상가임대차보호공동운동본부

민주노동당·녹색소비자연대·함께하는시민행동

소비자문제를연구하는시민의모임·참여연대

문의: 민주노동당 채진원 부장(761-1333, 017-507-7370) 참여연대 안진걸 간사(723-5303, 019-279-4251)

수 신	각 언론사 사회부, 경제부, 사진부
발 신	상가임대차보호 공동운동본부(연락:참여연대안진걸간사 723-5303, 019-279-4251)
제 목	상가임대차보호법 제정을 위한 공청회 보도자료
날 짜	2000년 11월 20일(월) 총1쪽

보  도  자  료

□상가임대차보호법 입법추진을 위한 의원·전문가·상인 토론회□ 개최

「상가임대차보호법」 더 이상 미룰 수 없습니다.

일시 및 장소 : 2000년 11월 20일 (월) 오전 10시 국회 의원회관 소회의실

1. 소비자문제를연구하는시민의모임, 녹색소비자연대, 민주노동당, 함께하는시민행동, 참여연대등 5개단체로 구성된 상가임대차보호공동운동본부(공동대표: 권영길, 김문환, 김중배, 송보경, 정상용)는 400만 영세상인들의 피해를 더 이상 방치해서는 안되며 하루빨리 상가임대차보호법이 제정되어야 한다는 취지로 20일 국회 의원회관에서 토론회를 개최했다.

2. 주제발표자로 참석한 김남근 변호사(참여연대)는 그 동안 상가임차인들의 심각한 피해를 예를 들고 상가임대차보호법안의 주요 내용인 가.상가건물이 매매되거나 경매에 붙여지는 경우 임차인을 보호하는 방법 및 매수인이나 경락인의 불측의 손해를 방지하는 방안, 나.임대인이 일방적으로 과도한 임대료를 인상하는 것을 방지하는 방안, 다.임대인이 보증금을 줄이고 월세로 전환하면서 시중금리보다 훨씬 더 인상하는 것을 방지하는 방안, 라.임차인에게 장기간의 임대차를 보장하여 시설투자금과 권리금 등을 회수할 있는 길을 열어 주는 방안에 대하여, 마. 소액상가임차인들보호를 위해 주택임대차보호법의 최우선변제권처럼 일정액에 대한 최우선변제권 부여 등에 대하여 15대 국회에 의원입법발의로 제출되었었던 천정배의원, 이재오의원측 법안등과 비교,검토하여 발표했다.

3. 또한 상가임대차보호법의 제정에 대한 일부의 반대논리인 □민사법 체계의 계약자유의 원칙훼손, 사적재산권 침해□의 주장에 대해 □경제적 약자를 보호하기 위한 노동법, 소비자보호법, 경제법 등 기존의 민사법체계를 수정. 보완하는 많은 특별법들이 등장하게 되었고 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법도 이러한 경제적 약자인 주택임차인이나 상가임차인을 보호하기 위한 경제법원리에 의하여 추진된 것□이라고 반박하고, □우선변제권 부여는 건물을 담보로 하는 금융관계에 혼란을 초래하는 것이 아니라, 금융기관이 임차인들의 임차보증금을 고려하여 담보대출을 하게 함으로써 건물과 관련된 금융관계의 선진화를 도모하는 한편 임차인(세입자)들의 피해를 최소화하는 매우 합리적인 장치□라고 주장했다.

4. 상가임대차공동본부는 이번 토론회를 통하여 여러가지 각론과 약간의 이견에도 불구하고 상가임대차보호법이 상인들뿐만 아니라 국회의원, 전문가 모두의 일치된 목소리로 시급히 제정되어야 한다는데 의견을 같이 했다고 밝히고 이번 정기국회에 반드시 법안이 통과될 수 있도록 모든 총력을 기울일 것이라고 밝혔다. 또한 공동본부는 □법무부, 건설교통부□등 정부당국이 이번 공청회 필히 참석하여 정부의 입장과 계획을 밝혀줄 것을 요구했지만, □공청회후에 제안이 들어오면 검토하겠다, 우리 부서 소관이 아니다□라는 소극적인 답변과 불참통보를 받았다고 밝히며, 이는 아직까지도 행정부서들이 시급한 민생현안에 대해 소극적, 복지부동적 대응 전통에서 벗어나지 못했다고 비판했다.

