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수 신	각 언론사 경제부, 사회부
발 신	참여연대(민생희망본부 담당 : 이경미 팀장 : T. 723- 5303, ryan007@pspd.org )
제 목	인수위 부동산 정책 의견서 전달 보도자료
날 짜	2008. 2. 4.(총 10 쪽)

보  도  자  료

‘재개발·재건축 용적률 완화’와 ‘분양가 상한제 폐지’

최악의 집값 상승 부작용 불러 올 수도 있어

- 참여연대, 대통령직 인수위에 부동산 정책 의견서 전달(2008. 2. 4) -

1. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 김남근 변호사)는 오늘(2/4), 대통령직 인수위원회에 새 정부 부동산정책에 대한 의견서를 전달했다.

2. 참여연대는 “대통령직 인수위원회가 재건축·재개발에 대한 규제 완화와 집값 상승을 전제로 한 지분형 아파트 도입 등을 발표하여 전국의 집값을 들썩이게 했다”며 “새 정부의 부동산정책은 서민의 주거안정에 초점을 맞춰 수립돼야 한다.”고 정책의견서 제출의 배경을 밝혔다.

3. 참여연대는 정책의견서를 통해 재건축·재개발 용적률 완화와 민간분양가상한제 폐지가 결합하면 최악의 집값 상승의 부작용을 불러 올 수 있다고 경고했다. 참여연대는 그 이유로 △현 재건축·재개발 사업의 폭리구조 즉, 시공사인 건설업체의 분양가가 주변시세보다 20~30%가 높아지고 주변 집값도 연이어 오르는 상황이 반복되고 있는 점 △노무현 정부도 후분양제, 소형아파트 의무비율제, 개발이익환수제도 등 다양한 정책을 썼으나, 결국 집값상승을 진정시킨 것은 분양가 상한제를 통해서였다는 점에서 재건축 재개발 규제나, 분양가 상한제가 지금 폐지되어서는 안 된다는 점을 밝혔다.

4. 참여연대는 이어 이명박 정부에서 각종 용적률 규제를 완화하려면 그 선결조건으로 △개발이익환수장치, 분양가 상한제 등 재개발·재건축으로 인한 집값상승을 막을 장치의 확실한 도입 △ 재개발·재건축 사업방식을 공영개발방식으로 전환 △주택공급에 있어, 처분 가능한 다주택 보유분 → 재개발·재건축 → 신도시개발 순으로 개발대상별로 총량적 목표를 먼저 세우고 순서에 따라 주택공급을 추진하는 정책 등이 사전에 도입되어야 한다고 덧붙였다.

5. 참여연대는 또 “지분형 분양주택 공급정책은 집값의 하향안정화를 정책목표로 하지 않고 집값상승세의 기본흐름을 전제로 주택공급정책을 선언하는 것으로, 부동산 시장은 요동칠 것이 불 보듯 뻔하다”며 “주택전체의 지분을 반분하는 것이 아니라 토지와 건축물을 분리하여 건축물만 공급하는 토지임대부 주택공급정책이 집값안정을 가져오는 정책이 될 것”이라고 강조했다.

6. 참여연대는 끝으로 “1가구 다주택자에 대해서까지 양도소득세, 종합부동산세를 완화하게 되면, 투기적 목적으로 주택을 여러 채 보유하려는 투기현상이 다시 확대될 것”이라며 “지방의 아파트 미분양 사태는 투기억제정책을 풀어 해결할 문제가 아니고, 고분양가를 시장수요에 맞추어 낮추도록 함으로써 해결해야 할 것”이라고 밝히고는, “1가구 1고가주택 보유자에 대한 양도소득세 완화정책도 다른 근로소득세 부담자 등과의 형평성 문제를 함께 고려해야 할 것”이라고 지적했다

▣별첨자료▣ 1. 이명박 정부 부동산정책에 대한 참여연대 의견서

※ 이 자료는 인터넷참여연대에서 다시 볼 수 있습니다.  http://peoplepower21.org

▣별첨 : 이명박 정부 부동산정책에 대한 참여연대 의견서

이명박 정부 부동산정책에 대한 참여연대 의견서

20008. 2. 4.

