접 수	의안과 -
	(20 . . . : )

수 신  ： 의    장

제  목 : 참여연대의 주택법 개정에 관한 청원

위의 청원을 국회법 제123조의 규정에 의하여 붙임과 같이 제출합니다.

붙 임  1. 청원소개의견서 3부

2. 청    원    서 3부.   끝.

2006년  9월  18일

청   원   인

성    명 : 참여연대 대표 박상증 (인)

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주    소  : 서울시 종로구 안국동 175-3 안국빌딩 신관3층

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전화번호 : 02-723-5303 (휴대전화 권오재 011-9703-1872)

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소 개 의 원 :               이 영 순          (인)

						의 장
담당자	청원담당	과 장	국 장	차 장	총 장

청원소개의견서

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청 원 인	주소 : 서울시 종로구 안국동 175-3 안국빌딩 신관 3층
	성명 : 박상증 참여연대 대표
건 명	참여연대의 주택법 개정에 관련 청원
소개년월일	2006년 9월 18일
소개의견 최근 천안시장이 적정 분양가를 책정하여 분양할 것을 행정지도하며, 이에 불응하는 건설업자에 대해 일반분양자 모집 승인을 보류한 바 있습니다. 그러나, 이에 대해 법원은 법적 근거의 미비 등을 이유로 행정처분을 취소할 것을 판결했습니다. 이 판결에 따라 천안 외의 지역에서도 합리적이지 않은 높은 분양가를 책정하려는 움직임으로 집값 불안을 부추기고 있습니다. 공개와 검증을 통해 합리적인 분양가 산출로, 집값안정을 도모해야 한다는 주장에 대해 정부는 공공택지 주택에 대해 분양가를 택지비와 직접공사비 등 7개 세부내역으로 나누어 공개하고 있다고 항변하고 있지만, 국민들 대다수는 분양가를 공개하고 있지 않다고 이해하고 있습니다. 국민들이 바라는 분양가 공개란 분양가에 건설회사 등의 이윤이 얼마정도 숨겨져 있는지, 그것이 적정한 것인지를 공개하라는 것인데 현재 정부가 주장하는 공개로는 이를 알 수 없기 때문입니다. 따라서 주택 분양가 공개를 둘러싼 행정혼란과 국민 불신을 씻어내기 위해서는 건축비, 택지비, 사업이익 등을 적극적으로 공개하고 이를 통해 건설회사들이 아파트 분양을 통하여 얻은 이익이 적정한 것인지를 밝혀야 할 필요성이 있습니다. 특별시, 광역시, 도 단위에 분양가 검증위원회를 설치하여, 분양가의 적정성을 검증하고 적정 분야가를 초과하는 높은 분양가를 책정하여 주변 아파트 가격을 상승시키는 주택공급사업주체에 대해서는 관할 행정기관이 일반분양자 모집승인을 보류하도록 함으로써 높은 분양가의 폐해를 막아야 한다는 청원인의 주장에 동의하며 본 청원을 소개합니다.

소 개 의 원      이 영 순      인

주택법개정에관한청원

1. 청원취지

가. 공공택지에서 건설되는 주택의 분양가 공개를 둘러싼 계속되는 행정혼란과 국민들의 불신을 씻어내기 위해서도 분양가를 공개하고 공개된 분양가를 검증하는 시스템이 필요하다.

(1) 현재, 정부는 공공택지에 건설되는 주택에 대하여 주택법 제38조의 2 제2항에 의하여 분양가를 택지비와 직접공사비 등 7개의 세부내역으로 나누어 공개하고 있다고 주장하고 있다. 그러나, 공개를 하면서 이를 굳이 7개로만 나누어 공개해야 하는지도 의문이지만 국민들 대다수는 정부가 아직도 건설회사와 토지공사 등의 분양가, 택지비 내역을 공개하지 않고 있다고 이해하고 있다. 심지어, 일반시민들 중에는 이를 7개 부분만 공개하고 나머지는 공개하지 않는 것으로 이해하고 있는 경우도 있다.

