합운영, 주민과 주민간의 갈등, 관과 주민간의 갈등 등 다양한 문제점을 낳고 있다. 특히 사업성이 떨어지는 구릉지나 주민소득이 낮은 정비구역은 더 많은 추가부담금이 필요하기 때문에 원거주민 입장에서는 현행 방식으로는 추진할 동기가 떨어진다. 실제 서울의 여러 지역들이 위와 같은 이유로 인하여 개발이 지체되어 주민들의 주거환경이 더욱 열악해지고 있다. 상계뉴타운 1․2구역, 성북2구역, 정릉3구역, 창신뉴타운 일부지역, 고강뉴타운 등이 그러한데, 위 지역들은 저소득층 밀집 거주지역으로 민간주도형 재개발사업방식으로 추진 시 낮은 원주민 정착률 등 사회적 부작용이 커질 것이다.

따라서 주민들의 낮은 소득수준, 지가상승에 의한 사업성 저하 등의 이유로 재개발이 뒤처지는 지역들에 대해서는 공공지원 공영개발 방식의 책임지원행정이 이루어져야 한다. 구체적으로는, 도로, 학교 등 기반시설비용을 공공이 지원하고 개발이익을 재투자하여 주민부담을 최소화하는 공영개발방식을 도입해야 한다. 이미, 서울 봉천동 산자락에 위치해 있던 구산동 산61번지일대에서 실시된 주거환경개선사업은 이러한 공영개발의 모범을 보인바 있는데, 위 지역에서는 기존 재개발․재건축사업처럼 일방적인 이주 후 전면철거방식으로 사업을 추진하지 않고, 원거주민을 위한 임시주거마련 등 원주민 중심의 사업을 추진하여 소기의 성과를 거둔 것이다. 이러한 모범 사례들을 참고하여, 주거환경이 열악하여 진정으로 개발이 필요한 곳이 공영개발의 방식으로 개발될 수 있도록 하여야 할 것이다.

Ⅳ. 폭력▪소외 행정을 지양하고, 복지▪인권행정 확립

8. 세입자들에게도 헌법에 보장된 주거권이 확보될 수 있도록 임대주택공급, 주거이전비 보상 등을 철저히 해야 한다.

장위․신림․천호 뉴타운지구 등의 경우 세입자가 거주자의 80%를 넘고, 다른 뉴타운의 경우에도 세입자가 70%가 대부분 넘을 정도로 재개발․뉴타운 지구는 영세가옥주와 세입자가 주로 거주하고 있는데, 막상 그 개발의 결과는 중산층의 고급주택 수요를 충족시키는 사업이 되고 있다. 뉴타운사업 이전에는 19만 4천 세대가 임차가구였는데 반해, 뉴타운 사업 후에는 공공임대주택은 4만 4,700호만이 공급되어 사실상 약 15만호의 임대주택이 감소하게 될 것이라는 사실은 주거세입자가 처한 절박한 현실을 보여준다.

세입자대책이라 하여 그 동안 이루어져왔던  행정실무는 시행자인 조합 측에서 비교적 사업의 초기 단계에 세입자로 하여금 임대주택 입주권과 주거이전비를 선택하여야 한다고 통지하고 세입자는 대부분 임대주택입주권을 선택하는 방식으로 이루어져왔다. 주거이전비의 경우 법정화 된 금액이지만 현실을 반영하고 있지 못하다. 임대차보증금은 매년 상승하는 것이 일반적인데다가 재개발이 시행되면 해당 구역뿐 아니라 재개발로 인한 부동산가격 상승 기대심리 및 이주수요의 증가로 인근 전세가격마저 올라가기 때문에 세입자들의 주거수준은 더욱 열악해 질 수밖에 없다. 주거세입자들의 경우에도 직장이 대부분 재개발․뉴타운지구 주변에 있고, 아이들의 학교도 재개발․뉴타운지구 주변에 있어 재개발․뉴타운사업이 추진되더라도 먼 곳으로 이주하기 어려운 실정이어서, 현 정부에서 추진하고 있는 서울 외곽지역의 그린벨트지역에 건설하는 보금자리주택은 재개발․뉴타운 세입자나 영세가옥주에 대한 대안적인 주거공급정책이 될 수 없다.

