분양가 공개, 검증 및 인하방안에 대한 토론회

분양가, 어떻게 잡을 것인가?

일시 | 2006년 11월 23일(목) 오전 10시

장소 | 한국기계산업진흥회 대회의실

작은권리찾기운동본부

토론회 개요

․주 제: 분양가 공개, 검증 및 인하방안에 대한 토론회

『분양가, 어떻게 잡을 것인가?』

․일 시: 2006년 11월  23일(목) 오전 10시~12시 30분

․장 소: 한국 기계산업진흥회 본관 대회의실(10층)

․주 최: 참여연대 작은권리찾기운동본부

․사 회: 김남근 변호사 (참여연대 부집행위원장)

․발 제: 아파트 분양원가 공개와 분양가 인하 방법

/ 김용창(세종대학교 산업경영대학원 부동산경영학과 교수)

․토 론:

김양수 한나라당 국회의원

김홍배 대한주택건설협회 부회장

신만섭 아파트값 거품내리기 모임 대표

이영순 민주노동당 국회의원

최재천 열린우리당 국회의원

(이상 가나다순)

글 싣는 순서

발제문

1. 아파트 분양원가 공개와 분양가 인하 방법  4

/ 김용창 교수 (세종대학교 산업경영대학원 부동산경영학과)

토론문

1. 분양원가 공시, 더 이상 미뤄서는 안 된다!  36

/ 김양수 국회의원 (한나라당)

2. 주택의 주거복지로서의 개념 전환, 주택의 투기수요 억제하고,

무주택자 서민의 주거안정 이루어야  43

/ 이영순 국회의원 (민주노동당)

3. 분양원가 공개확대에 대한 의견 및 분양가 인하방안 검토  49

/ 김홍배 부회장 (대한주택건설협회)

4. 분양가 공개는 이미 시기를 넘겼다  63

/ 신만섭 대표 (아파트값 거품내리기 모임)

참고자료

1. 분양가 공개․검증의 필요성과 방법, 입법방향 / 참여연대  68

2. 참여연대의 주택법 개정안 / 참여연대  77

	발제
	아파트 분양원가 공개와 분양가 인하 방법
	김용창 / 세종대학교 산업경영대학원 부동사경영학과 교수

1. 부동산 가격의 역사적 추이

1) 가격의 역사적 추이

우리나라의 부동산 가격은 1970년대 이후 3차례에 걸쳐 크게 상승하는 추세를 보였으며, 2001년 이후는 서울과 수도권 주택가격을 중심으로 급상승했다. 이를 계기로 정부는 2003년 10월 29일 ｢주택시장안정 종합대책｣을 발표했고, 잠시의 안정기를 거쳐 다시 부동산 가격이 급등하여 8·31, 3·30,11․15대책을 연속 수립하면서 현재에 이르고 있다.

부동산 가격의 첫 번째 급등 시기는 1970년대 말이며, ｢주택공급 부족 + 중동특수｣의 시기로서 1975~79년 사이 연평균 토지가격이 30.6%가 상승하였고, 이에 정부는 비업무용토지 중과세, 양도세 중과세 등으로 대처하였다. 두 번째 시기는 1980년대 말이며, ｢주택공급 부족 + 국제수지 흑자｣의 시기로서 1988~90년 사이 연평균 주택가격 16.3%, 토지가격 26.7%가 상승하였고, 이에 정부는 토지공개념 제도 도입, 분당 신도시 건설 등의 200만호 주택 건설로 대처하였다. 세 번째 시기인 2001년 이후는 ｢국지적 주택공급 부족 + 부동자금｣의 시기로서 2001년 7월~2003년 9월 사이 연평균 주택가격이 11.2% 상승하였으며, 정부가 신도시 추가건설, 재건축 억제, 양도세 강화 등의 대책으로 대처하다 2003년 10월 29일 ｢주택시장 종합안정대책｣을 발표하여 대응하였다. 이후 전개과정은 대책발표 후 잠시 안정기-가격급등-추가대책수립 등의 과정을 반복하고 있다.

이러한 부동산가격 주기의 역사적 특징은 부동산경기의 진폭은 줄어들고 있지만 최근으로 올 수록 부동산가격이 상승하기 때문에 부동산경기 변동에 따라 움직이는 부동산시장의 규모는 훨씬 커지고 있다는 것이다. 따라서 진폭의 축소에도 불구하고 부동산가격 변동에 따른 자본이득의 향수규모는 더욱 커지고 있다.

토지가격은 경제개발계획 및 경제성장에 따라 토지상의 자본투자가 증가하고 그 자본화(capitalization) 효과에 의해 박정희 정부 이래 지속적으로 상승하는 경향을 보였다. 역사적으로 토지가격이 급등했던 시기는 1987~1991년 시기로서 전국이 동일한 양상을 보였다. 이후 주택가격 변화에 비해 토지가격은 상대적으로 변화폭이 작았으나 참여정부 이후 지역균형발전정책의 전개에 따른 실제토지가격의 상승과 인위적인 공시지가 현실화율 제고정책에 의해 토지가격이 상승하고 있는 추세이다. 이에 따라 택지개발을 위한 용지보상 가격 또한 급격하게 상승하고 있다.

<그림 1> 지가변동률의 역사적 추이

자료: 한국토지공사(2005년 12월 지가동향)

<그림 2> 지역별 지가지수 변화(2003.1.1=100)

자료 : 한국토지공사

<그림 3> 지역별 지가변동률 추이

자료: 한국토지공사

주택가격의 경우 토지시장보다 불안정하게 전개되며, 가장 최근의 상황은 ‘시장이 미쳤다’라는 평가가 나올 정도로 주택가격이 급등하고 있는 것이다. 주요 언론에서 정부정책과 반대로 전개되고 있는 주택가격 상승 및 시장 상황을 다소 냉소적으로 평가한 그림이 주목을 끌고 있다. 한마디로 정부정책 및 정책책임자의 말이 믿을 바가 전혀 못 된다는 것을 극명하게 알려주는 역할을 하고 있는 것이다.

<그림 4> 참여정부이후 정부정책발언과 주택가격 변동

□중앙일보(2006.11.11) 조선일보(2006.11.11) ➡

1990년대 안정 상태를 보이던 주택가격은 2002년부터 가파른 상승세를 보여 1980년 말과 유사한 국면을 보이고 있다. 특히 가격지수로 보면 한강이남지역과 서울지역 아파트가격 지수가 IMF 이후 가파르게 상승하고 있다. 지역별 변화를 보면 참여정부 출범이후 서울지역은 58.0%, 수도권의 아파트 가격은 평균 54.5%가 상승하였고, 신도시 지역이 87.1%로 가장 높은 상승률을 기록하였다.

<그림 5> 전국 주택가격 지수변화(2003.9=100)

주: 강남·서초·송파구의 지역지수는 2003년부터 작성되고 있으며, 본 그래프의 강남아파트가격은 국민은행자료집계 방법상 위 3개구 외에 강동·강서·관악·구로·금천·동작·양천·영등포 등 한강이남지역을 말함.

자료: 국민은행

<표 1> 참여정부 이후 아파트 가격변화(단위: 만원, %)

지역	2003년 2월 평당매매가	2006년 10월 평당매매가	매매가 상승률
서울시	967	1,529	58.0
신도시	745	1,394	87.1
경기도	534	780	46.0
인천시	453	515	13.7
수도권합계	714	1,103	54.5

자료 : 닥터아파트(2006.10.25)

<그림 6> 서울지역의 아파트 가격 상승추이

2) 부동산가격의 지역별 불균등 전개

IMF 금융위기 이후 금융소득, 비금융자산소득, 노동소득 등 3대 소득원천의 양극화가 더욱 심화됨에 따라 주택에 대한 유효수요계층은 더욱 한정되고 있다. 따라서 국가의 적절한 시장개입이 없는 한 주택공급은 물량적 측면의 공급증가만을 가져와 다주택 보유를 심화시키고 주택을 필요로 하는 실수요계층은 주택소유가 더욱 어려워진다. 이와 더불어 부동산가격 상승폭의 지역별 불균등은 지역별 부동산자산가격의 불균등을 더욱 심화시키면서 사실상 경제적 측면에서 ｢거주이전의 자유 봉쇄｣ 효과를 가져오고, 상대적으로 부동산가격 상승이 작은 지역의 유동성 및 유휴화폐자본이 가격상승폭이 큰 특정지역으로 유입하면서 이들 지역의 만성적 가격상승 압력으로 작용하게 된다.

<표 2> 지역별 개별공시지가 및 아파트 시가총액 비중 (단위; 만원, %)

구분	개별공시지가 총액 비중		아파트 시가총액 비중			2006년 세대수비중
	2005년	2006년	2006년 평당가격	2005년	2006년
전국	100.0	100.0	683	100	100	100
서울	28.8	27.4	1,423	40.3	40.6	19.8
부산	5.2	4.6	429	5.4	4.9	8.2
대구	3.3	2.9	469	3.9	3.7	5.6
인천	4.8	4.9	510	4.8	4.3	6.5
광주	1.8	1.5	299	1.6	1.5	3.6
대전	2.7	2.0	481	2.9	2.6	3.8
울산	1.4	1.3	387	1.2	1.1	2.2
경기	27.6	31.3	709	30.7	32.2	28.2
강원	2.5	2.4	294	0.8	0.8	2.2
충북	2.4	2.7	326	1.0	1.0	2.4
충남	4.5	5.2	390	1.4	1.5	2.9
전북	2.4	2.2	264	1.1	1.1	3.1
전남	2.6	2.4	213	0.6	0.5	1.9
경북	4.0	3.7	282	1.4	1.3	3.8
경남	4.7	4.4	397	3.0	2.8	5.5
제주	1.4	1.2	356	0.1	0.1	0.3
수도권	61.1	63.6	-	75.7	77.1	54.5

<그림 7> 지역별 지가총액 및 아파트시가총액

2. 분양가격 규제의 역사와 분양가격 추이

1) 분양가격 규제의 역사

우리나라에서 주택분양가격 통제역사는 아파트 공급역사와 일치할 만큼 오랜 역사를 가지고 있다. 1963년 공영주택법에서 공영주택의 입주금과 임대료를 건설원가에 연계하여 결정하도록 정한 것을 시작으로, 1977년에는 주택규모에 관계없이 획일적인 분양가격 상한제를 도입하여 정부가 정한 상한선보다 낮아야 주택사업계획을 승인하였다. 1989년에는 민간아파트의 분양가를 택지비와 적정이윤을 포함한 건축비를 상한가격으로 규제하는 원가연동제로 전환하였으며, 1999년부터는 국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하 소형주택을 제외한 전면적인 분양가 자율화 제도를 시행하였다.

그러나 분양가 상승이 지속되자 2005년에는 25.7평 이하 중소형 아파트에 대해 과거의 표준 건축비와 다른 기본형 건축비 개념에 입각한 원가연동방식으로 분양가를 규제하는 분양가상한제를 다시 도입하였고, 2006년부터는 공공택지에서 건설되는 모든 평형에 대해서 원가연동제를 시행하고 있다.

<표3> 분양가격 규제내용 변천

연 도	구 분	내 용
1963.11	공영주택가격 규제	․공영주택의 입주금과 임대료를 건설원가에 연계하여 결정하도록 정함
1973.2	민영주택가격 규제	․공공주택 및 민영주택의 사업승인권자(지자체장)가 주택분양가격 승인
1977.7	분양가격 상한제 도입	․공급되는 주택의 규모에 차등을 두지 않고 모든 신축주택에 대해 연도별로 일률적인 가격이 적용됨
1982.12～1989.10	분양가격 획일적 규제	․1985년 9월 이전에는 평당 105만원, 이후에는 국민주택규모 초과는 평당 134만원, 국민주택규모 이하는 평당 126.8만원으로 지자체가 행정지도
1989.11	분양가 원가연동제	․분양가 상한제도 철폐, 원가연동제 실시(주택분양가=택지비+건축비+적정이윤) ․선택사양제도 실시(건축비 7%범위 내에서 실시하되, 전용 18평 이상 주택에 한하여 적용)
1999.1	분양가 자율화	․분양가격 전면 자율화. 다만, 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 18평 이하 주택에 대해서는 주택은행(현 국민은행)에서 분양가격을 심사
2005.3	원가연동방식 분양가 상한제	․공공택지에서 건설하는 25.7평 이하 주택에 대해 원가연동방식의 분양가 상한제 도입. 25.7평 이상 주택은 분양가 자율-택지채권 입찰, 택지채권 및 분양가 병행심사제 도입. ․공공택지 내 공공분양주택, 25.7평 이하 민간분양주택에 대해 5개 항목의 원가공개
2006.2	원가연동방식 분양가 상한제 확대	․공공택지에서 건설하는 모든 평형의 주택에 원가연동방식의 분양가 상한제 도입. 25.7평 이상 주택은 주택채권입찰제를 도입하고, 택지채권․분양가 심사제 폐지 ․공공택지 내 공공분양 주택과 25.7평 이하 민영주택에 대해서 7개 항목의 원가공개

2) 분양가 공개논란과 분양가격 추이

원가연동제의 확대적용에도 불구하고 2004년의 분양가 공개논란이 다시 불거지고 있는 것은 한마디로 신규 아파트의 분양가격이 천정부지로 오르고 있고, 분양가 상승이 일반 재고아파트 가격의 상승을 부채질하고 있다는 인식 때문이다. 1999년 분양가 자율화를 계기로 서울지역 평당 분양가격은 1998년 520만원이었던 것이 2006년 10월 초 현재 1392만원으로 급격히 상승하였고, 용산구의 경우는 556만원에서 2110만원으로 상승하여 무려 279.6%의 상승률을 보였다. 아울러 현재의 분양가는 천편일률적으로 주변시세보다 비싸게 책정하거나 분양시장 상황에 따라 지나치게 가변적이어서 건설업계의 항변에도 불구하고 합리적인 근거나 기준이 없는 고무줄 분양가 책정이라는 비판을 받고 있다. 여기에 2005년 도입한 원가연동방식의 분양가 상한제에 적용하는 기본형 건축비가 2006년 9월 고시기준으로 중대형의 경우 부가세 포함 평당 372만 5천원에 달해 사업계획 승인 소요비용, 보증수수료, 테라스 설치비용 등 가산비용을 포함할 경우 평당 530만원 이상이 되기 때문에 사실상 분양가격 인하에 효과를 발휘하기 어렵다는 인식도 자리잡고 있다.

아파트 분양가 공개 논란이 본격적인 사회문제로 대두한 것은 2002년 4월 재정경제부, 건설교통부, 국세청, 서울시가 참여한 분양가관련 관계부처 대책회의에서 분양가 과다산정에 대해 지방자치단체가 자율 조정하도록 권고하면서부터이다. 이에 따라 서울시가 ｢소비자문제를 연구하는 시민의 모임｣에 의뢰한 원가분석결과가 나오고, 서울시 도시개발공사가 상암지구 분양원가를 공개하면서 분양가 공개 주장이 더욱 거세졌다. 이러한 논란 속에서 채권입찰제와 원가연동제를 고수하던 정부는 절충안으로서 완전한 원가공개 대신에 원가연동방식의 분양가 상한제와 부분적인 5개 항목 원가공개제도를 2005년부터 도입하였다. 그리고 2006년 ｢3·30 부동산 대책｣에서 분양가 상한제 적용 주택에 대해 분양가 검증제도를 도입하겠다고 발표하였고, 현재는 공공기관 건설주택과 25.7평 이하 민영주택에 대해서 7개 항목의 원가를 공개하고 있으나 분양가 인하에 대한 효과는 거의 없다.

<표 4> 분양가 상승률 추이(06년 10월 현재)와 ‘06 상반기 주상복합 평당분양가

지역	평당분양가
	98년(만원)	06년(만원)	변동률(%)
서울특별시	520.07	1391.89	167.63
경기도	451.08	1002.85	122.32
인천광역시	333.48	717.96	115.30
대구광역시	393.50	817.57	107.77
광주광역시	302.67	593.89	96.22
전라북도	288.28	545.59	89.26
부산광역시	417.20	676.20	62.08
대전광역시	424.58	664.00	56.39
경상남도	423.61	619.98	46.36
전국	523.56	785.54	50.04

자료 : 박상돈의원 국정감사 자료(2006), 스피드뱅크(2006.6.28)

<그림 8> 참여정부 이후 고분양가 추이

자료 : 중앙일보 2006.9.29	자료 : 조선일보 2005. 7. 11

<표 5> 1998년 이후 서울시와 경기도의 지역별 분양가 변동률 (06년 10월 현재)

변동률 순위	지역	분양평당가
		98년(만원)	06년(만원)	변동률(%)
1	용산구	555.93	2110.48	279.63
2	광진구	537.46	1680.87	212.74
3	구로구	521.91	1576.61	202.08
4	중랑구	504.44	1418.63	181.23
5	동대문구	414.77	1106.85	166.86
6	서대문구	545.56	1448.95	165.59
7	동작구	517.52	1365.19	163.79
8	강동구	565.17	1489.48	163.54
9	성북구	555.22	1343.88	142.05
10	영등포구	512.98	1221.00	138.02
11	송파구	764.56	1791.30	134.29
12	강서구	507.52	1152.01	126.99
14	도봉구	464.00	957.67	106.39
13	은평구	488.39	1063.05	117.67
15	성동구	560.67	1073.68	91.50
16	양천구	751.02	1394.50	85.68
17	종로구	640.69	1184.51	84.88
18	마포구	811.54	1490.10	83.61
19	노원구	480.48	876.53	82.43
20	금천구	498.58	899.83	80.48
21	서초구	973.76	1503.45	54.40
22	강북구	589.59	884.69	50.05
23	강남구	1197.28	1705.54	42.45
총계	서울특별시	520.07	1391.89	167.63
1	안양시	414.93	1337.87	222.43
2	파주시	380.09	1167.71	207.22
3	구리시	396.03	1060.87	167.87
4	하남시	435.25	1153.68	165.06
5	부천시	415.82	1048.42	152.14
6	고양시	395.34	967.94	144.84
7	김포시	378.74	887.17	134.24
8	화성시	284.92	658.65	131.17
9	수원시	419.42	931.24	122.03
10	용인시	524.34	1124.29	114.42
11	안산시	318.38	662.58	108.11
12	광명시	516.28	1001.40	93.96
13	성남시	657.50	1220.80	85.67
14	군포시	475.33	865.74	82.14
15	의정부시	400.55	671.48	67.64
16	남양주시	517.73	583.64	12.73
총계	경기도	657.50	1002.85	52.52

자료 : 박상돈의원 국감자료

분양가 자율화 이후 분양가격의 상승추이를 보면 완전한 원가공개 대신에 선택하였던 기본형 건축비 연동방식의 분양가 상한제가 사실상 실질적 효과를 거두지 못하고 분양가격이 이자율, 물가상승률, 임금 및 자재비 등 그 어떤 경제지표의 변동과 비교할 수 없을 정도로 급상승하여 분양가 상승의 논리적 근거를 찾기 어렵다는 것이다.