(2) 국민들 대다수가 분양가에는 분양원가와 비교하여 많은 건설회사 등의 과다한 이윤이 숨겨져 있다고 믿고 있는 상황에서 국민들이 바라는 분양가 공개란 분양가에 도대체 건설회사 등의 과다한 이윤이 얼마정도 숨겨져 있는가를 공개하라는 것이기 때문에 당연히 국민들 대다수는 분양가가 공개되지 않고 있다고 믿고 있는 것이다. 7개로 나누어 분양가 세부내역을 공개하더라도 전문가 아닌 국민들이 그 세부내역의 진정성이나 적절성을 분석할 수도 없는 것이고 그 세부내역에서는 도대체 얼마나의 이익이 발생하였는지가 나타나 있지도 않다.

(3) 따라서, 정부나 건설회사가 건축비, 택지비 세부내역을 50-70개로 나누어 공개한다(아니면 공시한다 하더라도) 국민들은 여전히 분양가가 공개되지 않고 있다고 믿을 것이고 부동산정책의 혼선이 드러날 때마다 정부가 건설회사들이 과다한 이익 챙기기와 숨기기를 방조하고 있다고 굳게 믿으며 계속하여 분양가 공개를 요구할 것이다. 사실, 분양가는 분양원가를 기준으로 적정이윤을 반영하여 산정되는 것이 아니라 주변 아파트 시세에 맞추거나 주변시세 보다 높게 분양가를 산정하는 것이고 얼마전까지 투기적 수요의 가세로 분양에 어려움이 없었으므로 분양가는 주변시세 보다 높게 책정되는 것이 일반적이었고 인건비, 자재비 등 건축비원가의 상승요인은 크지 않았기 때문에 건설회사들의 아파트 분양에서 7-10%밖에 이익을 남기지 못하고 있다는 주장은 설들격이 없는 주장이었다.

(4) 결국, 국민들이 요구하는 분양가공개란 건설회사 등이 아파트 분양을 통하여 얻은 이익이 과다한지 적절한 것인지를 알 수 있도록 건축비, 택지비, 사업이익 등을 공개하라는 것이고 이는 공개에 초점이 맞추어져 있다기 보다 그 진정성과 적절성을 검증하여 과다이익 여부나 건축비, 택지비, 사업이익 등의 적정성를 밝히는 것에 있다 할 것이다.

나. 민간택지에서의 주상복합아파트 등의 높은 분양가가 주변 집값상승을 부추키는 부작용을 막기 위해서도 분양가 공개와 검증제도가 필요하다.

(1) 무엇보다도 분양가공개와 검증의 필요성은 민간택지의 주상복합아파트나 재건축 아파트 등 고분양가 행진을 계속하여 주변아파트시세를 끌어올리고 있는 아파트에 있다. 송파에서 P건설이 건설하는 평당 3,000만원의 주상복합아파트의 분양가가 주변아파트 시세를 끌어올리고 잠실의 재건축아파트 평당 분양가가 평당 2,000만원을 넘자 주변아파트 시세가 이에 맞추어 상승하는 것은 전형적인 예이다. 지방도시인 울산, 전주 등에서 브랜드 가치를 내세운 70-80평형 이상의 대형평형 주상복합아파트의 분양가가 평당 1,000만원을 넘어 주변아파트 시세를 끌어 올리는 등 고분양가 아파트의 부동산경제에 미치는 악영향을 많이 목격되고 있다.

(2) 이러한 고분양가가 지역 부동산가격 상승에 미치는 악영향을 고려하여 주택공급사업의 관할관청인 일부 지방자치단체장들은 사업주체인 건설회사들에 대하여 분양가를 낮추도록 권고를 하거나 행정지도를 하고 있으나 주변시세 보다 높은 분양가를 책정하는 관행이 정착되면서 이러한 권고나 행정지도를 잘 따르지 않고 있다.

