참여연대시민교육 1

□□□ 살기 좋은 아파트 마을

살기 좋은 아파트 마을 □□□

살기 좋은 아파트 마을 만들기

차례

본문

1. 아파트와 주민자치활동     □□□□□□□□□□      5

2. 효율적인 아파트관리     □□□□□□□□□□     21

3. 투명한 아파트관리비     □□□□□□□□□□     37

4. 하자 없는 건강한 아파트     □□□□□□□□□□     59

5. 자주 발생하는 분쟁의 유형과 판례     □□□□□□□□□□     85

보론

1. 지속가능한 생태적 리모델링     □□□□□□□□□□    118

2. 아파트에서 발생하는 노사문제     □□□□□□□□□□    140

3. 아파트공동체운동의 현황과 과제     □□□□□□□□□□    145

4. 공동주택분쟁조정위원회 설치의 필요성	□□□□□□□□□□    155

부록

1. 아파트 우수 단지 평가 지표     □□□□□□□□□□    164

2. 입주자대표회의 운영 규정     □□□□□□□□□□    171

3. 공동주택 관리 규약 비교표     □□□□□□□□□□    182

1

아파트와 주민자치활동

I. 아파트 입주자대표회의 운영과 주민의 참여

1. 입주자들이 아파트입주자대표회의를 바라보는 올바른 태도에 대하여

아파트 입주주민들이 아파트 관리와 입주자대표회의의 운영을 바라보는 태도는 크게 ① 무관심의 태도 ② 감시하려는 태도 ③ 적극 참여하는 태도 3가지로 나누어 볼 수 있다.

아파트 관리비와 관련하여 왜 그렇게 관리비가 책정되는지에 대하여 한번의 의심도 없이 마치 세금 내는 정도의 생각으로 관리비를 지출하는 경우가 대부분일 정도로 상당수의 아파트에서는 입주자들이 아파트 관리에 대하여 무관심한 것이 현실이다. 이렇게 무관심이 만연한 아파트에서는 일부 문제 있는 입주자대표들에 의하여 비리와 전횡이 저질러지기 쉽고 새로운 입주자대표들이 나오지 않아 입주자대표회의의 구성조차 어려운 경우가 많다.

한편, 최근 몇 년 사이 아파트 관리 비리에 대한 수사로 많은 아파트 관리의 비리와 부실이 드러나자 이러한 비리와 부실문제가 불거진 아파트에서는 입주자들이 입주자대표회의를 자신의 대표로 인식하기보다 자신들이 감시해야 할 대상으로 보는 경향도 생겨나고 있다. 이러한 아파트에서는 입주자들이 아파트 관리에 관한 의문이 있으면 이를 질의하거나 좋은 개선방향을 제안하는 것이 아니라 관리소장이나 동대표들에게 항의하듯 따지는 경우가 비일비재하고 아파트 관리실의 분위기가 긴장되어 있어 이러한 분위기를 두려워한 입주자들이 새로운 동대표로 나서려 하지 않아 따지는 사람은 많지만 아파트 관리를 책임지는 사람은 없어 오히려 더 관리 공백이 많이 발생하기 쉽다.

결국 가장 올바른 아파트 관리의 방식은 입주자들이 적극 참여하여 참여민주주의가 실현되는 아파트 관리라 할 것이다.

2. 아파트 관리체계에서 참여민주주의를 실현하는 몇 가지 방안에 대하여

(1) 아파트 신문을 만들어야 한다

가) 최근에는 많은 아파트들에서 관리비를 절감하고 살기 좋은 아파트 분위기를 만들기 위하여 활동을 적극적으로 하는 동대표들이 나오게 있다. 이분들은 경험이 많은 시민단체의 조언을 받기도 하고 좋은 모범이 되는 아파트 관리실태를 보고 이를 자신의 아파트 관리에 접목시켜 보려고 열심히 연구를 하기도 한다. 하지만, 이러한 동대표들의 노력이 입주자들에게 바로 전달되는 것은 아니고 이러한 새롭고 체계적인 아파트 관리방식은 시간이 걸려야 정착되는 것이어서 이러한 동대표들의 노력에도 불구하고 이를 잘 알지 못하는 입주자들은 여전히 우리 동대표들은 뭐 하고 있냐는 식의 태도를 보이기도 한다.

나) 아파트 입주자대표회의의 정기회의가 1달에 한번 있다면 정기회의 바로 다음에 ① 입주자대표회의가 다룬 안건과 결정했던 내용과 경위를 설명하고 ② 그간 아파트의 현안이 되었던 문제에 대하여 시민단체, 행정기관, 변호사 등 전문가에게 문의하여 확인한 내용, ③ 입주자들이 제기한 민원에 대한 해결방안, ④ 아파트 주민들 중 좋은 소식 소개, ⑤ 아파트 공동체 활동내용으로서 강좌, 토론 등의 프로그램 소개, ⑥ 다른 아파트의 모범적인 관리방식 소개, ⑦ 지역주민자치센터 등의 프로그램 소개 등을 내용으로 담아 아파트신문을 발간한다면 입주자대표회의의 운영내용을 자세히 알릴 수도 있고 주민들의 아파트 관리에 대한 이해와 지식도 넓힐 수 있어 장기적으로 입주자들의 아파트 관리에 대한 관심과 참여를 높여 낼 수 있다.

다) 8절지 앞뒤 양면 정도의 분량이면 충분하므로 그리 큰 실무력이 드는 것도 아닐 수 있고 작은 아파트단지의 경우에는 인근의 몇 가지 단지가 연합하여 발행하는 것도 좋을 것이다. 예) 서울 노원구의 예

(2) 동대표와 입주자들이 정기적으로 만나 토론을 할 수 있는 공식적인 의견전달 경로(言路)가 만들어져야 한다

가) 예를 들면, 입주자대표회의 정기회의 다음 주쯤 반상회가 개최되도록 하고 동대표는 반상회에 참여하여 정기회의의 안건과 결정내용을 설명하면서 주민들의 의견을 구하면 될 것이다.

나) 이렇게 주민들의 의견이 체계적으로 전달될 수 있는 언로가 없으면 각종 비공식적인 언로들이 만들어져 실제 아파트 관리내용과 다른 유언비어가 난무하게 되어 아파트 주민들이 분열되기 쉽다.

(3) 주민감리단을 만들어 주민들이 순환적으로 아파트 관리에 참여할 수 있어야 한다

가) 현재 우리나라의 아파트 관리의 실정을 보면 위탁관리라는 것도 대부분 위탁관리 회사가 관리소장과 몇몇 관리직원을 파견하는 정도이고 경비의 채용 등의 인사문제까지 입주자대표회의가 관리소장의 조언을 들어 채용하는 방식이어서 실제는 자치관리와 크게 다르지 않다.

나) 결국 아파트 관리라는 것은 ① 청소용역계약 ② 배관공사계약 ③ 오물수거계약 ④ 소독계약 등 외부의 전문용역업체와 1년에 20여 가지 이상의 크고 작은 계약을 체결하여 이러한 외부 용역업체가 각 전문분야별로 아파트 관리를 실행하는 것이다.

다) 따라서 이러한 아파트 관리에 관한 용역계약을 어떻게 잘 체결하고 그 계약의 이행과정을 잘 감독하느냐 하는 것이 아파트 관리비를 절감하고 충실하게 아파트 관리를 하느냐의 핵심이 되게 되고 이러한 용역계약과정에서 관행적으로 오고가는 리베이트가 아파트 관리비리의 주된 내용이었다. 500여세대가 넘는 아파트의 경우에는 1년 관리비 예산이 수억이고 적어도 10년에 한번쯤은 해야 하는 도장공사나 옥상방수공사와 같은 큰 공사는 하나의 공사비용만 1억원 가까이 되는 경우도 있어 이러한 계약체결과 공사이행 과정의 감독은 아파트 관리에 있어 매우 중요하다.

라) 예를 들어, 도장공사를 한다고 하면 보통 관리소장을 조언을 들어 이러한 아파트 외벽도장의 시공경험이 있는 업체들을 선정하여 각 업체에 공사에서 주의할 사항을 담아 공사발주서를 보내고 이에 응하는 업체들 중에서 공개경쟁 입찰을 통하여 업체를 선정하게 되는데, 각 동별로 10여 명 정도의 주민감리단을 모집하여 주민감리단이 업체선정과정에서부터 입찰조건 작성, 낙찰자 선정, 공사이행 과정의 감리 등의 업무를 수행하게 해야 한다.

마) 도장공사는 101동, 소독공사는 102동, 배관공사는 103동 식으로 각 동별로 순환하여 주민감리단을 모집하여 주민들의 적극적인 참여의 길을 열어 놓는다면 계약과정에서의 리베이트 수수와 같은 비리도 예방하고 계약체결 후 부실공사를 하는 것을 방지할 수 있어 아파트 관리에도 충실하고 주민들도 아파트 관리에 대한 경험을 쌓음으로써 책임의식을 높이고 더 나아가 동대표 책임을 맡은 수 있는 예비후보도 될 수 있을 것이다.

3. 입주자대표회의의 구성원, 즉 동대표들의 올바른 활동방식에 대하여

회의에 참석하기 전에 반드시 관리사무소에 연락하여 안건을 파악하고 찬반의 생각을 정리하여 자신의 의견을 발표하고 표결에서는 책임있게 표결에 참여하여야 한다. 그리고, 다수결로 결정된 사항은 반상회 등에 참여하여 입주자들에게 설명할 때 자신은 비록 반대했다 하더라도 다수결로 결정된 의견을 설명해야 한다.

회의를 주재하는 대표회장은 안건별로 시간을 정하여 전체 진행시간을 정해 놓고 각 안건별로 간략한 안건설명 - 찬반 의견 발표 - 합의되지 않으면 표결처리 - 이후 입주자들에게 설명할 때 강조할 점 등의 순서로 신속하게 회의를 진행하여 지나치게 회의가 길어져서 피곤하게 되거나 난상토론 과정에서 감정적으로 서로 상처를 입게 되는 것을 방지해야 한다.

II. 아파트입주자대표회의와 부녀회와의 관계에 대하여

1. 아파트관리에 관한 권한과 책임의 법률상의 귀속주체에 대하여

아파트 관리에 관한 기본법인 공동주택관리령에 의하면 아파트 관리에 관한 책임과 권한은 세대수에 비례하여 동별로 선출되는 입주자대표회의에 귀속되도록 되어 있다.

비록 공동주택관리령과 같은 법령에 근거하고 있지는 않지만 부녀회, 노인회, 청소년회와 같은 주민자치조직들이 다양하게 만들어져 아파트 관리에 참여한다면 살기 좋은 아파트 만들기에 많은 도움이 될 것이다.

2. 아파트관리에 있어 부녀의 참여 필요성에 대하여

아파트의 실정에 대하여는 상대적으로 아파트에 거주하는 시간이 많고 아이들의 안전과 교육 등 다양한 주거문화의 측면에서 아파트를 관망할 수 있는 주부들의 의견과 제안이 올바른 아파트 관리에서는 필수적일 수밖에 없다. 예를 들면, 지하주차장이 만들어지지 않은 구형아파트의 경우 남자들의 아파트 단지 내의 잔디, 수목 등을 제거하여 주차장을 만들자는 의견도 많으나 주부들이 아이들의 안전과 교육장소, 놀 장소 등을 고려하여 이를 반대하여 그나마 녹지공간이 보존되는 경우가 많이 있었다.

우리 아파트 관리의 실정은 입주자대표회의는 남자들을 중심으로, 부녀회는 주부들을 중심으로 구성한다는 이상한 관행(?)이 형성되어 있기도 하는데, 오히려 부녀자들이 입주자대표회의의 구성원으로 참여하는 것이 더 바람직하다 할 것이다.

3. 법에 의한 알뜰시장 수익금, 각종 협찬금 등의 올바른 처리방식에 대하여

현재 아파트 부녀회의 활동이 지나치게 수익사업에 치우쳐 있다는 비판도 있다. 특히, 알뜰시장이 거의 1주일에 한두 번씩 정기적으로 개최되는 정기시장화하여 인근 상인들이 이에 반발함으로써 충돌이 빚어지는 현상도 발생하고 있다.

사실, 부녀회가 벌이는 수익사업인 알뜰시장이나 중국집, 세탁방, 피자집 등의 광고와 배달에 따른 협찬금을 받는 행위는 모두 아파트 입주자들의 공동재산인 아파트 내부의 시설을 이용하거나 아파트 관리와 관련된 사안이어서 입주자대표회의가 주최가 되어야 하는 사업들이고 그 수입금도 입주자대표회의에 귀속되어야 하는 것이다.

공동주택관리령 제9조 제3항 제13호는 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차를 관리규약으로 정하도록 하고 있고, 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제37조 제1항은 '관리비 이외에 입주자대표회의에 지정하는 시설의 사용료는 해당시설의 관리에 소요되는 비용에 충당하고, 그 잔액과 기타 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 관리수익은 예비비 또는 특별수선적립금으로 적립하여야 한다'고 하여 위와 같은 잡수입금을 예비비 또는 특별수선적립금 등 입주자들 공동의 이익을 위하여 사용하도록 하고 있다.

4. 부녀회의 올바른 활동방향에 대하여

부녀회가 농산물 직거래 등 주민생활에 도움을 줄 수 있는 수익사업을 전개하는 것은 바람직한 일이나 이러한 수익사업 이외에 문화센터의 운영, 마을축제의 운영 등 아파트 입주자들 간의 공동체의식 함양을 위한 프로그램 운영, 음식물 분리수거 등 환경문제 개선사업 등에 더 많은 관심을 가져야 한다.

이를 위하여 전문능력이 있는 사람을 찾아내 꽃꽂이, 노래교실, 아이들 영어교육 등 아파트공동체의 화목한 분위기 조성이나 환경문제 등 공익적 봉사활동에 부녀회가 앞장선다면 좀더 높은 삶의 질이 보장되는 아파트가 될 수 있다.

예) 수원 삼환아파트와 광주 아파트의 사례

III. 아파트공동체 운동의 의의와 그 내용에 대하여

1. 아파트공동체 운동의 의의

아파트단지에는 많은 사람들이 공동생활을 영위하기 때문에 공동관리업무에 필요한 집행기관인 관리사무소가 있고, 입주자의 대외기관으로 입주자대표회의가 구성되어 있으며, 방범과 주차질서 등 주민의 안녕과 질서를 위해 경비원이 있다. 그리고 청소, 방역, 주차, 쓰레기 분리수거, 보일러 검댕이, 탁아, 아파트문고, 광고 등 여러 가지 보건, 위생, 환경, 교통, 문화 등의 문제가 발생합니다. 그 해결을 위해 아파트에서는 자치적으로 끊임없이 연구하고 고민하여 대책을 찾고자 노력한다.

입주자대표회의의 역할은 지방자치단체의 의결기관인 지방의회의 역할과 비슷하다. 입주자대표회의에서 하는 관리사무소에 대한 관리비 예산의 심의와 집행, 감독은 지방의회에서 지방자치단체의 예산 심의와 결산 검사, 그리고 행정사무 감사를 하는 것과 규모만 다를 뿐 대동소이한 것이다.

더구나 아파트 관리업무의 공공성은 날로 증대되고 있는 추세이다. 일일평균 수천 만원에서 수억 원에 이르는 아파트 관리비 예금은 아파트 지역의 금융산업 발전에 기여하며 아파트단지의 쓰레기 분리수거는 우리나라 자원재활용에 지대한 공헌을 한다. 뿐만 아니라 아파트 관리소의 행정민원대행서비스는 작은 지방정부의 이상을 실현시키는 지름길이 될 수 있다. 앞으로 아파트관리업무를 컴퓨터, 사무자동화 등 첨단시설을 갖추어 놓고 한다면 관리업무의 공공성은 더욱 가속화되어 아파트지역의 통반장은 물론이고, 동사무소 역할과 지방자치단체인 시, 군, 구청의 환경, 청소, 보건, 위생, 교통분야 등 일부 업무까지도 충분히 분담할 수 있을 것이다. 그때쯤 되면 통반장 폐지는 당연히 뒤따르며 동사무소도 필요 없고, 시, 군, 구청의 일부 부서도 폐지 또는 통합하여 기구 축소와 인원 감소가 필연적으로 뒤따를 것이다.

따라서 지방자치단체의 예산 절감 효과는 괄목할 정도일 것이며, 절감된 예산은 지역의 사회복지 문화 예산이나 생산적인 산업 예산 그리고 미래지향적인 예산으로 투입될 수 있을 것이다. 폐쇄된 동사무소 건물은 주민들의 교양, 교육, 문화시설로 이용될 수 있을 것이다. 그러면 주민의 자발적인 봉사 단체나 모임이 활성화되고 토론 문화가 발전되어 주민들의 삶의 질이 향상될 것이다. 그러므로 완전한 아파트 자치야말로 진정한 지방자치의 초석이며, 완전한 지방자치의 필요 충분조건이 될 것이다.

2. 문화센터, 공부방 등의 운영

삼환아파트의 경우도 관리비의 문제점이 드러나면서 주민들의 주체적인 관리참여활동을 통해 이런 문제들을 개선하고 주민부담을 감소시키는 데 큰 역할을 하였다.  그러나 주민들의 뿌리깊은 불신감, 무관심을 극복하지 않으면 관리비 절감 등의 운동은 미봉책에 머무를 가능성이 높고 다양한 주민참여의 공간을 만들어 내고 이를 통해서 보다 많은 주민들의 보다 활발한 관심과 사회적 연대를 이루어 내는 것만이 아파트 주거공간을 인간적으로 친밀하고 사회적으로 열린 공간으로 만들어갈 수 있다고 생각했다. 결국 주민들은 그간의 활동에서 진일보한 열린문화교실을 운영하고 있으며 이것이 다른 아파트의 주목을 받고 있다.

(1) 열린 문화교실 프로그램

강사는 아파트 주민들의 자원활동으로 운영한다.

오 전				오 후
요일	대상	교육내용	시 간	시간	교육내용	대 상
월	주 민	꽃꽂이 장구	10-11 11-12	2-3	한자교실	어린이
				3-4	아동미술	어린이(2학년)
				4-5	논술	어린이(4,5,6)
				5-6	영어	어린이
				6-7		어린이
화	주 민	단전호흡A	9-10	2-3	아동미술	어린이
				3-4	장기	어린이
		단전호흡B	10-11
				4-5	영어	어린이(1,2)
				5-6		어린이(3,4,5)
수		장 구	11-12	2-4	서예	주민
				8-12	공부방	중,고생
목	주 민	단전호흡A	9-10	2-3	한자교실	어린이
		단전호흡B	10-11	7-8	한자	야학(4,5,6)
금	주 민	종이접기	10-12	2-3	아동미술	어린이
				4-5		유치부(2)
토	유치부	아동미술	10-11	1-2		어린이(2)

(2) 살기 좋은 마을 가꾸기

아파트 단지에서 무엇을 할 수 있을 것인가를 생각해 보자. 아파트 공터에 그림이나 조각 전시장을 꾸며 보고, 꽃밭을 만들고 나무를 좀더 많이 심어 공기를 맑게 하고...

각 가정에서 기르고 있는 화분을 가져다 우수 화분 선발 대회를 겸해서 화분 전시회를 열어 보는 것은 어떨까? 그리고 장난감 교환 센터를 만들어 서로 장난감을 갖고 놀 수 있도록 해보자. 돈도 절약하면서 자녀들의 지적, 정서적 발달에도 도움을 줄뿐만 아니라 알뜰한 엄마의 모습을 배우게 되는 교육적 효과도 가져온다.

우리 집 특별 요리 자랑 대회도 열어 보고 김장은 배추를 공동으로 구매해서 몇 집씩 모여 함께 담가 보자. 그밖에 특별히 아파트 주민들만이 할 수 있는 몇 가지도 있다. 이것은 할 수 있을 뿐만 아니라 반드시 해야만 하는 일이기도 하다.

(3) 마을 축제 만들기

인천 계양구의 한화 초정마을아파트에서는 어린이날 아파트 단지내의 차들을 모두 치우고 아파트 안에서 롤러스케이트대회, 글짓기대회 등 어린이날 프로그램을 운영하여 주민들로부터 높은 호응을 받았다. 이외에도 설날 노인들 척사대회(활쏘기 대회)를 개최하거나 1년에 한번씩 아파트 단지내 체육대회를 개최하는 등 아파트 단지내 전주민이 참여하는 프로그램을 운영하는 단지들이 많이 늘어나고 있다.

(4) 주요공동체 사례 (아파트공동체 사례 중 일부만을 기재한 것임)

○ 인천 서구 불로동 신명아파트

관리실 2층을 주민문화공간으로 꾸며 □신명문화센터□를 열고 □ 동화구연, □ 영어동화 읽기, □ 서예, □ 한지공예, □ 스포츠댄스, □ 스텐실, □ 에어로빅, □ 판소리 등의 문화교실을 운영함. 700여 권의 어린이 장서로 □신명어린이도서실□ 운영, 청소년 공부방 운영, 어린이날 지상주차장의 차량을 전부 이동시키고 가족휘호대회, 그림한마당, 미래신문만들기 등 어린이축제를 개최함. 음악이 흐르는 지하주차장, 장미로 휘감긴 담장, 콘크리트 벽을 아름다운 그림이 있는 곳으로 만들고, 아파트 뒷베란다에 오솔길 조성, 벤치 및 파라솔을 설치하여 주민 만남의 공간을 조성함. (2000년 인천시 살기 좋은 아파트 선정)

○ 울산 남구 굴화두레마을

입주자대표회의는 단지내 다양한 자생단체와 역할 분담 등을 효과적으로 처리하기 위해 굴화마을단체회의(입주자대표회의, 반장, 통장, 부녀회 등)를 구성하고, 이를 토대로 □ 울산참여자치연대 등의 시민단체와 함께 법률강좌, 건강관리, 학교운영위원회 강좌 등의 교육사업, □ 사생대회 및 작품전시, □ 정월대보름 주민축제, □ 공부방 운영, □ 생태연못 조성 등을 통한 공동체활동 진행. (울산참여자치연대로부터 모범아파트로 선정)

○ 인천 학마을 서해아파트

유치원생 및 초등학생 1백여 명이 참가한 가운데 제1회 어린이날 기념 사생대회 개최. ( 2001년 인천시 살기 좋은 아파트로 선정)

○ 서울 전농 우성아파트

재활용협의회를 구성 □ 폐지 및 헌옷 모으기, □ 교복 물려주기 운동, □ 재활용품 판매, □ 폐식용유 이용 비누 만들기, □ 물물교환 등의 물자절약운동 진행. 입주민 화합을 위한 □ 척사대회, ② 노인민요자랑대회, ③ 문화의 밤 등의 단합행사 개최. 입주민들을 위한 □ 무료예절교육, ② 꽃꽂이 강습, ③ 컴퓨터 교실 개최, ④ 등산모임 등 주민동아리 모임 활성화, ⑤ 단지 소식지 발행 함. (서울시 우수관리 아파트로 선정)

○ 산본 한양목련아파트

관리의 효율성과 투명성을 위해 입주자대표회의 내에 관리비심사위윈회, 조경관리위원회, 공사계약위원회 등을 구성. □목련 스마일 운동□ 전개, □읽은 책 나눠보기운동□으로 입주민들로부터 2천여 권의 도서를 기증받아 노인회에서 운영. 부녀회는 매달 인근복지관에서 무료 급식 실시 등 공동체활동 전개. (2000년 경기도 살기 좋은 최우수 모범아파트 선정)

○ 대전 둔산 1단지 주공아파트

□우리 이웃이 싫어하는 일 하지 않기 운동□ 전개. □ 쓰레기 함부로 버리지 않기 등 기초질서 생활화, □ 여러 사람이 함께 쓰는 공공시설을 내 것처럼 아끼기, □ 내가 먼저 인사하기, □ 단지 대청소 등 푸른환경만들기 과제 실천운동전개. 방치되어 있던 공간을 놀이공원과 꽃밭 등의 테마공원으로 조성. 매년 통장, 부녀회 등 입주민들로 구성된 □월평사랑 자치회□ 주관 하에 주민화합 한마당 잔치 개최. (대한주택공사 주관의 □살고싶은 아파트 만들기를 위한 공동체 활성화 추진□ 대상 수상)

○ 서울 마포 도화우성아파트

단지내 기금 2천여 만원을 이용해 매미꽃, 프록스, 자란, 무스카리, 가지니아 등의 양생화 학습장 개장. (2000년 서울시 푸른마을상 수상)

○ 고양 일신·삼익아파트

입주자대표회의의 회의 실황을 CCTV를 통하여 생방송 중계함으로써 입주자대표회의의 활동을 투명하게 공개하여 입주자들의 관심과 참여를 높이는 계기가 됨.

IV. 주민자치의 발전과 아파트의 공동체 운동

1. 지방자치제의 역사적 변천과정에서 동사무소를 주민자치센터로 전환하는 사업의 의미에 대하여

지방자치제를 연혁적으로 고찰하여 보면 독일, 일본 등은 중앙행정부로부터 지방자치단체가 정치적, 행정적으로 독립성 또는 자치성을 획득하는 단체자치의 의미로 발전해 온 반면, 영국과 미국은 주민들이 직접 자신들의 거주단위에서 행정적 자치를 실현해 나가는 주민자치의 의미로 발전해 왔다.

단체자치는 주민자치의 실현을 위한 불가결의 수단이나 중앙행정부로부터 독립된 단체가 있어도 개인 도는 주민의 자율성이 보장되어 있지 아니하다면 그것을 자치라고 할 수는 없고, 지방자치의 핵심적 요소는 주민자치라 할 수 있다.

우리나라는 독일과 일본을 거쳐 발전해 온 단체자치적 의미의 지방자치제가 도입되어 현재도 중앙행정부로부터 지방자치단체의 독립성과 자치성을 강화하는 의미로 받아들여지고 있다.

물론 현재 지방자치단체의 업무 중 지방자치단체 고유의 자치사무나 단체사무는 전체의 30%에 불과하고 중앙행정부의 사무를 위임받아 처리하는 기관위임사무가 70%에 이르고 있어 단체자치의 측면에서도 지방자치제가 발전해야 할 필요성도 높은 실정이다.

그러나 단체자치를 중심으로 지방자치제가 발전해 온 국가에서도 주민자치적 요소를 가미하여 단체자치와 주민자치를 결합하는 방향으로 발전해 가는 것이 일반적인 경향이다.

우리나라의 경우에도 위와 같은 주민자치적 요소를 강화하기 위하여 1999년 지방자치법을 개정하여 주민들이 직접 지방자치단체장에게 조례제정이나 개폐를 청구할 수 있는 권한과 (동법 제13조의 3, 20세 이상 주민총수의 1/20 범위 안에서 20세 이상 주민수 이상의 연서로 청구) 주민들이 직접 주무부장관이나 시도지사에게 감사를 청구할 수 있는 권한을 부여하고 있다.

현재 행정자치부의 동사무소 기능전환 확대시행을 위한 지침에 입각하여 동사무소의 기능을 주민자치센터로 전환하는 사업은 위와 같이 단체자치 중심의 지방자치제를 주민자치 중심의 지방자치제로 발전시켜 나가기 위한 지방자치제도의 질적 전환의 중요한 계기로서의 의미가 있다 할 것이다.

그러나 현재의 행정자치부의 주민자치센터의 활용방안은 동사무소 행정사무 공간을 주민자치를 위한 공간으로 활용한다는 공간활용의 측면에 초점이 맞추어져 위와 같은 지방자치제도에 있어 주민자치적 요소의 강화라는 궁극적 목표를 옳게 지향해 내지는 못하고 있는 실정이다.

2. 주민자치센터 활동의 기본원칙과 아파트 공동체 운동의 내용을 주민자치센터 활동과 연계하는 문제에 대하여

(1) 주민 각자의 전문성 나누기식으로 주민들 스스로에 의한 공동체적 운영을 기본으로 해야 한다

외부의 전문강사를 초빙하거나 외부에서 개발된 프로그램을 그대로 옮겨오는 식이 아니라 설문조사를 통하여 주민들 중 꽃꽂이, 요리, 수지침, 전통무예, 영어학습, 컴퓨터강습 등 다양한 전문성을 일정 정도 보유한 주민들을 선발하여 이들에 대한 기초적인 강사훈련을 시킨 뒤 이들이 직접 프로그램을 담당하여 강습을 진행하게 해야 한다.

