토지주택공공성네트워크

수 신	각 언론사 경제부, 사회부, 정치부
발 신	토지주택공공성네트워크 참여연대 김동언 간사, 02-723-5303, sherpa@pspd.org
제 목	정부의 919 부동산 대책 발표에 대한 토지주택공공성네트워크의 의견
날 짜	2008. 9. 19 .(총 6 쪽)

논   평

10년내에 수도권에 인천 보다 더 큰 규모의 도시를 건설한다는 무리한 개발촉진정책

- 국토계획과 도시의 체계적개발 원칙을 무시한 난개발

- 쾌속도시개발촉진정책의 폐해를 망각한 단기적 건설경기부양정책일뿐

1. 정부의 9.19. 주택종합공급대책에는 국민임대주택에 관한 소득수준에 따른 임대료차등부과제 실시 등 주거복지차원에서 일부 긍정적 내용도 있으나 개발과정에서 철거에 따른 이주수요의 폭증과 이에 따른 전세값,소형주택값 상승, 원주민의 재정착방안, 도심내에서 공급되는 주택가격의 안정방안 등 쾌속개발드라이브정책에 따른 부작용을 방지할 세부내용이 불비하여 집값안정기조를 뒤흔들 수 있는 위험을 내재한 정책이고 다음세대의 주거의 질까지 고려한 50-100년의 국토계획. 종합적 기능을 갖춘 도시개발원칙을 무시한 난개발정책이어서 심각한 재검토와 세부적인 구체내용의 시급한 보완이 필요한 정책이라 비판하지 않을 수 없다.

2. 먼저, 발표된 정부정책은 개발증대로 폭증하는 이주수요를 감안하지 않아 전세값, 집값 폭등을 촉발하여 집값안정기조를 뒤흔들 수 있는 위험한 개발촉진(드라이브)정책이라 하지 않을 수 없다.

정부발표에 의하면, 수도권의 도심내 현재 예정된 공급물량 100만호에 2배 가까운 80만호를 더 공급하고 기존의 공급예정물량 100만호도 뉴타운개발(광역재정비), 재건축.재개발의 절차단축을 통하여 더 속도를 내어 주택개발사업을 촉진한다고 한다. 하지만, 현재 서울 강북의 2차 뉴타운 11곳 중 1/3정도인 15,000세대가 한꺼번에 이주를 하는데만도 이러한 이주수요를 감당할 전세,소형주택이 부족하여 강북 전세값.집값이 폭등하는 부작용을 겪고 있는데, 이 보다 더 빠른 속도로 더 많은 이주수요가 발생하면 10년의 개발기간 내내 수도권의 전세값, 소형주택가격은 계속 폭등하는 부작용이 지속될 수밖에 없다. 오히려, 오세훈 서울시장이 결단(?)한 것처럼 더 이상의 개발지구의 지정을 중단하고 이미 지정된 뉴타운.재건축.재개발 사업의 경우에도 단계적,순차적으로 사업을 진행하여 이주수요의 폭증을 최대한 억제해야 할 상황인데, 정부는 거꾸로 이주수요를 폭증시키는 쾌속개발촉진정책을 무리하게 강행하려고 하고 있는 것이다. 김대중.노무현 정부에서 강남재건축 촉진정책을 추진하다 전세값,집값 폭등을 불러온 경험이나 최근에 강북뉴타운 개발사업의 무리한 촉진으로 강북 전세값,집값 폭등을 야기한 역사적 교훈은 아예 망각한 것처럼 보인다.

3 다음으로, 발표된 정부정책은 50년-100년의 국토계획이나 종합적.체계적 도시개발원칙을 완전히 무시한 난개발정책이라 하지 않을 수 없다.

