아파트에서 발생하는 노사문제

살기 좋은 아파트 마을 □□□

□□□ 살기 좋은 아파트 마을

- 이철재 공인노무사

I. 들어가는 말

아파트에서도 노사문제가 발생한다? 이런 말에 좀 의아해 하는 사람들도 있겠지만 우리가 살고있는 아파트에서도 아파트 관리형태 변경시 또는 주택관리업자 변경시 아파트 관리업무 종사 근로자의 임금, 퇴직금, 해고와 관련하여 노사간에 갈등이 자주 일어나고 있으며 이에 따라 법적으로 해결할 필요성이 제기되고 있다. 특히 해고와 관련하여서는 아파트의 관리형태 변경시 빈번히 발생하고 있는 문제이므로 이를 중심으로 살펴보기로 한다.

II. 판단 기준

1. 근로기준법상의 사용자

근로기준법 제15조의 규정에 의하면 □이 법에서 사용자라 함은 사업주 또는 사업경영담당자 기타 근로자에 관한 사항에 대하여 사업주를 위하여 행위하는 자를 말한다□.고 규정하고 아파트 자치회 등 법인이 아닌 비영리사업이라 하더라도 아파트자치회 등에서 근로자를 직접 고용하고 지휘·명령한다면 그 단체 자체가 사업주가 될 수 있는 것으로 보고 있다. 즉 관리형태별로 살펴보면, 의무관리인 경우의 사용자는 시공회사가 되고 자치관리인 경우의 사용자는 입주자대표회의 등 자치관리기구가 된다. 또한 위탁관리인 경우에는 자치관리기구가 근로조건, 인사, 해고 등에 대하여 관여하지 않는 순수한 위탁관리인 경우에는 주택관리업자가 사용자가 되고 그렇지 않을 경우에는 자치관리기구가 사용자가 될 수 있다.

2. 기본원칙

먼저 아파트의 관리형태를 살펴보면 그 관리주체에 따라 1) 주택건설업자 등 □사업주체□에 의한 관리와 2) 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구(입주자대표회의)에 의한 □자치관리□ 및 3) 입주자(입주자대표회의)가 선정한 주택관리업자에 의한 □위탁관리□로 나누어 볼 수 있다.

관리형태 자체를 변경하는 경우 예를 들어 자치관리에서  위탁관리로 변경하거나, 위탁관리에서 자치관리로 변경하는 경우에는 업무의 동질성이 유지되고 근로자의 인수를 배제하는 특약이 없는 한 영업의 양도·양수로 보아 고용이 승계된다고 본다.

주택관리업자를 변경하는 경우에는 다음의 2가지로 구분하여 수탁받은 주택관리업자가 입주자대표회의로부터 독립하여 근로자에 대한 인사·노무관리의 전권을 행사하는 경우에는 원칙적으로 고용승계 의무가 없고, 수탁받은 주택관리업자는 근로자에 대해 근로계약 체결 등 형식적 사용자의 지위를 가질 뿐, 입주자대표회의가 사실상의 사용자로서 근로자의 인사·노무관리에 직접 관여하는 경우에는 입주자대표회의가 사용자로서의 지위를 가지므로 특별한 사유가 없는 한 고용은 승계된다고 본다.

III. 관리 변경과 근로관계 승계

1. 관리형태 변경의 경우

의무관리에서 자치관리 또는 위탁관리로 변경하거나, 자치관리에서 위탁관리로 또는 위탁관리에서 자치관리로 변경되는 경우에는 업무의 동질성이 유지되고 근로자의 인수를 배제하는 특약이 없으면 영업의 양도·수로 보아 고용은 승계되는 것으로 본다.  만약 영업양도라 하더라도 당사자 사이에 근로관계 일부를 고용승계의 대상에서 제외하기로 한 특약이 있는 경우에는 그에 따라 근로관계의 승계가 이루어지지 않을 수 있으나, 그러한 특약은 실질적으로 해고나 다름이 없으므로 근로기준법 제30조제1항의 정당한 이유가 있어야 유효하다.

2. 주택관리업자 변경의 경우

(1) 원칙적으로 고용승계의무가 없는 경우

주택관리업자가 아파트 입주자대표회의로부터 아파트 관리업무를 수탁받아 관리직원의 임면, 노무관리, 보수 및 퇴직금 지급 등 업무수행에 관하여 전권을 행사하는 경우로서 새로운 주택관리업자가 다시 입주자대표회의로부터 아파트 관리업무를 수탁받아 관리하게 되면 두 업체간에 고용승계에 관한 별도의 약정이 없는 한 원칙적으로 새로운 업체가, 종래 업체와 근로자간에 맺어진 근로관계를 승계하여야 할 법적 의무는 없다.

(2) 원칙적으로 고용이 유지되어야 하는 경우

주택관리업자가 비록 외형상으로는 아파트 입주자대표회의로부터 아파트 관리업무를 수탁받아 관리하고 있을지라도입주자대표회의가 관리직원의 급여를 직접 지급하거나, 관리직원의 급여수준을 직접 결정한 경우, 관리직원의 임면 등 인사, 노무관리에 직접 관여한 경우에는 주택관리업자 변경시에도 고용은 유지되어야 한다.

IV. 유권해석 및 구체적 사례

◑ 질의

□ 사업주체에서 관리해 온 현상태(직원, 관리기구, 비품 및 공기구 등)대로 입주자대표회의가 인수한 경우 직원들에 대한 고용승계가 이루어진 것으로 볼 수 있는지 여부 및 인수인계 전 사업주체와 맺은 근로계약, 취업규칙에 대한 것도 현 상태대로 인수하였으므로 입주자대표회의와 별도의 근로계약을 체결하지 않아도 되는지 여부

† 회시

□ 사업주체의 의무관리기간이 경과한 후 입주자대표회의에서 의무관리의 상태(직원, 관리기구, 비품 및 공기구 등)대로 모든 권리·의무를 포괄적으로 인수하였다면

□ 직원들에 대한 고용승계도 이루어졌다고 판단되며, 이 경우 입주자대표회의와 별도의 근로계약을 다시 체결하지 않아도 기존의 근로계약은 유효하다고 사료됨(근기 68207-2115, □99. 8.30)

◑ 질의

□ 사업주체인 ○○회사는 의무관리 기간동안 주택관리업자와 위탁관리계약을 체결하고 관리하던 중 의무관리기간이 종료되고 입주자대표회의가 자치관리하기로 한 경우 고용승계 여부

