토지주택 공공성네트워크

□재개발-뉴타운 개발사업의 목표방식의 개선과

강제퇴거 시 인권침해 근절을 위한□

시민사회단체의 10대 요구사항

<시민사회단체의 10대 요구사항요약>

1. 재개발-뉴타운 개발사업의 목표

재개발-뉴타운 개발사업의 목표를 개발이익(수익성) 극대화, 건설경기 부양, 강남대체 고급도시 개발 등의 왜곡된 목표에서 본래 목적인 “영세한 원주민의 낙후된 주거환경개선”으로 되돌려야 한다.

2. 소형저가주택, 임대주택 건설비율의 확대와 세입자에 대한 지원강화

영세한 가옥주와 세입자가 대부분인 원주민들의 재정착을 높이기 위해 원주민들의 소득능력과 주거수요에 맞추어 소형저가주택, 임대주택 건설비율을 확대하고 세입자에 대한 주택자금 저리융자 등 실질적 이주대책 지원을 강화해야 한다.

3. 분양가격, 임대보증금-임대료 산정방식의 전환

원주민의 재정착을 높이기 위해 개발과정에서의 부동산거품 가격인상분을 그대로 분양가격과 임대보증금.임대료에 반영하는 현행 가격결정 방식을 분양원가에 기초한 분양가격 결정, 원주민의 소득수준을 감안한 임대료차등부과 방식으로 전환해야 한다.

4. 순환재개발-순차적개발 방식으로 개발속도의 조절

동시다발적 이주수요를 야기하여 주변 전세값, 소형주택가격의 상승을 불러오는 과속개발방식을 수정하여 이주수요를 재개발사업내에서 해결할 수 있는 순환재개발이나 순차적 개발방식으로 개발속도를 조절해야 한다.

5. 민간의 분양가상한제의 유지

재개발-뉴타운 개발사업으로 주변집값이 상승하지 않도록 민간의 분양가상한제는 폐지되지 않고 차질없이 추진되어야 한다.

6. 광역공영개발 방식의 도입

용적율제고, 도로-공원-학교-문화시설 등 도시기반시설 설치비용 공적지원 등의 인센티브 부여를 통하여 원주민들이 광역공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도시계획에 맞추어 도시기반시설을 확충해야 한다.

7. 관할행정관청의 책임행정 확립과 위헌적인 제3자 개입금지제도 도입 중단

민간개발사업인 재건축과 달리 본질상 공공이 추진하는 공익사업인 재개발-뉴타운 개발사업의 취지에 맞게 관할행정관청인 시장,구청장이 사업주체와 영세가옥주-세입자등 사이의 분쟁에 적극 개입하여 사전적으로 분쟁을 예방, 해결하는 책임행정을 확립하고 이미 노동조합법에서 위헌성 시비와 유엔의 인권침해 지적으로 폐지된 바 있는 제3자 개입금지 제도 도입 시도를 중단해야 한다.

8. 정부의 개발드라이브 정책과 정치권의 선거악용의 중단

이명박 정부는 제2, 제3의 용산참사를 불러올 수 있는 뉴타운개발추가지정, 개발속도 단축 등의 개발드라이브정책을 중단하고 정치권도 보궐선거, 지방자치단체장 선거에서 표를 얻기 위해 재개발-뉴타운 공약남발을 삼가야 한다.

9. 강제퇴거 시 인권지침의 수립

국가인권위원회는 유엔인권위원회의 결의 등 국제기준에 부합하게 강제퇴거시 관할관청, 경찰 등 공공기관이 준수해야 할 인권기준을 지침화하고 공익사업의실현을위한토지의취득및보상에관한법률(공익사업법)에 그 법률적 근거를 마련해야 한다.

10. 철거용역의 불법폭력행위 근절

건축물을 부수는 철거행위와 철거현장의 철거민의 퇴거와 격리 등 인명을 다루는 경비업무는 전혀 성질을 달리하는 업무임에도 경비업 허가를 받지 않은 단순철거업체가 철거민의 퇴거와 격리 등 인명을 다루는 과정에서 불법폭력을 일삼는 행위를 근절하고 경비업체의 인명에 대한 안전, 인권 처리능력을 강화하기 위한 감독관청인 경찰서장의 책임을 강화하기 위해 경비업법, 행정대집행법 등을 개정하고 경찰서장의 직무유기행위에 대한 상급단체,국회의 감시기능이 강화되어야 한다.

□재개발-뉴타운 개발사업의 목표방식의 개선과

강제퇴거 시 인권침해 근절을 위한□

시민사회단체의 10대 요구사항

1. 재개발·뉴타운 개발사업의 본래 사업목적인 “영세한 원주민의 낙후된 주거환경개선”에 초점을 맞추어 현행 강남을 대체하는 중대형 위주의 고급도시개발, 개발이익 극대화를 위한 수익성 위주의 개발이라는 왜곡된 사업목표와 건설경기부양을 위한 잘 팔리는 아파트 위주의 개발과 이를 위한 무분별한 규제완화 라는 변질된 정부정책 방향을 수정해야 한다.