참여연대 민생희망본부

대통력직 인수위원회에서 자주 부동산세제와 재건축․재개발 규제완화 등에 관한 언급을 하면서 전국 집값이 다시 들썩이고 있어 새로운 정부에서 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있는 서민들은 불안한 심정을 숨기지 못하고 있습니다. 재건축시장의 경우 대통령 선거 이후 한달 집값 누적 상승률이 0.81%로 지난해 하향 안정화의 흐름과는 정반대의 양상을 보이고 있습니다. 이에 새 정부 부동산 정책에 대해 아래와 같이 참여연대의 의견을 개진하오니 적극 반영하여 주시기 바랍니다.

1. 재건축 ․ 재개발 용적률 완화와 민간분양가상한제 폐지가 결합하면 최악의 집값 상승 부작용을 불러 올 수 있습니다. 또한, 용적률 규제완화로 추가로 발생하는 개발이익을 환수할 수 있는 장치를 마련하지 않으면 조합원 부담이 낮아져 그러한 개발이익에 대한 기대로 재건축 ․ 재개발 대상 낡은 주택의 가격이 상승할 수 있습니다.

(1) 재건축․재개발의 사업구조와 일반분양분의 고분양가 및 분양가상한제의 상관관계

재건축․재개발 사업은 주택조합의 조합원 총회를 통해 시공사를 선정하기 때문에 건설 회사들은 시공사로 선정되기 위하여 통상적으로 조합원 부담을 최소화하고 일반분양분에서 수익을 얻는 지분제 사업계획안을 조합 측에 제시하게 됩니다. 이렇다 보니, 조합원 분양분과 일반분양분 사이의 가격차이가 크게 벌어지게 되고 시공사들은 일반분양분에서 최대의 수익을 얻기 위하여 조합과 시공사는 주변시세 보다 20-30% 높은 고분양가의 일반분양을 하게 됩니다. 노무현 정부 내내 서울시 집값상승을 주도한 것은 이러한 재건축, 재개발 관련 일반분양분의 고분양가였습니다. 주변보다 20-30% 높은 분양가가 책정되면 그 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승하여 비슷한 가격을 형성하는 현상이 누적적으로 반복되어 재건축이 활발했던 강남과 송파 등 지역과 뉴타운 재개발사업이 활발했던 용산, 성동 등 강북지역의 집값 상승이 계속 반복되었던 것입니다. 노무현 정부는 재건축․재개발의 위와 같은 지속적인 집값상승에 대처하기 위하여 후분양제, 소형아파트 의무비율, 개발이익환수제도 등 다양한 규제를 도입하였으나, 이러한 재건축․재개발의 사업구조 때문에 항상 새로운 규제에 따른 부담이 일반분양분에 전가되어 다시 더 높은 분양가가 책정되어 다시 주변집값을 끌어올리는 부작용이 반복되었던 것입니다. 결국, 중복규제를 만들었으나 재건축․재개발사업에 따른 집값 상승에는 효과가 없었다는 비판은 이러한 사업구조에 따른 영향을 제대로 분석하지 못하였기 때문입니다. 위와 같은 재건축, 재개발 사업 과정에서 분양가와 주변집값을 서로 끌어올리는 악순환은 민간에도 분양가상한제가 적용되면서 어느 정도 진정되는 국면을 맞게 되었습니다. 일반분양분의 분양가가 주변시세보다 높지 않게 구조적으로 차단되어 일반분양분의 고분양가를 통하여 수익을 챙기는 사업구조가 불가능해졌기 때문에 조합원 부담분이 상승하면서 재건축․재개발대상 낡은 주택가격이 상승하는 것도 어느 정도 차단되게 되었습니다.

