◑ 별첨 1.

공공택지에서의 주택분양제도 개선을 위한 입법청원안

I. 입법청원의 취지

1. 현재 공공택지지역에서의 주택분양제도의 문제점

가. 공공택지는 택지개발촉진법, 도시개발법 등에 의하여 서민들의 주거권실현(내집마련이나 임대주택제공), 국토의 계획적인 균형개발 등의 공익적 목적을 달성하기 위하여 조성되는 택지이다. 이러한, 공익목적의 실현이라는 정당성의 근거를 바탕으로 택지개발지역 주민들의 토지를 개발이익이 한푼도 반영되지 않은 상태에서 강제수용하여 조성하는 것이어서 그 입법목적이나 사업취지 등에 비추어 택지조성단계에서 뿐만 아니라 그 택지에 공동주택을 건설하여 분양을 하는 단계에서도 이러한 공익목적은 실현되어야 한다.

나. 그러나, 현실은 공익목적에서 조성된 공공택지가 막상 민간건설업체에 매각되는 단계에서나 민간건설업체가 아파트를 건설하여 분양하는 단계에서는 이러한 공익목적은 실종된 채 파주, 화성동판 등 공공택지지역에서의 분양가가 이미 평당 700-800만원을 넘은지 오래다. 서민들이 내 집 마련을 위하여 평생 처음 구입하게 되는 국민주택규모 전용면적 25.7평(공급면적 33평) 이하의 아파트의 분양가도 공공택지지역에서마저 2억원을 초과한다는 것이다.

다. 공공택지를 분양받기 위하여 민간건설회사들이 페이퍼컴퍼니를 양산하여 공공택지를 분양받은 후에는 자신이 아파트건설을 하지 않은채 공공택지를 전매하여 수백원을 바로 챙기는가 하면 택지개발촉진법에 의하여 건설교통부장관의 승인을 받은 평당200만원 정도의 낮은 가격으로 공공택지를 공급받아 건축비 평당300만원을 더한 적정분양가격 보다 평당 200-300만원(국민주택규모일 경우 아파트 1채당 6,000-7,000만원)이 넘는 폭리를 취함으로써 서민들의 주거권실현이라는 토지 강제수용 당시의 공익목적은 완전히 실종된 모습을 보이고 있어 경제정의는 완전히 실종된 상태이다.

2. 공공택지지역에서의 공영개발(또는 분양가 규제) 및 분양가 공개의 필요성

가. 국민의 정부가 IMF 경제위기의 극복과정에서 경기부양을 한다면 신중한 고려 없이 민간부분과 공공부분의 구분없이 공공택지지역의 아파트 분양가마저 자율화하자 서민들의 내집마련의 꿈은 어디서도 실현되기 어렵게 된 것이다. 이제 부동산투기로 기존주택시장의 집값안정이나 하락이 불가능하고 민간건설회사나 주택조합이 건설하는 주택분양시장에서의 분양가규제거 곤란하다면 적어도 서민들의 내집마련이라는 공익적 목적하에 개발이익이 한푼도 반영되지 않은 헐값으로 토지를 강제수용하여 조성된 공공택지지역에서라도 서민들의 내집마련이 실현될 수 있도록 분양가규제나 분양가공개와 같은 공공정책이 실천될 수 있어야 한다.

나. 정부는 서민들의 내집마련을 위하여 모기지론을 도입하여 원리금을 20년 장기분할 상환하도록 하고 있으나, 2억원의 모기지론 대출을 위하여는 월120만원 정도의 원리금을 분할상환해야 하고 변제능력을 위하여 그 3배인 월360만원 이상의 소득이 있어야 하는데, 우리 사회에서 월360만원 이상의 소득자라면 더 이상 서민이라고 할 수도 없어서 결국, 이렇게 천장부지로 치솟는 공공택지지역에서의 분양가를 방치한다면 서민들은 이미 엄청난 거품이 형성된 기존 주택시장은 물론이고 서민들의 내집마련이라는 공익적 목적에서 조성된 공공택지지역에서 마저 내집마련이 불가능하다는 것이 현실이다.

