‘주택법시행령’및 ‘주택건설기준등에관한규정’재입법예고

의견서

2009. 3. 26.

토지주택공공성네트워크

(나눔과미래, 주거권실현을위한국민연합,참여연대 등 52개단체)

전국주거복지센터협의회(준)

< 의견제출 주관단체 >

나눔과미래 (서울시 성북구 삼선동5가 326번지 2층 / 922-5942 담당 남철관국장)

1. 정책방향

｢국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안｣ 관련내용

□ (대체주택) 1～2인가구의 주택수요를 흡수하기 위해 오피스텔 규제완화, 기숙사형 주택도입 등을 추진

ㅇ (오피스텔) 생략

ㅇ (기숙사형 주택) 1인 가구의 주거수요 흡수를 위해  기숙사형, 소형 원룸 등으로 다양한 주택유형화 검토

* 현행 고시원 대체주택으로 대학생, 저소득 1인가구뿐만 아니라 직장인 등 고급주택 수요도 흡수

- 금번 도시형생활주택 공급방안 중에서 특히 원룸형과 기숙사형주택은 2008년 9월 19일에 발표된 국토해양부의 ｢국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안｣의 공급계획을 구체화하고 있음

- 보금자리 주택 건설방안에 따르면 2009～ 2018년내에 기숙사형 주택 등 대체주택을 6만호 공급할 계획이고, 기본적으로 현행 고시원의 대체주택으로 개념화되어 있음

2. 공급방안

1) 1차/2차 입법예고안 (09.2-3)

□ 도시형 생활주택 도입에 따른 시행(안) 마련

① 유형 세분화 : 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 주택

(주택법시행령 제2조의2 신설)

※ 주택법 개정(‘09.2.3)으로 도시형 생활주택은 분양가 상한제, 감리 배제

(원룸형) 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실․부엌 등을 설치하고, 세대별 최소 전용면적은 12㎡이상 최대 30㎡미만

(기숙사형) 세대별 독립된 주거형태를 갖추지 아니하고, 세대별 최소 전용면적은 7㎡이상 최대 20㎡ 미만

☞ < 의견 >

- 기본적으로 저소득 1-2인 가구가 도심지내에 조성되는 소형 공공주택정책을 통해 입주시켜야 할 1차적인 수요층인데 1차 입법예고의 원룸형과 기숙사형주택의 세대별 전용면적이 축소 조정되어 비교적 적절한 전용면적 범위가 설정된 것으로 보임

- 국토부 보금자리주택공급방안(08.9.19)과 기숙사형,원룸형주택공급방안(08.12.29)에서 제시된 바와 같이 원룸형주택과 기숙사형임대의 상당 물량을 도심지내 일자리를 가진 저소득 가구와 취약계층에게 공급할 필요가 있음 (직주근접성 고려) : 시장을 통해 자력으로 주택(오피스텔 등)구입이 가능한 소득계층은 원룸형주택의 일부 분양물량을 통해 수요를 흡수

(2) 기숙사형원룸형주택공급방안 (08.12.29)

< 주택 유형별 공급방안 > 자료출처 : 기숙사형,원룸형주택공급방안(08.12.29)

유 형			공급대상		제도 개요
기숙사형			저소득 직장인, 학생, 노인 등 (고시원 거주자)		室(가구)별 최소면적 기준(6～8㎡↑)을 제시하되, 취사장․세탁실․휴게시설 등 생활편의시설을 공동으로 활용 * 준주거 개념도입하여 관리
원룸형	초소형		직장인, 학생, 노인 등		가구별 최소의 독립된 주거생활이 가능하도록 욕실․부엌 등을 마련하고, 최소규모 규정(12㎡↑) 세탁실, 휴게시설, 게스트실 등 공동생활 편의시설을 탄력적으로 배치
	고급형		고급 주택수요

☞ < 의견 >

- 정책의 목적에 부합하는 적절한 공급방안으로 판단되며 법령개정후 사업지침에 분명하게 반영해야 함

< 주택 공급제도 및 입주자격 > 자료출처 : 기숙사형,원룸형주택공급방안(08.12.29)