또 다른 특징으로는 일반아파트보다는 주상복합아파트, 그리고 고급브랜드 이미지를 내세우는 민간택지의 민간건설 아파트의 분양가 상승이 가파르고 분양가 상승추세와 주변 주택가격 상승을 이끌고 있다는 것이다. 그리고 공용수용방식으로 이루어지는 신도시의 분양가격 상승도 택지개발촉진법 제정의 취지를 무색하게 하고 있다.

한 부동산정보업체의 조사에 따르면 수도권 분양가 상승은 2기 신도시가 주도한 것으로 조사됐다. 2005년과 2006년(8월말 기준) 수도권에서 분양된 아파트(주상복합 포함)의 분양가를 조사한 결과 2006년 수도권 분양가는 평균 평당 1천1백79만원으로 2005년(1천1백1만원)과 비교해 78만원 오르는 것으로 나타났다. 수도권 가운데 분양가 상승폭이 가장 큰 지역은 2기 신도시(1천1백69만원)이다. 2006년 8월 말 기준으로 평당 1천1백69만원으로 2005년 8백38만원과 비교해 평당 3백3백1만원이 올랐다. 이어 경기도가 1백63만원으로 분양가 상승 측면에서 2위를 차지했으며 서울은 1백24만원 올랐다.

<표 6> 평당 분양가격이 급격하게 상승한 지역(단위; 만원)

2006년의 경우 8월말 현재

구분	평당분양가 차이			구분	경기도 분양가 차이			구분	서울시 분양가 차이
	2005	2006	차이		2005	2006	차이		2005	2006	차이
수도권	1101	1179	78	하남시	-	1195	-	중랑구	926	1987	1061
서울	1446	1570	124					광진구	2088	2913	825
				용인시	863	1289	426
신도시	838	1169	331					서초구	1069	1864	795
				구리시	664	1060	396
인천	977	775	-202					성북구	871	1421	550
				고양시	753	1014	261
경기	767	930	163					강남구	1267	1805	538

자료 : 닥터아파트, 2006.10.2

3. 분양가격 규제의 쟁점

1) 합리성을 결여한 분양가 책정: 고무줄 분양가 논란 보도

머니투데이 2006-11-06

인천 소래논현지구 '인천 에코메트로'도 당초 평당 700만원대 후반에서 분양가를 책정할 계획이었다. 하지만 분양시장이 활기를 띠자 평당 분양가를 930만~1038만원으로, 평당 150만~200만원 가량 올렸다. 이에 대해 건설업체들은 택지비를 비롯해 자재비 등 원가 상승이 계속되고 있는데다 금융비용도 적지 않아 분양가를 올릴 수밖에 없다고 항변했다.

이데일리 2006-09-18

판교에서 중대형 임대 동양엔파트를 공급한 동양생명은 당초 41평형 분양전환가격을 10억3700만원에 책정했다. 땅값과 건축비 5억6300만원에 10년간 복리이자(6.3%)를 더한 값이다. 하지만 고분양가라는 비난여론이 일자 분양전환가격을 대폭 낮췄다. 복리가 아니라 단리로 계산식을 바꾼 것이다. 이에 따라 분양전환가격은 가구당 1억2000만원 가량 낮아진 9억1700만원으로 결정됐다. 동양생명은 고분양가 논란 속에서 당초보다 400억원 이상을 손해본 셈이다. 뒤집어 보면 동양생명이 400억원 이상의 폭리를 취하려했던 셈이다.

파주신도시 첫 분양아파트인 운정 한라비발디는 원가연동제 적용을 받지 않는다는 점을 활용, 분양가를 평균 평당 1460만원에 책정했다. 이는 채권을 제외한 판교신도시 분양가격보다 비싼 것으로, 여론의 도마에 올랐다. 원가연동제를 적용할 경우 분양가는 평당 800만원을 넘지 않기 때문이다. 채권입찰제를 적용해 일산신도시 시세의 90%가 되더라도 지나치다는 것이다. 이 같은 지적이 잇따르자 시행사는 분양가격을 종전보다 11%(162만원) 인하해 평당 1297만원에 책정했다. 당초대로 분양을 했다면 시행사는 600억원(937가구) 이상을 챙길 수 있었다는 계산이 나온다.

CBS 노컷뉴스 2006-11-01

광주시 남구청이 최근 남양건설 등 두 업체의 아파트 분양을 승인했으나 분양가가 평당 2백만원 이상 차이가 난 것으로 드러나 원칙 없는 고무줄 분양 승인이라는 비난....두 아파트의 거리는 불과 3백미터 정도...남양건설에 광주지역 아파트 가운데 최고 분양가인 평당 8백 20만원에 분양 승인을 했다. 그러나 남구청은 지난달 같은 시기에 남양건설의 아파트 부지와 불과 3백여미터 정도 떨어진 곳에 아파트를 신축중인 진아건설에는 이보다 2백 50만원이나 싼 평당 5백 70만원에 분양 승인을 했다. 남양의 경우 선분양 후시공 형식인데 반해 진아의 경우 선시공 후분양이어서 분양가 적정성 논란이 일고 있다. 남구청은 현행법상 분양원가에 대한 세부 내역을 건설사로부터 받을 수 있는 규정이 없어 건설사가 분양 원가를 공개할 의지가 없을 경우 속수무책이라는 입장이다.

연합뉴스 2005-07-19

건설업체의 아파트 분양가 `뻥튀기'가 갈수록 심해지고 있다. 분양승인 과정에서 분양가가 5억원이 낮아지는가 하면 건축비 책정에도 원칙이 없이 제각각이다. 업계에 따르면 포스코건설이 서울 송파구 신천동에 내놓는 주상복합아파트 `더샵 스타파크'는 펜트하우스의 분양가를 사상 최고인 평당 3천450만원으로 이달 초 구청에 분양승인 신청을 했다. 하지만 고분양가 논란이 거세지자 18일 평당 분양가를 500만원 하향 조정했다. 100평형이니 전체 분양가를 5억원이나 낮춘 것이다. 포스코건설 관계자는 "어차피 분양가는 구청과 협의해 결정되기 때문에 분양 승인 신청시 분양가는 큰 의미가 없다"고 말했다. 원칙없이 분양가 책정이 이뤄진다고 자인한 셈이다. 포스코건설은 그러면서 가장 많은 88가구가 공급되는 63평형의 분양가를 2천453만원에서 2천468만3천원으로 올려 전체적으로는 거의 손해를 보지 않도록 했다. 100평형의 분양가를 낮추면서 발생하는 이익 감소를 63평형 청약 당첨자에게 떠넘기는 양상이다. 일각에서는 마케팅 차원에서 이 같은 고분양가 책정이 이뤄지고 있다는 의혹도 있다. A분양대행사 관계자는 "엄청난 고분양가로 소비자들의 시선을 확 끈 뒤 이를 하향 조정해 마치 당첨자들이 이익을 보는 듯한 분위기를 조성하는 것"이라고 말했다. 건설사들은 고 분양가 책정이 땅값 상승때문이라고 볼멘 소리를 하지만 땅값과 함께 분양가의 중요 요소인 건축비도 `고무줄'로 책정해 설득력이 떨어진다.

조선일보 2005-07-10

한 중소건설사 상무급 임원은 “표준건축비에는 실건축비와 적정 이윤까지 포함돼 있다”면서 “로비자금이 과도하게 들지만 않는다면 표준건축비만으로도 서울에서 웬만한 중급 수준의 아파트는 충분히 지을 수 있다”고 말했다. 지방업체인 제일건설 대전 교촌지구 정인식(48) 소장은 “호화 아파트가 아니라면 평당 300만원의 건축비면 충분히 지을 수 있다”고 ‘분양가 뻥튀기’를 꼬집었다. “땅값은 지역별로 차이가 나지만, 건축비는 고가(高價) 외제품으로 도배하지 않는 한 큰 차이가 없다”는 게 전문가들의 공통된 견해다. 요즘 업계에서는 ‘대형 주택건설업체들의 주택분양은 땅 짚고 헤엄치기’란 얘기가 공공연하게 나돈다. 이름이 알려진 대형 업체들에는 ‘수요 집중→과도한 분양가 책정→과도한 이익 챙기기’가 가능하다는 뜻이다. 현행 아파트 분양가 산정방식은 ‘그때 그때 달라요’식의 ‘고무줄 산정방식’이다. 작년 1년간 서울지역 아파트 동시분양 분양가를 따져보면 비슷한 지역에서 엇비슷한 건축비를 신고한 사례는 거의 없다. 대형건설사 H사 근무 경력이 있는 김모 건축사는 “지금의 분양가 산정방식은 원가를 따지지 않고, 주변 시세에 일단 분양가를 맞춘 뒤 택지비와 건축비로 대충 꿰 맞추는 구조”라고 했다.

조선일보 2005.07.11

건설업체들이 실제와 달리 원가를 부풀리고 있다는 의혹도 제기된다. 객관적 검증이 어려운 땅값을 터무니없이 올려잡는 사례가 빈번하다. 작년 11월 용인에서 분양된 2개의 아파트는 비슷한 지역임에도 사업자들이 건설감리협회에 제출한 땅값에 무려 3배 이상 차이가 났다. 더구나 2000년에 땅을 샀던 아파트가 2002년에 산 아파트보다 오히려 땅값을 비싸게 책정하는 현상도 빚어졌다. 분양대행사인 M사 관계자는 “두 아파트의 분양가는 비슷한데, 땅값 차이를 이해할 수 없다”면서 “분양가 산정 기준이 뭔지 모르겠다”고 지적했다.

<표 7> 판교 1차 분양에 참여한 민간시공사의 분양가 변동 (단위: 원)

자료 : 프레시안 2006-10-19

2) 분양가격 규제의 입장차이

현재의 분양가 공개의 쟁점은 현상적으로는 원가공개 형태를 띠고 있지만 정치환경에 따라서는 분양가격을 실질적으로 인하할 수 있는 방안을 도입하기 위해 과거의 분양가격 통제정책으로의 복귀여부와 공공택지뿐만 아니라 민간택지를 포함하는 완전한 예정분양원가의 공개여부라는 이중적인 양태를 띠고 있다.

분양가 공개(규제)에 대한 소비자 및 찬성입장의 논리는 기본적으로 주택은 공공재적 성격이 강하고, 선분양제 체제에서는 소비자가 원가를 직접 통제할 수 있도록 제도화하는 것이 타당하며, 건설업체가 분양가를 과다 책정하여 폭리를 취하고 있다는 입장이다. 높은 분양가격이 인근 주택가격의 상승을 유도하고 있으며, 특히 사유토지를 공용수용하여 조성한 공공택지를 저렴하게 분양받고 있음에도 아파트 분양가는 과도하게 높은 수준이기 때문에 무주택 서민들이 싼값에 주택을 분양받을 수 있도록 제도화 하여야 한다는 것이다. 따라서 예정원가에 대한 적정성 검증을 통한 적정 예정원가를 공개하고 과도한 분양가에 대해서는 사업승인을 보류하면 분양가격을 낮출 수 있으며, 이를 통해 기존 주택가격의 인하를 유도할 수 있다는 생각이다. 그리고 과거 표준건축비에 비해 현재의 원가연동제에 적용하는 기본형 건축비도 과도하게 고시되어 사실상 건설업자의 분양가 상승을 합리화하고 있기 때문에 이에 대한 적정성 검토가 필요하다는 입장이다. 분양가 적정성 검증은 건축사, 건설구조기술사, 감정평가사, 회계사 등 최소한 4개 분야 전문가가 참여하여야 하고, 검증위원회의 실효성 확보를 위해 설치단위는 선거의 영향을 최소화 할 수 있도록 광역단위로 설치하여야 한다는 것이다.

분양가 공개(규제)에 대한 주택건설업자 및 반대 입장의 논리는 분양가 공개(규제)가 주택공급확대 및 주택가격 안정에 도움이 되지 않는다는 것이다. 주택가격은 시장의 전반적인 수요와 공급논리에 의해 결정되고, 분양가격도 시장 상황의 영향을 받으며, 분양가격이 인근 시세이하로 형성되더라도 비싸게 재판매되기때문에 가격안정 효과가 없고, 오히려 투기수요가 증가한다는 것이다. 그리고 건설사의 수익성 악화 등으로 중장기적으로는 주택공급이 줄어들어 주택가격을 상승시키며, 품질저하 및 주택기술 발전에 장애로 작용하고, 분양가 규제제도를 시행하였을 당시처럼 입주 후에 내장재의 교체, 품질 저하 등의 문제가 다시 불거질 수밖에 없다고 본다. 이외에도 원가계산 및 공개의 근본적 어려움이 존재하는데, 자재비 외에도 사업위험, 브랜드 가치 등은 원가계산이 사실상 불가능하고, 공개원가의 적정성을 검증하기도 어렵다는 것이다. 또한 분양원가는 기업비밀로서 이를 공개하는 것은 기업 활동의 자유를 침해하고 국제관행에도 맞지 않는다는 것이다.

<표 8> 분양가 공개관련 쟁점사항

쟁점사항	찬성	반대
주택가 상승원인	분양가자율화에 따른 과도한 분양가 인상이 주택가격 상승견인	1998～2000기간 공급부족과 저금리 등의 요인이 복합적으로 작용
원가공개와 분양가인하	소비자의 합리적 행동으로 고가분양가 아파트 수요 감소, 다양한 분양가인하 압력 작용	공급자주도 시장에서는 가격하락 효과가 불투명하고, 소송남발로 공급 위축효과 초래
소비자의 알권리	정보비대칭 해소. 가격적정성은 원가에 일정비율을 추가하는 방식으로 판단	영업비밀에 해당하며, 기업회계보고서에서도 원가명세서 공시제외 계획
기업 투명성	불명확한 건설비용 산정방식의 개선	적정이윤에 대한 사회적 기준은 없는 것이며, 기업건전성은 기업공시 및 회계감시제도의 대상일 뿐임
주택의 공공성	일반상품이 아니라 시장실패 시에 국가가 개입할 수 있는 재화	공공재가 아니라 가치재. 전기, 교육 등의 공공재도 원가공개 필요
분양가의 영업비밀	원가항목에 대한 공개이지 혁신기법 등 영업비밀이 아님	기업의 영업활동과 가격결정권은 헌법상 재산권의 일종
원가공개의 법적타당성	분양승인 신청 시에 내역서 제출조건부 사업승인 제도는 위헌소지가 적음	기업의 이윤창출구조 악화 및 추가적 법익의 침해로 최소 침해성 위배
원가공개의 회계적 타당성	사업장별로 투입되는 보편적인 공사원가는 생산이 가능하며, 원가검증위원회를 통해 내역 타당성 검토	일반적 회계원가와 다르며 추정원가라는 점에서 신뢰의 문제가 있고, 사업장별․업체별 위치, 공법 등 원가발생내역이 천차만별

자료 : 김용창(2004), 한국의 토지주택정책(부연사)

<표 9> 2004년 분양가 공개쟁점 국면에서 정부가 제시한 원가공개·원가연동방안 비교

구분	원가공개	원가연동
개념	• 건설사가 택지비, 건축비, 이윤 등 분양원가 내역을 단지별로 공개 ① 택지비는 공급받은 실제가를 반영 ② 건축비는 공종(토목, 건축, 기계등)․자재별로 세부내역 공개 ③ 분양이윤은 단지별․아파트별 평당 이윤을 모두 공개 * 연 25만 가구 공급 시 500개 단지 원가공개 적용 대상	• 정부가 설정한 상한범위내에서 분양가격 결정 ① 택지비는 공급받은 실제가를 반영 ② 건축비는 정부가 정한 표준 건축비 범위 내 ③ 옵션공사비(표준건축비 외 추가비용)는 건설사가 증빙자료를 첨부하면 건축비 일정비율 인정
운용 방안	• 시군구에 시민단체, 전문가, 공무원으로 구성되는 위원회를 구성, 적정성을 검증	• 시군구는 건설사가 정부가 정한 분양가 기준에 따라 분양가를 책정하였는가만 심사
장단점	① 수백종의 자재, 노무 등 건축비 세부내역 검증 → 사실상 불가능 ② 공개된 원가의 적정성 및 분양 이윤을 둘러싼 논쟁이 불가피 → 사업추진 애로 ③ 단순히 원가만 공개 시 → 분양가 인하 효과 불확실 ④ 위원회에서 적정성 검증 시 → 예측가능성 저하, 공급 위축 ⑤ 원가베이스로 가격책정 의도→ cost-down 動因이 소멸	① 건축비는 총액으로 상한만 설정 → 단지별 세부내역은 비공개 ② 건축비 상세 내역과 분양이익 자체는 공개되지 않아 분쟁 미발생 → 원활한 사업추진 ③ 분양가를 직접 규제 → 분양가 인하효과 확실 ④ 제한된 범위에서 이익 극대화 추구 → 창의성 제고 가능 ⑤ 표준건축비가 현실화되지 않으면 품질저하, 공급위축 우려

출처 : 건설교통부(2004)

4. 분양가 공개와 인하방법

1) 분양원가의 공개

현재 분양가 공개와 관련하여 택지공급단계에서는 택지개발촉진법에 의거하여 공공택지의 조성원가를 공개하고 있고, 주택공급단계에서는 주택법과 주택공급규칙에 의거하여 7개 항목의 원가를 공개하고 있다. 그러나 시민단체에서는 주택건설 단계에서 이미 노출되고 있는 58개 항목에 대해 정밀심사하고 적정성을 검토한 다음 상세내역 공개를 요구하고 있다. 따라서 앞서 살펴본 분양가 공개를 둘러싼 완전히 상반된 입장을 고려할 때 도입범위에 대한 합의가 매우 어렵다고 볼 수 있다.

