살맛 나

살맛나는 자치공동체 만들기 2000 아파트 시민학교

우리가 꿈꾸는

아름다운 마을

그림

참여자치와환경보전을위한제주범도민회      제주시

□

지금, 아파트마다 새로운 공동체의 기운이 퍼져 나가고 있습니다.

아파트공동체운동은 삭막하기만 했던 아파트를

사람을 소중히 여기며

따뜻한 정이 흐르는 □아름다운 마을□로 바꾸고,

우리 자녀들이 자랑스런 고향으로 여기도록 가꾸는 일입니다.

□

<인사말>

이제 우리 손으로 살기 좋은 아파트를 만들어 갑시다

김민호(제주범도민회 공동대표, 제주교대 교수)

최근 들어 제주지역에서도 대단위 아파트 단지가 곳곳에 들어서고 있습니다. 제한된 토지에 많은 주택을 지을 수 있다는 장점 때문에 시 당국이 안고 있는 주택문제 해결에 도움이 되고, 단독주택에 비해 비교적 싼값으로 내 집 마련이나 임대가 가능하고 문을 잠그고 다닐 수도 있으며 또 여러 가지 편의 시설들을 구비하고 있어 집을 비우거나 바쁜 일과를 보내는 도시인의 생활방식에 적합하기 때문이라 여겨집니다. 하지만 부실공사로 말미암아  생활이 불편했음은 물론 이를 뒷수습하느라 짜증나는 때가 한 두 번이 아니었습니다. 공동주택 사용 경험이 적다보니 본의 아니게 지역주민간 마찰을 빚는 경우도 비일비재합니다. 무엇보다도 밀폐된 공간 구조로 말미암아 주민들간 자연스런 인간적 교류를 하는 데 한계를  느꼈습니다.

사실 종래의 가옥은 비교적 개방적 형태로 지역사회 안에 놓여졌기에 아이는 아이끼리, 성인은 성인끼리, 주부는 주부끼리, 또 노인은 노인끼리 자연스럽게 수평적 인간관계를 맺을 수 있었습니다. 그 결과 기성세대와 신세대의 세대간 교류에 따른 인간 관계의 긴장을 해소하고, 상호 경쟁·협력하면서 더불어 사는 지혜도 배우며, 공동체 문화를 형성할 수 있었습니다. 그런데 공장 건설과 함께 산업사회가 등장하면서 생산현장이 생활현장으로부터 분리되고 생활현장도 상가, 금융가, 유흥가, 주택가 등으로 분화하면서 아파트 같은 공동주택은 단지 잠이나 자고 편히 쉬는 곳으로 인식되고 있습니다. 아파트 지역 주민간의 교류는 어떤 이해관계가 있을 때나 간간이 이뤄질 뿐 원초적으로는 없다고 해도 과언이 아닙니다.

그래서인지 오늘날 많은 사람들은 종교를 통해 또는 동창회, 향우회, 동호인 모임 등 인위적으로 만든 특수 목적집단을 통해 인간적 교류의 욕구를 충족시키곤 합니다. 하지만 이 경우에도 상대적으로 하루 일과의 대부분을 지역사회에서 보내는 전업주부, 어린이, 노인들은 인간적 교류에서 상대적으로 소외되어 있습니다.

아파트 시민학교는 바로 이러한 아파트 주거에 따른 우리들의 문제를 집어보고, 서로의 경험과 느낌을 나누며, 바람직하면서도 구체적인 대안을 모색하는 데 도움을 주고받는 장으로서 마련된 것입니다. 아파트 문제를 전문적으로 연구하고 실천적 대안을 모색하는 데 열과 성을 다해 오신 분들의 일곱 차례에 걸친 강의와 수강자 모두가 능동적으로 참여하는 분반 토론은 아파트 거주 주민으로서 현재 우리가 당면한 문제를 우리 스스로 해결해 나갈 힘을 키워주는 데 틀림없이 도움을 줄 것입니다. 뿐만 아니라 이번 아파트 시민학교의 성공적 개최는 아직 아파트 문제에 관심이 없거나 있다해도 구체적 해결책을 마련하지 못한 제주도내 수많은 아파트 주민들에게 모범적 사례를 제공해 줄 것입니다. 아무쪼록 아파트 시민학교 프로그램을 통해 여러분 모두의 삶에 조그마한 변화가 있길 기대합니다. 이제 우리 손으로 살기 좋은 아파트를 만들어 갑시다.

감사합니다.

<차례>

아파트 공동체운동의 비전과 전략

1. 문제의 제기

가. 아파트는 이제 우리 사회의 가장 보편적인 삶의 공간이 되었다. 도시는 물론 농촌까지도 거대한 아파트빌딩이 숲을 이루고 있고, 우리는 아파트를 당연한 주거형태로 받아들이고, 우리의 자녀들도 대부분 아파트라는 콘크리트 구조물을 자신의 고향으로 여길 수 밖에 없게 되었다.

그러나, 정부의 공급위주의 주택정책과 국민들의 내집마련이라는 욕구가 맞아 떨어지면서 좁은 공간과 짦은 시간안에 대량의 아파트가 무차별적으로 건설되고 공급되었다. 개별 건축물에 있어서는 사람들이 어울려 살아가는 주거공간이어야 한다는 배려도 없었고, 적어도 하자없는 아파트에서 살고 싶다는 소박한 욕구조차 채워지기 힘든 것이 현실이었다. 보다 넓은 평수아파트와 보다 사치스러운 실내장식을 향한 경쟁만이 그 자리를 채우고 있었던 것이다. 시야를 마을로 넓혀보면 문제는 더 심각하다. 녹지와 생태계를 대책없이 파괴하는 난개발이 일상화 되었다. 뿐만 아니라 공동체 내의 커뮤니티에 대한 고려나 공동체 구성원들의 문화적 삶에 대한 고려, 나아가 공동체간의 연계성에 대한 고려는 어디에도 없었다.

이러한 삭막한 공간안에서 사람들이 공동체적인 의식을 잊어버린 채, 삭막하고 이기적인 삶을 살아가는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모른다.

나. 그러나 우리 주민들은 조금씩 눈을 떠가기 시작했다. 건설회사의 부당한 행위를 알면서 권리의식에 눈을 떴고,  여러사람의 지혜와 힘을 모으는 과정에서 민주적인 자치의식을 키울 수 있었다. 나아가 단결된 힘으로 문제를 해결해 나가면서 아파트의 공동체마을로서의 의미와 가능성에 희망을 갖기 시작한 것이다.

이에 우리는 도시공동체의 새로운 모델로서 아파트공동체의 미래를 그려나가기 시작했다. 이웃과 정을 나누고, 어려움과 기쁨을 함께 나누는 공동체, 주거환경은 물론 사회적, 경제적, 문화적 환경을 함께 개선해야 나가는 공동체, 궁극에는 나눔과 연대의 공동체를 만들어 나가는 노력을 시작했다.  또한 아파트 공동체운동을 도시공동체운동의 전형으로 발전시키기 위해 무엇이 필요한지 고민했고, 이를 위해 현재 우리사회에서 전개되고 있는 공동체운동의 유형이 무엇인지 연구하기도 했다. 뿐만 아니라 아파트 공동체의 특성은 무엇이고, 여러유형의 공동체운동을 아파트공동체의 특성에 맞게 창조적으로 발전시킨다면 어떠한 모습의 공동체운동이 가능한지 모색하기도 했다.

다. 하지만 우리의 아파트공동체운동은 여전히 초보적인 단계에 머물고 있다. 종합적이며 상호 유기적인 공동체운동으로 전개되지 못하고 있는 것이 사실이다. 이제 도시공동체운동의 정확한 비전을 다시한번 점검해 볼 필요가 있다. 아파트공동체의 장단점을 다시한번 냉정하게 평가하고, 아파트공동체운동이 도시공동체운동에 있어서 어떠한 매개고리 역할을 할 수 있는지 점검해야 한다. 그 가능성위에 새로운 도시공동체운동의 전략이 세워져야 한다.

그래서 오늘 발제에서는 다시한번 공동체운동의 원칙을 점검해 보고, 현재 전개되는 공동체운동을 구체적으로 평가해 본 후 아파트공동체운동의 비전과 전략을 나름대로 제시하고자 한다.

2. 공동체운동의 기본방향

가. 우선 공동체란 □더불어 사는 삶과 터전□을 의미한다. 여기에는 특정 장소라는 공간적 개념과 공동체 정서와 삶의 형태라는 문화적, 사회적 개념을 함께 내포하고 있다. 즉, 더불어 사는 삶이란 바로 공동체적 삶의 원리를 이야기하며 터전이란 이러한 공동체적 삶의 원리가 실체화된 공간을 의미하는 것이다. 특히 문화적, 사회적 개념으로서의 공동체속에는 □높은 정도의 인격적 친밀, 정서적 깊이, 도덕적 헌신, 사회적 응집력, 시간의 연속성 등을 특징으로 하는 모든 형태의 사회관계가 포괄되어 있는 것이다.

따라서 공동체운동은 물리적 공간의 측면뿐만 아니라 사회적, 역사적, 문화적,환경적 측면을 종합하는 공동체의 상을 제시해야 한다. 물리적 공간에 있어서도 배타적인 주거공간은 물론이고 공동시설과 공동의 공간에 대해서 더 큰 관심을 가져야 하며, 공동체의 담장을 넘어 이웃 공동체와의 연계속에서 종합적인 공동체를 만들어 나가야 한다.

나. 공동체운동은 공동체의 구성원들이 스스로 개인적인 삶의 변화와 사회구조적인 변화의 주체가 되어, 자발적인 참여와 민주적인 의사결정과정을 토대로 한편으로는 인간과 인간이 함께 어울어지는 나눔과 협동의 공동체를, 다른 한편으로는 인간과 자연이 조화를 이루는 공동체를 만들어 나가기 위해 노력하는 과정이며, 미래에 그 공동체의 완성을 지향하는 것이다.

따라서 우리는 공동체 운동을 전개함에 있어서 다음과 같이 다섯가지의 점을 지향해야 한다.

첫째, 개인변화와 사회변화의 주체로서의 공동체가 되어야 한다.

현대 산업사회에서 사회구조적인 문제를 해결하고 대안적인 사회를 건설하기 위해서는 개인적인 삶과 의식의 변화를 추구함과 동시에 사회구조의 변화를 추구해야 한다. 그리고 공동체운동은 고립되어 생존을 위한 경쟁에 내몰리고 있는 개개인들로 하여금 이러한 변화룰 추구하는 주체로 서도록 하는데 일차적인 지향점이 있는 것이다.

둘째, 참여민주주의를 실현하는 공동체가 되어야 한다.

국가차원에서의 제도화된 민주주의는 형해화될 수 밖에 없고 실제로 형해화 되고 있다. 한편으로는 복잡하고 전문적인 행정이라는 이름으로, 다른 한편으로는 실질적인 권력이 국가, 언론, 재벌들에 의해 독점됨으로써 국민들은 국가적인 의사결정과정에서 철저히 소외되고 있다. 이러한 상황에서 주민들의 참여민주주의는 지역공동체의 단위에서 훈련되고 시행될 수 밖에 없다. 참여민주주의를 통해서 축적된 공동체의 힘은 결국 밑에서부터 민주주의를 실현시키는 변화의 힘이 될 것이다.

또한 공동체는 개인의 개성과 자유를 존중하면서 공동의 선을 지향해야 한다. 이를 제도적으로 가능케 하는 것도 역시 공동체내에서의 참여민주주의를 실현하는 것이다.

셋째, 나눔과 협동, 연대의 공동체가 되어야 한다.

현대사회는 철저한 문질중심의 사회이며 인간과 인간사이에는 철저한 경쟁의 원리가 적용되는 사회이다. 경쟁에서 도태되는 개인은 늘 희생될 수 밖에 없고, 그것은 인간을 소외시킬 뿐만 아니라 결국 자본의 독점, 능력의 독점등으로 인해 자본주의 사회가 자랑하는 경쟁의 효율성마저 모두 잠식해 버린다. 이러한 문제에 대해 근원적인 질문을 던지며 경쟁의 논리를 협동의 논리로 대체하고, 나눔과 연대의 사회질서를 구축하는 것이 필요하다. 또 이것을 통해서 구성원 모두가 최소한의 복지를 누리며 함께 어울리는 사회를 만들어 나갈 수 있다. 이것이 공동체운동의 또하나의 지향점이다.

넷째, 자연과의 조화를 이루는 가치관, 삶의 형태, 사회구조의 주체로서의 공동체가 되어야 한다.

현대산업사회에서는 인류의 자유와 복지를 증진시킨다는 구실로 끝없이 생산력의 증대를 추구해 왔다. 이는 필연적으로 자원고갈과 생태계의 파괴라는 환경문제를 야기하였다. 따라서 인간과 자연이 조화를 이루고 살아야 한다는 새로운 페러다임이 요구되고, 이것은 가치관과 생활양식, 더 나아가 발전양식이 함께 변화됨으로써만이 가능하다. 따라서 이러한 변화룰 추구하는 모델로서의 공동체운동이 되어야 한다.

다섯째, 미래를 지향하는 공동체가 되어야 한다.

공동체운동은 우리의 후손들에게도 지속되어야 하고, 그 후대들에 의해서 그 공동체가 완성되어야 한다. 이를 위해서 공동체운동은 미래의 주역인 청소년도 지금부터 참여할 수 있는 운동이어야 하며 그 운동의 주제에 청소년문제와 공동체의 미래상을 전망할 수 있는 내용이 포함되어야 한다.

다. 이러한 공동체의 비전은 관념적인 것이 아닌 구체적인 삶의 모습으로 제시되어야 한다.  어느 집에 사는 한 초등학생이, 혹은 주부나 노인이 각각 이 공동체 안에서 구체적으로 하루의 삶을 어디에서 어떻게 살아갈 것인지 제시되어야 한다.  예를 들어 초등학생이 어디에 있는 학교를 가고, 방과후 어떤 길로 돌아오는지, 집에 돌아오면서 무엇을 보게되는지, 그 후 어떤 공간으로 이동하여 누구와 어떤 취미생활, 문화생활을 향유하는지, 또한 공동체는 이 때 이 초등학생을 위해 어떤 공간과 자극을 제공해 줄 수 있는지 아주 구체적인 상들을 그려나가야 한다.

그래야 비로소 공동체의 비전이 시민들속에 파고들 수 있기 때문이다.

3. 도시공동체운동의 전개양상

가. 우리사회에서 공동체운동은 맨처음 특정 종교인들이 집단생활을 하는 형태의 종교적 공동체로 시작이 되었다. 이어서 한편에서는 환경에 대한 관심이 고조되면서 자연친화적인 삶을 만들어 나가기 위해 소수의 주민들이 시골로 이주해 생태마을을 만들어 나가는 생태공동체운동이 전개되었고, 다른 한편으로는 현대자본주의에 대한 대안적인 삶의 형태로서 공동소유, 공동생산, 공동소비를 추구하는 소공동체운동들이 전개되었다.

이러한 공동체운동이 모두 농촌을 중심으로 이루어진데 반해 도시에서는 지역현안에 대응하는 지역운동으로서의 공동체운동이 주류를 이루었고, 이어서 아파트지역을 중심으로 하는 아파트공동체운동, 그리고 철거민들을 중심으로 하는 주민공동체운동이 시도되어 왔다.

나. 지역현안에 대한 대응하는 운동으로서의 도시공동체운동

일정한 문화와 역사, 생활조건을 공유하고 있는 일정지역을 기반으로 지역주민의 생존권, 환경권등 지역공동체의 보전에 관한 사안이나 지역주민이 공동의 이해관계를 갖고 있는 정치적, 경제적, 사회적, 문화적 사안에 대해 대응해 나가는 운동이다.

예) 도시 안에서 교도소 등 혐오시설 이전운동, 아파트의 부실공사 척결과 보상요구운동,  쓰레기 소각장 반대운동

하지만 이런 현안중심의 운동은 지역이기주의가 스며들 위험이 있으며, 단지 생존권 차원의 요구에 그치거나 주민들을 확보하기 위한 전술적인 결합차원에서 머물고 말았다는 문제와 지역공동체의 미래상에 대한 명확한 목표설정을 하지 못했다는 문제가 있다.