도시개발법은 도시를 개발함에 있어서는 산업.교육.문화.공원.도로,유통.정보 등의 종합적 기능을 갖추어 체계적으로 개발하도록 하고 있고, 국토계획및이용에관한법률(이하 ‘국토계획법‘)은 전국토를 도시와 녹지, 산업지역 등이 골고루 갖추어진 균형있는 국토계획을 수립하여 국토계획-도시계획-지구단위계획의 체계에 맞추어 도시계획을 수립하여 도시개발을 추진하도록 하고 있다. 그런데, 정부발표에 의하면 그린벨트 지역 중 이미 훼손된 부분이 심한 곳은 아예 그린벨트를 풀어 주택개발사업지구화하고 준공업지역도 산업부지를 20%만 확보하면 80%까지 아파트를 건설할 수 있도록 한다고 한다. 그린벨트, 보전임지 등이 훼손되면 국토계획법에 따라 원상복구명령을 내리고 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하여 그린벨트, 보전임지를 계속 확보하려는 행정적 노력을 해야지 어떻게 이미 망가졌으니 개발하자는 발상을 할 수 있는지 국토계획행정의 도덕적 해이가 심각하다 하지 않을 수 없다. 그렇지 않아도 인천계약구 등 지방의 보전임지, 그린벨트 지역에서 이미 산림,녹지가 훼손되었다는 핑계로 산림.녹지 보전지역을 해제하고 골프장 등을 개발하자는 건설회사들의 국토계획행정을 농단하는 개발행위들이 난무하고 있는데 정부가 국토계획행정에서의 법질서,행정질서를 확립하지는 않고 앞장서서 이러한 이미 망가진 보전지역을 해제하여 개발하자는 주장을 하는 것은 전국적인 법과 행정질서를 망치는 개발요구를 오히려 부추키는 태도라 하지 않을 수 없다. 수도권은 녹지나 산업지역은 크게 축소되고 주거지역만 광범위하게 존재하는 기형적인 모습이 될 수 밖에 없을 것이다.

4. 또한, 발표된 정부정책은 도심내 가구.인구수의 증가에 비례한 학교,공원,병원,도서관,도로,지하철 등의 기반시설 증가가 뒤따르지 않은 채 주택공급수만 늘리는 난개발정책이라 하지 않을 수 없다.

도심내에 주택공급을 늘려 가구,인구수가 증가되면 그에 맞추어 학교,공원,도로,병원,도서관,유통시설,문화시설, 등의 기반시설이 비례하여 증가해야 한다. 기반시설의 비례적 증가없이 인구와 가구수만 늘어날 경우 교통혼잡, 주차난, 교육.병원시설의 부족, 환경파괴, 수도권집중 등 다양한 부작용을 겪게 된다. 역대정부에서 경기부양, 개발인센티브의 논리로 각종 특별법, 촉진법을 남발하여 손쉽게 개발할 수 있고 개발이익이 많이 남는 단순 베드타운, 공업단지 기능만 갖춘 도시를 만듦으로써 각 도시마다 도시의 종합적 자족기능이 상실되고 부동산가격 상승과 위와 같은 부작용을 반복하여 겪어오고 있다. 도시는 우리세대만이 사는 삶의 공간이 아니라 우리 다음세대들도 삶을 향유하여야 할 생존과 생활의 공간이다. 우리세대야 눈앞에 경기부양, 개발이익을 좇아 도시계획, 도시개발의 원칙이야 눈감을 수 있을지 모르나 미래세대들이 누가 이런식의 난개발을 하였느냐고 우리세대를 향해 반문할 때 경기부양, 개발이익을 좇다 보니 어쩔 수 없었노라고 쉽게 변명할 수 있겠는가 되짚어 보아야 할 것이다.

5. 그리고, 발표된 정부정책은 원주민재정착율 재고방안이 없는 현재와 같은 중상층용 고급주택 공급방안일뿐이고 한정된 도심공간에서 중대형 주택공급도 늘리고 서민용 소형주택.임대주택의 공급도 늘린다는 세부내용에서는 모순된 정책이기도 하다.

40평-60평의 중대형 아파트를 1세대 늘리게 되면 20-30평형의 소형아파트 2-3세대가 줄게 되고 12-18평형의 임대아파트 3-4세대가 줄게 된다. 도심의 재정비지구는 영세한 가옥주,세입자가 밀집하여 주거하는 지역이기 때문에 도시및주거환경정비법은 주택재개발의 경우 전제주택의 80% 이하로 소형주택을 건설하도록 하고, 전체 주택의 17%이하를 임대주택으로 건설하도록 하고 있다. 중대형 주택은 20%를 초과할 수 없도록 하고 있다. 하지만, 뉴타운개발사업의 경우에는 개발이익이 많이 남는 중대형을 40%까지 건설할 수 있게 하다 보니 뉴타운공급지역에서는 주택공급의 절대수가 개발전보다 줄어들고 있다. 장위뉴타운 경우 개발이 끝나면 개발전 28,284가구에서 23,846가구로 오히려 4,538가구가 줄어들고, 북아현뉴타운 2,318가구, 신림뉴타운 1,593가구가 각각 줄어들고 상계뉴타운과 돈의문 뉴타운의 경우에는 불과 10가구, 90가구만 늘어날 뿐이다. 이러다 보니 시범사업과 2차 뉴타운 사업 시행결과 개발전 162,429세대에서 개발 후 167,852세대로 공급확대 가구수는 5,423세대에 불과하다. 정부 발표는 뉴타운사업(광역재정비) 사업으로 현재 35만가구 공급확대 예정이고 9.19.대책으로 25만 가구를 추가확대공급한다고 하지만, 실제는 순증가량이 아니고 이미 철거된 주택까지 포함한 수치로 순공급증가량은 미미한 수치에 불과한 것이다. 이렇게, 중대형 위주로 주택이 공급되다 보니 원주민들의 소득수준으로 입주한 소형주택이나 임대주택은 턱없이 부족하고 분양가격이나 임대료도 비싸 원주민들은 대부분은 도시외곽으로 밀려나가 원주민 정착율이 20%에 불과한 실정이다.

