참여연대 이슈리포트 2007-09-19

공동대표: 임종대 ․ 청화   전화: 723-5300  팩스: 02-6919-2004

제  목 │ 3대 가계부담 줄이기 운동 실태 조사 보고서2- 전세 (2007. 09. 19. (총 35쪽))

발  신 │ 참여연대 민생희망본부 (담당 : 김동언 간사, 02-723-5303, sherpa@pspd.org)

3대 가계부담 줄이기 운동

전세값 가계부담 실태 보고서

- 참여정부 시기 전세가격 인상 실태와 대안 -

순서 1. 1.1순1.서순서 순서	02	요약
	03	취지 및 목적
	04	조사개요
	05	I. 통계를 통해 본 주거불안 실태
	10	II. 참여정부 출범 이후 전세가격 변화
	30	Ⅲ. 전세가격 인상에 따른 가계부담 문제의 대안
	34	결론 및 계획

3대 가계부담 줄이기 운동

http://peoplepower21.org

요약

1.

1.1순1.서순서 순서

○ 참여연대 민생희망본부는 3대 가계부담(주거비․교육비․의료비) 줄이기 운동의 일환으로 전세값 상승 실태를 조사하였음. 우선 기존에 발표한 통계자료를 통해 주거문제와 가계 주거비(전세값) 부담의 일반적인 정도와 실태를 확인해 보았음. 그 결과 지나치게 높은 집값으로 인해 내 집 마련기간이 장기화 되면서( 2006년 기준으로 도시근로자가 33평 아파트를 마련하는데 걸리는 기간은 29.1년, 25평은 24.7년), 우리나라 무주택자의 절반가까이가 10년 이상 장기무주택자인 것으로 나타났음. 한편 내 집 마련이 힘든 서민들에게 그나마 안정적인 전세 물량도 점점 줄어들고 있고, 공공임대주택은 전체주택의 9.4%에 불과하여 서민들의 주거 불안정을 부추기고 있는 실정임.

○ 참여연대는 차가가구의 81.1%가 민간임대주택에 거주하고 있는 현실에서 전세 가격의 불안정이 서민 가계의 주거비 부담을 가중시켰다고 판단하고, 참여정부 출범이후 전세가격 변동에 대해 보다 구체적인 조사를 진행하였음. 전국 광역지자체 및 서울시내 자치구별 전세 값 변화는 국민은행 및 토지공사, 부동산정보업체 등의 자료를 수집하여 분석했음.

○ 조사결과, 참여정부 시기동안 전세값은 2003년부터 2005년까지 점진적으로 내려가다 2005년 중반을 넘어서면서 가파르게 상승세를 타기 시작하여 2007년 9월 현재까지도 상승세는 지속되고 있으며 참여정부 출범시기보다 전국의 전세값은 전반적으로 훨씬 오른 것으로 확인되었음.

전국적으로는 2003년 이후 아파트 전세값이 3.3㎡(1평)당 평균 36만원 올랐으며 서울지역은 72만원 올랐음. 서울에서는 2003년 이후 서초(155만원), 양천(126만원), 강남(112만원), 용산(109만원) 지역에서 3.3㎡(1평)당 100 만 원 이상 올랐는데 특히 최근 2년간 전국은 물가상승률의 3배, 서울은 4배 이상 전세값이 증가한 것으로 나타났음.

○ 또한, 가구당 주거부담으로 환산한 결과 참여정부 시기동안 25.7평 아파트에 거주하는 가구는 전국 평균 925만원의 전세 부담이 증가했으며, 33평에 거주하는 가구는 평균 1,188만원을 더 부담하게 되었음. 특히 최근 2년간 수도권의 경우는 더욱 극심하게 나타나는데, 서울에서 25.7평에 거주하는 가구는 평균 2.,544만원이나 가계부담이 증가하였고 33평에 거주하는 가구는 평균 3,267만원 증가하였음.

실제로 서울시내의 전세가격 폭등 사례를 살펴보면, 강북의 중소형 아파트가 최대 6천~ 1억원까지 오른 사례들을 쉽게 찾을 수 있으며, 이러한 추세가 일부지역에서 그치지 않고 다른 지역에까지 영향을 미치고 있음을 확인 할 수 있음.

○ 심한 경우 2년 동안 원래 전세값의 133%가 오르는 등, 이사철이 되면 임차인들이 감당하기 어려울 정도로 전세가격이 폭등하는 경우가 다반사이며 이는 근본적으로 현행 주택임대차보호법제가 계약 갱신 시 임차인들을 보호하지 못하기 때문임. 따라서 무분별한 임대료 상승 문제를 개선하고, 서민 가계의 주거비 부담을 줄이기 위해서는 주택임대차보호법 개정을 통해 ▲계약기간의 보장과 ▲보증금 및 차임금 인상의 적절한 제한을 두어야 할 것임. 또한 ▲공정한 임대료 산정을 위해 임대차 등록제를 도입하고 ▲임대인과 임차인 사이의 분쟁 해결을 위한 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 해야할 것임.

참여연대는 세입자 보호과 공정한 임대료 산정을 위한 주택임대차보호법의 개정에 나설 것이며, 무분별한 전세값 상승에 대해 지속적으로 모니터링을 할 예정임.

■ ■ 취지 및 목적

○ 참여연대는 그동안 집값 안정을 위해 분양원가 공개와 후분양제 도입․기본형건축비 개선․분양가상한제의 민간 아파트 분양까지 확대 등을 요구하는 정책 활동을 해왔으며 무주택자 보호를 위한 금융 및 조세제도 개선 활동을 해왔음. 그 결과, SH공사에서는 분양원가 공개를 실시하였고 주택법 개정으로 분양가 상한제가 민영 개발에까지 확대되는 성과가 있었음. 이처럼 집값 안정을 위한 일련의 활동들은 성과를 나타내고 있는 반면, 집 없는 서민들을 보호하기 위한 민간 임대시장 관련 제도적 장치는 매우 미흡한 실정임.

○ 한편, 참여연대 민생희망본부는 집값 상승에 못지않게 서민 가계에 부담이 되는 전세값 인상 문제에 주목해 전세값 상승의 추이와 현황을 파악하고, 문제점과 개선 방안을 짚어보기 위해 실태조사를 실시함. 구체적으로 참여연대는 참여정부 시기인 2003년부터 2007년 9월까지의 전세값 상승 추이 및 실제가격 변화를 조사했음.

○ 참여연대 민생희망본부는 본 보고서에서 이번 조사 결과를 바탕으로, 전․월세와 관련해서 임차인들의 권리를 보호하기 위한 제도 개선 방안을 제시하고자 함. 또한, 공정임대료제도를 도입하여 주택임대료 상승의 적정한 통제가 이루어지도록 하고 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 대해서도 대안을 제시하고자 함.

