2005년 정기국회

정책브리핑 자료

2005 정기국회

임대주택법의

올바른 개정방향

2005. 10.

기독교도시빈민선교협의회, 노숙인복지와인권을실천하는사람들, 노원나눔의집, 아시아주거권연합한국위원회, 아파트생활문화연구소, 인천참여자치연대, 전국공공영구임대주택연합, 전국실직노숙대책종교시민단체협의회, 전국임대아파트연합회, 주거권실현을위한국민연합, 주거복지연대, 참여연대, 천주교도시빈민회, 천주교서울대교구빈민사목위원회, 한국도시연구소

서민주거복지 실현을 위한 임대주택법 개정,

더 이상 미뤄서는 안됩니다.

참여연대, 전국공공영구임대주택연합, 한국도시연구소 등 15개 시민사회단체는 지난 2005년 5월 23일 서민주거복지의 실현을 위한 임대주택법 개정안을 입법청원하였습니다.

우리나라의 주택보급률은 이미 100%를 넘어서 양적인 측면에서는 주택문제가 개선되고 있으나, 다른 선진국과 비교해보면 공공임대주택의 재고가 크게 부족한 상황입니다. 특히 지역별, 주거유형별 수급불균형이 심화되고 있고, 임대료 수준은 지속적으로 상승하고 있어 저소득층은 열악한 주거수준에 거주하면서도 과도한 주거비를 부담하고 있습니다. 한편으로는 공공임대주택의 노후화에 대비한 수선과 비용조달계획이 구체적으로 마련되지 못하여 슬럼화의 위험을 노정하고 있으며, 임차인 참여를 통한 주택관리의 효과성 제고의 필요성도 지속적으로 제기되고 있는 상황입니다. 이상의 문제들로 인해 공공임대주택 정책의 효과성이 반감되고 있는 상황이므로, 국회는 주거문제로 고통받고 있는 서민들의 현실을 감안하여 실효성 있는 임대주택법 개정안을 시급히 통과시켜야 할 것입니다. 특히 다음 사항들이 우선적으로 고려되어야 합니다.

(1) 임대료 수준이 높아 저소득층의 입주가 사실상 불가능한 현실을 고려해 소득수준별 임대료 차등부과제가 조속히 도입되어야 할 것입니다.

(2) 임대주택의 슬럼화 방지 및 임차인의 참여를 통한 주택관리의 효과성 제고를 위해서라도 임차인대표회의의 권한을 강화해야 합니다.

(3) 임대주택법 개정안에 입주자격에 대한 조항을 신설해야하며, 홈리스 등 긴급주거 소요층에 대한 우선배분 조항을 만들어야 합니다.

1. 소득수준에 따른 임대보증금 및 임대료 차등부과

□ 임대보증금 및 임대료 현황

○ 현재 공공임대주택의 임대보증금 및 임대료는 주택별 산정기준에 따라 책정되고 있고, 책정된 임대료는 입주가구의 여건에 관계없이 동일하게 적용되고 있음.

<표 1> 영구임대주택 표준임대보증금과 표준임대료

근거규정	표준임대보증금				표준월임대료
	1급지	2급지	3급지	4급지	1급지	2급지	3급지	4급지
임대주택법 제14조, 건설부고시 1992-474호,	50,400	47,800	45,300	43,000	1,008	957	907	862
주: 1급지는 서울, 2급지는 부산, 대구, 인천, 광주, 대전 등 대도시와 수도권위성도시, 3급지는 인구30만 이상 도시들과 도청소재지, 4급지는 기타지역을 말함

<표 2> 50년 공공임대주택 및 국민임대주택 표준임대보증금 및 임대료 산정기준

구 분	산정기준
표준임대보증금	당해 주택건설원가의 100분의 20
표준임대료	다음의 항목을 합하여 산정 ① 당해 주택건설원가의 100분의 10에 상당하는 금액의 금리 ② 감가상각비 ③ 수선유지비: 연간 건물가액의 0.5% ④ 화재보험료 ⑤ 국민주택기금 이자 ⑥ 대손충당금: 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료 및 국민주택기금 이자를 합한 금액의 100분의 1

○ 그런데 건설원가를 기준으로 임대료를 산정하는 50년 공공임대주택과 국민임대주택의 경우 임대료 수준이 상당히 높기 때문에, 실질적으로 주택을 필요로 하는 최저소득계층보다는 이들보다 소득이 상대적으로 높은 계층에게 정부의 지원이 이루어지고 있는 계층역진적인 성격을 띠고 있음. 특히 국민임대의 경우 소득분위 2-3분위의 계층 등이 집중적인 혜택을 받아야 하나 이들 저소득계층의 경우에는 2,000-3,000만원이 넘는 임대보증금과 한달에 20만원이 넘는 임대료를 부담하기 어려워 입주를 못하고 사실상 소득분위 5-6분위의 상대적으로 고소득계층만이 국민임대주택의 혜택을 받고 있는 실정.

○ 국민임대주택의 경우 <표3>에서 보듯이 임대보증금의 경우, 영구임대주택에 비해 6~7배 높으며, 월임대료는 2~3배 높은 실정임. 따라서 국민임대주택에 수급자와 같은 최저소득계층이 입주하여 살아가기에는 현실적으로 어려우며, 50년 공공임대주택도 영구임대주택에 비해 임대보증금은 5~7배, 월임대료는 약 3배정도 높기 때문에 저소득 입주가구에게 심한 부담이 되고 있음.

<표 3> 공공임대주택 유형별 임대료 현황

구분		규모	임대보증금(천원)	월임대료(원)
영구임대주택	중계9(강북)	12평	2,061	42,340
		13평	2,448	50,290
	등촌1(강서)	12평	2,061	42,340
		13평	2,462	50,580
	우면(강남)	12평	1,963	40,330
		13평	2,332	47,900
50년 공공임대주택	등촌6(강서)	16평	11,620	131,670
		17평	12,125	136,450
		19평	13,969	153,910
	신림2	17평	15,417	186,600
국민임대주택	신림1(관악)	17평	10,603	132,270
		18평	10,873	135,140
	수원 정자	22평	15,738	160,120
	의정부 금오	15평	12,600	159,600
		19평	18,500	195,800
	용인 마평	15평	14,180	128,800
		19평	17,750	170,900

* 자료: 박신영, ｢다가구주택의 공공주택 활용방안｣, 소외계층 주거복지를 위한 다가구주택 활용방안 정책토론회, 한국주택학회, 2004; 남원석 ｢공공임대주택 임대료, 관리비 체계의 종합적 개편의 필요성과 기본방향｣, 도시와빈곤 2003.11/12

<표 4> 소득1분위 계층의 지불능력 비교

구분	월 평균소득	부담가능 주거비(25%)	국민임대주택 임대료(15평형)
금액(원)	781,889	195,472	238,400(지방)~308,500(수도권)

* 건교부, 임대주택정책 개편방안, 2005.4.27

□ 문제점

○ 공공임대주택 입주가구의 상당수가 임대료에 부담을 느끼고 있고 실제 경제적 어려움으로 임대료와 관리비를 체납하는 가구가 많을 뿐만 아니라 일부는 장기체납으로 인해 강제퇴거를 당하는 경우도 있음. 일부는 주거비 부담으로 인해 아예 임대주택에서 자진퇴거하는 경우도 있어 공공임대주택의 임대료 및 관리비 체계의 정비가 시급한 실정임.

○ 주택관리공단이 관리하는 영구임대주택의 경우 2004년 12월 현재 1개월 이상 체납가구가 36,188가구(총 9,546,125천원)로 주택관리공단이 관리하는 영구임대주택 전체 호수의 약 1/4에 달하고 있음. 그리고 개월수에 따라 구분해보면 체납가구의 84.6%가 3개월 이하에 집중하고 있는 반면 5%의 체납가구만 7개월 이상 임대료와 관리비를 체납하고 있음을 알 수 있음. 그리고 주택관리공단이 관리하는 다른 유형의 분양 및 임대주택의 체납현황과 비교하면, 전체적으로 영구임대주택 체납액이 4억원 이상 더 많고 비율면에서도 5.1%p 더 높음. 또한 1개월 이상 체납한 전체가구에서 영구임대주택의 체납가구의 비율이 59%인 것으로 보아 영구임대주택의 체납가구가 전체 체납가구에서 상당한 비중을 차지함을 알 수 있음.