(2) 용적율 규제완화와 재건축․재개발 대상 낡은 주택의 집값상승의 상관관계

이명박 당선자와 인수위원회에서 재건축․재개발 용적률 규제 완화를 통한 주택공급확대정책을 내놓자 재건축․재개발 대상 낡은 주택의 가격부터 상승하기 시작하고 있습니다. 용적률 상승으로 일반분양분을 늘려 조합원 부담을 낮추고도 사업을 추진할 수 있게 되기 때문입니다. 용적률 상승으로 인한 일반 분양분 수입증가 등의 개발이익이 공적으로 환수되지 않고 그대로 조합원들이 나누어 사적으로 향유하게 되는 결과입니다. 따라서 용적률 규제완화로 인한 개발이익이 조합원 부담 감소로 이어지지 않고 공적으로 환수될 수 있는 조건에서만 재건축․재개발 대상 낡은 주택의 가격상승을 막을 수 있는 것입니다. 그런데 이러한 개발이익환수장치로 도입된 재건축개발이익환수제도는 부과주체인 지방자치단체의 소급행정으로 거의 작동되지 않고 있고 일정부분 개발이익을 환수하는 역할을 하고 있는 기반시설부담금에 대하여는 인수위에서는 오히려 폐지하겠다고 하고 있습니다. 용적률 규제완화로 일반분양분이 증가할 경우 인구유입이 늘어나게 되므로 종전과 같은 도시의 쾌적성과 기능을 유지하기 위해서는 그에 유입되는 인구량에 비례하여 도로, 지하철, 공원, 학교, 문화시설, 상․하수도, 녹지시설, 폐기물처리시설 등 도시기반시설을 늘려야 하는데, 이러한 기반시설의 비용을 정부가 부담한다는 것은 그 기반시설 설치비용만큼의 개발이익을 재건축․재개발 대상 토지 등 소유자에게 향유하게 한다는 것이 됩니다. 그리고 실제로는 기반시설의 확대 없이 인구유입만이 늘어나 도시의 쾌적성과 기능을 떨어뜨리는 난개발로 이어질 가능성이 크다 할 것입니다.

(3) 결과적으로 개발이익환수장치, 분양가상한제 등 재건축․재개발로 인한 집값상승을 막을 장치 등을 먼저 정비하고 규제완화정책을 추진해야 하며, 만일 용적률 규제완화를 파격적으로 확대하는 경우에는 공영개발방식의 재건축․재개발 사업방식을 적극 도입해야 할 것입니다.

결과적으로 용적률 규제완화를 통하여 기성시가지에서의 주택공급 확대정책을 추진하기 위해서는 그 전제로 일반분양분 수익증대 등의 개발이익을 조합원 부담감소로 이어지지 않고 공적으로 환수할 수 있는 개발이익환수장치를 먼저 정비해야 재건축․재개발 대상 낡은 주택의 가격상승을 막을 수 있을 것입니다. 만일 개발이익환수장치도 없고, 게다가 일부 인수위원의 주장처럼 민간의 분양가상한제마저 폐지한다면 재건축․재개발대상 주택의 가격상승과 일반분양분의 고분양가로 인한 주변 집값 상승이 결합하여 노무현 정부에서 겪었던 재건축․재개발을 출발점으로 하는 지속적인 집값 상승의 부작용이 재현될 것입니다. 그리고 용적률을 크게 완화한다면 재건축․재개발사업마다 수백억 원에서 수천 억원, 큰 개발사업의 경우에는 조 단위의 개발이익이 발생할 수 있어 그에 따른 부작용이 심각할 수 있으므로 이렇게 용적률을 크게 완화하여 개발사업을 추진할 필요성이 있는 경우에는 반드시 토지 등 소유자로 하여금 공영개발방식을 받아들이도록 해야 할 것입니다. 현재도 도시및주거환경정비법 제8조는 재건축․재개발사업에 있어 주택조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장․군수․주택공사 등과 공동으로 개발사업을 시행할 수 있도록 하고 있고 제8조 제4항은 사업의 지연, 도시계획사업과 병행할 경우 토지 등 소유자 2/3 이상이 동의하는 경우 시장․군수․주택공사가 단독으로 공영개발을 할 수 있도록 하고 있습니다. 용적률을 크게 완화할 경우에는 반드시 공영개발방식을 결합함으로써 개발이익을 공적으로 환수하여 기반시설 확대 등 도시계획의 기능 확대사업과 임대주택 건설 주거복지사업의 재원을 마련해야 할 것입니다.

(4) 주택공급 필요량의 예측에 있어서도 ‘처분 가능한 다주택 보유분→재건축․재개발수요 → 신도시개발 수요’ 순으로 개발 대상별 총량적 목표를 먼저 세우고, 이 순서에 따라 주택공급정책을 추진해야 할 것입니다.

