주택 임대차 시장의 변화추이와 정책방향

김용순 (대한주택공사 주택연구소 선임연구원)

Ⅰ. 검토배경

□ 최근 신규주택공급 감소와 주택에 대한 거주개념 확산 등으로 주택수급 불균형이 심화되고 저금리기조가 지속되면서 지난해 가을 이후 전세가격 급등과 함께 전세의 월세전환이 확대되고 있음. 특히, 주택의 규모별·유형별·지역별 수급격차로 인해 서울 등 수도권 지역 중소형 아파트의 경우 전·월세 불안이 매우 심각한 상황임.

물론 월세임대는 세입자의 목돈마련 부담이 적고, 시장변화에 신축적으로 대응할 수 있으며, 임대사업을 활성화할 수 있다는 측면에서 긍정적인 측면이 많아 한 때 월세 촉진 필요성이 제기된 바 있으나, 단기적으로는 전세가격 급등과 함께 시장이자율의 2∼3배에 이르는 높은 월세전환이율로 인해 세입자의 주거비부담을 가중시키는 등 부작용이 크다 하겠음.

이로 인해 세입자 주거안정을 위한 정부 차원의 대책마련 요구가 대두되고 있으며, 학계 및 관련 시민단체에서도 주요 이슈화되고 있는 상황임.

□ 이와 같이 전세가격 급등과 월세전환 확대에 따른 세입자의 주거불안을 완화시키고 월세정착에 따른 새로운 임대차문화를 구축하기 위해 적정 임대료 산정기준과 임차인 보호를 위한 제도정비방안 등이 시급히 검토될 필요가 있음.

따라서 본 자료는 최근의 전월세 시장 동향분석과 함께 외국의 임대료규제 사례검토 등을 바탕으로 정부의 임대료규제제도에 대한 타당성·실효성을 분석하고, 세입자의 주거안정과 새로운 월세문화 정착을 위한 다양한 정책 및 제도개선방안을 모색코자 하였음.

Ⅱ. 주택 임대차시장의 변화추이와 전망

1. 매매 및 전세가격 동향

□ 매매가격의 경우 IMF 이후 경제불안에 따른 불확실성과 주택에 대한 거주개념 확산, 중산층 가구의 구매력 위축 등으로 자가수요가 감소하면서 연평균 1∼2% 수준에서 비교적 안정세를 유지하여 왔음.

금년 들어 이사철 전·월세 불안의 영향으로 일부 전세수요가 매매로 전환되고 임대사업용 주택수요가 증가하면서 소형아파트를 중심으로 상승세로 돌아섰으나, 국내외 경제불안이 지속되고 있는 시장여건을 감안할 때 일시적·제한적 현상으로 판단됨. 물론, 하반기 이후 경제여건이 개선될 경우 당초 예상보다 가격 상승폭이 커질 가능성도 있으나, 상승폭은 크지 않을 것으로 전망됨.

□ 전세가격의 경우 신규주택건설 부진에 따른 입주물량 감소, 재건축 확대로 인한 이주수요 증가, 주택에 대한 거주개념 확산 등으로 인해 99년 이후 급등세가 지속되고 있음. 특히, 최근 들어 새학기, 결혼수요 등 계절적 수요가 증가하고 신규입주물량 감소(□98년 급격한 공급감소가 시차를 두고 시장에 반영)와 월세공급물량 확대 등으로 매물부족이 심화되면서 큰 폭의 상승세가 재현되고 있음.

이러한 전세가격 급등은 주택수급불균형과 거주개념 확대 등에 의한 구조적 현상으로써 향후 2∼3년간은 지속될 것으로 전망됨.

<주택매매 및 전세가격 추이>

(단위 : 95.12=100, 전기(년)대비%)

구 분		1996 12월	1997 12월	1998 12월	1999					2000					2001 3월
					3월	6월	9월	12월	누계	3월	6월	9월	12월	누계
매매	전도시	101.5 (1.5)	103.5 (2.0)	90.7 (-12.4)	92.3 (1.8)	92.6 (0.3)	94.2 (1.7)	93.8 (-0.4)	(3.4)	94.9 (1.2)	94.6 (-0.3)	95.0 (0.4)	94.2 (-0.8)	(0.4)	95.0 (0.8)
	(아파트)	103.5 (3.5)	108.4 (4.7)	93.7 (-13.6)	97.4 (3.9)	98.9 (1.5)	101.9 (3.0)	101.7 (-0.2)	(8.5)	103.6 (1.9)	103.4 (-0.2)	104.2 (0.8)	103.1 (-1.1)	(1.4)	104.7 (1.6)
	서 울	101.5 (1.5)	103.5 (2.0)	89.8 (-13.2)	91.4 (1.8)	91.8 (0.4)	94.7 (3.2)	94.8 (0.1)	(5.6)	96.8 (2.1)	97.1 (0.3)	98.5 (1.4)	97.7 (-0.8)	(3.1)	98.8 (1.1)
	(아파트)	104.2 (4.2)	109.6 (5.2)	93.6 (-14.6)	97.6 (4.3)	99.6 (2.0)	105.4 (5.8)	105.3 (-0.1)	(12.5)	109.1 (3.6)	109.0 (-0.1)	111.3 (2.1)	109.7 (-1.4)	(4.2)	112.1 (2.2)
전세	전도시	106.5 (6.5)	107.4 (0.8)	87.6 (-18.4)	93.7 (7.0)	96.6 (3.1)	101.4 (5.0)	102.3 (0.9)	(16.8)	109.0 (6.5)	110.3 (1.2)	114.2 (3.5)	113.7 (-0.4)	(11.1)	119.3 (4.9)
	(아파트)	110.2 (10.2)	112.0 (1.6)	89.4 (-20.2)	100.4 (12.3)	105.3 (4.9)	112.0 (6.4)	113.3 (1.2)	(26.7)	121.9 (7.6)	123.5 (1.3)	128.3 (3.9)	127.1 (-0.9)	(12.2)	134.3 (5.7)
	서 울	106.6 (6.6)	105.4 (-1.1)	81.5 (-22.7)	88.1 (8.1)	91.9 (4.3)	98.9 (7.6)	99.6 (0.7)	(22.2)	107.9 (8.3)	109.8 (1.8)	115.1 (4.8)	113.3 (-1.5)	(13.8)	120.8 (6.6)
	(아파트)	109.7 (9.7)	108.0 (-1.5)	83.8 (-22.4)	96.7 (15.4)	101.9 (5.4)	111.9 (9.8)	111.0 (-0.8)	(32.5)	120.7 (8.7)	122.5 (1.5)	128.3 (4.7)	124.4 (-3.0)	(12.1)	132.8 (6.8)

자료 : 한국주택은행

2. 전세의 월세전환 현황

□ 임대수급 불균형과 저금리 기조로 인한 전세의 월세전환 확대

주택은행의 조사결과에 따르면, 서울수도권을 중심으로 (보증부)월세매물이 크게 증가하여 전국적으로 임대매물 중 월세비중이 40%를 넘어섰으며, 실제 계약된 월세비중도 30%대에 이르는 것으로 나타났음. 이와 같이 실제계약 실적이 월세매물보다 적은 이유는 세입자들이 전세를 선호하기 때문이며, 그 결과 전세의 경우 시장에 내놓자마자 즉시 거래되는 반면, 월세의 경우 시장에서 소화되기까지 통상 1∼3개월이 소요되고 있음. 월세 증가는 비수기보다는 수급불안이 심한 봄·가을 이사철에 집중되고 있으며, 높은 월세부담으로 인해 순수월세보다는 인상된 전세 차액분을 월세로 전환하는 보증부 월세가 대부분임.

<임대유형별 매물 및 계약실적>

(단위 : %)

구 분	전 세		보증부월세		순수월세
	매 물	계 약	매 물	계 약	매 물	계 약
2001. 2	58.1	67.2	35.6	27.1	6.3	5.7
2000.10	61.0	66.3	33.9	29.7	5.1	4.0

자료 : 한국주택은행(2000.10 및 2001.2)

□ 수도권 중소형 아파트 중심의 월세전환

지난 3월초 건교부의 지역별 조사결과에 따르면 임대인이 월세로 내놓은 비율은 전국 평균 26.3% 수준(주택은행 조사보다 전체적으로 낮으나)임에 반하여 서울 등 수도권지역은 36.8%로 상대적으로 높게 나타났음. 이러한 월세전환의 수도권집중현상은 이들 지역이 아직까지 주택의 절대부족 상황에 있고, 입주물량 감소, 재건축 확대, 수도권인구 집중 등 수급불균형이 상대적으로 심각하기 때문인 것으로 판단됨.

한편, 월세전환은 중소형 아파트 위주로 확산되고 있음. 주택유형별 월세계약비중에서 아파트가 60%에 이르며, 주택규모별 월세비중도 대부분이 30평 이하의 중소형 평형임. 이러한 현상은 전체 주택 중에서 아파트가 차지하는 비중이 높은 측면도 있으나 세입자들이 주거환경이 상대적으로 좋은 아파트를 선호하기 때문이며, 또한 세입자의 대부분이 저소득층이거나 신혼·독신가구로서 선호평형이 중소형평형이기 때문으로 보임.

<지역별 임대인의 월세선호비율>

(단위 : %)

평균	수도권				광역시					기타 지방도시
		서울	인천	경기		대전	울산	부산	광주		충북	충남	전북	강원	경남
26.3	36.8	52.6	27.2	30.5	22.2	14.5	21.0	22.5	5.0	20.0	30.0	15.0	13.3	23.7	13.0

자료 : 건설교통부(2001.2)

<실제 계약 체결된 보증부월세의 주택형태별 규모별 비중>

(단위 : %)

구 분	주택유형			주택규모(분양면적기준)
	단독주택	연립주택	아파트	10평이하	20평이하	30평이하	30평초과
2001. 2	32.7	7.3	60.0	13.5	45.4	27.3	13.8
2000.10	36.8	7.4	55.8	11.8	49.6	24.4	14.1

자료 : 한국주택은행(2000.10 및 2001.2)

□ 전세의 월세전환금리 하락세 지속

월세전환금리는 시장금리 하락 및 월세물량 증가와 맞물려 하락세를 지속하여 3월 현재 전국 평균 1.4%(연 16.8%) 수준임. 지난해 3월 월 2%(연 24%)와 비교할 경우 큰 폭으로 하락한 것임.

지역별로 보면, 수도권과 지방광역시의 경우 1.2∼1.3%(연 14.4∼15.6%) 수준으로 비교적 낮은 수준인데 반해, 기타 지역의 경우 1.6%(연 19.2%) 수준으로 여전히 높은 것으로 나타났음.

월세전환금리는 통상적으로 과거부터 시장금리와 일정정도(통상 2배)의 격차를 유지해 오고 있는 바, 최근의 전환금리 하락은 시장금리의 하락과 밀접히 관련되어 있는 것으로 판단됨. 아울러 전환금리의 급격한 하락에도 불구하고 시중금리(회사채수익률 연 8%대, 정기예금금리 연 6%대)와 비교할 때 여전히 높은 수준을 나타내고 있음.

<전세의 월세전환이율 변동추이>

(단위 : %)

구분	평균	수도권				광역시					기타 지방도시
			서울	인천	경기		대전	울산	부산	광주		충북	충남	전북	강원	경남
2001. 3	1.4	1.3	1.1	1.5	1.2	1.2	1.3	1.4	1.0	1.3	1.6	1.6	1.4	1.9	1.8	1.5
2000.12	1.5	1.3	1.1	1.5	1.3	1.5	1.4	1.6	1.4	1.6	1.6	1.6	1.4	1.9	1.9	1.5
2000. 9	1.6	1.4	1.3	1.6	1.4	1.6	1.5	1.7	1.7	2.0	1.7	1.7	1.4	2.0	2.0	1.6
2000. 3	2.0	1.8	1.7	1.9	1.7	2.1	2.2	2.0	2.0	2.2	2.1	2.1	1.8	2.2	2.2	2.0

자료 : 건설교통부, 보도자료(□01.3.9 현재 기준)

□ 한편, 전환금리의 기준을 전세가 아닌 주택가격을 기준으로 할 경우 크게 낮아짐. 통상 선진 외국에서는 임대수익률를 주택가격을 기준으로 보고 있는 점을 감안하여(물론 이들 국가의 경우 전세제도가 없고 임대거래가 월세형태로 이루어지고 있음) 월세전환금리를 전세보증금기준이 아닌 주택가격 기준으로 서울 대치도의 사례를 바탕으로 분석하여 보았음. 분석결과에 따르면, 통상 주택가격(순수주택투자금)의 월 0.6%(연 7%) 대로서 시장금리보다 다소 낮게 나타났음.

<보증부 월세 아파트의 임대수익률 예시>

기본가정	□매매가격 12,000만원(기본융자 제외) - 기본융자: 1,200만원(상환이자 92,000원) - 임대수입: 보증금 1,000만원, 월세 80만원
산출과정	□순수투자자금 = 매매가격-전세보증금 = 12,000만원-1,000만원 = 11,000만원 □순수월임대료 = 월임대료-월융자상환이자 = 80만원-10만원 = 70만원
산출결과	□임대수익률 = 순수월임대료/순수투자자금 = 70만원/11,000만원 = 0.64% (연 7.6%)

주 : 일원동 대치아파트 17∼18평형

□ 실제 계약된 보증부월세의 보증금은 2,000만원 이하가 75%를 차지하고, 평균적으로 1,880만원 내외이며, 월세는 40만원 이하가 대부분으로서 평균 37만원 내외인 것으로 나타났음. 이는 월세주택이 대부분 중소형 아파트로써 전세가격으로 평균 4,500만원 내외임을 알 수 있음.

월세보증금 비율은 지역별·평형별로 편차가 크나, 전세금 대비 30∼40% 수준으로써, 선진국에 비하면 여전히 높은 수준임. 이는 기본적으로 주택가격이 매우 비싸고 평균 임대계약기간이 2년으로써 24개월 보증금을 예치하게 되며, 높은 월세부담으로 인해 전세자금의 일부만을 월세로 전환하는 것이 일반적이기 때문임.

<실제 계약 체결된 보증부 월세의 지역별 보증금 및 월세 현황>

(단위 : 만원)

구 분	월세보증금		월세금
	2001. 2	2000.10	2001. 2	2000.10
서 울	2,847.4	2,588.5	45.7	50.3
수 도 권	2,229.4	2,101.2	41.8	42.4
광 역 시	1,458.7	1,440.7	32.3	32.2
지방중소도시	1,186.8	1,142.3	23.1	27.5
전 체	1,882.7	1,828.3	36.1	38.0

자료 : 한국주택은행(2000.2)

3. 전세가격 상승 및 월세전환 확대의 원인

□ 전·월세시장 불안은 근본적으로 주택수급불균형과 저금리기조 지속 등에 기인하는 구조적 현상임. 특히, IMF 직후 신규주택 건설의 급격한 감소가 시차를 두고 시장에 반영되면서 지난해 말 이후 주택수급 불균형이 심화되었기 때문임.

□ 임대주택 수요 증가

전·월세 등 임대수요는 주택재고확충과 경제불안의 영향으로 주택에 대한 거주개념이 확산되고 중산층가구의 주거 하향이동이 본격화되면서 크게 증가하였음.

80년대 후반 이후 주택의 대량공급에 힘입어 주택재고가 확충되고 주택부족 문제가 크게 완화됨에 따라 주택가격이 안정세를 유지해 왔고, 특히 98년 IMF 직후 주택가격이 급락하는 상황을 겪으면서 주택에 대한 소유욕도 크게 약화되었음. 아울러 구조조정과 해외금융시장의 불안요인으로 인해 미래에 대한 불확실성이 높아지고 고용불안 등으로 실질구매력도 약화되어, 중산층이하 가구의 주거하향이동이 지속되고 있는 상황임.