○ 체납가구에 대해서는 관리주체가 기간을 정하여 납입을 독촉하고 정해진 수수료와 연체료를 징수하고 있음. 그리고 이 과정에서 단전 혹은 단수조치가 취해지기도 하는데, 장기체납시에는 소송을 통해 채권으로서 강제집행을 하거나 재계약 거부 등의 조치를 취하고 있음. 대개 장기체납의 경우 소송에서 강제집행까지 소요되는 시간을 고려하여 연체료가 임대보증금과 거의 같아질 시점(6개월~1년)에서 이러한 조치를 취하고 있지만 소송업무는 관리주체의 주택관리업무에 상당한 부담으로 작용하고 있음. 또한 장기체납을 하고 있는 대부분의 입주가구는 퇴거 후 다른 주택을 구할 수 없는 경제적 능력이 없는 가구가 많아서 공공임대주택 정책의 본래 취지에 정면으로 배치되는 문제가 있음. 그래서 실제로는 분납의지가 있거나 체납액 중 소액이라도 납부하면 소송은 하지 않거나 기존 소송을 취하하고 있으나, 매년 일부 가구에 대해서는 강제집행이 이루어지고 있음.

<표 5> 주택관리공단 영구임대주택의 체납가구 현황(2004년)   (단위: 가구, %, 천원))

체납기간	구분	영구임대주택	전체가구
1~3개월	세대수	30,618 (21.9) (84.6)	21,333 (17.7) (85.4)
	금액	5,550,200	6,247,136
4~6개월	세대수	3,774 (2.7) (10.4)	1,723 (1.4) (6.9)
	금액	1,962,797	1,521,011
7~9개월	세대수	1,103 (0.8) (3.0)	1,615 (1.3) (6.5)
	금액	958,064	521,301
10~12개월	세대수	423 (0.3) (1.2)	170 (0.1) (0.7)
	금액	522,271	340,937
13개월 이상	세대수	270 (0.2) (0.7)	151 (0.1) (0.6)
	금액	552,793	487,274
계	세대수	36,188 (25.8) (100.0)	24,992 (20.7) (100.0)
	금액	9,546,125	9,117,659
주1: 체납은 임대료와 관리비 모두 해당됨 주2: ‘전체가구’는 영구임대주택을 제외한 주택관리공단에서 관리하는 분양주택 및 임대주택 전체(국민임대, 외인임대, 5년임대, 50년공공임대, 분양주택)를 말함. 주3: ‘영구임대주택’에서 첫 번째 괄호 안의 비율은 주택관리공단 영구임대주택의 총 세대수인 140,078호에 대한 비율임. 주4: ‘전체가구’에서 첫 번째 괄호 안의 비율은 영구임대주택을 제외한 주택관리공단이 관리하는 총 주택의 세대수인 120,526호에 대한 비율임. 자료: 주택관리공단 내부자료

<표 6> 장기체납세대에 대한 SH공사의 조치 현황 (2004년 12월 현재)

연도	2002년			2003년			2004년
구분	계약 해지	소송 건수	강제 집행	계약 해지	소송 건수	강제 집행	계약 해지	소송 건수	강제 집행
건수	771	175	19	1,356	439	25	1,474	425	21
자료: SH공사 내부자료

체납가구에 대한 SH공사의 대응

SH공사의 경우, 임대차계약서 일반조건 제10조에 의해 임대료를 3개월 이상 연속하여 체납하면 임대차계약을 해지하도록 되어 있으나 수급가구는 5개월, 비수급가구는 8개월간 연속하여 체납하는 월의 말일에 계약해지를 한다. 그리고 계약해지 이후에도 계속 임대료를 체납하여 9개월 이상(수급가구는 6개월 이상) 납부하지 않은 가구에 대해서는 법원에 건물명도소송을 제기한다. 법원의 승소판결을 받은 가구에 대해서는 불법거주배상금(관리비는 1.25배, 임대료는 1.5배 부과)과 함께 지속적으로 납부를 최고하고 그럼에도 계속하여 납부하지 않는 가구는 법원에 강제집행을 신청하여 퇴거시킨다.

□ 개선방안

○ 현재 소득분위 최하위층을 대상으로 한 영구․50년 공공임대아파트는 건설되지 않고 있고, 영구․50년 공공임대아파트 중 40%에 달하는 최저주거기준 미달가구는 최저주거기준이 충족될 수 있도록 국민임대주택으로의 이전이 필요한데, 이러한 소득분위 최하층의 경우는 주거급여를 지원받더라도 현재의 주거급여의 수준으로는 국민임대아파트의 임대보증금이나 임대료를 감당할 수 없어 ‘소득수준에 따른 임대료 차등부과제의 도입’이 요구되고 있음.

○ 감사원의 감사(‘04.11~’05.1) 결과의 요지도 저소득층의 임대료 부담을 경감할 수 있도록 임대료 체계를 개선할 것을 주문.

○ 정부도 지난 2005년 4월 27일 “임대주택정책 개편방안”을 통해 임대보증금을 주택규모와 소득수준에 따라 차등화하고, 입주자 전산망을 구축하여 소득․자산 파악정도를 감안하여 부담능력과 수혜수준에 따른 응능응익형 임대료체계로 전환할 예정임을 밝힌바 있음.

임대료․관리비 연체 및 자진퇴거 사례

서울 S단지 K씨(46세), 수급자

사례 1

- 중학교 3학교 아들과 초등학교 6학년 딸을 둔 모자가구의 가장으로 파출부로 생계를 유지해왔는데, 최근 건강이 나빠져 일을 나가지 못하고 있음. 남편의 폭력으로 이혼하면서 남편이 아이들을 데리고 갔으나, 남편이 파산 아이들이 방치되고 있어 현재 남편의 합의하에 아이들을 키우고 있음.

- 현재 거주하고 있는 주택은 재개발임대아파트로, 임대보증금 1,700만원이고 월 임대료는 17만원 선으로  여기에 관리비를 포함하며 월 평균 주거비로 30만원을 부담하고 있음.

- K씨는 입주 당시 신융불량자였기 때문에 은행으로부터 융자를 받지 못하고 친구한테 빌려 임대보증금을 마련하였고, 입주 후 빌린 돈을 갚느라 1년 동안 임대료를 제대로 내지 못하였고, 명도소송을 통해 강제퇴거 조치를 한다는 통보를 받고 쫓겨나는 것이 두려워 임대보증금을 담보로 사채로 600만원을 빌려 밀린 임대료와 관리비를 납부하였음.

- 그러나 몸이 나빠지면서 그 동안 하던 파출부 일도 할 수 없게 되고 수입이 없어 결국 수급자로 지정 받았으나, 매월 15만원 가량의 약값과 사채이자(12만원)를 지불하고 나면 끼니도 간신히 해결하고 있는 실정임. 결국 임대료와 관리비를 전혀 내지 못하고 있고, 관리사무소로부터 단전·단수 통보 등 압력을 받고 있음.

- 현재 여건으로는 임대아파트에서 도저히 살 수 없는 상태여서 인근의 전세 1,000만원 정도의 노후불량주택으로 이주를 원하고 있으나, 연체금을 제하고 나면 임대보증금이 1,000만원이 안되기 때문에 이도저도 못하고 있는 실정임.

서울 S단지 E씨(여, 51세)

사례 2

- 남편과 이혼 후 두 아들을 키우고 현재는 혼자 살고 있는 독신가구로, 현재 식당에서 일용직으로 일하고 있음. 아침 8시부터 저녁 10시까지 일하는데, 건강이 좋지 않아 매일은 못하고 20일 정도 일하며, 한달 평균 70-80만원 정도 벌고 있음.

- E씨는 살던 집이 재개발되면서 2001년 임대아파트에 입주하였는데, 당시 보증금 700만원으로 갈 곳이 없어 임대아파트에 입주하였는데, 입주하고 나서는 임대료와 관리비 때문에 1년이 되지 않아 후회하기 시작함. 매월 30-35만원(임대료 18만 3천원과 관리비)을 납부해야 하는데 매달 지출하는 것이 너무 부담스럽고, 일을 하지 못하게 될 경우 어떻게 생활해야 되고 또 노후가 걱정스러워 결국 자진 퇴거를 결정함.

