제3회 아파트공동체운동

전국 활동가 워크샵

○ 일시 : 2001년 8월 31일(금) ∼ 9월 1일(토)

○ 장소 : 농업기술진흥관

○ 주최 : 전국아파트공동체운동네트워크

자료집순서

발제1. 주민자치운동의 현황과 과제 그리고	1

□별첨 : 아파트관리 평가모델 구축방안	10

발제2. 임대아파트의 현안문제와 대책	17

발제3. 정부의 공동주택 개정법률안의 주요내용과 문제점	26

□별첨 : 정부의「주택건설촉진법개정법률(안)」

주요골자	36

참고자료1. 참여연대의 주택임대차보호법 개정 청원안	38

참고자료2. 모든주민이 참여하는 임대아파트

공동체 만들기	42

워크샵 일정표

8월 31일(금)

14:00    접수

개회선언

경과보고

인사말

참가자 소개

15:00    <발제 1> 아파트와 주민자치 그리고 지방자치

심현천(참여연대 아파트팀 실행위원)

질의 응답

16:00    <발제 2> 현재 임대아파트에서 제기되고 있는 문

김칠준(변호사)

질의 응답

17:00    <발제 3>  □정부의 공동주택관련 개정 법률안의 주요 내용 및 문제점□

김남근(변호사)

질의 응답

18:00    저녁식사 / 휴식

19:00    분과토론 ①

21:00    분과토론 ②

22:00    연대의 시간

9월 1일(토)

08:00    아침식사 / 휴식

09:00    전체 토론

♠ 분과토론 주요내용 발표 및 과제발표

♠ 주제토론

11:30     다짐의 시간 및 폐회

발제1           주민자치운동의 현황과 과제 그리고

지방자치단체의 역할

- 아파트공동체운동을 중심으로

심현천(참여연대 아파트팀 실행위원)

1. 시작하는 글

인간다운 삶을 영위하기 위한 가장 기초적이며 필수적 요소인 의식주에서 입는 것과 먹는 것의 문제는 어느 정도 해결되고 있다. 그러나 인간의 보금자리인 주거의 문제는 더욱 복잡하여 주요한 사회문제로 등장한지 오래이다. 특히 아파트는 공동소유 사유지로 구성되어 있고, 공동 거주하는 특수한 형태의 주거공간으로 입주민들의 참여의식과 공동체 의식이 필수적 요소이다.

우리나라에 아파트라는 공동주택이 일반화되기 시작한 것은 1963년에 서울, 마포에 6층으로 지은 마포 아파트가 효시라 할 수 있을 것이다. 그 후, 1970 - 90년대를 거치면서 정부의 물량위주의 주택정책과 재산증식수단으로의 지름길로 아파트가 선호되면서 폭발적인 양적 증가를 이루었다. 그 결과 1998.12.31현재의 우리나라 주택보급률은 전국 평균 92.4%에 도달하였다. 그리고 주택유형별 점유 비율에서 처음으로 아파트가 단독주택 수를 누르고 1위를 차지하게 되었다. 이제 아파트와 연립주택 그리고 다세대 주택을 포함한 공동주택비율은 전국 주택수의 57.6%를 차지하였다. 이제 공동주택 특히 아파트는 우리의 가장 보편적인 주거형태로 자리잡은 것이다. 이는 30여 년의 짧은 기간에 주거의 1차적인 기능인 은신처 확보라는 의미에서는 성공적인 결과이다. 그러나 주거의 질적 기능인 주거 생활 문화측면에서는 여러가지 문제점이 많이 노출되었다. 특히, 아파트생활의 필수적 요소인 아파트공동체 생활 측면에서는 심각한 갈등과 분쟁을 야기시키고 있다.

그 원인은 첫째, 물량위주 주택정책으로 인하여 공급자 위주의 원가절감 측면의 건설로 인하여 고층아파트에 생활문화적 공유공간이 절대적으로 부족하게 설계되고 시공도 공기 단축 등으로 부실 공사가 많았다는 점

둘째, 중앙 집권적이며 소극적인 행정 행위의 사고방식으로 인하여 공동주택의 갈등과 분쟁에 대하여 사유재산이라는 이유와 자치적, 이율적 해결이라는 미명하에 방치되고 있다는 점.

셋째, 공동주택 입주민들의 참여의식과 공동체 의식이 형성될 수 없는 사회, 경제적인 요인 등 여러 가지 복합적인 요소들이 상존하고 있는 점으로 크게 대별할 수 있다. 그리고 우리나라 아파트의 특징은 선진외국과 달리 대단위 공동 소유 사유지 형태의 고층아파트가 주류를 이루고 있다는 것이다. 이는 우리나라 아파트 공동체 운동이 극복해야할 가장 큰 장애물이기도 하다. 그러나 이와같은 특징은 동전의 양면과 같아 어려움과 가능성을 동시에 갖고 있다고 할 수 있다. 왜냐하면 입주민들이 참여의식과 공동체의식이 어느 정도 형성된다면 오히려 규모의 경제논리대로 승수 효과를 나타낼 수 있는 여건이 되기 때문이다.

그리고 아파트의 같은 단지 내에 여러 평형과 계단식, 복도식 구조 그리고 저층 고층등 다양한 형태로로 복합적으로 구성되어 있어 관리비용의 합리적 배부 방법 결정 등에 있어서 합의가 쉽지 않은 문제점도 있다. 이와 같은 문제를 합리적으로 해결할 수 있는 이론적 연구와 지혜로운 대안연구가 절실히 필요하다.

2. 우리나라 아파트 공동체 운동의 현황과 문제점

우리세대는 아파트라는 새로운 주거 형태를 이 땅에 도입하였다.

그리고 아파트는 우리의 사랑스런 아들딸들의 고향마을이 되는 것이다. 따라서 아파트공동체운동은 우리세대의 필연적인 당면과제이며 역사적 책무이기도 하다.

역사적으로 새로운 주거형태에는 새로운 주거문화가 형성되었다. 우리세대의 고향인 우리의 전통마을 문화를 아파트 공동체 마을에 접목할 수 있는 기법은 무엇일까? 우리세대는 함께 고민해야 하고 함께 찾아야 하고, 함께 실천하여야 할 역사적 소명의식을 가져야 한다. 그리하여 우리의 후손들이 좀 더 발전된 아파트 주거 문화를 창달하여 살기 좋은 아파트 마을에서 살 수 있도록 하여아 할 것이다

그러나, 우리의 현실은 어떠한가?

아파트가 본격적으로 건립되기 시작한 1970-80년대는 재산 증식수단으로의 소유개념에 밀려 거주 개념에 따른 유지 관리 측면의 아파트 공동체 주거생활 문제가 제대로 문제 제기되지 못했다.

1988년 서울 상계지역과 목동지역의 대규모 아파트 지구에 고층 아파트가 준공되고 입주하면서 하자문제등 아파트 주거 생활문제가 본격적으로 문제제기되기 시작하였다.

우리나라 최초로 91년 6월 서울 노원구의회에서 아파트 하자문제 대책 특별위원회가 구성되어, 지자체 차원의 합동점검을 통하여 아파트 주거생활 문제에 대한 문제점 적출과 개선 방향을 제시하였다. 그리고, 92년 광주 YMCA에서 아파트상담과 아파트 시민학교를 개설하였다. 92년 10월에는 서울 노원구에서 아파트생활 시민모임이 구성되어 주공아파트 땅 부족 문제에 대하여 소송을 제기하였고, 아파트 주거생활문제에 대한 판례 남기기 운동 등을 전개하였다.

이와같이 1990년 전후로 하여 전국 각 지역에서 주민 모임형태의 아파트 주거생활관련 운동을 시도한 흔적은 많이 있었다.

그러나, 하자문제가 일부 해결되거나 답보상태에 빠지면 주민조직이 와해되었다. 그리고 사무실 운영 등 기초적인 재정문제를 해결하지 못해 운동을 지속적으로 이어가지 못했다.

그 후 95년 7월 삼풍백화점이 붕괴되고, 아파트 안전문제가 제기되면서 아파트 주거생활 문제가 다시 부각되면서 각 지역 YMCA, 경실련 등 시민단체에서 아파트 시민학교를 다시 개최하기 시작하였다. 그리고 1998년 2월 참여연대 아파트공동체연구소가 창립되어 중앙 언론에 부각되면서 아파트 공동체 운동의 전국적 기반이 조성되었다.

이 무렵 경실련, 녹색 소비자 연대, 녹색연합, 여성 민우회, Y M C A 등 기존 시민단체에서도 "녹색아파트 만들기" 등의 명칭으로 아파트 강좌 등을 개최하기 시작하였다.

그리고 지방에서는 97년 대구에서 아파트 생활문화연구소가 창립되어 활발하게 활동하고 있으며 대전, 순천, 부천, 전주, 안산, 광주, 고양 ,수원 ,인천 ,부산 ,포항 ,울산 ,청주, 천안, 의정부 ,광명, 김해,창원 등의 지역시민단체에서 아파트 공동체 운동에 많은 관심을 갖고 아파트 시민학교 등을 개최하고 있다.

특히 1999년은 우리나라 아파트 역사상 가장 획기적인 분기점이 되는 해가 되었다.

첫째, 99년 3월-4월에 경찰청에서 아파트 부정비리에 대하여 기획 수사대상으로 선정하여 전국적으로 일제 수사를 단행하였다. 수사결과 약 150여명을 구속하고 약 6000여명 입건이라는 개청이래 단일 사건 최대의 실적을 올렸다. 그래서 연일 매스컴의 초점이 되어 아파트 입주민들에게 아파트 관리에 관심을 증폭시키는 계기가 되었다는 것.

둘째, 99년 3월에 제 2건국위원회에서 지역공동체 운동의 일환으로 자원봉사자 운동과 함께 아파트 공동체운동이 선정되었다. 그래서 아파트공동체 운동 관련 사업에 정부 예산이 지원되기 시작하였다는 것이다.

그러나 아파트 공동체 운동은 아직도 하자문제와 그 대응책 아니면 관리비 부정문제와 절감방법, 그리고 아파트 관리의 비합리적 운영으로 인한 갈등과 분쟁에 대한 단순상담과 부문교육 정도에 머물고 있다. 이와같은 역할은 지자체의 적극적 행정행위 그리고 주택관리사 협회, 주택관리업자협회 등 관련 전문직업인 단체의 직능 교육 강화를 통하여 해소시켜야 할 과제이다.

따라서 시민단체의 아파트 공동체 운동은 공동주택 제도 개선과 적극적 행정 행위 유도 그리고 입주민의 참여의식과 공동체 의식 제고를 위한 아파트마을 문화 실천 운동으로 발전시켜야 한다.

그러므로 시민운동 단체에서는 시민의 시각에서 아파트 공동체 생활 관련 정책개발과 프로그램개발에 적극적으로 나서고 그 실천운동에 앞장서야 한다.

3. 우리나라 아파트 공동체 운동의 실천과제

아파트에 대한 패러다임이 변화하고 있다. 공동주택 입주민들이 공동주택을 거주개념보다 재산 증식수단 위주의 소유개념으로 치우치게 된 데에는 우리의 사회, 경제적으로 여러가지 복합적인 요인이 있었는데 이제 주변여건이 거주 개념 쪽으로 서서히 변화되어 가고 있다.

아파트 건설부지에 말뚝만 박고 분양공고를 내도 아파트 분양신청은 폭발적으로 넘치고 당첨만 되면 당장 2-3 곱절의 차익이 생기는 우리의 왜곡된 아파트 분양시장이 있었다.

그래서 아파트 계약금과 중도금을 준공하기도 전에 분양금액의 90%를 지불해도 누구도 이의제기를 하지 않는 나라. 이런 구조 아래서 아파트는 상품임에도 불구하고 이미 소비자 주권의식이나 주인의식이 싹틀 공간은 없었다. 혹자는 우리 국민성을 탓하기도 한다. 개인적으로는 똑똑하지만 모래알같아 뭉칠 줄을 모른다고 비난한다. 이 또한 일제 식민 사관에 의한 패배주의라고 하지 않을 수가 없다. 이 지구상에서 어떤 선진국도 민주시민 의식이 30년만에 이룩된 나라는 없다. 오히려 30년만에 농업화 사회에서 산업화 사회를 거쳐 지식 정보화 사회에 진입한 나라는 우리나라가 유일하다. 우리의 문화에는 단점도 있지만 한과 혼과 신바람 문화라는 장점이 훨씬 많다. 그러나 우리는 지금 중대한 기로에 서 있는 것 또한 틀림이 없는 사실이다. 1997년 IMF이후 우리의 경제는 구조조정을 제대로 하고 다시 새롭게 시작하지 않으면 선진국 문턱에서 다시 후퇴할 수 밖에 없다는 사실을 모든 국민이 깊이 인식하였다. 같은 맥락으로 아파트 입주민들의 의식 또한 변하지 않으면 살기 좋은 아파트 마을을 만들 수 없다는 점을 이번 아파트 부정비리 사건에서 깨닫는 계기가 되어야 한다. 특히 앞에서 지적한대로 1999년은 우리나라 아파트 역사상 가장 획기적인 분기점이 되는 해이기도 하다. 이제 우리의 주택보급율도 92%를 넘어섰고, 머지않아 100%를 넘어설 것이다. 그리고 2020년이면 절대인구가 감소할 것으로 예측하고 있다. 그래서 고층아파트의 재건축은 경제성이 점점 희박해지고 슬럼화 현상은 필연적일 것이다. 따라서 더 이상 아파트가 재산 증식이나 투기의 대상은 되지 않을 것이다. 그러므로 고층 아파트는 최소한 50~100년을 사용해야 한다. 이러한 여건변화는 아파트 입주민들로 하여금 유지, 관리 측면에 관심을 가지게 하고, 소유개념에서 거주개념으로 서서히 인식을 변화시켜 나갈 것이다. 이제부터 참여의식과 공동체 의식도 자랄 수 있는 토양이 서서히 조성된다고 볼 수 있다. 이렇게 아파트에 대한 패러다임의 변화 시점에서 아파트 공동체 운동의 실천과제를 살펴보면, 다음과 같은 예를 들 수 있을 것이다.

(1) 입주민 등의 참여의식과 공동체 의식 제고를 위한 실천과제,

1) 기초적인 민주시민 의식 제고를 위한 실천운동 전개

민주 시민 의식 함양에 걸림돌이 되고 있는 여러가지 비 민주적이고 비 합리적인 요소들을 하  나하나 제거하여 나가는 운동을 지속적으로 전개하여야 한다.