※ 건교부 발표에 따르면, 2000년말 현재 주택보급률은 94.1%로써 지역별로는 서울이 71.7%로 가장 낮고 부산(80.1%), 대구(81.1%), 울산(93.3%), 대전(95.9%), 인천(96.9%), 경기(97.8%), 제주(99.1%), 경남(102.6%), 충북(111.1%), 경북(112.6%), 전북(113%), 전남(116.9%), 강원(117%), 충남(125.4%) 순으로 나타났음.

한편, 서울 등 수도권 지역의 경우 택지의 절대부족과 저금리의 영향으로 재건축·재개발사업이 크게 확대됨에 따라 이주수요 늘어났으며, IMF 이후 산업간·지역간 경제격차 심화로 인해 수도권 인구집중이 더욱 심화됨에 따라 수도권 거주수요가 크게 확대되었음. 이로 인해 이들 지역의 전·월세 불안이 더욱 가중되고 있는 상황임.

<수도권 인구집중 현황>

(단위 : 천명)

구 분	1996	1997	1998	1999					1999
				1/4	2/4	3/4	4/4	누계	1/4	2/4	3/4	4/4	누계
전입자	517	519	480	158	144	147	136	585	174	146	128	139	586
전출자	463	456	471	136	134	113	107	490	130	110	92	104	436
순이동	54	62	9	22	10	34	28	95	44	35	35	36	150

자료 : 통계청

□ 신규주택 공급 감소

신규주택건설은 IMF 이후 과거(연간 60만호대)에 비해 크게 감소한 40만호 수준에 그치고 있음. 이는 주택경기침체로 인한 분양성 약화와 친환경 개발규제로 인한 가용택지 부족 및 개발분담금 증가, 업체부도 및 자금난에 따른 공사지연 등에 기인함.

특히, 임대수요가 많은 소형주택 공급은 IMF 이후 중산층 가구의 주택구매력 감소와 □98년 소형주택의무건설비율 완화 및 분양가자율화, 중산층가구의 구매력 감소로 인한 소형분양 저조 등으로 인해 민간업체에서 소형주택 건설을 기피함에 따라 더욱 위축되었음. 2000년 들어 다세대·연립주택의 건설회복에 힘입어 다소 증가하였으나 예년의 수준에 비하면 여전히 크게 감소한 상황임.

<지역별·규모별 주택건설실적(사업승인기준)>

(단위 : 호)

구 분		1997년		1998		1999		2000
		건설호수	%	건설호수	%	건설호수	%	건설호수	%
전 체	18평 이하	258,972	43.4	139,793	45.7	139,666	34.5	131,936	30.4
	18∼25.7	224,052	37.6	106,891	34.9	150,829	37.3	207,570	47.9
	25.7 이상	113,411	19.0	59,347	19.4	114,220	28.2	93,982	21.7
	총 계	596,435	100.0	306,031	100.0	404,715	100.0	433,488	100.0
수도권	18평 이하	79,289	34.6	51,434	34.6	53,915	22.7	70,449	29.2
	18∼25.7	93,848	40.9	57,470	38.7	92,542	39.0	111,791	46.4
	25.7 이상	56,233	24.5	39,765	26.7	90,997	38.3	58,745	24.4
	소 계	229,370	100.0	148,669	100.0	237,454	100.0	240,985	100.0
지 방	18평 이하	179,683	49.0	88,359	56.2	85,751	51.3	61,487	31.9
	18∼25.7	130,204	35.5	49,421	31.4	58,287	34.8	95,779	49.8
	25.7 이상	57,178	15.6	19,582	12.4	23,223	13.9	35,237	18.3
	소 계	367,065	100.0	157,362	100.0	167,261	100.0	192,503	100.0

자료 : 건설교통부

□ 집주인의 보상심리

또한 주택가격 안정이 장기화됨에 따라 주택 매각시 기대수익률이 하락하면서 사용자비용이 높아진 측면도 있음. 즉, 과거 높은 매매차익으로 인해 주택가격의 50∼60% 수준에 전세를 놓아도 집주인의 입장에서 큰 손해가 아니었으나, 주택가격이 상대적으로 안정되면서 매매차익에 대한 보장이 없어짐에 따라 임대료를 인상시켜 이를 보상하려는 것임.

※ 매매가격과 임대가격의 관계(단순모형)

임대가격 = (이자율+재산세 실효세율+수선유지비율+감가상각률-기대수익률)× 주택가격

통상적으로 기회비용인 이자율이나 재산세부담, 수선유지비용 등이 늘어나면 임대료는 상승하게 됨. 기대수익률의 경우 실현된 비용(수익)은 아니나 사용자비용의 주요한 부분으로서 통상 기대수익률이 높으면 임대료는 하락하게 됨.

□ 저금리기조 지속

아울러 저금리로 인해 예금금리가 연 5∼6% 수준으로 하락하고, 주식시장도 국내외 불안요인으로 인해 종합주가지수 500대에서 불규칙한 패턴을 보임에 따라 마땅한 투자처를 찾지 못한 임대업자는 상대적으로 고리의 안정적 수익이 보장되는 월세임대를 선호하게 되었음.

앞서 언급한 바와 같이 월세전환이율이 시중금리보다 2배 이상 높기 때문에 월세가 전세보다 높은 수익이 보장됨. 여기에 임대주택사업자에게 주어지는 세제혜택, 그리고 향후 발생할 수도 있는 매매차익까지 고려할 경우 월세임대의 수익성이 높아져, 월세전환은 더욱 확대될 가능성이 크다고 하겠음.

<수도권지역 전세 및 월세 소득수익률 비교>

(단위 : 연 %)

구 분	서울	신도시	경기	수도권전체
전세소득수익률	4.3	4.6	4.6	4.5
월세소득수익률	6.3	6.3	7.0	6.6
수익률 격차	2.0	1.7	2.4	2.1

자료 : 부동산114(2001.3)

<주요채권 및 여수신 금리 추이>

(단위 : 연 %)

구 분	97.12	98.12	99.3	6	9	12	00.3	6	9	12	01.1	2	3
회사채수익률	28.98	8.00	8.10	7.96	9.95	9.85	9.98	9.37	9.04	8.13	7.38	6.77	7.69
국고채수익률	-	6.95	6.50	7.20	9.03	9.03	9.00	8.31	8.07	6.70	5.68	5.43	6.31
정기예금금리	14.19	8.28	7.61	6.72	6.76	7.03	7.30	7.05	6.86	6.82	6.71	6.12	5.83
가계대출금리	13.22	12.93	11.68	10.50	10.21	10.08	10.05	9.87	9.76	9.48	9.21	9.13	8.84

주 : 회사채 및 국고채수익률은 기말기준이며, 정기예금 및 가계대출금리는 당월 신규 취급분 평균금리임.

자료 : 한국은행

4. 향후 전·월세시장 전망

□ 4월 들어 이사철이 마감되면서 전·월세시장이 다소 진정세로 돌아섰으나, 봄 가을 이사철마다 재현되는 주기적·국지적 불안현상은 지속될 것으로 보임. 또한, 월세비중의 확대가 지속되면서 중장기적으로 임대주택시장이 월세중심으로 전환될 것으로 예상됨.

물론, 세입자의 전세선호, 높은 주택가격 등으로 인해 단기적으로 월세확대는 제한적일 수밖에 없으나, 장기적으로 전세가격이 매매가격에 근접하고, 임대주택사업이 활성화되면서 (보증부)월세중심으로 임대시장이 재편될 것임.

한편, 최근 사회문제화되고 있는 월세전환이율은 과거의 관행으로 당분간 시장금리보다 높은 수준에서 유지되나, 저금리 기조가 지속되고  월세매물이 더욱 확대되면서 지속적인 하향세를 보일 전망임. 그러나 월세전환이율은 기회비용(금리, 물가 등) 뿐 아니라 유지관리비용, 리스크비용 등이 포함되므로 시장금리보다는 다소 높은 수준에서 균형을 이루게 될 것임.

□ 수급불균형 지속

그동안의 신규주택 건설 감소에 따른 수급 불균형은 향후 2∼3년간 지속될 것으로 보여 전·월세가격 상승세는 당분간 이어질 전망임. 임대주택수요는 주택가격에 대한 거주개념이 더욱 확대되고, 도시정비사업의 정부지원 확대로 멸실에 따른 이주수요도 증가하며, 경제격차로 인한 수도권 인구집중과 신도시개발에 따른 구매지연 등으로 인해 당분간 서울 등 수도권지역 중소형 아파트를 중심으로 확대될 전망임.

반면, 신규주택공급(준공기준)은 2000년 이후 큰 폭의 감소세를 보이고 있음. IMF 직후인 98년과 99년에도 이전의 많은 신규주택건설(승인기준, 60만호대)에 힘입어 50만호대의 비교적 높은 수준을 유지하여 왔으나, 2000년의 경우 98년 이후 계속되고 있는 신규주택건설의 급격한 감소로 인해 실제 입주(준공)물량이 40만호 내외로 감소하였으며, 2001년에도 신규주택건설 부진과 함께 건설업 부도 등에 따른 공사중단과 입주지연으로 인해 크게 개선되기 힘들 것으로 전망됨. 이는 과거 50∼60만호 대의 입주물량과 비교하면 10만호 이상 부족한 것으로서 수급불균형이 불가피할 것으로 전망됨.

<2000년 및 2001년 입주물량 추계결과>

(단위 : 천호)

구 분	1998년	1999년	2000년	2001년
전 국	535	534 (378)	(457) 394	430
수도권	235	223 (169)	(215) 189	257
지 방	300	311 (209)	(242) 205	173

주 : 98년, 99년 자료는 2000년초 건교부 추정자료이며, 2000년은 43.3만호, 2001년은 45만호(수도권 250천호, 지방 200천호;          단독·다가구 35천호, 다세대 58천호, 연립 11천호, 아파트 346천호)가 건설된다는 가정 하에 다음의 주택유형별 준공비         율을 적용하여 추정.

※ 연도별 준공비율(건설교통부)

구 분	단독·다가구	다세대	연립	아파트
당 년	60%	40%	20%	-
1년후	40%	60%	70%	10%
2년후	-	-	10%	70%
3년후	-	-	-	20%

□ 저금리기조 지속

금리의 경우 일시적인 등락은 있으나 중장기적으로 저금리 기조는 지속될 것으로 보임. 금리는 통상적으로 경상GDP성장률(실질경제성장률+물가상승률)로 결정된다고 할 때, 중장기적으로 우리나라는 저성장·저물가·고실업의 경제구조를 가질 것으로 보여 과거와 같은 12∼13%대의 높은 금리는 재현되지 않을 것으로 보임. 물론 미국경제의 경착륙 가능성, 일본 엔화의 약세 지속, 국내 기업·금융 구조조정의 지연 우려 등 국내외 불안요인으로 인해 일시적으로 금리가 상승할 가능성은 배제할 수 없음.

□ 주택투자패턴의 변화

주택금융의 확대와 주택투자패턴의 변화도 월세비중을 확대시킬 것으로 판단됨. ABS, MBS 등 부동산증권화의 확대로 주택금융기반이 크게 확충되면서 저당대출이 더욱 용이해질(私금융으로써의 전세제도 필요성 감소) 전망이며, 민간임대사업 지원 확대와 함께 금년 하반기에 도입될 예정인 REITs제도로 인해 임대주택사업이 활성화될 경우 매매로 인한 자본이득이 아니라 임대수익 위주의 투자패턴이 정착될 것이기 때문임. 여기서 임대수익은 현금흐름이 보다 용이한 월세가 중심이 될 것임.

물론, 월세제도가 확대되더라도 우리나라 주택가격이 너무 비싸 연소득대비 주택가격 비율(PIR)이 5배(주택은행 2000년 기준, 서울 7.92배)에 이르는 상황에서 세입자의 월세부담에 한계가 있는 바, 상당기간 보증부월세 형태를 유지할 것으로 보임.

<연소득대비 주택가격 비율(Price Incom Ratio)>

(단위 : 배)

구    분

1995

1996

1997

1998

1999

2000

전국평균

5.7

5.2

4.6

4.2

4.6

5.0

서울

-

-

6.3

6.7

6.7

7.9

자료 : 한국주택은행

Ⅲ. 주요 선진국의 임대료규제 관련 제도

□ 임대료 규제는 임대주택시장의 공급부족으로 인해 발생하는 임대료 상승으로부터 임차인을 보호하기 위해 제1차 세계대전 중에 영국과 프랑스에서 전시물가통제의 일환으로 시작되었음. 제2차 세계대전 이후에 유럽의 여러 나라로 확산되었으며, 이후 찬반논의 속에서 수정 완화되어 왔음. 특히, 80년대 이후 공공임대주택재고 확충, 주거수당 등 주거비지원과 맞물리면서 폐지되거나 크게 완화되고 있으며, 규제대상도 대부분 공공임대 등에 한정되며 민간임대주택은 극히 일부만이 규제받음.

□ 임대료 규제제도는 크게 유럽식과 북미식으로 구분됨.

- 유럽의 경우 정부가 임대료뿐만 아니라 임대거래도 직접 통제하고 있어 세입자는 임의로 임대주택을 선택할 수가 없고 집주인도 임의로 세입자를 선정할 수가 없음. 그 대신 정부는 공공임대주택물량을 확대하고 모든 임대주택의 질이 일정한 수준에서 유지되도록 노력함.

- 북미의 경우 정부는 매년 임대료를 올릴 수 있는 상한선만 정할 뿐이고 세입자와 집주인간의 거래에는 관여하지 않음. 따라서 임대거래는 물론 임대료도 상한선 이내에서 수급원리에 따라 자유롭게 이루어짐.

□ 임대료 규제의 주된 내용은 가옥주가 부과할 수 있는 임대료의 최고한도 또는 상승율의 규제와 임차인이 그 의무를 다하고 있는 한 계속 해당 주택에 머무를 수 있는 임차권의 보장에 있음.

1. 영국의 공정임대료(fair rent system) 제도

□ 영국은 1915년의 전시 임대료통제(rent control)를 시초로 여러 차례의 변화과정을 거쳤으나, 임대료통제가 임대주택의 공급감소 및 기존 임대주택의 질적 저하 등 여러 가지 문제점을 야기하자, 1965년 노동당은 임대주택의 임대인과 임차인을 동시에 보호하면서 임대료 폭등을 억제하는 방안으로 보다 완화된 규제조치로서 □공정임대료제도□를 도입하여 현재에 이르고 있음. 현재 공정임대료가 적용되는 민간임대아파트는 100만호 이내로써 전체주택재고의 5% 이내임.

□ 공정임대료란 통제가격이 아니라 임대료사정관(전문공무원)의 평가에 의해서 등록된 임대료를 의미하며, 이전의 통제임대료와 달리 임대인에게 적정이윤을 보장함.

임대인 혹은 임차인이 신청할 경우 임대료사정관은 양편의 의견을 조정하여 최종 공정임대료를 결정하고, 이에 동의하지 않으면 일정기일(28일) 이내에 임대료조정위원회에 이의제기가 가능함. 조정위원회의 최종결정에 대해서도  법적인 이의제기가 가능하나 거의 드문 상황임.

□ 임대료사정관은 다음의 검토사항과 비교기준을 검토하여 공정임대료를 산정하나, 최종결정은 사정관 재량에 맞김. 임대인·임차인의 개인적 사정이나 임대인의 투자나 노력이 제공되는 주거편익(근린공인 등) 등을 고려하지 않고 오로지 주택 자체만을 기준을 판정함. 이때 공정임대료도 지불할 수 없는 저소득 임차인에게는 지방정부에서 임대료수당이 지급됨.

- 검토사항 :

① 해당 임대주택의 건축연도 : 주택의 노후도 판단

② 주택의 구조적 특징과 유지관리상태 : 주거서비스의 수준 판단

③ 가구(家具)의 유무와 가구가 있는 경우 종류, 질적 수준 등을 고려

- 비교기준 :

① 사정관의 개입없이 임대인과 임차인 사이에서 합의된 임대료와 해당지역내의 임대료 수준

② 임대주택의 수급균형이 유지되고 있는 지역의 유사형태, 비슷한 수준의 주택임대료

③ 수익률·비용·총가격 등을 고려하여 산정한 기존의 공정임대료

④ 기타 해당주택과 비슷한 주거특성을 가지고 있는 인근주택의 임대료수준

□ 적정임대료 산정을 위해 특성가격함수(hedonic price function) 추정결과를 활용하기도 함.