2006년 실시된 통계청 인구주택총조사에 의하면 2005년 현재 주택보급율은 105.9%로 국민전체가 가구당 집 한 채씩을 소유한다고 해도 732,000호가 남는 셈이 됩니다. 그러나 자가 비율은 55.6%에 머물렀고, 전체세대의 5%에 불과한 다주택보유자들이 전체주택의 21.2%를 소유한 것으로 나타났습니다. 또한, 전체가구의 41.4%인 650만 가구는 전월세 생활을 하고 있습니다. 2005년 행자부 통계에 따르면 722,054가구가 2채의 주택(총 1,444,108채)을 보유하고 있고, 165,126가구가 3채 이상의 주택 929,804채의 주택을 보유하여, 다주택 보유가구는 887,180가구가 2,373,912채를 보유하고 있는 것으로 나타났습니다(심지어, 11채 이상 두 자리 숫자 단위로 주택을 소유한 가구도 14,823가구로 이들이 보유한 주택수는 307,351채에 달하는 것으로 나타났습니다). 즉, 다주택보유자에 대한 보유세 및 대출규제 강화 등 세제․금융정책이 정책효과를 발휘하여 다주택자 보유자 소유 주택의 40%만 시장에 나오더라도 100여만 채의 주택공급 효과를 볼 수 있게 되는 것입니다. 이렇게 다주택 보유자가 시장에 내놓는 주택 공급량을 기본으로 하여 부족한 주택 공급량을 기성시가지에서의 재건축․재개발을 통하여 공급하고, 기성시가지에서의 주택공급이 부족한 경우에 최후의 보충적 방식으로 신도시개발을 추진해야 할 것입니다. 지난 노무현 정부는 주택공급방식에 대한 총량적 검토가 없이 신도시개발을 남발하여 신도시가 강남 개발과 같이 산업․교육․문화․유통․의료․교통 등 도시의 종합적인 기능을 갖추지 못하고 베드타운형의 신도시가 됨으로써 신도시개발로 주변 집값이 상승하면 다시 직장․학교 등 주요 도시기능이 밀집해 있는 강남과 서울 도심의 집값이 단계적으로 상승하는 악순환만이 되풀이 되었습니다.

2. 지분제 분양주택 공급정책은 정부가 집값의 하향안정화를 정책목표로 하지 않고 집값상승세의 기본흐름을 전제로 주택공급정책을 추진한다는 것을 선언하는 것이고 적어도 부동산시장에서는 그러한 신호로 받아들이게 될 것입니다. 주택전체의 지분을 반분하는 것이 아니라 토지와 건축물을 분리하여 건축물만 공급하는 토지임대부 주택공급정책이 서민들의 부담을 줄이며 집값 안정도 추구할 수 있는 주택공급정책이 될 수 있습니다.

(1) 공공택지를 개발하는 토지공사, 대한주택공사, 도시개발공사 등이 다른 개발사업의 비용을 마련하기 위하여 개발한 공공택지를 민간에 비싼 가격으로 공급하여 분양가격과 임대료를 인상시키는 고질적인 공공택지개발 방식의 문제점을 개선하여 서민들의 소득수준에 맞춘 싼값 내지 싼 임대료의 주택을 공급함으로써 내 집 마련과 주거안정을 지원하기 위한 공공택지개발에 연기금 등 재무적 투자자의 장기투자를 끌어들이는 방안에 대하여는 이미 상당한 사회적 합의가 형성되어 있습니다. 이렇게 안정적인 재무적 투자자의 투자를 바탕으로 개발된 공공택지에 토지임대부 분양주택 내지 환매조건부 분양주택과 같이 소위 반값아파트라는 공공분양주택을 공급하는 방안에 대하여도 이미 상당한 합의가 형성되어 있었고 토지임대부 분양주택 공급방안은 한나라당의 당론이기도 하였습니다.

(2) 이러한 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 분양주택과 같은 공공분양주택은 공공임대주택과 마찬가지로 토지를 공공이 계속 보유함으로써 토지에서 발생하는 개발이익을 공공이 환수하여 개발이익의 사적이전으로 인한 투기를 방지할 수 있고, 50년 ~ 100년의 장기 도시계획에도 대비할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 토지가격의 상승분이 주택가격에 반영되는 것을 차단하여 서민들에게 싼값에 주택을 공급하여 내 집 마련을 지원할 수도 있습니다. 향후 주택에 대한 국민 의식이 소유에서 주거로 변화하는 경우에는 이를 공공임대주택으로 전환하여 국민의식의 변화에 따른 공공임대주택 수요의 증가에도 대비할 수 있습니다. 이렇듯 공공이 토지를 계속 보유하는 방식의 공공분양주택 공급정책의 문제점의 하나로 지적되는 초기 투자비용에 대하여는, 연기금과 같은 재무적 투자자에게 정기예금 금리 이상의 안정수익을 보장하고 20～30년의 장기투자를 유인하는 방안을 제시할 수 있습니다.

