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인사말

더불어 사는 밝고 건강한 공동주택문화를 만들어

나가는 강좌가 되기를 기대합니다.

제주시장  김  태  환

참여자치와환경보전을위한제주범도민회에서 아파트시민학교 강좌를 개설하게 된 것을 대단히 뜻깊고 반갑게 생각을 합니다.

그리고 공동주택에 사시는 주민들의 권익향상과 복지증진을 위해서 이러한 뜻깊은 아파트시민학교 강좌를 실시하여 주시는 참여자치와환경보전을위한제주범도민회  김민호, 조성윤 공동대표님과 관계되신 모든 분들의 노고에 깊은 감사를 드려마지 않습니다.

참여자치와환경보전을위한제주범도민회에서 주관을 하고 있는 아파트시민학교는 공동주택에서 생활을 하면서 일어날 수 있는 여러 가지 분쟁요소에 어떻게 효과적으로 대처하고 아파트에 사시는 분들에게 정당한 권리를 행사할 수 있도록 여러 가지를 도와드리는데 있습니다.

뿐만 아니라 아파트는 하나의 울타리에 많은 주민들이 사는 공동주택인 만큼 아파트 주민으로서 지켜야 할 공동의 규범과 질서, 그리고 주민의식 등을 서로가 허심탄회하게 토론하고 마음을 여는 그러한 강좌라고 생각을 갖습니다.

우리 제주도는 예로부터 이웃과 이웃간에 허물없이 지내고 서로가 인정을 나누며 지내는 수눌음정신과 □냥정신이 있었습니다.

이러한 좋은 미풍양속이 오늘날에는 아파트라고 하는 공동주택문화가 보편화가 되면서 점차 사라져 가고 있고 이웃간에는 마음의 묻을 닫고 보이지 않는 울타리를 치고 사는 경향이 적지 않은 것 같습니다.

그러나 서로가 조금씩만 양보하고 마음을 열고 지낸다면 이러한 아름다운 미풍양속을 되살릴 수 있다고 생각을 갖습니다.

아무쪼록 이번에 개설되는 아파트시민학교를 통해서 주민들의 권익향상과 복지증진은 물론 더불어 사는 밝고 건강한 공동주택문화를 만들어 가는 유익한 강좌가 되기를 기대하고 이러한 보람스러운 강좌를 실시하여 주시는 참여자치와환경보전을위한제주범도민회에 거듭 감사를 드리면서 저의 인사에 갈음하고자 합니다.

감사합니다.

인사말

더 나은 아파트 생활을 위해

제주범도민회 공동대표 김 민 호

제주시 주택의 54%가 공동주택의 형태를 띄고 있답니다. 제주시민의 절반 이상이 연립주택이나 아파트에서 생활하는 셈입니다. 아파트 건설이 계속되는 추세에 비추어 볼 때 그 비중은 더욱 커질 것입니다. 이 곳 연동지구만 해도 이미 1700세대 가까이 입주했고 내년 1월까지 1700여 세대가 더 입주할 예정입니다. 아파트의 이러한 팽창은 제한된 토지에 많은 주택을 지을 수 있어 시 당국이 안고 있는 주택문제 해결에 도움이 되고, 단독주택에 비해 비교적 싼값으로 내 집 마련이나 임대가 가능하고, 문을 잠그고 다닐 수도 있으며 여러 가지 편의 시설들을 구비하고 있어 집을 비우거나 바쁜 일과를 보내는 도시인의 생활방식에 적합하기 때문이라 여겨집니다. 하지만 부실공사로 말미암아 생활이 불편했음은 물론 이를 뒷수습하느라 짜증나는 때가 한 두 번이 아닐 것입니다. 공동주택 사용 경험이 적다보니 본의 아니게 지역주민간 마찰을 빚는 경우도 비일비재합니다. 무엇보다도 밀폐된 공간 구조로 말미암아 주민들간 자연스런 인간적 교류를 하는 데 한계를 느낍니다.

사실 종래의 가옥은 비교적 개방적 형태로 지역사회 안에 놓여졌기에 아이는 아이끼리, 성인은 성인끼리, 주부는 주부끼리, 또 노인은 노인끼리 자연스럽게 수평적 인간관계를 맺을 수 있었습니다. 그 결과 기성세대와 신세대의 세대간 교류에 따른 인간 관계의 긴장을 해소하고, 상호 경쟁·협력하면서 더불어 사는 지혜도 배우며, 공동체 문화를 형성할 수 있었습니다. 그런데 공장 건설과 함께 산업사회가 등장하면서 생산현장이 생활현장으로부터 분리되고 생활현장도 상가, 금융가, 유흥가, 주택가 등으로 분화하면서 아파트 같은 공동주택은 단지 잠이나 자고 편히 쉬는 곳으로 인식되고 있습니다. 아파트 지역 주민간의 교류는 어떤 이해관계가 있을 때나 간간이 이뤄질 뿐 원초적으로는 없다고 해도 과언이 아닙니다.

그래서인지 오늘날 많은 사람들은 종교를 통해 또는 동창회, 향우회, 동호인 모임 등 인위적으로 만든 특수 목적집단을 통해 인간적 교류의 욕구를 충족시키곤 합니다. 하지만 이 경우에도 상대적으로 하루 일과의 대부분을 지역사회에서 보내는 전업주부, 어린이, 노인들은 인간적 교류에서 상대적으로 소외되어 있습니다.

2001 아파트 시민학교는 바로 이러한 아파트 주거에 따른 우리들의 문제를 집어보고, 서로의 경험과 느낌을 나누며, 바람직하면서도 구체적인 대안을 모색하는 데 도움을 주고받는 장으로서 마련된 것입니다. 1998년 제주범도민회가 이 사업을 시작한 이래 이번이 세 번째입니다. 아파트 문제를 전문적으로 연구하고 실천적 대안을 모색하는 데 열과 성을 다해 오신 분들의 일곱 차례에 걸친 강의와 가족과 함께 하는 가족기행은 아파트 거주 주민으로서 현재 우리가 당면한 문제를 우리 스스로 해결해 나갈 힘을 키워주는 데 틀림없이 도움을 줄 것입니다. 특히 이번에는 시민학교 시작에 앞서 500세대를 표집해 주거실태, 만족도 및 현안 과제 등을 조사한 결과를 교육자료로 활용합니다. 아무쪼록 이번 아파트 시민학교 프로그램을 통해 연동 지구 아파트 주민 모두의 삶에 조그마한 변화가 있길 기대합니다. 아울러 올해 아파트 시민학교 운영을 위해 재정적 지원을 해 준 제주시 당국에 감사드립니다.

□ 제 1 주제 □

아파트 자치관리 어떻게 할 것인가?

제1강  아파트 자치관리, 자치조직 만들기부터

- 주민자치기구 구성과 민주적 운영방안

제2강   꼼꼼한 실천, 투명한 아파트

- 관리비 절감과 올바른 자치관리 방안

제3강  아파트 하자, 처음이 중요하다

- 입주초기 하자발견과 대응

(제1강) 아파트 지치관리, 자치조직 만들기부터 - 주민자치기구 구성과 민주적 운영방안

아파트공동체를 참여민주주의의 장으로

- 주민자치활성화를 중심으로

심 현 천 (참여연대 아파트공동체연구소 부소장)

1. 시작하는 말

인간다운 삶을 영위하기 위한 가장 기초적이며, 필수적인 요소인 의식주에서 입는 것과 먹는 것의 문제는 어느 정도 해결되고 있다. 그러나 인간의 보금자리인 주거의 문제는 더욱 복잡하여 주요한 사회문제로 등장한지 오래다. 특히 아파트는 공동소유 사유지로 구성되어 있고 공동 거주하는 특수한 형태의 주거공간으로 입주민들의 공동체의식이 필수적 요소이다.  그리고 전국의 공동주택 거주비율은 2000년에 이미 59%를 넘어섰고 수도권 일부 지자체는 이미 80-90%를 상회하고 있다. 이제 아파트는 우리의 주거공간에서 빼놓을 수 없는 가장 보편적인 주거형태로 자리잡았다.  그럼에도 불구하고 아파트가 등장한지 30년이 지난 오늘 날 까지도 아파트 주거문화 성립은 요원한 실정이다. 그 원인은 ① 주택수의 절대 부족으로 인한 물량위주 일변도의 주택정책에 따른 제도적·법률적  측면 ② 아파트 단지의 지도, 감독권을 가진 행정기관의 소극적 행정행위로 인한 행정적 측면 ③ 아프트 입주민들의 재산증식 수단위주의 소유개념으로 인한 참여의식과 공동체의식 부족 측면으로 크게 대별할 수 있을 것이다.

상기 세 가지 원인 중 입주민 등의 참여의식과 공동체의식 측면의 주민자치 활성화를 중심으로 살기 좋은 아파트를 설명하고자 한다.

2. 아파트에 대한 패러다임의 변화

아파트라는 주거공간이 이 땅에 세워진지 36년 째인 작년, 아파트 부정비리 문제가 개국 이래 최대의 사회문제화 되었던 적이 있다.  그 원인으로 경찰청을 비롯하여 관련 행정기관에서는 입주민등의 참여의식과 공동체의식 탓으로 몰아부치고 있다. 물론 아직까지도 입주민 등의 참여의식과 공동체의식은 상당히 미흡하다. 그러나 아파트 입주민들이 재산증식 수단위주의 소유개념을 형성해낸 데에는 우리의 사회경제적 여건에도 여러 가지 복합적인 요인이 있었다. 아파트 건설부지에 말뚝만 박고 분양공고를 내도 아파트 분양신청은 폭발적으로 넘치고 당첨만 되면 당장 2, 3배의 시세차익이 생기는 우리의 왜곡된 아파트 분양시장, 그리고 10-20년만 경과하면 재개발, 재건축이 가능한 주택정책 도한 간접적 요인이 되었다. 이런 사회·경제적 , 행정적 구조하에서는 어떤 선진시민이라 할지라도 예외일 수는 없을 것이다. 개인적으로는 똑똑하지만 모래알 같아 뭉칠 줄 모른다고 한다. 이 또한 일제 식민사관에 의한 패배주의라고 하지 않을 수 없다. 선진 민주시민이 30년만에 이룩된 나라는 없다. 오히려 30년만에 농업사회에서 산업사회를 거쳐 지식, 정보화 사회로 진입한 나라는 우리나라가 유일하다. 그러나 우리는 지금 중대한 기로에 서 있는 것 또한 사실이다. IMF 이후 우리의 경제도 구조조정을 제대로 하지 않으면 선진국 문턱에서 다시 후퇴할 수 밖에 없다는 사실은 모든 국민이 깊이 인식하였다. 같은 맥락으로 아파트 입주민의 의식 또한 변하지 않으면 아파트 주거문화는 정립될 수 없다는 점을 이번 아파트 부정, 비리사건에서 깨닫는 계기가 되어야 한다. 만약 이번에도 제대로 정신차리지 못한다면 머지 않아 주택부문 IMF가 우리에게 닥칠 것이다. 이제는 우리의 주택 보급률도 98년 현재 92%에 도달하고 머지 않아 100%를 목표로 하고 주택정책을 펼치고 있다. 그리고 2020년이면 절대인구가 감소살 것으로 예측하고 있다. 이러한 현실에서 고층아파트의 유지, 관리 측면의 주택정책을 바로세우지 않으면 슬럼화 문제 등 사회문제화 될 것이다. 왜냐하면 고층아파트 재건축은 경제성이 희박하기 때문이다.  그러므로 이제는 아파트가 재산 증식수단이 될 수 없다. (고층 아파트를 50- 100년을 사용해야 한다)

이러한 여건 변화는 아파트 입주민으로 하여금 아파트의 유지관리 측면에 관심을 가지게 하고 소유개념에서 거주개념으로 서서히 인식이 변화할 것이다.  따라서 참여의식과 공동체의식도 자랄 수 있는 토양이 조정된다고 할 수 있다. 이제부터는 전적으로 아파트 입주민들의 민주의식 수준과 책임으로 귀결될 수 밖에 없다.

3. 입주자대표회의의 위상과 역할

살기좋은 아파트 마을을 만들기 위하여 넘어야 할 첫 번째 관문은 양질의 입주자 대표를 구성원의 과반수 이상 선출하는 데 있다. 현행 법령에서도 입주민 과반수 이상 입주하면 곧바로 입주자 대표를 선출하도록 되어 있다. 그러나 우리의 현실은 □악화가 양화를 구축한다□는 그레샴의 법칙이 그대로 적용되고 있는 안타까운 현실이다. 그러면 그 대안은 무엇일까?

첫째, 입주자 대표 선거시 민주적 절차를 충실히 실천하여야 한다. 선거주체는 반드시 입주자대표회의 선거에 관한 내용을 아파트단지 게시판에 공시하고 입후보자를 공고하며 비밀투표를 실시해야 한다. 혹자는 현실을 모르는 주장이라고 매도하기도 한다. 그러나 그 사람이야말로 민주주의는 결과보다 절차를 더욱 중요시 한다는 평범한 진리를 간과하고 있는 것이다.

둘째, 입주자대표회의는 본연의 기본적인 의견기능과 감사기능에 충실하여야 한다. 이번 아파트 부정, 비리사건에서도 입주자 대표들이 대거 구속 입건되었다. 이는 각종 공사, 용역, 물품 구매 등 과도한 집행기능에 치중하고 있다는 반증이기도 하다. 아파트 단지는 작은 지자체와 같다. 다라서 입주자대표회의는 의결·감사기능에 충실하고 관리기구에서는 투명한 집행기능에 충실하여야 한다. 이는 당연한 위치인데도 제대로 지켜지지 않고 있다. 서로 상대방을 불신하는 데서 연유하거나 입주자대표회의의 상대적인 권한 우위에서 오는 폐단이다. 그러므로 입주자 대표들이 사심이 없다면 언제든지 원칙으로 돌아갈 수 있다. 과도기적으로 관리기구에 전권을 주는 것이 불안하다면 일정 금액 이상의 외주공사 용역이나 물품구매는 입찰특별위원회를 한시적으로 구성하여 운영하는 것이 바람직하다. 그리고 본인의 기본 역할인 의결기능과 감사기능 수행에 대한 능력배양을 위한 학습에 게을리 해서는 안된다.

특히, ① 전회의록 낭독과 동의 또는 필요시 서명을 일상화 하여야 한다. ② 동대표 전체회의 전에 동대표 임원회의나 분과 회의를 먼저 소집하면 안건에 대한 심의를 먼저 하여 다수 의견과 소수 의견을 정리하여 미리 동대표들에게 배포하여 회의 시간을 단축하여야 한다. ③ 감사기능을 충실히 하기 위하여 아파트 관리업무 감사기법을 개발 실천하고 1년에 1번 이상은 동대표 감사뿐만 아니라, 입주민 대표 다수가 참여하는  감사특위를 구성하여 감사를 실시하는 것을 정례화 하여야 한다. ④ 관리소장으로 하여금 1년에 관리비 예산안을 제출하도록 하여 예산안의 심의를 정례화 하여야 한다.

셋째, 입주자 대표는 법적으로 신분이 보장되고 입주민이 직선으로 선출한 공인임을 정확히 인식하고 공인으로서의 위상과 역할을 분명히 안고 행동하여야 한다. 우리사회는 공익을 위한 여러 단체들과 사람들이 있다.  그러나 공익활동을 하는 많은 공인들은 자신의 위상과 역할을 제대로 몰라 작은 실수로 상처를 입거나 혹은 너무 오나벽한 임무 수행을 욕심내다가 지쳐서 중도하차 하는 경우가 비일비재하다. 대학원을 나온 한 부분의 지식인 또는 전문가일 수는 있으나, 입주자대표회의 진행 하나는 민주적 절차에 따라 수행하지 못하는 경우를 종종 보게 된다. 선진 민주시민 교육이 필요한 현실이다. 입주자 대표의 위상은 공법에서 입주민의 직선에 의하여 선출하도록 명문화 되어 있는 명실공히 입주민의 대표로서 응분의 예우와 위한에 대한 확신을 가져야 하고 자긍심을 가져야 한다.

그리고 입주자 대표의 공인으로서의 역할의 한계를 분명히 알아야 한다. 예를 들면 물탱크 청소를 시행할 때 그 일정을 각 동 게시판에 공고하는지 관리주체를 감독하고 미 공고시 시정을 지시하는 것이 입주자 대표의 역할이다.  그러나 물탱크 청소일정에 따라 현장 확인하는 일은 깨어 있는 자치부녀회나 통반장, 그리고 주인의식을 가진 입주민의 몫이다. 아파트 관리의 모든 일을 입주자 대표가 전부 일일이 확인하고 집행의 모든 책임을 지는 것이 아니다. 아파트 관리업무에서 입주자 대표가 꼭 해야 할 의무사항이 어디까지이며 그 책임한계가 어딘지를 구분할 줄 아는 지혜가 공인의 자격요건 중 필수사항이라 할 수 있다.

4. 자치부녀회의 활성화

살기좋은 아파트 마을을 만들기 위한 두 번째 관문은 입주자대표회의의 보조적 손발 역할을 할 봉사단체인 자치부녀회의 활성화라 할 수 있다.

우리나라 대다수의 아파트단지에서 제일 먼저 생기는 단체가 자치부녀회다. 그리고 자치부녀회 회원 일부는 새마을 부녀회에 가입하는 것이 관행이었다.  그 결과 입주민들은 자치부녀회와 새마을부녀회를 혼동하게 되었다. 그러나 이 두 단체는 엄밀하게 말하면 활동 근거도 다르고 재정관계도 독립적으로 처리하는 완전히 별개의 단체이다. 그리고 자치부녀회의 주 수입원은 알뜰시장 유치 상인 기부금, 단지내 상가 상인 이익금, 기타 수익사업 수입금 등이었고, 지출은 단지 내의 화분이나 조경비요, 그리고 어버이 날 단지내 노인정 식사 등 행사비용에 지출하고, 회원들의 친목을 도모하는 것이 일반적 관행이었다. 그래서 입주민들로 하여금 참여의식과 공동체의식을 이끌어내지 못하고 오히려 불신과 갈등을 유발하는 원인이 되기도 하였다.

그러나 1990년대에 들어서면서 입주민의 의식변화와 자치부녀회의 자성에 의하여 서서히 변화해 가고 있다. 이제 자치부녀회도 자신의 위상과 역할을 분명히 알고 개어 있는 입주민들과 함께 아파트 마을 문화 창달에 앞장서야 할 시점에 도달하였다.

주요 사항을 예시하면 다음과 같다.

1) 자치부녀회도 공익을 목적으로 하는 단체이므로 공금운용에 있어서는 총액주의 원칙과 공개주의 원칙에 따라 투명하게 관리하여야 한다.

2) 자치부녀회의 회칙을 만들고 민주적 절차에 따라 운영하고, 재정 공개는 최소한 1년에 1회 이상 해야 한다. (매월 관리비 부과내역서에 공개하는 것이 가장 바람직 하다)

3) 자치부녀회 기금은 아파트 단지 전체 입주민 공동의 이익을 위한 방향으로 사용되어야 한다.

(각종 봉사활동, 문화교실, 교양, 취미교실, 주부 부업 등)

4) 자치부녀회 운영은 입주자대표회의와 협의하고, 1년에 1회 이상 결산보고와 감독을 받는 것이 원칙이다.

5. 입주민 등의 권리와 의무 숙지

아파트 입주민등의 참여의식과 공동체의식은 가장 근본적인 요인이다.  따라서 아파트 주거생활에 있어서 다음과 같은 권리와 의무를 제대로 숙지하고 실천하는 깨어 있는 입주민 등이 최소한 3% 이상 되어야 살기좋은 아파트 마을을 만들 수 있는 토양이 조성된다고 할 수 있을 것이다.

1) 입주자 등의 권리

① 구분 소유권에 대한 사용·수익·처분권

② 하자보수 요구권

③ 관리규약 제정권과 개정권

④ 입주자 대표 선거권과 피선거권

⑤ 관리방법 결정과 관리업자 선정시 동의권

⑥ 관리에 관한 각종 규약 서류와 장부, 증빙에 대한 열람권과 복사 청구권

⑦ 관리비 등 관리업무 전반에 대한 제안권

2) 입주자 등의 의무

① 제반시설의 보전·유지

② 관리주체 출입 허용 의무

③ 관리규약 준수 의무

④ 특별수선충당금 등의 구분 납부 의무

⑤ 관리주체의 동의를 얻어야 하는 행위 (5가지)

- 법 제38조 제2항 각호에 해당되지 아니하는 범위 내에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제기하는 행위

- 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 경우

- 광고물, 표지물 또는 표지를 부착하는 행위]

- 가축을 사육함으로서 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

- 공동주택의 발코니, 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

⑥ 행위 금지

- 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 증·개축 혹은 신축하는 행위

- 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

- 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위

기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위

다만, 대통령령이 정하는 기준, 절차등에 따라 도지사에게 신고를 하거나 허가를 받는 경우에는 그러하지 아니하다.

6. 마감하는 말

우리나라 아파트는 대단위 공동소유 사유지 형태의 고층아파트로 구성되어 있는 특징이 있다. 이는 앞서 지적한 대로 아파트 공동체 문화 형성의 결정적 어려움이 되었다. 그러나 이와 같은 특성은 동전의 양면과 같이 어려움의 가능성을 동시에 갖고 있다고 할 수 있다. 아파트 입주자들이 마음먹기에 따라서는 얼마든지 누구의 간섭도 받지 않고 개성 있고 독창적인 모범단지를 형성할 가능성도 있는 것이다.

여기에서 지역시민운동단체와 종교지도자들에게 바라는 것은 종교기관이나 시민단체에서 봉사하는 시민활동가와 종교인들이 자신의 삶의 터전에서 봉사할 수 있도록 이끌어 주었으면 하는 것이다.  지금의 이기적이고 폐쇄적인 아파트 문화를 열려 있는 문화로 바꿔가기 위해서는 그 주체인 사람의 노력이 우선이다.  그러기 위해서는 깨어있는 삶을 사는 이들의 실천이 요구되는데, 욕심없이 사명감을 갖고 봉사하는 시민활동가와 종교인들은 그 힘의 바탕이 될 수 있기 때문이다. 특히 아파트 입주자 대표와 주민모임의 주체는 주부들이 앞장서야 한다. 고학력 유휴 주부인력의 활용 차원 뿐만 아니라, 정치사회 능력 고양과 여성 능력계발 차원에서도 지대한 기여를 하리라고 확신하기 때문이다.

그리고 이와 같은 운동이 우리 문화의 특성인 신바람문화와 결합될 때는 아파트 공동체운동이야 말로 민주시민의식 함양에도 결정적 역할을 할 것이다. 그 파급효과는 삶의 질 향상에 광범위하게 영향을 미칠 것이다. 아파트 공동체운동은 새롭고 종합적인 시민운동으로 확고한 자리매김을 할 것이다. 이와 같은 노력과 실천이 결실을 맺는다면 아파트 단지 안에 다양한 주민모임이 구성되고 활성화될 것이다. 이는 아파트 주거생활문화가 정립되는 지름길이 된다. 따라서 살기좋은 아파트 마을이 형성될 것이다. 그러면 민주주의의 꽃이라고 하는 지방자치의 조기정착에도 기여할 것이며, 나아가 국가사회 발전의 원동력이 될 것이다.

(제2강) 꼼꼼한 실천, 투명한 아파트 - 관리비 절감과 올바른 자치관리 방안

누구나 할 수 있는 관리비 감사방법

심 현 천 (참여연대 아파트공동체연구소 부소장)

Ⅰ. 아파트 부정·비리 어떻게 막을 것인가?

1. 시작하는 말

98년도부터 경찰에서 아파트 관리비 부정·비리 수사를 제대로 착수하기 시작하였다. 그리고 99년 3월에는 경찰청에서 민생관련 부정·비리 척결차원에서 전국적으로 수사기간  까지 정하여 수사에 착수하였다.

지금까지는 아파트관리비 부정. 비리 고발사건에 미온적이던 경찰이 무슨 곡절인지 이번에는 전국적으로 공개수사발표까지 하였다. 그리고 아파트단지가 우리사회의 부정의 온상이나 되는 양 야단법석을 떠는 것도 모양은 좋아 보이지 않는다. 앞으로는 민생관련 부정·비리 전담반을 상설화하여 작은 부정·비리도 즉시 처리하여야 할 것이다.

그러나 이런 기회에 공동주택 관리 부정·비리 발생의 원인을 철저히 규명하고 방지대책을 찾아, 일회성 단속이 아닌 근원적 부정·비리 척결의 계기로 삼아야 할 것이다. 나아가 이런 기회에 공동주택관리제도의 여러 문제점을 부각시키고 개선시키는 전화위복의 계기로 삼는 지혜가 필요한 시점이라고 생각된다.

2. 아파트 관리 부정·비리의 유형

(1) 위탁관리업자 선정 시 동대표 금품매수행위

위탁관리를 하는 아파트는 계약기간이 종료할 때마다 위탁관리회사를 선정하여 위임에 의한 계약을 체결한다. 이때, 위탁관리회사에서 동대표를 금품으로 매수하는 행위를 말한다.

(2) 각종 외주공사와 용역 계약 시 금품수수행위

관리비 항목중 주로 수선유지비와 특별수선충당금 사용 시에 나타나는 행위이다. 예를 들면, ① 아파트 외벽 도색공사 ② 아파트 배관교체 또는 방수공사 ③ 물탱크 청소용역 ④ 보일러배관공사 ⑤ 승강기 유지관리 용역 ⑥ 정화조 청소용역 ⑦ 울타리 보수공사 ⑧ 단지 내 도로보수 및 어린이놀이시설 등 각종 공동시설물 보수공사 등 외주공사와 용역계약과정에서 업자와 동대표 또는 관리소간에 금품을 수수하는 행위를 말한다.

부정 방법으로는 ① 입찰공사금액을 미리 알려주는 방법 ② 허수아비 입찰자를 내세우는 등 업자끼리 담합하는 방법 ③ 제대로 공사를 하지 않고, 금품을 제공하고 검사를 받는 방법 ④ 수의계약으로 과다계약을 하고, 차액을 나누어 착복하는 방법 ⑤ 공사대금 영수증으로 세금계산서를 발행하지 않고, 부가가치세 해당액 10%를 나누어 착복하는 방법 등 다양하다.

(3) 소모품 사용량 과대계상 또는 가공영수증을 첨부하고 횡령하는 행위

수선유지비 항목에서 소모품 사용시에 나타나는 부정행위이다. 아파트 단지의 공용부분에는 각종기계부품, 전구, 면장갑 등 소모품이 사용된다. 이때 복도등, 가로등, 면장갑 등 월간 사용량을 과대계상하거나, 가공영수증을 첨부하여 관리비를 횡령하는 행위를 말한다.

(4) 급여명세서나 통장 입·출금시 계수조작 등 사문서를 위조하여 횡령하는 행위

직원급료명세서의 합계금액을 과대하게 조작하여, 관리비통장, 예금청구서를 작성하여 차액을 착복하는 행위를 말한다. 이런 유형의 부정은 관리사무소 경리직원이 저지르는 유형으로 동대표회장이나 관리소장이 계수에 어두울 때 또는 절대인원의 부족으로 내부 견제가 부족할 때 발생하는 부정행위이다.

(5) 관리외수입을 잡수입으로 계상하지 않고, 착복하거나 일부만 계상하는 행위

모든 아파트단지는 관리외수입이 발생한다. 필수적으로 생기는 잡수입은 ① 관리비예금통장에서 생기는 예금이자 ② 관리비연체료수입 ③ 이삿짐운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 등이다. 이는 필히 관리비부과명세서 상 잡수입으로 계상되어야 한다.

이외에도 ① 보험료리베이트 ② 알뜰시장 상인기부금 ③ 유통업체 또는 단지내 상가 상인기부금 ④ 광고게재기부금 ⑤ 외부차량주차료수입 ⑥ 세차용역 등 각종 이권업자기부금 등 단지별로 다양한 관리외수입이 발생하기도 한다. 이런 수입은 단지마다 사용방법이 천차만별이다. 다만 총액주의원칙과 공개주의원칙에 따라 입금하고 주민공동의 이익을 위하여 사용하여야 한다. 대개의 단지는 자치부녀회의 기금으로 관리하고 있다. 그러나 일부의 부녀회나 동대표들이 임의로 사용하여 분쟁과 갈등이 야기되기도 한다.

3. 아파트 관리 부정·비리의 원인

(1) 이제까지의 주택정책이 원가절감 측면의 물량위주의 양적 정책에 치우치고 효율적인 유지. 관리측면의 질적정책은 대단히 미약하였다.  특히, 공동주택의 특성에 대한 이해도 부족하고, 공동주택관리에 관한 이념과 철학도 없다. 따라서 공동주택관리제도가 단독주택사고방식에 따라 좌충우돌하고 있다. 그리하여 사유재산논리에 입각하여 아파트단지내의 입주자간의 관리비 배부방법의 분쟁과 갈등에 대하여 적극적 유권해석이나 행정지도를 하지 않고, 단지내 규약으로 정하도록 하고 있다.

이는 자율이라는 미명하에 행정기관의 적극적 조정자로써의 행정행위를 포기하는 어리석음이라 아니할 수 없다. 따라서 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙은 조속히  부활되어야 하며, 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각한 철저한 유권 해석을 정립하여 공동주택 관리의 안정을 찾아야 할 것이다. 이는 아파트 관리부정, 비리의 제도적·법률적 근본 원인이기 때문이다.

(2) 공동주택에 대한 지도·감독권을 가진 행정기관, 특히 지방자치단체의 소극적 행정행위에도 책임이 크다. 지방자치시대라고 하는 현실에도 불구하고, 지자체의 공동주택 관리부서는 1년에 한번 공동주택 관리 실태를 점검하고, 일상사무 신고, 접수 처리를 하는 정도에 그치고 있는 한심한 실정이다.

아파트 단지마다 하자문제, 관리비 배부문제, 관리비 부정문제 등으로 입주자들의 분쟁과 갈등이 반복되었지만, 행정기관은 사유재산이라는 이유로 방치하였다. 이는 아파트 단지의 관리가 비민주적이고, 비효율적으로 운영되어 부정비리가 발생하는 요인이 충분히 있음에도 불구하고 소극적 행정행위로 방치한 책임을 면키 어려울 것이다.

(3) 공동주택 입주자들이 공동주택을 재산증식 수단으로만 생각하도록 한 우리의 사회·경제적 구조와 입주자의 참여의식과 공동체 의식 부족이 가장 직접적인 원인이다. 따라서 아파트 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고와 입주자 대표의 위상과 역할 정립 그리고 관리소 직원의 직업의식과 사명감 제고를 위한 사회교육을 강화하도록 지속적인 노력이 필요하다 할 것이다.

(4) 입주자 대표회의와 관리사무소의 업무구분과 책임 한계가 불명확한점과 관리비 부과 방법에 대부분 사후 정산 부과제도를 채택하고 있는 점도 한 원인이 되고 있다.

(5) 입주자 대표회의의 의결기능과 감사기능 그리고 감사기법에 있어서 기초적인 민주적 절차조차 제대로 확립되어 있지 않은 현실이 원시적 부정을 가능케 하는 원인이 되었다.

4. 아파트 관리 부정·비리 방지대책

(1) 기본방향

○ 행정관청은 공동주택의 관리에 적극적으로 개입하여야 한다.

행정기관은 사유재산에 대한 자율적 관리의 확대라는 방향으로 개입을 축소하고 있는 바        자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현재의 조건상 오히려 더욱 많은 분쟁과 문제        점이 발생하고 있다.

○ 공동주택의 부정·비리를 사전에 예방하는 방향으로 개선되어야 한다.

입주자간, 업체와 입주자 또는 입주자대표회의 사이에 발생하는 분쟁이 합리적인 기준이        나 중간 조정단위가 부재함으로 말미암아 조정을 통해 쉽게 해결될 수 있는 문제에 대해        서도 수개월이 걸리는 법적 분쟁으로 이어지고 심각한 갈등으로 발전되고 있으며 공동주        택관련업체에 대한 관리부족 및 동대표의 자질부족으로 말미암은 부정·비리의 발생의         원인이 되고 있다.

(2) 제도적 법률적 측면의 대책

주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 특히 공동주택 관리에 대한 여러 법령을(가칭) 공동주택관리법으로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 합리적이고 효율적으로 결정되도록 하여야 할 것이다. 그리고 지자체에서 공동주택관리조례를 제정할 수 있도록 위임조항을 신설하여야 한다. 시급히 정립되어야 할 사항으로는 관리비 부과 원칙으로 사용자 부담 원칙과 공평부담원칙의 부활과 용어 정의, 그리고 공용부분과 전유부분의 구분과 공동주택의 특성에 입각한 적극적 유권 해석을 확립하여야 관리비 부정, 비리 척결과, 분쟁과 갈등을 막을 수 있을 것이다.

(3) 행정적 측면의 대책

지금까지의 관행대로 공동주택도 사유재산이라는 이유만으로 입주자들이 알아서 할 일로 방치하여서는 안 된다. 지방자치단체내에 공동주택 상담실 또는 공동주택분쟁 조정위원회를 상설기구로 설치하고 관련부서에서는 생활정치 이념에 맞게 다음과 같은 행정행위를 조속히 실천하여야 한다.

1) 공동주택에 대한 정보제공 업무

① 관련 법령 개정 사항 제공

② 지자체내의 아파트 단지 관리비 부과 내역서 월별 수집, 정보처리화 작업

③ 아파트 단지에서 발생하는 공사·용역의 표준 자재 및 품셈표 그리고 표준 사양 사례          등 제공

□ 수질검사 협조 등등

2) 공동주택 입주자에 대한 참여의식과 공동체 의식제고를 위한 사회교육을 정례화 하여야        한다.

① 공동주택의 특성과 입주민의 권리와 의무에 관한 교육

② 입주자 대표의 위상과 역할 정립을 위한 교육, 특히 관리비 감사기법과 효율적 회의            방법 등 필요

③ 관리직원의 직무교육등 필요. 특히 입찰방법 회계처리방법 안전관리 등 필요

3) 공동주택 단지내의 분쟁과 갈등을 적극적으로 조정하고 함께 고민하여 합리적인 결과에        도달하도록 노력하여야한다.

① 쟁점하자 분쟁시 분쟁조정

② 관리비 배부방법 분쟁시 공동주택 특성과 이념에 입각하여 원칙 제시 및 조정

③ 회의 방법이나 절차 분쟁시 비 민주적인 의사결정에 대한 행정지도·조정 능력 강화

4) 소비자분쟁조정팀(공동주택분쟁조정팀)

① 정부는 행정개혁의 일환으로 대민부서를 확충하고 팀제의 운영을 기본방향으로 하고           있는 바 이미 구성되어 있는 지자체도 있고 계획 중인 지자체도 있다.

② 공동주택에 대한 대민상담전화 개설·운용

③ 시민단체와 더불어 동대표 및 관리직원에 대한 교육상담

※ 운전면허 취득시 교육필증이 필수요건이듯이 동대표에 대해서도 적용 검토

④ 공동주택관련업체(관리업체 등)에 대한 관리

⑤ 공동주택의 각종 지침서 작성 배포

※ 노원구에서 제작한 공동주택관리 길잡이 참조

5) 소비자분쟁조정위원회(공동주택분쟁조정위원회)

① 행정기관의 공무원, 공동주택관련전문가, 시민단체대표 등 적정수로 구성하여 운영한다.

② 행정기관의 공동주택관련민원상담사안, 시민단체의 공동주택관련 민원상담사안 중 조           정이 필요한 사안에 대해 심의

③ 각종 규약, 규정 및 계약서외 관련서류의 표준화 작업

(4) 입주자 측면의 현실적 대책

1) 입주자 대표회의의 역할과 관리사무소의 역할을 분명히 하여, 책임 한계를 명확히 하여         야 한다. 관리사무소는 집행기능 측면으로 입주자 대표회의는 의결기능과 감사기능 강          화 측면으로 업무 구분을 명확히 하여야 할 것이다.

2) 집행금액이 일금 200만원 이상인 공사나 용역등 관리비 집행은 3인 이상의 특별위원회         를 구성하여 해당공사 용역 관련 정보를 수집하고 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절         차를 원칙으로 한다.

3) 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면 월1회-월별검사, 분기1회         -분기검사, 년1회-결산감사 등을 말한다.

<관리비 감사 점검표>

① 각종 공사 용역 계약서 금액과 세금 결산서 금액 그리고 장부 또는 예금 인출 금액과 일치 하는 가를 확인한다. 공사완료 보고서 작성도 의무화한다.

② 급료명세서의 합계금액이 맞는지 확인하고 합계금액과 예금지급 전표 그리고 해당 장부 금액이 일치하는지 확인한다.

③ 각종 소모품 (형광등, 장갑, 전구, 부품등)의 수불부를 작성하게 한다. 수불부 입고 수량과 영수증 수량 그리고 수불부 출고 수량과 교체수량이 일치하는 지 현장확인한다. 교체수량은 별도 분리 수집 보관하는 것이 좋다.

④ 관리비 지출 금액 영수증, 특히 세금계산서는 관할 세무서에 신고 하였는지를 확인한다. 급료등에 관한 갑근세와 년금, 의보료, 고용보험등을 제대로 신고 납부 하였는지 확인한다.

⑤ 관리의 수입중 예금이자와 연체료 수입 그리고 이삿짐 운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 수입은 필수적으로 잡수입 계상되어야 한다. 만약 잡수입 명세에 누락시에는 원인과 사용처        를 꼭 확인하여야 한다. 보험료, 리베이트, 상인 기부금, 광고 게재료등 기타 관리의 수입은 어떤 것이 있는 지 조사한다. 그리고 그 수입과 지출은 어떻게 관리되고 있는 지 확인한다.

대개의 단지는 자치부녀회 기금으로 관리되는 경우가 많다. 이때에는 자치부녀회 기금의 수입과 지출 내역을 공개시키고, 공동의 이익을 위해 사용케 하도록 유도 하여야한다.

5. 마감하는 말

98년 현재 전국의 공동주택수는 전체주택수의 약45%를 차지하고 있으며 수도권 일부 지자체는 약 80%를 상회하기도 한다. 이제 아파트는 우리의 주거공간에서 빼놓을 수 없는 가장 보편적인 주거 형태로 자리잡은 것이다. 그리고 우리의 아파트 마을은 우리의 사랑스런 아들 딸 들의 고향마을이 되는 것이다. 특히, 우리나라의 아파트는 대단위 공동소유 사유지 형태로 구성되어 있는 특성이 강하다. 그래서 공동이 거주하는 특수한 형태의 주거 공간으로 입주자들의 공동체의식은 필연적 요소이다. 그러나 아직도 입주자들의 참여의식과 공동체의식은 상당히 미흡해 안타까운 현실이다. 이대로 방치한다면 공동주택이라는 콘크리트 덩어리만 지어놓고, 후손들에게 슬럼화 문제 등 뒷처리만 골치 아프게 만든 조상이 될 것이다. 그러므로 이번의 경찰의 조사가 도화선이 되어 살기 좋은 아파트 마을의 시발점인 투명한 관리를 이룩해 내야만 할 것이다. 아파트단지는 작은 지방자체단체와 유사하다. 따라서 아파트 단지에서 민주적이고 효율적인 투명한 관리가 이룩된다면 생활정치인 지방자치의 조기 정착에도 기여할 것이다. 나아가서 국가발전에도 도움이 될 것이라는 사실을 깊이 인식하여 행동하여야 할 것이다.

Ⅱ. 우리가 내는 관리비 바로 알자

1. 관리비 결산서 보는 법

아파트 관리비는 공동주거 형태라는 아파트 단지의 특성 때문에 발생하는 공통경비를 관계 법령에서 정한 규정을 적용하여 각 세대별로 배분한 금액으로 세대수와 평형 규모에 따라 아파트 단지별로 금액의 차이는 있습니다.