□민주주의는 결과보다 절차가 중요하다□는 평범한 진리를 일상 생활에서 몸소 실천하여야 한다는 말이다. 우리는 그 동안 급성장의 폐해로 중간절차를 생략하고 결과만 중요시하는 비민주적인 사고 방식에 깊이 빠져 버렸다. 이런 잘못된 관행을 타파하는 실천운동을 전개해야 한다. 예를 들면, ①동대표 선거 참여하기, ②동대표 선거 공고하기, ③동대표 선거관리위원회 구성하기, ④동대표 회의록 서명날인하기, ⑤관리비 부과내역서에 비목별 근거를 상세하게 공개하기, ⑥물탱크 청소 입회하기, ⑦승강기 고장 일지 관리하기, ⑧어린이 놀이터 모래갈기 참여하기, ⑨지하실 견학 동참하기, ⑩잡초 뽑기 행사 참여하기 등)

2) 공인의 위상과 역할 정립 운동 전개

입주자 대표는 공법에서 신분이 보장되고 입주민이 직선으로 선출한 공인임을 정확히 인식하고, 공인으로서의 위상과 역할을 분명히 알고, 행동해야 한다. 공인은 모든 사람에게 지지를 받을 수는 없다. 그러므로 공인으로서의 확고한 소신과 신념을 가지고 공적업무를 사심없이 민주적으로 판단하고, 사리분별력을 갖고 합리적으로 행동하여야 한다. 많은 입주자 대표들이 자신의 위상과 역할을 제대로 몰라 작은 실수로 상처입거나 혹은 너무 완벽한 임무수행을 욕심내다가 지쳐서 중도에 하차하는 경우가 비일비재하다. 난세에는 정의감만 투철해도 애국열사가 될 수도 있지만, 평화시에는 합리적이지 못하면 왕따를 당하거나 구속 등 개인적으로 엄청난 희생이 따른다. 그래서 작은 공인의 일을 하기가 더욱 어려울 수 밖에 없으며, 작은 일이 더욱 아름답게 보이는 것이다. 대학을 나온 사람이 입주자대표회의 진행을 민주적 절차에 따라 제대로 수행하지 못하는 경우를 종종 보게 되는 것이 우리의 현실이다. 사회교육이 필요한 이유이기도 하다. 그리고 공인이라면 공금 운용의 가장 기초적인 원칙으로 총액주의 원칙과 공개주의 원칙 정도는 당연히 숙지하고 있어야 하는 것이다. 그러나 잘못된 관행을 그대로 답습하고, 주관적으로 판단하여 순액주의 방법을 택하여 비자금 운용을 당연시 하는 경우도 종종 목격되고 있다. 이러한 전근대적이고 비합리적인 사고방식에서 아파트 부정비리의 씨앗이 잉태되는 것이다. 또한 입주자 대표의 본연의 임무인 의결 기능과 감사 기능을 등한시 하고, 집행기능 쪽으로 치우치는 사례도 허다하다. 이러다 보니 아주 기초적인 감사기법이나 민주적 회의 절차도 제대로 확립되지 못하고 원시적인 부정이 만연하게 만든 요인이 되었다. 그래서 입주자 대표의 위상과 역할 정립 운동을 전개하여야 한다. 예를 들면,

□ 관리 업무 감사는 감사 특별위원회를 설치하여 감사하기

□ 일정금액이상의 외주공사, 용역 또는 물품 구매시에는 입찰 특별 위원회 구성하기

□ 세금계산서 등 각종 영수증과 계약서 확인하기

□ 입주자 대표를 지역 유지로 대접하기

(해당지자체의 주요 행사에 당연 초청 대상 확립 등)

□ 입주자 대표 일비  지급하기 등

3) 자치 부녀회 등 입주민 주민단체 활성화 운동 전개

살기 좋은 아파트 마을을 만들기 위해서는 입주자대표회의와 함께 중추적 역할을 할 단체로 자치 부녀회가 활성화되어야 한다.

우리나라 대다수의 아파트 단지에서 제일 먼저 생기는 단체가 자치부녀회이다. 그리고 자치부녀회 회원 일부는 새마을 부녀회에 가입하는 것이 관행이였다. 그 결과 입주민들은 자치 부녀회와 새마을 부녀회를 혼동하게 되었다. 그러나 이 두 단체는 엄밀하게 말하면, 활동 근거도 다르고, 재정관계도 독립적으로 처리하는 완전히 별개의 단체이다. 그리고 자치부녀회의 주 수입원은 알뜰 시장 유치, 상인기부금, 기타 수익사업 수익금 등이고, 지출은 단지 내의 화분 구입인나 어버이날 노인정 행사비용에 사용하고, 회원들의 친목을 도모하는 것이 일반적 관행이였다. 그래서 입주민들로 하여금 참여의식과 공동제 의식을 이끌어 내지도 못하고, 오히려 불신과 갈등을 유발하는 원인이 되기도 하였다. 그러나 90년대에 들어서면서 입주민의 의식변화와 자치부녀회의 자성에 의하여 서서히 변화해 가고 있다. 이제 자치부녀회도 자신의 위상과 역할을 분명히 알고 깨어 있는 입주민들과 함께 아파트 문화 창달에 앞장서야 할 시점에 도달하였다.

바람직한 개선방안을 예시하면 다음과 같다.

□ 자치 부녀회도 공익을 목적으로 하는 단체이므로 공금 운용에 있어서는 총액주의 원칙과 공개주의 원칙에 따라 투명하게 관리하여야 한다. (회장 판공비와 회원일비 또는 운영비는 실비 변상적 비용 범위 내에서 지급이 가능하다. )

□ 자치 부녀회의 회칙을 만들고, 민주적 절차에 따라 운영하고, 재정공개를 최소한 1년에 1회 이상 하여야 한다. (매월 관리비 부과내역서에 공개하는 것이 가장 바람직하다.)

□ 자치부녀회 기금은 아파트 단지 전체 입주민의 공동의 이익을 위한 방향으로 사용되어야 한다. (각종 문화 교양 취미 교실, 주부부업, 어린이 캠프 등)

□자치 부녀회의 운영은 입주자 대표회의와 협의하고, 1년에 1회 이상 결산보고와 감독을 받는 것이 원칙이다.

4) 입주민 등의 생활 교육의 지속적 실천

입주자대표회의와 관리사무소 그리고 지자체에서는 공동 주택에 거주하는 입주민 등이 공동 주택에서 생활하면서 지켜야 할 권리와 의무 등 생활질서에 대하여 지속적으로 홍보하고 교육하여야 한다.

특히, 지역의 지도자인 입주자 대표와 자치부녀회원 등 봉사자를 대상으로 하는 교육 프로그램을 개발하여야 한다. 그리고 구체적인 실천 프로그램을 가지고 입주민과 함께 행동해야 한다.

예를 들면,

□ 공동 주택관련 법령 해설 교육 (입주민의 권리와 의무, 하자보수 절차, 관리권 인수인계 인수 절차, 입주자 대표회의 구성과 운영, 관리비의 구성과 운용 등)

□ 공동체 의식 제고 교육 (민주 시민 의식 운동, 공인의 위상과 역할, 입주자 대표 선거 방법, 입주자 대표 회의의 효율적 회의 방법, 입찰 규정 해설 및 효율적 입찰방법 등)

□ 공동체 주거 문화 모임 활성화 교육 ( 독서 모임, 유화 모임, 피아노 모임, 꽃꽃이 모임, 좋은 영화 비디오 모임, 어린이 캠프, 분재, 화초 전시회 등)

□ 공동체 주거 환경 교육 ( 가정 내 세제 덜 쓰기, 음식물 쓰레기 분리, 재활용하기, 단지 내 벼룩시장 등)

□ 공동체 마을 만들기 사업 ( 농수산축산물직거래, 수경재배, 주말농장, 작은 음악회, 작은 운동회, 모의 지방회의, 주부 부업 강좌, 공동취사, 요리 실습대회, 공동탁아, 공동독서실 운영, 또래 공부방, 마을 축제 등,)

(2) 바람직한 지자체의 역할

아파트 단지의 지도 감독권을 가진 행정기관이 소극적 행정 행위에서 적극적 행정행위로의 전환을 위한 시민단체의 역할이 대단히 중요하다.

적극적 행정행위로서의 대책이 실현될 수 있도록 해당 시민단체에서는 다각도로 압력을 가하는 실천운동을 전개해야 할 것이다.

적극적 행정행위와 소극적 행정행위에 대한 개념부터 혼동하고 있는 것이 현실이다. 적극적 행정행위를 주장하면, 규제 개혁과 자율적 관기에 역행한다고 비난하기도 한다. 이는 규제 감독 등 법의 집행 만을 의미하는 전통적으로 소극적인 행위와 입주민의 자치능력 고양을 위한 정보 제공, 분쟁조정, 교육 등 한 차원 높은 행정 서비스로서의 적극적 행정 행위를 구분하지 못하는 데에서부터 비롯된다. 입주민들은 전문지식이 부족하여 그럴 수 있다고 이해 할 수 있다. 그러나 행정기관조차 이분법적 사고에 빠져 좌충우돌 하고 있다. 그 원인은 민주주의의 꽃이라는 지방자치가 부활한지 8년에 지난 오늘날까지 아직도 관료주의적 중앙집권적 사고 방식에서 헤어나지 못하고 있기 때문이다. 특히 지자체장과 지방의원조차 지방자치인 생활 정치에 대한 기본 마인드가 부족하다.

행정기관은 아파트 관리제도의 기본 원칙인 주민자치의 틀을 공고히 하면서 정부개입을 최소화하는 것은 당연하다. 그러나 사유재산이라는 이유와 자율과 규제개혁이라는 미명하에 공동주택의 여러가지 문제들을 방치하여서는 안될 것이다. 그리고 자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현실에서는 공동주택의 자율관리능력제고를 위한 다양한 프로그램 실천 등 적극적 행정서비스가 오히려 강화되어야 한다. 그 사례들을 우선 순위에 따라 나열하면 다음과 같다. □ 공동주택 상담실 운영, □ 공동 주택 분쟁조정위원회 설치, □ 공동 주택 관련 정부 제공 업무(관내 아파트 단지별 관리비 내역서 전산 입력, 질의 응답, 유권해석, 판례 등) □공동주택 입주자 대표 및 관리 사무소에 대한 직무교육 정례화 (입찰방법, 감사요령, 회의 요령, 관련법 해석 등) □ 각종 규약, 규정 및 계약서 등 관련서류의 표준화 작업, □ 동대표 위상을 확립시키기 위한 방안 강구 (지자체의 시무식, 종무식, 등 공식행사에 동대표 초청 등)

별첨 : 서울시 2001년 아파트 관리 우수단지 평가표

(3) 물량 위주에서 친환경적이며 인간중심적인 주택정책으로서의 전환을 위한 실천과제

원가 절감 측면의 건설에서 유지관리 측면의 건설 그리고 친환경적이며, 인간중심의 주택정책의 전환에 따른 법률적, 제도적 개선이 필요하다. 장기적으로는 주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 중기적으로는 공동주택관리에 대한 여러 법령을 공동주택관리에 관한 법률로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 효율적이며 합리적으로 결정하여야 할 것이다. 단기적으로는 지자체별로 공동주택 관리에 관한 조례를 제정할 수 있도록 주촉법 등에 위임조항을 신설하는 것과 비민주적이며 비합리적인 조항들을 시급히 개정하는 것이다. 예를 들면 다음과 같은 것들이 있다.

① 세입자 및 임대아파트 입주민의 대표구성권 인정

□ 사업주체에 의한 의무관리기간을 최소한 6개월 이상으로 재개정하여야 한다.

□ 아파트 내부구조변경에 관한 안내서 또는 아파트 생활 사용설명서와 품질보증서 제공

의무화

□ 준공도서 미제출자 및 하자 미해결 업체에 대한 벌칙 강화

□ 공동주택의 특성에 입각하여 공용부분과 전유부분의 명백한 구분과 보수책임에 대한 원칙

정립

⑥ 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙의 부활

⑦ 관리비의 총액주의 원칙과 공개주의 원칙 등 공적 기구의 민주적 기본원칙을 구체적으로           명문화 강화

⑧ 주택건설기준 등에 관한 규정 등 개정요망 (물탱크시설 위생자재사용 강화, 어린이 놀이시설

안전기준 강화, 승강기 안전기준 강화, 에어컨 설치공간 확보, 자전거 보관 시설 및 공동물품

보관시설 등)

⑨ 주택 관리업자 제도개선 및 주택관리사 합동사무소 허용 등 민간부문의 유지·관리업무 전문화를 유도하는 조항 신설

4. 마감하는 글

살기 좋은 아파트 마을은 관련제도개선과 함께 행정기관 특히 지자체의 적극적 행정행위 그리고 입주민 등의 참여의식과 공동체의식이 삼위일체가 되어 조화를 이룰 때 현실화될 수 있다.

끝으로 지역지도자와 종교지도자들에게 바라는 것은 종교기관이나 지역단체에서 봉사하는 지역활동가와 종교인들이 자신의 삶의 터전에서 봉사할 수 있도록 이끌어 주었으면 하는 것이다. 지금의 이기적이고 폐쇄적인 아파트 문화를 열려있는 문화로 바꿔가기 위해서는 그 주체인 사람의 노력이 우선이다. 그러기 위해서는 깨어있는 삶을 사는 이들의 실천이 요구되는데, 욕심 없이 사명감을 갖고 봉사하는 지역활동가와 종교인들은 그 힘의 바탕이 될 수 있기 때문이다. 특히 아파트 입주자 대표와 주민모임의 주체는 주부들이 앞장서야 한다. 고학력 유휴주부인력의 활용차원 뿐만 아니라, 정치사화 능력고양과 여성능력계발 차원에서도 지대한 기여를 하리라고 확신하기 때문이다.

그리고 이와 같은 운동이 우리 문화의 특성인 신바람 문화와 결합될 때는 아파트 공동체운동이야말로 민주시민의식 함양에도 결정적 역할을 할 것이다. 그 파급효과는 삶의 질 향상에 광범위하게 영향을 미칠 것이다. 따라서 아파트 공동체운동은 새롭고 종합적인 민주시민의식 계몽운동으로 확고한 자리매김을 할 것이다.

이와 같은 노력과 실천이 결실을 맺는다면, 아파트 단지 안에 다양한 주민몽미이 구성되고 활성화될 것이다. 이는 아파트 주거생활문화가 정립되는 지름길이 된다. 그리고 살기 좋은 아파트 마을이 형성될 것이다. 그러면 민주주의의 꽃이라고 하는 지방자치의 조기정착에도 기여할 것이며, 나아가서 국가사회발전의  원동력이 되리라고 확신한다.

별첨          아파트관리 평가모델 구축방안

- 서울시정개발연구원, 2001,

평가기준 및 평가점수 구성

평가점수는 전문가간담회 결과 총 100점 만점으로 유지관리부문 31점, 운영관리부문 46점, 생활관리부문 20점, 그리고 입주자 인지도부문 3점으로 결정하였다. 입주자 인지도 부문은 관리서비스와 공동체활동의 효과라는 측면에서 중요한 부문임에도 불구하고 설문조사라는 평가방법상 입주자들의 주관적인 왜곡이 개입될 여지가 다분하고 평가의 실효성을 담보할 수 없다는 점에서 점수 배점을 낮게 하였다. 평가지표별 평가기준과 평가점수는 다음 표와 같다.