구 분	공공 건설		민간 건설
	영구임대	국민임대	기금지원 有	기금지원 無
입주 자격	- 기초생활수급자 - 모자가정, 국가유공자 등 - 노숙인,쪽방,비닐하우스주민(신설) - 고시원,여관 장기거주 저소득층(신설)	- 무주택 세대주로, 월소득이 도시근로자 가구 월평균소득(‘07년 257만원)에 70%이하인자 (50%이하 우선 공급) * 50㎡미만은 청약통장 가입 不要	- 공급규칙 청약저축 1․2순위	- 임대사업자가 결정(제한없음)

(공공임대주택으로 공급) 최저소득계층의 주거안정을 위해 공공에 의한 임대주택을 공급

- 기존의 공공임대주택 프로그램을 활용하여 기숙사형, 원룸형 임대주택 건설을 추진

* 종전의 two-room型외에 원룸형도 적극 보급하여 관리비 최소화

- 노후 및 유휴시설을 매입하여 리모델링하거나 신축하고,  도심내 자투리 땅의 입체개발도 추진

- 재정비촉진지구내 기숙형․원룸형 임대주택을 확보하여 저소득 세입자(원주민)의 주거 불안정 문제 해소

자료출처 : 기숙사형,원룸형주택공급방안(08.12.29)

☞ < 의견 >

- 전반적으로 적절하여 추후 세부 지침에 반영되어야 함

- 건설주체 및 기금지원 여부에 따라 입주자격 및 임대료(분양가) 책정 기준을 차별화하겠다는 기존 국토부 공급방안이 적절한 것으로 판단되며 법령개정후 사업지침에 분명하게 반영해야 함

- 현행 국토해양부 쪽방비닐하우스 임대주택 정책이 도심지내 주택 확보의 어려움으로 사업 수행에 어려움이 있음을 감안하여 원룸 및 기숙사형 주택의 임대물량 중 일부를 공급하는 등 정책적 주택 지원이 필요 대상층에게도 공급이 가능하도록 제도 정비 요망

<참조1> 쪽방,비닐하우스 거주가구 주거지원 업무처리지침 (2008.7.29 국토해양부)

제5조(주택의 건설,매입등) ① 사업시행자는 주택을 건설할 수 있는 토지(토지에 건축물이 건축되어 있는 경우를 포함한다.)를 매입하여 주택을 건설(기존의 건축물을 철거하고 그 위에 주택을 신축하는 경우를 포함한다.)하거나 경량 철골조의 조립식 건축물의 설치 또는 기존주택을 매입하여 입주대상자에게 공급할 수 있다.

- 주택가격 급등, 소득의 양극화, 달동네 등 빈민밀집 주거지역의 해체 등을 배경으로 저소득 1인가구를 위한 숙박시설로서 고시원이 급증하고 있는 추세임 (* 전국에 약 6,200여개의 고시원이 있는 것으로 추산되며, 수도권에서는 매년 600여개씩 증가)

- 2008년도의 고시원 거주자 관련 조사에 따르면 서울, 경기지역을 기준으로 총138,587명 가운데 단순노무직(무직포함)이 43,301명으로 31.2%를 점유하고 있으며 2003년 이후 약 7차례의 주요사고로 인해 총40명이 사망하는 등 주거 대책수립이 시급한 상황속에서 보금자리 주택 방안에서도 주택공급방안이 거론된 측면이 있음

< 고시원 거주자 구성비율 (명, %) >

구분	계	단순노무직 (무직 포함)	회사원	학생 및 취업준비생
계	138,587 (100)	43,301 (31.2)	40,679 (29.4)	54,607 (39.4)
서울시	108,427 (100)	35,992 (33.2)	26,085 (24.1)	46,350 (42.7)
경기도	30,160 (100)	7,309 (24.2)	14,594 (48.4)	8,257 (27.4)

- 그외 보금자리 주택건설방안에서도 적시되어 있는 뉴타운사업 등으로 염가 거주공간을 박탈당하고 있는 대학생과 기타 저소득 가구 (인구주택총조사상 주택이외의 거처에서 생활하는 가구가 약5만여 가구)도 일부 입주 가능한 주택 공급방안이 되어야 함

< 주택 이외의 거처 : 항목별 분포현황 > (출처 : 통계청)