※ 헤도닉가격함수 : Ri = f (Xi1 ··· Xij ··· Xim)

여기서, Ri = i 주택의 공정임대료, Xij = i 주택의 j번째 특성

□ 공정임대료제도의 문제점

- 판정기준이 주택 자체에만 국한하고 임차인의 개인적 사정을 고려하지 않는다는 사실

- 임대료사정관의 주관적 판단에 의존하여 너무 많은 자율성을 부여하여 객관성에 의문이 제기

- 임대주택의 절대부족 상황을 고려하지 않고 있어 초과수요, 임대사업 위축,무주택자 발생, 임대료 상승 등을 유발

□ 공정임대료 제도의 추진배경

임대료규제가 가능했고 부분적으로 정책목표를 달성했던 근간에는 공공임대주택재고가 전체주택재고의 1/3 이상을 차지하고 있었다는 사실임. 즉, 임대료 규제로 인해 민간 임대주택사업이 위축되어도 그 공백을 공공부문에서 보완할 수 있었음.

□ 영국의 임대료 규제는 임대료보조가 실시되면서 완화되어 왔으며, 1979년 보수당 집권과 함께 민간임대주택 공급을 활성화하기 위해 임대차유형을 장·단기로 구분하여 임차권과 임대료규제를 차등화하였음.

장기임대차는 임대주택에 계속 머무를 수 있으나 시장임대료를 적용받고, 단기임대차는 공정임대료가 부과되는 대신 임대기간은 1년부터 5년간으로 제한. (1988년부터는 보증단기임대차로 하여 임대기간을 6개월부터 5년까지로 조정) 임대기간의 융통성이 부여됨에 따라 민간임대주택사업이 크게 활성화됨.

2. 독일의 비교임대료 제도

□ 독일은 두 차례의 세계대전을 거쳐 사회주택의 대량공급과 함께 1971년 임대료인상조정법을 제정하여 비교임대료가 상대적으로 높은 경우 임대료인상을규제하였음. 여기서, 비교임대료란 주택부족으로 인해 임대인에게 발생하는 초과이득을 배제하고 산출한 준시장임대료로서 사회주택에만 적용되며, 민간임대주택은 규제대상에서 제외됨.

□ 주요내용

- 임대료 인상을 목적으로 임대차계약해제의 고지는 금지

- 임대인은 다음의 경우 증빙자료를 통해 가격인상을 요구할 수 있음

① 1년간에 걸쳐 임대료를 변경하지 않은 경우

② 인근지역의 유사한 입지와 주거특성을 갖는 주택의 최근 3년 이내에 계약된 임대료(비교임대료)를 상회하지 않은 경우

③ 3년간의 임대료가격인상률이 30% 이상이 되지 않은 경우

- 공시임대료표 : 지역당국 또는 임대인과 임차인의 대표자가 작성하며, 작성방법은 당해지역 내 민영차가를 주택의 규모별, 설비별, 건축연도별, 입지별로 임대료를 조사하여 결정되며, 2년마다 수정

- 비교임대료가 상대적으로 높지 않은 경우에도 임대인이 개선공사를 행한 경우 필요비용의 1% 상당을 인상할 수 있으며, 또한 임대주택건설차입금의 금리나 관련세금이 인상된 경우 인상분만큼 임대료인상이 허용됨.

□ 공공주택에 대한 임대료규제

과거 공공주택회사(사회주택건설법인)에 의해 저소득층, 실직자, 노령가구, 신혼부부 등 경제적 약자에게 제공되었던 공공임대아파트의 경우 □주택공공성에 관한 법률□에 의거 적정임대료(경영 및 자본비용 등 필요금액을 초과하지 않는 범위)를 정하도록 하고 있음.

3. 스웨덴의 임대료통제 제도

□ 스웨덴의 임대료통제는 1942년에 시작되었으며, 민간임대시장의 위축을 보완하기 위해 공공임대주택을 대폭 확대하였음. 초기 임대료는 매년 지출된 유지관리비와 건설융자금에 대한 이자를 보전해주는 수준에서 정해졌으나 1969년부터는 새로운 임대료 통제제도를 도입하여 1978년 현재와 같은 제도를 확립하였음.

□ 공공임대주택은 지자체별 공사에서 건설·유지관리를 책임지며, 정부융자금으로 사업을 하고 이윤은 남기지 않는 것을 원칙으로 하므로, 동일한 규모의 임대주택이라 하더라도 지자체별로 임대료(건설비용과 유지관리비용이 모두 다르므로)가 각기 다름.

공공임대주택의 임대료는 매년 각지방 주택공사가 소유하고 있는 모든 임대주택의 총지출비용(금융비용 및 유지관리비)을 소유하고 있는 총임대주택가구수로 나눈 평균임대료로 정해지며, 최종결정은 세입자 대표와 협상을 통해 확정됨.

□ 민간임대주택도 유사한 과정을 거쳐 임대료가 결정되나 일정정도의 이윤이 보장되며, 공공임대주택의 임대료가 주요한 판단기준이 됨.

□ 주요특징

- 임대주택의 공급이 크게 영향을 받지 않음. 공공임대의 건설비용은 전액 정부융자로 지원되며, 민간임대도 95%가 정부나 은행융자로 지원되기 때문

- 임대료가 매년 세입자와의 협상에 의해 결정되므로 임대주택 유지관리가 세입자의 요구에 의해 일정수준에서 유지되어 질적저하 방지 가능

- 그러나 평균임대료로 인해 신축임대주택의 임대료가 상대적으로 저렴하고 기존임대주택이 비싸게 되는 모순이 발생하고, 세입자의 선택폭이 적고 배정에 장기간이 걸리며, 이사율이 낮고 암거래가 성행

4. 일본의 임대료규제 제도

□ 일본의 경우 1939년 지대가임통제령(제1차)을 공표하면서 민간임대주택에 대한 임대료 규제가 실시되었으며, 1940년 제2차 통제령, 1946년 제3차 통제령이 발효되었는데, 수차의 개정을 거쳐 오늘에 이르고 있음. 이 법에 의하면 임대인은 정지통제액(1946년9월30일 이전 지대가임) 및 인가통제액(이후 새롭게 발생하는 지대가임에 관하여 물가청장관이 정하는 인가기준에 다라 지방장관이 인가하는 지대가임)을 초과하여 지대가임액을 계약 또는 수령할 수 없음.

□ 한편, 임대권이 영속적으로 유지되는 차지차가법을 개정하여 2000년 3월부터 2년 이하의 단기 임대차계약을 맺을 수 있는 정기차가제도가 도입되었음.

- 정기차가제도가 도입된 것은 양질의 민간임대주택 공급을 늘리기 위해 1999년 12월 제정된 양질의 임대주택의 공급촉진을 위한 특별조치법이 제대로 기능하게 하려는 것이었음.

- 임대주택의 공급을 늘리기 위해서는 임대인의 세입자선택권리를 보호하는 방향으로 변화가 추구되고 있음.

□ 주택도시정비공단법 규정에 의한 임대료제도

- 경사임대료(1970년 시행) : 건설비용 상승에 따른 입주초기 임대료부담을 경감하고 입주가능계층을 확보하기 위해 관리개시 초기의 임대료를 감액하고 이후 일정기간(원칙적으로 5년) 매년 일정률을 곱해서 얻은 금액을 점차 인상해 가는 제도

- 공가임대료(1966년 시행) : 임대주택에 공가가 발생한 경우 특별수선을 통해 신규주택수준으로 조정한 후 분양하게 되므로 신규입주자에게 기존 임대료보다 높은 임대료를 적용하여 주택의 질적 향상을 도모키 위한 제도

- 계속임대료 : 경제사정의 변동, 소득의 상승 등 제반요인으로 인하여 계속해서 거주하는 사람들의 임대료를 일정기간이 경과할 때마다 수정하여 적정화를 도모하는 제도

5. 미국의 임대료규제 제도

□ 미국에서는 1차 및 2차 세계대전 중 한시적으로 임대료를 통제하였으나 이후 폐지되었음. 그리고 1971년 닉슨 정부 하에서 잠시 임대료를 조정하였으나, 실효성이 없고 암시장이 형성되는 등 많은 문제점이 야기됨에 따라 1973년 연방차원에서의 임대료 통제는 폐지되고, 일부 대도시에서만 시행되고 있음.

□ 1998년 현재 임대료규제가 있는 곳은 캘리포니아주, 코넷티커트주, 뉴저지주, 뉴욕주(뉴욕시), 와싱턴 D.C임. 뉴욕시의 경우 임대료통제가 가장 오랫동안 실시된 지역중 하나로서 2차세계대전 중인 1943년에 전시물가통제의 일환으로 시작되었음. 이 때 모든 임대주택의 임대료는 1943년3월1일 수준으로 고정시켰고, 세입자에게는 원하는 기간동안 계속 임대할 수 있는 우선권이 부여되었음. 그후 뉴욕의 임대료 통제는 통제완화와 강화의 주기적 시행을 되풀이 하였으며, 특기할 사항은 공가율이 5%를 넘게 되면 임대료 통제를 해제한다고 되어 있으나 아직까지 이 수준을 넘은 적이 없음.

□ 그러나 뉴욕시의 경우 2년단위의 상한선이 설정된 임대료규제가 적용되는 주택은 7만호이며, 100만호의 주택은 임대료안정위원회(Rent Guidelines Board)가 정한 상한선 내의 임대료로 1년 내지 2년마다 계약하는 주택임. 또한 1974년 이후 신축된 주택은 임대료나 퇴거사유 등의 규제에서 완전히 자유로운 임대주택이 90만호임.

□ 미국의 경우 임대료 규제는 ① 민간임대주택에 대한 투자의 억제 또는 저지효과, ② 임차인 각집단간의 불공평, ③ 과대한 행정경비의 발생이라는 문제를 초래한 것으로 비판되고 있음. 특히, 민간임대주택에 대한 투자억제의 효과로 인해 임대주택의 양과 질이 떨어지는 결과가 초래됨에 따라 임대료통제의 필요성이 의문시되고 있는 것이 일반적인 추세임.

또한 임대료가 규제되는 주택의 재건축이 필요함에도 재건축을 하는 경우 한 가구만이라도 남아 있으면 퇴거가 이루어지지 않아 재건축이 되지 않는 등의 문제가 지적되고 있음.

□ 임대료통제가 민간임대부문의 쇠퇴를 가져온 주요원인으로 양자의 관계를 규정하는 것은 옳지 않다는 논의도 있음. 이는 60년대, 70년대의 프랑스와 같이 임대료통제가 있어도 임대주택건설 붐이 일어나기도 했기 때문임. 임대료통제시 함께 검토되어야 할 내용은 임대인에 대한 지원제도임.

6. 캐나다의 임대료규제 제도

□ 캐나다의 가장 대표적인 임대료 통제는 1975년의 선거와중에서 일시적으로 시작된 온타리오주의 임대료 통제임. 1975년 이전에 건축된 모든 임대주택이 임대료 통제대상이 되었으며, 이후 새로 공급된 임대주택에 대해서는 5년 동안 임대료 통제대상에서 제외시켰음. 1979년 신규임대주택에 대한 유예기간을 폐지하여 자율화하였으나, 1986년에는 다시 모든 임대주택을 통제대상에 포함시킴.

□ 임대인은 매년 정해진 범위에서 임대료를 인상시킬 수 있는데, 이 임대료 인상률은 경제적 비용의 증가, 순이익률, 유지관리비의 증가 등을 고려하여 결정됨. 임대료 인상률은 1977년까지는 8%, 1985년까지는 6%. 1986년까지는 4%, 1987년까지는 5.2%로 하향세를 보였음.

그리고 임대료 조정위원회의 허락을 받으면 그 범위 이상으로도 임대료를 인상할 수 있은데, 이 때에는 최근 2년간의 임대비용손실 및 유지관리비용 명세서 등을 첨부하여 타당한 사유를 인정받아야 함.

□ 임대료 규제로 인해 민간부문의 임대주택건설이 크게 위축(□97년 이전 연평균 건설실적의 12∼13% 수준)되었으며, 기존임대주택도 슬럼화되거나 용도가 비주거용으로 변경(1978∼85년 동안 10%)되었음.

7. 시사점

□ 주택임대료 규제는 주택시장여건과 주거복지이념에 따라 국가별·시대별로 상이한 형태와 전개과정을 거쳐왔음. 따라서 임대료규제의 효과도 통제방법과 내용에 따라 큰 차이를 보였으나, 공통적으로 임대주택의 공급위축과 임대주택의 질 저하라는 부작용을 야기하였음.

즉, 주택수급 불균형으로 인해 불가피하게 임대료를 통제하게 되더라도 임대료안정효과는 일시적이며, 장기적으로는 임대주택 공급을 둔화시켜 오히려 임대료를 상승시킬 위험성이 크다는 것임. 따라서 임대료통제는 가급적 한시적으로 운영되는 것이 바람직하나, 일단 시작되면 임차가구의 정치적 압력이나 영향력으로 인해 쉽게 폐지하기 어렵다는 문제점이 있음.

□ 한편, 우리나라의 경우 민간의 비제도권 임대시장, 즉 전·월세시장의 경우 대부분이 방 한·두칸 짜리이고, 집주인 역시 노인 등 저소득층인 경우가 많다는 점, 주택부족문제가 완전히 해결되지 못하고 있다는 점(특히, 서울 수도권지역의 경우) 등을 감안하여 임대료규제의 긍정적 효과도 제한적인바 신중히 접근되어야 할 것임.

□ 아울러, 최근의 시장자율기능을 중시하는 사회·경제적 분위기 하에서 임대료규제와 같은 정부의 강력한 시장개입이 필요한가 하는 의문이 제기될 수 있을 것임. 따라서 임대료규제에 앞서 정책시행에 대한 사회적 합의가 필요하다고 하겠음.

□ 또한 임대료규제는 공공임대주택 재고의 확충 등 공급확대정책, 주거비지원정책 등과 병행하여 추진되어야 할 것임. 많은 국가들이 임대료규제정책을 추진하여 부분적인 성과를 얻을 수 있었던 배경에는 풍부한 공공임대주택재고가 있었기 때문임. 아울러 완고한 임대료 규제보다는 주거비지원 등을 통해 완화함으로써 임대주택수급을 조절하기도 하였음. 따라서 예산제약에도 불구하고 공공임대주택 확충 및 주거비지원 강화방안이 적극 모색되어야 할 것임.

Ⅳ. 정부의 전·월세시장 안정대책에 대한 평가

□ 정부는 지난 3월16일 당정협의를 거쳐 서민주거안정을 위한 전·월세 종합대책을 발표한 바 있음. 이번 종합대책은 최근 전세가격 급등과 월세물량 확대로 고통을 겪고 있는 도시 서민들에 대한 단기적으로 융자지원을 강화하고 임대사업을 육성하며, 중장기적으로 임대·소형주택 건설물량을 확대하고 월세입자의 주거안정을 위한 법제도 보완 등을 추진한다는 것이 골자임.