관리비 예산은 대개의 경우, 월 1억~2억원 규모로 연간 10~20억원을 웃돌고 있는 무시 못할 거금입니다. 효율적으로 관리를 잘 한다면 많이 절감할 수도 있습니다.

그러면 효율적 관리를 위해 관리비 결산 검사와 감사는 어떻게 할 것인가?

대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 일년에 한번 받습니다. 그러나 이는 기업회계 규정에 의한 감사로 장부기장의 적정성과 충당금 설정의 적정성 등 회계 원칙에 따라 감사하기 때문에 관리비 과다 사항이나 관리부정 또는 증빙의 사실 유무 등을 확인하기는 어렵습니다. 그러므로 관리비 절감 차원의 감사와 관리부정 또는 증빙의 가공유무 등을 확인하는 실질적 감사는 당연히 동대표들과 입주자들이 해야 합니다.

매년 정기적으로 작성되는 관리비 결산서는 동대표들이나 입주자들이 실질적 감사를 하기 위한 기본자료가 됩니다.그러므로 관리비 결산서를 어떻게 보며, 어떠한 시각으로 볼 것인가 는 매우 중요합니다.

아파트 관리비 결산서는 대차대조표(B/S), 손익계산서(P/S), 합계잔액시산표(T/B)에는 해당 아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있으며 통상적으로, 관리 외 수입인 곤돌라 수입 등 잡수익 해당액이 이익 잉여금으로 자본지부에 나타납니다.

<대차대조표  검토사항>

① 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 대사하고, 과목별 잔액명세를 요구합니다.

② 실제 잔액이나 실물 또는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인합니다. 예를 들면 예금 과목 잔액이 통장금액과 일치하는지 대사하는 것입니다.

③ 퇴직급여 충당 예치금 또는 특별수선 충당 예치금 등이 특정예금으로 별도 입금되어 있는지를      확인합니다.

④ 부채지부에 있는 선수금은 입주 초 미리 선납한 관리비 선수금 합계액을 나타냅니다. 이는 잔액으로 통장에 항상 그대로 남아있는 것이 아니고 관리비의 현금지출에 충당되는 것이기 때문에 유동적입니다.그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나는 것은 아닙니다. 다만 입주 초 관리비 통장에는 선수금액이 나타나 있어야 하며 그 후 자금 흐름이 어떤지는 추적할    수 있어야 합니다.

⑤ 자산지부의 미수금과 부채지부의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하여 확인합니다. 특히 미지급등은 물품대금 중 부가가치세가 포함된 것인데, 그 증빙으로 세금계산서를 확인하고, 세금계산서 중 보고용은 세무서에 제출 보고하였는지 점검하는 것이 필요합니다. 이 부분에서 간혹 자료처리를 부실하게 하거나 금품수수 등 부정이 발생하기 때문입니다.

<손익계산서(T/B)검토사항>

손익계산서(T/B)에는 회계기간의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리외 수입인 잡수입 등이 당기 순이익으로 나타나 있습니다

① 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장 입금액을 확인 대사합니다.

② 일반 관리비 중 급료.상여금 등의 월별명세를 요구하고 급료대장 등 월별 금액과 일치하는지

확인대사합니다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 계산기로 점검하는 것도 필요합니다. 드물지만 월별 합계금액을 백만 단위 또는 십만 단위 숫자 한 개를 바꾸어 놓고 부정하는 사례      도 있기 때문입니다.

③ 각 과목의 내용 중 큰 금액에 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙을 확인하고 세 금계산서 중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지를 철저히 확인합니다.

④ 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하고, 수불부와 대사하고 인근 지역 단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고 소모품 사용비를 비교, 그 원인을 분석합니다.

⑤ 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구합니다. 그리고 용역계약서 상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사의 관계 등을 알아보고 그 금액을 대사합니다.  특히 부품값이나 소모품 추가비용은 계약 내용대로 제대로 청구되었는지 수선유지비 증빙과    연관하여 대사 확인합니다.

⑥ 급탕비, 전기료, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별 명세와 금액을 영수증   과 확인대사합니다.

⑦ 관리 외 수입으로 곤돌라 월별 사용 명세와 연체료 수입명세등을 확인합니다.

특히, 잡수입 내용을 자세히 검토하여 광고게재료, 보험료 리베이트, 인근지역 유통업체 기부       금 등의 수입계상 여부를 실제 단지 안의 광고 사항 등과 관련하여 자세히 검토합니다.

대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되   어 있는데 반하여 합계잔액시산표(T/B)에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대해    회계기간 1년간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기의 자기검증표입니다.

<합계잔액시산표 검토사항>

① 자산에서 가지급금 합계가 많을 때에는 그 원인을 파악해 보아야 합니다. 누가 어떤 일로 가지급을 하는지를 알아야 합니다. 그리고 자산과 부채과목에서 합계금액과 잔액금액이 다른 것     은 당해 회계기간 안의 증감 변동 금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을 확인하여 점검하는 것   이 바람직합니다.

② 퇴직급여 충당금 예치금의 합계와 잔액이 같지 않을 때에는 그 차액은 당해년도 중에 퇴직자   에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는 제대로 하였는  지 점검합니다.

이상과 같은 요령으로 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로 특히 동대표 감사는 성실히 감사하여 관리업무 집행의 감시·감독 기능을 강화하고 관리비 절감과 부정비리 예방에 기여합시다.

2. 관리비 절감 방안

아파트 주민들은 관리비의 많고 적음에는 관심을 보이면서도 관리비 내역을 따져보지 않은채 관리비 고지서대로 내고 맙니다.

이러한 주민들의 무관심이 관리비를 둘러싼 부정을 낳고 주민들은 납부하지 않아도 될 관리비를 내는 경우가 많습니다. 조사 결과 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴본 후 관리비를 내고 있는 가정은 30%도 채 안 됐습니다.

관리비를 절감하는 첫걸음은 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴보는 것입니다.

아파트 관리비는 법적으로 사후 부과하도록 되어 있습니다. 그래서 입주자들의 통제와 이의 제기가 사실상 어렵습니다. 관리비 부과 내역서를 보고 과목별 분류 내용과 금액을 파악한다는 것은 관리비 구성내역과 세대별 부담액 산정방법을 제대로 모르는 입주자들로서는 거의 불가능합니다.그러므로 입주자들은 구체적인 사례를 가지고 관리소와 동대표에게 이의 제기를 하고 시정할 것을 요구하여 관리비를 줄이도록 해야 합니다.

관리비는 공동주택 관리령 제15조에 명시된 8개 항 이외에는 어떤 항목으로도 징수할 수 없습니다. 단, 8개 항 외에 특별수선 충당금은 따로 부과할 수 있습니다.

주민들은 관리비가 공동주택 관리령 제15조에 맞게 부과되고 있는지를 살펴보고 문제가 있으면 관리사무소에 시정할 것을 요구하여 관리비가 부당하게 징수되는 것을 막아야 합니다.

관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비와 난방비입니다.

그러므로 주민들은 자신들의 아파트 실정에 맞게 관리 인원이 구성되었는지 알아보고 필요이상의 인원이 배치되어 있다면 그 필요 없는 인원은 과감히 줄여야 합니다.

<투명한 아파트 관리를 위한 주민행동지침>

① 관리비를 내기 전에 부과내역서를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

② 우리 아파트 실정에 맞게 관리인원이 구성되었는지 파악해야 합니다.

③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점검일지를 비치하여 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인합니다. 급탕용 온수 공급시간을 준수하도록 하고, 준수여부 일지를 기록하여 이를 열람, 확인합니다.

④ 연료비 절약을 위해서는 형식적인 온도조절기보다는 열량계를 설치해야 합니다.

⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하고, 주민들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 합니다. 이렇게 하면 주민들은 깨끗한 물을 마실 수 있고 물탱크 청소를 제대로 하면 다음 해에는 청소비가 조금 들기 때문에 관리비가 절감됩니다.

⑥ 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때 그 시간과 사유를 항상 기록하고 공개하도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있습니다.

⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리소에 신고하고 사진 촬영 등을 하여 물증을 확보해 놓습니다.

⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자대표회의는 이를 매달 확인합니다.

⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과 내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인합니다.      잡수입 내역에는 곤돌라 사용료, 보험료, 리베이트, 연체료 수입, 수입 이자와 기타 잡수입, 청소비 할인금, 곤돌라, 화재보험 할인금, 지하실 임대료, 단지내 광고주의 수수료 수입, 외부차       량 주차비 등이 있습니다.

⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 합니다.

입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증하도록 해야 합니다.

Ⅲ. 아파트 부정·비리 방지 제도개선 방안 대비표

서 울 시	건 교 부	참 여 연 대
① 공동주택표준관리규약(준칙)을 개정하여 개선 ② 공동주택관리 관련 정보편람등 책자 제작 배포 권장 ③ 서울시 자치구 동사무소에 부조리 창구 개설. 각종 홍보물과 반상회 홍보 ④ 년2회 회계감사를 자자체 권한으로 신설- 법령 개정 건교부에 건의	① 아파트 관리제도의 기본원칙인 주민자치의 틀을 유지하면서 정부개입을 최소화하는 선에서 개선방안을 검토 ② 검토과제 □ 입주자대표의 선정방법과역할 □ 관리비의 투명성 제고 및 주민감시 체계 확립 □ 관리제도에 대한 홍보 □ 관리사무소와 입주자대표회의의 관계정립	① 주민자치 원칙에 따라 지자체별로 공동주택관리 조례 제정 위임을 명문화 하도록 주택건설촉진법을 개정해야 함 ② 규제 차원에서 주민자율 정신에 위배 되는 사항을 전면 폐지시키고, 지자체 의 적극적인 행정행위 의무사항 신설 강화하여야 함 ③ 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고 방안 강구 - 교육, 홍보, 기초정보 제공 ④ 입주자대표회의와 관리사무소의 관리 업무구분과 책임 한계 정립을 요함 ⑤ 공동주택관리 관련 각종 규약 규정 및 계약서를 표준화하는 작업
○ 년 2회 정기 감사 ○ 자자체 감사 → 법령개정건의	○ 년 2회 입주자대표 관리 업무자체 감사 의무화 ○ 년 2회 회계감사는 지자체 또는 감독기관 감사	○ 월별 분기별 년말 자체 감사 의무화 감사 점검표 사례 제공 및 교육 정례화(년 2회 이상, 동대표 대상) ○ 회계감사 요구 단지 ○ 지자체 감사 또는 외부감사 허용
○ 입주자대표회의를 1000세대 이상인 단지는 법인화 (조합형태)	○ 좌 동 ※ 법인 임원 자격 강화	○ 좌동 사항 불필요 ○ 입주자대표회의는 의결 및 감사 기능 강화관리사무소는 집행기능을 강화할것을 명문화
○ 공동주택관리 편람 ○ 제작 배포 현황	○ 고지서 항목 세분화	○ 지자체가 공동주택 관련 정보 수집 및 주민들에게 정보제공를 의무하는 것을 명문화하여야 함 ○ 관리비 부과 명세서에 비목별 계산 근거를 상세히 공개 의무화
○ 각종 공사 계약할 시 자치구 대행 유도	○ 일정금액이상 공사 또는 용역 공개입찰 결정 의무화	○ 일정금액 이상 공사·용역을 3인 이상의 특별위원회를 구성하여 공개 경쟁입찰 결정 ○ 공사완료 보고서 기명 날인 및 세금계산서 수령을 의무화
○ 입주자대표회의 감사 자격 - 회계 유경험자로 자격 제한	○ 동대표 자격강화 (금고 이상 부적격 배제)	○ 동대표 자격 강화 (금고 이상 전과자 배제)

○ 통장 주도하에 동대표 선출	○ 동대표 직접 선거 의무화 (단독 후보일 경우도 일정비 율 득표 요건 강화)	○ 동대표 선거 규정 사례 제공 ○ 민주적 직접선거 의무화 찬성 ○ 하지만 통장 주도하에 동대표를 선출하는 것은 행정부가 과도하게 주민들 의 권리를 침해하는 것임
○ 자치구에 분쟁조정위원회 구성 권장	○ 지자체에 분쟁조정위원회 실치 의무화	○ 지자체에 분쟁조정위원회와 상담실 ○ 상설기구를 설치할 것을 의무화
○ 주택관리사 신설 또는 담당 인원 증원	○ 공동주택관리령 위반 - 벌칙강화	○ 공동주택관리령 위반 벌칙 강화는 바람직 ○ 하자 미보수업체 주택관리업자 등 함께 적용하여야 함
○ 미취업 주택관리사(보) 일정 교육 ○ 회계감사와 안전 점검 임원 투입	없음	○ 서울시안 찬성
		○ 주촉법을 개정하여 자자체별로 공동주택관리 조례 제정 위임을 명문화하여야 함 ○ 자자체에서 관내 아파트 단지 관리비 내역을 월별로 전산 입력 공개를 의무화 한다. ○ 공동주택관리 관련 각종 규약 규정 및 계약서의 표준화 작업 요함

투명한 관리를 위한 업무분담

Ⅰ. 서  론

투명한 관리를 위해서는 관리비의 계획·집행·감사기능이 제대로 작동될 수 있도록 관리 시스템이 정립되어야 한다. 그러나 우리의 현실은 입주자대표회의와 관리사무소의 업무구분마저 모호하며, 책임한계 또한 불명확한 실정이다. 그리고 관리비 부과제도도 대부분의 아파트 단지는 위탁관리든 자치관리든 사후정산 부과제도를 채택하고 있다. 그래서 위탁관리와 자치관리의 장점을 전혀 살리지 못하고 혼합관리 형태를 취하고 있다. 그러므로 관리비의 사전 통제제도인 관리비 예산제도나 도급관리 형태가 발달하지 못하고 있다. 이는 관리비의 방만한 사용으로 이어져 관리비의 낭비와 부정·비리 발생의 한 요인이 되고 있는 것이다. 마지막으로 관리비의 배부원칙인 사용자 부담원칙과 공평부담원칙을 공동주택의 특성과 수혜자 기준에 따라 관리비 비목별로 합리적인 배부방법을 규약으로 정하여야 한다. 그럼에도 불구하고 다수결의 원칙이나 단독주택 사고방식으로 배부방법을 결정함으로써 많은 아파트 단지에서 입주민간에 갈등과 분쟁을 야기시키고, 서로 반목하여 참여의식과 공동체의식을 저하시키고 있다. 따라서 이와같은 요인을 시급히 개선해야 투명한 관리를 할 수 있다.

Ⅱ. 관리업무영역 구분

1. 입주자 대표회의 위상과 역할

(1) 동대표의 위상

동대표는 현행 법령에서 대통령, 국회의원, 지방자치단체장, 지방의원과 함께 주민의 직선     으로 선출하도록 되어 있는 명실공히 법적인 주민의 대표이다. 그리고 동대표는 아파트 단     지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 중요한 자리이다. 그러나 아직 아파트 문화가 제대     로 정착되지 못해 동대표가 그 위상을 제대로 찾지 못하고 있다. 동대표를 해본 사람은 잘해야  본전이라는 생각을 하게된다. 누구도 선뜻 동대표를 하겠다고 나서질 않는다. 그래서 많은      아파트단지에서는 악화가 양화를 구축한다는 그레샴의 법칙과 같이 질낮은 동대표가 과반     수 이상을 점유하고, 양질의 소수 동대표를 몰아내는 기현상이 벌어진다. 이제부터는 선한      의지를 가진 깨어있는 입주자들이 동대표로 직접 나서야 하고, 그와 같은 사람을 적극 추천     하여 과반수 이상 선출하여야 한다. 그래서 일부 개인적 이권을 챙기기 위하여 나선 동대       표를 도태시켜야 한다. 그래야만 투명한 관리를 시작할 수 있을 것이다.

(2) 동대표의 역할

동대표는 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 중요한 역할을 하는 사람이      다. 법적으로는 주촉법, 공동주택관리령 등과 단지관리규약에 그 역할이 명문화 되어 있다.      동대표는 공동주택의 관리방법을 주민들의 과반수 이상 서면동의를 얻어 결정하고, 관리        업자 선정을 그 구성원의 과반수 이상 찬성으로 제안하며, 관리업무 전반에 관한 감사·감      독권과 의결권을 가지고 있다. 자치관리의 경우 소장과 관리직원의 임명권을 가진다. 그러      나 대다수의 아파트단지 동대표회의는 물탱크 청소용역 보일러 세관공사용역 등 집행기능      을 직접 관장하기도 한다. 이는 집행기관인 관리사무소와의 마찰을 일으키고, 업무한계와       책임한계를 모호하게 만들고 있다. 따라서 투명한 관리에도 걸림돌이 되고 있다.

동대표회의는 의결기능과 감사기능을 강화시키고 집행기능은 최소한 제한하여야 한다.        예를 들면 집행금액이 일금200만원 이상인 공사나 용역 등 관리비 집행은 3인 이상의 특위      를 구성하여 해당공사 용역관련 정보를 수집하고, 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절차       를 거쳐 합리적으로 투명하게 결정될 수 있도록 제도적 장치를 만드는데 그쳐야 한다. 그       리고 의결기능에 있어서도 민주적 기본회의절차 등을 철저히 지키고, 합리적인 토론문화와      합의에 도달할 수 있도록 회의 규정을 만들어 효율적인 의결기능을 수행하고, 회의록을 철      저히 공개하여야 한다. 또한, 관리비의 예산회계 제도를 도입하여 차년도의 관리비 비          목별 예산편성과 총액관리비의 통제를 할 수 있도록 예산심의 기능을 발전시켜야 한다. 감      사기능으로는 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면, 월별감사, 분      기감사, 년말 결산감사 및 수시감사 등을 철저히 실시하여야 한다. 그리고 감사 기법을 계      속 개발하여야 한다. 이와 같이 동대표회의는 작은 지자체의 지방회의의 기능과 유사하다.

2. 관리사무소의 역할

관리사무소는 집행기관이며, 관계법령에서 정하고 있는 전문직업인들로 구성되어 있는 투명한 관리의 최일선에서 업무를 수행한다. 아파트 관리업무는 법률적·경제적(경영·회계)·기술적 측면을 포괄하는 종합과학적 성격을 가진 서비스업이다. 그리고 관리업무의 수장인 관리사무소장의 역할을 지자체의 단체장의 역할과 유사하다. 따라서 관리소장은 전문직업인으로서 전문가다워야 한다. 전문가답다는 것은 관리업무 전반에 관하여 연구하는 자세와 미래에 대한 확신을 가지고 개선해 나가는 적극적 사고방식과 전문가들로서의 자긍심을 가져야 한다. 특히 투명한 관리에 있어서 관리비 총액 통제의 지름길인 사전예산편성 기법을 자세히 숙지하고 실천할 수 있어야 한다. 그리고 관리비 집행기능에서 대원칙인 총액주의 원칙과 공개주의원칙, 그리고 견제주의 원칙을 철저히 지켜 나가야 한다. 총액주의 원칙이란 회계학의 기본원칙중 하나이며, 순액주의 또는 감액주의에 대응하는 원칙이다. 관리외수입이 있을 경우 전액을 잡수입으로 계상하고, 동대표운영비 등 공적인 비용은 일반관리비, 동대표운영비 세목에 총액으로 표시하는 방법으로 회계의 대원칙이다. 그러나 우리의 아파트 단지에서는 관리외 수입에서 동대표 운영비 또는 부녀회운영비 등을 감액한 차액만을 잡수입으로 계상하는 순액주의를 많이 발견하게 된다. 이는 공적회계의 기본원리를 무시하는 비합리적인 비자금 문화의 소산이다. 이로 인하여 아파트 관리비의 특명성을 의심받게 되는 것이다. 공개주의 원칙이란 관리소장은 동대표회의와만 상의하지 말고 주민들이 참여할 수 있도록 관리업무의 많은 사항들, 특히 고액의 외부공사·용역 업무사항들은 모든 것을 공개하여야 한다는 원칙이다. 얼마전 A아파트에 들릴 일이 있었는데 주민게시판이 텅 비어 있는 것을 보았다. 남이 보더라도 게시판에 공고문이 가득차 있는 것과 텅 비어 있는 것은 차이가 있다. 회계감사를 받아 비리가 나타나지 않고 관리소장이 청렴하고 성실하게 업무에 임한다고 투명하다고 볼 사람은 없다. 입주민들이 궁금하지 않게 모든 것을 관리비 내역서 뿐만 아니라 게시판이고 반상회에 모두 알려주는 것이 필요하다는 것이다. 이것이 바로 투명한 관리와 아파트 관리 서비스의 질적 향상의 척도가 되는 것이다.  견제주의 원칙이란 조직이란 정체되고 안주하려는 속성이 있으며, 그 구성원들은 견물생심과 타성에 젖어 이기적이 되기 쉽다. 그래서 공적업무를 수행하는 모든 조직은 업무처리 과정이 투명하고, 서로 견제되도록 조직을 구성하는 원칙을 말한다. 예를 들면, 급료명세서를 작성하는 사람과 급료를 봉투에 넣는 사람 그리고 장부에 기장하는 사람이 서로 다르게 해야 한다는 것이다. 또는 외부공사나 용역업무에 있어서는 입찰예정가격 결정팀과 입찰집행팀 그리고 공사검사팀을 서로 달리 구성하여야 투명성이 확보된다는 원칙이다. 이외에도 관리사무소의 역할은 하자문제, 환경문제, 안전문제 등 기타 주거생활문화의 제문제들과 같이 다양하다. 특히 관리소장은 연구소의 연구원이 아니다. 행동하는 전문 직업인이다. 그러므로 입주자의 참여의식과 공동체의식 그리고 공대표의 우상과 역할 등에 대하여 지속적으로 교육할 수 있어야 한다. 그리고 살기 좋은 아파트마을을 만들기 위한 아파트 주거생활문화의 전도사가 되어야 한다.

21세기는 환경의 시대이며, 유지관리의 시대이다. 또한 작은 것이 아름다운 시대라고도 한다. 관리소장의 역할은 작을 수도 있다. 그러나 아름답다. 왜냐하면 우리 후손의 고향마을을 가꾸는 일이기 때문이다. 따라서 관리소장의 역할은 영원할 것이다.

3. 위탁관리업자의 역할

관리방법에는 자치관리와 위탁관리방법이 있다. 특히 위탁관리방법을 결정한 아파트단지는 위탁관리업자를 선정하여, 관리권을 인계하여 대행시키고 있다. 그러나 위탁관리계약을 도급계약이 아니라 위임에 의한 계약을 하고 있으므로 위탁관리의 장점을 지대로 살리지 못하고 여러 가지 부작용을 일으키고 있다. 첫째, 도급계약이라면 관리비총액으로 계약이 되므로 관리비의 과다집행이 계약시점에서 한번 제동이 걸리는 효과가 있으나 위임에 의한 계약이 대부분인 현실에서는 자치관리와 대동소이하다. 둘째, 위탁관리업자에게 지급하는 위탁관리 수수료는 아파트관리 업무에 대한 대행보다는 컨설팅업무에 준하므로 실질적으로 관리비 절감이나 부정·비리에 대하여 소극적으로 대응하여 자치관리와 별다른 차이가 없다. 셋째, 위탁관리업자 변동시 관리소 직원들의 승계문제가 심각하게 대립되며, 노동법상 사각지대화 되고 있다. 관리소 직원들의 직업의 안정성에 심각한 피해를 야기시키고 있다. 따라서, 현행 위탁관리제도를 폐지하고, 공동주택 관리업무에 관한 컨설팅 업무를 명문화해야 한다. 아니면, 실질적으로 위탁관리의 장점을 살릴 수 있도록 도급계약의 표준안을 제시해주고 권장하여야 한다. 또는 관리업자가 관리비의 사건 예산편성을 제시하도록 하고, 관리업자에게 관리비 감사의무와 하자보수 점검의무 등을 명문화하고, 위반시 벌칙을 강화하여, 형시적인 위탁관리가 아닌 실질적인 위탁관리가 되도록 관계법령을 개정하여야 할 것이다. 개정전이라도 위탁관리업자는 실질적 위탁관리가 되도록 노력하여야 할 것이다.

Ⅲ. 관리비 부과제도

1. 사후정산 부과제도

현행 대부분의 아파트단지에서 시행되고 있는 관리비 부과제도이다. 이는 관리비의 사전통제가 거의 불가능한 점이 최대 약점이다. 따라서 관리비 절약이나 부정비리에 있어서는 집행기관의 도덕심과 직업의식에 의존할 수밖에 없다.

2. 사전 예산 편성제도

사후정산 부과제도와 배치되는 제도로 관리비의 에산편성과정에서 관리비의 비목별 총액을 사전에 통제할 수 있는 장점이 있다. 그러나 합리적인 예산편성지침을 만들어야 하고, 전문성을 필요로 하는 작업이다. 지자체별로 표준 예산편성지침을 만들어 보급하고, 전문성 제고를 위해 동대표 교육을 정례화해야 한다.

3. 위탁관리업자의 도급계약제도

실질적 위탁관리제도의 장점을 살리려면 위탁관리업자의 수수료를 포함한 위탁관리금액을 총액으로 도급계약을 맺어야 한다. 이는 고도의 관리업무의 전문성을 요하는 제도로 손해배상책임제도와 표준관리비제도 그리고 표준공사별내역서 등을 정비한 연후에 실시하여야 부작용을 최소화시킬 수 있다.

과도기적으로 현행의 위임에 의한 계약상태에서도 운영의 묘를 살려 관리업자에게 사전예산편성제시와 관리비감사의무 그리고 하자보수점검의무 등을 명문화하여 강제함으로써 소기의 목적을 달성하는데 기여할 수 있을 것이다.

Ⅳ. 관리비배부원칙

종전 령 제15조(관리비등) 1항단서에는 □관리비의 새대별 부담액산정방법은 사용자부담 및 공평부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다.□라고 되어 있었다. 그러나 98년 12월 31일자 개정령에서는 이 단서조항을 모두 삭제하였다.

이는 관리비의 세대별 부담액산정방법을 가지고 많은 공동주택에서 갈등과 분쟁이 일어나고 있는 현실에서 사유재산이라는 이유와 자율이라는 미명하에 행정기관의 지도·감독권적극적 행정행위의지를 스스로 포기한 어리석음이라 아니할 수 없다.

따라서 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각하여 공동주택관리관련법령을 일원화하여 공동주택관리에 관한 법률(가칭)을 제정하여야 한다. 우선 공동주택관리령을 개정하여 관리비부과원칙을 부활시키고, 지자체별로 공동주택관리에 관한 조례를 제정하여 실시할 수 있도록 하여야 할 것이다.

1. 공평부담원칙

공동주택의 특성상 공평부담원칙은 필연적이다. 특히 우리나라는 대단위 공동소유사유지형태이므로 공평부담원칙을 적용해야 할 관리비 비목이 더욱 많을 것이다.

공평부담원칙이란 단독주택에서와는 달리 공동주거생활을 함으로써 세대별로 관리비의 수혜받는 정도를 측정하기 곤란한 경우에 분양면적이나 전용면적으로 공평하게 관리비를 배부하는 대원칙이다. 이 원칙이 제대로 인식되지 않아 혼란을 가중시키는 비목으로는 수선유지비이다. 벽속이나 바닥속의 배관이 누수될 때, 특히 바닥 난방관의 미세한 누수를 아래층 천정에서 물방울이 떨어질 때의 보수공사비의 비용부담문제이다. 서울시 준칙에서 마저도 계량기 위치기준으로 판단하도록 함으로서 더욱 혼란을 가중시키고 있다. 이는 단독주택 사고방식으로 공평부담원칙을 잘못 해석한 결과로 사료된다. 왜냐하면 공동주택의 특성상 사용자가 직접 사용하지 않는 시설과 세대에서 혜택을 보고 있다 하더라도 벽속이나 바닥속의 배관은 공유부분으로 보는 것이 통설이다. 이는 건교부의 구 표준관리규약에도 나타나고 있다.  따라서 난방비와 계량기 등 세대내의 노출된 열량계 또는 밸브에 대한 보수공사비는 사용자부담원칙에 따라 해당세대에서 부담하여야 한다. 바닥 속 난방관은 공유부분으로 그 보수공사비는 공동수선유지비로 공평부담원칙에 따라 부담되어야 한다.

2. 사용자부담원칙

이는 단독주택사고방식과 같이 적용되는 관리비부담원칙으로 수혜자가 명백하거나, 측정이 계량기 등에 의하여 가능한 경우에 적용하는 원칙이다.

이 원칙마저도 다수결의 원칙을 내세워 적용하지 않아 갈등과 분쟁을 일으키는 사례도 있다. 대표적인 사례는 같은 단위안의 복도식동과 계단식동이 혼대되어 있을 때, 동출입구의 경비인건비 배부에 있어서 공평부담원칙을 적용하는 경우이다. 이는 2명의 직접경비서비스를 복도식인 경우에는 30∼40세대가 제공받는 반면 복도식인 경우에는 60∼120세대가 제공받기 때문에 수혜자가 명백하므로 해당 동 2명의 직접경비인건비는 사용자부담원칙에 따라 해당동 세대에 직접배부하여야 한다.

승강기유지보수비와 승강기전기사용료는 구분하여 유지보수비는 공평부담원칙에 따라 전세대에 부담시키고, 전기사용료는 1∼3층과 같이 사용하지 않는 세대에게는 사용자부담원칙에 따라 부과하지 않는 것이 합리적이다.

(제3강) 아파트 하자, 처음이 중요하다 - 입주초기 하자발견과 대응

아파트 하자와 부실공사 어떻게 대응할 것인가 ?

주 장 호(인천아파트상담소 상담실장)

1. 아파트의 하자와 부실공사

가. 하자의 문제

일반적으로 건축에 있어서의 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출 또는 접지불량등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말한다. 즉 설계도면대로 지어지긴 하였으나 끝마무리가 제대로 이루어지지 않거나 완공후 고장 또는 파손된 것을 의미한다.

하지만 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행하지 아니한 소위 부실공사의 경우도 포함시킨다. 예를 들어 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고시보다 작게 분양하는 것, 설계도면과 부관사항에 나타난 시설을 설치하지 않는 것, 선택사양(옵션)품목 설치비 과다징수 및 모델하우스 제품과 상이한 것등도 포함하는 것이다.

나. 하자의 유형

(1) 세대 내의 하자 및 공동구의 하자

대표적 하자유형은

1) 방수공사 부실에 따른 누수현상

2) 방열, 방음공사 부실 - 열손실, 소음공해

3) 하수구 배관 부실

(2) 아파트 면적에 관하여

아파트 면적을 나타내는 기준은 평형, 공급면적, 계약면적, 공부상 면적등 다양하게 불리나 가장 중요한 것은 □전용면적□이다.

주택공급에 관한 규칙 제8조 (입주자의 모집절차)에서는 아파트 면적을 표시할 때 가구당 공급면적을 전용면적과 공용면적으로 구분하여 표시하도록 정하고 있다.

전용면적은 해당세대가 독립적으로 사용하는, 외부와 차단된 공간이다. 거실, 침실, 주방, 화장실 등의 면적이다. 공용면적은 계단과 엘리베이터등 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간이다.

※ 공급면적에 대하여 최근 공급면적은 전용면적과 계단, 복도 현관등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적이하로 표시하고 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하도록 개정되었다. (주택공급에관한규칙 제8조 5항)

발코니는 모두 서비스공간으로 공급면적에 포함되지 아니한다. 또한 지하주차장 건축비용은 입주자가 부담하지만 면적계산에는 산입하지 않고 별도로 표시하도록 되어 있다.

실제면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집공고를 확인하고, 특히 기존 아파트의 경우에는 등기부등본이나 건축물대장을 열람하면 된다.

또한 오래된 아파트를 구입할 경우에는 가구당 대지면적을 확인해서 재개발 사업 때의 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부등에서 가구당 대지면적은 전체 단지면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.

주택건설촉진법 시행규칙 제17조 2항 2호에 의하면, 전용면적은 건축법시행령 119조 1항 3호 소정의 □바닥면적□을 기준으로 하되 , 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실 및 경비실등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분의 면적은 공용면적으로 한다.

집합건물등법에 의하여 공용면적(공용부분)은 각 세대별로 분배한다.(구분소유자 전원의 공유에 속함.)

다. 하자 발생의 원인

아파트 하자가 발생하는 원인은 건축공학상의 기술부족이 문제될 수도 있으나 여기서는 논외로 하고 - 사실상 건축기술의 부족으로 하자가 발생하는 일은 거의 없다. - 주로 사회 구조적인 문제에 초점을 맞추어서 그 원인을 따져보도록 한다.

(1) 구조적 문제점 - 건설업 구조의 문제와 이를 감독해야할 행정관청의 직무태만

우리나라 건설업자중에는 일부이지만 거의 투기적 목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있기 때문에 아파트에 발생하는 하자에 대해서는 전혀 신경을 쓰지 않는 사람도 있다. 그리고 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따 내고 낮은 가격으로 하도급을 주어 공사를 시행하게 하고 하도급 받은 기업은 또 낮은 가격으로 재하도급을 주는 악순환이 계속되어 심한 경우에는 5차례나 재하도급되는 경우도 있으므로 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 무리하게 단축시켜서 공사를 하여야 이익을 볼 수 있기 때문에  부실공사가 공공연히 행하여진다.

또 주택이 부족한 우리 나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 충실하게 만드는데 그다지 신경을 쓰지 않고 미리 선금을 받고 공사를 하기 때문에 마감공사를 적당히 하는 경향이 있다. 주민의 편리를 고려하기 보다는 경비 절감을 위해 형식적인 설계와 시공을 많이 하는 경향등으로 인해 많은 하자가 발생하고 있다.

경비를 줄이기 위한 구체적 방법으로 시멘트, 모래, 자갈의 배합 비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는 경우도 있으며, 콘크리트 양생기간을 줄여가면서 공사하는등 원천적으로 부실한 공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.

이를 감독하고 시정할 위치에 있는 행정기관도 아파트 하자의 문제에 대해서는 무관심한 편이다. 그래서 주민들이 시청이나 구청에 가서 관련자료를 요구할 때에 대부분 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자 문제로 진정을 하면 관계규정등을 검토하여 업자에게 시정지시를 하여야 할 것임에도 주민들만 일방적으로 설득하는 경우가 많고 집단적인 문제를 일으키기 전까지는 소극적인 태도를 보이는 경향이 있다.

또 사업승인서와 준공검사필증 발급 시에도 정확한 실사 없이 대충 발급해 줘 버리는 경우가 많다.

(2) 주민측의 문제

주택에 관한 문제는 건축공학, 법률에 관련된 복잡한 사정이 많으므로 하자가 발생하고 이에 대해 불만이 있다 하더라도 전문적으로 건축공학을 공부하지 않으면 하자를 발견할 수 없는 경우가 많으므로 이를 찾으려고 노력하지 않고 그냥 넘어가는 경향이 있다. 단순히 재산을 증식할 목적으로 아파트를 구입하는 사람이나 전세 들어 사는 사람들은 내집이라는 인식이 없으므로 하자 문제는 그냥 접어두는 경향도 있다.

라. 하자의 규제

(1) 부실공사는 주택건설촉진법 제33조의 5에서 규제한다. 즉 20호이상의 단독주택, 20세대이상의 공동주택(또는 1만제곱미터 이상 대지조성)을 사업승인 받아 건축할 경우 , 동 주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 적합하게 시공하여야 한다□고 정하고 있다.

만일 건축허가를 받기 위하여 허가신청서에 첨부한 설계도면 기타 시방서대로 시공하지 아니하고 시공상 편의와 시공원가 절감을 위해 설계도면과 상이한 방법이나 상이한 자재를 사용하여 시공하는 경우 위 법에 위반된다. 그 처벌은 동법 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 해당된다.

(2) 건물 기능상의 하자에 관하여는 주촉법 제38조 14항에서 규제하고 있다. 즉 동조항은 사업주체 또는 건축주는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였다. 이는 당초 설계도면대로 시공하였으나 시공상의 문제로 기능이 잘못된 것을 지칭한다.

위 조항을 위반하여 하자를 보수하지 아니한 사업주체는 동법 제52조의 3 제1항에서 정한 500만원이하의 과태료 부과대상이 된다. 또한 위 38조는 뒤에서 살펴볼 공동주택관리령에 의한 하자보수규정들의 근거가 되기도 한다.

마. 입주시의 하자관련 유의사항

(1) 건설교통부는 민원방지를 위하여 아파트 준공검사전에 입주자가 미리 방문하여 직접 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하고 있다. 이때 시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자 여부를 면밀히 확인할 것

(2) 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있었어도 이는 불공정약관조항으로서 무효이다.

(3) 발코니등 소위 서비스면적은 아파트값 산정에서 제외된다.

(4) 입주까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담하므로 계량기를 사전확인한다.

(5) 목재문의 뒤틀림은 대부분 건조가 제대로 되지 아니하였거나 질이 나쁜 목재를 사용하였기 때문에 생긴 것이므로, 대패로 문을 깍는등 임시방편으로 보수될 수 있는 것이 아니어서 문자체의 교체를 요구하여야 한다.

(6) 지하실의 평당가격은 아파트 평당가격과 달라서 실비를 받도록 되어 있으니 확인한다.

(7) 도로 보수비용은 시공시 1□당 10억원 정도의 거액이 소요되므로 설계도면으로 아스팔트, 기층, 보조기층, 동상 방지층등의 두께를 확인한다.

이하. □2.□에서 공동주택관리령에 의하여 사업주체에게 부과된 한 특수한 책임인 하자보수의무를 살펴보고. □3.□에서는 하자에 대한 일반적인 민사상 손해배상책임에 관하여 그리고 □4.□에서는 하자에 대한 각 형사상 책임에 관하여 검토한다. 마지막으로 □5.□에서는 하자에 대한 기타 대응방법으로서 공정거래위원회등을 이용한 구제사례를 간단히 소개한다.

2. 공동주택관리령에 의한 하자보수

가. 하자보수기간

공동주택등에 관한 하자보수기간은 그 사용검사실로부터 주요시설인 경우에는 2년이상, 그외의 시설인 경우에는 1년이상으로 하고, (관리령 16조의 1) 주요 내력구조부의 하자보수기간은 10년 또는 5년으로 하고 있다. (관리령 16조의 2)

참고) 공동주택관리규칙 별표 7.

: 하자보수대상시설 공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수 책임기간

나. 하자보수 청구절차

(1) 하자보수의무자 - 사업주체와 시공자의 책임

사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 위 법에 의한 공동주택관리령에 의하여 하자보수책임이 있다.

주택건설촉진법 제3조 5호에서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체 대한주택공사 한국토지개발공사 및 제6조에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자등 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자라고 정하고 있다.

현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족하여 새로운 시공자를 선택하여 시공을 맡기는 것이 일반적이다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함하는 것이라고 해석하여야 한다. (명문의 규정을 보완할 필요가 있음.)

(2) 하자보수 요구

하자보수기간내에 하자가 , 발생한 때에는 입주자대표회의등(입주자 대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 입주자를 , 입주자대표회의로부터 관리권을 위임받은 관리주체가 따로 있는 경우는 그 관리주체를 말함)은 사업주체에 대해 하자의 보수를 요구할 수 있다.

사업주체는 지체없이 이에 응하여 3일이내 이를 보수하거나 보수일정을 입주자대표회의등에 통보하여야 한다. (령16조 2항)

이 경우 입주자대표회의등은 사업주체 측에서 나중에 다른 말을 할 수 없도록 내용증명우편으로 하자보수요구를 하는 것이 좋다.

(3) 사용검사권자의 하자보수 명령 (령 개정전 6조 3항)

공동주택관리령의 개정으로 사용검사권자(구청등)의 하자보수명령등의 조항이 삭제되고 입주자대표회의등의 하자보수에 이의가 있는 사업주체는 공동주택관리령에 정한 기관에 의뢰하여 하자여부를 판정할 수 있고 그 비용은 하자판정을 의뢰한 자가 부담하게 하였다.