(3) 건설교통부와 대한주택공사는 안양부곡지구에서 최초로 분양된 토지임대부, 환매조건부 분양주택에 대한 수요가 없었다는 점을 들어 공공분양주택 공급정책을 이미 실패한 정책으로 간주하고 있는 듯하나, 애초의 취지와 달리 분양원가에 일정이윤을 더한 방식으로 분양가격을 책정하지 않고 분양원가와 상관없이 주변시세에 맞추어 분양가격을 책정하다 보니(주변시세의 80% 정도 수준) 서민들이 기대한 수준의 분양가격이 되지 못하여 수요가 없었던 것입니다. 게다가, 서울도심이나 강남에서 멀리 떨어진 곳으로 국민임대공급촉진에관한특별법에 의하여 도심의 기본인프라가 갖추어지지 않은 곳에 베드타운 형태로 분양되는 것이어서 애초부터 수요가 적었던 곳이었던 점도 큰 영향을 미쳤던 것입니다. 송파․광교․동탄 등 분양수요가 있는 곳에서 서민들이 기대하는 수준의 분양가격으로 분양되는 경우에는 충분한 수요가 있다는 것이 전문가들의 진단이기도 합니다.

(4) 아마도, 대통령직 인수위에서는 위와 같은, 공공분양주택 공급정책에 갈음하는 것으로 지분형분양주택 공급정책이 새롭게 추진하고자 하는 것으로 보입니다. 이러한 지분형분양주택은 토지임대부나 환매조건부 분양주택와 같이 원가분석을 통하여 분양원가에 일정한 이윤을 더한 수준으로 분양가격을 낮추려는 것이 아니라 분양가격을 현재대로 고가로 그대로 책정하고 다만 그러한 고분양가의 일부인 51%만 서민들이 부담하도록 하는 정책입니다. 투자자들은 나머지 지분을 취득하여 이를 전매함으로써 개발이익을 사적으로 전취할 수 있도록 허용하는 것이고 분양받은 서민들도 전매제한기간 이후에는 토지와 주택의 지분을 매각하여 개발이익을 얻을 수 있도록 하고 있습니다.  토지임대부나 환매조건부와 같은 공공분양주택과 달리 토지를 공공이 보유하여 토지에서 발생하는 개발이익을 공적으로 환수하는 것이 아니라 개발이익을 사적으로 전취할 수 있게 하는 것이어서 주택이 전매되는 과정에서 주택가격이 상승하는 것을 막을 수 없고 필연적으로 주택이 투기의 대상이 되고 집값상승과 같은 부작용이 발생하게 될 것입니다.

(5) 지분형분양주택은 주택이 주거의 대상이 아니라 투자 내지 투기의 대상이라는 것을 정부 스스로 정책에 그대로 반영하는 것이고, 주택의 하향안정화가 아니라 주택가격이 계속 상승하여 집값상승으로 인한 투자 내지 투기이익이 발생하는 것을 전제로 정부정책을 추진하는 것이 되어 근본적으로 주택정책에 관한 기본적인 철학을 상실한 정책이라 하지 않을 수 없습니다. 주택시장에도 정부가 집값의 하향안정화를 정책목표로 하지 않고 투자 내지 투기이익의 사적전취를 허용하는 정책을 추진한다는 신호를 주게 되어 집값상승에 대한 기대를 갖게 함으로써 집값을 들썩이게 하는 부작용을 초래하게 될 것입니다. 집값안정, 서민들의 주거안정 이라는 공익을 위하여 개인의 토지를 개발이익이 반영되지 않는 싼 보상비로 강제로 수용하여 놓고 뒤에 가서는 이러한 공익적 목적을 망각하고 공공택지를 투기의 대상으로 전락시켰다는 비난을 면치 못할 것입니다.

3. 1가구 다주택자에 대해서까지 양도소득세, 종합부동산세를 완화하는 경우 투기적 목적으로 주택을 여러 채 보유하려는 투기현상이 다시 확대될 것입니다. 지방의 미분량 사태는 고분양가를 시장수요에 맞추어 낮추도록 함으로써 해결한 문제이지 투기억제 정책의 고리를 풀어 해결할 문제가 아닙니다.