■ ■ 조사 개요

○ 조사 대상 : 전국 및 서울시내 지역별 전세값

○ 조사 기간 : 2007년 7월~ 9월

○ 조사 방법 : 국민은행 전국주택가격동향조사 자료 분석

토지공사 한국부동산종합정보시스템 아파트 시세정보 분석

부동산 114 아파트 전세 과거시세 데이터 활용 사례 조사

○ 조사 내용 : 참여정부 시기(2003~ 2007) 전세값 상승 추이 및 실태 현황, 대표적인 전세값 상승 아파트 사례 조사

○ 자료 출처 : 국민은행 전국주택가격동향조사 자료, 토지공사 한국부동산종합정보시스템 아파트 시세정보 평당가 현황 자료, 2006 주거실태조사(국토연구원) 자료

I. 통계를 통해 본 주거불안 실태

□ 무주택 가구의 절반 가까이가 10년이상 무주택자

2006년 주거실태 조사자료를 분석한 <표-1>를 보면 전국의 무주택자 중 46.8%에 해당하는 가구가 10년 이상 장기 무주택가구이고, 서울의 경우도 전체 무주택자들 중 48.2%는 10년 이상 무주택가구인 것으로 나타나고 있다. 특히 부산(64.8%), 제주(56.4%), 대구(55.0%), 광주(51.1%), 전남(50.7%) 등지는 무주택가구의 절반이상이 10년 이상 내 집 마련의 기회를 갖지 못한 것으로 나타났다.

이렇듯 장기 무주택가구의 비율이 상당히 높은 가운데, 2006년도 주택보급률은 전국 평균 107%에 달하고 다주택가구는 평균 4.6채의 집을 보유한 것으로 보고 되고 있어 주거 양극화가 매우 심각한 것을 알 수 있다.

<표-1> 무주택자 기간 및 비율
(단위: 가구)
	1년미만(비율)		1년～3년(비율)		3년～5년(비율)		5년～10년(비율)		10년이상(비율)
전국	532,036	(8.6%)	917,021	(14.9%)	673,454	(10.9%)	1,163,774	(18.9%)	2,887,408	(46.8%)
서울	144,274	(9.0%)	240,424	(15.0%)	169,374	(10.6%)	276,465	(17.2%)	773,055	(48.2%)
부산	31,493	(6.4%)	46,591	(9.5%)	29,773	(6.1%)	64,508	(13.2%)	317,658	(64.8%)
대구	22,069	(6.2%)	40,173	(11.4%)	30,082	(8.5%)	66,839	(18.9%)	194,636	(55.0%)
인천	27,985	(10.2%)	44,407	(16.2%)	28,990	(10.6%)	50,204	(18.3%)	123,162	(44.8%)
광주	14,446	(7.4%)	23,268	(11.9%)	22,283	(11.4%)	35,652	(18.2%)	99,807	(51.1%)
대전	17,146	(9.1%)	30,095	(15.9%)	20,100	(10.6%)	50,841	(26.9%)	70,975	(37.5%)
울산	8,125	(6.7%)	14,003	(11.6%)	11,030	(9.1%)	28,515	(23.6%)	58,987	(48.9%)
경기	122,458	(9.0%)	233,562	(17.2%)	166,203	(12.2%)	285,177	(21.0%)	551,253	(40.6%)
강원	20,685	(10.6%)	23,096	(11.9%)	27,715	(14.2%)	37,556	(19.3%)	85,569	(44.0%)
충북	9,394	(5.9%)	20,163	(12.6%)	20,586	(12.9%)	35,049	(22.0%)	74,304	(46.6%)
충남	18,305	(9.8%)	26,901	(14.5%)	25,835	(13.9%)	40,566	(21.8%)	74,457	(40.0%)
전북	19,476	(10.1%)	19,641	(10.2%)	20,637	(10.7%)	39,555	(20.5%)	93,388	(48.5%)
전남	11,644	(7.2%)	21,052	(13.0%)	16,409	(10.1%)	30,963	(19.1%)	82,412	(50.7%)
경북	35,784	(13.7%)	61,769	(23.6%)	30,982	(11.9%)	41,687	(16.0%)	90,972	(34.8%)
경남	25,387	(7.1%)	65,810	(18.5%)	45,493	(12.8%)	64,820	(18.2%)	154,423	(43.4%)
제주	3,365	(4.5%)	6,066	(8.1%)	7,962	(10.6%)	15,377	(20.5%)	42,350	(56.4%)
출처: 2006 주거실태조사 통계보고서, 국토연구원

이와 더불어 2006년 실시된 주거실태조사에 따르면 전국적으로 차가비율은 42.7%이지만 서울지역의 차가가구 비율이 전국에서 가장 높고(54.7%), 경기도도 차가가구 비중이 전국에서 세 번째로 높아(45.3%) 수도권의 무주택자 비율이 타 지역에 비해 상대적으로 높은 것으로 조사되었다(<표-2>).

<표-2> 2006년 지역별 자가/차가 비율 분포표
(단위: 가구)
지역	자가비율	차가비율
전국	57.3%	42.7%
서울	45.3%	54.7%
부산	58.0%	42.0%
대구	55.4%	44.6%
인천	62.2%	37.8%
광주	55.0%	45.0%
대전	53.3%	46.7%
울산	60.9%	39.1%
경기	54.7%	45.3%
강원	61.8%	38.2%
충북	62.7%	37.3%
충남	66.5%	33.5%
전북	68.1%	31.9%
전남	72.9%	27.1%
경북	70.1%	29.9%
경남	64.8%	35.2%
제주	60.6%	39.4%
출처: 2006년 주거실태조사, 국토연구원 차가구성: 전세/보증금 있는 월세/보증금 없는 월세/ 사글세

□ 내 집 마련기간 장기화, 33평 아파트 장만에 18.6년 걸려

아래 통계자료를 보면, 우리나라 인구의 절반(45%)이 몰려있는 수도권의 장기 무주택자 비율이 매우 높은 원인은 수도권 집값 수준이 서민들이 감당할 수 없을 정도로 지나치게 높기 때문임을 알 수 있다.

작년 건교부 국감에서 제시된 자료에 따르면 평범한 직장인이 부모의 도움이나 무리한 대출 없이 서울에서 집을 사는 것은 사실상 불가능한 것으로 보이는데, 2006년 기준으로 도시근로자가 저축을 통해 집을 장만할 경우 서울에서 33평형 아파트는 29.1년, 25평형은 24.7년, 강남구에서 33평은 44년, 25평은 38.5년이 걸리는 것으로 나타났다(전국적으로도 33평형은 18.6년이 걸리는 것으로 나타났다).