지난 1월 15일 서울시 주거환경개선정책 자문위원회는 그동안의 뉴타운·재개발·재건축 개발사업의 문제점을 종합적으로 검토한 후 새로운 보완발전방향의 필요성을 제기하였다. 소형저가주택 감소, 주변 전월세 가격의 상승, 주거부담능력의 격차 심화, 원주민 재정착율의 저조, 1-2인 고령자 가구 증가에 대비한 원룸형 주택 계획부족, 2010년-2011년 이주수요 집중, 지역별 수급 불균형, 아파트 공급위주의 정비사업, 구릉지 등 자연경관의 훼손, 정비예정지구의 역기능 등 현재 나타난 문제점들을 두루 지적하였다. 원주민들의 열악한 주거환경개선사업인 주택재개발사업이 이명박 전 서울시장에 의하여 강남을 대체하는 중대형 고급주택 위주의 고급도시개발정책으로 변질되고 여기에 시장에서 잘 팔리고 개발이익이 많이 남는 중대형 주택의 건설을 선호하는 건물·토지 소유자의 개발욕구와 맞물려 그야말로 지난 정부의 말에는 지난 정부의 초기에 강남재건축사업이 집값상승의 기폭제 역할을 하였던 것처럼 강북 재개발·뉴타운 사업이 집값상승의 기폭제 역할을 하였다. 현 이명박 정부는 더 나아가서, 재개발·뉴타운 사업이 드러내 부작용과 문제점 그 과정에서 이번 용산참사에서 드러난 것과 같은 주택세입자, 영세가옥주, 상가임차인 등 주거약자들의 아픔과 한은 아랑곳 하지 않고 2008년 9.19대책에서 오히려 뉴타운 지구를 2배 더 확대 추가지정하고 재개발·뉴타운 사업의 사업 속도를 1년 이상 더 앞당기겠다고 선언하며 이에 따르지 않는 서울시를 압박하고 있다. 경제위기를 건설경기부양으로 그 중에서도 도심에서의 재개발·뉴타운 개발 사업 등으로 돌파하겠다는 현 정부의 지향과 이러한 개발드라이브 정책에 따르지 않고 저항하는 자들에 대하여는 법질서를 확립하여 엄벌하는 본때(?)를 보여주겠다는 현 정부의 개발사업 태도가 이번 용사참사를 불러온 직·간접적인 원인이 되었음은 부인할 수 없는 사실이다.

2. 영세한 가옥주와 세입자가 대부분인 원주민의 재정착을 높이기 위해 원주민의 소득능력과 주거수요에 맞추어 소형저가주택, 임대주택 건설비율을 확대하고 및 보상대상 세입자의 자격취득요건을 완화하며 철거세입자 등에 대한 주택자금을 저리로 융자 등 실질적 이주대책을 마련해야 한다.

현재, 사업시행인가를 받은 2차 뉴타운을 보면, 장위뉴타운의 경우 오히려 4,538가구가 줄어드는 등 기성시가지에서 주택공급을 늘린다는 이명박 정부의 정책목표에도 불구하고 거의 주택공급확대 효과가 발생하지 않는 것으로 나타나고 있다. 뉴타운 사업지구는 영세민들의 밀집지구로 많은 세입자와 영세가구 소유자가 거주하여 소형아파트, 임대아파트의 수요가 많아 주택재개발사업의 경우 전체주택의 80%를 소형아파트(전용면적 25.7평, 공급면적 33평)로 건설하고 임대주택을 전체주택의 17% 건설하도록 하고 있으나, 뉴타운사업의 모법인 도시재정비촉진에관한특별법(이하 ‘도촉법’)은 오히려, 중대형아파트를 40%까지 건설하도록 하여 소형·임대아파트 의무건설비율을 완화해 주고 있기 때문이다. 50-60평의 중대형 주택은 보통 11평, 13평인 임대아파트 4세대를 차지하고, 보통 18평, 20평, 25평인 소형주택 3세대를 차지하기 때문에 중대형 주택을 40%로 확대한다는 것은 임대주택과 소형주택의 대규모 축소를 의미하여 장위뉴타운의 경우처럼 오히려, 세대수가 개발 전 보다 절대량에서도 줄어들게 되는 것이다. 이는 원주민의 주거환경개선이 목적인 주택재개발사업에 이명박 전 서울시장이 강남을 대체하는 고급도시 건설이라는 명목으로 ‘뉴타운’이라는 정치적 브랜드를 붙이고 강남대체용의 중대형 아파트 건설위주로 사업방향을 잡았을 때부터 이미 예견되었던 부작용이었다. 지금은 오히려, 소형아파트가 부족하여 강북 소형아파트가 투기의 대상이 되어 급등하고 있다. 주택재개발사업의 경우처럼 뉴타운사업의 경우에도 소형주택 의무건설비율을 80%로 높이고 중대형 주택의 건설비율을 20% 이하로 낮추어야 한다.

돈의문, 상계, 흑석뉴타운 경우 각 90, 10, 385가구만 증가하고, 장위, 신림, 북아현뉴타운의 경우

각 -4,538, -1,593, -2,318가구가 줄어드는 것으로 나타났다. <“뉴타운 공급확대 없다.” [이데일리] 2008.4.2.>

정부는 2차 뉴타운 개발사업으로 167,852세대가 증가한다고 발표하여 마치 167,852세대가 순증가하는 것처럼 혼란을 주고 있는데, 개발전에 이미 162,429세대가 거주하고 있었기 때문에 순증가율은 5,432세대에 불과하다. 도심재정비사업을 통하여 주택공급을 확대하겠다는 정부발표의 허점을 보여주는 지점이다.

신도시개발의 경우 택지개발촉진법 시행지침 임대주택은 국민임대 30% 포함 40%로 하여 중대형 : 중소형 : 임대주택의 비율을 3:3:4로 하고 있다.

