세입자 중심의 □임대차 분쟁해결119□는

이렇게 만들어졌습니다.

비싼 땅값과 과도한 임대료는 경제적으로 기업에겐 생산비용의 증대로 영세상인에겐 수익의 절반가량을 임대료로 지불해야하는 불합리한 현상이 벌어지고 있습니다.

사회적으로는 상가, 주택 등 세입자들의 생활고를 가중시키면서 임대소득만으로 살아가는 부동산 소유주들의 부를 증가시키고 빈부격차를 가중시키기도 합니다.

더욱 더 문제가 되는 것은 상가, 사무실의 경우 부동산 소유자의 무리한 요구와 횡포에 세입자는 자신의 이익을 지킬 아무런 제도적 장치가 없는 무권리 상태에 있다는 점입니다.

상가, 사무실의 세입자들의 권리를 보호할 제도가 없는 상황! 그러나 꼼꼼하면 따져보면 세입자의 권리가 보입니다. 현행 민법 속에서도 재산권을 지킬 수 있는 몇 가지 방법은 있습니다. 물론 궁극적으로는 주택·사무실·상가의 세입자를 보호할 제도적 장치가 필요하다는 점은 분명합니다.

세입자 중심의 □임대차 분쟁해결 119□는 바로 현행 법 하에서 세입자들의 권리 지키기를 위해 작성되었고, 궁극적으로는 상가·사무실 등의 세입자들을 보호할 □ 상가부동산임대차보호법□ 제정을 촉구해 나갈 것입니다.

△중소상인들은 왜 임대차보호법에 적용을 받지 못하는가?

상가임대차보호공동운동본부는 땅 부자·임대사업자의 횡포를 규제하는 □상가부동산 임대차보호법을 제정하도록 하겠습니다.

△보수기득권 정당은 지난 10년간 중소상인을 무권리 상태로 방치하였습니다!

상가임대차공동운동본부가 세입자들의 재산권을 보호에 앞장서겠습니다.

□ 상가·사무실 임대차 계약할 때

확인해야할 체크 포인트

♤ 임대차 계약에 앞서 꼭 조사해야 할 점

①장사할 건물의 건물주가 어떤 사람인지 주위의 평판을 꼭 체크하세요

예)건물주 중에선 현행 민법을 악용해 세입자의 권리금을 착복하는 경우가 많이 있습니다. 악덕 건물주가 권리금을 착복하는 방법은 임대기간이 지나면 곧바로 자신이 가게를 인수한다는 핑계로 재계약을 거부하고 장사하다가 새로운 세입자가 나타나면 권리금을 자신이 받아 챙깁니다.

②부동산 중개인의 말을 100% 믿지 마세요

예) 부동산 중개사는 빨리 계약을 성사시키고 싶어 합니다. 그래서 종종 □가게를 계약한다는 사람이 방금 다녀갔다.□는 말로 세입자를 불안하게 만들어 계약서를 작성할 때, 꼼꼼히 따져 보아야 할 부분을 간과하게 만들곤 합니다.

③임대차 계약을 맺을 건물에 세들어 있는 상인들에게 건물주에 대한 얘기를 들어 보시는 것도 중요합니다.

♤ 임대차 계약서 작성 시 꼼꼼히 따져야 할 것.

1.임대차 계약을 할 경우, 계약당사자를 분명히 해야 합니다.

†임대차 계약을 할 때 건물주 본인이 아니라면, 반드시 위임장을 확인해야 하죠(부인 등 친족관계에 있더라도 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 꼭 확인).

2.임대물건의 위치와 평수를 정확히 확인하셔야 합니다.

3.임대료 지급날짜를 정확하게 기재하고, 연체할 경우 연체이자를 얼마로 할 것인가를 분명하게 정해야 합니다.

4.용도: 임대물은 임의로 용도를 바꾸어 사용하지 못하며 이때에는 계약을 해지할 수도 있게 된다는 사항을 기재할 수 있습니다.

5.수선비 부담을 누가 할 것인가를 명확히 기재해야 합니다.

□ 건물주와 세입자의 권리와 의무

건물주는 수리비용을 어디까지 부담하는가?