- 임대보증금 1,700만원과 저축한 돈 200만원 그리고 친구에게서 800만원을 빌려 2,800만원을 마련. 현재 인근에 독채 전세(방 3, 주방 별도)를 얻어 살고 있음.

- “이전 집에 비해 임대아파트는 정말 살기 좋은 곳이었다. 그러나 임대료와 관리비가 만만치 않기 때문에 살기가 힘들다. 임대아파트 살 때 임대료를 못내서 나가는 사람을 여럿 봤는데, 그때마다 마음이 많이 아팠는데, 임대료를 밀리면서까지 왜 그곳에 사는지 이해할 수  없었다... 지금도 보증금 다 까먹는 사람도 많아요. 내가 살던 집에 들어와 사는 사람도 얼마전에 만났는데, 들어온 걸 후회하고 있더라구요” “솔직히 말해서 없는 사람은 임대주택 줘도 못 살아요. 살기는 좋은데 돈이 문제야”

서울 흑석동 청호아파트, W씨 (여, 57세)

사례 3

- 재개발임대주택, 14.7평

- 입주 시기 : 1997년도 (청약저축을 통해 입주 / 잠실 방이동에서 월세로 살았었음)

- 가족 상황 : 3인(부부+딸)

- 임대료 월 납부액 : 임대료 - 14만 600원 / 관리비(일반관리비+전기료 등) - 5만원 정도

- 직업 : 남편은 원래 자동차 도장을 했으나, 현재 실직상태. 공공근로에 나갔으나 현재 이것도 못 하고 있음. 부인은 비정규직 아르바이트를 함.

- 월 가족 총 소득액 : 남편이 공공근로 나갈 때 80만원 정도였으나, 현재는 30만원 정도

- 연체 월수 : 임대료 5개월, 관리비 10개월(임대료 6개월 미납시 퇴거조치가 있어 6개월 미납은 피하려고 함)

- 연체 사유 : 남편의 실직이 가장 큰 원인, 높은 임대료도 원인.

- 연체 해결 방안 : 취직을 해야되는데 젊은 층에 밀려 일자리가 없다.

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은 말 : 임대료를 낮추어 줬으면 좋겠다.

서울 금호동 대우아파트 K씨 (62세)

사례 4

- 재개발임대주택, 15평

- 입주 시기 : 2000년도 (세입자로 있다가 입주하게 됨)

- 가족 상황 : 4인(본인+손자3) ※딸이 가끔 들린다고 함. 딸이 부양하는 것으로 되어 있어 수급자에서 제외되었음.

- 임대료 월 납부액 : 임대료 - 14만 2천 9백원 / 관리비(일반관리비+전기료+수도료 등) - 8만원 정도

- 직업 : 포장마차에서 떡복이 등을 판매(※ 현재 과태료 5만원 나온 상태)

- 월 가족 총 소득액 : 평균 50만원 정도

- 연체 월수 : 7개월(임대료 6개월 미납시 퇴거조치가 있으나 관리사무소에 부탁을 해서 봐주고 있다고 함)

- 연체 사유 : 전반적으로 경기가 안 좋다. 직장에서 짤렸다. 나이가 많아서 취직이 어렵다. 임대료가 비싸고, 특히 관리비가 비싸다.

- 연체 해결 방안 : 없다.

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은 말 : 좀 살게 해 달라.

서울 봉천동 동아단지 A씨 (49세)

사례 5

- 재개발 공공임대주택, 14평형

- 입주시기 : 99년 11월, 상도동 재개발지역에서 철거되어 이주

- 가족상황 : 3식구 (아들1(초등학생),친정어머니,면담자)

- 임대보증금 및 월임대료 : 보증금1,160만원, 월임대료 152,000원

- 직업 : 화장품 방문판매

- 월소득액 : 일정하지 않음. 수금이 잘되고 판매 좋으면 어느 정도가 되나 최근 3개월은 월평균 소득이 20만원 정도를 밑돌음. 수급권자로 월 17만원정도의 정부보조를 받음.

- 연체월수 : 8개월 연체됨

- 연체사유 : 허리가 아파서 힘든 일을 할 수가 없고, 화장품 판매를 처음하다보니 수익이 별로 생기지 않고 자본금이 부족해 어렵다.

- 연체금 해결방법 : 현재 신용불량자는 아니지만 그동안은 임대료가 밀리면 동료나 제2금융권을 통해 빌려서 해결했다.

- 정부나 관리기관에 하고 싶은 말 : 현재의 상황에서는 헤어나기가 어렵다. 어려운 상황에서 상담하고 도움을 받을 수 있는 창구가 필요하다. 그리고 자립할 수 있는 기금을 저금리로 쉽게 융자받을 수 있는 제도가 필요하다. 구청대출도 보증인이 필요해 대출받기가 힘들다. 생활하기 어려운 세대는 임대료 부담이 적게 해 줬으면 좋겠다.

서울 봉천동 동아임대주택 B씨 (50세)

사례 6

- 재개발 공공임대주택, 14평형

- 입주시기 : 2000년 입주 현재 4년 거주중

- 가족상황 : 4인 (부부, 큰아들-군입대, 작은아들-초등학생)

- 임대보증금 및 월 임대료 : 기본보증금 1,160 만원, 월임대료 152,000원

- 직업 : 자영업 (아동복 이동판매)

- 월소득액 : 120만원 정도

- 연체월수 : 7개월

- 연체사유 : 사업실패로 임대주택단지에 입주했고, 부인이 5년간 유방암 치료를 최근까지 받다보니 경제적으로 어려운 상황에 처함. 현재 직업도 수입이 불규칙한 상황이고 전반적으로 경제가 좋지 않다.

- 연체해결 방법 :아직까지 신용불량상태여서 은행을 통한 대출이 어렵다. 보통은 사채를 얻어 연체문제를 해결해 왔다.

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은 말 : 이웃의 정말 어려운 독거노인이나 , 중병으로 치료를 받고 있는 세대 등에 대해서는 조사를 잘해서 임대료 절감이나 면제 등의 지원책이 필요하다.

의정부 금오9단지 C씨 (65세)

사례 7

- 국민임대주택으로 총 1,450세대가 거주

- 거주시기 : 2002년 12월

- 거주평형 : 21평형, 이전에 인근 분양아파트에 전세로 살다가 전세보증금으로 아들 사업빚을 갚고 현재의 금오9단지로 입주함.

- 가족상황 : 5식구 (노부부, 작은아들, 큰아들 손녀2)

- 임대보증금 및 월임대료 : 보증금 1500만원, 월 11만원의 임대료 부담

- 직업 : 작은아들이 이삿짐센터에서 일하고 있으나 5월 이후 부터는 일이 없어 계속 쉬고있음. 면담 아주머니가 계단청소 등의 수입으로 근근히 생활해 옴

- 월가족 총소득 : 아주머니가 일하는 수입 20여만원 정도로 생활해 옴

- 연체월 수 : 3개월

- 연체사유 : 아저씨는 70이 넘어 연로하고 다리의 질병이 있어서 직업을 갖기가 어렵고, 작은아들도 계속 쉬고 있는 상황이라 가족의 고정적인 소득이 없는 상태임

- 연체해결방안 : 이전에는 아는 사람들에게 빌려서 내고 나중에 숨통이 트이면 갚았음. 양말하나, 반찬하나 제대로 못사고 못먹으면서 살아감. 밥 한그릇이 있으면 아저씨에게 잡수게하고 아주머니하고 아들하고는 국수를 먹으면서 살아옴

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은 말 : 임대보증금과 임대료 좀 안올렸으면 좋겠다. 밀린 사람은 오죽했으면 밀렸겠냐. 물론 있으면서도 안내는 사람도 있지만 우리네는 당장 어려워 못내는 거다. 나중에라도 살면서 밀린 것 갚을 수 있게 해 줬으면 좋겠다. 무조건 법 소송을 할 것이 아니라 정말 어려운 세대는 살 수 있도록 돌봐 줘야 한다. 가끔은 연체로 인한 압류나 재개약 취소 등의 사태가 발생할까봐 불안한 마음이 생긴다.