<표 5> 주택공급과정에서 원가공개

단계	택지개발	주택건설
구분	택지조성원가공개	주택사업계획 승인신청	감리자지정 승인신청	입주자모집 승인신청
법적근거	• 택지개발촉진법 제18조의2, 시행규칙 제11조 • 건교부고시: 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법	• 주택법 제16조 • 건교부지침: 주택건설공사감리비 지급기준	• 주택법 제24조, 시행령 제26조 • 건교부고시: 주택건설공사 감리자지정기준	• 주택법 제38조의2, • 주택공급규칙 제8조, 제13조의2, 13조의 3
원가관련서류	• 최초로 택지 공급공고 시 공개하며, 1회 공개하는 것을 원칙 • 직접비는 용지비․조성비․직접인건비․이주대책비로 구성, 간접비는 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 판매비․일반관리비․그 밖의 비용	•주택건설사업계획서 내: 사업비 및 자금계획 등(총사업비 산출 및 공종별 총공사비 구성내역 58개 항목 이상 등)	• 감리 모집 공고 내 : 총공사비, 간접비, 대지비, 공종별비용, 이윤 등 58개 내역	• 7개 항목의 분양원가 공시 • 입주자모집신청서 내: 분양보증서, 공증서, 분양가격 등

분양가 공개의 범위는 주택건설 택지와 공개항목으로 크게 구분할 수 있으며, 기존의 원가연동제를 유지하면서 민간택지를 포함하여 모든 주택에 대해 상세한 원가항목을 공개할 경우 지금까지 도입하지 않았던 이중적 규제수단을 도입하는 것이 된다.

이러한 경우 문제가 되는 것은 일차적으로 민간택지에 건설하는 주택의 원가공개와 원가연동제의 동시 적용이다. 지난 8월 23일 대전지방법원은 행정기관이 분양가 상한제의 적용을 받지 않는 아파트에 대해 공익상의 이유로 입주자 모집승인제도를 법적 근거 없이 분양가 통제수단으로 사용하는 것은 위법이라고 판결한 바 있다. 따라서 원가연동제와 원가공개의 적용대상은 도시개발방식을 포함하는 공공택지, 국민주택기금의 지원 등 공공자원의 투자를 전제로 하는 동시에 명확한 법적 근거 정비를 요구한다고 해석할 수 있다.

원가공개의 방법은 기본적으로 건설회사가 제출한 58개 항목에 대한 내역서를 ‘분양가검증위원회’가 적정성을 검증하여 적정가격을 공시하고, 분양가 검증을 통한 분양가 인하를 목적으로 한다면 관할관청이 검증된 적정분양가 수준으로 분양가 인하를 유도하는 행정지도를 하도록 하며, 이에 응하지 않는 경우 모집승인을 보류하는 행정처분을 할 수 있도록 하는 시스템이 될 것이다. 그리고 시군구청장이 분양가 검증대상임에도 분양가 검증을 신청하지 않는 경우 도지사, 광역 및 특별시장, 건교부 장관이 직권으로 분양가 검증위원회에 검증신청을 하도록 하여 관할 관청의 행정해태를 방지할 수 있어야 한다.

<표 6> 분양가 공개제도의 구성체계안

구분		방법	비고
적용대상택지	공공택지	• 개발관련 법적 구분 없이 기본적으로 공용수용으로 조성한 모든 택지	• 택촉법 외에 도시개발법, 도정법, 경제자유구역특별법, 기업도시특별법 등
	민간택지	• 일정한 기준에 근거한 주변시세보다 높은 분양가격을 책정하는 경우	• 부동산가격공시법에 의거한 정상주택가격상승률 기준 • 관할관청의 행정해태를 방지하기 위한 직권신청
택지비	공공택지	• 25.7평을 기준으로 조성원가와 감정평가 금액기준안 • 모든 평형에 대한 조성원가 기준안	• 중대형의 경우 개발이익을 환수하여 택지개발사업주체의 개발기금으로 조성
	민간택지	• 취득원가 또는 감정평가 금액안 •취득원가+정상지가상승률+금융비용	• 부동산실거래가 시스템에 의거한 취득가격 기준적용 • 취득원가에 합리적인 변화요인 고려
건축비	공공 및 민간택지	• 표준품셈을 기초로 한 표준건축비를 기준으로 검증 • 마감재 기준 다양한 옵션에 대한 소비자 선택권	• 현재의 기본형 건축비 연동방식에 의한 분양가 상한제는 어떠한 경우에도 넘을 수 없는 건축비 상한선 개념으로 정립
공개 및 검증항목		• 현재 사업승인 및 모집승인을 위해 관할 관청에 3단계에 걸쳐 제출하는 모든 항목(58개 항목)
검증주체		• 현재의 분양가 상한제하의 자문위원회와 같은 임의적 기구가 아닌 강제적 검증위원회 설치와 관련 전문가 참여 • 광역단위 검증위원회 설치 • 허위검증에 대한 형법상의 허위감정죄 처벌 부여
실효성 확보		• 기초 지자체장이 분양가 검증대상에 대한 검증신청을 하지 않는 경우 광역지자체장 또는 건교부 장관이 직권신청 • 검증 적정분양가에 대한 행정지도와 불응 시 모집승인 보류의 행정제재

2) 분양가 인하방법

분양가 공개를 둘러싼 쟁점의 핵심은 결국은 분양가격 인하로 이어질 수 있는가와 반드시 실질적인 분양가격 인하를 이룰 수 있어야 한다는 것이다. 중요한 점은 지금까지 분양가 자율화 체제하에서 택지비와 건축비의 분양가 구성방식과 관행을 볼 때 분양가 공개가 이루어지지 않고서는 분양가격의 인하를 도모하기가 쉽지 않다는 것이다. 정부도 이미 분양가격의 인하방법을 발표하였기 때문에 궁극적인 귀결은 분양가격의 절대적 인하방법이 될 것이다.

그러나 11·15 대책에서 정부가 발표한 분양가격 인하방법은 택지지구 밖 기반시설비의 합리적 분담, 중소형(25.7평 이하) 주택용지 공급가격 인하 등과 같은 제도개선으로 택지공급가격 인하(10% 내외), 용적률의 상향 조정(8% 내외) 등으로 약 25% 내외의 분양가 인하 효과를 볼 수 있다는 것이다. 그러나 이 방안에는 고분양가 논란의 핵심항목의 하나인 건축비에 관한 대책이 없으며, 이는 현재의 고분양가 문제를 근본적으로 해결하기 위한 대책이 될 수 없다. 정부의 대책에 대한 기본적 인식은 정부 발표안에 있는 것처럼 “공공택지에서는 분양가상한제가 적용되어 건축비는 통제되나, 택지비의 상승에 따라 분양가 인하효과가 불충분”하다는 것이다.

<표 7> 정부의 중소형주택(85㎡이하) 주택분양가 인하효과 방안

항 목	분양가 인하비율
① 택지공급가 인하 - 감정가 → 조성원가 90%～110% (‘06.7시행, 수도권 110%)	10% 내외
② 사업기간 단축 및 조성비 절감 (지구지정․개발계획 병행 추진, 관계기관 협의기간 단축)	6% 내외
③ 용적률 조정 및 녹지확보 합리화 - 용적률 : 175%(현행) → 191% - 녹지율 : 31.6%(현행) → 27.2%	8% 내외
④ 광역교통시설설치비 분담	α (지구별 여건에 따라 결정되므로 구체적인 분담비용은 유동적)
계	24%+α 수준 (25% 내외)

실제 분양가 인하효과는 지구별 토지이용계획에 따라 변동 가능, 중대형(85㎡초과) 주택은 ②③④에 의한 효과로 분양가 인하〔채권입찰제가 적용된 중대형 주택의 경우에는 實구입비용(분양가+채권손실액)에 직접적 변동이 없음〕

자료 : 건설교통부

<표 8> 현재의 택지종류별 택지공급가격 및 주택분양가

구 분	택지공급 가격	주택분양 가격
공공택지	- 규제시행(‘06.7 개편) ․18평이하 : 원가의 80～95% ․18～25.7평이하 : 원가의 90～110% ․25.7평 초과 : 감정가격	- 분양가 규제 ․25.7평이하 : 분양가상한제 ․25.7평초과 : 분양가상한제+채권입찰제 - 분양가공개 시행 : 7개항목
민간택지 등	자 율	자 율

자료 : 건설교통부

그러나 용적률 상향조정 및 녹지율 조정과 같은 도시계획기본법의 퇴보, 국가재정투입과 같은 불합리한 방법을 동원하지 않고, 현재의 분양가 구조를 개선하는 방법을 통해서도 30% 이상의 인하 효과를 구현할 수 있다는 것에서 개선대안의 출발을 삼아야 한다.

먼저 택지공급 단계에서는 공공택지의 경우 조성원가 수준으로 공급하는 방법과 신규입주자에게 전가되는 각종 부담금을 정비하는 방법을 통해서 분양가격을 낮출 수 있다. 택지공급 가격을 조성원가 수준으로 공급하는 경우 택지개발 사업자에게는 무상공급하는 택지, 조성원가 이하 수준으로 공급해야 하는 택지, 지역균형발전을 위한 개발사업 등의 부문에서 차질을 빚을 수도 있다. 따라서 모든 평형에 대해 조성원가 수준으로 택지를 공급하는 경우, 별도 보전의 문제가 발생할 수도 있기 때문에 이에 대한 보완방법이 함께 강구되어야 한다.

특히 중요한 것은 시설부담과 관련하여 정부의 인식처럼 각종 부담금의 경우 국가 기간시설이 아닌 경우 중앙정부가 공급비용을 부담하는 것은 형평성에 어긋나기 때문에 해당 지역주민(지방자치단체)과 해당 개발지역의 신규입주자가 공동으로 부담하는 방법을 강구하여 택지가격을 인하할 필요가 있다. 재산세를 지방세로 하는 이유는 이러한 응익의 원칙을 구현하기 위한 것임을 다시 한번 상기할 필요가 있다.

필자가 한국토지공사의 택지개발사업 진행지구를 대상으로 조사한 결과, 총사업비의 56%를 차지하는 조성비 중 각종 부담금이 54%를 차지하고 있으며, 근거 법규의 유무에 따라 분류한 결과 한국토지공사의 경우 총조성비의 39.1%는 근거가 없거나 모호한 부담금으로 구성되어 있고, 대한주택공사는 그 비율이 더욱 높아서 48.8%에 이르고 있다.

<표 9> 토공과 주공의 개발사업진행지구 중 부담금 현황  단위: 억 원, %)

근거 유무		한국토지공사		대한주택공사
		금액	비율*	금액	비율*
부담금	근거 있음	19,188	14.7	8,117	13.8
	모호함	44,016	33.6	14,910	25.4
	근거 없음	7,207	5.5	13,750	23.4
	부담금 계	70,411	53.8	36,778	62.7
조성비 계		130,854	100.0	58,648	100.0

* 조성원가 중 조성비항목에서 부담금이 차지하는 비율임, 자료 : 김용창(2005)

한국토지공사의 조사에 따르면 택지지구 신규 아파트 평균택지비(용적율 감안)는 수도권 평당 229만원, 지방은 74만원으로서, 아파트분양가 중 택지비가 차지하는 비중이 각각 29%와 15% 수준이다. 그러나 최근 들어 택지비의 비중이 증가하고 있다는 점도 염두에 두어 건축비 적정화와 더불어 택지비 인하방안도 적극적으로 추진하여야 한다.

<표 10> 택지지구별 조성원가 및 택지공급가격, 분양가 대비 택지비 비중

(단위: 만원, %)

전체 분양아파트 공급가격이 확정되지 않은 2개지구(하남풍산, 성남판교) 중 하남풍산지구 분양아파트 평당분양가(평당 1,230만원)는 언론등을 통해 일부 알려지고 있는 분양가를 적용하였으며, 성남판교지구는 3월에 분양된 중소형 물량을 기준으로 비교분석

구분	택지지구명	공사공급내역							분양아파트
		조성 원가	총사업 면적 (천평)	공동주택지 총공급면적 (평)	공동주택지 총공급가격 (백만원)	공동주택지 중 분양 APT 평당택지공급가	분양APT 평균 용적율	용적율감분양 APT평당택지비	분양 아파트 평당 분양가	분양가 대비 택지비	분양 시기
수도권	용인신봉동천	264	199	68,361	216,897	358	209	171	580	30%	2001
	용인죽전	293	978	284,986	929,311	356	195	182	652	28%	2002
	용인동백	257	999	276,328	843,699	343	180	191	703	27%	2003
	화성동탄	268	2,734	617,604	1,951,875	359	190	189	776	24%	2004~5
	남양주평내	220	254	103,787	210,120	212	220	96	484	20%	2002
	파주교하	247	618	193,344	563,003	326	173	188	693	27%	2003
	하남풍산	519	307	98,221	532,246	656	151	434	1,230	35%	2006
	성남판교	743	2,815	191,646	1,527,183	941	153	614	1,158	53%	2006
	소계	328	8,904	1,834,277	6,774,334	421	184	229	777	29%	-
비수도권	청주산남	149	333	86,563	143,154	186	200	93	583	16%	2004
	대전가오	133	195	68,087	95,864	153	220	70	524	13%	2004
	대전노은2	168	474	138,690	238,092	184	220	84	491	17%	2002~4
	홍천연봉2	86	29	11,222	8,159	80	200	40	424	9%	2005
	춘천거두	109	71	16,504	15,069	98	220	45	455	10%	2005
	김해진영	119	192	60,865	63,855	116	210	55	471	12%	2003~5
	거제장평2	142	65	22,866	34,653	167	210	80	556	14%	2005
	경산백천	110	99	39,716	42,962	115	220	52	346	15%	2003~4
	북제주함덕	63	22	5,141	3,066	70	100	70	418	17%	2005
	소계	140	1,480	449,654	644,874	156	212	74	498	15%	-

자료 : 한국토지공사

다음으로 택지공급 가격과 무관하게 분양가격이 결정되는 시스템에서 가장 중요한 항목은 건축비 항목이다. 현재의 원가연동방식 분양가 상한제에 적용하고 있는 기본형 건축비는 건설업계의 도급가격을 감안할 때 쟁점의 소지가 크다. 따라서 과거의 표준건축비제도를 준거로 하여 다양한 선택적 다단계 옵션제를 도입하는 경우, 현재의 제도는 분양가 검증준거 및 그 어떤 옵션구성이라도 넘을 수 없는 최고의 상한가격으로 활용하면 실질적으로 건축비를 인하시킬 수 있게 된다. 분양가격을 급격하게 상승시키고 있는 주상복합 아파트를 포함한 민간택지 건설 주택의 경우 원가공개와 분양가 상한제를 동시에 적용할 것인가가 큰 쟁점이 되며, 원가공개의 경우 택지비 산정기준이 가장 중요한 항목이 된다(원가공개 부분 참조).

<표 11> 분양주택 평당 건설원가 비교

1. 토지비 : 용지비, 조성비, 직접인건비,이주대책비, 판매비, 일반관리비, 그 밖의 비용을 포함함.

2. 건축비 : 230만원(2003년 표준건축비-전용면적 18평 기준)

3. 이익률은 분양가 대비 추정이익 이익률임.

구 분	서울시도시개발공사 (상암동)	대전도시개발공사 (유성구 대정동)	고양시풍동 계약자협의회 (풍동지구)	한국주택협회 (지역 밝히지 않음)	대한주택공사 (동백지구)
토지비	306만원 (원가42%)	76만원 (원가 20%)	88만원 (원가 26.7%)	470만원 (원가 43%)	178만원 (원가 32%)
건축비	340만원 (원가 46%)	274만원 (원가 72%)	185만원 (원가 56%)	470만원 (원가 43%)	372만원 (건축비, 간접비 및 자본비용 등을 포함) (원가 68%)
기타	90만원 (토지비 이자, 건설자금이자, 부가가치세 등) (원가 12%)	32만원 (업무관리비, 일반관리비, 법인세 등) (원가 8%)	55만원 (일반관리비 등) (원가 17%)	123만원 (보증수수료, 각종체납금, 금융비용 등) (원가 11%)
분양 원가	736만원	381만원	329만원	1063만원	543만원
분양가	1210만원	418만원	636만원	1083만원	618.9만원
추정 이익	474만원	37만원	307만원	20만원	76.2만원
이익률	40%	8.9%	48%	1.8%	12.3%

자료 : 오마이뉴스(2005-06-18), 대한주택공사

마지막으로 채권입찰제의 경우 개발이익을 환수하기 위한 장치였으나, 판교의 44평형 기준 분양가격에서 28.6%(평당 532만원)를 차지하는 것에서 볼 수 있듯이 초기 분양가격을 높이는데 주요 항목으로 작용하고 있다. 따라서 채권입찰제를 변경하여 그 적정 수준을 유지하거나 폐지하는 방법을 강구할 수 있다. 이러할 경우 최초의 분양자가 개발이익을 향유하기 때문에 최초 분양자가 주택을 매각하는 경우에 보유기간의 물가상승률(또는 적정 이자율)을 감안한 상승분을 제외하고는 모두 환수하는 방법으로 보완하거나 일종의 ｢주택은행제｣를 통한 공공관리방법을 강구하면 초기 분양가격을 인하시키는 동시에 개발이익을 환수하고, 기존 재고주택시장에 가격인하 압력으로 작용할 수 있다.

분양가격 검증과 더불어 이러한 방법을 모두 적용할 경우 용적률 변수를 제외하고도 30% 이상의 상당한 분양가격 인하효과를 거둘 수 있을 것이다. 그리고 정부안을 추가하는 경우 정부가 공언한대로 획기적인 분양가격을 인하시킬 수 있다.

부가적으로 분양가격 통제가 본격적으로 시행되는 경우 우려되는 주택품질의 문제는 분양가 자율화 시기에도 사회문제가 되었던 사안으로 마감재 공시, 품질 및 하자보수와 관련한 주택법의 보완이 필요한 사항이었다. 이는 분양가 자율화 시기에도 견본품으로 제시했던 주택과는 다른 집을 인도받는 일이 비일비재하게 발생하여 전국아파트연합회가 2,649개 단지를 조사한 결과 주택건설회사의 가구 바꿔치기가 절반을 넘었고, 한국소비자보호원의 조사에서도 아파트 관련 소비자 피해유형의 46.9%가 이와 관련된 것이라는 조사결과가 잘 보여준다.