또한 2003년 도정법 제정시 세입자들의 임대주택 입주 신청 비율을 근거로 도입된 현행 17%만 지어지고 있는 임대주택의 의무건설 비율을 30%정도로 상향시켜 뉴타운·재개발사업지역 세입자들의 주거안정을 적극 도모해야한다. 또한 임대주택 신청 및 주거이전비 취득자격요건을 현행 ‘구역지정공람공고일 3개월전부터 거주한 무주택세입자’ ‘사업시행인가 3개월전부터 거주한 무주택세입자’로 완화하여 뉴타운·재개발사업으로 인해 보금자리가 박탈되는 세입자들의 주거대책을 적극 수립해야 한다. 그리고 공급이 절대 부족한 임대주택만으로는 세입자들의 주거대책을 마련할 수 없기 때문에 철거세입자에게 도정법 제36조(임시수용시설의 설치 등)에 명시된 ‘주택자금의 융자알선’을 정부차원에서 지원해야한다. 따라서 도시계획세 등을 활용한 ‘뉴타운 원주민 주거안정기금’을 조성하여 철거세입자 등에게 주택안정자금을 저리로 융자해주어야 한다.

도정법 시행령 제13조의3(주택의 규모 및 건설비율)에 따라 주거환경개선사업의 경우 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 30 이하로 하되, 주거전용면적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 50 이하. 주택재개발사업의 경우 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 하되, 주거전용면적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 40 이하. 주택재건축사업의 경우 임대주택 의무건설 규정이 없다.

②제1항제3호의 규정을 적용함에 있어 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택의 수가 20퍼센트(20퍼센트 이상의 범위안에서 시ㆍ도조례가 따로 정하는 경우에는 그 비율로 한다) 이상이어야 한다. 다만, 주택재건축정비사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다.

3. 원주민 재정착을 높이기 위해 개발과정에서의 부동산거품 가격인상분을 그대로 분양가격과 임대보증금·임대료에 반영하는 현행 가격결정 방식을 바꾸어 분양원가에 기초한 분양가격 결정제도, 세입자의 소득능력을 감안한 소득수준에 따른 임대료 차등부과제도를 실시해야 한다.

뉴타운 사업지구(도촉법상의 ‘재정비촉진지구’)로 지정될 것이라는 소문만 나도 집값이 오르고 다시 사업지구 지정 후 사업의 진행정도에 따라 지속적으로 집값이 상승하고 이러한 집값상승분이 그대로 사업비용에 전가되다 보니 분양가와 임대료가 높게 책정되어 대부부이 저소득층인 원주민들이 그러한 분양가와 임대료를 감당하지 못하여 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이주하거나 임대아파트 입주를 포기하고 있다. 원주민들이 분양받을 소형·임대아파트가 부족하고 분양가, 임대료가 높은 것이 원주민 재 정착율이 20%도 안 되게 하는 원인이다. 따라서 소득수준에 따른 임대료차등부과제를 실시하여 저소득층 세입자의 임대아파트 입주를 가능하게 하고 공영개발, 분양가상한제 등을 통하여 분양가를 최대한 낮추어야 한다.

재개발임대아파트의 임대보증금이 1,000만원에서 1,500만원 사이이고 월 임대료가 10만원에서 15만원 수준인데, 2007년 이후에 건설되는 재개발 임대주택의 임대보증금은 대부분 4,000만원에서 5,000만원을 넘고 있고 월임대료도 20만원에서 30만원을 넘고 있어 재개발.뉴타운 사업전 세입자들의 소득능력으로는 임대아파트 입주가 불가능한 상황이다.

소형주택을 분양받는 경우에도 평가 분양가가 2,000만원이 넘다 보니 조합원이 부담해야 할 분담금이 1억 5천만원에서 2억원을 넘고 있어 영세가옥주의 입장에서는 부담할 수 없는 분양가인데, 최근에는 주택가격이 하락으로 개발이익의 전망이 크지 않고 조합원지위(분양권)의 전매를 통한 개발이익 실현이 여의치 않아 뉴타운 사업시행 자체의 취소를 구하는 행정심판을 제기한 동작구 흑석동 뉴타운 지구 가옥주들의 경우처럼 영세가옥주 들 중에도 개발사업자체를 반대하는 경우가 발생하고 있다.

서울특별시는 도시개발공사에서 공급하는 은평뉴타운의 분양가에 많은 거품이 끼어 있다는 비판이 일어나자, 분양가심의위원회를 구성하여 도시개발공사가 공급하는 장기.발산지구에 원주민 및 다른 지역의 철거민 등 특별공급대상자들에 대하여 분양가심의위원회의 분양원가 심의를 통하여 분양원가에 5% 정도의 이윤을 더하는 방식으로 분양가를 책정하여 공급한 바 있다. 이러한 분양원가를 기초로 분양가격을 책정함으로써 장기지구의 경우 국민주택규모인 33평형의 경우 주변 송파지구의 평당가격이 2,000만원이 넘었음에도 불구하고 특별공급대상자들에 대한 분양가격은 1,100만원 수준으로 주변시세의 55-60% 수준이었다. 그러나, 이 경우에도 토지가격은 감정평가금액으로 하였기 때문에 도시개발공사는 장기지구에서 2,000억원이 넘는 수익을 남길 수 있었다. 토지를 조성원가로 공급한 60㎡이하, 공급면적 25평형의 경우 평당 700-800만원 사이에서 분양가가 책정되었다. 뉴타운지구나 재개발지구에서도 공영개발 방식을 도입한다면 시공사인 건설회사의 수천억원에 이르는 개발이익을 이와 같은 방식으로 원주민들에게 돌리고 개발로 인한 거품가격인상분을 제거하게 된다면 원주민들의 재정착이 가능한 수준에서 원주민들에 대한 분양가격 책정을 할 수 있을 것이다.