예를 들면, 수원의 삼환아파트의 경우에 주부들에 대하여 설문조사를 실시한 후 주부들 중에 꽃꽂이, 요리, 아이들 발레강습, 영어강습 등을 할 수 있는 주부들을 선발하여 이들이 직접 강사를 맡아 주부들 중심의 공동체 프로그램을 운영하여 주부들 사이에서 공동체적 분위기를 고양시키는데 크게 성공한 예가 있다.

프로그램도 주민들에 대한 설문조사를 통하여 주민들의 다양한 요구가 반영될 수 있도록 하여 위로부터 수혜적으로 주어지는 운영이 아니라 밑으로부터 주민들의 관심이 유발되고 주민들의 참여가 유도되는 방향으로 운영되어야 한다.

특히 주민의 참여를 높이기 위하여 아파트 단지가 많은 동네의 경우 아파트부녀회 등의 참여를 적극적으로 유도해야 한다.

(2) 각 동의 실정에 맞게 다양하게 내용과 방법으로 활용되어야 한다

현재 시범적으로 실시되고 있는 주민자치센터 운영사례는 주로 문화 프로그램 운영위주로 되어 있는데, 상대적으로 중산층 동네의 경우에는 이러한 문화프로그램 위주의 접근 방식이 일정정도 필요할 듯하나 영세민들 주거지역과 같이 이러한 문화 프로그램 방식만으로는 성공하기 어렵고 영세민 취업알선, 영세민 의료지원, 노인복리 사업 등 복지사업의 프로그램이 접목되어야 한다.

예를 들면, 인천 부평구의 청천동과 같이 영세사업장이 많은 곳은 주민자치센터가 영세사업장들이 모여 공동사업장을 운영하는 내용으로 활용될 수도 있을 것이고, 임대아파트들이 많은 곳은 임차인대표회의 사무실로 활용될 수도 있으며, 영세민 밀집지역으로 재개발이 예정되어 있는 지역 같은 곳은 영구임대아파트의 복지관이 하는 기능을 주민자치센터가 해낼 수도 있을 것이다.

(3) 장기적으로는 주민의 직업, 주거, 복지 등 생활과 밀접한 문제를 공동으로 해결하는 지역센터적인 기능으로 확대되어야 한다

예를 들어, 지역 아파트의 공동관리, 실업자 직업소개, 영세민 복지상담 등 종합적인 활동이 이루어져야 한다.

(4) 문화적 공간으로의 활용을 고려한다면 동사무소 외에 지역에 산재해 있는 여성근로자회관, 청소년회관, 근로자회관, 구청문화회관 등 다양한 문화, 체육공간과 결합시켜 좀더 규모 있고 전문적인 프로그램의 운영도 모색할 수 있다

현재 인천광역시의 경우 여성문화회관, 청소년회관, 근로자복지회관, 구청 문화회관 등 민간에 개방될 수 있는 문화, 체육, 학술, 복지 공간이 총 180여 개가 있다. 이러한 문화, 체육, 학술, 복지 공간들은 오래된 중앙행정의 관료적 운영의 잔영이 남아 수요자인 지역주민 위주가 아니라 여성, 청소년, 근로자 등 계층 중심의 운영을 고집하다 보니 그 활용도가 매우 낮은 실정이다.

유럽의 경우 위와 같은 문화, 체육, 학술, 복지 공간은 모두 수요자인 지역주민 위주로 발전되어 지역의 주부, 직장인, 학생 등 다양한 계층이 아침부터 저녁까지 한 공간을 다양한 프로그램과 이벤트로 짜임새 있게 운영하는 양상을 보이고 있다. 예를 들면, 아침에는 직장인들이 체육공간으로 이용하고, 낮에는 학생들의 학교생활 공간으로 운영되며, 저녁에는 지역주민들에 대한 각종 행사와 교육의 장소로 이용되는 등의 방식이다.

그런데 우리나라의 경우에는 같은 보건복지부 산하의 여성과에서 운영하는 여성회관과 청소년과에서 운영하는 청소년회관 사이에는 운영주체나 예산 등에 있어 교류가 제대로 이루어지지 않고 있으며, 더 나아가 노동부에서 운영하는 근로자복지회관이나 교육부 산하의 학교 체육회관 등의 사이에는 구조적으로 교류가 이루어질 수 없도록 행정이 나뉘어져 있는 실정이다. 장기적으로는 이러한 기능들이 지역주민이라는 수요자를 중심으로 다양한 계층에 의하여 공간이 사용되는 형태로 활용되어야 하며, 현재 지방자치단체에서도 3년 내에 이러한 공간을 민간에 위탁운영할 계획에 있다.

주민자치위원회가 이러한 공간까지 자치사업 운영계획에 반영하여 활용도를 높일 수 있다면 장기적으로 위와 같은 공간이 민간에 위탁하는 사업과 지역주민이 이를 활용하는 사업에 있어서도 좋은 뒷받침이 될 수 있을 것이다.

부산의 금정마을의 경우, 그 마을의 시민단체가 금정마을 축제, 마을 도서관 운영 등 다양한 마을 공동체 운동을 전개하여 그 마을 시민들의 문화적 중심으로 성장하였고, 이러한 사례는 좋은 연구대상이 될 수 있을 것이다.

3. 주민자치센터를 주민자치로 발전시키기 위한 제안에 대하여

흔히 지방자치는 민주정치의 훈련장이라고 한다. 지방자치의 정치적 교육의 효과는 두 가지 측면으로 나타나게 되는데, 그 하나는 주민들에 대한 정치교육이고, 다른 하나는 주민의 대표자, 즉 정치가의 육성이다. 민주주의의 선구자라 할 영국이 지방자치의 원천지이며 의회 의원의 대다수가 지방의회 의원으로서 경험을 쌓은 자라고 함은 좋은 시사점이 된다 할 것이다.

현재의 지방자치제도에서 위와 같이 주민자치적 요소를 강화하기 위해서는 동사무소의 공간활용이라는 측면에 초점을 맞추기보다 주민자치위원회라는 주민자치조직의 발전이란 측면에 주목해야 하고, 주민자치위원회를 동장과 구청장의 자문위원회의 성격이 아니라 일정한 행정적인 권한을 갖는 행정위원회적 성격으로 발전시켜야 한다.

주민자치위원회가 행정자치위원회의 위상으로 발전할 수 있도록 일정한 자치위원들은 주민들의 투표에 의하여 선출되도록 해야 한다. 예를 들어, 일부 임대아파트 등에서는 통장을 주민들의 선거로 선출하거나 주민들의 동의를 받아 선임하는 방식을 취하고 있는데, 주민자치위원회의 구성원으로서의 통장 선거를 실시한다면 선거 자체가 주민자치위원회의 기능과 주민자치센터의 운영내용에 대한 교육과 홍보의 역할도 할 수 있을 것이다.

아파트 밀집지역의 경우에는 입주자들의 투표 또는 동의에 의하여 선출하는 등 아파트관리를 책임지고 있는 입주자대표회의 구성원의 참여를 보장해야 한다. 특히 일부 아파트의 경우, 아파트 입주자대표회의가 단순한 아파트관리의 범위를 넘어 아파트단지 체육대회, 명절시 마을잔치, 부녀회의 열린문화교실, 음식물분리수거 운동 등 마을 공동체운동의 경험을 동 단위로 확산시킬 만큼 역량을 축적한 곳도 있다. 예) 의정부의 삼부아파트의 경우, 인천 연수구의 무지개 아파트 경우 등

또한 주민자치위원회에 주민들 동의나 청문 등의 절차를 통하여 실행되어야 하는 행정행위 등 일정한 행정업무에 대한 권한을 부여하여야 한다. 예를 들면, 아파트 밀집지역과 같은 곳은 아파트 관리비 비교, 모범적인 아파트관리계약 체결, 공동의 지역단위 아파트신문 발행하기, 아파트 분쟁 발생시 이의 조정 내지 중재와 같이 아파트 관리지원사업단의 역할에 대하여 주민자치위원회가 일정한 권한을 행사할 수 있어야 한다.

또한 대규모 재건축사업, 재개발사업, 택지개발사업과 같이 동네의 모습에 근본적인 변형을 가져오거나 동네의 교통, 도시환경 등에 큰 영향을 미치는 사업에 대해서는 최소한 주민의 의견을 수렴하여 의견을 제안하는 권한을 행사할 수 있어야 한다.

나아가 쓰레기 소각장, 매립장 등 폐기물처리시설의 설치사업 등 주민의 생활환경 등 주민들의 생존이나 생활에 큰 영향을 미치는 사업에는 주민자치위원회의 의견수렴절차가 필수적 행정절차가 되도록 하여야 한다.

위와 같은 장기적인 변화를 당장에 추진하기는 어려울 것이므로 일단 주민자치위원회가 주민자치센터의 예산기획, 프로그램기획, 예산결산, 사업평가 등 기본적인 행정권한을 행사할 수 있도록 배려해야 한다. 또한 주민자치센터라는 공간을 뛰어넘어 명절 때의 마을 축제, 동네 마라톤, 동네 현안에 대한 주민공청회 등 실내에서 이루어지는 내용 외의 프로그램도 주민자치위원회를 중심으로 운영될 수 있도록 권한이 부여되어야 한다.

4. 주민자치센터를 추진하는 데 있어서 지켜져야 할 기본원칙에 대하여

주민들에 대한 교육, 홍보 등 주민들의 관심과 적극적인 참여를 유발할 수 있는 프로그램에 대한 기획이 있어야 한다. 주민자치위원회의 구성원으로 참여할 통장, 아파트 입주자대표회의 동대표, 부녀회장 등을 선거를 통하거나 주민동의에 의해 선출할 경우, 선거 과정 자체가 훌륭한 주민자치위원회 또는 주민자치센터의 교육, 홍보의 역할을 할 수 있을 것이다. 국민의 정부가 중요한 행정개혁의 일환으로 추진한 주민자치센터 프로그램을 성과를 과시하기 위한 행사실적 위주로 운영해서는 안될 것이다.

각 주민자치센터에서 몇 개의 프로그램이 운영되었는가, 몇 명의 주민이 참여하였는가 식의 계량화된 수치에 주목하여 나열식, 소위 때려받기식의 행사 개최가 이루어지고 주민동원식의 주민참여가 되어서는 안 된다.

초기단계에서 규모가 작고 횟수가 적더라도 주민들의 자발성을 유도하고 주민들의 창조적 의견에 의해 프로그램이 만들어져 주민들 스스로에 의하여 프로그램이 운영되는 등의 주민참여 과정의 질적 우수성을 중심으로 평가가 이루어져야 한다.

장기적으로 주민자치센터가 활성화될 경우 □시민의 날 행사□ 등의 프로그램은 주민자치센터의 운영경험에 의하여 축적된 주민의 자치역량을 바탕으로 지역 시민단체가 참여해 지역주민의 자치역량과 교류하는 형태로 운영되어야 한다.

유럽이나 일본 등은 이러한 주민들이 자치적으로 운영하는 지역축제가 관광상품화하여 많은 관광객을 유치하여 지역산업에 기여하고 지역전통의 보전 기능을 하고 있으나 우리나라 시민의 날 행사 등은 이러한 관광상품이나 지역전통의 보전의 기능이 취약하고 오히려 행사 동원식의 과거 권위주의시대의 관료적 행사를 답습하고 있는 점도 개선되어야 한다.

2

효율적인 아파트관리

I. 아파트의 관리방법

공동주택의 관리 형태는 다양한 기준에 의하여 구분할 수 있다. 입주자가 직접 관리하는 경우, 외부에 위탁하는 경우 및 위의 양자를 병용하는 경우 등 3가지 형태로 구별된다. 이들 각 방식은 나름의 장단점이 있다. 실정법에 따르면 민법 규정에 의한 도급관리, 집합건물의소유및관리에관한법률과 공동주택관리령에 의한 관리, 그리고 임대주택법에 의한 자체 관리 및 위탁관리 등으로 구분할 수 있다.

여기서는 공동주택관리령에 의한 관리방법을 중심으로 설명한다. 이 법령은 그 적용 대상이 되는 공동주택의 관리방식을 관리주체에 따라 사업주체관리, 자치관리 및 위탁관리로 구분하고 있다.

1. 아파트관리의 종류

사업주체관리는 공동주택의 사용검사를 받은 후 원칙적으로 건설사업 주체가 의무적으로 관리하는 경우를 말한다. 자치관리는 사업 주체의 의무관리기간이 경과한 후 입주자가 자치관리기구를 구성하여 모든 관리업무를 입주민이 스스로 결정, 집행하는 형태를 말한다. 주택관리업자에 의한 위탁관리는 민법의 위임에 관한 규정이 준용되는 바, 주택건설촉진법에 의하여 주택관리업 등록을 한 주택관리업자에게 일정액의 위탁수수료를 지급할 것으로 조건으로 관리업무 전반에 대하여 위탁하여 관리하는 형태이다.

(1) 자치관리

의무관리 기간이 끝나면서 각 아파트 단지는 관리방법을 결정하게 된다. 관리방법을 결정하는 것은 주민들의 생활에 직접적으로 영향을 미치고 아파트 생활에 매우 중요한 사항이므로 법으로 주민들의 과반수 서면동의를 얻어 결정하도록 규정해 놓고 있다. 문제는 관리방법 결정시 주민들이 자치관리, 위탁관리에 대한 정확한 정보 없이 주위의 분위기에 따라 결정하는 경우가 많아 단지 실정에 맞는 관리방법을 결정하기가 어렵다는 데 있다.

자치관리란 말 그대로 아파트 단지를 주민들이 관리하는 것이다. 이것은 입주자대표회의에서 관리소장, 관리직원을 임명하고 입주자대표회의가 지휘 감독을 하기 때문에 위탁관리보다는 관리사무소에 대한 구속력이 강하다.

자치관리기구를 구성하는 시기는 두 가지 경우이다. 첫 번째는 의무관리 기간이 끝나면서 곧바로 관할 시장, 군수의 인가를 받아 자치관리를 하는 경우이고 두 번째는 위탁관리를 해오다 주민들의 의결에 의해 자치관리로 전환하는 경우이다.

첫 번째 경우는 의무관리 종료 1개월 전까지 관리규약, 기술인력, 장비 등을 갖추어 관할 시장, 군수의 인가를 받아야 하며 반드시 주민의 과반수 이상 서면동의가 있어야 한다. 이 경우 주민들의 아파트 관리에 대한 경험 미숙과 기술 부족으로 체계적이고 과학적인 관리가 되지 못할 우려가 있다. 그러나 입주 초부터 관리에 대한 주민들의 관심을 불러일으켜 장기적으로 아파트 단지 발전에 기여할 수 있다.

두 번째 경우 역시 주민의 과반수 서면동의를 받아 위탁관리 계약 조건에 따라 계약 만료 전에 구성하여 관할 시장, 군수의 인가를 받아 업무를 개시할 수 있다.

자치관리를 하기 위해서는 당해 아파트 단지의 사정에 맞추어 공동주택의 제반 시설 및 설비를 유지관리할 수 있는 기술인력을 두어야 하며, 관리비 등 회계 업무를 담당할 회계 직원과 경비, 청소, 영선 업무 등을 담당할 직원을 선발하여 채용해야 한다.

자치관리기구가 하는 관리운영 업무에는 공동주택관리령 제23조에 의한 장기수선계획 수립 업무, 하청관리 업무, 방화관리 업무, 손해보험 계약 업무, 입주자대표회의 운영업무 통지, 공시, 연락 업무 등이 있다. 그러나 기술적이거나 특수한 일들을 자치관리기구에서 모두 처리하기란 쉽지 않기 때문에 부분적으로 하청을 줄 수도 있다.

자치관리의 장단점을 비교해 보면 자치관리의 가장 큰 장점은 아파트 단지의 실정에 맞게 관리를 함으로써 주체성을 찾을 수 있다는 점이다. 또한 어느 일방에 의해 끌려가는 수동적 관리가 아니라 주민들이 적극적으로 참여함으로 해서 공동체 의식을 높일 수 있고, 아파트의 문제점을 쉽게 찾아내 해결할 수 있다. 그리고 위탁관리를 할 경우 계약 기간 만료 때마다 찾아오는 위탁업체 선정에 따른 부정비리 의혹과 주민 갈등, 분쟁 등이 자치관리에서는 있을 수 없다.

아파트 실정에 맞게 관리 인원을 조정하고 공사용역 등이 투명하게 드러남으로 해서 관리비를 절감할 수 있다. 그리고 위탁관리 수수료가 지불되지 않아 그 부분에서도 관리비가 절감된다. 또한 관리사무소의 문턱이 낮아짐으로 해서 주민들의 요구사항을 신속히 반영할 수 있고 친절한 서비스가 가능하다.

단점으로는 관리업무에 대한 전문성 부족으로 체계적, 조직적 관리가 미흡하다는 것이 있으나 관리소장과 직원들 중 기술자격 보유자를 채용하도록 하는 법령이 있으므로 보완이 가능하다. 또한 사고 발생시 보상금 문제를 자체적으로 해결해야 하므로 주민들에게 큰부담을 줄 수 있다. 사고 발생시 보상 문제가 자치관리의 가장 큰 단점이다. 그러나 위탁관리라 하더라도 어차피 주요시설에 대해서는 주민 부담으로 화재보험 등을 가입하도록 법령에 정하고 있으므로 큰 문제가 되지는 않을 것이다.

주민들의 의사에 반하는 동대표나 입주자대표회장의 독선으로 인해 주민들이 피해를 입을 수 있고 분쟁을 야기할 수도 있다. 노사 문제에 있어 임금 인상이나 처우 개선 등을 입주자대표회의가 직접 관리해야 한다는 취약점도 있으나 현재는 위탁관리에서도 마찬가지로 문제되고 있기에 큰 단점이라고는 보기 어렵다. 관리소장이나 직원을 자주 교체할 경우 관리직원의 사기 저하를 가져올 수 있고, 입주자대표회의의 지나친 간섭으로 관리업무에 지장을 초래할 수 있다.

그러나 위에서 언급한 장단점은 이론적 측면이 강하다. 주민들이 얼마만큼 주체적으로 관심을 가지고 참여하느냐에 따라 관리비도 절감되고 관리의 질도 높일 수 있다. 특히 소규모 단지의 경우에는 살기 좋은 아파트 마을을 만드는 데 자치관리가 유리하다. 입주자대표회의에서는 주민들의 의사가 충분히 반영될 수 있도록 민주적 관리규정을 만들어 운영하는 것이 가장 좋은 방법이다. (별첨1. 자치관리기구인가 신청서)

(2) 위탁관리

위탁관리는 전문 관리업체에게 아파트 관리를 맡기는 제도다. 전문관리업체란 자본금 2억 원 이상에 전문 기술인력, 장비를 갖추어 주택관리업 등록을 한 주택관리 전문회사를 말한다. 2000년 현재 전국적으로 385개의 위탁관리회사가 있다. 위탁관리 계약기간은 자율적으로 하게 되어 있다.

위탁관리를 할 때에는 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다.

표준 위탁관리계약서에 대부분의 사항이 기재되어 있지만 단지 사정에 맞게 가능한 한 꼼꼼하게 체크하여 계약을 해야 한다.

예를 들어 1. 관리대상 부분, 2. 사고발생시 책임보상 문제, 3. 관리직원 임금 문제, 4. 위탁업무의 내용, 5. 제3자에 대한 재수탁 문제, 6 .위탁관리 수수료 문제 7. 계약의 유효기간 문제, 8. 계약갱신 문제, 9. 계약위반시 책임의 문제 등을 확인해야만 관리 기간 중에 발생하는 주민들의 피해를 최소한으로 줄일 수 있다.

위탁관리의 가장 큰 장점은 단지 내에서 관리사고가 발생했을 때 위탁관리회사가 책임지

<별첨1. 자치관리기구인가 신청서>

인가번호 제 호	자치관리기구인가 신청서				처리기간
					14일
신청인 (입주자대표회의)	① 명칭
	② 소재지
	③ 대표자성명		④ 주민등록번호
	⑤ 대표자주소
단지개요	⑥ 단지 명칭
	⑦ 단지 위치
	⑧ 사업주체명
	⑨ 사업승인일자		⑩ 준공일자
자치관리기구	⑪ 대표자성명		⑫ 주민등록번호
	⑬ 소재지	(전화)
	⑭자치관리개시 예정일		⑮ 현관리주체명
건축물개요	□ 세대수		□ 난방방식
	□ 층수		□ 승강기설치 유무	( □유, □무 )
주택건설촉진법 제38조 제8항 및 공동주택관리령 제12조에 의하여 자치관리기구의 인가를 받고자 위와 같이 신청합니다. 년 월 일 신청인 (인) 시장 귀하 귀하
구비서류 1. 공동주택관리규약 2. 기술인력의 인적사항조서 및 장비명세서 3. 자치관리기구의 조직표 및 인적사항조서 4. 단지배치도 및 부근 안내도						수수료
						없음
자치관리기구인가서 주택건설촉진법 제38조 제8항 및 공동주택관리령 제12조에 의하여 위와 같이 자치관리기구를 인가합니다. 년 월 일 시장 귀하 (인)

고 보상하도록 되어 있는 점이다. 그러나 현재까지는 보상 책임의 한계가 명확하지 않아 오히려 주민들이 피해를 입는 경우도 있었다. 위탁관리회사에서는 물론 전액을 보상해 준다고는 하지만 사고의 원인이 관리 소홀이라는 것을 정확하게 밝혀낼 판단기준이 없고 또 이를 판단해 줄 수 있는 단체나 기관이 없기 때문에 주민들이 책임을 져야 하는 경우가 많다. 보통 민사재판을 해야 하는데 시간과 돈이 많이 들 뿐만 아니라 승소의 가능성도 예측하기 어렵다. 인명피해가 아닌 차량이나 자전거의 도난사건 등은 위수탁관리업무의 책임한계 밖이거나 면책 조건으로 되어 있는 경우가 많아 피해에 대한 보상을 받기가 어렵다. 피해보상 내용을 명확하고 세밀하게 명시하는 것이 피해를 줄이는 방법이다.

다음으로 위탁관리는 관리 직원들의 임금 인상이나 신분 보장을 관리업체에서 해주기 때문에 관리자들의 직업관이 확립될 수 있고 노조문제를 미연에 방지하는 등 노사간 협동 풍조를 조성해 나갈 수 있다는 장점이 있다.

하지만 현재 우리나라 위탁관리회사들은 대부분 이 장점을 살리지 못하고 있다. 위탁관리를 해도 입주자대표회의는 매년 관리직원들의 임금인상 때문에 애를 먹는 게 현실이다. 심지어는 협상이 잘 되지 않아 직원들이 파업을 하는 바람에 겨울에 난방이 끊기고 단수가 된 단지도 있었다. 이는 위탁관리회사의 조직 구성이나 체계상의 문제이다. 위탁관리는 관리회사와 계약을 하는 것이지 관리직원 개개인과 고용계약을 체결한 것은 아니다. 이러한 점에서 현재 위탁관리는 자치관리와 별 차이가 없다.

또한 위탁관리는 관리의 전문화로 효율적인 하자 점검을 할 수 있을 뿐만 아니라 조직적이며 체계적으로 아파트를 관리할 수 있다. 그러나 대부분의 관리 전문회사가 영세하기 때문에 그 기능과 역할을 충분히 발휘하지 못하고 있는 것이 현실이다.

그밖에 위탁관리는 관리회사가 전문 기술자를 보유하고 있기 때문에 안전사고를 사전에 예방할 수 있는 장점도 있다.

단점으로는 관리회사가 공익을 위해 일하기보다는 영리를 추구하는 사업체이기 때문에 입주자에게 피해를 줄 우려가 있다. 위탁관리는 당연히 내 손으로 직접 살림을 하는 게 아니기 때문에 주민들의 관리비 부담이 늘어날 수밖에 없다. 그런데도 관리회사 주관으로 관리하기 때문에 주민들이 관리회사 이름이 무엇인지도 모를 정도로 무관심해질 수도 있다.

그런가 하면 주택관리를 하나의 영리수단으로만 생각하는 일부 업자들 때문에 주민들이 정신적, 경제적 피해를 입는 경우도 있다. 고쳐야 할 부분이 있는데도 관리비가 늘어나는 것을 우려해 제대로 처리를 하지 않아 아파트 노후화를 촉진시키는 결과를 낳기도 한다.

현재 대부분의 아파트 주민들은 위탁관리회사에 많은 불신을 가지고 있다. 이는 관리회사들이 지금까지 관리회사의 장점을 살리지 못하고 수익성과 수주업무 위주로 관리를 해왔기 때문이다. 아파트 관리업도 서비스업이다. 서비스를 잘하면 로비를 하지 않아도 주민들은 그 회사를 선택할 것이다. 대단위 아파트가 계속 늘어나는 우리의 현실에서 위탁관리가 주민들에게 미치는 영향은 매우 크다. 관리회사는 전문 기술인력을 더 많이 확보하고 서비스의 질을 높여 위탁관리의 장점을 최대한 살려 나가야 한다.

더욱 심각한 문제점은 위탁관리 방법을 결정한 아파트단지는 위탁관리업자를 선정하여 관리권을 인계하여 대행시킨다는 것이다. 그러나 위탁관리계약을 도급계약이 아니라 위임에 의한 계약을 하고 있으므로 위탁관리의 장점을 제대로 살리지 못하고 여러 가지 부작용을 일으키고 있다.

첫째, 도급계약이라면 관리비 총액으로 계약이 되므로 관리비의 과다집행이 계약시점에서 한번 제동이 걸리는 효과가 있으나 위임에 의한 계약기 대부분인 현실에서는 자치관리와 대동소이하다.

둘째, 위탁관리업자에게 지급하는 위탁관리 수수료는 아파트 관리 업무에 대한 대행이라기보다 컨설팅 업무에 대한 대가 수준이어서 실질적으로 관리비 절감이나 부정, 비리에 대하여 소극적으로 대응하여 자치관리와 별다른 차이가 없다. 따라서 위탁관리업자의 이론상 최고의 장점인 전문관리업자로서의 전문성 실현에 심각한 의문이 제기되는 것이다.

셋째, 위탁관리업자 변동시 관리소 직원들의 승계문제가 심각하게 대립되며, 노동법과 상충되는 사항이기도 하다. 따라서 관리소 직원들의 직업안정성에 심각한 피해를 야기하고 있다.

넷째, 관리직원들의 인사권이 위탁관리회사에 있다고 하여 직원들의 인건비 등 관리비에 대한 부가가치세법 과세대상에 대한 논란도 일고 있다.

이와 같은 문제를 개선하기 위해서는 위탁관리업자제도의 도입 취지인 전문관리업자로서의 전문성 제고와 자치관리와는 자본주의사회 발전의 원동력인 선의의 경쟁 시스템이 작동하도록 하여 공동주택 입주민들의 삶의 질 향상에 기여하도록 개선되어야 할 것이다.

구체적으로는 첫째, 위탁관리업자의 등록 요건과 전문성을 살리는 업무를 강화하고, 직원자격증 명의 대여 등 확인을 갑근세 납부 확인 등 실효성 있게 개정하고 위반 적발시 벌칙을 더욱 강화하여야 한다. 둘째, 위탁관리업자의 법적 성격과 업무를 명확히 열거하여 노동법과 부가가치세법과의 상충문제를 해결하여야 한다. 셋째, 위탁관리업자 제도를 폐지하고 주택관리사에 의한 공동주택관리 컨설팅 업무 제도를  신설하여 법인 또는 개인사무소나 합동사무소를 개설하는 방안도 검토할 만하다.