다. 협동조합운동으로서의 도시공동체운동

이 운동은 현대 산업사회의 문제점들을 공동으로 생산하고 공동으로 소비하는 공동체를 통해서 해결하려는 운동이다. 다만 한편으로는 스스로 돕는 집단활동을 통해 착취관계를 더 이 상 존속시키지 않겠다는 이상적인 목표를 추진하면서도 다른 한편으로는 경제활동을 성공시킨다는 실용주의적 목표를 동시에 견지한다.

우리나라에서는 소비자협동조합운동, 생산자협동조합운동, 노동자협동조합운동이라는 형태로 전개되어 왔으며 최근에는 의료생협운동(안성)도 활발하다.

우선 생협이라고 불리는 소비자협동조합운동은 도시화가 보편적인 오늘날 도시를 배제한 공동체운동은 보편성이나 사회변화의 힘을 찾을 수 없다고 보고 도시지역을 중심으로 소비자들이 모여 유기농산물을 직거래하는 형태로 진행되고 있다.

또한 생산자협동조합운동은 농촌형의 공동체운동이면서 도시화의 상관관계를 전제로 하고 있다. 즉, 도시와 농촌의 새로운 관계설정, 농촌지역의 자립성 강화, 인간성의 재창조(가치관의 변화)를 내세우며 주로 도시지역과의 농산물 직거래형태로 운동을 전개하고 있다.

노동자협동조합운동은 노동자들의 생산공동체를 모색하는 실험적인 협동조합운동이다.

라.  도시빈민운동으로서의 공동체운동

도시지역에서 시도되고 있는 공동체운동의 하나이다. 주로 철거지역의 빈민들이 그 주체가 되고 있는데 이들은 다른 도시민과 달리 계층과 사회적 조건에 동질성이 크고, 대개 철거싸움의 과정에서 투쟁을 공유함으로써 인간적인 유대가 확고하다. 이들이 이를 기반으로 도시에서도 나눔과 협동의 공동체를 실천하겠다는 운동인 것이다.  아직 구체적인 활동프로그램들이 확정된 것이 아니나, 교육, 문화의 공동체뿐만 아니라 생산자 조합 형태의 협동생산을 시험적으로 도입하고 이를 통해서 공동체의 복지를 실현하겠다는 조류이다.

마. 건축운동으로서의 도시공동체운동.

그동안 도심안에서는 도시재개발이나 재건축의 일환으로 대단위 아파트가 지어지고 있었다. 그런데 기존 주택이나 작은 아파트를 철거하고 더 큰 평수의 아파트를 더 많이 지어서 주민들과 건설회사가 얼마나 많은 이익을 나누어 가질 수 있는가 하는 것만이 주요 관심사가 되어 버렸다.

그 결과 친환경적이고 인간적인 도심의 재구성이라는 취지는 없어진 것은 물론, 일조권 등 생활환경권 침해, 교통란 등 오히려 도시문제를 심화시킨 경향만 발생했다. 녹지공간의 확보, 교육환경개선, 주민들의 커뮤니티 공간확보, 이웃간의 연계성 확보, 문화적 역사적 아이덴티티를 고려한 개발이라는 것은 더더욱 찾아보기 힘든 현실이 되었다.

이에 대한 비판과 반성적인 입장에서 건축운동가를 중심으로 도시공동체운동이 전개되고 있는 것이다.

이들은 주거환경이 재구축을 목표로 하되, 기존 주택을 가급적 재활용하며, 불가피하게 철거를 할 경우에도 기존의 획일화된 주택양식을 다양화 하도록 노력하고 있다. 또한 가급적 중저층의 건물형태를 유지하도록 하며, 주변 녹지환경과 연계성을 높여야 한다고 주장하고 있다. 더 나아가 동시적인 대량 재개발이 아니라 점진적, 순환식 재개발을 통해서 기존 도시공동체의 기반을 파괴하지 않도록 하며, 전체적인 공간배치에 있어서도 커뮤니티를 확보하는 방향으로 전개하고 있다.

무엇보다도 이러한 방향으로 도시를 재구성함에 있어서 의사결정과정부터 주민들의 민주적인 참여가 보장되어야 하고, 특히 아이들의 미래에 대한 꿈이 담겨야 한다고 하면서 이를 위한 주민참여형마을만들기 프로그램들을 진행하고 있다. 이 지점이 아파트공동체운동이 건축운동과 서로 만나는 지점일 것이다.

바. 생태마을만들기운동으로서의 도시공동체 운동

그동안의 도시의 기능과 형태를 바라보았을 때  과연 생태도시, 도시안에서의 생태마을이 가능할까라는 의구심이 드는 것은 사실이다. 그러나 사람과 자연의공존이라는 생태적 원칙은 어느 사회에서는 생존의 기본조건이기 때문에 그것이 아무리 어렵고 힘들더라도 포기할 수 없는 방향인 것이다.

그래서 그동안 환경운동가, 도시계획관련자들 사이에 생태도시건설과 관련된 논의의 실천이 부단이 이어지고 있다. 특히 각 지역별로 지방의제21이 시작되면서 생태도시건설은 제도적, 재정적으로 실천적인 뒷받침을 얻게 되어서 각 도시멸로 구체화되고 있는 것이 사실이다.

그러나 이분야에 있어서도 일부전문가와 운동가, 행정당국의 노력에서 크게 벗어나지 못하고 있으며, 그 성과도 아직은 도시전체에 대한 총체적인 상을 제시하기보다는 특정 지역이나 특정 사안에 대한 시범사업중심의 사업이 전개되고 있다는 한계들이 있다.

결국 마을단위의 주민들의 인식전환과 이들의 자발적인 참여가 전제되는 생태마을만들기가 전개되어야 한다는 것이 이 운동에서의 과제이며 아파트공동체운동이 만나는 지점이기도 하다.

사.  문화적,역사적 공동체운동

어느 지역이 갖고 있는 역사적 유산이나 문화적인 개성을 적극 발굴 개발해서 주민들과 함께 공유해 나감으로서 지역공동체의 아이덴티티를 만들어 나가는 운동이며 나아가 이것을 지역경제의 전략으로 활용해 나가기도 한다.

사례) 성남의 남한산성, 이천의 도자기축제, 수원의 정조대왕 능행차.

하지만 문제는 일반적이고 평범한 지역에서는 어떻게 문화적, 역사적 아이덴티티를 확보해 나갈 수 있는가, 이를 위한 재정적인 수요는 어떻게 해결해 나갈 수 있는가가 적극검토되어야 할 것이다.

아.  스포츠등 생활문화적 공동체운동

일본과 유럽의 스포츠크럽사례.

4.    그동안 아파트공동체운동의 전개

가. 아파트공동체의 특성

우리는 우리나라와 세계각국에서 전개되고 있는 공동체운동의 유형들을 자기지역의 특성에 맞게 창조적으로 발전시켜야 한다.

아파트공동체에 있어서도 공동체로서의 기본적인 지향점은 다르지않다. 다만 위의 여러 가지 공동체운동의 유형중에서 많은 사람들을 상대로 할 수 있는 보편적인 공동체운동의 유형이 도시공동체운동에 보다 적합한 것이라고 판단된다.

따라서 아파트에서의 공동체운동은 우선 그 지역에 갖고 있는 현안문제에서 접근하는 것이 필요하다. 많은 주민들이 관심을 갖고 참여할 수 있는 사안을 선정해서, 그 운동을 통해서 주민들의 공동체의식을 높여나가고, 점차적으로 생산과 소비의 공동체, 복지의 공동체로 나아가는 것이 가능하고 필요하다고 본다.

특히, 아파트공동체는 일반 주거지역과 다른 다음과 같은 특징들을 갖고 있다.

우선 아파트 공동체의 구성원은 도시공동체에서 보기 힘든 공동체 성원간의 일정한 연대를 갖고 있다.

공동의 공간에서 비슷한 처지에 사람들이 집단적으로 살아가고 있다. 공동의 광장, 공동의 통신수단, 그리고 공동의 과제를 함께 해결해 나가지 않으면 안될 조건을 가지고 있다.

그리고 주민들은 일상적으로 아파트의 관리를 통해서건 아파트문제에 대해 공동으로 대응해 나가는 경험으로 통해서건 주민들간의 일정한 유대의식을 가지고 있고, 도시공동체운동을 위해 필요한 민주적인 훈련을 쌓게 된다. 무엇보다도 공동주택관리령에 의해 주민들의 참여와 민주적인 의사결정, 그리고 민주적인 대표기구의 구성과 운영이 제도와 되어 있다. 따라서 아파트 공동체는 도시공동체의 기본단위가 될 수 있는 것이다.

또한 아파트의 현안을 해결한 일부 아파트의 경우 도시공동체운동의 전형으로서 새로운 공동체운동을 시도하고 있다.

이러한 것들이 아파트공동체운동이 도시공동체운동의 주류로서, 형성될 수 있는 하나의 조건인 것이다.

나.  아파트공동체운동의 전개양상

(1) 생활공동체운동

공동체 구성원간의 신뢰와 연대를 증진시키는등 공동체적인 인간관계를 형성하고 공동체의식을 함양하기 위한 운동이다.

* 열린교실운영

* 노인들에게 안부를 묻는 운동

* 레저와 취미생활을 중심으로 한 소모임운동.

(2) 참여민주주의운동

(3) 교육문화운동

*  아파트 자치신문만들기 운동.

*  지역사회 박물관만들기 운동

*  공부방, 마을문고 만들기 운동

*   마을 상징물 만들기

*  아파트 담장 그림그리기

(4)  환경운동

*  내가 꿈꾸는 마을 지도 만들기 경연대회

*  반딧불이 축제.

*  각종 자원재활용에 관련된 활동

*  생태아파트 경연

(5) 나눔과 협동,복지의 공동체운동

* 소비자 생협운동

* 지역화폐갖기운동

* 도농 공동체운동---일정 농촌지역과 자매결련을 맺은 후 직거래운동 뿐만 아니라 여름과 겨울에 각각 농촌과 도시에서 어린이 청소년학교를 개설. 서로 고향이 되어주기등.

5. 아파트공동체운동의 전략

가. 지역운동과의 연대가 필요하다.

아파트 공동체운동은 지역운동단체가 지역대중을 확보하는데 유용한 틀이며, 지역운동단체는  아파트운동이 지속성과 전문성을 획득하는데 좋은 동반자이다.

따라서 아파트공동체운동은 지역환경운동단체, 사회복지운동단체, 지역문화운동단체등과 상시적인 연계가 필요하다.

나. 아파트공동체의 담장을 넘어 이웃과의 연대가 필요하다.

이것은 아파트공동체운동의 운동성과 공익성을 확보하기 위한 토대이기도 하다.

다. 아파트 공동체운동은 농촌공동체와의 지속적인 교류를 추구해야 한다.

경제적인 나눔, 인적교류, 프로그램 교류등을 통해서 상호 돈독한 보완관계를 맺어 나갈 수 있을 것이다.

라. 아파트 공동체 운동은 청소년을 향한 운동을 전개해야 한다.

그것은 아파트공동체운동이 지속성을 확보하기 위한 토대이다.

이를 위해서는 학교교육속에서도 공동체운동에 관한 교육과 훈련이 이루어지도록 해야 한다.

마. 실천에 있어서는 반드시 시민교육이 전제되어야 한다.

시민참여는 교육이 전제된 참여여야 한다.

공동체내 성원들 사이에 주거문화의 비젼에 관한 토론과 교육이 함께 이루어 져야 한다. 건축가들은 건축가대로, 도지계획이 입안자들은 입안자들대로 이에 대해 토론해야 하고 개발대상이 되고 있는 주민들도 이에 대한 토론이 반드시 선행돼야 한다.

바. 도시정책의 입안자나, 물리적 공간을 고안하는 전문가들과 사회적, 문화적 측면에서의 공동체를 지향하는 그룹이 함께 논의하고 계획을 입안해야 한다.

사. 주거문화나 주거환경에 대한 모색이 특정 계층, 특히 잘사는 사람들을 위한 것으로 그쳐서는 안된다.

아. 기타

주민자치기구 어떻게 구성·운영할 것인가?

1. 입주자대표회의의  역할

아파트단지는 많은 사람들이 한곳에 모여 살기 때문에 주민의 안녕과 질서를 위한 경비, 계단과 복도 등의 공용부분청소, 방역, 주차, 쓰레기 분리 수거등 보건, 위생, 환경, 교통, 문화 등의 여러 문제가 생길 수밖에 없습니다.

따라서, 주민들을 대신하여 이러한 일들을 처리하기 위해  집행기관인 관리사무소가 있고, 입주자의 대의 기관으로 입주자 대표회의가 구성되어 있습니다.

입주자 대표회의는 관리사무소와 함께 바로 이러한 일들을 효율적으로 처리하기 위하여 공동주택의 관리에 관하여 필요한 사항을 정해놓은 □공동주택관리령□에 의해 구성하는 주민자치기구로 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 유일한 기구입니다.

또한, 입주자대표회의는  지방자치단체의 의결기관인 지방의회가  시나 구의 예산에 대한 심의와 결산 검사, 행정사무에 대한 감사를 하는것과 마찬가지로  관리사무소에 대한 관리비 예산의 심의와 집행, 감사등을 합니다.

그런데 입주자 대표회의가 이런 중요한 일을 하고 있음에도 불구하고  대부분의 아파트 주민들은 내가 살고 있는 아파트의 동대표는 누구이며, 왜 대표를 뽑고, 뽑힌 대표들은 어떤 일을 하는지, 대표는 어떤 방법으로 선출하는지등에 대해 관심을 가지지 않는 경우가 많습니다.

이는 아직 아파트에 공동체 문화가 우리사회에 제대로 정착되지 못해 입주자대표가 그 위상을 찾지 못하고 있는데 그 원인이 있습니다. 입주자대표를 해 본 사람은 잘해야 본전이라는 생각을 하게 됩니다. 주민들은 관심과 격려보다는 질책과 요구사항이 더 많습니다. 이러다보니 누구도 선뜻 입주자대표를 하겠다고 나서질 않습니다. 심지어 어떤 단지는 입주자대표가 없는 곳도  있습니다.

이것이 대부분 아파트단지의 모습이고 입주자대표들의 모습입니다.

이제 아파트는 우리사회에서 가장 중요한 주거공간중의 하나로 자리잡았습니다.

주택에서 아파트가 차지하는 비중이 날로 커지고 있습니다. 이와 비례해 입주자대표가 차지하는 비중도 커지고 있습니다.

주민들도 입주자대표를 질책하고 비난하기보다는 관심을 갖고 격려해 주어야 합니다.

□공동주택관리령에 나와있는 입주자 대표회의의 의결사항을 중심으로 그 역할을 살펴보면 다음과 같습니다.

입주자대표회의는 공동주택의 관리방법을 주민들의 과반수 이상의 서면동의를 얻어 결정하고,  관리업자의 선정에도 큰 영향력을 행사합니다. 이는 매우 중요한 결정사항으로 신중을 기해야 하고 입주자들의 충분한 의견수렴을 거쳐야 합니다.

입주자대표회의는 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리를 합니다.

바로 이점이 주민들이 가장 민감하게 생각하는 부분입니다. 관리비가 주위 단지와 비교해서 비쌰냐, 쌰냐에 따라 입주자대표가 잘한다 못한다는 평가를 내리는 경우가 많기  때문입니다.

그러나 주민들은 단순히 관리비가 비싸다는 이유 하나만으로 입주자대표가 잘 못한다고 생각해서는 안됩니다.

1. 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정

2. 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리

3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원의 임면

5. 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수·대체 및 개량

6. 입주자등의 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

7. 기타 관리규약으로 정하는 사항

위탁관리를 하지 않고 자치관리를 할 경우 소장과 관리직원들을 입주자대표회의에서 임명합니다.

특히 자치관리의 경우 입주자대표회의가가 주민들을 위해 얼마나 열심히 일을 하느냐에 따라 관리비가 늘어나기도 하고 줄어들기도 합니다.

또한 관리규약 개정안의 제안과 공동주택 관리에 필요한 규정의 제정 및 개정권이 있습니다. 입주자 상호간의 이해가 상반되는 사항을 조정하는 일도 동대표가 하는 중요한 역할 중의 하나입니다.