아울러, 사회복지정책의 일환으로 저소득층에게 공급되고 있는 공공임대주택의 임대보증금과 임대료가 입주자의 소득수준에 대한 고려 없이 정해지고 있어 상당수 입주자가 입주를 포기하거나 입주 후에도 임대료 연체 등으로 퇴거위기에 처하는 등의 문제가 발생하고 있어 2008년 3월 공공임대주택의 임대보증금·임대료를 입지조건·규모, 입주자의 가구소득 등을 고려하여 차등 적용하는 임대료 차등부과제를 도입하는 법개정안이 시행되었으나, 그 내용이 임대료 차등부과제의 시행을 임대사업자의 일방적 재량에 맡겨 현재 1개 단지의 시범사업 수준에 머무르고 있는 등 임대료 차등부과제의 시급한 도입필요성에 비해 시행이 진척되지 못하고 있으므로 임대료 차등부과제를  임대사업자의 재정능력, 임대주택단지의 규모 등을 고려하여 국토해양부령으로 년차별 실시계획을 수립하여 임대주택단지별로 단계적으로 실시하도록 할 필요가 있다.(임대주택법 개정안 참조)

4. 한꺼번에 동시다발적 이주수요를 폭발시켜 주변 전세값·소형주택가격 폭등을 불러오는 현행 과속개발방식을 수정하여 이주수요를 개발과정에서 해결할 수 있는 순환개발방식이나 순차적-단계적 개발방식으로 재개발·뉴타운 개발사업의 속도를 조절해야 한다.

→ 이를 위하여 뉴타운 사업지구의 추가지정을 중단하고 기존에 뉴타운 사업지구로 지정되어 개발이 추진 중인 2,3차 뉴타운 33곳에 대하여도 단계적, 순차적 개발로 사업 속도를 조절해야 한다.

2차 뉴타운 11곳 중 48%(면적기준)만이 사업시행인가를 받아 이주를 시작하는데도 2만 세대의 이주수요가 발생하고 뉴타운 사업지구 주변에 이러한 이주수요를 수용할 소형아파트나 다세대·연립주택 등이 턱없이 부족하여 전세값, 집값 폭등의 진원지가 되고 있다. 3차 뉴타운까지 모두 사업시행인가를 받아 이주가 시작된다면 10만 세대 이상의 이주수요가 발생하여 지금과 같은 무분별한 사업지구 지정과 사업추진을 방치할 경우 단기간에 엄청난 이주수요가 발생하여 전세값, 집값 대란이 더욱 확대될 것이다. 즉, 더 이상의 뉴타운을 추가 지정하는 것을 중단하고 연간 서울시가 감당할 수 있는 이주수요를 예측하여 현재, 2010년까지는 완료될 것으로 예상되는 2,3차 뉴타운 사업의 시행인가도 연차적으로 최대한 분산시켜야 한다. 그리고 순환재개발 방식을 서둘러 적용해야 한다. 도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’) 제35조에 있는 순환재개발 방식을 적용하여 선 추진된 뉴타운 사업으로 건설된 임대아파트에 후 추진되는 뉴타운 사업의 이주수요를 수용한 후, 후 추진된 뉴타운사업이 종료되면 선 추진된 뉴타운 임대아파트를 임대분양하는 방식으로 뉴타운 사업자체에서 이주수요를 감당해 내야 한다. 특히, 2010년, 2011년에는 현저의 뉴타운 지정과 인허가 속도를 유지할 경우 10만 가구 정도의 이주수요가 발생하여 과속개발로 인한 부작용의 극대화할 우려가 있다. 서울시가 뉴타운 사업의 추가지정을 중단하고 뉴타운 개발의 사업속도를 점검할 수밖에 없는 상황은 어쩌면 당연한 것이다. 이렇게 뉴타운 개발사업으로 인한 문제점이 심각한데도 중앙정부는 2008.9.19.대책에서 이러한 행정경험은 아랑곳하지 않고 건설경기 부양을 위해 뉴타운 사업지구를 2배로 확대하고 사업속도를 1-2년 더 앞당겨 개발사업을 촉진하는 개발드라이브정책을 추진하겠다고 하고 있어 혼란을 주고 있다.

5. 재개발-뉴타운 개발 사업으로 집값상승, 부동산투기 만연의 부작용이 발생하지 않도록 민간의 분양가상한제는 폐지되지 않고 차질 없이 추진되어야 한다.