그러나 실제에서는 위와 같은 하자보수등의 분쟁은 많은 시간과 비용이 들어가는 것이므로  사용검사권자의 적극적인 중재를 요청하도록 하는 것이 좋다.

(4) 하자보수명령 위반의 효과

1) 하자보수보증금 사용권

입주자대표회의는 하자보수계획을 이행하지 아니할 때는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다. (령16조 6항)

2) 사업주체의 처벌

이점에 관하여는 뒤에서 살펴볼 형사책임 부분 참조

3) 사업주체 등록말소, 영업정지 (39조의 2)

주택건설촉진법에서는 등록업자가 공사시공 상의 하자로 공중에게 위해를 끼치거나 입주자에게 재산상 손해를 일으킨 때에는 건설교통부장관이 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다.

(5) 하자보수의 종료

그동안 하자보수기간의 만료가 하자보수보증보험의 만료일인지 여부에 대해 논란이 되었으나 하자보수의 종료는 사업주체의 보수책임이 종료된 때로 하도록 명시했다. 따라서 령16조 규정에 의한 하자보수기간 이내에 발생한 하자라면 입주자대표회의등의 하자보수종료확인서에 날인을 하지 않는다면 사실상 하자보수가 종료되었다고 볼 수 없다.

다. 하자보수보증금

공동주택등을 건설하는 자가 하자보수가 발행할 것에 대비하여 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치해 놓는 것을 하자보수보증금이라 한다. 즉 공동주택을 건설, 공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서는 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 제출하여야한다. (령 17조 1항)

(1) 명의변경

사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 기간동안 하자보수보증금을 예치하여야 한다. (령 17조 2항)

(2) 액 수

하자보수보증금의 액수에 관해서는 공동주택관리령 제16조 3항에 법정되어 있다. 즉, 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 당해 공동주택등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100분지 3. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택등을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재한 당해 공동주택등의 총공사비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분지 3등으로 규정해 놓고 있다.

(3) 분당 신도시 한양아파트 입주민들은 하자보수보증금을 찾아서 직접 보수하기 위해 하자보수보증서를 발행한 건설공제조합에 보증금 33억5천만원을 청구한 적이 있다. 그러나 공제조합은 하자보수보증금을 정당한 이유없이 지급 거절하면서 그 이유는 동 조합이 하자보수보증서를 발급하긴 하지만 단 한번도 하자보수보증금을 내준 적이 없다는 것이었다. 결국 입주민들은 1994. 12. 28. 경 서울민사지방법원에 소장을 냈다.

(4) 일부 세대 미분양시 하자보수보증금을 청구할 수 있는가 - 공동주택의 입주자는 미분양 세대와 상관없이 하자보수 청구가 가능하다.

라. 하자종결 합의와 관련하여

(1) 보증기간이 경과되어 하자보증회사(공동주택의 경우 대부분 대한주택보증주식회사가 하자보증회사가 됩니다.) 에 청구할 수 없는가 ?

하자보증회사가 발행한 보증서에는 보증기간과 하자담보책임기간이 명시되어 있으나 그 보증기간의 의미는 변경시공, 미시공 또는 부실시공으로 인해 보증기간 내에 하자가 발생되면 보증책임을 부담하겠다는 취지인 것이지, 보증기간 내에 청구를 해야만 책임을 진다는 의미는 아니다. 따라서 하자담보 책임기간내에 발생한 하자라면 하자보수요구를 할 수 있습니다. 그러나 하자의 확대를 받고 분쟁의 소지를 줄이기 위해 입주자대표회의등은 하자담보책임기간 직전에 전유부분 및 공용부분에 대한 하자종합보고서를 작성하여 사업주체 및 보증회사에 통보하는 것이 좋습니다.

(2) 사용검사전 하자에 대해 책임이 없다는 주장

하자 보증회사의 약관에 사용검사전 발생한 하자는 보증책임을 지지 않는다고 되어 있어 위 조항을 근거로 변경시공, 미시공으로 인한 하자는 보증기간 내에 발생된 하자가 아니라 사용검사전부터 발생된 하자이므로 보증책임이 없다고 하며 하자보수책임을 회피하는 경우가 있습니다.

그러나 변경시공  또는 미시공이 있었다고 하더라도 그로 인해 입주당시에 이미 주택의 기능상, 미관상 안정상 지장이 초래되어 있는 경우는 거의 없고, 비록 사용검사전에 변경시공 또는 미시공이 있었다 하더라도 그에 따라 주택에 기능상, 미관상, 안전상 지장이 초래되는 시점은 대부분 보증기간 내이기 때문에 보증회사의 주장은 타당성이 없다 할 것입니다.

(3) 하자종결합의를 한 경우는 어떤 이유에서도 다시 청구할 수 없다는 주장

하자보증회사는 입주자들이 하자보수를 절박한 점을 이용하여 하자보증회사에서 작성된 합의서에 서명을 하면 하자보수를 해주겠다고 하며, 그 합의서 내용에 하자보증회사와 입주자대표회의에서 지정한 감정기관중 싼 가격으로 정한다고 하고 하자보증회사에서 지정한 감정회사에서는 터무니 없는 가격으로 하자보수액을 산출하여 그 가격으로 하자고 하거나, 별지에 공용부분의 하자와 세대부분의 하자를 열거하여 그 하자를 보수해 주는 조건으로 하자종결합의를 하는 경우가 많은데, 사업주체가 별지 하자중 일부만을 보수해 주거나 부실하게 보수를 해준 뒤 합의 사실만을 강조하며 하자보수책임을 외면하는 경우가 있습니다.

그러나, 하자종결합의도 하나의 계약이므로 약속한 하자보수의 상당부분을 불이행한 경우 또는 착오나 강박에 의한 하자종결합의를 해제하고 하자보수 또는 보증금 지급을 구할 수 있게 됩니다.

3. 부실공사와 민사상의 손해배상청구

하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 필요가 있다. 통상 입주자대표회의가 하자보수청구의 소의 당사자가 된다.

가. 청구원인 검토

□ 매도인의 하자담보책임 - 6개월 시효문제

□ 불법행위 책임 - 3년 단기시효 문제

□ 채무불이행책임 - 일반론

□ 공동주택관리령의 하자보수 - 3년내, 기간종료 시점

□ 집합건물등법률상 책임 - 수급인의 책임 준용

나. 손해발생 근거

(1) 일반 기준

분양면적, 시설품목등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용,  3차로 카다로그등을 들 수 있다.

실제로 카다로그에는 평형으로 기재되어 있으나, 분양계약서에는 이보다 작은 면적으로 평방미터로 기재되고 분양계약서의 면적대로 시공된 경우에는 면적차이를 배상청구는 어려울 듯 ?

(2) 설계도면

수산 우성베스토피아 아파트 사건(부산지법 1994. 11. 11. 손해배상 인용판결)

지하실 천장단열재 부실시공등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억9천만원(738가구)의 손해배상을 인정한 것이다.

1989. 2. 8. 경 사용검사를 받은 후 5년이 지났으나 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 아니하였기 때문에 하자보수책임을 인정하였다. (동아일보 1997. 11. 12. 자)

덕산아파트건, 설계도면에는 홈오토메이션(CC TV, 카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공 주장, - 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이나는 부분은 손해배상 가능. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.

특히 입주자가 사용검사권자에게 제출된 설계도서의 내용을 확인하고자 할 경우 1994. 11. 28. 경상남도 행정심판위원회는 창원군수에 대한 행정정보비공개결정 취소재결. 군내 국제한마음타운 입주자대표회의는 아파트에 하자가 발생, 설계도면과 일치하게 시공되었는지 여부를 검증하기 위해 사용검사권자인 군수에게  당해 아파트의 사업계획 승인도면과 기타 서류의 복사를 요청. 공개대상목록에 열거되어 있지 아니하여도 공개 제외 항목에 해당되지 않는 한 공개해야 한다고 결정하였다.

(3) 계약서 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락땐 배상마땅

서울민사지법 은 서울 도봉구 도봉동 럭키아파트 주민 4백55명이 아파트 단지 상가건물의 대지 면적만큼 토지대금을 돌려달라며 아파트를 분양한 군인공제회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 □피고는 원고들에게 1백여만원씩 5억여원을 지급하라□고 원고승소판결했다.

재판부는 □피고가 아파트 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 원고들이 분양 받은 공유대지지분 면적은 상가건물이 제외된 사실이 인정된다□며 □피고는 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 엄격한 의무가 있으므로 여러 사정과 관계없이 부족한 토지면적의 대금을 배상할 채기임 있다□고 밝혔다.

(4) 분양공고

서울 고법 민사11부는 상계동 주공 12단지 아파트 입주자 738명, 수요자들은 실제로 건축이 완료된 아파트를 확인해 선택하기 어렵기 때문에 분양공고 내용을 보고 계약하는 것이 현실이다. 주공은 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고 이미 지급된 것은 반환하여야 한다. 즉 아파트 분양공고면적과 등기부로 확인한 면적 차이 부분을 배상하여야 한다고 판시하였다.

(5)모델하우스(견본주택)

청주지방법원 민사3부 1994. 11. 16. 청주 수정아파트 사건 , 난방용 배관파이프(15□ PPC파이프 대신 12□)와 싱크대(정품 대신 유사품)등이 모델하우스와 다르게 시공되어 주민 56세대가 시공회사를 상대로 손해배상 청구하였는데, 1,482만원을 지급하라고 판결한 것이다.

모델하우스에 제시된 선택사양 품목등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯

다. 배상청구의 시효

(1) 공동주택관리령 제16조 제1항 - 사용검사일로부터 최장 3년

다만 하자보수기간 종료이후에도 요건을 갖춘 사용검사권자의 통보가 없다면 책임은 존속한다. 즉 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 겨로가 하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다.

(2) 민법 766조 불법행위 손해책임 - 안지 3년 , 있은지 10년

(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 9조 : 동조항은 1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 때, 동 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임을 규정한 것이다. 그 담보책임은 민법 제 667조 내지 671조를 준용하여 수급인의 담보책임이 준용된다. 즉 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간, 목적물이 석회조, 연화조, 금속기타 이와 유사한 재료로 조성된 것은 10년간 하자담보책임이 있다.

라. 선택 사양 문제

1. 부산고법 1994. 7. 8. 창포경남아파트 사건. 사양품목대 상당금 청구. 시공회사는 아파트 분양계약시 입주자들의 혼선을 방지하고, 계약내용을 명백히 하기 위해 안내판과 안내팜플렛 분양계약서등에 승인 분양가격과 선택사양 품목대금을 구분기재하여야 하며, 또한 선택사양품목의 범위를 구체적으로 명시하고 이를 선택하지 아니할 경우 입주자들이 취할 수 있는 방법등을 명백히 고지하여 아파트 공급계약과 선택사양 품목공급에 관한 계약을 별도로 체결하는 것이 마땅하다. 이를 이행치 아니하고 폭리를 취한 행위는 불공정 법률행위에 해당한다고 판시하였다.

2. 서울 지법 동부지원 민사5부 1994. 8. 8. 판결 광주시 미라보 3차아파트에 대해 시공회사는 견본에 비해 품질이 훨씬 떨어지는 장식장, 신발장등을 설치한 경우, 옵션가격과 실제가격 간의 차액 상당 손해를 배상하라고 판결하였다.

3. 1995.부터 아파트 사양선택품목(옵션)에 대한 규격, 재료등을 명기한 내역서를 분양계약서에 첨부하고, 위 내역서와 같은 마감재로 시공하여야 한다. 변경시 계약자 전원의 동의를 요하도록 하였다.

4. 국민주택(전용면적 60평방미터 이하)에는 사업주체가 선택사양가격을 입주민으로부터 받을 수 없다(주택분양가 원가연동제 시행지침 제10조 요건 해석)

마. 기타 손해

1. 사용검사가 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 기간동안의 대출금지급에 관한 보증보험료 지불 - 손해배상 가능하다.

2. 전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체후의 전기요금차액 반환 청구 - 가능하나 금액 입증 곤란할 것임.

3. 입주 지연시 이로 인하여 기납부한 중도금에 대한 일정 연체요율을 적용한 지체배상금을 상호 약정한 경우 - 손해배상 가능하다.

또한 주택공급규칙 제19조에 의하면 사업주체가 당초의 입주예정일을 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대해 지체보상금을 지급하거나 분양대금 잔금에서 공제하도록 정함. 사업자가 입주예정일자를 단순히 예정 월로만 밝힌 경우. 그 달의 마지막날이 경과한 이후 채무불이행이 시작됨. 허나 사업주체는 보통 준공전 사전입주시킨다.

4. 인천지법 민사6부 1994. 2. 22. 판결 인천 한국아파트 식수요염사고에 대하여 시공회사가 130세대에 대하여 6억9천2백만원을 배상하라는 취지 수돗물에서 심한 악취와 오물찌거지가 섞여 나와 시구는 물론 빨래도 못하는 사고 발생. 설계도면 상 오수배관을 100□로 사용하도록 되어 있으나 75□배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시

5. 서울 남부지원 민사3부 1994. 2. 23. 판결. 인천경남아파트 일조권침해 배상건 입주민 269명에게 100만원에서 850원까지 도합 12억 5천만원 배상판결. 시공회사가 건축법상 아파트의 동간 거리 및 높이 제한 규정을 지키지 아니하여 입주자들의 일조권 피해 배상. 인접 건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에도 사회공동생활상 참아주는 것이 불가피한 일이라고 생각되는 한도가 있으므로 법원은 일조권이 구체적으로 어느 정도 침해되었는지에 관하여 심리 판단하여야 한다.

4. 부실공사와 그에 대한 형사책임문제

가. 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임

사업주체등은 개별적인 건축법규 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을  져야 할뿐만 아니라 허가 받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다(건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조등)

또한 부실시공에 대하여 배임죄(중도금등 받아서 타인의 사무를 처리하는 자), 부당이득죄(입주자가 당첨된 분양권 상실을 걱정하는 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취한 점)구성요건 해당여부 의심할 수 있다.

주택건설촉진법에서는 사업주체등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조) 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다. (법52조)

또한 위 법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다.

더욱이 위 부실공사의 경우 특히 하자보수책임기간내에 제38조 16항에 의한 주택의 내력구조부(기초, 기둥내력벽등)에 중대한 하자를 발생시킨 경우에는 5년이하의 징역 또는 5,000만원이하의 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다.

건축법 제10조(허가, 신고사항의 변경)

1항 : 건축주는 제8조 또는 제9조의 규정에 의하여 허가를 받았거나 신고할 한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 변경하기 전에 시장 군수 구청장의 허가를 받거나 시장군수 구청장에게 신고하여야 한다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경에 대하여는 그러하지 아니하다.

2항 -제12항 본문의 규정에 의한 허가 또는 신고사항중 대통령령이 정하는 사항의 변경에 대하여는 제18조의 규정에 의한 사용검사를 신청하는 때에 시장 군수 구청장에게 일괄하여 신고할 수 있다. (대통령령 - 변경되는 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우, 변경되는 부분의 높이가 0.5미터 이하인 경우. 변경되는 부분의 위치가 1미터 이하인 경우 - 사후 일괄신고의 대상이 됨)

건축법 제21조(건축물의 공사감리)

1항 건축주는 이 법의 규정에 의하여 허가, 협의 또는 승인을 얻어야 하는 건축물중 대통령령이 정하는 규모이상의 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정하여야 한다.

2항  제1항 규정에 의한 공사감리자중 대통령이 정하는 규모이상의 건축물에 대하여 공사감리자는 당해 공사기간중 건축사법에 의한 건축사보로 하여금 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하고 당해 공사를 감리함에 있어서 이 법 또는 이법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반된 사항을 발견한 경우에는 이를 시정하도록 건축주 및 공사감리자에게 서면으로 통지하여야 하며 건축주 및 공사 시공자가 이에 따라 시정하지 아니하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 시장 군수 구청장에게 보고하여야 한다.

4항 건축주 및 공사시공자는 제1항의 규정에 위반하여 공사감리자를 지정하지 아니하거나 제2항의 규정에 의하여 공사감리자로부터 시정통지를 받은 경우에는 당해 건축물의 공사를 하여서는 아니 된다.

6항  제1항의 규정에 의한 공사감리자의 공사감리의 방법 및 범위에 관하여는 대통령령이 정한다. (건축사에 관한 법령이 정하는 바에 의한다.)

나. 공사감리자의 책임

공사감리자는 당해 공사기간중 건축사법에 의한 건축사보로 하여금 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하고, 당해 공사를 감리함에 있어서 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반된 사항을 발견한 경우에는 이를 시정하도록 건축주 및 공사감리자에게 서면으로 통지하여야 하며, 건축주 및 공사 시공자가 이에 따라 시정하지 아니하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 시장 군수 구청장에게 보고하여야 할 의무가 있다.

그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다. (건축법 제80조, 제21조, 제2항등)

위 주택건설촉진법 제52조 소정의 부실감리 및 제50조의 2 규정을 위반한 경우에는 징역이나 벌금형에 해당됨

다. 공무원

공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부 또는 유기하여 위 부실, 불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것임

형법 제122조 (직무유기)

공무원이 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부하거나 그 직무를 유기한 때에는 1년이하의 징역이나 금고 또는 3년이하의 자격정지에 처한다.

건축법 제23조(현장조사, 검사 및 확인업무)

1항 -시장  군수 구청장은 이 법의 규정에 의한 현장조사 검사 및 확인업무에 대하여 대통령이 정하는 바에 의하여 건축사법에 의해 건축사무소를 등록한 자로 하여금 이를 대행하게 할 수 있다. (4층이하로서 연면적이 2천 제곱미터 미만인 건축물)-따라서 대통령령이 정한 대행사유 외에는 공무원이 반드시 현장조사를 하여야 함. 이것은 공무원의 직무유기의 법적 근거가 됨

기타 뇌물죄 여부

5. 기타 대응방안

가. 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법

1994. 9. 29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트 입주자들을 대상으로 한 조사결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본 분양가에 포함되어 있는 인터폰 값을 반환해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례 많다고 한다.

아파트 입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 보호원에서 사실조사 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의 권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.

나. 공정거래위원회 제소

공정거래위원회는 1994. 12. 22. 현대 삼성등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트 분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위이어도 반드시 정산하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다.

다. 공동주택분쟁조정위원회 (공동주택관리령 제9조의 2)

라. 주민감사청구

- 각 시도의 주민감사청구조례의 활용

- 예) 인천광역시 주민감사청구조례 제2조 (감사청구주민수) : □전년도 12월 31일 현재 인천광역시 지역내 주민등록이 되어 있는 20세이상 주민 500인 이상이어야 한다.

환경권 침해에 대하여 - 일조권 피해를 중심으로

1. 환경권에 대한 피해

○ 헌법 제35조【환경권등】모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다

○ 이러한 환경권의 내용에는 일조권, 조망권, 사생활침해를 받지 않은 권리등이 포함된다. 주위에 높은 건축물이 세워지게 되면 일조권등의 환경권이 침해되게 되고 (위자료 청구의 대상)이러한 환경피해를 받는 아파트등의 재산가치가 하락되고 전기사용료가 증가되는 등 재산적 손해가 발생하게 된다.

○ 높은 건축물을 지으려는 건축주의 재산권 행사와 주위 주민들이 환경권이 충돌하는 대표적인 헌법상 기본권이 충돌하는 사례이다.

○ 이렇게 기본권이 충돌하는 경우의 해결방법은 어느 한 기본권에 완전한 우선권을 주는 것이 아니라 규범 조화적 해석방법에 의하여 해결하는 것이 원칙이다. 즉 재산권이 환경권보다 더 우선권이 있으니 주민들은 무조건 참아야 한다는 방식이 아니라 주민의 환경권 보호를 위해 건축물을 일정 높이 이상으로 짓지 못하도록 한다던가, 주민들에게 환경권 침해에 대한 금전적인 배상을 하게 한다던가 하는 방식으로 해결되어야 한다.

○ 각종공사는 주변지역의 주민들에게 피해를 주게 되는 바 건물의 고층화경향과 도심지역의 재건축등의 영향으로 인하여 환경권 침해에 따른 피해호소가 날로 급증하고 있어 피해를 방지하기 위한 각종 법률 제·개정 및 행정적, 정책적 대안 마련이 시급히 요청되는 시점에 와 있다.

2. 환경권 피해에 대한 대응방식

○ 환경권 침해로부터 구제를 받기 위해서는 반드시 법률적인 구제방법외에 시민운동적인 방법이 필요하게 된다.

가. 구청을 상대로 한 건축허가 과정에 대한 진상조사 필요성

(1) 실체법적 측면 : 건축법상의 높이, 이격거리등의  제한 규정을 제대로 지켰는가 ?  교통환경평가를 제대로 하였는가 ?  환경영향평가를 제대로 하였는가 ?

(ㄱ) 구청은 천편일률적으로 법률적인 규정대로 사업계획을 승인해 주었다고 하지만 각종 편법적인 방식이 많이 동원되어 억지로 허가를 내 주는 경우가 많다.

(ㄴ) 강남 수서 한아름아파트의 경우는 3개의 오피스텔이 병풍처럼 둘러쳐져 일조권이 침해되는데, 이를 피하기 위해 한 동씩 따로따로 영향평가를 하여 일조권이 침해되지 않은 것처럼 감정을 하였다.

(ㄷ) 인천의 ㅍ 아파트의 경우는 환경영향평가를 한 교수를 찾아가 확인해 보니 자기는 이름만 빌려주었다고 하고 실제로는 구청과 건축주가 결탁하여 미리 사업허가를 내 놓고 이에 꿰맞추기식으로 환경영향평가를 한 것이었다.

(2) 절차적인 측면 : 지방자치단체의 경우 민선구청장 등은 대부분은 대형건축물을 허가해 줄 경우에는 주민들에게 사전심의를 예고하고 주민 공청회를 거쳐 허가해 주겠다고 공약해준 경우가 많이 있다.

(3) 이러한 실체적, 절차적 요건들을 갖추지 않고 사업허가를 내 주었을 경우에는 이러한 허가처분은 위법한 경우이어서 이러한 허가처분의 취소를 구하는 행정소송도 가능하다.

단정적으로 위법한 것은 아니라 하더라도 공사금지가처분이나 불법행위에 기한 손해배상청구 소송을 하는데 있어 중요한 근거 자료가 된다.

(4) 이러한 내용을 확보하기 위하여 구청에 비상대책위원회의 공식공문으로 질의를 보내고 회신을 받아 자료를 모으고 때로는 사업내역서, 일조권침해여부의 감정을 하게된 근거자료, 감정서 등의 자료를 열람. 등사할 수 있도록 정보공개청구 등을 하여야 한다.

(ㄱ) 때로는 집단적인 구청장 항의방문, 진상조사 요청을 위한 지역구의원 방문, 건축주인 건설회사 항의 방문 등이 필요하게 된다.

(ㄴ) 강남 수서 한아름아파트의 경우에도 총 20여회에 이르는 항의시위를 통하여 힘들게 강남구청으로부터 컴퓨터 시뮬레이션에 의한 감정비용을 받아내어 이러한 감정을 해 보고 일조권 침해라는 결정적인 증거를 확보하여 공사중지가처분 소송을 내어 승소하게 되었다.

나. 일조권등 침해의 정도를 확인하기 위한 감정의 필요성

(1) 사전예방적 청구를 하는 경우에는 컴퓨터 시뮬레이션 방식에 의하여 건물의 완공했을 때 경우를 가상하여  일조권, 조망권, 사생활침해등 환경권 피해에 대해 감정하게 되고 사후적인 배상을 청구하는 경우에는 몇 달간의 실제조사 방법을 통하여 일조권이 침해되는지를 감정하게 된다.

(2) 이러한 감정비용은 수천만원에 달하여 주민들이 이러한 비용을 마련하여 소송을 수행한다는 것은 거의 불가능하여 서민아파트 등에서는 일조권 침해가 명백함에도 이러한 비용을 마련하지 못하여 구제를 받지 못하는 경우가 많이 있다.

(3) 따라서, 최소한 이러한 감정비용을 건축주나 사업승인 감독관청인 구청에서 부담하도록 해야 한다. 이러한 정도의 대형민원에서 수천만원 정도의 예산은 건축주나 구청이 부담해야 한다.

다. 비상대책위원회등 조직의 구성과 운영

(1) 이러한 환경권 침해 문제 해결을 위해서는 시민운동적 방식이 필요하고 이를 위해 조직을 구성해야 한다.

(2) 대개 대표자 , 섭외팀(기획팀). 홍보팀. 조직 1,2,3 팀과 같은 구성체계를 갖추게 된다.

* 섭외팀(기획팀)은 구청장 면담, 지역구의원 면담, 건축주 면담, 관련 변호사, 시민단체 면담 등의 활동을 하며 전체적인 계획 프로그램을 작성해야 한다.

* 홍보팀은 이러한 내용을 주민들에게 알리는 작업을 해야 한다. 대개 소식지 1.2.3. 호 등 홍보물을 만들어 배포하고 플랭카드, 피켓, 어깨띠 등 만드는 작업을 담당하고 재정관리 등도 담당한다.

이러한 홍보작업이 없어 비상대책위원 몇몇만이 움직이면 주민들은 비상대책위원이 노력하는 내용을 몰라 오히려 비상대책위원들이 하는 일이 없다고 질책하고 갈등이 생기기 쉽다.

* 조직 팀은 항의 시위 등이 있을 때마다 각 동별로 주민들을 참여시키는 일을 책임지고 필요할 때마다 동별로 공청회, 반상회 등을 통하여 홍보물을 배포하고 현재 진행되는 상황을 보고하고 설명하는 역할을 하게 된다.

3. 일조권등이 침해된 경우 법률적으로 구제 받을 수 있는 방법은  ?

가. 사전적인 예방방법 : 공사금지 가처분 소송을 제기하여 일정 높이 이상의 건축을 하지 못하도록 할 수 있다.

(1) 부산대의 경우 인근에는 30층이 넘는 아파트가 건설되어 연구동의 일조권이 침해될 우려가 있자 공사금지 가처분을 통해 인근 아파트의 높이를 16층으로 제한하게 하였다.

(2) 또한, 강남 수서의 한아름 아파트의 경우 20층 오피스텔 건축을 13층으로 제한토록 하였다.

(3) 그러나, 이러한 층수의 제한은 설계부터 모든 건축과정을 다시 기획하여야 하므로 건축주의 입장에서는 재산적 손실의 정도가 매우 크게 되므로 법원이 쉽게 받아들이지 않으려는 경향이다.

나. 사후적인 배상방법 : 일조권 침해를 이유로 불법행위에 기한 손해배상청구권을 제기하여 금전적인 손해배상을 받게 된다.

(1) 보통 한 가구당 1,500여만원에서 500만원 정도의 배상이 나오게 된다.(배상정도의 기준이 정확히 마련되어 있지 않아 재판부마다 많은 차이가 있음)

(2) 근거는 일조권 침해(대법원 판례에 기준이 정해져 있음), 조망권(최근에 지방법원 판례가 인정하고 있음), 사생활침해에 따른 위자료 청구와 집값 하락에 따른 재산적 가치의 침해가 된다.

(3) 이렇게 근접하여 대형공사를 하는 경우에는 필연적으로 소음.진동에 의한 피해가 발생하게 되어 이에 대한 정신적 손해(위자료) 배상청구를 하게 된다.

소음규제에관한법률에 의하면 오전에는 주거전용지역의 경우 50데시벨 이상의 소음이 발생하면 안되도록 되어 있고, 서울지방법원의 판결은 위와 같은 소음규제에관한법률의 기준을 위반하지 않더라도 오전 6시부터 공사를 시작한다든가 하여 주민들의 수면 등을 방해하면 소음침해가 있다고 하고 있다.

4. 판례를 통해 본 환경권에 대한 판단 기준

1) 일조권

□ 경인지역에 있어서의 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간중 일조시간이 연속하여 2시간이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시부터 16시까지 사이의 8시간중 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 위 두가지중 어느 것에도 속하지 않는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다(다만, 일조시간에 있어서 태양의 입사각은 고려하지 아니하기로 한다.(94나 11806)

□ 일본의 경우 공동주택에 대한 설계 실무상의 기준으로는 최소 일조시간을 동지일 8시 30분에서 15시 30분 사이에 4시간 이상 확보하도록 하되, 단 개구부와의 교각이 15¸이하인 일사는 무효로 하고 있다.

2) 조망권

□ 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 일조, 경관이나 조망등이 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 이는 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것이므로 그 토지나 건물의 인접대지에 어떤 건물을 신축함으로써 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 수 있는 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 위 토지등의 소유자는 그 소유권에 기하여 그 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있는 것이 법리(95다23378)이므로 일조권이나 조망권은 그 토지, 건물의 소유권과 결합하여 공사중지가처분의 피보전권리로 삼을 수 있다고 할 것이다.

□ 조망은 마주하는 건물을 피해 경관을 바라볼 수 있는 상태를 말한다. 인간의 시야는 60¸의 원추체로서 일상생활에서 작용하는 시야의 범위는 시선의 좌우측 및 상하로 30¸인 60¸가 한계인데, 시야의 중심을 기준으로 좌우 및 위쪽으로 27¸의 범위 내에서 마주보는 건물 밖의 외부공간의 조망이 확보되어야 폐쇄감 혹은 압박감이 현저희 감소한다고 하며, 마주보는 건물에서 조망, 압박감과 관련하여 수직시야의 범위는 외부공간을 고려할 때 특히 위쪽(앙각)이 고려대상이 된다.

3) 사생활 침해

사람이 얼굴의 표정을 분별할 수 있는 최대거리는 12m, 얼굴을 인식할 수 있는 최대거리가 24m, 동작을 분별할 수 있는 최대거리는 135m 정도 됨이 경험칙상 인정된다.

4) 소음, 분진, 진동 등

□ 소음 진동으로 인한 정신적 피해

피신청인은 부지조성을 위하여 굴삭기, 착암기, 불도우저, 덤프트럭등의 장비를 사용하여 공사를 하면서 상당한 정도의 소음을 발생시켰는바 , 피신청인이 제출한 소음도 측정자료(측정기간 : 94.8.6. - 94. 12.6)에 의하면 소음도가 주거지역 공사장의 주간 생활소음규제기준인 70□(A)을 초과한 경우가 101회 있었으며, 관계문헌에 의한 외부소음도 추정치도 60m 떨어진 신청인 가옥에서 77.6□(A)에 달하여 소음으로 인한 생활의 불편등 정신적 피해가 있었음이 인정된다.

□ 발파진동으로 인한 가옥균열피해

피신청인은 □94. 8. 2일부터 공사현장에서 발파작업을 시작하여 발파작업을 시작하여 현재까지 계속하고 있는 바, 피신청인이 제출한 진동측정자료에 대한 인과 관계 판단기준인 0.3 □/sec을 초과한 경우가 102회 있었던 것으로 확인되었으며, 신청인들의 가옥에 부착된 crack gage의 측청치도 주변대조지역에 비하여 두배 정도의 변이를 보인 것으로 확인되었으므로 발파진동과 가옥균열피해는 그 인과관계가 인정된다.

5) 손해배상의 범위

□ 정상가격에 비한 가격하락분, 일조권등이 침해된 상태에서의 시장형성가격이 앞서 본 정상가격에서 가격하락분을 공제한 금원을 상회하는 경우에는 현실적으로 정상가격에서 시장형성가격을 공제한 금원이 일조권등의 침해로 인한 재산적 손해가 된다. 할 것이므로 이에 따라 가격하락분 또는 정상가격에서 시장형성가격을 공제한 금원을 피해 원고들이 현실적으로 입은 손해로 본다.

□ 위자료 : 일조권등의 침해가 발생하여 각 세대에 거주하고 있는 피해원고들이나 그 가족이 생활상의 불편은 물론 심한 정신적 고통을 받고 있는 점은 쉽사리 인정되는 바이므로 피고 회사는 피해 원고들에게 이를 금전으로 배상할 의무가 있다 할 것인 바, 앞서 본 피고회사의 위법 건축의 정도, 피해 원고들의 아파트 평수, 일조권등의 침해의 정도와 현황, 피고 회사의 시정노력여부와 손익등 이사건 변론에 나타난 모든 사정을 참작하여 배상

□ 일조권 피해가 없을 때의 전년기 동월의 전기, 난방기 사용량과 일조권피해가 있을 때의 해당월의 전기, 난방기 사용량의 비교

□ 사 진 촬영(세대 내에서 정오에 시간별 일조정도, 일조피해 해당 건물에 걸리는 건물의 그림자 촬영등)

5. 향후 과제

□ 건축물의 고층화의 경향이 뚜렷하게 나타나고 있는 바 건축시 환경권 피해에 대한 사전 예방적 차원의 법령의 정비의 문제

□ 환경권 분쟁의 경우 비용과 시간이 많이 드는 법적 절차외에 행정적인 조정기구나 절차가 부재한 것이 사실이어서 사회적 문제가 되고 있어 이에 대한 대안마련 필요.

참고 1) 참여연대 자료 참조

주요 시설 하자 점검요령

세대별 하자 점검요령

1. 현관철문(방화문)

현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속합니다. 그러나 그 밖에 손잡이 시건장치, 내부도장부분, 힌지, 그리고 도어 크로우저는 세대별 하자에 속합니다. 따라서 내부도장 및 현관문의 개폐 상태, 그리고 시건 장치에 이상이 없는지를 확인합니다.

2. 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실

바닥공사가 제대로 되어 있는지를 살핍니다. 그러기 위해서는 물 청소를 하여 물이 배수구 쪽으로 잘 빠지는지를 확인합니다. 베란다 난간에 혹시 균열이 생기지는 않았는지, 그리고 난간 대에 이상이 없는지를 점검합니다. 창고와 다용도실 문, 그리고 선반도 꼼꼼히 확인합니다.

3. 거실, 실내벽, 방바닥, 천장

굴곡이나 균열이 없는지를 세심히 살핍니다. 그리고 모노륨, 장판, 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기, 누수된 곳은 없는지 확인합니다.

4. 전기시설

- 현관벽면의 자동차단기(노 휴즈 브레이커)가 정상적으로 작동이 되는지를 확인합니다. 자동차단기는 휴즈가 필요 없으며, 회로에 이상이 생겼을 때는 스위치가 OFF로 자동 전환되어 회로를 차단시켜서 재난이나 공장을 예방하도록 되어 있으며, 그 원인을 제거하고 ON으로 환원시키면 다시 저절로 송전이 됩니다.

- 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문 밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인합니다. 그리고 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 합니다.

- 텔레비전, 냉장고, 세탁기등 가전제품을 사용할 때에는 반드시 가전제품의 전압이 110V, 또는 220V인지를 확인하고, 실내 벽면의 콘센트 전압이 110V, 220V각각 제대로 작동되는지를 백열등과 같은 간단한 기구로 먼저 확인합니다.

- 현관등 타임스위치가 점등후 1-3분만에 자동으로 소등되는지를 확인합니다.

- 텔레비젼은 공동안테나가 부착되어 있으므로 안테나와 수상기를 5C2V전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 선명도를 점검합니다.

- 전화 인터폰만 설치되어 있는 세대는 그것이 경비실과 제대로 연결되어 있는지를 직접 통화를 하여 확인합니다. 그리고 홈 오토메이션 시스템이 설치되어 있는 세대는 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 통화가 가능하지, 경비실하고도 통화가 되는지, 그리고 카메라 모니터를 통해 방문객 모습을 확인할 수 잇는지를 점검합니다. 주방 콘센트와 거실 전등의 제어기능 여부도 확인합니다. 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 취부되어 있는지와 홈 메이트의 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 그 방범 스위치가 작동하여 경보가 울리는지를 확인합니다. 가스감지기와 화재감지기가 싱크대 천장과 거실과 방의 천장에 설치되어 있는지, 또 화재나 가스가 누출되었을 때 경보가 울리고 경비실로 그 경보음이 송출되는지의 여부도 확인합니다.

5. 가스설비

가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 지각으로 작동되는 지와 가스파이프 및 연결부분에서 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인해 봅니다. 렌지 후드가 제대로 작동되는 지와 소음은 어떤지도 담배연기로 확인해 봅니다.

6. 주방기구

싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 봅니다. 싱크대와 벽찬장 시공이 깨끗이 마무리 됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대는 물이 잘 빠지는지, 그리고 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인합니다. 싱크대 수도꼭지도 정상적으로 작동하는지 점검합니다.

7. 위생기구

양변기에 균열은 없는지, 배수는 잘 되는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동하는지, 그리고 배수통(로우 탱크 안의 볼탑등)에 누수된 부분은 없는지 확인합니다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지는 않는지, 그리고 배수관 조립과 수도전도 사용에 이상은 없는지 확인합니다. 욕조 내부 역시 균열이 있는지와 배수가 잘 되는지 샤워기와 기타 선반등의 제대로 붙어 있는지를 확인합니다. 그리고 욕실 벽면의 방수처리와 기타 마감 시공이 깔끔하게 처리되었는지 확인합니다. 욕실의 방열기 작동이 정상인지도 점검합니다. 배기 그릴이 정상적으로 작동하여 환기가 제대로 되는지 연기를 피워 확인하고, 화재가 났을 때 휴즈가 녹아 공기 유동을 차단시키는 담파장치가 설치되어 있는지도 알아봅니다. 또한 욕실 바닥의 물이 배수구로 잘 빠지는지 확인합니다.

8. 급수설비

각종 수도꼭지와 수도 배관에 이상이 없는지 확인하고 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는지 확인해 봅니다. 현관문 밖, 또는 각층의 계단에 설치되어 있는 양수기함의 보온시설이 우레탄 폼등의 재질로 되어 있는지 , 동파될 우려는 없는지 점검합니다. 그리고 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량은 관리소에 확인시켜 손해보는 일이 없도록 합니다.

9. 소화설비

각 세대 계단 옆, 또는 현관문 밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 A.B.C. 분말소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들은 제대로 사용할 있는 것인지를 확인합니다.

10. 열량계와 온도조절기

거실이나 안방에 설치되어 있는 난방 온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대수치와 최저 수치별로 시험해 봅니다.

11. 실내 보온, 방음시설

콘크리트벽은 보온과 방음 효과가 큰 방면 울림 방지 기능이 약합니다. 다라서 모든 벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음 측정기로 확인해 봅니다. 그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 확인해 봅니다. 화장실 천장의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있게 되어 있으므로 화장실 천장 안 벽면이 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는지와 윗층 배수관 조립에 이상이 없는지 세밀히 확인합니다.

12. 국기꽂이, 유리 , 스피커등 각종 기구와 배관, 배선 닥트시설

국기 꽂이를 베란다 섀시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인합니다. 유리, 전동기구, 스피커 장식장등 기타 각종 기구의 파손이나 불량은 없는지 면밀히 살펴봅니다.

바닥이나 벽체, 천장 속에 설치되어 있는 배관, 배선, 닥트등은 세대별로 직접 확인해 볼 수 없으므로 공용부분에 속한다고 보아야 합니다. 그러므로 하자 보증기간 안에 누수등이 발견되었을 때에는 당연히 시공회사가 책임지고 보수를 해 주어야 하며, 하자 보증기간이 지난 후에도 원천적 하자로 입증되면 시공회사에게 책임이 있습니다. 그 밖의 경우에는 관리주체가 책임지고 보수를 해 주어야 합니다.

공동구 하자 점검요령

공동구 하자 점검은 원래 입주자대표회의 주관아래, 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이 원칙입니다. 그런데 현실은 입주자들의 무관심, 관리사무소의 전문인력 부족, 그리고 공동구 하자 점검에 대한 법적 미비등으로 인해 공동구 하자 점검이 사각지대화되어 있습니다. 이로 인한 아파트의 조기 노후화 현상은 실로 심각한 지경입니다. 그러므로 공동구 하자 점검에 있어서 만큼은 특히 전문지식이 있는 주민들의 적극적인 참여가 무엇보다 시급한 실정입니다.

