상가건물임대차보호법 12문 12답

작성자: 민주노동당 정책부장 임동현

1. 상가건물임대차보호법은 도대체 어떤 법입니까?

제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

그동안 상가 건물의 세입자들은 임대차 관계에서 살얼음판을 걸으며 영업을 해왔다고 해도 과언은 아닐 것입니다.

* 상인들이 꼽은 살얼음판 걷기

□장사는 안 되는데... 건물주가 임대료를 대폭 인상하겠다고 하지나 않을까 고민(건물주의  임대료 과다인상)□

□IMF, 장기불황으로 겨우 입에 풀칠하고 있는데... 건물주가 일방적으로 계약을 중단하면 어쩌나 고민□

□건물주가 은행돈 많이 빼 쓴 것 같은데, 건물이 경매로 넘어가면 보증금도 못 돌려받고 쫓겨 나간다는데... 내 임대보증금은 어쩌나 고민□

등이죠.

영업매출 관리하기도 빠듯한데 많은 건물주는 자기만 살겠다고 우겨대니 그동안 고민이 많으셨죠.

민주노동당은 상가세입자 여러분들의 이런 고통을 없애 줄 상가임대차보호법을 제정하기 위해 지난 2년간 열심히 뛰어왔습니다. 마침내 2001년 12월 7일, 정쟁에만 눈먼 국회의원들도 상인 여러분들과 민주노동당의 노력과 질책에 떠밀려 상가건물임대차보호법을 통과시켰습니다. 이 법이 제정된 결과 세입자들은 △1년 단위로 최대 5년간 계약을 연장할 수 있는 권리 △월세산정시 공정한 이자율을 적용하고 적정수준에서 월세를 규제할 수 있는 권리를 행사할 수 있게 되었습니다.

그러나 이 법을 제대로 시행하기 위해선 아직도 많은 문제점들이 도사리고 있다는 점에도 주의를 기울이셔야 합니다. 국회의원들이 꼭 필요한 조항들을 깡그리 빼먹었기 때문입니다.

먼저 국회가 통과시킨 법률은 시행일자를 한참 뒤인 2003년으로 미뤘습니다. 그 동안 많은 세입자들은 이 법의 보호를 받지 못하겠죠.

둘째는 □시행일자□를 늦췄음에도, 건물주들이 2003년 전에 임대료를 대폭 올리는 것을 막을  수 있는 세심한 □경과규정□을 두지 않았다는 겁니다.

또한 세입자들이 복잡한 소송없이 분쟁을 해결할 수 있는 '임대차분쟁조정위 설치'와 시설투자비를 어느 정도 돌려 받을 수 있는 '필요비·유익비 규정'을 □강행규정□으로 하지 않은 것도 문제가 됩니다.

상가세입자 여러분! 게으름뱅이 국회의원을 대신해서 민주노동당이 상가임대차보호법 제정에 앞장서 왔듯이 이런 문제를 해결하기 위해 민주노동당이 앞장서겠습니다.

민주노동당은 상인 여러분들의 권리가 하루 빨리 보호받을 수 있도록 법률시행일을 내년 상반기로 하는 개정운동을 비롯하여, 법률 시행 전 임대료 과다인상 횡포 등의 부작용을 사전·사후적으로 방지하기 위한 실질임대료 공개운동을 벌이는 한편, 정부에 부작용 방지를 위한 종합대책(예컨대 세무조사 강화 및 이면계약 조사 등) 수립을 요구해나갈 예정입니다.

<세입자 체크포인트>

민생해결, 민주노동당

과다 임대료 인상 및 이중계약서 신고 센터(761-1333)를 운영합니다.

- 상가건물임대차보호법의 시행일자(2003.1.1)가 너무 늦어 법이 시행되기 이전에 건물주들이 갑작스럽게 임대료 인상을 하지 않을까 우려됩니다.