2. 위탁관리 회사 선정방법

지금 자신이 살고 있는 아파트를 관리해 주는 관리회사의 이름을 아는가? 대부분의 입주자들이 자신의 아파트를 관리해 주는 관리회사의 이름을 모르고 있다. 내가 낸 돈으로 내 아파트를 관리하는데도 말이다. 어떻게 해서 그 관리회사가 자신의 아파트를 관리하게 되었는지에 대해서는 더더욱 모른다. 관리비를 좀더 내더라도 사는 동안 신경 쓰지 않고 편히 살자는 이기주의와 무관심 때문이다. 누가 어떻게 관리를 하느냐에 따라서 관리비를 절약할 수 있을 뿐만 아니라 아파트의 노후화도 줄일 수 있다. 위탁관리회사를 선정하는 것은 그만큼 중요한 일이다.

공동주택관리령에 따라 현재 위탁관리회사는 동대표의 제안에 의해 입주자의 과반수 찬성으로 선정하도록 되어 있다. 그밖에 관리회사 선정의 입찰규정에 대해서는 따로 정해져 있지 않다. 입찰규정이 따로 없는 데다 동대표의 제안을 받으면 유리하므로 대부분의 관리회사들이 동대표들과 친해지려고 애를 쓴다. 관리의 질보다는 로비를 통해 관리업무를 따내는 것이 하나의 불문율처럼 되어 있는 게 우리의 현실이다. 질은 형편없는데 오직 로비를 잘해서 관리를 맡은 회사가 정상적으로, 효율적으로 관리할 수는 없다.

그동안 대부분의 아파트단지에서 일반적으로 행해지던 위탁관리업체 선정과정이 어떠했는지 살펴보자.

입찰공고는 형식적으로 한다. 16절지에 입찰공고문안을 작성해서 며칠 간 아파트 게시판에 붙인다. 그리고 나서 동대표들이 아는 업체 몇 군데를 불러다 입찰을 시킨다. 의무관리기간 중에 이미 위탁관리회사를 선정해 관리를 하는 경우가 많아 특별히 그 업체에 문제가 없는 한 이미 닦아 놓은 동대표들과의 친분관계를 기반으로 그 관리업체가 계속 아파트 관리업무를 맡는 경우가 많다. 동대표들을 모아놓고 관리회사들이 브리핑을 하기는 한다. 하지만 그 내용이 구체적이지 않고, 자기네 회사에 대한 일방적인 홍보와 무조건 관리를 잘하겠다는 불투명한 공약으로 그치는 경우가 대부분이다. 비밀투표를 하는 곳도 있으나 동대표 회장이 수의계약을 한 상태에서 동대표들의 이의가 없음을 박수로 확인하고 끝내는 경우도 있다. 또한 관리회사 선정과정에서 동대표들과 관리회사 사이에 뇌물이 오고 간 사실이 폭로되어 종종 주민들 간에 분쟁이 일어나기도 한다. 뇌물액수를 적게 제시했다가 탈락한 관리회사 쪽에서 그 사실을 폭로하기도 한다.

이제는 더 이상 이러한 방법으로 관리회사를 선정해서는 안 된다. 민주적인 절차에 따라 선정해야 하고 그렇게 하려면 어떤 것이 민주적인 절차인지를 입주민들이 알아야 한다.

첫째, 입찰공고를 신문이나 입찰정보지, 구청 게시판 등에 내서 좀더 많은 사람들이 그 공고를 볼 수 있도록 해야 한다. 입찰정보지나 구청 게시판에는 무료로 입찰공고를 할 수 있다.

둘째, 입찰에 응한 회사들을 주민들에게 공개한다. 전문성이 없는 동대표 몇 명만으로 그 회사들을 파악하는 일은 쉽지가 않다. 다양한 사람들이 모여 사는 아파트의 장점을 십분 활용하여 응찰한 회사의 장단점을 아는 주민은 동대표들에게 의견을 달라고 해야 한다. 주민들의 의견을 수렴하는 과정을 거침으로써 동대표들은 주민들에게 더 신뢰를 받을 수 있다.

셋째, 동대표들 뿐 아니라 주민들이 모인 곳에서 응찰한 업체들의 설명회를 공개적으로 해야 한다. 응찰업체로 하여금 설명회에서 구체적인 공약을 하도록 해야 한다. 동대표들은 관리회사의 평점표를 짜서 그 기준에 따라 심사를 하는데, 관리회사로 하여금 다음 세 가지는 반드시 설명회에서 공약을 하도록 해야 한다.

♤ 위탁관리 수수료는 얼마를 받겠는가

♤ 노조 문제, 특히 임금 인상 문제는 어떻게 해결할 것인가

♤ 관리책임은 어떻게 지며 손해배상 담보는 얼마를 걸겠는가

이 세 가지를 가장 잘하는 업체를 선정하는 것이 가장 현명한 선택이 될 것이다.

끝으로 설명회 뿐 아니라 투표도 주민들이 보는 앞에서 동대표들의 비밀투표로 치러야 하고 개표 역시 마찬가지로 공개적으로 해야 한다. 이런 절차를 통해 2개 업체를 결정해 복수 제안하고, 복수 추천된 2개 업체 중 입주민의 과반수 이상 득표한 업체를 선정해야 한다.

이렇게 해서 선정된 관리회사는 자부심을 갖고 관리를 효율적으로 성심성의껏 잘할 것이다. 물론 관리비도 절약된다. 주민들이 관리를 잘해주는 관리회사 직원들에게 때때로 말 한마디로나마 감사의 마음을 표시한다면 우리들이 사는 아파트는 따뜻한 정이 흐르는 진짜 마을이 될 것이다.

II. 입주자대표회의와 관리사무소와의 관계

입주자대표회의는 관리업무 전반에 관한 감시, 감독권과 의결권을 가지고 있다. 그리고 관리사무소는 당연히 집행기관이며, 관리소장을 국가공인 전문직업이다. 그러나 이러한 기초적인 업무구분조차도 모호한 실정이다.

1. 올바른 관계 정립을 위한 개선방안

주택관리사제도는 공동주택을 보다 전문적이고 체계적으로 관리함으로써 입주자의 편의를 도모하기 위해 일정 규모 이상의 공동주택에는 그 관리책임자로 주택관리사 등을 두도록 하여 공동주택의 유지, 관리, 회계 등에 대한 업무를 담당하도록 하는 것이다.

그 개선 방안으로는 첫째, 전문가로서의 주택관리사의 자질을 높이기 위한 방안이 강구되어야 한다. 우선 주택관리사(보) 시험과목에 생활관리에 대한 과목을 추가하고 실무경험에 직결되는 내용을 보강해야 한다. 둘째, 관리소장의 업무내용에도 생활관리 업무내용과 사회복지적 업무내용 등을 구체적으로 명시한다. 셋째, 주택관리사의 전문가 직업에 대한 긍지를 부여할 수 있는 규정을 신설해야 한다. 유사 전문가 직종인 공인중개사협회에서는 공인중개사들의 손해배상보증보험 업무를 관장할 수 있는 공제제도를 두고 있는 데 비해, 주택관리사협회에서는 주택관리사들의 손해배상보증보험 업무를 관장할 수 있는 공제제도가 없다. 따라서 형평성 차원에서도 이는 시급히 신설되어야 할 것으로 생각된다.

입주자대표는 실정법에 입주민의 과반수 이상 찬성에 의한 직선으로 선출하도록 명문화되어 있다. 따라서 입주자대표는 명백한 공인이며, 공동주택관리 업무의 핵심 주체가 된다. 그러나 입주자대표로 구성된 입주자대표회의의 위상과 역할은 제대로 정립되어 있지 않다.

그 개선 방안으로는 첫째, 입주자대표회의와 관리사무소의 업무 내용을 명백히 하며 책임한계를 분명히 해야 한다. 입주자대표회의는 의결기능과 감사 기능을 강화하는 방향으로 하고, 관리사무소는 집행기능을 충실히 하는 방향으로 개선되어야 할 것이다. 예를 들어 각종 구매, 공사 발주시 입주자대표회의에서 발주업무를 담당하는 경우가 많은데, 일정 금액 이하는 관리사무소에서 관장하고, 일정 금액 이상은 입주자대표회의에서 관장하되, 입찰특별위원회를 구성하여 실행하는 것을 원칙으로 하는 것 등이다.

현행 규정은 입주자대표회의의 임원구성 규정을 상법상 주식회사 임원구성 요건을 원용한 것으로 생각되는데, 이를 지방자치법상 지방의회의 조직 구성 요건을 원용하여 개정하는 것이 바람직한 방향이라 생각된다. 입주자대표회의는 주식회사보다는 주민 대표기관인 지방의회의 위상과 역할이 유사하기 때문이다. 현행 임원 구성 요건에서는 이사 3인 이상, 감사 1인 이상이라 규정함으로써 입주자대표들 모두가 의결기능과 감사기능의 주체임에도 불구하고 감사 1인 이상만 선출되면 관리업무의 감사 책임이 선출된 감사에게만 있는 것으로 오해되고 있는 것이다. 그러므로 지방의회처럼 연말에 예산·결산 특별위원회를 구성하여 모든 동대표가 예산 심의와 결산 감사 기능을 수행할 수 있도록 관련 조항을 개정해야 할 것이다.

현재 실정법상 주민의 직선으로 대표를 선출하는 대상은 대통령, 국회의원, 지방자치단체장, 지방의회의원, 그리고 공동주택의 입주자대표 뿐이다. 대통령부터 지방의원까지는 공인으로서의 책임과 의무도 따르지만 명예와 그에 상응하는 예우도 받고 있다. 하지만 입주자대표는 책임과 의무만 따를 뿐 명예와 예우는 거의 못 받고 있다. 심지어 관련 행정기관의 공무원들조차도 통·반장 수준의 예우도 제대로 하지 않고 있다. 예를 들면 연초, 연말에 지자체의 시무식이나 종무식에 통·반장대표, 심지어 새마을부녀회나 관변단체 임원급에게 초청장이 발송되는 데 비해 입주자대표회의 회장에게는 초청장이 발송되지 않는 경우가 종종 목격되고 있는 실정이다.

옛날로 말하면 마을의 원로급 유지나 다름없는 입주자대표들을 이렇게 푸대접하는 풍토에서는 아무도 입주자대표를 하지 않으려 할 것이며, 소수의 이권개입 속셈을 가진 사람만 나서는 풍토가 조장될 것이다. 따라서 입주민의 참여자치의식과 공동체의식을 고취할 수 있는 규정을 신설하거나 행정지도 차원의 지침이라도 신설해 운용하는 방향으로 개선되어야 할 것이다.

또한 자치부녀회 등 입주민 자치조직들이 활성화될 수 있는 규정을 신설 또는 개정해야 할 것이다. 살기 좋은 공동주택 마을이 되려면 관리사무소와 입주자대표만으로는 역부족이고, 입주민의 참여의식과 봉사정신이 필수적이다. 그러나 모든 입주민이 참여할 수는 없으므로 뜻과 시간이 되는 주민들이 모이는 자치조직들이 자연스럽게 만들어져 그들에 의해 마을축제 등의 문화행사나 분리수거, 공동주택 내 눈치우기, 어린이 놀이터 모래갈기, 물탱크 청소 확인 등의 잡다한 생활관리 사항이 주도되는 것이 바람직하다. 또한 그렇게 될 수 있도록 여러 가지 제도적 장치와 행정 지원들이 강화되어야 한다.

2. 바람직한 관리소장의 역할

살기 좋은 아파트 마을은 거시적 관점에서 보면 아파트관리 관련 제도의 개선과 함께 행정기관, 특히 지자체의 주거생활에 관련된 지도·감독권의 적극적 행정행위, 입주민 등의 참여의식과 공동체의식이 삼위일체가 되어 조화를 이룰 때 현실화될 수 있다. 하지만 이같은 조화가 저절로 이루어질 수는 없다. 아파트 관리업무에 관해 최일선에서 첨병 역할을 하는 입주자대표회의와 관리기구가 합리적인 제 역할을 다할 때 가능할 것이다.

입주자대표는 비상근 봉사직이므로 역할 수행에 있어서 여러 가지 제약 요인과 함께 한계가 있을 수밖에 없다. 따라서 아파트 단지에 항상 상주하는 전문 직업인이며, 관리기구의 최고책임자인 관리소장이 실질적으로 영향력을 행사하게 되는 핵심적 고리 역할을 하게 되는 것이다.

바람직한 관리소장의 역할은 무엇일까?

먼저 통상적인 역할을 알아보고, 관리소장의 위상과 역할이 제대로 정립되지 못하는 이유를 짚어본 뒤 바람직한 관리소장의 역할을 점검해보자.

(1) 통상적인 역할

주택건설촉진법에 보면 주택관리사나 주택관리사보는 공동주택의 관리 책임자나 그 보조자로서, 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택 입주자의 권익을 보호하기 위해 다음의 업무를 행한다.

① 공동주택의 운영·관리·유지·보수·대체 및 개량에 관한 업무

② 위의 업무를 행하기 위한 분담금·기타 경비의 청구·수령·지출·관리 업무

③ 기타 공동주택의 관리에 관한 관리 주체의 업무의 지휘 및 총괄

그리고 주택관리사 등은 위의 업무를 수행함에 있어서 선량한 관리자로의 주의로써 성실히 그 직무를 수행해야 한다고 명시되어 있다. 이러한 법령에 명시된 업무 내용에 대해 현역 관리소장은 너무 잘 알고 있으며, 나름대로 최선을 다하고 있을 것이다.

2) 위상과 역할이 제대로 정립되지 못하는 이유

① 관리사무소의 근무여건이 종합적으로 볼 때 열악하다. 특히 5회 합격자가 6,294명이 배출되어 99년 1월 주택관리사 총원은 15,779명인데, 그 중 취업자는 6,615명이고 미취업자가 9,164명인 자격보유자 과잉 상태가 되었다. 그로 인해 취업을 위한 저임금 경쟁이 벌어지는 상황이 생기고 있다.

② 일부 관리사무소 직원들이 관리를 투명하게 수행하지 않았던 것도 사실이다. 관리소장은 단순한 봉급생활자가 아니라 아파트 주거생활의 중추적 집행기관장이며 지역지도자이다. 그럼에도 불구하고 관리의 가장 기초인 투명한 관리 측면에서조차 불신을 받고 있고, 아파트 부정·비리에 대한 경찰청 수사에서도 동대표와 관리직원이 입건자 순위에서 1∼2위를 다툴 정도로 많았다.

③ 전문직업인으로서 투철한 직업의식과 사명감이 부족하다. 관리소장은 주거생활관리에 관한 국가공인 자격자이며, 전문직업인인 주택관리사(보)이다. 그러나 전문직업인으로서 주거생활관리에 대해 논리적으로 연구하는 자세와 미래에 대한 확신을 가지고 개선해 나가는 적극적 사고방식과 전문가로서의 자긍심이 부족했다. 임대아파트의 대표 구성권 등을 당연히 주장했어야 했고, 임대아파트 단지에 대한 주택관리사(보) 의무배치 주장도 좀더 설득력과 명분 있게 주장했어야 했다.

④ 입주민 등에 대한 공동주택 주거생활교육을 등한히 해왔다. 관리소장은 연구소 연구원이 아니라 행동하는 전문직업인이고, 입주민 등에게 입주자로서의 권리와 의무, 하자보수 절차, 관리비의 구성과 내용을 제대로 교육하는 것도 자신의 역할임을 명심해야 한다.

⑤ 아직도 기존 관리업무 집행의 관행을 답습하고 있어서 아파트에 대한 패러다임이 변하고 있는 상황에 적응하지 못하고 새로운 변신의 조짐도 선명히 드러나지 않고 있다.

(2) 바람직한 관리소장의 역할

① 관리소장은 관리사무소 근무여건 개선의 선봉장이 되자

관리소장의 관리기구의 최고책임자로서 직원들의 경조사를 챙기고 대화의 시간도 자주 마련해 의견을 청취하고, 근무환경 개선에도 적극적이어야 한다. 판공비 명목으로 지급되는 돈은 직원들과의 개별상담 등의 비용으로 쓰는 것이 바람직하다. 물론 박봉으로 인해 판공비가 소장의 개인생활비로 변질된 지 오래되었지만, 더 이상은 생활비가 아닌 직원들을 지휘하는 리더의 비용임을 입주자대표에게 명분 있게 설득할 수 있어야 한다. 또한 유사업종 또는 중소기업의 봉급 자료 등을 입수해 적정 수준의 봉급이 책정될 수 있도록 해야 한다. 또한 관리비용 절감이나 안전 강화를 위한 노력과 투명한 관리의 증거 등을 입주민에게 보고하여 관리의 질적 향상을 보여주는 노력을 게을리 해서는 안 된다.

② 관리소장은 투명한 관리의 상징으로 청백리가 되자

투명한 관리는 말하기는 쉬워도 실천하기는 대단히 어렵다. 우리 사회의 부정·부패는 심각한 수준이고 일거에 척결할 수도 없으므로 차근차근 단계적으로 실천해야 한다.

먼저 아파트관리비 부과명세서를 총액주의 원칙과 공개주의 원칙을 철저히 지켜 자세히 공개해야 한다. 부과명세서 첫 장에는 입주자대표회의의 주요 의결사항과 공지사항을 기록하고, 관리비의 산출 근거는 입주민이 이해할 수 있도록 되도록 상세하게 기록하고, 특별수선충당금 등 별도 예금에 적립되어 있는 재산상태도 상세히 명세와 누계금액을 공개한다. 또한 인근 지역의 유사한 단지의 관리비 비교표를 만들어 비교·분석하는 것을 정례화한다. 일정 금액 이상의 공사나 용역 또는 물품 구매는 입찰특별위원회를 구성하여 객관성 있게 추진되도록 규약 등을 개정한다. 물론 쉬운 일은 아니겠지만, 투명한 관리로 인한 절감 금액 등 명백한 증거를 통하여 봉급 인상 등과 연계시키는 노력을 꾸준히 계속해야 한다. 기타 세금계산서를 철저히 받아 신고하기, 주요 소모품 수불부 정확히 작성하기 등 투명한 관리를 위한 기법을 계속 개발하여 실천한다. 제일 먼저 관리소장이 솔선수범하여 투명한 관리의 상징으로 청백리가 되어야 한다.

③ 관리소장은 명실상부한 전문가로 자리매김하자

관리소장은 우리나라에서 주택관리 부문의 유일한 국가공인 전문자격자인 주택관리사(보)이다. 따라서 우리나라 주택정책 전반에 관한 식견과 정책 대안을 낼 수 있어야 한다. 그러나 공동주택 관리부문 내의 쟁점사항들조차 제대로 연구, 검토되고 있지 않다. 예를 들면, 세입자 및 임대아파트 입주민의 대표 구성권 인정 문제, 사업 주체에 의한 의무관리기간 1개월의 비현실성 문제, 관리비 배부원칙 삭제에 대한 문제, 준공도서 미제출자 및 하자 미해결업체에 대한 벌칙 강화 문제, 공동주택의 특성에 입각하여 공용부분과 전유부분의 명백한 구분과 보수책임에 대한 원칙 정리 문제, 임대아파트에도 주택관리사 등 의무배치조항 신설 문제에 대한 명분 있는 논리 개발 문제, 빌딩, 단독주택관리 등에 대한 주택관리사 등의 업무 확대 문제, 안전·환경·사회복지 문제와 직결된 주촉법 또는 주택건설 기준 등 규정 개정 문제, 아파트 내부 구조변경에 관한 안내서 또는 아파트생활 사용설명서와 품질보증서 제공 의무 규정 신설 문제, 주택관리제도 개선 및 주택관리사 합동사무소 허용, 공제업무 등의 주택관리 정책 전반에 관한 문제 연구 등 산적해 있다.

물론 이와 같은 공동주택 정책 대안이나 정보 공유에 관한 업무는 관리소장 개인이 추진하기에는 역부족일 것이다. 따라서 중앙회 또는 지역회 차원의 연구 기능 강화가 시급히 요청된다 하겠다. 그러나 우선 지부 차원의 열성적인 관리소장들이라도 소규모 연구모임을 가동시켜 나가야 할 것이다. 그래야만 관리소장이 전문직업인으로서 명실상부한 전문가가 되는 지름길이 되는 것이다.

④ 관리소장은 아파트 주거생활의 전도사가 되자

관리소장은 입주자의 갈등과 분쟁을 미연에 방지하여 쾌적하고 명랑한 주거환경을 조성하는 업무도 중요한 임무 중의 한 가지이다. 따라서 입주민 등에 대한 주거생활 교육이나 선진 민주시민 의식 제고, 물탱크 청소 입회하기, 승강기 고장 일지 관리하기, 잡초 뽑기 행사 등에 참여하도록 홍보하는 등 아파트 주거생활의 전도사 기능을 강화해야 한다.

⑤ 관리소장은 아파트 주거 생활의 미래에 대한 조타수가 되자

아파트에 대한 패러다임이 변화하고 있다. 따라서 관리소장은 지금까지의 관리업무인 기술관리 업무에 있어서도 단순 유지·관리·보수 업무 수행에서 좀더 적극적인 자세로 장기수선계획을 상세하게 수립하고, 특별수선충당금도 현실성 있게 단계적으로 높이도록 입주민 등과 입주자대표들을 설득해야 한다. 또한 인근 지역과 비교하여 공공성이 높은 관리업무에 대하여 지자체 예산 지원 방법 등도 연구 검토해 나가야 한다. (관통도로의 보수 및 가로등 관리 비용 등) 이와 같이 관리소장은 아파트 주거생활에 대한 미래를 예측하고 방향을 제시하는 조타수가 되어야 한다.

살기 좋은 아파트 마을 만들기에 있어 실체적 기능의 주체는 관리소장이다. 그리고 바람직한 관리소장의 역할 다섯 가지가 제대로만 실천된다면 살기 좋은 아파트 마을은 실현될 것이고, 그 파급 효과는 삶의 질 향상에 광범위하게 영향을 미칠 것이다. 또한 선진 민주시민 의식 함양에도 지대한 영향을 미칠 것이고, 도시공동체 실현에도 긍정적 요소가 될 것이다. 이것은 민주주의의 꽃이라고 하는 지방자치의 조기정착에도 기여할 것이며 나아가 부정·부패 없는 국가 발전의 원동력이 되리라 확신한다.

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투명한 아파트 관리비

I. 우리가 내는 관리비 바로 알자

1. 관리비의 일반

(1) 관리비의 종류

① 공용사용분

* 순관리비 : 일반관리비, 청소비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 (공

동주택관리령 제15조 제1항)

* 사용료 : 공동전기료, 공동수도료 등

② 개별사용분

* 사용료 : TV시청료, 개별전기료, 개별수도료, 보험료 등

(2) 관리비의 징수

관리비는 일반관리비, 청소비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비를 징수한다. 따라서 부녀회비, 적십자회비 등을 관리비에 포함하여 부과할 수 없다. 그러나 관리비 이외에 전기·수도 또는 가스 등의 사용료와 건물 전체를 대상으로 하는 보험료, 입주자대표회의 운영비 등을 징수 대행할 수 있으며, 인양기 등의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 부과하거나 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고 당해 입주자 등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

한편 관리주체는 관리비와 구분하여 특별수선충당금과 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 의한 안전점검의 대가와 공동주택관리령에 의한 공동주택 등의 안전점검 비용 및 안전진단 실시 비용을 관리비와 별도로 징수하여야 한다.

(3) 입주자의 관리비 납부의무 (주택건설촉진법제38조제12항)

공동주택의 입주자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하여야 한다.  당해 공동주택의 입주자가 관리비를 납부하지 않거나 2회 이상 계속하여 연체한 때에는 이로 인하여 발생된 손해를 배상할 책임이 있다. 서울시 공동주택표준관리규약에서는 관리비에 대한 연체료를 연 25%를 초과할 수 없으며 월 2%이내로 정하고 있다.

(4) 관리비의 부과

종전 공동주택관리령 제15조(관리비등) 제1항 단서에는 □관리비의 세대별 부담액산정방법은 사용자부담 및 공평부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다.□라고 되어 있었다. 그러나 98년 12월 31일자 개정령에서는 이 단서조항을 삭제하고 관리규약으로 정하여 부과하도록 하고 있다. 이에 따라 즉 경비원과 청소원의 용역비에 대해서는 분양면적이 아닌 각 동별로 부담하는 곳도 있고, 승강기유지비를 1·2층은 공제해주는 곳도 있고 공제해 주지 않는 곳도 있다.

(5) 관리비의 결정·집행·관리

입주자대표회의는 관리비 예산의 확정과 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리를 담당하고 단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방설비, 승강기 등의 유지 및 운영기준 결정한다. (공동주택관리령 제10조 6항)

관리비 사용료 및 특별수선충당금의 세대별 부담액 산정방법·징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치는 관리규약으로 정하여 야 한다. (공동주택관리령 제9조 3항)

관리주체는 매월별로 관리비·사용료 및 특별수선충당금 등의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자 또는 사용자가 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. (공동주택관리령 제3조 3항)

관리주체가 사용자 또는 입주자의 관리비 사용 등에 관하여 열람 또는 복사요구시에 응하지 않을 경우는 500만원 이하의 과태료 처분 대상이 된다. (주택건설촉진법 제52조의3 제1항 제3호)

(6) 관리주체의 관리비 등 집행

관리주체는 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행을 하고 관리비·사용료 및 특별수선충당금의 징수·보관·예치 등에 관한 장부를 작성하며 입주자 등의 요구가 있을 경우 열람할 수 있도록 하여야 한다. (공동주택관리령 제3조)

2. 관리비의 항목별 구성내역 및 산정방법

(공동주택관리령 제15조, 서울시공동주택표준관리규약 제34조)

(1) 일반관리비

① 인건비 : 급여, 제 수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 의료보

험료, 식대 등 복리후생비

② 제사무비 : 일반 사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는

비용

③ 제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료, 전화료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세

금 등

④ 피복비

⑤ 교육훈련비

⑥ 차량유지비 : 연료비, 수리비, 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용

⑦ 보험료 : 화재보험료 등

⑧ 기타 부대비용 : 관리용품 구입비, 회계감사비, 입주자대표회의 운영비 기타 관리업무

에 소요되는 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등 배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

♠ 입주자 등이 선정한 주택관리업자에 의한 관리인 경우에는 입주자대표회의와 주택관리업자간의 계약으로 정한 월간비용을 분양면적에 따라 균등배분함.

(2) 청소비

용역시는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등 배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

(3) 오물수거비

용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거원 인건비·피복비 및 오   물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용

♠월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등 배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

(4) 소독비

용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용

♠월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등 배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

(5) 승강기 유지비

용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등으로 함. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함됨.

♠ 전기료 : 상시 사용하는 세대별 부담

♠ 유지관리비 : 승강기 공유세대별 공평부담(공동시설)

(6) 난방비

난방 및 급탕에 사용된 원가(유류대, 동력전기료, 난방 및 급탕 용수비)에서 급탕비를 뺀 금액

♠ 월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분(분양면적에 의한 산정이 심히 곤란한 경우에는 전용면적에 따라 균등배분)하거나 월예산을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산하며, 열사용량 계측기가 설치된 경우에는 월간사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의하여 배분함.

(7) 급탕비

급탕용 유류대·동력전기료·급탕 용수비

♠ 예정원가에 의하여 입방미터당 급탕비 단가를 결정하고, 세대별 사용량계측기     에 의하여 산정함.

(8) 수선유지비

보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비

정화조청소비, 냉난방시설의 청소비, 소화기 충약비, 옥상 방수공사비·외부 도장비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비, 약품비 및 제반검사비

♠ 월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등 배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등 배분하고 사용실적에 따라 정산함.

3. 특별수선충당금의 내용

특별수선충당금은 사업주체가 주요시설물에 대한 장기수선계획을 수립하고 그 계획에 따라 발생되는 총비용을 연도별로 분산 적립하여 주요시설물을 적기에 교체 하거나 보수함으로서 입주자의 안전을 도모하고 시설물의 수명을 연장하는데 목적이 있으며, 적립 대상은 3백 세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중 난방방식의 공동주택이다.

특별수선충당금의 부담주체는 공동주택 및 그 부대·복리시설의 노후화에 따른 시설의 보수 및 교체 등에 사용하기 위하여 적립하는 것이므로 당해 공동주택의 소유자가 부담하여야 하며, 적립시기는 사용검사(준공검사) 후 1년이 경과된 날로부터 매월 적립하여 입주자대표회의 명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 별도 관리하며 사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있다.