의정부 금오9단지 D씨(30세)

사례 8

- 국민임대주택, 21평형

- 입주시기 : 의정부 시내 원룸에서 살다가 결혼 6개월 후 2002년 12월 입주함

- 가족상황 : 3명 (부부, 3살아들)

- 임대보증금 및 월임대료 : 보증금 1,500만원 월 임대료 11만원 부담

- 직 업 : 남편은 인테리어 사업하다가 잘 안되서 친구네 고물상에서 일함. 현재는 팔 부상으로 일을 못함. 면담 부인이 보모일을 함.

- 월 가족 소득액: 애기 엄마가 보모일로 월 40만원으로 생활함.

- 연체월수 : 5개월

- 연체사유 : 아저씨는 팔 부상으로 치료도 제대로 못받고 있는 상태라 일을 하기가 어렵고, 면담자(부인)의 수입으로는 생활 유지도 어려운 상황

- 연체해결 방안 : 현재로서는 막막함

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은말 : 꼭 어려운 세대는 현실 사정이 고려되야 한다. 살다보니 젊은 세대라고 하더라도 막막한 상황에 처하는 경우가 있는 것 같다.

부천 춘의 영구임대아파트 P씨(41세, 장애5급)

사례 9

- 영구임대주택, 13평형

- 입주시기 : 93년도 부천지역에 거주하다가 입주. 입주당시 수급권자로 혜택이 되다가 시누이, 시동생이 장성해서 수급권자 자격이 탈락됨

- 가족상황 : 5식구 (시아버지, 면담부부, 아들1, 딸1)

- 보증금 및 월임대료 : 440만원에 월 임대료 72,000원 부담

- 직업 : 남편(43세) 퀵 배달 서비스업, 면담자 가정부업

- 월 가족총 소득액 : 소득이 월별로 일정치 않고 연평균으로 보면 월 70-80만원 정도임

- 연체 월수 : 1년 정도 연체됨

- 연체사유 : 경기가 안 좋아 남편 수입이 적어 졌다. 가뜩이나 경기도 안좋은데다가 부천에는 워낙 퀵 배달업체들이 많아 더욱 힘듬. 그리고 남편이 몇 년전에 허리를 다쳤는데 요즘도 가끔씩 병원치료를 받고 있고, 병원에서 검사해보면 아픈 곳이 잘 나타나지 않아 장애 진단도 받지 못하고 있다.

- 연체 해결방안 : 전에는 친지들의 도움으로 해결하곤 했으나 지금은 그것도 어려운 상황임

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은 말 : 이곳을 떠나면 당장 갈 곳이 없다. 아들도 집안사정이 어려워 휴학(고등학교)하고 아르바이트 (주유소)일을 하고 있다. 집안사정이 안 좋지만 다행히 나쁜 길로 안 빠지고 집 생각을 해 일하는 아들이 대견스럽다. 열심히 살려고 하지만 사정이 쉽게 호전되지 않는다. 임대료를 밀리고 싶어서 밀린 것은 아니다. 당장 살기가 어려워서 밀린 것이다. 살기가 힘든 가정은 임대료를 적게 부담할 수 있었으면 좋겠다.

부천 춘의 영구임대아파트 K씨 (남, 35세)

사례 10

- 영구임대주택, 13평형

- 입주시기 : 96년 인근 소사동에서 누님과 살다가 누님이 사별후 입주

- 가족상황 : 현재는 누님은 재혼을 해서 이주하고 면담자 독신거주

- 보증금 및 월임대료 : 보증금440만원, 월임대료 72,000원을 부담

- 직업: 2003년까지 레코드가게를 운영하다가 장사가 안되서 정리하고 이후 얼마간 선배들과 아구찜 가게를 함. 2005년 6월 이후 무직 상태

- 월 총소득액 : 친구들이나 선배들의 도움으로 생활함

- 연체 월수 : 1년간 연체 (2,855,000원)

- 연체사유 : 지병인 당뇨병 합병증으로 현재 오른쪽 눈은 거의 실명인 상태이고, 왼쪽 눈은 올 6월이후 형체를 알아보기 힘들 정도의 시력이 됨. 이러한 상황이라 직업을 갖기 어려워 연체됨. 현재 병원치료도 이전 동료들의 도움으로 일반 병원비를 내고 치료받고 있음.

- 연체 해결방안 : 지금 당장은 친구들이나 이전에 직장 선배들의 도움을 주기로 했으나 앞으로 해결 방안이 없음.

- 정부나 관리기관에게 하고 싶은 말 : 연체이자를 감당하기가 어렵다. 사정이 어려운 경우는 연체료를 적게 부담하게 해주거나 면제해주는 것이 필요하다. 그리고 연체된 임대료는 분할 납부할 수 있도록 해 줬으면 좋겠다. 아직은 젊어서 그런지 내 사정을 어디가서 얘기하는 것이 잘 안된다. 주변에도 어려운 분들이 많이 있는 것 같다. 그런 분들도 잘 조사가 되어 지원 혜택이 필요한 경우는 도움이 되었으면 좋겠다.

남양주 마석 국민임대주택 (여, 45세)

사례 11

- 평형 : 21평형

- 입주시기 : 2003년 5월 20일

- 가족상황 : 4명

- 임대보증금 및 월임대료 : 보증금 12,706,000원, 월임대료 : 166,460원

- 직업 : 비정규직 노동

- 월가족 총 소득액 : 일정한 수입이 안됨. 대략 130만원정도

- 연체월수 : 4개월

- 연체사유 : 항상 수입이 부족하고 일자리가 불안한 상황임

- 연체해결 방안 : 항상 서너 달이 밀려있는 상태에서 한달치씩 납부하였는데 앞으로도 계속 이런 식이 될 것 같다.

- 정부나 관리기관에 하고 싶은 말 : 임대료가 너무 비싼 것 같다. 교통도 너무 불편하다. 호평이나 평내에 있는 아파트보다 여기는 임대주택인데도 불구하고 가격차이가 별로 없을뿐더러 오히려 임대료가 비싸다. 무엇보다도 서민의 현실이 고려되어 임대료가 부가되어야 한다.

남양주 마석국민임대주택 (여, 42세)

사례 12

- 평형 : 21평형

- 입주시기 : 2003년 5월 20일

- 가족상황 : 3명

- 임대보증금 및 월 임대료 : 보증금 12,706,000원, 월임대료 : 166,460원

- 직업 : 식당에서 일함

- 월 가족 총 소득액 : 90만원

- 연체월수 : 2개월

- 연체사유 : 혼자 벌어서 아이들 학교 보내고 생활하기가 힘들다. 임대료, 관리비가 부담하기가 힘에 부친다

- 연체해결방안 : 지금의 수입으로는 앞으로도 계속 납부가 어려워 질 것 같다.

- 정부나 관리기관에 하고 싶은 말 : 임대료가 주위의 시세보다 월등이 비싸다. 대중교통이 너무 불편하다. 하자발생이 심하다. 생활하기에 어려운 세대들은 주거비 부담이 적게 무슨 조치가 필요하다. 계속 살 수 있도록 해 줬으면 좋겠다.

남양주 마석국민임대주택 (남, 36세)

사례 13

- 평형 : 21평형

- 입주시기 : 2003년 5월 20일

- 가족상황 : 2명

- 임대보증금 및 월임대료: 보증금 12,706,000원, 월임대료: 166,000원

- 직업 : 건설기계업종 일을 함

- 월 가족 총 소득액 : 120만원

- 연체월수 : 4개월

- 연체사유 : 한동안 일이 없어 놀았고, 날품 노동일을 하고 살았다. 지금 직장에 취직한지는 1개월 밖에 되지 않음.

- 연체해결 방안 : 앞으로 벌면서 해결해 나갈 생각임

- 정부나 관리기관에 하고 싶은 말 : 임대료가 주위의 시세보다 너무 비싸고, 직장 다니는데 교통의 문제가 크다. 현재의 상태에서는 생활비도 감당하기 어려운 지경이다. 생활이 어려울 때는 임대료를 감액해 주는 제도가 필요하다.

2. 임차인대표회의의 역할 강화 및 주민참여 활성화

□ 현황

○ 공공임대주택 임차인의 관리참여는 임차인의 공식적 대표기구인 임차인대표회의를 통해 이루어져야 함.