평가 부문	평가항목	평가지표 및 평가기준	점 수	항목점수
유지 관리	노후시설관리	□장기수선계획의 적정성, 수정여부 -장기수선계획의 수정이 단지상황에 따라 합리적으로 수정된 경우 -장기수선계획을 일부만 수정하거나, 수정내용이 합당한 근거없이 수정된 경우 -장기수선계획이 없거나 있지만 수정하지 않고 방치한 경우	4	10
		□특별수선충당금의 적립비율 -20%이하 또는 장기수선계획에 의함 -15%이하 -10%이하 - 6%이하 - 4%이하 -미적립	6
	안전관리	□교통안전 -단지입구의 과속방지턱/교통표지/단지안내도의 관리상태 -장애인 주차공간의 활용상태	3	8
		□놀이터 안전 -어린이 놀이터 모래/놀이기구 관리상태 -어린이 놀이터의 분리쓰레기통 설치여부	3
		□위험시설물 관리 -단지내 위험시설물 방치 -건물내 비상구 등에 적치물 방치	2
	에너지 절약	□에너지절약 -공용공간(복도,계단,엘리베이터,외곽등,변전실,지하주차장,관리동)에 고효율조명기기 및 인체감지센서등 사용여부	4	4
	조경관리	□조경관리 -휴게시설, 수목의 전정상태, 병충해 방제, 고사목 제거 등	4	4
	기타 우수사례	□유지관리 우수사례 -위의 분류로 체크할 수 없는 우수사례	5	5
	소 계		31

평가 부문	평가항목	평가지표 및 평가기준	점 수		항목점수
운영 관리	관리비	□관리비부과내역서에 비목별 산출근거 제시 -평당단가와 평형별 부과금액이 포함되어야 함.	2		8
		□관리외 수입/지출현황 공개 -관리외 수입현황의 명시여부 (관리비연체료 수입, 예금이자, 승강기사용료, 보험관련 협찬금, 광고 게재료, 상인기부금, 외부차량 주차료 수입) -관리외 지출현황의 공개여부 (노인정지원금, 명절직원선물, 직원회식비, 동대표 회식비 등)	4
		□적립성 관리비 통장의 명의 -통장이 개인명의로 되어있는지 공동명의로 되어있는지 확인	2
	회계관리	□회계감사 -과년도 회계감사 증빙서류 보관 -회계감사 내용의 주민홍보여부 -회계감사 지적사항에 대한 사후조치여부	3		10
		□공사/용역계약절차 -입찰공고 여부와 주민홍보여부 -공사/용역업체 선정사유의 명시와 공사감독자의 지정여부 -대금 지급시(기본확인사항:물탱크청소, 단지청소, 단지소독) 세금계산서를 받았는지 여부	5
		□업무추진비 -동별대표자 업무추진비 등 사용의 투명성	2
	입주자 대표회의	□동대표 선임절차의 투명성 -선거관리위원회의 구성여부 -선거권자의 투표방식 -선거과정 및 결과의 공고여부		3	10
		□입주자대표회의 운영의 충실성 -출석인원의 회의기록 확인서명 유무 -회의 의결사항 및 조치사항에 대한 기록여부 -참여율(재적인원, 선출인원, 참석인원)		4
		□입주자대표회의의 투명성 -입주자대표회의의 사전공고와 관리비부과내역서에 결과공개여부		3
	관리주체	□관리소장의 임기 -관리소장의 평균임기(과거 3년 평균치 적용)		2	10
		□민원사무처리대장의 비치와 민원처리 적정성·공개여부		3
		□문서관리 -일일점검일지,비품대장,소모품대장(수불대장)의 관리 -건축물의 보수보강 이력 작성여부 -장비의 보수보강 이력 작성여부		3
		□방범예방관리 -방범예방활동 사항(정기순찰 or CCTV 모니터링, 기타 방범예방활동)		2
		□주택관리사 or 주택관리사보 등의 배치여부		-2
	관리규약	□관리규약의 적정성 및 세부규정(규칙) -관리규약의 개정여부 -의무적 규정내용(령13종, 규칙2종) 포함여부 -의무적 규정외 세부규정 및 규칙의 제정여부		3	3
	기타 우수사례	□운영관리 우수사례 -위의 분류로 체크할 수 없는 우수사례		5	5
	소 계			46

평가 부문	평가항목	평가지표 및 평가기준	점 수	항목점수
생활 관리 (공동체활동)	아파트 기초질서확립활동	□소음/진동, 애완견, 에어콘의 실외설치 등 세대간 분쟁해결 우수사례 □자율방법대,자율교통정리,자율청소 □물자절약 -폐지모으기, 헌옷모으기, 폐식용유이용 비누만들기 -재활용품판매, 교복물려주기 운동, 물물교환	8	8
	여가 및 편익증진	□여가증진 -주민강좌프로그램 -다양한 모임(등산/영화보기/스포츠/공동육아모임) □편익증진 -독서□도서실 운영, 지하공용실 활용 우수사례 -공동텃밭가꾸기, 주말농장 운영 -단지내 자기나무갖기운동, 꽃길조성, 베란다 화분놓기, 담장벽화	6	6
	주민화합 및 사회봉사활동	□화합행사 -단지축제/잔치 -아파트 문학의 밤, 운동회(체육대회), 노래자랑 -어린이날 행사, 경로잔치 -단지소식지(부녀회소식지) □사회봉사활동 -사회복지시설 지원 -불우이웃돕기, 소년□소녀가장 자매결연 및 장학사업 -독거노인돕기, 노인 무료급식과 목욕봉사 등 지역사회봉사활동	6	6
	소 계		20
입주자 인지도 조사			3
총 계			100

평가표 구성

유지관리

평가 항목	평가지표 및 평가기준	평가등급	배점
1-1 노후시설관리 (10점)	1) 장기수선계획의 적정성,수정여부 (4점)	(1) 장기수선계획의 수정이 단지상황에 따라 합리적으로 수정된 경우	4
		(2) 장기수선계획을 일부만 수정하거나, 수정내용이 합당한 근거없이 수정된 경우	2-3
		(3) 장기수선계획이 없거나 있지만 수정하지 않고 방치한 경우	0-1
	2) 특별수선충당금의 적립비율 (6점)	(1) 15%이상 또는 장기수선계획에 의함	6
		(2) 15%미만	5
		(3) 10%이하	4
		(4) 6%이하	3
		(5) 4%이하	2
		(6) 미적립	0
1-2 안전관리 (8점)	1) 교통안전 (3점) - 단지입구의 과속방지턱/교통표지 단지안내도의 관리상태 - 장애인주차공간의 활용상태	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0
	2) 놀이터안전 (3점) - 어린이 놀이터 모래/놀이기구 관리상태 - 어린이 놀이터의 분리쓰레기통 설치여부	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0
	3) 위험시설물 관리 (2점) - 단지내 위험시설물 방치 - 건물내 비상구 등에 적치물 방치	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	2
		(2) 중 : □	1
		(3) 하 : □	0
1-3 에너지 절약 (4점)	1) 에너지절약 (4점) - 공용공간(복도,계단,엘리베이터,외곽등,변전실,지하주차장,관리동)에 고효율조명기기 및 인체감지센서등 사용여부	(1) 전체적(3개소 이상)으로 에너지절약기기 사용	3-4
		(2) 부분적(1-2개소)으로 에네지절약기기 사용	1-2
		(3) 에너지절약기기 미사용	0
1-4 조경관리 (4점)	1) 조경관리 (4점) - 휴게시설, 수목의 전정상태, 병충해 방제, 고사목 제거 등	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	4
		(2) 중 : □	2-3
		(3) 하 : □	0-1
1-5 기타	1) 유지관리 우수사례(5점)	- 위의 분류로 체크할 수 없는 우수사례	5

운영관리

평가 항목	평가지표 및 평가기준	평가등급	배점
2-1 관리비 (8점)	1) 관리비부과내역서에 비목별 산출근거 제시 (2점) - 평당단가와 평형별 부과금액이 포함되어야 함.	(1) 비목별 산출근거 제시	1-2
		(2) 비목별 산출근거 미제시	0
	2) 관리외 수입/지출현황 공개 (4점) - 관리외 수입현황의 명시여부 (관리비연체료 수입,예금이자, 승강기사용료, 보험관련 협찬금, 광고 게재료, 상인기부금, 외부차량 주차료 수입) - 관리외 지출현황의 공개여부 (노인정지원금,명절직원선물,직원회식비,동대표회식비 등)	(1) 관리외 수입/지출현황을 세부항목까지 명시	4
		(2) 관리외 수입/지출현황을 일부만 항목만 명시한 경우	2-3
		(3) 관리외 수입/지출현황을 세부항목없이 포괄적으로 명시하거나 공개하지 않는 경우	0-1
	3) 적립성 관리비 통장의 명의 (2점) - 통장명의 확인	(1) 공동명의 통장	1-2
		(2) 개인명의 통장	0
2-2 회계 관리 (10점)	1) 회계감사 (3점) - 과년도 회계감사 증빙서류 보관 - 회계감사 내용의 주민홍보여부 - 회계감사 지적사항에 대한 사후조치여부	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0
	2) 공사/용역계약절차 (5점) - 입찰공고 여부와 주민홍보여부 - 공사/용역업체 선정사유명시와 공사감독자 지정 - 대금 지급시(기본확인사항:물탱크청소, 단지청소, 단지소독) 세금계산서를 받았는지 여부	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	4-5
		(2) 중 : □	2-3
		(3) 하 : □	0-1
	3) 업무추진비 (2점) - 동별대표자 업무춘진비 등 사용의 투명성	(1) 공개 또는 증빙서류 보관	1-2
		(2) 미공개 및 증빙서류 미보관	0
2-3 입주자 대표 회의 (10점)	1) 동대표 선임절차의 투명성 (3점) - 선거관리위원회의 구성여부 - 선거권자의 투표방식(단선인 경우 찬반투표란에 찬반날인, 경선인 경우 투표용지를 통한 투표) - 선거과정 및 결과의 공고여부	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0
	2) 입주자대표회의 운영의 충실성 (4점) - 출석인원의 회의기록 확인서명 유무 - 회의 의결사항 및 조치사항에 대한 기록여부 - 참여율(재적인원, 선출인원, 참여인원)	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3-4
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0
	3) 입주자대표회의의 투명성(3점) - 입주자대표회의의 사전공고와 관리비부과내역서에 결과공개여부	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0

평가 항목	평가지표 및 평가기준	평가등급	배점
2-4 관리 주체 (10점)	1) 관리소장의 임기(2점) - 관리소장의 평균임기(과거 3년 평균치 적용)	(1) 임기 2년 이상	2
		(2) 임기 1년 이상	1
		(3) 임기 1년 이하	0
	2) 민원사무처리대장의 비치와 민원처리 적정성·공개여부(3점)	(1) 적절하게 민원처리	2-3
		(2) 민원처리대장 미비치/민원장기방치	1-2
	3) 문서관리(3점) -일일점검일지, 비품대장, 소모품대장(수불대장)의 관리 - 건축물의 보수보강 이력 작성여부 - 장비의 보수보강 이력 작성여부	(1) 상 : 세부내용에 대한 현장확인 후 평가자가 점수부여	3
		(2) 중 : □	1-2
		(3) 하 : □	0
	4) 방범예방관리(2점) - 정기순찰(or CCTV 모니터링) - 기타 방범예방활동 (예 : 가스관 보호장치, 지하주차장 방범방지책 등)	(1) 정기순찰(or CCTV모니터링) 외 기타 방범예방활동을 한 경우	2
		(2) 정기순찰(or CCTV모니터링)만 한 경우	1
	5) 주택관리사 or 주택관리사보 등의 배치여부(-2점)	(1) 주택관리사 or 주택관리사보의 미배치	-2
2-5 관리 규약 (3점)	1) 관리규약의 적정성 및 세부규정(규칙)(3점) - 관리규약의 개정여부 - 의무적 규정내용(령13종, 규칙2종) 포함여부 - 의무적 규정외 세부규정 및 규칙의 제정여부	(1) 관리규약 개정, 의무적 규정내용 포함, 의무적 규정외 세부규정 및 규칙을 제정한 경우	3
		(2) 관리규약 개정과 의무적 규정내용 포함한 경우	2
		(3) 법개정에 따라 관리규약 개정한 경우	1
2-6 기타	1) 운영관리 우수사례(5점) - 위의 분류로 체크할 수 없는 우수사례		5

생활관리(공동체활동)

평가항목	평 가 내 용	배점	득 점	비 고
3-1 아파트 기초질서확립 활동	□ 소음/진동, 애완견, 에어콘의 실외설치 등 세대간 분쟁해결 우수사례 □ 자율방법대,자율교통정리,자율청소 □ 물자절약 - 폐지모으기, 헌옷모으기, 폐식용유이용 비누만들기 - 재활용품판매, 교복물려주기 운동, 물물교환	8
3-2 여가 및 편익증진	□ 여가증진 - 주민강좌프로그램 - 다양한 모임(등산/영화보기/공동육아모임) □ 편익증진 - 독서□도서실 운영, 지하공용실 활용 우수사례 - 공동텃밭가꾸기, 주말농장 운영 - 단지내 자기나무갖기운동, 꽃길조성, 베란다 화분놓기 - 담장벽화	6
3-2 주민화합 및 사회봉사활동	□ 화합행사 - 단지축제/잔치 - 아파트 문학의 밤, 운동회(체육대회), 노래자랑 - 어린이날 행사, 경로잔치 - 단지소식지(부녀회소식지) □ 사회봉사활동 - 사회복지시설 지원 - 불우이웃돕기, 소년□소녀가장 자매결연, 장학사업 - 독거노인돕기, 노인분들을 위한 무료급식과 목욕봉사 등 지역사회봉사활동	6

발제2           임대아파트의 현안문제와 대책

김 칠 준(변호사)

1.    머리말

□    우리나라는 무주택 서민들에게 안정적인 주거를 확보해주기 위해 많은 임대주택을 건설하였다. 특히 대도시의 □달동네□를 재개발하면서 그 지역에 밀집되어 있던 많은 세입자들에게 공동임대주택을 공급한 것은 저소득 주민들에게 그나마 낮은 임대료로 안정된 주거공간을 확보할 수 있도록 하였다는 점에서 큰 의미가 있었다.

□    그러나 그동안 임대주책은 일관된 임대주택정책이나 올바른 철학을 기반으로 건설되기보다는 물량을 공급하는데만 그 초점이 맞추어져 있었다.