(1) 지방에 미분양사태를 해소하는 방안으로 한나라당의 일부 당직자가 지방의 미분양아파트를 매입한 경우에는 양도소득세와 종합부동산세를 감면하는 방안을 추진한다고 합니다. 실제로 지방이 투기과열지구가 대부분 해제되어 전매제한, 다주택자에 대한 DTI방식의 대출규제, 다주택자 양도소득세 중과 등의 규제가 모두 풀리게 되었습니다.

(2) IMF 경제사태를 겪으며 건설경기를 활성화한다며 김대중 정부에서 2001-2003년 부동산경기 활성화를 위하여 전국적으로 신규분양주택을 매입하는 경우에 1가구 다주택보유자에게도 양도소득세를 감면해 주는 특혜제도를 실시했던 결과가 장기적으로 어떤 결과를 낳았는가를 되새겨 보아야 합니다. 이렇게 양도소득세가 감면되는 주택을 더욱더 투기의 대상이 되어 지금은 엄청난 고가주택이 되었습니다. 강남의 타워팰리스 등이 그 당시 양도소득세 5년 면제, 1가구 1주택 평가기준에서 제외되는 혜택을 받은 분양주택들입니다. 2003년경에는 과천 등 수도권에서는 투기과열지구 지정으로 다주택보유자들에게 양도소득세가 중과되고 있는데, 대전에서 분양되는 주택은 양도소득세가 면제되어 많은 사람이 혼란을 겪던 시절도 있었습니다. 조세에 대한 예측성이 떨어져 조세의 안정성이 신뢰성이 크게 떨어졌고 국민들은 지금도 양도소득세는 안낼 수도 있는데 억울하게 내는 세금이라는 인식을 갖고 있습니다. 이렇게 줄었다 늘었다 하는 고무줄 조세정책이 계속되면 국민들의 조세에 대한 신뢰성은 더욱 떨어지고 세금을 내는 것을 국가공권력의 변덕에 의하여 억울한 피해를 당하는 정도로 인식하게 될 것입니다.

(3) 미분양의 원인은 곧 분양가상한제가 실시되어 지금과 같은 품질의 아파트를 더 싼값으로 분양받을 수 있다는 소비자들의 보편적 인식이 형성되어 있는데도, 건설 회사들이 오히려 분양가상한제의 적용을 피하기 위하여 서둘러 2007년 12월전에 대량으로 분양승인을 받으면서 물량이 쏟아져 나오기 때문입니다. 건설 회사들이 소비자들의 분양가상한제에 대한 기대의식을 모를 리 없는데도 이렇게 무모한 고분양가 분양을 하는 것은 결국, 이명박 당선자가 정책을 변경하여 민간의 분양가상한제를 폐지할 것이라는 정책변화에 대한 기대가 있기 때문입니다. 일단 미분양이라도 분양승인을 받아 놓고 버티면 정책변화로 인하여 해결점을 찾을 수 있을 것이라는 도덕적 해이가 바탕에 깔려 있는 것입니다. 이명박 당선자께서 이러한 도덕적 해이에 대하여 경종을 울리고 정책이 변함없이 추진될 것이라는 명확한 입장을 천명하는 것만이 주택분양시장의 불안정을 해소하고 소비자의 기대와 시장수요에 맞추어 고분양가를 낮추어 정상화함으로써 시장을 정상화시키는 첩경이라 할 것입니다.

(4) 지방에는 고가주택에 대한 수요가 거의 없는데도 건설 회사들이 고가주택을 마구잡이식으로 건설한 것에 대한 책임은 일차적으로 건설 회사들이 져야 할 것이고 이를 정부정책을 통하여 해결해 주는 것은 또 다른 도덕적 해이의 양산으로 계속 주택시장을 불안정하게 하는 원인이 될 것입니다. 지방에 수요가 없으므로 수도권에 자금력 있는 투기세력이 내려와 전매 등을 통하여 투기이익을 실현하는 방법으로 미분양 분량을 해소하라는 것은 결국, 지방의 집값을 다시 들썩이게 할 것이고 전국의 집값이 서열화되어 지방의 집값상승이 바로 수도권에 그 비율만큼 집값상승의 압력으로 작용하는 우리 부동산시장구조에서는 수도권에 대한 집값상승압력으로 작용하게 될 것입니다.

