청원제출서식

□□□□□□□

수 신 : 의    장

선람	의장		지시
접수	일자 시간	. . :	결재·공람	총 장
				차 장
	번호
				국 장
처리과		의 안 과
				과 장
담당자
심사자			심사일

제  목 :상가건물임대차보호법중개정법률안에관한청원

위의 청원을 국회법 제123조의 규정에 의하여 붙임과 같이 제출합니다.

붙 임  1. 청원소개의견서 3부

2. 청    원    서 3부.   끝.

2003 년   3월  12일

청   원   인

성    명 : 참여연대 공동대표 박상증 (인)

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

주    소  : 서울시 종로구 안국동 175-3 안국빌딩 신관3층

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

전화번호 : 723-5303 (담당: 정지인 016-249-4719)

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

소 개 의 원 :                                 천정배 (인)

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

청원소개의견서

□□□□□□□□□□□□□

청 원 인	주소 : 서울시 종로구 안국동 175-3 안국빌딩 신관 3층
	성명 : 참여연대 공동대표 박상증
건 명		상가건물임대차보호법 중 개정법률안
소개년월일		2003. 3. 12
소개의견 1. 상가건물임대차보호법이 작년 11월부터 시행되고 있으나 많은 상가 세입자들은 과도한 임대료인상과 재계약 거부로 인해 생계수단인 사업을 접고, 빚더미에 앉는 등 피해를 호소하고 있습니다. 이는 기존세입자가 상가법 적용에서 배제된다는 법의 허점을 악용하여 발생하는 것으로 법 시행 이후 상가임대차운동본부에 접수된 피해사례만도 3,000여건에 이르고 있으며 그 중에서 □임대료인상 및 재계약거부□가 60%를 차지하고 있는 실정입니다. 2. 또한 법 시행 이후에 체결된 임대차관계인 경우에도 법의 적용범위를 일정한 보증금액 이하의 임대차에만 적용하고 있고 시행령에서는 그 범위를 비현실적으로 낮게 정함으로써 임대차관계에서 갈등과 분쟁이 심한 주요 도심과 부심 지역의 상가는 적용받지 못하고 있습니다. 애초에 법안을 만들 때 전체 임차인의 90%를 포괄하는 수준에서 보증금기준이 정해졌다고 했지만 실제 법시행 직전 11월까지 법적용의 필수적 절차인 사업자등록의 확정일자를 발급한 건수는 10만 여건으로 전국 235만 임차상인의 4.3%에 불과하고 있어, 상가세입자 대다수가 법의 적용범위에서 벗어나 있음을 보여주고 있습니다. 3. 당초 법안 취지가 경제적인 약자의 지위에 있는 상가 세입자의 보호에 있는 만큼 임대인과 대등한 경제적 지위에 있는 임차인을 제외하고는 비현실적인 보증금기준으로 규제하는 것은 바람직하지 않습니다. 4. 본 소개의원은 여러 시민사회단체와 전문가, 상가세입자의 의견을 수렴하여 상가건물임대차보호법 개정안을 검토하고자 이 법률안에 대한 청원소개에 이르게 되었습니다.

소 개 의 원                   천정배  인

상가건물임대차보호법중개정법률안

Ⅰ. 제안이유

가. 2001. 12. 29. 상가건물임대차보호법이 제정되었으나, 법 시행(당초 제정법률에서는 2003. 1. 1.부터 시행되도록 되어 있었음) 예정시기를 앞두고 무차별한 계약해지, 과다한 임대료 인상, 불리한 계약 강요 등의 부작용이 심화되는 현상이 나타났다. 이에 시민단체에서는 법 시행 시기를 앞당길 것을 요구하여 2002. 8. 26. 개정으로 그 시행시기를 2002. 11. 1. 로 앞당기게 되었다.