<표 12> 판교지구의 분양가격 구성

항목		내역	금액	비중
대지비		토지공사가 평당 115만원에 수용한 후 택지조성 후 분양	773	41.6
건축비	직접공사비	주택단지에 설치되는 제반 시설물의 시공을 위해 투입되는 재료비, 노무비, 공사비 등	249	13.4
	간접공사비	주택공사의 공사현장관리비, 법정경비, 일반관리비와 이윤 등	116	6.2
	가산비 및 부대비용	추가공사 등 예비비	187	10.1
	소계		552	29.7
채권손실액		주거안정 목적의 2종 국민주택채권	532	28.6
합계 (평당분양가)			1,857	100.0

자료 : 한국건설산업연구원(2006)

<부 록 자 료>

[분양가 뻥튀기] <상> 대형 건설사들 브랜드파워 악용‘바가지 분양’

原價 관계없이 주변시세에 분양가 꿰맞춰
소비자 선호·공급 부족 이용 건설사 폭리
일반아파트 건축비 평당 300만원대면 충분

최원규기자 wkchoi@chosun.com 이인열기자 yiyul@chosun.com

조선일보 2005-07-11

작년 하반기 서울지역 10차 아파트 동시분양 때. A사는 서울 종로구에서 아파트 분양을 하면서 해당 구청에 평당 1300만원이 넘는 높은 건축비(땅값 제외)를 신고했다. 똑같은 시기 B사는 ‘신흥 주거지역’으로 각광받는 서울 강동구 소재 아파트를 평당 350여만원의 건축비로 짓겠다고 해당구청에 신고했다. 당시 이들 두 곳의 30평형대 신고분 아파트건축비 차이는 무려 2억9000만~3억원에 달했다. 당시 평당 1300만원이 넘는 초고가 건축비에 대해 업계에서조차 ‘믿기 어렵다’는 반응을 보였고, ‘건축비 폭리’ 지적도 나왔다. 하지만 정부의 분양가 자율화 시책 때문에 단속할 마땅한 근거가 없어 그대로 유야무야 됐다.

정부가 올해 분양가 상한제 대상인 전용 25.7평 이하 아파트에 적용하는 표준건축비는 평당 339만원에 불과하다. 한 중소건설사 상무급 임원은 “표준건축비에는 실건축비와 적정 이윤까지 포함돼 있다”면서 “로비자금이 과도하게 들지만 않는다면 표준건축비만으로도 서울에서 웬만한 중급 수준의 아파트는 충분히 지을 수 있다”고 말했다. 지방업체인 제일건설 대전 교촌지구 정인식(48) 소장은 “호화 아파트가 아니라면 평당 300만원의 건축비면 충분히 지을 수 있다”고 ‘분양가 뻥튀기’를 꼬집었다. “땅값은 지역별로 차이가 나지만, 건축비는 고가(高價) 외제품으로 도배하지 않는 한 큰 차이가 없다”는 게 전문가들의 공통된 견해다.

요즘 업계에서는 ‘대형 주택건설업체들의 주택분양은 땅 짚고 헤엄치기’란 얘기가 공공연하게 나돈다. 이름이 알려진 대형 업체들에는 ‘수요 집중→과도한 분양가 책정→과도한 이익 챙기기’가 가능하다는 뜻이다.

실제 현 정권 출범 후인 2003년부터 2년간 삼성물산·현대건설 등 국내 10대 건설업체(자산기준)들의 순익은 3조7000여억원에 달했다. 외환위기 이후 적자행진을 하다가 2002년 흑자로 돌아선 뒤 2003년부터 최근 수직상승했다. 외환 이후 워크아웃이나 법정관리 상태이던 주택건설사들도 대부분 수천억원의 이익을 내는 회사들로 탈바꿈했다. 2001년 이전만 해도 매년 큰 적자를 냈던 주택업체들이 어떻게 1~2년 만에 수조원 이익을 내는 알짜 회사로 변했을까? 업체들의 구조조정 효과도 있었지만, 핵심은 ‘고공(高空) 분양가’ 때문이었다. 조남익 건축사는 “1999년 분양가 전면 자율화 이후 주로 대형 건설사들이 브랜드 파워를 내세워 분양가를 멋대로 부풀린 측면이 크다”고 말했다.

현행 아파트 분양가 산정방식은 ‘그때 그때 달라요’식의 ‘고무줄 산정방식’이다. 작년 1년간 서울지역 아파트 동시분양 분양가를 따져보면 비슷한 지역에서 엇비슷한 건축비를 신고한 사례는 거의 없다. 대형건설사 H사 근무 경력이 있는 김모 건축사는 “지금의 분양가 산정방식은 원가를 따지지 않고, 주변 시세에 일단 분양가를 맞춘 뒤 택지비와 건축비로 대충 꿰 맞추는 구조”라고 했다.

아파트 분양가의 고공행진은 기막힐 정도다. 당해 연도 물가상승 추세와는 완전 별개로 움직여 왔다. 분양가 자율화 첫해인 1999년 서울 지역 아파트 분양가상승률은 무려 26%로, 같은 해 물가상승률(0.8%)의 32배에 달했다. 2003년에도 분양가와 물가상승률 격차는 9배에 달했다. 1999년 이후 분양가상승률은 주택경기가 극심한 침체를 겪었던 2000년을 제외하고는 모두 물가상승률보다 최소 2배 이상씩의 높은 증가폭을 기록했다. 김모 건축사는 “제대로만 산정하면 분양가를 지금보다 20~30%는 낮출 수 있다”고 말했다.

서울에선 2003년6월 서초동에서 평당 3125만원(99평형)의 분양가가 나왔다. 처음으로 평당 3000만원 시대를 맞은 셈이다. 서울발(發) 분양가 고공행진은 지방으로도 급속 확산 중이다. 부산에선 작년 11월 남구 용호동에서 분양한 아파트가 평당 1779만원(89평형)을 기록했다. 이달 초 대구 수성구에서 분양한 아파트도 대구에선 처음으로 평당 1000만원대를 넘어섰다.

높은 분양가 시비는 주택공사도 마찬가지다. 2003년 말 경기 고양시 풍동 주공아파트를 분양받은 계약자들은 “주공 분양가는 평당 636만원이었지만, 자체 분석한 분양가는 329만원”이라고 주장한다. 주공이 48%(307만원)의 폭리를 취했다는 것이다. 이 아파트 계약자들은 지난 1일 주공을 상대로 서울 행정법원에서 “분양원가를 공개하라”는 판결을 받아냈다.

[분양가 뻥튀기] <하> 돈 줄줄새는 나눠먹기 '먹이사슬'

시행사 땅값 올리고, 금융사 이윤 챙기고, 건설사 원가 부풀려
초호화판 설명회·경품에 수십억씩 쓰고
인허가 '검은 돈'도 고스란히 분양가로

유하룡기자 you11@chosun.com 조선일보 2005.07.11

지난 5월 중순 서울시내 G호텔과 W호텔 앞. 저녁 식사를 마친 수십명의 40·50대 여성들이 ‘○○건설’이란 로고가 새겨진 커다란 손가방을 들고 버스에 올랐다. 대형 건설업체인 A사와 B사가 서울 영등포의 모 사업을 따내기 위해 초청한 조합원들이었다. 이날 행사는 비용만 수천만원대로 추산되는 초호화판이었다. 하지만, 해당 업체들은 “수주만 하면 분양가에 포함되는 비용”이라며 신경쓰지 않는 눈치였다.

아파트 분양가가 치솟고 있다. 건설업체들은 “땅값이 비싸서”, “원가가 올라서”라고 말한다. 그러나 그 이면에는 안 써도 될 ‘생돈’이 길바닥에 뿌려지고, 나눠먹기식 마진(이윤) 구조로 분양가가 줄줄 새고 있다. 비리 사슬과 분양 원가 부풀리기도 성행하고 있다. 수억원대 자본으로 수천억원대 사업을 벌이는 ‘봉이 김선달’식 시행사의 난립도 거품을 키우고 있다.

◆ ‘나눠먹기’ 이윤구조와 시행사 난립 = 아파트 사업의 복잡한 마진 구조가 최대 문제점으로 지적된다. 통상 택지개발지구나 민간 택지(宅地)에 짓는 아파트는 시행사가 땅을 사서, 금융기관에 프로젝트 파이낸싱(PF) 형태로 돈을 빌려 땅값을 치른 뒤, 건설업체가 시공하게 된다. 이 과정에서 시행사와 금융기관,건설업체가 각각 이윤을 나눠먹는다. 이윤을 키우려면 분양가를 올려야 하고, 소비자는 자칫 3중(重)으로 바가지를 쓸 우려가 있는 셈이다.

금융기관은 PF대가로 사업비의 7~8%를 가져간다. 최근 분양된 인천의 P주상복합에서 금융기관들은 PF대가로만 870억원을 받을 예정이다. 부동산투자자문사인 J사 김모 상무는 “PF는 건설사 지급보증이 있어 리스크가 거의 없는 땅 짚고 헤엄치기 장사”라고 꼬집었다. 건설사는 통상 5~10%의 시공마진을 가져간다. 일부 업체는 지급보증 대가로 추가 이익을 챙기기도 한다. 중견 개발업체인 S사 관계자는 “솔직히 30%를 이윤으로 책정해도 돌아오는 건 10%도 안 된다”고 털어놨다.

그러나 시행사들도 실제 자기자본은 거의 들어가지 않는다. 1000억 원짜리 사업이라도 시행사는 전체 사업비의 1~2%에 불과한 토지 계약금만으로 사업을 할 수 있다. 땅값은 PF로 조달하고, 시공은 건설업체가 맡기 때문이다. ‘봉이 김선달’이 따로 없는 셈이다. 이에 따라 전문성도 없는 시행사가 난립하고, 이들이 경쟁적으로 토지 매입에 나서면서 땅값만 올려놓아 분양가 상승을 촉발시켰다는 지적이 나오고 있다.

◆ 터무니없는 원가 부풀리기와 검은돈 거래 = 건설업체들이 실제와 달리 원가를 부풀리고 있다는 의혹도 제기된다. 객관적 검증이 어려운 땅값을 터무니없이 올려 잡는 사례가 빈번하다. 작년 11월 용인에서 분양된 2개의 아파트는 비슷한 지역임에도 사업자들이 건설감리협회에 제출한 땅값에 무려 3배 이상 차이가 났다(표 참조 ). 더구나 2000년에 땅을 샀던 아파트가 2002년에 산 아파트보다 오히려 땅값을 비싸게 책정하는 현상도 빚어졌다. 분양대행사인 M사 관계자는 “두 아파트의 분양가는 비슷한데, 땅값 차이를 이해할 수 없다”면서 “분양가 산정 기준이 뭔지 모르겠다”고 지적했다.

재건축·재개발 조합에 만연된 비리와 공무원에게 전달되는 뇌물도 분양가에 고스란히 반영된다. 최근 서울 송파구의 모 조합장은 철거권만을 대가로 2억8000만원을 받는 등 무려 20억원을 챙겼다가 구속됐다. 부동산114 김희선 전무는 “조합장의 비리는 결국 원가 상승 요인으로 이어진다”고 지적했다. 인·허가 기간은 사업 수익과 직결된다는 점에서 담당 공무원에 대한 로비도 치열할 수밖에 없다. 한국주택협회 관계자는 “인·허가에 따라 수백억원대 수익이 왔다 갔다 한다”면서 “인·허가 시스템만 투명해져도 분양가를 낮출 수 있다”고 말했다.

분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정기준 (제13조의2제1항관련)

<신설 2005.3.9, 2006.2.24>

1.  분양가상한제 적용주택의 분양가격은 다음 산식에 의하여 산정한다. 이 경우 공동주택 건설공사비지수는 건설교통부장관이 6월마다 고시한다.

분양가격 = [(기본형 건축비 + 지하층 건축비) × 공동주택 건설공사비지수] + 지하층 건축비를 제외한 가산비용 + 택지비

2.  기본형 건축비는 건설교통부장관이 별도로 정하여 고시한다.

3.  택지비는 당해 택지의 공급가격에 다음 각목의 규정에 의한 비용을 가산한 금액으로 한다.

가. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 입주자 모집 공고일 이후 6월까지의 택지대금에 대한 기간이자(이자율은 ｢은행법｣에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 그 납부일이 속하는 달의 금리를기준으로 한다)

나.  제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

다.  국가․공공기관 또는 ｢엔지니어링기술 진흥법｣에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외한다)가 산정한 아래의 비용

(1) 연약지반 공사비

사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형 건축비에 반영되어 있는 기초공사비(콘크리트파일 직경 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하)에 준하는 공사비로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용

(2) 암석지반 공사비

기본형 건축비에 포함되어 있는 공사비로는 지하터파기(암석지반 굴착)가 곤란한 경우에 추가로 소요되는 비용

라. 택지의 명의변경에 따른 추가비용(당해 주택사업자가 검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)

마. 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

가산비용의 항목별 내용 및 산정방법 (제13조의2제2항관련)

<신설 2005.3.9, 2006.2.24 ; 제6호의 시행일 2007.3.9>

1. 세대당 주택공급면적에 산입되지 아니하는 지하층(건축연면적에 산입되지 아니하는 지하주차장 및 지하피트를 포함한다)의 건축비. 이 경우 사업계획 승인권자로부터 입주자모집공고에 포함하여 승인을 받은 경우에 한하며, 그 비용은 기본형 건축비의 70퍼센트로 한다.

2. 주민의 편의를 도모하기 위하여 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외한다) 설치비용 및 주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족함에 따라 소요되는 비용. 이 경우 사업계획승인권자로부터 입주자모집공고에 포함하여 승인을 받은 경우에 한한다.

3. 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료

4. 라멘조 또는 철골조로 건축함에 따라 주택의 기본형 건축비에 추가되는 비용으로서 건설교통부장관이 별도로 고시하는 금액

4의2. 연립 또는 다세대 주택에 테라스 등을 설치함으로써 주택의 기본형 건축비에 추가되는 비용으로서 건설교통부장관이 따로 고시하는 범위 안에서 시장․군수․구청장이 인정하는 금액

5. 사업주체가 당해 사업계획승인권자로부터 승인을 얻은 사업계획에 대하여 친환경 건축물 예비인증을 받은 경우에는 기본형 건축비의 3퍼센트에 해당하는 비용. 다만, 친환경 건축물 에비인증을 받은 사업주체가 당해 사업에 대하여 본인증을 받지 못한 때에는 가산비용에 본인증을 받지 못하였음을 안 날까지의 가산비용에 대한 이자(이자율은 ｢은행법｣에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 그 예비인증일 당시의 금리를 기준으로 한다)를 합산하여 입주자에게 반환하여야 한다.

6. 전년도에 100호 이상 주택건설사업을 시행하여 관련 자료를 건설교통부장관에게 제출한 사업주체로서 건설교통부장관이 조사하여 발표하는 소비자만족도지수 순위가 전체 주택건설업체의 상위 10퍼센트 이내인 경우에는 당해연도에 시행하는 주택건설사업에 대하여 기본형 건축비의 2퍼센트에 해당하는 비용

7. 그 밖에 주택건설과 관련된 법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용

토 론 문

	토론 1
	분양원가 공시, 더 이상 미뤄서는 안 된다!
	김양수 / 한나라당 국회의원

1. 시장에 百戰百敗한 정책, 이젠 아무도 믿지 않는다!!

- 10월초, 분양원가 공개 찬성 밝힌 盧대통령의 끊임없는 쇼!! 국민기만 행위!!!

○정부가 이번 11.15대책은 “주택공급을 빠른 속도로 확대”하고 “분양가를 인하”하며 “주택담보대출 규제를 강화한다”는 크게 세 가지 내용이지만, “주택공급확대책”을 제외하고는 “분양가 인하” 및 “주택담보대출 억제” 대책의 실효성은 거의 없음.

○이 같은 정책은 그동안 정부가 집값안정을 장담하며 갖은 대책을 내놓았지만 번번이 실패로 이어지는 상황에서 “공급확대 외에는 마땅한 게 없다”는 일부 시장론자들의 요구에 부응한 것에 불과함.

○게다가 정부가 내놓은 공급확대책의 핵심인 신도시 개발도 본격적인 아파트 분양까지는 최소 3년에서 길게는 5년 이상 상당한 시간이 소요되기 때문에 당장의 불안 심리를 해소하는 데는 한계가 있음.

○또 그동안 강남을 대체한다며 들어선 판교 신도시가 분당과 용인 등 주변 지역의 집값을 천문학적으로 끌어올린 것을 감안하면 이들 신도시 역시 또 하나의 “로또”복권이 될 것임.

○여기에 용적률 완화를 비롯해 시세기준의 분양가 책정으로 폭리를 취하던 건설업계의 편을 들어 줌으로써 건설사들의 이윤만 극대화시켜주게 되었음.

○특히 주택담보대출 총량규제를 지시했던 금융감독당국이 정부의 부동산 대책만 믿고 주택 구입을 미뤄온 실수요자들의 거센 항의에 의해 번복을 하면서 정책신뢰를 스스로 져버리면서 11.15대책도 시장의 정책불신에 의해 역효과만 극대화 시키게 될 것임.

○결국 이번 대책도 집값 잡는데 근원적인 대책이 되지 못하는 땜질식 미봉책으로, 고분양가 현상을 잡는데 가장 핵심적인 분양원가 공개 대책이 빠진 것으로 참여정부가 집값 잡기를 포기했다고 볼 수밖에 없음.

○이는 노무현 대통령이 지난 10월 초 TV에 나와 분양원가 공개문제에 대해 신중한 추진을 전제로 민간부문까지 가급적 공개하는 것이 불가피하다는 견해를 피력했으나, 이는 “국민을 기만한 정치적 쇼에 불과했다”는 것이 이번 11.15대책을 통해 밝혀졌음.

2.. 분양원가 공개 왜 해야 하는가?

○지난 ‘04년과 ‘05년에 집값안정을 위해 공공과 민간의 분양원가 전면공개에 관한 ‘주택법중개정법률안’을 발의했으나, 참여정부는 건설경기 위축을 근거로 공공택지 내 공공이 짓는 아파트에 한해서만 일부항목 공개와 분양가 상한제를 도입함.

○정부는 과거에 실패했던 원가연동제를 도입하면서 집값안정을 자신했으나, 당초와는 달리 신규 아파트와 인근 주변아파트의 분양가가 가파르게 인상되는 등 원가연동제가 분양가 인하에는 실효없음이 드러났음.

○원가연동제는 시장의 다양한 수요를 무시한 획일적인 가격을 적용시키기 때문에 원가절감이 아니라 아파트 품질저하를 가져올 뿐 아니라 공급도 위축될 수밖에 없음.

○정부가 모든 면에서 경쟁체제로 가기 위해 규제를 완화하면서 하나의 기준선에 맞춘다는 것은 시대 흐름에도 맞지 않을 뿐만 아니라,

○획일적인 틀 안에 명확한 산정근거도 없이 건축비만 제한하여 하향 평준화하면, 결국 다양한 수요층을 만족시키지 못하고 오히려 수요가 줄어들게 되어 결국 미래에는 건설 산업의 발목을 잡게 될 것임.