그 외에도 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉·난방설비 및 승강기등의 유지 및 운영기준을 정하기도 하고 아파트의 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수·대체 및 개량에 대해 살펴야 하며 물탱크청소 용역, 보일러 세관공사 용역 등 아파트 공사 용역을 심의 의결합니다.

이렇듯 입주자대표는 아파트 단지에서 주민들이 불편 없이 생활할 수 있도록 봉사하는 사람들입니다. 입주자대표는 무보수 봉사직 이면서도 맡고 있는 업무는 대단히 중요하고 또 많습니다.

입주자대표들도 우리와 똑같은 주민이고 마찬가지로 생업에 바쁜사람들입니다. 입주자대표가 더욱 책임감을 갖고 일을 하게 할 수 있도록 주민들은 그들의 업무와 활동에 적극적인 관심을 기울여야 할 것입니다. 또한 관심과 격려는 아파트 관리의 부정을 막는 한가지 방법이기도 합니다.

< 아파트 입주자대표회의 구성신고와 구비서류>

아파트 입주자대표 구성신고 공문

구비서류

입주자 대표 선출 집계표

임원선출 회의사본 및 회의 참석자 명단

입주자 대표 주민등록등본

입주자대표 소유권 증빙서류

회장 신원 (재정) 보증보험

(최초에는) 관리규약

2. 입주자 대표, 어떻게 선출하나

입주자 대표회의를 구성하기 위해서는 먼저 동대표를 선출해야 합니다. 공동주택관리령 제 10조 1항에서는  □입주자등의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자등은 동별세대수에 비례하여 대표자(이하 "동별대표자"라 한다)를 선출하여야 하며, 그 선출된 동별대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다□라고 정하고 있습니다.

그러나 많은 아파트에서는 지금의 동대표가 어떻게 해서 선출되었는지 모르거나 아니면 □이 사람이 동대표를 해야하니 도장 좀 찍어달라□는 통반장의 말에 무조건 도장이나 찍고 말거나, 동대표를 하겠다고 나서는 사람이 별로 없어 주민의 과반수가 아닌 몇 사람에 의해 입주자대표가 선출되는 경우도 있습니다.

동대표를 선출할 때는 입주자들의 자발적인 참여속에서 민주적인 절차를 밟아 선출하는 것이 바람직합니다

가장 좋은 방법 중의 하나는 통반장들이 그 단지의 선관위가 되어서 반상회를 통해 동대표 선관위에 대한 홍보와 참관인 추천을 해서 각 동별로 주민 세 사람 정도로 함께 선관위를 구성하는 것입니다. 그것이 현실적으로 어려울 경우 각 동의 반장들이 주축이 되어 동별 선관위를 구성합니다. 선관위는 준 공인으로서 객관적으로 선거관리만 하는 것으로 그 역할을 끝내야 합니다. 그렇게 해서 만들어진 선관위는 후보자 등록기간을 정하고 출마지원서를 만들어 게시판에 붙입니다. 게시판에 공고를 함은 물론 방송으로 주민들에게 공고사실을 알려 주민들이 적극적으로 동참하도록 해야 합니다. 출마 당사자의 지원뿐 아니라 주변사람의 추천도 받습니다. 그동안은 이렇게 공개적인 등록절차가 없었기 때문에 소신있는 사람들이 참여하기가 어려웠을 뿐 만 아니라 통반장 혹은 부녀회원들과 친한 몇 몇 사람만이 동대표가 되는 경우가 많았습니다.

접수기간이 끝나면 선관위는 주민들에게 후보자들을 공개하고 후보자의 소견발표회를 마련합니다. 후보가 단 한 사람이라해도 소견발표는 꼭 해야합니다. 그 경우 찬반투표를 해서 기준 이상의 득표를 하지 못했을 때는 다시 후보를 추천받아 재선거를 해야 합니다.

선거방식은 당연히 비밀투표여야 합니다.

경비실에 투표함을 만들어 설치하고 선거인 명부도 만들어 누가 투표를 했는지 기록하여야 합니다. 그리고 그것은 선관위가 관리합니다. 투표가 끝난 후에는 주민들 입회하에 선관위가 개표를 합니다. 선관위는 개표한 결과를 자료로 만들어 새로 뽑힌 동대표에게 인수인계를 합니다. 그렇게 해서 각 동별로 뽑힌 동대표들은 한데 모여 입주자대표회의의 임원단을 구성합니다. 공동주택관리령에는 회장 1인을 포함하여 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 선출하도록 되어 있습니다. 단지의 규모가 커서 이사를 여러 명 두고자 할 경우에는 단지 규약에 그 규정을 정해서 하면 됩니다. 선관위로부터 인수·인계 받은 선거자료는 구청에 입주자대표회의 구성신고를 하는데 제출합니다.

동대표 선출은 주민의 과반수 이상이 찬성을 해야 하기 때문에 현실적으로 입주자가 8,90%이상 된 후에 실시하는 것이 적절합니다. 제2대, 3대 동대표를 뽑을 때는 전 동대표의 임기가 만료되기 한달 전 쯤 선거를 해서 그 한달간 인수인계를 해야 합니다.

처음 뽑힌 동대표들이 선거절차나 선관위 등에 대한 규정을 만들어 놓는 것이 좋습니다.

동대표의 피선거권은 등기상 아파트 입주자에게만 있습니다. 그러나 선거권은 세입자에게도 있기 때문에 동대표를 뽑기 위한 투표에는 세입자도 당연히 참여할 수 있습니다.

동대표는 법적으로 인정받은 주민의 대표로서 단지에 따라 다르기도 하지만 연간 20억원이 넘는 관리비를 결재하기도 하는 막강한 권한을 가진 사람입니다. 그러므로 개중에는 그 권한을 악용하여 개인의 욕심을 채우려는 이들이 동대표로 나서는 경우가 있습니다. 민주적 절차없이 주민들의 무관심속에서 치러지는 동대표 선거에서는 그러한 사람이 얼마든지 동대표뿐 아니라 입주자대표회의의 회장도 될 수 있습니다.

그렇게해서 선출된 회장은 관리소장이나 관리회사와 유착되어 하자점검을 불성실하게 하거나 관리나 하자보수 하청을 줄 때 부정을 하는 경우가 종종 있습니다.

흔한 말로 □동대표 회장 3년이면 집 한 채 마련한다□는 얘기가 떠돌던 적도 있었습니다.

동대표를 둘러싸고 주민들간에 벌어지는 분쟁의 요인은 크게 두 가지입니다.

첫째는 주민들이 무관심하여 동대표로 나서는 이가 없다는 것이고, 둘째는 민주적 절차 없이 동대표를 뽑기 때문에 동대표 권한을 이용해 한 탕 해보려는 사람이 동대표가 되기 쉽다는 것입니다. 이제는 적어도 동대표 만큼은 민주적 절차를 밟아서 뽑아야 합니다.

혹 선거방법을 모를 경우 지역 선거관리위원회를 찾아가 자문을 구하면 많은 도움을 받을 뿐 아니라 투표함을 빌릴 수도 있습니다.

민주적인 절차로 동대표를 선출하는 것, 이것이 살기 좋은 아파트마을을 만드는 첫 걸음입니다.

3. 입주자대표회의의 효율적 회의방법

공동주택관리령에 의하면 아파트 단지마다 입주자대표회의를 구성하도록 되어 있습니다.

그러나 동대표와 임원의 정원에 관한 규정만 있을뿐 대개의 경우, 선거규칙이나 회의규칙도 없습니다. 그러나 보니 입주자대표회의 활동은 비효율적으로 진행되기도 하며 여러가지 폐해가 생깁니다.

가장 큰 피해는 시간 낭비입니다. 대개의 아파트단지에서는 입주자 대표회의를 저녁 8시에 시작하여 11∼12시 심지어는 다음날 새벽 한·두시까지 하는 경우도 있습니다. 이는 가정생활에 지장을 주고 집에서 동대표 하는 것을 반대하는 원인이 되기도 합니다.

다음 폐해는 비민주적 회의 진행이며, 이로 인하여 동대표 사이에 감정적 대립과 갈등이 생기는 요인이 되기도 합니다.

그러므로 각 아파트단지마다 입주자대표회의 회의 규칙을 만들어 회의 진행을 민주적이고 효율적으로 운영해야 할 것입니다.

회의규칙에는 다음과 같은 내용들이 포함되어야 합니다.

1. 임원선거방법에 관한 사항

2. 회의 방법에 관한 사항

① 개회, 휴회, 회기, 선포, 의사일정 등

② 의안  및 동의

③ 발언

④ 표결방법

⑤ 회의록에 대한 사항 등

3. 소위원회에 관한 사항

4. 관리비 예산안과 관리비 심의 그리고 결산 심사에 관한 사항

5. 관리회사 사장 또는 관리소장의 출석답변에 관한 사항

6. 동대표의 참가, 결석, 사직 및 자격심사에 관한 사항

7. 회의질서에 관한 사항

8. 징계에 관한 사항

민주적이고 능률적인 회의방법을 간단히 소개하면 다음과 같습니다.

첫째, 회의 진행순서와 의안에 대한 내용을 사전에 임원 또는 소위원회별로 충분히 검토, 그 요지를 서면으로 회의자료에 첨부하여 가능하면 동대표 회의 통보시에 함께 보내어 사전검토를 할 수 있도록 합니다.

둘째, 이전 회의록 정리를 상세히 하여 분명하게 통과절차를 밟아야 합니다.

셋째, 의장은 가능하면 한 사람이 한 안건에 2회에 한하여 발언하도록 허용하고, 발언시간도 제한하며, 반대토론과 찬성토론은 각각 1-2명 정도로 제한하는 것이 능률적입니다.

그리고 의제 외의 발언은 금지해야 합니다.

넷째, 전체회의 시간은 가능한 최장 3시간을 넘지 않는 것을 원칙으로 하여 긴급한 의안부터 시작해서 3시간이 되면 나머지 안건은 미결 안건으로 다음 회기로 미루는 것이 능률적입니다.

다섯째, 규약에 재적 동대표의 과반수 의결로 정해진 의안이외의 기타 의안은 운영 규정 등으로 정하여 출석 동대표의 과반수 이상으로 의결할 수 있도록 합니다.

이때 표결에서 가부동수는 부결로 보는 것이 원칙이며 의장은 의결에 있어 의결권을 가집니다.

동대표회의에서 필요한 주요 용어는 다음과 같습니다.

1. 회의에 있어서 선포에 관한 용어

① 개회 : 회의를 시작하는 것으로 의장이 선포합니다.

② 유회 : 개회하고 나서 의사정족수에 미달하여 성원 미달이 되면 회의가 성립되지 않는 것으로 의장이 선포합니다.

③ 정회 : 회의 진행 중 의사정족수에 미달하거나, 안건에 대하여 첨예하게 대립하여 감정적인 대립까지 생겨 의견조정이 필요할 때 회의를 일시적으로 정지하는 것으로 의장이 선포합니다.

④ 산회 : 회기가 2일 이상일 때 1차 회의를 마치고 흩어지는 것을 말하며, 회의 진행 중 의사정족수에 미달하게 될 때에도 의장은 산회를 선포할 수 있습니다.

⑤ 폐회 : 전체회의를 마치는 것으로 의장이 선포합니다.

⑥ 휴회 : 회의가 3일 이상일 때 일정기간 동안 회의를 하지 않고 쉬는 것을 말하며 의장이 선포합니다.

⑦ 의사정족수 : 회의를 진행할 수 있는 최소한의 출석 동대표 인원수를 말하는 것으로 보통 재적 동대표의 과반수로 의결정족수와 같기 때문에 실제로는 별 의미가 없습니다.

⑧ 의결정족수 : 회의에서 의안에 대한 결정을 할 수 있는 최소한의 출석 동대표 인원수와 찬성 동대표 인원수를 말합니다. 출석 동대표 인원은 재적 동대표 과반수로 하고, 찬성 동대표 인원수는 공동주택 관리령이나 규약에 정해진 사항에 대한 결정은 재적 동대표 과반수로 하며, 그 외의 의안 결정은 출석 동대표 과반수의 찬성으로 의결하는 것이 통상적인 의결정족수입니다.

2. 의안 및 동의에 관한 용어

① 안, 안건 : 동대표 회의에서 토의할 내용을 말하는 것입니다.

② 의안, 의제 : 회의에 상정되어 심의할 안건 또는 의논할 문제로 토의주제를 말하는 것입니다.

③ 상정 : 의안을 회의에 내놓는 것을 말합니다. 아파트 입주자는 규약에 정한 바에 따라 동대표 회의에 의안을 상정시킬 수 있습니다.

④ 의안의 제출□제안□발의 : 회의에서 의결할 의안을 관리소장이 의견이나 문안□법안 등으로 상정하는 것을 의안 제출이라하고 소위원회나 주민들이 의안을 상정하는 것을 제안이라 하며, 동대표가 의안을 상정시키는 것을 발의라 합니다. 그러므로 이 세가지는 의안을 상정하는 주체에 따른 차이일 뿐, 결국 내용에서는 같다고 할 수 있습니다.

⑤ 동의 : 회의중에 예정된 의안 이외에 출석 동대표가 제출한 의제를 말합니다. (예 : 긴급동의 등) 이때에는 보통 재청 또는 삼청을 받아 의제로 삼을 수 있습니다.

3. 표결 방법에 관한 용어

① 이의 유무□박수 결정 : 동대표 회의에서 가장 많이 사용하는 표결방법으로 쟁점이 되지 않는 의제에 대해 의장이 □이의가 없습니까□ 또는 □찬성하시면 박수로 답해 주십시오□라고 의사를 물어 만장일치로 결정하는 방법입니다. 이 방법은 시간 절약면에서 가장 도움이 됩니다.

② 구두 결정 : 동대표가 소수일 때 쓰일 수 있는 방법으로 의장이 □찬성하시면 □예□ 하시고, 반대하시면 □아니오□ 하십시오□라고 구두로 답해 줄 것을 요청하는 표결방법입니다.

③ 거수□기립 결정 : 의장이 의제에 대해 찬성과 반대 의사를 거수 또는 기립으로 표시할 것을 요청하는 표결방법입니다.

④ 기명□무기명 투표 결정 : 첨예하게 대립되는 의제를 결정할 때 쓰는 방법이며 찬성과 반대를 비밀투표 용지에 표시하여 결정합니다. 무기명이 대부분입니다. (예 : 관리업체 선정 투표 등)

⑤ 서면투표 결정 : 의안문서를 투표권자에게 전달하고 서면으로 찬성과 반대 의사를 묻는 방법입니다. 대부분 기명투표 형식으로 합니다. (예 : 관리방법 결정이나 규약 제정 또는 개정 등에 대하여 입주자 서면동의를 받을 때 쓰이는 것이 대표적 예에 속합니다.)

상기와 같은 사항들을 충분히 논의하고 숙지하여 입주자 대표회의를 운영한다면 보다 효율적인 회의를 운영할수 있게 될 것입니다.

4. 민주적 운영규정을 만들자

현재 대부분의 아파트는 공동주택 관리령과 관리규약에 따라 운영되고 있습니다. 그런데 동대표 조차도 공동주택 관리령과 관리규약이 어떻게 구성되어 있는지 제대로 모르는 경우까지 있는 실정입니다. 아파트 관리를 원활히 하고 부정과 분쟁의 소지를 없애기 위해서는 앞의 두 가지에 대해 내용을 알아야 함은 물론 관리운영에 관한 규정을 만들어야 합니다. 이제 입주자 대표나 주민들 모두 관심을 갖고 단지 사정에 맞는 규정을 만들어야 합니다.

입주자 대표회의는 공동주택 관리령 제10조 6항 1에 의해 공동주택 관리에 필요한 규정을 제정 및 개정할 수 있다고 되어 있습니다.

규정에는 대표회의운영규정, 관리사무소직원 인사규정 및 급여규정, 승강기 유지보수·소독·청소용역등계약규정, 선거규정 등이 있습니다.

동대표 운영규정은 대표회의의 원활한 업무 수행을 목적으로 합니다. 동대표가 대부분 남자들로 직장인이 많다 보니 때로는 회의에 참석하기가 어렵고 참석하더라도 시간에 쫓겨 제대로 안건을 심의하기가 어렵습니다. 이것을 방지하기 위해 분과별 소위원회를 두어 전체회의 전에 미리 안건상정에 대해 의견을 조율하여 전체회의 때는 시간을 단축해야 합니다.