1. 승강기

공동구 하자 중에서 입주자들의 불만사항이 가장 많은 것이 바로 승강기 하자입니다. 그럼에도 불구하고 원천적인 하자보수는 제대로 되 지 않은 채, 시운전 기간 부족, 관리 잘못 때문으로만 취급되고 있습니다.

더욱 기가 막힌 것은 생명과 직결된 주요 공동시설물인 승강기가 자재납품으로 취급되고 있다는 사실입니다. 그래서 하자보증금도 별도로 예치되어 있지 않습니다. 불행 중 다행으로 하자보수 책임기간은 3년으로 되어 있습니다. 그러나 다른 공사의 하자보증 해제절차와는 달리 입주자대표회의의 확인 없이 사업주체가 기간이 되면 자재보증 해제 형식으로 간략히 처리하고 있음을 간과해서는 안됩니다. 따라서 하자가 발견되면 하자보수 책임기간 안에 하자보수 요청을 사업주체에게 반드시 내용증명으로 해야 한다는 것을 유념해야 합니다.

승강기는 버튼, 디지털, 버튼램프, 비상호출장치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장상태, 동체진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기 등 운행중 소음정도, 운행정지의 횟수와 시간등을 점검해 보아야 합니다. 특히 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하여 승강기 고장으로 피해를 입은 주민을 그 내용을 육하원칙에 입각하여 기록하고 서명하는 것을 생활화해야 합니다. 왜냐하면 하자보수 요청을 하거나 후일에 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 될 수 있기 때문입니다.

그리고 승강기 유지보수 용역계약상의 무상보수 기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공회사가 램프등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간입니다. 그 이후에는 용역계약서에 첨부된 소모자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있습니다.

그러므로 소모자재 이외의 승강기 하자 보수에 속하는 와이어로프나 모터등 자재는 하자보수 사항이므로 그 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 합니다. 그러나 이와같이 제대로 구분되니 않고 입주자가 일방적으로 하자보수 경비를 부담하고 있는 아파트 단지가 많습니다. 그러므로 세심한 확인과 점검이 필요합니다.

2. 지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 옥외 급수 위생관련 공사에 속하여 하자보수 책임기간은 2년으로 되어 있습니다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급 배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천장의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부, 그리고 마무리 시공이 제대로 되어 있는가 등을 자세히 살펴야 합니다. 그리고 옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 금, 배수관상태, 에폭시 도장등 위생관련 마무리 시공을 준공도면과 시방서를 보아가며 수질오염 요인 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 철저히 확인합니다. 특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱트 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정대로 세대당 3톤 이상이 되는 지도 반드시 점검해야 합니다.

3. 어린이 놀이터

아파트 단지에는 일정 규모 이상의 어린이 놀이시설을 설치하도록 법으로 정해져 있습니다. 그런데 놀이시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 심각한 지역입니다. 모래판 깊이가 30센티미터가 되지 않는 곳도 허다합니다. 철봉등 각 놀이시설의 기초설치를 위한 콘트리트 지주가 모래 속에 30센티미터 이상 묻혀 있는지를 확인해야 합니다. 그리고 각 놀이시설물별로 어린이의 건강, 안전, 정서주의 능력에 적합한지를 세심히 살펴서 이상이 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 반드시 내용증명으로 해야 합니다. 어린이 놀이시설의 하자보수는 특히나 잘 되지 않을 뿐더러 사고가 났을 때도 하기 힘든 손해배상 청구소송등을 통해서만 해결이 되는 경우가 많습니다.

4. 조경공사

조경공사의 하자보수 책임기간은 식재공사는 2년이고 잔디심기와 조경시설물 공사는 1년입니다. 잔디는 황토를 30-35센티미터를 깔고 심었는지를 확인합니다. 그리고 수목은 준공도면대로 수종과 규격별 수량이 심어졌는지를 확인합니다. 고사목은 당연히 하자입니다.

주택건설 기준 제30조 및 건축법 제9조 2항에 공동주택을 건설하는 대지 안에는 일정규모의 조경을 하도록 명시되어 있습니다. 조경면적이 제대로 지켜졌는지 준공도면과 실제면적을 비교하면서 확인합니다.

5. 외벽과 옥상바닥 균열

옥상바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의깊게 살핍니다. 그리고 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지 철저히 확인합니다. 가장 중요한 하자점검 사항인데도 누수등 직접적인 피해가 없는 경우에는 문제제기도 되지 않을뿐더러 웬만한 균열은 하자로 인정하려 하지 않는 것이 우리의 현실입니다.

6. 기관실과 변전실

벙커C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 하고 검댕이가 얼마나 분출되는지도 자세히 살펴야 합니다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인합니다. 유도장애나 실내온도조절 기능 미비등으로 인터폰, 승강기 원격제어장치등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀히 점검합니다.

7. 기타 주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘되어 있는지를 살피고, 난방, 환기, 공기조화 설비공사에서는 열원기기 설비공사, 닥트 설비공사, 배관설비공사, 자동제어 설비공사가 잘되어 있는지를 살핍니다. 가스 및 소화 설비공사 부분은 특히 조심스럽게 점검해야 합니다. 예를 들어 강관으로 시공된 것일 때에는 전기부식 방지장치가 되어 있는지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 확인합니다. 그리고 전기 및 전력 설비공사로는 피뢰침 공사, 동력 설비공사, 발전설비공사 분야를 중점적으로 점검합니다. 통신, 신호 및 방재 설비공사 분야에는 텔레비전 공청 서립공사나 전화선의 가구당 배선수를 확인합니다.

이상의 주요 시설물에 대해서는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접비불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량등으로 건축물 또는 시설물등의 기능상, 미관상, 그리고 안전상 지장을 초래할 정도의 하자가 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

□ 제 2 주제 □

지역사회 들여다보기

(우리동네 바로알기 가족기행)

제4강 한라수목원 현황과 제주야생화 가꾸가

제5강 연동·노형동 역사·문화 기행

(제4강) 한라수목원 현황과 제주야생화 가꾸기

한라수목원 현황

김 철 수 (한라수목원 소장)

김 대 신 (한라수목원)

1. 명칭 : 한라수목원(漢拏樹木園, Halla arboretum)

2. 운영현황

- 기관명 : 제주도 환경건설국 산림환경과 수목시험소

- 주  소 : 제주시 연동 1000번지

- 연락처 : TEL 064-746-4423  FAX 064-747-2706

3. 입장현황

- 입장객 : 43만명(2000년 기준)

- 년중 운영기간 : 년중 무휴

- 운 영   시 간 : 09:00∼18:00(동절기 09:00∼17:00)

- 교육시설 특징

·도내·외에 분포하는 다양한 수목 등을 원별로 전시

·난대, 온대, 한대수종 등을 수목형상별로 관찰 가능

·온실내에는 희귀 고사리 등 100여종의 양치류 및 희귀식물 전시

·제주한란등 64종의 동·서양란을 전시하는 난전시실 운영

·산림욕장으로 이어진 광이오름 정상 트레킹(30분 소요) 가능

4. 주요시설 현황

· 수목원 구성 : 교목원, 관목원 등 10개원으로 구성

· 주 요 시 설 : 온실(자생온실, 아열대온실, 증식온실)

솔잎혹파리천적 사육실, 난전시실

- 보유식물 : 식물 909종 5만여본

5. 유의사항

- 시설 및 학습장 이용시 유의사항

·공공시설물을 소중히 사용합시다.

·주류 맟 음식물 반입을 금지합니다.

·자기 쓰레기는 반드시 되가지고 가십시오.

·산책로와 지정된 휴식공간 이외에는 들어가지 마십시오.

·열매, 가지, 잎, 꽃 등을 훼손하지 맙시다.

·공공질서를 해치는 행위를 삼가합시다.

6. 교통편 안내

·자가용 및 택시 : 제주공항에서 15분 소요

·시내버스 : 제주도청에서 제주농고행 시내버스 이용 종점 하차

한라수목원은 제주도내에는 분포하는 1800여종의 식물을 대상으로 희귀특산 수종의 유전자원을 보전과 시험증식하고 도시근교에 자연학습장소 및 휴식공간을 제공코자 조성되었습니다.

지방수목원 수목원 중 93년 12월에 최초로 개원되었고 15ha규모의 면적에 교목원, 화목원 등 10개 소원으로 구성되어 현재 909종  5만여본이 소원별로 전시되고 있고  이중 도내수종이 610종 국내외 수종이 299종 전시되고 있습니다.

이러한 보유식물의 중요성과 한라수목원의 잠재력이 인정되어 2000년도에는 전국최초로 환경부지정 서식지외 보전기관으로 지정되어 희귀 및 멸종위기 식물의 안식처가 되고 있습니다.

제주의 야생화 가꾸기

이 내용은 실내 발코니 등을 이용해, 입주자 스스로 실천할 수 있는 쾌적한

아파트 가꾸기 방안으로서 도움이 될 것 같아, 한라수목원 제공으로 게재하였습니다.

야생화 재배의 특징

야생화는 도시민들에게는 고향을 느끼게 하고 학생 및 어린이들에게는 자연관찰 학습자료이면서 우리 꽃 우리 것에 대한 자부심을 갖게 해준다. 야생화를 도시민 또는 농가에서 재배하려 할 경우에는  이것 역시 작물의 일종으로 재배방식이나 관리는 일반 작물과는 별 차이가 없지만 특히 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 산이나 오름 또는 들에서 야생화를 직접 채취하는 것은 자생지를 훼손하고 이식하여도 활착이나 생육이 매우 떨어지므로 종자가 익는 시기에 종자를 채종하거나 구입하여 파종 재배하는 것이 가장 좋은 방법이며, 번식방법에는 여러 가지 방법이 있는데 다음과 같다.

가. 실생

종자를 따서 정선 보관 후 파종하는 것으로서 대량번식 시킬 수 있는 방법으로 다년생 야생화들은 가끔은 당년에 개화가 어려운 식물도 있으나 가장 보편적인 번식방법의 하나이다. 한라산의 저지대에 자라거나, 희귀 야생화들은 저지대에 이식 시는 자연환경의 급격한 변화로 활착율이 저조하거나 대부분 고사하므로 종자를 따서 발아 후 포트 이식 등 육묘 과정을 거쳐 적응시키면서 재배하여야 한다.

야생화의 종류에 따라서 채종 즉시 직파하는 것, 건조시켜 저장하는 것 등 다양하나 봄에 피는 것은 5∼6월에 종자를 따서 바로 직파하는 것이 대부분이고, 일반적으로는 건조시켜 종이 봉투에 저장 보관 후 2∼3월에 파종하면 무난하다고 할 수 있다. 할미꽃, 가는잎 할미꽃, 매발톱꽃 등은 종자를 따는 즉시 파종하면 발아율이 높고 이듬해 봄에는 꽃을 볼 수가 있다.

여름이나 가을에 꽃이 피는 야생화 즉 꽃창포, 붓꽃, 범부채, 쑥부쟁이, 한라구절초, 왕갯쑥부장이, 층꽃나무 등은 건조 저장 후 이듬해 봄에 파종하는 것이 보편적인 방법이다.

야생화를 전문적으로 재배하거나 취미 삼아 재배하고자 할 때에는 조그만 하우스가 있으면 실패하지 않고 재배할 수가 있는데 새싹이 날 시기에는 보통은 직사광선을 싫어하며 75% 차광을 하면 실패하지 않고 재배 할 수 있다.

상을 만들어서 노지에 파종 할 수 있으나 야생화 종자는 바람에 날리기 쉬워서 하우스 상 또는 육묘상자(50×35□)를 이용하는 것이 편리하며 상토는 피트모스, 펄라이트, 질석 등을 (4:3:3) 혼합한 인공 상토를 쓰는 것이 입고병 발생 방지와 잡초 발생을 억제할 수 있어 장기적인 면에서는 비싼 편이 아니라 오히려 경제적일 수 있다.

하우스 내에서 파종 시에는 보통은 10일∼15일 사이에 발아하는데 발아하기 전 까지는 상토가 마르지 않게 수시로 관찰하여 물을 주어야 한다.

나. 꺽꽂이 (삽목)

한라구절초, 감국, 백서향 등을 번식시키는 방법으로 새순이 굳은 뒤인 6월상순∼7월 중순 사이가 적기인데 상토 역시 인공 상토를 혼합 사용하는데 발근제를 침지 처리하여 꺽꽂이 하면 발근이 잘되나 백서향을 제외하고는 야생화 재배처럼 파종하여 재배하는 것이 일반적이다.

다. 분주

벌브가 여러 개 달려있는 야생화를 모주에서 떼어내어 번식시키는 방법으로서 당년에 개화하나 대량번식이 어려운 것이 단점이다.

털머위, 맥문동, 가는잎할미꽃, 범부채, 설앵초, 각시원추리, 머위, 곰취, 복수초 등은 분주가 가능한데 분주 시에는 칼을 소독하고 자른 후, 톱신이나 벤레이트 1,000배에 순간 침지 후 심으면 실패없이 번식시킬 수 있다.

라. 조직배양

희귀 및 특산식물 또는 개체수가 매우 적은 것은 종자나 잎, 가지 등을 소독하여 무균 상태에서 생물공학적 방식으로 번식시키는 방법으로 한라구절초, 암매, 한라솜다리는 현재 이 방법으로 증식 중이다.

야생화별 재배법

□ 왕갯쑥부장이

ㅇ학     명 : Aster  magnus Y. Lee ＊ C. Kim

ㅇ과     명 : 국화과

ㅇ특     성 : 2∼3년초로 높이 30∼60Cm,이며 잎에 털이 없으며 붉은 색을 띠는 줄기는

가로 누워 자라다가 위를 향하며, 억새고  가지를 많이치며 잎은 두껍고 호생하며 두상화서로 자주빛을 띈 파란색의 설상화와 노란색의 관상화로 구성되고 지름 5-7□로 중문 해안가 절벽에서 발견하여 식물분류 학회지(□98. 3)에 보고된 신종으로 이 중 흰꽃은 흰왕갯쑥부장이(Aster magnus for. albiflorus  Y. Lee ＊ C. Kim)라 명명하였다.

ㅇ재배방법 : 12월∼1월에 채취한 종자를 건조 보관후 2월 말에 파종(산파)하여 5월에 포트이식 또는 6월 장마기에 노지에 식재하면 무난하다.  당해 이식된묘는 11월∼3월까지 개화하며 이듬해 부터는 1월∼12월까지 개화하는데 다른 꽃이 다질 때 피고 개화기간도 길고 갯쑥부쟁이에 비해 꽃이 2배 이상 커서 관상 가치도 높고 토양도 가리지 않고 잘 자라 원예 가치가  매우 크다. 현재  한라수목원 관찰로, 서귀포 신시가지 주변, 중문도로변, 남원, 한림 금능리 일주도로변에 식재 되어 도민 및 관광객들에게 많은 호응을 받고 있다.

□ 미역취

ㅇ학     명 : Solidago virgaurea var. asiatica Nakai

ㅇ과     명 : 국화과

ㅇ특    성 : 제주도 중산간에서부터 한라산 정상까지 분포하는 종으로 꽃은 10월∼11월에 노란색으로 산방 수상화서로  피며 양지바른 풀밭에 자라며, 1100고지 이상에 자라는 개체는 왜성형이 많이 나타나는데 잎과 꽃 모양도 단정하고 아담하여 왜성형은 군집으로 식재하면 제주 특유의 경관 창출이 가능하다고 본다.

ㅇ재배방법 : 11∼12월에 채집한 종자를 건조 보관 후 2월말에 파종하면 25일 지나 발아하기 시작하며 발아율은 90% 이상이며 포트이식, 노지 식재 활착율도 90% 이상을 보이고 있고 토양 등 가리지 않는 야생화의 하나다.

□ 갯쑥부쟁이

ㅇ학     명 : Aster hispidus Thunb.

ㅇ과     명 : 국화과

ㅇ특     성 : 제주의 해안가에 자생하는 식물로 경생엽이 나올때는 근생엽이 죽는 경향이 있으며 경생엽은 치밀하게 달려 가지끝 및 원줄기에 집단으로 꽃이 피어 해안가 조경으로 사용하면 경관 미를 연출할 수 있다.

ㅇ재배방법 : 11월에 익은 종자를 채종하여 건조 저장 후  2월말에 파종하면 15일이 지나 발아하는데  5월 포트 이식 후 장마기에 노지에 식재 하면 10월말 개화하기 시작하나 이듬해에는 9월부터 개화한다.

해안 관광지 주변 조경용 또는 해안도로 개설 시에 도로변에 식재하면 경관 조성용으로 좋으며 노지에서도 자연발아가 워낙 잘되기 때문에 일정지역 식재 후에는 솎아야 될 정도로 생육이 왕성하며 2∼3년째에 개화 후 죽는 2년생 초본이나 한번 식재하면 매해 개화가 가능한 야생화이다

□ 털머위

ㅇ학     명 : Farfugium japonicum Kitamura

ㅇ과     명 : 국화과

ㅇ과     명 : 상록 다년초로서 근경은 굵고 잎은 긴 잎자루가 있으며 신장형이며 길이 1

0∼30cm이며 털이 있다. 꽃 줄기는 20∼75cm 이며 꽃은 노랑색으로 9∼11월에 총상으로 피며 잎자루와 새순은 식용으로 쓰이고 전초는 생선중독 등 약용으로도 쓰인다. 제주도 바닷가에 자생하는데 도로변, 조경  돌틈 식재로 또는 해안가 조경용 사방방지용으로 많이 쓰이고 있다. 일본에서는 고급 일식집에서 어류중독 예방으로 회와 함께 산채로 귀중하게 쓰인다.

ㅇ재배방법 : 2월말에 하우스에 파종하면 15일 내에 발아하기 시작하나 입고병에 약하다. 유묘시 70% 차광상태에서 생육이 양호하고 다이젠 과 영양제 혼합 10일에 한번씩 살포하여 병균 예방과 함께 생장을 양호하게 해주어야 한다.  해안가 주변 조경용, 돌 틈 식재로 주변경관과 어울리어 다양하게 쓰이는 유망한 지피식물의 하나이다.

□ 좀비비추

ㅇ학  명 : Hosta minor Nakai

ㅇ과  명 : 백합과

ㅇ특  성 : 한라산 400m에서 1800m까지 자생하는 야생화로 부숙질 토양 또는 이끼 위에 자생하는데 높이 30cm 이내이며 잎은 길이 10cm 내외이고 총생 한다. 꽃은 7∼8월에 연자주색이며 한쪽 방향으로 총상화서로 핀다.

ㅇ재배방법 : 종자는 익는 시기가 개체마다 다양하므로 익는 대로 채종 건조 보관 후 이듬해 봄에 파종하면 30일이 지나면 발아하기 시작하고 5월말 포트에 이식한다. 당해에는 개화하지 않고 이듬해 개화하는데 양지, 음지를 가리지 않고 또한 토양도 가리지 않는 매우 강건한 야생화로 식용(잎), 약용(통증)에 쓰이기도 한다.

□ 한라구절초

ㅇ 학  명 : Chrysanthemum zawadskii subsp. coreanum (Nakai) T.Lee

ㅇ 과  명 : 국화과

ㅇ 특  성 : 한라산 특산식물로서 1300m 이상 정상부근까지 분포하는 다년초로서 줄기는 높이 20Cm 이내이며 잎은 우상으로 갈라지며 호생한다. 꽃은 9월∼ 10월에 백색 또는 연분홍색꽃이 두상화서로 피며 물빠짐이 좋고 양지 바른 곳에만 자란다.

ㅇ 재배방법: 11월말에 채취한 종자를 전조저장 보관 후 이른 봄에 파종하는데 인공   상토와 마사를 섞은 물빠짐이 좋은 상토라야 한다. 장마기 식재시에 배수가 양호하고 양지바른 곳이면 저지대에서도 꽃이 잘핀다. 저지대에서도 줄기가 도장되지 않으며 초장이 둥글고 관상가치가 높은 특산식물로 자연적, 인위적 현상으로 자생지가 많이 훼손되어 대량증식하여 시급히 자생지 복원과 지피식물로 보급하여야 할 아주 유망한 야생화이다.

□ 층꽃나무

ㅇ 학  명 : Caryopteris incana (Thunber)Miq.

ㅇ 과  명 : 마편초과

ㅇ 특  성 : 제주도 해안가 암석지 위에 자라는 아관목으로 높이 30 ∼ 60Cm이고 윗부분이 겨울동안에는 죽으며 소지에 털이 많아 해수에 강한 식물이다. 잎은 대생하며  꽃은 잎겨드랑이에  계단 모양으로 벽자색의 취산화서로  피기 때문에 층꽃나무라 불리운다.

ㅇ재배방법: 11월말에 익은 종자를 채종 건조 저장 후 2월말에 파종하면 20일이 지나면 발아하기 시작하는데 발아율은 92% 정도이다. 높이 5Cm 정도 될 때 포트 이식하고 10∼15Cm 정도 될 때 노지나 화단에 식재하면 무난하고 식재 당년에 개화하며 한해, 조풍해에 매우 강해 해안 도로변이나  해안 관광지, 중산간 조경용 등 매우 다양하게 쓰이는 야생화이다.

□ 한라부추

ㅇ 학  명 : Alium taguetii Lev. et Vnt

ㅇ 과  명 : 백합과

ㅇ 특  성 : 한라산 900고지 이상에 자라는 특산식물로 높이 30Cm 잎은 길이 10∼20Cm, 폭

2∼3mm로 선형이며 꽃은 홍자색이며 8∼10월에 여러개의 꽃이 산형으로 핀다.

ㅇ재배방법: 11월에 채취한 종자를 건조 저장 후 이듬해 이른 봄에 파종하면 5 월 초  발아하기 시작하는데 파종 당해에는 개화하지 않기 때문에 묘상에서 1년간 그대로 두었다 다음해 이식하는데 1년간은 차광 75% 상태에서 키우고 이듬해에는 습도가 유지되는 곳에 식재하면 생육이 좋아진다. 키가 작고 꽃이 아름다워 관상가치도 높고 식용도 가능하며 고랭지 지피식물, 돌틈 식재 등 다방변으로 이용 할 수 있으며 군집 식재시 더욱 가치가 있으며 1999년도 한라산 1700고지 훼손지 습지대에 2,000주를 복원한 바 있으며 파종시에서 개화까지는 3년이 소요되는 야생화이다.

□ 말나리

ㅇ 학  명 : Lilium distichum Nakai

ㅇ 과  명 : 백합과

ㅇ 특  성 : 한라산 400고지 이상의 낙엽수림하에 드물게 자생하는 희귀식물로 높이 80Cm, 잎은 길이 15Cm, 폭 2∼3Cm이며 줄기 밑 부분의 잎은 호생하며 꽃은 6∼7월에 줄기 끝에 여러 개가 달리며 꽃색은 황적색이며 안에 자주색 반점이 있다. 다른 나리류에 비해 윤생엽이 있어 쉽게 구별이 된다.

ㅇ재배방법: 9∼10월에 익은 종자를 2월말에 파종하면 3년이 되어야 개화주가 되므로 보통 인편삽을 하는데 9월에 인편을 하나씩 떼어내서 상토에 심으면 많은 구를 생산할 수 있으며 2년이면 개화주가 된다. 낙엽성 교목 아래에서 반 그늘지게 재배하면 무난히 재배할 수 있으며 잎이 특징이 있고 꽃이 아름다워 담장 밑 또는 교목 하부의 식재는 아름다움을 연출할 수 있다.

□ 가는잎 할미꽃

ㅇ 학  명 : Pulsatilla cernua Thunber.

ㅇ 과  명 : 미나리아재비과

ㅇ 특  성 : 높이 10∼25Cm로 전체 백색 털이 밀생하며 잎 뒷면에 긴털이 있다. 꽃은 4∼5월 경에 짙은 자주색 꽃이 밑을 향해 피며 표면에 긴 털이 밀생하고  뿌리는 깊게 들어가며, 잎은 가늘고 깊게 찢어진 것이 할미꽃과 다르다.

ㅇ재배방법: 6월 경에 익은 종자를 채취하여 바로 파종하면 30일 이내에 발아하며 8∼9월경에 포트나 분 식재, 또는 화단에 식재하면 이듬해 봄에 꽃을 볼 수 있다. 물 빠짐이 좋고 양지바른 곳이면 토양을 가리지 않으며 다화성이므로 관상가치가 높다.

□ 갯 취

ㅇ 학  명 : Ligularia taquetii Nakai

ㅇ 과  명 : 국화과

ㅇ 특  성 : 제주도의 중산간 산록도로 변 목장 부근에 자생하는 희귀식물로 높이 50∼100Cm로 연녹색이며 근생엽은 10∼25Cm,  폭은 10∼15Cm로 넓은 난타원형이고 잎자루는 길다. 경생엽은 잎자루가 없고 호생한다. 꽃은 5∼7월에 황색의 꽃이 두상화서로 핀다.

ㅇ재배방법: 10월에 잘 익은 종자를 채종하여 기건 저장 후 이듬해 2월말에 파종하면 20일이 지난 후 발아하기 시작한다. 척박한 산록도로 변에 자생하지만 1년생 유묘는 반 그늘 상태에서 재배하여야 하며 파종 1년째에는 8월경에 낙엽이 지나 이듬해부터는 정상적으로 가을이 되어야 낙엽이 진다.

□ 한라돌쩌귀

ㅇ 학  명 : Aconitum napiforme Lev. et Vnt.

ㅇ 과  명 : 미나리아재비과

ㅇ 특  성 : 중산간 300고지에서 1400m 고지 사이에 낙엽수림하에 자생하는 특산식물로 높이 40∼70Cm이며 잎은 6∼15Cm로 심하게 갈라지며 호생한다. 꽃은 9월에 짙은 청색의 투구모양으로 총상화서로 피고 골돌은 3개이다. 11월에 익은 종자를 채종하여 기건 저장 후 2월말 파종하면 20일이 지난면 발아하기 시작한다. 6월경 포트에 이식하거나 교목 하부나 반 그늘의 부숙질 토양에 식재하면 생육도 좋고 아름다운 꽃을 감상할 수 있다.

□ 설앵초

ㅇ학  명 : Primmula modesta Bisset et Moore

ㅇ과  명 : 앵초과

ㅇ특  성 : 한라산 1300m 이상에  자라는 다년초로 줄기는 곧게 서고, 꽃줄기 길이 15cm 가량이며 자주색으로 앙징 맞게 핀다.

ㅇ재배특성 : 8∼9월에 채종한 종자를 건조 저장 후 2월말에 파종하여 장마철에 포트 이식한 후 2년이 지난 3년째에 개화한다. 육묘과정에서 어릴 때에는 잘 자라지 않기 때문에 75%차광 상태에서 재배하는데 돌 틈 식재 하거나 습한 곳이면서 배수가 잘되는 곳에 심으면 무난하게 꽃을 볼 수 있다.

□ 참취

ㅇ학  명 : Aster scaber Thunbe.

ㅇ과  명 : 국화과

ㅇ특  성 : 다년생 숙근초로서 취나물인 식용으로 재배하는 식물로 꽃은 7∼8월에 꽃대가 나오기 시작 8∼10월사이 흰색꽃이 총상화서로 피며 10∼11월에 종자가 익는다.

ㅇ재배방법 : 노지파종은 3월초 하우스 내에서는 2월에 실시하는데 본옆이 1∼2매 때에 포트 이식하고 4∼5매 때 노지에 식재 또는 장마기에 식재하면 무난하고 토질이나 생육 환경(양지.음지) 가리지 않고 물 빠짐이 좋은 곳이면 잘 자라며 한해에 강하다. 식재 당해에는 개화하지 않으나 2년째에는 개화가 가능하다. 중산간 일대에 경관 조성용으로 유망한 식물이다.

□ 한라개승마

ㅇ학  명 : Aruncus aethisifolius Nakai

ㅇ과  명 : 장미과

ㅇ특  성 : 특산식물로서 한라산 900고지 이상에서 자라는 다년초로 잎은 넓은 삼각형이며 꽃은 8월∼9월에 황백색이고 총상화서로 핀다.

ㅇ재배방법 : 11월에 익은 종자를 건조 저장 후 2월말에 파종하면 30일 정도면 발아하기 시작한다. 초기생장이 늦어 장마기에 포트나 화분에 이식하면 당해에 개화하지 않고 이듬해 개화한다. 습한 곳이나 반 음지에 생육하기 때문에 식재도 비슷하게 자연 환경과 맞게 해주면 생육도 좋고 꽃도 볼 수 있다.

□ 패랭이꽃

ㅇ학  명 : Dianthus sinensis L.

ㅇ과  명 : 석죽과

ㅇ특  성 : 저지대 및 중산간의 풀밭에 드물게 자라는 다년초로 높이30cm 정도이며 잎은 선형이며 대생하고 꽃은 6∼8월에 가지 끝에 1개씩 담홍색으로 핀다.  꽃이나 열매 달린 전초를 약용으로 쓴다.

ㅇ재배방법 : 여름부터 가을에 걸쳐 종자가 익는 대로 채종 건조 저장 후 노지나 화단에 직접 종자를 흩어 뿌려 흙을 긁어 얕게 덮어주면 되는데 포트나  화분 재배 시에는 2∼3월경에 상에 흩어 뿌려 물을 흠뻑 주고 난 후 15일이 지나면 발아하기 시작하여 3∼4cm일 때 이식하고 묘가 7∼8cm 일 때 노지나 화단에 식재 한다. 이식 비용을 감안하면 노지나 화단에 직파 하는 것이 재배 경험상 바람직하다. 술패랭이꽃도 위와 같이 재배한다.

□ 삼백초

ㅇ학  명 : Saururus chinensis Baill

ㅇ과  명 : 삼백초과

ㅇ특  성 : 우리나라에서는 제주도 한경, 한림에만 자생하는 식물로 환경부에서  지정 보호하고 있는 희귀식물이며 높이 50∼100cm로 잎은 난상 타원형이고 호생하며 꽃이 필 시기(6∼8월)에는 위의 잎 3∼4매가 흰색으로 변하며 꽃은 6∼8월에 흰색이고 수상화서로 핀다. 꽃. 잎. 뿌리줄기가 흰색이라 삼백초라 불리운다.

ㅇ재배방법 : 9월에 익은 종자를 채종 건조 저장 후 2월말에 파종하면 20일정도 지나면 발아하기 시작하나 3년이 지나야 개화하므로 일반적으로 지하경을 3∼4월에 10cm정도 씩 잘라서 식재 하면 그해 꽃도 볼 수 있으며, 원 자생지는 습지나 물이 흐르는 장소에 생육하고 있으나 습지, 마른 토양 가리지 않는 강건한 식물로 자생지는 멸종위기에 처해 □97년 제주도 산림환경과 수목시험소에서 자생지에 200주를 복원한 바 있다.

□ 개상사화

ㅇ학  명 : Lycoris aurea (K.) Herb.

ㅇ과  명 : 수선화과

ㅇ특  성 : 잎은 선형이며 길이 30∼60□이고 뒷면은 희며 광택이 있다.꽃은 8월 말에서 9월 사이에 연주황색에서 연한황색으로 4∼8개가 산형화서로 핀다.

ㅇ재배방법 : 제주도에서는 늦가을에서부터 잎이 나와서 5월에는 잎이 없어지고 8∼9월에 꽃대만 남아 꽃이 피는데 낙엽수림 하부의 부식질이 있는 곳에 자라며, 보통 분구에 의해 번식되고 큰키나무의 아래에 식재 하는 것이 좋으며 노지에 식재 하여도 잘 생육하나 꽃의 수명이 짧아진다.

□ 꽃향유

ㅇ학  명 : Elsholtzia splendens  Nakai

ㅇ과  명 : 꿀풀과

ㅇ특  성 : 2년생 초본으로 높이 60□이며 원줄기는 사각형이다. 잎은 대생하고 난형이며 양면에 털이 있다. 꽃은 9∼10월에 많은 꽃이 수상으로 달리며 1300고지 이하 양지바른 풀밭에 군생으로 자란다..

ㅇ재배방법 : 11월∼12월 사이에 종자를 채취하여 정선 보관 후 2월말에 파종하면 30일이 지나서 발아하기 시작한다. 물 빠짐이 좋은 곳이면 토질을 가리지 않고 잘 자라며 군집 식재 시에 붉은 꽃은 멋진 풍경을 연출할 수 있다.

(제5강) 연동·노형동 역사·문화기행

연동·노형동의 설촌유래와 역사

이 영 권 (역사연구가)

내가 사는 APT 주변은 연동과 노형동

1. 지명 유래

1) 연동(蓮洞): 풍수지리적으로 蓮花倒水형 지세에서 기인(연꽃과 연잎)

2) 노형동(老衡洞): 櫓形(큰 못에 배를 띄우고 노를 젓는 형태), 老兄

老衡(토질이 비옥한 수저 모양을 하고 있는 무게 중심의 명당)

→ 두 지역 모두 풍수지리적으로 명당지

2. 설촌

1) 연동: 약 400년 전, 서동(현재 APT 근처) -삼동이 순

2) 노형동: 약 600년 전, 원노형(현재 APT 근처): 99곡의 정기-9명 사법고시 합격

특히 노형동은 웃한질(官途)를 낀 중산간 마을로 양반촌, 선비촌

인물: 현기영, 현경대, 현임종, 현경호. 김석희, 김택화, 현민식, 현용준 등

그러나 현재, 관광위락시설 집중으로 부작용

→ 다시 명당을 만들 수 있을까?(현재 선호 학교: 일중, 동광초, 남광초)

3. 마을 이름 및 4□3전후 인구

1) 연동: 서동, 삼동이, 주수동, 도호동, 비월동, 구아랑, 성두동 등(약 900->400명)

2) 노형동: 大(원노형, 월낭, 정존, 광평, 월산), 小(함박이굴, 방일리, 드르구릉, 개진이 등)

(약 2,804명-> 1154명) 1996년 현재14,649명

답사지 안내

1. 정실 방선문(訪仙門) :제주시 오라 2동 소재

신선을 찾아 온 문(訪仙門), 즉 신선이 살고 있는 곳의 누각 대문이라는 뜻이다. 조선시대 문객들이 한라산을 영산(瀛山), 영주산(瀛洲山이라고 부르는 것처럼 이 곳도 신선들과 무관하지 않다. 본래 瀛洲는 □열자(列子)□ □탕문편(湯門篇)□에 나오는 말로서 □신선들이 사는 섬□을 말한다. 따라서 방선문은 신선들이 살고있는 한라산을 찾아 들어가는 문이라는 의미도 있다.

그만큼 이 곳의 경관은 아름답고 그로 인해 영주 10경 중의 하나인 영구춘화(瀛邱春花)의 장소로도 유명하다. 또한 이 곳은 백록담과 관련 있는 설화도 간직하고 있다.

옛날 백록담에는 매년 복날이면 선녀들이 하늘에서 내려와 멱을 감았다. 이를 알게된 한라산 산신은 산 북쪽 밑에 있는 방선문으로 내려가 선녀들이 빨리 멱을 감고 하늘로 올라가기를 기다리곤 하였는데, 어느 복날 미처 방선문으로 내려가지 못한 신선이 선녀들이 옷벗는 모습을 보고야 말았다. 그 황홀한 모습에 빠져 정신을 잃고 서있는 신선을 본 선녀들은 기겁하면서 하늘에 올라가 옥황상제에게 일러 바쳤다. 이 이야기를 들은 옥황상제가 격노하여 그 신선을 하얀 사슴으로 만들었고, 사슴이 된 한라산 산신은 그 후 매년 복날이면 백록담에 나타나 슬피 울부짖곤 했다는 것이다.

옛날에는 이 곳을 경유하여 한라산으로 올랐다. 1873년 귀양왔던 면암 최익현이 2년 뒤 유배가 풀려 한라산을 찾았을 때 남긴 □遊漢拏山記□에 □벼랑을 따라 수십 걸음 내려가니 양쪽 가는 푸른 절벽이 깍아지른 듯이 서 있고, 한 가운데 큰 돌이 있어 확연히 문(門) 모양이다.□□□□옆에는 訪仙門 및 등영구(登瀛邱) 여섯 글자가 세겨져 있고, 또한 옛사람들의 題品들이 있다. 여기가 바로 한라산 10경 가운데 하나다□라는 구절이 나온다.

이 주변에 살고 있는 사람들은 이곳을 □들렁귀□라고 불렀다. □들렁□은 툭 트였다 혹은 속이 비었다는 제주말이다. □귀□는 어귀의 준말, 어귀는 들어가는 곳(入口)의 제주어이다. 두 낱말을 합치면 □들렁어귀□인데 □어□자가 줄어져 □들렁귀□ 즉 툭 트여 들어갈 수 있는 바위라는 뜻으로 바위의 모양에 따라 자연스레 붙여졌던 이름이다.

그 후 문인들은 이 곳 경치를 선경(仙境)이라 찬미하여 들렁귀의 음을 따서 등영구(登瀛邱: 신선의 언덕으로 오르는 곳)라고 한자어로 바꾸어 불렀다. 실제 이 곳에 登瀛邱라는 글씨를 남긴 사람은 1739년(영조 15년) 당시 제주의 牧使였던 홍중징이다.

그리고 나중에 다시 어떤 묵객(누구인지는 모름)이 □이 곳은 신선의 언덕이라기 보다 신선이 사는 누각과 같은 곳이다□라는 뜻으로 편액(扁額)처럼 천장에 □訪仙門□이라는 글씨를 남겼다.

이 곳에는 많은 마애명이 있다. 시를 지어 새겨 놓은 영각(詠刻)이 주를 이루지만, 이 곳을 찾았던 거물들이 자신의 자취를 남기기 위하여 이름자만 새겨 놓은 명각(名刻)도 있다. 영각은 유명한 김치(金緻) 판관의 시 외에도 여러 수이며, 관원의 명각은 25곳, 유배인의 명각은 2곳, 그외 잡다한 것들이 있다.

영각은 1609년(광해군 1년 己酉) 때 김치의 것이 가장 오래된 것이며, 명각은 판관 박창봉(朴昌鳳)의 영조 30년(1754년 甲戌) 명각과 목사 김몽규(金夢□)의 영조 30년(1754년) 때 것이 가장 오래된 것이다.

김옥균 암살의 댓가로 목사직을 받았던 홍종우(洪鍾宇)나 유배객 최익현 등의 刻字도 찾아볼 수 있다.

또 탁본의 기본을 몰라 벽면을 온통 먹칠해 놓은 어처구니없는 행태도 목격할 수 있다.

† 함께 해봅시다

◆ 역사 속의 유명 인사가 남긴 각자(刻字)를 찾아봅시다.

◆ 이 길을 따라 한라산을 올랐던 모습을 상상해 봅시다.

◆ 백록담과 관계된 전설을 떠올려 봅시다.

◆ 바위에 먹칠된 것은 어떤 이유인지 이야기해 봅시다.

◆ 바위에 자기의 이름을 세기는 행위에 대해서도 이야기해 봅시다.

2. 조설대(朝雪臺) : 제주시 오라동 3135번지 소재

조설대는 구한말 국운이 쇠잔해갈 때 진옹(震翁) 이응호(李膺鎬) 등 제주지역 유림 대표 12명이 모여 결사항쟁을 약속하는 비밀결사체 집의계(集義契) 만들고 치욕의 설원을 다짐했던 곳이다.