† 회시

□ 관리업무의 동질성이 변경되지 아니하였고 단순히 사업주체의 변경에 불과하다고 판단되므로 새로운 사업주체(입주자대표회의)가 관리업무 종사자의 고용을 승계함이 타당.(근기 68207-147, □99. 9.28)

◑ 질의

□ 입주자대표회의가 자치관리하다가 주택관리업자에게 위탁관리하고자 하는 경우 관리소장을 포함한 관리직원을 해고할 수 있는지 여부

† 회시

□ 관리형태 변경시에는 새로운 수탁업체가 당해 아파트관리업무 종사자의 고용을 승계하여야 함이 원칙이므로 관리형태 변경시 근로자를 해고하고자 할 경우에는 정당한 사유가 있어야 함(근기 68207-343, □99.10.16)

◑ 질의

□ 아파트 입주자대표회의가 아파트를 주택관리업자에게 위탁하여 관리하다가 주택관리업자를 변경하는 경우 아파트관리 종사근로자들의 고용이 새로이 관리를 맡은 주택관리업자에게 승계되는지 여부

† 회시

□ 아파트 입주자대표회의가 아파트를 주택관리업자에게 위탁하여 관리하다가 주택관리업자를 변경하는 경우 원칙적으로 고용승계가 되지 않으나 입주자대표회의가 사실상 사용자로서의 권한을 행사하는 경우에는 고용승계가 된다고 봄이 상당(법심 61010-477, □98. 7.29)

V. 판례의 경향

판례는 위탁관리업체를 변경할 때 위탁관리업체를 사용자로보고 신,구 위탁업체 사이에 영업양도계약이 없는한 고용승계의무를 부정하고 있다.(서울고판 97구 32774, 98.1.9)

VI. 임금 및 퇴직금

퇴직금 지급의무를 부담하는 사용자인가를 판단함에 있어 계약의 형식이나 관련 법규의 내용에 관계없이 실질적인 근로관계를 기준으로 하여야 한다.

판례는 아파트입주자대표 회의가 관리사무소직원들의 인사와 업무에 관여하고 그 노동조합과 임금교섭을 해 왔으나, 업무수행과정에 있어 구체적·개별적인 지휘·감독을 하지 않은 경우, 입주자대표회의가 관리사무소직원들의 사용자라고 볼 수 없다(1999.07.12, 대법 99마628 )고 판시하고 있다.

VII. 나오는 말

입주자대표회의에게 일정한 경우 고용승계를 인정하는 것은 입주자대표회의가 명목상 위탁관리 형태를 취하면서 사실상 사용자의 역할을 수행하는 것을 예방하고, 공동주택관리업체가 대부분 영세하여 사용자책임을 부담할 수 있는 능력이 약하다는 점을 고려한 것이다.

장기적으로는 위탁자를 사용자로 볼 수 있는 경우를 관련법에 구체적으로 명시하는 입법적 보완이 필요하다고 본다.

아파트공동체운동의 현황과 과제

- 심현천 참여연대 아파트팀장

I. 시작하는 글

인간다운 삶을 영위하기 위한 가장 기초적이며 필수적 요소인 의식주에서 입는 것과 먹는 것의 문제는 어느 정도 해결되고 있다. 그러나 인간의 보금자리인 주거의 문제는 더욱 복잡하여 주요한 사회문제로 등장한지 오래이다. 특히 아파트는 공동소유 사유지로 구성되어 있고, 공동 거주하는 특수한 형태의 주거공간으로 입주민들의 참여의식과 공동체 의식이 필수적 요소이다.

우리나라에 아파트라는 공동주택이 일반화되기 시작한 것은 1963년에 서울, 마포에 6층으로 지은 마포 아파트가 효시라 할 수 있을 것이다. 그 후, 1970∼90년대를 거치면서 정부의 물량위주의 주택정책과 재산증식수단으로의 지름길로 아파트가 선호되면서 폭발적인 양적 증가를 이루었다. 그 결과 1998.12.31 현재의 우리나라 주택보급률은 전국 평균 92.4%에 도달하였다. 그리고 주택유형별 점유 비율에서 처음으로 아파트가 단독주택 수를 누르고 1위를 차지하게 되었다. 이제 아파트와 연립주택 그리고 다세대 주택을 포함한 공동주택비율은 전국 주택수의 57.6%를 차지하였다. 이제 공동주택 특히 아파트는 우리의 가장 보편적인 주거형태로 자리잡은 것이다. 이는 30여 년의 짧은 기간에 주거의 1차적인 기능인 은신처 확보라는 의미에서는 성공적인 결과이다. 그러나 주거의 질적 기능인 주거 생활 문화측면에서는 여러 가지 문제점이 많이 노출되었다. 특히, 아파트생활의 필수적 요소인 아파트공동체 생활 측면에서는 심각한 갈등과 분쟁을 야기하고 있다.

그 원인은 첫째, 물량위주 주택정책으로 인하여 공급자 위주의 원가절감 측면의 건설로 인하여 고층아파트에 생활문화적 공유공간이 절대적으로 부족하게 설계되고 시공도 공기 단축 등으로 부실 공사가 많았기 때문이다.

둘째, 중앙 집권적이며 소극적인 행정 행위의 사고방식으로 인하여 공동주택의 갈등과 분쟁에 대하여 사유재산이라는 이유와 자치적, 이율적 해결이라는 미명하에 방치되고 있기 때문이다.

셋째, 공동주택 입주민들의 참여의식과 공동체 의식이 형성될 수 없는 사회, 경제적인 요인 등 여러 가지 복합적인 요소들이 상존하고 있는 점으로 크게 대별할 수 있다. 또한 우리나라 아파트는 특징적으로 선진외국과 달리 대단위 공동 소유 사유지 형태의 고층아파트가 주류를 이루고 있다는 것이다. 이는 우리나라 아파트 공동체 운동이 극복해야할 가장 큰 장애물이기도 하다.

그러나 이와 같은 특징은 동전의 양면과 같아 어려움과 가능성을 동시에 갖고 있다고 할 수 있다. 왜냐하면 입주민들이 참여의식과 공동체의식이 어느 정도 형성된다면 오히려 규모의 경제 논리대로 승수 효과를 나타낼 수 있는 여건이 되기 때문이다.

그리고 아파트의 같은 단지 내에 여러 평형과 계단식, 복도식 구조 그리고 저층, 고층 등 다양한 형태로 복합적으로 구성되어 있어 관리비용의 합리적 배부 방법 결정 등에 있어서 합의가 쉽지 않은 문제점도 있다. 이와 같은 문제를 합리적으로 해결할 수 있는 이론적 연구와 지혜로운 대안연구가 절실히 필요하다.