따라서, 주거세입자들을 위해서는, 첫째, 재개발사업에서 세입자의 절차적 권리를 보장하여야하며, 둘째, 재개발․뉴타운 지구 주변에 원룸형․기숙사형 주택과 단지형 다세대주택을 건설하는 것은 부차적인 정책목표로 하고 재개발․뉴타운 지구내에서 임대주택과 소형저가주택을 확대하는 정책이 주된 정책목표가 되어야 한다. 특히, 재개발사업의 경우에는 중대형 고급주택의 건설비율을 20%로 제한하고 있으나 뉴타운 사업의 경우에는 이를 40%까지 건설할 수 있도록 하고 있는데, 40-60평형대의 중대형 주택의 경우 15평-20평형의 소형주택 3개를 차지하고 11평-15평의 임대주택 4개를 차지하여 임대주택과 소형저가주택뿐만 아니라 공급되는 주택의 절대수를 감소시키는 만큼 중대형 고급주택의 공급을 20% 이하로 제한해야 한다.

9. 제2의 용산참사를 예방하기 위해 대체상가, 시설투자비 보상 등 상가 임차인 문제를 적극적으로 해결해야 한다.

2009년 1월에 용산참사가 발생하기 전까지 재개발․뉴타운사업 지역의 세입자 보호에 관한 논의는 주로 주거용 건축물 세입자에 대한 임시수용시설 설치, 주거이전비 지급, 준공 후 임대주택 보장 등에 초점이 맞추어졌다. 그러나 2009. 1. 20. 국제빌딩주변 제4구역 도시환경정비사업 진행과정에서 발생한 용산참사는 재개발지역 내 상가세입자의 보상 문제에 대해 전 국민의 관심을 집중시키고 주의를 환기하는 계기가 되었다. 그러나, 당장이라도 상가 임차인 문제를 해결할 것처럼 나서던 정부와 지자체는 시간이 흐룰수록 ‘권리금은 법상 인정되지 않는다’며 ‘종전 3개월치 영업이익 보상을 4개월치 영업이익 보상으로 증액’한 이외에 별다른 대책을 내놓지 않은 채 용산참사가 빨리 잊혀지기만을 기다리고 있는 듯 하다. 재개발, 뉴타운 지역 곳곳에서 상가를 임차하여 영업을 하고 있는 상인들로서는 변한 것이 하나도 없는 상황이 된 것이다 이에, 권리금 보상에만 초점을 맞춘 ‘모 아니면 도’식의 논의보다는 이주상가 마련, 권리금 또는 퇴거료 보상, 임대상가 등 다양한 대안이 마련되어야 한다.

즉, 정부나 지방자치단체가 시행하는 공영개발의 경우라고 우선적으로 임시상가개설에 관한 입법과 정책을 통해 선도적으로 시행할 필요가 있는데, 일례로 서울시가 청계천복원 사업을 시행하면서 청계천 상인을 위해 송파구에 대용상가단지를 개설한 것이 그것이다. 향후 서울시가 추진할 5대 광역권별로 서울시 등 공공이 주도해서 설립하는 이주상가단지를 조성하는 것이 바람직하다. 다만 송파구 동남권 유통단지의 경우 입주권을 받은 영세상인이 프리미엄을 받고 입주권을 매도함으로써 이주상가단지의 취지가 몰각되고 동양 최대의 유통단지로 성격이 변질되는 폐단이 있었으므로 이러한 폐단을 방지하고 이주상인들의 정착률을 높이기 위해서는 이주하는 상인들의 업종과 규모에 따라 이주단지를 조성하고 임대보증금 및 월 임대료를 상인들의 소득수준에 따라 차등 부과하는 방안을 마련하여야 한다. 또한, 권리금에는 시설비보상의 측면도 포함되어 있으므로, 이에 해당하는 권리금이나 일본에서 인정되고 있는 것과 같이 주변 지역에서 영업을 게속하는데 필요한 정도의 퇴거료를 보상하도록 하고, 상가가 밀집한 지역을 재개발하는 도시주거환경정비사업의 경우에는 전체 세입자 중 상가 세입자의 비율이 일정 정도 이상인 경우 사업시행자로 하여금 일정 규모의 임대상가를 건설하도록 하고 이전고시 시점에서 지자체가 신축 건물을 매수하여 세입자들에게 임대하도록 하는 제도를 도입하여야 한다.