이 집의계의 12 지사는 1905년 10월 17일 치욕의 을사조약이 체결되자, 연미 마을 바위산인 이 곳에 모여 □조선의 치욕을 설욕한다□는 뜻에서 바위에 조설대(朝雪臺)라고 세겼다. 이 집의계의 12 지사는 이응호(李膺鎬, 오라), 김좌겸(金佐謙, 오라), 김병로(金柄潞, 이호), 김병귀(金炳龜, 도평), 김이중(金履仲, 화북), 서병수(徐丙壽, 대구), 고석구(高錫九, 오라), 김석익(金錫翼, 이도), 강철호(姜哲鎬, 대정), 강석종(康錫宗, 오라), 임성숙(林成淑, 대정), 김기수(金基洙, 영평)이다.

이 바위산은 원래 국상(國喪)을 당했을 때 선비들이 모여 향을 피우고 북향사배하던 유서 깊은 망곡터였는데, 이 때부터 빼앗긴 주권을 되찾기 위해 구국의 맹약을 일깨워주던 곳이 되었다. 이들은 1910년 경술국치에 다시 조설대에 모여 □왜적에 항거하기를 천지와 더불어 종묘사직에 맹세하여 의병으로 투쟁하자□고 거듭 다짐하기도 했다.

그러나, 이 집의계에 대해서는 말이 많다. 집의계의 우국충정은 집의계의 결성취지와 그 명단이 실린 □集義契宣誓□에 근거하는 것인데, 앞뒤가 맞지 않는 내용들이 있기 때문이다. 즉 □집의계선서□를 보면 □광무 9년 을사보호조약을 체결함에 그것이 합방의 흉계임을 알고□□□□또는 □의병을 모집하여 투쟁하여 구국하고 을사보호조약 및 경술국치를 설욕하여 광복하는 일이다□□□□라는 글귀가 나온다. 그런데 이 문서를 작성한 시기가 광무 9년 3월이다. 광무 9년은 1905년인데 이 때 3월이라면 을사보호조약 체결 8개월 전이며 경술국치 5년 5개월 전이다.

이 말은 집의계선서가 후대에 다시 만들어졌다는 말이다. 그것 때문에 집의계의 실체에 대해서도 사실 신뢰하기 어려운 부분이 있다. 구체적인 실천을 한 것은 하나도 없고, 단지 유림들이 모여서 □결의를 다진 것□밖에 내세울 것이 없다. 이것은 지역의 유림들이 국권피탈 과정에서 적극적인 지도력을 발휘하지 못한 것에 대한 변명일 수도 있다. 자신의 역사는 소중한 것이지만 그렇다고 해서 억지로 미화하는 것은 또 다른 어리석음이다. 좀 더 고증이 필요한 유적지이다.

이 곳에 있는 마애명 중 □朝雪臺□는 마모가 심해 알아보기 어렵고, □橘巖□이라는 마애명이 있는데 □귤암□은 이응호의 아버지 이기온(李基瑥)의 호이다. 이기온은 광해군 때 유배왔던 간옹(艮翁) 이익(李瀷)의 9대손이며 면암 최익현이 유배 왔을 때 그를 극진히 모시면서 학문을 닦던 사람으로서, 앞의 방선문에서도 그의 이름을 최익현과 함께 찾아볼 수 있다.

† 함께 해봅시다

◆ 제주도 유림(儒林)의 뿌리에 대해 생각해 봅시다.

◆ 국권피탈 당시 올바른 선비의 모습은 어떠해야 했는지 이야기해 봅시다.

◆ 나라의 주권이 일본에 빼앗긴 이유를 오늘날의 현실과 연관지어 생각해 봅시다.

◆ 역사 서술의 객관성과 고증의 중요성, 그리고 사료(史料) 활용의 엄밀성에 대해서 생각해 봅시다.

3. 노형 4□3 유적지(잃어버린 마을- 드르구릉)

중산간 지대에 위치한 노형은 4□3의 비극을 피해갈 수 없었다. 특히 1948년 10월 17일 9연대장 송요찬(일본군 지원병 출신, 후에 내각 수반에 오름)이 □해안선에서 5Km 이상 지역을 통행하는 자는 이유를 막론하고 사살하겠다□는 포고문을 발표한 이후 제주도 대부분의 중산간 마을은 철저히 파괴되었기 때문이다.

흔히 □초토화 작전□이라고 불리는 이런 조치는 일제 강점기에 만주에서 활약하던 독립군을 탄압하기 위해 독립군과 연결되기 쉬운 조선족 마을을 무조건 방화하고 그 주민들을 학살했던 경험에서 나온 것이다. 그러나 이와 같은 작전은 사실 아무리 전쟁 중이더라고 하더라도 명백한 불법행위였다. 게다가 4□3은 국가간의 전쟁 상황도 아닐 때였기 때문에 더욱 문제가 된다. 최근 대법원의 확정 판결에서도 4□3 당시 공권력에 의한 양민학살을 분명히 인정한 것은 앞으로 4□3 문제 해결에 많은 도움을 줄 것이다.

1948년 11월 19일 빨갱이 마을로 지목된 노형은 월랑 마을부터 서쪽을 향한 웃한질을 따라 차례로 불태워졌다. 제주도의회의 조사보고서에 의하면 4□3으로 노형에서 희생된 사람의 수는 479명이다. 하지만 미연고자 등의 문제로 인해 실제 억울하게 죽어간 사람은 이보다 조금 않을 것으로 추정되고 있다.

1949년 3월부터 해안으로 내려갔던 노형 사람들 중 일부가 정존(지금의 노형초등학교, 방송대 근처)으로 모여들어 성을 쌓고 전략촌 체제로 비참하게 생을 이어갔다. 이후 1954년, 1955년 경부터 차차 원래의 마을로 복귀하면서 큰 마을 5개(원노형, 월랑, 정존, 광평, 월산)에는 다시 사람들이 살기 시작했다. 물론 타지에서 정착한 사람들이 미복귀하게 됨에 따라 인구는 4□3전보다 60%가 줄어든 1,154명(2,804명에서) 정도가 다시 복귀했던 것이다.

그러나, 웃한질 위쪽의 함박이굴, 개진이, 방일리, 드르구릉 등 작은 마을들은 끝내 재건되지 않았다. 길 위쪽이라 여전히 □무장대□ 출현 위협의 있다는 논리와 원래 규모가 작았던 관계로 복귀가 쉽지 않았기 때문이다.

그 중 우리가 찾아가는 곳은 올해 □잃어버린 마을□ 표석이 세워진 □드르구릉□이다. 한라대학교 서쪽의 □소모루 동산을 따라 1.5Km 정도 올라가면 지금도 감나무와 대나무들이 있는 집터들이 있는데, 이 곳이 드르구릉이다. 드르구릉은 말 그대로 들판(드르)에 큰 못(구릉)이 있었다는 데서 유래된 이름이다. 소가 물을 먹다가 빠져죽을 정도로 거대한 물통이 있었다고 한다. 그러나 지금은 잡풀만 우거진 상태로 매워져 있고 단지 사람들이 살았던 집터에는 대나무 숲만 무성하게 우거져 있다. 4□3 이전에는 16가구에 87명이 살았던 것으로 전해지고 있다.

설촌은 정확하지는 않으나 250여년 전인 1745년 경 이씨 등이 이주하여 정착하면서 형성된 것으로 알려지고 있다. 마을 어귀에는 아름드리 팽나무가 있어서 설촌 연대를 추정할 수 있었으나 4□3 당시 베어져 지금은 그루터기조차 확인하기 어렵다.

다행히 2001년 이 곳이 4□3 당시 폐허가 된 마을임을 알리는 표석이 세워졌다. 그러나 지금 세워진 표석에는 많은 문제점들이 있다. 원래 역사학계에서 표석을 세울 때는 반드시 어떤 사건이 발생하게 된 사실 관계와 문안을 작성한 사람, 설립주체, 날짜 등을 세긴다. 왜냐하면 그 글에 대한 책임성을 명확히 하기 위해서이다. 그러나 이 표석은 어정쩡한 정치적 논리로 만들어지다 보니, 누가 언제 이 마을을 불질렀는 지에 대한 설명도, 또 누가 이 문장을 썼는 지도 나타나 있지 않다. 도민의 혈세가 이처럼 어정쩡한 조형물에 낭비되고 있다는 것은 안타까운 일이다.

† 함께 해봅시다

◆ 4□3의 실체를 통해 평화와 인권의 소중함을 이야기해 봅시다.

◆ 4□3 당시 그토록 잔인한 학살극을 벌이던 사람들의 일제시대의 행적을 알아봅시다.

◆ 4□3 이전에 마을이 있었음을 증명해 주는 주변의 사물들을 찾아 이야기해 봅시다.

◆ 지금 세워진 □잃어버린 마을□ 표석의 문제점을 이야기해 봅시다.

<참고자료>

1. 蓮花親睦會, □蓮洞鄕土史□, 1986.

2. 老衡誌編纂委員會, □老衡誌□ 1996.

3. 濟州市, □濟州市의 옛터□, 1996.

4. 濟州道, □濟州島 磨崖銘□, 1999.

5. 金餐洽 編著, □21世紀 濟州人名事典□, 2000.

6. 고창훈 외, □제주기행□, 백산서당, 1991.

7. 濟州文化院, □옛사람들의 登漢拏山記□, 2001.

8. 제주교육박물관, □찾아 떠나는 내고장 문화유산□, 1997.

9. 濟州市, □濟州市의 옛地名□, 1996.

10. 제민일보 4□3 취재반, □4□3은 말한다□ 4, 전예원, 1997.

11. 제주4□3 제50주년 학술□문화사업추진위원회 편, □잃어버린 마을을 찾아서□, 학민사, 1998.

□ 제 3 주제 □

아파트공동체 만들기

제6강 아파트를 자녀들의 자랑스런 고향으로

- 문화·교육공동체로서의 아파트 만들기

제7강 쾌적하고 푸른아파트 가꾸기

- 환경공동체로서의 아파트 가꾸기

제8강 나눔과 협동의 마을 만들기

- 생산·복지공동체로서의 아파트만들기 □원고 별첨□

(제6강) 아파트를 자녀들의 자랑스런 고향으로 - 문화·교육공동체로서의 아파트만들기

금샘마을  사람들

김 수 자 (금샘사랑방문화클럽 회장)

1. 금샘마을 사람들

3년전 택시를 타고 구서동 선경아파트 가자고 했더니 택시기사가 금샘마을이 어디냐고 묻더라는 일화가 있다. 금정산 자락의 장전동, 구서동, 남산동, 청룡동 등은 행정구역상의 이름이고 주공, 우성, 선경, 신동아, 벽산, 럭키, 경동 아파트란 이름은 건설업자가 붙여준 이름이다.

金井山 고당봉 아래, 바위 꼭대기에는 그 옛날 어떤 가뭄에도 물이 마르지 않고 금빛을 띄었다는 그리고 그 속에는 범어가 살았다는 신비의 금샘(金井)이 있다. 부산대학교에서 범어사에 이르는 금정산 자락의 삶의 공간을 우리는  □금샘마을□이라 이름지었고  이곳에 삶터와 일터를 갖고 □백만금을 주고 집을 사고 천만금을 주고 이웃을 산다□는 옛말이 있듯이 □정다운 이웃, 살맛나는 마을□을 만들어 가는 사람들을  □금샘마을 사람들□이라 부른다.

금샘마을에는 금샘길이 있다. 금정산 자락 바로 아래(장전동=범어사 입구)에 생긴 산복도로라 불리우던 길을  □금샘길□로 지어줄 것을 시 지명위원회에 요구하여 □98년 11월 확정되었다. 우리는 금샘길 가꾸기 자원봉사 협의회를 만들어 꽃길 가꾸기를 시도했고, 작년과 금년 금샘마을단오잔치 때에는 구서2동, 남산동 청년회와 함께 금샘길 걷기 대회, 단축 마라톤 등을 하며 앞으로 이 길이 문화가 있고 걷고 싶은 길이 되도록 지역 주민들의 관심을 모았다.

자기가 사는 마을 이름, 길 이름을 주민 스스로 짓고 하는 것은 작은 일이지만 주민자치시대에 주민의 역량을 키워나가는 의미가 있었다. 최근 서울의 어떤 아파트 단지 축제에 붙은 □정다운 이웃, 살맛 나는 마을□이라는 플랭카드를 보고 한 회원이 □정다운 이웃, 살맛 나는 마을□의 구호는 금샘이 특허등록을 해야 하는 게 아니냐고 농담을 하니까 옆에 있던 다른 회원이 금샘과 같은 고향 만들기가 전국 곳곳으로 확산된다면 살맛 나는 우리나라가 되지 않겠냐며 야무진 바램을 토로하기도 했다. 우리는 금샘마을에 산다.

2. 금샘사랑방문화클럽의 태동

올해로 창립 아홉 해를 맞는 금샘사랑방문화클럽은 금정산 자락에 살고 있는 이웃 주민들끼리 풋풋한 인정미, 넘치는 신명, 격조 높은 문화, 두터운 주민연대, 주민참여와 자치가 있는 살맛 나는 마을공동체와 더불어 함께 사는 새로운 고향을 가꾸어 가며 지역사회의 책임 있는 주체로서 지역사회의 발전과 주민생활의 향상에 이바지하고자 하는 생활문화 운동단체로서의 면모를 다듬어 가고 있다.

89년 7월부터 새로 조성된 아파트 단지에 입주해 살면서 잘 갖추어진 집단주택이 주는  편리함도 있었지만 한편으로는 문만 닫으면 완전히 이웃과 차단되고 마는 아쉬움도 컸다. 그래도 금정산이 있어 등산과 배드민턴을 통해 이웃을 익히며 정이 들었고, 드디어 □92년 12월 28일 한집에서 한 그릇 음식을 준비해 가지고 우리 집에서 10세대가 모여 □정다운 이웃, 살맛 나는 마을□을 만들어 보자는 □뜻과 정□을 모으기로 한 것이 금샘사랑방문화클럽의 태동이었다.

주부들이 주체가 되다.

□93년 1월 15일 창립총회를 할 때에는 회장을 회원 중 교수라든지 유명한 사람, 그리고 남자가 해야된다는 일부의 강력한 의견도 있었지만 지역사회의 주체 즉 마을의 주인 역할은 여자들이 더 잘 할 수 있다는 뜻을모아 주부를 회장, 부회장, 총무로 하고 남자들은 운영위원으로 하였다.

4년 조금 넘도록 까지 사무실과 실무간사 없이 활동을 해야했기에 행사 때마다 열심인 회원들은 밤도 새우고 전화비, 프린트비 등을 아끼지 않고 봉사를 하였다. □97년 4월에는 뜻 있는 회원들의 출자 형식으로 30평 규모의 사무실을 일부전세, 일부월세로 임대하였고, 그 해 5월부터 금정구로부터 금정구자원봉사센터(개소 당시 소장 황한식 교수)를 위탁받아 운영하고 있으며, 8월부터는 주민문화원 형태의 문화교실도 열었고 2명의 유급 실무간사도 두었다.  99년에는 선경 3차 아파트 상가 안으로 사무실을 이전하여 70평정도의 공간을 확보, 지금에 이르고 있다.  현재 자원봉사센터는 구정숙 박사(심리학)가 소장직을 맡고 있으며, 금샘과 센터를 아울러 서은숙 사무국장, 신혜정 간사가 실무를 맡고 있다.

즉 금샘은 여성들이 주체가 되고 있다.

3. 금샘사랑방문화클럽의 주요활동

첫째, 문화사업으로 대표적인 연례 행사는 금샘마을단오잔치와 금샘마을 문학의 밤이다.  매년 6월 단오절을 즈음해 갖는 단오잔치는  풍물놀이, 강강술래, 민속춤, 우리옷 맵시자랑, 경로잔치, 대동놀이, 금샘길 건강 마라톤 등의 다채로운 프로그램으로 유치원생부터 할머니 할아버지까지 함께 어울리는 주민축제이다. 올 해 아홉 번 째 열리는 금샘마을 단오잔치는 적게는 500여명, 많게는 2000여명 씩 참석하였다.

매년 11월에 갖는 금샘마을 문학의 밤은 주민들의 자작시와 애송시를 모아 시집도 만들고 낭송도 하며 우리와 뜻을 같이하는 강은교, 엄국현, 김지하, 김용택, 도종환, 이해인, 정호승, 신경림 시인을 초청하였고 문학강연도 곁들인다. 2000년에 여덟 번 째를 맞은 금샘마을 문학의 밤에는 신경림 시인과 함께 300여명의 금샘마을 가족들이 참석하여 시와 음악과 이웃이 있는 가을밤의 서정을 나누었다.

그 이외도 □이웃 만남의 장 - 작은 음악회(해설이 있는 가야금 연주회)□ □정월대보름 달맞이□ □칠월백중맞이□ □팔월한가위잔치□ □가족송년잔치□ 등 생활문화 가꾸기를 들 수 있다. 이런 모든 행사에는 한 집에서 한가지 음식을 만들어 와 함께 나누어 먹는 것이 금샘의 특징이다.

매년 12월 25일 저녁의 금샘가족송년잔치는 올해로 아홉 번 째를 맞으며, 금샘풍물팀의 사물놀이, 댄스스포츠팀의 춤, 시낭송, 회원들의 장기자랑, 이웃만나기 등, 다채로운 프로그램과 각 가정에서 한 그릇 씩 준비해 온 푸짐한 음식으로 대표적인 이웃 만남의 장으로 익어가고 있다.

금샘의 큰 연례행사를 하기 위해서  회원들은 회비와 특별찬조금을 내고, 문화기금마련을 위한 알뜰 장터, 명절 선물 판매 등도 하며 일부 외부협찬도 얻어 재정을 충당한다.

둘째, 지역사회교육사업으로 주민문화교실 운영(어린이 단소교실, 청소년 세상읽기 교실 (NIE), 주민 풍물교실, 댄스스포츠 교실 등), 주민교양강좌(우리 아이들 글쓰기 어떻게 할 것인가, 금정구의 살림살이....등 20여회), 주민포럼(여성학, 두레공동체의 의의......등 20여회),  문화유산 답사(경주 역사기행, 광주 비엔날레 문화기행, 쌍계사 다도기행, 땅끝 마을 문화유산 답사) 등과 하계와 동계에 실시되는 1박 2일 과정의 회원연수 프로그램이 있다.

셋째, 소식지(뉴스레터) 발간 : 현재 25호까지 발행

넷째, 국내외 교류협력사업으로  광주 지역 살맛나는 아파트 만들기 팀을 비롯한  지역간 교류와 독일 브레멘의 한독가정과 일본 동경의 소금정 국제교류회, 센다이 시의 모리노미야코 여성회와의 민간차원의 문화교류를 하고 있으며, 도요나카의 주민단체와 교류를 추진 중에 있다..

2000년 5월에는 재일교포 여성 장애 연극인 김만리씨를 초청해 교류회를 가졌고, 7월에는 센따이 시 모리노미야코 여성회에서 금샘을 방문해 □한국과 일본의 여성의 역할□에 대한 간담회로  교류회를 가졌다. 이러한 교류를 계기로 작년부터 제2외국어를 배우러 한국에 오는 고등학생들에게 홈스테이의 편의를 제공하기도 한다.

다섯째, 금정구자원봉사센터를 위탁 운영하면서 체계적인 청소년 자원봉사활동의 정착과 금정산 환경 가꾸기 가족봉사, 아파트 생활 문화 환경 가꾸기 봉사, 복지시설 일손돕기, 장애인 차량봉사 등 지역주민들의 자원봉사활동을  촉진하고 있다.

여섯째, 금샘테마사랑방은 회원 중심의 □뜻과 정□을 다지기 위한 모임으로 매월 마지막 토요일 회원집을 돌아가며, 준비된 공동 관심 주제로 1시간 이내의 토론과 대화를 나누며 저녁을 함께 한다.

3. 8년의 활동을 돌아보며

아무런 경험도 사례도 없이 떨림과 도시 아파트 숲에서 과연 가능할까 하는 두려움속에서 시작한 93년 첫번 금샘마을 단오잔치는 400여명의 주민이 함께 하여 가능성을 시사했다. 강강술래 언제 또 하느냐는 초등학생의 기다림과 함께.......

6회부터는 주민문화예술경연대회와 경로잔치를 곁들여 주민 600여명의 어울림 마당을 이루었다. 특히 중고생들의 풍물놀이와 강강술래는 공부와 시험에 찌들기만 했던 청소년들에게 신명나는 체험이었다.

시를 써보기는커녕 시집을 사본 경험도 별로 없던 회원들과 주민들 60여명이 자작시와 애송시로 강은교 시인과 함께 했던 첫번 금샘마을 문학의 밤에서는 기성세대 문화라면 술 마시는 것과 고스톱, 노래방이 전부라고 생각했던 한 회원자녀가 처음으로 시를 쓴 어머니가 떨려서 의자에 앉아 시를 낭송하는 모습을 보고 부모가 금샘회원인 것이 자랑스럽다고 했다. 여덟 해를 거듭하면서 이제 우리 회원들은 연수회나 다른 모임에서 자연스레 시낭송을 할 수 있는 생활 속의 아마츄어 시인이 되었다.

첫 회원연수에는 가족 40여명이 참석해 자녀들의 자기가족 소개, 띠별로 모여 장기 자랑하기, 이웃 만나기, 끼리끼리 만나기 등 다채로운 프로그램과 식사당번 섞어하기를 통해 이웃공동체를 체험했다. 5년 전 한 부동산 잡지에는 선경3차 아파트에는 금샘사랑방문화클럽 같은 단체가 있어 집 값이 올라간다고 쓰기도 했고, 매스컴은 도시에서의 마을공동체 운동을 신기한 듯 앞다투어 보도해 주었다. 둘째 해인 94년에는 보다 적극적으로 참여하는 단오잔치를 만들기 위해 민속춤 교실을 열어 매주 연습을 했고, 주민강좌, 주민포럼, 주민문화교실, 생활문화행사, 송년잔치 등 여러 활동을 통해 이웃 만남의 장은 넓혀졌고 처음 10세대로 시작했던 회원가족도 이젠 많이 늘었다.

그러나 8년이란 짧지 않은 세월동안  □정다운 이웃과 격조 있는 문화가 있는 살맛 나는 고향마을□을 만들어 간다는 것이 흐뭇한 보람만 안겨준 것은 아니다. 금샘이 주민문화운동단체임인데도 불구하고 단순동호인 조직이나 취미모임 또는 친목계의 범위를 벗어나지 않으려는 소시민적 사고와 학연 같은 연고주의 등으로 5년 전 함께 하던 회원의 일부가 금샘을 떠나게 된 것은 지금도 아쉬움이 크다. 지역내의 1차적 집단인 단순동호인 모임과의 사소한 오해가 금샘 본연의 취지를 퇴색시키려 할 때는 무척이나 가슴이 아팠다. 또 금샘이 좋기는 좋은데 금샘 회원이 되려면 가방 끈이 길어야 된다는 비아냥도 들렸다. 우리는 바람직한 민·관 파트너쉽을 원하고 있지만 자생적인 주민운동단체의 활동에 대한 관의 태도 역시 아쉬움이 크다.

금샘회원들은 넓게는 금샘 마을에 거주하지만 선경아파트와 우성아파트 단지에 밀집해 살고 있고, 주로 주부들이 일을 많이 하게 되는 특성으로 자주 얼굴을 맞대는 좁은 지역사회에서 이러한 아쉬움은 □정다운 이웃, 살맛 나는 마을□을 지향하는 금샘의 활동에 적지 않은 부담으로 다가왔고, 가끔은 돈이나 명예가 생기는 것도 아닌데 따뜻해야 할 이웃들의 오해가 쌓여 전해 올 때에는 금샘이 없는 곳으로 떠나버리고 싶은 마음도 들었다.

그러나 몇 세대가 남든 떠난 회원들에 연연해하지 말고 남은 세대끼리 계속 □뜻과 정□을 다져가자는 회원들의 다짐으로 우리는 묵묵히 하던 일을 계속하면서 금샘은 계속 정진하고 있다.

8년이란 햇수에 이제 정회원수는 100명 남짓 되지만, 문화교실 회원 100여명, 자원봉사 활동 회원 100여명, 협력회원 100여명과 정말 좋은 일 한다고 격려해 주는 이웃과 큰 일 있을 때마다 자원봉사를 통해 잠정적으로 함께 하는 주민은 많다. 원하는 사람 누구나 함께 할 수 있는 열린 모임이지만  회원 수를 늘이기에 조급증을 갖지 않는다.

돈도 권력도 없는 자주적인 주민운동으로 무엇인가 새로운 것을 의미 있게 한다는 것은 참으로 어렵고 질투와 시기의 고비를 넘어야 되는데 이제는 어느덧 그 고비를 넘은 것 같다.

앞으로의 꿈은 주민자치와 자아실현의 시대 회원들이 자신들의 욕구와 능력에 따라 다양한 소그룹 활동을 활성화하여 적극적인 참여의식과 자치역량을 키워 가는 것이고, 금샘의 마을 만들기 역량을 키워나갈 지역공동체 연구소, 청소년 상담문화 센터 기능 등을 보완해 사단법인 금샘주민문화원으로 발돋움하는 일이다. 그 동안 유치원, 새마을금고, 구청강당 등을 돌면서 행사를 해 오다 이제 우리들의 행사를 담을 수 있는  문화공간을 마련했으니 그 내용- 피아노, 영사기, 냉난방 시설.....-을 채우는 커트라인이 없는 꿈을 꾸어본다.  꿈은 가진 자 만이 이룰 수 있다는 금샘의 경험에 비추어서....

4. 금샘사랑방문화클럽의 사회적 의미

(1) 사회만들기로서의 주민운동

도시화 과정에서 주민운동은 생업, 교통, 의료, 교육, 안전, 위생 등 여러 부문에서 주거성을 담보로하여 벌어지게 된다. 주민 운동은 자칫 區政, 市政에 의한 사회적, 행정적 서비스의 확보 또는 종교, 자선 활동을 유치하거나 언론의 단발성 보도로 그치는 위험을 안고 있다. 따라서 사회 정의의 실현, 인간화와 공동체화, 주민권력의 형성 등 운동론적 기반을 가지는 지도세력과 중심세력의 확보가 중요하다.

주민 운동은 지역에 지역격(格)을 부여하고 유기성을 함양하고 지역에 관계성을 부여해 가는 과정을 통해 산업화로 인하여 발생한 문제들을 해결해 가는 모색이 필요하다.

사회 변화에 의미 있는 시민들의 결사체는 창조적이며 공동체적인 비젼을 나타내는 일에 평등하게 참여하는 자유로운 개인이 그 주체이며 , 사회만들기는 시민들의 자생적인 결합체에서 출발 즉, 그 결합체는 하나의 고객이나 봉사자가 아니라 민주사회의 주역인 시민이 구조화되는 것을 의미하며 비전문가 시민들의 모임들이 바탕이 된다.

금샘사랑방문화클럽은 주민들의 능동적인 동의에 기초해 있고, 체제나 회사 , 기관과 달리 민을 조종의, 또는 동원의 대상으로 삼지 않는다. 우리 사회적 삶의 일상성 속에 있는 이러한 조직들이 바로 민주주의와 사회적 정당성 그리고 우리 일상에서 제기되는 여러문제를 풀어가는 결정적 센터가 된다.

(2) Change Design : 자존심이 있는 나, 꿈이 있는 우리

1) 무엇을 하고 싶은가? (내용)

내가 놀고 싶은 웅덩이 만들기 (성장잠재력)

2) 왜 하고 싶은가? ( 목적, 철학 )

□ 정다운 이웃, 살맛나는 금샘마을□

문화활동을 통한 고향 만들기 : 홀로 서기와 함께 서기

3) 어떻게 할 수 있을까? (방법)

나부터, 그리고 가족과 함께, 이웃과 함께

작은 것도 아름답다.

100% 완벽은 없다.

*** 꽃이 있어도 못 보는 사람

꽃을 보기는 보는 사람

꽃을 보고 표현하는 사람 (느낌)

꽃을 계기로 행하는 사람 (행동) ***

(제7강) 쾌적하고 푸룬아파트 가꾸기 - 환경공동체로서의 아파트만들기

나의 조그만 실험 : 골목가꾸기

김 경 민 (대구YMCA 회원활동부장)

골목, 도시 공동체 운동을 시작할 수 있는 최소단위

어린 시절 골목에서 축구나 야구를 하면서 동네 아저씨나 아줌마들에게 시끄럽다고 꾸중을 들었던 기억이 소중한 추억으로 남아 있는 세대들에게 지금 우리 아이들은 너무 측은해 보인다. 어린이 놀이터라는 상투적인 놀이기구로 가득차 있는 별로 재미있지도 않은 공간으로 내몰리고, 골목조차 자동차에게 빼앗겨 버린 요즘 아이들은 그래서 게임기와 과외로 비싼 비용을 지불하며 놀아야 하는 신세가 되어 버렸다.

차가 무서워 아이들을 집안에서만 키우고 개라도 한 마리 키운다면 그 개가 차에 치여 죽지나 않을까 걱정스러워 집안에 항상 묶어 두어야 하는 것이 이제는 너무나 당연한 우리 삶의 모습이다. 지방자치 선거 때마다 마을에 대한 설문조사를 해보면 동네사람들은 언제나 주차문제와 어린이나 아이들의 놀이공간 부족을 생활상의 가장 큰 문제로 지적하지만, 지금 도시민의 생활세계는 골목 담벼락마다 세워둔 차로 가득하고 그나마 빈 공간은 차가 쌩쌩 달려대고 있어 삭막하기 그지없다.

이러한 현실에 대항하는 운동은 어디에서 시작해 볼 수 있을까? 이미 자동차라는 괴물은 법, 법령, 시행령, 훈령, 규칙, 지침, 조례와 국가기간산업이라는 갑옷을 입고 거미줄처럼 조밀하고 철저하게 우리의 생활공간을 점령하고 지배하고 있지만 누가 이런 현실을 바꾸어낼 수 있을까? 같이 살아가는 공동의 공간에 대해 함께 의논하고 협력하는 이 엄청난 일을 가능하게 하는 방법은 과연 어떤 것이 있을까?

담을 헐고 골목공원만들기

친구가 살던 2층 저택에 이사와서 가장 행복한 것은 약 20평 정도의 예쁜 정원이 있다는 점이었다. 그런데 이 예쁜 정원은 담 때문에 항상 그늘져있었고 그래서 정원은 가을과 겨울, 봄에는 햇볕이 적어서 춥게 느껴졌다. 담을 확 트면 정원도 넓게 보이고 햇볕도 많이 들어와서 참 좋을텐데……. 더군다나 어차피 하루 대부분의 시간을 밖에서 지내는 데 이 공간을 우리 부부만 즐긴다는 것이 아깝다는 생각도 들기 시작했다.

골목공원이 있으면 주민들, 특히 주부들이 자연스럽게 모여서 대화도 나누고 아이들이 와서 놀 수도 있어 삭막한 골목이 나름대로 활기를 되찾을 수 있다는 생각에 98년 11월초에 담을 헐었다.

그러나 담을 헐고 최소한의 손만 보면 골목공원이 될 것이라는 생각은 공간에 대한 너무 소박한 이해였다. 골목공원(쌈지공원보다 더 작은 규모)이라 하더라도 최소한의 설계와 공원 조성작업, 조경작업은 필수적이었다.

남은 벽면에 대한 벽화작업과 조경석에 대한 전문적인 재배치, 작은 조각작품 그리고 주택과 공원을 자연스럽게 분할하는 동선의 배치 등 단독주택의 개인 정원으로 배치되어 있던 정원의 구성물들을 담 없는 공적 공간으로 해체, 재배열하는 작업은 상당한 전문성을 필요로 하는 작업이었다. 무엇보다 이 공간이 사적 공간이 아니라 주민들이 자유롭게 이용할 수 있는 열린 공간이라는 점을 말로써가 아니라 공원의 통로와 동선을 통해서 어떻게 말할 수 있을까 하는 점이 공원 조성의 핵심이었다.

골목공원의 공동체 문화 프로그램

골목 안에 문화 프로그램이 기획되고 펼쳐진다는 것 역시 골목공원에 꼭 필요한 것이었다. 그래서 담을 헐고 가장 먼저 한 일이 ‘꾸러기 환경그림대회’였다. 동네 유아들과 어린이들이 출품한 환경그림을 골목에 전시하고 시상은 골목공원에서 하기로 했다. 액자에 넣어 격식을 갖춘 아이들의 그림이 골목공원과 골목 여기저기에 걸리니, 아이들의 부모들뿐만 아니라 동네 주민들에게도 잔잔한 감동으로 느껴졌던 모양이다. 물론 작품을 출품한 아이들은 다른 아이의 작품을 진지하게 감상하기도 했고, 부모들도 출품작들을 통해 자기 아이뿐만 아니라 아이의 친구에 대해서도 새로운 이해를 하는 것 같았다. 그림전시 덕에 골목 주차문제도 완벽하게 해결할 수 있어 일석이조였다.

골목과 마을의 구석구석을 아름답게 꾸미는 벽화작업 역시 동네사람들의 호기심과 대화를 끌어내는 의미있는 작업이었다. 주민들과 마을에 대한 공적 담론을 만들어 내는 일에 벽화작업만큼 의미있는 수단은 없었다. 대구에서도 벽화작업을 가로정비사업의 일환으로 구청별로 진행하고 있지만 생활공간의 심미적 연출을 목표로 벌이는 벽화작업은 나름대로의 독자적인 작업논리를 가지고 있는 듯하다. 그래서 몇 가지 원칙을 세우고 작업을 진행했다.

① 시멘트 벽면에 페인트로 교훈적이거나 도형적인 그림을 그리는 작업은 지양한다.

② 생활상에 친숙한 재료를 벽화작업에 사용하고 주변 공간과의 연관 하에 작업한다.

③ 벽화작업을 설치, 화단 조성 등과 연관하여 실시한다.

④ 주민이 참여할 수 있는 작업방식을 고려한다.

⑤ 실험적인 벽화작업을 실시하지만 완성도에 대한 긴장을 늦추지 않는다. 완성도가 낮은 작업은 민원의 소지가 될 수 있다는 점을 염두에 둔다.

이사온 후 방치되어 있던 5평 정도의 점포를 수리해서 물물교환 형식의 재활용가게로 꾸민 녹색가게에는 병뚜껑벽화를 설치하기로 했다. 녹색가게의 벽이 너무 더러워서 처음에는 벽화를 그리기로 했으나 벽화를 페인트로 전문가가 그린다면 참여를 활성화할 수 없다는 생각에 병두껑벽화를 만들기로 결정한 것이다. 동네아이들에게 병두껑 2개에 10원을 준다고 광고를 했는데 동네아이들이 너무 열심히 병두껑을 모아와서 우리가 계획한 병두껑 8천개를 2주일만에 모을 수 있었다. 그 후에 병두껑에 색칠하기, 병두껑 붙이기 등도 동네 아이들의 자원봉사에 힘입어 재미있게 끝낼 수 있었다. 미술감독은 후배인 초록화실 원장선생님이 맡았다. 병두껑벽화작업은 제작과정과 작품의 완성 전체를 통틀어 의미있는 재활용 참여미술이벤트였다.

벽화작업은 병두껑 벽화작업 이후에 석회에 스톤 스프레이를 사용한 암각화, 톱밥에 본드와 물감을 섞어 제작한 ‘해와 달이 된 오누이’, 녹두, 참깨, 밥풀 등으로 제작한 벽화 ‘밥은 하늘입니다’, 동네꼬마들과 함께 그린 마을지도벽화 등이 있으며, 계속해서 빈 공간에 마을 주민의 동의를 얻어 벽화작업을 확대해 나갈 생각이다.

골목 가꾸기에서 마을가꾸기로

·흙장난 놀이터, 마을미술관만들기(한 번의 실패와 또 다른 도전)

골목공원을 만든 후 우리동네의 새마을협의회 사무국장이 오셔서 동네에 쓰레기가 방치된 빈 공터가 있는데 좀 꾸며달라는 부탁을 받았다. 골목공원을 조성한 조경회사 사장님과 의논한 후에 약 10 평 정도 되는 이 자투리공간을 흙장난 놀이터로 만드는 것이 좋겠다고 결정했다. 물론 동장님과 새마을협의회의 사무국장님과도 협의를 해서 동의도 얻었다. 이 자투리공간에 모래도 덮고 나무도 좋은 느티나무 하나를 구했다.

그러나 느티나무를 심으려고 하면서 이 자투리공간의 뒷집에 사는 아주머니와 갈등이 생겼다. 느티나무가 자기 담보다 위로 올라오면 집의 전망도 나빠지고 흙장난 놀이터를 만들면 시끄럽기 때문에 안된다는 것이었다. 완곡하게 흙장난 놀이터의 취지와 느티나무를 심어도 집에는 영향을 끼치지 않을 것이라고 설명했지만 아주머니는 막무가내였고 끝내 흙장난 놀이터를 만드는 작업을 포기하였다. 생활공간 안에서 만나게 되는 여러 가지 이기적인 주민 모습의 한 단면!그러나 동네 아기들과 어린이를 위해서는 흙장난 놀이터가 꼭 필요하기 때문에 오래된 일본식 건물인 구 삼덕초등학교 교장 관사를 임대하여 일본식 집은 마을미술관으로, 마당은 흙장난 놀이터로 만들어 마을문화센터로 발전시켜 나갈예정이다.

·마을 음악감상실, 레스토랑 바바루

우리동네에서 내가 가장 아끼는 공간은 골목공원과 레스토랑 바바루(‘브라보’라는 뜻의 스페인어) 이다. 그것은 이 레스토랑이 아주 좋은 음향 시스템을 갖추고 많은 CD와 음반이 있을 뿐 아니라 젊은 사장님의 기획으로 재즈 라이브공연도 매주 수요일 열리기 때문이다. 한 가지 걱정이라면 손님이 그렇게 많지 않아 젊은 사장님이 항상 돈 걱정이라는 점이다. 대구 최고의 음향시스템을 갖추고 마을만들기운동에도 호의적인 바바루를 어떻게 살릴 것인가?레스토랑 바바루 사장은 어릴 적부터 스피커를 제작하는 일을 삼촌을 따라다니며 배웠고 기계공학을 전공한 덕에 음향기기의 제작, 특히 스피커 제작에 대한 대단한 전문성을 가지고 있었다. 어느날 바바루에서 커피를 마시면서 사장님이 골목공원에 장독등 생활도구들을 가지고 스피커를 제작한 후 물소리, 비소리, 개구리소리 등 다양한 소리를 설치하면 좋겠다는 의견을 냈다. 자연의 소리를 다양하게 삶의 공간 안에 있는 스피커의 모습이 아니라 생활도구의 모습으로 설치하는 작업이 너무 재미있을 것 같아 흔쾌히 동의를 하고 사용하지 않는 스피커를 친구들로부터 모으고 있다. 곧 골목공원은 소리공원이 될 것이다.

·그 밖에 골목가꾸기 운동에서 가능한 프로그램

골목 공원이나 골목벽면을 스크린으로 활용하여 골목영화제를 열 수도 있으며 날씨가 따뜻해지면 창틀을 무대로 해서 인형극을 할 수도 있을 것이다. 차량 소통을 일시적으로 막아보는 방안으로 골목안 꾸러기축제를 기획해 볼 수도 있을 것이며, 쓰레기 종량제의 가장 큰 제도적인 결함인 골목 청소하기도 시도해 볼 만하다. 또한 음식물 쓰레기를 퇴비화해서 공동의 화단을 가꾸어 보는 일이나 골목 공동문패만들기나 골목게시판 제작 등의 프로그램도 시도해 볼 만하다.