다. 정부는 공공택지지역이 주택시장에서 차지하는 비중이 30%에 불과하여 공공택지지역에서의 분양가규제나 분양가 공개가 주택시장 전반의 집 값 안정이나 하락에 도움이 되지 않는다고 하고 있으나 거꾸로 이러한 30%의 공공택지지역에서의 분양가마저 서민들의 내집 마련이라는 공익 목적 하에 아파트 건설이 추진되지 않는다면 서민들의 내집마련의 희망은 우리사회에서 더 이상 발붙이지 못하고 의·식·주의 생존수단이 주택을 둘러싼 빈부격차의 심화는 더욱 격화될 것이다. 이제 주택공급체계를 시장원리에 맡기는 민간부분과 공공택지와 같은 공공부분을 나누어 공공택지지역은 철저하게 토지·주택 공개념의 이념에 적합하게 택지공급과 아파트 공급이 실현되어야 한다.

II. 공공택지의 주택공급제도 개선을 위한 주택법개정안 주요골자

1. 택지개발촉진법, 도시개발법 등에 의하여 조성되는 공공택지 중 서민들이 생애 처음 집을 장만하는 국민주택규모(전용면적 25.7평. 공급면적 33평) 이하의 아파트를 건설하는 용도의 공공택지에서는 대한주택공사나 도시개발공사등 공기업이 주택분양가원가연동제에 따른 분양가 규제를 받는 형태로 아파트를 공급하는 공영개발방식이나 민간이 참여하더라도 주택분양가원가연동제에 따른 분양가 규제를 받는 형태로 아파트를 공급하도록 한다. (개발이익의 환수측면에서 보면 그 개발이익을 서민들이 내집마련의 목적에서 최초의 수분양자에게 귀결되게 된다.)

2. 위 공공택지 중 국민주택규모를 초과하는 중·대형 아파트 건설용도의 경우에는 중산층 이상의 국민이 집을 늘려 가는 형태의 용도에 해당하므로 분양가규제를 하지 않는 대신 개발이익이 민간건설회사의 지나친 폭리로 귀결되지 않도록 채권입찰제를 통하여 개발이익을 환수하도록 하고 지나친 폭리의 방지를 위하여 분양가를 관할행정관청에 구성되는 분양가검토위원회에 공개하여 적정성 검토를 받게 하도록 한다.

3. 분양가를 규제하는 경우에는 주변 아파트시세와의 차익을 노리는 투기가 만연할 가능성이 있으므로 분양가 규제를 받는 공공택지의 국민주택규모 이하의 아파트 분양의 분양자격은 5년 이상의 무주택세대주로 제한하고 소유권이전등기 후 5년간 전매를 금지하도록 한다. 전매제한의 실효성 확보를 위하여 전매의 무효나 형사처벌 이외에 싱가포르 주택청의 공공주택 공급의 예와 같이 5년간의 전매제한 기간 안에 아파트를 전매하여 전매차익을 챙기는 경우에는 공급주체인 대한주택공사 등이 최초의 공급가격으로 아파트를 환매하는 주택환매제도를 도입한다.

4. 분양가 규제는 분양가 상한선을 획일적으로 규제하는 방식이 아니라 택지비를 원가에 반영하는 주택분양가 원가연동제방식에 의하도록 하되 택지비는 택지개발촉진법에 의하여 건설교통부장관의 승인을 받은 택지비로 하고 분양가는 평형별로 택지비, 건축비, 사양선택추가비(옵션), 영업비용, 적정이윤 등이 반영되도록 한다.

5. 분양규제를 하는 경우 아파트의 품질이 떨어질 우려가 있으므로 사양선택제도(옵션제도)를 종전처럼 한 두 가지 사양이 아닌 다양한 사양선택이 가능하도록 분양계약제도를 다양화하고 사양선택추가비용을 분양원가에 반영할 수 있도록 한다.