○ 통계자료상 임차인대표회의 구성율은 37%(주택관리공단, SH공사 관리기준)이나, 제대로 구성·운영되고 있는 단지는 이보다 훨씬 낮은 수준임.

□ 문제점

○ 법적 문제

· 과거 시민단체의 임대주택법 개정운동으로 분양아파트의 입주자대표회의처럼 임차인대표회의 설립근거가 마련되었지만, 강제조항이 아니어서 임차인대표회의가 설립된 임대아파트의 수도 적고 그 권한도 관리비, 하자보수 등에 관한 단지 협의권만이 부여되어 권한도 모호한 상태. 즉 법적으로 임차인대표회의는 관리비, 관리규약 등에 대해 임대사업자와 협의할 수 있다고 규정되어 있기 때문에, 관리비나 용역업체 선정 등에 임차인대표회의가 공식적으로 참여하는 경우는 극히 일부에 불과함.

○ 경제적 문제

· 현재 임차인대표회의의 운영비가 공식적으로 책정되어 있지 않기 때문에 알뜰시장 자릿세나 장터 수익금으로 조달하거나 개인적으로 조달해야 하는 현실적인 어려움이 있음.

○ 공간확보의 어려움

· 임차인들이 안정적으로 활용할 수 있는 공간이 거의 없음

○ 임차인의 무기력, 패배감 등의 문제

○ 임차인과 관리사무소간의 감정적 대립문제

□ 영국의 임차인 참여지원제도

○ 영국에서는 다양한 형태로 임차인의 참여지원이 이루어지고 있음.

- 그 배경은 임대사업자와 주민들의 협력이 모두에게 이익이 된다는 사실에서 출발. 특히 낙후정도가 심해 ‘임대가 힘든 단지(difficult to let)’의 관리를 개선하기 위해 1979년  도입한 ‘관리우선개선단지계획(Priority Estates Project: PEP)'과 1980년대 사회주택의 민영화과정에서 낙후정도가 심해 매각이 힘든 (difficult to sell) 사회주택의 관리를 위해 다양한 형태의 임차인 참여방안을 도입·실시하고 있음.

○ 중앙정부 차원에서 임차인 참여를 지원하는 제도로는,

- 첫째, best value의 일환으로 지방정부와 임차인 간에 체결하는 임차인 참여협정(Tenant Participation Compact)과 그에 따른 임차인의 주택정책 및 투자 선택의 참여, 그리고 주거서비스를 결정할 수 있는 기회, 수단, 계기의 제공 등이 있음.

- 둘째는 임차인 능력개발을 위한 각종 프로그램 즉 임차인 임파워먼트 보조금 프로그램(Tenant Empowerment Grant Programme)에 대한 지원이 있음. 이것은 참여를 원하는 임차인들에게 어떤 내용으로 어떻게 참여할 수 있는 지를 보여주고, 지역사회의 각종 사업을 수행하는데 필요한 각종 지식과 기술을 학습할 수 있는 기회를 제공하는 활동에 대해 기금을 지원함. 지원대상 프로그램은 정보제공과 자문, 임차인 훈련, 선택학습, 임차인 관리에 대한 지원, 혁신적 실행 프로그램 등임.

- 세 번째는, 임차인 자문위원회 (Tenant Sounding Board for Housing: TSB)로, 2002년 중앙정부 차원에서 설립한 이 위원회에서는 임차인들에게 영향을 미치는 주요 주택문제 및 정책을 토론하고, 각종 정책에 임차인들의 의견을 제안할 수 있도록 지원하는 기능을 담당하며, 1년에 3회 개최함. 위원은 임차인과 임차인 조직 대표 등으로 구성되는데, 이들은 1차 서류심사를 통해 몇 배수의 후보를 선출하고, 2차 워크숍을 통해 최종적으로 12명을 선출하여 구성, 임기 1-2년임.

○ 위의 세 가지 제도 외 지방정부에서는

- 임차인 참여지원을 위해 예산을 배정하고 있음(임차인 대표회의나 대표회의 협의회에서 참여와 관련한 각종 경비, 참여를 위해 지출한 임차인의 경비 등을 지원하고 조직 구성을 위한 지원, 출판, 정부제공 등을 지원함)

- 임차인 참여지원을 인한 인력이나 부서가 정해져 있음. 지원업무는 지역사무소 공무원이 담당.

○ 임차인이 참여에 필요한 능력을 갖출 수 있도록 임차인 훈련지원이 제도적으로 이루어지고 있음. 훈련 지원을 법으로 정하고 있고, 재정도 확보하고 있으며, 지방정부에서는 임차인 훈련전략(Tenant Training Strategy)을 마련.

- 임차인 훈련기관으로 임차인참여지원센터(TPAS), 전국임차인자원센터(NTRC), 취약단지프로그램(PEP) 등의 비영리기관이 있고, 임차인이 훈련에 참여할 경우 비용을 지원함.

□ 개선방안

○ 임차인 대표조직이 건설될 경우 임대료 인상반대 등 각종 민원의 야기로 임대아파트 관리질서가 무너질 것을 우려하여 임차인대표회의의 건설을 반대하는 경우가 많지만 외국의 예에서도 볼 수 있듯이 임대아파트의 슬럼화를 방지할 수 있는 가장 유력한 수단은 임차인들이 직접 관리에 참여하는 것.

○ 따라서 현행 법률상의 임차인대표회의를 필요적으로 설립하도록 하고, 임대아파트 관리와 관련한 사안에 대하여 2년에 한번 정도씩 임대사업자와 단체협약을 체결할 권한을 부여하도록 하는 등 그 권한도 강화해야 함.

○ 정부도 “임대주택정책 개편방안”을 통해 임차인들이 대표회의를 구성하여 임대주택 관리규약 제정 등의 경우 임대사업자와 협의할 수 있도록 하고 있으나 관리에 임차인대표회의가 참여할 수 있는 여지가 적고 활성화되지 못하고 있는 실정을 인정하면서 관리활동에 대한 임차인 참여기회를 확대할 것을 밝히고 있음.

임차인대표회의 및 임차인 참여와

관련 갈등사례

부천 춘의단지

사례 1

1. 지역개요

▫ 주 소 : 경기도 부천시 원미구 춘의동 237번지.

▫ 가구수 : 총 976가구 (수급권자 약45%, 일반세대 약55%).

▫ 입주시기 : 1992년 3월경.

▫ 임차인대표회의 : 2001년 4월경구성, 현재 없음.

▫ 관리업체 : 대한주택공사 자회사 주택관리공단

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 임차인대표회의 재구성과 관리규약문제.

2. 내 용

▫ 부천춘의단지는 입주당시 대한주택공사가 주택관리를 하였고 주택관리공단에 위탁관리로 위임된 후 2001년 3월 관리규약제정을 토대로 임차인대표회가 구성되었으며, 1, 2, 3기까지 임차인대표회가 진행되었으나, 관리사무소의 비협조로 2004년 하반기부터 현재까지 임차인대표회의 재구성 하지 못하고 있음. 또한 관리규약 제정당시, 주택관리공단으로부터 관리소장에게 하달된 관리규약의 내용이 입주민들에게 불리한 내용으로 조정되어 임대주택 주민들의 권리가 일방적으로 무시된 사례가 발생하여 현재도 문제가 지속중인 상태임.

▫ 2004년 6월경 제3기 임차인대표회의 동대표 두사람이 재무에 관한 문제야기로 자체 제명된 후 제4기 임차인대표회의 구성이 원활하지 않아 관리규약에 준하여 관리사무소에 협조를 요청하였으나 “아직 때가 아니다!” 라며 협조하지 않았고, 2005년 9월 22일 전임동대표임원들이 관리사무소를 방문하여 관리소장에게 선관위를 구성하여 정식 임차인대표회의를 구성하자는 제안도 거부하고 있음.

▫ 한편 2001년 3월에 제정된 관리규약 중 제32조(사용료 등 잡수입의 관리) 내용이 “... 시설의 사용료와 기타 당해 임대주택 관리로 인하여 발생한 관리외수익은 잡수입으로 간주하여 수선유지비로 사용한다”라고 명시되어 있는데 이는 다른 지역의 단지들의 관리규약에서는 찾아볼 수 없는 내용임. 이에 주민과 주민대표기구에서 잡수입 내용과 사용내역에 관한 질의서를 관리소장에 보냈지만 사유에 대한 설명도 없이 “없다”로 답변.