또한 연소득대비 구입주택 가격비를 보여주는 최근 3년간의 PIR지수(Price to Income Ratio)를 살펴보아도 우리나라 집값이 일반 근로자들의 구입 능력에 비해 과도함을 알 수 있다. 보통 PIR의 적정 수준을 3~5로 규정하는데 반해, 우리나라의 경우 2006년 전국 평균은 6.5배, 서울은 9.8배, 강남권은 12.3배인 것으로 나타난다.

<표-3> 연소득대비 구입주택 가격비(PIR) PIR의 적정수준을 UN HABITAT(유엔 정주권 회의)는 3~5 정도로 규정하고 있으며, 이는 주택가격이 연 소득의 3~5배 정도면 적정하다는 의미이다.
(단위: 배)
구분	최근 3년간	2004년	2005년	2006년
전체	6.4	5.5	5.6	6.5
서울	8.9	7.0	8.0	9.8
강북권	7.3	5.1	7.3	7.9
강남권	10.8	9.0	8.8	12.3
6대 광역시	5.3	6.1	4.4	5.3
6개 신도시	6.8	4.5	6.4	6.5
지방도시	5.5	4.2	5.1	4.7
수도권	7.4	5.6	6.3	7.8
지동현, 2007,『주택담보대출의 리스크 관리』, KB 국민은행 연구소

□  전세 줄고, 월세 가구 증가

다음의 <표-4>를 통해서 전세가구와 월세가구의 구성비를 살펴보면, 전체에서 차지하는 차가가구 비율은 줄어들고 있지만 월세가구 비율은 점차 늘어나고 있음을 알 수 있다. 이는 지속적인 저금리의 영향으로 임대인들이 전세보다는 월세를 선호하는 탓으로, 내 집 마련이 힘든 서민들에게 그나마 안정적인 전세 물량도 점점 줄어들고 있음을 보여준다.

<표-4> 전국가구의 자가/차가 구성 현황
단위(천가구, %)
점유형태	‘95	‘00	‘05
전 체	12,958(100)	14,311(100)	15,877(100)
자 가	6,910(53.5)	7,753(54.2)	8,828(55.6)
차 가	5,820(44.9)	6,152(43.0)	6,567(41.4)
-전 세	3,845(29.7)	4,039(28.2)	3,556(22.4)
-월 세	1,975(15.2)	2,113(14.8)	3.011(19.0)
기타	328(1.6)	406(2.8)	490(3.1)
*출처: 장영희,2007, “서민주거안정을 위한 주택임대차시장 개선방안”

□ 공공임대주택 턱없이 부족해

우리나라의 2005년 공공임대주택 재고는 <표-5>에서 보듯이 전체주택의 9.4%에 불과한 실정이고, 특히 서민들의 주거안정에 실효성이 있는 영구임대/50년 임대/국민임대 주택은 전체의 2.71%밖에 되지 않는다. 이는 2005년을 기준으로 전체 차가가구가 656만 7천가구(<표-4> 참조)이고 공공임대주택에 살수 있는 가구가 124만 3천가구(<표-5>)임을 감안하면 전체 차가가구중 공공임대주택에 거주할 수 있는 가구는 18.9%에 불과하고 나머지 81.1%는 민간임대주택에 거주하는 셈이다.

<표-5> 전체주택대비 공공임대주택 및 장기공공임대주택재고 비율의 변화(2001～2005)
(단위: 채)
구 분	2001	2002	2003	2004	2005
전체주택 재고(A)	11,892,400	12,357,500	12,668,700	12,988,800	13,223,000
임대주택 재고(B)	919,721	1,021,477	1,046,086	1,150,054	1,243,331
(B/A)	(7.73%)	(8.27%)	(8.26%)	(8.85%)	(9.40%)
장기(영구/50년/국민)(C)	279,118	288,733	303,669	330,130	358,672
(C/A)	(2.35%)	(2.34%)	(2.40%)	(2.54%)	(2.71%)
사원/공공임대	562,979	644,043	682,423	694,474	674,938
매입 임대	77,624	88,701	59,994	125,450	209,721
출처: 박신영, “임차인 보호 및 주택임대차시장 선진화”, 주택도시연구원

특히 안정된 형태의 장기 공공임대주택에 거주할 수 있는 가구는 전체 차가가구의 6%에도 미치지 못하는 등 공공임대주택이 서민들의 주거복지를 보장하기에는 턱없이 부족하다. 이 같은 상황에서 서민의 주거안정을 위해서는 국민임대 등 공공임대주택의 공급을 확대하는 것은 물론, 전체 차가가구의 81%를 흡수하고 있는 민간 임대시장의 안정이 필수적이라고 볼 수 있다.

II. 참여정부 출범 이후 전세가격 변화

최근 발표된 한 연구 자료(지동현, 2007,『주택담보대출의 리스크 관리』, KB 국민은행 연구소)에 의하면 2004년~2006년까지 3년간 구입 주택의 유형을 조사한 결과, 아파트 구입이 전체 매매의 77%를 차지하는 것으로 나타났다(2006년도 82.1%). 따라서 본 보고서에서 제시하는 주택 가격 관련 통계는 주로 아파트 가격 중심의 자료이다.

1. 최근 2년간 전세값은 물가상승률 3배 이상 증가

국민은행에서 발표한 전세종합지수를 참여정부 시기(2003~ 2007년)를 중심으로 살펴보면, 전세값은 2003년부터 2005년까지 점진적으로 내려가다가 2005년 중반을 넘어서면서 가파르게 상승세를 타기 시작하여 2007년 9월 현재까지도 상승세는 지속되고 있다([그림 1]). 최근 언론 보도에 따르면 전세값 오름세는 파주․김포․광교․송파․양주 새도시 등 ‘2기 신도시’ 주택공급이 본격적으로 이뤄지는 내후년까지도 계속 될 것이라고 전망하고 있어서 앞으로도 전세시장 불안에 따른 서민들의 고통이 지속될 우려마저 있다.

[그림 1] 참여정부 아파트 전세종합지수 추이

※ 자료: 국민은행

보다 구체적으로 참여정부 시기의 물가상승률과 전세가격 상승률을 비교한 [그림 2]를 보면, 서울과 경기지역, 광주광역시와 울산광역시, 경북과 전북지역 등에서 전세가격 상승률이 물가상승률을 크게 상회한 것을 알 수 있다.

[그림 2] 참여정부 시기(2003～ 2007) 물가상승률 및 전세가격 상승률 비교

※ 자료: 통계청 각월 소비자물가지수, 국민은행

주1) 2007년 소비자물가지수는 2007년 8월 자료를 사용하였음.

또한 최근 2년간의 자료를 [그림 3]을 통해 살펴보면 전국적으로도 전세값이 물가상승률의 3배이상 증가하였고, 특히 수도권의 물가상승률 대비 전세값 상승률은 3~4 배에 이르는 것으로 나타났다.

