● 제 1강. 아파트 공동체운동의 비전과 전략 …………………………………… 2

/ 김 칠 준 변호사 (법무법인 다산 대표 변호사)

● 제2강. 아파트 관련 분쟁의 유형과 해결 …………………………………… 13

/ 최 명 준 변호사 (다산 아파트법률센터 소장)

● 제 3강. 스스로 찾는 입주자의 권리 …………………………………………  34

/ 강 영 모 선생(참여연대 시민권리국 실행위원)

● 부 록    ………………………………………………………………………  49

○ 모범 공동주택 관리규약(안)

○ 운영사례

○ 주택법

○ 도시및주거환경정비법(안)

아파트 공동체운동의 비전과 전략

Ⅰ. 문제의 제기

Ⅱ. 공동체운동의 기본방향

Ⅲ. 도시공동체운동의 전개양상

Ⅳ. 그 동안 아파트공동체운동의 전개

Ⅴ. 아파트공동체운동의 전략

김 칠 준 변호사

법무법인 다산 대표변호사

아파트 공동체운동의 비전과 전략

김 칠 준 변호사(법무법인 다산 대표변호사)

Ⅰ. 문제의 제기

가. 아파트는 이제 우리 사회의 가장 보편적인 삶의 공간이 되었다. 도시는 물론 농촌까지도 거대한 아파트빌딩이 숲을 이루고 있고, 우리는 아파트를 당연한 주거형태로 받아 드리고, 우리의 자녀들도 대부분 아파트라는 콘크리트 구조물을 자신의 고향으로 여길 수밖에 없게 되었다.

그러나, 정부의 공급위주의 주택정책과 국민들의 내집마련이라는 욕구가 맞아 떨어지면서 좁은 공간과 짧은 시간 안에 대량의 아파트가 무차별적으로 건설되고 공급되었다. 개별 건축물에 있어서는 사람들이 어울려 살아가는 주거공간이어야 한다는 배려도 없었고, 적어도 하자없는 아파트에서 살고 싶다는 소박한 욕구조차 채워지기 힘든 것이 현실이었다. 보다 넓은 평수아파트와 보다 사치스러운 실내장식을 향한 경쟁만이 그 자리를 채우고 있었던 것이다. 시야를 마을로 넓혀보면 문제는 더 심각하다. 녹지와 생태계를 대책없이 파괴하는 난개발이 일상화 되었다. 뿐만 아니라 공동체 내의 커뮤니티에 대한 고려나 공동체 구성원들의 문화적 삶에 대한 고려, 나아가 공동체간의 연계성에 대한 고려는 어디에도 없었다.

이러한 삭막한 공간 안에서 사람들이 공동체적인 의식을 잊어버린 채, 삭막하고 이기적인 삶을 살아가는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모른다.

나.  그러나 우리 주민들은 조금씩 눈을 떠가기 시작했다. 건설회사의 부당한 행위를 알면서 권리의식에 눈을 떴고,  여러 사람의 지혜와 힘을 모으는 과정에서 민주적인 자치의식을 키울 수 있었다. 나아가 단결된 힘으로 문제를 해결해 나가면서 아파트의 공동체마을로서의 의미와 가능성에 희망을 갖기 시작한 것이다.

이에 우리는 도시공동체의 새로운 모델로서 아파트공동체의 미래를 그려나가기 시작했다.  이웃과 정을 나누고, 어려움과 기쁨을 함께 나누는 공동체, 주거환경은 물론 사회적, 경제적, 문화적 환경을 함께 개선해야 나가는 공동체, 궁극에는 나눔과 연대의 공동체를 만들어 나가는 노력을 시작했다.  또한 아파트 공동체운동을 도시공동체운동의 전형으로 발전시키기 위해 무엇이 필요한지 고민했고, 이를 위해 현재 우리사회에서 전개되고 있는 공동체운동의 유형이 무엇인지 연구하기도 했다. 뿐만 아니라 아파트 공동체의 특성은 무엇이고, 여러 유형의 공동체운동을 아파트공동체의 특성에 맞게 창조적으로 발전시킨다면 어떠한 모습의 공동체운동이 가능한지 모색하기도 했다.

다. 하지만 우리의 아파트공동체운동은 여전히 초보적인 단계에 머물고 있다. 종합적이며 상호 유기적인 공동체운동으로 전개되지 못하고 있는 것이 사실이다. 이제 도시공동체운동의 정확한 비전을 다시 한번 점검해 볼 필요가 있다. 아파트공동체의 장단점을 다시 한번 냉정하게 평가하고, 아파트공동체운동이 도시공동체운동에 있어서 어떠한 매개고리 역할을 할 수 있는지 점검해야 한다. 그 가능성 위에 새로운 도시공동체운동의 전략이 세워져야 한다.  그래서 오늘 발제에서는 다시 한번 공동체운동의 원칙을 점검해 보고, 현재 전개되는 공동체운동을 구체적으로 평가해 본 후 아파트공동체운동의 비전과 전략을 나름대로 제시하고자 한다.

Ⅱ. 공동체운동의 기본방향

가. 우선 공동체란 □더불어 사는 삶과 터전□을 의미한다. 여기에는 특정 장소라는 공간적 개념과 공동체 정서와 삶의 형태라는 문화적, 사회적 개념을 함께 내포하고 있다. 즉, 더불어 사는 삶이란 바로 공동체적 삶의 원리를 이야기하며 터전이란 이러한 공동체적 삶의 원리가 실체화된 공간을 의미하는 것이다. 특히 문화적, 사회적 개념으로서의 공동체속에는 □높은 정도의 인격적 친밀, 정서적 깊이, 도덕적 헌신, 사회적 응집력, 시간의 연속성 등을 특징으로 하는 모든 형태의 사회관계가 포괄되어 있는 것이다.

따라서 공동체운동은 물리적 공간의 측면뿐만 아니라 사회적, 역사적, 문화적, 환경적 측면을 종합하는 공동체의 상을 제시해야 한다. 물리적 공간에 있어서도 배타적인 주거공간은 물론이고 공동시설과 공동의 공간에 대해서 더 큰  관심을 갖아야 하며, 공동체의 담장을 넘어 이웃 공동체와의 연계속에서 종합적인 공동체를 만들어 나가야 한다.

나. 공동체운동은 공동체의 구성원들이 스스로 개인적인 삶의 변화와 사회구조적인 변화의 주체가 되어, 자발적인 참여와 민주적인 의사결정과정을 토대로 한편으로는 인간과 인간이 함께 어울어지는 나눔과 협동의 공동체를, 다른 한편으로는 인간과 자연이 조화를 이루는 공동체를 만들어 나가기 위해 노력하는 과정이며, 미래에 그 공동체의 완성을 지향하는 것이다. 따라서 우리는 공동체 운동을 전개함에 있어서 다음과 같이 다섯가지의 점을 지향해야 한다.

첫째, 개인변화와 사회변화의 주체로서의 공동체가 되어야 한다.

현대 산업사회에서 사회구조적인 문제를 해결하고 대안적인 사회를 건설하기 위해서는 개인적인 삶과의식의 변화를 추구함과 동시에 사회구조의 변화를 추구해야 한다. 그리고 공동체운동은 고립되어 생존을 위한 경쟁에 내몰리고 있는 개개인들로 하여금 이러한 변화룰 추구하는 주체로 서도록 하는데 일차적인 지향점이 있는 것이다.

둘째, 참여민주주의를 실현하는 공동체가 되어야 한다.

국가차원에서의 제도화된 민주주의는 형해화될 수 밖에 없고 실제로 형해화 되고 있다. 한편으로는 복잡하고 전문적인 행정이라는 이름으로, 다른 한편으로는 실질적인 권력이 국가, 언론, 재벌들에 의해 독점됨으로써 국민들은 국가적인 의사결정과정에서 철저히 소외되고 있다. 이러한 상황에서 주민들의 참여민주주의는 지역공동체의 단위에서 훈련되고 시행될 수 밖에 없다. 참여민주주의를 통해서 축적된 공동체의 힘은 결국 밑에서부터 민주주의를 실현시키는 변화의 힘이 될 것이다.

또한 공동체는 개인의 개성과 자유를 존중하면서 공동의 선을 지향해야 한다. 이를 제도적으로 가능케 하는 것도 역시 공동체내에서의 참여민주주의를 실현하는 것이다.

셋째, 나눔과 협동, 연대의 공동체가 되어야 한다.

현대사회는 철저한 문질중심의 사회이며 인간과 인간사이에는 철저한 경쟁의 원리가 적용되는 사회이다. 경쟁에서 도태되는 개인은 늘 희생될 수 밖에 없고, 그것은 인간을 소외시킬 뿐만 아니라 결국 자본의 독점, 능력의 독점등으로 인해 자본주의 사회가 자랑하는 경쟁의 효율성마저 모두 잠식해 버린다. 이러한 문제에 대해 근원적인 질문을 던지며 경쟁의 논리를 협동의 논리로 대체하고, 나눔과 연대의 사회질서를 구축하는 것이 필요하다. 또 이것을 통해서 구성원 모두가 최소한의 복지를 누리며 함께 어울리는 사회를 만들어 나갈 수 있다. 이것이 공동체운동의 또하나의 지향점이다.

넷째, 자연과의 조화를 이루는 가치관, 삶의 형태, 사회구조의 주체로서의 공동체가 되어야 한다.

현대산업사회에서 인류의 자유와 복지를 증진시킨다는 구실로 끊없이 생산력의 증대를 추구해 왔다. 이는 필연적으로 자원고갈과 생태계의 파괴라는 환경문제를 야기하였다. 따라서 인간과 자연이 조화를 이루는 살아야 한다는 새로운 페러다임이 요구되고, 이것은 가치관과 생활양식, 더 나아가 발전양식이 함께 변화됨으로써만이 가능하다. 따라서 이러한 변화룰 추구하는 모델로서의 공동체운동이 되어야 한다.

다섯째, 미래의 지향하는 공동체가 되어야 한다.

공동체운동은 우리의 후손들에게도 지속되어야 하고, 그 후대들에 의해서 그 공동체가 완성되어야 한다. 이를 위해서 공동체운동은 미래의 주역인 청소년도 지금부터 참여할 수 있는 운동이어야 하며 그 운동의 주제에 청소년문제와 공동체의 미래상을 전망할 수 있는 내용이 포함되어야 한다.

다. 이러한 공동체의 비전은 관념적인 것이 아닌 구체적인 삶의 모습으로 제시되어야 한다.

어느 집에 사는 한 초등학생이, 혹은 주부나 노인이 각 각 이 공동체 안에서 구체적으로 하루의 삶을 어디에서 어떻게 살아갈 것인지 제시되어야 한다.  예를 들어 초등학생이 어디에 있는 학교를 가고, 방과후 어떤 길로 돌아오는지, 집에 돌아오면서 무엇을 보게되는지, 그 후 어떤 공간으로 이동하여 누구와 어떤 취미생활, 문화생활을 향유하는지, 또한 공동체는 이 때 이 초등학생을 위해 어떤 공간과 자극을 제공해 줄 수 있는지 아주 구체적인 상들을 그려나가야 한다. 그래야 비로소 공동체의 비전이 시민들속에 파고들 수 있기 때문이다.

Ⅲ. 도시공동체운동의 전개양상

가. 우리사회에서 공동체운동은 맨처음 특정 종교인들이 집단생활을 하는 형태의 종교적 공동체로 시작이 되었다.