▫ 2003년 제2기 임차인대표회의에서 주민민원수렴에 의해 동대표의 수를 증원하는 관리규약 개정이 이루어졌으나 관리소장은 주민동의서 원본을 요구하며 인정할 수 없다고 하여 결국 원본 대조과정 후 일단락 지었지만 개정사항이 관리규약에 삽입되지 않고 있는 실정.

▫ 2004년에는 공유부분에 대한 주민부담액을 증감을 담은 새로운 관리규약이 배포되었으나 이 역시 주민들의 의견수렴없이 일방적으로 결정된 사항임.

▫ 하자보수나 관리사무소의 부당한 주택관리에 대한 주민들의 민원은 제대로 받아들여지지 않고 있어 영구임대주택주민들의 주거권은 보호받지 못하고 있음.

흑석 청호단지

사례 2

1. 지역개요

▫ 주 소 : 서울시 동작구 흑석3동 327번지

▫ 가구수 : 총 146가구 ( 임대 170세대, 분양 176세대)

▫ 유 형 : 50년 공공임대주택

▫ 입주시기 : 1997년 7월경

▫ 임차인대표회의 : 2004년 12월 결성됨

▫ 관리업체 : SH공사가 위탁관리로 대원주택관리에 위임

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 분양과 혼합단지에서의 임대주택 주민들의 귄리 무시행위

2. 내 용

▫ 흑석청호단지는 분양아파트와 임대주택 혼합단지로서 난방시설과 전기, 수도 등의 관리시설들을 공동으로 사용하고 관리비를 배분하는 재개발 사업후 입주단지임. 따라서 현행 주택법에 따른 혼합단지의 관리 규정에 의거해 임대주택 세대의 관리는 분양아파트에서 선정한 위탁관리업체에게 공동관리를 받고 있는 상황으로 임대주택 주민들의 권리가 일방적으로 무시된 사례가 발생하고 있음.

▫ 2004년 12월 10일 임대주택 주민대표기구인 청호자치회 회장단이 임차인대표기구 출범을 알리려 관리사무소를 방문하였으나 이를 무시하고 주민대표기구를 부정함.

▫ 2004년 12월 23일 하나로통신과 KT 동작케이블에서 발생하는 전기료를 주민들이 공동전기료로 부담하고 있는바 통신회사의 아파트 시설사용에 의해 발생하는 잡수익은 주민들을 위해 합당하게 사용되어야 함에도 불구하고 불합리하게 회계 처리되고 있는 부분에 대해 시정을 요구하였으나 주민대표의 의견을 무시함.

▫ 2005년 4월 18일 관리사무소 업무인수시 기존의 분양주택과 임대주택, 관리사무소가 합의한 사항에 대하여 참조하라는 공문을 전달하는 과정에서도 자치회는 임의단체로 인정할 수 없다며 무시하였고, 5월 18일에는 임대주택 총회소집 공고문을 관리소장의 지시하에 경비가 철거하는 사건이 발생하기도 함. 또한 잡수익 내역 열람을 요구하는 임대주택 자치회장에게 SH공사에 보냈으니 거기가서 알아보라며 주민들의 권리를 무시함.

▫ 관리비 산정 및 집행 운영에 대해서도 임대주택 주민들과 협의를 거쳐 집행해야함에도 불구하고, 임대주택주민들은 위탁관리 계약당사자가 아니기 때문에 전체단지 지분의 2/3을 차지하는 분양입주자대표회의의 결정에 따라서 납부만하면 된다는 식으로 일관하고 있음.

▫ 그 외에 주민들이 부담하는 비용에 대해 투명하게 공개하지 않고 있을 뿐만 아니라 사용의 원칙에 대해 임대주택 주민대표기구와의 사전협의가 전혀 이루어지지 않고 있는 상황임.

대구 상인비둘기단지

사례 3

1. 지역개요

▫ 주소 : 대구시 달서구 상인동 1563번지

▫ 가구수 : 11개동 총 2,824세대

▫ 유형 : 영구임대주택

▫ 입주시기 : 1993년 12월 1차입주(2,344), 1994년7월 2차입주(480)

▫ 주민대표회의 : 2004년 10월 한마음 비상대책위원회 결성

▫ 관리기관 : 대구도시개발공사

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 임차인대표회의 구성과 관련한 관리규약 개정내용에 대한 관리주체와의 갈등, 관리비, 잡수익 등에 대한 부당집행행위 개선의 주민참여권리 확보

2. 내 용

▫ 대구상인비둘기단지는 대구도시개발공사가 관리하는 영구임대주택단지로 1993년 12월부터 주민들의 입주가 시작된 대구의 최대 임대주택단지이자 전국적으로 다섯 번째 안에 드는 대규모의 단지임. 입주민들의 대부분은 수급권자와 장애인, 국가유공자등의 저소득계층 국민들로서 사회경제적으로 소외된 계층임. 이러한 국가적 사회적으로 우선적인 보호가 요구되는 계층들 임에도 불구하고 대구시와 대구도시개발공사는 주민들의 실정과 의견을 무시한 비민주적인 관리를 지속해 옴.

▫ 주민들은 입주한지 12년이 지났지만 주민대표기구를 결성하지 못했고 단지의 관리규약이 있는지 없는지 조차도 모른 채 생활해 해옴. 부당한 관리에 대처하고자 단지 내 자생조직(부녀회, 장애인회, 청년회, 노인회)들이 의견을 모아 임차인대표회의 결성을 결의하고 관리사무소에 비둘기 단지의 관리규약을 요구하는 과정에서 비둘기단지의 관리규약의 부재가 들어남.

▫ 관리규약 제정을 위해 주민들이 노력하는 과정에서 대구도시개발공사는 자신들의 부정한 관리에 적합한 관리규약 안을 만들어 각 동별로 주민서명을 받는 행위를 자행함. 주민대표들은 이러한 부당한 관리기관의 횡포에 맞서 주민 1,800세대의 동의를 받아 ‘관리규약효력정지가처분신청’을 함.

▫ 또한 2000년도부터 2004년도까지의 각종 잡수익 중 81,853,860원의 사용에 대하여 주민들과 아무런 합의와 동의절차 없이 불법적으로 사용하였고, 전기검침대행수수료, 관리직원 퇴직충담금, 관리비 선수금등의 관리와 집행에 있어서 불법 유용한 사실이 밝혀짐. 이에 주민들은 2005년 8월 10일 대구시청 앞에서 ‘일방적 주민탄압 행정 자행하는 대구시, 대구도시개발공사 규탄집회’를 개최하였고, 2005년 9월 2일 대구시와 대구도시개발공사 사장, 주민대표가 협상회의를 가짐. 주민들은 대구시에 정식 감사요청을 계획 중임.

대전 둔산3단지

사례 4

1. 지역개요

▫ 주 소 : 대전시 서구 월평동 218번지

▫ 세대수 : 총 1,403세대

▫ 유 형 : 영구임대주택

▫ 입주시기 : 1993년 7월

▫ 주민대표회의 : 추진중

▫ 관리기관 : 주택관리공단

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 임차인대표회의 구성과 관리규약 제정에 대한 관리기관의 비협조

2. 내 용

▫ 대전둔산3단지는 대한주택공사의 자회사인 주택관리공단이 관리하는 영구임대주택단지로서 거주민들의 대부분이 저소득층 세대임. 1993년 입주이후 주민들의 의견을 대변할 수 있는 주민대표기구가 결정되지 못한 채 관리기관의 일방적인 관리를 받아옴.

▫ 대부분의 영구임대주택단지의 관리사무소가 단지의 전반적인 운영과 주민참여를 통반장들이나 부녀회를 통해 진행하듯이 대전둔산 3단지도 마찬가지 방식으로 관리가 되옴. 이러한 상황으로 인해 주민들의 불만이나 부당한 관리의 개선점들에 대한 주민들의 의견이나 참여가 무시된 채 단지가 운영되어 옴.