세입자는 어느만큼 수리비용을 져야하는가 ?

■ 세입자의 권리?

일반적으로 약자인 상가세입자는 임대한 점포가 부실해도 참고 사는 경우가 대부분이죠. 또 □재계약을 해주지 않으면 어떻게 하나□, □임대료를 올리면 어떻게 하나□를 생각하면 보통 껄끄러운 것이 아니죠.

하지만 권리는 남이 거저 주는 것이 아닙니다. 자신이 찾아서 행사해야 합니다.

그러나 세입자 여러분!

다음과 같은 것을 수리하기 위해 돈을 쓸 필요는 없습니다.

차양,전등설비, 수도설비

전기 인입선, 계단, 굴뚝,

하수도 시설, 가스시설,

지붕 등.

세입자가 지출한 수리비용을 건물주에게 청구할 수 있습니다.

그러나 세입자가 건물주의 동의없이 임대한 건물을 마음대로 개조(구조변경)할 경우 공사비용을 청구할 수 없습니다.

심하면, 건물주가 세입자 동의없이 개조한 부분에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다 .

■ 세입자가 알아두어야 할 핵심 체크포인트 9가지

1.세입자는 임대한 건물을 목적에 맞게 사용, 보존해야 하고 만료시 원상대로 반환해야 합니다.

※예: 세입자의 과실로 화재가 나서 건물을 파손시켰을 때는 배상해야 합니다.

2.점포를 수리할 필요가 있을 때는 지체없이 임대인에게 알리고(민법634조) 수리를 요구하세요.

3.세입자가 불량한 지붕을 수리하는 등 임대한 상가의 보존을 위하여 필요한 건물 수리에 든 비용(필요비)을 지출했을 때는 이를 건물주에게 즉시 청구할 수 있습니다.(민법626조1항).

4.건물주의 반대특약이 없다면(임대차계약서에 원상회복을 약속한 것), 페인트칠을 다시 하는 경우는 법적으로 건물의 가치를 높이는 것입니다. 건물의 가치를 높이는 비용을 유익비라고 하는데 기간 만료 후에도 가치가 남아 있을 경우 그 비용을 건물주에게 청구할 수 있습니다(민법626조2항).

※필요비와 유익비는 임차인이 점포를 비워준 후 6개월 이내까지 청구해야 합니다. 임대차계약이 종료된 후에도 필요비나 유익비를 반환받지 않았다면 점포의 인도를 거부할 수 있습니다.(임차인의 필요비, 유익비 상환청구권리)

5. 점포의 사용의 편의를 위하여 건물주의 동의를 얻어 부속물을 설치했을 때는 임대차가 끝났을 때 임대인에게 그 부속물을 매수할 것을 요구할 수 있습니다(민법646조).(매수금액은 청구 당시의 시가로 정한다.)

6.임차한 점포의 일부가 세입자의 잘못 없이 파손되어 사용, 수익할 수 없을 때는 그 비율만큼 임대료를 감액할 것을 요구할 수 있습니다(민법627조1항).

7.세입자가 다른 사람에게 임차권을 양도하거나 또다시 세입자를 둘 경우(전대할 때는) 건물주의 동의를 받아야 합니다(민법629조).

-일 부분인 경우에는 제외.

8.건물주가 점포의 보존에 필요한 행위를 하려 할 때 세입자는 이를 거절할 수 없지만(민법624조),그 행위가 임차인의 의사에 반하고 그로 인해 임차의 목적이 달성되지 못할 때는 계약을 해지할 수 있습니다(민법625조).

9.임대인은 건물을 임차인에게 인도하고 계약기간 동안 사용,수익에 필요한 상태를 유지·관리해야 합니다(민법 623조). 즉 임대중에 고장,파손이 됐을 경우 이를 수리 해 주어야 한다는 것이죠.

만일 세입자가 수리해 달라고 건물주가 거부하면 차임을 지급하지 않아도 됩니다. 건물주는 고장의 원인이 세입자에 의한 것이라도 임대인이 수리한 후 임차인에게 변상을 요구해야 합니다. 그러나 계약서에 수선의무를 임차인이 지도록 했다면 수리의무가 없습니다.