이어서 한편에서는 환경에 대한 관심이 고조되면서 자연친화적인 삶을 만들어 나가기 위해 소수의 주민들이 시골로 이주해 생태마을을 만들어 나가는 생태공동체운동이 전개되었고, 다른 한편으로는 현대자본주의에 대한 대안적인 삶의 형태로서 공동소유, 공동생산, 공동소비를 추구하는 소공동체운동들이 전개되었다.

이러한 공동체운동이 모두 농촌을 중심으로 이루어진데 반해 도시에서는 지역현안에 대응하는 지역운동으로서의 공동체운동이 주류를 이루었고, 이어서 아파트지역을 중심으로 하는 아파트공동체운동, 그리고 철거민들을 중심으로 하는 주민공동체운동이 시도되어 왔다.

나. 지역현안에 대한 대응하는 운동으로서의 도시공동체운동

일정한 문화와 역사, 생활조건을 공유하고 있는 일정지역을 기반으로 지역주민의 생존관, 환경권등 지역공동체의 보전에 관한 사안이나 지역주민이 공동의 이해관계를 갖고 있는 정치적,경제적, 사회적, 문화적 사안에 대해 대응해 나가는 운동이다.

예) 도시안에서 교도소등 혐오시설 이전운동, 아파트의 부실공사 척결과 보상요구운동,  쓰레기 소각장 반대운동

하지만 이런 현안중심의 운동은 지역이기주의가 스며들 위험이 있으며, 단지 생존권차원의 요구에 그치거나 주민들을 확보하기 위한 전술적인 결합차원에서 머물고 말았다는 문제와 지역공동체의 미래상에 대한 명확한 목표설정을 하지 못했다는 문제가 있다.

다. 협동조합운동으로서의 도시공동체운동

이 운동은 현대 산업사회의 문제점들을 공동으로 생산하고 공동으로 소비하는 공동체를 통해서 해결하려는 운동이다. 다만 한편으로는 스스로 돕는 집단활동을 통해 착취관계를 더 이 상 존속시키지 않겠다는 이상적인 목표를 추진하면서도 다른 한편으로는 경제활동을 성공시킨다는 실용주의적 목표를 동시에 견지한다.

우리나라에서는 소비자협동조합운동, 생산자협동조합운동, 노동자협동조합운동이라는 형태로 전개되어 왔으며 최근에는 의료생협운동(안성)도 활발하다.

우선 생협이라고 불리는 소비자협동조합운동은 도시화가 보편적인 오늘날 도시를 배제한 공동체운동은 보편성이나 사회변화의 힘을 찾을 수 없다고 보고 도시지역을 중심으로 소비자들이 모여 유기농산물을 직거래하는 형태로 진행되고 있다.

또한 생산자협동조합운동은 농촌형의 공동체운동이면서 도시화의 상관관계를 전제로 하고 있다. 즉, 도시와 농촌의 새로운 관계설정, 농촌지역의 자립성 강화, 인간성의 재창조(가치관의 변화)를 내세우며 주로 도시지역과의 농산물 직거래형태로 운동을 전개하고 있다.

노동자협동조합운동은 노동자들의 생산공동체를 모색하는 실험적인 협동조합운동이다.

라. 도시빈민운동으로서의 공동체운동

도시지역에서 시도되고 있는 공동체운동의 하나이다. 주로 철거지역의 빈민들이 그 주체가 되고 있는데 이들은 다른 도시민과 달리 계층과 사회적조건에 동질성이 크고, 대개 철거싸움의 과정에서 투쟁을 공유함으로써 인간적인 유대가 확고하다. 이들이 이를 기반으로 도시에서도 나눔과 협동의 공동체를 실천하겠다는 운동인 것이다.  아직 구체적인 활동프로그램들이 확정된 것이 아니나, 교육,문화의 공동체뿐만 아니라 생산자 조합 형태의 협동생산을 시험적으로 도입하고 이를 통해서 공동체의 복지를 실현하겠다는 조류이다.

마. 건축운동으로서의 도시공동체운동

그동안 도심안에서는 도시재개발이나 재건축의 일환으로 대단위 아파트가 지어지고 있었다. 그런데 기존 주택이나 작은 아파트를 철거하고 더 큰 평수의 아파트를 더 많이 지어서 주민들과 건설회사가 얼마나 많은 이익을 나누어 가질 수 있는가 하는 것만이 주요관심사가 되어 버렸다.

그 결과 친환경적이고 인간적인 도심의 재구성이라는 취지는 없어진 것은 물론, 일조권등 생활환경권 침해, 교통란등 오히려 도시문제를 심화시킨 경향만 발생했다. 녹지공간의 확보, 교육환경개선, 주민들의 켜뮤니티 공간확보, 이웃간의 연계성 확보, 문화적 역사적 아이덴티티를 고려한 개발이라는 것은 더더욱 참아보기 힘든 현실이 되었다.

이에 대한 비판과 반성적인 입장에서 건축운동가를 중심으로 도시공동체운동이 전개되고 있는 것이다. 이들은 주거환경이 재구축을 목표로 하되, 기존 주택을 가급적 재활용하며, 불가피하게 철거를 할 경우에도 기존의 획일화된 주택양식을 다양화 하도록 노력하고 있다. 또한 가급적 중저층의 건물형태를 유지하도록 하며, 주면 녹지환경과 연계성을 높여야 한다고 주장하고 있다. 더 나아가 동시적인 대량 재개발이 아니라 점진적, 순환식 재개발을 통해서 기존 도시공동체의 기반을 파괴하지 않도록 하며, 전체적인 공간배치에 있어서도 커뮤니티를 확보하는 방향으로 전개하고 있다.

무엇보다도 이러한 방향으로 도시를 재구성함에 있어서 의사결정과정부터 주민들의 민주적인 참여가 보장되어야 하고, 특히 아이들의 미래에 대한 꿈이 담겨야 한다고 하면서 이를 위한 주민참여형마을만들기 프로그램들을 진행하고 있다. 이 지점이 아파트공동체운동이 건축운동과 서로 만나는 지점일 것이다.

바. 생태마을 만들기 운동으로서의 도시공동체 운동

그동안의 도시의 기능과 형태를 바라보았을 때  과연 생태도시, 도시 안에서의 생태마을이 가능할까라는 의구심이 드는 것은 사실이다. 그러나 사람과 자연의 공존이라는 생태적 원칙은 어느 사회에서는 생존의 기본조건이기 때문에 그것이 아무리 어렵고 힘들더라도 포기할 수 없는 방향인 것이다.

그래서 그 동안 환경운동가, 도시계획관련자들 사이에 생태도시건설과 관련된 논의의 실천이 부단이 이어지고 있다. 특히 각 지역별로 지방의제21이 시작되면서 생태도시건설은 제도적, 재정적으로 실천적인 뒷받침을 얻게 되어서 각 도시별로 구체화되고 있는 것이 사실이다.  그러나 이 분야에 있어서도 일부전문가와 운동가, 행정당국의 노력에서 크게 벗어나지 못하고 있으며, 그 성과도 아직은 도시전체에 대한 총체적인 상을 제시하기보다는 특정 지역이나 특정 사안에 대한 시범사업중심의 사업이 전개되고 있다는 한계들이 있다.

결국 마을단위의 주민들의 인식전환과 이들의 자발적인 참여가 전제되는 생태마을만들기가 전개되어야 한다는 것이 이 운동에서의 과제이며 아파트공동체운동과 만나는 지점이기도 하다.

사.  문화적, 역사적 공동체운동

어느 지역이 갖고 있는 역사적 유산이나 문화적인 개성을 적극 발굴 개발해서 주민들과 함께 공유해 나감으로서 지역공동체의 아이덴티티를 만들어 나가는 운동이며 나아가 이것을 지역경제의 전략으로 활용해 나가기도 한다.

사례) 성남의 남한산성, 이천의 도자기축제, 수원의 정조대왕 능행차.

하지만 문제는 일반적이고 평범한 지역에서는 어떻게 문화적, 역사적 아이덴티티를 확보해 나갈 수 있는가, 이를 위한 재정적인 수요는 어떻게 해결해 나갈 수 있는가가 적극 검토되어야 할 것이다.

아.  스포츠 등 생활문화적 공동체운동

일본과 유럽의 스포츠클럽 사례.

Ⅳ. 그 동안 아파트공동체운동의 전개

가.  아파트공동체의 특성

우리는 우리나라와 세계각국에서 전개되고 있는 공동체운동의 유형들을 자기지역의 특성에 맞게 창조적으로 발전시켜야 한다. 아파트공동체에 있어서도 공동체로서의 기본적인 지향점은 다르지 않다. 다만 위의 여러 가지 공동체운동의 유형 중에서 많은 사람들을 상대로 할 수 있는 보편적인 공동체운동의 유형이 도시공동체운동에 보다 적합한 것이라고 판단된다.

따라서 아파트에서의 공동체운동은 우선 그 지역에 갖고 있는 현안문제에서 접근하는 것이 필요하다. 많은 주민들이 관심을 갖고 참여할 수 있는 사안을 선정해서, 그 운동을 통해서 주민들의 공동체의식을 높여나가고, 점차적으로 생산과 소비의 공동체, 복지의 공동체로 나아가는 것이 가능하고 필요하다고 본다.

특히, 아파트공동체는 일반 주거지역과 다른 다음과 같은 특징들을 갖고 있다.  우선 아파트 공동체의 구성원은 도시공동체에서 보기 힘든 공동체 성원간의 일정한 연대를 갖고 있다. 공동의 공간에서 비슷한 처지의 사람들이 집단적으로 살아가고 있다. 공동의 광장, 공동의 통신수단, 그리고 공동의 과제를 함께 해결해 나가지 않으면 안될 조건을 가지고 있다. 그리고 주민들은 일상적으로 아파트의 관리를 통해서건 아파트문제에 대해 공동으로 대응해 나가는 경험을 통해서건 주민들간의 일정한 유대의식을 가지고 있고, 도시공동체운동을 위해 필요한 민주적인 훈련을 쌓게 된다. 무엇보다도 공동주택관리령에 의해 주민들의 참여와 민주적인 의사결정, 그리고 민주적인 대표기구의 구성과 운영이 제도와 되어 있다. 따라서 아파트 공동체는 도시공동체의 기본단위가 될 수 있는 것이다.

또한 아파트의 현안을 해결한 일부 아파트의 경우 도시공동체운동의 전형으로서 새로운 공동체운동을 시도하고 있다.  이러한 것들이 아파트공동체운동이 도시공동체운동의 주류로서, 형성될 수 있는 하나의 조건인 것이다.

나.  아파트공동체운동의 전개양상

(1) 생활공동체운동

공동체 구성원간의 신뢰와 연대를 증진시키는 등 공동체적인 인간관계를 형성하고 공동체의식을 함양하기 위한 운동이다.

* 열린교실 운영

* 노인들에게 안부를 묻는 운동

* 레저와 취미생활을 중심으로 한 소모임 운동.

(2) 참여민주주의운동

(3) 교육문화운동

*  아파트 자치신문 만들기 운동.

*  지역사회 박물관 만들기 운동

*  공부방, 마을문고 만들기 운동

*  마을 상징물 만들기

*  아파트 담장 그림그리기

(4)  환경운동

*  내가 꿈꾸는 마을 지도 만들기 경연대회

*  반딧불이 축제.

