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문서번호	사복-2005-0501
수 신	건설교통부 장관
발 신	참여연대 (사회인권국, 담당자 : 박원석 국장, 02-723-5056)
제 목	부도임대아파트 처리문제의 원칙과 방향에 대한 참여연대 의견서
날 짜	2005. 5. 3. (총 3 쪽)

부도임대아파트 처리문제의 원칙과 방향에 대한 참여연대 의견서

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1. 민간 임대아파트의 부도사태와 미흡한 대책으로 인해 아무런 귀책사유도 없는 임차인들의 보증금이 손실을 입는 등 서민들의 피해와 주거불안이 가중되고 있습니다. 지난 2004년말 현재 부도 민간임대아파트는 전국적으로 457개사에 이르고 있으며, 그 피해가구수도 14만 6천여 가구에 이르고 있습니다. 민간 임대아파트는 정부가 어려운 서민들을 위한 사회보장정책 차원에서 국민주택기금을 지원하고 공공택지를 분양하는 등 각종 지원을 통해 건설된 임대주택이며 임차인들은 이를 신뢰하여 안심하고 임대차를 한 것입니다. 임차인들의 입장에서 보면, 이 같은 공공주택의 부도로 인해 거의 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실하고 거리로 내앉아야 한다는 것은 전혀 예상하지 못한 큰 손실이 아닐 수 없습니다. 그간 정부는 여러차례 부도임대아파트의 매입 의견을 발표했으며 국민임대특별법 추진당시 이를 국민임대로 매입하는 것을 법안에 명시하기까지 했으나 실제 매입은 이루어지고 있지 않습니다.

국민주택 기금 임대아파트 부도현황
(2004년말 현재)
충청	176개사
전라	116개사
경상	90개사
강원	43개사
경기	32개사
합계	457개사 (총 피해가구수 14만 6천 6백 78가구)

<표> 민간건설 공공임대 아파트 부도현황

춮처 : KBS 제2TV, '시사투나잇‘, 2005. 4.13자 보도에서 인용

2. 정부는 매입을 통한 국민임대아파트로의 전환이건, 임차인들이 분양전환을 통하여 소유권을 취득함으로써 일반분양아파트로 전환할 수 있도록 임차인들을 지원하는 방안이건 간에 신속하게 방향을 정하여 이를 시급히 정리하고 시설보수 등을 통하여 안정된 주거환경이 보장되도록 해야 할 것입니다. 참여연대는 이 문제 해결을 위해 정부가 임차인들의 요구를 조사하고 이를 반영한 정책을 시급히 마련할 것을 촉구하며, 바람직한 방향으로 정부가 부도 임대아파트를 매입하여 국민임대로 전환하거나 분양을 원하는 입주민들을 상대로 분양전환 하는 방안을 검토할 것을 요구합니다.

3. 민간 임대아파트는 건설에 지원된 국민주택기금을 담보하기 위한 국민은행 명의의 저당권이 우선 설정된 후 임차인들의 전입신고가 되는 것이 일반적인 경우 입니다. 따라서 임차인들은 국민은행의 저당권보다 항상 후순위일 수밖에 없으며, 부도가 난 임대아파트에 대해 국민은행이 국민주택기금의 회수를 위해 경매절차를 진행시킬시 경락대금이 저당권이 설정된 국민주택기금과 임차인의 임대보증금을 합한 금액 이상이어야 하는데, 대부분 국민주택기금 정도의 금액이거나 국민주택기금과 임대보증금을 합한 금액보다 훨씬 낮은 금액이어서 임차인들은 아무런 귀책사유 없이 임대보증금을 잃는 상황이 발생하고 있습니다. 게다가 임대사업자들은 건설교통부령이 정한 표준임대보증금이 아니라 임대료를 낮추어 준다는 명목으로 임대보증금을 많이 받아(전환 임대보증금) 임대사업자가 부도가 나는 경우 임대보증금 피해액은 더욱 큰 상황입니다.