※수선하지 않아서 구조의 일부만큼 사용할 수 없는 경우, 그 부분만큼 차임을 거부할 수 있습니다.

※ 임차물의 반환의무

임차인은 임대차 계약이 종료된 때에는 임차물을 반환하여야 할 의무가 있고 임대인은 동시에 반환청구권을 가지게 된다.

◑ 사례로 알아보는, 세입자 피해예방대책

□ 계약기간이 끝났는데 건물주가 임대보증금을 돌려주지 않아서 세입자가 임대건물을 계속 사용하면 어떻게 됩니까?

∀ : 세입자는 계약 만료 즉시 임대건물을 반환해야 보증금을 떼이지 않을 수 있습니다. 보통 임대료는 지급해야 합니다.

Q: 점포의 임대차 계약이 만료되어 이사를 가야 하는데 보증금을 돌려주지 않아 계속 사용할 수밖에 없었습니다. 그런데 건물주가 두 달 후 임대보증금을 돌려주면서 2개월 동안 장사를 해왔으니 그 동안 불법적으로 상가를 점유하고 사용해서 얻은 이익은 부당이득이라고 하며 자기 멋대로 200만원을 공제하겠다고 합니다. 이런 경우 건물주의 주장에 어떻게 해야 합니까?

A: 원래 임대차계약이 종료되면 세입자는 건물주에게 임차한 물건을 넘겨줄 의무가 있습니다. 건물주도 연체된 임대료가 있다거나 기타 임차에 의한 손해가 발생했을 경우 거기에 대한 배상금을 공제하고 남은 임대차 보증금을 반환해줄 의무가 있습니다.

□ 상가 건물이 파손되었을 경우 수선비는 누가 내야 하나?

∀ : 세입자와 건물주 쌍방이 경우에 따라서 수선비용을 부담합니다.

건물주는 점포를 계약 기간 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지시켜 줄 의무가 있습니다.(민법 제623조).

그러나 몇 가지 따져봐야 할 것이 있습니다.

① 세입자가 건물을 사용하는데 (예:균열 등으로 ) 사용수익에 지장이 없는 경우:

점포에 생긴 파손 또는 장애가 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소한 것이어서 세입자가 사용하거나 장사하기에 방해할 정도가 아니라면 세입자 부담으로 수리해야 합니다.

② 세입자가 상가건물을 목적에 따라 사용하기 어려운 경우

수선하지 않으면 세입자가 도저히 영업을 할 수 없는 상태라면 건물주는 그 건물주가 수선비를 지불해야 합니다.

※ 주의사항: 건물주가 수선의 의무를 지도록 임대차 계약서에 명시해야 합니다.

<대법원 판례>

수선하지 않으면 임차인의 사용·수익을 방해할 상태인 경우에는 임대인은 수선의무를 지지만, 이것을 특약에 의해 면제할 수 있다. 다만 그 특약에 의해 면제받을 수 있는 것은 통상 생길 수 있는 □소규모의 수선□에 한하고, □대규모의 수선□은 특약에 의해 면제받을 수 없고 여전히 임대인이 그 수선의무를 진다. (대판 1994.12.9[94 다 34692])

□ 점포세입자가 점포건물주에게 시설비 반환을 청구할 수 있는지요?

∀ 시설비 반환을 청구할 수 있는 경우와 없는 경우가 있습니다.

세입자의 시설비 투자가 유익비와 필요비에 해당하는 경우에만 반환·청구할 수 있습니다.

필요비는 단지 점포의 원상 회복·유지시키는 비용뿐만 아니라 사용에 적합하도록 보존하기 위해 지출된 비용도 포함한다.

유익비는 세입자가 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용으로서 그 결과 임대건물의 구성부분으로 된 것이며, 그 가치가 임대기간 종료 시까지 보존되어야 합니다.(담의 축조, 상하수도 공사 등)

♤ 세입자의 시설 투자비를 반환 받을 수 없는 경우

Q: 임대차 계약을 하고 인테리어비 약 2억원을 들여 시설을 하고 갈비집을 운영해 오던 중, 건물주의 계약갱신거부로 인해 계약이 종료됩니다. 시설비(2억원)를 받을 수 있는지요?