소위원회는 총무분과 위원회, 기술분과 위원회, 운영분과 위원회, 감사분과 위원회 등을 단지 사정에 맞게 두면 됩니다.

그 외에 회의 중 발언에 관한 규정, 발언 금지, 회의시간에 대한 문제, 안건 의결, 회의록 작성, 관리주체의 의무, 잡수입 사용 등을 그 내용으로 합니다.

급여규정은 관리소 직원의 보수에 관한 규정을 말합니다. 내용은 보수 지급일, 보수 산정기준, 보수의 계산, 기본급, 수당, 퇴직금, 상여금 등에 관한 것으로, 이것을 정해 놓음으로써 임금 인상으로 인한 입주자 대표와 관리소 직원 간의 마찰을 줄일 수 있습니다.

선거규정은 주민들의 적극적인 선거 참여와 민주적 선거가 될 수 있도록 함을 목적으로 합니다. 내용에는 선거관리위원회의 구성 및 명칭, 선거관리위원회의 임무, 동 대표 출마자격 및 선출방법 등을 정해 놓습니다.

선거관리위원회는 본부 선거관리위원회와 동 선거관리위원회로 구분해서 조직할 수 있습니다. 선거관리위원회는 노인회장, 통장, 친목회장, 부녀회장 등을 당연직으로 하고, 기타 임의단체장들로 구성하기도 합니다. 선거관리위원회는 후보 등록 서류작성, 등록일자 공고, 후보자 신상공고, 소견 발표 및 선거 실시, 당선자 공고, 신임 동대표 소집(임시회장 임명) 등을 하고, 선거 관계 서류를 인계한 후 해체합니다. 동대표 출마자격 및 선출방법 등은 관리령이나 관리규약에 따르면 됩니다

이상에서 몇 가지 규정을 열거했지만 각 단지의 사정에 맞게 규정을 만들어 놓으면 아파트 관리를 좀 더 원활하게 할 수 있을 것입니다.

5. 새마을부녀회와 자치부녀회

아파트 단지가 처음 생기고 주민들이 입주를 하면 가장 먼저 생기는 단체가 바로 자치부녀회입니다. 자치부녀회는 법적 근거가 없는 임의단체로서 그야말로 자생적으로 생겨나는 단체입니다. 그런데도 이미 모든 아파트 단지마다 자치부녀회는 당연히 있어야 하는 것으로 자리잡고 있습니다. 뿐만 아니라 자생적인 임의단체임에도 불구하고 그 권한 또한 막강합니다.

어느 단지에서나 법적으로 보장되어 있는 입주자 대표회의보다 자치부녀회의 영향을 많이 받습니다. 대부분 그이들이 동대표를 추천하고 또 그 추천을 받은 이들이 대개는 동대표가 되기 때문입니다. 간혹 동대표가 되길 원하는 사람들 중에는 부녀회원들을 상대로 로비를 펼치는 이들도 있습니다.

또 부녀회에서는 알뜰시장을 열기도 합니다. 알뜰시장에 들어오는 상인들은 장사를 하게 해 준 대가로 부녀회에 얼마를 내놓습니다. 단지내 상가에 문을 여는 세탁소 주인도 장사를 시작하기 전 먼저 부녀회를 찾아와 얼마 기부금을 내놓습니다. 그렇게 해서 들어오는 돈이 결코 적지 않다고 합니다.

그런가 하면 요즈음에는 부녀회원들이 적극적으로 나서서 쓰레기 분리수거를 하기도 합니다.

좋은 일도 많이 하지만 한편 아파트 단지 내에서 가장 말썽 많은 단체가 또한 자치부녀회입니다.

그렇다면 법으로도 정해져 있지 않은 이 부녀회라는 게 도대체 어떻게 해서 생겨난 것일까요?

우리나라에 대단위 주거공간으로 아파트가 세워지기 시작한 것은 36년 전입니다. 그때 마침 우리나라에는 새마을 운동이 한창 붐이 일고 있었습니다. 관 주도하에 마을마다 새마을 부녀회가 생겨 났습니다. 당연히 아파트 단지내에도 새마을 부녀회가 생겼습니다.

새마을 부녀회는 새마을 운동 지원 육성에 관한 법률에 따라 만들어진 새마을 운동조직 중의 하나입니다. 각 시, 동, 면, 리에 이르기까지 지방자치단체에서 주도적으로 새마을 부녀회를 조직하고 있습니다. 그리고 새마을 부녀회는 봉사단체로서 수익사업을 못하도록 되어 있고, 요즈음에는 주로 환경보호운동을 벌이고 있습니다.

각 행정단위마다 있는 새마을 부녀회는 당연히 아파트 단지에도 만들어지기 마련입니다.

원래 새마을 운동이라는 게 잘 살기 운동 아닙니까. 그래서 새마을 운동은 초창기 내 집 앞마당 쓸고 초가지붕 없애기 운동 등을 벌였습니다.

이러한 취지로 만들어진 새마을 부녀회 역시 거리청소를 하고 기타 봉사활동이나 각종 잘 살기 운동 캠페인을 벌였습니다. 이러한 새마을 부녀회의 활동은 대단위 공동주거지역으로 만들어진 아파트에서는 당연히 맞지 않았습니다. 새마을 부녀회원들이 아파트 단지 내에서 별로 할 일이 없었던 것입니다. 이러한 상황에서 새마을 부녀회원들을 상대로 유통업체들의 주거밀집지역에 대한 유혹이 뻗치기 시작했고, 새마을 부녀회원들은 수익사업을 할 수 없다는 법 규정을 피하기 위하여 별도의 자치부녀회를 만든 것입니다. 이것이 하나의 관행이 되고 지금까지 내려온 것입니다.

또 지금은 거꾸로 관에서 손쉽게 새마을 부녀회를 구성하기 위해 먼저 구성된 자치부녀회를 새마을 부녀회로 편입시키는 경우가 있습니다.

자치부녀회원이 되면 으레 새마을 부녀회원이 되는 것으로 알고 있는 분들이 많은데 이것은 잘못 알고 있는 것입니다. 관에서 요구해서 자치부녀회가 새마을 부녀회를 겸하게 되는 것은 관의 행정편의주의와 관의 보호를 받아 법적인 근거를 갖고 싶은 자치부녀회의 욕구가 맞아 떨어진 경우입니다.

그러나 새마을 부녀회와 자치부녀회는 분리돼야 하고 아파트 단지를 위해서는 새마을 부녀회보다 자치부녀회가 활성화되는 것이 바람직합니다.

한편 한 동에 새마을 부녀회와 자치부녀회가 따로 있어서 주도권 싸움이 벌어진 곳도 있었습니다. 그러나 새마을 부녀회와 자치부녀회는 엄연히 다른 것이고 그 두 단체가 각자 제 기능을 제대로만 한다면 주도권 싸움을 할 이유가 없습니다.

아파트 단지는 대단위 공동주거 지역입니다. 당연히 백화점이나 인근 상인들에게는 아주 물 좋은 큰 시장이지요. 그런데도 법적인 절차를 밟아 구성되는 입주자 대표회의가 생기기 전까지는 딱히 입주자들을 대표할 만한 단체가 없습니다. 그러다 보니 아파트 주민들을 상대로 상거래를 하고 싶은 사람들이 자연히 아파트 단지 안에 있는  부녀회를 찾게 됩니다. 단지 안에 광고물을 붙이고 싶은 사람들, 단지 공터에 시장을 열어 장사를 하고 싶은 사람들, 기타 주로 유통업계 사람들이 잘 봐 달라는 뜻에서 부녀회를 대상으로 교섭을 하는 것입니다.

이제는 유통업체들이 부녀회를 찾아가 기부금을 주고 부녀회는 또 그것을 받아서 활동하고 있는 것이 하나의 관행이 되어 어느 아파트 단지든지 주민들이 입주를 하면 새마을 부녀회원 혹은 먼저 살던 아파트에서 한번 부녀회 경험이 있는 이들이 주축이 되어 제일 먼저 자치부녀회를 결성합니다.

즉 입주자들 중 적극적인 여자들 몇 명이 모여 한 단지마다 10여 명 안팎으로 부녀회를 구성해서 관리소장에게 보고합니다. 자치부녀회에 대해서는 그 어떤 법령이나 규약이 없기 때문에 부녀회원들이 나름대로 임기도 정하고 회칙도 정합니다. 그것도 대개의 경우 문서화하지 않고 구두로 정해 놓거나 그나마 회칙 없이 부녀회를 운영하는 곳도 많습니다.

아파트 부녀회는 사실 지금까지는 긍정적인 면보다는 부정적인 면이 더 많습니다. 자생적인 임의단체에 수익금이 많이 생기다 보니 그것에 재미들인 이들이 또 수익사업에만 열을 올리는 경우도 있고, 어떤 개입이나 금품 수수 등의 문제로 분쟁이 일어나는 경우도 많았습니다. 그 동안은 아파트 자치부녀회 전체적으로 볼 때 바람직한 봉사활동이나 공동체 화합차원의 활동이 별로 없었던 게 사실입니다.

그러나 자치부녀회는 잘만 운영하면 훌륭한 주민모임으로서 살기 좋은 아파트 마을을 만드는 데 한 몫을 할 수 있습니다. 공동체 생활을 위해 봉사하고자 하는 열의와 시간이 많은 주부들이 주축이 되어 입주자 대표와 유기적 관계를 맺고 일을 해 나간다면 말입니다.

6. 자치부녀회 기금, 어떻게 들어오고 어떻게 쓰이나

지금까지의 자치부녀회를 평가한다면 그다지 후한 점수를 줄 수 없습니다. 그 주된 요인이 바로 기금 마련과 그 사용 때문입니다. 기금을 마련하고 그것을 사용하는 것이 또한 지금까지 자치부녀회의 주된 활동이기도 했습니다. 그리고 자치부녀회와 관련하여 반드시 개선돼야 할 사항이기도 합니다.

자치부녀회의 기금은 대부분 상인들로부터 받은 것입니다. 가장 일반적인 것이 알뜰시장이라는 이름으로 물건을 파는 이동 장사꾼들에게 받는 기금인데 단지별로 그 금액은 차이가 많이 나지만 보통 보증금 1백만 원에 월 10만 원에서 20만 원을 받습니다. 혹은 2년간을 하기로 계약하고 처음에 기백만 원을 기금으로 받아 그것이 폭로된 사례도 있습니다. 장사는 일 주일에 한 번씩 한 달에 보통 네 번 합니다. 그 돈은 단지내 공지를 빌려 주고 장사를 하게끔 허락해 주는 조건으로 받는 것입니다.

주민들 입장에서는 알뜰시장에서 사는 물건이 단지안에 있는 상가에서 사는 것보다 대개는 싸기 때문에 알뜰시장 개최에 대해 별 문제제기를 하지 않습니다. 물론 이동 장사꾼들에게 돈을 받을 수는 있습니다. 그러나 부녀회원들이 그 어떤 노력도 하지 않고 그냥 앉아서 알뜰시장을 하고자 찾아오는 장사꾼들에게 장소 제공비를 받아 기금을 마련한다는 것은 좀 생각해 볼 문제입니다.

기왕에 알뜰시장을 하려면 상인이 아니라 직접 농사 짓는 이들을 찾아 농산물 직거래를 하고, 기타 공산품은 부녀회원들이 직접 나서서 팔 걷어 부치고 기금 마련 바자회를 하는 것, 그것이 바로 살기 좋은 아파트 마을을 만드는 부녀회가 할 일입니다.

그 다음으로 부녀회에서 일반적으로 받는 기금이 단지 안에 있는 상가의 상인들로부터 받는 것입니다. 이것은 받지 말아야 할 잘못된 관행 중의 하나입니다. 많은 부녀회가 단지 안에 있는 미장원, 슈퍼마켓, 세탁소 주인들로부터 일정액의 기금을 받고 있습니다. 처음에 기금을 내지 않고 장사를 시작했다가 불매운동이라도 벌어지면 손해가 극심하다고 생각하는 상인들의 심리를 이용해서 부녀회가 적극적으로 그 돈을 챙기는 경우도 있고, 또 요즈음엔 상인들이 미리 알아서 챙겨 주는 경우가 많습니다. 특히 업자가 세탁물을 갖고 승강기에 오르내리는 세탁소의 경우 처음 문을 열면서 부녀회에 기십만 원을 기부하는 것을 세탁소 주인이나 부녀회가 모두 당연한 것으로 여기고 있습니다.

그러나 아파트 안에 있는 상가는 주민들의 편의를 위해 당연히 들어오도록 되어 있는 것입니다. 승강기 사용료로 세탁업자 등에게 기금을 받는 것 또한 경우에 맞지 않는 일입니다. 그들은 주민들에 대한 서비스 차원에서 승강기를 사용하는 것입니다. 세탁물을 맡기고 그것을 찾는 일 정도는 주민이 직접 하는 것이 옳습니다. 슈퍼마켓 배달도 가능한 한 줄이고 대신 물건을 싸게 구입할 수 있도록 만들어야 합니다.

그리고 필요한 경우 아파트 출입 통제는 입주자 대표회의에서 하는 게 좋은데 주민들의 편의를 위해 꼭 필요하다고 판단되는 경우에 한해서 출입증을 발급하는 것도 하나의 방법입니다.

그 밖에 인근 지역 상가나 백화점으로부터 받는 광고 게재비도 있으며 또 주방 후드 청소, 싱크대 배수구 청소, 분갈이 등을 위한 업자를 유치하는 조건으로 그들에게 자리값을 받기도 합니다.

최근 몇 년 사이에는 에어로빅 수강생을 모집해 수강료의 일부를 수익금으로 전환시키는 경우도 생겼습니다. 노인정이나 단지 내 지하실을 빌려서 수강생을 모집하고, 초빙한 강사에게 주는 강사료 외 나머지 돈은 부녀회 수익금으로 돌리는 것입니다. 이 경우 소음 때문에 주민들간에 마찰이 일어나기도 합니다.

이런 식으로 해서 모은 부녀회 기금이 곳에 따라서는 천만 원에 이르는 곳도 있습니다. 그런데 어떻게 기금을 모으는 것보다 더 큰 문제가 되는 것은 그것을 어떻게 쓰느냐 입니다.

그 동안 대부분의 자치부녀회에서 한 일이라는 게 고작해야 어버이날 노인정에서 국수잔치 하고, 화분 몇 개 사 놓고, 화단 꾸미는 정도였습니다.

부녀회 기금은 주민들에게 반드시 공개해야 합니다. 그리고 사용은 주민들의 의견을 수렴하고 입주자 대표회의의 승인을 받아서 해야 합니다.

무엇보다 부녀회는 사업체가 아니라 봉사단체여야 합니다. 팔 걷어 부치고 일하며 기금도 그렇게 마련하는 부녀회가 돼야 합니다. 쓰레기 분리수거를 열심히 해서 재활용품 판매 수익금으로 기름을 마련하는 일 등이 바로 부녀회가 앞장서서 해야 할 일입니다.

7. 바람직한 자치부녀회란

바람직한 자치부녀회는 민주적이어야 합니다. 민주적인 자치부녀회가 되기 위해서는 무엇보다 문서화된 규약이 있어야겠지요.

규약을 만들 때는 먼저 부녀회의 목적을 정하십시오. 물론 목적은 봉사로 하고, 부수적으로 수익사업을 할 수도 있다고 정해 놓는 것이 좋습니다. 그리고 주민들에게 매월 재정(수입과 지출)을 공개하고 1년에 한 번은 결산공개를 하는 것으로 원칙을 정합니다. 수익사업의 범위와 결재 절차, 수익금 사용의 범위와 결재 절차도 정해 놓습니다.

자치부녀회의 권한이 입주자 대표회의의 권한을 넘어서서는 안 됩니다. 부녀회의 기본규약안, 재정 공개, 수익사업 등은 모두 입주자 대표회의의 승인과 감사를 받도록 원칙으로 정합니다.