♠ 월간 세대별 특별수선충당금 산정방법

□장기수선계획기간중의 수선비 총액 ÷ [총분양면적(□)×12(월)×계획기간(연)]□× 세대별분양면적(□)

♠ 특별수선충당금 적립에 따른 문제점

특별수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하도록 되어 있으나 대부분의 아파트는 장기수선계획이 제대로 수립되어 있지 않은 관계로 승강기유지비·급탕비·난방비·수선유지비의 3∼20%를 특별수선충당금으로 매월 적립하고 있는 실정이다.

대부분의 단지에서 특별수선충당금 적립 요율을 대부분 10% 이내로 잡고 있기 때문에 시설물을 유지보수를 하는데 들어가는 비용이 상당액 부족할 수밖에 없으며, 막상 대대적인 수리를 해야 할 시점에 적립 요율을 인상시킬 경우가 있는데 이로 인해 갑자기 관리비가 많아지게 되는 경우가 발생한다.

이와 같은 현상은 입주민들이 아파트에 거주하면서 평생 보금자리로 생각하지 않고 잠시 머물다 가는 곳으로 생각하기 때문에 특별수선충당금의 현실적 적립이 자신과는 무관하다고 판단하여 거주하는 동안에는 가급적 적게 적립하기를 원하기 때문이므로 어느 정도 강제적인 방법이 요구된다.

4. 기 타

(1) 연체료수입

서울시 공동주택표준관리규약에 의하면 공동주택의 관리비에 대한 연체료는 연 25%를 초과할 수 없으며 월 2% 이내로 정하도록 하고 있다.

(2) 퇴거세대의 관리비

입주한 세대는 입주 후 한달 내지 그 이상의 기간이 지나서부터 관리비를 내게되고 퇴거 세대는 한달 내지 그 이상의 관리비를 내고 나가야 하는 경우가 생기게 되는데, 이것은 관리비를 월단위 사후정산제로 부과하기 때문이다.

퇴거 세대의 관리비는 확정되지 않은 추정금액을 수납하게 되는데 이의 처리에 아파트마다 다른 방법을 사용하고 있으나, 관리사무소에서 많은 현금을 가지고 있는 것은 좋지 않으므로 가급적 현금을 보관하지 않는 방법이 합리적이고, 종종 관리비 예정금액의 5-10%의 금액을 가산하여 퇴거자로부터 추정금액을 수납하고 정산시에는 일수 계산하여 남는 것은 보관하는 경우도 있는데 퇴거한 세대가 다시 와서 정산금액을 찾아가는 경우는 없다시피 하므로 부조리의 원인이 될 수 있다.

(3) 잡수입

잡수입은 관리비 이외의 공동주택 관리로 인하여 발생한 수입을 말한다.

재활용품 판매비, 단지 내 광고부착료, 알뜰시장 개장장소 대여료, 단지 외 일반인을 대상으로 한 유료주차장 임대료, 단지 내 복리시설 운용수입 등이 있으며, 이러한 잡수입에 대해 부녀회·노인회 수익사업 등으로 간주하여 잡수입으로 관리하지 않고 입주자대표회의의 감사 또는 승인을 받지 않아 서로간에 마찰을 빚는 경우가 종종 발생되고 있다. 이의 방지를 위해서는 잡수입에 대한 합리적인 사용 방법을 관리규약으로 정하여 운용하는 것이 필요하다.

Ⅱ. 투명한 관리를 위한 업무분담

투명한 관리를 위해서는 관리비의 계획·집행·감사기능이 제대로 작동될 수 있도록 관리 시스템이 정립되어야 한다. 그러나 우리의 현실은 입주자대표회의와 관리사무소의 업무구분마저 모호하며, 책임한계 또한 불명확한 실정이다. 그리고 관리비 부과제도도 대부분의 아파트 단지는 위탁관리든 자치관리든 사후정산 부과제도를 채택하고 있다. 그래서 위탁관리와 자치관리의 장점을 전혀 살리지 못하고 혼합관리 형태를 취하고 있다. 그러므로 관리비의 사전 통제제도인 관리비 예산제도나 도급관리 형태가 발달하지 못하고 있다. 이는 관리비의 방만한 사용으로 이어져 관리비의 낭비와 부정·비리 발생의 한 요인이 되고 있는 것이다. 마지막으로 관리비의 배부원칙인 사용자 부담원칙과 공평부담원칙을 공동주택의 특성과 수혜자 기준에 따라 관리비 비목별로 합리적인 배부방법을 규약으로 정하여야 한다. 그럼에도 불구하고 다수결의 원칙이나 단독주택 사고방식으로 배부방법을 결정함으로써 많은 아파트 단지에서 입주민간에 갈등과 분쟁을 야기 시키고, 서로 반목하여 참여의식과 공동체의식을 저하시키고 있다. 따라서 이와 같은 요인을 시급히 개선해야 투명한 관리를 할 수 있다.

1. 관리업무영역 구분

(1) 입주자대표회의의 위상과 역할

① 동대표의 위상

동대표는 현행 법령에서 대통령, 국회의원, 지방자치단체장, 지방의원과 함께 주민의 직선으로 선출하도록 되어 있는 명실공히 법적인 주민의 대표이다. 그리고 동대표는 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 중요한 자리이다. 그러나 아직 아파트 문화가 제대로 정착되지 못해 동대표가 그 위상을 제대로 찾지 못하고 있다. 동대표를 해본 사람은 잘해야 본전이라는 생각을 하게된다. 누구도 선뜻 동대표를 하겠다고 나서질 않는다. 그래서 많은 아파트단지에서는 악화가 양화를 구축한다는 그레샴의 법칙과 같이 질낮은 동대표가 과반수 이상을 점유하고, 양질의 소수 동대표를 몰아내는 기현상이 벌어진다. 이제부터는 선한 의지를 가진 깨어있는 입주자들이 동대표로 직접 나서야 하고, 그와 같은 사람을 적극 추천하여 과반수 이상 선출하여야 한다. 그래서 일부 개인적 이권을 챙기기 위하여 나선 동대  표를 도태시켜야 한다. 그래야만 투명한 관리를 시작할 수 있을 것이다.

② 동대표의 역할

동대표는 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 중요한 역할을 하는 사람이다. 법적으로는 주촉법, 공동주택관리령 등과 단지관리규약에 그 역할이 명문화 되어 있다. 동대표는 공동주택의 관리방법을 주민들의 과반수 이상 서면동의를 얻어 결정하고, 관리업자 선정을 그 구성원의 과반수 이상 찬성으로 제안하며, 관리업무 전반에 관한 감사·감독권과 의결권을 가지고 있다. 자치관리의 경우 소장과 관리직원의 임명권을 가진다. 그러나 대다수의 아파트단지 동대표회의는 물탱크 청소용역 보일러 세관공사용역 등 집행기능을 직접 관장하기도 한다. 이는 집행기관인 관리사무소와의 마찰을 일으키고, 업무한계와 임무한계를 모호하게 만들고 있다. 따라서 투명한 관리에도 걸림돌이 되고 있다.

동대표회의는 의결기능과 감사기능을 강화시키고 집행기능은 최소한 제한하여야 한다. 예를 들면 집행금액이 일금200만원 이상인 공사나 용역 등 관리비 집행은 3인 이상의 특위를 구성하여 해당공사 용역관련 정보를 수집하고, 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절차를 거쳐 합리적으로 투명하게 결정될 수 있도록 제도적 장치를 만드는데 그쳐야 한다. 그리고 의결기능에 있어서도 민주적 기본회의절차 등을 철저히 지키고, 합리적인 토론문화와 합의에 도달할 수 있도록 회의 규정을 만들어 효율적인 의결기능을 수행하고, 회의록을 철저히 공개하여야 한다. 또한, 관리비의 예산회계 제도를 도입하여 차년도의 관리비 비목별 예산편성과 총액관리비의 통제를 할 수 있도록 예산심의 기능을 발전시켜야 한다. 감사기능으로는 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면, 월별감사, 분기감사, 년말 결산감사 및 수시감사 등을 철저히 실시하여야 한다. 그리고 감사 기법을 계속 개발하여야 한다. 이와 같이 동대표회의는 작은 지방자치단체의 지방회의의 기능과 유사하다.

(2) 관리사무소의 역할

관리사무소는 집행기관이며, 관계법령에서 정하고 있는 전문직업인들로 구성되어 있는 투명한 관리의 최일선에서 업무를 수행한다. 아파트 관리업무는 법률적·경제적(경영·회계)·기술적 측면을 포괄하는 종합과학적 성격을 가진 서비스업이다. 그리고 관리업무의 수장인 관리사무소장의 역할을 지자체의 단체장의 역할과 유사하다. 따라서 관리소장은 전문직업인으로서 전문가다워야 한다. 전문가답다는 것은 관리업무 전반에 관하여 연구하는 자세와 미래에 대한 확신을 가지고 개선해 나가는 적극적 사고방식과 전문가들로서의 자긍심을 가져야 한다. 특히 투명한 관리에 있어서 관리비 총액 통제의 지름길인 사전예산편성 기법을 자세히 숙지하고 실천할 수 있어야 한다. 그리고 관리비 집행기능에서 대원칙인 총액주의 원칙과 공개주의원칙, 그리고 견제주의 원칙을 철저히 지켜 나가야 한다. 총액주의 원칙이란 회계학의 기본원칙중 하나이며, 순액주의 또는 감액주의에 대응하는 원칙이다. 관리외수입이 있을 경우 전액을 잡수입으로 계상하고, 동대표운영비 등 공적인 비용은 일반관리비, 동대표운영비 세목에 총액으로 표시하는 방법으로 회계의 대원칙이다. 그러나 우리의 아파트 단지에서는 관리외수입에서 동대표운영비 또는 부녀회운영비 등을 감액한 차액만을 잡수입으로 계상하는 순액주의를 많이 발견하게 된다. 이는 공적회계의 기본원리를 무시하는 비합리적인 비자금 문화의 소산이다. 이로 인하여 아파트 관리비의 특명성을 의심받게 되는 것이다. 공개주의 원칙이란 관리소장은 동대표회의와만 상의하지 말고 주민들이 참여할 수 있도록 관리업무의 많은 사항들, 특히 고액의 외부공사·용역 업무사항들은 모든 것을 공개하여야 한다는 원칙이다. 얼마전 A아파트에 들릴 일이 있었는데 주민게시판이 텅 비어 있는 것을 보았다. 남이 보더라도 게시판에 공고문이 가득차 있는 것과 텅 비어 있는 것은 차이가 있다. 회계감사를 받아 비리가 나타나지 않고 관리소장이 청렴하고 성실하게 업무에 임한다고 투명하다고 볼 사람은 없다. 입주민들이 궁금하지 않게 모든 것을 관리비 내역서 뿐만 아니라 게시판이고 반상회에 모두 알려주는 것이 필요하다는 것이다. 이것이 바로 투명한 관리와 아파트 관리 서비스의 질적 향상의 척도가 되는 것이다.  견제주의 원칙이란 조직이란 정체되고 안주하려는 속성이 있으며, 그 구성원들은 견물생심과 타성에 젖어 이기적이 되기 쉽다. 그래서 공적업무를 수행하는 모든 조직은 업무처리 과정이 투명하고, 서로 견제되도록 조직을 구성하는 원칙을 말한다. 예를 들면, 급료명세서를 작성하는 사람과 급료를 봉투에 넣는 사람 그리고 장부에 기장하는 사람이 서로 다르게 해야 한다는 것이다. 또는 외부공사나 용역업무에 있어서는 입찰예정가격 결정팀과 입찰집행팀 그리고 공사검사팀을 서로 달리 구성하여야 투명성이 확보된다는 원칙이다. 이외에도 관리사무소의 역할은 하자문제, 환경문제, 안전문제 등 기타 주거생활문화의 제문제들과 같이 다양하다. 특히 관리소장은 연구소의 연구원이 아니다. 행동하는 전문 직업인이다. 그러므로 입주자의 참여의식과 공동체의식 그리고 공대표의 우상과 역할 등에 대하여 지속적으로 교육할 수 있어야 한다. 그리고 살기 좋은 아파트마을을 만들기 위한 아파트 주거생활문화의 전도사가 되어야 한다.

21세기는 환경의 시대이며, 유지관리의 시대이다. 또한 작은 것이 아름다운 시대라고도 한다. 관리소장의 역할은 작을 수도 있다. 그러나 아름답다. 왜냐하면 우리 후손의 고향마을을 가꾸는 일이기 때문이다. 따라서 관리소장의 역할은 영원할 것이다.

(3) 위탁관리업자의 역할

관리방법에는 자치관리와 위탁관리방법이 있다. 특히 위탁관리방법을 결정한 아파트단지는 위탁관리업자를 선정하여, 관리권을 인계하여 대행시키고 있다. 그러나 위탁관리계약을 도급계약이 아니라 위임에 의한 계약을 하고 있으므로 위탁관리의 장점을 지대로 살리지 못하고 여러 가지 부작용을 일으키고 있다.

첫째, 도급계약이라면 관리비총액으로 계약이 되므로 관리비의 과다집행이 계약시점에서 한번 제동이 걸리는 효과가 있으나 위임에 의한 계약이 대부분인 현실에서는 자치관리와 대동소이하다.

둘째, 위탁관리업자에게 지급하는 위탁관리 수수료는 아파트관리 업무에 대한 대행보다는 컨설팅업무에 준하므로 실질적으로 관리비 절감이나 부정·비리에 대하여 소극적으로 대응하여 자치관리와 별다른 차이가 없다.

셋째, 위탁관리업자 변동시 관리소 직원들의 승계문제가 심각하게 대립되며, 노동법상 사각지대화 되고 있다. 관리소 직원들의 직업의 안정성에 심각한 피해를 야기시키고 있다. 따라서, 현행 위탁관리제도를 폐지하고, 공동주택 관리업무에 관한 컨설팅 업무를 명문화해야 한다. 아니면, 실질적으로 위탁관리의 장점을 살릴 수 있도록 도급계약의 표준안을 제시해주고 권장하여야 한다. 또는 관리업자가 관리비의 사건 예산편성을 제시하도록 하고, 관리업자에게 관리비 감사의무와 하자보수 점검의무 등을 명문화하고, 위반시 벌칙을 강화하여, 형식적인 위탁관리가 아닌 실질적인 위탁관리가 되도록 관계법령을 개정하여야 할 것이다. 개정전이라도 위탁관리업자는 실질적 위탁관리가 되도록 노력하여야 할 것이다.

2. 관리비 부과제도

(1) 사후정산 부과제도

현행 대부분의 아파트단지에서 시행되고 있는 관리비 부과제도이다. 이는 관리비의 사전통제가 거의 불가능한 점이 최대 약점이다. 따라서 관리비 절약이나 부정비리에 있어서는 집행기관의 도덕심과 직업의식에 의존할 수밖에 없다.

(2) 사전 예산 편성제도

사후정산 부과제도와 배치되는 제도로 관리비의 에산편성과정에서 관리비의 비목별 총액을 사전에 통제할 수 있는 장점이 있다. 그러나 합리적인 예산편성지침을 만들어야 하고, 전문성을 필요로 하는 작업이다. 지자체별로 표준 예산편성지침을 만들어 보급하고, 전문성 제고를 위해 동대표 교육을 정례화해야 한다.

(3) 위탁관리업자의 도급계약제도

실질적 위탁관리제도의 장점을 살리려면 위탁관리업자의 수수료를 포함한 위탁관리금액을 총액으로 도급계약을 맺어야 한다. 이는 고도의 관리업무의 전문성을 요하는 제도로 손해배상책임제도와 표준관리비제도 그리고 표준공사별내역서 등을 정비한 연후에 실시하여야 부작용을 최소화시킬 수 있다.

과도기적으로 현행의 위임에 의한 계약상태에서도 운영의 묘를 살려 관리업자에게 사전예산편성제시와 관리비감사의무 그리고 하자보수점검의무 등을 명문화하여 강제함으로써 소기의 목적을 달성하는데 기여할 수 있을 것이다.

3. 관리비 배부원칙

종전 공동주택관리령 제15조(관리비등) 1항 단서에는 □관리비의 새대별 부담액산정방법은 사용자부담 및 공평부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다.□라고 되어 있었다. 그러나 98년 12월 31일자 개정령에서는 이 단서조항을 모두 삭제하였다.

이는 관리비의 세대별 부담액산정방법을 가지고 많은 공동주택에서 갈등과 분쟁이 일어나고 있는 현실에서 사유재산이라는 이유와 자율이라는 미명하에 행정기관의 지도·감독권과 적극적 행정행위의지를 스스로 포기한 어리석음이라 아니할 수 없다.

따라서 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각하여 공동주택관리관련법령을 일원화하여 공동주택관리에 관한 법률(가칭)을 제정하여야 한다. 우선 공동주택관리령을 개정하여 관리비부과원칙을 부활시키고, 지자체별로 공동주택관리에 관한 조례를 제정하여 실시할 수 있도록 하여야 할 것이다.

(1) 공평부담원칙

공동주택의 특성상 공평부담원칙은 필연적이다. 특히 우리나라는 대단위 공동소유사유지형태이므로 공평부담원칙을 적용해야 할 관리비 비목이 더욱 많을 것이다.

공평부담원칙이란 단독주택에서와는 달리 공동주거생활을 함으로써 세대별로 관리비의 수혜받는 정도를 측정하기 곤란한 경우에 분양면적이나 전용면적으로 공평하게 관리비를 배부하는 대원칙이다. 이 원칙이 제대로 인식되지 않아 혼란을 가중시키는 비목으로는 수선유지비이다. 벽속이나 바닥속의 배관이 누수될 때, 특히 바닥 난방관의 미세한 누수를 아래층 천정에서 물방울이 떨어질 때의 보수공사비의 비용부담문제이다. 서울시 준칙에서도 계량기 위치기준으로 판단하도록 함으로서 더욱 혼란을 가중시키고 있다. 이는 단독주택 사고방식으로 공평부담원칙을 잘못 해석한 결과로 사료된다. 왜냐하면 공동주택의 특성상 사용자가 직접 사용하지 않는 시설과 세대에서 혜택을 보고 있다 하더라도 벽속이나 바닥속의 배관은 공유부분으로 보는 것이 통설이다. 이는 건교부의 구 표준관리규약에도 나타나고 있다.  따라서 난방비와 계량기 등 세대내의 노출된 열량계 또는 밸브에 대한 보수공사비는 사용자부담원칙에 따라 해당세대에서 부담하여야 한다. 바닥 속 난방관은 공유부분으로 그 보수공사비는 공동수선유지비로 공평부담원칙에 따라 부담되어야 한다.

(2) 사용자부담원칙

이는 단독주택사고방식과 같이 적용되는 관리비부담원칙으로 수혜자가 명백하거나, 측정이 계량기 등에 의하여 가능한 경우에 적용하는 원칙이다.

이 원칙마저도 다수결의 원칙을 내세워 적용하지 않아 갈등과 분쟁을 일으키는 사례도 있다. 대표적인 사례는 같은 단위안의 복도식동과 계단식동이 혼재되어 있을 때, 동출입구의 경비인건비 배부에 있어서 공평부담원칙을 적용하는 경우이다. 이는 2명의 직접경비서비스를 복도식인 경우에는 30∼40세대가 제공받는 반면 복도식인 경우에는 60∼120세대가 제공받기 때문에 수혜자가 명백하므로 해당 동 2명의 직접경비인건비는 사용자부담원칙에 따라 해당동 세대에 직접배부하여야 한다.

승강기유지보수비와 승강기전기사용료는 구분하여 유지보수비는 공평부담원칙에 따라 전세대에 부담시키고, 전기사용료는 1∼3층과 같이 사용하지 않는 세대에게는 사용자부담원칙에 따라 부과하지 않는 것이 합리적이다.

4. 관리비 결산서 보는 법

아파트 관리비는 공동주거 형태라는 아파트 단지의 특성 때문에 발생하는 공통경비를 관계 법령에서 정한 규정을 적용하여 각 세대별로 배분한 금액으로 세대수와 평형 규모에 따라 아파트 단지별로 금액의 차이는 있다.

관리비 예산은 대개의 경우, 월 1억∼2억원 규모로 연간 10∼20억원을 웃돌고 있는 무시 못할 거금이므로 효율적으로 관리를 잘 한다면 많이 절감할 수도 있다.

그러면 효율적 관리를 위해 관리비 결산 검사와 감사는 어떻게 할 것인가?

대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 일년에 한번 받는다. 그러나 이는 기업회계 규정에 의한 감사로 장부기장의 적정성과 충당금 설정의 적정성 등 회계 원칙에 따라 감사하기 때문에 관리비 과다 사항이나 관리부정 또는 증빙의 사실 유무 등을 확인하기는 어렵다. 그러므로 관리비 절감 차원의 감사와 관리부정 또는 증빙의 가공유무 등을 확인하는 실질적 감사는 당연히 동대표들과 입주자들이 해야 할 것이다.

매년 정기적으로 작성되는 관리비 결산서는 동대표들이나 입주자들이 실질적 감사를 하기 위한 기본자료가 되기 때문에 관리비 결산서를 어떻게 보며, 어떠한 시각으로 볼 것인가 는 매우 중요하다.

아파트 관리비 결산서는 대차대조표(B/S), 손익계산서(P/S), 합계잔액시산표(T/B) 등으로 이루어져 있으며, 해당 아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있고 통상적으로 관리외수입인 곤돌라 수입 등 잡수익 해당액이 이익 잉여금으로 자본지부에 나타난다.

(1) 대차대조표  검토사항

① 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 확인하고, 과목별 잔액

명세를 요구한다.

② 실제 잔액이나 실물 또는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인한다. 예를 들면 예금 과

목 잔액이 통장금액과 일치하는지 확인하는 것이다.

③ 퇴직급여충당예치금 또는 특별수선충당예치금 등이 특정예금으로 별도 입금되어 있는

지를 확인한다.

④ 부채지부에 있는 선수금은 입주 초 미리 선납한 관리비 선수금 합계액을 나타낸다.

이는 잔액으로 통장에 항상 그대로 남아있는 것이 아니고 관리비의 현금지출에 충당

되는 것이기 때문에 유동적이다. 그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나

는 것은 아니다. 다만 입주 초 관리비 통장에는 선수 금액이 나타나 있어야 하며 그

후 자금 흐름이 어떤지는 추적할 수 있어야 한다.

⑤ 자산지부의 미수금과 부채지부의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하

여 확인한다. 특히 미지급등은 물품대금 중 부가가치세가 포함된 것인데, 그 증빙으

로 세금계산서를 확인하고, 세금계산서 중 보고용은 세무서에 제출 보고하였는지 점

검하는 것이 필요하다. 이 부분에서 간혹 자료처리를 부실하게 하거나 금품수수 등

부정이 발생하기 때문이다.

(2) 손익계산서(T/B) 검토사항

손익계산서(T/B)에는 회계기간의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리외 수입인 잡수입 등이 당기 순이익으로 나타나 있다.

① 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장 입금액을 확인한다.

② 일반 관리비 중 급료. 상여금 등의 월별명세를 요구하고 급료대장 등 월별 금액과 일

치하는지 확인한다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 계산기로 점검하는 것도 필요

한다. 드물지만 월별 합계금액을 백만 단위 또는 십만 단위 숫자 한 개를 바꾸어 놓

고 부정하는 사례도 있기 때문이다.

③ 각 과목의 내용 중 큰 금액에 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙을 확

인하고 세금계산서 중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지를 철저히 확인

한다.

④ 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하여 수불부와 대사하

고, 인근 지역 단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고 소모품 사용비를 비교하여 그

원인을 분석한다.

⑤ 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구한다. 그리고 용역

계약서 상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사의 관계 등을 알아보고 그 금

액을 확인한다.  특히 부품 값이나 소모품 추가비용은 계약 내용대로 제대로 청구되

었는지 수선유지비 증빙과 연관하여 대사 확인한다.

⑥ 급탕비, 전기료, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별 명세와 금액을

영수증과 확인한다.

⑦ 관리외수입으로 곤돌라 월별 사용 명세와 연체료수입 명세 등을 확인한다. 특히, 잡수

입 내용을 자세히 검토하여 광고게재료, 보험료 리베이트, 인근지역 유통업체 기부금

등의 수입 계상 여부를 실제 단지 안의 광고 사항 등과 관련하여 자세히 검토한다.

(3) 합계잔액시산표 검토사항

대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있는데 반하여, 합계잔액시산표(T/B)에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대해 회계기간 1년 간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기의 자기검증표이다.

① 자산에서 가지급금 합계가 많을 때에는 그 원인을 파악해 보아야 한다. 누가 어떤 일

로 가지급을 하는지를 알아야 한다. 그리고 자산과 부채과목에서 합계금액과 잔액금

액이 다른 것은 당해 회계기간 안의 증감 변동 금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을

확인하여 점검하는 것이 바람직한다.

② 퇴직급여 충당금 예치금의 합계와 잔액이 같지 않을 때에는 그 차액은 당해년도 중에

퇴직자에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는

제대로 하였는지 점검한다.

이상과 같은 요령으로 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로 특히 동대표 감사는 성실히 감사하여 관리업무 집행의 감시·감독 기능을 강화하고 관리비 절감과 부정비리 예방에 기여할 수 있도록 해야 한다.

Ⅲ. 관리비 절감 어떻게 할 것인가

아파트 주민들은 관리비의 많고 적음에는 관심을 보이면서도 관리비 내역을 따져보지 않은 채 관리비 고지서대로 내고 만다. 이러한 주민들의 무관심이 관리비를 둘러싼 부정을 낳고 주민들은 납부하지 않아도 될 관리비를 내는 경우가 있다. 조사 결과 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴본 후 관리비를 내고 있는 가정은 30%도 되지 않는다.

관리비를 절감하는 첫걸음은 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 아파트 관리비는 일반적으로 사후 부과하도록 되어 있어 입주자들의 통제와 이의 제기가 사실상 어렵다. 관리비 부과내역서를 보고 과목별 분류 내용과 금액을 파악한다는 것은 관리비 구성내역과 세대별 부담액 산정방법을 제대로 모르는 입주자들로서는 거의 불가능한 일이다. 그러므로 입주자들은 구체적인 사례를 가지고 관리소와 동대표에게 이의 제기를 하고 시정할 것을 요구하여 관리비를 줄이도록 해야 한다.

주민들은 관리비가 공동주택관리령 제15조에 맞게 부과되고 있는지를 살펴보고 문제가 있으면 관리사무소에 시정할 것을 요구하여 관리비가 부당하게 징수되는 것을 막아야 합니다.

1. 관리비 절감사례

(1) 동대표들을 전문업 종사자로 뽑아 관리비 절감

* 수원 ○○아파트에 사는 손모씨는 자신이 사는 아파트의 관리비가 인근의 다른 아파트에 비해 가장 높고 청소·소독 용역의 평당 단가도 높아 입주자대표회의와 아파트 관리사무소에 관리비 내역을 공개 질의함. 근거 있는 자료나 답변이 없자 주민들과 합심해 동 대표들을 보일러, 도색, 전기, 엘리베이터수리 등 관련업에 종사하는 주민들로 뽑아 투명성을 갖춘 새 입주자대표회의를 구성한 후 각종 용역비를 절감하여 그간 연 30억원에 달했던 관리비를 6억원 가량 줄임.

(2) 전기낭비요인 제거를 통한 관리비 절감

* 서울 강북구의 ○○아파트의 경우 엘리베이터 닫힘 버튼을 없애고 복도 및 계단의 전등 1천2백개를 센서 등으로 교체하였으며 지하주차장의 격등제 등으로 연간 3천7백만원의 관리비를 절감함.

* 서울 강남구 ○○아파트에서는 이웃 아파트 단지간에 부녀연합회를 조직하여 관리비 내역서를 서로 비교하여 집행과정을 적극적으로 감시하고 또한 보험계약, 소독, 개·보수 등 많은 돈이 드는 사업의 계약 체결 시에는 단지별 부녀회 대표들이 반드시 계약현장에 참가하고 입주자대표자회의에도 참석해 전반적인 아파트 관리비 낭비를 절감함.