민주노동당에서는 상가세입자를 괴롭히는 급격한 임대료 인상 등의 문제를 예방하고 상가임대차보호법 시행령이 많은 상가세입자들을 보호하도록 주무부서인 법무부에 지속적인 민원을 제기해 나갈 것입니다. 여러분들도 적극적으로 참여해서 상가세입자들의 의견이 법무부 시행령에 반영되도록 노력을 하셔야겠죠.

상가세입자들이 2002년에 해야 할 일

- 건물주가 임대료를 과다 인상할 경우→

①민주노동당 신고상담센터(761-1333)에 신고한다②법무부, 관할 세무서에 민원을 제기한다.

- 이중계약서 신고

이중계약서가 있는 경우 관할 세무서에 건물주 탈세사실을 신고한다. 국세청은 상가건물임대차보호법이 시행되는 과정에서 상가임대사업자들이 세금을 줄여 신고한 사실이 적발되면 과세시효가 남아 있는 과거 5년치 세금도 소급해서 추징키로 최근 내부방침을 정했습니다.

건물주가 무리하게 임대료 인상을 요구할 경우 이중계약서를 관할 세무서에 신고하셔서 상가세입자들의 권익을 보호해야 합니다.

신청방법  전화번호 및 주소

전 화 : 02-503-7023

팩 스 ; 02-500-2125

우 편 : 과천시 중앙동 1번지 법무부 민원실

인터넷;  사이버민원실로 신청(www.moj.go.kr)

2.□나도 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?□

-적용범위-

제2조(적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대

차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

상가건물임대차보호법은 □사업자 등록□이 되는 상가나 비영리단체의 세입자와 건물주간의 임대차 관계에 적용됩니다(비영리 단체도 수익사업을 하는 경우 법인세법에 의해 세금이 부과되어 사업자등록이 가능함). 쉽게 말하면 사업자등록을 가지고 있는 상가세입자는 이 법의 적용을 받을 수 있다는 얘기죠. 단, 일정 한도의 보증금을 초과하는 임대차계약은 이 법의 적용을 받을 수 없습니다.

그러므로 모든 상가세입자들이 이 법의 보호를 받는 것은 아닙니다. 애석하게도 이 법의 보호에서 일정한 액수의 임대보증금을 가진 임대차계약은 제외될 것 같습니다. 얼마만큼의 임대보증금을 가진 세입자를 보호할 것인가는 법무부가 시행령에서 임대보증금의 액수를 정하게 되어 있습니다.

전세계약은 지역의 경제여건 및 건물의 규모를 감안하여 지역별로 법의 보호를 받을 수 있는 임대보증금의 액수가 정해집니다.

월세계약의 경우는 임대보증금으로 다시 계산하여야 자신이 보호대상이 되는지 알 수 있습니다.

월세(임대료)×(1/시행령이 정하는 비율)×12= 환산된 임대보증금(법의 보호를 받을 수 있는 임대보증금 기준)+임대보증금= 법의 보호를 받을 수 있는 임대보증금 기준이 되지요. 예를 들어, 임대보증금은 1천만원, 월 임대료가 100만원일 경우라면 다음과 같이 계산하면 되죠. 100만원 ×1/시행령이 정하는 비율(10/100으로 가정=환산하면 □10□)×12= 환산된 임대보증금은 1억 2천만원이고, 여기에 임대보증금 1천만원을 더하면 총 1억3천만원이 되지요. 가령 상가건물임대차보호법의 시행령이 보호하는 범위가 1억 5천이라면 당연히 1억 3천만원은 보호범위에 해당되어 법의 보호를 받을 수 있습니다. 그러나 상가임대차보호법의 시행령 보호범위가 1억이라면 보호받을 수 없겠죠. 상가건물임대차보호법이 보호할 수 임대보증금 액수는 시행령에서 결정하게 되니까, 앞으로 모든 상가세입자들이 상가건물임대차보호법에 적용을 받을 수 있도록 제대로 된 시행령 제정운동을 벌여나가야 하겠죠.