5. 한편, 이날 공청회는 공동운동본부 이선근집행위원장(민주노동당)의 사회로 진행되었고, 김남근변호사(참여연대), 천정배의원, 이재오의원, 윤기택교수(청주대법학과), 백상기고문(상인대표)등이 토론자로 참석하였으며, 공청회장에는 100여명이 넘는 상인분들이 참석하여 이법안에 대한 임차상인들의 높은 관심을 보여주었다.

6. 상가임대차보호공동운동본부는 앞으로 천여명의 상인들이 참여하는 전국상가임차인대회(12월 5일, 11시 국회앞), 전국적범위에서의 보호법 제정촉구 서명운동 및 캠페인을 통해 상가임대차보호법 제정의 필요성과 당위성을 계속 여론화시키는 한편, 민주·한나라 양당정책위의장, 정부당국자면담을 포함한 각계·각층의 면담과 개혁적인 의원들과 함께 의원입법발의 추진을 통해 이 법안이 조속히 입법화되는데 최선을 다할 것이라고 밝혔다.

※ 자세한 내용은 토론회 자료집을 참조하시기 바랍니다.

※ 별첨 : 김남근변호사 발제문 1부

이 자료 및 공청회자료집 전문은 홈페이지에도 올라갑니다. http;//peoplepower21.org

※ 별첨 : 김남근변호사 발제문

상가 임대차 보호법안의 제정을 제안하며

김남근 변호사

참여연대 작은권리찾기운동본부 실행위원

1. 상가 임차인들이 호소하는 주요 피해사례와 그 심각성에 대하여

가. 상가건물의 경우에는 건물주인 임대인이 이미 임차인들에 대하여 많은 임대차보증금  채무를 부담하고 있음에도 불구하고 그 이외에도 상가건물을 담보로 과다한 담보대출을 받고 있는 실정이어서 IMF와 같은 경제위기 상황에서 많은 상가건물주들이 부도를 낸 후 임대차보증금 채무를 변제하지 않아 임차인들이 거액의 임대보증금을 회수하지 못하고 길거리로 내쫒기는 경우가 허다했습니다.

나. 또한, 다행히 영업이 잘되어 이익을 내는 경우에는 임대인들이 일방적으로 임대료를 10-20%가 아니라 심지어 70%, 100%씩 인상하여 임차인들이 영업을 통하여 얻은 이익을 고스란히 임대인이 임대료 수익으로 거두어들이고 임차인들은 할 수 없이 상품과 서비스료를 인상하여 그 부담을 소비자들에게 전가하는 악순환이 반복되고 있습니다.

다. 그리고, IMF 이후 금리가 내려가면서 임대인들이 보증금을 줄이고 월세로 임대차방식을 전환하고 있는데, 이를 핑계로 줄어드는 보증금에 대한 월금리 보다도 몇 배나 높은 월세인상을 하여 경제사정이 악화되어 영업이 어려운 임차인들에게 과중한 월세부담을 가하고 있는 실정입니다.

라. 더욱 심각한 것은 대부분의 임차인들이 비록 명문의 임대기간은 1년의 단기간이지만 임대인이 계속적인 계약갱신을 통한 장기간의 임대를 보장한다는 묵시적 동의하에서 임대보증금의 몇 배에 이르는 시설투자를 하거나 권리금을 지불하고 있는데도, 단기간의 임대기간이 종료한 후 임대인 측에서 일방적으로 계약갱신을 거절한 후 시설투자금이나 권리금에 대한 보상을 해 주지 않아 임차인들은 보증금의 몇 배에 이르는 시설투자금과 권리금을 회수하지 못하여 곧 바로 파산에 이르는 경우가 허다하고 이에 따른 사회적 손실도 매우 큰 상태입니다.