6. 국민주택규모 이상의 아파트의 경우 분양가를 공개하지 않거나 허위로 공개하는 경우에는 형사처벌보다는 관할관청이 일반 분양자 모집승인을 거부하는 행정적 제재의 방식으로 적정공개를 강제하도록 한다.

7. 분양가 공개는 관할관청에 분양가검토위원회를 구성하여 분양가의 적정성을 검토하여 그 적정여부를 공개하도록 하되, 사업주체가 분양가검토위원회에 제출하는 분양원가의 내역은 건축비, 택지비, 영업비용 등으로 나누어 분양가내역서를 제출하도록 한다.

8. 아파트공급계약서도 현재와 같이 한 두 장으로 계약금과 중도금, 잔금 등 분양대금의 지급방법이나 시기만을 간략하게 정리한 문건이 아니라 선진국의 분양계약서와 같이 분양되는 아파트의 규모, 세부재료, 사양 등의 자세한 내역과 그 가격을 기재하여 이후 분쟁의 해결근거가 될 수 있도록 책 한권 분량의 세세한 표준분양계약서를 사용하도록 한다. 소비자에게는 이러한 표준분양계약서에 각 규모, 재료, 사양 등에 따른 분양가격을 기재하여 공개하도록 한다.

III. 공공택지 주택공급제도 개선을 위한 주택법 개정안의 내용

◐ 국민주택규모 이하 아파트의 분양가규제(제38조 제2항)와 국민주택규모 이상 아파트의 분양가 공개(제38조 제3항) 및 분양가규제 적용 주택의 분양자격(제38조 제4항)

□ 주택법 제38조(주택의 공급)  ①사업주체는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설□공급하여야 한다.

1. 사업주체(국가□지방자치단체□대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장□군수□구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 얻을 것

2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건□방법□절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부방법□시기□절차, 주택공급계약의 내용□방법□절차 등에 적합할 것

② 사업주체가 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 일반에게 분양하는 주택으로서 다음 각호에 해당되는 경우의 분양가격은 건설교통부령에서 평형별로 건축비, 택지비, 영업비용, 사양선택추가비 등을 합산하여 정하는 원가연동제방법에 의하여 정할 수 있다.

1. 택지개발촉진법, 도시개발법 등에 의하여 조성·공급되는 택지(이하 □공공택지□라 한다)에서 건설되는 국민주택규모 이하의 주택

2. 수도권 등 건설교통부령이 정하는 지역에서 건설되는 주택

③ 사업주체가 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 일반에게 분양하는 주택으로서 다음 각호에 해당되는 경우에는 건설교통부령에서 정하는 바에 따라 주택의 분양가를 공개하여야 한다.

1. 공공택지에서 건설되는 국민주택규모 이상의 주택

2. 수도권 등 건설교통부령이 정하는 지역에서 건설되는 주택

④ 제2항의 원가연동제에 의하여 분양가격이 결정되는 주택인 경우에는 과거 5년 이내에 주택을 소유한 적이 있는 자(소유권이전등기 이전에 전매한 자를 포함한다)의 세대에 속한 자(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)는 제외한다.

◐ 건축비 상한가격, 택지비산정, 사양선택제도 등은 건설교통부령인 주택분양가원가연동제지침에서 정하도록 한다.

◐ 분양가 공개를 위한 분양가내역서의 제출근거는 건설교통부령인 주택공급에관한규칙에 신설한다.

□ 주택공급에관한규칙 제8조(입주자의 모집절차) ①사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. 이 경우 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 다음 각호의 서류를 갖추어 시장등의 승인을 얻어야 하며, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 입주자모집내용을 전산관리지정기관에 통보하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 승인을 얻지 아니하고 입주자를 모집할 수 있다.