* 서울 동작구는 현재 각 단지별 아파트 관리규약상 입주자대표회의에 부녀회장 참석이 명문화되지 않아 자칫 마찰이 일어날 가능성에 대비, 각 아파트 관리사무소 등에 공문을 보내 부녀회장이 참석할 수 있도록 협조를 요청함.

(3) 관리사무소장 스스로 관리투명화로 부정소지 예방

* 서울 ○○아파트에 새로 부임한 관리소장은 공사계약 등에서 부정이 오갈 수 있는 입주자들의 불신을 불식시키기 위해 따로 칸막이로 되어 있었던 관리소장실을 뜯어 관리사무소를 하나로 통합함. 한편 수기의 회계장부를 모두 없애고 회계처리를 전산화하여 불필요한 장부정리에 인적·시간적 낭비를 없앰.

(4) 전문위원회 도입하여 관리비 절감

* 군포시 한양○단지아파트 입주자대표회의는 26명의 동대표로 구성되어 있으며 입주자대표회의 산하에 일반관리, 하자처리, 환경, 관리비 심의 등을 전담하는 전문위원회를 두고 있음. 동대표들은 6∼7명씩 하나의 위원회를 구성하고 있으며 매달 관련 사항들에 대해 조사·분석하여 입주자대표회장에게 보고함. 관리비 심의위원회는 매달 입주민에게 부과되는 관리비를 사전에 심의하며 위원회의 승인이 있어야만 관리사무소에서 관리비를 부과할 수 있음.

(5) 입주민 참여로 투명한 관리

* 수원 구운동 ○○아파트는 15개동 1천6백80세대가 모여 살고 있는 제법 큰 규모의 아파트로서 입주민들은 97년도 1월 각 세대에 부과된 관리비가 32평형의 경우 15만원정도였으나  98년 1월 고지서에는 25만원이나 됨. 이에 따라 입주민들은 진상 규명을 위해 관리비 비상대책위원회를 구성한 후 곧바로 관리비 과다부과의 원인을 조사하기 시작함. 조사결과 입주자대표회의와 각종 용역업체간의 수의계약과 보일러실의 고장난 유량계 등에 의한 원인으로 밝혀져 때마침 입주자대표회의 교체시기가 되어 동 대표들을 전기회사 직원, 보일러 전문가, 회계전문가, 주택공사 직원 등 아파트 관리와 관련된 전문가들로 구성함. 이후 입주자대표회의는 우선 청소, 경비 등 모든 용역업체와의 계약을 공개경쟁입찰을 통해 행하고 전세대가 일괄적으로 납부하던 소독비를 소독을 신청한 세대만 내도록 하였으며 매번 기름탱크를 점검하여 부정을 방지하는 한편 기름 구입시 현찰로 바로 구입하여 톤당 가격을 공장도 가격보다 10원이나 더 싸게 구입하고 분뇨 수거시도 매번 점검하여 1백대분에서 31대분으로 대폭 줄어 들어 관리비를 크게 낮추었으며 이후 다시 매달 15만원 수준의 관리비가 부과되었음.

(6) 에너지 전문기관의 자문을 통한 관리비 절약

* 양천구 목동○단지(1595세대)에서 근무하고 있는 관리사무소장은 난방공급 기기의 노후화로 효율적인 운영이 곤란하여 서울에너지의 기술자문을 받아 노후화된 자동밸브 교체공사 등에 3,000여만원의 비용을 들여 연간 약 1억 1,640만원의 절감효과를 봄.

(7) 기타 관리비 절감 사례

* 외곽경비초소를 세우고 단지내 경비와 기술인력을 줄이거나

* 4층 이상만 엘리베이터를 운행하되 격일로 짝홀수제를 운영하고

* 가구별로 청소할당구역을 정해 청소용역비를 줄이고

* 공동사용하는 외등의 점등시간을 줄이며

* 직거래 장터 또는 매장을 수시로 아파트에 유치, 찬조금을 받거나 공동판매수익금을

적립

* 수도계량기 검침을 위탁검침에서 자체검침으로 전환해 누진율을 감소시키는 사례 등이

있음

2. 투명한 아파트 관리를 위한 주민행동지침

① 관리비를 내기 전에 부과내역서를 꼼꼼히 살펴야 한다.

② 우리 아파트 실정에 맞게 관리인원이 구성되었는지 파악해야 한다.

③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점

검일지를 비치하여 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인한다. 급탕용 온

수 공급시간을 준수하도록 하고, 준수여부 일지를 기록하여 이를 열람, 확인한다.

④ 연료비 절약을 위해서는 형식적인 온도조절기보다는 열량계를 설치해야 한다.

⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하

고, 주민들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 한다. 이렇게 하면 주민들은

깨끗한 물을 마실 수 있고 물탱크 청소를 제대로 하면 다음 해에는 청소비가 조금 들

기 때문에 관리비가 절감된다.

⑥ 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때 그 시간과 사유를 항상 기록하고

공개하도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있다.

⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리소에 신고하고 사진

촬영 등을 하여 물증을 확보해 놓는다.

⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자

대표회의는 이를 매달 확인한다.

⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과 내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인

한다. 잡수입 내역에는 곤돌라 사용료, 보험료 리베이트, 연체료 수입, 수입 이자와 기

타 잡수입, 지하실 임대료, 단지내 광고주의 수수료 수입, 외부차량 주차비 등이 있다.

⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 한다.

⑪ 입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표

를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증한다.

(별첨1. 관리비 절감 방법)

<별첨 1. 관리비 절감 방법>

◑ 공동 전기료 절감

① 고가 수조의 물 유입량 조절(볼텝 전자벤)로 전기료를 절감할 수 있고, 고가수조의 물을 많이 저장하여 급수모터의 가동회수를 줄임으로써 전기요금의 절감을 할 수 있다.

② 현관, 복도, 계단의 조명등(형광등, 백열구)을 센서 등 및 절전형 전구로 교체하고, 지하주차장의 조명을 격등제로 조정하여 전구와 전기료를 절감한다.

③ 각 동의 경비초소에 각종 전열기구, 전기 계량기를 설치하여 전기를 절약할 수 있다. 계량기 설치가 안 되어 있으면 각종 전열기구, 선풍기를 켜 놓은 채 순찰하거나 환경미화작업, 쓰레기 분류 작업 등을 해 전기를 낭비하는 사례가 많다.

④ 녹색절약운동에 동참, ESCO의 협조를 받아 전기를 절약하는 방안도 있다.

◑ 수도 요금 절감 방안

① 벽돌 및 페트병에 물을 넣어 각 가정의 변기 물통에 넣어 둠으로써 물을 절약할 수 있다.

② 연간 2회 실시하는 저수조 및 고가수조 청소시 급수 배관 아래 부분의 물을 버리지 말고 A탱크의 물을 B탱크로 보내서 잔량의 버려지는 물을 최대한으로 줄임으로써 수도요금을 절약할 수 있다.

③ 수도배관의 누수 부분을 조기 발견할 수 있도록 관로 점검은 철저히 하고, 관리요원의 교육도 철저히 실시한다. 절전, 절수, 스티커를 제작해 콘센트, 스위치 수도꼭지 부근에 부착하여 절전, 절수를 생활화한다.

◑ 각종 소모품 및 장비 공구의 절약 방안

① 각종 장비 공구류

비치대를 제작하여 사용 후에는 반드시 세척 및 손질해 비치대에 정위치시킴으로써 망실을 방지하고 수명을 연장시켜 관리비를 절감시킨다.

② 소모품의 절약 방안

작업용 장갑을 최소 3회 이상 세탁해 사용하고 행정용 종이류는 이면까지 사용한 후 폐기시킨다. 볼펜, 샤프 등은 심을 구입하여 사용해 관리비를 절감한다. 또한 각종 소모품의 사용량을 측정한 후 기준량을 정해 기준에 의거 지급하되 부서별 절약 운동을 경쟁시켜 연간 결산 후 포상하는 방법 등으로 절약을 생활화할 수 있다.

◑ 각종 부대시설의 수명 연장

아파트 단지에는 입주민의 생활에 필요한 각종 부대시설이 설치되어 있다. 전기를 공급하기 위한 설비, 난방, 온수공급설비, 급수공급 설비 등 다양한 고가 장비가 내장되어 있어 관리 직원들이 이러한 설비류를 관리 운용하기 위해 24시간 감시 근무를 하고 있다. 이런 장비류는 항상 정비되고 손질되어야 하며 장비의 수명연장을 위해 예방정비가 이루어져야 한다.

◑ 각종 용역 및 공사비 절감

각종 용역 및 공사시 최저가 경쟁 입찰을 통하여 관리비를 크게 절감할 수 있다. 아파트 단지에서는 관리, 청소, 소독, 경비 등을 용역업체에 위탁하거나 도급성 용역을 주게 되는데, 업체 선정시 청소, 경비를 제외한 용역은 최저가 입찰을 통해 관리비를 절감할 수가 있다.

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하자 없는 건강한 아파트

I. 아파트 하자란 무엇인가

1. 하자의 개념

일반적으로 건축에 있어서의 하자란 공사가 잘못돼 건축물이 본래 가져야 할 기능이나 모양, 색상을 갖지 못한 것을 의미한다. 예를 들어 건축공사가 잘못되었거나 끝마무리를 제대로 하지 않아 건물에 균열에 생기거나, 비틀림 또는 들뜸, 침하, 누수 등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있는 것이다. 특히, 아파트 하자로 가장 많이 등장하는 것은 방수공사 부실로 인한 누수현상, 방열·방음공사 부실로 인한 열손실과 소음공해, 하수구·배관의 부실이다.

부실공사도 같은 개념이라고 생각할 수 있다. 하자는 결과에 중점을 둔 용어이고, 부실공사는 행위에 중점을 둔 것뿐이다.  건축업자가 건축법의 규정에 따르지 않았거나, 계약사항인 설계도면이나 시방서대로 건축하지 않은 부실한 공사를 부실공사라고 칭하고 부실공사로 인하여 발생한 건축물의 상태가 하자인 것이다.

법률상 하자와 구별할 필요가 있는 것은 완공하지 않은 것 즉 채무불이행이다. 하자는 시공사의 의무인 공사가 완료되었다는 것을 전제로 완성된 건축물의 흠을 말하는 것이지만 아예 공사를 완공하지 않은 것은 채무불이행에 해당하기 때문이다.

또 한편으로는 건축물의 기능과 관련 없는 사업주체의 약속과도 구별하여야 한다. 예를 들어 입주자에게 일정한 용량의 김치냉장고를 주기로 약속해 놓고 용량이 적은 것을 비치해놓았다고 한다면 이것이 과연 건축물의 하자로 볼 수 있을 것인가 의문이기 때문이다. 건축물의 하자는 건축물의 기능상 갖추어야 할 것이 부족한 상태를 의미하기 때문에 이러한 경우에는 사업주체의 채무불이행일 수는 있어도 하자라고 볼 수는 없을 것이다.

법률상 하자의 개념을 구체적으로 따지자면 위에서 말한 것 외에도 여러 가지를 언급할 수 있겠지만 현실에서는 하자를 다른 유사개념과 구별할 필요가 있는 경우는 많지는 않다. 일단 준공처분이 나면 완공된 것으로 보고 그 이후에 발생하는 것은 모두 하자에 해당하는 것으로 볼 수 있기 때문이다.

하자개념과 관련한 중요한 구별은 관리주체가 하자보수청구소송으로 할 수 있는 하자인가 아니면 분양받은 분양계약자가 계약자의 지위에서 할 수 있는 소송할 수 있는 하자인가 하는 것이다. 만약 입주자대표회의가 할 수 없는 소송임에도 입주자대표회의가 소송을 제기하게 되면 그 내용이 정당하다고 하더라도 패소(각하)판결을 받게 되므로 주의하여야 한다.

◑ 서울지법 남부지원 1997.6.20.선고, 96가합2607판결: 확정

1) 공동주택의 입주자 대표회의가 공동 주택 대지부분의 불법 점유자에 대해 대지사용권에 기한 방해배제 청구를 하는 등 대외적인 권한을 행사할 수 있는 지위에 있는지의 여부(소극)

2) 공동주택의 입주자대표회의가 구분 소유자들로부터 소 제기의 권한을 위임받아 소를 제기할 수 있는지의 여부(소극)

1) 공동주택의 입주자 대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행함으로써 입주자들로부터 관리비를 징수하여 공동 주택의 유지·보수 업무를 수행하고, 공동 주택의 입주자들 상호간에 이해가 상반되는 문제가 발생하는 경우 그 분쟁을 조정하는 등 공동 주택의 입주자 내부관계에 있어 발생하는 문제에 관한 사항을 해결하는 권한과 하자보수의무를 부담하는 사업 주체에 대하여 하자보수 청구권을 행사할 수 있는 권한을 가지고 있는 등 공동 주택의 관리자로서 관련 법령 소정의 규정에 따른 관리 권한만을 가지고 있을 뿐, 나아가 공동주택의 대지부분 등을 불법 점유하고 있는 자에 대하여 대지 사용권에 기한 방해 배제 청구를 하는 등 대외적인 권한을 행사할 수 있는 지위에는 있지 아니하다고 봄이 상당하다.

2) 공동 주택의 입주자 대표회의가 구분 소유자들로부터 소 제기의 권한을 위임받았다는 주장은 권리관계의 주체가 제 3 자에게 자기의 권리에 대해 소송수행권을 부여하는 이른바 임의적 소송 담당에 해당되는 것으로, 민사 소송법 제 80조 소정의 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제7조 소정의 소송 신탁 금지의 원칙에 반하는 것이어서 우리 법제상 허용되지 아니한다.

2. 하자의 유형

⑴ 세대내의 하자 및 공동구의 하자

하자를 구체적으로 살펴보면 크게 세대내 하자(전용부분의 하자)와 공동구 하자(공용부분의 하자)로 나눌 수 있다. 이들 하자들은 모두 입주자대표회의 즉 관리주체가 사업주체에 대하여 보수를 요구하고 보수를 거부하면 하자보수금을 청구할 수 있는 것들이다. 하자보수기간이 지나면 공용부분의 하자는 관리주체가, 세대내 하자는 세대가 직접 하자를 보수하여야 한다.

세대내 하자로는 실내벽과 장판의 습기, 창문의 여닫음 불량, 거실과 방바닥의 들뜸, 화장실 방음 장치 미비 등을 들 수 있다. 공동 부분의 하자는 토목건축분야, 기관분야, 전기 시설분야로 세분화할 수 있다. 토목건축분야는 아파트 외벽 균열, 어린이 놀이터 안전시설 미비, 옥상바닥 균열 및 방수, 배수 불량 등이 있다. 기관분야는 급수탱크 용량부족, 옥상 물탱크 및 지하 물탱크 안전시설 미비, 보일러 집진시설의 하자 등이 주된 것들이다. 전기시설분야는 승강기 소음 및 잦은 고장, 주변전실 중앙감시반 작동 불능, 지역난방 공사시 배관공사비 추가부담 등을 들 수 있다.

세대내 하자인가 공용부분의 하자인가 하는 것은 관리주체가 보수할 책임이 있는가 세대가 직접 보수할 책임이 있는가 하는 문제이므로 중요한 문제이다. 공용부분과 전용부분의 구별은 쉬운 것은 아니지만 문제가 될 때의 보수책임을 가름하는 것이므로 분명한 기준을 가지는 것이 필요하다. 따라서 관리사무소는 이에 대한 기준을 확립해놓을 필요가 있다. 항의가 많으면 보수해주고 조용히 있으면 세대가 보수하도록 하는 소극적 태도를 가져서는 안될 것이다.

◑ 아래층은 지붕으로, 위층은 화단으로 사용하고 있는 부분의 하자에 관하여

이 부분은 당해 동 전체의 공용부분임. 그 하자로 인한 누수 발생시 보수책임자는 시공상의 하자인지 아니면 사용상의 하자인지를 구분하여야 함. 후자의 경우는 실제사용자의 책임.

⑵ 아파트 면적

당초 사업주체가 분양하기로 약속한 공급면적보다 실제 분양 받은 공급면적이 적은 것을 하자라고 할 수 있는지 분명하지는 않다. 그러나 이러한 것은 넓은 의미에서는 하자일지 모르나 건축물의 기능에 영향을 주는 것이 아니라 계약된 것보다 더 적은 권리를 부여받은 것으로 보아 수량부족의 하자로 보아야 할 것이다. 이러한 하자는 계약 당사자 사이에서 배상받아야 할 문제이지 하자보수청구를 할 수 있는 사안은 아닌 것으로 보인다.

⑶ 공간의 부족

간혹 아파트의 높이가 약간 낮아 공간이 부족한 경우도 있다. 더 높게 시공된 경우야 아무 문제없지만 높이가 낮다면 어떨까? 이것도 하자에 해당할 것인가? 이것도 하자라고 볼 수 있다. 높이가 다르면 건축물의 기능상에 문제점이 있다고 보아야 할 것이기 때문이다. 공간부족을 원인으로 분양계약자들이 소송을 할 수도 있고 공동주택관리령에 의거 하자보수청구소송을 할 수 있다고 보아야 할 것이지만 공간부족을 원인으로 하자보수소송를 제기할 경우 하자로 볼 지 법원의 판결을 기다려보아야 할 것이다.

⑷ 소음발생

아파트에서의 소음은 단독주택의 주민들에 비해 아파트 주민들이 더 고통을 느끼는 것 같다. 공동주택의 약점이자 극복해야할 과제일 것이다. 그런데 아파트 바닥의 두께가 얇아서 소음이 가중된다면 어떨까? 이것도 하자일까? 이러한 경우에도 아파트의 하자인 것으로 보인다. 실제로 아파트 바닥이 얇아서 소음이 가중된 경우 손해배상을 하여야 한다는 판결도 있고 중앙환경분쟁조정위원회에서의 배상결정도 나왔는데 이는 분양계약자의 지위에서 사업주체에 대하여 소송을 하였거나 불법행위로서 조정신청을 한 것이므로 입주자대표회의에서 하자보수소송을 하는 경우는 어떤 결과가 나올지에 대하여는 아직 판결이 나오지 않은 것으로 보인다.

3. 하자 발생의 원인

아파트 하자가 발생하는 원인은 무엇인가. 일부 주택전문가들은 주택공급량이 급증하면서 자재부족, 인력 부족, 공기 단축 등으로 하자가 발생할 수밖에 없다고 주장하고 있다. 그러나 이것만으로 하자가 발생하는 원인을 설명하는 것은 무리다. 아파트 건설 과정에서 분양에 이르기까지 구조적으로 맞물려 있는 문제들에서 하자가 필연적으로 발생하고 있음을 지적할 필요가 있다.

⑴ 구조적 문제

우선 아파트 건설업계의 구조에서 그 원인을 찾을 수 있다. 우리나라 건설업자 중에는 일부이지만 거의 투기목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있다. 또 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따내 낮은 가격으로 하도급을 주어 공사를 시행하게 하고 하도급 받은 기업은 또 낮은 가격으로 재하도급을 주어 심한 경우에는 다섯 차례나 재하도급되는 경우도 있다. 이런 악순환에서 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 무리하게 단축시켜 공사를 해야만 이익을 볼 수 있다. 부실공사가 나타나는 것은 불을 보듯 뻔한 일이다.

주택이 부족한 우리나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 건설하는데 그다지 신경을 쓰지 않는다. 시공업자의 경우 미리 선금을 받아 공사를 하기 때문에 경비 절감을 위해 마무리공사를 적당히 하는 경향이 있다. 예를 들면 경비 절감을 위해 시멘트·모래·자갈의 배합비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는가 하면 콘크리트 양생기간을 줄여가면서 공사하는 등 처음부터 부실공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.

또 다른 문제는 감독을 책임지고 있는 행정기관의 안이한 태도다. 행정기관은 아파트 하자 문제에 대해서는 무관심한 편이다. 주민들이 시청이나 구청에서 관련자료를 요구할 때 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자문제로 진정을 하면 관계 규정 등을 검토하여 시공업자에게 시정지시를 하는 것이 원칙이지만 오히려 주민들을 설득하는 등 소극적인 태도를 보인다. 감리 역시 적극적으로 이루어지지 않고 있는데 행정관청은 감리가 이상없다고 보고하였으므로 감리의견에 따라 판단하면 족하고 그 이상의 하자가 있다고 하더라도 감리도 발견하지 못한 것을 자신이 발견할 수 없다고 하는 것이다.

이러한 점은 법률상으로는 아무런 책임이 없을지 모르지만 국민들이 행정기관을 비난하는 원인이 되고 있다.

⑵ 주민의 문제

아파트 하자에 관한 문제는 건축공학이나 법률에 관련된 복잡한 사정이 많기 때문에 대부분의 입주자들은 전문 지식이 부족하다는 이유로 불만이 있다 하더라도 그냥 넘겨 버리기 쉽다. 부실공사로 인한 하자를 보수해 줄 것을 요구하는 것은 입주자의 당연한 권리다. 하자 발생을 최소화하기 위해서는 아파트가 지어질 당시부터 완공에 이르기까지 공사 현장을 찾아가 일일이 확인하는 것이 중요하다. 이를 위해서 예비 입주자들의 모임을 만들어 정기적으로 공사현장을 찾아가는 것도 한 방법이다.

또 다른 한편으로는 하자가 있어도 준공처분을 빨리 받아 다시 아파트를 전매하는 것을 최선이라고 생각하는 것도 문제이다. 이러한 입주자들은 다른 입주자들이 하자를 적발하고 시정을 요구하려는 것을 막기까지 하고 구청에 준공을 빨리 내달라고 민원을 내는 경우까지 있다. 결국 입주자들의 잘못된 인식으로 아파트에 사는 다른 누군가가 하자로 인한 손해를 보게 되는 결과가 발생하는 것이고 아파트가 50%가 넘는 현실에서 그 피해가 자기 자신에게 돌아오는 것이다.

II. 하자를 어떻게 찾아낼 것인가

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아두어야 할 점이 몇 가지 있다.

1. 사전점검제도

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 사전점검제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 이 규정은 마치 입주자들을 위한 제도인 것처럼 보이지만 실상은 입주자에게 매우 불리한 제도이다. 왜냐하면 입주자가 실물을 보고 판단할 수 있는 것은 거의 없기 때문이다. 눈으로 확인할 수 있는 하자는 입주자가 미리 보고 확인할 수 있다는 전제 하에서 이러한 제도 만들어졌지만 실제로는 불가능한 경우가 대부분이다. 예를 들어 벽지에 이상이 있다고 하더라도 벽지를 찢어본다거나 할 수도 없는 것이고 입주자들의 사전점검시 이상을 발견하였다고 하더라도 입주일에 맞추어 이사준비를 다 해놓은 이상 추가공사를 요구하기 어렵기 때문에 실상은 사업주체의 잘못을 덮어주는 면죄부 역할을 할 가능성이 높은 제도인 것이다.

그렇다고 하더라도 현재의 제도를 무시할 수 없는 것이어서 최선을 다해 자신의 권리를 지키는 작업이 필요하다. 이 때 입주자들이 주의해야 할 점을 몇 가지 집어보고 점검 요령을 알아두는 것도 좋다.

시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다. 또 계약서에 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 하자가 발견되면 자신에게 권리가 없다고 생각하지 말고 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다.

자세한 점검 요령은 아래 세대별 하자 점검 요령과 같은데 이 때 하자점검표를 만들어서 점검하는 것이 좋다.

만약 사전점검시 문제점을 발견하면 이 점에 대하여 시정을 요구하여야 하며 사전 점검시 이를 기재하여야 하고 나중에라도 입주하기 전까지 내용증명을 보내 하자보수를 청구해두는 것이 좋다.

2. 입주 후 하자의 점검

세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다.

⑴ 세대별 하자 점검 요령

1) 현관철문

내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 잠금 장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속한다.

2) 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실

바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구 쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부를 주의 깊게 보아야 한다.

3) 실내벽, 방바박, 천장

굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기가 있는 지를 확인한다.

4) 가스설비

가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

5) 주방기구

싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는 지 살펴야 한다.

6) 위생기구

양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수되는 부분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반 등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

7) 급수설비

각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함께 보아야 한다.

8) 소화설비

각 세대 계단 옆 또는 현관 밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 ABC 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

9) 열량계와 온도조절기

거실이나 안방에 설치되어 있는 난방 온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본다.

10) 실내 보온 및 방음시설

벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음측정기로 확인해 본다. 그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는 지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는 지와 위층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다.

11) 전기시설

① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다.

② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다.

③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라 모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다.

④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다.

⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다. 이와함게 가스감지기와 화재감지기가 싱크대 천장과 거실과 방 천장에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

12) 국기꽂이와 각종 장식 기구들

국기꽂이를 배란다 섀시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.

⑵ 공동구 하자 점점 요령

공용부분의 하자 점검은 입주자대표회와 관리사무소의 임무라고 할 수 있다. 그러나 입주자의 한 사람으로서도 관심을 가져야 할 부분이기도 한데 입주자대표회의나 관리사무소가 공용부분의 하자 점검을 하도록 촉구하고 관심을 보여주면 관리주체가 조금이라도 빨리 성실하게 하자를 조사 시정을 요구할 수 있게 되기 때문이다. 그렇다고 하더라도 입주자 개인 한 사람이 공동구의 하자를 점검하는 것은 무리이므로 입주자대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행할 때 같이 참여해 보는 것이 적당할 것으로 보인다.

만약 관리주체가 이러한 행위를 소홀히 하면 관리주체를 상대로 하자의 조사 및 보수를 시공사에 요구할 것을 문서로서 보낼 필요가 있다. 처음부터 내용증명으로 보낼 필요가 있는 것은 아니지만 상대방의 대응이 없을 때는 내용증명으로 보내는 것이 좋다. 하자가 분명히 있음에도 하자에 대한 조사를 게을리하여 입주자에게 손해를 끼친다면 이에 대한 책임소재를 분명히 할 필요가 있기 때문이다. 이러한 입주자의 행동은 관리주체의 입장에서는 상당히 부담스러운 것이기 때문에 어떤 식으로든 하자 조사 활동을 하게 될 가능성이 있는 것이지만 입주자들이 아무런 항의를 하지 않는다면 하자 조사가 제대로 이루어지지 않고 적당히 넘어가게 될 수도 있는 것이다.

입주자대표회의와 관리사무소는 입주자들의 요청이 없더라도 하자에 대하여 성실히 조사해야 하는데 하자 조사의 내용을 간략히 기술하면 다음과 같다.

1) 승강기

공동구 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 디지털 버튼, 버튼 램프, 비상 호출장치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중 소음정도, 운행정지의 횟수와 시간 등을 살펴보아야 한다.

승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가를 확인한다. 용역계약상의 승강기 무상 보수기간 3∼6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3∼6개월은 승강기를 설치한 시공회사가 램츠 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다. 그 이후의 보수는 용역계약서에 첨부된 소모자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재 이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등은 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년 간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다.

한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 육하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급·배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천장의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.

옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급·배수관 상태, 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다.

특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정대로 세대당 3톤 이상이 되는 지도 빼놓지 말고 확인한다.

3) 외벽과 옥상 바닥 균열

옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의 깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

4) 기관실과 변전실

벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인한다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

5) 어린이 놀이터

어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 충분한 지를 확인해야 한다. 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

6) 주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는 지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화선의 가구당 배선수를 확인한다.

⑶ 기타

하자조사를 하는 경우 보통 실물을 중심으로 하는 것이 보통이다. 하지만 조금 더 신경을 써서 법률적인 부분도 점검할 필요가 있다. 각종 아파트 시설에 대하여 계약서가 구비되어 있는지 그리고 그 계약서상 별도로 하자보수를 받을 수 있는 경우에 그 내역이 어떠한지 살피는 것이다. 위에서 예를 든 것처럼 승강기 같은 것은 제조사가 별도의 보증을 하고 있으므로 이에 관한 서류를 잘보관하는 것이 필요한데 아파트 시설 중에서 이와 유사한 보증이 있는지 보증이 있어야 하는 물품을 사용하여야 할 부분인데도 보증이 없는 물건을 써서 불이익이 있게 될 것인지 살펴보면 좋을 것이다.