A: 임대기간이 만료하면, 세입자의 시설물에 관한 권리를 계약서 상 특약으로 정해놓지 않는 한 세입자는 시설비에 관한 권리를 주장할 수 없습니다. 점포건물주가 시설물을 사지 않으면, 세입자는 자기비용을 들여 철거할 수밖에 없죠. 점포건물주를 잘 설득하여 낮은 가격으로라도 점포건물주에게 시설물을 넘기는 것이 유리합니다.

♤ 세입자의 필요비와 유익비 지출비용을 인정하지 않는다는 특약이 있으면, 세입자가 투자한 필요비와 유익비를 돌려 받을 수 없습니다.

♤ 법적으로 세입자가 건물주의 동의 하에 설치한 건물 부속물(간이 설비)설치비용은 반환 받을 수 있습니다

□ 임대차의 갱신 시 꼭 알아야 할 것.

임대차의 갱신이라 함은 동일성을 유지하면서 당사자 간의 계약으로 임대기간을 연장하는 것을 말합니다.

① 묵시의 갱신: 임대종료일이 지나도 세입자가 점포를 계속적으로 이용하고 건물주가 상당한 시일이 지나도 아무런 얘기가 없으면, 전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(639조 1항). 다만 임대기간은 전 임대기간과 동일한 기간이 아니라 기간을 정하지  않은 것으로 됩니다. 이와 같은 내용의 제639조는 반드시 적용되는 규정이 아니라서 건물주와 세입자가 특별히 정한 약속이 있으면, 건물주와 세입자가 정한 약속이 우선해서 적용됩니다.

② 건물주와 세입자가 임대차 계약서를 다시 작성하지 않은 상태이면, 건물주나 세입자는  언제든지 계약을 해지한다고 통고를 할 수 있습니다(635조 1항). 이 때는 상대방이 그 통고를 받은 날로부터 □다음의 기간□이 경과하는 때에 해지의 효력이 생깁니다.

단, 계약해지통고는 구두로도 할 수 있으나 증명할 수 있어야 한다(내용증명이 좋습니다).

⑴ 토지·건물 기타 공작물에 대해 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월.

⑵ 동산에 대해서는 5일(635조 2항).

⑶ 제635조는 강행규정이며, 이에 위반하는 약정으로 세입자에게 불리한 것은 효력이 없습니다(652조).

□현행법 하에서 상가건물이 경매에 넘어 갈 경우, 세입자 대처요령

<현행 법에서 구제받을 수 있는 유일한 경우>

① 계약당시에 건물주의 동의 아래 전세권 등기를 설정해 놓으면 경매에서 순위에 따라 배당 받을 권리가 생김

② 건물주의 동의 하에 점포를 주거용을 개조한 경우

♤ 종합적인 사정을 검토하고, 주거용 면적이 절반 이상이라면, 주택임대차보호법의 적용을 받아 전세권 등기 없이도 대항력을 인정받을 수 있습니다.

♤ 1층이 건축물관리대장으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 2 칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방을 영업 시 사용한 경우, 그때 외에는 주거용을 사용한 경우는 종합적으로 고려하여 주거용이라고 볼 수 있을 경우, 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 한 판례가 있습니다(작은 점포에 내실과 부엌이 있는 경우).

■ 법적 구제책은 아니지만 소송기간 동안 시간을 벌어 큰 손실을 줄일 수 있는 방법

□건물주 명도소송→세입자 답변서 제출/건물주를 대상으로 세입자가 유익비 반환청구소송제기→세입자 패소판결→항소→14일 이내 강제집행정지 신청제기□라는 소송기간 동안은 장사를 할 수 있겠죠. 경우에 따라선 건물주가 협상에 응할 수도 있겠구요. 그러나 이 방법은 영업이익이 소송비용보다 많아야 합니다.

[주의]무조건 버티다간 오히려 경제적 손실이 더 클 수 있습니다.

□ 경매된 사실을 감추고 임대차 계약을 맺을 경우 경매된 사실을 모르고 체결한 임대차 계약은 유효한가?