재건축·재개발 사업은 주택조합의 조합원총회를 통해 시공사를 선정하기 때문에 건설회사들은 시공사로 선정되기 위하여 통상적으로 조합원 부담을 최소화하고 일반분양분에서 수익을 얻는 지분제 사업계획안을 조합 측에 제시하게 된다. 이렇다 보니, 조합원 분양분과 일반분양분 사이의 가격차이가 크게 벌어지게 되고 시공사들은 일반분양분에서 최대의 수익을 얻기 위하여 조합과 시공사는 주변시세 보다 20-30% 높은 고분양가의 일반분양을 하게 된다. 노무현 정부 내내 서울시 집값상승을 주도한 것은 이러한 재건축, 재개발의 일반분양분의 고분양가이었습니다. 주변보다 20-30% 높은 분양가가 책정되면 그 주변 아파트가격도 이에 따라 상승하여 비슷한 가격을 형성하는 현상이 누적적으로 반복되어 재건축이 활발했던 강남과 송파 등 지역과 뉴타운 재개발사업이 활발했던 용산·성동 등 강북지역의 집값상승이 계속 반복되었던 것이다. 노무현 정부는 재건축·재개발의 위와 같은 지속적인 집값상승에 대처하기 위하여 후분양제, 소형아파트 의무비율, 개발이익환수제도 등 다양한 규제를 도입하였으나, 이러한 재건축·재개발의 사업구조 때문에 항상 새로운 규제에 따른 부담이 일반분양분에 전가되어 다시 더 높은 분양가가 책정되어 다시 주변집값을 끌어올리는 부작용이 반복되었다. 결국, 중복규제를 만들었으나 재건축·재개발사업에 따른 집값상승에는 효과가 없었다는 비판은 이러한 사업구조에 따른 영향을 제대로 분석하지 못하였기 때문이다. 위와 같은, 재건축, 재개발 사업과정에서 분양가와 주변집값을 서로 끌어올리는 악순환은 민간에도 분양가상한제가 적용되면서 어느 정도 진정되는 국면을 맞게 되었다. 일반분양분의 분양가가 주변시세보다 높지 않게 구조적으로 차단되어 일반분양분의 고분양가를 통하여 수익을 챙기는 사업구조가 불가능해졌기 때문에 조합원 부담분이 상승하면서 재건축·재개발대상 낡은 주택가격이 상승하는 것도 어느 정도 차단되게 된 것이다.

6. 용적율 제고, 도로·학교·문화시설·공원 등 도시기반시설 설치비용 지원 등의 인센티브를 부여하여 공영개발을 선택하도록 함으로써 개발이익을 환수하고 도로·학교·문화시설 등 기반시설을 최대한 확충하는 광역공영개발방식을 적극 도입해야 한다.

대통령직 인수위원회는 지난 3월 21일 도촉법의 ‘재정비촉진지구’를 강남재건축단지에도 도입하여 개별조합방식이 아닌 50만㎡(15만평) 광역단위로 SH공사, 주공 등이 사업시행을 맡아 광역공영개발을 추진하는 방안을 검토한바 있다. “공영개발을 하면 개발이익이 자연스레 환수되면서 재건축도 활발히 진행될 것이다”라는 이유에서였다. (재건축은 사적인 개발이어서 공영개발을 위해서는 법제도의 개정이 필요하나 재개발, 뉴타운 개발은 도정법·도촉법에서 이미 공영개발방식을 규정하고 있어 법 개정 없이도 공영개발이 충분히 가능하다.) 이 경우 원주민들의 반발이 최대 걸림돌인데, 용적률, 층고, 녹지율, 건축규제 등 규제를 완화하고 국민주택기금지원 등 인센티브를 제공하는 경우에는 반드시 공영개발을 선택하도록 한다면 원주민의 선택에 의한 공영개발도 가능할 것이다. 또 정치적·투기적 목적으로 5~10년 내에 후닥닥 개발하는 것이 아니라, 후세대와 함께 백년대계로 30~50년에 걸쳐 계획적·단계적으로 추진해야 제대로 된 도시계획 사업이 되지 않겠는가. 만약에 정 공영개발이 어렵다면, 재건축초과이익 환수제도처럼 뉴타운 개발사업의 경우에도 초과이익 환수제도를 도입하여 개발이익을 공적으로 환수하고 개발이익의 사적 전취에 따른 집값상승의 부작용을 최소화해야 할 것이다. 서울시는 공영개발은 건물과 토지를 전부 수용하는 방식이어서 토지주 등의 반발로 커서 실현이 어렵다고 하고 있으나, 원주민들이 공영개발을 선택하는 경우에는 용적률을 더 높여주는 등 위와 같은 인센티브를 부여하고 도로·공원·문화시설 등 기반시설 확충을 위해 공공자금을 투여하는 경우에는 원주민들도 공영개발을 선택할 수 있을 것이다. 실제로, 강남개발과 같은 도시개발에서 도로·문화시설·공원 등 많은 기반시설을 공공자금을 통하여 마련하였지 원주민들이 그 비용을 부담한 것은 아니었다. 부실한 건설회사를 살리기 위하여 공적자금을 9조원씩 투여하는 것보다 이러한 도시재정비사업을 위한 도로·공원·지하철·문화시설 등의 기반시설에 공적자금을 투여하는 것이 중소건설회사에 사업공간을 마련해 주어 경기부양의 효과측면에서도 훨씬 효과가 크고 세입자의 비율이 80% 가까이 되는 뉴타운·재개발 사업지구에서 원주민의 개발사업에 대한 저항을 최소화하면서도 가옥소유자와 세입자 모두의 이해를 조정하며 도시재정비 사업을 정착시키는 유력한 방안이 될 수 있을 것이다.

[머니투데이] 2008.3.21.

전체 뉴타운 사업지구의 세입자 비율은 72.5%이고, 1,2차 15개 뉴타운지구 가운데 왕십리, 천호, 노량진, 한남,교남 등 7개 지구의 경우 세입자 비율이 80% 이상이며 가장 높은 지역인 영등포 뉴타운의 경우 세입자 비율이 86.88%이다. <‘뉴타운사업에 따른 원주민 재정착률 제고방안’ 중 32쪽, 2007.2. 서울특별시>

7.  민간개발사업인 재건축과 달리 본질상 공공이 추진하는 공익사업인 재개발·뉴타운 개발사업의 취지에 맞게 관할행정관청인 시장·구청장이 사업주체와 영세가옥주·세입자등 사이의 분쟁에 적극 개입하여 사전적으로 분쟁을 예방·해결하는 책임행정을 확립하고, 이미 노동조합법에서 위헌성 시비와 유엔의 인권침해 지적으로 폐지된 바 있는 제3자 개입금지 제도 도입 시도를 중단해야 한다.