나. 법이 시행된 이후에도 □이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다□는 부칙 규정 때문에, 시행 이전에 임대차 계약을 맺은 기존 상가 세입자들은 적용 대상에서 제외됨에 따라 재계약 과정에서 많은 불이익을 당하고 있다. 이러한 피해 사례는 2002. 11. 이후 한 정당에 접수된 피해사례만 3,000여건에 이를 정도이며, '재계약 거부 및 임대료 인상'이 60% 정도를 차지한다.

다. 시기상으로 법 시행 이후에 체결되는 임대차의 경우라고 하더라도, 이 법이 적용범위를 일정한 보증금액 이하의 임대차에만 적용하고, 시행령에서 그 범위를 비현실적으로 낮게 정함으로써(서울특별시의 경우 2억 4천만원, 월 차임의 1분의 100으로 계산한 보증금 포함) 대부분의 도심과 주요 부심 지역의 상가는 적용을 받지 못하게 되었다.

라. 당초 법안 취지가 경제적인 약자의 지위에 있는 임차인 보호에 있는 만큼 임대인과 대등한 경제적 지위(따라서 필요한 경우 임차권 등기를 요구할 수 있는 지위)가 인정되는 임차인들을 법률에 의해 제외시킬 수는 있겠으나, 비현실적인 보증금 상한으로 이를 정하는 것은 바람직하지 못하므로, 이를 정비할 필요가 있다.

마. 법 규정 중 적어도 갱신청구권과 차임 인상 상한에 관한 규정을 법 시행시 존속 중인 임대차에 적용하여야 이 법의 실질적 목적을 달성하고 위와 같은 부작용을 막을 수 있다. 이러한 규정을 둔다고 하여도, ① 진정 소급입법이 아닐 뿐 아니라, ② 그로 인하여 불측의 피해를 받는 제3자가 존재하지 않고(전적으로 임대인과 임차인 사이의 관계임), ③ 차임 인상이 금지되는 것이 아니라 임대인의 폭리를 막는 합리적인 범위에서 설정되어 있어 오히려 공정한 거래 질서를 확립하게 되고, ④ 일정 기간 동안 보장되는 갱신청구권 관련 규정도 합리적인 예외(법률 제10조 제1항의 각 호)를 인정하고 있으므로, 문제가 되지 않는다. 또한 갱신청구권의 총 기간은 □최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간□이 5년을 초과하지 않는 것이고 상가 건물의 특성상 이미 1~2회 갱신된 임대차가 많을 것이므로, 갱신되는 총 기간이 지나치게 장기인 것도 아니다.

Ⅱ. 주요골자

가. 상가건물임대차보호법의 적용범위에 관한 제2조에서 보증금액으로 제한하는 단서 규정을 삭제하고, 그에 갈음하여 임대인과 대등한 지위에 있는 임차인들을 제외하는 것으로 개정한다(개정안 제2조). □임대인과 대등한 지위에 있는 임차인□은 국가·지방자치단체과 상시 300인(이는 현재 중소기업법 및 벤쳐기업육성에관한특별조치법의 □중소기업□의 기준이기도 하다)  이상 근로자를 고용하는 사업주로 한다.

나. 법 시행시 존속 중인 임대차에 대하여도 갱신청구권과 차임증감에 관한 법률이 적용하도록 부칙을 개정한다 (개정안 부칙 제2조).

상가건물임대차보호법중개정법률안

상가건물임대차보호법률  제2조 제1항을 다음과 같이 개정한다.

제2조 [적용범위] ① 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만 다음 각 호의 경우는 적용대상에서 제외한다.

1. 임차인이 국가 또는 지방자치단체인 경우

2. 임차인이 상시 300인 이상의 근로자를 고용하는 사업주인 경우

법률 부칙 제2항을 다음과 같이 개정한다.

② 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만 제3조·제5조·제10조·제11조·제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

청원인

성   명 : 참여연대 박상증 공동대표 (인)

주   소 : 서울시 종로구 안국동 175-3 안국빌딩 신관 3층

연락번호: 02-723-5303 (담당: 시민권리팀 정지인 간사)