또한 울산광역시의 전세가격 상승률은 26.3%로 2년전에 비해 4분의 1이상 올라 전국최고의 상승률을 보이고 있다.

[그림 3] 최근 2년간(2005～ 2007) 물가상승률 및 전세가격 상승률 비교

※ 자료: 통계청 각월 소비자물가지수, 국민은행

주1) 2007년 소비자물가지수는 2007년 8월 자료를 사용하였음.

2. 참여정부시기의 3.3㎡(1평)당 전세값 추이

□ 데이터 구성 방법

아래에서 사용한 자료는 국민은행(KB)의 자료를 기준으로 작성하였다. 현재 KB 사이트에서는 주간 단위로 아파트 매매가와 전세가를 ㎡당 단가로 제공하고 있으며, 공식적으로는 주택과 관계된 자료를 지수로 발표하고 있다. 국민은행 사이트에서 ㎡당 단가는 주간 단위로 제공되며, 과거자료는 검색할 수 없다.

따라서 본 보고서에서는 참여정부시기 전체의 전세값 추이를 파악하기 위해, 토지공사 부동산정보시스템 자료(2005년 1월 ~ 2007년 4월까지 KB 원자료 제공)와 KB 지수를 단가로 환산한 값을 활용하였으며(KB 2007년 8월 지수와 2007년 8월 넷째주 ㎡당 단가를 통해 환산), 2007년 9월 자료는 국민은행에서 발표한 9월 첫째주 자료(㎡당 단가: 공급면적)를 평당가로 환산하였다. 이렇게 자료를 구성하고 난뒤, 참여정부기간(2003년 9월~ 2007년 9월)의 차액과 최근 2년간의 차액을 계산하여 표를 구성하였다.

<표-6> 전국 아파트 전세 3.3㎡(1평) 당 가격 구성안내
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기 변동액	최근2년간 변동액
전국	(국민은행 2007년8월넷째주㎡당단가) ×(국민은행해당월지수) ÷(국민은행 2007년 8월지수) =해당월 단가(㎡) ⇒해당월 단가(㎡)× 3.3 = 평당가(3.3㎡)		토지공사 한국부동산종합정보시스템 평당가 자료 (자료출처: 국민은행)		(국민은행 9월첫째주㎡당 단가)를 평당가(3.3㎡)로 환산	2007년 9월과 2003년 9월의 차액	2007년 9월과 2005년 9월의 차액

□ 참여정부 출범 이후 전세값 상승 1위는 서울

참여정부 시기인 2003년 9월부터 2007년 9월까지의 전국의 아파트 전세가격 추이를 알아보기 위해 전국 16개 시도와 서울 25개 구에 대한 3.3㎡당 전세가격 변동내역을 살펴보았다. 그 결과, 전국 각 시도의 경우 부산을 제외한 모든 지역에서 전세값이 올랐으며(<표-7>), 특히 서울지역의 전세값은 3.3㎡당 72만원으로 가장 많이 올랐고, 경기도가 그 뒤를 이었다(3.3㎡당 56만원).

<표-7> 전국 아파트 전세 3.3㎡(1평)당 가격 추이
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기변동액	최근2년간 변동액
전국	314	306	302	329	350	36	48
서울	515	494	488	546	587	72	99
경기도	317	303	316	346	373	56	57
인천광역시	281	266	255	275	297	16	42
부산광역시	284	275	258	266	274	-10	16
대전광역시	264	266	256	258	267	3	11
대구광역시	284	273	271	304	304	20	33
광주광역시	191	198	203	216	221	30	18
울산광역시	254	253	243	271	307	53	64
강원도	165	173	162	176	182	17	20
충청남도	208	193	205	213	218	10	13
충청북도	185	189	180	199	205	20	25
경상남도	231	229	223	231	244	13	21
경상북도	178	180	176	195	208	30	32
전라남도	135	135	134	139	145	10	11
전라북도	162	170	169	185	195	33	26
제주도	234	240	223	241	248	14	25
(출처: 토지공사, 국민은행 자료)

[그림 4] 참여정부 시기 전국 아파트 전세값 3.3㎡당 인상액과 인상률

[그림 5] 최근 2년간 전국 아파트 전세값 3.3㎡당 인상액과 인상률

□ 강남․서초․양천․용산, 3.3㎡ 당 전세값 100만원 이상 상승

서울지역은 같은 시기(2003년 9월부터 2007년 9월까지)에 서울시내 25개 구 가운데 5개구를 제외한 전지역에서 3.3㎡당 50만원이상 올랐다. 이 중 서초구(155만원), 양천구(126만원), 강남구(112만원), 용산구(109만원)는 3.3㎡당 100만원이상 크게 올랐으며, 전세가격이 2003년 초~ 2005년 중반까지는 하향곡선을 그리다 최근 2년 사이에 급격히 오른 탓에, 2005년 중반 이후 3.3㎡당 100만원 이상 전세값이 오른 지역이 서울에 7개 구나 된다(<표-8>).

<표-8> 서울시내 아파트 전세 3.3㎡(1평)당 가격 추이
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기변동액	최근2년간 변동액
강남구	802	763	725	848	914	112	189
강동구	505	480	479	518	545	40	66
강북구	383	371	357	386	429	46	72
강서구	429	403	395	460	479	50	84
관악구	485	470	463	508	554	69	91
광진구	568	550	558	618	650	82	92
구로구	426	400	403	442	482	56	79
금천구	350	330	341	371	409	59	68
노원구	399	385	378	420	462	63	84
도봉구	380	367	355	388	419	39	64
동대문구	485	465	438	468	515	30	77
동작구	512	497	504	573	607	95	103
마포구	561	534	507	576	617	56	110
서대문구	485	466	458	485	521	36	63
서초구	663	649	680	761	818	155	138
성동구	518	515	520	572	614	96	94
성북구	459	446	423	468	515	56	92
송파구	630	593	565	630	677	47	112
양천구	518	499	537	640	644	126	107
영등포구	492	473	479	524	564	72	85
용산구	597	602	604	651	706	109	102
은평구	413	385	406	434	472	59	66
종로구	538	536	519	565	601	63	82
중구	604	587	581	626	677	73	96
중랑구	399	386	380	408	452	53	72
(출처: 토지공사, 국민은행 자료)

[그림 6] 참여정부시기 서울시내 아파트 전세값 3.3㎡당 인상액

[그림 7] 최근 2년간 서울시내 아파트 전세값 3.3㎡당 인상액

3. 가구당 아파트 전세가격 추이 : 전국

□ 참여정부 시기, 수도권과 울산지역 중소형 아파트 전세값 큰폭 상승

평당 가격 오름세 추이 외에, 서민들이 실제 거주하는 평형별로 가구당 전세가격 부담이 얼마나 증가했는지 알아보기 위해 중소형 (85㎡: 25.7평)과 중대형(109㎡: 33평) 규모 기준으로 전국 16개 시도와 서울 25개 구의 전세값 상승분을 계산하였다. 이렇게 산출되는 가구당 상승분은, 전세 재계약시 세입자가 부담해야할 전세보증금 증가분의 평균치인 셈이다.