※상가세입자들이 해야 할 일

상가세입자 여러분 제대로된 시행령 만들기 운동을 전개합시다.

많은 상가세입자들이 상가건물임대차보호법에 적용을 받으려면 제대로된 시행령이 만들어져야 합니다. 시행령을 만드는 법무부가 상가건물임대차보호법의 적용범위를 □임대보증금 5천만원으로 만들면, 임대보증금이 5천만원 이상이 되는 상가건물은 보호를 받을 수 없겠죠.

많은 상가세입자들이 법의 보호를 받을 수 있도록 법무부에 전화와 민원을 내야 하겠죠.

신청방법  전화번호 및 주소

전 화 : 02-503-7023

팩 스 ; 02-500-2125

우 편 : 과천시 중앙동 1번지 법무부 민원실

인터넷;  사이버민원실로 신청(www.moj.go.kr)

먼저, 새로 만들어진 법률에서는 상가세입자의 대항력을 어떻게 보호하는지 살펴보지요.

제3조(대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

□임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

□민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

□민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.

제5조(보증금의 회수) □제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

법률에서 보듯이, 상가세입자는 반드시 2003년 1월 1일 이전에 관할 세무서에서 다음의 두 가지 절차를 밟아야 합니다.

△사업자 등록

△임대차계약서상의 확정일자

그래야 대항력이 생겨서 안심하고 영업할 수 있죠.

[주의] 재계약 과정에서 건물주가 임대보증금을 증감되었을 경우에는 관할 세무서에 가셔서 증감된 임대보증금이 나와있는 임대차계약서에 확정일자를 받으셔야 합니다.

3. 상가건물이 경매나 공매에 부쳐져도 임대보증금을 보호받으려면 어떻게 해야 할까요?

이런 피해사례가 있었습니다.

□한국부동산신탁부도→테마폴리스 상인 임대보증금 1천 7백억원 날아감□

뿐만 아니라 강남의 나산 웰비스포츠센터의 경우, 나산유통의 부도로 건물이 경매에 넘어가 임차인 25명은 도리없이 임대보증금을 떼여야 했습니다.

이렇게 부도나 경매로 인한 상가세입자들의 피해사례가 계속 발생했는데도, 그간 실질적으로 상가세입자들의 임대보증금을 보호할 장치는 전혀 없었습니다.

그러나 이제는 상가건물임대차보호법이 제정되어 이러한 피해는 사라지게 되었습니다.

신규세입자의 경우는 앞에서 적었듯이, 2003년 1월 1일 까지 관할 세무서에 사업자 등록을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 법의 적용을 받게 됩니다. 기존의 세입자들은 관할 세무서에 임대차계약서를 가지고 가서 확정일자를 받으면 됩니다.(사업자등록이 되어 있지 않았다면 사업자 등록을 받으셔야 합니다.)

또한 대항력의 요건을 갖출 경우(①사업자 등록 ②확정일자) 세입자는, 상가건물이 매매되어서 건물주가 바뀌거나, 사망으로 인해 자식에게 상속되더라도 상가건물을 비워야 한다거나 기간을 단축하는 등의 영향을 받지 않습니다. 계약기간이 끝난 후 보증금의 반환을 새건물주와 상속인에게 요구할 수 있습니다.

*세입자 체크포인트

- 관할 세무서에 가셔서 사업자 등록·임대차계약서에 확정일자를 받으세요

2002년 7월부터 관할 세무서가 사업자 등록 및 임대계약서에 확정일자 업무를 개시할 것으로 보입니다.

4. 상가건물임대차보호법은 상가세입자에게 얼마나  영업기간을 보장하나요?

- 세입자는 1년 단위로 최대 5년 간 계약을 갱신할 수 있습니다.-

어렵지만 한 번 더 법률을 살펴봐야겠군요.

제9조(임대차기간 등) □기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

□임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

제10조(계약갱신 요구등) □임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위내에서 증감할 수 있다.