*  각종 자원재활용에 관련된 활동

*  생태아파트 경연

(5) 나눔과 협동, 복지의 공동체 운동

* 소비자 생협운동

* 지역화폐갖기운동

* 도농 공동체운동---일정 농촌지역과 자매결연을 맺은 후 직거래 운동 뿐만 아니라 여름과 겨울에 각각 농촌과 도시에서 어린이 청소년학교를 개설. 서로 고향이 되어주기 등.

Ⅴ. 아파트공동체운동의 전략

가. 지역운동과의 연대가 필요하다.

아파트 공동체운동은 지역운동단체가 지역대중을 확보하는데 유용한 틀이며, 지역운동단체는  아파트운동이 지속성과 전문성을 획득하는데 좋은 동반자이다. 따라서 아파트공동체운동은 지역환경운동단체, 사회복지운동단체, 지역문화운동단체 등과 상시적인 연계가 필요하다.

나. 아파트공동체의 담장을 넘어 이웃과의 연대가 필요하다.

이것은 아파트공동체운동의 운동성과 공익성을 확보하기 위한 토대이기도 하다.

다. 아파트 공동체운동은 농촌공동체와의 지속적인 교류를 추구해야 한다.

경제적인 나눔, 인적교류, 프로그램 교류등을 통해서 상호 돈독한 보완관계를 맺어 나갈 수 있을 것이다.

라. 아파트 공동체 운동은 청소년을 향한 운동을 전개해야 한다.

그것은 아파트공동체운동이 지속성을 확보하기 위한 토대이다. 이를 위해서는 학교교육 속에서도 공동체운동에 관한 교육과 훈련이 이루어지도록 해야 한다.

마. 실천에 있어서는 반드시 시민교육이 전제되어야 한다.

시민참여는 교육이 전제된 참여여야 한다. 공동체내 성원들 사이에 주거문화의 비전에 관한 토론과 교육이 함께 이루어 져야 한다. 건축가들은 건축가대로, 도지계획의 입안자들은 입안자들대로 이에 대해 토론해야 하고 개발대상이 되고 있는 주민들도 이에 대한 토론이 반드시 선행돼야 한다.

바. 도시정책의 입안자나, 물리적 공간을 고안하는 전문가들과 사회적, 문화적 측면에서의 공동체를 지향하는 그룹이 함께 논의하고 계획을 입안해야 한다.

사.   주거문화나 주거환경에 대한 모색이 특정 계층, 특히 잘사는 사람들을 위한 것으로 그쳐서는 안된다.

아.   기타

아파트 관련 분쟁의 유형과 해결

Ⅰ. 분양 및 입주와 관련한 문제

Ⅱ. 입주자의 권리와 의무

Ⅲ. 주민자치기구의 구성과 운영

Ⅳ. 아파트 하자

Ⅴ. 환경침해의 문제

최 명 준 변호사

다산 아파트법률센터 소장

아파트 관련 분쟁의 유형과 해결

최 명 준 변호사(다산 아파트법률센터 소장)

Ⅰ.  분양 및 입주와 관련한 문제

가.  입주지연 문제

- 주택공급에 관한 규칙 제27조에 의하면 분양건설회사가 입주예정일을 지키지 못했을 경우 중도금 연체요율과 동일한 비율에 의하여 지체상금을 수분양자에게 지급하거나 수분양자들이 잔금에서 이를 공제한 금액만 지급할 수 있도록 하는 내용이 규정되어 있고, 대부분의 분양계약서에는 이러한 내용이 규정되어 있다.

- 다만, 주의하여야 할 사항은 대개 아파트 건설에 있어 시행사(건축주)와 시공사가 구분   되어 있고, 분양계약의 당사자는 시공사가 아니라 시행사이다. 시공사와 달리 시행자는 영세한 사업자인 경우가 대부분이다. 따라서 분양계약 체결 전에 시행사가 어디인지, 자력이 있는 건실한 업체인지 등의 확인이 필요하다.

- 또 다른 문제는 연대보증사나 대한주택보증이 사업을 승계하는 경우 승계 이전의 사업지연 또는 승계 이후 승계한 연대보증사나 대한주택보증의 순수한 귀책사유에 의한 사업지연으로 인한 입주지연에 대하여는 아무런 피해구제책이 없다는 점이다. 입법의 보완이 필요한 부분이다.

나.  가사용승인 후 등기지연의 문제

- 아파트 건설을 둘러싼 분쟁이나 하자 등의 문제가 있어 사용검사가 지체되는 경우 입주를 하지 못하여 수분양자들이 피해를 입는 경우를 막기 위하여 가(임시)사용승인 제도가 마련되어 있다. 그러나 분양건설회사들이 이를 악용하여 가사용승인을 받아 잔금을 지급받으면서 입주를 시켜 준 후 위와 같은 분쟁이나 하자 등을 장기간 방치하여 사용검사 승인이 나지 않고 이로 인하여 소유권등기를 못하여 재산권 행사에 지장을 초래하는 경우가 자주 발생한다.

- 최근 이에 대하여 위자료청구를 인용한 하급심 판결이 있다.

다.  아파트의 면적 불일치

- 분양계약서에 기재된 아파트의 면적보다 실제 면적이 부족한 경우 부족되는 부분의 시가 상당액을 부당이득반환청구할 수 있다. 아울러 입주자는 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 따라서 입주시에는 분양계약서와 실제 면적의 대조 확인이 필요하다.

- 그러나 단순히 분양광고 상의 기재 면적과 실제 면적이 불일치하는 경우, 즉 과장광고의 경우 통상적으로 부당이득반환청구를 할 수 없다.

라.  주택할부금융의 일방적인 대출금리 인상

- 대출 당시 고정금리로 약정을 체결했다가 이후 경제적 여건의 변화를 이유로 일방적으로 금리를 인상한 경우.

- 대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다67235 판결 : □개별약정에서는 일정기간동안 대출이자를 변경하지 않기로 규정하고 약관에서는 금융사정의 변화 등을 이유로 이자를 변경할 수 있다고 규정한 경우, 약관의규제에관한법률 제4조에 따라 개별약정이 약관에 우선한다□고 판단.

- IMF사태 직전 주택할부금융사들로부터 대출받은 10만2천여가구의 대출원금 2조2천8백여억원(98년 집계)에 대한 부당이득금반환청구소송의 제기가 가능.

마.  입주자가 아파트를 개보수할 수 있는 범위

- 건설교통부의 □공동주택 구조변경지침□에 의하면 건물을 떠받치는 내력벽과 기둥, 보, 바닥 슬래브 등 주요 구조부의 훼손행위는 일체 금지된다.

- 비내력벽 철거는 해당 시·군·구청장으로부터 허가를 받아야 한다. 허가를 신청하기 위하여는 해당 동 주민 3분의 2 이상의 동의서를 첨부하여야 한다. 다만 발코니와 거실은 반드시 구획되어 있어야 한다.

- 불법구조변경이 적발될 경우 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(주택건설촉진법 52조 1항 3호, 38조 2항).

바.  입주지정일 이전의 관리비 납부의무

- 입주지정일을 기준으로 그 이전에 발생한 관리비용은 시공회사가 부담한다. 그 이후에는 설령 수분양자의 입주가 개인적인 사정으로 지연되더라도 수분양자가 관리비 납부의무를 부담한다.

- 아파트 관리업체에서 입주자들로부터 징수한 관리비로 입주지정일 이전의 관리비용에 충당할 수 없다. 통상 의무관리기간(현재는 입주자들에게 아무런 도움이 되지 않는다고 하여 □의무관리제도□가 폐지되었음) 중의 위탁관리업체에 의하여 그와 같은 일들이 많이 발생한다. 이것은 관리업체가 입주자들에 대하여 불법행위를 한 것이므로 민,형사상의 책임을 물을 수 있다(손해배상, 업무상 횡령죄의 성립).

사.  조합주택의 문제

- 조합주택에는 직장, 지역, 재건축, 재개발 등 4종류가 있다.

- 조합주택의 경우 현재 원칙적으로 대한주택보증에 의한 분양보증의 대상이 되지 못한다. 따라서 시행대행사의 무리한 사업의 진행이나 시공의 중단 등으로 다수의 조합원들이 피해를 보는 경우가 속출하고 있다. 다만, 일반분양분의 경우에는 분양보증의 대상이 된다.

- 분양보증이란 시공회사가 부도가 나서 사업을 계속 진행하지 못하는 경우 분양보증회사가 이를 승계하여 사업을 완료해서 입주시킨 후 사용검사승인까지 받도록 하는 제도이다. 분양보증기간은 입주자모집공고승인일로부터 사용검사일까지이다.

- 주택조합에 가입한 조합원은 이민, 직장의 이전 등 극히 예외적인 몇가지 경우를 제외하고 탈퇴를 못하도록 하고 있다. 따라서 주택조합의 가입시에는 신중한 판단이 필요하다.

Ⅱ.  입주자의 권리와 의무

가.  입주자의 구체적인 권리

(1) 전용부분을 주거용 목적으로 사용하는 권리

(2) 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리

(3) 동별대표자(동대표)를 선출할 수 있는 선거권, 동대표로 선출될 수 있는 피선거권

(4) 공동주택관리규약의 제정 및 개정권

(5) 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리

(6) 관리방법 결정 및 관리업체 선정에 대한 동의권

(7) 관리비 등의 장부, 입주자대표회의의 회의록과 관리규약에 대한 열람권 및 등본 청구권

나.  입주자의 의무(공동주택관리령 5조)

(1) 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전·유지하여야 한다.

(2) 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위해 공동주택에 출입하고자 할 경우 이를 거부할 수 없다.

(3) 관리주체의 동의를 얻어야 할 수 있는 행위

- 주택건설촉진법 38조 2항에 해당하지 아니하는 범위 내에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위

- 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위

- 광고물, 표지물 또는 표지를 부착하는 행위

- 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

- 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

(4) 공동주택 관리규약 준수의무, 관리비 및 특별수선충당금 납부의무

다.  입주자의 권리·의무와 관련하여 발생하는 문제들

(1) 잔금은 치르고 입주하였지만 아직 등기를 넘겨받지 못한 경우, 또는 장기임대아파트를 분양 받은 자가 분양대금을 완납하지 못하여 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우 동대표자로 선출될 수 있는가?

- 이전등기여부 혹은 분양대금 완납여부와 관계없이 동별대표자로 선출될 수 있다.

(2) 세입자의 지위

- 종래 관리비를 납부하면서도 입주자로서의 자격이 인정되지 않았다. 그러나 현재 공동주택관리령의 개정으로 동대표가 될 수 있는 자격을 제외하고는 대부분의 입주자의 권한을 행사할 수 있다(3조 3항 참조).

- 특별수선충당금 납부의무 : 배치되는 하급심판결들이 나오고 있는 실정이나, 최근 판결의 경향은 특별한 약정이 없는 한 거주하고 있는 세입자가 부담하여야 한다고 한다.

(3) 체납관리비의 승계 문제

- 기존의 입주자가 체납한 관리비를 새로이 입주한 자에게 전가하여 청구할 수 있는가의 문제

- 이에 대하여 우리 대법원은 최근 관리규약에 승계를 규정하고 있다고 하더라도 공용부분에 대한 체납관리비만 승계되고, 전유부분에 대한 체납관리비 부분은 승계되지 않는다는 견해를 표명하였다.

* 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결 : 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

Ⅲ.  주민자치기구의 구성과 운영

가.  여러 가지 주민 조직의 형태

- 아파트 내에는 여러 가지 주민 조직이 있다.