4. 1가구 1고가주택 보유자에 대한 양도소득세 완화정책은 다른 근로소득세 부담자 등과의 형평성 문제를 함께 고려해야 할 것입니다.

(1) 1가구 1고가주택의 양도소득세가 과다하여 주택의 매매에 큰 영향을 주고 있는 것처럼 주장되고 있지만 실제로 1가구 1 고가주택의 경우 양도소득세는 전체 매매가격의 10% 정도의 수준에 불과하여 매매를 결정하는데 큰 영향을 줄 정도로 과다한 것이 아닙니다. 1가구 1주택의 경우 6억원 이상의 고가주택에 대하여만 양도소득세가 부과되고 그것도 6억원 초과분만이 과세대상이 되는 것이고 6억원 이하분에 대하여는 세금이 부과되는 것이 아닙니다. 게다가 장기보유에 따라 45%까지 공제되기 때문에 실제로 부과되는 세금은 매매대금의 10% 수준에 불과하게 됩니다.

(2) 흔히, 양도소득세를 등록세․취득세와 같은 부동산거래세라고 주장되는 경우가 있지만, 양도소득세는 부동산에서 발생하는 개발이익(불로소득)을 환수하는 소득세인 것으로 보유단계에서 개발이익(불로소득)을 환수하는 개발부담금과 그 성질을 같이 하는 것입니다(실제로 양도소득세에는 개발부담금과 같이 사전에 징수된 세금은 비용 공제하도록 되어 있습니다). 양도소득세를 등록세․취득세 등 거래세와 함께 같은 것으로 취급하여 거래비용 절감차원에서 논의할 성질의 것이 아닙니다. 같은 소득세인 근로소득세는 누진율이 최고 36%까지 달해 월 700-800만 원 이상의 근로자는 36%까지 소득세를 부담하는데 반해, 10억 원짜리 부동산을 매매하면서 10%의 소득세를 부담하는 것을 두고 과다하다고 한다면 이 보다 훨씬 높은 소득세를 부담하고 있는 근로소득자의 상대적 조세저항감은 커질 수밖에 없을 것입니다.

(3) 1가구 1고가주택 장기보유자의 양도소득세 부담을 줄이기 위해 장기보유 정도에 따라 공제혜택을 주는 것은, 주택을 재테크의 수단이 아니라 단지 거주의 수단으로 보유해 온 것이라는 점에서 사회적 합의를 얻어낼 수 있는 정책이라고 생각됩니다. 하지만 거주도 하지 않은 비 거주 보유자에게도 양도소득세를 면제해 주는 제도는 주택을 거주의 수단도 아닌 투자의 대상으로 보유해 온 것인데 근로소득자 등 다른 소득세 부담자와의 관계에서도 그 정당성이 인정되기 어렵다 할 것입니다. 더욱이, 지방에 거주하는 세대가 집값상승을 기대하며 지방에서는 전세로 살며 수도권에 주택을 구입하였다가 양도차익을 얻고 매매하는 현상이 확대되어 실수요가 아닌 또 다른 차원의 투기수요가 주택시장에 발생하게 하여 집값상승의 부작용을 발생시킬 우려도 있습니다.

(4) 유류세와 같이 서민들도 부담해야 하는 세금보다는 부동산 양도소득세와 같이 고소득을 얻은자에게 누진적으로 소득세를 부과하는 세금이 조세형평의 원칙에 부합하고 조세정의를 실현하는 것이라 할 것입니다. 그러나 작년 국세청 집계로 부동산이 대부분을 차지하는 재산관련 양도차익은 60조 9천억 원이었지만 양도소득세로 환수된 비율은 12.9%에 불과합니다. 6억원 이하의 1가구 1주택 보유자의 양도소득은 신고대상도 아니어서 집계되지 않은 것입니다. 노무현 정부 4년 동안에만도 160조 4천 억원의 양도차익이 발생하였지만 양도소득세로 부과된 것은 11.9%에 불과합니다. 근로소득세와 비교하여 보면 조세형평성이 크게 훼손되고 있는 현상이라 할 것입니다.

(5) 나아가, 1가구 1고가주택 장기보유자에 대한 종합부동산세, 양도소득세 감면확대 정책을 넘어 다주택자에 대해서까지 종합부동산세, 양도소득세를 감면하겠다는 것은 그야말로 서민들의 주택문제 해결과는 전혀 상관없는 투기세력만을 위한 정책이라 할 것입니다.