용산참사가 발생하자 관할행정관청과 서울시는 민간의 개발사업에 행정기관이 개입할 수 없어 사업주체와 세입자 사이에 분쟁 예방과 해결에 나서기 어려웠다고 변명하고 있으나 이는 본질상 공공이 추진하는 공익사업인 재개발·뉴타운 개발사업의 입법취지에 반하는 주장이다. 주택재개발사업은 본래 국가 또는 지방자치단체가 직접 또는 대한주택공사 등 공기업에 위탁하여 추진하던 공익사업으로 원주민의 민주적인 참여를 보장하기 위하여 토지등 소유자가 조합을 설립하여 공공과 합동으로 개발사업을 추진한다는 소위 합동재개발방식으로 사업이 추진되면서 조합이 사업주체가 되고 있는 것이다. 이 경우도 재개발조합은 행정권한을 위임받은 행정기관(행정법상 공무수탁사인)이 되어 재개발사업을 추진하는 것이어서 재개발조합을 상대로 한 사업은 행정소송이 되고 재개발조합 임원의 비리는 공무원의 뇌물죄에 준하여 처벌하고 있다. 이러한 공익사업의 성격 때문에 도시및주거환경정비법은 재개발추진위원회의 설립. 조합설립. 정관의 변경·사업시행· 관리처분계획·공사완료·이전고시 등 처음부터 종료 시까지의 제반절차에서 반드시 관할관청인 시장·구청장의 승인·인가를 받도록 하고 있다. 따라서 관할관청은 이러한 일련의 승인·인가의 행정처분의 과정에서 사업주체로 하여금 세입자 또는 영세 가옥주와의 분쟁을 해결하도록 행정지도와 조건부인가 등의 행정행위를 할 수 있어 분쟁의 사전적 예방과 해결에 개입할 여지가 다른 개발사업에 비하여 매우 큰 것이다. 결국, 관할관청이 민원에 시달리는 것을 꺼려하여 모른 척 하려는 소극적 행정이 문제인 것이지 관할관청이 분쟁해결에 개입할 제도가 없는 것이 문제가 아닌 것이다.

그런데, 거꾸로 집권여당은 이러한 관할관청의 책임행정을 강화하려는 시도를 하기는커녕 오히려 재개발절차와 행정에 대하여 전문성이 없고 경험이 일천하여 전문가, 주거시민단체, 다른 재개발현장의 경험자의 도움이 절실한 세입자, 영세가옥주 등의 경제적 약자의 현실을 도외시하고 이러한 경제적 약자들이 외부의 전문가, 주거시민단체, 유경험자들의 교육·상담·지원 등을 받는 행위를 제3자 개입으로 금지하는 악법을 제정하려 하고 있다. 사업주체인 조합은 제3자인 시공사로부터 조합운영의 자금지원, 전문컨설팅업체의 지원, 용역업체의 지원 등으로 재정·조직·전문성 등 다방면에서 지원을 받는데 세입자 등의 경제적 약자는 그 지원을 차단하면서 도무지 대등한 당사자의 입장에서의 사업주체와의 협상은 불가능한 것이다. 유엔인권위원회 결의 제77호가 강제퇴거 대상자들에게 효과적인 자문이 이루어지지 않는 것을 인권침해로 보고 있는 것과 정반대되는 인권침해 악법을 제정하려는 것이다.

이미 과거 노동조합법상의 제3자 개입금지조항은 노동조합 활동가들의 노동조합의 활동을 지원하는 교육·상담·지지 연설, 지지 유인물배포 등 광범위한 지원행위를 형사 처벌하여 위헌시비가 여러 차례 있었고 1995년 7월 19일 유엔 인권이사회가 한국정부에 이러한 제3자 개입금지조항이 표현의 자유를 규정한 유엔인권 B규약 제19조 제2항을 위반한 인권침해한 것이라며 이의 재검토와 장래 재발방지를 보장하라는 권고를 함에 따라 폐지된 바 있다. 재개발현장에서 영세한 세입자, 영세가옥주에 대한 상담·교육·지지의 의사표현 등의 지원행위를 처벌할 수밖에 없게 될 이러한 제3자 개입조항은 과거 노동조합법에서의 위헌시비, 인권침해 시비와 마찬가지의 문제를 야기할 수밖에 없게 될 것이 자명한 것이다.

8. 이명박 정부는 제2, 제3의 용산참사를 불러올 수 있는 뉴타운개발추가지정, 개발속도 단축 등의 개발드라이브정책을 중단하고, 정치권도 보궐선거·지방자치단체장 선거에서 표를 얻기 위해 재개발·뉴타운 공약남발을 삼가야 한다.