- 입주자대표회의는 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 근거하여 동별 대표자로 구성된 공식조직, 자생적으로 조직된 임의단체인 부녀회, 노인회, 반상회 등이 있다.

- 입주자 대표회의는 대표성을 가지고 있는 유일한 주민자치기구이므로 아파트공동체의 구심이 되어야 한다. 그러나 자생적 조직들과의 협력, 보완관계를 유지하는 것이 바람직하다.

(1) 반상회

- 대부분 아파트에서 동대표는 반상회에서 선출되고 있고, 입주자대표회의에서 논의된 사항의 대부분이 반상회를 통하여 입주자에게 전달되고 있는 상황이다.

- 입주자대표회의의 주도하에 반상회를 활용하여 주민회의체로 활용하여 의사결집의 창구로 삼는 것이 필요하다.

(2) 부녀회

- 그동안 남성들이 직장에 매어 있어 아파트의 일에 무관심할 수 밖에 없는 상황이어서 부녀회의 활동은 법적인 근거가 없음에도 불구하고 매우 중요하다.

- 다만 부녀회가 민주적인 운영을 이루지 못하고, 지나치게 이권사업위주의 활동만이 부각됨으로서 부녀회의 활동이 전체주민과 공유되지 못한 문제점이 있다.

- 주민들간의 친목도모와 아파트 관리 전반에 대한 세밀한 점검, 봉사활동 따위를 자치부녀회가 적극적으로 추진해 나간다면 아파트공동체는 그만큼 활성화될 수 있다.

- 입주자대표회의와의 유기적인 연계를 통하여 민주적인 운영을 기하고, 사업에 전체 주민들의 의사를 반영할 수 있도록 할 필요가 절실하다.

- 구체적으로 주민들에게 부녀회 기금이 어떻게 쓰였는지 공개하고, 기금도 주민들의 의견을 수렴하고 입주자대표회의의 승인을 받아서 사용하는 것이 필요하다. 수익금의 사용 범위와 결재 절차도 정해놓아야 한다.

나.  입주자대표회의

(1) 입주자대표회의의 역할

입주자대표회의의 법적 성격은 법인격 없는 사단이다. 따라서 입주자 대표회의는 사단법인과 동일한 의결절차, 집행절차, 감사절차 등에 따라 업무를 집행하는 역할을 한다.

입주자대표회의에서 하는 일은 우선 공동주택의 관리방법을 결정한다. 이때 주민들의 과반수 이상의 서면동의를 받아 결정하고, 관리업자를 선정할 때는 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.   또 관리업무 전반에 관한 감시 및 의결을 한다. 여기에는 물탱크 청소 용역, 보일러 세관 공사 용역등 아파트 공사 용역을 심의 의결하는 역할도 포함된다.

이밖에도 입주자 상호간에 이해가 상충되는 사항을 조정하고 입주자와 관리직원간의 갈등 분쟁을 해결하는 일도 입주자대표회의에서 한다.

(2) 입주자대표회의와 관리사무소의 관계

- 입주자대표회의는 의결, 감독권을 가지고, 관리사무소는 집행권을 가진다.

이에 대하여 공동주택 관리령 9조 3항 9호는 □입주자대표회의와 관리주체의 업무 구분 및 관리주체에 대한 입주자대표회의의 감독범위□를 관리규약에 의무적으로 명시하도록 하고 있다.

- 입주자대표회의가 아파트관리소장에 대한 감독권을 명확히 하되 안정적인 관리업무를 수행할 수 있도록 신분보장을 해주어야 한다. : 정기적인 임면행사, 퇴직금제도 확립.

Ⅳ. 아파트 하자

1.  아파트의 하자와 부실공사

가.  하자의 문제

일반적으로 건축에 있어서의 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 처짐 , 비틀림, 들뜸, 파손, 붕괴, 누수, 누출 또는 접지불량 등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말한다. 즉 설계도면대로 지어지긴 하였으나 끝마무리가 제대로 이루어지지 않거나 완공후 고장 또는 파손된 것을 의미한다.

하지만 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행하지 아니한 소위 부실공사의 경우도 포함시킨다. 예를 들어 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고시보다 작게 분양하는 것, 설계도면과 부관사항에 나타난 시설을 설치하지 않는 것, 선택사항(옵션)품목 설치비 과다징수 및 모델하우스 제품과 상이한 것 등도 포함하는 것이다.

공동주택관리령에서 하자보수의 대상이 되는 하자의 개념은 □공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자□로 정하고 있다(령 16조 1항 별표 7).

나.  하자의 유형

(1) 세대 내의 하자 및 공동구의 하자

* 대표적 하자유형은

1) 방수공사 부실에 따른 누수현상

2) 방열, 방음공사 부실-열손실, 소음공해

3) 하수구 배관 부실

(2) 아파트 면적에 관하여

아파트 면적을 나타내는 기준은 평형, 공급면적, 계약면적, 공부상면적 등 다양하게 불리나 가장 중요한 것은 '전용면적'이다.

주택공급에관한규칙 제8조(입주자 모집 공고)에서는 아파트면적을 표시할 때 가구당 공급면적을 전용면적과 공용면적으로 구분하여 표시하도록 정하고 있다.

전용면적이란 해당 세대가 독립적으로 사용하는 외부와 차단된 공간이다. 거실, 침실, 주방, 화장실 등의 면적이다. 공용면적은 계단과 엘리베이터 등 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간이다.

* 공동주택의 공급면적에 관하여 주택공급에관한규칙이 최근 개정되어 전용면적과 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적(주거공용면적) 이하로 표시하고, 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하도록 하고 있다(8조 5항).

발코니는 모두 서비스공간으로 공급면적에 포함되지 아니한다. 또한 지하주차장 건축비용은 입주자가 부담하지만 면적계산에는 산입하지 아니하고 별도로 표시하도록 되어 있다.

실제 면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집공고를 확인하고, 특히 기존 아파트의 경우에는 등기부등본이나 건축물 대장을 열람하면 된다. 특히 오래된 아파트를 구입할 경우에는 가구당 대지면적을 확인해서 재건축 등 사업시 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부등본에서 가구당 대지면적은 전체 단지면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.

다.  하자의 규제

(1) 부실공사는 주택건설촉진법 33조의 5에서 규제한다. 즉 20세대이상의 공동주택(또는 1만 제곱미터 이상 대지조성)을 사업승인 받아 건축할 경우, 동 주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 적합하게 시공하여야 한다.

만일 건축허가를 받기 위하여 허가신청서에 첨부한 설계도면 기타시방서대로 시공하지 아니하고 시공상 편의와 시공원가 절감을 위해 설계도면과 상이한 방법이나 상이한 자재를 사용하여 시공하는 경우 위 법에 위반된다. 그 처벌은 동법 52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 해당된다.

(2) 건물 기능상의 하자에 관하여는 주택건설촉진법 제38조 14항에서 규제하고 있다. 즉 동조항은 사업주체 또는 건축주는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였다. 이는 당초 설계도면대로 시공하였으나 시공상의 문제로 기능이 잘못된 것을 지칭한다. 위 규정은 공동주택관리령에 의한 하자보수규정들의 근거법조가 된다.

위 조항을 위반하여 하자를 보수하지 아니한 사업주체는 동법 52조의 3 제1항에서 정한 500만원 이하의 과태료 부과 대상이 된다.

라.  입주시 하자 관련 유의 사항

(1) 아파트 사용검사 승인 전에 입주예정자가 아파트를 미리 방문하여 직접 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하고 있다. 이때 시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자여부를 면밀히 확인하는 것이 필요하다.

(2) 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있어서도 이는 불공정 약관 조항으로서 무효이다.

(3) 발코니 등 소위 서비스면적은 아파트값 산정에서 제외된다.

(4) 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 사업주체가 부담하므로 계량기를 사전 확인한다.

(5) 목재문의 뒤틀림은 대부분 건조가 제대로 되지 아니하였거나 질이 나쁜 목재를 사용하였기 때문에 생긴 것이므로, 대패로 깍는 등 임시방편으로 보수될 수 있는 것이 아니어서 문 자체의 교체를 요구하여야 한다.

(6) 지하실의 평당가격은 아파트 평당가격과 달라서 실비를 받도록 되어 있으니 확인한다.

(7) 도로 보수비용은 시공시 1km당 10억 정도의 거액이 소요되므로 설계도면으로 아스팔트, 기층, 보조기층, 동상방지층 등의 두께를 확인한다.

2.  공동주택관리령에 의한 하자보수

가.  하자보수기간

공동주택등에 관한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상, 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상(16조의 1), 내력구조부의 하자보수기간은 10년 또는 5년으로 하고 있다(16조의 2).

나. 하자보수청구절차

(1) 하자보수의무자 - 사업주체의 책임

사업주체(시공회사 포함)는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의하여 하자보수책임이 있다.

(2) 청구의 주체 - 입주자, 입주자대표회의, 관리주체

* 입주자대표회의가 공동주택관리령에 기하여 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 것이 가능한가?

(3) 하자보수 요구

하자보수기간 내에 하자가 발생한 때에는 입주자대표회의(입주자 대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 입주자를, 입주자대표회의로부터 관리권을 위임받은 관리주체가 따로 있는 경우는 그 관리 주체를 말함)는 사업주체에 대해 하자의 보수를 요구할 수 있다. 사업주체는 지체없이 이에 응하여 3일 이내 이를 보수하거나 보수일정을 입주자대표회의에 통보하여야 한다(령 제16조 2항).

* 이 경우 입주자대표회의는 사후에 명확성을 기하기 위하여 내용증명우편으로 하자보수요구를 하는 것이 좋다.

(4) 하자여부의 판정

- 사용검사권자의 하자보수 명령제도(개정전 령 16조 3항)의 폐지

공동주택관리령의 개정으로 사용검사권자(시장, 구청장 등)의 하자보수명령 등의 조항이 삭제되고, 사업주체가 입주자대표회의의 하자보수에 이의가 있는 경우 일정한 기관(엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체, 기술사법에 의하여 기술사사무소 개설 등록을 한 기술사 또는 건축사, 한국건설기술연구원, 시설안전기술공단)에 의뢰하여 하자여부를 판정할 수 있고, 그 비용은 원칙적으로 하자판정을 의뢰한 자가 부담하게 하였다.

개정 절차는 실제로 많은 시간과 비용이 소요되므로, 사용검사권자의 적극적인 중재나 개입이 필요하다.

(5) 하자보수의무 위반의 효과

1) 하자보수보증금 사용권

입주자대표회의는 사업주체가 하자보수계획을 이행하지 아니한 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다(령 16조 6항).

2) 사업주체의 처벌

3) 사업주체 등록말소, 영업정지(주촉법 39조의 2)

등록업자가 공사시공 상의 하자로 공중에게 위해를 끼치거나 입주자에게 재산상 손해를 일으킨 때에는 건설교통부장관이 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다.

(6) 하자보수의 종료

1) 1998. 12. 31. 개정전 - 그동안 하자보수기간의 만료가 하자보수보증보험의 만료일인지 여부에 대하여 논란이 되었으나 하자보수의 종료는 사업주체의 보수책임이 종료된 때로 하도록 명시하였다. 따라서 령 16조의 규정에 의한 하자보수기간 이내에 발생한 하자라면 입주자대표회의 등의 하자보수종료확인서에 날인을 하지 않는다면 사실상 하자보수가 종료되었다고 볼 수 없다.