경매기입등기 이후에 경매된 사실을 모르고 계약을 체결한 세입자는 임대보증금을 보호받을 수 없습니다  세입자는 할 수 있는 대응방안은 일반채권자로서 임차보증금반환청구를 하든지 임대인이나 중개인의 불법행위를 이유로 손해배상청구를 할 수 있을 뿐입니다.

그러나 임대인이나 중개인이 경매된 사실을 숨기고 임대차계약을 체결한 경우, 형법상 사기죄가 성립되기 위한 요건으로서의 기망(속이는 행위)은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의·성실의 의무를 져버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것입니다. 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면당해 거래에 동의하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우에 하더라도 사기죄가 성립됩니다.

□원인불명 화재가 일어났을 경우에도 세입자가 책임을 져야하나?

세입자가 세들어 사는 건물이 원인불명의 화재로 소실되어 점포를 반환이 불가능할 경우, 세입자는 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면해야 합니다.

즉, 자신의 잘못으로 화재가 난 것이 아님을 증명해야 한다는 얘깁니다.

세입자의 과실로 인하여 임차건물이 소실된 경우 임대인인 건물소유자가 화재를 원인으로 보험회사로부터 보험금을 수령하였다면 수령액 상당의 임대인의 임차인에 대한 손해배상청구권이 위 보험회사에 법률상 당연히 양도되었다 할 것이므로 임차인이 임대인에게 배상하여야 할 금원은 전체손해배상액에서 보험금수령액을 공제한 액이 됩니다.(대법원 19870223 판결  85나1955 )

따라서 임차인은 임대인이 보험금을 지급받은 범위 내에서는 보험회사에 대하여, 나머지 부분에 대하여는 임대인에 대하여 책임을 지게 됩니다

한편, 화재로 임대인이외의 제3자 재산이 소실된 경우에는 임차인에게 고의 또는 중과실이 있는 경우에만 손해배상의무가 있습니다.

화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명해야 합니다.(대법원 19990921 판결  99다36273)

□ 건물주가 소송을 했을 경우, 세입자 대처요령

다음 순서대로 하시면 됩니다.

1.30일 이내 답변서를 제출해야 합니다

- 세입자는 건물주의 소장부본에 나와 있는 주장을 반박하는 내용을 정리해서 법원에 답변서를 제출해야 합니다.

2. 답변서는 다음과 같이 작성하면 됩니다.

※답변서에는 사건번호와 당사자를 표시하고 원고의 주장에 대한 답변을 기재하면 됩니다.

♤ 청구취지에 대한 답변은 ①□원고의 청구를 기각한다.□②□소송비용은 원고의 부담으로 한다.□라고 기재하면 된다.

♤청구원인에 대한 답변은 원고의 주장 중 인정하는 부분과 인정할 수 없는 부분을 구분하고, 인정할 수 없는 부분에 대해서는 그에 대한 반대주장을 하면 됩니다.

답변서 작성례

사건: 01 가단 0000호 명도

원고: 이 상수 (건물주)

피고: 본인 성명

위 사건에 관하여 피고는 다음과 같이 답변합니다.

<청구취지에 대한 답변>

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 라는 판결을 구합니다.

<청구원인에 대한 답변>

1. 피고는 원고가 주장하는 날짜에 건물의 명도를 약속한 바 없습니다.

2. 원고 주장에 대한 피고의 반박내용

따라서 원고의 이 사건 청구는 전부 기각되어야 합니다.

0000.0.0

피고: 홍길동

3. 답변서를 제출할 때는 원고(건물주) 수만큼 제출해야 합니다(법원, 원고,본인)

- 세입자가 자신의 주장을 입증할 증거자료엔 □을 제1호 증□,을 제2호 증 등의 순으로 번호를 붙여야 합니다.

4.재판기일엔 반드시 본인이 나가야 합니다.

- 단독사건인 경우는 당사자와 친족, 고용 기타 특별관계에 있는 사람이 법원에 허가를 받아야 소송대리인이 될 수 있습니다.

- 소액사건(2천만원 이하)의 경우는 세입자의 배우자, 직계혈족, 형제자매, 호주는 법원의 허가 없이도 소송대리인이 될 수 있습니다.