<전·월세 안정 종합대책의 주요내용>

구 분	주 요 내 용	시행시기
단 기	◇ 서민 전월세 보증금 융자지원 확대 - 도시영세민 대출한도 1000만원 → 1500만원 - 전세금 대출금리 연7.5 ~ 9% → 7 ~ 7.5%	4월 4월
	◇ 임대사업자 세제.금융지원 확대 - 전용 18 ~ 25.7평 취득.등록세 50% 감면 - 주택 부속토지 종토세 0.3% 분리과세 - 국민주택기금 대출금리 연 7% → 5.5% - 임대보증금 소득산정 이자율 연 7.5% → 6%	6월 상반기 4월 4월
	◇ 지자체에 '주택임대차 분쟁조정위원회' 설치	3월말
	◇ 전월세 보증금 우선변제 한도 확대 - 서울.광역시 1200만원 → 2000만원, 기타 800만원 → 1500만원	상반기
	◇ 수도권 지자체 전월세.매매 물건 정보 제공	상반기
중장기	◇ 공공 임대주택 5년 간 매년 15만가구 공급	7월
	◇ 수도권 공공택지 소형.임대주택용지 공급비율 확대 - 소형주택지 50% → 60%, 임대주택지 10% → 20%	7월
	◇ 서민 주택구입자금 대출금리 연 7.5 ~ 9% → 7 ~ 7.5%	하반기
	◇ 재개발지구 임대주택 건설 때 국.공유지 장기 임대

□ 이러한 정부대책은 다소 늦은 감은 있으나 세입자의 전세자금 상향조정, 임대주택사업 지원 확대, 공공임대주택 공급 확대 등 폭넓게 접근하고 있다는 측면에서 의미있는 조치라 생각됨. 특히, 그동안 논의되었던 월세수입 중과세나 월세금리 상한선 설정 등의 가격규제가 이번   대책에서 제외된 것은 시장 자율기능을 우선하였다는 측면에서 긍정적인 것으로 평가됨.

□ 그러나 영세민용 전.월세 보증금 융자 한도를 늘리고 대출금리를 낮추기로 했지만 세입자의 주거비부담을 감안할 때 지원 폭이 기대에 못미치며, 구청에서 대상을 선정하고 보증을 세우는 등 운영 과정의 문제점에 대한 개선책이 없어 실제로 혜택을 받을 수 있는 영세민이 크게 늘어나기는 어려울 전망임.

또한 임대료 등 주거비 지원은 현재 세입자의 주거비부담을 완화시키기 위해 불가피한 측면은 인정되나 공공임대주택재고가 크게 부족하고 신규주택공급이 비탄력적인 특성을 감안할 경우 단기적으로는 물론 장기적으로도 임대료 상승(주거비보조->주거수요증가->임대료상승)으로 귀착될 것인 바, 이에 대한 대책이 필요함. 이러한 측면에서 중장기 대책으로 발표한 공공 임대주택 건설 확대가 분양조건부인 5년공공임대 건설확대와 국민임대주택 5만호 추가건설에 그친 점은 큰 한계라 하겠음.

아울러 미분양 활용대책의 경우 준공후 미분양주택의 대부분이 입지여건이 좋지 않고, 상대적으로 전월세문제가 심각하지 않은 지방중소도시에 분포하고 있어 실효성이 없는 것으로 판단됨. 또한 공공임대주택이 최근 전월세난이 심각한 서울 등 수도권지역에 집중되어야 하나 이에 대한 구체적인 접근이 없다는 점에서 보완될 필요가 있음.

특히, 주택구입자금 지원 등 자가촉진을 통한 전월세문제 해결은 현재 60%(95년 인구주택센서스결과 자가거주가구비율 전국 53.4%, 서울 39.7%)에 이르는 자가보유율(자가거주율에 자가보유임차가구 포함시 60% 수준으로 상승 추정)을 감안할 때(선진국의 경우 통상 60% 내외) 한계가 있는 것으로 판단됨.

Ⅴ. 임대시장 안정 및 세입자 보호를 위한 정책방향

□ 임대시장 불안이 근본적으로 주택수급불균형에 기인한 바, 임대시장 안정을 위한 단기적 처방은 제한적일 수밖에 없을 것으로 판단됨.

특히, 임대시장 안정의 전제조건이라 할 수 있는 우리나라 공공임대주택재고는 매우 열악한 상황이며, 임대차보호법 등 관련 제도도 대부분 전세위주로 이루어지고 있는 바, 공공임대주택재고의 확충과 임대차 관련 법·제도의 정비가 절실하다고 하겠음.

□ 또한 최근 거론되고 있는 임대료규제의 경우 정부의 직접적인 시장개입형태로서 민영화, 규제완화 등 시장기능을 중시하는 시대적 환경과 사유재산권 보호라는 경제적 이념을 감안할 때, 그 필요성에도 불구하고 한계가 있는 상황임.

따라서 정책수립에 앞서 세입자보호에 대한 세입자, 임대인 등 당사자는 물론 사회단체, 정당, 정부 등 사회 전체의 합의가 필요하다 하겠음.

1. 적정임대료 산정기준과 임대료규제

□ 정부는 최근 대책에서 주택임대차분쟁조정위원회의 구성을 통해 임대료 인상을 억제할 계획임. 조정위원회는 변호사, 감정평가사, 공인중개사, 시민단체 대표 등 5명 안팎으로 구성되며, 인근시세, 주택대출금리+제비용 등을 감안한 권장임대료를 정하고, 턱없이 높은 임대료를 받을 경우 집주인의 명단을 국세청에 통보하여 월세소득세 실질 과세하기로 하였음.

그러나 권장임대료에 대한 구체적인 산정기준이 없어 조정위원회에서 자의적으로 해석하여 임대인이 상대적인 불이익을 당할 우려가 크며, 아울러 과연 현재의 임대료(전세 및 월세전환이율) 수준이 적정한가(높은가)에 대한 의문도 제기되고 있는 상황임.

□ 임대료 산정기준의 적정성 여부

□ 최근 들어 저금리와 매매가격 안정으로 인해 주택에 대한 기회비용이 전세가격에서 주택가격으로 바뀌고 있는 과정에서 과연 월세임대료가 전세가격에 대한 전환금리기준인가 라는 의문이 제기되고 있으며, 과거와 달리 주택가격 안정으로 자본이득이 기대되지 못하고 있는 상황에서 현재의 전세보증금 수준이 적정한가 라는 근본적인 지적도 제기되고 있음.

<아파트 전세/매매가격 비율>

(단위 : %)

구분	99.2	4	6	8	10	12	00.2	4	6	8	10	12	01.2	3
전 도 시	53.5	55.6	56.9	57.5	59.3	59.4	61.6	63.4	63.5	64.5	66.1	65.7	67.3	68.3
서 울	51.4	53.6	54.7	55.8	57.2	56.5	58.3	60.1	60.0	60.7	62.1	60.6	62.6	63.6
광 역 시	55.0	57.0	58.8	59.5	61.4	62.1	64.5	66.1	66.4	67.2	69.3	69.6	71.1	71.9
중소도시	53.4	55.4	56.4	56.7	58.5	58.5	60.7	62.8	62.8	64.1	65.3	64.9	66.5	67.8
수 도 권	52.0	54.6	55.6	56.6	58.3	57.8	60.2	62.1	62.0	63.2	64.5	63.3	65.2	66.2

자료 : 주택은행

□ 한편, 현재 예금금리의 2∼3배에 이르는 전환이율이 과연 높은 수준인가? 하는 의문도 제기되고 있음. 미국 등 대부분 국가에선 월세가 주택가격에 해당하는 금액의 은행대출 금리의 두 배 수준인 데 비해 우리는 전세보증금에 대한 대출금리의 두 배 수준에서 결정되고 있음. 주택가격보다 전세보증금이 통상 크게 낮다는 현실을 감안할 때 시장금리와 비슷한 수준으로서 우리나라의 월세전환이율이 높다고 할 수 없음.

따라서 전세가격에 대한 전환금리 기준이 아니라 주택가격에 대한 비율로 바뀌는 상황에 대비하여 임대료에 대한 근본적인 인식전환과 관련대책 수립이 필요하다 하겠음. 결국 월세전환이율의 기준이 전세보증금이 아닌 주택가격에 대한 기회비용(금리+각종부대비용)으로 해석되어야 할 것임.

그러나 단순히 주택가격과 전·월세를 비교하면 우리나라 임대료가 외국에 비해 상대적으로 싼 셈이지만, 우리나라 주택가격이 다른 나라의 그것보다 비싸다고 할 때 세입자의 주거비부담 등도 함께 고려되어야 할 것임.

□ 또한 최근 도입추진중인 부동산투자회사(REITs)제도가 도입될 경우 회사형 임대사업이 활성화될 것인 바, 이 경우 월세임대가 보편화될 뿐 아니라 투자가치(주택매입가격)에 대한 기회비용과 적정이윤을 임대료에 반영할 것이므로 임대보증금 및 월세에 대한 개념이 전세가 아니라 주택가격을 기준으로 정립될 것임.

국내의 열악한 임대주택공급 여건을 감안할 때 민간부문의 적극적인 참여는 필수적인 바, 이러한 적정임대료 산정기준에 대한 보다 체계적인 접근이 필요하다고 하겠음.

□ 임대료 규제에 대한 타당성

□ 주택수급 불균형이 심하고 임대주택시장이 성숙되지 못한 국내의 특수한 상황을 감안할 때, 세입자보호차원에서 임대료규제가 불가피한 측면도 있으나, 시행에 있어 신중한 자세를 견지해야 할 것임. 특히, 비제도권 전·월세 시장에 대한 물리적 통제가 어렵다는 측면(막대한 행정비용 소요)에서 그 실효성도 의문임. 물론 정부의 임대료규제 방침은 무주택 서민에 대한 주거불안심리를 다소나마 진정시키고, 임대인에게도 심리적 압박으로 작용하여 임대료인상을 진정시키는데 기여할 수 있으나 그 효과는 제한적일 것으로 보임.

□ 통상 선진사례나 경제이론에서 볼 수 있듯이 임대료규제는 임대주택 공급을 위축시키고 임대주택의 질을 저하시키며, 주택과소비, 암시장발생 등의 부작용을 야기시킴.

아울러 민영화, 규제완화 등 시장기능을 중시하는 정책환경과 사회적 분위기 속에서 정부의 직접적인 시장개입이 과연 타당한가라는 반론이 가능하며, 임대료규제는 근본적으로 사유재산권을 침해하는 것으로서 과거 토지공개념제도의 시행 경험에서 볼 수 있듯이 임대인의 저항이 우려됨.

또한 임대료규제를 통한 소득재분배 효과도 임대인들 중에는 퇴직자나 노인 등이 임대소득을 목적으로 사업하는 경우도 많다는 사실을 감안할 때 그 효과는 미지수임.

□ 따라서 임대료 규제는 임대인과 세입자의 입장을 동시에 고려하여 합리적으로 추진되어야 하며, 운영에 있어서도 강제하기보다는 지도차원에서 접근해야 할 것임. 특히, 임대료 결정은 분쟁위원회의 조정에 맡기는 것보다는 그야말로 임대인과 세입자간에 상식 선에서 결정되는 것이 바람직하므로 정부는 분쟁을 예방하는데 초점을 맞추고, 분쟁이 나더라도 가급적 객관성을 유지하여 또 다른 사회적 문제로 확대되지 않도록 하여야 할 것임.

또한 임대료규제로 인한 임대주택사업 위축에 대응하여 공공임대주택 재고확충이 선결되어야 하며, 적정임대료마저도 지불할 능력이 없는 저소득층 세입자를 위한 주거비지원방안도 동시에 검토되어야 할 것임. 그리고 임대료통제로 인한 임대사업 위축을 방지하기 위해 임대사업자에게 더 많은 유인(지원)방안이 강구되어야 할 것임.

□ 월세전환이율 규제에 대한 타당성

□ 전세의 월세전환이율은 금융시장이 미발달되어 신용할당이 존재하는 구조 하에서는 비제도권 금융시장에서의 금리수준에 의해 결정되어 그 갭이 크나, 금융시장이 성숙되어 민간의 신용접근 가능성이 높아지고 금리의식이 강화되면서 시장이자율수준에 보다 접근하게 됨. 그러나 월세전환이율은 월세에 따른 임대료 연체위험, 주택저당대출에 따른 비용부담 등에 의해 시장이자율수준보다 높게 형성될 수밖에 없음.

□ 전/월세 전환할인율에 대한 직접적인 규제는 전세보증금을 상승시키는 결과를 초래할 가능성이 있고, 지역별□유형별 차이를 어떻게 반영할 것인가의 문제가 있음. 또한 앞서 언급한 바와 같이 임대료(월세수익률)의 산정기준은 전세가격이 아니라 주택가격으로 되어야 한다고 할 때 전환이율에 대한 규제는 바람직하지 않은 것으로 판단됨.

□ 적정(권장)임대료 산정방법

□ 선진사례에서와 같이 적정임대료는 건설(매입)비용, 금융비용, 조세부담, 유지관리비용 등 임대주택사업비용과 임대주택의 내구년수(노후도), 구조적 특징과 유지관리상태, 주거서비스의 질적 수준 등 주거편익을 동시에 고려되어야 함. 아울러 인근주택의 임대료시세나 공공임대주택의 임대료도 중요한 비교수단이 될 수 있음.

한편, 구체적인 임대료 산정기준을 수립하기 위해 임대주택의 사용자비용이나 특성가격함수를 추정할 필요가 있음.

① 임대주택의 사용자비용(단순모형) :

임대료 = (이자율+재산세 실효세율+수선유지비율+감가상각률-기대수익률)× 주택가격

사용자비용은 신규주택인가 기존주택인가, 공공임대주택인가 민간임대인가에 따라 다르며, 지자체별, 주택유형별, 구조별로 구성요소가 각기 다르기 때문에 이에 대한 체계적인 검토가 필요함.(사용자비용 구성요소에 대한 기초자료 : 첨부 참조)

② 특성가격 함수(헤도닉가격함수)

임대료 = f (주택의 개별 특성별 주거편익)

임대료를 종속변수로 주택이 지닌 다양한 특성, 즉 주택의 구조, 위치, 환경적 특성 등을 독립변수로 하여 추정하나, 적정임대료 산출시에는 임대주택의 외부경제효과(환경요인과 같이 임대인의 투자나 노력없이 제공되는 주거편익)는 제외해야한다는 의견도 있음.

국내의 기존 연구결과에 따르면 주택유형, 내구년수, 주택면적, 사용방수, 주택유형, 화장실·욕실, 난방시설, 주거입지(교통·교육·환경) 등이 임대료결정에 주요한 특성으로 나타남. 특성가격함수에 의한 특성별 가치는 지역에 따라 다를 수 있으므로 지자체별로 해당지역의 특성가격함수를 도출할 필요가 있다고 하겠음.

2. 세입자 주거비지원방안 강구

□ 현재 무주택세입자에 대한 금융지원은 전세자금(보증금) 지원형태(도시영세민의 경우 호당 1,500만원, 연 3%; 근로자전세자금 호당 5천만원, 연 7∼7.5%)로 이루어지고 있으나, 월세입자에 대한 직접적인 금융·세제지원은 없는 실정임. 자가의 경우에도 각종 금융 및 세제지원을 통해 정부에서 지원하고 있는 상황(주거비지원의 역진적 특성)을 감안할 때, 상대적으로 저소득계층이라 할 수 있는 월세입자의 지원부재는 큰 문제가 이니라 할 수 없음.

통상 금융대출 심사시 상환능력(연소득의 20% 수준)과 비교할 때 월세전환으로 인해 임대료부담이 연소득의 30∼40%에 이르게 될 것인바, 일반세입자는 물론 저소득 계층의 경우 감당하기 힘든 수준임.

따라서 월세제도의 확대·정착에 대비하여 자가 및 전세입자 위주의 주거비지원책을 저소득층 세입자에 대한 임대료 지원방식(시장임대료와 임차가구의 부담능력간의 차이)으로 전환해야 할 것임.

□ 이를 위해 현재 시행되고 있는 기초생활보장법상의 주거급여를 적극 활용할 수 있을 것임. 그러나 주거급여는 정부의 예산제약으로 인해 지원규모가 매우 낮고, 주거형태나 지역에 대한 구분없이 가구수에 따라 일괄적으로 지급되며, 현금지급방식으로서 주거개선에 직접적으로 쓰여진다고 볼 수 없음.