무엇보다도 현행 민법에서는 시설투자금을 회수하기 위한 비용상환청구권이 강행규정이 아닌 임의규정으로 되어 있고 이를 악용하여 임대인들이 □원상회복의무는 임차인에게 있다.□라는 방식으로 임차인의 비용상환청구권을 포기하도록 요구하고 있어 현행 민법체계하에서는 임차인들이 시설투자금을 회수할 길이 없는 상태입니다.

마. 이와 같이 상가임대차의 문제는 파산하는 임차인이 속출하고 있다는 문제를 너머 그 부담이 소비자에게 전가되고 고액의 투자시설이 제대로 사용되어 보지도 못한 채 사장되는 것과 같이 사회적 손실이 가중되고 있다는 점에서 반드시 해결점을 찾고 넘어가야 할 사회적 문제라 할 것입니다.

2. 상가임대차보호법안의 주요내용과 기존의 법안과의 차이점에 대하여

가. 상가건물이 매매되거나 경매에 붙여지는 경우 임차인을 보호하는 방법 및 매수인이나 경락인의 불측의 손해를 방지하는 방안과 관련하여

(1) 기존의 상가임대차보호법안에서 가장 문제가 되었던 것은 상가 임차인을 보호하는 과정에서 상가 건물에 상가임차인이 존재한다는 것을 확인할 수 있는 공시방법이 없어 상가건물을 매수하거나 경락받는 매수인이나 경락인들이 불측의 손해를 볼 가능성이 크다는 것이었습니다.

예를 들면, 주택임대차보호법에서는 주택의 매수인이나 경락인들은 주민등록이라는 공시방법과 부동산등기부등본을 비교하여 부동산등기부상의 주소에 소유주 이외의 주민등록이 되어 있는 경우 주택임차인이 존재한다는 것을 알 수 있어 임대차보증금이 얼마 있는지를 확인하여 이를 감하고 매수하거나 경락을 받을 수 있어 불측의 손해가 예방되었습니다.

(2) 그러나, 상가임대차의 경우에는 외부의 제3자가 상가건물에 임차인이 존재한다는 사실을 손쉽게 확인할 수 있는 주민등록과 같은 공시방법이 없어 매수인이나 경락인이 불측의 손해를 볼 수 있다는 점이 지적되었는데

(3) 부가가치세법상의 사업자등록이 이미 전산화되어 이를 주소별로 공시하는 것이 가능해졌으므로 각 세무서마다 사업자등록원부를 주소별로 비치하고 사업자등록원부등본 발행을 하게 된다면 매수인이나 경락인은 부동산등기부등본과 사업자등록원부등본을 비교하여 상가임차인의 존재를 확인하고 그 보증금을 타산하여 이를 감안하여 매수대금과 경락대금을 정할 수 있으므로 불측의 손해를 보는 것이 방지되게 됩니다.

(4) 그래서, 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안에서는 부가가치세법상의 사업자등록을 갖추고 계속 상가 점포를 점유하고 있는 경우 매수인이나 경락인에 대항할 수 있는 대항력을 부여하고 여기에 임대차계약서에 대한 확정일자를 저당권자 등 물권자 보다 먼저 받고 있는 경우에는 그러한 물권자들보다 선순위로 배당을 받을 권리를 주고 있습니다.

(5) 국세청이 부가가치세법상의 사업자등록원부를 주소별로 공시하는 것이 가능하도록 정비하기 위하여 6개월 정도의 시행유예기간을 두고 있습니다.

나. 임대인이 일방적으로 임대료를 인상하는 것을 방지하는 방안과 관련하여

주택임대차와 동일하게 계약갱신시 임차보증금의 인상은 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 않도록 하였습니다.

다. 임대인인 보증금을 줄이고 그만큼을 월세로 전환하면서 월세를 인상하는 것을 방지하는 방안과 관련하여

기존의 상가임대차보호법에서는 이 부분에 대한 규정이 빠져 있었는데, 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안에서는 차임을 월 단위로 산정하는 경우에는 약정한 보증금에 시중 주택자금 대출금리를 적용한 범위내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 제한규정을 두어 임대인이 월세전환을 기화로 사실상 임대료를 대폭인상하는 것을 방지하고 있습니다.