공급중심의 임대주택정책은 한편으로는 임대아파트마다 하자와 부실시공이 만연되게 만들었고 다른 한편으로는 그곳에 거주하는 주민들이 어떤 생각으로 살아가고 있고, 어떻게 아파트의 관리에 참여하고 있으며, 앞으로 어떻게 공동체를 이루어나가도록 할 것인가에 대해서는 전혀 관심조차 보이지 않았다. 그 결과 임대아파트 주민들의 소외, 권리침해, 공동체의 미형성등 많은 문제들이 발생하고 있다.

□    무엇보다도 정부가 서민들의 주거안정을 위해 공공임대주택을 공급한다고 하면서, 실제로는 영리를 목적으로 할 수 밖에 없는 민간건설회사들을 임대사업에 끌어드림으로써 그들로 하여금 공공임대주택을 공급하도록 하려는 데 중요한 문제가 있다.

정부는 국민주택기금을 융자해 뿐만 아니라 각종의 혜택을 줌으로서 민간건설회사로 하여금 임대사업을 하도록 유도한다. 그런데 이러한 민간건설회사는 방만한 운영과 국민주택기금의 낭비 채산성 악화로 인해 연쇄적으로 부도를 맞고 있고, 그 피해는 고스란히 임대아파트 임차인들에게 돌아가고 있다.

다음에서 구체적으로 검토하기로 한다.

2.    임대아파트에서의 운영

- 무엇이 공동체의 형성을 방해하고, 대안은 무엇인가.

(이 부분은 서종균 선생님의 원고 □모든 주민이 참여하는 임대아파트 공동체 만들기□로 대신합니다.)

3.    건설회사의 부도에 대한 대책

가.   임대주택 건설회사의 부도의 현황

(1)  임대주택시장 현황 및 문제점(건교부 자료인용)

□    우리나라 전체가구의 60%(720만가구)는 자기집에서 살고 있으며 40%(480만가구)가 전월세 형태로 거주중임(□00년말 현재 추정치임)

구분	총계	공공건설임대			민간건설 임대	매입임대
		영구임대	50년임대	5년임대등
천호(비중)	754	190(25%)	45(6%)	436(58%)	17(2%)	66(9%)

□    전세가격 상승을 억제하고 임차 가구의 주거안정을 위해서는 소형위주의 임대주택 공급 확대가 필요하나 임대용지 공급부족과 임대업체들의 수익성 악화 등으로 임대주택 공급 확대에 한계

※ 전체주택중 공공임대주택 비중 : 서울(4.9%), 부산(4.2%), 경기(3.1%), 충북(10%)

	□99∼□00년 계	서울	수도권	광역시	기타지역
주택공사	61,068	245	27,747	10,314	22,762
지자체	2,105	0	894	969	242

※ 1,258개 임대사업장중 자본금 100억원 이상의 업체는 111개(8.8%)에 불과

□    부도 임대사업장 입주자들에 대한 보호장치가 미흡

외환위기 이후 부동산경기의 하락으로, 상대적으로 재무상태가 취약한 임대사업자들의 부도가 증가함.

구분	□96년	□97년	□98년	□99년	□00년
부도사업장수	171개	266	754	795	786
부도세대수	24,046호	55,124	222,986	223,022	220,694

부도아파트중 준공전 부도사업장은 주택보증회사가 임대보증금 환급이행 및 임대이행을 하므로 입주자 피해는 없으나 준공후 임대중인 574개 사업장·12만세대의 경우 주택보증회사의 임대보증이 이루어지지 않으며, 경매절차 진행시 경락가격 하락등으로 입주자 피해 불가피함.

구분	정상사업장	부도사업장
		소계	입주후부도	공사중	공사중단
사업장수	1,243개	786	574	51	161
세대수	450,643호	220,694	126,742	17,165	76,787
기금대출액	65,542억원	29,246	19,951	2,174	7,127

특히, 대부분의 부도임대아파트 입주자들은 종전의 월세기피 현상에 따라 보증금액을 과도하게 납부하여, 소액임차보증금보호를 통해서는 충분한 손실보전에 한계가 있음.

즉, 평균적으로 수도권과 광역시는 4,000만원, 지방은 2,500만원의 보증금이 설정되어 있으나, 소액임차보증금으로 보증가능한 금액은 대도시 1,200만원, 지방 800만원에 불과 (법무부에서 수도권은 1,600만원, 광역시는 1,400만원, 지방은 1,200만원을 보장하는 내용의 주택임대차보호법시행령 개정 추진중(□01.7월 시행예정)

(2)  동보임대 아파트 현황

현재 공사가 완공되어 임대중인 공공임대아파트는 전국적으로 총 56만여 가구며, 부도난 전국 공공임대아파트는 786개 단지 22만 694가구에 달한다.

그 중 파산선고를 받은 동보건설의 경우 전국 8개 지역 동보임대아파트는 총 4,834세대이며 임대보증금 피해액은  510여억원에 이르고 있다.

(구체적인 상황은 동보임대아파트 비상대책위원회에서 발표)

나.   이에 대한 건교부의 대책(건교부 발표문 요약)

□ 경매절차를 통한 주공의 부도사업장 인수 † 지침마련

- 준공 후 부도사업장의 대부분은 재산가치가 기금대출금과 보증금을 합친 금액에 못미쳐 입주자의 보증금 전액환급이 곤란하며, 경매 진행시 소액임차보증금을 제외한 임대보증금 손실이 불가피

- 재산가치의 하락이 크거나 채권관계가 복잡하여 분양전환이 곤란한 사업장은 주공이 경매를 진행시켜 입주자 피해 최소화

※ 주공이 감정가의 50%내외로 경락받은 후, 분양전환시 주택가격을 인근지역 수준으로 상향시킬 경우, 입주자 재산가치 하락 보전가능

- 6월말 주택은행의 부도사업장 실태조사결과를 토대로 『임대주택 부도사업장 인수반』을 구성, 사업장별 처리방안 결정

□ 부도사업장 입주자 기금대출금리 인하 † 기금관리규정 개정

- 현재는 부도사업장에 대한 조기분양이 허용되더라도 입주자의 유동성부족으로 분양전환이 저조하여, 사업장 정상화 차질

- 의무임대기간(5년)내에 부도 발생한 임대주택을 분양전환 받는 경우 입주자가 부담하는 기금대출 금리를 현재 7∼9.5%에서 분양전환 시점부터 10년간 3%로 인하

※ 부도사업장 세대당 평균 1,600만원의 기금대출과 평균금리 5%인하를 고려시 년간 80만원의 이자부담 감소 및 10년간 총 800만원의 입주자 혜택

③ 분양전환시까지 주택보증제 확대 † 임대주택법 또는 주촉법 개정

- 현재 대한주택보증은 건설기간중에만 임대보증금 반환을 하며, 실제로 입주자들의 피해가 큰 준공후 사업장은 임대보증 없음

- 업체별 신용도를 고려하여 임대보증금 대비 0.2∼0.5%의 보증료를 납부할 경우, 분양전환시까지 임대보증금 반환에 대한 보증이 이루어지도록 하며, 그 비용은 입주자가 부담하는 방안 검토

※ 월보증료 계산 예 : (평균 임대보증금 3천만원×0.4%)÷12개월 = 1만원

④ 임대보증금 징수한도 제한 † 임대주택법시행령 개정

- 현재는 건설원가에서 기금대출금을 차감한 금액은 전액 보증금으로 받을 수 있으나, 특히 지방에서는 주택가격이 보증금과 기금 합계액에 못미쳐 업체 부도시 입주자들의 피해로 연결

- 수도권은 건설비용에서 기금대출금을 차감한 금액의 90%, 지방은 80% 까지만 임대보증금을 징수하도록 제한

⑤ 임대아파트 제한물권설정 제한 † 임대주택법 또는 주촉법 개정

- 현재는 채권확보 차원에서 임대주택에 대한 근저당·가등기담보등의 설정이 가능하여, 임대사업자 부도시 입주자들의 재산피해 증가

- 향후 기금채권을 제외한 각종 제한물권은, 임대아파트의 분양전환이 이루어지는 시점까지 설정을 제한

※ 임대아파트는 준공전에는 분양아파트와 동일하게 주촉법상 제한물권설정이 금지되나, 준공후에는 소유자가 임대사업자라는 점에서 제한물권 설정가능

다.  대책에 대한 평가

(1)  그동안 논의되어온 대책들을 다시 정리하면

건설업체의 부도나 파산의 경우 공공임대아파트 임차인들에 대한 보호방안으로 논의된 것은 (1) 경매절차에서 임대보증금의 우선변제권을 인정하여 임차인을 보호하는 방안, (2) 임의매각절차를 통한 실질적 임대보증금의 반환 및 주거권을 보장하는 방안, (3) 정부나 지방자치단체, 공사 등에서 인수하는 명실상부한 공공정책의 실현방안 등이 있다.

결국 이에 대한 타당성은 (1) 실질적인 임차인보호의 정도, (2) 절차의 간이·신속성, (3) 추가적인 부담의 정도, (4) 여타 관련기관 및 이해관계인의 실정 등을 감안하여 구체적으로 평가하면 다음과 같다.

(2) 경매절차에 의할 경우

◎ 장점

- 임차인에게 추가적인 부담(임의매수시의 추가자금부담, 세금부담, 대출이자부담, 불필요한 자산운영 부담 등)없이 보증금의 반환을 추구할 수 있다.

◎ 단점

- 주택임대차보호법의 적용으로 인하여 실질적으로 요건을 갖춘 세대에 한하여(통상 임대보증금 2000만원이내인 세대 중 전입신고 필한 세대) 소액보증금(주택가액의 1/2범위내)내에서만 보호를 받게 된다.

- 따라서 같은 처지에 있고, 보호의 필요성 및 정당성 또한 갖추고 있음에도 문제해결이 불공평하게 되어 돈 한푼 못 받고 내쫓기는 세대가 많다.

- 임차인들은 경매의 개시에서 종료시까지 통상 경락대금에 대한 배당에 참가하는 것 이외에는 임대보증금 반환을 위한 능동적인 행위를 취할 길이 없다(낙찰에 참여하는 것도 고려할 수 있으나, 일반적으로 거론하기에는 임차인의 실정으로 보아 어려움).

- 여타 중소 임대사업자(건설업체 포함) 등이 입찰에 개입하여 투기의 수단으로 전락할 수 있다. 이 경우 낙찰가는 현저히 떨어져 소액보증금의 경우에도 전액반환이 어려울 수 있다(소액보증금의 최우선권 인정범위는 주택가액의 1/2이내)

- 경락가의 고저에 따라 보증금반환범위가 유동적이다.

- 절차가 오래 걸리고 복잡하다. 생업에 바쁜 수천세대의 임차인들이 생업에 종사하지 못하게 되는 경우가 있을 것이고, 또한 한꺼번에 경매절차에 참여하게되어 상당한 업무의 번잡을 초래할 것이다.

- 책임있는 정부나 은행은 어떠한 책임도 부담하지 않고, 모든 손실을 임차인에게 전가시키는 무책임한 태도로 정부 및 정부정책에 대한 신뢰를 극도로 실추시킨다.

(3)  임의매각의 경우

◎  장점

- 절차가 비교적 간단하고 신속한 문제해결을 기할 수 있다.

- 매수가 산정 등 매각절차에 임차인의 능동적인 참여가 가능하다.

- 실질적인 임대보증금의 전액반환효과를 누릴 수 있다.

- 여타 선순위채권자 및 일반채권자의 이익보호에도 효과적이다.

◎  단점

- 추가적인 부담이 상당히 많다. 대출채무 및 이자의 부담, 세금 등 등기비용부담, 불필요한 소유자산운용의 부담, 하자에 대한 보수비용부담(원래 건설업체가 부담하여야 하나, 부도의 경우 누가 책임을 부담할 것인가 논란이 예상됨) 등 소액임차인의 경우일수록 추가적인 재정적 부담을 감당하기 힘든 경우가 많다.

(4)  정부나 지방자치단체 또는 공사 등에서 인수할 경우

◎  장점

- 위 경매와 임의매각의 장점을 모두 갖고 있다.

◎  단점

- 정부나 지방자치단체 또는 공사 등의 재정능력에 그 실현가능성이 좌우될 수 있다.

라.   바람직한 대안은?

(1) 정부나 지방자치단체 또는 공사 등에서의 인수하는 것이 제일 바람직하다.

- 공공임대아파트 공급정책의 책임을 임차인들에게 전가하지 않고, 정부가 궁극적인 책임을 지는 공공정책의 기본원칙이 지켜진다.

- 모든 이해관계인에 대하여 가장 간명하고, 공정한 문제해결을 기할 수 있다.

- 단점으로 지적되는 관계기관의 재정부담이 문제가 될 경우 인수 후 건실한 임대사업자 또는 건설회사에 매각하여 공공임대아파트의 기능을 유지하면서도 재정부담을 줄이는 방안을 모색해 볼 수도 있을 것이다.

(2)  위 안이 어렵다면 임차인들의 우선매수권을 인정해서 임차인들에게 정당한 가격에 임의매각을 하는 것이 바람직하다.

- 제1안의 재정적 부담을 도저히 감당할 능력이 없을 경우 임차인의 능동적 행위로 문제를 해결한다.

- 경매절차에 비하여 위에 제시한 것과 같은 장점들이 있다.

◎  임의매각절차 수용의 전제(실질적 임차인보호를 위한 정부의 책임 감수)

- 공정하고 객관적인 시가산정(이해당사자가 각각 지정하는 전문감정인의 감정결과를 토대로 조정하여 결정)

- 위 방법에 의한 매각가격에 의할 경우 실질적으로 임차인의 임대보증금의 손실이 발생한다면 이를 정부에서 보전하여야 한다(국민주택기금의 손실처리 등).

- 국민주택기금의 대출전환이율은 기존 건설업체에 적용하여온 것과 같은 내용으로 하여야 한다. 아무런 책임 없는 임차인들이 어쩔 수 없이 매수함에도 불구하고, 일반분양전환할 경우의 이율이나 일반 금융기관대출이율을 적용하는 것은 건설업체에 장기저리로 융자하는 것과 전적으로 배치되는 부당함이 있다.

- 또한 추가적인 매수대금이 필요할 경우 역시 장기저리로 대출해 주어야 한다. 이미 설정된 국민주택기금의 근저당권범위내인 경우 이미 설정된 근저당권의 이전으로, 근저당권범위밖인 경우 추가적인 채권최고액의 확장으로 해결하면 채권회수에도 큰 문제는 없을 것이고, 이는 당장 경매절차를 통해 채권회수를 하는 것보다는 효과적인 것이다(개별적인 문제로 전환되고, 지금과 같은 집단적으로 문제로 되지는 않을 것임).

- 하자보수에 대한 책임을 정부가 인수하여야 한다. 본래 건설업체가 보증금을 예납하는 등의 방법으로 하자보수비용을 보전하나, 건설업체 부도나 파산의 경우 이를 지급할 능력이 없으므로 정부의 정책책임으로 이를 정부가 보전하여야 한다. 그렇지 않을 경우 임차인이 모든 부담을 안게되는 부당함이 발생한다.