마을 가꾸기에서 도시가꾸기로

·마침내 동사무소도 담장을 허물기로

담장을 허물어 골목공원을 만들자 가장 우호적인 관심을 보여준 사람 중 하나가 우리동네 동장님이다. 동장님은 동사무소도 예산만 허락하면 담장을 허물고 싶다고 하셨고, 이번 대구사랑운동에서 담장허물기 신청을 받을 때 우리동네 동사무소도 신청을 하였다고 했다. 동사무소 담장이 헐리고 그 공간에 음악과 벤치가 있는 편안한 휴식공간이 생긴다면 우리동네는 정말 멋진 동네가 될 것 같다. 마을 주민들이 담을 헐어 그 공간을 주차장으로 만들어야 한다는 주장도 일부 강력하게 제기되었다고는 하지만 동장님은 씩씩하게 담을 허물고 조경작업을 해서 마을 사람들의 휴식공간으로 만들겠다는 의견을 관철시키셨다. 동장님 파이팅 !

·대구사랑운동 시민회의의 담장허물기 운동

골목공원에 대해 대구시민들과 언론이 의외로 적극적인 관심을 가져 주었고 마침내 대구지역의 기관, 시민단체와 대구시가 공동으로 전개하는 대구사랑운동의 주요사업으로 담장허물기가 채택되었다. 담장만 허물면 쓰레기는 시에서 처리해 주고 조경을 위해서 조경 전문가들을 중심으로 자문위원회도 구성되었다. 나무는 대구시 임업연구소에서 일부 제공한다는 원칙을 세우고, 담장 허무는 작업에 필요한 인력은 공공근로요원을 투입해서 해결하기로 했다. 대구사랑운동 시민회의의 사무국인 대구시 내무국이 각 구청을 통해서 담장헐기를 원하는 공공건물이나 기관, 개인의 신청을 받았는데, 현재 52곳에서 신청을 했다고 한다. 대구시의 담장허물기 운동이 계속 확산돼 공원 같은 대구가 만들어지기를 기대해 본다.

주민이 직접 자신이 살아가는 삶의 공간을 꾸미고 생활세계의 문제를 해결해나가는 운동은 아직은 시작단계인 것 같다. 반상회나 새마을운동 등이 생활세계에 영향을 미쳐왔고 앞으로도 그러하겠지만, 행정의 의견이 일방적으로 전달되는 채널로 혹은 개발시대의 구태의연한 발상이 상투적으로 반복되는 곳으로서 삶의 공간이 취급되어서는 안될 것이다. 삶의 이해와 요구, 창조성이 참여와 자치의 형태로 자리잡아 나가는 하나의 작은 사례로, 골목가꾸기운동이 마을만들기운동으로, 새로운 형태의 자치운동으로 발전되어 나가기를 기대해 본다.

□ 제 4 주제 □

제8강 임대아파트의  모든 것

(제8강) 임대아파트의 모든 것

임대아파트의 모든 것

강 영 모 (참여연대 아파트공동체운동팀 실행위원)

Ⅰ. 임대아파트의 관리

1. 머리말

그 동안 임대주택의 관리에서 발생하는 문제점으로 지적된 내용을 보면 가장 먼저 임차인들이 자신들의 권익을 보호하고 주민공동체를 운영해 나가기 위한 주민자치기구를 만들 수 있는 법적 근거가 없었다는 점이다. 그로 인해 주민들이 자율적으로 주민자치기구를 만들어도 법적인 근거가 없다는 이유로 주민들의 대표성을 인정받지 못했으며, 주민들은 조직적으로 임대주택의 관리에 참여하는 길이 원천적으로 막혀 있었다.

또한 주민들은 관리비를 납부하면서도 관리권이 인정되지 않기 때문에 임대주택의 관리에 참여하지 못하고 있었다. 따라서 관리업체를 비롯한 각종 용역업체를 선정하는 과정에 주민들이 참여할 수 없는 것은 물론이고 임대주택이 비효율적으로 관리되고 있어도 주민들은 이를 견제할 방법이 없었다. 관리비의 집행내역에 대해서도 관리주체가 통보해 주는 것 이외에는 전혀 알 수가 없는 것이 현실이었다.

그리고 임대주택에는 그 동안 많은 하자 문제로 인해 임차인과 사업주체간에 분쟁이 발생되어 왔다. 분양아파트에 비하여 하자의 정도가 훨씬 심각함에도 불구하고, 하자보수를 요구하거나 손해배상을 청구할 권리는 거의 인정되지 않았다. 이러한 제도적 장치의 미비로 인해 임대주택에서는 하자문제로 집단분쟁과 갈등이 끊이질 않았던 것이다.

임차인에게 이와 같이 관리에 관하여 아무런 권리가 주어지지 않은 현실에서 임차인들은 스스로 인간으로서의 대우를 받지 못하고 있다고 느끼게 되고 사회로부터의 소외감을 다시 한번 느끼게 되었던 것이다.

이러한 현실에서 임대주택의 주민들에게 임대사업자의 재산권을 침해하지 않는 범위 내에서 관리권을 인정하고, 관리에 참여할 수 있는 제도적 장치를 마련하는 것이 절실히 필요하다고 임대주택의 주민들과 여러 시민단체에서는 강력하게 요구해 왔다.

다행히도 2000년 1월 임대주택법이 개정되어 임차인들이 일정 정도 임대주택의 관리에 참여할 수 있는 근거가 마련되어 시행되고 있다. 그러나 그 내용을 들여다보면 진정으로 임차인들의 권익을 보호하겠다는 생각이 있었는지 심히 의심하지 않을 수 없다.

개정된 법규정을 살펴보면 임차인대표회의의 구성을 제외하고는, 임대사업자   의 협력이 없으면 임차인 스스로 결정할 수 있는 것은 개정전과 마찬가지로 아무것도 없다고 볼 수 있다. 주민들이 관리와 운영에 참여할 수 있는 모든 사항을 임대사업자와의 협의 사항으로 정하고 있으나, 구체적으로 협의기구에 관한 규정을 두고 있지 않다. 또한 임대사업자가 협의에 응하지 않는 경우나 협의가 이루어지지 않는 경우에 문제의 해결 방안으로 임대주택분쟁조정위원회의 조정을 마련하고 있으나, 이 조정위원회의 설치는 임의 규정으로 되어 있고 어느 한 편이 조정안을 수락하지 않으면 아무런 효력이 없기 때문에 실질적인 해결방법이 되지 못한다고 보아야 되기 때문이다.

2. 임대주택관리규약

가. 문제점

개정 임대주택법은 관리규약의 제정 및 개정을 임대사업자와의 협의 사항으로 하고 있는데, 이는 의문이다. 관리규약은 임차인들이 보다 나은 주거생활을 위해 스스로 정한 규칙이어야 하는데, 이를 임대사업자와의 협의 사항으로 규정한 것은 단결권과 교섭권을 혼동한 데서 일어난 문제라고 볼 수 있다. 임대주택법 제17조의 2 제2항 제1호는 임대사업자와 임차인대표회의 사이에 집단적으로 체결할 단체협약에 관한 사항과 임차인들이 자치적으로 결정한 관리규약에 관한 사항을 혼동한 것으로 보여진다.

관리규약은 다른 주체들의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서 임차인 스스로 자율적인 참여에 의한 규칙을 제정하는 것을 원칙으로 해야 하는 것이다. 그리고 이를 바탕으로 임대사업자와의 교섭을 통해 관리에 대한 참여가 이루어져야 한다. 따라서 임대아파트의 관리나 자치에 관한 사항은 모두 임대주택의 임차인대표회의에서 자율적으로 정하는 것을 원칙으로 하되, 다만 예외적으로 임대주택의 재산권에 영향을 주는 사항이나 임대사업자의 협력을 전제로 하는 사항에 대해서만 임대사업자와 협의하도록 하는 것이 타당할 것이다.

나. 모범임대주택관리규약(안)  ※ <보론 2> 모범임대주택관리규약(안) 참조

3. 임차인대표회의

(임차인대표회의의 운영 및 역할에 대한 자세한 사항은 보론1, 보론2를 참조 하시기 바랍니다)

가. 임차인대표회의의 구성

임차인대표회의는 임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자(이하 "동별대표자"라 한다)로 구성한다. 동별대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택단지안에서 계속하여 6월 이상 거주하고 있는 임차인으로 한다.

임차인대표회의는 회장 1인, 부회장 1인 및 감사 1인을 구성원 중에서 선출하여야 한다.

나. 임차인대표회의의 운영

임차인대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전까지 회의의 목적·일시 및 장소 등을 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

임차인대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요업무의 추진상황을 지체 없이 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

임차인대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 임차인이 그 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

다. 임차인대표회의의 역할

임차인대표회의는 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의를 할 수 있다.

1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 하자보수

5. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

4. 관리비

가. 임대아파트 관리비의 개관

1) 관리비의 종류

① 공동사용분

- 순관리비 : 일반관리비, 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 (임대주택법시행규칙 제7조 제1항)

- 사용료 : 공동전기료, 공동수도료 등

② 개별사용분

- 사용료 : TV시청료, 개별전기료, 개별수도료 등

2) 관리비의 징수 제한

관리비 징수는 일반관리비, 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 이외는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다. (따라서 부녀회비, 적십자회비 등을 관리비에 포함하여 부과할 수 없음)

그러나 관리비 이외에 전기·수도 또는 가스 등의 사용료와 인양기 등의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 부과할 수 있다.

3) 관리비의 부과

임대주택법시행규칙 제7조(관리비등) 제1항에 의하여 관리비의 세대별 부담액 산정 방법은 사용자 부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다.

4) 관리비의 산정·징수

개정된 임대주택법 제17조의 2 제2항에 의하여 관리비와 이와 관련된 관리규약의 제정 및 개정은 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의로 정할 수 있다.

관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 대하여 임대사업자(국가·지방자치  단체·대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)와 임차인간의 다툼이 있을 때에는 임차인(임차인 과반수 이상의 결의가 있는 경우에 한한다) 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 공인회계사로부터 회계감사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 열람할 수 있도록 요구할 수 있다. (임대주택법시행규칙 제7조 제6항)

5) 임대사업자의 의무

임대사업자는 관리비와 사용료의 징수 및 사용내역에 관한 장부를 작성하며 이를 그 증빙자료와 함께 보관하여 임차인이 요구가 있을 경우 열람할 수 있도록 해야 한다. (임대주택시행규칙 제7조 제5항)

6) 관리비 예치 방법

관리비 수납은행 지정 등은 관리규약에서 정하는 바에 따라야 하며 관리규약으로 정한 내용이 없는 경우에는 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의로 정하여 그에 따라야 할 것이다.

나. 관리비의 항목별 구성내역 및 산정방법

1) 일반관리비

① 인건비 : 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 의료보험료, 식대 등 복리후생비

② 제사무비 : 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용

③ 제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기·전화료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등

④ 피복비

⑤ 교육훈련비

⑥ 차량유지비 : 연료비, 수리비, 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용

⑦ 보험료 : 화재보험료(임대사업자 부담) 등

⑧ 기타 부대비용 : 관리용품 구입비, 회계감사비, 임차인대표회의 운영비 기타 관리업무에 소요되는 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 계약면적에 따라 균등 배분하거나, 월예산액을 계약면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

♠ 주택관리업자에 의한 관리인 경우에는 계약으로 정한 월간비용을 계약면적에  따라 균등 배분함.

♤월차휴가근무수당

근로기준법에 의한 월차휴가는 1개월 동안 개근하였을 때 1일의 유급휴가를 부여하는 제도로서 1년간에 한하여 적치하여 사용하거나 분할하여 사용할 수 있음. 그러므로 기발생한 월차유급휴가를 1년간 사용하지 않고 근로하였을 때에는 그에 대한 대가로 월차휴가근무수당을 통상임금으로 환산하여 지급하는 것임.

* 월차휴가근무수당 = 일급 통산임금 × 미사용한 월차휴가일수

♤연차휴가근무수당

근로기준법에 의한 연차휴가는 1년간 개근한 노동자에게는 10일, 9할 이상 출근한 경우 근로자에게는 8일의 연차유급휴가를 주어야 함. 또한 계속근로년수가 2년을 초과할 경우에는 1년을 초과하는 계속근로년수 1년에 대하여 1일씩을 그 해의 연차휴가에 더해 주어야 함. 다만 그 휴가 총일수가 20일 을 초과할 경우에는 유급휴가 대신 통상임금을 지불할 수 있음.

* 연차휴가근무수당 = 일급 통상임금(또는 평균임금) × 기발생한 연차휴가

일수 중 1년 간 행사하지 못한 잔여연차휴가일수

♤상여금

관리사무소 직원들에 대한 상여금은 보통 년 300%를 격월로 50%씩 지급하고 있는데 지급 후에는 상여충당금의 잔액이 없어야 그 취지에 맞음.

* 매월 상여충당금 적립액 = 월급여 × 300% / 12

♤퇴직금

퇴직금은 근로자가 해당 사업장에 1년 이상 근무할 경우 1년에 대하여 평균임금 30일분 이상을 지급하는 제도를 말함.

* 퇴직금 = 평균임금 × 30 × 근무일수 / 365

♤국민연금

국민연금은 1999.4부터 사용자 4.5%, 근로자 4.5%를 말일 징수하여 익월 10일 납부토록 되어 있다. 취득한 날이 속하는 달부터 상실한 전날이 속하는 달까지가 납부대상 월임.

♤의료보험

상여금을 제외한 급여의 1.5%를 근로자가, 1.5%를 사용자가 납부토록 되어 있으며, 자격 취득월에 주의할 것은 1일 취업시는 납부하고 2일 이후 취업시는 납부하지 않음.

♤저장품(유류)

유가연동제로 유류가격이 수시로 변동되고 부과시 단일 단가가 아닌 복합단가를 계산하는 경우가 많으며 유류 입고시는 수량만 알고 금액은 차후에 세금계산서가 도착되어야 알게 되는데 언제 유가가 변경될지 알 수 없기 때문에 수시 확인이 필요함.

2) 청소비

용역시는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 계약면적에 따라 균등 배분하거나, 월 예산액을 계약면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

3) 오물수거비

용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거원 인건비·피복비 및 오물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 계약면적에 따라 균등 배분하거나, 월 예산액을 계약면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

4) 소독비

용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 계약면적에 따라 균등 배분하거나, 월 예산액을 계약면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산함.

5) 승강기 유지비

용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등으로 함. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함됨.

♠ 전기료 : 상시 사용하는 세대별 부담

♠ 유지관리비 : 전세대별 공평부담(공동시설)

6) 난방비

난방, 급탕에 사용된 원가(유류대, 동력전기료, 난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액

♠ 월간 실제 소요된 비용을 계약면적에 따라 균등 배분하거나 월 예산액을 계약면적에 따라 균등 배분하고 사용실적에 따라 정산하며, 열사용량 계측기가 설치된 경우에는 월간사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의하여 배분함.

7) 급탕비

급탕용 유류대·동력전기료·급탕 용수비

♠ 예정원가에 의하여 입방미터당 급탕비 단가를 결정하고, 세대별 사용량 계측기에 의하여 산정함.

8) 수선유지비

보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비, 정화조청소비, 냉난방시설의 청소비, 소화기 충약비 등 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용

♠ 월간 실제 소요된 비용을 계약면적에 따라 균등 배분하거나, 월 예산액을 계약면적에 따라 균등 배분하고 사용실적에 따라 정산함. 따라서 매년 정기적으로 발생하는 물탱크 청소비, 정화조 청소비, 보일러 세관비 등은 일시적으로 부과하면 무리가 있어 1년간의 소요금액을 추정하여 매월 일정액을 부과적립하고 이 충당금에서 비용지출을 하면 균등부과를 할 수 있어 효율적임.

다. 임대사업자와 입주자간의 책임구분

1) 현황

임대사업자와 임차인의 권리, 의무에 관한 사항을 표준임대차계약서에서 정하도록 되어 있다. 그러나 이 조항의 내용은 원칙적인 사항만을 정하고 있는데 그 내용은 다음과 같다.

① 임차인이 임대주택 및 부대시설을 개축, 증축 또는 변경하거나 용도 외로 사용해서는 안되며 파손 또는 멸실 해서는 안된다.

② 주택의 공동부분과 부대시설 및 복리시설을 임대사업자가 관리하고 주택과 내부시설은 임차인이 관리한다.

③ 주택의 보수 및 수선은 임대사업자의 부담으로 하되 주택의 전용부분과 내부시설물을 임차인이 훼손하거나 멸실한 부분 또는 보수 주기 내에서의 소모성자재의 보         수 또는 수선은 임차인의 부담으로 한다는 것 등이다.

이상의 원칙적인 내용은 구체적인 경우에 따라 보다 상세하게 규정될 필요가 있다.  즉, 소모성자재의 종류는 무엇이 있으며 비소모성자재의 경우 기능상 장애인 것과 사용상 부주의로 인한 것 등에 대해 자세하게 규정될 필요가 있으며 이러한 사항은 각 임대주택단지마다 정하는 임대주택관리규약에서 다루어져야 한다.

2) 일반적 원칙

임대사업자와 임차인간에 관리책임의 구분에 대해서는 일반적인 원칙만이 제시되고 있다. 가장 일반적 원칙은 지출의 성격과 문제가 발생한 부분이 공용부분이냐 전용부분이냐에 따라서 결정된다는 것이다. 즉 자본적 지출은 임대인이 부담하고 소모성지출은 임차인이 부담한다는 것이고, 공용부분의 관리책임은 임대인에게, 전용부분의 관리책임은 임차인에게 있는 것으로 정하고 있다.

□□전용부분 ----------- 임차인부담(수도계량기 등)

□□공용부분 □□소모성 --- 임차인부담(공동구 전등, 정전시 발전기 가동비용 등)

□□비소모성 □□ 사용상 과실로 인한 것 ---- 임차인부담

□□ 기능상 장애로 인한 것 ---- 임대인부담

5. 하자보수

가. 원칙

임대주택의 하자보수에 관하여도 분양아파트에 적용되는 공동주택관리령 제16조, 제16조의 2, 제17조, 제18조가 적용된다. 따라서 일반적인 사항은 분양아파트의 하자보수에 관한 내용을 적용하면 된다.

나. 임대주택의 하자보수

1) 임대의무기간 중 하자보수

임대기간 중 하자보수 책임은 임대사업자에게 있으며, 임대사업자는 자기의 비용으로 보수하여야 한다. 다만 임차인의 주거생활의 편익을 위한 소모적 지출에 해당하는 비용은 관리비에 포함된 수선유지비를 사용할 수 있다.

2) 분양전환 이후의 하자보수

임대주택을 분양전환 하고자 하는 임대사업자는 공동주택관리령 제16조 제1항에서 규정한 하자보수기간에서 사용검사일부터 분양전환일까지를 제외한 잔여기간에 대하여 하자보증을 하여야 한다. 이 경우 공동주택관리령 제17조의 규정에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다.

6. 특별수선충당금

임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다. 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 적립한 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. 임대사업자는 당해 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설(분양된 시설을 제외한다)에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 이를 제출하여야 하며, 임대기간 중 당해 임대주택단지 안에 있는 관리사무소에 이를 비치하여야 한다.

이에 소요되는 비용은 사용검사 후 1년이 경과한 날로부터 매월 적립하되 적립요율은 다음과 같이 되어 있다.

① 50년 공공임대주택은 건축비(주촉법 제33조 규정에 의한 최초의 사업계획승인당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비)의 4/10000,

② 30년 이하 또는 5년 임대주택은 건축비 3/10000

을 준공 1년 이후부터 매월 적립하도록 되어 있다.

임대사업자는 앞에서 언급한 금액을 특별수선충당금으로 하여 임대사업자 및 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장의 명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리토록 되어 있다. 다만 임대사업자가 국가, 지자체, 주공 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리할 수 있다.

7. 임대아파트 관리의 근거법령

가. 임대주택법중 관리에 관한 내용

제17조 (임대주택의 관리)

① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사의 경우에는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다.

임대주택법시행령 제15조 (임대주택의 관리)

① 법 제17조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 규모"라 함은 임대주택의 단지별로       다음 각 호의 1에 해당하는 임대주택을 말한다.

1. 300세대이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택

② 법 제17조 제2항에서 "대통령령이 정하는 기술인력 및 장비"라 함은 공동주택관리       령 별표 1의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.

③ 법 제17조 제3항의 규정에 의하여 2이상의 임대사업자가 임대주택을 공동으로 관리    할 수 있는 경우는 2이상의 임대주택단지가 서로 인접하여 공동으로 관리하는 것이 합  리적이라고 시장(특별시장 및 광역시장을 포함한다)·군수가 인정하는 경우에 한한다.  이 경 우 제2항의 기술인력 및 장비의 기준을 적용함에 있어서는 이를 1개의 임대주택  단지로 본다. <개정 97.4.1>

② 임대사업자가 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

③ 2이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다. <개정 96.12.30>

④ 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다.

⑤ 임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가절차·관리비의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. <개정 96.12.30>

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 동일한 건축물 안에 있거나 동일한 주택단지를 구성한 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따라야 한다.

제17조의2 (임차인대표회의)

① 임대사업자가 대통령령이 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 임차인대표회의는 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의를 할 수 있다.

1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 기타 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

③ 제1항의 규정에 의한 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [본조신설 2000.1.12]

임대주택법시행령 제15조의2 (임차인대표회의)

① 법 제17조의2제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 20호를 말한다.

② 법 제17조의2 제2항 제4호에서 "기타 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령    이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 하자보수

2. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

③ 임차인대표회의는 임대주택의 동별세대수에 비례하여 선출한 대표자(이하 "동별대       표자"라 한다)로 구성한다.

④ 동별대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택단지안에서 계속하여 6월 이상 거주하    고 있는 임차인으로 한다. 다만, 최초로 임차인 대표회의를 구성하는 경우에는 예외로  한다.

⑤ 임차인대표회의는 회장 1인, 부회장 1인 및 감사 1인을 구성원 중에서 선출하여야      한다.

⑥ 임차인대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전까지 회의의 목적·일시       및 장소 등을 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑦ 임차인대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요업무     의 추진상황을 지체 없이 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑧ 임차인대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 임차인이     그 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.  [본조신설 2000.7.22]

제18조의2 (임대주택분쟁조정위원회)

① 임대사업자와 임차인대표회의간의 제17조의2제2항 각 호의 사항에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 시·군 또는 자치구에 임대주택분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둘 수 있다.

② 조정위원회는 위원장 1인을 포함하여 10인 이내의 위원으로 구성하되, 위원은 다음 각 호의 1에 해당하는 자가 된다. 이 경우 제1호 및 제2호의 위원은 각각 3인으로 한다.

1. 임대사업자가 추천하는 자

2. 임차인대표회의가 추천하는 자

3. 임대주택관련분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자중에서 당해지방자치단체의 장이 위촉하는 자

4. 당해 지방자치단체의 소속 공무원 중 당해 지방자치단체의 장이 임명하는 자

③ 위원장은 제2항 제3호의 위원 중에서 당해 지방자치단체의 장이 지명하는 자가 된다.

④ 제2항 제1호 및 제2호의 위원의 임기는 당해 분쟁의 조정절차가 완료되는 때까지로 하고, 동항 제3호의 위원의 임기는 3년으로 한다.

⑤ 조정위원회의 회의·운영 기타 필요한 사항은 당해 지방자치단체의 조례로 정한다. [본조신설 2000.1.12]

제18조의3 (분쟁의 조정신청)

제17조의2 제2항 각 호의 사항에 관한 임대사업자 또는 임차인대표회의는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다. [본조신설 2000.1.12]

제18조의4 (조정의 효력)

임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 수낙한 때에는 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. [본조신설 2000.1.12]

제19조 (감독)

건설교통부장관과 시장·군수 또는 구청장은 임대사업자와 임차인이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있다. <개정 96.12.30>

나. 공동주택관리령중 임대주택에 적용되는 조항

제4조 - 안전관리

제4조의 2 - 안전교육

제4조의 3 - 안전점검

제6조 - 행위허가 등의 기준

제16조 - 사업주체의 하자보수

제16조의 2 - 내력구조부의 하자보수

제16조의 3 - 안전진단실시

제17조 - 하자보수보증금

제18조 - 하자보수보증금의 반환

Ⅱ. 임대사업자 파산시의 임차인의 보호

1. 임차인 보호를 위한 현행 제도

임대사업자가 임대의무기간 중에 파산하거나 기타 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대주택법시행령 제9조 제2항 제2호의 규정에 의거 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임차인에게 우선적으로 매각할 수 있으며, 임대주택의 임차인은 임대사업자의 부도 등에 대비하여 민법에 의한 임대차등기 또는 주택임대차보호법에 의한 확정일자를 갖춤으로써 임대주택이 경매·공매되는 경우에 보증금을 우선 변제 받을 권리를 확보할 수 있도록 되어 있다.

그러나 실제로는 임대사업자의 부도시 은행의 저당권설정이 주택임대차보호법상의 확정일자보다 앞서는 관계로 임차인이 우선변제권을 갖지 못하고, 파산절차에서도 별제권을 갖지 못하는 등 관계법령의 미비로 인하여 임차인들의 피해가 우려되고 있는 상황이다.

2. 주택임대차보호법상의 보호

가. 주택임차권의 대항력

1) 대항력의 의의

대항력이란 이미 성립한 권리관계를 타인에 대하여 주장할 수 있는 법률상의 힘 또는 그러한 힘을 보유하고 있는 것을 말한다. 주택임대차에 있어서 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인□임대권한을 승계한 자 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 갖게된 자 등에 대하여 임대차관계의 존속을 주장하면서 임차주택을 계속 점유□사용할 수 있고, 임대차기간이 만료되면 양수인 등에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 것을 의미한다.

즉, 대항력을 갖춘 임차인은 그 이후 권리를 취득한 제3자에 대항할 수 있음은 물론, 계약기간 중 임차물의 소유자가 바뀌더라도 임대차관계가 소멸되지 않고 임대인의 지위가 당연히 새로운 소유자에게 이전됨으로써 그에게 임차권을 주장할 수 있다.

2) 대항력의 요건

① 주택의 인도

임차인은 주택을 인도 받아야 한다. 주택의 인도란 임대차의 목적물인 주택에 대한 점유, 즉 사실상의 지배가 사회통념 또는 거래관념상 임차인에게 이전하는 것을 말한다.

② 주민등록 전입신고

주민등록은 주택임차권의 공시방법이다. 임차인이 임차주택에 거주하기 시작한 시기에 대하여 다툼이 있는 경우 주민등록일을 기준으로 하며, 대항력을 갖춘 시기를 결정하기도 한다.

공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우 공동주택의 명칭과 동□호수의 표시없이 지번 만을 기재하거나 실제의 동□호수 표시와 불일치한 경우에는 주택임차권의 유효한 공시방법으로 인정받을 수 없어 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하지 못하게 된다.

3) 대항력의 발생시기 및 존속

① 대항력의 발생시기(법 제 3조 제 1항)

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 대항력이 발생한다.즉, 주택임차권의 대항력 발생시기는 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음날(오전 0시부터임)을 의미한다.

따라서 임차주택에 대한 주민등록 전입일자와 근저당권설정일자가 같은 날인 경우 임차권의 대항력은 그 다음날부터 발생하므로 결과적으로 근저당권이 우선하게 된다.

② 대항요건의 존속

대항력의 요건은 대항력 취득 시에만 있으면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야한다.

임차인이 그 가족과 함께 임차주택에 대한 점유를 계속하면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 대항력을 상실하지 않는다.

③ 주민등록의 복귀와 대항력의 회복 여부

단독세대주나 세대원 전원이 주민등록을 모두 옮긴 경우, 다시 주민등록을 복귀하더라도 전의 대항력은 회복되지 않고, 주민등록을 복귀한 시점부터 다시 대항력이 발생할 뿐이다.

④ 주택임차권의 양도□임차주택의 전대와 대항력

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권이 양도□전대된 경우에 임차권의 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차 자체에 대한 공시방법은 계속된다할 것이므로 그 대항력의 존속과 승계를 인정하여야할 것이다.(판례)

4) 대항력의 내용 및 범위

① 대항력의 내용

임차주택의 양수인은 양도인(전소유자)의 지위를 당연히 승계하는 것이며, 승계되는 임대인의 지위란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말한다. 즉, 양수인은 차임, 임차보증금, 양도□전대의 특약, 존속기간 등 기타 종전의 임대차계약에 따른 내용 그대로 승계되는 것이다.

② 대항력이 미치는 범위

- 통상의 양수인 : 대항력 발생 후에 매매□교환□증여□대물변제□상속 등을 원인으로 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 양수인의 경우 대항력이 인정된다.

- 가등기 후에 대항력 갖춘 임차인은 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여는 대항하지 못한다.

- 처분금지가처분권등기 후에 대항요건을 갖춘 임차인은 가처분권자 승소판결을 받아 확정되고 그에 기해 소유권이전등기를 하게되면 그 가처분권자에게 대항하지 못한다.

- 임차주택에 대하여 가압류를 한 자가 나중에 채무명의를 확보하여 경매신청을 한 경우 가압류등기일자를 기준으로 하여 그 이전에 임차권의 대항력을 갖춘 때에만 경락인에게 대항할 수 있다. 다만, 임차인이 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류채권액과 비례하여 평등배당을 받을 수 있다.

- 경락인 : 대항력을 갖추기 전에 선순위 저당권이 설정되어 있는 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없고, 선순위 저당권이 설정되어 있지 않는 경우 경락인에게 대항할 수 있다. 경매도중 임차인이나 채무자(또는 소유자)가 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제한 경우 임차인은 경락인에 대하여 대항할 수 있다. 변제의 시점은 낙찰대금지급기일까지이다.(판례)

5) 임대차의 갱신□보증금의 증액과 대항력

대항력을 갖춘 임차인이 근저당권설정등기 이후에 임대인과 합의하여 보증금을 증액한 경우, 전체 보증금 중 저당권설정등기 이후에 증액한 부분으로써는 근저당권에 기하여 건물을 경락 받은 자에게 대항할 수 없다. (판례)

나. 주택임차권의 존속보장

1) 최단 존속기간의 보장

① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 본다. 단 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계가 존속한다. 임차인이 계속 거주하는 이상 차임지급의무를 부담하여야 한다.

③ 임대인이나 임차인이 기간만료 1개월전까지 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않을 경우 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된다. 단, 임대차기간은 정함이 없는 것으로 된다.

④ 기간을 정함이 없는 임대차의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 이 경우  3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

2) 주택임차권의 승계

① 임대차기간중 임차인이 사망한 경우 그 임대차는 그대로 존속하고, 임차권에 기한 권리□의무는 상속인에게 귀속한다.

② 상속권자와 사실상 혼인관계에 있는 자와의 관계

- 상속권자가 없는 경우 : 임차인이 사망하였으나 상속권자가 없는 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 단독으로 임차권을 승계한다.

- 상속권자가 있는 경우 : 사망한 임차인의 상속권자가 임차주택에서 같이 살고 있는 경우에는 상속권자만이 임차권을 승계한다. 상속권자가 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우 법정상속인 중 2촌 이내의 친족(부모, 형제)과 공동으로 임차권을 승계하며, 2촌 이내의 친족이 없는 경우 사실상 혼인관계에 있던 자가 단독으로 임차권을 승계한다.

③ 임차권 승계의 효과

임대차관계에서 생긴 채권□채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다. 따라서 임차권의 승계자는 사망한 임차인이 임대차관계로 인하여 임대인에게 같은 임차보증금반환청구권, 수선청구권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등 모든 권리를 승계하는 반면, 차임지급채무 등의 의무도 승계된다.

다. 임차보증금의 반환확보

1) 확정일자부 임차인의 우선변제권

① 우선변제권의 의의

임차주택이 경매 또는 체납처분 등에 의하여 매각됨으로써 임대차관계가 소멸될 경우 임대차의 종료로 인하여 발생하는 보증금반환채권을 임차주택의 환가 대금으로부터 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권능 내지 효력을 말한다.

② 우선변제권의 요건

- 대항요건의 구비 및 존속 : 우선변제권을 인정받기 위하여 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차관계가 존속하고 있어야 한다. 임대차관계의 존속은 경락기일까지 존속하고 있어야 한다.(판례)

- 임대차계약증서상의 확정일자 : 확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말한다. 확정일자는 반드시 임대차계약서에 받아야 우선변제권의 효력이 있다. 확정일자에 의해 권리의 순위가 결정되므로 확정일자는 빨리 갖출수록 당연히 유리하다.

- 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각될 것

- 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 : 경매법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 하여야 한다. 배당요구는 경락기일 전까지 하여야 한다.

③ 우선변제권의 내용

경매 또는 체납처분에 의한 임차주택의 환가대금으로부터 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 우선변제는 대지를 포함한 임차주택의 환가대금 전부를 대상으로 한다. 임대차계약을 체결하면서 계약서에 확정일자를 받았으나 임대차를 갱신하면서 증액하여 지급한 보증금에 대하여 확정일자를 받지 아니한 경우에는 그 증액부분에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.

2) 소액임차인의 최우선변제권

① 의의

경매주택에 관하여 저당권이나 기타 담보권이 설정되어있다 하더라도 그러한 담보권과 임대차계약 사이의 선후를 불문하고 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

② 소액임차인의 범위

시행일자	적용기간	소액보증금의 범위		최우선변제의 범위
		특별시 및 광역시	기타 지역	특별시 및 광역시	기타 지역
1984. 6.14.	84. 1. 1- 87.11.30	300만원	200만원	300만원	200만원
1987.12 1.	87.12. 1- 89.12.29.	500만원	400만원	500만원	400만원
1990. 2.19.	89.12.30- 95.10.18	2,000만원	1,500만원	700만원	500만원
1995.10.19.	95.10.19- 현재	3,000만원	2,000만원	1,200만원	800만원

- 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점 : 압류의 효력발생시, 즉 경매개시결정의 기입등기가 된 때를 기준으로 한다. 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액수가 적어 소액임차인에 해당하였다 하더라도 그 후 임대차 갱신과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당되지 않는 경우 소액임차인이 아니다.

- 소액보증금의 보호에 관한 경과조치 : 법이 개정되기 전에는 소액임차인이 아니었다가 법개정으로 소액임차인이 된 경우, 개정법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 결정한다.

③ 대항요건의 구비 및 존속

우선변제권을 인정받기 위하여 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차관계가 존속하고 있어야 한다. 이러한 대항요건은 경매개시결정의 기입등기 이전에 갖추어야 한다. 임대차관계의 존속은 경락기일까지 존속하고 있어야 한다.

④ 배당요구 및 우선행사의 신고를 하였을 것

경매법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 하여야 한다. 배당요구는 경락기일 전까지 하여야 한다.

⑤ 최우선변제권의 내용

- 보증금 중 일정액을 담보물권자 뿐만아니라 국세, 지방세 등의 모든 조세채권보다도 우선하여 변제받는다. 다만, 근로기준법에 의해 최종 3월분의 임금채권 및 최종 3년간의 퇴직금채권과의 사이에는 같은 순위로 배당받게 된다.

- 주택가액(경락가액)의 1/2의 한도내에서 인정된다.

- 소액임차인이 여러명인 경우 1/2의 한도내에서 소액보증금 비율에 의해 평등배당을 한다.

3) 보증금 반환지연에 대한 대책

① 경매개시요건의 완화

임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물명도의무는 동시이행의 관계에 있다. 구법에 의하면 임차인이 보증금청구의 승소판결을 받아 강제집행을 실시할 경우 건물명도를 요건으로 하여 임차인은 건물을 비워준 후 경매신청을 하여야하며 그렇게 될 경우 임차인은 임차인으로서의 지위를 상실하게 되어 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되었다. 그리하여 개정 주택임대차보호법(법 제 3조의 2 제 1항 신설)은 임차보증금반환청구 소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행(건물명도)을 하지 않더라도 경매를 신청할 수 있도록 하였다.

② 임차권등기명령제도

과거에 임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환 받지 못한 채 개인의 사정으로 이사를 하여야하는 경우가 발생하여 임차인의 지위를 상실하는 경우가 빈번하였고, 또는 임차인의 지위를 유지하기 위하여 부부가 별거를 하거나 자녀들을 전학시키지 못하는 경우가 속출하는 문제점이 발생하였다. 즉, 기존 법에 의하면 임대차가 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가게되면 대항력과 우선변제권을 상실하기 때문에 이사를 하지 못하였던 것이다.

개정 법은 임차권등기명령제도를 신설하였다(법 제 3조의 3). 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에 한하여 등기명령신청을 할 수 있다. 따라서 임대차가 종료되지 않은 경우에는 신청할 수 없다. 임차권등기명령의 집행에 의하여 임차권등기가 경료되면 임차인은 건물을 비우더라도 대항력 및 우선변제권을 취득하게 되며, 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되는 것이다.

3. 임대사업자 부도 및 파산에 대한 임차인 보호방안

(이 글은 참여연대 아파트공동체운동팀에서 임대사업자의 부도 및 파산으로 인한 주민피해에 대한 대책으로 제시한 내용입니다)

가. 현황

2만여 임대아파트 주민들이 길거리로 내쫒길 상황에 처해 있습니다.

춘천과 천안, 횡계, 평창 등지에 임대아파트를 소유하고 있는 임대사업자 동보건설이 파산하였는데, 파산관재인은 임대아파트 임차인들은 임대차보호법과 파산법에 의하여 보호받을 수 있는 자격이 없다며 임대보증금을 돌려 줄 생각을 하기는커녕 오히려 임차인들을 상대로 명도소송을 제기하여 임차인들을 내쫒겠다고 하고 있습니다. 임대보증금 1,500만원에서 1,800만원은 돈 많은 사람들의 입장에서는 몇 푼 안되는 돈일 수 도 있지만, 대부분 영세상인이나 철거민, 장애인들인 임대아파트 임차인들의 입장에서는 거의 전 재산이고 결코 1-2년에 쉽게 모을 수 있는 돈이 아닙니다.

대부분의 임차인들은 주택임대차보호법 제3조의 2에서 정한 확정일자를 받아 놓은 상태이나 임대아파트의 경우는 건설회사가 국민주택기금을 지원 받아 임대아파트를 지은 연유로 국민주택기금을 관리하는 주택은행을 채권자로 하는 저당권이 확정일자에 앞서 설정되어 있기 때문에 경매과정에서 우선변제를 받아 보증금을 회수할 수도 없는 입장입니다. 그나마, 주택임대차보호법 제8조에 의하면 확정일자가 저당권 보다 후순위이더라도 서민들을 보호하기 위하여 춘천, 천안과 같은 중소도시의 경우 2,000만원 미만의 소액보증금에 대하여는 800만원의 한도 내에서 경매과정에서 다른 저당권에 우선하여 배당을 받을 수도 있으나, 파산법에 의한 파산절차에서는 경매과정과 같은 소액임차인의 보호장치가 없어 이 마저도 보호받을 수 없는 상황입니다.

또한, 임차인들이 주택은행이 설정한 저당권을 떠 안고 매매분양을 받으려면 주택은행이 100억, 200억 식으로 전체 아파트건물을 공동저당으로 담보잡은 것을 101호 1,700만원 식으로 각 개별아파트 세대별로 저당권을 분할하여 주어야 하고, 임차인들이 경매를 통하여 소액임차보증금 우선변제특권으로 보호받을 수 있는 배당채권과 일정한 금액으로 아파트를 경락 받으려면 주택은행이 이를 경매에 붙여야 하는데 주택은행은 자신들은 국민주택기금의 관리 업무만 하지 이러한 범위를 뛰어 넘어 업무처리를 할 수 없다고 하여 임차인들이 매매분양을 받기도 쉽지 않은 상태입니다.

나. 대응 첫 번째

이렇게 자신들이 가진 임대차보증금에 대하여는 아무런 보호도 못 받는 임차인들에겐 파산관재인은 매월 임대료는 꼬박꼬박 달라고 요구하고 있는데, 임차인들이 임대료만큼을 임대보증금과 상계하자고 하면 임대료를 내지 않는다고 명도청구소송을 제기하고 있습니다. 세상에 보증금을 돌려주어야 할 채무자는 한푼도 채무이행을 하지 못하겠다고 하면서 자신이 받은 채권은 상계도 안되고 모두 받겠다니 이러한 도둑놈 심보(?)가 어디 있겠습니까? 그리고, 자기 뜻대로 들어 주지 않으면 길거리로 내쫒겠다니 임대아파트는 실로 힘이 우위에 있는 자가 우기면 무조건 따라야 하는 무법천지가 되고 있는 것입니다.