원래는 주민이 과반수 이상 입주를 하면, 먼저 입주자 대표회의를 뽑고, 그 입주자 대표회의의 주관 하에 부녀회를 뽑는 것이 바람직합니다. 자치부녀회도 입주자 대표회의와 마찬가지로 선출기준을 만들어서 주민들의 투표로 구성이 되도록 해야 합니다.

바람직한 부녀회란 땀 흘리는 부녀회, 그리고 입주자 대표회의의 손발 역할을 하는 부녀회입니다.

입주자 대표회의의 손발 역할이라는 것은 물탱크 청소를 확인하고 지하실, 기관실 등을 정기적으로 견학하는 일입니다. 그렇게 함으로써 주민들의 무관심을 없애는 견인역할을 할 수 있습니다. 또 주민들이 관심을 보이면 물탱크도 깨끗해지고 기관실에서 일하는 사람도 신경을 쓰게 되고, 결과적으로는 관리비를 절약하는 효과까지 얻을 수 있습니다.

땀 흘리는 부녀회란 앉아서 기금이나 챙기는 것이 아니라, 수익사업을 하더라도 농산물 직거래를 하고, 분리수거를 하고, 바자회를 여는 등 공동생활의 질을 향상시키는 데 도움이 되는 수익사업을 하는 부녀회입니다. 마련된 기금으로 화분을 사다 놓는다면 그것으로 끝나는 것이 아니라 물을 주고 가꾸는 책임까지 지는 부녀회가 되어야 합니다.

물론 이러한 일은 부녀회원들만 하는 것이 아니라 부녀회원들이 주축이 되어 마을 주민들이 다 동참할 수 있도록 되어야 합니다. 부녀회의 가장 중요한 역할은 주민들의 무관심을 없애고 공동체 의식을 일깨우는 것이니까요.

기금으로 주부 교양, 부업 강좌 등을 마련해 외부 강사를 초빙해서 교육을 받아 보는 것은 어떨까요. 아파트에는 다양한 사람들이 살고 있으니 주민들 가운데서 강사를 구해보는 것도 하나의 좋은 방법일 겁니다.

서울 상계동에 있는 한 아파트는 분리수거를 해서 모은 기금으로 아파트 출입구에 동 문고를 만들어 운영하고 있습니다. 주민들의 지적 향상에도 도움이 될 뿐 아니라 무엇보다 아이들에게 좋은 본보기가 되고 있습니다.

살기 좋은 아파트 마을은 주민모임이 활성화된 마을입니다. 주민 모임의 가장 기초가 되는 것이 자치부녀회라 할 수 있습니다.

지금까지 누적돼 온 자치부녀회에 대한 불신의 벽을 허물기 위해서라도 자치부녀회는 주민들 편에 서서 일을 하고 주민들을 적극 동참시키기 위해 노력을 기울여야 합니다. 먼저 주민들의 무관심을 없애고 공동체 의식을 되살리는 운동부터 하십시오. 남을 깨우치려 하지 말고 실천을 통해 보여 주십시오. 자치부녀회가 활성화되면 취미별로 하든지 역할분담으로 하든지 각 분과를 두어 활동할 수도 있습니다.

지금 우리 사회에서 가장 필요한 것이 공동체 의식입니다. 그러나 요즘같이 빠르게 변화하는 경쟁사회에서는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 그러기에 공동체 의식을 되살리는 일은 더욱 값진 것입니다.

아파트 자치부녀회가 바로 이 일에 앞장 설 수 있습니다. 먼저 누구든 여건이 된다면, 적극적으로 나서서 자치부녀회원이 되십시오. 그리고 그 값진 일을 하나하나 시작해 나가십시오.

마감하는 말

99년 현재 전국의 공동주택수는 전체주택수의 약45%를 차지하고 있으며 수도권 일부 지자체는 약 80%를 상회하기도 합니다. 이제 아파트는 우리의 주거공간에서 빼놓을 수 없는 가장 보편적인 주거 형태로 자리잡은 것입니다.

더구나 우리의 아파트 마을은 대대로 후손들의 삶의 터전으로 남게 될 곳입니다. 우리의 노력여하에 따라 우리의 아들·딸들이 아파트를 이웃과 단절된 채 삭막하고 이기적인 공간으로만 여기게 될 수도 있고 더불어 사는 삶의 터전으로 가꾸어 나갈 수도 있을 것입니다.

따라서 투명한 아파트관리와 올바른 주민자치기구의 운영 등을 포함한 살기 좋은 아파트 마을 만들기는 인간적이고 자연과 호흡하는 삶의 기초를 쌓아가는 또 하나의 계기가 될 수 있는 것입니다.

누구나 할 수 있는 관리비 감사방법

Ⅰ. 아파트 부정·비리 어떻게 막을 것인가?

1. 시작하는 말

98년도부터 경찰에서 아파트 관리비 부정·비리 수사를 제대로 착수하기 시작하였다. 그리고 99년 3월에는 경찰청에서 민생관련 부정·비리 척결차원에서 전국적으로 수사기간  까지 정하여 수사에 착수하였다.

지금까지는 아파트관리비 부정. 비리 고발사건에 미온적이던 경찰이 무슨 곡절인지 이번에는 전국적으로 공개수사발표까지 하였다. 그리고 아파트단지가 우리사회의 부정의 온상이나 되는 양 야단법석을 떠는 것도 모양은 좋아 보이지 않는다. 앞으로는 민생관련 부정·비리 전담반을 상설화하여 작은 부정·비리도 즉시 처리하여야 할 것이다.

그러나 이런 기회에 공동주택 관리 부정·비리 발생의 원인을 철저히 규명하고 방지대책을 찾아, 일회성 단속이 아닌 근원적 부정·비리 척결의 계기로 삼아야 할 것이다. 나아가 이런 기회에 공동주택관리제도의 여러 문제점을 부각시키고 개선시키는 전화위복의 계기로 삼는 지혜가 필요한 시점이라고 생각된다.

2. 아파트 관리 부정·비리의 유형

(1) 위탁관리업자 선정 시 동대표 금품매수행위

위탁관리를 하는 아파트는 계약기간이 종료할 때마다 위탁관리회사를 선정하여 위임에 의한 계약을 체결한다. 이때, 위탁관리회사에서 동대표를 금품으로 매수하는 행위를 말한다.

(2) 각종 외주공사와 용역 계약 시 금품수수행위

관리비 항목중 주로 수선유지비와 특별수선충당금 사용 시에 나타나는 행위이다. 예를 들면, ① 아파트 외벽 도색공사 ② 아파트 배관교체 또는 방수공사 ③ 물탱크 청소용역 ④ 보일러배관공사 ⑤ 승강기 유지관리 용역 ⑥ 정화조 청소용역 ⑦ 울타리 보수공사 ⑧ 단지 내 도로보수 및 어린이놀이시설 등 각종 공동시설물 보수공사 등 외주공사와 용역계약과정에서 업자와 동대표 또는 관리소간에 금품을 수수하는 행위를 말한다.

부정 방법으로는 ① 입찰공사금액을 미리 알려주는 방법 ② 허수아비 입찰자를 내세우는 등 업자끼리 담합하는 방법 ③ 제대로 공사를 하지 않고, 금품을 제공하고 검사를 받는 방법 ④ 수의계약으로 과다계약을 하고, 차액을 나누어 착복하는 방법 ⑤ 공사대금 영수증으로 세금계산서를 발행하지 않고, 부가가치세 해당액 10%를 나누어 착복하는 방법 등 다양하다.

(3) 소모품 사용량 과대계상 또는 가공영수증을 첨부하고 횡령하는 행위

수선유지비 항목에서 소모품 사용시에 나타나는 부정행위이다. 아파트 단지의 공용부분에는 각종기계부품, 전구, 면장갑 등 소모품이 사용된다. 이때 복도등, 가로등, 면장갑 등 월간 사용량을 과대계상하거나, 가공영수증을 첨부하여 관리비를 횡령하는 행위를 말한다.

(4) 급여명세서나 통장 입·출금시 계수조작 등 사문서를 위조하여 횡령하는 행위

직원급료명세서의 합계금액을 과대하게 조작하여, 관리비통장, 예금청구서를 작성하여 차액을 착복하는 행위를 말한다. 이런 유형의 부정은 관리사무소 경리직원이 저지르는 유형으로 동대표회장이나 관리소장이 계수에 어두울 때 또는 절대인원의 부족으로 내부 견제가 부족할 때 발생하는 부정행위이다.

(5) 관리외수입을 잡수입으로 계상하지 않고, 착복하거나 일부만 계상하는 행위

모든 아파트단지는 관리외수입이 발생한다. 필수적으로 생기는 잡수입은 ① 관리비예금통장에서 생기는 예금이자 ② 관리비연체료수입 ③ 이삿짐운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 등이다. 이는 필히 관리비부과명세서 상 잡수입으로 계상되어야 한다.

이외에도 ① 보험료리베이트 ② 알뜰시장 상인기부금 ③ 유통업체 또는 단지내 상가 상인기부금 ④ 광고게재기부금 ⑤ 외부차량주차료수입 ⑥ 세차용역 등 각종 이권업자기부금 등 단지별로 다양한 관리외수입이 발생하기도 한다. 이런 수입은 단지마다 사용방법이 천차만별이다. 다만 총액주의원칙과 공개주의원칙에 따라 입금하고 주민공동의 이익을 위하여 사용하여야 한다. 대개의 단지는 자치부녀회의 기금으로 관리하고 있다. 그러나 일부의 부녀회나 동대표들이 임의로 사용하여 분쟁과 갈등이 야기되기도 한다.

3. 아파트 관리 부정·비리의 원인

(1) 이제까지의 주택정책이 원가절감 측면의 물량위주의 양적 정책에 치우치고 효율적인 유지. 관리측면의 질적정책은 대단히 미약하였다.  특히, 공동주택의 특성에 대한 이해도 부족하고, 공동주택관리에 관한 이념과 철학도 없다. 따라서 공동주택관리제도가 단독주택사고방식에 따라 좌충우돌하고 있다. 그리하여 사유재산논리에 입각하여 아파트단지내의 입주자간의 관리비 배부방법의 분쟁과 갈등에 대하여 적극적 유권해석이나 행정지도를 하지 않고, 단지내 규약으로 정하도록 하고 있다.

이는 자율이라는 미명하에 행정기관의 적극적 조정자로써의 행정행위를 포기하는 어리석음이라 아니할 수 없다. 따라서 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙은 조속히  부활되어야 하며, 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각한 철저한 유권 해석을 정립하여 공동주택 관리의 안정을 찾아야 할 것이다. 이는 아파트 관리부정, 비리의 제도적·법률적 근본 원인이기 때문이다.

(2) 공동주택에 대한 지도·감독권을 가진 행정기관, 특히 지방자치단체의 소극적 행정행위에도 책임이 크다. 지방자치시대라고 하는 현실에도 불구하고, 지자체의 공동주택 관리부서는 1년에 한번 공동주택 관리 실태를 점검하고, 일상사무 신고, 접수 처리를 하는 정도에 그치고 있는 한심한 실정이다.

아파트 단지마다 하자문제, 관리비 배부문제, 관리비 부정문제 등으로 입주자들의 분쟁과 갈등이 반복되었지만, 행정기관은 사유재산이라는 이유로 방치하였다. 이는 아파트 단지의 관리가 비민주적이고, 비효율적으로 운영되어 부정비리가 발생하는 요인이 충분히 있음에도 불구하고 소극적 행정행위로 방치한 책임을 면키 어려울 것이다.

(3) 공동주택 입주자들이 공동주택을 재산증식 수단으로만 생각하도록 한 우리의 사회·경제적 구조와 입주자의 참여의식과 공동체 의식 부족이 가장 직접적인 원인이다. 따라서 아파트 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고와 입주자 대표의 위상과 역할 정립 그리고 관리소 직원의 직업의식과 사명감 제고를 위한 사회교육을 강화하도록 지속적인 노력이 필요하다 할 것이다.

(4) 입주자 대표회의와 관리사무소의 업무구분과 책임 한계가 불명확한점과 관리비 부과 방법에 대부분 사후 정산 부과제도를 채택하고 있는 점도 한 원인이 되고 있다.

(5) 입주자 대표회의의 의결기능과 감사기능 그리고 감사기법에 있어서 기초적인 민주적 절차조차 제대로 확립되어 있지 않은 현실이 원시적 부정을 가능케 하는 원인이 되었다.

4. 아파트 관리 부정·비리 방지대책

(1) 기본방향

○ 행정관청은 공동주택의 관리에 적극적으로 개입하여야 한다.

행정기관은 사유재산에 대한 자율적 관리의 확대라는 방향으로 개입을 축소하고 있는 바        자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현재의 조건상 오히려 더욱 많은 분쟁과 문제        점이 발생하고 있다.

○ 공동주택의 부정·비리를 사전에 예방하는 방향으로 개선되어야 한다.

입주자간, 업체와 입주자 또는 입주자대표회의 사이에 발생하는 분쟁이 합리적인 기준이        나 중간 조정단위가 부재함으로 말미암아 조정을 통해 쉽게 해결될 수 있는 문제에 대해        서도 수개월이 걸리는 법적 분쟁으로 이어지고 심각한 갈등으로 발전되고 있으며 공동주        택관련업체에 대한 관리부족 및 동대표의 자질부족으로 말미암은 부정·비리의 발생의         원인이 되고 있다.

(2) 제도적 법률적 측면의 대책

주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 특히 공동주택 관리에 대한 여러 법령을(가칭) 공동주택관리법으로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 합리적이고 효율적으로 결정되도록 하여야 할 것이다. 그리고 지자체에서 공동주택관리조례를 제정할 수 있도록 위임조항을 신설하여야 한다. 시급히 정립되어야 할 사항으로는 관리비 부과 원칙으로 사용자 부담 원칙과 공평부담원칙의 부활과 용어 정의, 그리고 공용부분과 전유부분의 구분과 공동주택의 특성에 입각한 적극적 유권 해석을 확립하여야 관리비 부정, 비리 척결과, 분쟁과 갈등을 막을 수 있을 것이다.

(3) 행정적 측면의 대책

지금까지의 관행대로 공동주택도 사유재산이라는 이유만으로 입주자들이 알아서 할 일로 방치하여서는 안 된다. 지방자치단체내에 공동주택 상담실 또는 공동주택분쟁 조정위원회를 상설기구로 설치하고 관련부서에서는 생활정치 이념에 맞게 다음과 같은 행정행위를 조속히 실천하여야 한다.

1) 공동주택에 대한 정보제공 업무

① 관련 법령 개정 사항 제공

② 지자체내의 아파트 단지 관리비 부과 내역서 월별 수집, 정보처리화 작업

③ 아파트 단지에서 발생하는 공사·용역의 표준 자재 및 품셈표 그리고 표준 사양 사례          등 제공

□ 수질검사 협조 등등

2) 공동주택 입주자에 대한 참여의식과 공동체 의식제고를 위한 사회교육을 정례화 하여야       한다.

① 공동주택의 특성과 입주민의 권리와 의무에 관한 교육

② 입주자 대표의 위상과 역할 정립을 위한 교육, 특히 관리비 감사기법과 효율적 회의          방법 등 필요

③ 관리직원의 직무교육등 필요. 특히 입찰방법 회계처리방법 안전관리 등 필요

3) 공동주택 단지내의 분쟁과 갈등을 적극적으로 조정하고 함께 고민하여 합리적인 결과에       도달하도록 노력하여야한다.

① 쟁점하자 분쟁시 분쟁조정

② 관리비 배부방법 분쟁시 공동주택 특성과 이념에 입각하여 원칙 제시 및 조정

③ 회의 방법이나 절차 분쟁시 비 민주적인 의사결정에 대한 행정지도·조정 능력 강화

4) 소비자분쟁조정팀(공동주택분쟁조정팀)

① 정부는 행정개혁의 일환으로 대민부서를 확충하고 팀제의 운영을 기본방향으로 하고          있는 바 이미 구성되어 있는 지자체도 있고 계획 중인 지자체도 있다.