④임대인이 제1항의 기간내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

건물주의 일방적인 계약 해지에 대해서도 숱한 사례들이 찾아집니다.

□정리해고 당한 두 아들의 퇴직금과 노후생활자금을 모아 호프집을 차렸는데 건물주가 1년 계약기간이 끝나자 일방적으로 나가라고 하니까 눈앞이 깜깜합니다.□

환갑을 앞둔 한 아주머니의 억울함입니다. 이 아주머니 외에도 많은 분들이 □건물주가 계약을 갱신해주지 않으면 어쩌나□ 하는 걱정에 명절 때면 잘 보이려고 갈비짝 갖다 나르기 바쁘셨죠.

그러나 상가건물임대차보호법이 2003년 1월 1일부터 시행되면 이런 걱정이 사라지게 됩니다.

세입자가 재계약을 원할 경우, 건물주에게 1년마다 계약을 갱신할 수 있는 권리(세입자 계약갱신청구권)를 5년간 행사할 수 있기 때문이죠. 단, 원하는 대로 계약을 갱신하려면 세입자로서의 의무를 이행해야 하겠죠. 세입자의 의무는 다음과 같은 것입니다.

1.〔임대료를 3번 연체하면 안됩니다〕임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(월세라면 연달아 석 달을 연체한 것이겠죠)

2.〔세입자가 건물주를 속여서 임대계약하면 안되죠〕임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

3.〔건물주가 세입자에게 상당한 보상을 제공하고 세입자가 계약갱신청구권 행사를 포기했을 경우〕 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4.〔세입자가 건물주 모르게 상가건물을 제 3 자에게 다시 세주었을 때〕임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대(세입자가 다른 사람에게 다시 빌려준 경우)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7.〔건물주가 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 경우〕임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8.기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

5. □ 기간을 정하지 않고 계약을 했는데 이 경우는 임대기간이 얼마나 되나요?□

- 임대기간을 정하지 않고 계약을 한 경우 -

① 상가세입자가 임대계약 당시 임대기간을 정하지 않을 경우

② 1년 미만으로 임대차 기간을 정할 경우

③ [재계약서를 작성하지 않은 경우]임대기간이 끝나기 전 6개월에서 1개월 사이에 계약의 종료나 갱신을 하지 않을 경우

이것들은 법률용어로 □기간의 정함이 없는 임대차 계약□이라고 합니다.

앞의 두 가지, 즉 ① 임대기간을 정하지 않은 경우와 ② 기간이 1년 미만인 경우, 상가건물임대차보호법은 임대기간을 1년으로 봅니다. 단, 세입자가 1년 미만의 임대기간을 원하여 체결한 임대계약이라면 계약기간은 1년 미만으로 인정됩니다.

그러면 ③ 계약기간이 끝나기 6~1개월 전 임대차 계약의 종료나 갱신을 하지 않았을 때는 어떻게 될까요?

이런 일이 있을 수 있습니다.

6. □건물주가 재계약할 때가 되었는데도 말이 없어 그냥 재계약 시점이 지났습니다. 임대계약은 유효하게 갱신된 것입니까?□

- 종전의 조건으로 임대기간의 정함없이 재계약 된 것으로 봅니다. 단, 임대기간의 정함없이 계약이 갱신된 것이므로, 건물주는 6개월 전에 계약해지나 임대료·임대보증금의 인상을 통보할 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 그러나 똑같이 기간을 정하지 않은 계약이라 해도, 상가세입자는 본인이 원한다면 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

*세입자 체크포인트

1. 1년 단위 5년간의 세입자계약갱신청구권을 보장받으려면 매년 재계약일 왔을 때, 반드시 서류로 된 임대차계약서를 받아야 합니다.

2. 재계약을 원할 경우 재계약일 1달 전에 반드시 내용증명을 건물주에게 보내야합니다.

이번에는 계약을 갱신할 때의 계약조건에 대해 알아보지요.