나아가 아파트에 대하여 화재보험이나 수해보험 등 각종 보험을 들도록 하고 있는데 이러한 보험은 들었는지도 확인해보아야 한다. 경기도 파주시의 한 아파트는 시공사가 이러한 보험을 들지 않아서 98년 수해 때 보상받지 못하여 시공사를 상대로 소송을 벌이고 있다.

III. 하자에 대한 법적 대응 방법

아파트 하자가 발생하면 사업주체에 보수를 요구해야 한다. 하자보수청구권의 발생근거는 크게 두 가지인데 주택건설촉진법상의 하자보수청구권과 계약에 근거한 하자보수청구권이다. 계약에 근거한 하자보수청구권은 하자가 발생한 후 집주인이 바뀌는 경우도 있고 공용부분에 대한 하자보수 청구권이 있는가하는 법적인 쟁점이 있기 때문에 상당히 불편한 방법이다. 그래서 보통 하자보수청구는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령상의 하자보수청구권에 기하여 행사된다.

하자에 대한 보수의무는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에 상세하게 규정돼 있다. 하자에 대한 법적 대응 방법으로 공공주택관리령에 의한 하자보수요구 절차를 중심으로 대응방법을 알아보기로 한다.

1. 공동주택관리령에 의한 하자보수 요구

⑴ 하자보수기간

하자보수기간이란 시공회사가 공동주택 준공 후 법적으로 일정기간동안 세대별 하자나 공동구 하자에 대해 의무적으로 보수해주는 기간을 말한다. 공동주택관리령에서 규정한 하자보수기간은 사용검사일로부터 내력구조 중 기둥 내력벽의 하자는 10년, 보 바닥 지붕의 하자는 5년 간이며, 주요시설인 경우엔 2년, 또는 3년, 그 밖의 시설인 경우엔 1년 이상으로 정하고 있다(공동주택관리령 제16조)

여기서 내력구조의 하자는 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕에 발생한 하자는 반드시 무너질 위험이 있어야 하는 것은 아니고 이곳에 발생한 하자이며 족하다고 보아야 한다.

구체적인 하자보수책임기간은 공동주택관리령 별표7과 같다.

구 분		하 자 의 범 위	하자 보수 책임 기간			주요 시설 여부
			1년	2년	3년
1. 대지조성공사	가. 토공사	공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들쯤, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동, 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량등으로 건출물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자		○		○
	나. 석축공사			○		○
	다. 옹벽공사			○		○
	라. 배수공사			○		○
	마. 포장공사			○		○
2. 옥외급수위생 관련공사	가. 공동구공사			○		○
	나. 지하저수조공사			○		○
	다. 옥외위생관련공사			○		○
	라. 옥외급수관련공사		○
3. 지정 및 기초					○	○
4. 철근콘크리트공사					○	○
5. 철골공사	가. 구조용철공공사				○	○
	나. 경량철골공사			○		○
	다. 철골부대공사			○		○
6. 조적공사				○		○
7. 목공사	가. 구조체 바탕체공사			○		○
	나. 수장목공사		○
8. 창호공사	가. 창문틀, 문짝공사		○
	나. 창호철물공사		○
9. 지붕 및 방수공사					○	○
10.마감공사	가. 미장공사		○
	나. 수장공사		○
	다. 칠공사		○
	라. 도배공사		○
	마. 타일공사		○

구 분		하 자 의 범 위	하자 보수 책임 기간			주요 시설 여부
			1년	2년	3년
11. 조경공사	가. 식재공사			○		○
	나. 잔디심기공사		○
	다. 조경시설물공사		○
12. 잡공사	가. 온돌공사			○		○
	나. 주방기구공사		○
	다. 옥내, 옥외설비공사			○		○
13.난방·환기·공기 조화설비공사	가. 열원기기설비공사			○		○
	나. 공기조화기설비공사			○		○
	다. 닥트설비공사			○		○
	라. 배관설비공사			○		○
	마. 보온공사		○
	바. 자동제어설비공사			○		○
14.급·배수 위생 설비공사	가. 급수설비공사			○		○
	나. 온수공급설비공사			○		○
	다. 배수, 통기설비공사			○		○
	라. 위생기구설비공사		○
	마. 철, 보온공사		○
15.가스 및 소화 설비공사	가. 가스설비공사			○		○
	나. 소화설비공사			○		○
	다. 배연설비공사			○		○
16. 전기 및 전력설비공사	가. 배관, 배선공사			○		○
	나. 피뢰침공사			○		○
	다. 조명설비공사		○
	라. 동력설비공사			○		○
	마. 수전, 변전설비공사			○		○
	바. 수전, 배전공사			○		○
	사. 전기기기공사			○		○
	아. 발전설비공사			○		○
	자.승강기,인양기설비공사				○	○
17. 통신·신호 및 방재설비공사	가. 통신, 신호설비공사			○		○
	나. TV공청설비공사			○		○
	다. 방재설비공사			○		○
비고 : 위 표에 불구하고 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자보수기 간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다.

⑵ 하자보수청구절차

① 하자보수의무자

사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 및 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운 시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을 건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.

② 하자보수요구

하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다. 이 때 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하도록 하고 있다(공동주택관리령 제16조 2항). 하자 보수를 요구할 때는 말로 하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다.

◑ 사용검사권자의 하자보수명령제도 폐지

사업주체가 하자보수 요구를 이행하지 않을 때는 입주자대표회의(또는 입주자)가 사용검사권자에게 이같은 사실을 통보하고, 통보를 받은 사용검사권자는 하자 여부를 조사해 하자가 있는 것으로 확인되면 기간을 정하여 사업주체에게 보수를 명하도록 한 규정을 삭제하였다. (1998.12.31) - 이로써 하자보수를 거부하는 경우 소송만이 유일한 해결책이 되어 입주자들의 부담이 커졌다.

③ 하자 여부 판정

입주자는 하자보수를 요구하지만 사업주체는 하자가 아니라고 주장하면서 하자보수를 거절함으로써 하자에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 종전에는 1차적으로 사용검사권자가 하자 여부를 판정하였으나 1998년 12월 31일 개정된 공동주택관리령에 의하면 사업주체가 의뢰한 기술사 등이 판정하도록 규정하고 (공동주택관리령 제16조 3항), 판정 결과 하자보수의 책임이 있는 쪽에서 그 비용을 부담하도록 하고 있다 (제16조 4항). 사업주체의 의뢰를 받은 기술사 등이 하자 여부를 판정하는 것은 법적으로 종국적인 효력을 가진 것은 아니다.

그러나 현실에서는 사업주체는 하자가 아닌 것을 하자라고 주장한다고 하면서 하자보수를 거부하는데 하자인지 여부에 대하여 조사기관에 조사를 의뢰한다거나 하는 일이 거의 없다. 오히려 관리주체가 하자조사를 의뢰하여 하게 되는데 이러한 조사결과 역시 사업주체가 잘 받아들이지 않아 다툼이 되고 있는 형편이다. 이렇게 사업주체가 하자조사를 하지 않는 이유는 하자조사를 하지 않는다고 해서 종전처럼 하자보수예치금을 관리주체가 인출하여 사용할 수 없는 구조로 되어 있기 때문이다. (주 : 종전에는 하자보수금을 현금으로 예치하도록 하고 하자보수에 응하지 않으면 이를 사용할 수 있도록 하였다.) 현금으로 보증금이 예치되어 있는 경우에는 이 비용을 직접 사용할 수 있는 여지가 있어 사업주체가 이를 방지하기 위하여 먼저 법적인 조치를 취한다거나 하자조사를 한다거나 하는 일이 필요하였지만 현재와 같이 현금대신에 하자보수증권을 예치할 수 있도록 하는 제도 하에서는 증권발행기관(보증기관)의 비협조와 잘못 예치되고 있는 보증증권으로 말미암아 이러한 사업주체에 의한 하자조사제도는 시행되지 않게 된 것이다.

④ 하자보수 위반의 효과 - 하자보수보증금 사용권

입주자대표회의는 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 하자보수보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. (공동주택관리령 제16조 6항) 현재 공동주택관리령은 이렇게 되어 있으나 법과 같이 시행되는 경우는 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우이며, 하자보수보증금을 보증증권으로 예치할 수 있도록 하면서 이러한 방법으로 사용하는 예는 사라졌다.

공동주택관리령 제17조 ④ 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 현금 또는 다음 각호의 증서로 예치하여야 한다.<신설 1993.12.2, 1997.7.10, 1999.10.30>

1. 은행의 지급보증서

2. 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

3. 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서

4. 법 제47조의 6의 규정에 의한 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

위 공동주택관리령에서 보증증권으로 현금을 대신하게 함으로써 현금을 예치하는 경우가 사라져서 관리주체에 불리하게 운영되고 있다는 점은 위에서 설명하였다. 보증증권으로 인한 불리한 점은 이 보증증권의 약관이 불리하다는 점이다. 이 보증증권의 보증약관에서 사용검사일 이후의 하자로서 설계변경으로 인한 하자 오시공, 미시공으로 인한 하자 등은 보증대상에서 제외하고 있어 현금으로 예치한 경우에 비해 현저하게 불공평하게 되어 있다. 현금으로 예치한 경우에는 이러한 제한이 전혀 없기 때문이다. 보증증권을 예치한 경우가 현금으로 예치한 경우에 비해 현저히 불리함에도 이것이 통용되는 이유는 보증회사가 자신을 면책하려고 하는 것도 있지만 부당한 약관을 정하여 제출하는 보증증권을 사용검사권자인 시청, 구청, 군청에서 그대로 수령하기 때문이다. 보증증권을 제출케하는 취지가 건설사의 현금융통의 어려움을 덜어주기 위한 것이라면 이것으로 인한 입주자들의 불리함을 덜어주어야 할 것임에도 보증금을 인출하여 사용하는 것이 사업주체에 직접 소송을 제기하여 하자보수금을 받는 절차와 하등의 차이가 없게 되어 보증금이 없는 것과 사실상 아무런 차이도 없게 되었고 유일하게 소용이 되는 경우는 사업주체인 시공사가 파산, 회사정리, 부도가 났을 경우뿐이다.

⑤ 하자보수의 종료절차

현재에는 삭제되었으나 구 공동주택관리령에는 하자보수종료절차가 있었다. 이 장에서는 참고로 하자보수종료절차를 설명하는데 법령에서는 사라졌지만 관행적으로 시행되고 있는 사례가 있기 때문이다.

사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료된 경우에는 사용검사권자에게 하자보수의 종료 사실과 하자보수 기간의 만료사실을 통보해야 한다. 이때 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무와 하자보수의 완료 여부, 하자보수기간의 만료사실 따위를 조사해 입주자대표회의에게 통보해야 한다. 만약 하자보수 종료시점까지 보수가 되지 않았을 경우 입주자대표회의는 사용검사권자에게 재조사를 요구하거나, 1개월 이내에 기술용역 육성법이나 건축사법에 의한 의견서를 첨부해 사용검사권자에게 제출하면 된다. 이 때에도 사용검사권자는 사업주체에게 하자보수 명령을 내려야 한다.(이상의 내용 모두 삭제, 1998.12.31)

그런데 결국 공동주택관리령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에만 종료하도록 한 규정을 모두 삭제함으로써 입주자의 권리 행사에 심각한 문제를 가져오고 있다. 관리주체가 먼저 하자조사를 하지 않고 어물어물하고 있으면 하자보수청구권을 행사하지도 못한 채 하자보수책임기간이 도과하고 보증증권의 반환기간이 도래하고 말 가능성이 있는 것이다. 종전에는 하자보수종료제도가 있어서 모든 아파트에서는 한번 정도는 하자를 점검할 계기가 주어졌는데 이제는 의식있는 아파트가 아니라면 이러한 기회를 놓칠 우려가 있는 것이다.

한편 하자종료절차는 폐지되었지만 관리주체가 하자보수를 요청하여 사업주체가 하자를 일부 수리, 보수한 후 입주자 및 입주자대표회의로부터 하자종료확인서를 받는 예가 종종 있다. 이 하자종료확인서의 의미가 불분명한 경우가 많은데 이 하자종료확인서가 공동주택관리령상의 하자종료절차를 의미하지는 않지만 소송절차에서 하자보수를 모두 이행하였고 하자보수를 더 이상 청구하지 않겠다는 의미의 합의로서 주장되는 일이 종종 있다. 이는 하자보수확인서의 문구마다 다른 해석이 가능하므로 이들 확인서의 효력을 획일적으로 설명할 수는 없지만 차후의 문제를 예방하기 위하여 확인서의 문구에 제한을 가하는 문구를 두는 것이 좋다. 확인서 말미에 □아직 발견되지 않은 하자에 대하여는 추후 협의하기로 한다□라든가 □보수된 하자에서 다시 하자가 발견되는 경우 다시 하자보수를 청구하기로 한다.□라는 문구를 넣어두는 것이 바람직하다.

서울지법 하자보수보증금 청구소송(98가합103997)에서 입주자대표회의 회장이 단독으로 종료합의서를 작성하여 준 경우 입주자대표회의 결의가 없어 인정할 수 없다는 판결이 나왔으나 합의의 경위, 규약, 합의서의 문구 등 여러 가지를 고려하여야 하자종료합의서의 효력을 판단할 수 있는 것이므로 하자보수의 확인과정에서의 작성하여 주는 문서에는 각별한 주의를 기울여야 한다.

⑶ 하자보수보증금

① 하자보수보증금이란

하자보수보증금이란 공동주택을 건설·공급하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비해 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치하는 것을 말한다. 액수는 공동주택관리령 제17조 3항에서 법정되어 있다. 내용을 보면, 대지조성과 함께 공동주택을 건설할 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 공동주택 등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100분의 3을 하자보수보증금의 액수로 규정하고 있다. 또한 대지조성을 하지 않을 경우 공동주택 등의 총공사비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3분을 예치하도록 하고 있다.

② 하자보수보증금 예치방법

하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행보증보험 증권, 건설공제조합이 발행하는 보증서로 한다. 이때 공동주택을 건설·공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이 예치증서는 사용검사신청서를 낼 때 사용검사권자에게 제출한다. 또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경해야 한다(공동주택관리령 제17조 2항). 사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다. 그러나 현실적으로 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에도 바로 예치 명의 변경을 하지 않는 경우가 많다. 따라서 입주자대표회의에서 예치 명의 변경을 요청해야 한다.

③ 하자보수보증금 사용은 어떻게 하나

입주자대표회의 등이 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. 그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없고 보증회사는 까다로운 약관을 근거로 보증금 지급을 거절하고 있는 실정이다.

④ 하자보수보증금의 반환

입주자대표회의는 하자보수기간 이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다(공동주택관리령 제18조). 하지만 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우에만 이 조항이 적용될 것이고 보증증권으로 예치한 경우에는 보증증권을 분할할 수 없기 때문에 이러한 반환은 불가능하다. 다만 하자보수책임기간이 지나면 보증증권을 반환해달라고 하는 경우가 있는데 하자보수청구중이거나 이로 인한 분쟁이 있는 등 하자보수가 완료되지 않았다면 보증증권을 반환하여서는 안되며 이러한 경우 여타 반환규정에도 불구하고 보증증권을 보유할 권한이 있다.

제18조 (하자보수보증금의 반환) 입주자대표회의는 제16조제1항 및 제16조의2제1항의 규정에 의한 하자보수기간이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금에서 다음 각호의 규정에 의한 금액을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다.

1. 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)부터 1년이 경과된 때 : 예치보증금이 100분의 20

2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 20

3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 30

4. 사용검사일부터 5년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 15

5. 사용검사일부터 10년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 15

[전문개정 1998·12·31]

⑤ 사업주체 및 시공업체의 도산시 하자보수보증금은 어떻게 되나

사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다. 보증금 또는 보증증권은 사업주체의 도산시 가장 유용한 것이다. 한편 주택건설촉진법 제38조 15항의 조항을 보면, 국가 지방자치단체 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금 예치의무가 없다라고 규정하고 있는데 이 경우 보증금 또는 보증증권이 없다고 해서 걱정할 것이 아니다. 국가 지방자치단체 및 대한주택공사의 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.

⑷ 소송절차

사업주체가 하자보수에 응하지 않거나 미온적으로 나올 때 거기에다가 보증증권의 발행인이 사업주체의 편에 서서 보증금의 지급을 거부하는 경우 소송에 의할 수밖에 없다. 소송의 주체는 입주자대표회의가 될 것이다. 소송에서는 하자보수비용의 청구하는 것이 보통인데 하자보수비용의 청구시 피고는 시공사와 보증회사 모두를 공동피고로 할 수 있다. 다만 보증회사에 대하여는 보증금액을 한도로 하며 시공사의 경우는 보증금액을 한도로 하지 않는다는 점에 유의할 필요가 있다. 소송의 제기는 입주자대표회의가 단독으로 결정할 수 있으며 소제기는 입주자의 권리를 지키기 위한 유익한 행위이므로 입주자들의 동의가 필요없다.

소송시에는 소송비용으로서 변호사 수임료 및 인지대, 송달료가 필요하다. 감정의 경우 누가 감정을 해야하는가에 대하여 이견이 존재하며, 관리주체가 소송준비과정에서 작성한 하자조사보고서가 감정을 대신하여 증거로 사용될 수 있는 것인지 논란이 되고 있으나 실제 소송에서는 감정을 하지 않아 패소할 지도 모른다는 위험이 있어 정을 실시하는 것이 보통이다. 그러나 이론상으로는 감정의무가 사업주체에 있다고도 볼 수 있으며, 설령 감정의무가 관리주체에게 있다고 하더라도 관리주체가 자격있는 제3자에게 의뢰하여 작성한 하자보고서도 유효한 증거로 사용할 수 있을 것으로 보인다. 실제로 이러한 방식으로 소송을 진행하여 승소한 사례도 있다. 용기있는 아파트 입주자대표회의에서 감정없이 소송을 진행하여 선례를 확립한다면 다른 아파트에 큰 도움이 될 것이다.

아무튼 감정이 필요하다면 감정비용이 필요하다. 감정비용은 상당히 많이 들어가는데 부분적으로는 감정인들이 감정료를 상당히 높게 산정하는 경향이 있기 때문이기도 하다. 감정료는 서로 절충하여 감액하는 경우가 있으므로 감액을 위한 노력을 할 필요가 있다. 법원에서는 감정료 산정에 관하여 법원의 심사 절차를 운영하고 있으므로 이것을 이용해보는 것도 생각할 수 있다.

소송진행 중 협상이나 조정에 의해 사건이 종결되는 경우도 있는데 이 경우 입주자들에게 손해가 가지 않도록 하여야 할 것이며 반대로 입주자들은 대표들의 협상권한을 지나치게 제약하여 합의에 의한 종결을 방해해서는 안된다. 문제는 어느 선에서 합의, 조정할 수 있는가 하는 문제인데 소송기간이 장기가 되는 것보다는 빨리 종결되어 하자보수에 빨리 들어가는 것이 좋고 소송에서 원하는 금액을 100% 받지 못하는 경우도 있다는 점을 고려하여야 하고, 반대로 현존하는 하자를 무시하고 이들의 하자보수비용이나 예상되는 판결선고액에 현저히 못 미치는 액수로 합의하여서는 안될 것이다. 따라서 합의를 빨리 할수록 더 많이 양보하여도 좋지만 합의가 늦어져서 합의로 인한 이익이 없다면 양보할 이유가 없어지며, 예상판결내용이 유리할수록 합의에서 적게 양보해야 할 것이다. (감정결과가 있는 경우 감정결과액을 기준으로 판단할 수 있을 것이다.)

청구액보다 합의시 많은 양보를 해야 한다면 입주자들의 의견을 구하는 것이 바람직하며 입주자대표회의가 입주자들의 의견을 구하지 않고 합의를 하는 경우, 입주자는 입주자대표회의와 사업주체 쌍방에 내용증명을 보내 합의의 문제점을 지적하여 두는 것이 좋을 것이다. 이러한 내용증명을 보냈다고 해서 반드시 합의가 무효라고 볼 수는 없지만 실제로 어떤 담합행위가 있었다면 그 담합행위에 대하여 형사처벌의 근거를 마련하거나 합의가 무효임을 주장할 때 유력한 증거자료로 활용할 수 있다. 입주자들의 반대에도 불구하고 특별한 사유도 없이 불리한 합의를 한 입주자대표회의 회장이나 합의에 찬성한 동대표, 관리소장의 경우 업무상 배임죄로 처벌될 수 있고, 불리한 합의로 인하여 손해를 본 금액에 대하여는 손해배상을 해야 하므로 유의해야 한다.

2.  민법 기타 타법에 의한 하자보수청구

사업주체로부터 분양받은 분양계약자들은 분양계약에 기하여 하자보수청구를 할 수 있고 이로 인한 손해배상청구도 할 수 있다. 그러나 아파트의 경우 공용부분의 하자를 하자보수청구하기 어려워서 그다지 좋은 방법은 아니다. 또한 이렇게 하자보수청구를 하여 보수비용을 받은 경우 하자보수에 사용하지 않고 그냥 처분하게 되면 복잡한 후속문제가 발생할 수 있다. 하지만 어떤 분야의 소송은 사업주체로부터 분양받은 분양계약자들의 고유한 것도 있으므로 입주후 하자 문제를 점검할 때 유의하여야 한다. 이 점에 대하여는 별도의 항(아파트에서 발생하는 소송유형)에서 다루기로 한다.

3. 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법

1994.9.29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트 입주자들을 대상으로 한 조사결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본분양가에 포함되어 있는 인터폰 값을 반환해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례가 많다고 한다. 이 경우 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 분양계약자들이 할 수 있고 이에 대한 승소사례도 있으므로 입주 후 바로 점검하여 손해배상을 구하는 것이 바람직하다. 분양계약자의 지위에서만 할 수 있는 것인지 하자보수소송으로서도 할 수 있는 것인지는 분명하지 않지만 양자가 모두 가능한 것으로 보인다.

아파트 입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 소비자보호원에서 사실조사 등의 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.

4. 공정거래위원회 제소

공정거래위원회는 1994.12.22. 현대 삼성 등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위 내이어도 반드시 정산하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다. 공정거래위원회는 약관에 대한 심사권을 가지므로 불공정 약관에 의거한 계약으로 인한 피해가 발생하였거나, 건설업체 등이 우월한 입장에서 강요하는 계약이 있을 때 적합한 구제 기관이다. 그러나 일반적인 하자의 문제에 있어서는 적합한 권리구제기관이라고 보기는 어렵다.

IV. 부실공사와 그에 대한 형사책임 문제

1. 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임

사업주체 등은 개별적인 건축법규에 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할 뿐만 아니라, 허가받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다. (건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조 등)

주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다(법 52조).

또한 동법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공함으로써 입주자에게 손해를 발생하게 한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다.(법52조)

설계, 시공, 감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 건설산업기본법 제28조의 규정에 의한 하자담보책임기가내에 대통령령이 정하는 구조상 주요부분에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게 한 경우 10년이하의 징역에 처할 수 있고,  이로 인하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처할 수 있게 규정하고 있다.(건축법 77조의 2 )

2. 공사감리자의 책임

공사감리자는 당해 건축공사를 감리함에 있어서 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분 기타 관계법령에 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우에는 이를 건축주에게 통지한 후 및 공사시공자로 하여금 이를 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 하며, 공사시공자가 이에 따라 시정 또는 재시공하지 아니하는 경우에는 서면으로 당해 공사를 중지하도록 요청할 의무가 있다.

또한 공사시공자가 시정 또는 재시공 요청을 받은 후 이에 따르지 아니하거나 공사중지 요청을 받은 후 공사를 계속하는 경우에는 이를 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.

그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제79조, 제80조)

3. 공무원

공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실·불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것이다. 그런데 이러한 책임을 지는 경우는 어떠한 직무를 수행해야 하는데 하지 않았다는 점이 명확해야 하므로 담당공무원에게 요구하는 것이 분명하여야 하고 법 또는 내부규칙 등에서 정하고 있는 공무원의 담당업무임을 확인해두는 절차가 필요할 것이다. 법률상 공무원의 의무인 것을 위반하였다는 점을 분명히 하면서 공무원의 행동을 요구하면 이를 거절할 수 없을 것이다. 예를 들어 건축법 제23조의 경우 현장조사 및 검사 확인작업을 공무원이 직접 하거나 건축사로 하여금 대신하게 할 수 있는데 건축사가 대신 나오지도 않고 공무원도 나오지 않는다면 현장조사의무를 위반하여 직무를 유기한 것이 되는 것이다.

5

자주 발생하는 분쟁의 유형과 판례

I. 입주자대표회의 관련 분쟁

1. 관련 법

⑴ 주택건설촉진법

제38조 (공동주택의 관리) ①공동주택 및 부대시설·복리시설의 소유자·입주자·사용자·입주자대표회의 및 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.<개정 1981.4.7, 1992.12.8>

②공동주택 및 부대시설과 복리시설의 소유자·입주자·사용자 및 관리주체는 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 대통령령이 정하는 기준·절차 등에 따라 도지사의 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1987.12.4, 1992.12.8, 1994.1.7>

1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축·증축 또는 신축하는 행위

3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위

③삭제 <1994.1.7>

④대통령령으로 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)은 입주자가 자치적으로 관리(이하 "자치관리"라 한다)하는 경우 이외에는 제39조의 주택관리업자로 하여금 관리하게 한다.<개정 1981.4.7, 1987.12.4, 1992.12.8>

⑤삭제<1999.2.8>

⑥제4항에 해당하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제4항에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.<개정 1981.4.7>

⑦입주자는 제6항에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날로부터 1월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장 등에게 신고하여야 한다.<개정 1981.4.7, 1987.12.4, 1992.12.8, 1999.2.8>

⑧입주자대표회의가 제4항의 규정에 해당하는 공동주택을 자치관리하고자 할 때에는 제6항의 규정에 의한 요구일부터 6월 이내에 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.<개정 1999.2.8>

⑨사업주체는 입주자대표회의로부터 제7항에 의한 통지가 없거나, 제8항의 규정에 의한 자치관리기구의 구성이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.<신설 1981.4.7, 1987.12.4, 1999.2.8>

⑩사업주체는 제8항의 규정에 의한 자치관리기구가 구성되거나 제9항의 규정에 의한 주택관리업자가 선정된 경우에는 당해 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 다만, 제9항의 규정에 의한 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 한다.<개정 1999.2.8>

⑪제6항의 통지·요구의 방법 및 절차, 제7항의 입주자대표회의와 제8항의 자치관리기구의 구성·기능·운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981.4.7, 1999.2.8>

⑫제4항에 해당하는 공동주택의 입주자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하여야 한다. 당해 공동주택의 입주자가 관리비를 납부하지 아니하거나 관리비를 2회 이상 계속하여 연체한 때에는 이로 인하여 발생된 손해를 배상할 책임이 있다.<신설 1981.4.7>

⑬제12항에 의한 관리비의 내역·산정방법 및 납부방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981.4.7>

⑭사업주체(건축법 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.<신설 1981.4.7, 1987.12.4, 1991.5.31>

⑮제14항의 규정에 의한 사업주체(건설산업기본법 제28조의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 그러하지 아니하다.<신설 1981.4.7, 1987.12.4, 1992.12.8, 1999.2.8>

□제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다.<신설 1994.1.7>

□시장 등은 제16항의 규정에 의한 기간 내에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단을 실시할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상·절차 및 비용부담에 관한 사항과 안전진단실시기관의 범위 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.<신설 1994.1.7>

[전문개정 1978.12.5]

⑵ 공동주택관리령

제10조 (입주자대표회의) ①법 제33조의2의 규정에 의하여 사용검사를 받거나 임시사용승인을 얻어 입주자 등의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자 등은 동별 세대수에 비례하여 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)를 선출하여야 하며, 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다.<개정 1998·12·31>

②하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에 먼저 입주한 공구의 입주자 등은 제1항의 규정에 불구하고 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.<개정 1998·12·31>

③동별 대표자로 될 수 있는 자격은 당해 공동주택 단지 안에서 계속하여 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다.<개정 1998·12·31>

④입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 선출하여야 한다.<개정 1998·12·31>

⑤삭제<1998·12·31>

⑥입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 결정한다.<개정 1983·6·10, 1998·12·31, 2002.3.25>

1. 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정

2. 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리

3. 단지 안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원의 임면

5. 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수·대체 및 개량

6. 공동주택의 전유부분(주택단지 전체에 한한다) 및 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설에 대한 리모델링(건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축·개축 또는 대수선을 하는 행위를 말한다)의 제안

7. 입주자 등의 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

8. 기타 관리규약으로 정하는 사항

⑦입주자대표회의의 회장·이사 및 감사의 업무범위 등은 건설교통부령으로 정한다.<개정 1994·12·23>

⑧입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적·일시 및 장소를 입주자 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다.<개정 1998·12·31>

⑨입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자 등에게 통지하거나 공시하여야 한다.<개정 1983·6·10>

⑩제7조의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자대표회의가 법 제38조제7항의 규정에 의하여 시장 등과 사업주체에게 신고 또는 통지하여야 할 사항은 다음 각호와 같다.<개정 1983·6·10, 1994·8·3, 1994·12·23>

1. 공동주택단지의 명칭 및 위치와 입주자대표회의의 명칭 및 소재지

2. 입주자대표회의의 구성상황

3. 공동주택의 관리방법

4. 관리규약

5. 기타 건설교통부령으로 정하는 사항

⑪ 사업주체는 공동주택의 입주자대표회의가 구성될 수 있도록 협력하여야 한다.