※ 주거급여(매월 지급)

- 수혜대상 : 최저생계비 미달가구

- 지원내용 : 1∼2인가구 20천원, 3∼4인 가구 32천원, 5∼6인가구 44천원

□ 따라서 장기적으로 지원규모를 확대하고 대상의 선정, 지불조건 및 방법 등에 대한 구체적 검토를 통해 저소득층 주거안정에 직접 기여할 수 있도록 보완되어야 할 것임.

참고로 주요 선진국가에서 주거비보조(주택수당 등)를 위해 이용되고 있는 세입자의 적정주거비부담능력에는 다소 차이가 있으나, 영국에서는 소득에서 일정한 기준생활비를 공제한 금액의 65%, 미국에서는 소득액의 30%를 부담상한액으로 정하고 있음. 독일의 경우 소득과 부담액과의 대조표가 준비되어 있고 프랑스 등에서는 수식에 의해 산출되고 있음.

<주요 선진국가의 주택수당 지급액 비교>

구 분	독일 (1989)	프랑스 (1988)	영국 (임대료할인,1990)	미국 (voucher, 1990)
대상가구	4인가구 평균	전체가구	부부 자녀2인	바우쳐 수혜자평균
소 득	2,733M/월	6,577프랑/월	548파운드/월	474달러/월
임 대 료	640DM/월	1,323프랑/월	112파운드/월	463달러/월
보 조 액	181DM/월	863프랑/월	46.9파운드/월	310달러/월
수 혜 율	11.4%	12.7%	51.5%	3.1%

주 : 수혜율은 전국 차가가구에서 점하는 주택수당 전체 수혜가구의 비율

자료 : □임대료보조정책의 국제비교□, 국토정보(1994.11)에서 인용

□ 주택수당 등과 같은 임대료 보조제도는 임대료규제가 갖는 한계, 즉 저소득 세입자의 주거안정을 위해 필수적인 제도이나, 시행에 따르는 막대한 정부의 재정부담과 행정비용으로 인해 단기적인 정책대안으로는 한계가 있을 것으로 판단됨. 특히, 국내 공공임대주택가 크게 부족한 현실을 감안할 때 주택수당에 따른 주거의 과소비(임대수요 증가)로 인해 임대료가 상승하게 되어 장기적으로 보조금이 임대인에게 귀착될 우려가 큰 것으로 판단됨.

앞서 분석한 임대료규제는 물론 주거비보조제도가 부작용보다는 순기능을 얻기 위해서는 주택부족문제가 완전히 해소되고 공공임대주택이 대폭 확대되어야 한다는 사실임. 그러한 측면에서 두 제도의 본격적인 추진에 앞서 우선적으로 공공임대주택 등 주택재고를 대폭 확대할 필요가 있다고 하겠음.

3. 공공임대주택 확충방안

□ 우리나라의 공공임대주택 재고(2000년 말 753,512호)는 전체 주택재고(11,578천호)의 6.5% 수준으로(장기임대주택은 269,116호로서 전체 주택재고의 2.3%) 수준으로서 선진국(20% 이상)에 비해 크게 부족하고, 신규 공급되는 임대주택도 대부분 분양조건부 5년 공공임대주택임. 물론, 장기공공임대주택인 국민임대주택공급이 당초 5만호에서 10만호로 확대되기는 하였으나, 5년공공임대주택의 분양전환으로 인해 재고확대에는 한계가 있는 바, 정부의 2010년 10% 목표 달성은 어려울 것으로 판단됨.

<임대주택 재고현황>

(단위 : 호, %)

구분	합계	영구임대	50년공임	건설임대 (5년)	사원임대	매입임대
2000	753,512	190,077 (25.2)	79,039 (10.5)	383,534 (50.9)	35,132 (4.7)	65,730 (8.7)
1999	659,830	190,077	64,814	311,386	39,058	54,495
1998	592,830	190,077	49,013	316,054		37,686

주 : 50년공임에는 재개발/주거환경개선지구 임대아파트 포함하며, 사원임대의 임대기간은 5년, 10년, 50년형이 있음..

자료 : 건설교통부

□ 특히, 앞서 분석한 임대료규제 및 주거비지원제도의 순기능을 강화하기 위한 전제조건으로 공공임대주택재고의 확충을 강조한 바 있음. 또한 주택가격 통제도 비제도권 전월세주택에 직접 강요하기보다는 공공임대주택 재고의 확충을 통해 시장지배력을 높여 공공임대주택의 임대료만을 통제함으로써 간접적으로 전·월세임대시장의 임대료에 영향을 미칠 수 있을 것임.

□ 따라서 주기적인 전월세 불안을 완화하고 세입자를 보호하기 위해서는 관련제도의 정비와 함께 임대주택재고 확충 등 구체적인 수급안정대책이 강구되어야 할 것임. 따라서 주택정책방향은 그동안의 자가촉진과 분양주택 중심에서 벗어나 최저주거기준 달성, 주거비지원 등 주거복지 실현과 함께 임대주택 공급확대에 초점을 맞추어야 할 것임.

□ 그 일환으로 장기적으로 공공분양 혹은 공공임대(분양조건부 5년 임대주택)을 (점진적으로) 완화·폐지하고, 50년 공임 및 국민임대주택 등과 같은 장기공공임대주택의 비중을 확대해야 할 것임. 이를 위해 장기 공공임대주택에 대한 구체적인 재정·금융·세제·택지 지원방안이 마련되어야 할 것임. 물론 예산제약, 민간부문의 반발 등으로 인해 당장에 있어 공공분양 및 5년공임 주택의 공급을 중단하기 어려울 것이므로 장기화를 위해 단기적으로도 지원체계를 차등할 필요도 있을 것임.

특히, 전·월세불안이 심각한 서울 등 수도권·대도시지역에 공공임대주택공급을 확대해야 함. 이를 위해 택지조성비에 연동하는 지역별 국민주택기금 차등지원방안(서울도심 지원금액 대폭 확대)을 마련하고, 공공택지지구의 임대주택 배분비율 확대는 물론 서울 등 도심지의 부족한 택지를 보전하기 위해 국·공유지 및 군부대 이전지의 우선배분 등의 대책이 마련되어야 할 것임.

아울러 재개발지구나 주거환경개선지구 등 동시정비지구에서 장기임대주택공급이 확대될 수 있도록 관련규정을 개정해야 할 것임. 예를 들어 현재 주거환경지구에서는 (소규모개발로 인해) 철거세입자를 위한 단기임대주택으로 제한되므로 국민임대주택 공급이 불가능한 측면이 있으므로, 국민임대주택 입주대상을 (현행 소득기준 외에도) 철거민까지 확대하는 방안도 검토될 수 있을 것임.

□ 또한 장기임대주택 공급에 따른 슬럼화문제와 장기수선유지문제를 해결하기 위해 정부가 장기공공임대주택에 한에 수선유지비를 지원하고, 공공임대주택의 입주자 및 시설물관리를 전문적으로 전담관리하는 기구의 구성도 적극 검토되어야 할 것임. 지난 90년대초에 공급된 영구임대주택의 대수선문제가 조만간 커다란 정책이슈로 대두될 것으로 보임.

4. 공공임대주택 부도사업장 처리방안

□ 민간임대주택 세입자 보호방안 강구

현재 민간부문에 의해 공급되고 있는 공공임대주택의 경우 업체부도 등에 따른 계약자·세입자 보호방안이 마련되어야 할 것임.

2000년말 현재 건설업체가 부도난 공공임대아파트는 786개단지 22만694가구이며, 이중 공사가 완전 중단된 것도 161개단지 7만여가구나 됨. 또한 완공은 되었으나 건설업체가 부도나서 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 등 입주자가 피해를 입게 된 임대주택은 574개 단지 12만6,700가구에 이름. 이로 인한 국민주택기금은 이미 3조원 규모의 부실을 안게 되었음.

특히, 대한주택보증으로부터 보증을 받은 아파트는 업체가 부도가 나도 보호받을 수 있으나 민간아파트 중 임대보증을 받아 공사하는 업체는 절반 정도밖에 되지 않으며, 임대보증을 받았더라도 입주일까지만 되어 있어 입주후 부도가 나면 대책이 없기는 마찬가지임.

따라서 임대차보호법의 보호를 받고 있는 전월세입주자들처럼 임대아파트도 입주보증금을 일반 채권에 우선해서 보호받을 수 있도록 파산법 등 관련법률을 개정해야 함. 아울러 건실한 우량건설업체가 공공임대주택을 많이 짓도록 하되 수도권 중심으로 공급을 확대하도록 금융 및 토지지원을 확대해야 함.

□ 임대주택보증제 시행

민간업체의 도산 및 공사지연으로 인한 기금 부실과 입주자의 피해가 사회문제로 대두되고 있는 바, 이에 대한 대책의 일환으로 민간부문이 공공임대주택사업을 추진할 경우 주택보증기관(주택공사나 지자체 및 부동산신탁회사 등)에 의무적으로 보증케 하여 건설승인단계의 사업성 검토와 품질보증, 부도시 시공토록 하는 임대주택건설 보증제도의 도입을 적극 검토할 필요가 있음.

아울러 공공임대주택의 분양방식을 현행 선분양방식에서 후분양방식으로 전환하는 방안도 고려되어야 할 것임. 입주하기도 전에 무주택 서민으로부터 계약금 및 중도금의 형태로 부담을 지우고, 업체도산에 따른 위험까지 떠 안게 되는 것은 큰 문제라고 판단됨. 따라서 공공임대주택에 대해 금융·세제지원을 확대(후분양에 한하여 추가비용을 차등지원으로 유도)함과 함께 준공전 3∼6개월 전에 분양하는 후반양방식으로 전환하여 세입자의 부담과 위험을 낮추도록 하는 방안을 적극 모색할 필요가 있음.

5. 임대차보호법 개정방향

□ 정부에서 임대차보호법을 개정하여 집주인이 파산할 경우 현행 서울 1,200만원, 지방 800만원으로 되어 있는 전월세 세입자들에 대한 최우선 변제금액을 상향조정키로 한 방침은 바람직한 것으로 판단됨. 그러나 현재 전세위주로 되어 있는 주택임대차보호법의 내용을 월세제도의 확대와 맞물려 월세입자도 보호할 수 있도록 전면적인 개편이 필요함.

□ 임대차보호법의 개정방향은 약자인 세입자를 우선 보호해야 하나, 임대인의 권익도 함께 보호되어야 할 것임. 그렇지 못할 경우 1980년대 초반 프랑스의 □키요법□ 사례와 같이 결국 세입자가 피해를 볼 가능성이 큼. 당시 미테랑 사회당 정부는 저소득층 보호를 위해 `세입자는 절대적 보호의 대상'이라는 전제 아래 `키요법'을 제정하였음. 일정 기간 후 집주인들은 새 법에 따른 불이익을 더 이상 견딜 수 없게 되자 집을 거두어 들이기 시작했으며, 세입자들은 살 집을 구하기가 어려워졌고 결국 피해는 서민들에게 다시 돌아가는 결과를 초래하였음.

□ 임차권 보호 강화

세입자보호를 위해 임대료상한(5%)과 퇴거권을 연계하는 방안을 생각해볼 수 있을 것임. 이는 계약기간 만료시 세입자가 임대료상한을 지불할 의사가 있을 경우 집주인은 세입자를 강제퇴거할 수 없도록 하는 것으로써, 현재 기존세입자의 강제퇴거를 통한 임대료 상승을 규제할 수 있을 것임.

실질적으로 임대료규제 방안이 실효성을 갖기 위해서도 임차권보호는 현재의 2년에서 불가피한 내용이 없다면 영구 혹은 5년단위로 보장되어야 함. 임차인의 주거안정을 위해 주택임대차보호법에서 재계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 명시하여, 임차인이 법률이 정한 범위 내의 임대료 인상에 동의하고 특별한 사유가 없을 경우 임대인이 임의로 재계약 거절을 할 수 없도록 하여야 함. 이를 통해 주거기간의 보장과 임대료인상통제를 가능케 하고, 주거이동에 따른 주거불안해소와 이사 등에 따른 사회적 비용을 감소시킬 수 있을 것임. 물론 기본적으로 임대인의 재산권 행사는 보장받아야 할 것임.

□ 소액임차인 우선변제권 강화

임대차보호법의 실효성 제고를 위해 파산법 등 관련법령의 개정이 필요함. 임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인 보호규정도 임대사업자 및 임대인의 파산할 경우 파산법의 적용을 받게 되어 보호받지 못하고 있는 실정임.

물론 서울지방법원 파산부가 이러한 문제점을 인식하고 적극적인 파산법의 해석을 통하여 파산법에 대한 일반법으로서의 민사소송법과 주택임대차보호법의 경매절차 규정을 유추 적용하여 소액임차인을 보호할 계획임.  그러나 무리한 법 해석이어서 다른 채권자들이 이에 불복할 가능성이 큰 바, 근본적으로 해결하기 위해서는 2000년도 파산법 개정과정에서 근로자의 경우 3개월치의 임금과 3년치의 퇴직금에 대하여는 재단채권으로 취급하여 다른 채권에 우선변제 받을 수 있도록 파산법을 개정한 것과 마찬가지로 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인의 우선변제권도 재단채권으로 하는 파산법 개정이 필요한 실정임.

□ 월세개념의 정립과 임대료 등록제

임대시장이 빠른 속도로 월세로 전환되고 있는 시점에서 월세의 정의, 개념이 불명확하고 공신력있는 조사가 없는 실정임. 월세관련 제도의 개선과 향후 임대주택정책 수립에 있어 시장분석은 필수적인 바, 월세에 대한 명확한 개념정립과 함께 공공 혹은 비영리민간기관을 통한 월세가격, 수급현황 등에 대한 조사체계를 구축해야 할 것임.

이를 위해 임대료 등록제도의 도입도 신중히 검토되어야 할 것임. 임대료 등록은 임대료 인상한도 조정을 위한 지표로서 활용할 수 있으며, 임차가구 및 임차조건에 대한 공시효과, 임대가구 현황파악 등 임대주택공급계획의 기초자료로 활용할 수 있음.

물론, 우리나라의 경우 비제도권 전·월세시장이 대부분을 차지하고 있어 정부에서 임대료등록을 강제하기 어렵고(실효성 의문), 많은 행정비용을 수반하며, 이중계약에 의한 위장등록 등의 부작용도 우려됨.

그러나 최소한 정부지원에서 직·간접적으로 지원하는 공공·민간매입임대주택에 대한 임대료는 등록토록 유도(강제)해야 할 것임. 그런 의미에서 최근 논의되고 있는 임차권(전세권) 등기제도의 확대적용방안(99년 도입된 전세권 등기제도는 퇴거시 세입자의 전세보증금을 보호하는 제도로서, 기존세입자의 경우 임대인의 동의 하에서만 등기가 가능)도 신중히 검토될 수 있을 것임.

□ 세입자의 불편사항중 가장 큰 요인은 임대주택에 대한 시설물관리관련 규정이 없다는 것임. 따라서 임차인의 수선유지의 범위와 사전에 주택의 하자여부를 점검할 수 있는 체크리스트 수령권리를 임차인에게 보장해 주도록 임대차보호법을 보완해야 할 것임.

6. 기타 방안

□ 임대료안정을 위한 정책수단에는 앞서 언급한 임대료규제, 임대차보호법 개정, 임대주택공급 확대 등 주택정책수단 외에도 대도시로의 인구유입억제, 지가안정 및 소득분배구조 개선 등의 정책수단 등도 모색되어야 할 것임.

□ 수도권인구분산

정부는 주택문제를 근본적으로 풀기 위해 수도권 인구분산대책을 중장기 과제로 삼아 본격 검토해야 함. 물론 IMF 이후 산업 양극화로 인한 지역간 경제격차가 심화되면서 수도권인구집중이 가속화되고 있기는 하나, 지방경제활성화를 도모하고 공공기관 및 우수대학의 지방이전 등 적극적인 인구분산책이 마련되어야 할 것임.

