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수 신	각 언론사 사회부 담당기자
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제 목	정부·여당의 건물임대차보호법의 문제점 제기
날 짜	2001. 5. 15. (총 4쪽)

성 명 서

정부·여당의 건물임대차보호법은 건물주 보호법인가?

- 일방적 계약해지, 임대료 인상 해결 못해 -

일시 : 2001. 5. 15(화)

1. 정부는 최근 현행 주택임대차 보호법을 개정하여 비주거용 건물까지 그 적용을 확대하고 법안의 명칭도 건물임대차보호법으로 개정한다는 입법방안을 발표하였다.

2. 우리는 우선, 독립된 상가임대차보호법이 아닌 주택임대차보호법의 개정으로 중·소상인의 임차권을 보호하겠다는 정부의 방침은 □임차인의 대항력 형성을 통한 보증금의 보호□라는 의의에도 불구하고 비주거용 건물의 특성을 제대로 고려하지 않은 실효성 없는 탁상공론에 머무를 수 있다는 점이 우려된다.

3. 상가 등 비주거용 건물의 임대차는 인테리어 비용, 시설비 비용이 투자되기 때문에 주택임  대차와 달리 ▲안정적인 임대기간을 통한 투자회수기간이 필요하며 ▲시설투자비에 대한 보   호가 필요하다는 점 ▲전세보다 월세계약이 대다수를 차지하기에 임대료인상에 대한 규제가   필요하다는 점등이 있다.

4. 이런 특성에도 불구하고 세입자의 계약갱신청구권 없이 현행 주택임대차보호법의 2년간의  법정임대기간만을 보장하겠다는 정부안은 상가임대차의 주된 분쟁의 내용인 재계약시 건물    주의 일방적인 계약해지, 과다한 차임인상요구 등의 문제점을 전혀 해결하지 못하는 반쪽     짜리 법안에 불과하다.

5. 오히려, 세입자의 불가피한 경제적 사정으로 인해 계약을 해지해야 할 경우에도 세입자는   반강제적으로 임대기간을 채워야 하는 문제가 발생하며, 계약단위 2년마다 임대보증금 인상   을 요구하는 부작용이 나타날 우려가 있다. 임대차 계약을 갱신할 수 있는 임차인의 권리는   외국의 사례를 보더라도 일반적인 권리에 해당한다. 영국은 Common Law의 특별법인 차    가법(동법 제33조)에 의해 임대차기간을 최대 14년간 보장하고 있음. 프랑스는 임대차특별     법을 통해 특별사유가 없는 한 임차인에게 임대차계약갱신청구권을 보장하여 최장 9년간의    임대기간을 보장하고 있다. (프랑스 영업용건물임대차법 제7조)

6. 정부·여당안의 또 다른 문제점은 □임대차 계약대상이 벽 또는 고정칸막이로 격리되지 않  은 물건으로 수시로 장소가 이동 또는 철수되는 물건의 임대차에 대해서는 임대차기간 및     차임등의 증감청구권의 적용을 제외시킨 것이다. 이 경우 벽이나 고정칸막이로 격리되어 있지 않은 백화점 등에서의 임차인들의 경우 기본적인 2년의 임대차 기간도 보장받지 못하게 된다.  특히 이 부분과 관련하여 우리는 백화점연합회 등의 집요한 로비를 일방적으로 수용한 것이 아닌가 하는 의심을 지울 수 없다.

7. 또한 상가와 주택 공히 문제가 되는 전세의 월세전환과 이에 따른 지나친 월세전환이율의 산정을 방지할 수 있는 대책이 마련되어있지 않은 것은 향후 임대차 시장의 추이로 볼 때 이법의 핵심적 결함이 될 수 있다. 따라서 상가 및 주택의 전세의 월세전환시 기준 보증금에 의한 산정이율을 대통령령으로 제한하는 내용이 반드시 포함되어야 할 것이다.

8. 우리는 최소한 임차인의 계약갱신청구권의 보장, 월세산정이율에 대한 규제, 백화점 등 일부 비주거용 건물에 대해서도 예외 없는 적용이 포함된 법안이 되어야 함을 촉구한다. 그렇지 않은 정부·여당의 건물임대차보호법은 단지 건물주를 위한 법에 불과하다는 것을 분명히 밝힌다.

◑별첨자료

정부·여당의 주택임대차보호법 개정방안 주요골자

※ 이 자료는 웹사이트에서 다시 볼 수 있습니다. http://peoplepower21.org

정부·여당의 주택임대차보호법 개정의 주요골자

○ 적용범위의 확대

- 현행 : 주거용 건물(주택)

- 개정 : 주거용 건물(주택) 및 비주거용 건물

*따라서 법명칭도 이에 맞게 「건물임대차보호법」으로 변경

○ 대항력 요건

- 현행 : 주택의 인도와 주민등록(전입신고)

- 개정 : 주택의 경우 주택의 인도와 주민등록(전입신고)

비주거용 건물의 경우 건물의 인도와 세법상의 사업자 등록 등

대통령령이 정하는 등록 또는 신고

○ 제 3자 보호를 위한 건물임대차관계의 공시 방안 도입(시행령 개정시 반영)

- 사업자등록 등 국세청에 신고되는 각종 등록정보를 통해 임대차 공시에 활용

· 부가가치세법 제5조에 의한 등록

· 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 의한 등록(부가가치세가 면제되는 사업을 영위하는 개인 또는 법인의 경우)

· 법인세법 제109조의 규정에 의한 법인설립 신고(비영리 법인의 경우)

· 부가가치세법시행령 제4조제2항의 규정에 의한 하치장 설치신고(임차인이 임차한 건물을 단순히 재화의 보관·관리시설로 사용하는 경우)등

- 건물임대차 관계를 필요로 하는 자는 건물소재지 관할 세무서장에게 자료의 제공을 요청할 수 있으며 이 경우 세무서장의 자료 제공을 의무화

○ 소액 임차보증금 우선변제한도 인상 및 지원대상 범위 조정 (시행령 개정시 반영)

- 현행 : 특별시·광역시 : 3천만원 이내 임차보증금 중

1천 2백만원 (주태가액의 1/2 범위내)

기타지역 : 2천만원 이내 임차보증금 중 8백만원 (주택가액의 1/2 범위내)

- 개정 : 특별시·광역시 : 4천만원 이내 임차보증금 중 1천 6백만원(주택의 경우 가액의 1/2 범위내, 비주거용 건물의 경우 가액의 1/4 범위내)

기타지역 : 3천만원 이내 임차보증금 중 1천 2백만원(주택의 경우 가액의 1/2 범위내, 비주거용 건물의 경우 가액의 1/4 범위내)

- 임대인의 친족 등 특수관계에 해당하는 자에 대해서는 우선변제 대상에서 제외

○ 파산절차에서도 임차인 보호제도 도입

- 제3자에 대한 대항력 요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금은 별제권 인정

- 우선변제가 인정되는 소액보증금에 대해서는 파산절차에서도 인정

○ 임대차 분쟁 조정위원회 설치를 통한 조정기능 마련

- 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임차인과 임대인 사이에서 발생하는 각종 문제에 대한 조정 및 조치기능 담당