참여정부 출범 이후 85㎡ 아파트에 거주하는 가구의 전국적인 전세부담액을 산출해보면, 서울이 1,850만원으로 가장 많이 늘었고, 경기도가 1,439만원으로 그 뒤를 잇고 있다. 또한 울산광역시도 1,000만원 이상 늘어난 것으로 분석되었다. 특히 최근 2년간 전세값이 많이 뛰었는데 전국적으로는 천만원 이상, 서울지역은 2천만원이상 오른 것으로 나타나 전세값으로 인한 가계부담이 최근 더욱 심해진 것을 알 수 있다.

<표-9> 전국 가구당 전세가격Ⅰ(85㎡: 25.7평 기준)
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기 변동액	최근2년간 변동액
전국	8,070	7,864	7,761	8,455	8,995	925	1,234
서울	13,236	12,696	12,542	14,032	15,086	1,850	2,544
경기도	8,147	7,787	8,121	8,892	9,586	1,439	1,465
인천광역시	7,222	6,836	6,554	7,068	7,633	411	1,079
부산광역시	7,299	7,068	6,631	6,836	7,042	-257	411
대전광역시	6,785	6,836	6,579	6,631	6,862	77	283
대구광역시	7,299	7,016	6,965	7,813	7,813	514	848
광주광역시	4,909	5,089	5,217	5,551	5,680	771	463
울산광역시	6,528	6,502	6,245	6,965	7,890	1,362	1,645
강원도	4,241	4,446	4,163	4,523	4,677	437	514
충청남도	5,346	4,960	5,269	5,474	5,603	257	334
충청북도	4,755	4,857	4,626	5,114	5,269	514	643
경상남도	5,937	5,885	5,731	5,937	6,271	334	540
경상북도	4,575	4,626	4,523	5,012	5,346	771	822
전라남도	3,470	3,470	3,444	3,572	3,727	257	283
전라북도	4,163	4,369	4,343	4,755	5,012	848	668
제주도	6,014	6,168	5,731	6,194	6,374	360	643
(출처: 토지공사, 국민은행 자료)

[그림 8] 참여정부시기 전국 85㎡면적 아파트 전세가격 인상액과 인상률

[그림 9] 최근 2년간 전국 85㎡면적 아파트 전세가격 인상액과 인상률

□ 109㎡(33평) 기준 최근 2년간 전세가 전국 1,584만원, 서울은 3,267만원 늘어

109㎡ 아파트의 경우, 참여정부 시기에 서울 지역 전세값은 2,376만원 증가하여 가장 많이 늘었고, 경기도가 1,848만원으로 그 뒤를 잇고 있다. 울산광역시(1,749만원)와 전라북도(1,089만원)도 1,000만원 이상 가계부담이 늘어난 것으로 나타났다. 게다가 최근 2년간 서울 지역의 전세값은 평균 3,267만원 올랐는데 앞서 [그림 1]에서 보듯이 전세종합지수 추이가 지속적인 상승세 또는 유지 기조를 보이고 있어, 당분간 세입자들의 전세 부담이 지속될 것으로 예측된다.

또한, 중소형인 85㎡에 비해 109㎡ 아파트의 경우 전세값 오름폭도 훨씬 큰 것을 알 수 있는데, 자녀의 성장에 따라 평형을 늘려가는 일반적인 수요를 감안하면, 세대원이 늘고 성장할수록 주거의 질은 만족되지 못하면서 주거비 부담만 가계에 고스란히 전가되는 상황임을 알 수 있다.

<표-10> 전국 가구당 전세가격Ⅱ(109㎡: 33평 기준)
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기 변동액	최근2년간 변동액
전국	10,362	10,098	9,966	10,857	11,550	1,188	1,584
서울	16,995	16,302	16,104	18,018	19,371	2,376	3,267
경기도	10,461	9,999	10,428	11,418	12,309	1,848	1,881
인천광역시	9,273	8,778	8,415	9,075	9,801	528	1,386
부산광역시	9,372	9,075	8,514	8,778	9,042	-330	528
대전광역시	8,712	8,778	8,448	8,514	8,811	99	363
대구광역시	9,372	9,009	8,943	10,032	10,032	660	1,089
광주광역시	6,303	6,534	6,699	7,128	7,293	990	594
울산광역시	8,382	8,349	8,019	8,943	10,131	1,749	2,112
강원도	5,445	5,709	5,346	5,808	6,006	561	660
충청남도	6,864	6,369	6,765	7,029	7,194	330	429
충청북도	6,105	6,237	5,940	6,567	6,765	660	825
경상남도	7,623	7,557	7,359	7,623	8,052	429	693
경상북도	5,874	5,940	5,808	6,435	6,864	990	1,056
전라남도	4,455	4,455	4,422	4,587	4,785	330	363
전라북도	5,346	5,610	5,577	6,105	6,435	1,089	858
제주도	7,722	7,920	7,359	7,953	8,184	462	825
(출처: 토지공사, 국민은행 자료)

[그림 10] 참여정부시기 전국 109㎡면적 아파트 전세가격 인상액과 인상률

[그림 11] 최근 2년간 전국 109㎡면적 아파트 전세가격 인상액과 인상률

[그림 12] 전세지도Ⅰ- 전국 주요 상승 지역

2003. 9.～2007. 9. 109㎡면적 아파트 전세가격 평균 인상액

4. 가구당 아파트 전세가격 추이 : 서울

□ 참여정부 출범 이후 중소형 아파트 전세금 상승 1위는 서초구

참여정부 출범 이후 서울지역 85㎡(25.7평) 아파트에 거주하는 가구의 전세부담액을 산출해보면, 서초구가 3,984만원으로 가장 많이 늘었고, 양천구(3,238만원), 강남구(2,878만원), 용산구(2,801만원), 성동구(2,467만원), 동작구(2,442만원) 광진구(2,107만원) 지역 모두 전세값이 2천만원 이상 늘었다.