2) 1998. 12. 31. 개정 - 위와 같은 하자보수종료제도에 관한 규정 자체가 삭제되었다. 입주자의 권리 보호에 심대한 지장을 초래할 우려가 있다. 다만 위 규정의 삭제로 하자보수청구권의 행사 자체에 제약을 가져오지는 않을 것으로 해석된다.

다. 하자보수보증금

공동주택 등을 건설하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비하여 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치해 놓는 것을 하자보수보증금이라 한다. 즉 공동주택을 건설공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서는 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 제출하여야 한다(령 17조 1항).

사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치 명의를 당해 입주자대표 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 동안 하자보수보증금을 예치하여야 한다(령 17조 2항).

라.  하자보증금 관련 소송의 쟁점

(1) 미시공, 변경시공, 부실시공의 문제

- 사용검사를 받기 전부터 기히 존재하는 하자, 예컨대 미시공, 변경시공에 따른 하자 등은 사용검사 전부터 존재하는 하자이므로 보증책임의 대상에서 제외되어야 한다는 취지로 주장.

- 미시공, 변경시공의 경우에 그로 인한 균열이나 누수, 결로, 작동 또는 기능불량 등이 사용검사 후에 나타나거나, 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상의 지장을 초래하고 있다면 보증책임을 적극적으로 인정.

(2) 하자보증기간 경과 여부

- 주택건설촉진법, 공동주택관리령의 하자담보책임기간 중 민법의 하자담보책임기간에 비추어 수분양자 또는 구분소유자에게 불리하게 규정되어 있는 것은 그 효력을 인정할 수 없다.

* 민법 671조 - 석조 등 10년.

(3) 내력구조부 하자의 문제

- 내력구조부의 하자의 경우 공동주택관리령 16조의 2의 규정에 따라 □안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판단될 경우□에 한하여 책임있다고 주장

- 골조 내지 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 주요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지 골조 내지 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보증책임을 제한하려는 취지는 아니라고 해석.

(4) 하자종결 합의를 한 경우

- 입주자들이 하자보수가 절박하다는 사정을 악용해서 합의서에 서명하면 하자보수를 해주겠다고 하고, 그 합의서의 내용에 하자보증기관과 입주자대표회의가 지정한 감정기관 중 싼 가격으로 정한다고 하여 하자종결합의를 하는 경우

- 약속한 하자보수의 상당부분을 불이행한 경우 - 해제 가능

- 감정 결과 중대한 하자의 항목이 누락된 경우 - 착오를 이유로 취소 가능

(5) 입주자대표회의가 사업주체를 상대로 하자보증금 상당의 손해배상청구

3.  부실공사와 민사상의 손해배상청구

하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 입주자들이 공동으로 원고가 되어 소송을 제기할 수 있다.

가.  청구원인 검토

① 매도인의 하자담보책임 - 6개월 시효 문제

- 시공회사를 피고로 할 수 없다.

② 불법행위 책임 - 3년 단기시효 문제

③ 채무불이행책임 - 시공회사를 피고로 할 수 없다.

나.  손해발생 근거

(1) 일반 기준

분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그 등을 들 수 있다.

(2) 설계도면

* 부산 우성베스토피아아파트 사건(부산지법 1994. 11. 11 손해배상 일부인용판결)

- 지하실 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억 9천만원(738가구)의 손해배상을 인정한 것이다. 1989. 2. 8.경 사용검사를 받은 후 5년이 지났으나, 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 않았기 때문에 하자보수책임을 인정하였다.

* 덕산아파트 사건

- 설계도면에는 홈오토메이션(CCTV, 카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화 등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공했다고 주장.

- 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이나는 부분은 손해배상 인정. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.

(3) 계약서

계약서에 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락되었을 때는 배상하여야 한다.

계약의 직접 상대방을 상대로 청구하여야

* 도봉동 럭키아파트 사건

- 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 분양받은 공유대지지분 면적은 상가건물이 제외된 경우

- 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 의무가 있다.

(4) 분양공고

* 상계 주공아파트 사건

- 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고, 이미 지급된 것은 반환하여야 한다.

(5) 모델하우스(견본주택)

* 청주 수정아파트 사건

- 난방용 배관파이프와 싱크대가 모델하우스와 달리 시공된 경우 배상책임 인정

* 모델하우스에 제시된 선택사양 품목 등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯.

다.  기타 손해

(1) 사용검사승인이 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 동안의 대출금 지급에 관한 보증보험료 지불 - 손해배상청구가 가능.

(2) 전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체 후의 전기요금차액 반환 청구 - 가능하나 금액 입증 곤란할 것임.

(3) 인천 한국아파트 식수오염사건

- 수돗물에서 심한 악취와 오물이 섞여나와 식수는 물론 빨래도 못하는 상황

- 설계도면상 오수배관을 100mm로 사용하도록 되어 있으나 75mm 배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시.

◆ 하자의 범위와 하자보수책임기간 (공동주택관리령 제16조 제1항 관련)

구 분		하 자 의 범 위	하자 보수 책임 기간			주요 시설 여부
			1 년	2 년	3 년
1. 대지조성공사	가. 토공사	공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자		○		○
	나. 석축공사			○		○
	다. 옹벽공사			○		○
	라. 배수공사			○		○
	마. 포장공사
				○		○
2. 옥외급수위생 관련공사	가. 공동구공사
				○		○
	나. 지하저수조공사
				○		○
	다. 옥외위생관련공사			○		○
	라. 옥외급수관련공사		○
3. 지정 및 기초					○	○
4. 철근콘크리트공사					○	○
5. 철골공사	가. 구조용철공공사				○	○
	나. 경량철골공사			○		○
	다. 철골부대공사			○		○
6. 조적공사
				○		○
	가. 구조체 바탕체공사
7. 목공사				○		○
	나. 수장목공사
			○
8. 창호공사	가. 창문틀, 문짝공사		○
	나. 창호철물공사		○
9. 지붕 및 방수공사					○	○
10.마감공사	가. 미장공사		○
	나. 수장공사
			○
	다. 칠공사
			○
	라. 도배공사		○
	마. 타일공사
			○
11.조경공사	가. 식재공사
				○		○
	나. 잔디심기공사		○
	다. 조경시설물공사		○
12.잡공사	가. 온돌공사			○		○
	나. 주방기구공사		○
	다. 옥내, 옥외설비공사			○		○

구 분		하자의 범위	하자 보수 책임 기간			주요 시설 여부
			1 년	2 년	3 년
13.난방·환기·공기 조화설비공사	가. 열원기기설비공사			○		○
	나. 공기조화기설비공사			○		○
	다. 닥트설비공사			○		○
	라. 배관설비공사			○		○
	마. 보온공사		○
	바. 자동제어설비공사			○		○
14.급·배수 위생 설비공사	가. 급수설비공사			○		○
	나. 온수공급설비공사			○		○
	다. 배수, 통기설비공사			○		○
	라. 위생기구설비공사		○
	마. 철, 보온공사		○
15.가스 및 소화 설비공사	가. 가스설비공사			○		○
	나. 소화설비공사			○		○
	다. 배연설비공사			○		○
16.전기 및 전력 설비공사	가. 배관, 배선공사			○		○
	나. 피뢰침공사			○		○
	다. 조명설비공사		○
	라. 동력설비공사			○		○
	마. 수전, 변전설비공사			○		○
	바. 수전, 배전공사			○		○
	사. 전기기기공사			○		○
	아. 발전설비공사			○		○
	자.승강기,인양기설비공사				○	○
17.통신·신호 및 방재설비공사	가. 통신, 신호설비공사			○		○
	나. TV공청설비공사			○		○
	다. 방재설비공사			○		○
비고 : 위 표에 불구하고 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자보수기 간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다.

Ⅴ.  환경침해의 문제

- 건축물의 고층화 현상으로 인하여 이로 인한 환경권 침해의 소지가 급증하고 있다.

통상 일조권, 조망권, 프라이버시 침해의 문제로 논의되고, 현실적인 소송사례도 증가하는 추세.

이밖에 주변 공사로 인한 진동, 소음, 가옥균열 등의 피해도 문제되는 상황이다.

- 위와 같은 문제와는 별개의 관점에서 엄격한 요건의 구비를 요구하는 주택건설촉진법 상의 공동주택건설사업승인 절차를 회피하기 위하여, 각 동별 별도로 건축법 상의 건축허가만으로 공동주택을 건축함으로서 발생하는 문제도 이른바 난개발과 관련하여 제기되고 있다. 이로 인한 입주자나 주변 주민들의 현실적인 피해가 속출하고 있는 상황이다.

1.  일조의 침해로 인한 분쟁

가. 일조권의 권리성

* 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928 판결 - □주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것□이라고 판시하여 일조권의 권리성을 명시적으로 인정.

* 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다47528 판결 - □어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 하나의 생활이익으로서 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것이라면 그와 같은 생활이익의 침해에 대하여 소유권에 기한 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다.□고 하여 소유권의 한 속성으로 파악.

나. 분쟁의 특징

- 침해의 내용이 영구적이고 확정적으로 계속될 수 있다. 그로 인한 피해의 발생, 피해의 정도를 파악하기가 매우 곤란하다.

- 재산상의 손해로는 가치의 하락분, 광열비, 난방비의 증가 등을 들 수 있으나, 그 범위를 정하기가 현실적으로 매우 어렵고, 결국 정신적 고통에 대한 배상, 즉 위자료청구로 귀착한다.

다. 수인한도

- 일조의 방해가 있다고 해서 무조건 위법이 있는 것으로 볼 수는 없고, 인간이 사회공동생활을 함에 있어서 어느 정도까지 수인하여야 할 정도, 즉 □수인한도□를 초과하는 경우에만 위법하여 일조의 침해가 있다고 판단한다.

* 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결 - 일조침해가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부의 판단기준으로 □피해의 정도, 지역성, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등□을 들고 있다.

* 현재 우리 법원이 인정하는 일조침해 여부 판단 기준 - 경인지역에 있어서 아파트와 같은 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 아침 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어 최소 4시간 이상 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 어느 경우에도 해당하지 않는다면 이것은 수인한도를 초과한 것으로 일조침해로 보아야 한다.

라. 일조침해에 대한 공법상의 규제

건축법 53조, 동법시행령 86조 - 일조확보를 위한 건축물의 높이제한 등에 관한 개략적인 사항만을 규정하고 있을 뿐이어서 사실상 구체적인 규율은 없는 셈이다.

마. 일조침해에 대한 구제수단

(1) 사전적 구제 : 공사금지가처분신청

- 피해자의 입장에서는 분쟁의 발본적 해결이 가능하나, 건축주의 입장에서는 회복이 불가능한 손실을 초래할 수 있으므로 인용되는 예가 드물다. 인용되는 경우 □12층을 초과하여서는 건축하여서는 아니된다.□는 식의 주문.

- 소명방법의 문제

- 비용의 문제

(2) 사후적 구제 : 불법행위에 기한 손해배상청구

- 앞서 본 바와 같이 손해의 범위를 정하기가 매우 어려운 문제가 있다.