(3) 따라서, 높은 분양가를 책정하여 주변 아파트 가격을 상승시키는 부작용을 발생시키는 주택공급사업주체에 대하여는 관할 행정기관이 분양가검증위원회에 분양가의 적정성을 검증 받도록 하고 분양가검증위원회에서 검증한 적정 분양가 이상의 분양가로 일반분양자모집승인을 신청하는 사업주체에 대하여는 일반분양자 모집승인을 보류하도록 함으로써 높은 분양가의 폐해를 막아야 한다.

다. 높은 분양가가 지역 부동산가격을 상승시켜는 폐해를 막으려는 지방자치단체장과 높은 분양가로 개발이익을 극대화하려는 건설회가간의 분쟁을 합리적으로 해결하고 합리적 분쟁해결을 따르지 않는 사업주체에 대하여 행정적 제재를 가할 수 있는 법적 근거를 마련하기 위해서도 분양가검증제도가 필요하다.

(1) 판교 중.소형 아파트 분양당시 5.31. 지방선거를 앞두고 성남시장의 판교 중.소형 분양가를 더 낮추도록 행정지도를 하자 이를 둘러싸고 건설회사와 관할관청인 성남시장 사이에 분쟁이 발생하여 분양이 늦추어지는 사태가 발생하자 건설교통부가 중재에 나서기도 하였으나 적정한 분양가의 제시 등 분쟁을 합리적으로 해결한 기준이 마련되지 않아 분쟁해결의 어려움이 이었다.

(2) 천안시의 경우에는 천안시장이 지역에서 분양되는 아파트의 분양가를 낮게 책정하도록 행정지도를 하고 이에 따르지 않는 건설회사에 대하여 일반분양자모집 승인을 보류하는 처분을 하였으나 건설회사가 이에 대하여 행정소송을 제기하였고, 법원은 높은 분양가를 이유로 일반분양자 모집승인을 보류하는 행정처분을 할 법적근거가 없다는 이유로 천안시장의 일반분양자 모집승인신청 거부처분을 취소하는 판결을 한 바 있다.

(3) 법원이 고분양가를 이유로 한 관할관청의 일반분양자 모집승인신청 보류처분을 취소하라는 판결을 하자, 건설회사들은 관할관청의 행정지도를 의식하지 않고 파주, 용인 등에서 적극적으로 높은 분양가를 책정하는 태양을 보이고 있기도 하다.

(4) 법원의 판결취지는 고분양가를 이유로 일반분양자 모집승인신청을 거부할 법적근거가 없다는 것이고 높은 분양가 책정자체가 정당하다는 것은 아니므로 높은 분양가 책정에 대하여 관할관청이 일반분양자 모집승인신청을 보류하거나 거부할 법적근거의 마련하는 입법조치가 필요하다 할 것이다.

라. 은평뉴타운과 같은 도시개발법 등에 의한 공영개발의 경우에도 분양가상한제를 적용할 필요성에 대하여

(1) 은평뉴타운과 같이 주택공급 개발사업구역안의 토지와 지장물 등을 정부와 지방자치     단체나 대한주택공사, 도시개발공사 등이 강제로 수용하여 주택공급사업을 추진할       때 주민들이 재산권을 침해하는 것에 대하여 그나마 정당성을 인정받을 수 있는 것      은 판교, 파주, 김포, 하남 등의 공공택지와 마찬가지로 서민들의 내집마련이라는 공     익적 목적을 위하여 주택공급사업이 추진되는 것이기 때문이다. 이러한, 공공택지에      서 주택공급사업의 공익적 목적을 망각하고 높은 분양가로 주택을 분양함으로써 토      지를 강제로 수용할 당시 내걸었던 서민들의 내집마련 등의 공익적 목적이 완전히       실종되고 주택을 분양하는 건설회사들의 과다이윤만을 방치하고 있다는 비판여론에      의하여 주택법을 개정하여 공공택지에 경우에는 분양가상한제를 적용하게 되었다.