<표-11> 서울시내 가구당 전세가격Ⅰ(85㎡: 25.7평 기준)
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기 변동액	최근2년간 변동액
강남구	20,611	19,609	18,633	21,794	23,490	2,878	4,857
강동구	12,979	12,336	12,310	13,313	14,007	1,028	1,696
강북구	9,843	9,535	9,175	9,920	11,025	1,182	1,850
강서구	11,025	10,357	10,152	11,822	12,310	1,285	2,159
관악구	12,465	12,079	11,899	13,056	14,238	1,773	2,339
광진구	14,598	14,135	14,341	15,883	16,705	2,107	2,364
구로구	10,948	10,280	10,357	11,359	12,387	1,439	2,030
금천구	8,995	8,481	8,764	9,535	10,511	1,516	1,748
노원구	10,254	9,895	9,715	10,794	11,873	1,619	2,159
도봉구	9,766	9,432	9,124	9,972	10,768	1,002	1,645
동대문구	12,465	11,951	11,257	12,028	13,236	771	1,979
동작구	13,158	12,773	12,953	14,726	15,600	2,442	2,647
마포구	14,418	13,724	13,030	14,803	15,857	1,439	2,827
서대문구	12,465	11,976	11,771	12,465	13,390	925	1,619
서초구	17,039	16,679	17,476	19,558	21,023	3,984	3,547
성동구	13,313	13,236	13,364	14,700	15,780	2,467	2,416
성북구	11,796	11,462	10,871	12,028	13,236	1,439	2,364
송파구	16,191	15,240	14,521	16,191	17,399	1,208	2,878
양천구	13,313	12,824	13,801	16,448	16,551	3,238	2,750
영등포구	12,644	12,156	12,310	13,467	14,495	1,850	2,185
용산구	15,343	15,471	15,523	16,731	18,144	2,801	2,621
은평구	10,614	9,895	10,434	11,154	12,130	1,516	1,696
종로구	13,827	13,775	13,338	14,521	15,446	1,619	2,107
중구	15,523	15,086	14,932	16,088	17,399	1,876	2,467
중랑구	10,254	9,920	9,766	10,486	11,616	1,362	1,850
(출처: 토지공사, 국민은행 자료)

한편, 최근 2년간 통계를 살펴보면 강남구가 4,857만원 올라 전세값 상승 1위를 기록했고 서초구(3,547만원), 송파구(2,878만원), 마포구(2,827만원) 등도 크게 올랐다.

[그림 13] 참여정부시기 서울시내 85㎡면적 아파트 전세가격 인상액

[그림 14] 최근 2년간 서울시내 85㎡면적 아파트 전세가격 인상액

□ 서울시내 중대형아파트, 최근 2년간 3천만원 이상 전세금 상승 지역이 무려 12개구!

강남구는 2005년 이후 평균 6천만원 올라

참여정부 출범 이후 서울지역 109㎡(33평) 아파트에 거주하는 가구의 전세금 인상액을 계산해보면,

전체 25개 구 중에서 6개 구가 평균 3천만원 이상 올랐고, 최고 많이 오른 지역은 서초구(5,115만원)인 것으로 나타났다. 전국에 비해 서울의 인상폭은 더 컸으며 최근 2년 동안 3천만원 이상 전세값이 오른 지역은 무려 12개 구에 달하고, 인상액이 2천만원 미만인 지역은 한군데도 없는 것으로 나타났다.

<표-12> 서울시내 가구당 전세가격Ⅱ(109㎡: 33평 기준)
(단위:만원)
구분	2003년 9월	2004년 9월	2005년 9월	2006년 9월	2007년 9월	참여정부시기 변동액	최근2년간 변동액
강남구	26,466	25,179	23,925	27,984	30,162	3,696	6,237
강동구	16,665	15,840	15,807	17,094	17,985	1,320	2,178
강북구	12,639	12,243	11,781	12,738	14,157	1,518	2,376
강서구	14,157	13,299	13,035	15,180	15,807	1,650	2,772
관악구	16,005	15,510	15,279	16,764	18,282	2,277	3,003
광진구	18,744	18,150	18,414	20,394	21,450	2,706	3,036
구로구	14,058	13,200	13,299	14,586	15,906	1,848	2,607
금천구	11,550	10,890	11,253	12,243	13,497	1,947	2,244
노원구	13,167	12,705	12,474	13,860	15,246	2,079	2,772
도봉구	12,540	12,111	11,715	12,804	13,827	1,287	2,112
동대문구	16,005	15,345	14,454	15,444	16,995	990	2,541
동작구	16,896	16,401	16,632	18,909	20,031	3,135	3,399
마포구	18,513	17,622	16,731	19,008	20,361	1,848	3,630
서대문구	16,005	15,378	15,114	16,005	17,193	1,188	2,079
서초구	21,879	21,417	22,440	25,113	26,994	5,115	4,554
성동구	17,094	16,995	17,160	18,876	20,262	3,168	3,102
성북구	15,147	14,718	13,959	15,444	16,995	1,848	3,036
송파구	20,790	19,569	18,645	20,790	22,341	1,551	3,696
양천구	17,094	16,467	17,721	21,120	21,252	4,158	3,531
영등포구	16,236	15,609	15,807	17,292	18,612	2,376	2,805
용산구	19,701	19,866	19,932	21,483	23,298	3,597	3,366
은평구	13,629	12,705	13,398	14,322	15,576	1,947	2,178
종로구	17,754	17,688	17,127	18,645	19,833	2,079	2,706
중구	19,932	19,371	19,173	20,658	22,341	2,409	3,168
중랑구	13,167	12,738	12,540	13,464	14,916	1,749	2,376
(출처: 토지공사, 국민은행 자료)

[그림 15] 참여정부시기 서울시내 109㎡면적 아파트 전세가격 인상액

[그림 16] 최근 2년간 서울시내 109㎡면적 아파트 전세가격 인상액

[그림 17] 전세지도Ⅱ- 서울 주요상승지역

최근 2년간 서울시내 주요지역 109㎡면적 아파트 전세가격 평균 인상액

5. 서울시내 전세가격 급등 사례

□ 2년 사이 최고 2억원, 원래 전세값의 133%까지 폭등한 경우도 있어

앞서 살펴보았듯이 전국에서 전세값이 가장 많이 오른 지역은 서울이며, 최근 2년간 인상액도 평균 3천만원에 달하는 것으로 밝혀졌다. 하지만 이마저도 지역 평균 인상가격이기 때문에 실제 전세값의 폭등을 나타내지 못하는 측면이 있다.

따라서 실제 서민들이 체감하는 전세 가격의 실체를 파악하기 위해 부동산 정보업체 ‘부동산 114’가 제공하는 자료를 바탕으로 최근 2년간 서울 시내 전역에서 전세가격이 급등한 사례들을 조사해보았다. 다음은 평형과 지역을 고려하여 선별한 대표 사례들이다.