○분양원가 정보는 분양가의 적정성 여부뿐만 아니라 기존 주택의 적정가격 추정에 도움을 주며, 주택업체들도 터무니없는 분양가를 매길 수 없을 것이므로 주변지역 매매가에 영향을 주어 주택시장 안정화를 기할 수 있음.

○당장은 건설업체가 어느 정도의 손실을 감수할 수밖에 없지만, 원가공개로 인해 소비자의 신뢰를 회복하고 미래의 수요자가 공급자의 시장 매커니즘을 신뢰하게 되면 실제적으로 더 시장이 커지고 장기적으로 건설경기는 더 활성화될 것임.

3. 분양원가 공개, 왜 親시장적인가?

① 분양원가 공시를 통해 공정하고 자유로운 경쟁 촉진

∙현재 사업자의 시장 지배적 지위의 남용과 과도한 경제력 집중을 방지하여 공정하고 자유로운 경쟁 촉진을 위해 ‘공정거래제도’가 시행되고 있음.

∙이는 창의적인 기업활동을 조장, 소비자 보호를 도모하는 중요장치가 되고 있음.

∙때문에, 현재 브랜드 파워를 내세운 대형건설업체에 자금력과 집행력이 집중되어 있는 건설시장에서  건설업체들의 공정하고 자유로운 경쟁을 보장하기 위해서는 ‘분양원가 공시’가 필수적임.

② 분양원가 공시는 친시장적인 정책

∙경제학에서의 ‘완전시장’은 기본적으로 수요자와 공급자가 서로 완전히 정보를 공유함을 전제하고 있어 분양원가 공시가 시장원리에 더 적합함.

∙‘다 지어진 아파트에 대해 원가를 공시하라는 주장은 시장원리에 맞지 않다’는 논란도 있지만 지어지지도 않은 아파트를 단지 모델하우스의 벽지와 조명 등 일부만을 보고 구입하고 있는 우리나라의 현실을 비추어 볼 때 완전한 정보를 공유하는 원가공시가 더욱 친시장적임.

③ 현재의 부동산 시장에 시장논리 적용은 부적합

∙주택건설에는 부존량이 유한하여 자유시장 논리가 적용되지 않는 토지가 필수 생산요소이고, 토지뿐 아니라 주택에 대해서도 시장논리와 상반된 공공의 개념을 적용한 각종 제도가 시행되고 있는 우리의 주택시장에 시장논리를 적용하는 것은 무리임. ( 투기과열지구 / 투기지역 / 주택거래신고제 / 종합부동산세제 / 분양권전매 제한 / 개발이익환수제 등 반시장적 요소가 내포됨 )

∙현재 우리나라는 소비자가 분양계약 후 입주까지 모든 진행과정을 공급자의 의사결정에 따를 수밖에 없는 공급자 중심의 선분양제도가 주를 이루고 있어, 수급논리를 바탕으로 한 시장메커니즘을 적용한다는 것은 맞지 않음.

∙시장경제에 있어서 ‘가격의 변동과 공급량의 조절에 의해 수급이 일치되는 시장메커니즘이 성립된다’고 하는 것은 각종 규제와 예외가 전무한 것을 전제로 한 것인데, 현재 우리나라의 부동산 시장은 부동산 가격안정과 투기억제를 위해 수많은 정부규제와 예외가 중첩되어 있어 본질적으로 시장논리를 운운하는 것은 타당하지 않음.

④ 집값상승 NO!

∙분양원가 정보는 분양가의 적정성, 기존 주택의 적정가격 추정에 도움을 줄 뿐만 아니라 주택업체들도 터무니없는 분양가를 매길 수 없을 것이므로 주변지역 매매가에 영향을 주어 주택시장 안정화를 기할 수 있음.

∙현재 중소형 건설업체들은 후분양 등 참신한 기업활동을 통해 브랜드 파워를 앞세운 대형 건설사들과의 경쟁력을 키우는 데 안간힘을 쓰고 있는데 반해,

지난 2년간 상위 10대 건설사들의 순익이 3조7,667억원이 됨에도 불구하고 대기업이 원가공시 시 채산성 악화와 자금조달의 어려움을 내세워 공시를 반대하는 것은  대형건설업체들의 분양가 폭리를 스스로 자인하는 것임.

⑤ 분양원가는 비공시 대상 정보에 해당 안 된다!

∙분양원가 공시는 기업공시나 회계감사를 통해서는 밝히기 어려운 개별사업단위에 녹아있는 자료를 노출시켜 건전하고 투명한 경영활동을 유도할 수 있음.

∙법원에서도 원가공시 관련 소송에서 원가공시는 주택가격의 안정이라는 공익차원에서 인정되며, 영업활동의 본질적 침해라고 보기 어려워 분양원가는 영업상 비밀에 해당되지 않는다고 판결함.

※‘05.07. 서울행정법원․경기 고양 풍동 주공그린빌 2단지 아파트 분양원가 공시토록 판결, ’05.05. 수원지방법원․인천 삼산 주공2단지 분양원가 공시토록 판결

⑥ 기업이미지 제고 및 소비자의 합리적인 업체선정기준으로써 활용가능

∙현재의 선분양제 하에서는 ‘모델하우스’와 ‘브랜드 이미지’만을 가지고 결정할 수밖에 없으나, ‘분양원가 공개’를 통해 건설업체의 실질적인 원가 절감노력 등 경영기술적인 측면들이 소비자들에게 공개가 된다면 기업이미지를 제고하거나 업체선정 시 소비자의 중요한 기준으로써 활용이 가능해 질 수 있음.

⑦ 건설경기 위축 No!

∙“건설업체들은 수도권에서 이윤을 남겨 부산～광주 등 지방 분양에서 보는 적자를 보전하는 실정이어서 분양원가를 공개해 마진이 줄어들면 건설사들이 지방에 아파트를 짓지 않을 것”이라는 열린우리당의 주장은 기우에 지나지 않음.

∙이미 지방에서도 고분양가 현상이 나타났고, 건설사들이 예외 없이 지방 분양사업에서도 거대한 수익을 올렸다는 사실은 경실련 등 여러 시민단체의 조사결과 이미 밝혀진 사실임.

∙미분양 사태의 근원은 다름 아닌 시세기준으로 산정한 ‘살인적 분양가’ 때문인 것으로, 이러한 지방의 미분양 사태를 해소하기 위해선 ‘폭리 분양가’에서 거품만 빼면 즉각 실수요자들이 구매에 나서 미분양 물량은 순식간에 해소 가능함.

⑧ 비정상적으로 형성된 가격거품을 스스로 걷어내야 한다!

(원가공개 시 가격거품의 붕괴로 일본형 공황이 도래할 것이라는 우려)

∙지난 3년 간 DJ정부와 참여정부가 택한 ‘부동산거품’을 통한 경기부양책의 폐단은 제2의 IMF사태 도래를 우려할 정도로 거품을 ‘말기 암’ 상태로까지 증폭시켰고, 자칫 이를 잘못 다루면 심각한 상황이 우려되는 게 분명한 사실

∙터질 거품은 아무리 막아도 터지게 마련인데, 문제는 무방비상태로 있다가 거품파열을 맞아 일본 같은 전철을 밟느냐? 아니면 단기적인 어려움을 감수하면서라도 계획적으로 거둬내면서 ‘건실한 경제체질’로 전환할 것 인가임.

∙지금처럼 ‘한층 더 거품을 부풀려 거품의 파열을 막겠다’는 식의 접근법은 국가적 자살행위에 다름 아니므로 부동산 가격거품을 스스로 걷어내야 할 것임.

4. 분양원가 공개, 어떻게 산출해야 하나?

○지금의 고분양가 -주변집값상승 -주변가격을 바탕으로 한 고분양가의 악순환 고리를 끊기 위해서는 민간택지에서도 주변집값 보다 높은 고분양가를 책정하는 아파트에 대하여는 분양가검증을 받도록 해야 함.

○민간 아파트의 분양원가 공개에 대해 건설회사 등에서는 시장원리에 반하는 과도한 규제라 주장하고 있으나, 이 같은 주장이 오히려 시장원리에 어긋나는 것임.

○현재의 선분양제도 하에서 건설 회사들은 부지매입도 채 끝나지 않은 상태에서 분양공고를 내 분양자를 모집하고 있으며, 분양자들이 낸 돈으로 아파트를 시공하고 있으며,

○소비자가 상품도 보지 않은 채 미리 지불한 비용으로 아파트를 건설하면서 그 원가를 공개하라는 요구를 시장원리에 반한다고 주장하는 것은 어불성설임.

○현재와 같은 유명무실한 분양가공개제도를 국민들의 눈높이에 맞게 실질화 하는 대안이 필요. 이미 주택법에서 공공택지에서는 분양가공개가 의무화되어 있는데, 새삼스럽게 분양가공개를 하겠다는 것은 아무런 의미가 없음.

○국민들이 원하는 분양가공개란 분양원가가 얼마이고 얼마의 이익을 취하는 것인가로, 폭리인가 아니면 적정분양가인가를 공개하라는 것이지 분양원가를 7개 내역으로 공개할지 10개 내역으로 공개할지는 국민들이 요구한 분양가공개의 내용이 아님.

○국민들의 여망처럼 분양가를 비용과 적정이윤을 더한 분양원가를 기준으로 책정하기 위해서는 단지 원가항목들의 공개가 아닌 적정분양가를 검증하고 적정분양가 수준으로 분양가를 내리도록 하는 구체적 대안이 필요함.

○이미 작년 분양원가 공시 법안을 통해 분양가 공개-검증/심의-행정지도로 이어지는 일관된 분양가관리시스템을 구축하고자 했음.

○각 광역시․도 자치단체에 전문가들로 구성되는 시도 주택정책심의의원회를 구성해 분양가의 적정성을 심의, 검증하고 공개가 아닌 법적 강제성이 있는 공시의 개념을 도입함.

	토론 2
	주택의 주거복지로서의 개념 전환, 주택의 투기수요 억제하고, 무주택자 서민의 주거안정 이루어야
	이영순 / 민주노동당 국회의원

1. 투기수요 억제, 무주택자 서민 주거안정위한 주택공급 되어야 한다.

2000년대 우리나라의 가장 심각한 문제는 ‘빈부양극화’이다.

그 중 현재 가장 사회문제로 화두가 된 것은 ‘주택소유 빈부양극화’이다. 가진자는 소유한 주택으로 계속 부를 쌓아가고, 없는 자는 꿈조차 꿀 수 없는 비싼 집. 참여정부는 임기 동안 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포하고 집값을 잡고 서민의 주거안정을 이루겠노라며 30여 차례 부동산 대책을 추진하였으나 결과적으로 참여정부 또한 다른 역대 정권과 다를 바 없이 부동산정책을 경기부양 수단으로 삼아 개발정책 남발, 건설업체·경제관료·보수언론·정치인·부동산투기꾼들의 투기 불로소득만 강화시켰다.

우리나라 주택은 주거안정을 위한 개념이 아니라 재산소유로서의 가치성을 더 높이 평가받는다. 그러다보니 주택소유자는 더 많은 주택을 가지려하고, 무주택자의 주택난은 갈수록 심각해지는 것이다. 현재 우리나라의 전월세 가구는 총 주택수의 41.4%, 지하방 · 옥탑방 · 판잣집 · 움막 등과 같은 주택극빈층은 총 주택수의 5.2%, 공공임대주택은 총 주택수의 2.7%에 이른다. 그나마 정부가 제공하는 공공임대주택도 턱없이 부족하여 주택극빈층을 보장해주지 못하고 있다.

전체 세대의 6.6%에 불과한 다주택 보유자가 447만 채를 보유하고 있고, 가구당 평균 5채씩 보유하고 있는데 반해 국민 절반이 셋방을 떠돌고 있는 현실, 이제는 무주택자의 주거안정을 위한 대책이 절실하다.

2005년으로 이미 전국 주택보급율은 105%를 넘어섰다.

그러나 서울의 경우 주택보급율이 89.7%로 전국에서 가장 낮을 뿐만 아니라 자기 집에 사는 비율이 전국에서 가장 낮은 44.6%에 그치고 있고 전월세 비율이 53.7%에 달하고 있다. 그 결과 일정한 소득 이상의 계층을 중심으로 내 집을 장만하려는 수요가 있는데 집 부자들이 집을 여러 채 소유하면서 집값과 전월세 가격을 올리는 상황이 끊이지 않고 있으며 그에 따라 무주택자의 주거불안과 주택 빈부격차의 체감도는 갈수록 심각해지고 있다.

그 동안 역대정부가 대량으로 주택을 공급해왔음에도 불구하고 전체 가구의 41.4%가 전월세를 떠도는 이유는 무주택 서민들이 도저히 집을 장만할 수 없을 정도로 주택 특히 아파트 분양가격이 높았기 때문이며, 정부는 그 동안 아파트 고분양가의 문제해결은커녕 앞장서서 고분양가를 조장해왔다.

2. 땅·집장사하기 바쁜 토지공사, 주택공사, 공공성역할 체계화시켜야

국가차원에서 국민의 주거복지안정을 목적으로 대한주택공사와 한국토지공사가 있다. 주택공사와 토지공사의 목적이나 역할 상 다른 민간 건설업체와 달리 수익을 남기는 사업이 아닌 국민의 주거안정을 최우선 목적으로 한다. 그러나 토지공사의 경우 공공택지를 수용하여 개발할 수 있는 국가기업으로, 주택공사의 경우 주택건설사업 및 대조조성사업을 하는 국가기업으로 토지조성원가나 분양원가를 공개하지 않아 건설폭리의혹이 심각할 정도로 증폭되고 있다.

지난 국정감사에서 본의원은 토지공사의 비축토지사업의 문제를 지적한 바 있다. 비축토지사업은 토지공사가 공공용지를 확보함으로써 공공사업의 원활한 추진 및 토지수급조정을 통한 부동산 시장의 안정도모를 그 목적으로 하고 있다.

그러나 지난 15년동안 비축토지사업을 통해 투기과열지구에서만 매입총액 2820억85백만원, 매각차액 375억 원가대비 13%의 이윤을 획득하는 등 토지공사는 부동산시장 안정보다는 비축토지사업을 통한 부동산시세차액을 획득한 것이다.

그리고 기업의 비업무용 부동산 및 구조조정용 토지를 매입하여 국가정책에 지원하는 기업토지사업의 경우, 대표적으로 부산 부전동에서는 평당 600만원이상 이윤을 남겼고, 경기도 시흥에서는 토지보유 1년 6개월만에 366억원 이윤을 남기는 등 토지수용을 통한 공공택지개발이라는 본래 업무에서 벗어나 부동산투자를 통해서 상당한 수익을 올리고 있음을 밝힌 바 있다.

지난 감사원의 건설공기업 기관운영에 대한 감사결과에 따르면 토지공사는 택지개발시 토지조성과는 전혀 관계가 없는 기업토지매입용 채권과 이자비용 등을 조성원가에 포함해 턱없이 높은 조성원가를 산출하였다.

주택공사의 경우 주택공사가 2004년부터 2005년까지 준공한 수도권지역 일반분양 아파트는 15개지구 1만7,576세대이다. 1만7,756세대의 분양가는 2조3,486억원이고 원가는 1조9,924억원이었다. 즉 분양가에서 원가를 뺀 이익은 3,562억원으로 세대당 평균은 2,027만원의 이익을 본 셈이다. 또 분양가 2조3,486억원 가운데 이익이 3,562억원이므로 분양수익률은 15.2%가 된다.

이것은 2004년·2005년 건설업체 평균 영업이익률 5.8%의 2.6배로 서민들에게 값싸게 주택을 공급해야 할 주택공사가 오히려 얼마나 주택분양가폭리를 취하고 있는지 보여주는 것이다.

토지공사와 주택공사는 이제 본연의 공공기관의 역할을 하기 위해 체계전환과 함께 논의되어야 한다. 중복되는 기능의 정리·개편, 국민들의 주거복리증진을 위한 체계·구조 개편이 이루어져야 한다.

3. 분양원가 공개·검증이라도 제대로 되면 분양원가 낮출 수 있다.

정부의 11·15대책에 원가공개에 대해 아무런 언급이 없었다.

원가공개는 선분양제도에서는 당연히 시행되어야 할 조치이다. 그러나 현재 우리나라는 공개항목의 최소성, 내용의 포괄성으로 원가공개를 하고 있다.

분양원가는 크게 택지비와 건축비, 간접비로 구성할 수 있다.

현재 아파트의 원가공개는 3가지를 통해 알 수 있는데 각각 사업자가 지방자치단체에 제출하는 감리자모집공고문, 지방자치단체의 분양원가 공시현황, 지방자치단체장의 승인 후 공고한 분양원가이다.

그런데 최근 한 시민단체가 화성시 동탄신도시 분양원가자료를 분석한 자료에 의하면 건설업체들의 택지비와 건축비의 허위신고를 통해 분양가폭리가 얼마나 심각한지를 알 수 있다.

화성동탄신도시의 경우 공기업인 토지공사가 사업주체이며 공동주택지의 63%를 주택건설사업자와 주택공사, 지방공사 등에 수의계약으로 특혜 공급했다. 이에 토지공사의 화성동탄 공동택지 판매가와 건설사업체가 화성시에 신고한 택지비를 비교하여 각 건설업체들이 택지비에서 얼마나 많은 폭리를 취하였는지 알 수 있다.

각 건설업체들이 토지공사 판매가격보다 훨씬 높은 가격으로 허위 신고하여 건설업체의 이윤을 과대축소하고 고분양가의 원인을 택지비로 떠넘기는 식이다.

롯데건설(주)의 경우 토지공사 판매가격이 1,302억인데 화성시에 1,775억으로 신고, (주)넥서스건설의 경우 토지공사 판매가격이 581억원인데 899억원으로 신고,현대산업개발의 경우 토지공사판매가격이 442억원인데 692억원으로 신고하는 등 토지공사 판매비에 금융비 및 제세공과금을 포함한 것을 감안하더라도 화성시에 신고한 택지비와의 차이는 많게는 447억원이나 나고 있다.