이명박 정부의 원주민의 주거환경개선사업인 주택재개발사업, 뉴타운 개발사업을 건설경기부양의 핵심사업으로 삼아 밀어붙이기식 개발드라이브정책을 추진하려는 시도는 즉각 중단되어야 한다. 2008.9.19. 대책에서 정부가 뉴타운 사업지구를 2배로 확대하고 사업속도를 1-2년 앞당기겠다는 건설경기부양대책은 용산참사를 통하여 상징적으로 드러난 뉴타운·재개발사업의 문제점을 전혀 고려하지 않은 것이다. 1월 15일 서울시 주거환경정책 자문위원회의 평가와 보완개발의 필요성 지적처럼 문제점을 개선하지 않은채 과거 70-80년대식의 밀어붙이기식의 개발드라이브 정책은 또 다른 용산참사를 불러올 수밖에 없을 뿐만 아니라 개발지역과 주변지역의 부동산가격을 폭등시키고 도로·문화시설·환경·교통 등 도시계획을 고려하지 않은 아파트건설 위주의 난개발로 다음세대에게 얼굴을 들 수 없는 난개발의 도시를 만들게 되는 후과를 남길 수 있음을 명심해야 한다.  중앙정부의 건설경기 부양정책과 정치권의 선거공약으로 악용되지 않도록 재개발·뉴타운 개발사업의 행정책임자인 서울특별시는 영세한 원주민의 호민관으로서 행정의 중심을 잡아야 한다.  무엇보다도, 중앙정부는 일선 행정현장에서 많은 문제점을 경험하고 개선책을 고민하고 있는 서울시의 고민과 경험에 바탕한 개선책을 적극 수용하여 당장의 경기부양책에만 급급한 개발드라이브정책을 철회·수정하여야 할 것이다. 문제의 해결을 위해서는 서울시도 중앙정부와 정치권의 개발 드라이브 정책에 애매한 태도로 일관할 것이 아니라 서울시 주거환경개선 자문위원회의 지적을 서울시 정책으로 확립할 수 있도록 명확한 정책적 태도를 견지해야 할 것이다.

또한, 지난 국회의원선거에서 정치권이 재개발-뉴타운 개발현장의 현실을 무시한 채 오로지 표를 얻기 위한 목적으로 집값 상승의 욕망을 부추기며 현재의 뉴타운 지구를 더 확대하여 선거구내에 뉴타운 지구가 추가로 지정될 것처럼 공약을 내세운 것은 비판받아 마땅한 일이다. 이러한 무분별한 공약은 결국 서울을 더욱 집값 상승과 서민 주거 불안정의 악순환으로 몰아넣었다는 점은 두고두고 비난을 받을 수밖에 없을 것이다. 또한 서민들과 원주민들의 입장에서 공약을 내세워야할 야당인 민주당 후보들조차도 뉴타운 공약을 남발해 한나라당을 쫓아가는 행태를 보였다는 점도 지적하지 않을 수 없다. 특히, 오히려 총선직후 한나라당이 오세훈 서울시장에게 보인 뉴타운 추가지정을 촉구하는 식의 부당한 압박은 다시는 없어야 할 것이다. 내년이면 다시 지방자치단체 선거가 실시되는데, 구체적인 행정의 경험과 문제를 간과한 채 오로지 표를 의식한 개발공약이 난무할 경우 우리사회는 망국적인 난개발과 부동산투기로 또 다시 커다란 몸살을 알아야 하고 선진국들이 부동산버블을 제거하고 낮은 부동산가격을 바탕으로 제조정 투자를 활성화하는 등 경쟁력을 회복할 때 우리는 여전히 부동산버블과 높은 투자비용으로 제조업 공동화 현상이 가속됨으로써 국가경쟁력을 상실하게 되지 않을까 우려하지 않을 수 서울시도 오세훈 시장이 총선 때 애매한 태도를 취하여 정치권의 공약남발을 방치한 잘못이 있는 만큼 그것을 만회하기 위해서라도 집권여당의 부당한 압박을 이겨내고 뉴타운 사업의 정상화를 위해 깊이 노력해야 할 것이다.

9. 국가인권위원회는 유엔인권위원회의 결의 등 국제기준에 부합하게 강제 퇴거 시 관할관청, 경찰 등 공공기관이 준수해야 할 인권기준을 지침화 하고 공익사업의실현을위한토지의취득및보상에관한법률(공익사업법)에 그 법률적 근거를 마련해야 한다.

유엔인권위원회 결의 제77호는 강제퇴거가 명백한 인권침해이며 각국의 정부는 강제퇴거를 막기 위한 조치를 취하도록 권고하고 있다. 모든 정부는 강제퇴거되는 사람이나 지역사회에 그들의 희망과 필요에 따라 적절한 반환과 보상, 적절하고 충분한 대안적인 거처나 토지를 제공하도록 할 것과, 현재 강제퇴거의 위협에 직면한 모든 사람들의 점유 안정을 위한 협의를 하고, 관련된 사람이나 집단의 효과적인 참여와 자문, 협상에 기초하여 강제퇴거로부터 완벽하게 보호하기 위한 가능한 모든 수단을 취하도록 권고하고 있다. 그리고 1997년 발표된 경제적·사회적·문화적 권리에 관한 규약위원회 일반논평 7호에서는 강제퇴거와 관련한 구체적 보호규정으로 “ 1) 퇴거를 당하는 이들에게 진지한 협상의 제공 2) 퇴거예정 시기에 대해 퇴거를 당하는 당사자들에게 적절하고 충분한 고지를 사전에 행할 것 3) 예정된 퇴거에 대한 정보, 나아가 해당 토지, 가옥이 다른 대안을 위한 목적으로 사용되는 경우에는 이에 대한 정보가 퇴거를 당하는 모든 이들에 대해 타당한 시점에 공개할 것 4) 퇴거가 진행하는 동안에는 특별히 공무원이나 그들의 대표자 입회하에 이루어질 것 5) 퇴거를 행하는 자들의 신원이 확실할 것 6) 퇴거를 당하는 사람들이 동의하지 않는 한 특별히 악천후나 야간에는 퇴거를 수행하지 않음 7) 합법적 보상(구제책) 제공 8) 법정에 그 보상책을 요구하는 사람에게는 가능한 그러한 법적 지원을 제공할 것 등을 들고 있다.