5. 질병 기타 부득이한 사정으로 재판기일에 출석하지 못할 때는 사유를 기재한 기일변경신청서를 진단서 기타 소명자료와 함께 제출해야 합니다.

※세입자가 답변서도 제출하지 않고 재판기일에도 출석하지 않으면 소송에서 자동패소합니다.

□ 소송과정에서 세입자가 해야 할 것들

○ [제1차 변론기일에 해야 할 것들]

①[답변서 진술] 제 1 차 변론기일에 출석하면 먼저 원고(건물주)가 소장을 진술하고 그 다음 피고가 답변서를 진술하게 된다. 답변서는 미리 법원에 제출하였으므로 재판정에서는 □ 2001.0.0 제출한 답변서를 진술한다□라고 말하면 됩니다.

②[서증제출] 답변서 진술이 끝나면 건물주가 서증을 제출한다. 그리고 피고(세입자)가 서증을 제출하게 되는데, 이때 피고는 □답변서에 첨부된을 제1호증부터 을제0호증까지를 추가로 제출합니다.□라고 말하면 됩니다.

③[서증에 대한 인부] 민사소송에서는 상대방이 서증을 제출한 경우에 그에 대한 대답을 부지, 부인, 성립인정 중 하나를 선택하여야 합니다.

예) 재판장이 □인부하세요□라고 말하면, 상대방이 증거로 제출한 서증이 작성명의인의 의사에 의해 작성된 것이 맞다고 판단되면, □성립인정□이라고 답하면 되고, 위조·변조된 것이라고 판단되면 □부인□이라고 답하며, 잘 모르겠으면 □부지□라고 답하면 됩니다.

○제 2 차 변론기일에 할 일

①[준비서면 작성]

자신이 주장하고 싶은 내용, 반박해야 할 것을 준비서면으로 작성해 제출해야 한다. 제2차 변론기일 이후에도 증거를 제출할 필요가 있으면  준비서면을 작성에 법원에 제출합니다.

②[준비서면 작성예]

사건: 98가단000

원고: 000

피고: 000

위 사건에 관하여 피고는 다음과 같이 변론을 준비합니다.

<다음>

1. 원고의 주장에 관하여

원고는 자신의 ----(중략)--- 원고의 주장은 완전히 잘못된 것입니다.

2. 건물명도에 관한 날짜에 관해

증인의 정직한 증언을 보아도 알 수 있듯이---(중략)--, 피고는 0000년 0월 0일 건물의 명도를 약소한 바없습니다.

3. 결론

0000.0월 0일

위 피고 000 (인)

서울지방법원 귀중

□건물주에게 소송에서 질 경우, 세입자가 물어야할 소송비용의 계산은 어떻게 하나?

Q:건물주가 변호사를 선임하여 명도소송을 청구했고 세입자가 명도소송에 패소했을 경우, 세입자는 건물주가 명도소송에 지출한 비용전부를 지급해야 하나요?

A:건물주 마음대로 소송비용이 계산되는 것은 아닙니다. 건물주는

송비용확정결정 신청을 해서 결정문을 받아야 소송비용을 받을 있을 뿐입니다.

소송비용 확정절차를 통해 확정되는 소송비용은 법령에서 정한 범위 내에 속하는 비용만을 말하는 것이죠.

건물주: 소송비용 확정결정 신청서 작성소송비용계산서, 소송비용의 증비서류(영수증 작성)제출

법원: 세입자에게 소송비용 계산서 등본을 송달하고 이에 진술할 것을 촉구

*세입자는 소송비용확정결정문을 받은 날로부터 1주일 내에 즉시 항소해야 그 결정이 확정되지 않습니다.

*건물주가 변호사에게 의뢰하여 소송을 수행한 경우라도 변호사수임료를 모두 세입자가 물어내야 하는 것을 아닙니다. 건물주가 변호사에게 지급한 보수 중에서 대법원 규칙으로 정하는 일정한 범위 내에 금액으로 변호사 수임료는 한정됩니다.