건축비와 간접비의 경우 각 원가공개 자료를 분석한 결과 동탄신도시의 평균 건축비는 평당 284만원, 평균 간접비는 평당 71만원으로 추정되었다.  그런데 화성시가 공개한 건축비를 분석한 결과 건축비는 업체별로 최고 449만원, 최저 241만원으로 2배가 차이가 나고, 간접비의 경우 최고 252만원, 최저 58만원으로 4배이상의 차이가 났다. 즉, 건설업체들은 건축비와 간접비만으로도 허위신고를 통해 총 9,321억원의 폭리를 취하였던 것이다.

동탄신도시에서 분양가폭리만 하더라도 택지비, 건축비, 간접비를 모두 합쳐 1조2,229억원으로 건설업체가 실제 신고한 이윤은 고작 2,693억원에 불과, 화성시가 공개한 건설업체의 이윤은 실제 이윤의 18%밖에 되지 않는다.

만약 분양원가를 체계적으로 공개, 검증할 수 있었다면 동탄신도시 평당 분양가격은 7백, 8백만원대보다 1백만원이상 낮은 가격으로 공급될 수 있었을 것이다.

4. 주택정책 철학 전환, 주택정책의 올바른 방향

부동산 가격 폭등으로 무주택서민들의 고통이 갈수록 극심해지고 있다.

최근 정부가 11.15 대책을 내놓았지만 기존의 공급확대정책만 되풀이함으로써 문제를 해결하기보다는 악화시키고 있다. 이것은 참여정부가 부동산 정책을 경기부양수단으로 삼아 개발정책을 남발하고 무주택서민 보다는 투기수요자들 중심으로 집행된 공급중심의 주택정책의 총체적 결과이다. 때문에 이 악순환을 해결하기 위해서는 부동산과 주택정책에 대한 철학과 원칙을 근본적으로 전환하지 않고서는 불가능하다.

먼저, 모든 사람이 고루 나눠야 할 땅과 집을 극소수 부유층이 투기대상으로 삼는 일을 막으려면 토지주택공개념 원칙을 명확히 확립해야 한다. 정부와 정책당국자들은 경기부양을 위한 부동산 정책을 수단으로 삼아 무분별한 개발정책을 남발함으로써 투기를 부추기는 일을 즉각 중단해야 한다.

주택정책 또한 건설과 공급중심에서 복지와 삶의 질 향상으로 근본적으로 전환해야 하며, 공급을 하더라도 이미 집이 있는 사람이 아니라 집이 없는 서민의 집걱정을 해결할 수 있는 구체적인 방법을 찾아 공급해야 한다.

그러기 위해서는 공공택지부터 재벌건설에 맡길 게 아니라 정부나 지자체가 공영개발을 원칙으로 환매조건으로 분양 또는 임대주택을 공급하며, 분양원가를 공개하고 후분양제를 도입해 아파트 분양가와 임대료를 반값 수준으로 낮춰 무주택자의 집없는 설움을 해결해줘야 한다.

또한 복지와 삶의 질 향상이란 새로운 주택정책의 원칙에 맞춰 무주택 서민의 주거문제를 해결하기 위해서는 현행 주택조직을 전면 개편해 복지부 산하에 주택청을 신설해야 한다.

부동산 소유편중을 해결하지 않고는 부동산 가격 불로소득의 사유화를 막을 수 없을 뿐 아니라, 부동산 투기를 뿌리 뽑을 수 없다. 일부 부유층이 수십채씩 집을 소유하는 것을 제한하고, 이들의 주택담보대출을 제한해 투기돈줄을 차단하며 신규 분양도 제한해야 한다. 이를 위해 보유세와 임대소득 과세도 전면 개편·강화해야 한다.

무엇보다도 반지하를 포함한 지하실, 옥탑방, 판잣집, 움막, 동굴 등 사람이 살 수 없는 곳에서 생활하는 68만여 가구 160만 극빈층, 1천만명에 달하는 최저주거미달가구에 거주하는 빈곤층의 딱한 처지를 개선하는 일에 주택정책의 최우선 과제를 두고, 부도임대아파트 문제 해결, 셋방살이를 전전하는 1,700만 전월세 가구를 보호하기 위한 임대료 인상 제한과 임대기간 연장 등도 시급히 해결해야 한다.

	토론 3
	분양원가 공개 확대에 대한 의견 및 분양가 인하방안 검토
	김홍배 / 대한주택건설협회 부회장

□ 분양가 상승 주요요인

ㅇ택지비 상승

- 공기업의 택지 난개발로 수도권 토지가 상승

- 서울 등 도시지역의 택지부족에 따른 토지가 상승

- 일반주거지역 종세분화에 따른 용적률 강화로 인한 토지 원단위 비용 증가

- 준농림지 폐지 및 제2종지구단위계획제도의 도입으로 인한 비도시지역에서의 택지개발 곤란 및 용적률 저하

- 기반시설부담제 시행으로 인한 기반시설 설치비 부담

- 알박기에 의한 토지매입비용 증가 및 사업추진 지연

- 공영개발 택지분양가 상승

- 사업승인시 도로․학교․공원 등 공공시설의 기부채납 강요에 따른 사업비 증가 등

ㅇ건축비 상승

- 직종별 인건비 인상분 반영

- 지구단위계획 의무 수립 비용 및 계획수립에 따른 사업지연으로 인한 금융비용 증가

- 집단이기주의에 편승한 억지성 민원해결 비용

- 다양화․고급화된 수요변화에 부응한 고급마감재 및 친환경재 사용, 신평면 개발비용 등

- 지하주차장, 지상공원화에 따른 건설비용 증가

- 제도변경에 따른 바닥충격음 저감시설, 실내공기질 제고 및 스프링클러 설치 등의 추가비용

- 불필요한 행정절차 이행 및 관련기관 협의지연 등에 따른 금융비용 증가

ㅇ정부의 규제 강화

- 용적률 강화

- 각종 부담금 징수

- 개발이익 환수

1. 분양원가 공개 확대의 문제점

□ 정책효과 측면

ㅇ분양원가 공개를 통한 분양가 인하 효과 미미

- 아파트 가격은 주택시장의 수급에 의해 결정됨으로 원가 공개를 통해 분양가격을 억제하더라도, 분양당첨자의 당첨프리미엄이 상승할 경우 기존주택의 가격 인하효과는 불투명함.

※ 과거, 분양가를 일률적으로 상한가로 규제하던 1980년대 말에도 주택가격은 급상승한 바 있으며, 분양가 규제를 원가연동제로 완화한 이후에도 주택시장 가격은 안정되지 않았음.

- 분양원가 공개 주장의 핵심은 “분양원가의 투명화→분양가격 하락→기존 주택시장의 가격 하락”의 믿음에 근거하고 있으나, 전체주택의 약 3%에 불과한 신규아파트의 투명성 확보만으로는 주택가격을 안정시키고 투기를 방지하기 어려움.

ㅇ민간주택공급 축소시 주택가격 상승 불가피

- 정부는 분양원가 공개로 민간 주택공급이 축소될 경우 공공부문의 공급확대로 대체할 계획이나, 높은 민간 주택공급 의존도에 비추어 볼 때 공급 축소로 인한 주택가격 상승이 불가피

□ 법적 타당성 측면

ㅇ원가내역 공개의 위헌소지

- 민간기업의 주택분양원가 공개는 기업의 영업상 중요비밀을 보장해 주지 않고 가격결정 권리를 본질적으로 침해한다는 점에서 헌법 제119조(자유주의 시장질서)에 정면 위배 소지

ㅇ헌법상 과잉금지의 원칙에 위배

- 시장경제원리에 따라 자율적으로 결정되는 주택분양가격을 의무적으로 공개토록 할 경우 규제수단이 지나치게 과하므로 헌법상 과잉금지의 원칙<헌법 제37조제2항>에 반함.

※ 국가가 국가작용을 함에 있어서 선택하는 수단은 목적달성에 필요하고 효과적이며 상대방에게 최소한의 피해를 줄 때에 한해서 그 국가작용은 정당성을 가지게 됨<1989.12.12 헌법재판소 결정 88헌가13>

ㅇ헌법상 비례의 원칙 위배

- 공기업과 일반공산품(자동차, TV, 냉장고 등)도 공개하지 아니하는 제조원가를 민간이 생산하는 주택상품만 일방적으로 공개토록 할 경우, 형평성 시비를 불러일으키고, 헌법상「비례의 원칙」에도 위반될 소지가 있음.

- 특히, 기업들의 2002년도 자기자본이익률과 관련해 최근 조사된 연구자료에 따르면 제조업이 17.31%인데 반해 주택업은 16.52%로 조사됨으로써 주택업체들의 수익률이 제조업에 비해 상대적으로 낮은 실정임.

□ 운영과정 측면

ㅇ주택분양원가의 산술적 계산은 사실상 불가함

- 주택분양원가는 택지비․자재비․인건비․금융비용 이외에 기술개발투자, 브랜드가치, 위험회피비용 등 유․무형의 가치와 비용이 복합적으로 내재된 총체적 개념이므로 단순한 산술적 원가파악은 한계가 있으며, 기부채납 비용 등은 분양 당시 원가계산이 불가능하여 원가공개의 실효성이 없음.

- 토지비 및 공사비는 지역별․시기별․프로젝트별로 차이 발생

- 자재비 외에 사업위험․기술개발비․브랜드가치 등 비계량지표는 원가계산이 불가함

ㅇ원가공개의 실효성 의문 및 부작용 예상

- 이익 발생분에 대한 입주자들의 환원 요구로 주택사업의욕 위축

- 사전 공개한 추정예정원가에 대하여 준공후 실제투입원가를 기준으로 정산토록 요구

- 하자보수기간(1년∼10년) 내내 집단민원 제기로 무리한 요구 지속

- 끝없는 해명 요구가 협력업체(외주비․자재비)로까지 확산되어, 사회 전반에 원가공개관련 분규가 만연되어 갈등 심화

- 지주․조합 등 사업주체가 사유재산권 침해를 이유로 원가공개 비협조 우려 → 공동사업주체 또는 시공자인 주택건설업체에 비난 집중

□ 기업경영 측면

ㅇ기업경영의 자율성 침해

- 영업상 중요비밀인 건설원가와 기술 및 노하우 공개를 강제하고 가격결정 권리를 침해한다는 점에서 기업의 본질인 영리추구행위를 과도하게 억제하는 것으로 위헌의 소지가 있음

※ 민간기업 경영의 기본원칙은 이윤추구이며, 이익 발생시 법인세 납부 및 주택확대재생산을 위한 재투자 도모

ㅇ주택사업 축소 및 기업 생존에 심각한 위협 요인으로 작용

- 적자사업장에 대한 손실 보전 불가로 결손 누적

※ 토지매입 및 각종 인․허가 절차진행에 막대한 시간과 추가비용 소요

※ 분양성이 있는 서울 및 일부 수도권지역은 적정 이익이 발생되는 반면 지방 중소도시는 적자 발생 사업장이 많음

- 수많은 민원(진정․소송) 야기로 사업포기 또는 기피가 불가피하여 공사물량 감소 등으로 경영난에 직면할 가능성이 높음

※ 주택공급물량 감소로 자금압박을 받는 한계기업과 중소건설업체의 도산 사례 속출

ㅇ영업자유를 제한하여 참여정부의 경제기조 위협

- 원가공개는 기업에 대한 타율과 통제를 강요함으로써 기업의 경제적 자율성과 창의성의 위축을 불러오는 것은 물론 기업투자의욕의 상실과 함께 기업가 정신 마저 도태시킬 것임.

- 이는 결국 국내 주택건설업체들의 해외이전을 촉발하여 국내산업공동화를 심화시킴으로써 현재의 심각한 실업난을 더욱 가중시킬 것으로 예상되는 등 참여정부의 경제정책기조를 크게 훼손할 우려가 큼.

ㅇ소비자 집단민원 및 여론몰이식 매도로 정상적 사업추진 불가

- 분양원가 공개시 원가가 높게 책정된 기업에 대한 여론몰이식 매도가 예상됨에 따라 주택사업의 정상적 추진이 사실상 불가능해지고, 이는 주택공급 애로요인으로 작용하여 주택가격의 상승을 유발

□ 소비자 측면

ㅇ기업이 품질향상 및 기술개발 노력을 소홀히 함으로써 주택품질 저하로 양질의 주택을 공급받을 수 있는 기회 박탈

ㅇ품질을 중시하는 소비자의 기대수준에 못미쳐 내부 불법개조 등에 따른 추가 자금부담

※ 건축폐기물 발생 과다로 환경문제 및 국가 차원의 자원 낭비 초래

□ 회계적 측면

ㅇ분양원가 계산을 위한 일관성 있는 회계기준 결여

- 현재 회계기준하에서의 분양원가 계산은 원가계산을 위한 일관성 있는 별도의 기준을 적용한 것이 아니고 건설업체별로 각기 상이한 기준을 적용하여 원가계산을 하고 있으므로, 이를 기초로 원가를 상호 비교하는 것은 불합리함

※ 각 사별로 원가배분기준이 각기 다름

ㅇ미래예측비용의 정확한 산정 및 검증 불가

- 추정 예정원가인 분양원가의 구성항목중 미래예측비용에 대한 추정과 이의 적정성에 대한 객관적인 검증이 어려움

ㅇ추가적인 회계감사의 필요성

- 건설업체별로 작성한 원가의 적정 여부를 제3의 기관으로부터 회계감사 등을 받아 공개해야 하므로, 이에 따른 비용․시간부담 발생

ㅇ분양원가 공개는 Global Standard에 부합되지 않음

- 선진국에서는 기업보호차원에서 공사원가내역을 비공개로 하고 있으며, 세계적인 외국건설업체의 국내 진출시 국내건설업체에 대한 역차별 문제 대두

ㅇ실제 장부와 별도로 이중장부 작성 등 선의의 범법자 양성 우려

□ 주택시장, 주택산업 및 타산업 파급효과 측면

ㅇ주택공급 감소 및 분양가격 상승으로 주택시장 불안 야기

- 분양원가 공개가 집값 상승을 억제하기보다는 마찰 심화로 주택사업여건을 악화시킴

- 주택사업의욕 위축 뿐만 아니라 분양가 간접규제가 불가피하여 주택공급 급감 ⇒ 청약․투기 과열 ⇒ 분양가격 상승 등 악순환 반복

※ 정부의 부동산시장 안정 및 투기방지 대책과 상반되는 결과 초래

ㅇ주택업체의 경영노력 저하로 주택산업 발전 저해

- 새집 증후군․실내 공기질․층간 소음 등에 대한 소비자의 요구 및 환경변화에 적극적으로 대처하기 위한 기술․자재개발 등에 애로 가중

- 건축비와 택지비를 제외한 기타비용(기술투자비용․브랜드가치․기업노하우 등)이 무시되어 주택자재․기술개발, 원가절감노력 등 소홀로 주택산업 후퇴

※ 분양가격은 택지비․건축비 뿐만 아니라 주변환경, 단지여건, 학군, 교통 및 주변시세가 복합적으로 반영되어 결정되는 것이나, 단순한 산술적 원가파악시 택지비와 건축비 이외의 가치 및 비용이 반영되지 않아 차별화 전략이 무의미해 짐

※ 분양가 규제하의 주택품질 저하문제 및 입주후 내부불법개조 등 재현

- 지역특성과 수요에 맞는 다양한 주택개발 불가능

ㅇ자유시장경제의 기본원리 저해로 사회적 갈등 확산

- 분양원가 공개는 저비용․고효율의 지향이라는 자유시장경제의 기본원리와 자본주의를 도외시하는 것으로, 사회적 갈등 확산․조장 우려 높음

※ 기술축적․원가절감 노력 등 시공능력의 우수성보다는 건설업체에게 귀속되는 이윤의 크기만으로 건설업체를 평가할 소지가 높음

ㅇ주택산업에 대한 선별적 규제로 타 산업과의 형평성 논란

- 높은 이윤을 얻으면서 원가를 공개하지 않는 타업종 및 타제품과의 형평성에 어긋남

ㅇ주택산업이 타 산업에 미치는 연관효과 및 고용효과에 악영향

- 주택산업은 여타 산업과의 연관효과와 고용효과가 큰 분야로서 국내경기에 미치는 파급영향력을 감안할 때, 아파트 건설원가 공개로 인한 주택건설 위축은 결국 다른 산업에까지 연쇄적인 악영향을 미쳐 우리경제에 전반적으로 부정적인 결과를 초래하게 될 것임.

2. 분양가 인하 방안 검토(대안)

□ 택지개발 체계 개선

ㅇ신규 아파트의 가격 인하를 위해서는 무엇보다 분양원가의 50% 내외를 차지하고 있는 택지비 인하를 적극 추진해야 함.

- 택지 공급방식을 현행 공공독점방식에서 민․관 경쟁방식으로 전환하여 조성원가 인하 도모

- 개발된 토지 공공택지 포함

․민간이 컨소시엄 형태로 택지개발사업 시행자로 참여할 수 있도록 자격 부여

․대상토지 50%의 권원을 확보하는 경우 토지수용권 부여

- 정부가 발표한 부동산시장 안정화 방안(‘06.11.15)중 택지비 인하정책 적극적 추진

․개발밀도를 높여 호당 택지비 인하

․기반시설비용의 재정(국가․지자체) 부담 확대

․중소형 주택용지의 공급가격 인하(종전 감정가격 → 조성원가 기준 변경으로 약 10%의 아파트 분양가 인하 효과)

□ 채권입찰제 개선

ㅇ중대형주택(25.7평 초과)은 채권입찰제가 함께 시행되어 실주택구입비용이 주변 평균시세의 최대 90% 수준에 해당하여 체감하는 분양가 인하효과는 충분치 않고, 정부에서 오히려 주변지역 호가를 실제 시세로 인정하여 집값 상승을 유발하는 부작용을 초래하고 있어 분양가 인하를 위해서는 채권입찰제의 개선이 필요

- 【1안】 : 채권입찰제 폐지

- 【2안】 : 시세의 90%에 맞춰 정해지는 채권상한액을 공시가격으로 하거나 비율을 60%로 인하

□ 민간주택공급 확대 정책 실시

ㅇ제2종지구단위계획구역 지정면적 및 용적률 완화

- 최소 개발면적기준 30만㎡ 이상 → 10만㎡ 이상으로 확대

- 용적률 : 150% 이하 → 250% 이하

- 공원, 도로 학교 용지 등 공공시설 확보시 용적율 인센티브 확대

ㅇ도심지 고밀도 개발 허용

- 제2종 일반주거지역 용적률 : 200% ⇒ 250% 완화

- 제3종 일반주거지역 용적률 : 250% ⇒ 350% 완화

- 제2종 일반주거지역에 대한 높이 제한을 폐지하고 용적율에 의한 밀도 관리 실시

- 높이 제한을 폐지함으로써 단지내 녹지공간을 확보하여 주거환경을 쾌적성을 제고하고, 다양한 높이와 형태로 공동주택을 건축하여 도시경관의 개선도 가능

ㅇ재건축사업 활성화를 위한 규제완화

- 재건축아파트 가격이 하향 안정세로 전환되었음으로, 주거환경 개선 및 도심지 주택공급을 위하여 규제완화 필요

- 소형주택 의무비율은 종전 적용기준(300세대이상 60㎡이하 20%)으로 환원

․ 1:1 재건축의 경우 탄력적으로 적용토록 함

- 재건축부담금 폐지

→ 개발초과이익 환수 금액만큼 분양가격 인하 효과

ㅇ부담금제도의 합리적 개선․정비

- 학교용지 및 기반시설 설치를 공공이 부담하여 분양가격 인하

- 주택사업관련 각종 부담금을 단순․통합하여 투명성 확보 및 이중부담에 따른 분양가 상승요인 제거

- 사업수익이 발생되는 분양 또는 준공 후로 납부시기 일원화

	토론 4
	분양가 공개는 이미 시기를 넘겼다
	신만섭 / 아파트값거품내리기모임 대표

참으로 유감이다.