4.    장기적인 주택공급정책

장기적인 대안은 역시 정부가 처음부터 끝까지 서민에 대한 주거정책의 책임자로 명실상부하게 자리하여야 한다는 것이다. 즉, 정부는 공공임대아파트의 건축에서부터 책임자가 되어 시공사를 공정하게 선정하고, 건축과정을 감시·감독하며, 이후 임대운영에 관하여도 끝까지 책임져야 할 것이다.

언제까지나 공공정책을 민간업체의 영리추구수단으로 방치할 수는 없는 것이다. 민간업체에 자금지원만을 하는 공공정책은 그에 대한 통제수단의 효율성이 지극히 의심스럽다는 점을 고려한다면 결코 장기적으로 안정된 정책수단이 될 수 없을 것임은 명백하다. 그러므로 현재에도 대규모 공공임대아파트의 공급정책을 세우고 발표하고 있는 정부로서는 지금부터라도 최후의 궁극적 책임자로서의 입지를 회피하지 않고 적극적으로 대안을 찾아가는 노력이 필요할 것이다.

5.    결  론

임대아파트에서의 공동체운동

발제3.       정부의 공동주택 개정법률안의

주요 내용 및 문제점

김남근(변호사)

1. 선분양제도에 따른 아파트 하자문제와 수분양자들의 피해구제

가. 선진국과 같이 아파트를 모두 건축한 후 실물을 소비자에게 보여주며 매매를 하는 방식이 아니라 모델하우스에서 모델만을 보여주고 먼저 매매한 후 그 매매대금으로 아파트를 건설하는 방식으로 분양을 하는 제도가 정착되다 보니

(1) 건설회사의 입장에서는 이미 팔린 물건을 하자 없이 잘 만들 동인이 부족하여 날림공사로 아파트에 많은 하자가 발생하여 평균수명이 적어도 70-80년은 되어야 하는 아파트의 수명이 채20년도 못되어 재건축을 해야 할 정도로 단축되고 있고

(2) 이미 계약금, 중도금 등으로 많은 분양대금을 지급한 상태에서 분양건설회사가 부도,파산되는 경우 장기간 아파트의 입주가 지연되어 이에 따른 입주자의 피해가 확대되고 있다.

나. (1)항과 관련하여 아파트 건축감리자를 건설회사와 분리하여 감독관청이 공개경찰입찰에 붙여 선정하는 제도가 마련되어 있으나, 여전히 감리자와 건설회사의 유착문제. 부실한 감리문제는 계속 제기되고 있고

(2)와 관련하여는 연대보증사를 선정하거나 대한주택보증회사가 분양보증, 환급보증을 하도록 의무화하고는 있으나 보증책임에 따라 아파트 사업을 승계하는 연대보증사나 대한주택보증회사의 승계지연, 공사지연, 부실시공에 대한 책임을 물을 수 있는 규정이 전무하여 대한주택보증회사는 언제고 아파트에 입주하게 해 준 것만도 고맙게 생각하라는 고압적인 태도로 수분양자들을 대하고 있어 피해를 호소하는 수분양자들이 늘고 있는 추세이다.

다. 건설교통부나 건설회사들은 자금력이 부족한 건설회사들의 실정에서 우리나라에 이만큼의 아파트를 공급할 수 있게 하여 주택부족문제를 해결해 준 제도가 바로 선분양제도라고 주장하고 있어, 선분양제도 자체의 폐지는 쉽지 않으나 선분양제도의 폐지가 불가능하다면 적어도 수분양자들이 미리 대표조직을 만들어 대표조직을 통하여 분양건설회사나 대한주택보증회사 감리자 등과 협상을 하거나 감독권을 행사할 수 있는 권한을 부여하여 분양건설회사, 등을 견제하도록 하는 제도의 도입이 필요하다.

라. 입주예정자대표회의 제도의 도입과 입주예정자대표회의의 구성과 역할

(1) 이와 유사한 제도로 주택건설촉진법 시행규칙 제38조에는 사업주체가 파산 등이 된 경우만 입주예정자들이 과반수 동의를 얻어 입주예정자대표회의를 구성하여 사업주체가 된 후 시공사를 선정하여 아파트를 완공할 수 있는 절차가 규정되어 있다.

위와 같은 경우뿐만 아니라 이를 일반화하여 주택건설촉진법에 □입주예정자 대표회의에 관한 장□을 신설하여 아래와 같은 내용을 규정해야 한다.

(2) 일반분양의 경우 분양건설회사는 분양이 과반수 이상되면, 수분양자들에게 입주예정자대표회의 구성을 위한 입주예정자총회 소집을 통보해야 하고 입주예정자들은 위 입주예정자총회에서 각 동별로 대표를 선출하여 입주예정자대표회의를 구성해야 한다.

(3) 입주예정자대표회의는 공사감독원을 선임하여 공사감독원으로 하여금 감리자의 감리작업을 점검하고 공사진행상황에 대하여 설명을 받을 수 있는 권리 등을 규정하여 입주예정자대표회의가 감리를 실질적으로 견제.감독할 수 있다. (이와 비슷한 제도는 건설교통부가 마련하고 있는 재건축공사도급계약서에 주택조합측이 공사감독원을 두어 시공회사의 공사작업을 점검할 수 있도록 한 것이 있음)

(4) 사업주체인 분양건설회사가 부도가 나서 대한주택보증회사나 건설공제조합이 이를 승계한 경우 입주예정자대표회의는 입주자예정자들 과반수의 동의로 분양보증 또는 환급보증을 선택할 수 있는 권한이 있고 분양보증을 선택하는 경우 입주예정자들을 대표하여 대한주택보증회사와 승계시공, 새로운 입주예정기간, 대한주택보증회사의 책임 등에 관하여 협의할 권한이 있다.

(5) 현행의 위 시행규칙처럼 직접 사업주체가 될 수 있는 권한도 유지해야 한다.

2. 입주지연에 따른 지체상금 문제나 가사용승인 후 소유권 등기지연 문제

등의 개선

가. 주택공급에관한규칙 제27조는 분양건설회사가 입주예정일을 지키지 못했을 경우 중도금 연체요율과 동일한 비율에 의하여 지체상금을 수분양자에게 지급하거나 수분양자들이 잔금에서 이를 공제한 금액만 지급할 수 있도록 하는 내용이 규정되어 있고 대부분의 분양계약서에는 이러한 내용이 규정되어 있다.

나. 문제는 연대보증사나 대한주택보증회사가 사업을 승계하는 경우 승계이전의 사업지연 또는 승계이후 승계한 연대보증사나 대한주택보증회사의 순수한 귀책사유에 의한 사업지연으로 인한 입주지연에 대하여는 아무런 피해구제책이 없어 대한주택보증회사는 주택건설촉진법에서 정한 보증책임에서 벗어난다며 이를 부정하고 있다.

(1) 이에 따라 분양건설회사가 부도나는 경우 수분양자들은 입주지연에 따른 분양대출금의 이자부담까지 더 물게 되면서도 대한주택보증회사에 대하여는 아무런 책임도 물을 수 없는 불합리한 상황이 벌어지고 있다.

(2) 주택건설촉진법에 □분양책임에 관한 장□을 신설하여 위와 같이 사업주체의 부도 등으로 사업을 승계한 자에게 승계이전의 책임에 대하여는 본래의 사업주체가 부담해야 할 지체상금의 1/2, 승계지연이나 승계이후 지연책임에 대하여는 본래의 사업주체와 동일한 범위에서 지체상금을 부담하는 제도를 신설해야 한다.

다. 또한, 아파트 건설을 둘러싼 분쟁이나 아파트 건축상의 하자 등이 있어 사용검사승인이 나지 않는 경우, 입주를 하지 못하여 수분양자들이 피해를 입는 경우를 구제하기 위하여 임시사용승인제도가 마련되어 있으나 분양건설회사들이 이를 악용하여 임시사용승인을 받아 입주를 시켜 준 후 위와 같은 분쟁이나 하자문제를 장기간 해결해 주지 않아 사용검사 승인이 나지 않고 소유권등기를 못하여 매매, 저당권 설정 등 재산권 행사에 큰 피해를 보고 있는 입주자들이 속출하고 있다.

(1) 그런데, 입주가 지연되는 경우 지체상금 규정은 있으나 입주후 사용검사 승인이 늦어지는 경우 손해배상예정금에 대한 규정이 없어 법원에서는 위자료 형태로 일부를 인정해 주고 있는 추세이나 명확한 책임근거 규정을 마련하는 것이 필요하다.

(2) 이 경우도 지체상금 규정이 가사용승인 후 사용검사 승인이 날때까지도 적용되는 것으로 하거나 입주하여 아파트를 사용하고 있는 점을 감안하여 그 1/2정도의 범위에서 대한주택보증회사 등 승계 사업주체가 그 책임을 지도록 하는 규정이 신설되어야 한다.

라. 또한, 가사용승인의 장기화로 사용검사승인이 나지 않는 경우 편법으로 아파트 건물 등기만 내고 토지는 별개의 등기부로 계속 공시하는 사례도 늘고 있는데, 이 경우에도 매수인이나 금융기관이 해당 아파트의 등기부등본을 발급받아 보면 토지에 여전히 저당권, 압류등이 남아 있는 것을 확인할 수 있어 입주자들은 재산권 행사가 어려워지므로 이 경우에도 토지문제를 해결할 때까지 본래의 지체상금의 1/2 범위에서 책임을 물을 수 있도록 하는 규정이 필요하다.

3. 그 이외에도

가. 하자보수보증금 청구소송시 감정비용을 사업주체가 부담하도록 하는 규정

나. 대한주택보증회사가 선납금, 지체상금, 할인분양시 이자부담 등이 보증범위에 포함되는가와 관련하여 분쟁을 많이 야기하므로 이에 대한 대한주택보증회사의 책임을 명확히 하는 규정 등이 필요하다.

4. 지역주택조합문제에 대하여

가. 재건축이나 재개발, 직장주택조합은 서로 아는 사람들끼리 조합을 구성하여 조합집행부에 문제가 있을 경우 견제세력의 등장을 통하여 견제가 가능하나 지역주택조합의 경우는 소규모 시행대행업자가 신문광고를 통하여 조합원을 모집하고 조합장을 시행대행사 직원이 맡게 되므로 과도한 시행대행료(100억에 이르는 경우도 있음), 모든 조합의 계약을 시행대행사만을 통하여 하도록 하는 횡포, 심지어 조합원의 토지구입비로 구입한 토지의 일부를 팔아 먹는 등의 비리도 저질러 조합원의 피해가 막대하다.

나. 더욱이, 재건축이나 재개발은 기존의 주택지구를 개발하는 것이어서 토지구입과 관련한 문제가 없으나 직장주택조합이나 지역주택조합은 새로운 토지를 구입하여야 하는데,

(1) 고양시 탄현 삼성중공업 지역주택조합의 경우와 같이 군사시설보호구역으로 사업승인이 날 수 없는 지역의 땅을 매입하여 조합원들이 토지매입대금을 손해보고 결국, 아파트사업을 하지 못한 경우

(2) 금천 현대지역주택조합처럼 토지매입대금을 지불하지 않고 조합장이 사라져 70여억원의 토지매입대금을 지불하지 못하고 각종 가압류가 되어 건물등기만 나고 토지등기는 나지 못하는 피해발생 경우

(3) 이문대우지역주택조합처럼 시행대행사가 경매로 넘어가는 땅에 중도금까지 40억원을 지불하여 그 동안 조합원들이 낸 토지매입대금이 모두 사라지게 만든 경우

(4) 방화삼성지역주택조합처럼 조합장이 시공사와 짜고 총회도 열지 않고 총회회의록을 위조 공사대금을 인상하여 조합원들이 추가부담금 피해를 입은 사례

등 토지구입단계에서부터 실패하여 큰 피해가 발생하는 경우가 많이 발생하고 있다.

다. 이 경우 보통 대형시공사들은 광고에서 그 시공사들이 분양하는 것처럼 시행대행사를 숨기고 자신들의 이름으로 광고를 하여 조합원들은 대형시공사로부터 직접 분양받는 것으로 알고 참가한 경우가 대부분이고 실제 통장관리를 시행대행사와 공동으로 하는 등 책임이 있으나 문제가 발생하면 삼성중공업, 대우건설, 현대건설 등 시공사는 자신들은 시공사에 불과하여 책임이 없다고 하는 경우가 대부분이다.

라. 이를 위하여 지역주택조합의 경우에는 시공사가 분양사업 일체에 대하여 책임보증을 하거나 시공사가 공동사업주체로서 사업계획승인신청을 하도록 하여 시공사가 지역주택조합 조합원들에게 직접 책임을 질 수 있도록 해야 한다.

5. 조합주택의 민주적 운영에 관한 규정의 신설

가. 주택건설촉진법 제44조 제2항의 운영과 관리에 관한 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있고 시행령 제42조 제7항은 주택조합 규약에 관한 내용만이 기재되어 있어 주택조합의 운영과 관리에 관한 내용이 전무한 상태이다.

나. 주택건설촉진법에 □주택조합 운영 및 관리에 관한 장□을 신설하여

(1) 반드시 조합원 총회의 결의를 거쳐야 하는 사안을 명문으로 규정하여

① 조합장 등 임원은 창립총회 등 반드시 총회결의 형태로 선출되도록 하여 서면동의 형식의 조합임원 선출을 금지하고

② 조합원 부담금을 포함한 관리처분계획의 결정, 이후 관리처분계획의 변경을 수반하는 조합원 부담금의 인상 등의 내용은 반드시 조합원 총회의 의결을 거치도록 해야 한다.

(2) 조합원에 의한 임시총회 소집절차의 명문화

조합원 1/5이상이 임시총회 소집을 요구함에도 조합장이 총회 소집을 하지 않는 경우 행정기관 요청하여 1개월 이내에 총회소집권자 지명을 받을 수 있는 절차 등 조합의 민주적 운영을 위한 절차를 규정한다.

(3) 조합원의 장부열람권 및 정보공개청구권의 보장

① 조합원들이 회계장부나 다른 조합원 명부 등을 열람할 수 있도록 요구하면 비리 집행부는 이를 거부하는 것이 일반적이고 감독관청도 석연치 않은 이유로 이를 공개하지 않아 조합원들은 조합운영에 대한 아무런 정보도 접할 수 없는 상태이다.

② 형식적으로는 재건축 규약에 조합원들의 장부열람권이 기재되어 있으나 조합 집행부가 이를 공개하지 않는 경우가 많으므로 이러한 경우 조합원이 정보공개 청구를 하면 감독관청이 보관하고 있는 장부를 공개하도록 하는 근거규정이 필요하다.

③ 적어도 조합원 1/10이상이 연명으로 조합원 명부, 회계장부 등의 열람을 요구하면 조합장이나 감독관청은 이에 응하도록 하는 규정이 마련되어야 한다.