1. 입주자모집공고안

2. 당해 주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일 이내에 발행된 것을 말한다)

3. 제7조의 규정에 의한 보증서·공증서·건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자에 한한다)

4. 분양가내역서(분양가 공개대상인 주택에 한한다)

◐ 분양가 공개의 절차·방법 및 분양가내역서, 분양가검토위원회 등은 건설교통부령인 주택분양가공개시행지침을 신설하여 정하도록 한다.

◐ 주택분양계약서의 개선은 주택법 제38조 제1항 제2호에 주택공급계약의 □내용□을 신설하고 건설교통부가 표준분양계약서를 작성하여 이를 주택분양계약의 계약서로 하도록 권고한다.

◐ 분양가 규제를 받는 국민주택규모 이하의 아파트의 전매금지 및 환매제도

□ 주택법 제41조의2(원가연동제로 공급되는 주택의 전매행위 제한) ① 제38조제2항의 규정에 의하여 원가연동제로 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매□증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속□저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 다만, 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우로서 건설교통부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 주택의 최초 입주자가 제1항 본문의 건설교통부령에서 정하는 기간이 경과하기 전에 전매를 하는 경우에 사업주체는 최초의 분양가로 주택을 환매할 수 있다.

□ 주택법 제96조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제39조제1항의 규정을 위반한 자

2. 제41조제3항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

3. 제41조의2의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

□ 주택공급에관한규칙 제14조의2(전매행위 등의 제한) ①법 제41조제3항 및 법 제41조의2에서 □건설교통부령이 정하는 기간□이라 함은 당해 주택의 입주자로 선정되어 주택공급계약을 체결한 때(제3조제2항제6호에 해당하는 주택의 경우에는 사업계획승인을 얻은 때를 말한다)부터 당해 주택(건축물에 대하여만 소유권이전등기를 하는 경우에는 당해 건축물)에 대한 소유권이전등기를 완료한 때로부터 5년까지의 기간을 말한다.

② 법 제41조제3항 및 법 제41조의2 단서에서 □건설교통부령으로 정한 경우□라 함은 다음 각호의 1에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우를 말한다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권을 제외한다)으로 이전하는 경우

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우

◐ 건설교통부령인 주택분양가공개시행지침의 예시

제1조(목적) 이 지침은 법 제38조제3항의 규정에 의한 주택분양원가공개의 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용법위) 이 규정은 수도권정비계획법 제2조제1호에서 규정한 수도권과 광역시에서 적용한다.

제3조(공개절차 및 방법) ①시장□군수□구청장(이하 □시장등□이라 한다)으로부터 입주자모집 승인을 받는 경우에는 승인신청을 받은 시장등이 승인신청을 받은 7일 이내에 승인신청시 첨부된 분양가내역서를 제8조의 규정에 의한 분양가검토위원회(이하 □분양가검토위원회□라 한다)에 제출하여야 한다.

②입주자모집 승인을 받지 않는 경우에는 사업주체가 직접 분양가검토위원회에 분양가내역서를 제출하여야 한다.

제4조(분양가내역서) ①분양가내역서는 건축비, 택지비 및 영업이익으로 구분하여 작성한다.

②건축비는 건축원가, 판매관리비 및 기타비용 등으로 구분하여 산정하며 각 항목별 산정방법은 다음과 같다.

1. 건축원가는 직접비, 간접비 및 기타비용으로 하되 선택사양품목이 있는 경우는 직접비에서 이를 따로 표시하여야 한다.

2. 판매관리비는 모델하우스설치 및 운영비용 등 분양관련비용을 포함한다.

3. 기타비용은 제세공과금, 등기비용 등을 포함한다.

③택지비는 주택분양가원가연동제산정지침 제4조를 준용하여 산정한다.

④영업이익은 건축비와 택지비 합계액의 10%로 한다.

제6조(분양가의 검토등) ①분양가검토위원회는 제출된 분양가내역서의 적정성여부를 검토하여 검토결과를 시장등과 사업주체에 통지하여야 한다.