지금 집값 양상은 폭등의 거의 말기적 모습이다. 이런 시기에 분양가 공개를 가지고 논한다는 자체가 이미 버스 지나간 뒤에 손 흔드는 격이다. 그리고 참여연대가 이렇게 곪을대로 곪은 상태에서 분양가 토론회를 연다는 것은 타이밍을 잘못 잡아도 한참 잘못 잡았다고 본다. 분양가 논란을 하려면 이미 오래 전에 했어야 했다. 지금은 분양가 얘기 시점이 아니다. 지금 부동산 문제는 그 자체의 문제가 아니라, 국가 거시 경제와 정치판을 근본부터 흔드는 수준에 와 있다.

노무현 정권은 김대중 정권이 안겨준 부동산 거품이라는 무거운 짐을 넘겨받으며 출범부터 부담스러워했다. 사실 어떤 국가 의제보다도 이 부동산 문제가 난제중의 난제였으리라 짐작한다.

노 정권은 이 부담을 어떻게 해결하려 했는가?

불행하고도 유감스럽게 현 정권은 이 부담스러운 난제를 계속 이슈화를 꺼리는 쪽으로 몰고 갔으며, 정면해결보다는 ‘모르는 채 무시‘ 작전을 구사하였다.

우선 노 정권 초반부터 밀어닥친 경기하강 우려 때문에 부동산 불씨를 살리려 했다. 떠들썩하지 않게 조용히. 이를 위해 저금리 기조를 집요하게 고집했다. 거기에는 당시 청와대, 정부 관료들이 결정적 기여를 한 것 같다. 부동산 불씨를 살리되, 부분 진화를 위하여 지금까지 30여 차례의 대책을 내놓았으나 결국 집값 부분진화마저도 성공하지 못했다.

저금리 유지와 분양가 자율화, 그리고 주택담보대출의 확대라는 3대 기조를 놓지 않는 한, 성과가 나오지 않는 것은 자명한 일이었고, 이는 누구보다도 정부가 잘 알고 있을 것이다. 그러면서 다른 한편으로는 부동산 문제가 사회적 큰 이슈로 부각하지 않도록 언론, 여론을 조절하는 일도 아울러 잊지 않았다.  다시 말해, 국민에 대한 눈속임 정책이었다고 볼 수밖에 없는 것이다.

위의 양상은 현 정권과 관료들이 80년대 후반 일본의 부동산 거품 붕괴라는 공포와 강박관념에 사로잡혀 있는 것이 큰 원인이었다고 생각한다. 거기다가 고위층들의 얽히고 섥힌 부동산 이해관계도 한몫 했을 것이다.

바로 그 공포와 강박관념이 오늘날 거품을 부풀릴대로 부풀리게 했고, 이제 거시경제와 정치판을 근본부터 흔드는 통제불능의 상태로 치닫게 하고 있다.  옆 동네에서 비수를 맞는 것을 보고, 이를 피해보려고 이리저리 잔꾀를 부렸지만 그 비수는 결국 코앞에 닿고 만 격이다.

가라앉히고 또 가라앉히려던 부동산 이슈가 결국 수면위로 괴물처럼 커져 떠오른 지금, 우리 국민은 너무 많은 것을 잃고 있는 중이다. ‘개혁‘ ’진보‘라는 용어와 구호를 짜증과 진저리로 화학변화하게 하였으며, 보수/진보의 구분을 의미 없게 하는 ’효과‘까지 발휘했다. (한겨레 2006. 11. 20 , ’삶의 뿌리 흔드는 정부...386도 등돌린다‘ 기사 참조)

지금은 분양원가 공개 정도 논할 시기가 아니다.  이미 그 시기는 넘었다.   정부가 수년 동안 오락가락 신호를 수십 차례 내보냄으로써 시장은 이미 불신과 무시의 내성이 키워질대로 키워져있다. 거의 부동산 공황 상태에 이른 지금, 분양원가 공개가 얼마나 약발이 들겠는가?

일부 국회의원들이 법안 발의중인 ‘대지임대 조건부 주택분양’, ‘환매조건부 분양’도 뜻은 좋지만 지금은 시기가 아닌 것 같다. 다주택자들로 하여금 집을 팔도록 유도하는 게 급선무다. 그 매물은 신도시 몇 개를 짓는 효과를 가져온다.

결정하라. 세금과 금리, 둘 중의 하나다. 세금은 분명 저항한다. 금리인상은 정부가 쫄고 있다. 선택하는 수밖에 없다. 지금은 어차피 어느 정도 희생이 날 수밖에 없는 상황이다. 이것도, 저것도 안하면서 계속 쫄고 있으면 결국 다 망가진다.  주택담보대출의 끝없는 확대, 이대로는 안 된다. 지금은 경제적 판단보다는 정치적 결단이 필요한 시기라고 본다. 대통령의 긴급명령권 발동을 요구한다.

간단한 상식으로 보자. 경기는 계속 침체상태에다가 일자리가 불안정한 이 시점에 가계대출을 끝없이 늘려 어쩌자는 건지 모르겠다. 그리고 부동산 거품이 파열 직전에 있는 지금, 실수요자가 과연 얼마나 되며, 그들이 실수요자가 맞는가? 주택대출규제를 하루 만에 번복하며 실수요자를 선별하여 다시 재개하는 의도가 무엇인가?

또 한가지.  2만달러 개인소득과 GDP규모 세계 12위를 외치며 대한민국 선진국을 부르대는 것에 걸맞지 않게 언제까지 후진적으로 주택 건설경기를 경기부양의 중심추로 끌고 나갈 것인가? 국민들에게 악폐를 끼치는 이런 경기부양 시스템을 계속 지속할 것인지 위정자들과 정치, 경제 관계자들에게 묻고 싶다.

부동산 의제가 정치, 경제 판도를 흔드는 지금을 기점으로 87년 체제의 기존 보수/진보를 벗어난 새로운 정치판의 탄생을 기대한다. 그리고 부동산 개혁을 필두로 한 새로운 경제판도를 기대한다.

	토론 5
	토론문(별지)
	최재천 / 열린우리당 국회의원

참고자료

	참고자료 1
	분양가 공개․검증의 필요성과 방법, 입법방향
	참여연대 작은권리찾기운동본부

분양원가 공개와 검증을 통한 분양가 산정방식에 대하여

1. 분양가는 원가(비용+적정이윤)를 기준으로 산정되어야 하는가, 아    니면 주변시세를 보고 받을 수 있는 시가를 기준으로 산정되어야       하는가에 대한 사회적 합의 필요

가. 지금까지 분양가는 주변시세를 보고 20-30% 정도 높은 가격을 기준으    로 산정되어 왔다. 여론의 질타가 심해지면 건설회사들은 택지비, 건축비    등의 원가를 기준으로 분양가를 산정한 것처럼 이미 정해진 분양가에 원    가를 부풀려 맞추는 관행을 답습하고 있다.

나. 이 경우 개발사업의 과정에서 부풀려진 개발이익이 그대로 분양가에 반    영되는 것은 물론, 주변시세 보다도 분양가가 높아 오히려 주변아파트 시    세를 끌어 올리는 부작용이 반복되고 있다. (예, 은평뉴타운 분양가는 판    교신도시의 분양가인 중 ․ 소형 1,100만원, 중 ․ 대형 1,500만원을 그대로    적용한 것일 뿐, 원가를 기준으로 산정한 것이 아님에도 택지비 660만원,    건축비 560만원 식으로 마치 원가를 기준으로 산정한 것처럼 역으로 계산    한 것임)

다. 분양원가를 공개하라는 국민들의 여망은 분양가는 원가를 기준으로 책정    되어야 한다는 논리를 전제로 한 것이다.

2. 분양원가를 검증하는 방식에 대하여

가. 후분양제에서는 이미 사용한 비용을 검증하는 것이므로 장부와 영수증     등 기초자료를 바탕으로 실제 지출금액을 확인하는 방식이 될 것이다.

나. 그러나 선분양제 하에서 건설회사들이 관할관청에 제출하는 분양가내역    서(사업계획승인시 사업비내역, 감리인 선정시 내역, 입주자모집승인 신청    시 분양가내역서 등 3가지인데, 58개 항목으로 설정되어 있음)는 앞으로    지출할 비용을 추정하여 제출하는 것이고, 이 과정에서 비용을 부풀리는     것이어서 건설회사가 제출한 내역이 적정한 것인가를 검증하는 적정성 검    증의 방법이 될 것이다.

다. 선분양제 하에서의 적정성 검증은 결국, 택지비와 건축비 산정의 표준기    준을 정해 놓고 산정기준과 설계된 모델을 비교하여 건설회사가 제출한     분양가내역의 적정성을 검증하는 방식이 되어야 한다.

라. 이를 위하여 건축비에 대하여는 건축사, 토목비용에 대하여는 토목기초    기술사, 용지비 등에 대하여는 감정평가사와 같이 표준산정기준을 이해하    고 이와 비교하여 검증을 할 수 있는 전문가의 감정이 필히 결합되어야 한    다.

3. 분양가를 원가를 기준으로 산정할 경우 산정기준에 대하여

가. 택지비의 원가 = 조성원가

(1) 공공택지의 국민주택규모 이하(전용면적 25.7평 이하)의 중 ․ 소형 아파    트의 경우

택지개발촉진법 제18조의 2(택지조성원가 공개)와 동법 시행규칙 제11조    (택지조성원가 산정방법)에 의하여 제정되는 “공공택지 조성원가 산정기준”   에 의하여 산정되는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반   관리비, 자본비용, 기타비용으로 구성되는 비용

(2) 공공택지의 국민주택규모 이상의 중 ․ 대형 아파트의 경우

공급시점의 감정평가금액으로 하고 있어 조성원가에 비하여 높게 책정됨.    중 ․ 소형 아파트용 택지와 마찬가지로 조성원가로 택지비를 산정하고 분양   가와 주변시세와의 차이는 개발이익환수제도(채권입찰제 등)를 통하여 적정   수준에서 개발이익을 환수, 이를 기금으로 조성하여 필요에 따라 토지공사   나 대한주택공사 등의 택지개발사업주체가 사용할 수 있도록 해야 한다. 현   재는 감정평가금액으로 하다 보니 토지공사 등이 조성원가에 비하여 얼마   나 많은 이익을 취하는지가 제대로 검증되지 않아 사회적 갈등의 소지가    되고 있다.

(3) 민간택지에까지 분양가 공개 또는 분양가 상한제를 적용할 경우 택지비    를 산정하는 기준에 대하여

과거의 주택분양가연동제 지침처럼 사업계획승인 시점의 감정평가금액으로   할 경우 개발사업을 추진하는 과정에서의 개발이익이 그대로 택지비에 포   함되어 지금처럼 토지비가 폭등하는 시점에서는 그러한 폭등가격이 그대로   분양가에 전가되게 되어 주변시세 보다 높은 분양가가 책정될 우려가 있음.   따라서, 민간택지에서의 택지비 원가는 취득원가 + 정상지가상승율(자연적   지가상승분 반영) + 금융비용 등을 더하는 방법으로 산정되어야 할 것이다.

나. 건축비의 원가

(1) 현재의 건축비 상한선인 중 ․ 대형 평당 372만원은 그야말로 최고의 상    한선을 정한 것이다.

(2) 표준품셈을 기준으로 한 표준건축비와 건축비상한선은 다른 것임에도      정부가 “기본형 건축비”라는 표현을 사용하고 있어, 마치 이것이 표준건축    비인 것처럼 오해되고 있으므로 건축비상한선으로 명칭을 명확히 해야 한    다.

(3) 건축비는 표준품셈을 기초로 한 표준건축비를 기준으로 검증을 해야 할    것임. 이 경우 마감재 등의 품질저하 문제가 제기될 것이므로 표준건축비    와 건축비 상한선 사이에서 마감재를 기준으로 10여 가지의 옵션을 소비    자가 선택하도록 하여 낮은 분양가를 선호하는 소비자의 경우에는 표준건    축비 수준의 옵션을 선택할 수 있도록 해야 한다.

다. 채권입찰제를 통한 개발이익 환수의 정도

(1) 판교 신도시개발사업에서는 전용면적 25.7평(공급면적 33평) 이하의 중    ․ 소형 아파트는 무주택서민들이 최초로 내집 마련을 하는 것을 주거복지    정책적 측면에서 지원하기 위하여 분양원가를 분양가로 산정해야 한다.

(2) 중 ․ 대형의 경우에는 분양원가와 주변시세와의 차이인 개발이익을 최초    의 수분양자가 가져가는 것은 경제정의에 반하므로 정부가 채권입찰제를    통하여 주변시세의 90%까지 환수함으로써 분양원가(택지비는 조성원가 아    닌 주변시세 기준으로 감정평가한 금액)에 개발이익을 더한 금액이 분양가    가 되었다.

(3) 중 ․ 소형의 경우에는 위와 같이 택지비와 건축비를 철저히 검증하였다    면 분양가를 더 낮출 수 있는 여지가 있었으며, 중 ․ 대형의 경우에는 택    지비를 감정평가금액으로 하여 더 분양가가 높아진데다가 개발이익을 반    영하여 분양가가 지나치게 높게 되었다는 비판이 있었다.

(4) 고분양가의 논란을 잠재우고 개발사업 추진과정에서 부풀려진 개발이익    을 그대로 고정시키지 않고 그 거품을 꺼뜨린다는 정책적 의지를 보여주    려면 주변시세와 분양가의 차액 중 주변시세의 90%까지가 아니라          70-80% 수준으로 개발이익 환수비율을 적절하게 조절할 필요가 있다.

4. 분양원가 공개 또는 분양가상한제의 민간택지에까지 확대 범위에 대하여

가. 먼저, 공공택지를 공익적 목적을 내세워 토지를 강제로 수용하여 택지를    조성하는 한다는 점을 본질적 개념으로 할 때, 도시개발법 중 공영개발방    식에 의한 택지조성, 도시주거환경정비법상 공영개발방식에 의하여 조성되    는 사업부지, 경제자유구역특별법. 기업도시특별법 등 각종 특별법에 의하    여 조성되는 공공택지 등에서는 분양가상한제와 분양가공개제도가 적용되    지 않는 모순이 발생하고 있다. 은평뉴타운도 토지를 강제로 수용한 공공    택지임에도 도시개발법의 공영개발방식에 의한 공공택지여서 주택법 제38    조의 2에 따른 분양가상한제가 적용되지 않아 고분양가 문제가 발생한 것    이다.(파주 한라비발디는 공공택지이나 위 주택법 시행 전에 사업계획승인    을 받아 분양가상한제 적용의 경우 평당900만원 정도였을 것이 평당        1,500만원까지 부풀려진 것임)

나. 민간택지 중 투기과열지구에만 적용한다는 것은 투기과열지구 지정은 이    미 집값상승의 폭이 커서 개발이익이 많이 발생하는 단계에서 이루어지는    것이어서 분양가검증이 필요한 개발사업은 비켜갈 가능성이 크다고 할 것이    다.

다. 따라서, 주변시세(예 : “부동산가격공시및감정평가에관한법률” 제17조에    의한 공동주택가격에 정상주택가격상승율을 더한 가격) 보다 더 높은 분양    가를 책정하는 경우에는 사업승인 관청인 시 ․ 군 ․ 구청장이 필요적으로     분양가검증위원회의 검증을 받도록 하는 방안 등이 더 효과적일 것이다.

라. 시 ․ 군 ․ 구청장이 분양가검증대상임에도 분양가검증을 신청하지 않는     경우 도지사 ․ 광역 ․ 특별시장 또는 건교부장관이 직권으로 분양가검증위    원회에 검증신청을 하도록 제도를 보완하면 관할관청의 행정해태를 방지    할 수 있을 것이다.

5. 분양원가공개의 항목

가. 국민들이 원하는 것은 공개항목이 아니라 폭리를 취한 것인지 적정분양    가인지를 공개하는 것이므로 오히려 분양가검증위원회에서 검증한 분양가    를 공개하는 것이 더 중요하다.

나. 현재도 관할관청으로부터 사업승인을 받기 위하여 제출하는 사업비내역    서 등에서는 58개 항목으로 사업비를 작성하도록 하고 있는데, 이렇게 행    정기관에 공개하는 항목과 일반국민들에게 공개하는 항목이 다를 이유는    없다.

6. 검증주체

가. 현재, 시 ․ 군 ․ 구 분양가상한제 자문위원회와 같은 임의적 기구가 아니    라 건축사, 토목기초기술사, 감정평가사, 공인회계사 등 전문가가 참여하고    고의적인 허위검증에 대하여는 형법상의 허위감정죄 등의 처벌도 부여되    는 객관적이고 공식적인 검증기관이 되어야 한다.

나. 다만, 행정비용 등을 고려하여 기초자치단체별로 무수히 만드는 것보다    서울특별시, 경기도 등 광역단위로 분양가검증위원회를 만드는 것이 효과    적일 것이다.

7. 분양가검증 결과의 활용방안

가. 분양가검증을 통한 분양가 인하를 목적으로 한다면, 관할관청이 검증된    적정분양가 수준으로 분양가를 인하하도록 행정지도를 할 수 있는 권한     과 건설회사가 이러한 행정지도를 따르지 않을 경우에는 관할관청(시 ․      군 ․ 구)이나 도지사 ․ 광역 ․ 특별시장 또는 건설교통부 장관이 일반분양     자 모집승인을 보류하는 행정처분을 할 수 있도록 해야 한다.