이러한 문제는 비단 동보임대아파트만의 문제가 아니고 인천의 시대아파트, 군산의 신우아파트, 익산 대영아파트, 대구 영천금호유성아파트 등 전국각지의 2만여 세대의 임대아파트 현장에서 일어나고 있는 생생한 실화입니다. 임대아파트 주민들의 이 피맺힌 한(?)을 풀어 주기 의해서는 먼저 파산법을 개정하여 경매과정뿐만 아니라 파산절차에서도 임차인들이 보호받을 수 있도록 해야 합니다. 즉, 파산법 제84조를 개정하여 주택임대차보호법 제3조와 제3조의 2의 대항력을 갖춘 임차귄에 대하여도 별제권을 인정하고 제38조에 제12호를 신설하여 주택임대차보호법 제8조에서 보호하고 있는 소액보증금은 재단채권으로 하여 우신변제 받을 수 있도록 해야 합니다.

* 이를 위한 파산법 개정법률안

♠ 제84조 제1항 파산재단에 속하는 유치권, 질권, 저당권, 전세권, 또는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권을 가진자는 그 목적인 재산권에 관하여 별제권을 가진다.

제2항(신설) 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 정한 일정액의 보증금에 대하여 임차인은 다른 담보물권자 보다 우선하여 별제권을 행사할 수 있다.

♠ 제38조 제12호(신설) 파산자로부터 주택을 임차한 자의 보증금 중 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 정한 일정액의 보증금

다. 대응 두 번째

다음으로, 주택은행과 재정경제부는 임대아파트에서 국민주택기금을 회수하는 문제를 둘러싸고 주택은행과 재정경제부는 서로 팔장만 끼고 있을 것이 아니라 파산, 부도가 난 임대인과 임차인들과의 3자 협상을 주선하고 적극 개입하여 임차인들이 경락을 받거나 임차인들이 저당권을 떠 안고 매매분양을 받을 수 있도록 적극적인 행정력을 발휘하여 문제 해결에 나서야 할 것입니다. 이러한 방식이 장기적으로 국민주택기금을 회수할 수 있는 적절한 해결책이 될 것입니다.

나아가, 법원도 파산관재인에 대한 감독권을 행사하여 파산관재인이 보증금과 임대료의 상계를 주장하는 임차인들을 쫒아 내기 위하며 명도소송을 제기하는 것을 막고 위와 같은 3자 협상을 통하여 조기에 분쟁을 해결할 수 있도록 적극적으로 문제해결에 나서야 할 것입니다.

그리고, 경쟁력이 취약하고 재정기반이 취약한 부실한 민간 건설회사들이 임대아파트와 같은 공공주택을 건설하여 경제적으로 열악한 상태에 있는 서민들에게 피해를 입히는 것을 방지하기 위하여 장기적으로는 임대아파트와 같은 공공주택은 민간 건설업자들이 짓는 것이 아니라 국가와 지방자치 또는 그 산하 공기업들이 건설하도록 하여야 합니다. 만일 단기적으로 민간 건설업자들이 임대아파트를 건설하는 것이 불가피할 경우 반드시 대한주택보증회사가 그 보증금반환채권도 보증을 하게 하여 대한주택보증회사가 보증을 서는 과정에서 부실한 건설회사를 가려내어 부실한 민간 건설업자는 임대야파트 사업에 참여하지 못하도록 검색하는 절차를 마련해야 할 것입니다.

* 이를 위한 주택건설촉진법 개정법률안

♠ 주택건설촉진법 제47조의 7의 제4호를 신설하고 제4호를 제5호로 변경

제4호 임대주택법 제6조에서 정한 임대사업자가 건설한 임대아파트의 임대보증금의 반환에 대한 보증

<보 론 1>

임차인대표회의 구성과 협의에 관한 지침

) 이 글은 □제2회 전국 아파트공동체운동 활동가 워크샵□과 □임대주택 주민자치조직 활성화를 위한 수도권지역 실무자 워크샵□에서 발표된 것을 당시 이루어진 토론을 토대로 일부 수정한 것이다.

1. 들어가며

임차인 조직은 임대사업자가 임대주택의 서비스를 개선하고 당면한 문제를 해결하도록 만들고, 임차인들이 스스로 자신의 환경을 개선하기 위한 노력을 할 수 있는 가장 효과적인 방법이다. 개개 임차인도 법적으로 임대사업자에게 문제를 해결해 달라고 요구를 할 수 있고 책임을 추궁할 수도 있지만, 실생활에서 임대사업자가 임차인들이 필요를 충족시키도록 하기 위해서는 임차인의 조직적인 요구 수단을 갖는 것이 훨씬 유리하다.

많은 임차인들의 단결된 목소리는 혼자의 목소리보다 훨씬 강력하다. 사실 임차인은 조직화를 통해 임대사업자와 힘의 균형을 이룰 수 있다. 임차인 조직을 통해서 임차인들은 잃어버린 권리를 다시 획득하게 된다. 임차인 조직이 강하면 임대사업자는 임차인의 요구에 훨씬 잘 반응한다. 그 변화는 하루아침에 이루어지는 것은 아니지만, 분명히 의미 있는 결과를 낳을 것이다.

임차인 조직과 그 활동은 법에 의해 보장된 권리이다. 첫째, 임차인은 스스로 조직할 권리가 있다. 임차인의 권리를 보호하기 위한 조직의 설립을 임대사업자와 그 연합체는 어떤 형태로든 방해해서는 안된다. 이것은 헌법에서 보장하고 있는 결사의 권리를 침해하는 것이다. 또 7월 13일부터 시행될 개정된 임대주택법에서는 임차인대표회의의 구성을 분명히 보장하고 있기도 하다.

둘째, 임차인 조직은 임차인들을 위한 활동을 할 수 있는 권리가 있다. 임차인과 임차인 조직은 평화적인 방법으로, 합리적인 시간에, 건물이나 부대시설을 방문하여 만족할만한 서비스가 이루어지고 있는지 점검할 권한을 가지고 있다. 임차인의 권리나 이익을 위한 활동을 이유로 임대사업자는 어떠한 징계를 해서도 안된다.

이와 같이 임차인들이 조직을 만들고 그 조직을 통해서 스스로를 위한 활동을 하는 것은 얼마든지 가능한 일이다. 또 임차인 조직은 사회 전반적인 차원에서 볼 때 바람직한 일이기도 하다. 개개 시민들이 자신의 권리를 주장하고 조직적으로 행동할 수 있을 때 보다 성숙한 시민사회가 형성된 것으로 볼 수 있고, 상대적으로 약한 입장에 있는 이들이 스스로 자신의 권리를 주장하는 것은 사회통합의 관점에서도 도움이 되기 때문이다.

이 지침은 임차인들이 스스로 조직을 만들고, 이를 강하게 유지하며, 필요한 경우 임대사업자와 협상하고, 임대사업자가 정당한 요구에 응하도록 압력을 가하는 등의 활동을 돕기 위한 것이다. 다시 말해 임대주택의 문제를 효과적으로 해결하기 위해서 임차인 조직이 취해야 할 방법들을 제시한다. 이 지침이 임차인들의 의지와 능력을 고양하고 그에 기반하여 임차인 조직 활동을 하는 데 도움이 되기를 바란다.

여기서는 특히 임차인대표회의의 구성과 임대사업자와의 협의에 대한 내용을 주로 다루고 있다. 이밖에도 단지의 문제를 파악하는 방법, 협의 이외의 방법으로 임대사업자에게 압력을 가하는 방법, 임차인대표회의를 민주적으로 운영하는 방법, 공동체 사업을 기획하고 전개하는 방법 등 다양한 내용의 주민활동의 지침이 나올 수 있을 것이라 기대한다. 많은 사람의 다양한 경험과 노력을 통해 이 지침이 더 풍부한 내용을 갖추게 되기를 희망한다.

2. 임차인대표회의 조직하는 방법

임차인대표회의를 조직하는 경로는 다양하게 생각할 수 있다. 단지 내에서 특수한 문제가 매우 심각하게 제기되어 이를 해결하는 과정에서 조직이 만들어지기도 하고, 주변의 조직화된 단지의 사례를 보고 자극을 받아 조직화를 경험하기도 한다. 또 시민단체나 지역운동단체의 의식적인 교육과 지원의 성과로 이루어지는 경우도 있다. 여기서는 단지 내에서 주민 스스로 문제를 느끼고 그 문제를 해결하기 위해서 조직을 만들고 활동을 해가는 것을 전형으로 삼아서 기술한다.

1) 시작하기 전에

임대아파트에 살면서 아무런 문제를 느끼지 않는가? 난방이나 온수는 만족할 만하고, 관리비는 적절하게 부과되고 있고, 수리를 요구하면 바로 와서 고쳐주고, 단지는 안전하고 깨끗하며, 관리직원들은 친절하고 스스로 필요한 일들을 찾아서 하고 있는가?

만약 그렇지 않고 문제를 느끼고 있다면, 이제 선택할 수 있는 방안은 세 가지이다. 임대아파트를 나가서 이런 문제가 없는 좋은 동네로 이사를 가거나, 임대사업자에게 요구를 해서 문제를 해결하거나, 현재의 문제를 안고 그대로 조용히 사는 것이다. 그런데, 신문의 부동산 정보를 보면 나가서 살집은 턱없이 비싸고 싼 집은 시설이 형편없다. 임차인들은 대개 개별적으로 문제를 해결하기 위한 시도를 하기도 한다. 그런데 혼자 노력해서 해결할 수 없는 문제도 생기기 마련이고, 그러면 그냥 문제를 안고 살아가는 경우가 많다. 이런 문제를 꼭 해결해야 되겠다면, 이제 남은 방법은 임차인 조직을 통해서 혼자 해결하기 어려운 문제들을 풀어 가는 것이다.

임차인 조직을 시작하기 전에 먼저 스스로에게 물어보아야 한다. 생활의 조건을 개선하기 위해 기꺼이 시간과 노력을 투자할 수 있는지 질문해 보아야 한다. 또 임차인 조직이 만들어질 경우 그 조직의 결정을 기꺼이 따를 수 있는지를 확인해 보아야 한다. 임차인 조직은 분명히 문제를 해결하는 데 도움이 될 것이다. 하지만, 이를 시작하는 이들은 여러 가지 어려움에 처할 수도 있고, 얻어내는 성과에 비해 들어가는 노력이 너무 크다고 생각할 때도 있을 것이기 때문이다.

2) 이웃과 이야기하라

우선 이웃과 이야기를 시작해야 한다. 엘리베이터나 복도에서 만날 때 또는 문을 두드려서 이웃과 만나고, 이웃에게 자신이 겪은 것과 비슷한 문제가 있는지 물어본다. 또 문제가 해결되어야 한다고 생각하는지, 다른 이웃들과도 만나서 무엇을 할 것인가를 토론하는 데 관심이 있는지를 물어본다. 그리고 임차인들이 공통으로 겪고 있는 문제를 해결하기 위해서는 임차인들의 조직을 만드는 것이 효과적일 수 있음을 알게 한다. 그리고 사람들이 모임에 참석할 수 있는 좋은 시간은 언제인지도 물어본다. 이때 무리하게 한 사람에게 강요하듯이 의견을 물어보기보다는 폭넓게 사람들을 만나보는 것이 좋다.

이렇게 모임이 만들어지면 이웃들과 모여서 이야기할 필요를 느껴서 모인 임차인들이 조직을 만들 것인지 아니면 단순히 불평만 하고 있을 것인지 결정을 내리도록 한다. 이때 조직을 만드는 것에 대한 막연한 두려움과 부담감을 덜어주고, 이에 대한 감각을 갖도록 한다. 임차인 조직은 법적으로 보장되어 있고, 이를 통해 여러 가지 문제를 해결할 수 있다는 사실을 알려준다. 만약 이 모임에서 임차인 조직을 만들고 참여하는 것에 동의한다면, 이제는 이웃과 함께 본격적으로 임차인 조직 만들기에 들어간다.

3) 주민모임 계획

이웃들과 이야기를 나누는 차원을 넘어서서 단지 전체 주민들에게 모임을 갖고 논의할 것을 제안한다. 이러한 □주민모임□은 한두 차례 할 수도 있고, 필요에 따라 여러 차례 가질 수도 있을 것이다. 예를 들어, 단지를 분위기를 만들기 위해 초청 강연이 필요하다고 판단할 경우에는 2회 이상으로 늘어날 것이다.

① 누가

만약 초기에 생각을 같이하거나 공동으로 작업을 한 능동적인 사람이 있다면, 그들과 첫 번째 주민들의 모임을 어떻게 진행할 것인가를 의논해야 한다. 주민모임의 사회는 누가 볼 것인가를 미리 정해야 한다. 그가 자동적으로 임차인 조직의 장이 되는 것은 아니다. 그밖에 필요한 일들에 대해서도 담당할 사람을 정한다. 준비하는 사람이 적을 경우에는 모임에 참석할 의사를 보이는 사람들에게 준비를 부탁할 수도 있다.

② 언제

시급하게 해결해야 할 문제가 있는 경우 가능한 빨리 주민모임을 갖도록 한다. 만약 참석할 수 있는 사람들이 낮에는 일하는 사람이 많을 경우 저녁식사 후 모임을 갖는 것이 좋다. 일요일 오후 역시 편리한 시간이 될 수 있다.

③ 어디서

주민모임은 단지 내에서 규모가 큰 공간을 활용하고, 그것이 어려울 경우에는 가까운 교회나 학교, 동사무소, 구민회관 등에서 모임을 가질 수 있을 것이다.

④ 홍보

단지 내 주민들이 주민모임에 관해 알 수 있도록 전단을 만들고, 이것을 주민들이 잘 볼 수 있도록 게시한다. 게시판은 물론이고 엘리베이터, 노인정, 단지 출입구 등에 붙이고, 우편함에 하나씩 넣어 두는 것이 좋다. 전단의 내용에는 모임의 목적, 날짜, 시간, 장소 등의 내용이 포함되어야 한다. 게시된 전단이 누군가에 의해 사라진다고 해도 놀라지 말고 충분히 그럴 수 있으려니 생각해야 한다. 임대사업자나 관리직원은 이런 전단을 붙이는 것에 대해 매우 싫어하는 내색을 할 것이다. 이것에 대비해서 필요하다면, 관리사무소 등에서 게시물에 대한 확인 도장을 받을 수도 있다. 그리고 주민모임에 대해서 많은 사람과 이야기를 나누고 참여하도록 권한다.

⑤ 준비물

첫 번째 주민모임에서는 참여한 주민들이 누구인지를 기록할 수 있는 용지를 준비한다. 많은 사람들이 참여했다가 돌아간 후에는 누가 이 모임에 왔는지 기억하기 어렵다. 따라서 모임의 날짜와 사람들의 이름, 동호수, 직장이나 집 혹은 핸드폰 전화번호 등을 적을 수 있도록 준비된 용지를 미리 준비한다. 펜도 준비한다. 준비사항은 미리 모임을 가지면서 점검한다.

4) 첫 번째 주민모임

여기서는 첫 번째 주민모임의 한 형태를 제시하는데, 실제로는 여러 가지 형식으로 진행될 수 있다. 첫 번째 주민모임에서 무슨 이야기를 할 지 걱정할 필요는 없다. 할 일이 많기 때문이다. 하지만 모든 모임은 사전에 분명히 계획되어야 한다.

① 모임 소개

모임의 사회를 맡은 사람은 자신의 이름과 동호수를 먼저 밝히고, 앞으로 다른 사람들도 이야기를 할 때에는 이렇게 시작할 것을 제시한다. 그리고 이 모임이 어떻게 준비되었고 누가 준비 과정에 참여했는지 밝힌다.

② 기록

모임의 내용은 정확하게 기록해야 한다. 이를 위해 기록하는 사람을 미리 정하여 둔다. 그밖에 필요한 역할들도 미리 할 사람을 정하여 둔다. 문가에 서명용지를 준비해 들어오면서 기록하도록 한다. 이것도 한 사람이 맡아야 한다.

③ 참석자 소개

주민모임에서는 모인 사람의 수가 적으면 모든 사람이 서로 소개하게 한다. 만약 단지가 크고 많은 사람이 참석했다면 각 동별로 얼마나 많은 사람이 참석했는지 손을 드는 식으로 소개한다.

④ 공통의 문제 확인

가장 폭넓게 공감되고 있는 문제에 대해 임차인들의 동의를 얻어낸다. 임차인들에게 그들이 당면한 문제들이 무엇인지를 물어본다. 경우에 따라서는 막연하게 어떤 문제가 있습니까라고 묻고 대답이 나올 때까지 기다리는 것보다는 준비 과정에서 확인된 핵심적인 문제들을 언급할 수 있도록 유도하는 것도 필요하다. 그 내용이 무엇이든 많은 사람들이 가장 공통적으로 느끼고 있고 해결하겠다는 욕구가 큰 사안이 시작점이 될 수 있다. 이것이 임차인 조직이 해결해야 할 유일한 문제를 의미하지는 않지만, 문제가 구체화되면서 구체적인 행동을 계획할 수 있게 된다. 이런 문제에는 다음과 같은 것이 있을 수 있다.

- 관리 서비스 : 임차인의 관리에 대한 요구를 거절하지는 않는가?

- 관리비 : 관리비는 적정하게 부과되고 있는가?

- 하자보수 : 보수가 필요할 때 임차인들이 경험하는 것은 무엇인가?

- 청소 및 소독 : 건물은 청결하게 유지되고 있는가? 바퀴벌레 등의 문제는 없는가? 규칙적으로 소독이 이루어지는가? 소독은 임차인이 편리한 시간에 행해지는가?

- 안전 : 현관 열쇠, 건물 내부의 전등과 가로등, 복도, 지하실, 뒷길, 옥상 등 안전과 관련된 문제는 없는가? 엘리베이터 내에서 발생할 수 있는 범죄를 예방하기 위해서 어떤 장치가 있는가? 만약 구체적인 현안이 분명하고 많은 주민들이 이미 알고 있는 경우에는 그 문제에 대해 보다 집중적으로 의견을 듣는다.

⑤ 건물 전체에 걸친 문제에 관한 초점을 둔다

문제점을 내놓기 시작하면 끝이 없을 수 있다. 첫 번째 주민모임이 이런 문제를 하나씩 해결하기 위한 자리가 아님을 명심해야 한다. 한 임차인이 제기한 문제에 대해서 토론을 통해 결론을 얻으려고 하면 안된다. 만약 어떤 사람이 2년째 천장에서 물이 샌다고 하면, 그것은 이러저러하게 해결된다는 논의보다는 다른 사람에게도 그런 문제가 있었는지 묻는다. 만약 다른 사람들도 그렇다고 하고 이것이 건물 전체에 걸친 문제라 파악되면 이를 우선시할 것을 언급하고 다음 단계로 넘어간다. 만약 다른 임차인에게는 그와 유사한 문제가 없다면, 문제를 제기한 임차인에게는 모임이 끝난 후 그의 특수한 문제에 대해 토의할 것이라고 말한다.

⑥ 지금까지 문제가 있으면 어떻게 대응했는가를 확인한다

임차인들이 불만이 있을 때 그냥 참고 있는지 아니면 관리인이나 임대사업자에게 알리는지, 알리는 방법은 말로 하는지 아니면 문서로 하는지, 문제에 대해 누군가와 의논을 하는지, 조치 결과는 어떠했는지를 물어본다. 이런 대응의 어려움은 무엇이었는지도 물어본다.

⑦ 임차인대표회의의 구성에 대해 논의한다

여러 가지 문제들에 대해 해결책을 제시하기보다는 어떤 방법으로 이 문제들을 해결할 것인지에 초점을 맞춘다. 임차인들이 조직적으로 행동하는 것이 개별적으로 하는 것보다 더 효과적일 것이라는 데 대해 동의하는지를 확인한다. 또 임대주택법 등에서 임차인대표회의를 구성할 수 있도록 하고 있음을 확인한다. 그리고 임차인대표회의를 구성하는 것에 대해 찬성하는지 투표를 실시한다. 만약 임차인대표회의를 결성하는 데 찬성하는 쪽으로 결과가 나왔다면, 함께 필요한 일을 준비해야 한다.

⑧ 시간 조절과 모임의 결과 정리

모임은 너무 시간이 오래 가지 않게 진행해야 한다. 이를 위해서는 논의해야 할 내용을 미리 정하면서 시간 계획도 함께 세우고, 모임에서는 가능한 계획된 시간을 지키기 위해 노력한다. 모임은 2시간 30분 이내에 마치는 것이 바람직하고 3시간 이상 계속되면 부정적인 효과를 낳을 것이다. 한 사람이 너무 오래 이야기를 하는 일이 생기기 쉽다. 이런 것도 주민모임을 지루하게 만들고 생산적인 결과를 만드는 데 방해가 되는 것이다. 모임을 진행하기 전에 미리 많은 사람의 이야기를 듣기 위한 자리이기 때문에 한 사람이 같은 사안에 대해 너무 오래 이야기하지 않도록 당부를 하고 시작할 필요가 있고, 그래도 그런 상황이 발생할 경우에는 적절한 방법으로 수습해야 할 것이다. 모임에서 논의된 대략적인 내용과 결정된 바를 모임을 마감하기 전에 다시 확인하고, 모임을 정리한다.

5) 임차인대표회의 구성하기

임차인대표회의를 조직하는 데 완벽한 방법이 있는 것은 아니다. 기본적으로 임차인대표회의가 임차인들의 의견을 수렴하고 정책을 설정하고 의사결정을 가장 잘 할 수 있도록 구성하면 된다. 일반적으로 단지 규모가 크면 동별로 대표자를 뽑고, 그렇지 않을 경우에는 층별 혹은 몇 개 층마다 대표를 둔다.

① 선거관리위원회

주민모임에서는 선거관리위원회를 구성하여 주민들의 대표를 뽑는 절차를 진행하도록 결정할 수 있다. 선거관리위원회는 주민모임에서 구성하는데, 주민모임에 참석한 사람들 가운에 동별로 한 명씩 자원자를 받아 정할 수도 있고, 다른 원칙에 따라 정할 수도 있다. 부녀회나 통반장들이 적극적이고 주민모임에 다수 참여하는 경우, 선거관리위원회의 역할을 부녀회나 통반장들에게 부여하는 경우도 가능할 것이다.

선거관리위원회에서는 대표를 뽑는 선거 방법, 일정, 자격 등을 정하여 주민들에게 알리고, 동별로 혹은 층별로 후보자를 등록 받는다. 그리고 주민들에게 누가 입후보했는지를 알린다. 1명이 입후보를 한 경우에는 찬반투표를 하고, 2명 이상이 입후보한 경우에는 경선으로 대표를 뽑는다. 대개의 경우 입주한 가구의 2/3 이상이 투표를 하고, 투표수의 과반수 이상을 획득하면 대표로 당선된 것으로 본다. 한 가구는 한 표를 행사할 수 있다. 선거인 명부를 만들어서 호수를 명시하고 투표자의 이름을 적도록 한다. 가장이나 배우자 혹은 직계 가족이 투표를 할 수 있다. 투표 자체가 주민들의 관심을 끄는 방식으로 진행될 수 있도록 진행하기 위한 다양한 방법도 시도될 필요가 있다.

현재 구성된 임차인 조직들 중에는 선거관리위원회와 같은 공식적인 기구를 두지 않거나, 일반적인 투표절차 없이 대표를 선출하는 단지도 있다. 그러한 경우 추후 임차인대표를 뽑을 때에는 보다 객관적인 절차를 거치는 것이 바람직하다.

② 임차인대표회의 임원 구성하기

임차인대표들이 선출되면 선출된 이들이 모여 회의를 통해 회장과 부회장, 감사 등 임원을 뽑는다. 각각의 임원이 어떤 역할을 담당하는지를 명확하게 하고, 민주적인 절차로 임원을 뽑는다. 먼저 회장과 부회장은 주민들에게 신임이 있고 원만한 성품을 가지고 있으며 궂은 일도 먼저 나서서 할 수 있는 사람이 맡아야 할 것이고, 감사는 행정이나 회계에 밝으면 좋다.

③ 임차인대표회의의 구성을 알리기

임차인대표회의가 구성되고 임원을 정하고 나면 단지 안에 눈에 잘 띄는 장소에 전단을 부착하여 주민들에게 알린다. 임차인대표회의가 발족했음을 알리기 위해서 현판식이나 출범식을 하는 것이 바람직하다. 이 모임에는 주민들 이외에도 임대사업자, 관리사무소, 동사무소, 구청, 관련 지원단체 등을 초청하는 것이 좋다. 임차인대표회의가 구성되면 이 사실을 임대사업자, 관리사무소, 구청 등에 문서로 알리는 것이 좋다.

④ 규약 갖기

임차인대표회의는 주민들이 직접 뽑은 대표로 구성된 조직이다. 따라서 그 구성원을 대표하여 어떤 일을 수행할 수 있는 권한이 있다. 이러한 권한은 어떤 사람에 의해 쉽게 무시되어서도 안되고, 마찬가지로 어떤 제한도 없이 항상 발휘될 수 있는 것도 아니다. 임차인대표회의의 책임과 권한 및 그 한계에 대해서 분명히 하고, 이를 글로 정해두는 것이 필요하다. 이것이 바로 규약이다. 규약은 그 구성원의 동의에 의해 인정되고 효력을 갖는다. 따라서 주민 총회를 거쳐 승인을 받아야 한다. 규약은 대외적으로 조직이 인정받을 수 있는 중요한 근거이기도 하다. 규약을 만들 때에는 시민단체에서 제시하는 모범규약을 참고로 하여 단지의 사정에 맞게 수정하는 것이 바람직하다.

6) 임차인대표회의의 활동

① 일의 분담과 참여 기회 확대

임차인대표회의가 무슨 일을 하기로 했던 간에 임차인대표회의가 그 일 때문에 너무 부담을 느끼는 일은 없어야 하고, 어떤 일을 하는 것이 조직의 발전에 도움이 되어야 한다. 주민들이 임차인대표회의가 하는 일이 바로 자신의 일이라는 사실을 느끼도록 해야 하고, 임차인대표회의가 문제를 해결하는 것은 얼마나 많은 사람이 시간과 노력을 모으느냐에 달려 있다는 것을 알게 한다. 몇몇 사람에게 너무 많은 일이 돌아가면 그 사람은 오래 그 일을 계속 하지 못하는 경우가 많고, 또 그 사람이 일을 하지 못할 때 문제 해결을 위한 노력은 중단되기 쉽다. 임차인대표회의에서 결정된 일의 수행하는 데는 많은 임차인들이 참여하도록 한다. 임차인들은 누구나 자발적으로 필요한 일을 하고, 그 역할은 돌아가면서 맡게 될 것임을 수시로 확인한다.

어떤 일의 책임을 부여할 때는 한 사람이 많은 부담을 지지 않도록 가능한 여러 사람에게 일을 맡겨고, 각자가 가지고 있는 가지고 있는 기술과 이용할 수 있는 시간을 고려하여 분담한다. 일을 폭넓게 분담하기 위해서 임차인대표 이외에도 특정한 사업을 추진하는 팀을 구성하는 것이 바람직하다. 주민들과 긴밀한 관계를 유지하는 임차인대표회의는 □누가 이 일을 할 것인가?□라는 단순한 질문으로 지원자를 구할 수 있을 것이고, 그렇지 않은 조직은 함께 일할 사람을 찾는 데 실패할 것이다. 이것은 곧 조직의 운명이기도 하다.

② 자료 수집

임대주택에 대한 법, 규제, 임차인 권리와 책임에 관한 정보를 수집해야 한다. 임대주택과 관련된 제도로는 임대주택법과 시행령, 시행규칙이 있고, 주택임대차보호법의 적용도 받는다. 공공기관이 관리를 담당하는 경우에는 관리와 관련된 규정에 대해서 정보공개를 요구하여 받을 수도 있다. 또한 다른 임차인대표회의가 비슷한 문제를 어떻게 해결했는가에 대해서도 아는 것은 가장 큰 도움이 될 것이다. 이러한 정보를 얻기 위해서는 소개를 받거나 관련 시민단체들의 협조를 구하는 것이 좋다.

③ 임차인들과의 의사소통

임차인들은 때때로 임차인대표회의의 전략이나 목표에 대해서 이해하지 못하거나 신뢰하지 않을 수 있다. 그래서 임차인대표회의의 활동에 부정적인 태도를 보이는 사람도 있고, 엉뚱한 소문이 생기기도 한다. 만약 임차인대표회의가 매우 자주 주민들에게 활동을 알린다면, 임차인들의 참여는 증가하고 불필요한 잡음은 줄어들 것이다. 무슨 일이 왜 일어나고 있는지를 임차인에게 알려주는 것을 체계화한다. 말로 알리는 것도 필요하고, 공고문이나 소식지와 같은 형태로 알릴 수도 있다. 단지의 규모와 이용할 수 있는 자원에 따라서 방법을 선택할 수 있는데, 자금이나 노력이 무리하게 필요한 것은 피해야 한다. 임차인들은 그들의 대표가 어떤 일을 누구와 만나서 하고 있는지 알 필요가 있다. 대표들은 단지에서 임차인대표회의가 하고 있는 일을 임차인들에게 전달해야 할 책임이 있다. 또 임차인들로부터 필요한 자료를 수집하고 가장 먼저 연결해야 할 것은 무엇인지에 대한 의견도 수렴해야 한다.

④ 정기적인 모임

임차인대표회의는 적어도 한 달에 한 번 정도 정기적인 모임을 가져야 한다. 그리고 수행해야 할 일이 있을 때에는 따로 일정을 잡아 모임을 가지면서 어떻게 행동할 것인가를 결정해야 한다.

임차인대표회의의 모임은 모든 임차인에게 알리는 것이 바람직하다. 비록 한 동에 한 명이 참석하는 회의이지만, 동마다 모임의 장소와 시간 및 주요 안건을 게시하는 것이 바람직하다. 이러한 게시에는 참석을 원하는 임차인은 누구나 회의를 지켜볼 수는 있음을 밝히는 것이 좋다. 또 특정한 과제와 관련된 회의에는 그 일에 관심이 있고 도움을 줄 사람의 참석도 권한다. 그리고 이 게시물은 손으로 쓰거나 컴퓨터로 작성할 필요가 있고, 복사도 해야 한다. 이를 도와줄 사람도 찾아야 한다.

⑤ 기록 유지

임차인대표회의의 회의나 활동은 정확하게 기록하고 보관해야 할 필요가 있다. 모임의 세세한 진행 과정에서부터 공고문, 소식지, 모든 문서나 서신의 복사물, 기타 중요한 사안과 관련한 날짜와 내용, 주민들의 불만 내용 등을 문서로 기록하여 보관해 둔다. 이것은 향후 활동의 중요한 자료가 된다. 임차인대표회의는 임대사업자, 행정기관, 지방의원, 지역사회단체 등에게 글을 써서 보낼 일이 많다. 특히 불만 사항을 제기하기 위한 문서로 임대사업자 등에게 보낼 경우에는 내용증명으로 보내서 후에 법적인 근거가 될 수 있도록 한다. 기록을 유지하기 위해서 또 필요한 문서를 만들기 위해서 이런 일에 도움을 줄 사람이 필요하다.

⑥ 자금 운용

임차인대표회의는 활동을 하면서 최소한 우편요금이나 복사비 등의 비용을 지출해야 한다. 또 경우에 따라서 임차인대표회의는 임대사업자와의 관계에서 법적인 분쟁에 따른 비용을 지불해야 할 수도 있다. 임차인대표회의는 그러한 비용을 어떻게 지불할 것인지를 결정해야만 한다.

임차인대표회의가 생각할 수 있는 비용 확보 방법은 세 가지가 있다. 첫째, 임차인들에게 혹은 대표들에게만 얼마씩 분담금을 걷는 것이다. 임차인대표회의가 주민들에게 분담금을 거두기로 결정했다면, 모든 임차인이 경제적 사정이 매우 다르다는 것을 고려해야 한다. 분담금의 합계액은 실제 들어가는 비용과 일치해야 한다. 주민들 전체에게 분담금을 걷는 것은 매우 예외적인 경우에만 실시해야 할 것이다. 또 대표들이 얼마씩 갹출하는 것은 비교적 간단한 방법이긴 하지만 이런 방법이 반복되면 경제적 부담 때문에 지속적으로 참여하기 어려운 사람이 생길 수도 있다는 점에 주의를 기울여야 한다. 분담금을 걷고 돈을 사용하는 것에 동의하지 않거나 이해하지 않는 사람이 있을 경우에는 절대로 돈을 걷어서는 안된다.

둘째, 외부로부터 기부금을 받는 것이다. 기부금을 받을 때에는 그 돈의 성격에 대해서 신중하게 고려하지 않으면 안된다. 혹시 임대사업자가 임차인대표회의의 운영비를 제공하거나, 관리비에서 임차인대표회의의 운영경비를 부담하려는 제안도 있을 수 있는데, 이는 현재의 상황에서는 거부하는 것이 바람직하다. 관련된 업체에서 기부를 제시하는 경우에도 원칙적으로 거부하는 것이 바람직하다. 누가 보아도 사심이 없는 기부에 한정해서 자금을 조달해야 할 것이다.

셋째, 자체 사업을 통해서 자금을 조달하는 것이다. 부녀회 등에서 사업을 하고 수익이 남을 경우 그 일부를 임차인대표회의의 운영기금으로 사용하거나, 임차인대표회의의 특정한 활동을 하기 위한 자금을 조성하기 위해서 수익사업을 수행할 수도 있다. 이 방식은 현재 가장 유력한 수단으로 보인다.

임차인대표회의는 수입과 지출에 대한 장부를 작성하고, 영수증과 기록을 보관해야 한다. 또 임차인대표회의가 사용하는 자금에 대해서 그 돈이 비록 큰 것이 아니라 하더라도 반드시 은행계좌를 만드는 것이 필요하다.

⑦ 반대 의견에 귀를 기울여야 한다

임대주택에 사는 모든 주민은 임차인대표회의에서 논의하고 결정하는 사안에 대해 문제를 제기할 권리와 책임을 가지고 있다. 그리고 필요한 행동을 할 수 있다. 특히 그것이 조직이 정한 목표나 전략에 반대되는 경우는 더욱 그러하다. 반대 의견에 대해 충분히 귀를 기울이고 대화를 하지 않는 임차인대표회의와 대표는 심각한 반목을 겪을 가능성이 크다.

3. 임대사업자와 협의하기

임차인대표회의를 조직하기 위해서는 많은 사람들이 공통적으로 느끼고 있는 문제를 다루어야 한다. 이를 통해 주민들을 어떻게 조직하고 결국 임차인대표회의를 구성할 것인가를 다루었다. 또 지속적인 임차인대표회의의 운영을 위해서 주민들과 어떻게 논의하고 결정하고 일해야 하는지를 다루었다.

여기서는 그 다음 단계로 임차인대표회의가 개개의 사안에 대해 어떻게 행동해야 하는지, 특히 임대사업자와 협의를 어떻게 해야 할 것인가를 다룬다. 단지의 조건이나 문제의 심각성에 따라 임차인대표회의가 취해야 할 행동은 다를 것이다. 협의는 임차인대표회의가 선택할 수 있는 방법 가운데 한 가지이다. 어떤 전략을 선택하는가와 무관하게 단지의 조건이나 문제점의 내용에 대한 자료와 임대사업자가 문제에 대해 알고 있고 이에 대해 임차인이 요구했다는 증거를 가지고 있는 것이 유리하다. 또 임차인대표회의가 취하기로 한 행동이 무엇이던 간에 그 행동이 무엇이고, 원하는 바는 무엇이며, 이러한 목표를 달성하기 위해 필요한 자원은 무엇인지 분명히 확인해야 한다.

1) 문제라고 느끼는 것을 글로 작성하라

문제라고 생각되는 것은 글이나 기록으로 남을 수 있는 사진 등의 형태로 정리해야 한다. 그리고 이 자료는 필요한 경우 편지나 문서의 형식으로 임대사업자에게 전달하여, 건물의 문제점을 임대사업자가 알고 있다는 것을 분명히 한다. 이때 편지 등을 내용증명 우편물로 보내고, 임차인대표회의에도 그 내용을 복사해 둔다. 그러면 나중에 임대사업자가 문제에 대해서 □몰랐다□라고 말할 수 없다.

문제점을 구체적인 자료로 만들어야 한다. 하자가 있다면 어디에 어떤 내용의 하자가 있는지를 꼼꼼하게 기록하고, 이것이 어떻게 처리되었는지, 즉 임차인이 임대사업자에게 공지했던 내용은 무엇이고 임대사업자의 반응은 어떠했는지를 확인하여 기록한다. 임대사업자 등에게 보내는 글에는 임차인 측에서 원하는 바가 무엇인지, 언제까지 그것이 이행되기를 원하는지를 밝힌다. 그리고 가능한 요구는 임차인대표회의의 이름으로 하고, 임대사업자 등이 연락할 수 있도록 임차인대표 1∼2인의 이름과 전화번호를 제공한다. 이러한 내용은 임대사업자 이외에도 행정기관과 지역의 시민단체 등에 알리는 것도 바람직하다.

2) 협의 요구

협의는 상호 만족하는 결과에 도달하기 위한 논의 과정이다. 협의의 방식은 여러 가지가 있을 수 있지만, 서로 얼굴을 보면서 논의하는 것을 가장 일반적인 형태라 할 수 있다. 이런 협의는 요구를 전달하고 대책과 관련된 일정까지 논의하는 자리가 될 수 있다.

임대사업자와의 협의는 임대사업자가 문제에 대해 반응할 수 있는 기회를 주었음을 의미한다. 만약 임차인대표회의가 앞으로 더 공격적인 행동을 취할 필요가 있다면, 협의를 시도한 것은 유리한 자료가 될 수 있다.

① 협의 요구

임대사업자가 만나기에 편리한 시간을 선택할 수 있도록 2∼3개의 날짜와 시간을 제시한다. 임차인대표와 임대사업자가 방해 없이 만날 수 있도록 모임 후에 다른 약속을 잡지 않는 등 시간 선택에도 유의해야 한다.

② 요구 사항 정리

임차인대표회의에서 임대사업자에게 보내는 편지에는 논의해야 할 내용들을 써야 한다. 편지에는 언제까지 임차인의 요구에 대해 대답할 것도 포함해야 한다. 편지에는 가능한 많은 임차인이나 임차인대표의 서명을 받는다. 때때로 임대사업자는 개별 임차인과 사적인 협의를 통해서 주도권을 가지려고 노력하고 조직의 요구는 무시할 수도 있다. 그럴 경우 개개인이 아닌 임차인대표회의와 모임을 가질 것을 주장해야 한다. 이것은 임차인대표들 간에도 확인하여 개별적인 협의가 진행되는 것을 예방해야 한다.