②분양가검토위원회는 제출된 분양가내역서의 내용이 적정하지 않다고 인정될 경우에는 그 내용을 적시하여 사업주체에게 시정을 권고하거나, 서류의 보완을 요청할 수 있다.

③분양가검토위원회의 검토기간은 제출일로부터 14일 이내로 한다. 다만, 제2항의 규정에 의한 시정권고기간 및 서류보완기간은 심의기간에서 제외한다.

제7조(재심청구) ①사업주체는 분양가검토위원회의 검토결과 및 시정권고에 대하여 재심을 청구할 수 있다.

②분양가검토위원회는 재심청구일로부터 7일 이내에 그 결과를 시장등과 사업주체에게 통지하여야 한다.

제8조(분양가의 공개) ①시장등은 분양가검토위원회의 검토결과를 통지받기 전에는 법 제38조제1항에 의한 승인을 하여서는 아니 되며, 사업주체는 입주자모집공고를 할 수 없다. 다만, 분양가검토위원회가 검토기간내에 검토의견을 통지하지 않았을 때에는 그러하지 아니 하다.

②사업주체는 입주자모집공고시에 분양가검토위원회의 검토결과를 공개하여야 한다. 다만, 분양가검토위원회가 검토기간내에 검토결과를 통지하지 않을 때에는 그 내용을 공개하여야 한다.

제9조(분양가검토위원회) ① 분양가의 적정성 여부를 검토하기 위하여 서울특별시, 경기도 및 각 광역시에 분양가검토위원회를 둔다.

②분양가검토위원회의 위원은 다음 각 호의 1에 해당하는 자중에서 관할 시장 및 도지사가 임명한다.

1. 변호사, 감정평가사, 건축사, 공인회계사 등 분양가에 관한 학식과 경험이 풍부한 전문가

2. 대학에서 부동산학, 건축학, 토목학, 회계학을 가르치는 부교수 이상의 직에 있는 자

3. 행정기관의 5급 이상의 공무원

4. 시민단체 등이 추천하는 전문가

③분양가검토위원회는 8인 이상 16인 이하의 위원으로 구성하며 위원장은 호선에 의하여 선출한다.

④분양가검토위원회 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있다.

⑤분양가검토위원회는 위원장이 소집하며 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑥분양가검토위원회의 위원장은 필요하다고 인정할 때에는 사업주체 또는 관계전문가의 의견을 들을 수 있다.

IV. 주택법중개정법률안 조문대비표

현 행	개 정 안
제38조 (주택의 공급) ① 사업주체는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설□공급하여야 한다. 1. 사업주체 (국가□지방자치단체□대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장□군수□구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 얻을 것 2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건□방법□절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부방법□시기□절차, 주택공급계약의 방법□절차 등에 적합할 것	제38조 (주택의 공급) ①-------------------------------- 1. -------------------- -------------------------------------------------------------------------------- 2. -------------------- -----------------------------------------------------------------------------계약의 내용·방법·절차 등에 적합할 것
② <신설>	② 사업주체가 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 일반에게 분양하는 주택 및 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 제16조제1항의 규정에 의한 호수 이상인 주택으로서 다음 각호에 해당되는 경우의 분양가격은 건설교통부령에서 정하는 원가연동제방법에 의하여 정할 수 있다. 1. 택지개발촉진법, 도시개발법 등에 의하여 조성·공급되는 택지(이하 □공공택지□라 한다)에서 건설되는 국민주택규모 이하의 주택 2. 수도권 등 건설교통부령이 정하는 지역에서 건설되는 주택