(2) 하지만, 은평뉴타운과 같이 정부, 지방자치단체, 대한주택공사, 도시개발공사 등의 공     공이 도시개발법에 의하여 토지와 지장물 등을 강제로 수용하여 주택공급사업을 추      진하는 경우에는 택지조성이 아니라는 이유로 분양가상한제가 적용되지 않고 있는데,     이러한 제도의 공백을 틈타 서울특별시 도시개발공사가 주변시세 보다도 훨씬 높은      분양가를 책정함으로써 서민들에 대하여 저렴한 분양가의 주택을 공급하여 내집마련     을 돕는다는 공익적 목적은 상실되고 오히려 주변 공동주택의 가격을 상승시켜 부       동산투기를 부채질한다는 부작용만 우려되는 실정이다.

(3) 더욱이, 은평뉴타운이 경우에는 한양주택과 같이 이미 서울의 도시개발과정에서 강      제로 토지와 지장물 등을 1차적으로 철거당한 철거민들이 정착한 곳인데, 다시 2차적     으로 강제로 토지를 수용하여 원주민들로부터 많은 원성을 불러 일으켰던 곳인데 높     은 분양가를 책정하여 원주민들의 정착을 불가능하게 하고 주변 집값만 상승시키는      결과를 가져오고 있어 왜 주민들의 토지를 강제로 빼앗아 이러한 주택공급사업을 추     진해야 하는지 의문을 불러일으키고 있다.

(4) 이에,  도시개발법에 의한 도시개발사업 중 정부, 지방자치단체, 대한주택공사, 도시     개발공사 등이 토지와 지장물 등을 강제 수용하여 주택을 공급하는 사업에 대하여도     분양가상한제를 적용하도록 주택법을 개정할 필요가 있다.

2. 주요내용

가. 분양가 검증의 방법에 대하여

(1) 후분양제도하에서의 분양가 공개란 이미 지출한 건축비원가, 택지비원가 등을 공개하고 그 사업이익이 구체적으로 얼마였다는 것을 밝히는 것이고 이러한 분양가의 검증이란 회계사가 영수증, 전표 등 원자료와 공개내역을 비교하여 그 진정성을 검증하는 방식이 될 것이다.

(2) 그러나, 지금과 같이 모델하우스의 견본품만을 보고 그와 같은 제품의 아파트를 건설한다는 믿음하에 분양계약을 체결하고 수분양자들이 지급하는 분양대금으로 아파트를 건축하는 선분양제도하에서의 건축비, 택지비, 사업이익 등의 공개는 앞으로 지출될 예정인 비용을 추정하여 추정비용을 공개하는 것에 불과하여 이에 대한 검증은 그러한 추정건축비, 택지비, 사업이익이 표준건축비, 공시지가, 동종업체 적정이윤 등과 비교하여 적정한 것인지를 검증하는 것이 될 것이다.

(3) 실제로, 인천광역시가 연수구를 개발하는 과정에서 건설한 신비마을, 담방마을 등의 서민주택단지 아파트의 분양가가 과다하다는 지적에 따라 인천광역시가 의뢰한 00회계법인의 적정성검사에 따라 신비마을 등의 경우에는 분양가가 과다하였다는 감사지적에 따라 인천광역시가 아파트단지에 일정금액을 기부하는 방식으로 분양대금을 반환한 사례도 있었다.

(4) 이렇게, 선분양제도하에서의 분양가공개와 검증이란 건설회사 등이 제시한 추정건축비, 택지비, 사업이익 등이 적정한 것인지를 표준건축비, 공시지가(또는 감정평가사가 감정한 시가), 동종업체 적정이윤 등과 비교하여 적정한 것인지 과다한 것인지를 검증하는 것이 될 것이다. 아니면, 실제 건축이 종료되어 준공검사 후 입주 뒤 공개한 추정건축비 등과 실제 건축비를 비교하여 그 진정성을 검증하는 방식이 될 수도 있을 것이다.