라. 임차인에게 장기간의 임대차를 보장하여 시설투자금과 권리금 등을 투자금을 회수할 있는 길을 열어 주기 위한 방안에 대하여

(1) 기존의 상가임대차보호법에서는 위와 같은 문제를 해결하는 방안으로 임대인에게 일정한 권리금을 요구할 수 있는 규정을 두고 있으나 권리금은 임대인이 직접 임차인으로부터 수령하는 경우는 거의 없고, 전후 임차인들 사이에 장소적 이익, 시설비 또는 영업하는데 필요한 허가권 등을 금전으로 평가하여 매매하고 그 대가로 수수하는 것인 바, 그럼에도 불구하고 임차인에게 임대인에 대한 권리금의 지급을 요구할 수 있도록 하는 것은 권리금의 법적 성질에 반한다는 지적과 함께 임대인의 소유권에 대한 근거 없는 제한으로 위헌의 여지도 있으므로 이에 대한 심도 있는 검토가 있어야 한다는 반대논리가 강력하게 대두된 것이 사실입니다.

(2) 임대차보증금에 몇 배나 되는 권리금을 부담하고 임대차계약을 하는 것은 임대인이 위와 같은 권리금을 회수할 수 있을 정도의 장기간의 임대차를 묵시적으로 동의해 주기 때문인데, 기존의 상가임대차보호법과 같이 직접적으로 임대인이 권리금을 책임지도록 하여 법률상의 해결하기 어려운 논쟁을 만들기보다는 임차인에게 계약갱신청구권을 주고 이에 대하여 임대인이 거절하지 못하도록 하여 장기간의 임대차를 보장하고 한편, 계약갱신이 되지 않을 경우에는 비용상환청구권을 강행 규정화하여 임차인이 비용상환청구권을 통하여 권리금의 상당부분을 이루고 있는 시설투자금을 회수하도록 하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

(3) 기존의 상가임대차보호법안에도 임차인에게 장기간의 임대차를 보장하여 시설투자금이나 권리금을 회수할 수 있는 길을 열어 주기 위하여 임차인의 계약갱신청구권을 규정하고 있었으나 임대인이 이를 거절할 수 있는 사유를 단순히 정당한 이유로만 규정하고 있어 이를 둘러싼 논란이 예상되었으나 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안에서는 이를 예시하고 그 기준을 제시하고 있습니다.

(4) 또한, 기존의 상가임대차보호법안에서는 임차인의 비용상환청구권을 강행규정화하는 부분이 명확하지 않았는데, 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안에서는 이를 강행규정화하여 임대인이 이를 포기하는 약정을 임대차계약서에 부동문자로 명문화하였다 하더라도 임차인이 시설투자금을 회수할 수 있는 길을 열어 놓고 있습니다.

3. 상가 임대차보호법안의 제정을 반대하는 주장에 대하여

가. 민사법관계의 대원칙인 계약자유의 원칙, 사경제불간섭의 원칙에 대한 광범위한 예외를 인정하여 사유재산권의 본질적 내용에 대한 침해가 될 수 있다는 주장에 대하여

(1) 19세기에는 모든 개인의 대등한 당사자로서 거래관계를 맺어 간다는 전제하에 이러한 각 개인들의 자유로운 사적 거래관계를 최대한 보장하면 보이지 않는 손에 의하여 각 거래관계 사이의 조화가 이루어진다는 자유국가원리, 사적자치의 원리가 지배하여 이에 기초한 민사법체계가 완성되었습니다.

(2) 그러나, 20세기에 들어와서는 각 개인이 대등한 당사자로서 경제관계를 맺는 것만은 아니고 어느 일방이 경제적으로 우월한 지위에서 경제적 약자인 상대방과 사이에서 경제관계를 맺는 경우도 다반사이어서 이러한 경제적 약자를 보호하여 실질적으로 대등한 경제관계를 만들어야 한다는 사회국가원리가 등장하게 되었고 이러한 원리에서 우리 헌법 119조도  국가가 경제관계에 개입하여 경제적 평등을 추구할 수 있는 근거를 마련하고 있습니다.