<표-13> 서울시내 전세가격 폭등 사례
(단위:만원)
위치	지역	아파트명	크기(㎡)	평	2005년 7월 하한가	2007년 9월 상한가	차액 (최대)
강북	용산구 효창동	효창맨션	79	24	6,000	14,000	8,000
	양천구 신정동	목동 9단지	89	27	15,000	22,000	7,000
	용산구 문배동	지오베르크	95	29	10,000	17,000	7,000
	성북구 길음동	신안파크	99	30	7,000	13,000	6,000
	강서구 등촌동	아이파크 1단지	102	31	14,000	24,000	10,000
	노원구 중계동	청구3차	105	32	17,000	25,000	8,000
	〃	중계현대2차	105	32	11,000	20,000	9,000
강남	강남구 대치동	개포우성2차	102	31	30,000	50,000	20,000
	강남구 대치동	쌍용1차	102	31	21,000	32,000	11,000
	서초구 방배동	삼호 한숲	125	38	22,000	30,000	8,000
(출처: 부동산 114)

<표-13>을 보면 참여정부 시기 중 전세값이 가장 낮았던 시기인 2005년 7월과 2007년 9월을 비교 했을 때 강남과 강북 모두에서 전세 가격이 폭등한 사례들이 나타나고 있음을 알 수 있다. 강북인 강서구 등촌동의 아이파크 1단지 31평형은 2년 사이에 최대 1억원이 올랐으며, 강남에서도 같은 평수의 전세가격이 최대 2억원까지 오른 사례(강남구 대치동 개포우성 2차)를 확인할 수 있다.

심지어 용산구 효창동 효창맨션(24평형)은 2년 동안 원래 전세값 6천만원의 133%인 8천만원이 올라 현재 전세가격 상한가가 1억 4천만원이고, 성북구 길음동 신안파크 30평도 원래 전세값 7천만원의 86%인 6천만원이 올라 현재 시세는 1억 3천만원이다.

부동산 시장의 특성상 일부 지역의 급등은 다른 지역에까지 영향을 미치는데, 서울시내 곳곳에서 이러한 전세가격 폭등이 나타나고 있는 까닭에 앞으로도 전세값 상승이 지속될 거라는 예측이 나오고 있다. 따라서 전세값을 안정시키기 위한 대책 마련이 시급하며, 무주택자를 보호하고 전세시장을 안정시킬수 있는 대안에 대한 고민이 필요하다.

III. 전세가격 인상에 따른 가계부담 문제의 대안

□ 현행 주택임대차 보호법의 문제점 및 해결 방안

앞서 보고한 최근 2년간의 전세가격 폭등 사례는, 대부분 원래 전세가의 50% 이상 가격이 증가한 사례들이며 심한 경우 원래 전세가의 133%나 급등한 것을 발견할 수 있다. 이처럼 임차인들이 도저히 감당할 수 없을 정도로 전세가격이 폭등하는 이유는, 근본적으로 현행 주택임대차보호법제가 신규 계약 또는 계약 갱신시 임차인들을 보호하지 못하기 때문이다.

▶ 문제점 1 : 현행법 하에서는 전세금 인상 5% 상한선 유명무실

<주택임대차보호법>

제7조(차임 등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세․공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

<주택임대차보호법시행령>

제2조 (차임등 증액청구의 기준등) ①법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

차임 등의 인상을 억제하기 위해서는, 신규 임대차와 계약 갱신의 경우에도 위 규정에 따라 5% 증액 상한선을 인정하여야 하나, 현행법으로는 신규 임대차의 경우 아무런 제한이 없다. 또한 대법원 판례에서도 계약 갱신의 경우 위 조항의 적용을 배제하고 있어, 시장 상황에 따라 이사철마다 전세대란이 되풀이 되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 ‘신규 임대차의 경우, 공정 임대료에 따라 계약이 체결되도록 유도하고, (임차인의 변경이 없는)계약 갱신의 경우에도 위 법조항이 적용’되도록 개정이 필요하다.

▶ 문제점 2 : 주택 임대차와 관련한 주요 내용이 전혀 공시되지 못하고 있음

현행법은 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’만으로 대항력을 인정하는 등 불안정한 공시방법으로 인해 주택임대차와 관련한 제반 내용이 재대로 공시되지 못하는 문제가 있어, 주택 임대차의 경우 일정 내용을 시․군․자치구에 등록하도록 하고, 일정한 관계를 소명한 경우 위 등록된 내용을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 또한, 이와 같이 등록된 차임 등을 근거로 공정 임대료를 산정하여 신규 임차인에게 차임과 관련한 구체적인 정보를 제공하도록 해야 한다.

▶ 문제점 3 : 주택 임대차와 관련한 분쟁 해결절차에 지나치게 많은 시간이 소요

현행법은 주택임대차와 관련한 보증금반환청구소송의 경우 소액사건심판법의 일부 규정을 준용하고 있으나, 위 규정만으로는 주택 임대차와 관련한 분쟁의 신속한 해결을 도모하기에 부족하다. 따라서 시․군․자치구별로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 주택 임대차와 관련한 제반 분쟁을 조정하도록 하고, 임대인과 임차인이 위 위원회의 조정에 이의를 제기하지 않는 경우 ‘재판상 화해’와 같은 효력을 갖도록 해야 한다. 위 위원회는 등록된 임대차의 내용을 근거로 공정 임대료를 산정․공시하고, 신규 임대차의 경우 차임 등이 공정임대료 수준에서 정해질 수 있도록 조정해야 한다.

▶ 문제점 4 : 주거안정을 위해 현행 2년간의 계약기간을 연장할 필요

현행법은 임대차기간을 2년으로 정하고 있어, 잦은 이사와 전세금 인상으로 인한 주거 불안과 가계부담을 심화시키고 있다. 따라서 임차인에게 계약 갱신권을 인정하고 임대인은 일정한 경우 이를 거절할 수 있도록 하되, 임대차계약 기간은 최초 기간을 포함하여 4년을 넘지 않도록 하여 임대인과 임차인 권리 사이의 조화를 도모해야 한다.

□ 공정임대료제도를 통해 전세대란 막아야

이사철마다 반복되는 전세가격 급등을 방지하기 위한 대안을 무엇일까? 유럽과 미주등지의 나라들에서는 공공임대주택의 재고비율을 일정수준이상유지하여 임대주택시장의 안정을 도모하고 있으며, 이와 함께 민간임대주택시장에서는 임대료를 인근 유사주택 수준으로 규제하고 있다.

아래의 <표-14>에서 보면, 영국과 프랑스는 임대료 규제와 함께 조정기구를 두어 운영하고 있으며, 민간임대주택에 대한 임대료에 대한 규제가 없는 독일이나 프랑스도 일정수준 이상의 인상을 통제하고 있다.