② 공동주택에 대한 대민상담전화 개설·운용

③ 시민단체와 더불어 동대표 및 관리직원에 대한 교육상담

※ 운전면허 취득시 교육필증이 필수요건이듯이 동대표에 대해서도 적용 검토

④ 공동주택관련업체(관리업체 등)에 대한 관리

⑤ 공동주택의 각종 지침서 작성 배포

※ 노원구에서 제작한 공동주택관리 길잡이 참조

5) 소비자분쟁조정위원회(공동주택분쟁조정위원회)

① 행정기관의 공무원, 공동주택관련전문가, 시민단체대표 등 적정수로 구성하여 운영한다.

② 행정기관의 공동주택관련민원상담사안, 시민단체의 공동주택관련 민원상담사안중 조정이 필요한 사안에 대해 심의

③ 각종 규약, 규정 및 계약서외 관련서류의 표준화 작업

(4) 입주자 측면의 현실적 대책

1) 입주자 대표회의의 역할과 관리사무소의 역할을 분명히 하여, 책임 한계를 명확히 하여      야 한다. 관리사무소는 집행기능 측면으로 입주자 대표회의는 의결기능과 감사기능 강          화 측면으로 업무 구분을 명확히 하여야 할 것이다.

2) 집행금액이 일금 200만원 이상인 공사나 용역등 관리비 집행은 3인 이상의 특별위원회        를 구성하여 해당공사 용역 관련 정보를 수집하고 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절         차를 원칙으로 한다.

3) 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면 월1회-월별검사, 분기1회       -분기검사, 년1회-결산감사 등을 말한다.

관리비 감사 점검표

① 각종 공사 용역 계약서 금액과 세금 결산서 금액 그리고 장부 또는 예금 인출 금액과 일치        하는 가를 확인한다. 공사완료 보고서 작성도 의무화한다.

② 급료명세서의 합계금액이 맞는지 확인하고 합계금액과 예금지급 전표 그리고 해당 장부 금        액이 일치하는지 확인한다.

③ 각종 소모품 (형광등, 장갑, 전구, 부품등)의 수불부를 작성하게 한다. 수불부 입고 수량과         영수증 수량 그리고 수불부 출고 수량과 교체수량이 일치하는 지 현장확인한다. 교체 수량         은 별도 분리 수집 보관하는 것이 좋다.

④ 관리비 지출 금액 영수증, 특히 세금계산서는 관할 세무서에 신고 하였는지를 확인한다. 급        료등에 관한 갑근세와 년금, 의보료, 고용보험등을 제대로 신고 납부 하였는지 확인한다.

⑤ 관리의 수입중 예금이자와 연체료 수입 그리고 이삿짐 운반시 곤도라 또는 승강기 사용료         수입은 필수적으로 잡수입 계상되어야 한다. 만약 잡수입 명세에 누락시에는 원인과 사용처        를 꼭 확인하여야 한다. 보험료, 리베이트, 상인 기부금, 광고 게재료등 기타 관리의 수입은        어떤 것이 있는 지 조사한다. 그리고 그 수입과 지출은 어떻게 관리되고 있는 지 확인한다.        대개의 단지는 자치부녀회 기금으로 관리되는 경우가 많다. 이때에는 자치부녀회 기금의 수        입과 지출 내역을 공개시키고, 공동의 이익을 위해 사용케 하도록 유도 하여야한다.

5. 마감하는 말

98년 현재 전국의 공동주택수는 전체주택수의 약45%를 차지하고 있으며 수도권 일부 지자체는 약 80%를 상회하기도 한다. 이제 아파트는 우리의 주거공간에서 빼놓을 수 없는 가장 보편적인 주거 형태로 자리잡은 것이다. 그리고 우리의 아파트 마을은 우리의 사랑스런 아들 딸 들의 고향마을이 되는 것이다. 특히, 우리나라의 아파트는 대단위 공동소유 사유지 형태로 구성되어 있는 특성이 강하다. 그래서 공동이 거주하는 특수한 형태의 주거 공간으로 입주자들의 공동체의식은 필연적 요소이다. 그러나 아직도 입주자들의 참여의식과 공동체의식은 상당히 미흡해 안타까운 현실이다. 이대로 방치한다면 공동주택이라는 콘크리트 덩어리만 지어놓고, 후손들에게 슬럼화 문제 등 뒷처리만 골치 아프게 만든 조상이 될 것이다. 그러므로 이번의 경찰의 조사가 도화선이 되어 살기 좋은 아파트 마을의 시발점인 투명한 관리를 이룩해 내야만 할 것이다. 아파트단지는 작은 지방자체단체와 유사하다. 따라서 아파트 단지에서 민주적이고 효율적인 투명한 관리가 이룩된다면 생활정치인 지방자치의 조기 정착에도 기여할 것이다. 나아가서 국가발전에도 도움이 될 것이라는 사실을 깊이 인식하여 행동하여야 할 것이다.

Ⅱ. 우리가 내는 관리비 바로 알자

1. 관리비 결산서 보는 법

아파트 관리비는 공동주거 형태라는 아파트 단지의 특성 때문에 발생하는 공통경비를 관계 법령에서 정한 규정을 적용하여 각 세대별로 배분한 금액으로 세대수와 평형 규모에 따라 아파트 단지별로 금액의 차이는 있습니다.

관리비 예산은 대개의 경우, 월 1억~2억원 규모로 연간 10~20억원을 웃돌고 있는 무시 못할 거금입니다. 효율적으로 관리를 잘 한다면 많이 절감할 수도 있습니다.

그러면 효율적 관리를 위해 관리비 결산 검사와 감사는 어떻게 할 것인가?

대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 일년에 한번 받습니다. 그러나 이는 기업회계 규정에 의한 감사로 장부기장의 적정성과 충당금 설정의 적정성 등 회계 원칙에 따라 감사하기 때문에 관리비 과다 사항이나 관리부정 또는 증빙의 사실 유무 등을 확인하기는 어렵습니다. 그러므로 관리비 절감 차원의 감사와 관리부정 또는 증빙의 가공유무 등을 확인하는 실질적 감사는 당연히 동대표들과 입주자들이 해야 합니다.

매년 정기적으로 작성되는 관리비 결산서는 동대표들이나 입주자들이 실질적 감사를 하기 위한 기본자료가 됩니다.그러므로 관리비 결산서를 어떻게 보며, 어떠한 시각으로 볼 것인가 는 매우 중요합니다.

아파트 관리비 결산서는 대차대조표(B/S), 손익계산서(P/S), 합계잔액시산표(T/B)에는 해당 아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있으며 통상적으로, 관리 외 수입인 곤돌라 수입 등 잡수익 해당액이 이익 잉여금으로 자본지부에 나타납니다.

대차대조표  검토사항

① 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 대사하고, 과목별 잔액명세를       요구합니다.

② 실제 잔액이나 실물 또는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인합니다. 예를 들면 예금 과목 잔      액이 통장금액과 일치하는지 대사하는 것입니다.

③ 퇴직급여 충당 예치금 또는 특별수선 충당 예치금 등이 특정예금으로 별도 입금되어 있는지를      확인합니다.

④ 부채지부에 있는 선수금은 입주 초 미리 선납한 관리비 선수금 합계액을 나타냅니다. 이는 잔      액으로 통장에 항상 그대로 남아있는 것이 아니고 관리비의 현금지출에 충당되는 것이기 때문      에 유동적입니다.그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나는 것은 아닙니다. 다만       입주 초 관리비 통장에는 선수금액이 나타나 있어야 하며 그 후 자금 흐름이 어떤지는 추적할      수 있어야 합니다.

⑤ 자산지부의 미수금과 부채지부의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하여 확인합      니다. 특히 미지급등은 물품대금 중 부가가치세가 포함된 것인데, 그 증빙으로 세금계산서를       확인하고, 세금계산서 중 보고용은 세무서에 제출 보고하였는지 점검하는 것이 필요합니다. 이      부분에서 간혹 자료처리를 부실하게 하거나 금품수수 등 부정이 발생하기 때문입니다.

손익계산서(T/B)검토사항

손익계산서(T/B)에는 회계기간의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리외 수입인 잡수입 등이 당기 순이익으로 나타나 있습니다 .

① 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장 입금액을 확인 대사합니다.

② 일반 관리비 중 급료.상여금 등의 월별명세를 요구하고 급료대장 등 월별 금액과 일치하는지       를 확인대사합니다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 계산기로 점검하는 것도 필요합니다.드      물지만 월별 합계금액을 백만 단위 또는 십만 단위 숫자 한 개를 바꾸어 놓고 부정하는 사례      도 있기 때문입니다.

③ 각 과목의 내용 중 큰 금액에 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙을 확인하고 세      금계산서 중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지를 철저히 확인합니다.

④ 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하고, 수불부와 대사하고 인근       지역 아파트 단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고 소모품 사용비를 비고하여 그 원인을 분      석합니다.

⑤ 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구합니다. 그리고 용역계약서      상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사의 관계 등을 알아보고 그 금액을 대사합니다.      특히 부품값이나 소모품 추가비용은 계약 내용대로 제대로 청구되었는지 수선유지비 증빙과       연관하여 대사 확인합니다.

⑥ 급탕비, 전기료, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별 명세와 금액을 영수증      과 확인대사합니다.

⑦ 관리 외 수입으로 곤돌라 월별 사용 명세와 연체료 수입명세등을 확인합니다.

특히, 잡수입 내용을 자세히 검토하여 광고게재료, 보험료 리베이트, 인근지역 유통업체 기부       금 등의 수입계상 여부를 실제 단지 안의 광고 사항 등과 관련하여 자세히 검토합니다.

대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기      간내의 합계금액이 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되      어 있는데 반하여 합계잔액시산표(T/B)에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대해      회계기간 1년간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기의 자기검증표입니다.

합계잔액시산표 검토사항

① 자산에서 가지급금 합계가 많을 때에는 그 원인을 파악해 보아야 합니다. 누가 어떤 일로 가       지급을 하는지를 알아야 합니다. 그리고 자산과 부채과목에서 합계금액과 잔액금액이 다른 것      은 당해 회계기간 안의 증감 변동 금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을 확인하여 점검하는 것      이 바람직합니다.

② 퇴직급여 충당금 예치금의 합계와 잔액이 같지 않을 때에는 그 차액은 당해년도 중에 퇴직자      에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는 제대로 하였는      지 점검합니다.

이상과 같은 요령으로 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로 특히 동대표 감사는 성실히 감사하여 관리업무 집행의 감시·감독 기능을 강화하고 관리비 절감과 부정비리 예방에 기여합시다.

2. 관리비 절감 방안

아파트 주민들은 관리비의 많고 적음에는 관심을 보이면서도 관리비 내역을 따져보지 않은채 관리비 고지서대로 내고 맙니다.

이러한 주민들의 무관심이 관리비를 둘러싼 부정을 낳고 주민들은 납부하지 않아도 될 관리비를 내는 경우가 많습니다. 조사 결과 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴본 후 관리비를 내고 있는 가정은 30%도 채 안 됐습니다.

관리비를 절감하는 첫걸음은 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴보는 것입니다.

아파트 관리비는 법적으로 사후 부과하도록 되어 있습니다. 그래서 입주자들의 통제와 이의 제기가 사실상 어렵습니다. 관리비 부과 내역서를 보고 과목별 분류 내용과 금액을 파악한다는 것은 관리비 구성내역과 세대별 부담액 산정방법을 제대로 모르는 입주자들로서는 거의 불가능합니다.그러므로 입주자들은 구체적인 사례를 가지고 관리소와 동대표에게 이의 제기를 하고 시정할 것을 요구하여 관리비를 줄이도록 해야 합니다.

관리비는 공동주택 관리령 제15조에 명시된 8개 항 이외에는 어떤 항목으로도 징수할 수 없습니다. 단, 8개 항 외에 특별수선 충당금은 따로 부과할 수 있습니다.

주민들은 관리비가 공동주택 관리령 제15조에 맞게 부과되고 있는지를 살펴보고 문제가 있으면 관리사무소에 시정할 것을 요구하여 관리비가 부당하게 징수되는 것을 막아야 합니다.

관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비와 난방비입니다.

그러므로 주민들은 자신들의 아파트 실정에 맞게 관리 인원이 구성되었는지 알아보고 필요이상의 인원이 배치되어 있다면 그 필요 없는 인원은 과감히 줄여야 합니다.

투명한 아파트 관리를 위한 주민행동지침

①  관리비를 내기 전에 부과내역서를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

② 우리 아파트 실정에 맞게 관리인원이 구성되었는지 파악해야 합니다.

③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점검일지를       비치하여 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인합니다. 급탕용 온수 공급시간을        준수하도록 하고, 준수여부 일지를 기록하여 이를 열람, 확인합니다.

④ 연료비 절약을 위해서는 형식적인 온도조절기보다는 열량계를 설치해야 합니다.

⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하고, 주민      들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 합니다. 이렇게 하면 주민들은 깨끗한 물을       마실 수 있고 물탱크 청소를 제대로 하면 다음 해에는 청소비가 조금 들기 때문에 관리비가       절감됩니다.

⑥ 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때 그 시간과 사유를 항상 기록하고 공개하       도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있습니다.

⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리소에 신고하고 사진 촬영 등을      하여 물증을 확보해 놓습니다.

⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자대표회      의는 이를 매달 확인합니다.

⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과 내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인합니다.        잡수입 내역에는 곤돌라 사용료, 보험료, 리베이트, 연체료 수입, 수입 이자와 기타 잡수입, 청      소비 할인금, 곤돌라, 화재보험 할인금, 지하실 임대료, 단지내 광고주의 수수료 수입, 외부차       량 주차비 등이 있습니다.

⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 합니다.

입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증하도록 해야 합니다.

Ⅲ. 아파트 부정·비리 방지 제도개선 방안 대비표

서 울 시	건 교 부	참 여 연 대
① 공동주택 표준관리규약(준칙) 을 개정하여 개선 ② 공동주택관리 관련 정보를 편 람 등 책자로 제작 배포 권장 ③ 서울시 자치구 동사무소에 부 조리 창구 개설. 각종 홍보물 과 반상회를 통해 홍보 ④ 년2회 회계감사를 자자체 권한 으로 신설 - 법령 개정 건교부에 건의	① 아파트 관리제도의 기본원칙인 주민자치의 틀을 유지하면서 정부개입을 최소화하는 선에서 개선방안을 검토 ② 검토과제 □ 입주자대표의 선정방법과 역 할 □ 관리비의 투명성 제고 및 주 민감시 체계 확립 □ 관리제도에 대한 홍보 □ 관리사무소와 입주자대표회 의의 관계정립	① 주민자치 원칙에 따라 지자체별로 공 동주택관리 조례 제정 위임을 명문화 하도록 주택건설촉진법을 개정해야 함 ② 규제 차원에서 주민자율 정신에 위배 되는 사항을 전면폐지시키고, 지자체 의 적극적인 행정행위 의무사항을 신 설 강화하여야 함 ③ 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고 방안 강구 - 교육, 홍보, 기초정보 제 공 ④ 입주자대표회의와 관리사무소의 관리 업무구분과 책임 한계 정립을 요함 ⑤ 공동주택관리 관련 각종 규약 규정 및 계약서를 표준화하는 작업
○ 년 2회 정기 감사 ○ 자자체 감사 → 법령개정건의	○ 년 2회 입주자대표 관리 업무 자체 감사 의무화 ○ 년 2회 회계감사는 지자체 또 는 감독기관 감사	○ 월별 분기별 년말 자체 감사 의무화 감사 점검표 사례 제공 및 교육 정례 화(년 2회 이상, 동대표 대상) ○ 회계감사 요구 단지 ○ 지자체 감사 또는 외부감사 허용
○ 입주자대표회의를 1000세대 이 상인 단지는 법인화 (조합형 태)	○ 좌 동 ※ 법인 임원 자격 강화	○ 좌동 사항 불필요 ○ 입주자대표회의는 의결 및 감사 기능 강화관리사무소는 집행기능을 강화할 것을 명문화
○ 공동주택관리 편람 ○ 제작 배포 현황	○ 고지서 항목 세분화	○ 지자체가 공동주택 관련 정보 수집 및 주민들에게 정보제공를 의무하는 것 을 명문화하여야 함 ○ 관리비 부과 명세서에 비목별 계산 근 거를 상세히 공개 의무화
○ 각종 공사 계약할 시 자치구 대행 유도	○ 일정금액이상 공사 또는 용역 공개입찰 결정 의무화	○ 일정금액 이상 공사·용역을 3인 이상 의 특별위원회를 구성하여 공개 경쟁 입찰 결정 ○ 공사완료 보고서 기명 날인 및 세금계 산서 수령을 의무화
○ 입주자대표회의 감사 자격 - 회계 유경험자로 자격을 제한	○ 동대표 자격강화 (금고 이상 부적격 배제)	○ 동대표 자격 강화 (금고 이상 전과자 배제)