(단위 : 호)

주거종류	2005년도
호텔, 여관 등 숙박업소의 객실	4,580
기숙사 및 특수사회시설	9,357
기타 주택이외의 거처	15,803
판잣집 · 비닐하우스 · 움막	20,002
계	49,742

▶ 종합적으로 볼 때는 원룸형과 기숙사형주택의 일부는 일반 직장인 등의 입주가 가능하도록 할 필요가 있지만 현재 입법예고안에 따르면 전용면적이 큰 분양주택이나 고급 임대주택 위주로만 공급될 가능성이 높아 9.19 대책에서 제시된 애초의 정책 취지를 살리기는 어려울 것으로 보여 개선이 필요함 : 최근 보도된 ‘롯데캐슬미니’가 대표적인 예임

(기존 주거복지정책은 주로 2인 이상 가구를 대상으로 하고 있으므로, 고시원 등 저소득 불안정 거주자의 사회경제적 특성과 주거비 부담능력을 고려한 새로운 주거지원 및 자활지원 프로그램을 마련할 필요가 있고 원룸형, 기숙사형주택이 염가 임대주택으로 공급된다면 최적의 정책 대안이 될 수 있음)

(금융) 저리의 주택기금을 건설자금으로 지원하여 사업주체의 부담을 경감 (⇒ 기존 프로그램을 최대한 활용)

- 기금에 부담으로 작용되지 않도록 담보설정 및 대출상환 프로그램 등을 마련

(임대료) 공공이 건설하거나 기금지원을 받아 건설한 경우 현행 규정*에 의해서 임대료 제한 가능

* 표준임대료보증금 및 임대료, 지역에 따른 임대보증금 상한제 적용

- 기금 지원없이 민간이 건설한 경우 시장에서 자율 결정

자료출처 : 기숙사형,원룸형주택공급방안(08.12.29)

☞ < 의견 >

- 적절하다고 평가되며 지침 마련시 국토부 제시 주택유형을 기준으로 임대공급되는 기숙사형과 초소형 원룸형은 공공임대(주택기금 3% 대출) 또는 기존주택 매입임대주택(주택기금 1% 대출) 수준의 건설자금 지원 및 임대료 제한으로 저소득층의 입주가능성 제고 요망

3. 건축 규제완화

1) 2차 입법예고안 (09.3)

주택건설기준 등에 관한 규정 일부개정령안

주택건설기준 등에 관한 규정 일부를 다음과 같이 개정한다.

제7조제10항 및 제11항을 다음과 같이 신설한다.

<중략>

제27조제6항을 다음과 같이 신설한다.

⑥ 영 제2조의2제2호부터 제3호에 해당하는 주택은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 범위내에서 지방자치단체(특별시․광역시․제주특별자치도․시 또는 군을 말한다. 이하 이항에서 같다.)의 조례로 정하는 바에 따른다.  다만, 역세권․대학가․산업단지 주변 등 주차수요가 낮은 지역으로서 지방자치단체의 장이 지정․고시하는 지역에서는 200제곱미터 당 1대 이하의 주차장을 설치하여야 한다.

1. 원룸형은 세대당 0.2대 이상 0.5대  이하

2. 기숙사형은 세대당 0.1대 이상 0.3대 이하

☞ < 의견 >

- 해당주택의 도심내 공급을 원활하게 하기 위해서 주차장 관련 조항 등 건축규제를 완화하는 것은 불가피하지만 반면에 이 정책을 통해 공급되는 주택의 공공성이 최소한도로 보장되어야 규제 완화가 사회적인 정당성을 가질 수 있음 : 현재 입법예고와 같이 건축규제만 완화하여 일반 건설회사에 의해 건축되는 고급 오피스텔화 된다면 저소득, 대학생 등 일부에게도 공급하려는 목표를 달성하기 어려울 뿐만 아니라 완화된 주차장 배치기준이 대체로 자차(自車)를 소유한 중산층 이상의 입주로 인해 인근지역의 주차난을 가중시키는 결과로 귀결될 가능성이 높음 (전용면적 및 임대, 분양 유형에 따라 차별적인 주차장 기준 적용 필요)