(4) 비리 조합임원의 형사처벌 규정 신설

재건축 비리로 불신임 당한 집행부는 자신들의 비리가 드러나지 않도록 새로운 집행부에 일체의 재건축관련 공사계약서, 회계관련 자료들을 넘겨 주지 않는 것이 일반적이므로 반드시 구비해야 할 서류와 통장 등을 명시하고 이를 15일 이내에 이전하지 않고  은닉하는 경우에는 형법상의 문서은닉죄와 별도로 가중처벌할 수 있는 규정을 신설해야 한다.

6. 시공사의 횡포로부터 주택조합 조합원의 보호문제

가. 시공사는 추가공사비 인상의 요인이 발생한 경우 재건축조합과 반드시 합의해야 하고 합의가 안될 경우는 법원에 공사대금 청구소송을 제기하여 자신들이 공사비 인상근거를 구체적으로 입증하여 인상된 공사대금을 받을 수 있도록 해야 함에도 불구하고, 시공사들은 위와 같은 법적 방식으로는 추가공사비를 많이 받을 수 없으므로 조합집행부를 공작하여 조합원 총회도 거치지 않는 무리한 방식으로 추가공사비 합의를 받아 내려고 한다.

조합으로부터 추가부담금 인상합의를 이끌어 내기 위하여 일부 시공사들은 조합집행부를 매수하려 하거나 시공사에 협조하지 않는 조합집행부에 대하여는 추가부담금을 인상하여 주지 않으면 공사를 중단하겠다고 협박하여 공사중단에 따른 조합원들의 불안감을 조성하거나, 공사를 중단하면 공사비가 더 늘어나고 일반분양자들에 대한 지체상금 등을 재건축조합에서 부담해야 한다는 등의 내용으로 조합원들을 협박)하여 추가공사비 인상을 관철해 내려는 방식을 취하고도 있다.

나. 재건축 추진과정에 대한 행정기관의 감독 강화

건설교통부는 재개발과 달리 재건축은 시공사와 재건축조합 사이의 사적관계의 문제이어서 재개발과 같이 감독관청이 개입할 수 없다고 하나 재건축도 주로 도시서민들이 거주하는 낡은 서민아파트의 재건축이 주류를 이루고 있어 도시영세민의 주거권 보장이나 도시 주건환경개선이라는 재개발의 공익적 목적과 크게 배치되지 않으므로 재건축도 재개발과 같이 행정기관의 감독을 강화할 수 있는 근거가 충분하다.

그러나, 재건축의 경우는 시공사가 17평의 기존 아파트를 현물로 출자하면 33평의 아파트를 공급한다는 정도의 극히 간략한 비용과 수익에 관한 계획을 제시하여 공사비의 자세한 근거나 수익확보 방안 등이 제시되지 않아 조합원들은 큰 이익을 볼 것이라는 환상에 빠지게 되고 이러한 유혹을 통하여 재건축 시공수주를 따낸 시공사들이 추가공사비 인상을 요구할 때도 그 근거가 불분명하여 분쟁이 발생한다.

다. 따라서, 주택건설촉진법에 신설될 위 □주택조합의 운영과 관리에 관한 장□ 속에

(1) 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조에 의하여 재건축결의시 개괄적으로만 수립된 관리처분계획의 내용을 반드시 조합원 총회를 거쳐 재개발과 같이 책 한권이 될 정도로 자세히 공사비용내역과  일반분양을 통하여 얻게 될 수익의 내용을 자세히 밝히어 관리처분계획을 수립하여야 한다는 규정을 신설하고

(2) 위 관리처분계획은 재개발과 같이 감독관청의 인가를 받아야만 그 효력이 발생하며 공사비의 추가인상으로 조합원 부담금이 인상되는 등 관리처분계획이 변경되는 경우에는 조합원 총회의 결의를 거친 후 감독관청의 변경인가를 받아야만 그 효력이 발생하도록 해야 한다.

(3) 그리고, 추가공사비 약정이 체결되지 않은 상태에서는 기존의 공사도급계약이 유효한 것이므로 시공사는 채무불이행책임을 면할 수 없는 것이므로 감독관청의 변경인가를 거치지 않고 추가공사비의 인상을 요구하며 시공사가 일방적으로 공사를 중단하는 경우에는 지체된 기간에 상응하여 약정된 지체상금을 지급하도록 하는 규정을 명확히 해야 한다.

7. 재건축 조합집행부와 조합원들에 대한 감독관청의 교육 및 전문건설팅

업체의 컨설팅 제도의 신설

가. 재건축의 경우 무조건 이익을 본다는 조합원들의 환상과 이를 부추켜 매우 낮은 가격에 시공수주를 가계약 형태로 따 낸 후 본계약, 추가공사비 인상계약을 거치며 공사비를 거의 2배 이상 높여 나가는 것이 일반적인 건설회사의 관행이 되고 있습니다. 건설회사가 공사비를 체계적으로 인상해 나가기 위해 벌이는 각종 공작(?)들도 문제이지만 조합원들의 재건축에 대한 이해부족도 분쟁의 중요 원인이 되고 있으므로 조합원에 대한 일정한 교육프로그램과 전문컨설팅 업체의 지원제도가 필요하다.

나. 전문컨설턴트의 자격요건의 강화

(1) 재건축, 재개발, 지역주택조합 등 조합아파트 추진에 대하여 컨설팅을 하는 업체들이 보통 건설회사에서 오래 근무한 경험이 있는 자들로 구성되어 있고 사실상 건설회사로부터 조합에 지급되는 운영비에서 컨설팅 수수료를 지급받게 되므로 건설회사와 유착하게 되는 문제가 발생한다. 특히, 지역주택조합의 경우 전문컨설팅 회사가 대기업 건설회사를 시공사로 끼고 마치 대기업 건설회사가 일반분양을 하는 것처럼 하여 조합원을 모집한 후 컨설팅회사 직원이 지역주택조합 조합장이 되어 전횡을 하는 사례가 빈발하고 있다.

(2) 지역주택조합과 시공사와의 모든 계약관계를 반드시 시행대행사인 컨설팅회사를 통하여 하도록 하고 대행수수료를 100억원 가까이 받는가 하면 조합원들에게 피해를 입히고 부도를 내어 조합원들이 구제를 받기 어렵게 하는 사례도 있다.

다. 주택건설촉진법에 □조합주택 조합원에 대한 교육 등□의 장을 신설하여

(1) 주택조합의 설립인가시 감독관청은 조합원 또한 조합임원에 대하여 재건축표준규약, 재건축표준도급계약서 등을 교육할 수 있다는 규정

(2) 주택조합은 전문컨설팅 업체의 자문을 받을 수 있다는 규정과 이러한 주택조합에 대한 전문컨설팅을 하는 업체는 일정한 자본금과 국가에서 시행하는 일정한 자격시험에 합격한 전문컨설턴트를 일정 수 이상 보유해야 한다는 규정 등을 두어야 한다.

별첨          정부의 「주택건설촉진법개정법률(안)」주요골자

1. 제안이유

그동안 부족한 주택을 대량공급하기 위하여 운영되던 주택건설촉진법을 변화된 여건에 맞추어 주거복지, 관리부분을 보강하고 현행제도의 일부 미비점을 개선·보완하여 주택법으로 개편하고자 하는 것임

2. 주요골자

가. 종전의 주택건설촉진법을 전문개정하여 법률의 제명을 주택법으로 함(법 제명)

나. 변화된 여건에 맞추어 저소득·무주택 서민 등 사회적 약자에게 우선적인 혜택이 가도록 하

고, 환경적으로 건전하고 지속가능한 주거생활이 가능하도록 하는 등 향후 주택정책의 기본

이념을 제시함(안 제2조)

다. 건설위주의 주택건설종합계획을 주거복지, 환경, 관리부분을 보강하여 주택종합계획으로 하

고 20년 계획과 연도별 계획으로 구분함(안 제9조 및 제10조)

라. 최저주거기준설정과 주택종합계획의 수립 등에 필요한 기초자료를 확보하기 위해 정기 또는

수시로 주거실태조사를 실시하도록 함(안 제6조)

마. 국민이 인간으로서의 존엄과 가치를 유지하는데 필요한 최저주거기준을 설정하도록 하고 주

택정책 수립시 최저주거기준에 미달하는 가구에 대해 우선지원하도록 함(안 제7조 및 제8조)

바. 공동주택의 리모델링을 촉진하기 위하여, 국민주택기금에서의 지원, 리모델링조합 설립 등의

제도를 도입함(안 제37조, 제47조, 제69조)

사. 공동주택관리를 강화하기 위하여 대통령령인 공동주택관리령으로 운영중이던 공동주택관리

규약, 장기수선계획, 안전관리계획, 안전교육, 안전점검등에 관한 사항을 법률로 상향조정(안

제49조, 제52조 및제54조)

아. 재건축사업은 현재 재개발 관련사항을 통합하여 추진중인 (가칭)도시및주거환경정비법으로

이관하고, 아파트지구 개발사업도 도시개발법 등 다른 법률로 이관하여 법령체계 정비

자. 주택건설사업자 등록, 사업계획 승인, 감리자 지정 등 현재 건설교통부장관 권한으로 된 집

행업무는 지자체에 이양(안 제11조, 제18조 및 제27조)

차. 현재 민간주택건설공사의 감리비는 건교부고시인 「주택건설공사감리대가기준」으로 정하고

있으나, 고시를 폐지하고, 관련 단체에서 자율적으로 기준을 정할 수 있도록 규제완화(안 제

27조)

타. 감리계약 당사자간에 불평등계약, 계약내용의 부실 등으로 분쟁이 다수 발새하고 있어 감리

와 관련하여 법령이외의 사항은 사업주체와 감리자간에 계약으로 정하도록 하고, 공정하게

계약을 체결할 수 있도록 유도하기 위해 건교부장관이 「표준감리용역계약서」를 정하여 보

급할 수 있도록 함(안 제27조)

파. 공동사업 주체인 주택조합과 등록업체간에 사업추진에 따른 손실보상, 업무 및 비용의 분담

에 관하여는 당사자간의 협약에 따르도록 하고, 조합원 모집광고는 인가받은 조합명의로 하

도록 하고, 사전에 시장·군수에게 신고하도록 하여 조합가입자 피해를 방지할 수 있도록 함

(안 제37조 및 제40조)

◑ 참고자료 1.       참여연대의 주택임대차보호법 개정 청원안

주택임대차보호법 중 개정법률(안)

1. 제안이유

○ 최근 낮은 금리와 안정된 집 값 때문에, 전셋집 부족현상과 함께 월세전환이 빈번해지면서 과다한 월세로 인한 세입자 피해 사례가 늘고 있습니다. 정부는 이에 대하여 각 지방자치단체별로 순자적으로 임대차분쟁위원회를 설치하여 임대료로 분쟁 조정과 적정임대료 설정 등의 업무를 담당하도록 하는 것과 임대인이 파산할 경우 임차인의 우선변제범위를 확대하는 내용을 골자로 한 세입자 보호대책을 발표한 바 있습니다.

○ 정부는 임대차분쟁조정위원회가 인근 시세와 유지관리 비용을 고려, 적정임대료를 설정하고 만일 임대인이 조정에 응하지 않으면 국세청에 통보, 임대소득세를 과세하도록 한다고 하했으나, 당장 전·월세를 구하기 어려운 판에 조정위원회에 이의를 제기하는 세입자가 많지 않고, 장기적으로 전·월세 주택의 공급을 위축시킬 수 있기 때문에, 단순히 분쟁조정위원회를 설치하여 임대소득세를 과세한다는 것만으로 월세로 인한 피해를 차단하기는 어려울 것입니다. 또한 그러한 기구나 정책 자체가 법률적 근거를 가지고 있는 것이 아니기 때문에 유동적이라는 점도 문제입니다.

○ 따라서 입법을 통해 전세를 월세로 전환할 때에도 일정한 상한 규제를 두어, 월세 전환을 통해 실질적으로는 과다한 임대료 인상이 일어나는 것을 막는 것이 적당하다고 생각됩니다.

○ 또한 임대차분쟁조정위원회를 임의기구가 아닌 법적 기구로 구성하여 임대차 정책수립, 분쟁의 조정, 전국·지역별 임대료 조사와 기준 임대료 제시 등의 업무를 담당하도록 해야 할 것입니다.

○즉 현행 주택임대차보호법에는 □약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다, 그러나 증감의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(제7조)□고 하고 있으나, 이는 차임 또는 보증금 자체를 증감할 때에 한정되기 때문에, 이를 확대하여 보증금을 월세로 산정 하는 이율 자체를 제한하는 방법으로 과다한 인상을 방지하자는 것이 본 개정안의 취지입니다.

2. 주요골자

○ 현행법 제7조에 □제7조의 2□를 첨가하고 조문의 제목을 □월 차임 산정이율의 제한□으로 합니다.

○ 전세보증금을 월 단위 차임(월세)으로 산정하는 경우의 기준 이율은 시중 주택자금 대출금리의 범위 내에서 대통령령이 정하도록 하여, 경제사정의 변화에 따라 신축적으로 변동할 수 있도록 합니다.

○ 처음부터 약정 보증금이 없는 경우에는 주택의 시가에 대통령령으로 정한 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기준으로 하여 같은 방식으로 월 차임을 제한합니다.

○ 원칙적으로 임차인이 동의하지 않는 경우에 임대인 임의로 월세 전환을 할 수는 없는 것이지만, 임차인이 권리주장을 하기 쉽도록 주의적으로 임의전환 금지를 규정합니다.

○ 현행법에 제 14조를 신설하여 각 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대차 관계의 분쟁을 조정할 수 있게 하였습니다.

3. 개정조문 내용

제7조의 2 [월 차임 산정이율의 제한] ① 차임을 월 단위로 산정하는 것으로 변경하는 경우에는, 약정한 보증금에 시중 주택자금 대출금리 범위 내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 다만 약정한 보증금이 없는 경우에는, 주택의 시가에 대통령령이 정하는 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기초로 하여 월차임 산정이율을 계산한다.

② 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 임차보증금을 월세로 전환할 수 없다.

제14조 [임대차분쟁조정위원회] ① 이 법에서 정한 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위하여 각 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 둔다. 임대차분쟁조정위원회의 구성과 운영에 관하여는 대통령령으로 정한다.

② 임대차분쟁조정위원회는 임대차 정책수립, 분쟁조정, 전국·지역별 임대료 조사와 기준임대료의 제시 등의 업무를 담당하며, 임대인이나 그 단체 또는 임차인이나 그 단체가 이 법의 규정에 위반하는 행위를 할 때에는 당해 임대인 또는 임차인에 대하여 당해 행위의 중지, 시정권고, 법률위반사실의 공표, 기타 시정을 위해 필요한 조치를 명할 수 있다.