⑫입주자대표회의가 제6항의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동주택의 입주자 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다.<신설 1983·6·10>

⑬입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이를 응하여야 한다.<신설 1983·6·10, 1998·12·31>

⑭입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사, 노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.<신설 1999.10.30>

2. 관련 판례

아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용부분과 공동소유인 부대시설 및 복지시설을 직접 관리하기 위하여 당국으로부터 인가를 받아 각 세대 입주자들의 동별 대표들로 구성된 단체로서 그 관리규칙을 제정하고 집행기구로서 아파트관리사무소를 설치 운영하고 있으므로 이는 아파트의 공동관리를 목적으로 한 권리능력 없는 사단의 일종이라고 봄이 상당하다(수원지법 1986.7.28. 85가합90 민사부합의판결 : 항소).

아파트 입주자 대표회의와 사이에 위수탁관리계약을 체결한 아파트 관리업자의 대리인인 관리소장이 관리사무소에서 근무하게 된 직원들과 근로계약을 체결하였다면 그 직원들은 아파트 관리업자의 피용인이라고 할 것이므로, 아파트 관리업자와 위수탁관리계약을 체결하였을 뿐인 아파트 입주자 대표회의가 직원들에 대하여 임금지급의무가 있는 사용자로 인정되기 위하여는 그 직원들이 관리사무소장을 상대방으로 하여 체결한 근로계약이 형식적이고 명목적인 것에 지나지 않고, 직원들이 사실상 입주자 대표회의와 종속적인 관계에서 그에게 근로를 제공하며, 입주자 대표회의는 그 대가로 임금을 지급하는 사정 등이 존재하여 관리사무소 직원들과 입주자 대표회의와 사이에 적어도 묵시적인 근로계약관계가 성립되어 있다고 평가되어야 한다. 아파트 입주자 대표회의가 아파트 관리업자와 체결한 위수탁관리계약상의 지위에 기한 감독권의 범위를 넘어 일부 직원의 채용과 승진에 관여하거나 관리사무소 업무의 수행상태를 감독하기도 하고, 또 관리사무소 직원들의 근로조건인 임금, 복지비 등의 지급수준을 독자적으로 결정하여 오기는 하였으나, 관리업자 혹은 그를 대리한 관리사무소장이 근로계약 당사자로서 갖는 관리사무소 직원들에 대한 임면, 징계, 배치 등 인사권과 업무지휘명령권이 모두 배제 내지 형해화되어 그 직원들과 체결한 근로계약이 형식적인 것에 지나지 않는다고 할 수 없고, 또 입주자 대표회의가 관리사무소 직원들의 업무내용을 정하고 그 업무수행 과정에 있어 구체적·개별적인 지휘·감독을 행하고 있다고 볼 수도 없는 경우, 입주자 대표회의가 그 관리사무소 직원들과 근로계약관계에 있는 사용자라고 볼 수 없다고 한 사례(대법원 1999. 7. 12.자 99마628 결정).

II. 아파트 관리 관련 분쟁

1. 관련 법

⑴ 주택건설촉진법

제39조 (주택관리업) ①제38조제4항에 해당하는 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 도지사에게 등록하여야 한다.<改正 1994.1.7, 1997.12.13, 1999.2.8>

②제1항의 규정에 의한 등록을 한 者가 제39조의2의 규정에 의하여 그 등록이 말소되고 2년이 경과되지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.<개정 1994.1.7>

③제1항의 규정에 의한 등록의 기준, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<개정 1994.1.7>

④제1항의 규정에 의한 등록을 한 자(이하 "주택관리업자"라 한다)의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법중 위임에 관한 규정을 준용한다.<개정 1994.1.7>

제39조의3 (주택관리사 등의 업무 등) ①제38조제4항의 규정에 의한 공동주택의 관리주체는 관리책임자로서 대통령령이 정하는 바에 따라 제39조의4의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 "주택관리사 등"이라 한다)를 두어야 한다.

②제1항의 규정에 의한 주택관리사 등은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의 업무를 행한다.<개정 1997.12.13>

1. 공동주택의 운영·관리·유지·보수·대체 및 개량에 관한 업무

2. 제1호의 업무를 행하기 위한 분담금 기타 경비의 청구·수령·지출·관리업무

3. 기타 공동주택의 관리에 관하여 건설교통부령이 정하는 업무

③주택관리사 등은 선량한 관리자의 주의로써 그 직무를 수행하여야 한다.

[본조신설 1987.12.4]

⑵ 공동주택관리령

제8조의2 (관리방법의 결정등) 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의(관리방법을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1이상)의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 결정한다.

[본조신설 1998·12·31]

제11조 (자치관리기구) ①제7조의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하고자 할 경우에는 별표1의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 두어야 한다.

②제1항의 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.<개정 1999.10.30>

③입주자대표회의는 자치관리기구의 대표자(이하 "관리사무소장"이라 한다)를 임명하여야 한다.<신설 1983·6·10>

④입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸임할 수 없다.<개정 1983·6·10>

⑤관리사무소장은 자치관리기구의 직원을 지도·감독하여 제3조에 규정하는 업무를 성실히 수행하여야 한다.<신설 1983·6·10>

⑥삭제<1998·12·31>

2. 판례

주택건설촉진법 제38조 제8항 및 공동주택관리령 제13조에 따라 구성된 '아파트 자치관리기구'는 입주자대표회의의 지휘와 감독을 받으면서 관리비 징수 등 아파트 관리에 관한 업무를 실무적으로 집행할 뿐 독립적인 의사결정기관을 가지고 있지 아니하고, 대표자인 관리사무소장도 입주자대표회의에서 임명되며 그 구성원도 입주자대표회의에서 임명되는 직원들에 불과하므로 비법인 사단으로서 당사자능력을 가지고 있다고 볼 수 없다(서울지법 1997. 6. 13. 선고 96나33630 판결＞확정).

아파트 관리사무소는 공동주택관리업자가 공동주택관리령과 위탁관리계약에 의하여 아파트를 관리하기 위하여 설치한 관리기구에 불과하고, 그 관리사무소가 자신의 명의로 사업자등록을 하고 은행계좌 거래를 하며 관리사무소 직원의 갑종근로소득세를 납부하였으며 취업규칙신고를 하였더라도, 이는 위탁관리계약에 의하여 공동주택관리업자의 회계와 별도로 아파트 관리비를 관리하기 위한 것이거나 근로기준법상의 취업규칙 신고의무에 따른 것으로서, 그러한 사실만으로는 그 관리사무소가 권리의무의 주체가 되는 실체를 갖추었다고 할 수 없다는 이유로 당사자능력을 부인한 사례(서울지법 남부지원 1996. 7. 10. 선고 95가합12515 판결＞항소(조정)).

아파트 관리사무소의 관리사무소장 이하 직원들이 아파트 관리용역회사의 종업원이고 그 관리사무소가 관리용역회사가 아파트 관리사무를 수행하기 위하여 설치한 인적 물적 설비로서 계속하여 사업 또는 사무가 이루어지는 장소이고, 직원들의 급여가 궁극적으로 관리용역회사에 의하여 지급된다면 관리용역회사는 관리사무소의 사업주로서 종업원에게 급여를 지급하는 자에 해당하여 사업소세의 납세의무자이다(대법원 1993.8.24. 선고 92누14182 판결).

아파트 지하주차장에서 발생한 자동차 카오디오 도난사고에 관하여 사고의 경위 및 절도범의 침투경위와 방법이 밝혀지지 아니한 경우, 아파트관리업무위수탁계약에 의하여 대규모 아파트단지를 관리하는 회사의 경비원에게 경비상의 과실이 있다고 단정하기 어렵다는 이유로 아파트관리회사의 손해배상책임을 부정한 사례(서울지법 1998. 12. 1. 선고 98나17496 판결＞확정).

주민이 아파트 주차장에 이중 주차되어 있는 차량을 밀어 통로를 확보하던 중 차량이 경사면을 따라 구르자 이를 정지시키려다 그 차량에 치어 사망한 경우, 아파트 관리회사는 입주자대표회의와의 위수탁관리계약에 의하여 아파트 부대시설인 주차장에서의 차량 주차와 관련한 안전관리업무도 위탁받았다는 이유로 그의 손해배상책임을 인정한 사례(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다2617 판결).

차량 소유자가 아파트 단지 내의 경사진 비탈길에 사이드 브레이크를 채우지 않고 기아를 중립으로 둔 채 돌멩이만 받쳐 주차해 둔 차량을 다른 주민이 자기 차량의 통행을 위해 밀다가 차량과 함께 비탈길로 굴러 사망한 경우, 위 주차행위는 비록 아파트 단지 내이긴 하나 다른 주차차량의 입·출고를 위해 앞·뒤로 아무나 밀 수 있도록 자동차를 주차한 것인 만큼 자동차를 당해 장치의 고유한 용법에 따라 사용하는 행위가 아직 종료하지 않은 상태로서 자동차의 운행과 관련성이 있고, 한편 차량의 운전자가 경사진 비탈길 부근에 차량을 주차하면서 제동장치를 철저하게 하지 않을 경우 차량이 비탈길을 굴러 사고가 날 수도 있음을 예견할 수 있었다 할 것이므로 그 사고는 승용차의 운행 중 발생한 사고라는 이유로, 차량 소유자에게 자동차손해배상보장법상의 운행자로서의 책임을 인정한 사례.

위의 경우, 아파트위수탁관리계약의 목적이나 당사자의 의사해석에 비추어 볼 때 차량의 주·정차행위가 어디까지나 입주민들의 개인적인 소관 사항이라 하더라도 주차장 및 아파트 단지 내의 도로는 아파트의 공용부분 혹은 부대시설에 속하는 만큼 그 유지·보수 및 안전관리는 수탁업무의 한 내용에 포함되어 아파트 관리회사 고유의 일이므로 아파트 관리회사로서는 사고장소와 같이 주차차량이 비탈길을 굴러 내려갈 위험이 방치되어 있는 동안에는 우선 비탈길 주위에 차량의 주차나 입주민의 접근 등을 상당히 제한하고 입주자대표회의에 즉시 이를 보고하여 안전차단막을 설치하는 등의 안전조치를 취하도록 건의하거나 급속을 요할 때는 먼저 그와 같은 필요한 조치를 취한 다음 사후에 승인을 받는 등 입주민을 대신하여 안전사고의 예방을 위해 필요한 제반 조치를 다하여야 할 주의의무가 있다는 이유로, 이러한 조치를 취하지 않은 아파트 관리회사의 손해배상책임을 인정한 사례(서울지법 1997. 12. 11. 선고 97나7560 판결＞상고기각).

아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 하는바, 아파트 관리회사가 아파트를 관리함에 있어서 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트 입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려 주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식의 변경 여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다. 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리계약을 체결한 관리회사가 한국전력공사로부터 전기요금 산정 방식에 관하여 두 가지의 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 이후에도 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 그대로 방치하여 아파트 입주자에게 불리한 기존의 계약이 동일한 조건으로 자동 갱신된 경우, 아파트 관리회사에게 선량한 관리자로서의 주의의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결).

아파트의 입주자들은 승강기의 공동소유자이기는 하나 법령에 의하여 관리책임을 면하므로 정기검사를 해태한 형사책임을 그들에게 지울 수 없음이 명백하고, 승강기의 관리책임을 지는 관리사무소는 승강기제조및관리에관한법률에서 정기검사를 해태한 형사책임의 주체로 규정된 승강기의 소유자나 관리업무를 대행하는 자에 해당한다고 볼 수 없어 같은 법률 위반죄의 처벌의 대상으로 삼을 수 없으며, 더구나 관리책임도 없는 입주자대표회의가 정기검사를 해태한 형사책임의 주체가 된다고는 도저히 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95도343 판결).

회사가 위탁관리를 맡고 있는 아파트단지의 관리소장은 그 소속 원들을 총괄적으로 지휘·감독할 지위에 있기는 하나, 그 회사의 안전관리계획에 의하면 전기분야는 전기주임에게 안전관리세부계획의 수립과 시행책임을 분담시키는 것으로 규정하고 있고, 특히 인양기(콘도라)의 운용에 관하여 또 다른 별도의 지침을 두어 관리소장의 운행지시에 따른 구체적 사항 및 유지보수까지 전기주임의 책임으로 규정하고 있다면, 아파트관리소장에게 콘도라 운용업무 담당자인 전기주임이나 그 예하 전기기사들에게 콘도라의 운용에 관한 사항을 직접 지시·감독할 책임이 있다고 볼 수는 없으므로, 전기주임의 직접 지휘·감독 아래 있는 전기기사가 콘도라 운행 도중 구체적인 안전수칙을 위반하여 일으킨 사고를 아파트의 관리소장의 지휘·감독상의 무슨 잘못으로 인하여 발생한 사고라고 말할 수는 없다고 한 사례(대법원 1994.10.28. 선고 94다12746 판결).

아파트 관리회사의 전기기사가 곤돌라를 작동하다가 아파트 베란다에 놓인 화분대를 떨어뜨려 밑에 있던 사람을 충격, 사망하게 한 사고로 관리회사가 손해배상을 하여 준 경우에 있어 전기기사에 대하여는 신의칙을 이유로, 관리소장에 대하여는 법률상 불법행위책임이 없다는 이유로 그들에 대한 구상권행사를 부정한 사례(서울민사지법 1993.4.22. 선고 92가합77720 제16부판결 : 항소).

III. 관리비 승계 관련 분쟁

1. 관련 법

⑴ 집합건물의소유및관리에관한법률

제28조 (규약) ①건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

②일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원의 이해에 관계가 없는 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 경우에 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.

제42조 (규약 및 집회의 결의의 효력) ① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.

②점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.

⑵ 공동주택관리령

제9조 (공동주택관리규약) ①공동주택의 입주자 등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)을 정하여야 한다.<개정 1998·12·31>

②공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 제8조제7항의 규정에 의한 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해 공동주택의 분양예정세대수의 과반수를 말한다)의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자 등 또는 제10조제1항의 규정에 의한 입주자대표회의가 제10조제6항제1호의 규정에 의하여 제안하여 공동주택의 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 결정한다.

③관리규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 공동주택의 입주자 외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다.<개정 1983·6·10, 1994·8·3, 1999.10.30> * 관리규약 각 조문의 사항을 변경하고자 할 경우에는 제2항의 결의를 거쳐야 함에 유의

④관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

⑤도지사는 공동주택의 입주자 등의 보호와 주거생활의 질서유지에 필요한 범위 안에서 제1항의 관리규약에 관한 준칙을 정할 수 있다.<개정 1994·8·3, 1998·12·31>

2. 판례

아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결).

IV. 분양 계약 또는 분양광고 관련 분쟁

아파트입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 특별한 사정이 없는 한 분양자는 분양계약 체결시에 입주자모집공고상의 주택공급조건과 같은 내용의 계약을 체결하는 것이라고 보아야 할 것이므로, 아파트의 분양자는 수분양자에게 그 분양광고나 분양안내책자대로 시공되지 아니한 하자 또는 미시공 부분에 대한 보수 혹은 재시공비용 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다. 아파트분양광고에 아파트의 시설 등에 관한 허위 내지 과장된 내용이 포함된 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공회사가 그와 같은 분양광고에 자신의 상호가 표시되는 것을 용인 내지 묵인한 경우, 그와 같은 광고를 신뢰하여 아파트를 분양받은 수분양자에 대하여 시공회사의 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정한 사례(서울지법 2000. 3. 31. 선고 97가합61423 판결＞확정).

주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 주택공급에관한규칙(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 아니하고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 당해 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 본 원심판결을 수긍한 사례.

아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 민법 제574조에 의한 담보책임을 물을 수는 없다.

주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약 당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트 분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분 범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제 의사표시로써 감소된 공유지분 범위 내에서 분양계약의 일부 해제가 가능하고, 그와 같은 경우 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다고 본 사례.

* 공용면적이 부족한 경우 분양계약자는 사업주체에 대하여 부족분에 대하여 감액청구 또는 손해배상을 구할 수 있다.

아파트 분양계약 체결 당시에 작성된 계약서상에 "공유대지에 대한 공부 정리 결과 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 상당한 금액을 서로 청구하지 않기로 한다."는 면책조항이 있는 경우, 그 조항의 '공유대지에 대한 공부 정리 결과 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우'라 함은 바로 분양계약 당시 계획된 아파트 단지의 대지에 대하여 지적법에 따른 순수한 지적공부 정리 결과 객관적으로 불가피하게 발생하는 증감만을 뜻하는 것으로 보아야 하고 그와 같이 해석하는 한 그 면책조항이 형평의 원칙이나 신의칙에 반하는 것은 아니지만, 그 공유대지의 감소가 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후 다른 용도로 사용함으로써 생겨난 것이라면 당해 면책조항에 의해 면책될 수 없다(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결).

원고와 피고들간에 체결된 아파트분양계약이 아파트의 6층 607호, 1층 102호 등으로 특정된 아파트 1동씩을 특정하여 매매한 것이므로 이는 수량을 지정한 매매가 아니라 특정물을 목적으로 한 매매로서 설사 분양안내 카타로그가 잘못되어 피고들이 분양받은 아파트의 실제면적이 분양계약서상에 표시된 분양면적보다 다소 넓다 하더라도 피고들이 법률상 원인없이 이득을 얻은 것이라 할 수 없다(대법원 1991.3.27. 선고 90다13888 판결).

* 분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서 등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그 등을 들 수 있다. 이 중 가장 중요한 것은 계약서이다. 계약서에 나와 있는 면적이나 시설기준 대로 아파트가 되어 있는가를 가장 중요하게 본다. 계약서에 명시되어 있는 면적과는 일치하지만 카탈로그에 인쇄되어 있는 것과는 면적이 차이가 난다고 하더라도 계약서를 기준으로 하여야 할 것이므로 카탈로그에 있는 면적에 비해 부족하다는 주장을 하기 어렵다. 그러나 계약서에 기재되어 있는 내용에는 한계가 있으므로 카탈로그나 모델하우스의 것을 유의해서 보고 기록해놓을 필요가 있다. 특히 마감재의 하자의 경우 계약서에 아무런 기재가 없는 것이 보통이므로 이런 경우 모델하우스에 기재된 것이 중요한 기준이 될 것이다. 또한 지하실, 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치 등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 손해배상을 청구하자 17억 9천만원의 손해배상을 인정한 판결도 있는바, 설계도면의 중요성을 알 수 있고, 이러한 설계도면은 사용검사권자(시군구청장)이 보관하고 있으므로 정보공개청구 등을 통하여 입수할 수 있을 것이다. 모델하우스와 실제 아파트와 차이가 있는 경우에도 손해배상 청구가 인정된 판결이 있으므로 모델하우스에 대하여 꼼꼼하게 확인한 후 사진촬영 등을 통하여 증거를 보전하여둘 필요가 있다.

V. 아파트 하자 관련 분쟁

아파트 1동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다고 한 사례(서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결＞확정).

어린이가 5층 베란다에서 놀다 간살 사이로 빠져나가 추락함으로써 상해를 입은 사안에서, 거주용 건물의 건축을 도급받은 건설회사로서는 건축법 기타 법규에 따른 설계도 및 시방서에 의하여 공사를 시행하여야 하고 사람의 생명, 신체에 대한 위해를 야기할 수 있는 하자 있는 건물을 건축하지 말아야 할 책임이 있으므로, 이에 위반하여 안전성을 갖추지 못한 하자 있는 베란다 난간을 설치하여 그 건물의 사용자가 거주사용 중에 위 하자로 인한 사고로 손해를 입었다면 불법행위로 인한 손해배상 의무를 부담하고, 그 신축공사를 건설회사에게 도급하여 이를 일반에 분양, 매각한 대한주택공사로서도 시공의 정도가 설계도면 또는 시방서대로 실시되고 있는지의 여부를 철저히 점검, 감독하여 부실시공을 사전에 예방하여야 할 책임이 있고, 이에 위반하여 베란다 난간이 설계도상의 규격에 맞지 않게 부실시공된 아파트를 그 하자를 보수하지 아니한 채 임대 내지 분양하여 사고 당시의 입주자에게 손해를 입힌 이상 제조자책임을 면할 수 없다 하여 건축주 및 시공자의 공동불법행위책임을 인정한 사례(춘천지법 속초지원 1995. 5. 9. 선고 94가단1847, 3850 판결 : 항소).

VI. 일조권, 조망권 등 환경권 관련 분쟁

주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것이며, 어떤 토지의 거주자가 인접한 타인의 토지 위를 거쳐서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 그 인접 토지의 사용권자가 건물 등을 건축함으로써 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되고, 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어서는 경우에는 그 건축행위는 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나거나 권리남용에 이르는 행위로서 위법한 가해행위로 평가되어 일조방해로 인한 불법행위가 성립한다. 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결).

아파트 건설회사가 건축법규에 위배되지 않게 동일 대지 안의 아파트 단지를 설계, 시공한 이상 사회통념상 수분양자들의 일조권, 조망권 및 사생활권을 침해하리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 건설회사가 아파트를 원시취득하여 소유권보존등기를 경료한 후 수분양자들에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다면 건설회사의 설계, 시공 자체가 소유권을 아직 취득하지 아니한 수분양자들에 대한 관계에서 바로 그들이 가지는 일조권 등을 침해하는 것이라고 볼 수도 없으며, 수분양자들은 특별한 사정이 없는 한 분양계약 당시 아파트 단지의 배치도나 조감도 등을 보았거나 볼 수 있는 상태에서 건설회사와 분양계약을 체결하였다 할 것이어서 일조량 및 조망의 정도, 사생활의 침해 여부를 인식하고 이를 수인하였다고 보지 못할 바도 아니므로 건설회사의 수분양자들에 대한 일조권 등 침해로 인한 불법행위는 성립될 수 없고, 같은 이유로 그 전득자들에 대하여도 건설회사의 불법행위가 성립되지 않을 뿐만 아니라, 가사 수분양자들에 대한 불법행위가 성립된다 하더라도 전득자들은 수분양자들로부터 아파트를 완공 후 매수하였으므로 특별한 사정이 없는 한, 일조량 및 조망의 정도, 사생활의 침해 여부 등을 인식하고 이를 수인한 상태에서 이를 매수하였다고 봄이 상당하므로 이 점에서도 건설회사의 전득자들에 대한 불법행위의 책임은 성립되지 않는다(수원지법 2000. 12. 15. 선고 99가합8967 판결＞항소기각, 상고기각).

건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다. 일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 고층 아파트의 건축으로 인접 주택에 동지를 기준으로 진태양시(眞太陽時) 08:00∼16:00 사이의 일조시간이 2분∼150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었다는 이유로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위의 성립을 인정한 사례(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결).

일조장해, 사생활 침해, 시야차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지·가옥의 가격저하에 의한 손해를 산정함에 있어서는 광열비·건조비 등의 지출 증대와는 별도로 일조장해 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액을 부동산감정 등의 방법으로 평가하여야 할 것이고, 분양된 아파트가 일조피해를 입고 있는 경우 그 아파트의 시세가 분양대금에 물가상승률이나 예금금리를 감안한 금액보다 높게 유지된다고 하여 그 소유자에게 당해 아파트의 가격저하로 인한 손해가 발생하지 아니하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결).

헌법 제35조 제1항은 "모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며…"라고 규정하여 환경권을 국민의 기본적 권리로서 선언하고 있고, 환경정책기본법 제6조에도 위와 같은 취지의 규정을 두고 있으며, 건축법 제53조에서는 공동주택 등의 높이는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시·군·구의 조례로 정하는 높이를 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 위와 같은 환경권의 내용으로서는 자연에 의하여 주어지는 일조, 전망, 통풍, 정온 등의 외부적 환경을 차단당하지 않고 쾌적하게 생활할 수 있는 권리도 당연히 포함된다.

대도시 인구의 과밀화 및 토지의 효율적 이용을 위한 건물의 고층화 경향 등을 고려할 때 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 상린자 상호간에 환경권의 침해에 대하여 어느 정도 수인을 필요로 한다 할 것이어서 환경권의 침해가 사회통념상 일반적으로 수인한도를 초과하는 경우에 한하여 불법행위의 책임이 인정된다고 할 것인바, 일응 환경권을 보장하기 위한 최소한도의 기준이라 할 건축법 등 관계 법령상의 높이 제한에 관한 규정 형태와 일본의 규정 및 실무와의 대비를 고려하는 한편, 건축법의 관련 법령 등이 주로 일조 침해에 관하여 규정하고 있는 점 및 생활환경에 영향을 주는 영향요소의 우선순위를 조사한 결과 그 중요도에 있어 1순위는 일조, 2순위는 조망, 3순위는 프라이버시인 점을 참작하면, 수인한도의 범위를 고찰함에 있어 최우선적으로 일조의 침해 정도를 기준으로 한 후 부차적으로 조망과 프라이버시의 침해 정도를 기준으로 삼아, 아파트와 같은 공동주택의 경우 우선 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 미만인 경우에는 조망 및 프리이버시의 침해 정도를 불문하고 수인한도를 넘는다고 보고, 다만 위 일조시간이 2시간 이상인 경우에도 조망권의 침해가 가장 심한 상태인 조망침해율{(기준동 호의 천공가시율 등급１해당 세대의 천공가시율 등급)/5}이 0.4인 경우이거나 프라이버시권의 침해가 가장 심한 상태인 프라이버시 침해 등급이 1인 경우(가해 세대로부터 피해 세대 거주자의 표정까지도 관찰이 가능한 범위)에도 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.

아파트 분양회사가 아파트를 분양하기 이전에 각 동의 방향, 위치, 구조, 형태 등을 표시한 아파트의 조감도 및 홍보물과 모형물 등을 제시하였고, 수분양자들은 해당 세대를 배정받은 후 자신의 선택에 따라 계약금을 포기하는 등의 불이익이 없이도 분양회사와의 사이에 분양계약을 체결하지 아니할 가능성이 있었다 하더라도, 건축의 전문가가 아닌 수분양자들이 아파트의 골조공사조차 되어 있지 아니한 상태에서 위 조감도 등만을 보고 수인한도를 넘는 환경권의 침해가 발생하리라는 것을 예상하기는 어려운 점 등을 고려하면, 위와 같은 상황하에 수분양자들이 분양계약을 체결하였다고 하여 환경권의 침해에 대한 묵시적 동의 또는 양해가 있었다고 보기 어렵다.