그러나, 한국의 경우 아직 이러한 국제적인 강제퇴거에 관한 인권기준을 관할행정관청, 경찰 등 공공기관의 업무수행 기준으로 지침화하지 않고 있음 물론 공익사업법 제78조에서는 세입자나 무허가건물의 소유자 등을 아예 이주대책대상자에 포함시키지 않고 있어 많은 개발현장에서 세입자나 무허가건물 소유자에 대한 실질적인 이주대책이 부여되지 않아 유엔이 인권침해라고 지적하고 있는 대안적인 거처나 토지 제공이 없는 상태에서의 강제퇴거가 강행되는 경우가 비일비재하고 심야나 새벽에 사람이 거주하는 상태에서 기습적인 철거가 시행되는가 하면 사실상 다른 지역으로 이주가 곤란한 동절기의 강제퇴거도 많이 시행되고 있는 등 국제적인 인권기준에 부합하는 강제퇴거시의 인권기준이 지침화 되지 못하고 있다. 국가인권위원회는 하루바삐 이러한 인권지침을 경찰·구청 등 공공기관에 권고하고 공익사업법에 이러한 인권기준의 법적근거와 이에 위반한 경우 처벌·제재 근거를 마련해야 할 것입니다.

10. 건축물을 부수는 철거행위와 철거현장의 철거민의 퇴거와 격리 등 인명을 다루는 경비업무는 전혀 성질을 달리하는 업무임에도 경비업 허가를 받지 않은 단순철거업체가 철거민의 퇴거와 격리 등 인명을 다루는 과정에서 불법·폭력을 일삼는 행위를 근절하고 경비업체의 인명에 대한 안전·인권 처리능력을 강화하기 위한 감독관청인 경찰서장의 책임을 강화하기 위해 경비업법, 행정대집행법 등을 개정하고 경찰서장의 직무유기행위에 대한 상급단체,국회의 감시기능이 강화되어야 한다.

강제철거현장의 현실은 경비용역업체들이 철거현장 시설보호와 같은 시설경호업무의 범위를 넘어서 방어적 경호가 아닌 공격적인 폭력행사가 문제가 되는데, 이들의 경호업법위반 행위에 대하여 관할 행정관청인 경찰서장은 사실상 이들의 폭력을 묵인하는 태도를 취하고 있어 더욱 더 살벌한 폭력이 자행되는 실정이다. 행정대집행법 현장에서는 철거집행에 있어 허가받은 경호업체가 아니라 시설경호업 허가가 없고 철거업무만 담당하는 용역업체를 철거현장 경호와 철거집행업무를 함께 담당하도록 하다 보니 용역업체들이 경호업법에 정한 교육과 훈련, 자격을 갖추지 않은 무자격 경호원들을 동원하여 더욱더 심한 폭력이 자행되는 현실이다.

행정대집행의 경우에도 허가받은 시설경호업체만이 철거현장 경호업무를 담당하도로 하고, 관할 행정관청인 경찰서장이 사전에 경호업법에 정한 예절교육, 테러방지교육, 인권교육 등 의무교육 이수여부, 복장·패찰 등의 착용여부, 소형분사기와 경적 등 허가된 무기 이외의 폭력적인 무기의 소지여부, 폭력전과·미성년자 등 무자격 경호원의 참가여부 등을 확인하도록 하고, 반드시 관할 경찰서 직원들을 파견하여 방어적 경호업무를 넘어 경호업법에서 금지하고 있는 위력의 행사, 쇠파이프 등 불법무기 소지 등을 하지 못하도록 적극 감독해야 할 것이다.

경비업체 경호원들에 대한 인권교육, 예절교육 등에 대하여는 경찰청이 담당하지 않고 국가인권위원회가 담당하여 경비업체 경호원들에 대한 교육수준을 높이는 것도 필요하다. 국가인권위원회가 강제철거현장에 나가 경비업체들의 장비·복장·무자격 경호원 참가여부 등을 점검하는 것도 강제철거현장에서 경비업체들의 폭력이 근절될 때까지 필요할 것이다. (끝)

※ (별첨 1)- 뉴타운 및 균형발전촉진지구 지정현황

<뉴타운 및 균형발전촉진지구 지정현황(총 33곳)>

뉴타운	대상지역
시범 뉴타운 지구(3곳)	은평, 길음, 왕십리
2차 뉴타운 지구(11곳)	돈의문, 한남, 전농, 미아, 가재울, 아현, 신정, 방화, 노량진, 영등포, 천호
3차 뉴타운 지구(11곳)	이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천, 창신·숭인

<균형발전촉진지구 현황>

구 분	지 구	위 치	권역별분포	중심지위계
시범촉진지구 (2003년11월18일) (5곳)	청량리 균형발전촉진지구	◦동대문구 용두동 14일대	동북권(2)	부도심
	미아 균형발전촉진지구	◦성북구 하월곡동 88일대, ◦강북구 미아동 70일대		지역중심
	홍제 균형발전촉진지구	◦서대문구 홍제동330일대	서북권(2)	지구중심
	합정 균형발전촉진지구	◦마포구 합정동 419일대
	가리봉 균형발전촉진지구	◦구로구 가리봉동125일대	서남권(1)
2차 촉진지구 (2005년12월16일) (3곳)	구의자양촉진지구	◦광진구 구의자양동일대	동북권(2)	지구중심
	망우촉진지구	◦중랑구 망우동, 상봉동일대		지역중심
	천호성내촉진지구	◦강동구 천호동 453일대	동남권(1)	지역중심

※ 뉴타운사업과 다른점
지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운사업이 주거환경
개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여
상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 사업