<표-14> 공정임대료 관련 해외 사례
국가	임대주체	임대료 산정기준	임대기간	관련기구
영국	공공	민간임대주택의 공정임대료와 비교하여 산정한후 임차인의 의견을 반영하고 임대료 사정위원회의 승인을 얻어 임대료결정(3년마다 조정)		임대료 사정위원회
	민간	임대료 규제는 없음 (시장에서 결정)	장기
		공정임대료부과 - 지자체의 임대료사정관이 유사주택의 임대료 등을 고려 지방임대료등기소에 등록	단기
독일	공공	비용임대료로 제한 (임대주택 건설에 투입된 자본비용과 관리비용으로 구성)
	민간	임대․차인간에 자유롭게 계약체결 다만, 임대료인상시 비료임대료 수준으로 제한
프랑스	공공	경상적 비용을 보전하는 수준에서 임대료 규제		조정위원회
	민간	임대․차인간에 자유롭게 계약체결 다만, 임대료인상시 정부고시 건축비 상승지수이상 인상제한
스웨덴	공공	경상적 비용을 보전하는 수준에서 임대인과 세입자대표간 협상에서 결정
	민간	공공임대의 임대료에 일정수준의 이윤을 보장하는 수준으로 제한
미국	공공
	민간	임대료 규제없음, 다만 정부보조임대주택은 공정시장임대료 수준으로 제한 - 주택바우처 제도운용중: 중위소득 50%이하인 저소득 임차가구에 임대료 보조제도 운용중
(출처: 참여연대, 2001, 전월세공청회 자료집)

참여연대는 이상과 같은 외국 입법 사례들을 분석하고 주택임대차관련 분쟁이나 문제점을 모니터하여 공정임대료제도 도입을 위한 주택임대차보호법개정안을 준비하였다.

그 주요골자를 보면 다음과 같다.

① 임대차 등록제 및 공정 임대료 공시제 도입

시▪군▪자치구별로 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에서 임대차 등록 등을 통해 마련된 자료 등을 기초로 공정 임대료를 산정․공시하도록 하여, 신규 임차인으로 하여금 임차 목적물의 적정한 임대료 수준을 알 수 있도록 한다. 즉, 임대인이 요구하는 전세금이 적정성과 공정성을 미리 파악할 수 있게 된다.

② 임대료 상한선 명시

신규 임대차와 계약 갱신의 경우에도 5% 상한선을 명시하여 임차인 변경시에도 임대보증금 및 차임을 급격히 인상할 수 없도록 규제한다. 신규 임대차의 경우에도 상한선이 적용되기 때문에 지금처럼 세입자가 감당할 수 없는 수준으로 전세값을 올려 계약 갱신을 거부하지 못하게 되고, 신규 세입자 또한 불합리한 가격에 임차하는 것을 방지할 수 있다.

③ 최대 4년까지 계약기간 연장

기존 임차인에게는 계약 갱신권을 인정하여 최대 4년까지 거주할 수 있도록 함으로써 주거의 안정을 꾀하는 동시에 계약 갱신의 경우에도 보증금 및 차임 증액의 상한 규정을 적용하도록 한다.

④ 시․군․자치구별로 주택임대차분쟁조정위원회 설치

시▪군▪자치구별로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치, 주택임대차와 관련한 제반 분쟁을 조정하도록 하여 분쟁 해결 절차에 지나치게 많은 시간이 소요되는 문제를 해결하도록 한다.

■ ■  결론 및 계획

○ 참여연대가 3대 가계부담 줄이기 운동의 일환으로 전세가격 가계부담 실태를 조사한 결과, 전국의 전세값은 참여정부 출범 시기보다 전반적으로 훨씬 증가하였다. 특히 최근 2년간 전국의 전세값 평균치는 물가상승률의 3배, 서울은 물가상승률의 4배 이상 증가하여 2년새 주거비의 가계부담이 급증했음을 알 수 있다.

○ 또한, 전세값 상승으로 인한 가구당 주거비 부담도 증가하여 참여정부 출범 이후 25.7평 아파트에 거주하는 가구는 평균 925만원, 33평에 거주하는 가구는 평균 1,188만원을 더 부담하게 되었다. 그리고 최근 2년간 서울에서 25.7평에 거주하는 경우 2,544만원, 33평에 거주하는 가구는 평균 3,267만원의 보증금 인상을 감수해야 하는 것으로 나타났다. 실제로 같은 기간 강서구의 31평 아파트는 전세금이 최대 1억원 올랐으며, 강남구의 31평 아파트도 전세금이 2억원 올랐다.

○ 전세값으로 대표되는 임대보증금이나 차임의 인상은 주택임대차보호법 제7조와 시행령 제2조의 규정에 의해 통제를 받아야 하나, 재계약시에는 그 법적효력이 없어 세입자가 재계약을 할때 임대인이 과도한 보증금 인상을 요구해도 이를 제재할 근거가 없다. 또한, 주택임대차와 관련한 주요 내용이 제대로 공시되지 못하고 있어 적정한 임대료 산정을 위한 근거 자료가 없으며 주택 임대차와 관련한 분쟁 해결절차에 지나치게 많은 시간이 소요되고 있다. 그리고 현행 2년으로 정하고 있는 임대차기간은 잦은 이사와 전세금 인상으로 인한 주거 불안과 가계부담을 심화시키고 있다.

○ 이상의 문제점을 개선하기 위해서는 주택임대차와 관련하여 임차인을 보호하기 위한 법령의 보완과 임대료의 급격한 상승을 통제하기 위한 제도적 대안이 시급히 마련되어야 할 것으로 보인다. 구체적인 대안으로 참여연대는 주택임대차보호법을 개정해 제기된 문제점을 보완할 것을 제시하며, 참여연대 민생희망본부가 만든 법 개정청원안을 국회에 제출할 것이다.

○ 입법청원안은 주택임대차와 관련하여 현재의 주민등록에 더하여 임대차등록제도를 마련하여 주택임대차와 관련된 기초 정보를 파악․공시하도록 하여 임차인의 대항력 및 우선변제권을 강화하고(안 제3조, 3조의 2), 계약 갱신의 경우에도 보증금 및 차임 증액의 경우 일정한 제한을 두는 내용(안 제5조)을 담고 있다.

○ 또한 주택임대차분쟁조정위원회를 시․군․자치구별로 둘 수 있도록 하여 주택임대의 공정임대료를 산정․공시하도록 함과 더불어(안 제6조), 주택임대차관련 분쟁을 조정하도록 하고, 분쟁조정은 재판상 화해의 효력을 인정하여 그 실효성을 높이는 내용을 포함하고 있다(안 제10조, 제11조, 제12조).

○ 참여연대는 임대료 상승으로 인한 주거비 부담을 줄이기 위해서는 공정임대료의 도입이 시급하다고 판단하며, 지속적으로 전월세 동향을 모니터하고, 서민 주거안정을 위한 활동을 지속적으로 전개해 나갈 것이다.

※ 이 자료는 인터넷참여연대에서 다시 볼 수 있습니다.  http://peoplepower21.org