소유물의 멸실·훼손의 경우에는 그 멸실·훼손 당시의 교환가격을 기준으로 하여 그 손해액을 산정하여야 하는바, 환경권의 침해에 의한 건물 등의 가치 저하는 그 주거로서의 사용가치의 감소에 기인한 것이어서 환경권의 침해에 의한 손해액 역시 불법행위 당시인 그 침해 당시의 교환가격을 기준으로 산정하여야 한다는 이유로, 환경권이 침해된 시점으로 볼 수 있는 아파트의 사용검사일로부터 상당한 기간이 경과한 이후 임의로 선택한 시점에서 발생한 세대별 가치하락액 전부를 환경권 침해로 인한 재산상 손해로 보기 어렵다고 한 사례(대전지법 1998. 1. 8. 선고 96가합10960 판결＞항소취하).

건축관계 법령에 규정된 일조권 등의 확보를 위한 높이제한 규정, 이웃나라 일본의 규정과 실무와의 대비 등을 고려하여 볼 때 경인지역에 있어서의 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다(서울고법 1996. 3. 29. 선고 94나11806 판결＞확정).

보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설 즉, 경관이 조망되지 않는 평지에 고층건물을 축조하여 너른 지역을 조망할 수 있게 된 경우 등에는 다른 고층건물의 건축에 의하여 조망방해를 받더라도 조망권을 주장할 수 없다. 환경권에 관한 헌법 제35조의 규정만으로는 개개의 국민에게 직접으로 구체적인 사법상의 권리가 부여되어 있는 것이라고 보기는 어렵고, 사법상의 권리로서의 환경권이 인정되려면 그에 관한 명문의 법률규정이 있거나 관계 법령의 규정 취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야 하는 것이므로, 이러한 구체적인 법령상의 근거가 없는 이상, 환경적 이익이 침해되었다는 이유로 막바로 환경권을 근거로 그 침해행위의 금지를 구할 수는 없다. 개인의 사권의 보호를 중심으로 하는 민사상의 가처분재판에 있어서, 특별한 사정이 없는 한, 공공 내지 일반인의 이익이나 환경적 이익 등 공중 또는 제3자의 이익은 그 성질상 이를 다른 개인이 그 가처분의 근거로 되는 피보전권리로 삼을 수 없고(이러한 일반인 또는 시민 내지 주민들의 이익 즉, 공공성에 대한 배려는, 일차적으로는 공공의 이익을 위하여 봉사하는 것을 임무로 하는 공무원들의 공무집행, 가령 이 사건의 경우 도시설계심의, 교통영향평가심의 및 건축허가심의 등의 과정에서 고려될 것이고, 2차적으로는 행정법원에서 그 당부를 판단함에 있어서 고려할 사항이지, 민사소송에서 가릴 성질의 것이라고 보기는 어렵다.), 물론, 건물 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 타인에 대한 위법한 가해행위에 해당하는지를 평가함에 있어서, 피해이익의 공공성도 판단하여야 한다고 하지만 이 때의 공공성이라는 것은, 예컨대 피해 건물이 학교·병원이라는 경우와 같이 그 자체의 용도의 공공성과 같은 구체적인 것이지 제3자인 일반인들에 대한 공공성을 가리키는 것이 아니다. 아파트 단지와 폭 15m의 도로를 사이에 두고 있는 일반상업지역에 고층의 주상복합건물을 신축하더라도 그로 인한 아파트 입주자들의 일조·조망 피해는 수인할 한도 내의 것이라고 본 사례(부산고법 1999. 4. 29. 선고 98나10656 판결＞상고기각).

환경권에 관한 헌법 제35조의 규정이 개개의 국민에게 직접으로 구체적인 사법상의 권리를 부여한 것이라고 보기는 어렵고, 사법상의 권리로서의 환경권이 인정되려면 그에 관한 명문의 법률규정이 있거나 관계법령의 규정취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야 한다.

인접 대지 위에 건축 중인 아파트가 24층까지 완공되는 경우, 대학교 구내의 첨단과학관에서의 교육 및 연구 활동에 커다란 지장이 초래되고 첨단과학관 옥상에 설치된 자동기상관측장비 등의 본래의 기능 및 활용성이 극도로 저하되며 대학교로서의 경관·조망이 훼손되고 조용하고 쾌적한 교육환경이 저해되며 소음의 증가 등으로 교육 및 연구 활동이 방해받게 된다면, 그 부지 및 건물을 교육 및 연구시설로서 활용하는 것을 방해받게 되는 대학교측으로서는 그 방해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 한 그것이 민법 제217조 제1항 소정의 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이에 유사한 것에 해당하는지 여부를 떠나 그 소유권에 기하여 그 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있고, 이 경우 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서는지 여부는 피해의 성질 및 정도, 피해이익의 공공성과 사회적 가치, 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성과 사회적 가치, 방지조치 또는 손해회피의 가능성, 공법적 규제 및 인·허가 관계, 지역성, 토지이용의 선후 관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 1995.9.15. 선고 95다23378 판결).

아파트 인근 공장들에서 공해물질인 악취, 매연, 먼지, 검댕 등이 배출되고 있는 경우, 비록 그 공장들이 아파트 건립 이전부터 가동되고 있었고, 공해물질의 배출정도가 관계 법령에 의한 허용기준에 미달하는 경우라 하더라도, 그 공해물질이 주민들에게 건강상의 장해 및 직접적인 생활방해를 야기하는 경우라면, 이는 주민들이 수인(受忍)하여야 할 범위 내라고 할 수 없어, 공장주는 그 공해물질의 발생 및 확산을 방지 내지는 감소시키는 조치를 취할 의무가 있다(대전지법 1995. 2. 8. 선고 93가합3237 판결＞항소).

* 주택건설기준등에관한규정을 위반한 시공으로 아파트의 바닥 두께가 잘못되어 아래층의 소음이 심한 경우에 대하여 최근 중앙환경분쟁조정위원회는 시공회사에게 책임이 있다는 결정을 내린 일이 있는바, 향후 이러한 유형의 분쟁이 많아질 것으로 예상되나 그 입증이 어려운 문제가 있으므로 환경분쟁조정위원회나 조정절차를 적극적으로 활용할 필요가 있다.

Ⅶ. 대지 사용권 관련 분쟁

아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권보존등기 및 이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결).

집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결).

1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다.

건설회사가 1필지의 대지 위에 아파트와 상가건물을 별개의 건물로서 신축·분양하여 아파트 입주자들에게 위 대지의 일부 공유지분을 대지권으로 한 등기를 경료하여 주었고, 위 상가건물과 위 대지의 나머지 공유지분에 관하여는 이를 타인에게 매도하여 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 위 대지 지분에 관하여는 이 사건 소송 계류 중에 2개 점포에 대한 대지권으로 등기를 마쳐 주었다면, 위 상가건물의 매수인은 위 건물을 취득한 때로부터 위 대지권에 대한 등기를 마친 날까지는 대지의 공유자로서 대지사용권을 가진 건설회사로부터 그 권리를 매수한 지위에서 위 상가건물의 대지를 사용한 것이고, 그 다음날부터는 스스로 대지권의 등기를 마친 자로서 위 건물의 대지를 사용한 것이므로, 위 건물의 대지에 대한 위 매수인의 점유는 동인이 매수하였거나 대지권의 등기를 마친 공유지분의 비율에 관계없이 적법하다고 한 사례(대법원 1995.3.14. 선고 93다60144 판결).

Ⅷ. 아파트 단지 내 시설 관련 분쟁

1. 아파트 단지 내 상가 관련

아파트 단지 내 상가 점포 분양시 업종을 지정하면서 업종을 변경하고자 할 경우 입점 전에는 분양회사의 사전 서면승인을, 입점 후에는 상가자치관리위원회 및 입주자대표회의의 사전 승인을 받기로 하되 이를 위반한 때에는 입점 후에도 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우, 그와 같은 약정은 아파트 단지 거주민들의 편의 도모와 상인들의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적을 달성하기 위하여 필요한 수단을 정한 것인 만큼 헌법상 보장된 직업선택의 자유나 재산권을 침해하는 것이라거나 공서양속에 반하는 것이라고 할 수 없고, 또 그와 같은 약정이 단순히 훈시적이거나 권고적 성격을 가진 것이라고 할 수도 없다. 위와 같은 내용의 약정하에 상가 점포를 분양받은 수분양자가 입점 후 분양시 지정된 업종을 무단변경한 사안에서, 무단업종변경금지의무 불이행을 이유로 한 분양회사의 약정해제권의 행사를 유효하다고 인정한 사례(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결).

2. 아파트 지하실 관련 분쟁

아파트 지하실이 건축 당시부터 그 지상의 주택 부분과는 별도의 용도나 목적으로 건축되었다고 볼 특별한 사정이 엿보이지 않는다면 건축 당시 그 아파트의 각층 주택의 관리를 위한 기계실 또는 전입주자 공동사용의 목적을 위한 창고, 대피소 등으로 사용하기 위하여 건축된 것으로 봄이 타당하고, 이에 관한 건축물관리대장상 용도가 주택으로 되어 있다거나 그 지하실이 주택 또는 상가 등의 용도로 사용하기에 충분한 높이와 환기 시설 등을 갖추고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 수 없으므로, 이는 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물 부분으로 그들의 공유에 속할 뿐 따로 구분소유의 목적이 될 수 없다(대법원 1995.3.3. 선고 94다4691 판결).

본건 아파트(집합건물)의 지하층이 완공당시부터 이미 구조상으로나 이용상으로나 지하

층인 주택부분과는 하등 현실적이며 실용적인 연관관계없이 독립한 건물로 인정되고 또한 이용되어 왔고, 그 매매에 있어서도 건축당시의 소유자들이 지하층을 지상층과 분리하여 매매처분하였고, 매수인이 위 매도인들의 협력을 거쳐 지하층에 관한 지분소유권이전등기를 경료하였고 더욱이 객관적으로 인식할 수 있도록 샷쉬 제조작업장 또는 침구류 보관장소로 계속 상용해왔다면 위와 같은 상황하에서라면 본건 아파트 지하층은 독립하여 구분소유의 대상이 될 수 있다 할 것이다(대법원 1984.2.14. 선고 82다카1014 판결).

아파트나 연립주택과 같이 여러 층으로 구성된 주거용 집합건물의 지하층은 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적으로 건축한 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전입주자들의 공동사용을 위한 차고 창고 등으로 사용키 위하여 건축된 것으로 보아야 할 것이므로 위 주거용 주택에 대한 매매계약서 작성시 지하실이 그 목적물에 표시되지 아니하였다는 이유만으로 이를 매매 목적물과 별개의 물건으로 볼 것이 아니다(대법원 1981.1.13. 선고 80다2445 판결).

3. 아파트 단지 내의 통행로가 도로교통법 상 □도로□인지

도로교통법 상의 '도로'라 함은 도로법에 의한 도로, 유료도로법에 의한 유료도로 그 밖의 일반교통에 사용되는 모든 곳을 말한다고 규정하고 있는데, 여기서 '일반교통에 사용되는 모든 곳'이라 함은 현실적으로 불특정 다수의 사람 또는 차량의 통행을 위하여 공개된 장소로서 교통질서유지 등을 목적으로 하는 일반 교통경찰권이 미치는 공공성이 있는 곳을 의미하고, 특정인들 또는 그들과 관련된 특정한 용건이 있는 자들만이 사용할 수 있고 자주적으로 관리되는 장소는 이에 포함되지 않는다. 아파트 단지가 상당히 넓은 구역이고, 여러 곳에 경비실이 설치되어 있어 경비원들이 아파트 주민 이외의 차량에 스티커를 발부해 왔으나 외부차량 출입통제용이 아닌 주민들의 주차공간확보 차원에서 이루어진 것일 뿐이며, 현실적으로 불특정 다수의 사람이나 차량의 통행이 허용된다는 이유로 아파트 단지 내의 통행로가 공개된 장소로서 교통질서유지 등을 목적으로 하는 일반교통경찰권이 미치는 공공성이 있는 곳으로 구 도로교통법 제2조 제1호 소정의 '도로'에 해당한다고 본 사례(대법원 2001. 7. 13. 선고 2000두6909 판결).

주민들의 주차편의를 위하여 경비원 등을 두고 자주적으로 관리되고 있는 아파트 구내 주차장은 그 아파트 주민들 또는 그들과 관련된 특정한 용건이 있는 자들만이 사용할 수 있고, 아파트 주민들이 자주적으로 관리하는 장소라 할 것이며, 이를 불특정 다수의 사람이나 차량 등의 통행을 위하여 공개된 장소로서 경찰권이 미치는 공공성이 있는 곳이라고 볼 수는 없으므로, 아파트 구내 주차장에서 승용차를 운행한 것이 도로교통법 제2조 제1호, 제19호 소정의 '도로상의 운전'이라고 할 수 없고, 설사 음주 상태에서 승용차를 운행하였다 하더라도 같은 법 제41조 제1항에 의하여 금지된 '술에 취한 상태에서 자동차 등을 운전한 때'에 해당한다고 볼 수 없다(대전지법 1998. 9. 22. 선고 98고단833 판결 : 항소기각).

아파트단지 내 건물 사이의 통로 한 쪽에 주차구획선을 그어 차량이 주차할 수 있는 주차구역을 만들었다면 이는 주차장법 및 주택건설촉진법 등의 관계 규정에 의하여 설치된 아파트부설주차장이라고 보아야 하고, 주차구획선 밖의 통로부분이 일반교통에 사용되는 곳으로서 도로교통법 제2조 제1호 소정의 도로에 해당하는지의 여부는 아파트의 관리 및 이용상황에 비추어 그 부분이 현실적으로 불특정 다수의 사람이나 차량의 통행을 위하여 공개된 장소로서 교통질서유지 등을 목적으로 하는 일반경찰권이 미치는 곳으로 볼 것인가 혹은 특정인들 또는 그들과 관련된 특정한 용건이 있는 자들만이 사용할 수 있고 자주적으로 관리되는 장소로 볼 것인가에 따라 결정할 것이나, 주차구획선 내의 주차구역은 도로와 주차장의 두 가지 성격을 함께 가지는 곳으로서 주차장법과 주택건설촉진법 등의 관계 규정이 우선 적용되므로 이를 도로교통법 소정의 도로라고 할 수는 없다(대법원 1995.7.28. 선고 94누9566 판결).

Ⅸ. 기타

1. 임대차 관련 분쟁

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

2. 일상가사대리권

민법 제832조에서 말하는 일상의 가사에 관한 법률행위라 함은 부부가 공동생활을 영위하는데 통상 필요한 법률행위를 말하므로 그 내용과 범위는 그 부부공동체의 생활 구조, 정도와 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 사회통념에 의하여 결정되며, 문제가 된 구체적인 법률행위가 당해 부부의 일상의 가사에 관한 것인지를 판단함에 있어서는 그 법률행위의 종류·성질 등 객관적 사정과 함께 가사처리자의 주관적 의사와 목적, 부부의 사회적 지위·직업·재산·수입능력 등 현실적 생활상태를 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. 금전차용행위도 금액, 차용 목적, 실제의 지출용도, 기타의 사정 등을 고려하여 그것이 부부의 공동생활에 필요한 자금조달을 목적으로 하는 것이라면 일상가사에 속한다고 보아야 할 것이므로, 아파트 구입비용 명목으로 차용한 경우 그와 같은 비용의 지출이 부부공동체 유지에 필수적인 주거 공간을 마련하기 위한 것이라면 일상가사에 속한다고 볼 수 있다. 부인이 남편 명의로 분양받은 45평형 아파트의 분양금을 납입하기 위한 명목으로 금전을 차용하여 분양금을 납입하였고, 그 아파트가 남편의 유일한 부동산으로서 가족들이 거주하고 있는 경우, 그 금전차용행위는 일상가사에 해당한다고 본 사례(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결).

부인이 교회에의 건축 헌금, 가게의 인수대금, 장남의 교회 및 주택임대차보증금의 보조금, 거액의 대출금에 대한 이자 지급 등의 명목으로 금원을 차용한 행위는 일상 가사에 속한다고 볼 수는 없으며, 주택 및 아파트 구입비용 명목으로 차용한 경우 그와 같은 비용의 지출이 부부공동체를 유지하기 위하여 필수적인 주거 공간을 마련하기 위한 것이라면 일상의 가사에 속한다고 볼 여지가 있을 수 있으나 그 주택 및 아파트의 매매대금이 거액에 이르는 대규모의 주택이나 아파트라면 그 구입 또한 일상의 가사에 속하는 것이라고 보기는 어렵다고 한 사례(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다31229 판결).

3. 공사 방해

아파트 주민 자치회 간부들이 아파트 주민들이 주차장으로 사용하고 있는 인근 대지의 일부가 건축주들의 소유이고 그 지상 건물의 건축과 관련하여 건축관련 법규에 위배되는 바가 전혀 없었음을 잘 알고 있었음에도 불구하고 아파트 주민들의 집단 서명을 받아 구청에 부당한 내용의 민원을 제기하였을 뿐만 아니라, 구청이 자신들의 편을 들어 민원 취하가 없는 한 건물의 설계변경허가를 내주지 않는다는 사정을 잘 알면서도 이러한 건축주들의 약점을 이용하여 자신들의 부당한 요구 사항을 관철할 목적으로 건축주들의 간절한 요청에도 불구하고 민원을 취하하지 아니하였고, 그 후에도 물리력으로 공사를 방해하여 결국 법원으로부터 공사방해금지 가처분을 받은 이후에야 공사방해행위를 중단한 경우, 건물의 설계변경허가 및 준공이 지연된 것은 아파트 주민들의 부당한 민원이 취하되지 아니하였다는 이유를 들어 건물의 설계변경허가를 지체한 구청과 위와 같은 민원을 제기한 다음 자신들의 민원이 취하되지 않는 한 건축주들이 설계변경허가를 받을 수 없다는 사정을 악용하여 그 민원을 취하하지 아니한 아파트 주민자치회 간부들의 공동불법행위에 기인한 것이라 할 것이므로 아파트 주민자치회 간부들은 건축주에게 위와 같은 불법행위로 건물의 준공이 지연됨으로 인하여 건축주가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 본 사례(인천지법 부천지원 1999. 1. 22. 선고 97가합3605 판결＞항소심 원고 소취하).

건물 신축으로 인한 인근 주민들의 일조권·사생활 침해, 시야차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등에 의한 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서는지 여부는 피해의 성질 및 정도, 피해이익의 공공성과 사회적 가치, 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성과 사회적 가치, 방지조치 또는 손해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 지역성, 토지 이용의 선후관계, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 아파트 공사현장에서 심한 진동과 소음, 분진 등이 계속 발생하였다 하더라도 인근 주민들이 적법한 절차에 따라 그 공사의 중지 등을 구하지 아니하고 곧바로 물리력으로 공사를 방해하여 중단시킨 것은 정당한 행위라고 할 수 없다는 이유로 불법행위책임을 인정한 사례(부산지법 1997. 7. 3. 선고 96가합7055, 19591 판결＞항소기각).

4. 경비원을 통한 송달

납세의무자가 거주하던 아파트에서는 통상 일반 우편물은 집배원이 아파트 경비실 부근에 설치되어 있는 세대별 우편함에 넣으면 아파트 거주자들이 이를 위 우편함에서 수거하여 가고, 등기우편물 등 특수우편물의 경우에는 집배원이 아파트 경비원에게 주면 아파트 경비원이 이를 거주자에게 전달하여 왔으며, 위 아파트의 주민들은 이러한 우편물 배달방법에 관하여 별다른 이의를 제기하지 아니하여 왔다면, 위 납세의무자 및 아파트의 주민들은 등기우편물 등의 수령권한을 아파트의 경비원에게 묵시적으로 위임한 것이라고 볼 것이므로, 아파트의 경비원이 납세고지서를 수령한 날, 납세고지서가 적법하게 납세의무자에게 송달되었다고 할 것이다(대법원 1998. 5. 15. 선고 98두3679 판결).

납세고지서의 교부송달에도 납세의무자 또는 그와 일정한 관계에 있는 사람이 현실적으로 이를 수령하는 행위가 반드시 필요하다 할 것이므로, 세무공무원이 납세의무자와 그 가족들이 부재중임을 알면서도 아파트 문틈으로 납세고지서를 투입하는 방식으로 송달하였다면, 이러한 납세고지서의 송달은 구 국세기본법(1996. 12. 30. 법률 제5189호로 개정되기 전의 것) 제10조의 규정에 위배되어 부적법한 것으로서 효력이 발생하지 아니한다. 납세자가 부과처분 제척기간이 임박하자 납세고지서의 수령을 회피하기 위하여 고지서 수령 약속을 어기고 일부러 집을 비워 두어서 세무공무원이 부득이 납세자의 아파트 문틈으로 납세고지서를 투입하였다 하여 신의성실의 원칙을 들어서 그 고지서가 송달되었다고 볼 수는 없다(대법원 1997. 5. 23. 선고 96누5094 판결).

행정심판법 제18조 제1항 소정의 심판청구기간 기산점인 '처분이 있음을 안 날'이라 함은 당사자가 통지·공고 기타의 방법에 의하여 당해 처분이 있었다는 사실을 현실적으로 안 날을 의미하고, 추상적으로 알 수 있었던 날을 의미하는 것은 아니라 할 것이며, 다만 처분을 기재한 서류가 당사자의 주소에 송달되는 등으로 사회통념상 처분이 있음을 당사자가 알 수 있는 상태에 놓여진 때에는 반증이 없는 한 그 처분이 있음을 알았다고 추정할 수는 있다. 아파트경비원이 관례에 따라 부재중인 납부의무자에게 배달되는 택지초과소유부담금 납부고지서를 수령한 경우 납부의무자가 아파트경비원에게 단순한 등기우편물 등의 수령권한을 위임한 것으로 볼 수는 있을지언정, 택지초과소유부담금 부과처분의 대상으로 된 사항에 관하여 납부의무자를 대신하여 처리할 권한까지 위임한 것으로 볼 수는 없고, 설사 위 경비원이 위 납부고지서를 수령한 때에 위 부과처분이 있음을 알았다고 하더라도 이로써 납부의무자 자신이 그 부과처분이 있음을 안 것과 동일하게 볼 수는 없다(대법원 1995. 11. 24. 선고 95누11535 판결).

납세의무자가 거주하는 아파트에는 그 출입구에 각 세대별로 우편함이 설치되어 있어 보통의 우편물은 위 우편함에 투여되고 있으나 등기우편물 등 특수우편물은 관례적으로 아파트의 경비원이 인터폰으로 거주자에게 연락을 하여 그 거주자가 직접 수령하고 그러한 연락이 되지 아니한 때에는 아파트 경비원이 이를 수령하여 거주자에게 전달하여 주는데, 위 아파트의 주민들은 이러한 우편물 배달방법에 관하여 아무런 이의도 제기하지 아니하여 왔다면 위 아파트의 주민들은 등기우편물 등의 수령권한을 아파트의 경비원에게 묵시적으로 위임한 것이라고 봄이 상당하여 위 아파트의 경비원이 위 심사청구에 대한 결정서를 수령한 1991.11.12. 위 결정이 납세의무자에게 적법하게 통지되었다 할 것이므로 그로부터 60일이 경과하여 1992.1.16.에 제기된 심판청구는 기간의 도과로 부적법하다(대법원 1994.1.11. 선고 93누16864 판결).

Ⅹ. 주택건설촉진법상 벌칙 조항

제50조의2(벌칙) ① 제33조의5 및 제33조의6의 규정에 위반하여 설계·시공 및 감리를 함으로써 하자보수책임기간 내에 제38조 제16항의 규정에 의한 주택의 내력구조부에 중대한 하자를 발생하게 하여 공중의 위험을 발생하게 한 설계자·시공자·감리자 및 사업주체는 10년 이하의 징역에 처한다.

② 제1항의 죄를 범하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처한다.

제50조의3(벌칙) ① 업무상 과실로 제50조의2 제1항의 죄를 범한 자는 5년 이하의 징역이나 금고 또는 5천만원이하의 벌금에 처한다.

② 업무상 과실로 제50조의2 제2항의 죄를 범한 자는 10년 이하의 징역이나 금고 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

제51조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호의3 또는 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액이하의 벌금에 처한다.

2의2. 제31조에 의한 주택건설기준 등(*대통령령으로 정함)에 위반하여 사업을 시행한 자

2의3. 제32조 제1호의 규정을 위반하여 입주자모집승인(*시군구청장에게 얻어야 함)을 얻지 아니하고 입주자를 모집한 자

2의6. 제32조의3의 규정에 위반하여 동조 제1항 각호의 1(*사업주체는 제33조 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 또는 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인신청일 후부터 당해 주택을 공급받는 자가 당해 주택의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간동안 당해 주택을 공급받는 자의 동의 없이 당해 주택 또는 대지를 담보로 제공하기 위하여 당해 주택 또는 대지에 저당권 또는 가등기 담보권 등 담보물권을 설정하는 행위, 당해 주택 또는 대지에 전세권·지상권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위, 당해 주택 또는 대지를 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위)에 해당하는 행위를 한 자

3. 제33조 제1항에 의한 사업계획의 승인을 얻지 아니하고 사업을 시행한 자

3의2. 제33조의2 제5항의 규정(사용검사, 임시사용승인)에 위반하여 주택 등을 사용하게 하거나 사용한 자

5. 제39조의 규정에 의한 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 영위한 자나 사위 기타 부정한 방법으로 등록한 자

5의2. 제44조의 규정에 의한 주택조합의 조합원이 아닌 자가 주택조합의 가입을 알선·모집광고 등을 하거나 주택가격 외의 수수료 기타 명목으로 금품을 받은 자

6. 제47조 제1항의 규정(*이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위(입주자저축증서, 주택상환사채, 주택을 공급받을 수 있는 지위, 기타 대통령령이 정하는 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위을 위반한 자)를 양도(매매·증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이의 양도를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 사위 기타 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다)을 위반한 자

제52조(벌칙) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.

2. 고의 또는 과실로 제33조의5의 규정을 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 발생하게 한 자

2의2. 고의 또는 과실로 제33조의6 제2항의 규정에 의한 감리업무를 태만히 하여 위법한 주택건설공사를 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 발생하게 한 자

2의3. 제33조의6 제5항의 규정에 위반하여 시정통지를 받고 계속하여 주택건설공사를 시공한 시공자 및 사업주체

3. 제38조 제2항 각호의 행위(*위 1항에서 규정 참조할 것)를 허가받지 아니하고 행한 자

7. 제44조 제9항의 규정(*주택조합은 대통령령이 정하는 바에 의하여 회계감사를 받아야 하며 그 감사결과를 관할시장 등에게 보고하고 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다)에 위반하여 회계감사를 받지 아니한 자

8. 제39조의7(*도지사·시장 등은 입주자대표회의·관리주체 또는 주택관리사 등에 대하여 그 업무의 감독상 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 기타 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속공무원으로 하여금 영업소·관리사무소등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다) 또는 제49조 제1항의 규정에 의한 조사 또는 검사를 거부·기피 또는 방해한 자

10. 제46조의 규정에 위반하여 등록증 등(주택관리업자, 주택관리사 등)의 대여 등을 한 자

12. 제39조의4의 규정에 의하여 주택관리사 등의 자격을 취득하지 아니한 자가 제39조의3의 규정에 의한 주택관리사 등의 업무를 수행하거나 이를 수행하게 한 자

제52조의2(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1천만원이하의 벌금에 처한다.

2. 제38조 제8항에 의한 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자

제52조의3(과태료) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 500만원이하의 과태료에 처한다.

1의2. 제39조의7(*위 참조) 또는 제49조 제1항의 규정에 의한 보고 또는 자료제출 등의 명령에 위반한 자

3. 제38조(*위 참조) 제1항의 규정에 위반하여 공동주택을 관리한 자

4. 제38조 제14항의 규정에 위반하여 하자보수를 하지 아니한 자

5. 제38조 제2항 각호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

6. 제32조 제2호 또는 제3호의 규정을 위반하여 주택을 공급하거나 주택을 공급받은 자

제53조(양벌규정) ① 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제50조의2의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 당해 법인 또는 개인을 10억원 이하의 벌금에 처한다.

② 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제50조의3·제51조 및 제52조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 당해 법인이나 개인에 대하여도 각 해당조의 벌금형을 과한다.