<참고 보도자료>

도시형 생활주택, 대형 건설사도 눈독 들이다  (매일경제 09.3.9)

롯데캐슬 미니ㆍ마이바움등 속속 나와…현대ㆍ삼성등 대형사도 채비

`이제는 도시형 생활주택이 대세다.` 정부가 지난해 12월 도시형 생활주택 도입을 발표한 뒤 지난달 3일 주택법 개정안에 이 내용을 포함시키고, 시행령 입법예고에 들어가는 등 초스피드로 이 사업을 진행하자 `도시형 생활주택`에 눈을 돌리는 건설사들이 늘고 있다. 롯데건설은 이미 이 사업을 겨냥해 `롯데 캐슬 미니`라는 브랜드를 개발했으며 현대건설 삼성건설 등 대형 건설사들도 준비작업에 들어간 것으로 알려졌다. 소형주택 전문건설업체 수목건축 역시 `마이바움`이라는 브랜드를 개발하고 사업 진출에 나섰다.

건설업체들이 특히 주목하고 있는 것은 주차장 기준 완화다.

기존 다세대주택은 가구당 1대씩 주차장을 확보해야 했지만 도시형 생활주택은 가구당 0.3~0.7대 범위에서 지자체 조례로 주차장 건설 의무가 크게 완화된다.

주차장 설치 기준은 수익률과 직결되는 만큼 사업주들은 서울시가 주차장 기준을 어느 정도 완화할지에 촉각을 곤두세우고 있다.

서용식 수목건축 대표는 "사업이 진행되려면 원룸형 주택은 가구당 0.3~0.4대, 기숙사형 주택은 0.1대로 주차장 규제를 완화해야 한다"며 "도심 주차난 해결을 위해서는 차 없는 서민들에게 우선 공급하거나 주차쿠폰제 도입, 공영주차장 개발 등 으로 해결할 수 있을 것"이라고 주장했다.

(중략)

채익종 다다D&C 대표는 "도시형 생활주택으로 허가를 받으면 주차장을 최대 3분의 1까지 줄일 수 있어 수익성이 크게 개선된다"며 "일부 사업주들은 기존에 공사 중인 건물을 헐고, 용도 변경을 추진할 계획까지 세워두고 있다"고 말했다.

3. 민간 제안 공급방안

1) 원룸형주택

- 분양과 임대주택으로 구분하여 유형화

▢ 공급대상

▪ 분양주택 : 주택구입 능력이 있는 1-2인 가구

▪ 임대주택 : 직장생활을 하는 1-2인 가구나 도심지내 무주택 저소득 1-2인 가구

▢ 공급방안

▪ 분양주택

- 전용면적 : 12㎡이상 최대 30㎡미만 적용

- 주차장 : 세대당 0.5대 이상

- 사업시행자 : 민간건설업체 (20세대 이상은 주택법 9조에 따른 주택건설사업자 등으로 한정)

- 조성비용 : 사업시행자가 분양대금을 통해 조달

- 공급가격 : 분양가 자율화

▪ 임대주택

- 전용면적 : 12㎡이상 최대 20㎡미만 적용  (2인가구 최저주거기준 적용)

- 주차장 : 세대당 0.2～0.5대 범위내에서 지자체 조례로 규정

- 사업시행자 : 민간건설업체(민간비영리건설사업자 포함) 및 공공사업자 (당해 주택이 소규모 단지로 지역별 특성화를 감안하여 조성되어야 하고, 임대주택 입주자 중 일부는 입주후 자립지원이 필요한 점을 감안하여 선진국과 같이 주택조합, 비영리법인 등 민간의 참여 활성화 필요)

- 조성비용 : 사업시행자가 자기자금 및 국민주택기금 대출을 통해 조달 (국민주택기금운용및관리규정에 따라 민간사업자에게도 대출 / 전용 60제곱미터 이하의 5년 공공임대주택  기준 적용 - 호당50%, 5,500만원 한도, 10년 거치 20년 분할 상환 조건)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
- 공공임대주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하	5,500	3.0	10년(의무임대기간이 10년인경우 15년) 이내에서 임대기간동안 거치후 20년상환	-민간사업자 등이 건설하는 주택 (임대기간 5년이상)