10. 모든, 재개발, 뉴타운 현장에서 주민의 퇴거 후 철거, 동절기 철거금지 등  강제철거가 불가피한 경우에도 인권지침을 준수하는 인권행정을 해야 한다.

재개발 현장에 조합과 철거계약 체결 후 들어오는 철거업체는 퇴거가 이루어진 건물의 철거를 목적으로 하는 업체일 뿐이므로, 세입자들의 퇴거 등에 관여해서는 안될 것이다. 그러나 대부분의 경우 철거업체의 직원들은 주민들에게 퇴거를 종용하고 협박하며 각종 폭력을 행사해 주민들에 대한 강제퇴거에 공공연히 동원되고 있다. 용역업체의 이러한 행위는 개별적으로 형법 및 폭력행위등처벌에관한법률 위반죄를 적용하여 처벌되어야 할 뿐 아니라, 경비업법 위반행위로 처벌되어야 하나, 이를 단속하고 처벌하여야 할 경찰과 관련 관청(구청 또는 서울시)은 오히려 용역업체와 함께 주민들에 대한 강제퇴거에 나서고 있는 실정이다.  세입자들은 '철거깡패들의 횡포를 피하기 위해 망루에 올라갔다'는 말을 서슴지 않을 정도로 철거를 위해 투입된 용역업체의 주민들에 대한 각종 폭력사례들은 '무법천지'가 따로 없음을 분명히 보여 주고 있다. 이와 같이, 법상 허용되는 철거용역반원들의 주 임무는 건물의 '철거'에 있지만, 현실에서는 경찰 등 공무원을 통해 이뤄져야 할 퇴거와 정비구역 내 건물에 대한 경비와 관련한 업무가 철거용역반원을 통해서 이뤄지는 경우가 많다. 재개발, 뉴타운 현장의 철거는 위법이 일상화될 수밖에 없는 상황인 것이다.

거주자들의 극심한 저항을 불러일으킬 수밖에 없는 동절기 철거를 원천적으로 금지하고, 재개발 현장에서 강제철거가 불가피한 경우에도 국가인권위원회가 권고하고, 이미 유엔인권규약에도 명문화되어 있는 인권지침을 준수하는 행정을 해야 한다. 또한 철거업체는 철거업무 외에 퇴거 또는 경비업무를 하지 못하게 하여야 하며, 또한 허가받은 경호업체만이 철거현장의 경호업무를 담당하도록 하여야 한다. 이를 위하여 관할 행정관청은 경찰서장으로 하여금 사전에 경호업법에 정한 예절교육, 테러방지교육, 인권교육 등 의무교육 이수여부, 복장․패찰 등의 착용여부, 소형분사기와 경적 등 허가된 무기 이외의 폭력적인 무기의 소지여부, 폭력전과․미성년자 등 무자격 경호원의 참가여부 등을 확인하도록 하고, 관련 공무원이 직접 강제철거현장에 나가 철거업체의 철거이외의 업무 관여 여부나 퇴거 및 경비업체의 경비업무에서의 불법행위 여부에 대하여 철저히 점검하여야 한다. 철거현장에서 용역깡패들을 고발했더니 오히려, 고발한 사람만 처벌했다는 이야기는 어느 한 지역에 국한된 이야기가 아니다. 시민들의 진정한 호민관을 자처하는 후보들이라면, 어찌 현재와 같은 무법천지의 재개발현장을 두고 볼 수 있겠는가? 무법천지의 재개발 철거현장에도 법이 살아있도록 만드는 공약이 절실한 이유이다.

재개발행정개혁포럼 출범 선언문

재개발․뉴타운 사업이 서민들의 꿈이었던 시절이 있었다. 좋은 주택을 공급할 수 있는 획기적인 방법이자, 또한 노후주택 소유자들에게 공짜로 아파트 입주를 보장하는 방법으로 알려졌던 재개발․뉴타운. 특히 뉴타운은 강남에 비해 상대적 박탈감에 빠진 강북지역 주민들에게 새로운 희망을 불어넣어주고, 이른바 강남북 불균형 문제를 일거에 해결할 수 있는 대안처럼 여겨지기도 했다.