▫ 2005년 1월 뜻있는 몇몇 주민들이 주민대표기구의 필요성을 공감하고 임차임대표회의의 결성을 준비하여 2월 선거공고 및 동대표후보자 등록을 통해 동대표를 선출하고 임차인대표회의를 구성. 선임된 동대표들은 둔산3단지 관리규약 제정을 위하여(그동안 관리규약은 부재한 상황이었음) 주택관리공단 충남지사에 관리규약안 제정을 위한 협의요청 공문을 발송함.

▫ 이에 주택관리공단 충남지사와 관리사무소는 공문을 발송한 주민대표기구에 대해 회신도 없이 일방적으로 둔산3단지 통반장과 새마을부녀회를 통해 대한주택공사에서 초안한 관리규약과 공문을 함께 발송하였고, 주민들의 의견수렴을 거쳐 입주민들의 투표로 관리규약을 제정하겠다는 내용을 공고함. 즉 주택관리공단 충남지사는 주민대표회의를 인정하지 않고 있는 것임.

송파 거여3단지

사례 5

1. 지역개요

▫ 주 소 : 서울시 송파구 거여동 292번지

▫ 세대수 : 5개동 총 598세대

▫ 유 형 : 공공임대주택

▫ 입주시기 : 2000년 11월

▫ 주민대표회의 : 200년 4월25일 구성

▫ 관리기관 : SH공사(서울시)- 본사 직영

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 임차인대표회의 재구성과 잡수익의 투명한 집행 확보

2. 내 용

▫ 거여3단지는 서울시 구 도시개발공사가 택지개발사업 완료 후 철거세입자나 청약저축가입자등의 무주택자들의 입주신청을 받아 저소득주민들이 거주하고 단지임.

▫ 입주 후 주민들은 주거참여관리의 권리를 확보하기 위하여 2002년 4월 25일 주민대표기구인 임차인대표회의를 결성하고, 주민들이 부담하는 관리비의 투명한 집행과 주민부담 관리비의 절감에 대한 의견을 제시함.

▫ 현재 거여3단지 관리는 본사직원이 직영으로 관리운영을 함으로 인해(호봉직원제) 과다한 인건비를 주민들이 부담하고 있는 실정임. 또한 관리비의 부담을 주민들이 부담하고 있음에도 불구하고 각종 용역입찰이나 계약 등에 주민대표들의 참여가 도외시된 채 현재까지 관리사무소 독단으로 처리되고 있음.

▫ 주민동의 없이 설치한 수백만원 대의 지하주차장 무인카메라설치와 근무확인 조차도 할 수 없는 관리직원의 일직수당, 특근수당 등의 지급은 대표적인 불법 관리의 사례라 할 수 있음. 또한 기타 잡수익과 관련한 부분은 사전에 주민동의 없이 관리소의 주머니 돈인 양 함부로 남용하고 있으며 투명하게 사용을 공개하고 있지 않음. 이러한 제반의 상황에서 볼 수 있듯이 주민대표기구는 단지를 관리하는데 있어서 관리기관에서 불편한 불필요한 대상으로 여기고 있으며 무시하고 있는 상황임.

▫ 한편 주민대표기구인 임차인대표회의 제3기 구성과 관련해서는 관리소장이 선거관리위원회의 구성시기와 공고시기, 선거관리위원장 선임 등 과정상 문제점들을 지적하면서 임차인대표회의의 재구성을 방해하고 있음. 이러한 사정으로 임차인대표회의의 구성이 지연되고 있으며, 주민들의 관리 참여가 모호한 상황에서 관리사무소의 일방적인 관리가 이루어지고 있음.

상월곡 동아에코빌단지

사례 6

1. 지역개요

▫ 주 소 : 서울시 성북구 상월곡동 101번지

▫ 가구수 : 14평형 총 278가구

▫ 유 형 : 50년 공공임대주택

▫ 입주시기 : 2003년 8월

▫ 임차인대표회의 : 2004년 3월 결성됨

▫ 관리기관 : SH공사

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 주민대표기구 2기 구성, 관리비 절감, 관리직원의 불손한 태도에 대한 주민과 관리주체와의 갈등

2. 내 용

▫ 상월곡 동아단지는 재개발임대지역으로 SH공사가 관리하는 단지임. 입주 후 주민들은 관리주체의 일방적인 관리에 대해 불만을 갖고 생활하다가 2003년 3월 입주자대표회의를 결성하여 제반의 관리와 주민권리 침해 문제에 대해 시정을 요구하며 개선활동을 전개해옴.

▫ 2005년 3월 3일 주민들은 주민총회를 통해 매년 의무적으로 인상해야하는 관리원 임금인상의 부당함과 관리인원과 청소원 감축문제, 불손한 관리직원의 교체 등의 내용을 SH공사에 공문 접수하도록 요청함.

▫ 주민들의 시정요구에 대해 SH공사는 다음과 같은 요지의 답변서를 보냄.

. 주민들의 임금인상 불가결정에 따라 전년도(2004)와 동일하게 관리원 용역 계약을 체결함

. 현재의 시설유지 관리인원은 최소한의 인력으로 운영되고 있어서 주민들이 널리 이해하고, 청소원 감원은 관리사무소와 입주민의 충분한 논의로 합의점을 찾기바람.

. 관리소 직원에 대해 지속적인 친절교육 시행을 통해 시정해 나가겠음.

▫ 2005년 3월 3일 제2기 입주자대표회의 구성 선출과 관련하여 입후보자 등록 공고를 관리소장이 게시함. 15일 관리소장은 1기 주민대표기구와 상의 없이 임의로 2기 동대표 입후보자의 후보등록이 없어서 1기 입주자대표회의가 자동해체됨을 공고하고, 3월 22일 임차인대표회장 앞으로 관리소장이 공문을 보내 제반의 운영시설물과 서류, 현금, 직인등의 인계를 요구함.

▫ 2005년 4월 주민대표회의와 전국공공임대주태연합의 임원이 함께 관리소장을 방문하여 문제점들의 시정을 요구하고 이후 관리소장은 주민들과 함께 문제해결을 위해 노력하겠다는 다짐을 함.

봉천 관악드림타운 단지

사례 7

1. 지역개요

▫ 주 소 : 서울시 관악구 봉천5동 1712-1번지

▫ 가구수 : 5개동 총 1,843세대

▫ 유 형 : 50년 공공임대주택

▫ 입주시기 : 2001년 7월

▫ 임차인대표회의 : 2004년 6월 결성

▫ 관리기관 : SH공사

▫ 임대주택 주민들의 현안 문제 : 관리비 사용의 투명성확보 및 주민참여권리 강화

2. 내 용

▫ 관악구 봉천5동 드림타운단지는 전형적인 산동네 재개발단지로서 대단위의 50년 공공임대주택이 밀집된 지역임. 2001년 7월 입주이후 주민들은 주민대표기구를 결성하지 못하여 관리에 대한 주민참여 권리를 행사하지 못하고 생활해옴. 관리주체도 이러한 상황에서 주민대표기구의 적극적인 결성을 보류한 채 독단적인 관리를 집행하여 주민들의 불만이 고조됨.

▫ 이러한 독단적인 관리집행과 과도한 관리비 부담으로 인해 주민들이 문제의식을 갖고 2004년 6월 임차인대표회의를 결성하고, 각종 시설물교체와 관리비 등 주민들이 부담하는 관리비 내역에 대해 주민대표의 참여를 요구함. 그러나 이러한 주민들의 요구에도 관리주체는 소극적인 대처로 일관.

▫ 2005년 8월 임차인대표회의는 관리비의 투명한 집행을 위해 외부 회계법인을 통해 2001년 7월 16일부터 2003년 12월 31일까지를 3기로 나눠 재무제표에 대한회계감사를 실시. 감사보고서는 권고사항으로 관리비의 예산계획과 집행에 대해서 전반적으로 주민대표기구의 참여 미비를 지적하고, 주민들의 권리가 보장되는 사전 주민참여 협의를 권고함.

▫ 향후 주민대표기구는 이러한 감사보고 내용을 기초로 올바른 관리방안 마련을 위해 지자체와의 협의과정을 거쳐 각 지자체별 두도록 되어있는 임대주택 분쟁조정위원회의 활동 강화 방안 제안과 주민대표기구의 운영지원에 대한 자차제의 역할에 대한 의견 내용을 준비 중임.