□ 다가구·다세대주택공급 확대

다가구, 다세대 주택에 대한 주거환경개선으로 주택수요를 분산할 필요가 있음. 아파트에 대한 선호는 대체로 지하주차장의 설치로 주차가 용이하고 정보통신기반시설의 설치와 주택관리가 용이하다는 점에 있으므로 다가구, 다세대주택 지역을 대상으로 주차장을 확보하고 정보통신기반시설 설치를 지원함으로써 다가구, 다세대주택으로 전세수요를 분산시킬 필요가 있음.

Ⅵ. 임대차보호법 법률개정안에 대한 의견

□ 참여연대가 발표한 법 개정안은 근본적으로 월세전환 규제, 월세전환이율 제한 등을 주요내용으로 하고 있음.

□......... 중략 ....... 참여연대가 발표한 법 개정안은 ♠전세보증금을 월 단위 차임으로 산정하는 경우 기준이율을 시중주택자금 대출금리 범위 내에서 대통령령이 정하도록 하고 ♠처음부터 약정 보증금이 없는 경우에는 주택의 시가에 대통령령으로 정한 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기초로 하여 계산하도록 하며 ♠ 임차인이 동의하지 않는 경우에 임대인이 임의로 월세전환을 할 수 없도록 하는 내용을 담고 있다.(법 제 7조의 개정) 또한 ♠ 각 시·군·구에 임대차 분쟁을 조정하는 임대차분쟁조정위원회를 두고 ♠임대차 정책수립, 분쟁조정, 각 지역별 임대료 조사와 기준 임대료의 제시 등을 담당하도록 하여 (법 제 14조 신설) 정부가 제시한 임대차분쟁조정위원회를 임의기구가 아닌 법적 기구로 설치하도록 했다. ........ 중략 .......□

(참여연대, 보도자료, 2001.3.26)

□ 입법청원의 당위성에도 불구하고, 몇 가지 추가적인 보완이 필요한 것으로 사료됨.

첫째, 적정임대료 산정기준에 대한 사회적 합의가 필요함. 임대권의 제한은 자칫 사유재산권 침해로 이어져 임대인의 저항과 부작용이 우려되는 바,  세입자의 주거비지불능력과 임대인의 적정투자비를 보장하는 범위에서 적정임대료 산정기준이 마련되어야 할 것임. 이를 위해 분쟁조정위원회(혹은 공공기관)의 역할로 월세 등 임대시장에 대한 현황조사와 임대료등록제도 등의 도입도 필요하다고 하겠음.

둘째, 임대료규제의 실효성을 제고하기 위해 임차권 보호를 강화해야 할 것임. 현재의 임대료상한기준(연 5%)이 실제 적용되지 못하고 있는 것은 강제할 법적 근거가 약하다는 것임. 따라서 정부에서 제시하는 임대료 상한을 지불할 의사가 있을 경우 집주인이 세입자를 강제 퇴거할 수 없도록 임차권을 보호해야 할 것임.

셋째, 임대료 규제로 인한 슬럼화, 주거의 질 하락 등에 대한 보완방안이 마련되어야 함. 이를 위해 임차인의 수선유지범위와 하자보수규정 등 시설물 관리에 대한 규정이 마련되어야 할 것임.

□ 한편, 앞서 언급한 바와 같이 임대시장 안정과 임차인 보호를 위한 수급불균형 해소 등 근본적인 대책이 마련되어야 할 것임.

임대료 규제로 인한 민간임대주택 공급 위축에 대응하여 공공임대주택 공급을 대폭적으로 확대하여야 할 것임. 특히, 장기공공임대주택 공급 확대를 위한 정부의 보다 적극적인 재정, 금융 지원이 필요하다고 하겠음.

또한 매입임대주택사업제도를 활용하여 비제도권 임대시장을 양성화할 필요가 있음. 물론 매입임대사업이 당초 미분양해소 등 경기부양에 초점이 맞추어져 있어 한계가 있는 바, 기존 비제도권 임대사업자를 제도권으로 유인하기 위한 추가적인 지원방안이 마련되어야 할 것임.

아울러, 당장 예산제약으로 인해 확대가 곤란하나 장기적으로 저소득층에 대한 주거비지원 방안도 적극 모색되어야 할 것임.

임차인 보호를 위한 주택임대차보호법 개정방향

김남근(변호사, 참여연대 집행위부위원장)

I. 보증금 제도에서 월세제도로의 전환 추세와 주택임차인 보호의 새로운 방향정립의 필요성

1. 보증금 제도에서 월세제도로의 전환에 대하여

(1) 우리나라의 경우는 주택의 사용을 담보로 하여 거액의 금전을 무이자로 빌려 사용하는 용익권과 금전소비대차을 위한 담보권의 두 가지 성질을 공히 갖는 전세제도라는 우리나라만의 독특한 제도가 일찍부터 발달하여 아직까지 유지되고 있는 상황입니다.

선진국의 경우 월세를 기본으로 하며 단지, 임차인이 월세를 내지 못하여 임대인이 월세수입을 확보하지 못할 경우에 대비하여 보통 3개월 정도의 월세를 미리 받는 제도가 정착한 것과는 큰 차이가 있습니다.

(2) 거액의 금전이 보증금이라는 명목으로 수수되다 보니 이러한 보증금을 보호하기 위하여 일찍이 이를 전세권이라는 물권으로 보호하는 제도가 민법에 도입되어 있었지만, 임대인들이 대부분 소유권 행사에 큰 제약을 받는 전세물권을 기피하여 대부분 임대차관계로 규율되어 오고 있습니다.

(3) 임대차관계에서 임차인의 보증금반환청구권은 임대인에 대하여만 상대적으로 행사할 수 있는 채권에 불과하여 매매나 경매를 통하여 임대인이 된 매수인이나 경락인에게는 이러한 보증금반환청구권을 행사할 수 없어 임차인이 거액의 보증금을 상실하여 파산하는 피해가 속출하게 되다 보니 이러한 임차인의 보증금반환청구권을 보호하기 위하여 주택임대차보호법이 1980년 제정되고 최근에는 상가임대차보호법 제정이 추진되고 있는 상황입니다.

(4) 따라서, 외국의 임대차관계를 규율하는 법이 임대료를 규제하는 것에 초점을 맞추어 발달해 왔는데 비하여 우리나라의 경우는 우리 전통의 전세제도의 영향으로 이러한 보증금을 보호하는 방향으로 발달해 온 것에 특색이 있습니다.

그러나, 현재와 같은 추세대로 보증금이 점차 줄어들고 월세를 받는 추세로 돌아선다면 거액의 보증금을 보호하기 위한 현재의 임대차관련법규의 내용도 점차 임대료를 적절하게 규율하는 방향으로 개정되어 나가야 할 것입니다.

2. 거주자들의 주택에 대한 인식이 점차 소유에서 주거로 전환하고 있는 점에 대하여.

(1) 영국, 독일, 미국 등 선진각국은 이미 주택이 투기적 재테크의 대상 또는 소유의 대상에서 주거의 대상으로 전환되어 소유권에 대응하는 주거권이라는 개념이 정립되어 있고 국민의 주거권 보장을 위하여 광범위한 공공임대주택이 공급되어 있는 상황에서 국민의 주거권 보호를 위한 등록임대제도, 임대료 규제제도 등이 마련되어 있습니다.

(2) 우리의 경우에도 주택보급율이 높아지면서 주택이 더 이상 투기적 목적의 재테크의 대상이 되기 어려워지고 있고, 점차 평생 주택을 한번도 소유하지 않으면서 거주권만을 확보하려는 인식이 확산되어 가고 있어 과거 소유권에 대응하는 개념으로서의 주거권의 개념 정립이 필요로 되고 있습니다.

아파트와 같은 공동주택의 입주자들의 인식도 아파트가격이 얼마나 오르는가에서 점차 아파트에서의 공동체적 문화생활, 부패와 비리 없이 입주자들이 민주적으로 참여하는 아파트 관리, 하자없는 안전하고 쾌적한 아파트 건축물의 보존 등의 인식이 확산되면서 아파트공동체 운동을 표방하는 시민단체들이 전국적으로 설립되고 있는 실정입니다.

3. 헌법상 주거권의 보장형태와 주거권 보장을 위한 입법내용의 부조화에 대하여

(1) 우리헌법 제35조 제3항에서는 주거권을 환경권의 한 내용으로 파악하여 □국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다□고 규정하여 주거권의 개념을 제시하고 있습니다.

(2) 그러나, 막상 위와 같은 헌법 제35조 제3항에 제시된 주거권 보장을 위한 입법은 기본법률인 주택건설촉진법의 명칭이 건설촉진법이고 그나마 주거권과 관련된 공동주택 관리등에 관한 내용은 독립되 법률이 아니라 모법인 주택건설촉진법과는 전혀 체계가 맞지 않게 공동주택관리령으로만 되어 있는 것에서 알 수 있듯이 환경권의 한 내용으로서의 주거권은 전혀 실현되지 못하고 있는 실정입니다.

(3) 따라서, 장기적으로는 쾌적한 주거환경권의 보장이라는 헌법상 기본권의 개념에 맞는 주거권의 철학을 정립하고 이에 맞는 주거기본법 등이 제정이 모색되어야 할 것입니다.

4. 전세에서 월세로의 전환과 월세 폭등의 문제에 대하여

(1) 거액의 보증금을 매개로한 임대차관계가 아니라 월세형태의 임대료를 매개로 한 임대차관계의 전환은 좀 더 선진적인 임대차관계의 정립이라는 방향에서 바랍직하다고 보여지나

(2) 다만, 이러한 임대차관계의 정립이 전국민의 주거권 보장이라는 헌법상 기본권을 실현하는 진보적인 방향으로 정착하는 것이 아니라 과다한 임대료의 폭등과 이로 인한 중산층으로 몰락이라는 방향으로 전개되고 있는 양상은 크게 우려할만한 점이라 할 것입니다.

(3) 전세제도에서 선진적인 월세제도로의 전환을 유도하면서도 월세폭등으로 국민전반의 주거권이 크게 침해되는 것을 방지하기 위하여는 아래와 같은 단기.중기.장기적인 다방면의 대책이 수립되고 이에 맞게 각종 법제도가 정비되어야 합니다.

전.월세 폭등문제를 주택임대차시장의 공급부족이라는 시장수급적 측면에서만 파악하여 민간의 임대주택사업의 유도라는 측면을 지나치게 강조하다 보면 전국민의 주거 기본권 보장이라는 이념이 탈각되기 쉽고 한번에 폭등한 전.월세가격이 주택공급이 늘어난다고 하여 그에 맞추어 하향하지는 않는다는 점을 고려하여 단기적으로는 전.월세 폭등을 제한하는 주택임대차보호법의 개정이 필요하고 중.장기적으로 민간에 의존하는 임대주택공급이 아니라 정부의 대대적인 공공임대 주택의 공급과 공정임대료 제도와 임대료분쟁조정위원회 제도 도입을 통한 투명한 임대료 규제제도를 통하여 주택임대차시장을 규율하는 것이 필요할 것입니다.

II. 단기적 대응책으로서의 월세폭등에 대하여 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법 개정방향

1. 현재 주택임대차보호법 제7조는 □약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세.공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니할 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.□라고 규정하고 있고, 동법 제2조 제1항은 □법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.□고 규정하고 있습니다.

2. 따라서, 주택임대차보호법에 의하면 임대인이 보증금에서 보증금으로 연5% 이상 인상하거나 월세에서 월세로 연5% 이상 인상하는 것은 규제되고 있으나 보증금에서 월세로 전환하며 사실상 보증금이나 월세를 인상하는 효과를 가져오는 행위에 대한 제한규정은 없는 실정이어서 이에 대한 대책이 필요합니다.

(1) 따라서, 아래와 같이 보증금에서 월세로 전환하는 경우 시중대출자금 금리 범위 정도내에서 보증금을 월세로 전환할 수 있도록 제한하는 규정의 도입이 필요합니다.

□제7조의 2[월 차임 산정이율의 제한] ① 차임을 월 단위로 산정하는 것으로 변경하는 경우에는, 약정한 보증금에 시중 주택자금 대출금리 범위 내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

② 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 임차보증금을 월세로 전화할 수 없다.□

(2) 예를 들면, 시중 주택대출자금 금리가 연 12%이고 보증금 5,000만원에서 보증금 2,000만원으로 하고 나머지를 월세로 전환한다면 3,000만원×12% = 월30만원 정도만 월세로 인상할 수 있도록 제한한다는 것입니다.

3. 이에 대하여, 보증금이나 월세의 인상을 5%로 제한하는 규정이 있어 임대인은 기존 임차인과 재계약을 하려 하기 보다 새로운 임차인과 위와 같은 제한규정을 피하여 새로 임대차계약을 하려 하는 것이 일반적이어서 이러한 5% 인상제한규정조차도 철폐해야 한다는 주장이 제기되고 있습니다.

하지만, 연5% 제한규정이 도저히 현실과 맞지 않는 것이라면 위 제한규정의 상한선은 법에서 직접 규정하고 있는 것이 아니라 대통령령으로 규정하고 있으므로 대통령령을 개정하여 현실에 맞게 상한선을 제한하는 것이 필요할 것이지 그나마 임차인 보호제도로 존속하고 있는 인상제한 제도자체를 철폐할 것은 아니라 할 것입니다.

4. 중기적으로는 아래와 같이 공정임대료 제도와 이를 바탕으로 한 임대료분쟁조정위원회 제도를 도입하여 기존임차인과의 재계약이던 신규임차인과의 신규계약이던 간에 일정한 공정임대료에 의하여 임대차계약을 체결하도록 유도하는 것이 해결책이라고 보여지고 이러한 공정임대료 제도나 임대료분쟁조정위원회 제도가 1-2년내에 도입되기 어렵거나 정착하기 어렵다면,

임차인의 갱신청구권 제도를 도입하여 임차인이 임대차계약의 갱신을 청구하면 임대인은 일정한 정당한 사유가 없으면 임대차계약의 갱신을 거절하지 못하고 갱신된 임대차기간은 2년(이 경우 갱신청구권은 1회에 한하여 사용가능) 또는 1년(이 경우 갱신청구권은 2회 한하여 사용가능)하도록 해야 합니다.

III. 중기적 대응책으로서의 공정임대료 제도와 임대료분쟁조정위원회 제도의 도입문제에 대하여

1. 현재 건물에 대하여는 과세표준을 세우기 위하여 다음과 같은 □건물시가 표준액 산출체계□를 운영하고 있습니다.

건물시가 표준액 산출체계

○ 산출체계도

×          ×        ×         ×        × □ ×              =

○ 산출요령

◇ 건물에 대한 시가표준액은 1□당 기준가격 165,000원에 구조별, 용도별, 위치별 지

수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1□당 금액을 산출한다. 다만, 시장, 군수는 기

준가격의 상향 5% 범위내에서 가감하여 기준가액을 달리 정할 수 있다.

◇ 구조 지수 : 건물의 구조가 철골콘크리트조, 철근콘크리트조, 연와조, 시멘트벽돌

조등에 따라 정하여 지는 지수로서 예를들면 건물구조가 철근콘크리트조일 경우 구

조지수는 100, 시멘트 벽돌조의 경우 구조지수는 75가 된다.

◇ 용도 지수 : 건물의 용도가 주거시설, 근린생활시설, 종교시설등에 따라 정하여 지

는 지수로서 예를 들면 주거시설은 용도지수가 100, 근린생활시설은 용도지수가

125, 의료시설은 용도지수가 117이 된다.

◇ 위치지수 : 건물부속토지가격(개별공시지가)에 따라 정하여지는 지수로서 예를 들

면 개별공시지가가 □당 600,000원 초과 800,000원 이하의 경우 위치지수는 100,

1,000,000원 초과 1,200,000원 이하의 경우 위치지수는 104가 된다.

◇ 경과연수별 잔가율 : 건물구조와 준공연도에 따른 경과연수에 의해 정하여지는 지

수로서 예를 들면 철근콘크리트조의 경우 계산식은 1- 0.013 × 경과연수 , 시멘트

벽돌조의 경우 계산식은 1 - 0.02 × 경과연수가 된다.

