상가건물임대차보호법 시행령(안)에 대한 참여연대 의견서

1.  각 권역별 보증금·월세 적용범위에 대해서(시행령안 제2조 1항)

가. 아래 각각의 보증금액, 월세액의 기준은 최상의 보증금과 월세를 기준으로 한 것은 아니고 상가임대차보호운동본부, 시민단체, 여타의 전문가, 피해사례 등의 분석을 통해 분석된 평균이상의 보증금액과 월세액 중에서 이미 상가밀집지역에 상당수 보편화되고 있는 보증금액과 월세액을 잠정적인 기준으로 삼은 것입니다. 또한 보증금의 경우 보통 전세권설정등기를 건물주가 협조해주는 금액을 기준으로 삼은 측면도 있으며, 월차임의 경우는 이미 서울의 경우 1,000만원을 상회하는 월세도 상당수 있음에도(여의도, 동대문, 신촌 등) 700만원으로 상한선을 정한 것입니다.

(1) 수도권중 과밀억제권역의 경우 :

- 보증금만 있는 경우는 3억 이하 경우까지 법적용

- 상한 보증금 3억과 상한 월세 700만원을 10/100의 비율로 환산한 금액(8억4천만원)을 합산한 금액인 11억4천만원이하 경우까지 법적용

(2) 광역시의 경우 :

- 보증금만 있는 경우는 2억 이하 경우까지 법적용

- 상한 보증금 2억과 상한 월세 600만원을 10/100의 비율로 환산한 금액(7억2천만원)을 합산한 금액인 9억2천만원이하 경우까지 법적용

(3) 그밖의 지역의 경우 :

- 보증금만 있는 경우는 1억 5천만원 이하 경우까지 법적용

- 상한 보증금 1억 5천만원과 상한 월세 500만원을 10/100의 비율로 환산한 금액(6억)을 합산한 금액인 7억5천만원이하 경우까지 법적용

(4) 상한 보증금은 이 법에 의한 보호를 받지 못하여 거액의 보증금 피해를 볼 수 있으므로 반드시 전세권등기를 해야 할 경우가 될 것이므로 각 구역별로 보통 임대차계약을 하면서 전세권 등기를 하는 금액을 기준으로 하였음.

(5) 월차임의 경우는 각 구역별로 중상층 월차임액에 해당하는 금액을 기준으로 하였음.

나. 법무부에서는 갤럽에 실태조사를 의뢰해서 서울 지역의 경우 2억 4천을 보호범위로 하는 등 상한선을 마련하였습니다. 참여연대는 갤럽의 통계치가 틀렸다고는 생각하지 않습니다. 그러나 □법□은 가치판단의 산물입니다. 지난 8월 말의 공청회에서도 지적된 바 있듯이 사회, 경제적 약자인 임차인들을 보호하려는 것이 법의 제정취지인 것을 고려한다면 보다 많은 범위의 임차인들이 법의 보호를 받는 것이 타당합니다. 상위법인 법률이 위와 같은 입법취지를 가진 것이라면 하위법인 시행령에서는 충실하게 모법의 취지를 따르는 것이 온당합니다. 중심상권지역과 대로변의 보증금 및 월세실태에 대해서는 가중치를 두지 아니한 통계조사만을 기초로 마련된 시행령의 보증금 보호범위는 재고되어야 할 것으로 생각됩니다.

2. 청구 당시의 차임 등 증액청구에 대해서(시행령안 제4조)

가. 법무부안에 의하면 □경제사정 등의 변동에 따라 약정한 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 때에는 그의 증감청구를 할 수 있도록 하고 있는바, 증액 청구를 하는 경우 그 증액청구의 상한을 청구 당시의 차임 등의 12퍼센트로 ...□ 되어 있습니다.

그러나 시중은행의 예금금리와 물가상승률 등을 감안하면 시행령안에서의 12% 증액청구는 결코 적지 않은 비율이며 임대인의 재산권행사의 자유를 보호한다고 하더라도 여타부문의 수익률에 비하여 유독 건물이라는 부동산에 이렇게 높이 인정할 합리적인 필요성은 발견되지 아니합니다.

나. 최근 법률의 시행을 앞두고 임대인들은 이미 보증금과 월세를 평균 30-40% 이상 인상하였다는 보도와 자료가 있습니다. 구체적인 경우로 들어가면 심한 경우 300-500%를 인상한 사례도 발견할 수 있습니다. 국세청이 지난 5월초에 임대료부당인상자신고센터를 개설하여 신고를 받고 있으나 , 재계약을 해야하는 처지의 임차인들이 신고할 것을 기대하기란 힘든 상황입니다. 더욱이 권리금을 주고 받는 잘못된 거래관행이 있으며 권리금액수가 보증금의 2-3배에 이르는 것을 감안한다면 신고를 기대하는 것이 애초부터 무리였다고 판단됩니다. 또한 근간에 소위 □바닥 권리금□이라 하여 비어있는 건물에 대해서도 임대인들이 임차인에게 권리금을 요구하는 것이 일반화되어있고 일부 중개업자의 수수료 욕구와 함께 기승을 부리고 있다는 사실은 법의 적용범위확대 필요성을 절감하게 합니다.

3. 위에서 밝힌 것처럼 참여연대에서 제시하는 보증금과 월세 수준 정도의 시행령이 마련되어야 □법□에 많은 기대를 걸었다가 실망하고 자포자기하는 임차인들을 달랠 수 있을 것입니다. 향후에도 참여연대는 상가임대차보호운동본부에 속한 많은 임차인들과 시민사회단체와 함께 가능한 모든 수단을 동원하여 적용범위가 확대되도록 노력할 것입니다.