II. 우리나라 아파트 공동체 운동의 현황과 문제점

우리세대는 아파트라는 새로운 주거 형태를 이 땅에 도입하였다. 아파트는 우리의 사랑스런 아들딸들의 고향마을이 되는 것이다. 따라서 아파트공동체운동은 우리세대의 필연적인 당면과제이며 역사적 책무이기도 하다.

역사적으로 새로운 주거형태에는 새로운 주거문화가 형성되었다. 우리세대의 고향인 우리의 전통마을 문화를 아파트 공동체 마을에 접목할 수 있는 기법은 무엇일까? 우리세대는 함께 고민해야 하고 함께 찾아야 하고, 함께 실천하여야 할 역사적 소명의식을 가져야 한다. 그리하여 우리의 후손들이 좀 더 발전된 아파트 주거 문화를 창달하여 살기 좋은 아파트 마을에서 살 수 있도록 해야 할 것이다

그러나 우리의 현실은 어떠한가?

아파트가 본격적으로 건립되기 시작한 1970∼80년대는 재산 증식수단으로의 소유개념에 밀려 거주 개념에 따른 유지 관리 측면의 아파트 공동체 주거생활 문제가 제대로 문제제기되지 못했다. 1988년 서울 상계지역과 목동지역의 대규모 아파트 지구에 고층 아파트가 준공되고 입주하면서 하자문제 등 아파트 주거 생활문제가 본격적으로 문제제기되기 시작하였다.

우리나라 최초로 91년 6월 서울 노원구 의회에서 아파트 하자문제 대책 특별위원회가 구성되어, 지자체 차원의 합동점검을 통하여 아파트 주거생활 문제에 대한 문제점 적출과 개선 방향을 제시하였다. 그리고, 92년 광주 YMCA에서 아파트상담과 아파트 시민학교를 개설하였다. 92년 10월에는 서울 노원구에서 아파트생활 시민모임이 구성되어 주공아파트 땅 부족 문제에 대하여 소송을 제기하였고, 아파트 주거생활문제에 대한 판례 남기기 운동 등을 전개하였다. 이와 같이 1990년 전후로 하여 전국 각 지역에서 주민 모임형태의 아파트 주거생활관련 운동을 시도한 흔적은 많이 있었다.

그러나 하자문제가 일부 해결되거나 답보상태에 빠지면 주민조직이 와해되었다. 그리고 사무실 운영 등 기초적인 재정문제를 해결하지 못해 운동을 지속적으로 이어가지 못했다.

그 후 95년 7월 삼풍백화점이 붕괴되고, 아파트 안전문제가 제기되면서 아파트 주거생활 문제가 다시 부각되면서 각 지역 YMCA, 경실련 등 시민단체에서 아파트 시민학교를 다시 개최하기 시작하였다. 그리고 1998년 2월 참여연대 아파트공동체연구소가 창립되어 중앙 언론에 부각되면서 아파트 공동체 운동의 전국적 기반이 조성되었다.

이 무렵 경실련, 녹색소비자연대, 녹색연합, 여성민우회, YMCA 등 시민단체에서도 "녹색아파트 만들기" 등의 명칭으로 아파트 강좌 등을 개최하기 시작하였다.

그리고 지방에서는 97년 대구에서 아파트 생활문화연구소가 창립되어 활발하게 활동하고 있으며 대전, 순천, 부천, 전주, 안산, 광주, 고양, 수원, 인천, 부산, 포항, 울산, 청주, 천안, 의정부, 광명, 김해, 창원 등의 지역시민단체에서 아파트 공동체 운동에 많은 관심을 갖고 아파트 시민학교 등을 개최하고 있다.

특히 1999년은 우리나라 아파트 역사상 가장 획기적인 분기점이 되는 해가 되었다.

첫째, 99년 3월∼4월에 경찰청에서 아파트 부정비리에 대하여 기획 수사대상으로 선정하여 전국적으로 일제 수사를 단행하였다. 수사결과 약 150여 명을 구속하고 약 6000여 명 입건하는 개청 이래 단일 사건 최대의 실적을 올렸다. 그래서 연일 매스컴의 초점이 되어 아파트 입주민들에게 아파트 관리에 관심을 증폭시키는 계기가 되었다.

둘째, 99년 3월에 제2건국위원회에서 지역공동체 운동의 일환으로 자원봉사자 운동과 함께 아파트 공동체운동이 선정되었다. 그래서 아파트공동체 운동 관련 사업에 정부 예산이 지원되기 시작하였다.

그러나 아파트 공동체 운동은 아직도 하자문제와 그 대응책 아니면 관리비 부정문제와 절감방법, 그리고 아파트 관리의 비합리적 운영으로 인한 갈등과 분쟁에 대한 단순상담과 부문교육 정도에 머물고 있다. 이와 같은 역할은 지자체의 적극적 행정행위와 주택관리사 협회, 주택관리업자협회 등 관련 전문직업인 단체의 직능 교육 강화를 통하여 해소시켜야 할 과제이다.

따라서 시민단체의 아파트공동체운동은 공동주택 제도 개선과 적극적 행정 행위 유도, 입주민의 참여의식과 공동체 의식 제고를 위한 아파트마을 문화 실천 운동으로 발전시켜야 하고, 시민단체는 시민의 시각에서 아파트 공동체 생활 관련 정책개발과 프로그램 개발에 적극적으로 나서고 그 실천운동에 앞장서야 한다.

III. 우리나라 아파트 공동체 운동의 실천과제

아파트에 대한 패러다임이 변화하고 있다. 공동주택 입주민들이 공동주택을 거주개념보다 재산 증식수단 위주의 소유개념으로 치우치게 된 데에는 우리의 사회, 경제적으로 여러 가지 복합적인 요인이 있었는데, 이제 주변여건이 거주 개념 쪽으로 서서히 변화되어 가고 있다.