2.  기타

가. 조망권 침해

통상 □아름다운 자연적, 역사적 또는 문화적 풍물을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향유할 수 있는 이익□이라고 정의된다. 구체적으로 사람의 시야는 120°범위 내의 사물을 볼 수 있고, 그 중 근접주변 시야 60°범위 내의 사물을 무의식적으로 인지할 수 있다고 한다. 외부를 바라보았을 때 전체 시야에서 건물에 의해 가려지지 않는 시각적 개방감의 비율을 천공율이라고 하는데 그 비율을 기준으로 조망권 침해 여부를 판단한다.

- 우리 법원에서 조망권 침해만 독립해서 인정한 사례는 없다. 일조권 침해와 아울러 권리구제를 요구

나. 프라이버시 침해

일정 거리에 따라 사람의 얼굴, 동작, 행위, 형태를 분별 또는 감지할 수 있는 정도에 차이가 있고 34m 이내인 경우에는 사람의 행위를 명확히 관찰할 수 있는 정도로 사생활의 심각한 침해가 있는 것으로 판단한다.

스스로 찾는 입주자의 권리

Ⅰ. 머리말

Ⅱ. 아파트 입주자의 권리와 의무 의무

Ⅲ. 주민 자치 기구

Ⅳ. 아파트 관리와 관련된 문제

Ⅴ. 맺는말

강 영 모 선생

참여연대 시민권리국 실행위원

스스로 찾는 입주자의 권리

강 영 모 선생(참여연대 시민권리국 실행위원)

Ⅰ. 머리말

전국의 50%, 수도권의 일부 도시는 80∼90%이상의 국민이 공동주택에서 살고 있다. 그러나 복잡하고 다양한 도시의 생활양식과 주민들의 무관심으로 인하여 아파트가 이기적이고 소외된 주거형태로 되어 버렸고 마을공동체로서의 발전은 아직 미미한 상태이다. 특히, 주민들은 아파트 주민조직에 참여하려고 하지 않을 뿐만 아니라 주민조직과 운영기구의 역할과 활동에 대하여 별다른 관심을 갖지 않고 있다.

그러나 아파트는 살기 좋은 마을공동체로 될 수 있는 조건을 충분히 가지고 있다. 즉, 시설이나 주차장 등 공동이용물이 많고 세대간의 공간이 밀집되어 있어서 소음 등 공동체 의식으로 해결해야 할 문제가 많이 있다. 더구나 비슷한 연령과 계층이 같은 공간에서 함께 살고 있고, 관리사무소나 경비실을 통해서 주민 서로간에 긴밀하게 연락하는 것이 가능하다. 또한 아파트 주민들은 입주자대표회의 등의 주민자치기구를 통하여 아파트의 하자, 부실공사 등 각종 어려움을 해결할 수 있을 뿐만 아니라 살기 좋은 마을공동체를 이루어 낼 수 있다.

이 글에서는 살기 좋은 아파트 마을을 만들기 위해서 주민들이 알고 있어야 할 자신들의 권리와 의무에 관하여 살펴보고, 주민들에 의해 구성되는 주민자치기구의 구성과 민주적인 운영방법을 제시한다. 그리고 아파트 관리와 관련하여 주민들이 궁금해하는 몇 가지 주제에 관해서 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 아파트 입주자의 권리와 의무

자신이 살고 있는 공간을 좀더 쾌적하고 아름답게 꾸미고자 하는 것은 모든 이들의 소망이다. 단독주택의 경우 자신의 결정에 따라 모든 것을 꾸밀 수 있지만 아파트는 여러 사람이 공동으로 이용하는 시설물들이 많아 아파트에 살고 있는 모든 이들이 지켜야 할 의무와 권리가 있다. 특히 살기 좋은 아파트 공동체를 만들기 위해서는 입주자의 권리와 의무가 무엇인지 정확히 알고, 이를 토대로 공동 실천해야만 실현이 가능하다.

참고로 아파트 입주자란 공동주택 전유부분의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계 존·비속을 말한다. 즉 실제로 같이 생활하는 가족으로 보면 된다.

가. 입주자의 권리

(1) 전용부분을 주거용 목적으로 사용하는 권리

(2) 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리

(3) 동별대표자(동대표)를 선출할 수 있는 선거권, 동대표로 선출될 수 있는 피선거권

입주예정자의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자는 동별세대수에 비례한 대표를 선출하고, 그 선출된 동별 대표자로 입주자 대표회의를 구성하여야 한다고 규정되어 있다(공동주택관리령 제10조 제1항).

동대표의 자격은 해당 공동주택에서 6개월 이상 거주하고 있는 입주자로 소유자는 물론이고 소유자의 배우자 및 직계 존·비속 모두 동대표로 될 수 있다. 문제는 이러한 선거과정이 얼마나 주민들의 참여 속에 민주적으로 이루어 지고 있는가 하는 점이다.

(4) 공동주택관리규약의 제정 및 개정권

공동주택 관리규약의 제정권 및 개정권에 대해서는 먼저 사업주체가 제안해 공동주택을 분양받은 자 중 과반수의 서면합의로 결정한다. 개정은 입주자등의 10분의 1이상 또는 입주자대표회의가 제안해 공동주택 입주자 과반수의 찬성을 얻어 결정하면 된다(령 제9조 제2항).

그러나 최초의 관리규약은 주민들이 아파트 생활에 대해 아무런 지식이 없는 상태이기 때문에 사업주체가 내놓은 관리규약에 무조건 서명하는 경우가 많다. 반드시 엄밀히 검토하고 이에 대한 동의를 해야만 이후 문제가 발생하지 않는다. 공동주택관리령에는 관리규약에 꼭 포함되어야 할 사항을 명시해놓고 있으며(령 제9조 제3항), 각 광역 지방자치단체에서는 표준 공동주택관리 규약을 제정해 가급적 이에 따르도록 하고 있다.

참여연대 아파트공동체연구소에서는 1998년부터 모범공동주택관리규약을 작성하여 보급하고 있다.

(5) 관리업무 전반에 대하여 입주자 대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리

관리업무 전반에 대한 입주자 대표회의 및 관리주체에 대한 의견 진술권은  입주자의 당연한 권리다. 관리규약에 따라 입주자 몇 사람이 연서로 입주자 대표회의에 의견을 내 안건으로 상정할 수 있는데 이는 바람직한 방법중의 하나 이다.

(6) 관리방법 결정 및 관리업체 선정에 대한 동의권

입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의(관리방법을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1이상)의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수의 서면동의를 얻어야만 한다(령 제8조의 2). 그러나 현실은 안타깝게도 자신이 살고 있는 아파트의 관리방법이 무엇이고, 또 어떻게 결정되었는지 전혀 알지도 못한 채 도장만 찍어 주는 경우가 허다하다.

(7) 관리비 등의 장부와 그 증빙자료, 입주자 대표회의의 회의록과 관리규약에 대한 열람권 및 등본 청구권

관리주체는 매월별로 관리비·사용료 및 특별수선충당금의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성해 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자 등의 요구가 있을 경우에는 이를 열람할 수 있도록 하여야 하고 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다(령 제3조 제3항).

또한 입주자대표회의는 회의를 개최하면서 회의록을 작성해 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다(령 제10조 제13항).

나. 입주자의 의무

여러 세대가 함께 사는 공동주택에서 입주자들이 기본적으로 지켜야 할 사항들이 있다. 공동주택관리령 제5조에서는 입주자 또는 사용자의 의무를 4개 항으로 규정하고 있다.

(1) 공동생활에 필요한 질서를 지키고, 주거생활의 향상을 위해 아파트 단지내의 모든 시설을 보전·유지해야 한다. 여러 사람이 함께 쓰는 시설물(예를 들면 승강기, 놀이터, 물탱크, 조경시설 따위)도 내 집처럼 깨끗하게 다뤄야 한다는 것은 공동생활의 첫 번째 조건이다. 이는 아파트 시설의 노후화를 막는 데도 상당한 도움이 된다.

(2) 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위해 공동주택에 출입하고자 할 경우 이를 저지해서는 안 된다.

(3) 관리주체의 동의 없이 주택 내부의 주요 구조물과 설비를 증설 또는 제거 하거나 공용부분에 물건 따위를 쌓아두어 통행에 방해를 주는 행위를 삼가야 한다. 또 광고물이나 표지를 부착하는 행위, 가축을 길러 공동 주거생활에 피해를 끼치는 행위도 해서는 안 된다.

(4) 공동주택 관리규약을 준수해야 된다. 이를 위해서는 입주하자마자 먼저 자기가 살고 있는 아파트 단지의 관리규약을 알아야 한다. 또한 관리비 및 특별수선충당금의 납부 의무도 있다.

다. 입주자의 권리·의무와 관련하여 발생하는 문제들

(1) 잔금은 치르고 입주하였지만 아직 등기를 넘겨받지 못한 경우, 또는 장기임대아파트를 분양 받은 자가 분양대금을 완납하지 못하여 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우 동대표자로 선출될 수 있는가? - 이전등기여부 혹은 분양대금 완납여부와 관계없이 동별대표자로 선출될 수 있다.

(2) 세입자의 지위

관리비를 납부하면서도 입주자로서의 자격이 인정되지 않았다. 그러다 보니 공동체 형성에 문제가 많았다. 아파트 관리운영에 관여할 수 없기 때문에 아파트 문제에 무관심할 수밖에 없었고, 그것은 그 아파트 소유자에게도 바람직하지 못한 것이었다. 따라서 세입자에게도 입주자로서의 자격이 인정되는 것이 바람직하다.

다만 현재는 공동주택관리령이 개정되어 위에서 설명한 입주자의 권리 중 동대표가 될 수 있는 자격을 제외하고는 소유자와 똑같은 권한을 행사할 수 있다.

(3) 입주자 지위의 승계문제

관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다(령 제9조 제4항).

관리규약상 관리주체는 관리비·사용료 및 특별수선충담금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다라고 규정되어 있을 경우 기존의 입주자가 체납한 관리비를 새로이 이사한 입주자에게 청구할 수 있는가? - 공용부분에 대한 관리비는 승계한다(대법원 2001.9.20 판결)

Ⅲ. 주민자치기구

아파트 안에는 여러가지 주민자치기구가 있다. 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의해 동별대표자로 구성된 입주자대표회의가 있고, 자생적으로 조직된 임의단체인 자치부녀회, 노인회 등이 있다. 또 행정기관에서 주민 조직으로 구성한 반상회, 새마을 부녀회도 있다.

이 가운데서 입주자대표회의는 입주자들의 대표성을 가진 유일한 조직이다. 따라서 아파트 공동체운동의 중심으로서의 역할을 담당한다고 할 수 있다. 그러나 다른 조직들과의 민주적인 보완관계를 유지하는 것이 바람직하다.  주민자치기구가 활성화될 때에 비로소 아파트의 자치가 실현된다. 이를 위해선 무엇보다 입주자들의 적극적인 참여와 민주적인 운영이 필수적이다.

가. 입주자대표회의

(1) 입주자대표회의의 역할

입주자대표회의의 법적 성격은 법인격 없는 사단이다. 따라서 입주자대표 회의는 사단법인과 동일한 의결절차, 집행절차, 감사절차 등에 따라 업무를 집행하는 역할을 한다.

입주자대표회의에서 하는 일은 우선 공동주택의 관리방법을 결정할 때에 제안을 한다. 이때 주민들의 과반수 이상의 서면동의를 받아 결정하고, 관리업자를 선정할 때에도 마찬가지이다.   또 관리업무 전반에 관한 감시 및 의결을 한다. 여기에는 물탱크 청소 용역, 보일러 세관공사 용역 등 아파트 공사 용역을 심의·의결하는 역할도 포함된다.  이밖에도 입주자 상호간에 이해가 상충되는 사항을 조정하고, 입주자와 관리직원간의 갈등 분쟁을 해결하는 일도 입주자대표회의에서 한다.