○ 통장 주도하에 동대표 선출	○ 동대표 직접 선거 의무화 (단독 후보일 경우도 일정 비 율 득표 요건 강화)	○ 동대표 선거 규정 사례 제공 ○ 민주적 직접선거 의무화 찬성 ○ 하지만 통장 주도하에 동대표를 선출 하는 것은 행정부가 과도하게 주민들 의 권리를 침해하는 것임
○ 자치구에 분쟁조정위원회 구성 권장	○ 지자체에 분쟁조정위원회 실치 의무화	○ 지자체에 분쟁조정위원회와 상담실 ○ 상설기구를 설치할 것을 의무화
○ 주택관리사 신설 또는 담당 인 원 증원	○ 공동주택관리령 위반 - 벌칙강화	○ 공동주택관리령 위반 벌칙 강화는 바 람직 ○ 하자 미보수업체 주택관리업자 등 함 께 적용하여야 함
○ 미취업 주택관리사(보) 일정 교육 ○ 회계감사와 안전 점검 임원 투 입	없음	○ 서울시안 찬성
		○ 주촉법을 개정하여 자자체별로 공동주 택관리 조례 제정 위임을 명문화하여 야 함 ○ 자자체에서 관내 아파트 단지 관리비 내역을 월별로 전산 입력 공개를 의 무화 한다. ○ 공동주택관리 관련 각종 규약 규정 및 계약서의 표준화 작업 요함

투명한 관리를 위한 업무분담

Ⅰ. 서  론

투명한 관리를 위해서는 관리비의 계획·집행·감사기능이 제대로 작동될 수 있도록 관리 시스템이 정립되어야 한다. 그러나 우리의 현실은 입주자대표회의와 관리사무소의 업무구분마저 모호하며, 책임한계 또한 불명확한 실정이다. 그리고 관리비 부과제도도 대부분의 아파트 단지는 위탁관리든 자치관리든 사후정산 부과제도를 채택하고 있다. 그래서 위탁관리와 자치관리의 장점을 전혀 살리지 못하고 혼합관리 형태를 취하고 있다. 그러므로 관리비의 사전 통제제도인 관리비 예산제도나 도급관리 형태가 발달하지 못하고 있다. 이는 관리비의 방만한 사용으로 이어져 관리비의 낭비와 부정·비리 발생의 한 요인이 되고 있는 것이다. 마지막으로 관리비의 배부원칙인 사용자 부담원칙과 공평부담원칙을 공동주택의 특성과 수혜자 기준에 따라 관리비 비목별로 합리적인 배부방법을 규약으로 정하여야 한다. 그럼에도 불구하고 다수결의 원칙이나 단독주택 사고방식으로 배부방법을 결정함으로써 많은 아파트 단지에서 입주민간에 갈등과 분쟁을 야기시키고, 서로 반목하여 참여의식과 공동체의식을 저하시키고 있다. 따라서 이와같은 요인을 시급히 개선해야 투명한 관리를 할 수 있다.

Ⅱ. 관리업무영역 구분

1. 입주자 대표회의 위상과 역할

(1) 동대표의 위상

동대표는 현행 법령에서 대통령, 국회의원, 지방자치단체장, 지방의원과 함께 주민의 직선으로 선출하도록 되어 있는 명실공히 법적인 주민의 대표이다. 그리고 동대표는 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 중요한 자리이다. 그러나 아직 아파트 문화가 제대로 정착되지 못해 동대표가 그 위상을 제대로 찾지 못하고 있다. 동대표를 해본 사람은 잘해야 본전이라는 생각을 하게된다. 누구도 선뜻 동대표를 하겠다고 나서질 않는다. 그래서 많은 아파트단지에서는 악화가 양화를 구축한다는 그레샴의 법칙과 같이 질낮은 동대표가 과반수 이상을 점유하고, 양질의 소수 동대표를 몰아내는 기현상이 벌어진다. 이제부터는 선한의지를 가진 깨어있는 입주자들이 동대표로 직접 나서야 하고, 그와 같은 사람을 적극 추천하여 과반수 이상 선출하여야 한다. 그래서 일부 개인적 이권을 챙기기 위하여 나선 동대표를 도태시켜야 한다. 그래야만 투명한 관리를 시작할 수 있을 것이다.

(2) 동대표의 역할

동대표는 아파트 단지의 대표권과 의결권을 모두 갖고 있는 중요한 역할을 하는 사람이다. 법적으로는 주촉법, 공동주택관리령 등과 단지관리규약에 그 역할이 명문화 되어 있다. 동대표는 공동주택의 관리방법을 주민들의 과반수 이상 서면동의를 얻어 결정하고, 관리업자 선정을 그 구성원의 과반수 이상 찬성으로 제안하며, 관리업무 전반에 관한 감사·감독권과 의결권을 가지고 있다. 자치관리의 경우 소장과 관리직원의 임명권을 가진다. 그러나 대다수의 아파트단지 동대표회의는 물탱크 청소용역 보일러 세관공사용역 등 집행기능을 직접 관장하기도 한다. 이는 집행기관인 관리사무소와의 마찰을 일으키고, 업무한계와 책임한계를 모호하게 만들고 있다. 따라서 투명한 관리에도 걸림돌이 되고 있다.

동대표회의는 의결기능과 감사기능을 강화시키고 집행기능은 최소한 제한하여야 한다. 예를 들면 집행금액이 일금200만원 이상인 공사나 용역 등 관리비 집행은 3인 이상의 특위를 구성하여 해당공사 용역관련 정보를 수집하고, 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절차를 거쳐 합리적으로 투명하게 결정될 수 있도록 제도적 장치를 만드는데 그쳐야 한다. 그리고 의결기능에 있어서도 민주적 기본회의절차 등을 철저히 지키고, 합리적인 토론문화와 합의에 도달할 수 있도록 회의 규정을 만들어 효율적인 의결기능을 수행하고, 회의록을 철저히 공개하여야 한다. 또한, 관리비의 예산회계 제도를 도입하여 차년도의 관리비 비목별 예산편성과 총액관리비의 통제를 할 수 있도록 예산심의 기능을 발전시켜야 한다. 감사기능으로는 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면, 월별감사, 분기감사, 년말 결산감사 및 수시감사 등을 철저히 실시하여야 한다. 그리고 감사 기법을 계속 개발하여야 한다. 이와 같이 동대표회의는 작은 지자체의 지방회의의 기능과 유사하다.

2. 관리사무소의 역할

관리사무소는 집행기관이며, 관계법령에서 정하고 있는 전문직업인들로 구성되어 있는 투명한 관리의 최일선에서 업무를 수행한다. 아파트 관리업무는 법률적·경제적(경영·회계)·기술적 측면을 포괄하는 종합과학적 성격을 가진 서비스업이다. 그리고 관리업무의 수장인 관리사무소장의 역할을 지자체의 단체장의 역할과 유사하다. 따라서 관리소장은 전문직업인으로서 전문가다워야 한다. 전문가답다는 것은 관리업무 전반에 관하여 연구하는 자세와 미래에 대한 확신을 가지고 개선해 나가는 적극적 사고방식과 전문가들로서의 자긍심을 가져야 한다. 특히 투명한 관리에 있어서 관리비 총액 통제의 지름길인 사전예산편성 기법을 자세히 숙지하고 실천할 수 있어야 한다. 그리고 관리비 집행기능에서 대원칙인 총액주의 원칙과 공개주의원칙, 그리고 견제주의 원칙을 철저히 지켜 나가야 한다. 총액주의 원칙이란 회계학의 기본원칙중 하나이며, 순액주의 또는 감액주의에 대응하는 원칙이다. 관리외수입이 있을 경우 전액을 잡수입으로 계상하고, 동대표운영비 등 공적인 비용은 일반관리비, 동대표운영비 세목에 총액으로 표시하는 방법으로 회계의 대원칙이다. 그러나 우리의 아파트 단지에서는 관리외 수입에서 동대표 운영비 또는 부녀회운영비 등을 감액한 차액만을 잡수입으로 계상하는 순액주의를 많이 발견하게 된다. 이는 공적회계의 기본원리를 무시하는 비합리적인 비자금 문화의 소산이다. 이로 인하여 아파트 관리비의 특명성을 의심받게 되는 것이다. 공개주의 원칙이란 관리소장은 동대표회의와만 상의하지 말고 주민들이 참여할 수 있도록 관리업무의 많은 사항들, 특히 고액의 외부공사·용역 업무사항들은 모든 것을 공개하여야 한다는 원칙이다. 얼마전 A아파트에 들릴 일이 있었는데 주민게시판이 텅 비어 있는 것을 보았다. 남이 보더라도 게시판에 공고문이 가득차 있는 것과 텅 비어 있는 것은 차이가 있다. 회계감사를 받아 비리가 나타나지 않고 관리소장이 청렴하고 성실하게 업무에 임한다고 투명하다고 볼 사람은 없다. 입주민들이 궁금하지 않게 모든 것을 관리비 내역서 뿐만 아니라 게시판이고 반상회에 모두 알려주는 것이 필요하다는 것이다. 이것이 바로 투명한 관리와 아파트 관리 서비스의 질적 향상의 척도가 되는 것이다.  견제주의 원칙이란 조직이란 정체되고 안주하려는 속성이 있으며, 그 구성원들은 견물생심과 타성에 젖어 이기적이 되기 쉽다. 그래서 공적업무를 수행하는 모든 조직은 업무처리 과정이 투명하고, 서로 견제되도록 조직을 구성하는 원칙을 말한다. 예를 들면, 급료명세서를 작성하는 사람과 급료를 봉투에 넣는 사람 그리고 장부에 기장하는 사람이 서로 다르게 해야 한다는 것이다. 또는 외부공사나 용역업무에 있어서는 입찰예정가격 결정팀과 입찰집행팀 그리고 공사검사팀을 서로 달리 구성하여야 투명성이 확보된다는 원칙이다. 이외에도 관리사무소의 역할은 하자문제, 환경문제, 안전문제 등 기타 주거생활문화의 제문제들과 같이 다양하다. 특히 관리소장은 연구소의 연구원이 아니다. 행동하는 전문 직업인이다. 그러므로 입주자의 참여의식과 공동체의식 그리고 공대표의 우상과 역할 등에 대하여 지속적으로 교육할 수 있어야 한다. 그리고 살기 좋은 아파트마을을 만들기 위한 아파트 주거생활문화의 전도사가 되어야 한다.

21세기는 환경의 시대이며, 유지관리의 시대이다. 또한 작은 것이 아름다운 시대라고도 한다. 관리소장의 역할은 작을 수도 있다. 그러나 아름답다. 왜냐하면 우리 후손의 고향마을을 가꾸는 일이기 때문이다. 따라서 관리소장의 역할은 영원할 것이다.

3. 위탁관리업자의 역할

관리방법에는 자치관리와 위탁관리방법이 있다. 특히 위탁관리방법을 결정한 아파트단지는 위탁관리업자를 선정하여, 관리권을 인계하여 대행시키고 있다. 그러나 위탁관리계약을 도급계약이 아니라 위임에 의한 계약을 하고 있으므로 위탁관리의 장점을 지대로 살리지 못하고 여러 가지 부작용을 일으키고 있다. 첫째, 도급계약이라면 관리비총액으로 계약이 되므로 관리비의 과다집행이 계약시점에서 한번 제동이 걸리는 효과가 있으나 위임에 의한 계약이 대부분인 현실에서는 자치관리와 대동소이하다. 둘째, 위탁관리업자에게 지급하는 위탁관리 수수료는 아파트관리 업무에 대한 대행보다는 컨설팅업무에 준하므로 실질적으로 관리비 절감이나 부정·비리에 대하여 소극적으로 대응하여 자치관리와 별다른 차이가 없다. 셋째, 위탁관리업자 변동시 관리소 직원들의 승계문제가 심각하게 대립되며, 노동법상 사각지대화 되고 있다. 관리소 직원들의 직업의 안정성에 심각한 피해를 야기시키고 있다. 따라서, 현행 위탁관리제도를 폐지하고, 공동주택 관리업무에 관한 컨설팅 업무를 명문화해야 한다. 아니면, 실질적으로 위탁관리의 장점을 살릴 수 있도록 도급계약의 표준안을 제시해주고 권장하여야 한다. 또는 관리업자가 관리비의 사건 예산편성을 제시하도록 하고, 관리업자에게 관리비 감사의무와 하자보수 점검의무 등을 명문화하고, 위반시 벌칙을 강화하여, 형시적인 위탁관리가 아닌 실질적인 위탁관리가 되도록 관계법령을 개정하여야 할 것이다. 개정전이라도 위탁관리업자는 실질적 위탁관리가 되도록 노력하여야 할 것이다.

Ⅲ. 관리비 부과제도

1. 사후정산 부과제도

행 대부분의 아파트단지에서 시행되고 있는 관리비 부과제도이다. 이는 관리비의 사전통제가 거의 불가능한 점이 최대 약점이다. 따라서 관리비 절약이나 부정비리에 있어서는 집행기관의 도덕심과 직업의식에 의존할 수밖에 없다.

2. 사전 예산 편성제도

사후정산 부과제도와 배치되는 제도로 관리비의 에산편성과정에서 관리비의 비목별 총액을 사전에 통제할 수 있는 장점이 있다. 그러나 합리적인 예산편성지침을 만들어야 하고, 전문성을 필요로 하는 작업이다. 지자체별로 표준 예산편성지침을 만들어 보급하고, 전문성 제고를 위해 동대표 교육을 정례화해야 한다.

3. 위탁관리업자의 도급계약제도

실질적 위탁관리제도의 장점을 살리려면 위탁관리업자의 수수료를 포함한 위탁관리금액을 총액으로 도급계약을 맺어야 한다. 이는 고도의 관리업무의 전문성을 요하는 제도로 손해배상책임제도와 표준관리비제도 그리고 표준공사별내역서 등을 정비한 연후에 실시하여야 부작용을 최소화시킬 수 있다.

과도기적으로 현행의 위임에 의한 계약상태에서도 운영의 묘를 살려 관리업자에게 사전예산편성제시와 관리비감사의무 그리고 하자보수점검의무 등을 명문화하여 강제함으로써 소기의 목적을 달성하는데 기여할 수 있을 것이다.

Ⅳ. 관리비배부원칙

종전 령 제15조(관리비등) 1항단서에는 □관리비의 새대별 부담액산정방법은 사용자부담 및 공평부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다.□라고 되어 있었다. 그러나 98년 12월 31일자 개정령에서는 이 단서조항을 모두 삭제하였다.

이는 관리비의 세대별 부담액산정방법을 가지고 많은 공동주택에서 갈등과 분쟁이 일어나고 있는 현실에서 사유재산이라는 이유와 자율이라는 미명하에 행정기관의 지도·감독권적극적 행정행위의지를 스스로 포기한 어리석음이라 아니할 수 없다.

따라서 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각하여 공동주택관리관련법령을 일원화하여 공동주택관리에 관한 법률(가칭)을 제정하여야 한다. 우선 공동주택관리령을 개정하여 관리비부과원칙을 부활시키고, 지자체별로 공동주택관리에 관한 조례를 제정하여 실시할 수 있도록 하여야 할 것이다.

1. 공평부담원칙

공동주택의 특성상 공평부담원칙은 필연적이다. 특히 우리나라는 대단위 공동소유사유지형태이므로 공평부담원칙을 적용해야 할 관리비 비목이 더욱 많을 것이다.