③ 임대사업자의 대응

임차인대표회의의 협의 요구에 대해 임대사업자는 여러 가지 반응을 보일 수 있다. 첫째, 임대사업자가 모임을 거절하는 경우이다. 이때 서면으로 거부 의사를 밝힐 수도 있고, 구두로 표현할 수도 있다. 후자의 경우 임차인대표회의는 임대사업자에게 모임의 요청을 거부한 결과로 더 강경한 행동을 취할 수 있다는 편지를 보낼 수 있다. 이것은 임대사업자의 거부를 분명히 문서로 확인하는 효과를 갖는다. 둘째, 모임에는 동의하지만 장소와 시간 등의 변경을 요구하는 경우이다. 그럴 경우 임차인대표회의는 변경 내용을 받아들여야 할 지를 결정해야 하거나, 왜 변경을 하려는 지를 물어야 한다. 임차인대표회의는 장소와 시간을 변경하는 것이 정당하지 않다는 충분한 이유를 확인할 수 있다면 원래의 내용을 밀어붙이고, 그렇지 않다면 임차인대표회의가 협의를 거부했다는 명분을 주지 않기 위해서 변경하는 것을 논의해야 한다. 셋째, 임대사업자가 협의에 동의하는 경우 협의 준비로 들어간다.

3) 협의 준비

만족스러운 합의에 이르기 위해서는 먼저 임차인들의 요구가 무엇이고, 협의에서 합의할 수 있는 것은 무엇이고, 어떻게 원하는 내용의 합의에 이를 것인가 하는 방법을 분명히 알아야 한다. 임차인대표회의에서는 협의에 참여할 팀을 누가로 할 것인가를 결정해야 한다.

① 협의 팀의 구성

모든 임차인이 협의에 참여할 수는 없기 때문에 임차인의 이익을 대변할 팀을 구성해야 한다. 팀은 한 명 또는 두 명의 발언자, 한 명의 회의록 작성자, 한 명의 관찰자로 구성하는 것을 기본으로 한다.

협의팀으로 선출된 사람들은 문제의 초점을 이해하고 있어야 하고, 임차인대표회의의 이익을 위해 발언하거나 침묵할 수 있어야 한다. 불필요한 화를 내서 협의를 거스르는 일이 없도록 노력해야 한다. 협의팀으로 선출된 사람들은 임차인대표회의의 구성원들로부터 승인을 얻어야 한다. 협의에서는 임차인대표회의나 임차인 전체가 미리 동의하지 않은 사항에 대해서 협의팀이 협의에서 동의해서는 안된다는 것을 분명히 해야 한다.

② 요구 항목 정리

많은 사람들이 관심을 갖는 문제들을 정리하여 임차인들로부터 합의를 구해야 한다. 이를 위해 가장 심각하고 중요한 문제들의 목록을 만들고 우선순위를 정한다. 협의팀과 모든 임차인은 그 우선 순위를 이해하고 동의하는 것이 중요하다.

③ 자료 수집

임대사업자에게 요구 사항을 제시하기 위해서 임차인들로부터 정보를 수집한다. 관리 서비스의 문제점, 안전 문제, 청소나 위생상의 문제, 관리비의 문제 등에 관한 불만을 충분히 듣고 기록하며, 필요한 경우 다른 단지와 비교도 하면서 자료를 수집한다.

④ 요구 내용 정리

임대사업자에게 언제까지 무엇을 해달라고 요구할 것인지를 분명히 한다. 대부분의 경우 임차인이 요구하는 것 모두를 임대사업자가 해주지는 않는다. 임대사업자가 법적으로 책임이 있는 것이 있는 반면, 그렇지 않은 것들도 있다. 이를 고려하여 임차인들의 요구 중에서 타협할 수 있는 선을 정해야 한다. 협의팀은 이러한 타협의 선을 계속 주지하고 있어야 한다.

위의 과정을 거친 후에는 임차인의 요구 항목과 내용을 글로 작성한다. 그것은 임대사업자에게 주기 위해서가 아니라, 임차인들이 그것이 무엇인지 이해하고 그것에 동의하기 위해서 필요하다.

⑤ 임대사업자의 반응에 대한 대응 방법

임대사업자가 임차인의 요구를 거절할 경우 협의팀이 어떻게 반응해야 할 지에 대해서 대체적인 내용을 미리 합의해야 한다. 협상이 어떻게 진행되느냐에 협의 방법은 달라질 수 있지만, 미리 준비해 가는 것은 매우 중요한 의미가 있다.

협의에서 대표가 어떤 말을 사용하느냐에 따라 그의 의도와는 무관하게 협의를 무산시킬 수도 있다. 선동적이거나 비꼬는 투의 용어는 협의에 적당하지 않다. 협의는 임대사업자가 임차인의 요구에 대해 □예□라고 답할 수 있도록 만드는 자리임을 명심해야 한다. 이를 위해서 어떻게 하는 것이 최선인지 생각한다. 협의는 임대사업자가 문제 해결을 원하고 결국 임차인에게 동의할 것이라고 가정하고 시작해야 할 것이다. 임대사업자가 공격적인 말을 하더라도 그가 감정을 억누르고 다시 협의에 임하게 할 방법을 잘 생각해서 행동해야 한다.

실제로 협의는 다양한 방식으로 진행될 수 있다. 따라서 협의 기술은 여러 차례 협의를 거치면서 숙달될 것이다. 하지만 미리 협의를 연습해 보는 것은 매우 유용하다. 임대사업자의 입장에서 생각하는 것도 협의에 임할 팀에게 도움이 될 것이다.

4) 협의에 임해서

① 소개

임차인대표 중 한 명은 자신을 소개하고 다른 임차인대표도 소개한다. 그리고 협의팀이 임차인대표회의를 대신하고 있음을 분명히 밝힌다. 그리고 임대사업자 측에서도 누가 참여했는지 소개해 줄 것을 요구한다.

때때로 임대사업자는 임대료를 연체하는 가구가 많고, 임차인들이 제대로 자기 책임을 다하지 못했음을 이야기하기도 한다. 그리고 이 말에는 임대료도 안낸 임차인은 집단적인 행동에 참여할 자격이 없으니, 가만히 있으라는 이야기로 여겨질 수 있다. 이에 대해 임차인대표는 즉시 그것은 모임의 목적과 별개의 문제라고 말해야 하고, 이 일로 감정적인 논쟁에 휘말려서는 안된다.

협의에 들어가기에 앞서 임차인과의 협의에 참석한 임대사업자에게 고맙다는 말을 하거나, 임차인대표회의와 임차인협의 팀은 모두 이 협의가 생산적일 수 있기를 희망한다는 등의 이야기를 통해 우호적인 분위기를 조성한다.

② 요구 사항 진술

협의해야 할 내용의 복사물을 임대사업자에게 준다. 이미 협의를 요구하는 편지에서 그것을 보냈다고 하더라도 다시 자료를 나누어 갖는다. 그리고 이 자료에는 임차인이 논의하고자 하는 순서에 따라 정리가 되어 있어야 한다.

③ 협상하기

각각의 요구 항목에 대해 임대사업자가 답변해 줄 것을 요구한다. 임대사업자의 반응에 따라서 각각에 대한 협의는 다양해질 것이다.

양측은 협상 테이블을 떠나서 작전회의를 가질 수 있다. 만약 임대사업자가 임차인 협의팀에서 준비되지 않은 사항에 대한 문제제기를 하였다면, 이에 대한 전략을 논의하기 위해 작전회의를 열어야 한다. 또 임대사업자가 임차인이 제시한 내용을 거절하고 대신 다른 대안을 제시하였다면, 그 제안을 수용할지의 여부를 결정하기 위해서도 작전회의가 필요하다. 항상 협의팀은 임차인대표회의를 대표한다는 것을 기억해야 한다. 새로운 제안에 대한 판단은 임차인들이 사전에 결정한 바에 비추어 동의할 수도 있고 유보할 수도 있다. 만약 그 제안이 사전에 고려되지 않은 것이고 임차인 대다수가 그 제안을 수용할 것이라는 확신이 서지 않는다면 협상 테이블로 돌아와서 아직 최종 결정이 나지 않았다고 말해야 한다.

④ 동의 내용 정리

협의가 끝날 즈음 임대사업자가 동의한 내용에 대해 언제 어떤 조치가 취해질 것인가에 대한 대략적인 활동 계획을 정리하고 기록해야 한다. 임차인대표와 임대사업자는 동의한 내용에 대해 서명할 수 있다. 만약 임대사업자가 동의에 서명하기를 거절한다고 해도 협의 내용이 사라지는 것은 아니다. 하지만 회의록은 반드시 작성해 두고, 마지막으로 동의한 내용을 확인하는 절차를 반드시 거친다.

5) 협의 이후

협의 이후 논의된 내용과 동의된 바를 전달하기 위한 임차인대표회의를 소집한다. 임차인대표회의는 협의에서 나온 회의록을 보관하고, 그 복사본을 임대사업자에게 보낸다. 협의가 이루어진 사안이나 이루어지지 않은 사안의 처리를 위해서 추가적인 협의가 필요한 경우, 가능한 빨리 일정을 잡도록 노력한다.

협의가 이루어지지 않고 임대사업자의 행동이 부당하다고 판단될 경우 임차인들은 집단적인 행동을 취하거나 법적인 싸움에 들어갈 수도 있다. 집단적인 행동의 예를 들면, 임대료 납부 거부 등의 방법이 있다. 이에 대해 임대사업자는 여러 가지 대응을 할 것이다. 임대료 체납에 따른 소송에 들어갈 수도 있고, 서비스 공급을 중단할 수도 있다. 또 임차인들의 결속을 약화시키기 위해서 여러 가지 행동을 취할 것인데, 임차인 중 일부를 퇴거시킨다는 공고를 붙일 수도 있다. 또 몇몇 사람들에게만 보복적인 조치를 취할 수도 있다. 임차인은 왜 그들이 임대료 지불을 유보하고 있는지 법정에서 정당성을 주장할 수 있는 준비를 해야 한다. 개개의 임차인이나 임차인대표회의도 문제를 해결하기 위해 임대사업자를 법정으로 부를 수 있다. 임차인 주도의 법적 행동은 많은 시간과 자금을 필요로 하고, 그 과정을 조직이 와해될 가능성도 있기 때문에 신중하게 선택되어야 한다. 임차인의 활동에 대해 동의하는 전문가와 충분히 상의하고, 단지의 조건을 충분히 고려하여 선택해야 한다.

4. 임차인대표회의의 연대 활동

임차인대표회의가 단지에서 발생하는 문제를 해결하기 위해서 혹은 단지의 문제를 해결하고 나서 해야 할 일의 하나는 다른 임차인대표회의와 의견을 주고받고 공동으로 해결해야 할 문제에 대해 함께 노력하는 연대이다. 이러한 연대 활동은 인근 단지 사이에서 정보를 교환하거나 공동으로 일을 하는 것에서부터 보다 넓은 지역의 협의체를 구성하고 공동의 과제를 찾는 것 등이 있다. 이를 통해 단지의 문제를 넘어서 그런 문제들이 발생한 근본적인 원인을 찾고 해결할 수 있다.

한 임차인대표회의가 상대하는 임대사업자는 대개 다른 임대주택도 소유하고 있고, 다른 임대주택의 임차인대표회의와 연대할 경우 보다 큰 효과를 낳을 수 있다. 또 임대사업자들은 대개 비슷하게 행동하고, 그들간의 연대를 형성하고 있다. 따라서 여러 임대주택의 임차인대표회의는 단결해야 할 필요성이 있다. 한 사람의 임차인보다 임차인 조직이 문제를 해결할 수 있는 보다 강한 힘을 갖는 것처럼 임차인대표회의의 연합체는 임차인의 목소리를 보다 효과적으로 낼 수 있고 성공적일 수 있게 한다. 여기서는 임차인의 연대조직에서 할 수 있는 몇 가지 제안을 한다.

① 임대아파트의 구분에 따른 조직 필요

임대주택의 종류에 따라 임차인대표회의의 활동 내용과 방식은 다를 수 있다. 영구임대주택과 50년 공공임대주택은 비슷한 문제를 많이 가지고 있지만, 이들과 5년 분양 조건부 임대주택은 매우 다른 양상을 보이고 있다. 대부분의 임대사업자는 많은 임대주택을 보유하고 있는 것을 볼 수 있는데, 한 단지만 소유하고 있는 것이 아니라 여러 단지를 소유하고 있다. 그리고 이들이 소유한 임대주택을 관리하는 데 있어서는 대개 정해진 규칙이 있다. 지방자치단체나 대한주택공사가 소유하고 있는 임대아파트의 경우는 특히 그러하다. 따라서 임대주택의 종류나 임대사업자가 누구인가에 따라 여러 단지가 공동으로 해결해야 할 필요가 있다. 하지만 임대주택 전체가 공동으로 당면하는 문제 또한 존재하기 때문에 임대주택의 종류나 임대사업자와 무관하게 연대해야 할 필요도 있다.

② 다른 임차인대표회의와의 정보 교환

새로운 임차인대표회의를 조직하거나 조직했을 때 우선 건물주와 임차인의 사이의 현안을 해결하기 위해 노력한다. 구성원들은 조직을 만드는 것이나 운영하는 것에 대해 부담스러움을 가지고 있을지도 모른다. 자주 다른 임차인대표회의가 성공적으로 문제를 해결한 이야기를 듣는 것은 임차인대표회의를 조직하고 강화하는 중요한 추진력이 된다. 경험 있는 다른 단지의 임차인 지도자로부터 지원을 받는 것은 새로운 조직이 노력과 시간을 절약하는 데 큰 도움이 될 수 있다. 그리고 임차인대표회의간의 정보 교환은 협의와 투쟁의 다양한 양상들마다 그들이 실행한 전략에 대한 직접적인 정보를 듣는 기회가 될 것이다.

③ 지역사회조직 참여

한 단지의 임차인대표회의는 임대주택 이외의 다양한 요소로 구성된 지역사회와의 관계도 중요하게 고려해야 한다. 지역사회의 안전, 문화, 경제적 활성화에 임차인대표회의는 지역사회의 여러 분야들과 협력하여 중요한 기여를 할 수 있다. 이를 통해 임차인대표회의는 지역사회를 임차인들에 대한 지지세력으로 확보할 수 있다.

그 동안 임차인들은 그들이 사는 지역에 대한 개발행위에 대해서 의견을 제시하지 못해 왔다. 세를 사는 사람에게 무슨 권한이 있을까 생각해 왔을 지도 모른다. 이제는 지역사회의 거주자라면 주택의 소유 여부와 무관하게 그 지역의 변화에 대해 발언을 할 수 있어야 한다. 지역사회의 개발 속도와 질, 환경, 공공 서비스, 역사적 보존 가치 혹은 지역사회에서 인정되는 가치를 지키는 데 관심을 둘 필요가 있다. 지역사회복지관과도 공동으로 추진할 수 있는 사업을 모색하는 것도 필요하다. 지역의 실업자들을 위한 사업, 도움을 필요로 하는 사람들을 돕는 일도 공동으로 수행할 수 있다.

④ 제도 개선을 위한 압력

현재 임차인을 위한 법률을 제정하는 것이 후순위로 밀리고 크게 관심을 갖지 않는 것은 임차인들의 정치적인 선택이 분명히 나타나지 않기 때문이다. 대통령에서부터 국회의원, 지방자치단체장과 의원에 이르기까지 임차인과 관련된 사안에 대해서 정보를 제공하면서 임차인들을 위한 활동을 하고 있는지를 주시하고 있음을 계속 알린다면, 임차인들을 무시하는 제도는 유지되기 어려울 것이다. 이러한 제도적인 성과를 거두기 위해서는 연대조직이 필요하고, 그 조직의 중요한 임무 역시 이러한 제도적인 개선에 있다.

---<참고문헌>

박신영, 2000, □바람직한 임대주택제도 정착을 위한 제안□, 임대주택법 재건에 따른 시민대토론회 □바람직한 임대주택 제도 정착과 주민참여방안□, 참여연대아파트공동체연구소

서종균·신만수·강인남·송제형, 1999, 살기 좋은 임대아파트 만들기 주민안내서, 관악주민연대·노원나눔의집·성동구공공임대주택주민자치협의회(준)·한국도시연구소

<보론 2>

임대주택관리규약(안)

제정 2000.   .   .

제 1 장   총  칙

제1조 (목적)

이 규약은 임대주택법 제17조의 2 제2항 제1호의 규정에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○    번지 소재 ○○아파트 단지의 임대주택, 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을       관리 및 사용함에 있어서 필요한 사항을 규정함으로서 입주민의 공동이익을 증진하고 쾌적    한 주거환경을 조성하며 주민자치의 원활한 실현을 목적으로 한다.

제2조 (정의)

이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. “임대사업자”라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다) 또는 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다.

2. “임차인”라 함은 임대사업자와 계약을 맺은 임차인과 그 임차인을 대리하는 직계존·비속을 말한다.

3. “관리주체”라 함은 임대사업자가 관리하는 경우에는 임대사업자 또는 임대사업자가 위탁관리하는 경우에는 위탁관리업자를 말한다.

제3조 (규약대상물의 범위)

이 규약의 대상물은 <별표1>과 같다.

제4조 (관리 및 관리기구)

① 임차인은 제1조의 목적을 달성하기 위하여 동별대표자로 구성되는 임차인대표회의를 두고, 관리주체와의 협의를 통하여 관리업무에 참여한다.

② 임차인대표회의와 관리주체의 사무소는 본 단지내의 관리사무소에 설치한다.

③ 임차인대표회의는 의결기구로서 이 규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 업무를 감독할 책임을 지며, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계법령·       이 규약 및 임차인대표회의와 임대사업자간에 협의한 사항에 따라 관리할 책임을 진다.

제5조 (규약 등의 준수 의무)

임차인은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 관계법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제     규정(이하 □관계규정□이라 한다)을 성실히 준수할 의무를 진다.

제6조 (규약의 효력)

이 규약은 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의를 거쳐, 임차인 과반수 이상의 동의를     받아 효력을 갖는다.

제 2 장  입주자의 권리와 의무

제7조 (임차인의 자격)

① 임차인의 자격은 입주한 때로부터 발생하고, 퇴거와 동시에 소멸한다.

② 새로이 입주한 임차인은 지체없이 관리주체에게 신고하여야 하고, 동별대표자는 새로   입주한 자에 대하여 입주신고의 권유와 신규입주사항에 대하여 가능한 범위내에 고지하   여야 한다.

③ 임차인의 자격을 상실한 자는 일체의 권리를 상실하고 관리규약에 의거 이미 납부한 입주자 공동재산 및 제적립금에 대하여 반환 청구할 수 없다.

제8조 (임차인의 권리)

임차인은 다음 각 호의 권리를 갖는다.

1. 전용부분을 주거의 목적으로 사용하는 권리

2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리

3. 동별대표자를 선출하는 선거권 및 불신임권

4. 동별대표자가 될 수 있는 피선거권 (해당 전용부분에 주민등록이 되어 있고 6개월 이     상 거주하고 있는 자에 한한다. 다만 최초의 임차인대표회의 구성을 위한 동별대표자를   선출하는 경우에는 그러하지 아니하다)

5. 관리규약의 제정 및 개정에 대한 의결권

6. 관리업무 전반에 대하여 임차인대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리

7. 관리주체의 관리업무중 임차인의 동의를 요하는 사항에 대한 동의권

8. 관리주체의 관리비· 사용료 및 특별수선충당금의 징수·사용· 보관 및 예치 등에 관한 장부 및 증빙자료 작성요구와 이를 열람할 수 있는 권리

9. 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 대하여 관리주체와 다툼이 있는 때에 회계     감사를 받고 그 감사결과와 감사보고서를 열람할 수 있는 권리(다만 임대사업자가 국     가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 경우에는 임차인대표회의와 임대사업    자간의 협의사항으로 한다)

10. 임차인대표회의의 회의록과 회계사항에 대한 열람 및 등본 청구권

제9조 (의결권 행사)

① 하나의 세대는 하나의 의결권을 갖는다.

② 임차인은 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사 할 수 있다.

③ 임차인이 대리인에 의하여 의결권을 행사하는 경우에 그 대리인은 대리권을 증명하는 서면을 임차인대표회의에 제출하여야 한다.

제10조 (의결)

① 다음사항은 임차인 과반수의 찬성으로 의결한다.

1. 동별 세대수에 비례한 대표자의 선출

2. 관리규약 제정 또는 개정

3. 회계감사를 요구할 수 있는 경우 그 실시 여부

4. 선거관리에 필요한 제규정

5. 관리주체의 관리업무 결정에 임차인 동의가 필요한 사항

② 다음사항은 임차인 3분의 2이상 찬성으로 의결한다.

1. 임차인대표회의의 해체 및 재구성 요구

2. 공용시설의 변경, 처분, 철거, 재축, 증축

③ 임차인의 의결은 서면으로 한다.

④ 임차인의 의결에 관한 서류는 관리주체가 보관한다.

제11조 (임차인의 의무)

① 임차인은 임대차계약서상의 사항을 준수한다.

② 임차인은 공동생활의 질서를 문란하게 하는 행위를 하여서는 안된다.

③ 임차인은 재산가치의 보전과 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량한 관리자의 주   의로 사용, 보전, 유지하여야 한다.

④ 임차인은 다음 각 호의 행위를 하여서는 안된다.

1. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는    행위

2. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위

3. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4. 임대주택법 제13조에 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위

5. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위

⑤ 임차인은 수도, 온수, 난방, 전기계량기의 고장시 즉시 관리주체에 신고하여 교체하여야    하며, 계량기 고장으로 사용량을 측정하기 곤란한 경우에는 전년 동월 사용량을 적용한   다. 다만 전년 동월 사용량이 없는 경우에는 해당동의 해당 평형 평균치를 사용한다.

⑥ 임차인은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 임대주택 등에 출입하고자 하   는 경우 이를 거부할 수 없다.

⑦ 관리주체는 전항의 규정에 의하여 전용부분에 출입하고자 하는 경우 시급한 사유가 있    는 경우를 제외하고는 이를 임차인에게 미리 통보하여야 한다.

⑧ 임차인은 임차인대표회의가 제19조의 규정에 의거 의결한 사항을 준수하여야 한다.

제12조 (배상책임등)

① 임차인이 고의 또는 과실로 공용부분 및 시설물 등을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

② 제11조 제6항의 규정에 의하여 관리주체의 출입을 거부한 임차인은 그로 인하여 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

③ 관리주체는 제11조 제6항의 규정에 의거 전용부분에 출입하여 그 전용부분에 설치된 시설을 훼손한 경우에는 지체없이 이를 원상복구하여야 한다. 이때 부실공사로 인한 피해가 발생하는 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

④ 임차인 전용부분 시설물의 마모, 자연훼손으로 인하여 타의 전용부분 또는 공용부분에 피해를 주었을 경우에 임차인은 원상회복에 따른 공사에 협조하고 이를 변상하여야 한다.

제 3 장  임차인 총회

제13조 (지위와 구성)

① 총회는 임차인의 최고 의결기관으로서, 전체 임차인의 의결을 필요로 하는 사안을 결정    한다.

② 총회의 의장은 임차인대표회의의 회장이 된다.

제14조 (소집 및 의결)

① 총회는 입주자 3분의 1이상의 요구나 임차인대표회의의 결의에 의해 임차인대표회의 회   장이 소집한다.

② 총회의 의결사항은 다음 각 호와 같다.

1. 임차인대표회의의 결정사항 중 전체 임차인의 의결을 필요로 하는 사항

2. 임차인 전체에게 해당되는 사안으로서 긴급한 의결을 요하는 사항

3. 기타 총회의 의결을 필요로 하는 사항

제 4 장  임차인대표회의

제15조 (임차인대표)

① 임차인은 동별로 세대수에 비례하여 동별대표자를 선출하되, 총원은 ○명으로 한다.(1동 ○명, 2동 ○명, ……)

② 동별대표자(이하 □임차인대표□라 한다)는 해당동 임차인의  과반수 이상의 찬성으로 선출한다. 다만 다음 각 호의 경우에 해당되는 자는 임차인대표가 될 수 없다.

1. 금치산자, 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

3. 자격정지 이상의 형을 선고받아 그 형기가 종료되지 아니한 자

4. 당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6개월 이상 거주하지 아니한 자

③ 임차인대표의 임기는 2년(또는 1년)으로 하며 연임할 수 있다.

④ 임차인대표가 궐위된 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만 잔임기간이 90일 미만일 경우에는 선출하지 아니할수 있다.

⑤ 차기 임차인대표의 선출은 임기만료 45일 이전에 선거관리위원회가 동별 임차인대표 선출공고(각 동별 일시 및 선출방법 등)를 한 후 해당 임차인의 투표에 의하여 임기만료 30일 이전까지 선출하여야 한다.

⑥ 임차인대표는 임차인의 자격을 상실한 때에는 그 자격이 상실된다.

⑦ 임차인대표는 불가피한 사유가 있어 임차인대표회의의 회의에 참석할 수 없는 경우에는 서면으로 당해 동의 다른 임차인을 대리인으로 지명하여 의결권을 행사할 수 있다.

⑧ 임차인대표가 제18조 제7항 각 호의 사유에 해당될 때에는 해당 동 임차인의 3분의 2이상의 해임 찬성으로 당해 임차인대표는 자격을 상실하며, 임차인표회의는 즉시 해당 동의 임차인대표 선출 절차를 진행하여야 한다.

⑨ 임차인의 3분의 2이상의 요구로 임차인대표회의의 해체 및 재구성을 요구할 경우에는 30일 이내에 기존 임차인대표회의를 해체하고 재구성하여야 한다. 재선출된 임차인대표의 임기는 임차인대표회의가 재구성된 시점부터 기산한다.

제16조 (선거관리위원회)

① 임차인대표의 선출을 관장하기 위하여 임차인대표회의는 선거관리위원회(이하 위원회라 한다)를 구성한다.

② 선거관리위원회의 위원은 통반장 ○인, 동대표 ○인, 기타 주민 ○인의 범위내 에서 임차인대표회의에서 결정한다. 다만, 최초 구성과 불신임 및 총사퇴시 통반장 ○인, 기타 주민 ○인의 범위 내에서 구성한다.

③ 위원회의 위원장은 호선하고 관리소장은 위원장을 보좌한다.

제17조 (선거관리)

① 선거관리업무는 위원회 위원장의 요청에 따라 관리소장이 협조하여야 한다.

② 선거는 반상회의 개최일자, 장소와 병행하여 진행할 수 있다.

③ 선거관리업무에 관하여 본 규약외의 구체적인 사항은 임차인대표회의의 제안과 제10조 규정에 의한 임차인의 동의로 별도 규정을 정할 수 있다.

④ 임차인이 부득한 사유로 투표에 임할 수 없을 때에는 그 가족(만20세 이상인 자)중 위임을 받아 대리투표를 할 수 있다.

제18조 (임차인대표회의의 구성)

① 임차인대표회의는 임차인대표로 구성된다.

② 임차인대표회의에는 다음 각 호의 임원을 둔다.

1. 회장 1인

2. 부회장 1인

3. 감사 ○인(1인 이상)

③ 임원은 임차인대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다.

④ 임원의 임기는 임차인대표의 임기와 같고 연임 할 수 있다.

⑤ 임원은 임차인대표의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실되며 제7항 각 호의 규정에 해당하는 경우에는 임차인대표 3분의 2이상의 찬성으로 임원의 직을 해임할 수 있으며, 해임 대상 임차인대표는 의견제시는 할 수 있으나 의결에 참여할 수 없다.

⑥ 임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만 잔임기간이 90일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.

⑦ 임원의 해임사유는 다음 각 호와 같다.

1. 주택건설촉진법, 임대주택법과 관리규약을 위배하여 업무를 집행할 때

2. 특별한 사유없이 정기회의에 3회이상 불참한 때

3. 임원이 관리주체와 공동주택의 관리와 관련된 상거래를 할 때

⑧ 임차인대표회의의 업무추진비는 월 ○○원으로 정하고, 업무추진비의 사용지침은 임차인대표회의에서 정한다.

제19조 (임차인대표회의 의결사항 등)

① 다음 각 호의 사항은 임차인대표회의의 의결이 있어야 하며, 그 의결은 임차인대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 한다.

1. 관리규약의 개정안의 제안과 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정요구

2. 관리비 및 사용료의 내역, 기준, 부과방법 등에 대한 감독 및 요구

3. 관리비 예산의 확정 및 결산

4. 단지내의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비 및 난방시설, 승강기 기타 부대시설 등의 유지 및 운영에 관한 기준 설정요구

5. 임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 보수, 대체 및 개량 등의 계획에 대한 감독 및 요구

6. 임차인 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

7. 관리규약 위반자 및 공동생활의 질서문란 행위자에 대한 조치

8. 임차인 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항

9. 관리주체와의 협의 등 별도의 기구를 필요로 하는 사항에 대한 기구 구성

② 임차인대표회의는 제1항 제8호의 사항에 대하여 30일 이내에 안건으로 상정하고 의결하여야 한다.

③ 임차인대표회의는 필요한 사항에 대하여 단지내 임차인이 조직한 부녀회, 노인회, 통반장회(이하□단체□라 한다)등에게 위임할 수 있다. 이 경우 그 단체는 그 사업으로 인하여  발생한 수입과 지출 내역을 임차인대표회의에 보고하고, 임차인대표회의는 이를 임차인에게 공시하여야 한다.

④ 제3항의 규정에 따라 임차인대표회의로부터 그 권한을 수임한 단체에서는 수익금중 상당부분을 임차인 공동의 이익을 위한 제반 경비로 지출하여야 한다.

⑤ 임차인대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 임차인의 건의사항에  대한 조치결과 등 주요 업무의 추진사항을 지체없이 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑥ 임차인대표회의는 제1항의 의결사항 중 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의하여야 하며, 임대사업자는 성실하게 협의에 임하여야 한다.

1. 임대주택관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비(각 구성항목의 부과기준 및 용역·보수업자 선정방법 포함)

3. 임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 하자보수에 관한 사항

5. 회의실 운용에 관한 사항

6. 기타 공동주택의 관리에 관하여 필요하다고 임차인대표회의와 임대사업자간에 합의한 사항

⑦ 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의사항에 관한 세부절차는 임대아파트 협의규정에 따른다.

제20조 (회의)

① 임차인대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분한다.

② 정기회의는 매월 1회 개최하고, 회장이 이를 소집한다.

③ 임시회의는 다음 각호의 경우에 회장이 이를 소집한다.

1. 감사가 관리주체에 대한 감사결과에 따른 회의소집을 요구하는 때

2. 회장을 제외한 임원 2인 이상의 요구가 있을 때

3. 임차인대표 4분의 1이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

4. 임차인10분의 1이상이 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

5. 회장이 필요하다고 인정하는 때

④ 회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적, 일시 및 장소를 임차인에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다. 다만 부득이한 사유가 있어 긴급히 회의를 소집할 필요가 있다고 회장이 인정하는 경우에는 그 기간을 단축할 수 있다.

⑤ 임차인대표회의가 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 임차인 또는 이해관계인의 요구가 있는 때에는 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑥ 회의는 임차인대표 과반수의 출석으로 개의한다.

⑦ 회장은 제3항 제1호 내지 제4호에서 정하고 있는 자가 회의 소집을 요구할 경우에 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 하며, 회의를 개최하지 않을 경우에는 임차인대표의 과반수찬성으로 임시 임차인대표회의를 개최할 수 있다. 이 경우 회장의 직무는 구성원 중 연장자 순으로 한다.

제21조 (임원의 의무)

① 회장은 임차인대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄하며, 관리주체의 업무를 감독한다.

② 이사는 회장을 보좌하고, 회장의 유고시에는 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.

③ 감사는 관리비 및 사용료의 부과·징수·지출 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사할 수 있다. 이 경우 감사 결과를 임차인 대표회의에 보고하여야 하며, 관리주체의 업무 집행상 위법·부당한 사항이 있다고 인정된 때에는 필요한 조치를 취하고, 임차인대표회의 소집을 회장에게 요구하여야 한다.

제22조 (임차인대표 및 임원의 책임등)

① 임차인대표 및 임원은 관계규정과 임차인대표회의의 의결사항을 준수하고, 임차인을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.

② 임원에게는 업무수행을 위하여 필요하다고 인정될 경우 임차인대표회의 의결로서 정하는 업무추진비를 지급할 수 있다.

③ 임원은 그가 맏은 업무를 수행함에 있어서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 임차인에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

④ 임차인대표가 전원 사임할 경우 관리주체는 이 규약에 정한 절차에 따라 임차인대표회의가 재구성될 수 있도록 적극 협력하여야 한다.

⑤ 임차인대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감독 및 감사를 하되, 관리주체의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니 된다.

제23조 (임차인대표의 교육)

① 임차인대표회의는 원활한 주민자치와 효율적인 아파트 관리를 위해 년1회 이상 임차인대표에 대한 교육을 하여야 한다.

② 교육은 외부의 전문가를 초빙하여 강의를 개설하거나 아파트 관련 단체 등에 의뢰하는 방법으로 실시한다.

③ 필요한 경우 부녀회, 통반장, 입주민 교육을 병행할 수 있다.

제 5 장  관리주체

제24조 (관리주체의 의무 및 책임)

① 관리주체는 관계규정과 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의에서 결정한 사항에 따라 선량한 관리자의 주의로서 단지를 관리할 의무를 진다.

② 관리주체의 대표자와 그 직원이 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 임차인 또는 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

제25조 (관리주체의 업무)

① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 행한다.

1. 단지내의 경비, 청소, 쓰레기수거 및 소독

2. 관리비 및 사용료의 징수, 예치, 사용자 부담금의 납부 대행

3. 규약으로 정한 사항 및 임차인대표회의에서 결정한 사항의 집행

4. 단지안의 질서문란 행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구

5. 단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구

6. 임차인대표회의와의 협의에서 결정된 사항의 집행

② 관리주체는 월별로 관리비, 사용료의 징수, 사용, 보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 임차인이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

③ 임대사업자 또는 위탁받은 주택관리업자가 임대주택을 관리하는 때에는 관법령에서 정한 기술인력 및 장비를 갖춘 임대주택관리기구를 당해 임대주택단지안에 두어야 한다.

제 6 장  회   계

제26조 (회계처리의 원칙)

관리주체는 관계규정과 일반적으로 인정된 회계원칙 및 회계관습에 따라 회계처리를 하여야 한다.

제27조 (회계년도)

회계년도는 매년 ○월 ○일부터 익년 ○월 ○일까지로 한다.

제28조 (회계장부)

관리주체는 다음 각 호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록·유지 및 보관하여야 한다.

1. 금전출납부

2. 보조부(자산장, 부채 및 자본장, 손익장)

3. 총계정원장

4. 관리대장(급여, 자산)

5. 기타 회계관리규정에서 정하는 장부

제29조 (회계감사 등)

① 관리주체와 임차인간에 관리비와 관련된 분쟁이 있는 경우 임차인은 과반수 이상의 결의로 관리주체로 하여금 공인회계사나 공인회계법인으로 하여금 감사를 받게 하고(다만 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 경우에는 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의사항으로 한다), 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 임차인이 열람 및 자기비용으로 복사할 수 있도록 요구할 수 있다.

② 임차인대표회의 감사는 매년 1회 이상 자체감사를 실시할 수 있으며, 그 감사결과를 임차인에게 공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 감사에 소요되는 비용은 임차인이 부담한다.

제30조 (관리비 등)

① 관리비는 다음 각 호 비목의 월별금액의 합계액으로 하고 그 구성내역 및 산정방법은 임대주택법시행규칙의 규정과 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의에 의하되, 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담원칙 및 공평부담의 원칙에 따라야 한다.

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 오물수거비

4. 소독비

5. 승강기유지비

6. 난방비

7. 급탕비

8. 수선유지비

② 관리주체는 제1항 각호에 정한 것 이외의 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다. 다만 전기(공동으로 사용되는 시설의 전기를 포함한다), 수도(공동수도료를 포함한다) 또는 가스, TV수신료 등의 사용료를 징수하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 임차인에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

④ 관리주체는 임차인대표회의와의 협의에서 정하는 시설의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.

제31조 (관리비 등의 수납)

① 관리비등 제수납금의 납부고지서는 동·호수(성명), 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 명시하여 납기일 7일전에 임차인에게 도착하도록 하여야 한다.

② 관리비 등 제수납금의 납부기한은 매월 ○일로 하되 납입일이 공휴일인 경우에는 다음의  첫 근무일까지로 한다.

제32조 (연체료 등)

관리비, 사용료 등의 연체요율은 월 2%로 한다.

제33조 (사용료 등 잡수입의 관리)

① 관리비 이외에 관리주체와 임차인대표회의와의 협의에서 지정하는 시설의 사용료는 해당시설의 관리에 소요되는 비용에 충당하고, 그 잔액과 기타 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 관리외수익은 잡수입으로 적립하거나, 협의에 의하여 임차인 공동의 이익에 관련된 사업에 사용할 수 있다.

② 전기·수도·가스검침 등의 대행수수료, 쓰레기 재활용 사업 등 이와 유사한 공익사업에서 발생한 수익금은 협의에 의하여 제1항 이외의 용도로 사용할 수 있다.

③ 사용료와 관리비 계정 등 독립계정별(과목별)로 발생한 이자수익 등은 제1항 규정에 의거 적립하여 처리한다.

제 7 장  공용부분 등의 범위와 관리책임

제34조 (공용부분의 범위와 관리책임)

① 공용부분은 전용부분을 제외한 주택부분, 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다. (별표2)

② 임차인은 대지 및 공용부분 등을 각각의 용도에 따라 타인의 사용에 지장이 없도록 사용해야 한다.

제35조 (공동주택의 보수책임)

① 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체 및 개량은 임차인 대표회의와 임대사업자간의 협의로 하되 그 비용은 임대사업자가 부담하여야 한다. 다만 임차인이 훼손한 주택의 전용부분과 그 내부시설물, 멸실한 부분 또는 보수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 입주자의 부담으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 임차인대표회의와 임대사업자간의 협의에 의해 따로 정할 수 있다.

제36조 (하자보수 등)

임대사업자가 하자보수를 청구하지 아니하는 경우에는 임차인이 임대사업자를 대위하여 하자보수의 책임이 있는 자에게 청구할 수 있다.

제 8 장  공동생활의 질서유지

제37조 (권고 및 지시)

① 임차인이 관계규정을 위반한 때 또는 단지내에서 공동생활의 질서를 문란하게 하는 하는 때에는 관리사무소장은 해당 임차인에게 그 시정 등을 위하여 필요한 권고 또는 경고를 할 수 있다.

② 임차인이 단지내에서 불법행위를 하는 때에는 관리사무소장은 임차인대표회의의 의결을 거쳐 그의 중지 또는 관계기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다.

③ 임차인대표회의는 원활한 공동주택 관리를 위하여 임차인대표 등을 대상으로 교육·외부강사초빙·타모범 공동주택 견학 등을 위하여 노력하여야 한다.

제 9 장  보  칙

제38조 (규약의 보관)

① 규약을 증명하기 위하여 단지 임차인 과반수 이상이 기명 날인한 규약을 한통 작성하여   이것을 규약 원본으로 한다.

② 규약의 원본은 임차인대표회의 회장이 보관하고, 그 사본을 임차인대표와 관리주체가     각각 1부씩 보관한다.

③ 새로이 임차인의 자격을 취득한 자가 제7조 제2항의 규정에 의거 신고를 할 때에는 관    리주체는 이 규약의 사본 1부를 교부하여야 한다.

제39조 (인수인계)

관리주체 및 임차인대표회의의 임원이 그 업무를 인수, 인계하는 때에는 인수인계서를 작성하여 서명 날인하고, 관련서류와 함께 인수· 인계하여야 한다.

제40조 (규약외 사항)

이 규약의 시행에 필요한 세부사항은 임차인대표회의와 관리주체간의 합의로 정하고, 규약에 규정이 없는 사항에 대하여는 민법 기타 임대주택관련 법령이 정하는 바에 의한다.

부   칙

1. 이 규약은 2000년   월   일부터 발효한다.

2. 이 규약 발효 이전에 행하여진 결정이나 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 본다.

3. 이 규약 발효 당시의 동별대표자 및 임원의 임기는 2000년   월   일까지로 한다.

<별표1>  규약대상물의 범위(제3조 관련)

<별표2>  공용대상물의 범위(제34조 관련)