7.□세입자가 1년 단위로 5년 간 계약갱신청구권을 행사할 때, 종전과 똑같은 조건으로 계약이 갱신되나요?□

- 아닙니다. 임대료와 임대보증금은 건물주가 대통령이 정하는 비율에 따라 인상될 수도 있습니다.

8. □재계약할 때, 건물주는 월세와 임대보증금은 얼마나 올릴 수 있나요?□

- 상가건물임대차보호법은 월세와 임대보증금을 대통령이 정하는 비율에 한해서 올릴 수 있습니다.

제11조(차임 등의 증감청구권) □차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

□제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

제12조(월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

임대료와 보증금에 대해서 좀 더 자세히 알아보지요.

□건물주가 임대료를 갑자기 100% 인상한다고 합니다. 장사도 안되는데 임대료를 이렇게 올리면 수지타산이 맞지 않아 도저히 영업할 수가 없습니다. 걱정입니다.□

- 그동안 상가세입자들은 건물주들의 무리한 임대료 인상요구에 속수무책이었습니다. 대부분 상가세입자들은 그냥 상가건물을 비워줄 수밖에 없었죠.

그러나 상가건물임대차보호법은 건물주들의 과다한 임대료·보증금 인상을 합리적으로 억제하기 위해, 재계약할 때 그 인상분은 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하게 하고 있습니다.

하지만 상가건물임대차보호법이 2003년 1월부터 시행되기 때문에 법이 시행되기 전에 건물주들이 임대료와 임대보증금을 인상할 수 있습니다.

세입자가 해야할 일

- 실질임대료 공개운동 전개

- 이중계약서 공개운동 전개

- 관할 세무서에 민원넣기

- 법무부에 제대로된 시행령 제정촉구 민원넣기

신청방법  전화번호 및 주소

전 화 : 02-503-7023

팩 스 ; 02-500-2125

우 편 : 과천시 중앙동 1번지 법무부 민원실

인터넷;  사이버민원실로 신청(www.moj.go.kr)

9. □건물주가 전세계약을 월세계약으로 바꾸려고 합니다. 월세를 산정하는 이율을 어떻게 정합니까?□

- 그 동안 상가임대차 관행은 보증금을 기준으로 월세를 산정할 때 시장이자율보다 높은 금리(13-24%)를 적용했습니다. 이는 시장 평균이자율이나, 심지어 어떤 우대금리보다도 높은 수준입니다.

그러나 상가건물임대차보호법은 건물주가 임대보증금의 전부나 일부를 월세로 돌릴 때, 적용하는 월세이율은 대통령령이 정하는 비율의 일정 범위를 초과할 수 없도록 했습니다.

□건물주의 동의를 얻어 상가세입자에게 세를 얻어서 영업하고 있는 전차인입니다. 저도 상가건물임대차보호법에 적용받을 수 있나요?□

- 위의 전차인은 상가세입자가 계약갱신청구권을 행사한 기간 내에서만 영업을 할 수 있고 전세를 월세로 돌릴 때 월세를 산정하는 이율에 대한 조항의 보호를 받을 수 있습니다.

10. 상가건물이 경매처분되었습니다. 상가세입자의 임대보증금은 보호됩니까?

- 상가세입자가 상가건물에 대한 경매신청 이전에 사업자 등록과 입점, 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 있다면 임대보증금중 일부분을 다른 담보물권자보다 우선해서 받을 수 있습니다.

제14조(보증금중 일정액의 보호) □임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

□제5조 제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.

□제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

상가건물임대차보호법이 2003년 1월 1일부터 시행되면 상가건물이 경매처분되었을 때라도, 상가세입자가 대항력(사업자등록, 확정일자)을 갖추었다면 건물주 소유의 대지를 포함한 건물가액의 1/3범위 내에서 대통령령이 인정하는 일정액의 보증금을 보호받게 됩니다.

♠최우선 변제를 받을 수 있는 요건

- 최우선 변제를 받기 위해서는 정당한 상가세입자여야 합니다(소액보증금 보호를 노린 가장임차인은 제외됨)

- 상가건물의 채권자가 경매신청등기를 하기 전에 ①점포에 입점 ②사업자 등록 ③임대차계약서에 확정일자를 마쳐야 합니다.