따라서 동대표는 지방의회의 의원과 같은 역할을 담당하며 관리주체는 집 행기관으로서의 역할을 하는 것이다. 입주자대표회의는 지방자치의 가장 기본이 되는 단위라고도 할 수 있다.

(2) 어떻게 구성하는가

① 동대표 선출

입주자대표회의를 구성하기 위해서는 먼저 동대표를 선출해야 한다. 공동 주택관리령 제10조 제2항에서는 입주예정자의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자는 동별 세대수에 비례한 대표를 선출한다라고 정하고 있다.  동대표를 선출할 때는 입주자들의 자발적인 참여 속에서 민주적인 절차를 밟아 선출하는 것이 바람직하다.

즉 통·반장을 중심으로 아파트 선관위나 동별 선관위를 구성해 후보자 등록을 받은 뒤, 입주자들에게 후보자 명단을 공개하고 간단한 소견 발표의 장을 마련한다. 이어서 경비실에 투표함을 설치하고 비밀투표를 하는 것이다.  그리고 이와같은 선거 절차를 관리규약에 명문화하는 것이 바람직하다. 동 대표를 선출할 때는 주민들의 민주적인 의사결정구조에 의해 진행되어야 하고, 관리사무소의 관여는 배제하는 것이 좋다.

입주자대표회의는 동별 대표자들이 모여 구성된다.  민주적인 절차로 동대표를 선출하는 것이 아파트를 살기 좋은 마을공동체로 만들어 가기 위한 첫걸음이다. 따라서 관리규약에 동대표의 선거 절차에 관한 규정을 두는 것이 바람직하다.

- 규약상 임원으로서 동대표 아닌 입주자를 자문위원으로 둘 수 있도록 되어 있을 경우 위 자문위원이 입주자 대표회의의구성원이 되는가?

- 주부들의 적극적인 참여가 필요하다.

- 동대표를 선출하는 과정에서 후보등록자가 없어서 동대표를 선출하지 못한         동이 있는 경우 입주자대표회의 회장이 특정인을 동대표로 지명하면 그 사람이 동대표의 자격이 있는가?

② 입주자 대표회의 임원선출

동대표로 구성된 입주자대표회의는 우선 임원단을 선출한다. 공동주택관리령에는 회장 1인을 포함해 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 두어야 한다고 정하고 있다. 아파트 단지의 규모가 커서 이사를 더 많이 두고자 할때는 단지 규약에 별도로 규정을 정해놓으면 된다. 그리고 입주자대표회의의 구성 신고를 구청에 할 때 함께 제출하면 된다. 물론 이 때도 동대표를 선출하는 방식처럼 민주적인 선거 절차를 밟아 임원진을 선출한다.

(3) 입주자 대표회의는 어떻게 운영되는가

입주자 대표회의는 회의규칙을 만들어 민주적으로 운영해야 한다. 회의규칙에 들어가야 할 사항으로는, ♤임원선거 방법에 관한 사항 ♤회의방법에 관한 사항 ♤소위원회에 관한 사항 ♤관리비 예산안과 관리비 심의, 결산 심사에 관한 사항 ♤관리회사 사장 또는 관리소장의 출석 답변에 관한 사항 ♤동대표의 사직 및 자격심사에 관한 사항 ♤회의 질서에 관한 사항 ♤징계에 관한 사항 따위이다.

회의를 원활하게 진행하는 위해서는 첫째, 회의 진행순서와 사안에 대한 내용을 사전에 임원이나 구성원들에게 알려 충분히 검토를 하게 한다. 둘째, 이전 회의록를 상세하게 정리해 통과절차를 거쳐야 한다. 셋째, 의장은 한사람이 한 안건에 2회에 한하여 발언하도록 하고, 발언시간도 제한을 둔다. 또 안건 이외의 발언을 금지하는 것이 좋다. 넷째, 전체 회의시간은 3시간 이내에 진행되도록 하고, 긴급 안건부터 논의하는 것이 바람직하다.

회의를 끝마친 뒤 의결한 사항이나 관리비의 부과 내역 및 입주자들의 건의사항에 대한 조치 결과 등 회의에서 결정된 사항을 즉시 입주들에게 통지하거나 공고해야 한다.

한편 입주자대표회의의 운영비는 관리비 중 일반관리비에 포함되어 있으며  관리규약에 명시하여야 한다.

- 대법원 1991.4.23. 판결: …입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사 결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서 당사자 능력을 가지고 있는 것으로 보아야 한다.

- 입주자대표회의와 아파트 관리사무소와의 관계

의결·감독권과 집행권의 관계이다.

입주자대표회의가 아파트 관리소장에 대한 감독권을 명확히 하되 관리소장이 안정적으로 관리업무를 수행할 수 있도록 신분보장을 해주어야 한다.

나. 자치부녀회

아파트 단지에서 가장 먼저 생기는 조직이 자치부녀회다. 법적 근거가 없는 임의단체로서 말 그대로 자생적으로 결성된 주민자치기구의 하나이다. 아파트 주민조직으로 자치부녀회 이외에 새마을 부녀회가 있다. 새마을 부녀회는 새마을운동지원육성에관한법률에 따라 만들어진 새마을운동 조직으로 봉사단체이므로 수익사업을 할 수 없다.

그동안 부녀회에 대한 인식은 곱지 않았다. 아파트 공동체 운동에 적극적으로 참여한다기 보다는 수익사업에 더 눈을 돌렸고, 때로는 상가 분양의 이권 개입, 금품 수수 등의 문제로 물의를 일으키는 사례가 있었기 때문이다. 그러나 남자들이 직장이나 사업에 매어 아파트 일에 무관심할 수밖에 없는 상황에서 자치부녀회의 역할을 중요하다. 주민들간의 친목도모와 아파트 관리 전반에 대한 세밀한 점검, 봉사활동 따위를 자치부녀회가 적극적으로 추진해나간다면 아파트 공동체 운동은 그만큼 활성화될 수 있다.

자치부녀회의 바람직한 위상을 위해서는 먼저 문서화된 규약을 만들어야 한다. 이때 부녀회의 목적을 명확하게 밝혀두는 것이 좋다. 또 주민들에게 부녀회기금이 어떻게 쓰였는지 공개하고, 기금도 주민들의 의견을 수렴하고 입주자대표회의의 승인을 받아서 사용한다. 수익금의 사용 범위와 결재 절차도 정해놓아야 한다.

자치부녀회를 구성할 때는 입주자 대표회의와 마찬가지로 선출기준을 만들어 주민들의 투표로 한다. 자치부녀회에서 해야 할 일은 많다. 우선 물탱크 청소를 확인하고, 지하실이 나 기관실 등을 정기적으로 견학하는 일부터 정기적으로 진행한다. 농산물 직거래 등 주민들의 생활에 도움을 줄 수 있는 수익사업을 하고, 분리수거나 바자회 등을 통해 공동생활의 질을 향상시키는 데 앞장서야 한다.

Ⅳ. 아파트 관리와 관련된 문제

아파트의 제반 문제들은 관리와 밀접하게 연결돼 있다. 하자와 그에 따른 보수, 시설에 대한 관리, 또 이에 들어가는 관리비, 주민들의 의사결정구조 등 이 모든 것이 아파트관리를 얼마나 투명하게 하는가에 달려있다. 우리는 종종 아파트 관리비의 유용 따위와 관련해 주민들과 관리주체간에 싸움이 벌어지는 것을 본다. 이 문제 역시 투명하지 못한 아파트관리에서 파생된 전형적인 문제다.

한해 아파트 관리비는 어느 정도일까. 그 액수는 실로 엄청나다. 한 예로 2천세대 정도 되는 아파트 단지의 관리비 예산은 약 20억원 이상이다. 대부분의 아파트에서 한 해 수십억원대의 관리비를 쓰고 있는 것이다. 그런데 이처럼 막대한 아파트 관리비가 어떻게 쓰이는지, 또 얼마나 적절하게 집행되고 있는지 알고 있는 주민들이 과연 얼마나 될것인가. 아파트 관리비는 지방자치단체의 예산과 같다. 예산의 부당한 쓰임과 낭비를 막기 위해서는 주민들이 아파트 관리비의 집행과 감독을 철저히 해야 한다.

가. 아파트 관리비의 집행과 감독상의 문제

현재 아파트 관리비에 대한 감사는 공동주택관리령에 1년에 한 번 공인회계사의 감사를 받도록 되어 있던 규정이 삭제됨으로써 임의사항으로 되어 있다. 따라서 관리비에 대한 감사는 입주자대표회의에서 하게 되어 있으며, 물론 외부감사도 받을 수 있다. 대개의 경우 아파트 관리비는 관리소장과 입주자대표회의 회장이 주도적으로 집행하고 있다.

그러나 아파트 관리비에 대한 외부감사는 회계상의 수치를 맞춰보는 수준에 국한되어 있었으며, 입주자대표회의에서 감사를 한다 하더라도 관리비 항목별 과다 집행 따위의 부정비리를 꼼꼼하게 찾아내는 것은 어렵다. 관리업무에 대한 심의가 있긴 하나 이 역시 입주자대표회의에서 관리비의 집행 이후 서면으로 심의하고 있기 때문에 한계가 명백하다.

지방자치단체에서의 감독의 소홀함도 아파트 관리비의 부정비리를 낳는 데 한몫 담당한다. 현재 각 지방자치단체의 주택과 주택관리계에서 공동주택 관리업무를 지도·감독하고 있다. 그러나 이들이 주로 하는 업무는 입주자대표회의의 구성, 관리방법, 관리주체의 신고 등 접수 업무에 치중돼 있다. 1년에 한 번 공동주택 관리실태를 조사하고 있지만 서면으로 확인하는 수준이어서 정확한 실사를 하는데 문제가 있다.

막대한 아파트 관리비가 적절하게 집행되지 않고 일부의 이익으로 돌려진다면 이것은 주민들의 재산상의 손해를 끼칠 뿐만 아니라 시설의 노후화를 초래할 것이다. 따라서 아파트관리비 집행을 전문적으로 감사하고 실사할 수 있는 전문기관의 도입과 입주민들의 적극적인 참여가 중요하다.

나. 특별수선충당금

특별수선충당금이란 공동주택의 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 장기수선에 쓰이는 비용을 말한다. 즉 아파트 노후화를 대비해 일정액을 매달 적립하는 아파트 유지·보수 비용으로 아파트 소유자가 부담한다. 모든 공동주택이 특별수선 충당금을 적립하는 것은 아니다. 특별수선 충당금을 적립해야 할 아파트는 3백세대 이상이거나 승강기가 설치돼 있거나 중앙집중식 난방방식인 경우이다.

특별수선충당금을 적립해야 할 아파트의 관리주체는 건설부 장관이 정하는 기준에 따라 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획을 세워야 한다. 반면 장기수선계획이 수립되지 않은 아파트의 경우는 승강기유지비, 난방비, 급탕비 그리고 수선유지비의 월별 금액을 합한 금액의 100분의 3 이상 100분의 20이하를 적립하도록 정하고 있다.