아파트 건설부지에 말뚝만 박고 분양공고를 내도 아파트 분양신청은 폭발적으로 넘치고 당첨만 되면 당장 2∼3배의 차익이 생기는 우리의 왜곡된 아파트 분양시장이 있었다. 그래서 아파트 계약금과 중도금을 준공하기도 전에 분양금액의 90%를 지불해도 누구도 이의제기를 하지 않는 나라. 이런 구조 아래서 아파트는 상품임에도 불구하고 이미 소비자 주권의식이나 주인의식이 싹틀 공간은 없었다. 혹자는 우리 국민성을 탓하기도 한다. 개인적으로는 똑똑하지만 모래알 같아 뭉칠 줄을 모른다고 비난한다. 이 또한 일제 식민 사관에 의한 패배주의라고 하지 않을 수가 없다. 이 지구상에서 어떤 선진국도 민주시민 의식이 30년 만에 이룩된 나라는 없다. 오히려 30년 만에 농업화 사회에서 산업화 사회를 거쳐 지식 정보화 사회에 진입한 나라는 우리나라가 유일하다.

우리의 문화에는 단점도 있지만 한과 혼과 신바람 문화라는 장점이 훨씬 많다. 그러나 우리는 지금 중대한 기로에 서 있는 것 또한 틀림이 없는 사실이다. 1997년 IMF 이후 우리의 경제는 구조조정을 제대로 하고 다시 새롭게 시작하지 않으면 선진국 문턱에서 다시 후퇴할 수밖에 없다는 사실을 모든 국민이 깊이 인식하였다. 같은 맥락으로 아파트 입주민들의 의식 또한 변하지 않으면 살기 좋은 아파트 마을을 만들 수 없다는 점을 이번 아파트 부정비리 사건에서 깨닫는 계기가 되어야 한다. 특히 앞에서 지적한대로 1999년은 우리나라 아파트 역사상 가장 획기적인 분기점이 되는 해이기도 하다. 이제 우리의 주택보급율도 92%를 넘어섰고, 머지않아 100%를 넘어설 것이다. 그리고 2020년이면 절대인구가 감소할 것으로 예측하고 있다. 그래서 고층아파트의 재건축은 경제성이 점점 희박해지고 슬럼화 현상은 필연적일 것이다. 따라서 더 이상 아파트가 재산 증식이나 투기의 대상은 되지 않을 것이다. 그러므로 고층 아파트는 최소한 50∼100년을 사용해야 한다. 이러한 여건변화는 아파트 입주민들로 하여금 유지, 관리 측면에 관심을 가지게 하고, 소유개념에서 거주개념으로 서서히 인식을 변화시켜 나갈 것이다. 이제부터 참여의식과 공동체 의식도 자랄 수 있는 토양이 서서히 조성된다고 볼 수 있다. 이렇게 아파트에 대한 패러다임의 변화 시점에서 아파트 공동체 운동의 실천과제를 살펴보면, 다음과 같은 예를 들 수 있을 것이다.

1. 입주민 등의 참여의식과 공동체 의식 제고를 위한 실천과제

(1) 기초적인 민주시민 의식 제고를 위한 실천운동 전개

민주 시민 의식 함양에 걸림돌이 되고 있는 여러 가지 비민주적이고 비합리적인 요소들을 하나하나 제거해 나가는 운동을 지속적으로 전개하여야 한다.

□민주주의는 결과보다 절차가 중요하다□는 평범한 진리를 일상 생활에서 몸소 실천하여야 한다는 말이다. 우리는 그 동안 급성장의 폐해로 중간절차를 생략하고 결과만 중요시하는 비민주적인 사고 방식에 깊이 빠져 버렸다. 이런 잘못된 관행을 타파하는 실천운동을 전개해야 한다. 예를 들면, ① 동대표 선거 참여하기, ② 동대표 선거 공고하기, ③ 동대표 선거관리위원회 구성하기, ④ 동대표 회의록 서명날인하기, ⑤ 관리비부과내역서에 비목별 근거를 상세하게 공개하기, ⑥ 물탱크 청소 입회하기, ⑦ 승강기 고장 일지 관리하기, ⑧ 어린이 놀이터 모래갈기 참여하기, ⑨ 지하실 견학 동참하기, ⑩ 잡초 뽑기 행사 참여하기 등이 있다.

(2) 공인의 위상과 역할 정립 운동 전개

입주자대표는 공법에서 신분이 보장되고 입주민이 직선으로 선출한 공인임을 정확히 인식하고, 공인으로서의 위상과 역할을 분명히 알고 행동해야 한다. 공인은 모든 사람에게 지지를 받을 수는 없다. 그러므로 공인으로서의 확고한 소신과 신념을 가지고 공적업무를 사심없이 민주적으로 판단하고, 사리분별력을 갖고 합리적으로 행동하여야 한다. 많은 입주자 대표들이 자신의 위상과 역할을 제대로 몰라 작은 실수로 상처 입거나 혹은 너무 완벽한 임무수행을 욕심내다가 지쳐서 중도에 하차하는 경우가 비일비재하다. 난세에는 정의감만 투철해도 애국열사가 될 수도 있지만, 평화시에는 합리적이지 못하면 왕따를 당하거나 구속 등 개인적으로 엄청난 희생이 따른다. 그래서 작은 공인의 일을 하기가 더욱 어려울 수밖에 없으며, 작은 일이 더욱 아름답게 보이는 것이다. 대학까지 나왔어도 입주자대표회의 진행을 민주적 절차에 따라 제대로 수행하지 못하는 경우를 종종 보게 되는 것이 우리의 현실이다. 사회교육이 필요한 이유이기도 하다.

그리고 공인이라면 공금 운용의 가장 기초적인 원칙으로 총액주의 원칙과 공개주의 원칙 정도는 당연히 숙지하고 있어야 한다. 하지만 잘못된 관행을 그대로 답습하고, 주관적으로 판단하여 순액주의 방법을 택하여 비자금 운용을 당연시하는 경우도 종종 목격되고 있다. 이러한 전근대적이고 비합리적인 사고방식에서 아파트 부정비리의 씨앗이 잉태되는 것이다. 또한 입주자대표의 본연의 임무인 의결 기능과 감사 기능을 등한시하고, 집행기능 쪽으로 치우치는 사례도 허다하다. 이러다 보니 아주 기초적인 감사기법이나 민주적 회의 절차도 제대로 확립되지 못하고 원시적인 부정이 만연하게 만든 요인이 되었다. 그래서 입주자 대표의 위상과 역할 정립 운동을 전개하여야 한다. 예를 들면,

□ 관리 업무 감사는 감사 특별위원회를 설치하여 감사하기

□ 일정금액 이상의 외주공사, 용역 또는 물품 구매시에는 입찰특별위원회 구성하기

□ 세금계산서 등 각종 영수증과 계약서 확인하기

□ 입주자대표를 지역 유지로 대접하기(해당지자체의 주요 행사에 초청 대상 확립 등)

□ 입주자대표 일비 지급하기 등

(3) 자치 부녀회 등 입주민 주민단체 활성화 운동 전개

살기 좋은 아파트 마을을 만들기 위해서는 입주자대표회의와 함께 중추적 역할을 할 단체로 자치 부녀회가 활성화되어야 한다.