현 행	개 정 안
③ <신설> ④ <신설>	③ 사업주체가 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 일반에게 분양하는 주택으로서 다음 각호에 해당되는 경우에는 건설교통부령에서 정하는 바에 따라 주택의 분양가를 공개하여야 한다. 1. 공공택지에서 건설되는 국민주택규모 이상의 주택 2. 수도권 등 건설교통부령이 정하는 지역에서 건설되는 주택 ④ 제2항의 원가연동제에 의하여 분양가격이 결정되는 주택인 경우에는 과거 5년 이내에 주택을 소유한 적이 있는 자(소유권이전등기 이전에 전매한 자를 포함한다)의 세대에 속한 자(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)는 제외한다. ⑤∼⑥ (현행 ②∼③과 같음)
<신설>	제41조의2 (원가연동제로 공급되는 주택의 전매행위 제한) ① 제38조제2항의 규정에 의하여 원가연동제로 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매□증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속□저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 다만, 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우로서 건설교통부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항의 주택의 최초 입주자가 제1항 본문의 건설교통부령에서 정하는 기간이 경과하기 전에 전매를 하는 경우에 사업주체는 최초의 분양가로 주택을 환매할 수 있다.

현 행	개 정 안
제96조(벌칙) 1∼2. (생략) <신설>	제96조(벌칙) 1∼2. (현행과 같음) 3. 제41조의2의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

◑ 별첨 2.

분양가규제 및 원가공개에 대한

반론과 재반론

Q1.분양가 원가공개 위헌이다?

헌법재판소는 토지공개념 제도였던 □택지소유상한에관한법률□과 □토지초과이득세□에 대해 그 입법목적이 위헌이 아니라 행정기관이 행정편의적으로 졸속입법을 하면서 세율 등을 시행령에서 정하고 토지의 가격조사를 전문가가 아닌 하급공무원이 할 수 있게 하고 보유기간 중 초토세와 양도소득세 부과가 이중과세인 것 등 그 세부 방법이 위헌이라고 결정하였다.

분양가공개 문제에 있어서도 공익적 목적이 명확한 공공택지의 분양가공개 자체가 위헌일 수는 없다. 다만 그 방법에 있어 공개를 하지 않거나 허위 공개 시 형사처벌을 하는 등의 과잉입법이나 분양가 공개의 방법·기준 등을 모두 하위법령에 포괄위임하거나 하는 등의 졸속입법을 하는 경우에 위헌 소지가 있다.

따라서, 제안하는 공개방법에 의해 공개하고, 공개를 하지 않거나 허위공개를 한 경우 일반분양자 모집승인신청을 관할관청이 거부할 수 있도록 하여 형사처벌이 아니라 행정적 제재를 가하면 과잉금지원칙의 위반은 문제되지 않을 것이다.

Q2.분양가 규제하면 최초 분양자가 막대한 시세차익을 얻는다?

분양가를 규제하면 주변 아파트시세와의 차익을 노리는 투기가 만연할 가능성이 있다. 따라서 분양가 규제를 받는 공공택지의 국민주택규모 이하의 아파트 분양의 분양자격은 5년 이상의 무주택세대주로 제한하고 소유권이전등기 후 5년간 전매를 금지하도록 해야 한다. 전매제한의 실효성 확보를 위하여 전매의 무효나 형사처벌 이외에 싱가포르 주택청의 공공주택 공급의 예와 같이 5년간의 전매제한 기간 안에 아파트를 전매하여 전매차익을 챙기는 경우, 공급주체인 대한주택공사 등이 최초의 공급가격으로 아파트를 환매하는 주택환매제도를 도입할 경우 이러한 문제는 해소될 수 있다.

Q3.채권입찰제 도입시 분양가 상승이 우려된다?

건설회사들은 주변의 기존아파트 시세에 맞추어 분양가를 정하고 있다(물론 일부의 경우에는 주변 아파트시세보다도 높은 분양가를 책정하여 주변아파트 시세를 끌어올리는 역할을 하기도 한다). 주변 아파트시세가 건설회사들이 분양가를 마냥 인상할 수만은 없는 한계로 작용하고 있는 것이다. 채권입찰로 인한 금리부담 만큼을 그대로 분양가에 반영하여 주변시세보다 더 높은 분양가를 책정하기는 현실적으로 어렵다.