나. 법적근거는 없지만, 현재도 많은 지방자치단체장들이 나름의 행정지도를    통하여 분양가를 관리하고 있다.

	지자체의 분양가 관리 현황	비고
천안시장	평당 660만원 정도로 분양가 관리
파주시장	평당 1,500만원에서 1350만원으로 행정지도	한라비발디
송파구청장	평당 3,000만원에서 2,500만원으로 행정지도	포스코 주상복합
성남시장	평당 1,200만원에서 1,100만원으로 행정지도	판교신도시
강서구청장	평당 1,000만원 정도로 분양가 관리	약 3년전

다. 그러나, 파주의 경우에서 알 수 있듯이 분양가상한제를 적용하면 평당     900만원 정도인 것을 건설회사가 미리 1,500만원으로 분양가를 부풀리고,    행정기관이 적정한 기준 없이 주먹구구식으로 150만원을 내리도록 한 후    마치 1,350만원이 행정지도를 거친 적정분양가인 것처럼 포장되어 국민들    을 혼란스럽게 하는 문제점이 있다.

라. 한편, 천안에서는 천안시장이 행정지도를 따르지 않는 건설회사에 대하    여 일반분양자 모집승인을 보류시키는 행정처분을 하자, 건설회사가 이에    대하여 행정소송을 제기하여 법적근거 없이 일반분양자 모집승인 보류처    분을 했다는 이유로 천안시장이 패소한 상태이다. 법원의 판결은 그러한     분양가 관리 행정지도가 잘못되었다는 것이 아니라 법적근거가 없다는 것이    므로.

마. 주택법에 이러한 “분양원가 공개-> 분양가검증 -> 검증된 분양가로 인    하 행정지도 -> 일반분양자 모집승인 보류의 행정제제” 의 분양가관리시    스템을 입법화해야 한다.

8. 분양가 인하로 인한 주변시세와의 차액에서 발생하는 개발이익을 어떻게 분배할 것인가. (“로또”를 방지할 방안)

가. 분양가를 낮추어 주변시세 보다 인하하여 주변시세 보다 낮게 할 경우     분양가와 주변시세와의 차액인 개발이익을 노리고 투기세력이 가세하여     투기의 분양주택시장이 투기장화한다는 것이 우리의 역사적 경험이다.

나. 따라서, 분양가를 인하할 경우 주변시세와 분양가와의 차액으로 발생하    는 개발이익으로 공적으로 관리하는 시스템이 함께 함께 도입되어야 한     다. 싱가포르처럼 낮은 분양가로 내집마련을 지원하되 자격을 무주택세대    주로 제한하고 분양받은 주택을 전매하여 개발이익을 챙기는 것을 방지     하기 위하여 분양받은 주택은 반드시 정부에 최초의 분양가격에 정기예     금 금리 정도를 반영한 가격으로 환매하도록 하고 있다. (싱가포르의 공     영개발방식은 싼 분양가와 환매조건부 분양제도의 조합에 있는 것이어서    이렇게 조합된 제도 중 하나만을 도입할 경우 또 다른 부작용이 발생하     게 된다.)

다. 판교분양부터 공공택지에서는 무주택세대주가 생애 첫 주택을 마련하는  전용면적 25.7평 이하(공급면적 33평)의 분양주택에 대하여는 싼 분양가   로 분양을 하되 10년간 전매금지를 하고 10년 전매금지기간 안에 전매    를 하면 대한주택공사가 최초의 분양가에 정기예금 금리를 더한 가격으    로 환매하는 제도가 도입되어 있다. 하지만, 여전히 10년 후의 전매를     통한 개발이익 실현의 여지가 남아 있어 내 집 마련의 꿈을 실현한다는    주거 복지의 선을 넘어 개발이익을 실현하고자 뛰어드는 수요가 몰려 공   공택지의 분양시장이 투기장화 할 개연성은 항상 존재하게 된다. 좀 더    진전된 논의를 통하여 국민주택규모 이하의 분양주택에 대하여는 분양가   를 분양원가 수준으로 더 낮추어 내 집 마련을 지원하되 매도는 반드시    정부에 대하여만 최초의 분양가에 정기예금 금리를 더한 가격으로 하는    환매조건부 분양제도를 도입할 수 있는 시기라 보여진다.

라. 또 다른 분양가와 주변시세와의 차액으로 인한 개발이익을 공적으로 환    수하는 방법은 판교중대형(전용면적 25.7평 초과) 분양주택의 경우처럼 채    권입찰제와 같은 방식으로 개발이익을 환수하여 이를 임대주택기금 등으    로 공적기금화 하는 것이다. 그러나, 개발이익 전부를 환수하려 할 경우,     판교 개발사업으로 인하여 판교 주변의 분당, 평촌 등의 집값이 상승하였    는데 이러한 개발사업으로 인한 주변의 개발이익을 그대로 고정화시켜 주    는 문제가 발생하므로 개발이익을 환수하는 적정수준을 다시 재고할 필요    가 있다. 예를 들어, 판교 개발추진 전 분당의 집값은 평당1,400만원 수준    이었으나 판교의 분양가가 2,000만원에 달할 것이라는 예상에 따라 분당    집값이 2,000만원 가까이 폭등하였는데, 판교의 중대형 분양가 1,400 원    과 주변 분당 집값과의 차액의 90%를 채권입찰제로 환수하게 되니 최종    분양가는 1,800만원이 되어 결국, 판교개발로 인한 집값상승분의 대부분    이 고정되게 되는 역작용이 발생하였다.

9. 정부의 11.15 분양가 인하대책에 대하여

신도시의 기반시설비용 정부예산 지원을 통한 분양가 인하는 정치적 논란  만 불러일으켜 집값상승을 부채질 할 우려가 크다. 개발사업으로 설치되는 도로․공원 등 기반시설의 비용은 수익자부담원칙에 따라 개발사업으로 공급되는 주택에 입주하는 입주자나 개발사업 구역 주변의 주민들이 부담하는 것이 경제정의에 부합한다. 과거에는 기반시설 설치비용을 입주자뿐만 아니라 기반시설을 이용하고 그 영향으로 주택가격 상승의 혜택을 받는 주변의 주민들에게 수익자부담금, 토지초과이득세 등으로 거두어들이는 제도가 있었다. 그러나 기반시설 설치비용 일부를 직접적인 수혜자도 아닌 국민이 내는 일반조세로 충당하는 것은 경제정의에 반한다. 더욱이 기반시설 설치비용을 20%씩 지원하려면 1년에 1조원 이상의 예산을 계속 마련해야 하는데, 국회에서 동의를 받지 못하고 논란만 계속되는 경우에는 걷잡을 수 없는 집값 상승 현상만 유발될 것이다. 철저한 분양가검증을 통하여 분양가를 20-30% 낮출 수 있는 방안이 있음에도 불구하고 체계적 개발을 명시한 헌법정신과 경제정의에 반하는 정책을 굳이 고집할 필요가 없다 할 것이다.

	참고자료 2
	참여연대의 주택법 개정안
	참여연대 작은권리찾기운동본부

주택법개정안

■ 주요내용

가. 분양원가 공개와 분양가상한제의 적용대상 공공택지를 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 협의 또는 수용에 의한 토지등의 취득에 의하여 조성되는 공공택지 일반으로 확대적용함 (안 제2조제3호의2 마 내지 아. 목 신설).

나. 민간택지의 경우에도 분양가가 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제17조에 정한 가격에 대통령령으로 정하는 일정비율의 가격을 더하여 정하는 주변시세보다 높은 경우에는 분양원가 공개와 검증제도가 적용 되도록함 (안 제38조의 5 신설).

다. 사업주체가 분양가심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집 승인을 얻은 때에는 분양가격의 항목에 따라 공시하도록 함(안 제38조의2제2항).

라. 시장․군수․구청장이 입주자모집 승인을 하고자 하는 때에는 사업계획 승인신청 시 첨부된 주택건설사업계획서를 시․도지사에게 제출하여 분양가심의위원회의 심의를 거치도록 하며, 분양가심의위원회는 분양가내역서의 적정성을 심사하여 적정분양가의 수준 등 그 결과를 시장․군수․구청장에게 통지하도록 함(안 제38조의3제1항 내지 제3항 신설).

마. 시장․군수․구청장은 사업주체에 대하여 분양가심의위원회로부터 통지받은 분양가 심의 결과에 따라 적정분양가의 수준으로 시정할 것을 명할 수 있으며, 시정명령을 받고 이행하지 아니한 사업주체에 대하여 입주자모집 승인을 보류할 수 있도록 함(안 제38조의3제4항 및 제5항 신설).

바. 사업계획승인을 승인을 신청한 공동주택의 분양가격에 관한 적정성을 심의하기 위하여 시․도에 분양가심의위원회를 설치하도록 하고, 분양가심의위원회의 위원 중 공무원이 아닌 자에 대하여는 「형법」상 뇌물에 관한 죄의 적용에 있어서 공무원으로 의제하도록 하고 허위감정,검증에 대하여는 형법 제154조에 의한 허위감정죄에 의하여 처벌받도록 함(안 제38조의4 및 안 제102조).

법률  제        호

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주택법 일부개정법률안

주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제3호의2에 마. 내지 사. 목을 다음과 같이 신설한다.

마. 「도시개발법」에 의한 토지등을 수용하는 방식의 도시개발사업

바. 「기업도시개발특별법」에 의한 대지조성사업

사. 「경제자유구역의지정및운영에관한법률」에 의한 경제자유구역개발계획에 따른 택지개발사업

아.  기타 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의한 협의 또는 수용에 의한 토지등의 취득에 의하여 조성되는 택지개발사업

제38조의2제2항 각 호 외의 부분 중 “입주자모집승인을 얻은 때에는”을 “제38조의3의 규정에 따라 분양가심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집승인을 얻은 때에는”으로 한다.

제38조의3 및 제38조의4를 각각 다음과 같이 신설한다.

제38조의3(분양가의 심의 등) ① 시장·군수·구청장이 공공택지안에서 제38조에 따라 입주자모집을 승인하고자 할 때에는 제16조에 따라 사업계획승인 신청시 대통령령에 의하여 사업주체가 제출하는 주택건설사업계획서를 시·도지사에게 제출하여 제38조의4의 규정에 따른 분양가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.

②분양가심의위원회는 제출된 주택건설사업계획서의 내용 및 관련 서류가 충분하지 아니하다고 판단하는 때에는 사업주체에 관련 자료를 보완할 것을 요청할 수 있다.

③분양가심의위원회는 제출된 주택건설사업계획서에 의한 분양가격의 적정성을 심사하여 적정분양가의 수준 등 그 결과를 시장·군수·구청장에게 통지하여야 한다. 적정분양가의 심의기준은 택지비와 건축비 등으로 나누어 대통령령으로 정한다.

④시장·군수·구청장은 사업주체에 대하여 분양가심의위원회로부터 통지받은 분양가격의 심의결과에 따라 적정 분양가격의 수준으로 시정할 것을 명할 수 있다.

⑤제4항의 규정에 따라 시정명령을 받고 이행하지 아니한 사업주체에 대하여는 제38조제1항의 규정에 따른 입주자모집 승인을 보류할 수 있다.

⑥분양가심의위원회의 심의결과 및 시장·군수·구청장의 시정명령에 대하여 이의가 있는 사업주체는 재심의를 청구할 수 있다. 이 경우 제1항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

⑦제1항 내지 제6항의 규정 및 분양가격의 심의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제38조의4(분양가심의위원회) ①제38조제1항의 규정에 따라 입주자모집 승인을 신청한 공동주택에 대하여 분양가격에 관한 적정성을 심의하기 위하여 시·도에 분양가심의위원회를 둔다.

②분양가심의위원회의 위원은 다음 각 호에 해당하는 자로 해당 시·도지사가 임명한다.

1. 변호사·공인회계사·감정평가사·건축사·토목기초기술사 등 공동주택의 분양가에 관한 학식과 경험이 있는 전문가

2. 대학에서 부동산학·건축학·토목학·회계학을 가르치는 부교수 이상의 직에 있는 자

3. 해당 시·도의 주택공급과 관련있는 행정기관의 5급 이상의 공무원

4. 시민단체 등이 추천하는 전문가

③분양가심의위원회는 8인 이상 16인 이항의 위원으로 구성하며, 위원장은 호선에 의하여 선출한다.

④분양가심의원회의 구성·운영 그 밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제38조의 5(분양가 공개 및 상한제의 적용범위 확대) 공공택지 외의 택지에서 건설.공급하는 공동주택으로서 사업주체가 제시하는 분양가격이 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제17조에서 정하는 가격에 대통령령으로 정하는 일정비율의 가격을 더하여 정하는 주변시세를 초과하는 경우에는 제38조의 2내지4를 적용한다. 다만, 투기과열지구 및 수도권에서는 시장.군수.구청장이 주택가격의 안정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 분양가격이 주변시세 보다 높지 않은 경우에도 제38조의 2내지4의 규정을 적용할 수 있다.

제102조 중 “제24조의 규정에 의하여 감리업무를 행하는 자는”을 “제24조의 규정에 따라 감리업무를 행하는 자 및 제38조의4의 규정에 따른 분양가심의위원회의 위원 중 공무원이 아닌 자는”으로 한다.

제102조의 2 분양가심의위원회의 위원이 허위의 감정.심의를 한 경우에는 형법 제154조를 적용한다.

부      칙

①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

②(분양가 심의 등에 관한 적용례) 공동주택의 분양가 심의에 관한 제38조의3의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 입주자모집 승인을 신청하는 분부터 적용한다.

신·구조문대비표

현 행	개 정 안
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. ∼ 3. (생 략) 3의2. "공공택지"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다. 가. ∼ 라. (생 략) <신 설> 4. ∼ 13. (생 략) 제38조(주택의 공급) ①⋅② (생 략) 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등) ① (생 략) ②사업주체는 다음 각호의 1에 해당하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 제1항 각호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. 1. ∼ 3. (생 략) ③ (생 략) <신 설> <신 설> <신 설> 제102조(벌칙적용에 있어서의 공무원의제) 제24조의 규정에 의하여 감리업무를 행하는 자는 「형법」 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서는 이를 공무원으로 본다.	제2조(정의) --------------------------------------------. 1. ∼ 3. (현행과 같음) 3의2. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 가. ∼ 라. (현행과 같음) 마. 「도시개발법」에 의한 토지등을 수용하는 방식의 도시개발사업 바. 「기업도시개발특별법」에 의한 대지조성사업 사. 「경제자유구역의지정및운영에관한법률」에 의한 경제자유구역개발계획에 따른 택지개발사업 아. 기타 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의한 협의 또는 수용에 의한 토지등의 취득에 의하여 조성되는 택지개발사업 4. ∼ 13. (현행과 같음) 제38조(주택의 공급) ①⋅② (현행과 같음) 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등) ① (현행과 같음) ②--------------------------------------------------제38조의3의 규정에 따라 분양가심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집승인을 얻은 때에는-----------------------------------------------------------------------. 1. ∼ 3. (현행과 같음) ③ (현행과 같음) 제38조의3(분양가의 심의 등) ①시장·군수·구청장이 공공택지안에서 제38조에 따라 입주자모집을 승인하고자 할 때에는 제16조에 따라 사업계획승인 신청시 대통령령에 의하여 사업주체가 제출하는 주택건설사업계획서를 시·도지사에게 제출하여 제38조의4의 규정에 따른 분양가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. ②분양가심의위원회는 제출된 주택건설사업계획서 내용 및 관련 서류가 충분하지 아니하다고 판단하는 때에는 사업주체에 관련 자료를 보완할 것을 요청할 수 있다. ③분양가심의위원회는 제출된 주택건설사업계획서의 적정성을 심사하여 적정분양가의 수준 등 그 결과를 시장·군수·구청장에게 통지하여야 한다. ④시장·군수·구청장은 사업주체에 대하여 분양가심의위원회로부터 통지받은 분양가격의 심의결과에 따라 적정 분양가격의 수준으로 시정할 것을 명할 수 있다. ⑤제4항의 규정에 따라 시정명령을 받고 이행하지 아니한 사업주체에 대하여는 제38조제1항의 규정에 따른 입주자모집 승인을 보류할 수 있다. ⑥분양가심의위원회의 심의결과 및 시장·군수·구청장의 시정명령에 대하여 이의가 있는 사업주체는 재심의를 청구할 수 있다. 이 경우 제1항 내지 제5항의 규정을 준용한다. ⑦제1항 내지 제6항의 규정 및 분양가격의 심의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제38조의4(분양가심의위원회) ①제38조제1항의 규정에 따라 입주자모집 승인을 신청한 공동주택에 대하여 분양가격에 관한 적정성을 심의하기 위하여 시·도에 분양가심의위원회를 둔다. ②분양가심의위원회의 위원은 다음 각 호에 해당하는 자로 해당 시·도지사가 임명한다. 1. 변호사·공인회계사·감정평가사·건축사·토목기초기술사 등 공동주택의 분양가에 관한 학식과 경험이 있는 전문가 2. 대학에서 부동산학·건축학·토목학·회계학을 가르치는 부교수 이상의 직에 있는 자 3. 해당 시·도의 주택공급과 관련있는 행정기관의 5급 이상의 공무원 4. 시민단체 등이 추천하는 전문가 ③분양가심의위원회는 8인 이상 16인 이항의 위원으로 구성하며, 위원장은 호선에 의하여 선출한다. ④분양가심의원회의 구성·운영 그 밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제38조의 5(분양가 공개 및 상한제의 적용범위 확대) 공공택지 외의 택지에서 건설.공급하는 공동주택으로서 사업주체가 제시하는 분양가격이 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제17조에서 정하는 가격에 대통령령으로 정하는 일정비율의 가격을 더하여 정하는 주변시세를 초과하는 경우에는 제38조의 2내지4를 적용한다. 다만, 투기과열지구 및 수도권에서는 시장.군수.구청장이 주택가격의 안정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 분양가격이 주변시세 보다 높지 않은 경우에도 제38조의 2내지4의 규정을 적용할 수 있다. 제102조(벌칙적용에 있어서의 공무원의제) 제24조의 규정에 따라 감리업무를 행하는 자 및 제38조의4의 규정에 따른 분양가심의위원회의 위원 중 공무원이 아닌 자는---------------------------------------------------------------------. 제102조의 2 분양가심의위원회의 위원이 허위의 감정.심의를 한 경우에는 형법 제154조를 적용한다.
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