우리나라 대다수의 아파트단지에서 제일 먼저 생기는 단체가 자치부녀회이다. 그리고 자치부녀회 회원 일부는 새마을 부녀회에 가입하는 것이 관행이었다. 그 결과 입주민들은 자치 부녀회와 새마을 부녀회를 혼동하게 되었다. 그러나 이 두 단체는 엄밀하게 말하면, 활동 근거도 다르고, 재정관계도 독립적으로 처리하는 완전히 별개의 단체이다.

자치부녀회의 주 수입원은 알뜰 시장 유치, 상인기부금, 기타 수익사업 수익금 등이고, 지출은 단지 내의 화분 구입이나 어버이날 노인정 행사비용에 사용하고, 회원들의 친목을 도모하는 것이 일반적 관행이었다. 그래서 입주민들로 하여금 참여의식과 공동체의식을 이끌어 내지도 못하고, 오히려 불신과 갈등을 유발하는 원인이 되기도 하였다. 그러나 90년대에 들어서면서 입주민의 의식변화와 자치부녀회의 자성에 의하여 서서히 변화해 가고 있다. 이제 자치부녀회도 자신의 위상과 역할을 분명히 알고 깨어 있는 입주민들과 함께 아파트 문화 창달에 앞장서야 할 시점에 도달하였다. 바람직한 개선방안을 예시하면 다음과 같다.

□ 자치부녀회도 공익을 목적으로 하는 단체이므로 공금 운용에 있어서는 총액주의 원칙

과 공개주의 원칙에 따라 투명하게 관리하여야 한다. (회장 판공비와 회원 일비 또는

운영비는 실비 변상적 비용 범위 내에서 지급이 가능하다. )

□ 자치부녀회의 회칙을 만들고, 민주적 절차에 따라 운영하고, 재정공개를 최소한 1년에

1회 이상해야 한다. (매월 관리비 부과내역서에 공개하는 것이 가장 바람직하다.)

□ 자치부녀회 기금은 아파트 단지 전체 입주민의 공동의 이익을 위한 방향으로 사용되

어야 한다. (각종 문화 교양 취미 교실, 주부부업, 어린이 캠프 등)

□ 자치부녀회의 운영은 입주자대표회의와 협의하고, 1년에 1회 이상 결산보고와 감독을

받는 것이 원칙이다.

(4) 입주민 등의 생활 교육의 지속적 실천

입주자대표회의와 관리사무소, 지자체에서는 공동주택에 거주하는 입주민 등이 공동주택에서 생활하면서 지켜야 할 권리와 의무 등 생활질서에 대하여 지속적으로 홍보하고 교육하여야 한다. 특히, 지역의 지도자인 입주자 대표와 자치부녀회원 등 봉사자를 대상으로 하는 교육 프로그램을 개발해야하고, 구체적인 실천 프로그램을 가지고 입주민과 함께 행동해야 한다. 예를 들면,

□ 공동 주택관련 법령 해설 교육 (입주민의 권리와 의무, 하자보수 절차, 관리권 인수인

계 인수 절차, 입주자대표회의 구성과 운영, 관리비의 구성과 운용 등)

□ 공동체 의식 제고 교육 (민주 시민 의식 운동, 공인의 위상과 역할, 입주자대표 선거

방법, 입주자대표회의의 효율적 회의 방법, 입찰 규정 해설 및 효율적 입찰방법 등)

□ 공동체 주거 문화 모임 활성화 교육 (독서 모임, 유화 모임, 피아노 모임, 꽃꽂이 모

임, 좋은 영화 비디오 모임, 어린이 캠프, 분재, 화초 전시회 등)

□ 공동체 주거 환경 교육 (가정 내 세제 덜 쓰기, 음식물 쓰레기 분리, 재활용하기, 단지

내 벼룩시장 등)

□ 공동체 마을 만들기 사업 (농수산축산물직거래, 수경재배, 주말농장, 작은 음악회, 작

은 운동회, 모의 지방회의, 주부 부업 강좌, 공동취사, 요리 실습대회, 공동탁아, 공동

독서실 운영, 또래 공부방, 마을 축제 등)

2. 바람직한 지자체의 역할

아파트 단지의 지도 감독권을 가진 행정기관이 소극적 행정 행위에서 적극적 행정행위로의 전환을 위한 시민단체의 역할이 대단히 중요하다. 적극적 행정행위로서의 대책이 실현될 수 있도록 해당 시민단체에서는 다각도로 압력을 가하는 실천운동을 전개해야 할 것이다.

적극적 행정행위와 소극적 행정행위에 대한 개념부터 혼동하고 있는 것이 현실이다. 적극적 행정행위를 주장하면 규제 개혁과 자율적 관기에 역행한다고 비난하기도 한다. 이는 규제 감독 등 법의 집행만을 의미하는 전통적으로 소극적인 행위와 입주민의 자치능력 고양을 위한 정보 제공, 분쟁조정, 교육 등 한 차원 높은 행정 서비스로서의 적극적 행정 행위를 구분하지 못하는 데에서부터 비롯된다. 입주민들은 전문지식이 부족하여 그럴 수 있다고 이해할 수 있다. 그러나 행정기관조차 이분법적 사고에 빠져 좌충우돌하고 있다. 그 원인은 민주주의의 꽃이라는 지방자치가 부활한 오늘날까지 아직도 관료주의적 중앙집권적 사고 방식에서 헤어나지 못하고 있기 때문이다. 특히 지자체장과 지방의원조차 지방자치인 생활 정치에 대한 기본 마인드가 부족하다.

행정기관이 아파트 관리제도의 기본 원칙인 주민자치의 틀을 공고히 하면서 정부개입을 최소화하는 것은 당연하다. 사유재산이라는 이유와 자율과 규제개혁이라는 미명 하에 공동주택의 여러 가지 문제들을 방치하여서는 안될 것이다. 오히려 자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현실에서는 공동주택의 자율관리능력제고를 위한 다양한 프로그램 실천 등 적극적 행정서비스가 강화되어야 한다.

그 사례들을 우선 순위에 따라 나열하면 다음과 같다.