6. 한편, 발표된 정부정책은 실패한 영구임대정책, 분양임대정책은 부활하고 국민과 약속한 국민임대 100만호 건설계획을 사회적 합의없이 축소하는 함으로써 주거복지정책에 혼선을 불러올 수 있는 정책이기도 하다.

영구임대주택은 가족단위로 거주하기에는 주택법이 정하고 있는 최저주거기준에 대부분 미달하는 7평-13평의 주거규모.형태이고 소득분위 1분위의 극저소득층만 거주하는 단지가 되어 다양한 소득계층이 사회적혼합되어 주거하지 않다 보니 슬럼화의 길을 겪어 왔고 김영삼 정부 때부터는 사업을 중단하게 되었던 것이다. 이러한 정책에 대한 반성에서 최저주거기준이 만족되고 12평에서 25평, 심지어 33평까지 다양한 주거규모.형태의 주택이 공급되어 소득분위 7분위까지의 다양한 계층이 사회적으로 혼합하여 거주하는 개념으로 국민임대주택이 공급되게 되었던 것이다. 그러나, 국민임대주택은 임차인인 저소득층의 소득을 고려하지 않고 최근 급상승한 토지비,건축비를 기초로 기계적으로 산출되다 보니 소득수준이 낮은 저소득층이 입주를 포기하고 이러한 저소득층이 갈 공공임대주택이 없는 문제가 발생하게 된 것이다. 따라서, 문제의 해결점은 정부발표에서 언급하고 있는 “소득수준에 따른 임대료차등부과제”를 전면적으로 실시하여 문제를 해결해야 할 것이지 다시 극저소득층만 고립되어 최저주거수준에 미달하는 열악한 주거규모.형태의 영구임대주택의 공급을 확대하여 해결하겠다는 것은 주거복지정책을 완전히 거꾸로 되돌리는 정책이다. 더욱이, 김영삼 정부에서 주되게 추진했던 5년,10년 분양전환 임대주택은 정부 보유의 공공임대주택으로서의 기능을 상실하고 사실상 후분양주택으로 무주택세대주의 내집마련을 지원하는 정책으로 변질되다가 그나마 수많은 부도임대아파트로 사회적 문제를 낳았던 정책인데 이를 다시 확대하겠다는 것도 정책을 되돌리는 것이다. 오히려, 다양한 계층이 다양한 주택규모.형태에서 혼합하여 거주하는 국민임대주택을 100만호 건설하겠다는 계획은 축소하여 40만호 공급으로 후퇴하는 것은 지금까지 10여년간 추진해온 주거복지정책을 사회적 합의없이 흔드는 것이다. 국민임대주택 100만호 건설하더라도 전체 재고주택에서 정부보유분이 전체재고주택의 10%로 독일, 스웨덴, 영국 등 주거선진국의 절반정도 수준에 도달한다는 점을 고려해야 한다.

7. 발표된 정부정책에 대하여 선분양을 더욱 앞당기는 사전예약제와 전매제한 완화가 결합하여 예비당첨자 지위를 전매하는 투기현상이 발생하지 않는지 등 세심한 투기억제정책이 검토.보완되어야 한다.

단기간에 주택공급수를 늘려 경기부양의 효과를 갖겠다는 의도에서 주택공급사업계획승인 을 거쳐 착공계를 받은 후에야 일반분양승인을 받아 주택을 분양할 수 있도록 한 것을 주택건설사업계획승인 보다도 훨씬 전인 택지개발단계의 실시계획승인 단계에서 예비당첨자 선정 방식으로 공급하겠다고 하고 있다. 선분양의 폐해 중 하나로 후분양제도의 정착 필요성이 제기되었던 것은 완성되지 않은 상품을 미리 판매한 후 건설을 하다보니 상품이 완성되어 공급되기 전에 전매를 거쳐 투기가 만연하게 되는 폐해를 겪었기 때문이었는데, 이미 전매제한을 크게 완화하는 정책을 발표 후 다시 전매가 가능한 시기를 앞당기게 되는 것이어서 예비당청자 지위를 전매하는 방식으로 투기가 만연하는 현상이 발생하지 않을까 우려하지 않을 수 없는 것이다.