(3) 이러한 사회국가원리에 입각하여 경제적 약자를 보호하기 위한 노동법, 소비자보호법, 경제법 등 기존의 민사법체계를 수정. 보완하는 많은 특별법들이 등장하게 되었고 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법도 이러한 경제적 약자인 주택임차인이나 상가임차인을 보호하기 위한 경제법원리에 의하여 추진된 것입니다.

(4) 따라서, 현대사회는 결코 19세기와 같이 자유국가원리나 민사법체계에 의해서만 규율되는 것이 아니라 사회국가원리, 경제적 약자를 보호하기 위한 민사법체계의 수정.보완의 원리에 의해서도 함께 규율되는 것이어서 경제적 약자인 상가임차인을 보호하기 위한 입법을 두고 민사법체계나 사적재산권제도를 근본적으로 침해하는 것이라 할 수는 없다 할 것입니다.

나. 영세상인 또는 소규모 임차인의 보호를 목적으로 규정하고 있으나, 임차인이 반드시 경제적 약자라는 논거가 희박하므로 점포임대차보호법안에서 보호하고자 하는 영세상인등의 범위를 구체적으로 특정할 필요가 있다는 주장에 대하여

위와 같은 피해사례와 같이 임차인이 경제적 약자의 입장에 있어 이에 대한 보호가 필요하다는 점은 큰 이견이 없다 할 것이고 다만, 수억 원의 임대보증금을 지불하고 영업을 하는 임차인의 경우는 전세권 등으로 보호하는 방향이 타당하고 수억 원의 임대보증금까지 보호한다면 다른 채권자나 매수인, 경락인에게도 큰 부담이 될 수 있어 민주노동당과 시민단체가 추진하고 있는 상가임대차보호법에서는 이 법에 의하여 보호되는 임대보증금의 범위를 대통령령으로 위임하여 행정부가 경제사정을 고려하여 이 법에 의하여 보호되는 임대보증금의 상한을 정하도록 하고 있습니다.

다. 주로 점포의 인수시점이 대항력을 인정하는 기준이 될 것인 바 이는 공부상으로 증명하기 어려운 점이 있으며,   또한 임차인이 점포인수후에도 영업활동을 하지 않는 동안 제3자로서는 그 인수여부를 알기 어려워 □인수□는 공시방법으로서는 매우 불완전하므로 물권관계에 상당한 혼란이 발생할 여지가 있다는 주장에 대하여

위와 같은 비판을 고려하여 민주노동당과 시민단체가 추진하는 상가임대차보호법에서는 상가 매수인이나 경락인 저당권을 설정하려는 채권자들이 임차인의 존재를 확인할 수 있는 공시방법으로 주소별로 공시되는 부가가치세법상의 사업자등록원부를 공시방법으로 도입하고있는 것이며, 또한 부가가치세법 제5조의 규정에 의한 등록의 적용대상이 아닌 비영리단체 또는 개인 등의 임대차 공시방법에 대해서는 대통령령으로 정하도록 하여 공부상으로 증명할 수 있게 한 것입니다.

라. 권리금은 임대물 소유자의 의사와는 아무런 상관없이 임차인이 일방적으로 주장하는 권리로서 권리금의 유형도 장소적 이익의 대가, 거래선확보의 이익, 설비나 개축등 비용의 이익, 허가권 등의 이용에 대한 대가등 아직 그 개념이 명확히 정리되어 있지 않고 또한 권리금의 액수를 산정할 수 있어 이를 보호하기 곤란하다는 주장에 대하여

이러한 점을 고려하여 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안에서는 권리금을 직접적으로 보호하는 방식보다는 권리금 상당의 투자이익을 회수할 수 있도록 임차인에게 계약갱신권을 규정하고 권리금 중 시설투자금에 대하여는 비용상환청구권을 강행규정화하여 이를 보호하려는 것입니다.