나. 분양가 검증위원회의 구성에 대하여

선분양제도하에서 공개한 추정분양가가 적정한 것인지를 검증하는 방식의 검증이라면 건축비, 토목비, 택지비, 사업이익 등 각 분야의 비용을 전문적으로 검증한 전문가들이 필요로 된다. 따라서, 최소한 건축비는 건축사, 토목비는 건설구조기술사, 택지비는 감정평가사, 사업이익은 회계사 등 4개분야의 전문가이 참여하는 방식의 검증위원회가 되어야 할 것이다.

다. 분양가 검증 대상에 대하여

(1) 현재, 공공택지에 대하여는 건축비와 택지비는 법적으로 7개로 나누어 공개 또는 공시하도록 되어 있으므로 이러한, 공공택지의 분양가는 검증의 대상이 되어야 할 것이다.

(2) 공공택지의 경우도 건축비는 건축비상한선을 적용하므로 검증이 필요하지 않다는 반론도 있으나, 현재의 건축비 상한선 평당 330(국민주택규모)만원에서 368만원(중대형)(여기에 지하주차장 건축비 등의 가산비용을 더하면 평당 400만원에서 528만원)으로 2004년도의 표준건축비(이 표준건축비도 2002년도 228만원에 비교하여 25% 인상한 것임) 288만원에 비하여 건축비상한선은 무려 70% 이상이 높은 것인데도 건설회사들은 하나같이 예외없이 건축비상한선만큼 건축비가 소요된다고 공개하고 있어 이렇게 표준건축비에 비하여 평당 100-200만원(국민주택규모 33평형의 경우에도 3,300만원 이상 건축비가 높음) 높은 점에 대한 검증이 필요하다.

(3) 또한, 민간택지의 경우에도 투기과열지구내에서 주변아파트 시세보다 높은 분양가를 책정하고 있는 고분양가 아파트, 일정규모 이상의 다분양 아파트 등 주변 집값에 영향이 큰 분양아파트의 분양가에 대하여도 분양가검증이 필요하다 할 것이다.

라. 분양가 검증위원회의 설치단위에 대하여

사업계획승인, 일반분양자 모집 승인 등 행정권한이 있는 기초자치단체에 설치하여 그 결과를 바로 행정지도나 일반분양자 모집 승인보류 등의 행정조치로 연결할 수 있다는 장점이 있으나, 기초자치단체장이 집값상승을 원하는 관할구역 주민들의 민원을 의식하여 고분양가에 대한 대책에 소극적일 경우 검증제도가 사문화될 우려가 있고 많은 기초자치단체에 검증위원회가 설치되어 비용이 많이 소용되는 점을 고려하여 분양가 검증위원회는 광역시.도 단위로 설치하는 것일 바람직할 것이다.

마. 분양가 검증결과에 반하여 높은 분양가를 책정하는 사업주체에 대한 제재방안에 대하여

검증된 분양가의 적정성 여부와 적정성을 넘는 분양가에 대한 사업이익의 규모 등이 공개되어야 하며 과도한 분양가의 아파트에 대하여는 사업승인권자인 관할관청이 일반분양자 모집 승인을 보류하도록 하여 적정분양가 산정을 유도하여야 할 것이다.

바. 도시개발법에 의한 도시개발사업 중 정부, 지방자치단체, 대한주택공사, 도시개발공      사 등이 토지와 지장물 등을 강제 수용하여 주택을 공급하는 사업에 대하여도 주택      법 제38조의 2 제1항 내지 제3항의 분양가상한제, 분양가공시제도 등을 적용한다.