4. 신구조문 대비표

개정전	개정후
제 7조(차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다, 그러나 증감의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다	제 7조(차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다, 그러나 증감의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다 제 7조의 2[월 차임 산정이율의 제한] ① 차임을 월 단위로 산정하는 것으로 변경하는 경우에는, 약정한 보증금에 시중 주택자금 대출금리 범위 내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 다만 약정한 보증금이 없는 경우에는, 주택의 시가에 대통령령이 정하는 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기초로 하여 월차임 산정이율을 계산한다. ② 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 임차보증금을 월세로 전환할 수 없다. 제 14조[임대차분쟁조정위원회] ① 이 법에서 정한 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위하여 각 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 둔다. 임대차분쟁조정위원회의 구성과 운영에 관하여는 대통령령으로 정한다. ② 임대차분쟁조정위원회는 임대차 정책수립, 분쟁조정, 전국·지역별 임대료 조사와 기준임대료의 제시 등의 업무를 담당하며, 임대인이나 그 단체 또는 임차인이나 그 단체가 이 법의 규정에 위반하는 행위를 할 때에는 당해 임대인 또는 임차인에 대하여 당해 행위의 중지, 시정권고, 법률위반사실의 공표, 기타 시정을 위해 필요한 조치를 명할 수 있다.

◑ 참고자료 2.

모든 주민이 참여하는 임대아파트 공동체 만들기

) 이 글은 2001년 7월 5일부터 20일까지 관악주민연대가 주관한 □관악 임대아파트 공동체 배움터□에서 발표했고, 자료집 □살기좋은 아파트 만들기, 이렇게 시작합시다□에 실린 것을 다듬은 것이다.

서종균(한국도시연구소 책임연구원)

1. 이 모임에 참석하는 이유는 무엇입니까?

임대아파트 주민들이 여러 가지 모임이나 교육에 참여하는 이유는 무엇일까요? 아마 임대아파트를 지금 보다 살기 좋은 환경으로 만들고, 그 속에서 여러 이웃들과 즐겁게 생활하기를 원하기 때문일 것입니다. 좀 더 구체적으로는 우리의 집과 단지, 주변 환경을 보다 살기 좋게 만들고, 이와 직접 관련이 있는 좋은 관리 서비스가 이루어지도록 하고, 또 이웃관계가 부드럽고 친밀해지기를 바라고 있습니다. 그리고 이를 위해서 임차인대표회의나 부녀회, 노인회, 장애인모임, 청소년모임, 소모임 등이 마을에서 활발하게 활동하고 공동체를 만들어 가기를 원합니다. 그리고 주민들의 의견을 관리사무소 직원들이나 임대사업자들이 귀 기울여 듣기를 원합니다.

이것을 요약하면 다음 세 가지로 요약될 것입니다.

집과 단지, 주변 환경과 관리 서비스를 개선하기

여러 가지 결정에 대해서 주민들이 발언권 갖기

힘있는 지역 공동체 만들기

우리가 가지고 있는 이런 목적은 좀 더 구체적인 정보나 기술이 필요하다는 식으로 표현되기도 합니다. 이렇게 모임을 만들고 지속시킬 것인가? 어떻게 주민들이 여러 모임들에 참여하면서 공동체라는 생각을 갖고 활동을 하게 될까? 이웃이 참여할 수 있도록 하기 위해 차 한 잔 하자는 말을 어떻게 시작해야 할까? 또 차를 하면서 어떤 말부터 해야 할까? 무관심하거나 거부감이 있는 주민들에 대해서는 어떻게 대해야 할까? 회의는 어떻게 진행해야 할까? 여러 가지 활동은 어떻게 기록하고, 주민들에게는 어떻게 알려야 하나? 주민들에게 우리가 하려는 일에 대해 어떻게 확신을 갖게 할 것인가? 관리직원이나 공무원들은 어떻게 대해야 하는가? 어떤 행사를 준비할까? 그 과정에 필요한 것은 무엇인가? 마을신문을 만들려면 어떤 기술이 필요한가? 임대아파트 주민들은 어떤 권리를 가지고 있고, 임대사업자와 어떤 협상을 할 수 있으며, 협상에 필요한 기술은 무엇인가? 임차인대표회의는 어떤 절차로 구성해야 하는가? 이렇게 매우 다양한 구체적인 기술이 필요하다고 생각하기도 합니다. 하지만 그것들도 궁극적으로 앞에서 말한 큰 목적을 위한 것이 분명합니다.

2. 현재 어떤 문제를 가지고 있습니까?

우리는 임대아파트에 살면서 아무런 문제를 느끼지 않습니까? 난방이나 온수, 청소, 소득 등의 서비스는 만족할만 합니까? 관리비는 적절하게 부과되고 있습니까? 수선이나 하자보수를 요구하면 바로 와서 고쳐줍니까? 터무니없이 시공된 곳은 없습니까? 단지는 안전하고 깨끗합니까? 관리직원들은 친절하고 스스로 필요한 일들을 찾아서 하고 있습니까? 아이들이 임대아파트에 사는 것을 부끄러워하지는 않습니까? 주민들은 서로 사이가 좋고, 마을에서 일어나는 일에 관심을 보이고 참여합니까? 마을에서 특히 어렵게 생활하는 사람들은 없습니까?

만약 문제를 느끼고 있고 그 문제를 해결해야겠다고 생각할 때, 우리는 종종 모임을 만듭니다. 임차인대표회의, 부녀회, 기타 여러 가지 소모임 등이 그런 모임들입니다. 또 단지 내에서 친목을 위해 만든 모임도 자연스럽게 동네 이야기를 하면서, 문제가 있다면 같이 해결해보자는 결정을 하게 되는 경우도 있습니다. 이렇게 모임을 만드는 것이나 모임을 통해서 일을 풀어가려고 하는 것은 그것이 혼자서 어떤 일을 하는 것보다 효과가 크기 때문입니다. 혼자의 목소리보다 단결된 목소리는 훨씬 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

특히 임대인 혹은 임대사업자(집주인)와 임차인(세입자)의 관계처럼 어느 한 쪽이 더 큰 힘을 가지고 있을 경우에는 단결이 더욱 중요합니다. 임차인은 조직화를 통해 임대인과 힘의 균형을 이룰 수 있습니다. 임차인 조직이 강하면 임대사업자는 임차인의 요구에 훨씬 귀를 기울이게 됩니다. 임대사업자의 태도가 바뀌는 것이 하루아침에 이루어지는 것은 아니지만 분명히 임대사업자의 태도는 임차인의 단결된 힘에 영향을 받을 것이라는 점은 분명합니다.

그러면 우리는 이런 모임들을 잘 꾸려나가고 있습니까? 임차인대표회의나 부녀회 기타 소임들은 잘 운영되고 있습니까? 자신 있게 그렇다고 말할 수 있는 사람은 많지 않을 것입니다. 하지만 아마 여러 가지 노력을 하고 있을 것입니다. 여러 단지에서 여러 조직들이 겪고 있는 문제점을 서로 들어보면, 아마 비슷비슷한 처지에 있다는 것을 확인하게 될 것입니다. □사람들이 잘 참석하지 않아 한 달에 한 번 모임을 갖기도 어렵다.□ □관리사무소에서 충분한 정보를 제공해주지 않아 회의 내용이 별 것 없고, 무슨 결정을 해도 제대로 집행이 안 된다.□ □많은 주민들의 의견을 충분히 모으기 어렵다.□ □회의 내용을 잘 기록하고 보관하고 있지 않다.□ □회의의 주요 내용이 사전에 알려져서 주민들의 의견도 들어볼 기회가 있어야 하고 회의 후에도 주민들에게 충분히 전달되어야 하는데, 그렇지 못하다.□ □회장이 혼자서 혹은 두세 사람이 너무 많은 일을 준비하고 처리해야 하기 때문에 힘들다.□ 혹은 □회장 혼자서 혹은 몇 사람이 자기들끼리만 일을 한다.□ □주민들이 도무지 관심이 없고 참여를 안 한다.□ 혹은 □주민들을 위한 사업을 거의 안 한다.□ 사람들은 대개 모임과 관련해서 이런 문제들을 지적하곤 합니다.

이런 문제들을 해결하는 것이 물론 모임을 잘 운영하는 길입니다. 이 문제를 해결하고 모임을 잘 꾸린다면 동네에서 생활하면서 느끼는 여러 가지 불편은 줄어들고, 사람들은 우리 마을을 자랑스럽게 생각하게 될 것입니다. 이런 문제를 잘 풀지 못하면, 어렵게 만든 모임도 계속 유지되지 못하고, 일하고자 하는 사람들도 쉽게 지치게 되고, 마을 사람들이 서로 믿지 못하는 상황까지 생겨날 수 있습니다. 그러면 우리가 닥친 여러 가지 문제들을 어떻게 풀 수 있을까요?

3. 모든 사람들에게 참여할 수 있는 기회를 줍시다.

우리는 흔히 어떤 일을 할 때 관심이 있는 사람, 능력이 있는 사람을 먼저 생각합니다. 그리고 그들에게 참여할 수 있는 기회를 주고, 그들을 중심으로 모임을 만들고 일을 합니다. 아파트에 사는 사람들은 대부분 다른 사람들로부터 간섭받지 않고 생활하기를 원한다고 생각합니다. 관심이 없는 사람들까지 생각하는 것은 너무 힘들다고 여깁니다. 그래야 우리가 기울일 수 있는 작은 노력으로 더 큰 성과를 거둘 수 있다고 생각하기 때문입니다.

하지만 다르게 생각할 수도 있습니다. 우리 주위의 여러 사람들은 여러 가지 이유 때문에 마을에서 일어나는 일에 관심을 가지지 않고 참여하지 않습니다. 그 문제를 제대로 알면, 그냥 넘기기 어려운 경우가 많습니다. 특히 그들이 관심을 가지지 못하는 이유가 바로 우리 자신들 때문이라면 이 문제는 그냥 덮어두어서는 안될 것입니다.

우리는 모든 사람들에게 똑같은 참여의 기회를 제공해야 마땅하지만, 그렇지 못한 경우가 많습니다. 우리는 어떤 사람들에 대한 선입관을 가지고 있는 경우가 많습니다. 그리고 많은 사람들이 참여하지 못하는 중요한 이유가 바로 이 선입관 때문일 수 있습니다. 선입관은 사람들에 대한 차별을 만들 수 있습니다. 이러한 선입관이나 차별은 우리에게 매우 익숙한 것이라서 그것을 제대로 인식하고 극복하려는 노력을 단계적으로 밟아나가지 않으면 문제는 해결되지 않습니다.

과거 차별을 경험한 사람들은 종종 어떤 모임에 참석하면 똑같은 차별을 당할 것이라거나 환영받지 못할 것이라고 생각합니다. 따라서 그들이 참여하는 것을 모든 사람들이 환영한다는 믿음을 갖도록 적극적으로 노력하지 않으면 안됩니다. 이러한 노력은 단지 말로만이 아니라 확신을 줄 수 있도록 구체적으로 행동으로 나타나야 합니다.

그렇다면 과연 어떤 사람들이 차별을 받아 왔을까요? 혹은 우리는 누구를 어떻게 차별해 왔을까요? 몇 가지 예를 들어보겠습니다.

사람들은 장애인들이 어떤 일에 참여하는 것이 어렵다고 생각합니다. 그 사람이 가지고 있는 기술이나 경험이 무엇이고 무엇을 할 수 있는가에 대한 판단에 앞서서 이런 판단을 내리기도 합니다. 장애인은 종종 그들의 외모나 걸음걸이, 말하는 모양 때문에 모욕을 당하고 놀림감이 됩니다. 그래서 장애인들은 마음의 상처를 갖게 됩니다. 그런 모욕을 당한 후에는 더 이상 마을일에 관심을 기울이지 않을 것입니다. 또 회의를 하는 장소까지 휠체어를 타고 가는 것이 불가능한 경우도 있고, 목발을 짚고 여러 층의 계단을 오르내려야 하기 때문에 비장애인에 비해 훨씬 모임에 오기가 힘든 경우도 있습니다. 이들에게 아무 대책 없이 2층이나 3층에서 회의를 하겠다는 것은 참여하지 말라는 이야기로 들릴 수도 있습니다.

여성은 사회에서 여러 가지 형태의 차별을 받고 있습니다. 여성들은 아이를 돌보아야 하기 때문에 단지에서 활동하는 것이 쉽지 않습니다. 어떤 모임을 할 때 여성들이 음식을 준비하는 동안 남성들이 이야기를 나누는 경우가 많습니다. 대개 여성들은 그들의 가족을 돌보고 집안일을 하기 위해서 더 많은 시간을 주택에서 보내기 때문에 주택에 대해서 더 많이 알고 있습니다. 그래서 여성들이 단지에서 활동을 하는 것이 보다 적절하지만, 여성들은 여러 가지 제약 때문에 일을 맡겠다고 선뜻 나서지 못합니다. 또 TV를 비롯한 대중 매체는 여성을 주로 외모를 기준을 판단하고 있습니다. 이런 환경에 익숙해져 있기 때문에 여성이 수행하는 중요한 역할과 그들의 능력을 무시하는 경우가 종종 나타납니다. 더 심각한 것은 아직 남성들 중에 성적인 말이나 농담, 행동 등 여러 가지 형태의 성희롱을 종종 친해지기 위한 수단이라고 착각하는 사람들도 있다는 것입니다. 이런 사람들은 우리나라도 성희롱을 처벌하는 법이 있다는 것을 명심해야 할 것입니다. 그리고 이런 여성을 무시하는 태도는 여성의 참여를 억압하고, 여성들에게 그들의 능력과 의지에 어울리는 역할을 못하게 했습니다.

이밖에도 여러 가지 형태의 선입관이 있습니다. 아이가 있는 혼자 사는 젊은 여성은 조금만 이상해도 남자가 있을 것이라고 소문이 납니다. 독신 남성들도 성생활이 무분별할 것이라고 오해받기 쉽습니다. 아이가 있는 여성들은 집에서 빨래나 설거지하는 것에 만족하고 산다고 생각하는 사람들이 있습니다. 장애가 있는 사람은 멍청하고 의사소통을 할 능력이 없다고 여겨지기 쉽습니다. 이러한 선입관은 모든 사람들이 참여하는 것에 장애가 됩니다.

이런 선입관을 극복하지 못하면 아파트 단지에서 일할 수 있는 사람은 성인 남성이면서 장애가 없는 사람 등 여러 가지 조건으로 제한될 수밖에 없습니다. 그리고 그들은 단지에서 사는 사람들에 비하면 소수일 뿐입니다. 이밖에도 여러 사람들이 함께 참여하기 어려운 이유들이 있을 것입니다. □단지에서 일할 사람들이 없다□는 생각은 이런 것 때문에 나오는 이야기가 아닌지 의심해봐야 할 것입니다.

4. 모든 사람들의 참여를 위해서 할 일은?