□ 공동주택 상담실 운영

□ 공동주택 분쟁조정위원회 설치

□ 공동주택 관련 정부 제공 업무(관내 아파트 단지별 관리비내역서 전산 입력, 질의 응

답, 유권해석, 판례 등)

□ 공동주택 입주자대표 및 관리 사무소에 대한 직무교육 정례화(입찰방법, 감사요령, 회

의 요령, 관련법 해석 등)

□ 각종 규약, 규정 및 계약서 등 관련 서류의 표준화 작업, □ 동대표 위상을 확립시키

기 위한 방안 강구(지자체의 시무식, 종무식 등 공식행사에 동대표 초청 등)

3. 물량 위주에서 친환경적이며 인간 중심적인 주택정책으로서의 전환을 위한 실천과제

원가 절감 측면의 건설에서 유지관리 측면의 건설과 친환경적이며, 인간 중심의 주택정책의 전환에 따른 법률적, 제도적 개선이 필요하다. 장기적으로는 주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 중기적으로는 공동주택관리에 대한 여러 법령을 공동주택관리에 관한 법률로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 효율적이며 합리적으로 결정하여야 할 것이다. 단기적으로는 지자체별로 공동주택 관리에 관한 조례를 제정할 수 있도록 주택건설촉진법 등에 위임조항을 신설하는 것과 비민주적이며 비합리적인 조항들을 시급히 개정하는 것이다. 예를 들면 다음과 같은 것들이 있다.

① 세입자 및 임대아파트 입주민의 대표구성권 인정

□ 사업주체에 의한 의무관리기간을 최소한 6개월 이상으로 재개정

□ 아파트 내부구조변경에 관한 안내서 또는 아파트 생활 사용설명서와 품질보증서 제공

의무화

□ 준공도서 미제출자 및 하자 미해결 업체에 대한 벌칙 강화

□ 공동주택의 특성에 입각하여 공용부분과 전유부분의 명백한 구분과 보수책임에 대한

원칙 정립

⑥ 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙의 부활

⑦ 관리비의 총액주의 원칙과 공개주의 원칙 등 공적 기구의 민주적 기본원칙을 구체적

으로 명문화 강화

⑧ 주택건설기준 등에 관한 규정 등 개정(물탱크시설 위생자재사용 강화, 어린이 놀이시

설 안전기준 강화, 승강기 안전기준 강화, 에어컨 설치공간 확보, 자전거 보관 시설

및 공동물품 보관시설 등)

⑨ 주택 관리업자 제도개선 및 주택관리사 합동사무소 허용 등 민간부문의 유지·관리업

무 전문화를 유도하는 조항 신설

IV. 마감하는 글

살기 좋은 아파트마을은 관련 제도개선과 함께 행정기관 특히 지자체의 적극적 행정행위 그리고 입주민 등의 참여의식과 공동체의식이 삼위일체가 되어 조화를 이룰 때 현실화될 수 있다.

끝으로 지역지도자와 종교지도자들에게 바라는 것은 종교기관이나 지역단체에서 봉사하는 지역활동가와 종교인들이 자신의 삶의 터전에서 봉사할 수 있도록 이끌어 주었으면 하는 것이다. 지금의 이기적이고 폐쇄적인 아파트 문화를 열려있는 문화로 바꿔가기 위해서는 그 주체인 사람의 노력이 우선이다. 그러기 위해서는 깨어있는 삶을 사는 이들의 실천이 요구되는데, 욕심 없이 사명감을 갖고 봉사하는 지역활동가와 종교인들은 그 힘의 바탕이 될 수 있기 때문이다. 특히 아파트 입주자대표와 주민모임의 주체는 주부들이 앞장서야 한다. 고학력 유휴주부인력의 활용 차원뿐만 아니라, 정치 사회적 능력 고양과 여성능력계발 차원에서도 지대한 기여를 하리라고 확신하기 때문이다.

그리고 이와 같은 운동이 우리 문화의 특성인 신바람 문화와 결합될 때는 아파트 공동체운동이야말로 민주시민의식 함양에도 결정적 역할을 할 것이다. 그 파급효과는 삶의 질 향상에 광범위하게 영향을 미칠 것이다. 따라서 아파트 공동체운동은 새롭고 종합적인 민주시민의식 계몽운동으로 확고한 자리매김을 할 것이다.

이와 같은 노력과 실천이 결실을 맺는다면 아파트 단지 안에 다양한 주민 모임이 구성되고 활성화될 것이다. 이를 통해 진정한 아파트 주거생활문화가 정립되고 살기 좋은 아파트 마을도 형성될 것이다.

공동주택분쟁조정위원회 설치의 필요성

- 윤민구 변호사

I. 분쟁 조정위원회 설치의 시급성

1. 주택건설촉진법 개정

건설교통부가 입법 예고한 개정 주택법에 따르면 기존의 주택건설촉진법을 변화된 여건에 맞추어 주거복지, 관리부분을 보강하는 것을 법개정의 주요한 이유로 삼고 있습니다. 개정 주택법의 주요 골자는 다음과 같습니다.

① 종전의 주택건설촉진법을 전문 개정하여 법률의 제명을 주택법으로 함

② 변화된 여건에 맞추어 저소득·무주택 서민 등 사회적 약자에게 우선적인 혜택이 가

도록 하고, 환경적으로 건전하고 지속 가능한 주거생활이 가능하도록 하는 주택정책

의 기본 이념을 제시함(제2조)

③ 건설위주의 주택건설종합계획을 주거복지, 환경, 관리 부분을 보강하여 주택종합계획

으로 하고 10년 계획과 연도별 계획으로 구분함(제9조, 10조)

④ 최저주거생활설정과 주택종합계획 수립 등 주택정책의 수립·시행에 필요한 기초자료

를 확보하기 위해 정기 또는 수시로 주거실태 조사를 실시하도록 함(제6조)

⑤ 국민이 인간으로서의 존엄과 가치를 유지하는데 필요한 최저주거기준을 설정하도록

하고 주택정책 수립시 최저주거수준에 미달하는 가구에 대해 우선 지원하도록 함(제

7조, 8조)

⑥ 공동주택의 리모델링을 촉진하기 위하여 국민주택기금에서의 지원, 리모델링 조합 등

의 제도를 도입함(제37조, 47조, 69조)

⑦ 공동주택관리를 강화하기 위해 대통령인 공동주택관리령으로 운영 중이던 공동주택관

리규약, 장기수선계획, 안전관리계획, 안전교육, 안전점검 등에 관한 사항을 법률로 상

향 조정 (제49조, 52조, 54조)

⑧ 재건축사업은 현재 재개발 관련 사항을 통합하여 추진 중인 도시 및 주거환경정비법

(가)으로 이관하고, 아파트 지구 개발사업도 도시개발법 등 다른 법률에 이관하여 법

령체제 정비

⑨ 주택건설사업자 등록, 사업계획 승인, 감리자 지정 등 현재 건설교통부 장관 권한으로

된 업무를 자자체에 이양(제11조, 18조, 27조) (별첨 주택법 개정안 중 중요조문 참조)

2. 지방자치단체의 아파트 관리행정에 대한 관점 변화

그 동안 공동주택이 사유재산이라는 이유로 규제 및 지도감독에 머물렀던 소극적인 행정에서 표준관리규약의 제정, 자치능력 고양을 위한 자료제공, 지원센터 운영, 우수관리단지 선정 등 적극적인 행정위주로 변하고 있습니다.