마.  점포□업무용건물의 차임이나 보증금은 주변상가의 신축이나 경기변동에 따라 민감하게 변동하고, 주택보다는 수요공급에 의한 경제원리를 강하게 반영하고 있음에도 경제원리를 무시한채 이를 통제하는 것은 권리금 □ 사례금의 수수관행등과 같은 다른 부작용을 초래할 수 있고, 또한 보증금이나 차임을 통제하면 임대인은 기존 임대차계약을 해지하고 다른 임차인과 새로운 계약을 체결하여 보증금등에 대한 통제를 피할 수 있어 오히려 임차인은 임대차의 존속자체가 위협받는 불안정한 지위에 처할 수 있는 점을 고려해야 할 것이라는 주장에 대해

민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안은 임대료의 인상률만을 규제하는 것이므로 경제원리를 무시한 것이 아니며 따라서 이에 따른 새로운 형태의 부작용을 초래한다 할 수 없으며, 또한 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안 임차인(세입자)에게 계약갱신청구권을 부여함으로써 임대차의 안정성을 보장해 주고 있으므로 기존 임차인의 임대차 존속이 불안정한 지위에 처할 수 있는 경우는 없다할 것입니다.

바.  점포임대차보호법안 제8조 및 업무용건물임대차보호법안 제9조에서는 보증금의 일정액에 대하여 선순위권리자보다 우선변제권을 인정하는 규정을 두고 있는 바, 이는 건물을 담보로 하는 금융관계에 혼란을 초래하여 경제활동을 위축시킬수 있고, 임차인과 담합하여 점포□업무용건물을 세분화함으로써 선순위의 권리를 배제하는 등의 부작용이 있을 수 있다는 주장에 대하여

현재 주택임대차에서 금융기관의 담보대출은 임차인(세입자)들의 임차보증금을 고려하여 이루어지고 있으며, 이 때문에 설령 주택이 경매에 들어가는 경우에도 사회적 부작용은 크지 않습니다. 그러나 현재 비주거용 건물에서 금융기관 담보대출은 임차인(세입자)들의 임차보증금은 전혀 고려의 대상이 되지 않고 있으며, 이 때문에 건물이 경매에 들어가는 경우 임차보증금을 떼이는 피해사례가 속출하고 있는 것입니다.

그러므로 민주노동당과 시민단체의 상가임대차보호법안에서의 우선변제권 부여는 건물을 담보로 하는 금융관계에 혼란을 초래하는 것이 아니라, 금융기관이 임차인들의 임차보증금을 고려하여 담보대출을 하게 함으로써 건물과 관련된 금융관계의 선진화를 도모하는 한편 임차인(세입자)들의 피해를 최소화하는 매우 합리적인 장치라 할 수 있습니다. 또한 최우선 변제는 주택임대차와 마찬가지로 임대건물가액의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정하는 것이기 때문에 임대인이 임차인과 담합하여 금융기관의 담보대출에 따른 선순위 권리를 배제할 수도 없습니다.

사. 점포□업무용건물의 규모나 보증금의 액수로 영세상인을 구분할 수도 없고 주택과 달리 점포□업무용건물의 임대차는 보증금외에 차임의 액수도 상당부분을 차지함에도 단지 보증금의 액수를 기준으로하여 민법상의 담보물권제도를 배제하는 최우선변제권까지 인정하는 것은 영세상인의 보호가 아니라 보증금이 적은 임차인의 보호에 불과하여 제도의 목적을 달성할 수도 없으면서 거래의 안전이라는 기본원칙을 침해할 소지가 있다는 주장에 대하여

주장은 보증금의 액수로 영세상인을 구분할 수 없다고 하나 일반적으로 영세상인 대부분이 5천만원 미만의 소액보증금으로 건물을 임차하고 있는 것이 현실입니다.

또한 보증금이 적인 임차인이 영세상인이 아닌 예외적인 경우도 있다할 수 있으나, 소액보증금을 최우선 변제하는 제도가 건물과 관련된 금융관계의 선진화를 도모하는 한편 특히 경매시 임차인들의 피해를 최소화하는 등 매우 유의미한 장치임을 감안할 때 제도의 목적을 달성하기 위해 없어선 안될 것이라 하겠으며, 또한 소액보증금 최우선 변제장치는 그 자체가 거래의 안전이라는 기본원칙을 도모하기 위한 것이므로 주장 그 자체가 타당성이 없다 할 것입니다.