특별수선충당금을 적립하는 시기는 공동주택의 준공 후 1년이 지난날로부터 매달 적립해야 한다. 이 충당금은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하게 된다. 이 때 흔히들 금융권의 금리만 보고 예치하다가 낭패를 보게 되는 경우가 속출하고 있다. 건설교통부는 특별수선충당금을 은행법상의 금융기관에 예치해야 한다고 밝히고 있는데, 여기서 말하는 금융기관이란 제1금융권으로 보험회사, 상호신용금고, 신탁회사 등은 포함되지 않는다. 특별수선충당금은 엄밀하게 말하면 입주자의 재산에 대한 관리를 위해 부과하는 것으로 입주민 전체의 재산이다. 따라서 금리보다는 안정성을 고려해 금융기관을 선택하는 것이 바람직하다.

한편 준공 후 1년이 지난 후에도 분양이 되지 않은 공동주택의 특별수선 충당금은 사업주체가 부담을 해야 한다. 비용부담이 큰 하자보수를 할 경우 목돈 마련의 어려움을 덜고자 도입된 특별 수선충당금은 현실 속에서 그다지 실효성을 거두지 못하고 있다. 그 이유는 적립금액이 너무 적기 때문이다. 이는 아파트 관리비의 대부분이 소비성 관리비로 지출되고 있어 장기적인 아파트 관리계획이 제대로 이루어지지 않고 있다는 데서 원인을 찾을 수 있다. 입주자들의 대부분은 관리비를 적게 부담하는 것이 아파트 관리주체가 일을 잘한다고 생각한다. 그러나 우리나라의 아파트가 외국에 비해 하자나 부실공사가 많은데다 시설의 노후화가 가속화되고 있다는 점을 고려해야 한다. 특별수선충당금은 위험한 사고를 미연에 방지하는 장치나 다름없다. 특별수선충당금이 제 역할을 하기 위해서는 적립액을 늘리고 강제성을 두어야 할 것이다.

다. 선수 관리비에 대하여

관리비는 전달에 아파트 관리에 들어간 비용을 정산해 다음달에 고지하게 된 다. 그러나 분양 이후 처음 입주할 때 각 입주자들은 관리비용을 현금으로 낸다. 이것은 입주예정일이 지난 한달 동안의 관리비가 없어 관리운영에 차질이 올 것을 우려해 미리 관리비를 내는 것이다. 평당 균등 부과된 일정 금액을 입주자들이 입주하면서 내는 이 관리비를 선수관리비라고 한다. 이는 법에 규정돼 있는 것이 아니라 관행으로 정착된 것이다.

선수관리비는 관리비를 한 달 먼저 냈다는 의미가 있다. 따라서 아파트를 팔았을 때 매수인과 미납된 관리비와 정산하게 된다. 선수 관리비는 원활한 관리 운영 이외에도 이사갈 때 관리비를 내지 않고 가는 것을 방지하는 효과도 있다.

라. 아파트 관리비 결산서 보는 법

아파트 관리비는 공동주거 형태라는 아파트 단지의 특성 때문에 발생하는 공통경비를 관계법령에서 정한 규정을 적용하여 각 세대별로 배분한 금액으로 세대수와 평형 규모에 따라 아파트 단지별로 금액의 차이가 있다.

그러면 효율적 관리를 위해 관리비 결산 검사와 감사는 어떻게 할 것인가?

대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 일년에 한 번 받는다. 그러나 이는 기업회계 규정에 의한 감사로 장부기장의 적정성과 충당금 설정의 적정성 등 회계 원칙에 따라 감사하기 때문에 관리비 과다 사항이나 관리부정 또는 증빙의 사실 유무 등을 확인하기는 어렵다.  그러므로 관리비 절감 차원의 감사와 관리부정 또는 증빙의 가공 유무 등을 확인하는 실질적 감사는 당연히 동대표들과 입주자들이 해야 한다. 매년 정기적으로 작성되는 관리비 결산서는 동대표들이나 입주자들이 실질적 감사를 하기위한 기본자료가 되므로 관리비 결산서를 어떻게 보며, 어떠한 시각으로 볼 것인가는 매우 중요하다.

아파트 관리비 결산서는 대차대조표, 손익계산서, 합계잔액시산표에는 해당아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있으며, 통상적으로 관리외수입인 승강기수입 등 잡수익 해당액이 이익잉여금으로 자본지부에 나타난다.

(1) 대차대조표 검토사항

① 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 대사하고, 과목별 잔액명세를 요구합니다.

② 실제 잔액이나 실물 또는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인합니다. 예를 들면 예금 과목 잔액이 통장금액과 일치하는지 대사하는 것입니다.

③ 퇴직급여충당예치금 또는 특별수선충당예치금 등이 특정예금으로 별도 입금되어 있는지를 확인합니다.

④ 부채지부에 있는 선수금은 입주 초 미리 선납한 관리비 선수금 합계액을 나타냅니다. 이는 잔액으로 통장에 항상 그대로 남아있는 것이 아니고 관리비의 현금지출에 충당되는 것이기 때문에 유동적입니다. 그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나는 것은 아닙니다. 다만 입주 초 관리비 통장에는 선수금액이 나타나 있어야 하며 그 후 자금 흐름이 어떤지는 추적할 수 있어야 합니다.

⑤ 산지부의 미수금과 부채지부의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하여 확인합니다. 특히 미지급등은 물품대금 중 부가가치세가 포함 된 것인데, 그 증빙으로 세금계산서를 확인하고, 세금계산서 중 보고용은 세무서에 제출 보고하였는지 점검하는 것이 필요합니다. 이 부분에서 간혹 자료처리를 부실하게 하거나 금품수수 등 부정이 발생하기 때문입니다.

(2) 손익계산서 검토사항

손익계산서에는 회계기간 중의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리외수입인 잡수입 등이 나타나 있습니다.

① 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장 입금액을 확인 대사합니다.

② 일반관리비 중 급료, 상여금 등의 월별명세를 요구하고 급료대장 등 월별 금액과 일치   하는지를 확인 내사합니다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 점검하는 것도 필요합니다.   드물지만 월별 합계금액을 백만 단위 또는 십만단위 숫자 한 개를 바꾸어 놓고 부정하는   사례도 있기 때문입니다.

③ 각 과목의 내용 중 큰 금액에 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙을 확인하고 세금계산서 중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지를 철저히 확인합니다.

④ 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하고, 수불부와 대사하고 인근 지역 아파트 단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고  소모품 사용비를 비교하여 그 원인을 분석합니다.

⑤ 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구합니다. 그리고 용역계산서상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사의 관계 등을 알아보고 그 금액을 대사합니다. 특히 부품 값이나 소모품 추가비용은 계약 내용대로 제대로 청구되었는지 수선유지비 증빙과 연관하여 확인합니다.

⑥ 급탕비, 전기료, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별 명세와 금액을 영수증과 확인 대사합니다.

⑦ 관리외 수입으로 승강기 월별 사용 명세와 연체료 수입명세 등을 확인합니다. 특히, 잡수입 내용을 자세히 검토하여 광고 게재료, 보험료 리베이트, 인근지역 유통업체 기부금 등의 수입계상 여부를 실제 단지 안의 광고 사항 등과 관련하여 자세히 검토합니다.

대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있는데 반하여 합계잔액시산표(T/B)에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대해 회계기간 1년간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기의 자기검증표입니다.

(3) 합계잔액시산표 검토사항

① 자산에서 가지급금 합계가 많을 때에는 그 원인을 파악해 보아야 합니다. 누가 어떤 일로 가지급을 하는지를 알아야 합니다. 그리고 자산과 부채과목에서 합계금액과 잔액금액이 다른 것은 당해 회계기간 안의 증감 변동 금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을 확인하여 점검하는 것이 바람직합니다.

② 퇴직급여충당예치금의 합계와 잔액이 같지 않을 때에는 그 차액은 당해 연도 중에 퇴직자에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는 제대로 하였는지 점검합니다.

이상과 같은 요령으로 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로 특히 동대표 감사는 성실히 감사하여 관리업무 집행의 감시·감독 기능을 강화하고 관리비 절감과 부정비리 예방에 기여합시다.

(4) 투명한 아파트 관리를 위한 주민행동지침

① 관리비를 내기 전에 부과내역서를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

② 우리 아파트 실정에 맞게 관리인원이 구성되었는지 파악해야 합니다.

③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점검일지를 비치하여 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인합니다. 급탕용 온수 공급시간을 준수하도록 하고, 준수여부 일지를  기록하여 이를 열람, 확인합니다.

④ 연료비 절약을 위해서는 형식적인 온도조절기보다는 열량계를 설치해야 합니다.

⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하고, 주민들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 합니다. 이렇게 하면 주민들은 깨끗한 물을 마실 수 있고 물탱크 청소를 제대로 하면 다음 해에는 청소비가 조금 들기 때문에 관리비가 절감됩니다.

⑥ 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때 그 시간과 사유를 항상 기록하고 공개하도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있습니다.

⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리사무소에 신고하여 자원의 낭비를 줄입니다.

⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자대표회의는 이를 매달 확인합니다.

⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인합니다. 잡수입 내역에는 승강기 사용료, 보험료, 리베이트, 연체 료 수입, 수입이자와 기타 잡수입, 청소비 할인금, 곤돌라, 화재보험 할인금, 지하실 임대료, 단지 내 광고수수료 수입 등이 있습니다.

⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 합니다.

입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증하도록 해야 합니다.

Ⅴ. 맺는말

아파트단지에는 많은 사람들이 공동생활을 영위하기 때문에 공동관리업무에 필요한 집행기관인 관리사무소가 있고, 입주자의 대외 기관으로 입주자대표회의가 구성되어 있으며, 방범과 주차질서 등 주민의 안녕과 질서를 위해 경비원이 있다. 그리고 청소, 방역, 주차, 쓰레기 분리수거, 탁아, 아파트문고, 광고 등 여러 가지 보건, 위생, 환경, 교통, 문화 등의 문제가 발생하고 있으며, 그 해결을 위해 아파트에서는 자치적으로 끊임없이 연구하고 고민하여 대책을 찾고자 노력하고 있다.

입주자대표회의의 역할은 지방자치단체의 의결기관인 지방의회의 역할과 비슷하다. 입주자대표회의에서 하는 관리사무소에 대한 관리비 예산의 심의와 집행, 감독은 지방의회에서 지방자치단체의 예산 심의와 결산 검사, 그리고 행정사무 감사를 하는 것과 규모만 다를 뿐 대동소이한 것이다.

더구나 아파트 관리업무의 공공성이 날로 증대되고 있는 추세이다. 월평균 수천만원에서 수억원에 이르는 아파트 관리비 예금은 아파트 지역의 금융산업 발전에 기여하며 아파트단지의 쓰레기 분리수거는 우리나라 자원재활용에 지대한 공헌을 하고 있다.

이러한 상황에서 아파트를 메마른 주거형태로 방치할 것인가 아니면 참여민주주의가 보장되는 마을공동체로 만들 것인가는 결국 주민들의 손에 달려 있는 것이다. 주민들의 적극적인 관리에의 참여와 자발적인 봉사단체나 모임이 활성화되고 토론 문화가 발전되면 주민들의 삶의 질이 향상될 것이다. 따라서 완전한 아파트 자치야말로 진정한 지방자치의 초석이며, 완전한 지방자치의 필요 충분조건이 될 것이다.    아파트마다 사람을 소중히 여기는 참 자치가 실현되는 그 날, 우리 자녀들은 자신이 태어난 아파트를 자랑스런 고향으로 여길 것이다.