◇ 가감산특례 : 건물의 형태에 따라 정하여진 가산율 내지 감산율로서 예를들어 고층

건물 20층 초과건물의 가산율은 20/100, 연면적 992□이상의 대형건물의 가산율

10/100이 적용되고, 공동주택 1구의 전용면적이 50□이하일 경우 020/100의 감산율

이 적용된다.

2. 임대료에 대하여도 위와 같은 구조지수, 용도지수, 위치지수와 경과연수별 잔가율 이외에 유지관리상태 등을 더하여 공정임대료 산출할 수 있을 것입니다. 이를 위하여 건설교통부에서 매년 시가표준액표를 발표하고 이에 따라 각 지방자치단체가 위 기준 시가표준액을 기준으로 상향 일정 %내에서 지방자치단체별로 기준액을 정할 수 있도록 하고 이에 연동하여 위와 같은 적용지수를 적용하여 공정임대료를 정할 수 있도록 하는 공정임대료 제도를 도입할 필요가 있습니다. (영국의 Fair Rent System 제도 참조)

3. 영국과 같이 임대료사정관을 두어 개개의 임대차계약 체결시 임대료사정관이 일일이 개입하는 것은 많은 공공임대주택이 공급되어 있지 않은 우리나라의 현실에서 민간임대주택의 공급을 가로막아 오히려 임대료를 상승시키는 역작용도 우려되므로 도입이 어려울 듯하며  그 대신 임대인이나 임차인 등 당사자 일방 또는 쌍방이 주택분쟁조정위원회에 조정신청을 하는 경우 위와 같은 공정임대료를 기준으로 조정을 실시하는 것은 가능할 것입니다.

(1) 위와 같은 주택분쟁조정위원회의 조정에 따라 당사자간에 합의가 성립하면 이는 새로운 화해계약이 성립하는 효력이 발생하나 주택분쟁조정위원회의 조정안에 대하여 당사자 중 어는 일방이 따르지 않는 경우에 대비한 아무런 절차규정이 없는 경우 주택분쟁조정위원회의 실효성이 없어 실효성을 높이기 위한 절차규정이 필요합니다.

(2) 이와 관련하여는 소비자보호법상의 소비자분쟁조정위원회의 분쟁조정절차가 한 예가 될 수 있는데, 그 내용의 주요골자는 다음과 같습니다.

ⓛ 소비자분쟁조정위원회는 공인된 연구기관의 부교수 이상, 4급 이상의 공무원으로 소비자보호업무에 실무경험이 있는자, 판사.검사.변호사의 자격이 있는 자 등 일정한 자격이 있는 자로 구성되고

② 피해자의 구제신청에 따라 합의권고, 분쟁조정을 거쳐 당사자간에 합의를 도출할 수 있으며

③ 분쟁조정을 거쳐 합의가 도출되지 않는 경우 조정결정을 내릴 수 있는데, 이에 대하여 15일 이내에 당사자 어느 일방이 이의를 제기하지 않는 경우 조정결정이 성립하는 것으로 하고 그 조정결정에 대하여는 재판상 화해와 동일한 효력을 부여하고 있습니다.

④ 물론, 위와 같은 조정결정에 대하여 당사자 중 어느 일방이 이의를 제기하는 경우는 아무런 효력이 발생하지 않으므로 결국, 민사소송절차를 통하여 분쟁을 해결해야 합니다.

(3) 주택임대차분쟁조정위원회 내에도 위와 같은 자격을 가진 자로 임대료분쟁조정위원회를 설치하여  합의권고, 분쟁조정의 방식으로 합의를 도출하고 합의도출이 않될 경우 분쟁임대료 분쟁조정위원회가 조정결정이 내리고 이에 15일 이내에 어느 일방이 이의를 제기하지 않으면 재판상 화해의 효력이 발생하는 조정결정이 성립하게 하는 제도의 도입이 필요합니다.

4. 임대료분쟁조정위원회의 조정결정에 대하여 당사자 일방이 이의를 제기하는 경우에는 결국 민사소송절차를 통하여 이를 해결해야 하는데, 이의 기준이 되어야 할 주택임대차보호법 제7조의 차임증감청구권이 거의 사문화되다시피 하여 잘 활용되고 있지 못하고 있어 이를 활성화하기 위한 제도개선이 필요합니다.

(1) 예를 들어, 임차인이 월세가 과다하여 주택임대차보호법 제7조에 따라 월세의 감액을 청구하는 소송을 제기하는 경우 임차인은 월세가 과다하다는 것을 입증하기 위하여 월세시가감정을 자기의 비용으로 신청하여 하는데, 이러한 비용을 부담하면서까지 월세의 감액을 청구하는 임차인은 거의 없는 실정입니다.

(2) 공정임대료 보다 상한 10% 이상을 초과하는 경우와 같은 경우에는 임차인은 초과하는 월세 부분에 대하여 감액을 법원에 청구할 수 있고, 임대인이 위 공정임대료가 지나치게 낮은 것이어서 적정하지 않는 임대료라는 것을 입증하지 못하는 한 법원은 월세의 감액을 명할 수 있게 하는 방식으로 입증책임을 임대인에게 전환한다면 임차인의 차임감액 청구제도는 좀 더 활성화 될 수 있을 것입니다.

5. 또한, 임대차계약의 양 당사자가 위와 같은 주택분쟁조정위원회와 민사소송절차를 잘 알지 못하여 주택분쟁조정절차와 민사소송절차가 활성화되지 못할 개연성이 크므로 임대차계약은 반드시 표준임대차계약서에 의하여 계약을 체결하도록 해야 하고, 그 표준임대차계약서에는 공정임대료에 의하여 계약을 체결하도록 안내하는 내용과 위와 같은 주택분쟁조정절차와 민사소송절차를 안내하는 내용이 기재되어 있어야 합니다.

IV.  장기적 대응책으로서의 공공임대주택의 공급 활성화 문제에 대하여

1. 각국마다 각국의 특색에 맞는 임대료 규제제도를 두고 있으나 이러한 제도가 실효를 거두기 위하여 민간임대주택에 비하여 공공임대주택이 일정비율 이상 확보되어 있어야 가능하다는 것은 각국의 임대료 규제제도의 성패에서 잘 나타나고 있습니다.

2. 먼저, 국민주택기금 방만한 사용을 통제하여 국민주택기금의 사용처를 공공임대주택의 공급사업에 집중하도록 해야 합니다.

3. 사회복지예산을 향후계획을 세워 선진국 수준으로 점차 확대하는 정책적 결단이 있어야 하고 전체 사회복지예산 중 공공임대주택의 공급에 관한 예산이 일정비율 이상 유지되도록 해야 합니다.

V. 임대아파트 임대사업자의 부도·파산과 관련한 문제에 대하여

1. 수도권에서는 도시개발공사, 인천광역시 종합건설본부, 대한주택공사 등 공기업, 지방공기업에 의하여 공급된 공공임대아파트의 공급이 많으나 상대적으로 광주, 대전 등 지방광역지방단체와 중.소 지방 기초단체에서는 민간건설업자에 의하여 건설된 민간임대아파트의 공급이 많고 수도권에서도 5년, 10년 후 매매분양되는 민간건설업자의 분양임대아파트가 많이 존재하나 IMF 이후 건설경기 불황으로 임대사업자인 중소 건설업체들의 부도, 파산이 속출하고 있어 이에 따른 임차인들의 피해가 심가하게 늘고 있는 상황입니다. 현재 동보, 진로, 대영 등 파산, 부도 임대아파트를 중심으로 꾸려진 임대아파트부도 및 파산주민피해 전국고동대책위원회에서 파악하고 있는 피해 임대아파트 세대만 2만세대가 넘고 있는 실정입니다.

(1) 지방 중소건설업체가 민간임대아파트 사업에 뛰어드는 이유는 임대아파트의 경우 국민주택기금에서 3%에서 5%의 저리로 건설비용이 지원되고 분양자들로부터 선임대분양하며 임대보증금을 받아(보통 임대료를 낮추어 주는 전환이라는 명목으로 표준임대보증금의 2배 정도를 받고 있음) 이를 건설비용으로 충당하므로 사실상 자기비용 없이 아파트를 건설하여 이익을 취할 수 있기 때문입니다. 따라서, 민간임대아파트의 특성상 임차인들이 입주하기 전에 이미 국민주택기금을 관리하는 주택은행을 근저당권자로 하는 저당권이 임대사업자의 소유권보존등기와 동시에 설정되게 되고 임차인들이 입주하여 임대차계약서에 확정일자를 받더라도 이미 주택은행의 근저당권보다 후순위이기 때문에 주택임대차보호법에 의하여 경매과정에서 주택은행의 근저당권보다 우선변제를 받거나 경락인에게 대항하여 계속 임대차관계를 유지할 수도 없어 임대사업자인 건설업체가 부도가 나는 경우 피해구제 방법이 딱히 없는 상태입니다.

(2) 그 나마 광역자치단체의 경우 임대보증금이 3,000미만일 경우 1,200만원까지, 중.소지방도시일 경우 2,000만원 미만일 경우 800만원까지 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인으로 보호받을 수 있으나, 대부분 위와 같이 표준임대보증금이 아니라 월 임차료를 적게 내기 위하여 표준의 2배 정도 되는 전환임대보증금을 낸 상태이어서 소액임차인으로 보호받는 것도 않되는 임차인이 많고 그나마 건설업체가 파산절차에 들어가는 경우에는 경매과정과 달리 소액임차인의 보호규정이 없어 소액임차인 보호도 않되는 실정입니다.

이를 위하여 서울지방법원 파산부가 적극적인 파산법의 해석을 통하여 파산법에 대한 일반법으로서의 민사소송법과 주택임대차보호법의 경매절차 규정을 유추적용하여 소액임차인을 보호하겠다고 하고 있으나, 무리한 해석이어서 다른 채권자들이 이에 불복하여 근본적으로 해결하기 위하여는 2000년도 파산법 개정과정에서 근로자의 경우 3개월치의 임금과 3년치의 퇴직금에 대하여는 재단채권으로 취급하여 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있도록 파산법을 개정한 것과 마찬가지로 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인의 우선변제권도 재단채권으로 하는 파산법 개정이 필요한 실정입니다.

(3) 건설업체가 부도가 난 이후 동보건설, 진로건설과 같이 파산절차에 들어가는 경우보다는 부도가 난 상태에서 다른 채권자들이 개입한 상태에서 임차인들이 임대아파트를 매매분양 받기 위한 분쟁이 장기화되는 경우가 일반적이고 임대사업자가 파산한 임대아파트 주민들의 경우에도 파산절차에서 소액임차인으로 일부 보증금을 돌려 받고 쫒겨나는 것보다는 임대아파트를 분양 받으려 하는 것이 일반적이어서 임대사업자가 부도, 파산한 임대아파트에서 임차인들이 임대아파트를 큰 손해없이 효율적으로 분양받기 위한 대책이 시급한 상황입니다.

(4) 주택은행이 국민주택기금을 피담보채권으로 하는 근저당권을 실행하여 최우선순위인 채권상계를 통하여 경락받아 임대사업자와 임대사업자에 대한 다른 채권자가 개입할 여지를 제거한 후 임차인에게 매매분양하면서 임차인들이 임대보증금을 상실한 점을 고려하여 국민주택기금을 회수하는 정도 내지 일부 국민주택기금 회수를 포기하는 선에서 임차인과 협상하여 문제를 해결하는 것도 한 방법일 수 있으나 이를 위하여는 국민주택기금에 대한 책임자인 재정경제부 장관의 정치적 결단이 필요한 상황입니다.

(5) 임차인들의 대부분은 주택은행이 공동저당 형태로 되어 있는 국민주택기금을 분할하여 각 세대별로 저당권을 설정한 후 그 세대 임차인이 분할된 근저당을 승계하고 임대보증금을 상실하는 선에서 임대사업자로부터 소유권을 이전받는 것을 원하고 있으나 임대사업자나 임대사업자를 대위하는 임대사업자의 채권자들은 임대보증금 + 국민주택기금을 합친 금액에 자신들이 이익을 챙길 수 있는 금액을 보태어 분양가격을 정하려 하고 있어 이러한 경우 애초에 매매분양하기로 한 분양가격보다 훨씬 높은 분양가격을 지불하는 셈이 되어 임차인들은 대부분 이를 거절하고 있는 상태입니다.

(6) 이렇게, 임차인들이 매매분양을 받은 과정이 장기화되면서 대항력을 유지하기 위하여 다른 곳으로 이사도 가지 못하는 상태에서 2-3년간 불안한 분쟁과정을 반복하고 있는 임대아파트들이 늘어나고 있는 실정입니다.

(7) 단기적 대책으로는 재정경제부가 권한을 위임하여 주택은행, 임대사업자(또는 그 채권자단 내지 파산관재인), 임차인 사이에서 3자 협상테이블이 만들어져 협상이 원활히 진행될 수 있도록 시민단체, 정당 등의 중재역할이 필요할 듯하며,  중.장기적 대책으로는 주택건설촉진법을 개정하여 임대아파트 임대보증금도 대한주택보증회사의 의무 보증대상에 포함하고  장기적으로 임대아파트와 같은 공공주택에 대하여는 원칙적으로 민간건설업체가 참여하지 못하도록 하고 정부, 지방자치단체, 대한주택공사나 도시개발공사 등만이 임대사업자가 되어 50년 내지 영구형태로 임대아파트를 공급하도록 해야 할 것입니□.

2. 또한, 민간임대아파트의 경우에는 바로 소유권이 수분양자들에게 이전되는 것이 아니라 먼저 수분양자들에게 임차권만이 주어졌다가 5년 내지 10년 후 소유권이 이전되는 형태이어서 건설업자인 임대사업자는 하자를 최소화 하려 하기 보다는 건설비용을 최소하고 하자가 있는 그대로 수분양자들에게 매매분양을 하려 하기 때문에 다른 아파트에 비하여 하자의 정도가 더 심각하고 발견된 하자에 대한 보수도 그대로 방치한 채 매매분양을 하려 하는 것이 일반적입니다.

(1) 우리나라 아파트의 공급이 선분양 방식이 되다 보니 일반분양아파트의 경우에도 하자의 문제는 심각한데, 선분양제도 자체를 없애는 것이 불가능하다면 적어도 아파트의 분양이 과반수를 넘는 경우에는 입주예정자들에게 통보하여 입주예정자대표회의를 구성하도록 의무화하고 위 입주자예정자대표회의에서 아파트 건설과정에서 하자발생에 대한 감독권, 건설회사가 부도.파산할 경우 입주예정자들을 대표하여 아파트 건설사업을 승계하는 대한주택보증회사나 연대보증 건설회사와 조속한 아파트 건설시공을 협상할 협상권한을 부여해야 할 것입니다.

* 참고로 주택건설촉진법 시행규칙에는 사업주체인 분양건설회사가 부도.파산한 경우 입주예정자들이 입주예정자대표회의를 구성하여 사업주체로서 아파트 사업에 대한 사용검사승인을 받을 수 있는 제도가 마련되어 있는데, 이를 일반화하여 의무적으로 구성하도록 하며 될 것입니다.

(2) 임대아파트의 경우에도 임차인대표회의에 위와 같은 권한을 부여하여 아파트 하자문제에 대한 협상권, 나아가 임대아파트 매매분양에 대하여 임차인 전체를 대표하여 협상할 수 있는 권한을 부여하여야 할 것입니다.

3. 임차인대표회의 구성과 그 운영 등 임대아파트 관리권을 둘러싼 문제에 대하여

(1) 임대아파트와 같은 공공주택의 관리를 어떤 방식으로 해야할 것인가에 대하여는 이미 2차세계대전 이전에 광범위한 공공주택을 건설하여 관리해 본 경험이 있는 유럽이나 미국에서는 결국, 슬럼화를 방지하기 위하여는 그 곳에 거주하는 주민들이 참여하는 형태의 관리방식을 채택하는 것이 최선책이라는 원칙을 세우고 있는 것이어서 우리나라도 뒤늦게나마 임대주택법을 개정하여 임차인대표회의 구성이라는 방식을 통하여 임차인에게 임대아파트 관리에 참여하게 하는 방침을 세운 것은 진일보한 것입니다.