- 임대보증금은 대통령령이 정한 해당지역 소액보증금에 해당해야 할 것

- 제3자가 상가건물을 경락기일 전에 상가세입자는 권리신고 겸 배당요구신청절차신청을 해야 합니다.

♠ 상가세입자가 권리신고 겸 배당요구를 신청하는 법

법원은 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권 행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차 조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 해주고 있습니다.

그러나 경매기일통지를 받지 못했다면, 통지소액보증금에 해당하는 상가건물 세입자는 경매절차가 진행중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 ①임대차계약서사본②주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 하며, 이러한 신고가 있으면 법원은 이해관계인으로 보아 각종 통지를 하게 되고, 그 후 경매가 진행되어 경락기일까지 배당요구를 하여야 합니다(통상 법원에 비치된 서식은 권리신고 겸 배당요구신청서이므로 그 서식을 작성하여 권리신고와 배당요구신청을 동시에 하면 됨).

♠소액보증금은 얼마나 보호받나?

소액보증금 중 일정액의 합계가 상가건물 경매가격의 1/3에 해당하는 금액의 한도에서 보호를 받을 수 있습니다. 하나의 상가건물에 다수 상가세입자의 소액보증금합계가 상가건물경매가격의 1/3을 넘으면, 2인 이상의 소액보증금의 합산액에 대한 각 상가세입자의 소액보증금의 비율로 그 상가건물의 1/3에 해당하는 금액을 분할한 금액이 각 상가세입자가 받을 수 있는 금액이 됩니다.

□상가건물임대차보호법이 제정됨에 따라, 상가세입자에게 불리하게 체결된 계약조건은 그 효력이 없습니다.□

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

제17조(미등기전세에의 준용) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 □전세금□은 □임대차의 보증금□으로 본다.

예를 들어 보지요.

11.□건물주가 임대차계약서 내용에 □세입자계약갱신청구권을 행사하지 않는다□라는 내용을 포함시켰습니다. 계약당시 어쩔 수 없어서 응할 수밖에 없었습니다. 그런데 지금 제가 세입자계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?□

결론적으로 말하면 상가건물임대차보호법은 세입자계약갱신청구권을 보장하고 있기 때문에 위 사례와 같이 상가건물임대차보호법의 규정을 위반한 약정은 무효가 됩니다. 따라서 위 사례의 상가세입자는 본인이 원할 경우 세입자계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

마찬가지로 상가건물임대차보호법을 위반하면서 건물주 마음대로 월세인상율을 정하는 내용이 임대차계약서에 포함되어도 이 약정은 무효가 됩니다.

12.□전세입자에게 권리금으로 1억원을 주었습니다. 상가건물임대차보호법은 상가세입자의 권리금을 보호하나요?□

- 상가건물임대차보호법은 □전세입자가 권리금을 받는 경우□등에 대해서는 권리금을 보호할 수 있게 하는 규정은 새로이 도입하지 않았습니다.

원래 민주노동당이 지난 2000년 10월 국회에 입법청원한 상가임대차보호법은 △7년간의 세입자 계약갱신청구권 보장 △임대차 종료후  □필요비□와 □유익비□(상가건물의 개보수 및 가치증진을 위해 투자된 시설투자비)대한 세입자들의 상환청구권을 보장하여  현실의 권리금을 구성하는 주요한 내용들을 보호하고자 했습니다. 그러나 국회의원들이 필요비와 유익비 상환청구권을 현행 그대로 당사자간의 약정에 맡기게 하였습니다. 따라서  세입자들이 투자한 필요비와 유익비는 임대차계약서에 □시설투자비는 일체 인정하지 않는다□혹은 □세입자가 원상복구의무를 진다□등의 약정이 없을 경우에만 건물주에게 청구할 수 있습니다.