따라서 채권입찰로 인한 금리부담분만큼이 그대로 분양가 인상으로 이어지는 정도는 낮을 것으로 예상되며, 오히려 그 동안 건설회사들이 원가에 비추어 지나치게 높은 분양가로 인하여 얻는 개발이익의 폭리 중 일부가 채권입찰을 통하여 정부나 지방자치단체에 환수되어 이를 임대아파트 건설 등 공익적 목적에 사용할 수 있어 경제정의의 이념에 부합할 수 있게 된다.

Q4.분양가 규제가 시장을 위축시킨다?

분양가 규제는 1970년대 말부터 시작하여 1998년까지 30여년간 유지되어 오던 정책이었다. 1970년말부터 1980년대말까지는 아예 토지가격의 차이를 무시하고 정부가 분양가 상한선을 정하여 분양가규제를 하였는데, 1980년대말 이후 부동산투기로 택지비의 차이가 심해지자 원가연동제 방식으로 택지비 원가는 그대로 분양가에 반영하고 건축비 상한선만을 정하여 분양가를 규제하였다(물론 공공택지 지역의 경우에는 택지개발촉진법에 의하여 건교부장관이 승인한 공급가격이 택지비가 되었다). 이렇게 30여년간 분양가규제를 실시하여 1990년대에도 주택은 50만호씩 안정적으로 공급되었다.

오히려 1980년대말 1990년대 초반까지 신도시개발을 위한 대규모 공공택지 공급으로 택지공급이 원활할 때는 주택공급이 안정적이었으나 그 뒤 공공택지 공급이 중단되어 용인시의 예처럼 난개발식의 민간택지 위주의 택지공급으로 택지공급이 부족하게 되면서 주택공급이 줄어드는 현상을 보였다. 분양가규제 보다는 택지공급의 부족이 주택공급의 양을 결정하는 직접적인 요인이었다.

Q5.원가연동제와 표준건축비 반영은 주택의 질저하를 초래한다?

건설업계에서는 원가연동제지침 등 분양가의 규제가 주택의 질을 떨어뜨릴 것이라 주장하고 있다.

그러나 주택분양가원가연동제지침에서는 매년 표준모델을 설정하여 그 표준모델에 들어가는 재료비를 표준품셈에 따라 계산하고 표준인건비 등을 참작하여 건축비 상한선을 정하고 있다. 표준모델과 표준품셈의 수준을 국민들의 높아진 주택품질에 대한 욕구를 반영하여 계속 개선한다면 주택의 기본골격과 관련한 질의 하락문제는 제기되지 않을 것이다. 주택의 품질과 관련한 이러한 기본골조 보다는 마감재와 관련한 것인데, 표준건축비 상한선 이외에 옵션(선택사양)을 다양화하여 종전처럼 한두가지 옵션이 아니라 20여가지 이상의 옵션을 선택할 수 있다면 이러한 마감재와 관련한 품질저하 시비도 해결할 수 있다.

Q6.공공택지 주택이 적어 가격안정에 미치는 영향은 미미할 것이다?

정부는 공공택지지역이 주택시장에서 차지하는 비중이 30%에 불과하여 공공택지지역에서의 분양가규제나 분양가공개가 주택시장 전반의 집 값 안정이나 하락에 도움이 되지 않는다고 한다.

그러나 현재 30%의 공공택지지역에서조차 서민 내집마련이라는 공익 목적 하에 아파트 건설이 추진되지 않는다면 서민들의 내집마련의 희망은 우리사회에서 더 이상 발붙이지 못할 것이며 주택을 둘러싼 빈부격차의 심화는 더욱 격화될 것이다. 이제 주택공급체계를 시장원리에 맡기는 민간부분과, 공공택지와 같은 공공부분으로 나누어서 공공택지지역은 철저하게 토지·주택 공개념에 따라 택지와 아파트 공급을 실현해야 한다.