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문서번호	참연 2004-10
수 신	법제사법위원회
발 신	참여연대 (작은권리찾기운동본부, 담당 : 백종운 간사, 02-723-5303)
제 목	주택임대차보호법개정법률안(의안번호90호)에 대한 의견서
날 짜	2004. 10. 08. (총 4 쪽)

주택임대차보호법개정법률안(의안번호90호)에 대한 의견서

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안녕하십니까. 귀 위원회에서 요청한 주택임대차보호법개정법률안(의안번호90호)에 대해 의견서를 제출하오니 법안 심사에 적극 반영하여 주시기 바랍니다.

붙임 주택임대차보호법개정법률안(의안번호90호)에 대한 의견서

참여연대 공동대표 박상증□최영도□이선종

주택임대차보호법개정법률안(의안번호90호)에 대한 참여연대 의견서

1. 개정안의 요지

민주노동당 조승수 의원이 대표 발의하여 2004. 6. 29. 제출된 「주택임대차보호법중개정법률안」의 주요 내용은, ① 10년의 범위 내에서 임차인의 갱신요구권을 신설하고 (안 제10조), ② 차임증액청구의 상한을 연 100분의 5의 금액을 초과하지 못하도록 구체적으로 명시하며 (안 제11조), ③ 월차임 전환 시 산정율을 연 100분의 10 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 하고 (안 제12조), ④ 약정한 차임 또는 보증금이 인근의 유사한 주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 법무부장관과 특별시장·광역시장 또는 도지사가 조정권고 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하고, 이를 위반한 경우 500만원 이하의 과태료에 처할 수 있게 하고 (안 제19조 및 제23조), ⑤ 특별시·광역시·도에 임대차분쟁조정위원회를 설치할 수 있도록 하고, 조정의 효력은 당사자들이 조정위원회의 조정안을 수락한 경우에 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보며 (안 제20조 및 제22조), ⑥ 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차의 임차인으로서 임대차기간이 1년 이상인 임차인은 임대차기간 만료 전 1월까지 제10조의 규정에 따른 계약갱신의 요구를 4년 이내의 범위에서 할 수 있도록 한 것입니다(안 부칙 제3조).

위와 같이 법안 제안 취지 및 주요 골자에 명시된 것 외에, 안 제4조에서는 이해관계인이 임차인의 인적 사항 등의 열람을 청구할 수 있다는 규정을 두고 있습니다 (이 부분 제안 취지 설명 없음).

2. 안 제4조 - 주민등록 등의 열람 청구권 부분 : 수정·보완 의견

법안의 제안 취지에서는 빠져 있으나 이 부분 개정안은 이해관계인이 대상 물건의 임대차 관계를 명확히 알 수 있도록 공시 방법을 정비하려는 취지로 제안된 것으로 보입니다 (현행상가건물임대차보호법 제4조와 동일). 현행 주민등록법에 의하더라도 이해관계인이 주민등록 관계를 확인할 수 있기는 하지만, 부동산 등기부와 같이 일목요연한 공시 기능을 하지는 못하고 있다는 점을 고려하면, 어떤 방향으로든 개선되어야 한다는 점에는 충분히 동의할 수 있습니다.

다만 이는 임대차 관계를 공시하고 누구나 손쉽게 열람할 수 있도록 주민등록상의 절차와 요건이나 기타 공시 제도 자체를 정비하는 방향 (예컨대 임대차 관계 공시를 위한 별도의 공부를 만들게 한다든지 현행 등기부상에 임차인 일방의 신청으로 인한 임차권 공시란을 별도로 둔다든지) 으로 행해져야 할 것이지, 현행 주민등록 제도를 그대로 둔 채 임차인의 주민등록번호 등 인적 사항 일체를 공개할 수 있도록 하는 것은 개인정보만 침해할 위험성이 크다 할 것입니다.

3. 안 제10조 계약갱신청구권 신설 : 수정·보완 의견

이 안은 현실적으로 임차용으로만 소유하는 주택이 많은 현실에서, 임대인의 자의적인 선택에 의해 과도한 임대료 인상을 수용하지 못하거나 정당한 사유 없이 임대차 갱신을 거부하는 경우 피해를 입게 되는 임차인의 주거권을 보호하여, 일정 기간(10년) 권리를 안정시키고 그 동안 임대료 인상폭을 제한하기 위한 것으로 보입니다. 임차인의 주거권 안정 취지에는 공감할 수 있으나, ① 그 기간이 지나치게 장기이고, ② 임대인이 건물을 주로 임차용으로만 소유하는 상가건물과는 달리 주택의 경우 임대인 본인의 주거 목적이나 기타 다른 목적으로 소유할 가능성이 크므로 이러한 임대인의 이익 역시 함께 고려되어야 한다는 점에서, 갱신청구 기간을 단축하고 갱신청구의 예외 사유를 (상가건물임대차보호법 보다) 확대하는 방향으로 수정·보완되어야 할 것으로 보입니다.

4. 안 제11, 12조 - 차임증액·월차임전환 비율 상한의 법정화 : 개정안에 찬성

포괄위임은 항상 위헌의 소지가 있으므로 가능하면 포괄위임이 되지 않도록 법을 정하는 것은 입법기술상 중요한 문제라 할 수 있습니다. 최근 소송촉진등에관한법률에서 지연이자 조항 사건에 관하여, 헌법재판소도 지나친 포괄위임이라는 이유로 위헌 결정을 한 바 있습니다 (헌법재판소 2003. 4. 24. 자 2002헌가15 전원재판부 결정). 따라서 위 개정 법률안처럼 법률에서 그 기준을 정하는 것이 바람직하다 할 것입니다. 다만 위에서 본 바와 같이 계약갱신 청구권에 일정한 제한이 있어야 하므로, 결과적으로 이 규정이 적용되는 범위는 개정법률안보다 축소될 것입니다.

5. 안 제20조 - 임대차분쟁조정위원회 설치 등 : 개정안에 찬성

법원에 주택과 상가 관련 임대차관련 분쟁이 많이 발생하여 주요 지방법원에서 전담부를 두고 있을 정도이고, 민사조정절차에서 임대차가 차지하는 비중도 높은 편입니다. 법원에서의 분쟁해결방식은 시간과 비용이 많이 들어 일상생활과 밀접한 분쟁으로 신속·간이한 해결을 요하는 임대차분쟁의 해결방식으로는 적절한 것이라고 할 수는 없으므로, 별도의 분쟁처리 기구를 두는 것은 적절하다고 보입니다. 주택 임대차를 둘러싼 분쟁이 일상적으로 빈번하게 발생한다는 점, 분쟁의 유형이 전형적이고 구조가 일률적이어서 신속하고 저렴한 구제가 가능하다는 점 등을 고려할 때, 조정위원회를 설치하는 것은 바람직하다 할 수 있습니다. 미국 등의 경우에도 임대차분쟁을 전문적으로 다루는 법원을 두고 있는 것으로 알려져 있습니다.