임차인대표회의의 모범 주민자치활동

광주 노암2단지

사례 1

광주 노암2단지는 1992년 12월에 입주한 영구임대아파트로서 1,640세대의 주민들이 거주하고 있다. 노암2단지의 주민자치활동은 그 역사가 매우 깊은데 그 역사만큼이나 다양한 활동들을 진행해 왔다.

광주 노암2단지의 주민대표기구는 1992년 12월 입주 후에 상가번영회의 활동과 함께 태동되었다. 상가번영회는 시내버스 노선의 신설과 관련하여 현 주민자치회 회장의 도움을 요청하였다. 이러한 요청에 적극적으로 나서서 시내버스 배차간격, 승강장 위치 등을 결정하였다. 이러한 활동을 거치면서 주민자치회의 필요성을 알게 된 회장은 통장단, 부녀회장단 연석회의를 진행하면서 1993년 자율운영위원회를 구성하게 되었다.

자율운영위원회는 다양한 활동들을 전개하였는데 노인정이 생기면서 사랑의 식당(무료식당)을 구청에 도움으로 만들고, 자주 끊기는 수도문제를 해결하기 위해 저수조 탱크를 만들고 근처에 약수를 개발하기도 하였다. 생활이 점차 나아지면서 주차문제가 발생하였는데 학교가 근처에 2개나 있어서 쓸모가 없는 체육시설 부지를 주차장으로 만드는 등의 활동을 진행하였다. 근래에는 아파트 시설개선사업의 일원으로 조경사업을 꾸준히 진행하고 있다. 이처럼, 관리사무소와의 긴밀한 협조 속에 단지 환경개선사업에 많은 활동을 벌였고, 이와 함께 청소년 선도활동과 안전한 통학로 만들기 사업(신호등설치)등을 진행하였다.

주민자치회의 운영 또한 매우 체계적이고 합리적으로 진행하고 있다. 매월1회씩 통장단, 부녀회장단과 함께 연석회의를 진행하고 있으며, 재정 또한 투명하게 관리하여 왔다. 현재 바자회 수익금, 재활용 수익금 등은 부녀회 활성화 차원에서 부녀회에서 관리하고 있는데, 근래 2년 동안에는 이 수익금의 일부를 지원 받아 임차인대표회의 활동에 필요한 자금으로 사용하고 있다.

매월 진행되는 회의록은 관리사무소에 비치하여 주민들이 자유스럽게 열람할 수 있도록 하고 주민들의 요구사항을 따로 정리하여 관리사무소가 시정할 수 있도록 하고 있으며, 미결사항 또한 따로 정리하고 있다. 개인적인 민원사황은 관리사무소에 일체 제안하지 못하게 하고 있으며, 반드시 임차인대표회의에 제안하도록 하고 있다. 물론 이러한 민원사항을 성심껏 듣고 해결과정이나 결과는 반드시 주민들에게 공고하고 있다.

관리사무소 뿐만 아니라 복지관과의 관계도 매우 좋아서 복지관의 사업이 활발히 진행될 수 있도록 많은 협조를 하고 있다.

서울 성동구 금호대우단지

사례 2

성동구 금호4가동에 위치한 금호대우 임대주택단지는 산동네 재개발 완료후 2000년 10월부터 입주하기 시작한 50년 공공임대주택 단지로서 총 508세대가 거주하고 있다.

임차인대표회의 구성의 추동세력은 재개발지역에서 세입자대책위 활동을 경험했던 주민들이 주축이 되었다. 이들은 임차인대표회의 구성을 위한 추진위원회를 구성하여 약 7개월간의 준비기간 활동을 통해 주민들에게 구성의 필요성을 알리고 참여를 설득하여 2001년 임차인 대표회의를 구성하였다.

총 7명의 동대표를 직접선거로 선출하였다. 구성이후 가장 많은 변화가 있었던 것은 관리사무소와의 관계였다. 이전까지 임차인대표회의의 구성에 비협조적이었던 관리사무소가 대표회의를 인정하고 협조하는 자세로 전환되었고, 기본적인 사무집기를 지원하였다. 대부분의 재개발 단지는 주민복리시설이라는 명분으로 공간을 건설하여 일반상가로 임대하는 경우가 대부부이지만 금호대우단지는 이 공간을 원래의 취지에 맞게 전적인 주민자치활동 공간으로 사용함으로 인해 주민자치활동의 활성화에 많은 기여를 하게 되었다.

주민들 또한 변화의 모습을 보여 이전까지 방해를 하던 주민들도 임차인대표회의에 협조를 하기 시작했으며 일반 주민들도 아파트 관리운영 뿐만 아니라 개인적인 어려움도 주민대표회의에 문의상담을 하거나 도움을 요청하게 되었다. 또한 이후 자생적인 주민봉사조직 구성되어 자율방범대, 노인회, 통반장단, 부녀회 등이 함께 주민자치협의회를 구성하여 마을 발전을 위한 일들을 함께 논의하고 협조하는 활동들이 시작되었다.

이밖에도 노인회의 부업사업, 아이들과 함께 벽화그리기, 공부방개설, 어린이 도서관 개관, 관리사무소의 관리내역 주민설명회등 왕성한 활동들이 진행되었다.

★ 이상과 같이 임차인대표회의의 활성화는 곧바로 주민공동체 및 주민관리참여의 활성화를 의미한다. 두 곳의 단지에서 이러한 활동이 가능한 것은 관리주체의 자세전환과 적극적인 지원이 우선되었기 때문이다. 그러한 결과로 입주민들의 민원사항들은 임차인대표회의의 일차적인 접수를 통해 체계적으로 관리주체에게 전달되고 책임성 있게 시정되는 ‘관리의 효율성’을 가져왔다. 따라서 현존하는 임대주택의 다양한 문제들을 효율적으로 해결하기 위한 임대주택 관리의 바람직스러운 모습은 일차적으로 주민대표기구의 올바른 구성과 지원에 있을 것이다.

3. 노숙인 등 긴급주거 소요층에 대한 임대주택 우선배분

□ 현황

○ 현행 임대주택법에서는 공공임대주택의 입주자격에 대한 별도의 조항이 없고(다만 주택법 제75조에서 청약저축 가입자로 규정하고 있음), 각각의 공공주택별로 별도의 입주자격에 대한 규정을 갖고 있음.

○ 현재 노숙인 지원체계는 시설입소위주의 정책으로 거리에서 생활하거나 쉼터에서 생활하고 있는 노숙인의 지역사회 재정착을 위한 지속적이고 안정적인 주거확보 대책이 없는 실정.

□ 문제점

○ 생활의 기반을 완전히 상실한 노숙인들에게 제공되는 임시거처는 실제로 자활의 기반을 마련할 수 있는 충분한 기간을 보장해주지 못하며, 자활의 집 이후의 영구적인 주택이 확보되지 못해 다시 시설을 순회하거나 거리를 선택하는 상황이 발생하고 있음.

○ 노숙을 탈피하여 자립을 하기 위해서는 거주의 안정이 절실히 필요함. 거주가 안정되어야 건강을 지킬 수 있고, 일을 할 수 있기 때문임. 노숙인을 위한 현재의 지원체계는 사회적인 비용의 지속적인 증가와 노숙인들의 의존성을 심화시켜 일을 하지 않는 사람들을 양상할 뿐임.

□ 개선방안

○ 선진국의 경우 홈리스에 대한 주거보장(사회주택 혹은 공공주택에 대한 우선권 보장 등)은 주택법이나 기타 단독법안에 명문화되어 있으며, 적용대상의 세부기준까지 마련해두고 있음.

○ 우리 정부도 <주택법> 혹은 <임대주택법> 상에 주거를 완전히 상실했거나 노숙생활로 전락할 위기에 놓인 집단에 대하여 안정적이고 장기적인 혹은 영구적인 거처를 제공하는 것이 국가의 의무이자 국민의 권리임을 명시해야 될 것임.

○ 특히 공공임대주택을 일반 신청자들보다 먼저 배정받을 수 있도록 하는 우선배분기준을 마련하여 긴급한 주거소요에 대해 신속하게 주택을 제공할 수 있는 체계를 마련해야 할 것임.