▲ 표준관리 규약의 제정 및 보급 : 서울시, 부산시, 대전시, 인천시, 충청북도

▲ 분쟁조정위원회의 운영 : 양천구, 송파구, 성동구, 부산서구, 인천 부평구, 군포시, 춘

천시, 전주시

▲ 지원센터 : 양천구, 부천시, 송파구, 성남시(아파트 관리비 경감 대책 기구)

▲ 살맛나는 공동체문화 민·관 협의회 : 전주시 외 15개 시민단체

▲ 우수사례공모 및 우수관리단지 선정 : 경기도, 충청북도, 광주시, 대전 동구, 시흥시,

남양주시, 평택시, 부천시, 안양시, 인천시, 성남시, 동해시, 동작구, 양천구, 중랑구, 관

악구, 성동구, 금천구, 성북구, 도봉구, 송파구, 노원구

- 서울시정개발연구원에서 발행한 아파트관리 평가모델 구축방안 책자를 인용 -

3. 공동주택과 관련된 분쟁의 다양성

- 서울시정개발연구원에서 발행한 아파트관리 평가모델 구축방안 책자를 인용 -

(1) 공동주택과 관련된 민원 유형

공동주택과 관련하여 2000년도 서울시에 접수된 민원유형을 조사한 결과 동대표의 임기, 자격, 선출과 입주자대표회의 구성, 임원선출 등 입주자대표회의의 운영과 관련한 문제가 100여건으로 전체민원의 32.2%을 차지하였으며, 하자문제 등 행위허가와 관련된 사항이 18%, 관리비와 특별수선충당금에 관한 사항이 14.5% 관리규약에 대한 사항이 각각 11.6%로 나타났습니다.

표 1 > 2000년 공동주택 관리관련 민원처리현황

구 분	유 형 별	건 수
		건 수	계(%)
입주자대표회의의 운영	동대표 임기·자격·선출	64	100(32.2)
	입주자대표회의 구성·임원 선출 등	36
행위허가 관련	공동주택의 하자	13	56(18.0)
	행위허가	43
관리비 등	관리비·특별수선충당금 등	45	45(14.5)

관리규약	관리규약 및 관련 법규해석 등	36	36(11.6)
주택관리업체 및 주택관리사(보) 관련	주택관리업체	20	29(9.3)
	주택관리사(보)	9
기타	애완견 사육, 피아노 소음 등	22	45(14.5)
	부녀회 등	14
	부대시설 등	7
	기타(리모델링 등)	2
계			311(100.)

입주민과 관리소장에 대한 여론조사에서도 관리비, 회계관리, 동대표 관련 등 운영관리와 의견이 전체 68.2%로 가장 많았고 그밖에 유지관리에 관한 내용이 많이 개진되었습니다. 아파트 관리비에 대하여는 □관리비 부과 및 사용내역을 명확히 제시□해야 한다는 의견이 가장 많았고, 동대표 관련 사항에서는 □업체 선정시 동대표 회의를 통하여 공개적으로 선정□해야 한다는 의견이, 기타 유지관리와 관련해서는 □주차관리의 체계화□에 대한 의견이 가장 많이 제기되었다

(2) 공동주택과 관련한 주요이슈의 변화

구분		건의 내용	계(%)
유지관리	특별수선충당금 관련	- 특별수선충당금의 용도·사용내역을 정확히 제시 - 특별수선충당금을 부적합한 용도로 사용하는지 규제	11명 (7.3)

표2> 아파트 관리에 대한 입주민·관리소장의 개진내용

구분		건의 내용	계(%)
유지관리	특별수선 충당금 관련	- 특별수선충당금은 입주시부터 걷어서 아파트 노후시 사용토록 함 - 적립내역을 정확히 제시 - 계속 적립만 하고 보수비용을 따로 부과하는 것은 부당함 - 특별수선충당금을 부녀회에서 관리할 수 있는 조례 제정
	기타 유지관리 관련	- 초소의 경비로 효율적 관리 - 불법주차 견인조치 등 주차관리 체계화 - 아파트를 전반적으로 청결하게 관리 - 아파트방역 철저 - 하자보수가 안됨 - 아파트 공동구역에 물건을 쌓아두지 말았으면 함 - 공동관리부분에 대한 하자보수기간을 연장 - 아파트 보수기관과 사후기간을 법으로 규정했으면 함 - 건물안전진단은 정부에서 주관하여 실시 - 진입로를 깨끗하게 아스팔트로 깔았으면 함 - 중앙난방을 개별난방으로 전환 - 지하주차장 청소 철저 - 장마철 안전문제 철저	22명 (14.6%)
운영 관리	관리비 관련	- 관리비부과·사용내역을 명확히 제시 - 평수에 따른 부과말고, 사용에 따른 부과기준 제시 - 주차비 과다 부과 - 승강기 사용 안하는 경우도 비용 부담하는 것은 부당 - 관리비를 아무 은행이나 납부 가능토록 함 - 경비인원이 많아 관리비가 비싸짐 - 관리비의 체납관계를 규정 - 건물안전진단을 주민부담으로 하는 것은 부당함 - 반상회 불참시 벌금제도 불합리 - 재활용품 등 잡수입의 내역공개	43명 (28.5%)
	회계관리 관련	- 업체선정시 동대표회의를 통해 공개적으로 선정 - 동대표가 공동관리비 검증을 철저히 감사 - 부녀회 감사제도 마련	18명 (11.9%)
	동대표 관련	- 동대표 연임할 수 없도록 조치 - 동대표 아파트관리 관련 전문교육 필요 - 동대표를 여성으로 했으면 함 - 동대표회장 선출시 반장선까지 투표권 부여하는 조항 구성 - 동대표끼리 모여 임기나 연임 여부 임의로 정하는 것은 부당 - 입주자 대표·임원들은 어느 정도 자격조건을 두었으면 함