[별첨1]세입자 임대보증금 돌려받는 법

소    장

원    고  조○○

서울시 ○○구 ○○동 456-11 ○○빌라 A동 501호

피    고  김○○

서울시 ○○구 ○○동 51 ○○아파트 202-121

전세보증금반환청구의 소

청 구 취 지

1. 피고는 원고에게 금 90,000,000원 및 이에 대한 1998. 9. 16.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을    지급하라.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

3. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

청 구 원 인

1. 원고는 피고와의 사이에 1996. 3. 28. 피고소유의 아래 주택에 관하여 다음과 같이 임대차계약을 체결하였습니다.

목적물 : 서울시 ○○구 ○○동 456-1 ○○빌라 A동 501호

연립주택 110평방미터

임차보증금 : 금 90,000,000원

임대차기간 : 1998. 5. 1.부터 2000. 4. 30.까지 2년간

원고는 위 계약에 따라 피고에게 임차보증금중 계약금 2천만원을 계약당일 지급하고 나머지 금 70,000,000원은 이를 1996. 4. 30. 지급하여 1996. 4. 30.부터 입주해 오고 있습니다.

2. 그러나 피고는 원고에게 임대한 위 주택에 대하여 원고와의 임대차기간중인 1997. 8. 8. 제1차로 소외 최□□과 (주)○○은행과의 사이에 위 최□□이 금 50,000,000원을 차용함에 있어 채권최고액을 금 60,000,000원으로 한 근저당권을, 제2차로 1997. 9. 22. 위 최□□과 위 (주)○○은행과의 사이에 위 최□□이 금 30,000,000원을 차용함에 있어 추가로 채권최고액을 금 36,000,000원으로 한 근저당권을 각 설정하였습니다.

3. 그러나 위 소외 최□□이 대출금을 변제하지 못하게 되자 근저당권자인 (주)○○은행은 1998. 5. 20. 위 채권에 대한 저당권의 실행을 위한 임의경매신청을 하기에 이르렀고 1998. 5. 21. 경매절차가 개시되었습니다. 그리하여 원고는 1998. 6. 18. 서울지방법원에 임차인으로서 권리신고 겸 배당요구 신청을 하고 1998. 12. 18. 입찰에 응하여 금 98,200,000원에 최고가입찰자로서 낙찰허가결정을 받은 후 낙찰대금지급에 앞서 1999. 1. 12. 위 임차보증금 90,000,000원에 대한 반환청구채권자로서 배당받을 금액을 한도로 위 낙찰대금에 대하여 상계신청을 하였으나 경매법원으로부터 불허가 조치되고 피고소유의 위 주택에 대한 선순위저당권자인 위 (주)○○은행의 위 최□□에 대한 대여금 등에 우선배당으로 인해 한푼도 배당받지 못하였습니다.

4. 그렇다면 피고는 원고에게 위 임차보증금 90,000,000원과 피고가 경매절차에 따라 원고의 배당요구사실이 피고에게 통지된 1998. 9. 16.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 소송촉진등에관한특별법 제3조 소정의 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 이를 구하고저 본소 청구에 이른 것입니다.

입 증 방 법

1.갑제1호증 부동산등기부등본 1통

1.갑제2호증 부동산임대차계약서 1통

1.갑제3호증 영수증 1통

1.갑제4호증 근저당권설정계약서 1통

1.갑제5호증 차입신청서 1통

1.갑제6호증 부동산 임의경매개시결정 1통

1.갑제7호증 권리신고 겸 배당요구 신청서 1통

1.갑제8호증 배당요구통지서 1통

1.갑제9호증 낙찰허가결정	1통

1.갑제10호증 채권상계신청서 1통

첨 부 서 류

1.위입증방법  각1통

2.위임장  1통

3.소장부본 1통

4.송달료납부서 1통

1999. 3. 29.