신․구조문 대비표

현 행	개 정 안
38조의 2(주택의 분양가격 제한 등) ①~③ 생략 <신 설>	현행과 같음 ④ 도시개발법 제11조 제1항 각호(제4호를 제외한다.) 또는 제2항의 도시개발사업 시행자가 도시개발구역안의 토지등을 수용하는 방식으로 도시개발사업을 시행하여 공급되는 공동주택에 대하여도 제1항 내지 제3항을 적용한다.
<신 설>	38조의 3(분양가 검증). ① 38조 제1항에 의한 입주자모집 승인 신청을 받은 시장·군수·구청장(이하 ‘시장 등’)은 승인신청을 받은 날로부터 7일 이내에 입주자모집 승인신청시 첨부된 분양가내역서를 시장 등이 속한 서울특별시, 경기도, 각 광역시의 분양가검증위원회에 제출하여야 한다. ② 분양가내역서는 38조의 2 ①항 각호의 항목을 구분하여 작성하여야 한다. 분양가검증위원회는 제출된 분양가내역서의 내용이 적정하지 않다고 인정될 경우에는 시장 등에게 그 내용을 적시하여 사업주체에게 서류를 보완할 것을 권고하도록 요청할 수 있다. ③ 분양가검증위원회는 제출된 분양가내역서의 적정성여부를 검증하여 제출일로부터 30일 이내에 검증결과와 적정분양가 수준을 시장 등에게 통지하여야 한다. 다만, 제2항의 규정에 의한 시정권고기간 및 서류보완기간은 심의기간에서 제외한다. ④ 시장 등은 사업주체에게 분양가검증위원회로부터 통지받은 적정분양가 수준으로 분양가를 인하할 것을 시정권고할 수 있다. ⑤ 시장 등으로부터 제4항의 시정권고를 받은 사업주체가 시정권고를 이행하지 않을 경우에는 시장 등은 제38조 제1항의 입주자 모집 승인을 보류할 수 있다. ⑥ 사업주체는 분양가검증위원회의 검증결과 및 시장 등의 시정권고에 대하여 시장 등에게 재심을 청구할 수 있다. 분양가검증위원회는 시장 등으로부터 재심청구를 받은 날로부터 7일 이내에 그 결과를 시장등과 사업주체에게 통지하여야 한다.
<신 설>	38조의 4(분양가검증위원회) ① 분양가의 적정성 여부를 검토하기 위하여 서울특별시, 경기도 및 각 광역시에 분양가 검증위원회를 둔다. ② 분양가검증위원회의 위원은 다음 각 호의 1에 해당하는 자중에서 관할 시장 및 도지사가 임명한다. 1. 변호사, 감정평가사, 건축사, 공인회계사, 토목기초기술사 등 분양가에 관한 학식과 경험이 풍부한 전문가 2. 대학에서 부동산학, 건축학, 토목학, 회계학을 가르치는 부교수 이상의 직에 있는 자 3. 행정기관의 5급 이상의 공무원 4. 시민단체 등이 추천하는 전문가 ③ 분양가검증위원회는 8인 이상 16인 이하의 위원으로 구성하며 위원장은 호선에 의하여 선출한다. ④ 분양가검증위원회 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있다. ⑤ 분양가검증위원회는 위원장이 소집하며 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ⑥ 분양가검증위원회의 위원장은 필요하다고 인정할 때에는 사업주체 또는 관계전문가의 의견을 들을 수 있다. ⑦ 기타 분양가검증위원회의 구성, 운영에 관하여는 대통령령으로 정한다.
<신 설>	38조의 5(분양가 검증의 적용범위)를 다음과 같이 신설한다. ① 수도권정비계획법 제2조 제1호에서 규정한 수도권과 광역시의 민간택지에서 건설, 공급하는 공동주택에 대하여 시장 등은 38조 제1항에 의한 입주자 모집승인 신청을 받은 공동주택의 분양가격이 주변 공동주택의 가격 보다 높아 관할 행정구역내의 다른 공동주택의 가격을 상승시킬 우려가 있다고 판단하는 경우에는 시장 등이 속한 서울특별시, 경기도, 각 광역시의 분양가검증위원회에 분양가격의 적정성의 검증을 신청할 수 있다. ② 38조의 3의 각 항의 제1항의 분양가격의 검증절차 및 입주자 모집승인 보류처분 등에도 적용한다.

청   원   인

성    명 : 참여연대 대표 박상증 (인)

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주    소: 서울시 종로구 안국동 175-3 안국빌딩 신관3층

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전화번호 : 02-723-5303  (휴대전화 권오재 011-9703-1872)

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