(2) 그러나, 개정법은 임차인대표회의를 일반아파트의 경우처럼 일정규모(300세대 이상) 이상일 경우 구성을 의무화하도록 되어 있는 것이 아니고 임의적으로 구성하도록 하고 있어 아직 대부분의 임대아파트에서는 임차인대표회의가 구성되어 있지 아니하고 대한주택공사가 관리하는 임대아파트 등에서는 임차인들이 임차인대표회의를 중심으로 집단적으로 단결하여 민원을 제기하는 것을 꺼려하여 오히려 관리사무소에서 임차인대표회의 구성을 방해하는 사례까지 있는 상황입니다. 적어도 관리사무소들에서 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 임차인들에게 적극적으로 홍보해야 함에도 이를 홍보하지 않아 대부분의 임대아파트에서는 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실조차 모르고 있는 실정입니다.

(3) 또한, 개정법안은 시민단체의 계속된 지적에도 불구하고 임차인들의 단결권 영역에 해당하는 임차인대표회의 관리규약 제정을 임차인 스스로 하는 것이 아니라 임대사업자와 협의해야 할 사항으로 정하여 임대사업자가 임차인대표구성 자체에 개입하게 하는 등 법체계적 측면에서도 무리가 따르는 부분이 있습니다. 임차인대표회의는 법률적으로 비법인사단에 해당할 텐데 그 단체의 내부 정관인 관리규약을 외부의 임대사업자와 협의하여 정한다는 것은 일반적인 법률체계에 반하는 것이라 할 것입니다.

(4) 단체교섭권에 있어서도 이를 부여하는 취지가 1) 임대주택 입주자들의 거주권을 확대하기 위한 자치권 부여와 2) 임대사업자와 입주자들 사이의 집단분쟁의 예방이라는 것에 있다면 최소한 실질적인 협의가 가능하도로 양 당사자에게 협의에 응할 의무를 부여하고 그 협의가 불성립하거나 해태될 경우 이를 행정적으로 법적인 절차를 통하여 예방할 수 있는 장치가 마련되어야 하는데, 개정법안에서는 임차인대표회의가 임대사업자에게 이를 요구할 수 있는 정도로만 규정하여 임대사업자가 임차인대표회의와의 협의에 형식적으로 임할 것이 예상됩니다. 또한, 협의가 성립하지 않거나 어느 일방이 협의를 해태할 경우 입주자들이 현재와 같이 거리의 장외투쟁으로 나갈 것이 당연한데, 이를 예방하기 위한 아무런 장치를 두지 않고 있습니다.

(5) 또한, 개정법안은 협의할 사항에 있어서도 현재 집단분쟁의 주요사안이 되고 있는 임대료인상 문제, 관리방법과 관리업체의 선정에 관한 문제 등을 모두 누락하고 있어 과연 현재의 소모적인 임대주택과 관련한 집단분쟁을 방지하려는 목적을 취지에 부합할 수 있을지 의문이 들고 있습니다.

◑ 참고자료 1. 참여연대의 주택임대차보호법 개정 청원안

주택임대차보호법 중 개정법률(안)

1. 제안이유

○ 최근 낮은 금리와 안정된 집 값 때문에, 전셋집 부족현상과 함께 월세전환이 빈번해지면서 과다한 월세로 인한 세입자 피해 사례가 늘고 있습니다. 정부는 이에 대하여 각 지방자치단체별로 순자적으로 임대차분쟁위원회를 설치하여 임대료로 분쟁 조정과 적정임대료 설정 등의 업무를 담당하도록 하는 것과 임대인이 파산할 경우 임차인의 우선변제범위를 확대하는 내용을 골자로 한 세입자 보호대책을 발표한 바 있습니다.

○ 정부는 임대차분쟁조정위원회가 인근 시세와 유지관리 비용을 고려, 적정임대료를 설정하고 만일 임대인이 조정에 응하지 않으면 국세청에 통보, 임대소득세를 과세하도록 한다고 하했으나, 당장 전·월세를 구하기 어려운 판에 조정위원회에 이의를 제기하는 세입자가 많지 않고, 장기적으로 전·월세 주택의 공급을 위축시킬 수 있기 때문에, 단순히 분쟁조정위원회를 설치하여 임대소득세를 과세한다는 것만으로 월세로 인한 피해를 차단하기는 어려울 것입니다. 또한 그러한 기구나 정책 자체가 법률적 근거를 가지고 있는 것이 아니기 때문에 유동적이라는 점도 문제입니다.

○ 따라서 입법을 통해 전세를 월세로 전환할 때에도 일정한 상한 규제를 두어, 월세 전환을 통해 실질적으로는 과다한 임대료 인상이 일어나는 것을 막는 것이 적당하다고 생각됩니다.

○ 또한 임대차분쟁조정위원회를 임의기구가 아닌 법적 기구로 구성하여 임대차 정책수립, 분쟁의 조정, 전국·지역별 임대료 조사와 기준 임대료 제시 등의 업무를 담당하도록 해야 할 것입니다.

○즉 현행 주택임대차보호법에는 □약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다, 그러나 증감의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(제7조)□고 하고 있으나, 이는 차임 또는 보증금 자체를 증감할 때에 한정되기 때문에, 이를 확대하여 보증금을 월세로 산정 하는 이율 자체를 제한하는 방법으로 과다한 인상을 방지하자는 것이 본 개정안의 취지입니다.

2. 주요골자

○ 현행법 제7조에 □제7조의 2□를 첨가하고 조문의 제목을 □월 차임 산정이율의 제한□으로 합니다.

○ 전세보증금을 월 단위 차임(월세)으로 산정하는 경우의 기준 이율은 시중 주택자금 대출금리의 범위 내에서 대통령령이 정하도록 하여, 경제사정의 변화에 따라 신축적으로 변동할 수 있도록 합니다.

○ 처음부터 약정 보증금이 없는 경우에는 주택의 시가에 대통령령으로 정한 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기준으로 하여 같은 방식으로 월 차임을 제한합니다.

○ 원칙적으로 임차인이 동의하지 않는 경우에 임대인 임의로 월세 전환을 할 수는 없는 것이지만, 임차인이 권리주장을 하기 쉽도록 주의적으로 임의전환 금지를 규정합니다.

○ 현행법에 제 14조를 신설하여 각 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대차 관계의 분쟁을 조정할 수 있게 하였습니다.

3. 개정조문 내용

제7조의 2 [월 차임 산정이율의 제한] ① 차임을 월 단위로 산정하는 것으로 변경하는 경우에는, 약정한 보증금에 시중 주택자금 대출금리 범위 내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 다만 약정한 보증금이 없는 경우에는, 주택의 시가에 대통령령이 정하는 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기초로 하여 월차임 산정이율을 계산한다.

② 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 임차보증금을 월세로 전환할 수 없다.

제14조 [임대차분쟁조정위원회] ① 이 법에서 정한 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위하여 각 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 둔다. 임대차분쟁조정위원회의 구성과 운영에 관하여는 대통령령으로 정한다.

② 임대차분쟁조정위원회는 임대차 정책수립, 분쟁조정, 전국·지역별 임대료 조사와 기준임대료의 제시 등의 업무를 담당하며, 임대인이나 그 단체 또는 임차인이나 그 단체가 이 법의 규정에 위반하는 행위를 할 때에는 당해 임대인 또는 임차인에 대하여 당해 행위의 중지, 시정권고, 법률위반사실의 공표, 기타 시정을 위해 필요한 조치를 명할 수 있다.

4. 신구조문 대비표

개정전	개정후
제 7조(차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다, 그러나 증감의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다	제 7조(차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다, 그러나 증감의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다 제 7조의 2[월 차임 산정이율의 제한] ① 차임을 월 단위로 산정하는 것으로 변경하는 경우에는, 약정한 보증금에 시중 주택자금 대출금리 범위 내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 다만 약정한 보증금이 없는 경우에는, 주택의 시가에 대통령령이 정하는 기준보증금율을 곱하여 산정한 기준보증금을 기초로 하여 월차임 산정이율을 계산한다. ② 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 임차보증금을 월세로 전환할 수 없다. 제 14조[임대차분쟁조정위원회] ① 이 법에서 정한 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위하여 각 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 둔다. 임대차분쟁조정위원회의 구성과 운영에 관하여는 대통령령으로 정한다. ② 임대차분쟁조정위원회는 임대차 정책수립, 분쟁조정, 전국·지역별 임대료 조사와 기준임대료의 제시 등의 업무를 담당하며, 임대인이나 그 단체 또는 임차인이나 그 단체가 이 법의 규정에 위반하는 행위를 할 때에는 당해 임대인 또는 임차인에 대하여 당해 행위의 중지, 시정권고, 법률위반사실의 공표, 기타 시정을 위해 필요한 조치를 명할 수 있다.

◑ 김원웅 의원 外  명 발의 주택임대차보호법개정안

수 신  ＞ 의    장

			선결	의 장				결 재 · 공 람	총 장
									차 장
			접수	일 시
									국 장
				번 호
									과 장
			처리과		의 안 과

제 목: 주택임대차보호법중개정법률안

(김원웅의원 대표발의)

위의 법률안을 국회법 제79조의 규정에 의하여 붙임과 같이 발의합니다.

붙 임  ＞ 법률안 3부. 끝.

2001년 5 월   일

대표발의자:	김 원 웅 □
발 의 자:	19 인
(발의자 명부 붙임)

住宅賃貸借保護法中改正法律案

(김원웅의원 대표발의)

의 안 번 호

발의연월일: 2001. 5. 19

발  의  자: 김원웅·주진우

이재오·김민석

안상수·안영근

심재권·이재정

김근태·정의화

최용규·김경천

김용학·조웅규

오세훈·송석찬

이호웅·송영길

이낙연·임종석

서상섭 의원

제안이유

□□□□□□□□□

최근 전세부족 현상과 함께 월세전환이 빈번해 지면서 과다한 월세로 인한 세입자 피해 사례가 늘고 있음. 전세계약기간중에 월세로 전환하는 것이 불법임에도 불구하고, 이러한 사례가 발생해 세입자의 주거생활에 불안정이 초래되고 있음. 이에 임대인의 과다한 월세로 인한 임차인의 피해와 불법적인 월세전환을 방지하고 안정된 임대차계약을 조성해 국민의 주거생활을 보다 안정적으로 유지하고자 함.

주요골자

□□□□□□□□

가. 차임을 월 단위로 산정하는 경우에는 대통령령이 정하는 월차임의      범위를 초과할 수 없다(안 제7조의2제1항).

나. 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 계약기간 중에는 임차보증      금을 월세로 전환할 수 없다(안 제7조의2제2항).

다. 주택임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 시·군 및 자치구에       임대차분쟁조정위원회(이하 □조정위원회□라 한다)를 둔다(안 제14      조제1항).

라. 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의·조정한다(안 제14조제2      항).

1. 임대보증금 및 임대료에 관한 분쟁

2. 임대차기간에 관한 분쟁

3. 임대주택의 관리에 관한 분쟁

4. 기타 시·군 및 자치구의 조례로 정한 사항

마. 조정위원회의 구성과 분쟁조정신청방법 기타 운영에 관하여 필요      한 사항은 대통령령으로 정한다(안 제14조제3항).

바. 임대인과 임차인이 조정위원회의 조정안에 동의한 때에는 그 조정      내용은 재판상의 화해와 동일한 효력을 갖는다(안 제15조).

법률 제       호

住宅賃貸借保護法中改正法律案

住宅賃貸借保護法을 다음과 같이 개정한다.

제7조의2, 제14조 및 제15조를 다음과 같이 신설한다.

제7조의2(월차임 산정이율의 제한) ① 차임을 월 단위로 산정 하는 경    우에는 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

② 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 계약기간 중에는 임차     보증금을 월세로 전환할 수 없다.

제14조(임대차분쟁조정위원회설치 및 운영) ① 주택임대차에 관한 분    쟁을 조정하기 위하여 각 시·군 및 자치구에 임대차분쟁조정위원    회(이하 □조정위원회□라 한다)를 둔다.

② 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의·조정한다.

1. 임대보증금 및 임대료에 관한 분쟁

2. 임대차기간에 관한 분쟁

3. 임대주택의 관리에 관한 분쟁

4. 기타 시·군 및 자치구의 조례로 정한 사항

③조정위원회의 구성과 분쟁조정신청방법 기타 운영에 관하여 필요    한 사항은 대통령령으로 정한다.

제15조(분쟁조정의 효력) 임대인과 임차인이 조정위원회의조정안에 동의한 때에는 그 조정내용은 재판상의 화해와 동일한 효력을 갖는다.

신·구조문대비표

현 행	개 정 안
<신 설> <신 설>	제7조의2(월차임 산정이율의 제한) ①차임을 월 단위로 산정하는 경 우에는 대통령령이 정하는 월차 임의 범위를 초과할 수 없다. ②임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 계약기간 중에는 임차 보증금을 월세로 전환할 수 없 다. 제14조(임대차분쟁조정위원회설치 및 운영) ①주택임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 시·군 및 자치구에 임대차분쟁조정위원 회(이하 □조정위원회□라 한다)를 둔다. ②조정위원회는 다음 각호의 사 항을 심의·조정한다. 1.임대보증금 및 임대료에 관한 분쟁 2.임대차기간에 관한 분쟁 3.임대주택의 관리에 관한 분쟁 4.기타 시·군 및 자치구의 조 례로 정한 사항 ③조정위원회의 구성과 분쟁조 정신청방법 기타 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정 한다.

<신 설>	제15조(분쟁조정의 효력) 임대인과 임차인이 조정위원회의 조정안에 동의한 때에는 그 조정내용은 재 판상의 화해와 동일한 효력을 갖 는다.

김원웅의원 대표발의

주택임대차보호법중개정법률안

발의연월일: 2001. 5. 19 (예정)

발  의  자: 김원웅·주진우·이재오·김민석·안상수·안영근·심재권

이재정·김근태·정의화·최용규·김경천·김용학·조웅규

오세훈·송석찬·이호웅·송영길·서상섭·이낙연·임종석 의원

○ 제안이유:

최근 전세부족 현상과 함께 월세전환이 빈번해 지면서 과다한 월세로 인한 세입자 피해 사례가 늘고 있음. 전세계약기간중에 월세로 전환하는 것이 불법임에도 불구하고, 이러한 사례가 발생해 세입자의 주거생활에 불안정이 초래되고 있음. 이에 임대인의 과다한 월세로 인한 임차인의 피해와 불법적인 월세전환을 방지하고 안정된 임대차계약을 조성해 국민의 주거생활을 보다 안정적으로 유지하고자 함.

○ 주요골자:

가. 차임을 월 단위로 산정하는 경우에는 대통령령이 정하는 월차임의 범위를            초과할 수 없다(안 제7조의2제1항).

나. 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 계약기간 중에는 임차보증금을 월세          로 전환할 수 없다(안 제7조의2제2항).

다. 주택임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 시·군 및 자치구에 임대차분쟁          조정위원회(이하 □조정위원회□라 한다)를 둔다(안 제14조제1항).

라. 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의·조정한다(안 제14조제2항).

1. 임대보증금 및 임대료에 관한 분쟁

2. 임대차기간에 관한 분쟁

3. 임대주택의 관리에 관한 분쟁

4. 기타 시·군 및 자치구의 조례로 정한 사항

마. 조정위원회의 구성과 분쟁조정신청방법 기타 운영에 관하여 필요한 사항은          대통령령으로 정한다(안 제14조제3항).

바. 임대인과 임차인이 조정위원회의 조정안에 동의한 때에는 그 조정내용은 재          판상의 화해와 동일한 효력을 갖는다(안 제15조).

<참고자료>