2006 민생분야 정책의견서②

『 상가건물임대차보호법의 적용범위 등

상가건물임대차인 보호를 위한

법령정비의 필요성에 관한

정책의견서                  』

2006. 5. 26.

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작은권리찾기운동본부

시행령상 법의 적용범위를 확대하고

법 시행 후 드러난 허점과 미미점을

보완하는 법개정을 추진해야 한다

1. 상가건물임대차보호법의 적용범위를 확대하는 시행령 개정이 필요성

가. 상가건물임대차보호법 제정당시 보증금의 규모에 따른 적용범위 조항이 만들어지게 된 것은 임차인이 대기업인 경우와 같이 경제적으로 임대인과 대등한 입장에서 상가건물임대차계약을 체결할 경우까지 보호할 필요는 없으므로 이러한 경우는 법의 적용을 제외하기 위한 취지였습니다.

나. 상가건물임대차를 둘러싼 분쟁이 많아 상가건물임대차보호법의 적용이 필요로 되는 상가건물들은 임대보증금과 월세의 규모가 적은 도시 외곽의 상가건물이 아니라 상가가 활성화되어 있는 도시의 중심 또는 부심의 상가건물들이어서 이러한 도심과 부심의 상가건물들에 상가임대차보호법이 적용될 수 있도록 적용범위가 산정되어야 입법취지에 부합합니다.

그러나, 상가건물임대차보호법의 입법에 반대하던 법무부는 시행령을 제정하는 과정에서 주요도시의 상가건물임대차 보증금 및 월세 표본조사를 한 후 그 평균점이 되는 수준에서 적용범위를 정하였습니다.

다. 이렇게, 통계의 평균치를 적용범위로 하다보니 평균치 근처 수준의 임대보증금, 월세가 형성되어 있던 상가건물의 임대인들은 상가건물임대차보호법의 적용을 피하기 위하여 임대보증금과 월세를 인상하는 부작용이 발생하기도 하였고, 도심과 부심에 있는 대부분의 상가건물들은 상가건물임대차보호법의 적용범위에서 제외되게 되었습니다.

상가건물임대차호보법은 2002.11. 이후에 체결되거나 갱신되는 상가건물임대차보호법이 적용되기 때문에 최근에야 비로소 법원에 상가건물임대차보호법의 적용을 둘러싼 분쟁사건들이 소제기되고 있으나 대부분 적용범위 밖이어서 상가건물임대차보호법은 적용범위 조항 때문에 사실상 사문화되고 있는 실정입니다.

라. 이렇게, 보증금과 월세를 보증금으로 환산한(환산율 100) 금액으로 적용범위를 정하고 그 적용범위를 좁게 정하다 보니, 최초의 상가건물임대차계약 당시에는 상가건물임대차보호법이 적용되었으나 갱신되는 과정에서 임대보증금과 월세가 인상되어 적용범위에서 제외되게 되는 경우가 대부분인데, 이 경우도 적용범위에서 제외되는 것인가 법리적 다툼이 있고, 부가가치세까지 포함하면 적용범위에서 제외되는 경우도 많아 적용범위의 산정에 부가가치세가 포함되는 것인가 하는 법리적 다툼 등 적용범위의 해석을 둘러싼 법리적 분쟁도 많이 발생하고 있습니다.

마. 이러한, 상가건물임대차보호법 시행령의 적용범위 산정방식 문제점이나 법과 시행령 시행이후에 드러난 문제점 등을 반영하여 적용범위에 관한 시행령의 개정이 필요하다 할 것입니다.

그 방식은 ①상가분쟁이 많이 발생하는 도심과 부심의 상가건물의 임대보증금과 월세를 조사하여 이러한 도심과 부심의 상가건물임대차의 대부분이 그 적용범위에 포함되도록 하는 것 ② 상가건물임대차보호법은 5년의 범위내에서의 임대차계약의 갱신요구권을 임차인에게 인정하면서 그 대신 1년에 12% 범위내에서 보증금과 월세의 인상을 허용하고 있는바 이렇게 보증금과 월세가 인상되더라도 최초에 상가건물임대차보호법의 적용을 받던 임대차계약이 5년의 갱신과정에서도 계속 적용범위에 포함되도록 적용범위를 넉넉하게 넓히는 것 ③ 부가가치세 10%를 포함하더라도 적용범위에 포함될 수 있도록 하는 등 적용범위를 지금의 수준 보다는 대폭 넓혀야 할 것입니다.

2. 독소조항의 삭제 필요

가. 상가건물임대차보호법의 제정에 법무부가 반대하였고 시행령 제정 등에서도 매우 소극적인 태도를 보였지만, 이미 상가건물임대차보호법이 상가임대차인들의 생계문제에 중요한 비중을 차지하는 민생입법인 점을 감안하여 상가건물임대차보호법의 여러 불합리한 조항들을 개정하는데도 법무부가 적극 나서야 할 것입니다.

적용범위에 있어서도 적용범위를 정하는 입법례도 많지 않고(영국의 상가건물임대차보호법 등), 이렇게 적용범위를 두더라도 도박장 등 사행산업과 같이 업종별로 사회적 보호의 필요성이 적은 업종을 제외하고 있어, 우리 상가건물임대차보호법과 같이 보증금과 월세의 규모로 적용범위를 정하는 나라는 세계 어느나라에도 없으므로 이러한 독소조항은 차제에 삭제되는 방향으로 개정되어야 할 것입니다.

3. 보증금과 월세인상률의 합리적 개정필요

가. 현행 법상 연 12% 범위에서 보증금과 월세를 인상할 수 있다는 조항도 보증금과 월세의 규모를 합하여 12%인지, 보증금, 월세 각각 12%(즉, 합하여 24%)인지가 불분명합니다. 법무부는 이를 보증금과 월세 각각 12%라고 유권해석을 해 주고 있는데, 그렇다면 연 24%까지의 임대료 인상이 가능하다는 것이어서 임차인을 보호한다는 상가건물임대차보호법의 애초 취지와는 거리가 먼 해석이 되므로 보증금과 월세를 합하여 연12%를 넘지 못하도록 법을 개정하는 것도 필요합니다.

4. 갱신거절권 남용 금지의 필요성

가. 임차인의 갱신요구권에 대하여 임대인이 이를 거절할 수 있는 정당한 사유로 상가건물임대차보호법은 상가건물의 전면적인 개축을 의미하는 재건축 등을 들고 있는데, 이 조항이 악용되어 리모델링 내지 내부수선의 경우에도 임대인들은 본 규정을 들어 갱신요구를 거부하고 있습니다.

따라서, 이렇게 건물구조를 그대로 두면서 1-2개월 정도의 내부시설 보수만 하면 다시 영업이 가능한 내부수선 내지 리모델링의 경우에는 임대차계약의 일시정지만을 인정하고 갱신거절권은 인정하지 않는 방식으로의 법 개정도 필요하다 할 것입니다.

작은권리찾기 운동본부 (직통전화 02-723-5303, 위원장 / 이헌욱 변호사, 담당자 / 권오재 간사 vacsoj@pspd.org)