2002년 서울의 은평, 길음, 왕십리 세 곳이 뉴타운 시범사업 구역으로 지정되었다. 이 중 은평뉴타운은 쾌적한 주거환경으로 뉴타운 사업의 상징이자 희망이었다. 이에 시민들은 열광했고, 너도나도 빨리 구역지정을 요구했다. 이에 당시 이명박 시장은 시범사업이 채 착수도 안 한 상태에서 34곳을 뉴타운 사업구역으로 지정했다. 지정된 곳들이 현수막을 걸어 축하하고, 인근에 수많은 중개업소가 들어서며 집값이 덩달아 오른 것은 물론이다.

2006년에는 그동안 서울시 조례로 추진되던 뉴타운 사업이 도시재정비촉진을 위한 특별법을 입법하면서 전국 사업으로 확대되게 된다. 전국이 뉴타운 열풍에 휩싸이게 된 것이다. 2008년 4월 총선의 핫이슈는 뉴타운이었다. 서울과 수도권에서 뉴타운 공약이 난무했고, 당선만 되면 ‘우리동네’를 뉴타운으로 지정하겠다는 식의 과장과 허위공약이 넘쳐났다.

2008년 8월 리만 브라더스가 파산하면서 미국발 서브프라임 모기지 사태가 폭발했다. 전 세계는 경제위기로 몸살을 앓기 시작했다. 특히, 과잉유동성을 기반으로 턱도 없이 부풀어 오른 부동산 거품이 빠지기 시작한 것이다. 한국도 미분양 주택이 쌓이고 건설경기가 급락하기 시작했다.

재개발․뉴타운 사업에도 위기는 몰려왔다. 더 이상 재개발․뉴타운 사업이 황금알을 낳는 거위가 아니었던 것이다. 한때 뉴타운 지정을 축하한다고 내걸었던 현수막들은 ‘뉴타운 사기극 규탄한다’는 식의 내용으로 바뀐다. 곳곳에서 소송이 이어졌고, 이른바 비상대책위원회가 거의 모든 지역에서 구성되었다. 그러나 뉴타운 사업은 단순히 부동산 경기가 하락했기 때문에 발생한 문제가 아니었다. 부동산 경기의 불황 때문이 아니라, 애초 민간의 수익성 위주 프로그램으로는 사업성이 없는 지역들을 개발하려 한 데 따른 필연적인 결과일 뿐이다.

그런데도 재개발․뉴타운 사업의 인․허가권을 갖고 있는 서울시를 비롯한 각 지방자치단체들은 주민중심의 행정을 하기보다 개발이익행정 위주로 재개발․뉴타운 사업을 진해시키 주민들의 수많은 민원과 피해를 강요하고 있다. 현 지방자치단체의 팔짱행정, 개발이익행정, 과속개발행정, 폭력․소외행정 등 재개발․뉴타운 사업 행정은 주민들의 고통을 가중시키고, 오히려 분쟁을 유발시키 사업을 장기화하게 할 뿐이다. 용산참사는 과속개발행정, 팔짱행정, 개발이익행정, 폭력․소외행정의 전형적인 사례로 역사에 기록될 것이다.

‘재개발행정개혁포럼’은 재개발․뉴타운 10대 공약을 6.2 지방선거가 출마하는 후보자들에게 제시하여 후보자들의 선거 공약에 반영하도록 하는 목적으로 종교․시민단체 및 지역 풀뿌리단체가 연대하여 모인 모임이다. 또한 ‘재개발행정개혁포럼’은 6.2 지방선거에 출마한 후보자들의 공약에 우리들의 재개발․뉴타운 10대 공약을 공약화하는 것은 물론 당선 후 재개발행정에서 실현되도록 하기 위해 노력할 것이다.

실패한 재개발․뉴타운 사업을 바로잡으려면 재개발행정의 개혁에서 시작해야 한다. 재개발 행정에 있어 책임행정, 주민중심행정, 계획행정, 균형행정, 복지․인권행정 확립을 위해 재개발행정개혁포럼은 출범을 선포한다.

2010년 4월 14일

재개발행정개혁포럼