- 임대조건 : 5년 공공임대주택의 표준임대료 부과체계를 적용

- 임대기간 : 5년 이상

<참조2> 외국의 민간비영리건설사업 참여 현황

- 주요선진국의 비영리법인, 주택조합 등 민간비영리 주택사업 주체는 전체주택 재고에서 상당한 물량을 소유(사회임대주택)하고 있으며 다양한 주거취약계층을 입주시키고, 근린주거환경개선 및 주택관리업을 통해 고용을 창출하여 자립적 생활을 실질적으로 지원하는 등 다양한 활동을 전개하고 있음

(표4) 서유럽의 사회임대부분 현황

(-;입수가능한 자료 없음 / 출처;Ministerie van VROM 2001, 아름다운재단 간행 ‘함께 만들고, 나누는 사회주택’(2004) P97 재인용)

국가	총 주택재고 중 사회임대주택(dwellings) 비율(%)	총 임대주택재고 중 사회임대주택의 비율(%)
한국	0	0
벨기에	7	20
덴마크	19	43
프랑스	18	46
핀란드	-	48
독일	-	15
아일랜드	9	50
네덜란드	36	75
포르투갈	3	9
영국	-	66

<참조3> 국민주택기금운용및관리규정

제33조(자금지원대상) 민간사업자에 대한 국민주택건설자금 지원대상은 다음 각호와 같다.

1.공공임대주택자금 : 5년 이상 임대를 목적으로 주택건설사업계획승인을 받아 국민주택을 집단으로 건설하는 등록업자 및 법 제10조의1의 규정에 의하여 공동사업을 수행하는 등록업자와 토지소유자, 근로자주택공급및관리규정에 따라 저임금무주택근로자에게 임대할 목적으로 주택건설사업계획승인을 받아 사원임대주택을 집단으로 건설하는 법 제9조의 규정에 의한 고용자 (중략)

5.다세대주택자금 : 시장·군수의 건축허가를 받아 19세대 이하의 다세대주택을 건설하는 자(건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 경우에 한함)

6.다가구단독주택자금 : 시장·군수의 건축허가를 받아 다가구단독주택을 건설하는 자(건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 경우에 한함)

- 국민임대주택기금대출 가운데 공공임대주택 자금대출은의 신청자격은 다음과 같다.

5년 이상 임대를 목적으로 주택건설사업계획승인을 받아 국민주택을 집단으로 건설하는 자로서

- 주택건설사업등록업자

- 주택건설사업등록업자와 공동으로 사업을 수행하는 토지소유자

- 등록업자를 시공자로 하여 건설하는 고용자

2) 기숙사형주택

- 전량 임대주택으로 공급 : 상대적으로 협소한 전용면적 외에 욕실과 부엌을 공유하는 등 세대별 독립된 주거형태를 갖추지 아니하므로 실질적으로 분양수요가 희소할 것으로 판단됨

▢ 공급대상 : 도심지내 무주택 저소득 1-2인 가구

- 뉴타운과 재개발사업으로 인한 기존주택 멸실로 하숙집과 원룸주택에 거주가 곤란한 대학생

- 일용노동자 등 고시원, 여관 장기거주자

- 노숙인 및 쪽방거주자 중 취업 등으로 독자 생활능력을 갖춘자

▢ 공급방안

- 전용면적 : 7㎡이상 최대 20㎡미만 적용 (2인가구 최저주거기준 적용)

- 주차장 : 세대당 0.1～0.3대 범위내에서 지자체 조례로 규정

- 사업시행자 : 민간건설업체(민간비영리건설사업자 포함) 및 공공사업자

- 조성비용 : 사업시행자가 자기자금 및 국민주택기금 대출을 통해 조달 (국민주택기금운용및관리규정에 따라 민간사업자에게도 대출 / 전용 60제곱미터 이하의 5년 공공임대주택  기준 적용 - 호당50%, 5,500만원 한도, 10년거치 20년 분할 상환 조건)

- 임대조건 : 5년 공공임대주택의 표준임대료 부과체계를 적용

- 임대기간 : 5년 이상 (국민주택기금 대출을 받은 경우 대출 상환 완료전 분양 불가)