4. 이처럼 경매절차를 진행시킬시 임차인들은 임대보증금을 대부분 상실할 수밖에 없음에도 불구하고, 국민은행은 임대사업자나 그 채권자단과 임차인들 사이에서 분양전환 협의가 지연되는 경우 마구 경매를 진행하여 임차인들의 큰 반발을 사고 있습니다. 또한 경매과정에서는 임차인들에게 임대주택법에 정한 매각방식에서 주어지고 있는 우선매수권이 보장되지 않아 부동산경매인 등 전문경매인들이 뛰어들고 있으며, 이로 인해 임차인들이 임대아파트를 경락받지 못하는 것이 일반적이어서 이중의 피해를 보고 있습니다. 참여연대는 이처럼 임차인들의 보증금 손실을 가져오고, 임대주택법에서 정한 우선매수권도 보장되지 않는 무분별한 경매진행을 즉시 중단할 것을 촉구합니다.

5. 민간 임대아파트의 부도는 정부가 그 책임을 부인할 수도 없는 사안이며, 임차인들의 보증금을 임대사업자의 다른 일반채권자와 동일하게 취급될 수도 없는 사안입니다. 따라서, 임대사업자가 부도가 나는 경우 대한주택공사나 도시개발공사가 임대사업자로부터 부동산신탁을 받아 소유권을 넘겨받으므로써 부도처리 과정에 임대사업자들의 채권자들이 무분별하게 참여하는 것을 방지하고 대한주택공사 등이 임대사업자가 되어 국민주택기금의 회수와 임차인들의 임대보증금의 보호가 가능하도록 해야 할 것입니다.

6. 임대사업자나 그 채권자단과의 협의를 통한 분양전환시, 선순위의 국민주택기금의 회수가 보장되고 임차인의 임대보증금도 매매대금에 포함되는 것으로 하면 분양전환가격은 임대주택법 시행규칙이 정한 상한선을 초과하게 되고 임대사업자의 채권자들의 채권회수액도 일정 보장하려면 분양전환가격이 턱 없이 높게 되어 국민은행과 임대사업자의 채권단 그리고 임차인들 3자 사이의 합의가 매우 어려운 형편입니다. 이러한 협상을 원활하게 하기 위해서 건설교통부는 분양전환가격을 임대주택법 시행규칙에서 정한 상한선 보다 5% 더 높게 받을 수 있도록 하고 분양전환받을 자격도 최초의 임차인만이 아니라 무단으로 임차권을 양도, 전대받은 임차인까지 받을 수 있도록 하는 방안을 제시하였으나 문제해결에는 여전히 미흡한 대책입니다. 따라서 이러한 경우라도 주변 아파트의 시세와 분양전환가격의 상한선 사이에서 합리적인 분양전환가격이 협의될 수 있도록 하는 정부의 개입 방안이 마련되어야 할 것입니다.

7. 경매가 불가피한 경우라 하더라도 임차인들의 우선매수권이 보장될 수 있도록 하면서, 임차인들이 경락대금을 마련할 수 있도록 저리의 국민주택기금을 지원하는 방안 등도 검토되어야 할 것입니다. 또한 정부가 경매를 통하여 부도임대아파트를 매입하여 국민임대로 전환하는 경우에는 임차인들이 주택임대차보호법상 보호되는 최우선변제금(800만원에서1,200만원)을 제외하고는 임대차보증금을 상실하게 되어 국민임대의 새로운 임대보증금을 마련하기 어려우므로 이를 감안하여 임대보증금을 대폭 낮추어주는 정책이 보완되어야 할 것입니다.

8. 임대사업자의 부도에 대비하여 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 정부의 재정이나 국민주택기금을 지원받거나 공공택지를 분양받아 임대아파트를 건설한 민간건설업자에 대해서는 임대보증금 보증가입을 의무화해야 하며, 그 보증수수료를 임차인에게 전가하는 일이 없도록 해야 할 것입니다. 현재 주택법에는 사업주체인 건설회사가 선분양아파트에 대한 분양대금 환급보증과 부도로 중단된 아파트에 대한 시공보증 및 하자보증 계약을 체결하도록 하는 의무를 강제화하고 있습니다. 그러나, 임대아파트의 경우에는 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증계약체결 의무를 강제하고 있지 않아 임대사업자가 부도가 나는 경우에는 임차인들은 소액보증금의 최우선변제금 이외에는 임대보증금을 상실하게 되어 있습니다. 저소득층인 임차인들이 임대사업자의 부도로 인해 거의 전재산이다시피한 임대보증금을 상실하는 피해가 발생하고 잇는 점을 감안할 때 임대보증금 환급보증을 사업자가 의무적으로 가입하도록 하는 주택법 또는 임대주택법의 법제화가 필요합니다. 끝.

참여연대