8. 발표된 정부정책은 지방에서는 실수요를 고려하지 않은 건설회사들의 무리한 투기적 주택공급으로 미분양이 속출하고 있는데도 200만호의 추가공급을 추진하겠다는 것은 실수요를 감안하지 않고 건설경기를 부양하겠다는 무리한 정책이다.

지방에는 건설회사들이 지방의 실수요자들이 소득수준을 고려하지 않고 터무니없이 높은 고분양가의 고급주택을 남설하다 보니 많은 미분양주택이 쌓여 있다. 건설회사들은 정부가 경기부양정책으로 대출규제를 풀고 전매제한을 풀어 수도권의 자금력이 투기수요가 지방에 내려와 고분양가의 상태에서 미분양물량을 해소해 줄 것을 기대하며 분양가를 내리지 않고 버티기를 계속하고 있다. 이러한 최신의 교훈을 되새겨 지방의 실수요자가 양적으로 얼마나 되고 그러한 실수요자들이 어느 정도의 소득수준이기 때문에 어느 정도의 분양가가 책정되어야만 정상분양이 가능한지를 면밀히 검토하여 필요한 주택공급계획을 수립해야 하는데, 지방에 200만호의 주택을 공급하겠다는 것이 이러한 지방 미분량 발생의 원인을 면밀히 진단하고 미분양 해소책을 마련하면서 추진하는 것이 아닌지 의심스럽다. 일단 건설경기 부양을 위해 공급확대정책을 추진하면서 미분양이 계속되면 대출규제 등을 풀어 투기수요를 지방으로 불러들여 무리한 공급확대정책을 떠받치려는 것이 아닌지 우려하지 않을 수 없다.

9. 세계적인 부동산가격 거품을 제거하고 집값이 안정되는 기조에 역행하는 무리한 건설경기부양과 부동산거품가격 지지 정책은 장기적으로 국가경쟁력을 훼손시켜 부동사가격거품 구조조정을 끝마친 선진국과의 경쟁에서 뒤처지게 하는 망국적 정책이 되지 않을까 우려하지 않을 수 없다.

세계적으로 2000년대 초반에 과잉유동성에 의하여 형성된 부동산 거품이 꺼지면서 집값의 하향안정화 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론사태도 미국의 집값이 30% 정도 하락하면서 나타나고 있는 현상이다. 미국뿐만 아니라 영국, 호주 등 집값상승현상이 있었던 나라마다 집값이 하락하고 있고, 일본도 2008년 초 도심에서 시작된 집값 하락 현상이 수도권으로 확산되고 있다. 우리의 경우도 강남, 분당, 용인 등 부동산버블이 심각했던 지역을 중심으로 집값하락의 전조가 보이고 있으나 4월 총선에서 정치권에서 무책임하게 뉴타운공약을 남발하자 집값이 폭등한 것처럼 개발호재가 있는 곳에서는 집값이 상승하는 현상도 여전히 나타나고 있다.  세계적인 추세와 달리 한국이 집값하락안정화 현상이 뚜렷하게 정착하지 못하고 있는 것은 이명박 정부의 부동산정책이 집값안정에서 부동산경기부양정책으로 전환할 것이라는 기대로 투기적 움직임이 시장에 상존하고 있기 때문이다. 실제로, 그 동안 이명박 정부와 여당은 집값안정정책을 유지하겠다고 하다가도 종합부동산세 기준을 9억원으로 상향, 민간의 분양가상한제 폐지, DTI 담보대출 완화 등 각종 부동산경기 부양으로의 정책전환을 내비쳐 부동산시장을 불안정하게 해 오고 있었다. 이제, 가장 기본적인 투기억제장치인 전매제한제도마저 유명무실하게 하고 10년이라는 최단기간내에 수도권에 인천 보다 더 큰 도시를 건설해 내겠다는 무리한 개발드라이브정책을 추진하면 본격적으로 집값안정기조는 크게 흔들수밖에 없다. 이러한 사실상의 투기방조정책으로의 전환으로 다시 부동산투기가 재현되고 집값상승으로 이어지면 서민들은 이제 내집마련의 꿈을 접어야 한다. 뿐만 아니라, 선진국들이 부동산가격조정 과정을 거쳐 3-4년 후 부동산가격이 안정되면 안정된 임대료, 주거비를 무기로 제조업투자활성화, 임금과 물가안정 등 국가경쟁력을 제고하게 될 때 한국경제는 계속 부동산가격거품에 시달리다 국가경쟁력을 상실하게 되지 않을까 심각하게 우려하지 않을 수 없다. 끝.

※ 이 자료는 인터넷참여연대와 환경정의 등에서 다시 볼 수 있습니다.

http://peoplepower21.org,  http://www.eco.or.kr/