구분		건의 내용	계(%)
운영 관리	동대표 관련	- 입주자회의 3개월에 한 번하는 것을 더 자주했으면 함. - 동대표의 업무한계를 정해주는 지침서가 있었으면 함 - 동대표에게 약간의 운영비·복지비를 지불했으면 함 - 동대표의 연령제한을 두었으면 함(너무 노령화) - 동대표의 발언내용을 실명으로 회의록 작성 - 동대표·관리소장의 비리 철저히 근절 - 동대표는 무보수로 일해야 함. - 동대표 임기 2년으로 연장.	18명 (11.9%)
	관리주체 관련	- 위탁관리에서 자치관리로 전화했으면 함 - 전체 입주민들이 관심을 가질 수 있도록 홍보 필요 - 관리주체에서 문제 발생시 정부에서 간섭하여 조율했으면 함 - 위탁관리 회사 비용 저렴하게 했으면 함 - 관리업체 바꾸었으면 함 - 주민이 참여, 운영과정 등 구체적인 설명 및 동의 구해야 함 - 위탁관리 회사에서 지원부분 없음 - 위탁관리 직원들이 친절했으면 함 - 위탁관리 직원들의 전문성 요망	24명 (15.9%)
생활관리		- 동대표와 부녀회간의 유대관계 활성화 - 부녀회 활성화되었으면 함 - 공동생활질서를 법적으로 관리(동물사육, 에어컨실외설치 등) - 쓰레기분리수거에 입주민들이 좀 더 신경썼으면 함	9명 (6.0%)
기타		- 단지내 공원녹지시설 많았으면 함 - 입구 노점상 단속 철저 - 아파트관리에 대한 입주자의 관리부족 - 부녀회에서 자체 기금 관리하도록 서울시에서 조항 제정	6명 (4.0%)
계			151명 (100.0%)

4. 분쟁조정위원회 설치의 필요성

위에서 살펴본 바와 같이 공동주택과 관련한 분쟁양상이 나날이 다양해지고 있어 분쟁을 해결하는 방법도 기존의 분쟁해결 방식인 민·형사적인 분쟁 해결방법으로는 분쟁을 근원적으로 해결하는데 일정한 한계를 보여주고 있습니다. 실제로 공동주택과 관련한 대대적인 수사가 진행되어 수많은 아파트 관계자들이 형사처벌을 받았음에도 불구하고 공동주택과 관련한 분쟁은 계속되고 있고 기존의 분쟁과는 다른 분쟁도 발생하고 있습니다.

공동주택과 관련한 분쟁을 해결하기 위해서는 지방자치단체의 적극적·예방적인 행정, 분쟁 양상에 따른 다양한 분쟁해결 방안의 모색, 아파트 관련 전문가의 결합이 절실히 필요합니다. 분쟁조정위원회는 현재에 있어서 공동주택과 관련한 문제를 해결하는 바람직한 제도적 장치인 것입니다.

Ⅱ. 분쟁조정위원회의 업무범위

1. 문제제기

개정 주택법에 규정된 분쟁조정위원회와 관련된 조항은 기 발생한 분쟁을 해결하는데 중점을 두고 있으나 이는 분쟁조정위원회의 업무범위를 너무나 좁히는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

현재 공동주택과 관련된 분쟁은 사전적 예방을 통하여 분쟁이 발생하지 않도록 하는 것이 훨씬 효과적인 경우가 많습니다. 예를 들면 2000년도에 서울시에서 가장 많은 민원을 차지하고 있는 입주자대표회의 운영과 관련한 사항은 아파트 관리 규약에 동대표의 선출 및 해임절차가 규정되어 있지 않거나, 주택관리업자 선정 절차 및 회계처리 지침 등이 마련되어 있지 않거나, 입주자대표회의 운영의 미숙함으로 인하여 발생하는 경우가 대부분입니다. 그러므로 지방자치단체에서 직접 또는 아파트 관련 기관에 입주자대표에 대한 지속적인 교육과 모범적인 관리규약, 관리비 내역서를 만들어 홍보 보급함으로 인하여 분쟁의 근원적인 해결을 도모할 수 있습니다.

주택법의 개정으로 인하여 건설교통부에는 정책심의위원회가 만들어지고 위 위원회는 주택정책에 대한 종합적인 심의를 진행할 것입니다. 지방자치단체도 주무부서인 건설교통부의 주택정책과 배치되지 않는 한에서 지방자치단체의 주택정책을 수립·시행할 필요가 있습니다.(이는 주택과 관련한 업무가 상당부분 지방자치단체에 위임되고 있기 때문에 더욱 절실합니다.) 지방자치단체의 주택정책을 수립하는데 분쟁조정위원회가 의견을 개진할 수 있게 하여 바람직한 주택정책이 수립·시행되어야 할 것입니다.

2. 분쟁조정위원회의 구성 및 업무범위

(1) 구성

개정 주택법인 분쟁이 발생한 양 당사자가 추천한 자를 각 3인씩 두고 있기 때문에 주택법이 개정되기 전에는 불가피하게 지방자치단체장이 위촉하는 자를 4인 선정하여 10인의 위원으로 구성된 분쟁조정위원회를 구성하고 지방자치단체장이 위촉한 위원들은 기 발생한 분쟁뿐만이 아니라 입주자대표자들에 대한 교육, 모범관리규약 모범관리비 내역서 보급 등 사전적 분쟁해결방안 및 지방자치단체 주택정책 수립·시행에 대한 의견개진 등을 주로 담당하여야 할 것입니다.

장기적으로는 주택법의 분쟁조정위원회와 관련한 조항의 개정을 추진하여 분쟁당사자가 추천하는 위원을 6인에서 4인 또는 2인으로 줄이고 나머지를 지방자치단체장이 위촉하는 위원으로 구성하고 지방자치단체장이 추천하는 위원들은 기 발생 분쟁해결을 담당하는 위원, 주택정책 수립·시행과 관계된 위원, 사전적 분쟁해결을 위한 교육, 규약 및 관리비 등과 관계된 위원으로 전문화하여야 할 것입니다.

(2) 업무 내용

* 기 발생 분쟁에 대한 조정

* 사전적인 분쟁해결을 위한 교육, 기획, 홍보 등

* 지방자치단체의 합리적인 주택정책 수립·시행에 대한 의견제시