위 원고  조 ○ (인)

서울지방법원 귀중

[유익비 반환 청구소장 작성예]

소    장

원    고  홍○○

서울시 ○○구 ○○동 21

피    고  배○○

서울시 ○○구 ○○동 134 ○○빌라 203호

유익비 등 청구

청 구 취 지

1. 피고는 원고로부터 별지목록 기재 부동산을 명도받음과 동시에 원고에게 금 70,000,000원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

3. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

청 구 원 인

1. 원고는 1999년 2월 5일 소외 한○○으로부터 동인 소유 서울 ○○구 ○○동 1234의 5번지 소재 건물(식당 포함)에 대하여 임대차보증금 5천만원, 월 임대료 금 2,500,000원, 임대료 지급일자 매월 5일, 임대차기간은 24개월로 정한 임대차계약을 체결하고 같은 날 계약금 5,000,000원, 같은 해 3월 5일 보증금 45,000,000원을 위 소외 한○○에게 지급하고 현재까지 점유, 사용하고 있습니다.

2. 그런데 피고는 1999년 ○월 ○일경 소외 (주)○○공사로부터 별지 목록 기재 부동산을 매입하고 같은 달 ○일경 소유권이전등기를 경료한 후 원고의 임차기간이 만료되지 않은 ○○년 ○월경 원고에게 위 식당 건물을 철거하고 그 지상에 새로운 건물을 신축하기 위하여 위 임대차계약의 해지와 건물의 명도를 요구하고 있습니다.

3. 상황이 위와 같다면 피고는 원고로부터 별지목록 기재 부동산을 명도받음과 동시에 피고에게 임대보증금 5천만원과 그동안 원고가 위 건물에 투자한 시설비 등을 지급할 의무가 있다 할 것입니다.

4. 그런데 원고가 위 건물을 점유·사용하면서 동 건물을 유지·보존 및 개량하기 위하여 아래와 같이 금 20,000,000원을 지출하여 동 건물을 수리·개량하였고 동 건물의 가액이 위 지출금액 이상으로 증가 현존하고 있는바, 원고가 그동안 지출한 시설비 등의 내역은 다음과 같습니다.

가. 지붕 개와(改瓦)비 : 금 700,000원

종래 이 건 건물은 스레트 지붕이었으나 건물의 노후로 인하여 스레트가 깨어지고 비가 새어서 원고가 자비로 2회에 걸쳐 동 지붕에 천막지를 씌워 누수를 방지하였는데 1회 개체비용은 금 350,000원 가량 소요됩니다.

나. 천장 교체보수비 : 금 10,000,000원

위와 같은 누수로 인하여 천장이 무너져 내리려고 하여 이를 원고가 자비로 보수하였는데 그 비용은 금 10,000,000원 상당합니다.

다. 벽 개체비용 : 금 5,000,000원

원고가 위 건물에 거주하는 동안 동 건물의 벽이 수차례 균열이 생겨 붕괴 위험성이 커서 이를 원고의 자비로 수리 개체하였는데 그 비용은 금 5,000,000원 가량 소요됩니다.

라. 셔터 교체비용 : 금 2,000,000원

셔터가 노후 부식하여 이를 개체하였는바 그 비용은 금 2,000,000원 상당입니다.

마. 샷슈 유리문 개체비용 : 금 1,000,000원

샷슈 유리문의 샷슈가 부식으로 인하여 이를 수리하였는바 그 비용은 금 1,000,000원 상당입니다.

바. 최초 입주수리비 : 금 1,300,000원

원고가 1999년 3월경 최초 입주하여 방, 부엌 등을 가스보일러로 개량하였는바 그 비용은 금 1,300,000원 상당입니다.

아. 결국 위 지출비 총액은 금 20,000,0000원에 이릅니다.

5. 따라서 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 명도받음과 동시에 금 70,000,000원(임대보증금 50,000,000원 + 위 필요비 및 유익비 금 20,000,000원)을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고는 피고에게 위 금원의 지급을 구하기 위하여 이 사건 청구에 이른 것입니다.

입 증 방 법

1. 갑제1호증	임대차계약서

1. 갑제2호증의 1 내지 2	각 부동산등기부등본

1. 갑제3호증	최고서

1. 갑제4호증의 1 내지 5	각 영수증

첨 부 서 류

1. 토지대장	1통

1. 건축물관리대장	1통

1. 소장부본	2통

1. 송달료 납부서	1통

1. 위 증거서류	각 1통

1999. 7. 20.

위 원고  홍 ○ ○   (인)

서울지방법원 귀중

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