모든 사람들에게 참여의 기회를 주기 위해서는 여러 가지 노력을 해야 합니다.

우선, 어떤 행사를 홍보할 때 가능한 많은 집단들이 직접 참여하도록 해야 합니다. 그리고 노인이나 장애인, 여성 등 여러 집단에게 그들의 상황을 충분히 고려한다는 것을 알게 해야 합니다. 여러 집단이 모임에 오게 하기 위해서는 직접 찾아가 만나서 이야기하는 것이 가장 효과적일 수 있습니다. 특히 노인들의 경우 직접 찾아가서 이야기하는 것만큼 좋은 방법은 없습니다.

주부들의 경우 큰 모임보다는 작은 모임에서 더 편안하게 느낄 수 있습니다. 큰 모임에 참가한 경험이 없는 여성들이 많고, 그런 자리에서는 속시원하게 이야기하기 어렵다고 생각할 수 있습니다. 그래서 여성들만의 소모임을 갖는 것도 좋은 방법입니다. 아이나 돌보아야 할 식구가 있을 경우에는 모임 때마다 당번을 정하여 돌아가면서 보도록 할 수도 있습니다.

노인들을 위해서는 회의 자료나 공고문 등을 큰 글씨로 만드는 것이 좋습니다. 또 어떤 경우에는 모임에 참석할 수 있다고 알리는 것만으로 충분하지 않고, 직접 찾아가서 모셔올 수도 있습니다.

모임의 장소와 시간은 많은 사람들을 고려해서 정해야 합니다. 일을 하는 사람, 아이가 학교에서 돌아올 때 집에 있어야 하는 사람, 아이가 어려서 계속 돌보아야 하는 사람, 밤에 멀리 나가는 것을 싫어하는 사람 등을 고려하여 시간을 결정해야 합니다. 물론 장소도 이런 이유들 이외에도 장애인이 오는 데 어려움이 없는 곳이어야 하고, 특정한 종교를 가진 사람들에게도 거부감을 주지 않는 곳으로 정해야 할 것입니다.

모임을 할 때는 분명하고 쉬운 단어를 사용해야 합니다. 전문용어는 가능한 쓰지 않는 것이 좋습니다. 전문적인 말을 쓰면 그 말에 익숙하지 않은 사람들은 끼여들기 어렵습니다. 혹시라도 전문용어를 쓸 경우에는 즉시 그것에 대한 설명을 덧붙이는 것에 익숙해져야 합니다. 외부 강사를 부를 때에는 미리 이런 것에 대해 주의를 하도록 부탁해야 합니다. 우리들 중에서도 가끔 전문적인 용어로 다른 사람을 기죽이는 경우가 있습니다. 대개 단지에서 열심히 일하는 사람들에게서 많이 나타나는 것인데, 이들은 마을에서 필요한 일을 하기 위해서 공부도 하면서 여러 가지 단어들을 알게 됩니다. 하지만 그런 말을 자꾸 쓰면 듣는 사람들은 자신이 무시당한다고 생각할 수 있습니다. 그렇지 않으면 그런 단어를 쓰는 사람들을 잘난 척한다고 비꼬기도 합니다.

단지 외부의 장애인, 여성, 노인 단체들과 함께 사업을 하는 것도 좋은 방법입니다. 이런 단체들과 연대해서 일을 하면, 단지에 있는 각각의 집단은 자신을 고려하는 일을 한다고 느끼게 될 것입니다. 실제로 지역의 장애인이나 노인 단체들과 연대하면 그 집단이 필요로 하는 것을 더 알고 대처할 수 있는 방법을 배우게 될 것입니다.

모임은 부드러운 분위기로 모임을 운영하는 것이 좋습니다. 딱딱한 분위기는 여성들에게 매우 익숙하지 않은 것입니다. 하지만 회의가 너무 말이 많고 길어지는 것은 좋지 않습니다. 주민들에게 적당한 속도로 회의나 모임, 교육을 해야 합니다. 모임에 익숙하지 않은 개인에 대해서 지원을 하면서 모든 주민들이 따라올 수 있는 정도가 좋습니다. 시간을 정확하게 지키고 늘어지지 않게 하는 것이 좋습니다. 그래야 계속 모임에 참여할 수 있는 사람들이 있습니다. 미리 짧은 시간에 분명하게 끝날 수 있는 내용을 가지고 모임을 시작해야 합니다. 그리고 의견이 분분한 경우에는 그것을 다른 자리에서 이야기하기로 약속을 하는 것이 그 자리에서 결판을 보는 것보다 좋습니다.

주민들의 경험을 활용하는 노력을 해야 합니다. 주민들은 정리해서 표현하지 않고 또 문제에 대한 대안을 찾으려고 체계적인 노력을 하지는 않았지만, 문제를 더 많이 느끼고 있습니다. 주민들이 직접 참여해서 문제를 이야기하는 것이 좋습니다. 또 단지 말로 하는 것이 아니라 사진이나 비디오 등 여러 가지 주민들이 친숙하게 받아들일 수 있는 방법으로 표현하는 기회를 갖는 것이 더 좋습니다. 그 방법을 어렵게 대하지 않고, 즐길 수 있다면 더 좋을 것입니다.

모임은 사람들이 서로를 잘 아는 기회가 되어야 합니다. 늘 이야기하던 사람들 끼리끼리가 아니라 더 많은 사람들이 서로 알 수 있는 기회를 만들기 위해서 여러 가지 노력을 해야 합니다. 공동으로 문제나 대안을 찾는 과정이라면 작은 그룹을 나누어서 충분한 대화를 갖는 것이 좋습니다.

단지 내에서 홍보를 할 때나 외부에 우리를 알릴 때에도 여성, 노인, 장애인의 이미지를  적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 신문이나 홍보지를 만들 때 그림이나 사진을 많이 사용하면 사람들은 더 친숙하게 생각할 것입니다. 이때 여성, 노인, 장애인 등의 모습이 긍정적으로 많이 표현하는 것이 좋습니다. 그들이 직접 참여하는 모습을 보여주는 것은 참여를 유도하는 좋은 방법일 것입니다.

모든 사람들에게 참여의 기회를 주기 위해서는 더 부드러운 태도를 가져야겠지만 강력하게 추진해야 할 것도 있습니다. 차별을 뿌리뽑는 것입니다. 이것은 어른이나 아이, 여성이나 남성 모두 마찬가지입니다. 우리가 너무 익숙해져 있는 여러 가지 형태의 선입관과 차이에 대해서 제대로 인식하기 위한 노력을 해야 하고, 모든 형태의 차별을 하지 않겠다는 선언을 해야 합니다. 그리고 차별적인 행동을 하는 이들에 대해서는 매우 엄격하게 대해야 합니다. 아무리 뛰어난 능력을 가지고 있고 열심히 일하는 사람이라 하더라도 다른 사람들을 차별하는 사람은 적절한 방식으로 비난을 받아야 하고, 가능하다면 그와 관련된 교육을 받아야 하며, 스스로 깊이 뉘우치기 전까지 마을에서 어떤 일을 하도록 해서는 안됩니다.

5. 외부에 대해서도 더 개방적이어야 합니다.

임차인들의 모임이 보다 잘 일하기 위해서는 외부의 여러 기관과 사람들에 대해서도 훨씬 개방적이어야 합니다. 현재 임차인들의 모임을 지지하겠다고 작정을 하고 나서는 곳은 많지 않습니다. 이런 단체들과 적절하게 관계를 갖는 것도 중요하지만, 각 단지마다 더 주위를 기울여야 할 여러 기관과 사람들이 있습니다.

지방자치단체에는 주택관리를 담당하는 부서가 있는데, 몇 명의 공무원이 그 일을 담당합니다. 여기서는 아직 임대주택과 관련한 업무가 익숙하지 않습니다. 그리고 특히 주민들이 공동체적 활동을 하는 것에 대해서 지원을 한 경험이 별로 없습니다. 아마 여러분이 살고 있는 단지에 한 번도 와본 적이 없을 것입니다.

임대사업자나 관리사무소 직원들은 임대아파트에 대해서 좀더 알기는 하지만 공동체적 활동의 경험이 없기는 마찬가지입니다. 이들이 하는 일은 대부분 □정해진 업무□입니다. 임대료와 관리비를 부과하고, 임대료나 관리비가 연체되었을 때는 독촉을 하고, 정해진 절차에 따라 관리 업무를 하고, 정해진 형식의 보고를 하는 것 등입니다. 이들은 대부분 주민들과 모임을 가져본 적이 거의 없으며, 개인적으로 얼굴을 알고 지내는 임차인의 수도 많지 않습니다. 그리고 우리가 살고 있는 동네에서 주민들이 어떤 공동체를 만들고 싶어하는지에 대해 관심을 가져본 적이 거의 없습니다. 또 우리가 어떤 사연을 가지고 이 아파트에 들어왔고, 얼마나 애착을 가지고 있는지 잘 모릅니다. 하지만 주민들이 어떻게 대하는가에 따라 이들의 태도는 매우 달라질 수 있을 것이라 기대됩니다.

또 우리 마을은 구의회나 의원들에게도 잘 알려져 있지 않습니다. 대부분 정치인들은 문제를 신중하게 듣고 그것을 해결하기 위해서 최선을 다하겠다고 합니다. 하지만 우리는 그들이 진정으로 애착을 갖고 있는지 의례 하는 말인지 금방 알 수 있습니다. 그들이 같은 말을 하더라도 진정으로 우리 마을을 아끼고 걱정하는 마음을 갖고 있다면 우리가 받는 느낌은 전혀 다를 것입니다.

이런 사람들에게는 마을의 다른 사람들과 마찬가지로 모임에 참여할 수 있는 기회를 가능한 많이 주어야 합니다. 그리고 이런 모임을 통해 마을 사람들이 어떻게 자신을 보는지 알게 하고, 주민들이 마을에서 생활하기 때문에 부딪히는 문제들에 대해 제대로 이해할 수 있는 기회를 갖게 해야 합니다. 주민들과 만나는 첫 모임에서 그들은 많은 질문들을 받을 것이고, 조금 당황할 수도 있습니다. 하지만 여러 번 모임에 참석하게 되면 상황은 변화할 수 있습니다. 자주 이들에게 적당한 모임에 참여하기를 부탁하고, 문제를 같이 상의하고 함께 대안을 찾고, 마을에서 즐거운 행사가 있으면 와서 함께 즐길 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

무엇보다 중요한 것은 주민들이 비난만 하는 것이 아니라 문제가 발생하는 이유를 들을 여유가 있다는 것을 보여주어야 합니다. 또 잘된 것은 서로를 칭찬할 줄도 아는 사람들임을 알게 해야 합니다. 임대주택의 주민들은 항상 적대적인 태도를 가지고 있고 다른 사람의 입장을 인정할 줄 모른다고 생각하고 있을 지도 모릅니다. 그런 상태에서 임차인들의 문제를 다루는 것은 별로 하고 싶지 않은 일일 것입니다. 우리는 그들이 일반적으로 생각하는 것과 다른 태도를 가지고 있다는 것을 보여주어야 합니다. 또 마음씨 좋은 마을 공동체의 경험은 우리 사회에서 점점 경험하기 힘든 것이 되었습니다. 그래서 진정한 공동체를 맛보게 한다면 그들은 큰 감동을 받을 것입니다. 생각보다는 매우 빠른 시간 안에 상호협력의 분위기가 만들어질 수 있을 것이라고 기대합니다. 그리고 그것은 문제를 처리하기 보다 편안한 분위기를 만들 것이고, 또 이런 분위기에서는 더 많은 문제들을 쉽게 해결할 수 있을 것입니다.

이런 관계가 형성되면 관리직원들은 임차인이 제기한 문제에 대해서 신속하게 대응하기 위해 진정으로 노력할 것입니다. 공무원들이나 의원들도 보통의 민원을 처리하듯이 사무적으로 혹은 의례적으로 대하지 않고, 애정을 갖고 함께 문제를 고민하고 여러 가지 방법을 스스로 찾기 위해 노력할 것입니다. 그들에게도 우리 동네의 일이 가장 기분 좋은 것이 되도록 도와줍시다.

6. 차별을 없애고 개방적인 태도를 갖는 것은 튼튼한 공동체를 만드는 길입니다.

단지에서 모임을 만들고 일을 하려는 사람은 종종 오해를 받습니다. 가끔 동대표나 임차인대표회의가 일하는 것이 다른 임차인들에게 좋지 않게 비치기도 합니다. 가끔 앞장서는 사람들이 작은 문제라도 가지고 있으면, 이들을 좋지 않게 보는 사람들이 그것을 빌미로 문제를 크게 확대하는 경우도 있습니다. 이런 일은 대개 그 마을에 기존 세력이 있었고 임차인대표회의나 기타 여러 가지 형태의 조직이 경쟁 관계에 있다고 생각하기 때문에 일어납니다.

마을에서 공동체를 만드는 것이나 주민들이 관리에 참여하게 하는 것은 기존의 조직들과 경쟁을 하겠다는 의미는 아닙니다. 만약 문제가 있어서 주민들에게 피해를 주는 사람이나 집단이 있을 경우에는 대립적일 수도 있지만, 그것이 기존 세력들과 주도권 싸움을 하기 위해서 모임을 만드는 것과는 다릅니다. 이런 오해조차도 모든 사람들에게 참여의 기회를 제공하는 것을 통해 모든 사람이 환영받고 있다고 느끼게 함으로써 봄날 눈 녹듯이 자연스럽게 해결될 수 있을 것입니다.

차별을 당한 경험이 있는 집단은 그들을 지지하고 차별에 같이 맞서서 싸우면서 참여로 끌어낼 수 있습니다. 그러면서 그들은 진정한 우리의 이웃이 될 것입니다. 모두 존경을 받으면서 참여한다고 생각한다면, 동네의 일을 나서서 하려는 사람은 늘어날 것입니다. 우리가 바라는 많은 사람들의 참여는 모든 사람들에게 참여의 기회를 제공하기 위한 노력 속에서 자연스럽게 이루어질 것입니다.

그리고 이런 노력은 아무도 무시할 수 없는 정당성을 우리들에게 줄 것입니다. 오해를 했던 사람들도 결국에는 이해를 하게 될 것입니다. 그리고 외부의 여러 사람들과 기관들도 이런 노력을 적극적으로 지원할 것입니다.

이밖에도 여러 가지 임대아파트에서 주민들이 모임을 만들고 운영하는 것에서 참고해야 할 것들이 있습니다. 회의를 진행하는 기술, 기록을 잘 남기는 방법, 투명하게 회계를 관리하는 방법, 마을잔치를 재미있게 기획하는 방법, 임대사업자와 협상을 잘 하는 방법 등 여러 가지 기술이 필요합니다. 여기서 그 모두를 다루지는 못하지만, 우리 생각과 태도를 바꾸는 것이 문제를 풀어가는 출발점이라는 것은 언제나 마찬가지일 것이다.