공평부담원칙이란 단독주택에서와는 달리 공동주거생활을 함으로써 세대별로 관리비의 수혜받는 정도를 측정하기 곤란한 경우에 분양면적이나 전용면적으로 공평하게 관리비를 배부하는 대원칙이다. 이 원칙이 제대로 인식되지 않아 혼란을 가중시키는 비목으로는 수선유지비이다. 벽속이나 바닥속의 배관이 누수될 때, 특히 바닥 난방관의 미세한 누수를 아래층 천정에서 물방울이 떨어질 때의 보수공사비의 비용부담문제이다. 서울시 준칙에서 마저도 계량기 위치기준으로 판단하도록 함으로서 더욱 혼란을 가중시키고 있다. 이는 단독주택 사고방식으로 공평부담원칙을 잘못 해석한 결과로 사료된다. 왜냐하면 공동주택의 특성상 사용자가 직접 사용하지 않는 시설과 세대에서 혜택을 보고 있다 하더라도 벽속이나 바닥속의 배관은 공유부분으로 보는 것이 통설이다. 이는 건교부의 구 표준관리규약에도 나타나고 있다.  따라서 난방비와 계량기 등 세대내의 노출된 열량계 또는 밸브에 대한 보수공사비는 사용자부담원칙에 따라 해당세대에서 부담하여야 한다. 바닥 속 난방관은 공유부분으로 그 보수공사비는 공동수선유지비로 공평부담원칙에 따라 부담되어야 한다.

2. 사용자부담원칙

이는 단독주택사고방식과 같이 적용되는 관리비부담원칙으로 수혜자가 명백하거나, 측정이 계량기 등에 의하여 가능한 경우에 적용하는 원칙이다.

이 원칙마저도 다수결의 원칙을 내세워 적용하지 않아 갈등과 분쟁을 일으키는 사례도 있다. 대표적인 사례는 같은 단위안의 복도식동과 계단식동이 혼대되어 있을 때, 동출입구의 경비인건비 배부에 있어서 공평부담원칙을 적용하는 경우이다. 이는 2명의 직접경비서비스를 복도식인 경우에는 30∼40세대가 제공받는 반면 복도식인 경우에는 60∼120세대가 제공받기 때문에 수혜자가 명백하므로 해당 동 2명의 직접경비인건비는 사용자부담원칙에 따라 해당동 세대에 직접배부하여야 한다.

승강기유지보수비와 승강기전기사용료는 구분하여 유지보수비는 공평부담원칙에 따라 전세대에 부담시키고, 전기사용료는 1∼3층과 같이 사용하지 않는 세대에게는 사용자부담원칙에 따라 부과하지 않는 것이 합리적이다.

건강한 아파트, 우리가 만든다

) 이 강의안은 참여연대 아파트공동체연구소에서 실시하는 아파트시민학교에서 사용되는 교재를 수정·편집한 것입니다.

- 아파트 하자의 발견과 대응 -

1. 아파트 하자란 무엇인가

(1) 하자와 부실공사의 개념

일반적으로 건축에 있어서의 하자란 공사가 잘못돼 건축물이 본래 가져야 할 기능이나 모양, 색상을 갖지 못한 것을 의미한다. 예를 들어 건축공사가 잘못되었거나 끝마무리를 제대로 하지 않아 건물에 균열에 생기거나, 비틀림 또는 들뜸, 침하, 누수 등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있는 것이다. 특히, 아파트 하자로 가장 많이 등장하는 것은 방수공사 부실로 인한 누수현상, 방열·방음공사 부실로 인한 열손실과 소음공해, 하수구·배관의 부실이다.

이에 대해 부실공사란 건축업자가 건축법의 규정에 따르지 않았거나, 계약사항인 설계도면이나 시방서대로 건축하지 않은 경우를 말한다. 예를 들면 건축법에 규정된 대로 방열, 방음시설을 하지 않았거나, 주차장을 설계도면에 나와 있는 대로 시공하지 않은 것, 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고보다 작게 분양하는 것 등도 모두 부실공사에 해당한다.

그리고 하자와 부실공사는 중첩이 되는 경우가 대부분이다. 대개 건축법이나 설계도면대로 시공하지 않은 부실공사에는 의례 균열, 누수, 소음 등의 하자가 발생하기 때문이다.

위에서 말하는 하자와 부실공사를 모두 포함해서 넓은 의미의 하자라고 말하기도 한다. 그리고 일반적으로 하자라는 용어를 사용할 때는 바로 넓은 의미의 하자를 뜻하는 경우가 대부분이다.

(2) 하자의 유형

1) 세대내의 하자 및 공동구의 하자

하자를 구체적으로 살펴보면 크게 세대내 하자와 공동구 하자로 나눌 수 있다.

세대내 하자로는 실내벽과 장판의 습기, 창문의 여닫음 불량, 거실과 방바닥의 들뜸, 화장실 방음 장치 미비 등을 들 수 있다.

공동구 하자는 토목건축분야, 기관분야, 전기 시설분야로 세분화할 수 있다.

토목건축분야는 아파트 공유대지의 분양면적보다 등기면적이 부족한 경우, 아파트 외벽 균열, 어린이 놀이터 안전시설 미비, 옥상바닥 균열 및 방수, 배수 불량 등이 있다.

기관분야는 급수탱크 용량부족, 옥상 물탱크 및 지하 물탱크 안전시설 미비, 보일러 집진시설의 하자 등이 주된 것들이다.

전기시설분야는 승강기 소음 및 잦은 고장, 주변전실 중앙감시반 작동 불능, 지역난방 공사시 배관공사비 추가부담 등을 들 수 있다.

* 아래층은 지붕으로, 위층은 화단으로 사용하고 있는 부분의 하자에 관하여 - 이 부분은 당해 동 전체의 공용부분임. 그 하자로 인한 누수 발생시 보수책임자는 시공상의 하자인지 아니면 사용상의 하자인지를 구분하여야 함. 후자의 경우는 실제사용자의 책임.

* 아파트 조경책(울타리) 미설치의 하자여부 - 설계도면 참조.

2) 아파트 면적

당초 사업주체가 분양하기로 약속한 공급면적보다 실제 분양 받은 공급면적이 적은 것도 일종의 하자라고 할 수 있다.

아파트 면적의 하자를 파악하기 위해서는 우선 개념을 정확하게 알아야 한다. 주택공급에 관한 규칙 제9조(입주자 모집공고)에서는 아파트 면적을 표시할 때 가구당 공급면적을 전용면적과 공용면적으로 구분해 표시하도록 정하고 있다.

전용면적은 해당 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 외부와 차단돼 있다. 이를테면 거실, 침실, 주방, 화장실 등의 면적을 말한다.

공용면적은 계단과 엘리베이터 등 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간이다. 평형은 공용면적을 포함한 개념으로 사용된다.

여기서 발코니는 서비스공간이므로 공급면적에 포함되지 않는다. 또한 지하주차장 건축비용은 입주자가 부담하지만 면적계산에는 넣지 않고 별도로 표시하도록 되어 있다. 일부 업체에서는 발코니 등의 면적까지 합쳐서 평형을 표시하곤 한다. 따라서 아파트를 분양 받거나 구입할 때 평형에 현혹되지 말고 전용면적을 기준으로 판단해야 한다.

실제 아파트 면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집공고를 확인해야 한다. 특히 기존 아파트의 경우에는 등기부등본이나 건축대장을 열람하면 된다.

오래된 아파트를 구입할 때는 가구당 대지면적을 확인해서 재개발 사업 때의 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부 등에서 가구당 대지면적은 전체 단지 면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.

* 전용면적 60m□(18.2평)의 아파트는 공용면적을 합쳐 23평형 정도가 될 것이나 업체에 따라서는 발코니 등의 면적까지 합쳐서 27평형까지 표시하곤 한다. 결국 아파트를 분양 받거나 구입할 때 □평형□에 현혹되지 말고 전용면적을 기준으로 판단해야 한다.

* 주택건설촉진법 시행규칙 제17조 2항 2호에 의하면, 전용면적은 건축법시행령 119조 1항 3호 소정의 □바닥면적□을 기준으로 하되, 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실 및 경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분의 면적은 공용면적으로 한다.

* 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 공용면적(공용부분)은 각 세대별로 분배한다(구분소유자 전원의 공유에 속함).

(3) 하자 발생의 원인

아파트 하자가 발생하는 원인은 무엇인가. 일부 주택전문가들은 주택공급량이 급증하면서 자재부족, 인력 부족, 공기 단축 등으로 하자가 발생할 수밖에 없다고 주장하고 있다. 그러나 이것만으로 하자가 발생하는 원인을 설명하는 것은 무리다. 아파트 건설 과정에서 분양에 이르기까지 구조적으로 맞물려 있는 문제들에서 하자가 필연적으로 발생하고 있음을 지적할 필요가 있다.

1) 구조적 문제

우선 아파트 건설업계의 구조에서 그 원인을 찾을 수 있다. 우리나라 건설업자 중에는 일부이지만 거의 투기목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있다. 또 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따내 낮은 가격으로 하도급을 주어 공사를 시행하게 하고 하도급 받은 기업은 또 낮은 가격으로 재하도급을 주어 심한 경우에는 다섯 차례나 재하도급되는 경우도 있다. 이런 악순환에서 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 무리하게 단축시켜 공사를 해야만 이익을 볼 수 있다. 부실공사가 나타나는 것은 불을 보듯 뻔한 일이다.

주택이 부족한 우리나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 건설하는데 그다지 신경을 쓰지 않는다. 시공업자의 경우 미리 선금을 받아 공사를 하기 때문에 경비 절감을 위해 마무리공사를 적당히 하는 경향이 있다. 예를 들면 경비 절감을 위해 시멘트·모래·자갈의 배합비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는가 하면 콘크리트 양생기간을 줄여가면서 공사하는 등 처음부터 부실공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.

또 다른 문제는 감독을 책임지고 있는 행정기관의 안이한 태도다. 행정기관은 아파트 하자 문제에 대해서는 무관심한 편이다. 주민들이 시청이나 구청에서 관련자료를 요구할 때 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자문제로 진정을 하면 관계 규정 등을 검토하여 시공업자에게 시정지시를 하는 것이 원칙이지만 오히려 주민들을 설득하는 등 소극적인 태도를 보인다.

사업승인서와 준공검사필증 발급 시에도 정확한 실사 없이 대충 발급해 주는 것이 행정기관의 관행이다.

2) 주민의 문제

아파트 하자에 관한 문제는 건축공학이나 법률에 관련된 복잡한 사정이 많기 때문에 대부분의 입주자들은 전문 지식이 부족하다는 이유로  불만이 있다 하더라도 그냥 넘겨 버리기 쉽다. 부실공사로 인한 하자를 보수해 줄 것을 요구하는 것은 입주자의 당연한 권리다. 하자 발생을 최소화하기 위해서는 아파트가 지어질 당시부터 완공에 이르기까지 공사 현장을 찾아가 일일이 확인하는 것이 중요하다. 이를 위해서 예비 입주자들의 모임을 만들어 정기적으로 공사현장을 찾아가는 것도 한 방법이다.

2. 하자를 어떻게 찾아낼 것인가

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아두어야 할 점이 몇 가지 있다.

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 입주자들은 시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다.

또 계약서에 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 실제와 다를 경우 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다.

세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다.

(1) 세대별 하자 점검 요령

1) 현관철문

내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 잠금 장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속한다.

2) 현관바닥과 베란다, 창고 , 다용도실

바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구 쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부를 주의 깊게 보아야 한다.

3) 실내벽, 방다박, 천장

굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기가 있는 지를 확인한다.

4) 가스설비

가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

5) 주방기구

싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는 지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는 지 살펴야 한다.

6) 위생기구

양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수되는 부분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반 등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

7) 급수설비

각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함께 보아야 한다.

8) 소화설비

각 세대 계단 옆 또는 현관 밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 ABC 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

9) 열량계와 온도조절기

거실이나 안방에 설치되어 있는 난방 온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본다.

10) 실내 보온 및 방음시설

벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음측정기로 확인해 본다. 그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는 지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는 지와 위층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다.

11) 전기시설

① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다.

② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다.

③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라 모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다.

④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다.

⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다. 이와함게 가스감지기와 화재감지기가 싱크대 천정과 거실과 방 천정에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

12) 국기꽂이와 각종 장식 기구들

국기꽂이를 배란다 섀시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.

(2) 공동구 하자 점점 요령

한 사람이 공동구의 하자를 점검하는 것은 무리다. 입주자대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이 원칙이다. 그러나 공동구 하자는 세대별 하자 점검보다 소홀히 하는 것이 현실이다. 대부분의 입주자들이 자기가 살 집안에 더 큰 관심을 갖는데다가 관리사무소의 전문 인력이 부족하기 때문이다. 이로 인해 아파트의 노후화가 가속되고 있다. 공동구 하자 점검을 위해서는 입주자들의 적극적인 참여가 중요하다.

1) 승강기

공동구 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 디지털 버튼, 버튼 램프, 비상 호출장치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중 소음정도, 운행정지의 횟수와 시간 등을 살펴보아야 한다.

승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가를 확인한다. 용역계약상의 승강기 무상 보수기간 3-6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공회사가 램츠 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다. 그 이후의 보수는 용역계약서에 첨부된 소모자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재 이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등은 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다.

한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 육하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급·배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천정의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.

옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급·배수관 상태, 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다.

특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정대로 세대당 3톤 이상이 되는 지도 빼놓지 말고 확인한다.

3) 외벽과 옥상 바닥 균열

옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의 깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

4) 기관실과 변전실

벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인한다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

5) 어린이 놀이터

어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 충분한 지를 확인해야 한다. 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

6) 주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는 지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화선의 가구당 배선수를 확인한다.

3. 하자에 대한 법적 대응 방법

아파트 하자가 발생하면 시공업체에 보수를 요구해야 한다. 하자에 대한 보수의무는 공동주택관리령에 상세하게 규정돼 있다. 또 시공업체가 보수 요구를 거부하거나 이행하지 않을 경우 민형사상의 처벌을 받도록 현행법으로 정하고 있다. 따라서 입주자들은 아파트 하자에 대한 세심한 점검과 함께 하자 보수에 대한 법적 대응방법을 알아둘 필요가 있다. 이번 장에서는 하자에 대한 법적 대응 방법으로 공공주택관리령에 의한 하자보수요구 절차와 민사상의 손해배상청구, 형사상의 책임에 대해 살펴보기로 한다.

(1) 공동주택관리령에 의한 하자보수 요구

1) 하자보수기간

하자보수기간이란 시공회사가 공동주택 준공 후 법적으로 일정기간동안 세대별 하자나 공동구 하자에 대해 의무적으로 보수해주는 기간을 말한다. 공동주택관리령에서 규정한 하자보수기간은 사용검사일로부터 주요시설인 경우엔 2년 이상, 그 밖의 시설인 경우엔 1년 이상으로 정하고 있다(공동주택관리령 제16조 1항). 그리고 기둥·내력벽의 하자보수기간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 정하고 있다(제16조의 2 제1항).

구체적인 하자보수책임기간은 공동주택관리령 별표7과 같다.

2) 하자보수청구절차

① 하자보수의무자

사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 및 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운 시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을 건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.

② 하자보수요구

하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다. 이 때 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하도록 하고 있다(공동주택관리령 제16조 2항). 하자 보수를 요구할 때는 말로 하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다.

** 사용검사권자의 하자보수명령제도 폐지

사업주체가 하자보수 요구를 이행하지 않을 때는 입주자대표회의(또는 입주자)가 사용검사권자에게 이같은 사실을 통보하고, 통보를 받은 사용검사권자는 하자 여부를 조사해 하자가 있는 것으로 확인되면 기간을 정하여 사업주체에게 보수를 명하도록 한 규정을 삭제(1998.12.31)

③ 하자 여부 판정

입주자는 하자보수를 요구하지만 사업주체는 하자가 아니라고 주장하면서 하자보수를 거절함으로써 하자에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 종전에는 1차적으로 사용검사권자가 하자 여부를 판정하였으나 1998년 12월 31일 개정된 공동주택관리령에 의하면 사업주체가 의뢰한 기술사 등이 판정하도록 규정하고 (공동주택관리령 제16조 3항), 판정 결과 하자보수의 책임이 있는 쪽에서 그 비용을 부담하도록 하고 있다 (제16조 4항). 그러나 사업주체의 의뢰를 받은 기술사 등이 하자 여부를 판정하는 것은 사업주체의 주장을 합리화하기 위한 절차에 불과할 뿐 법적으로 종국적인 효력을 가진 것은 아니다.

④ 하자보수 위반의 효과

가. 하자보수보증금 사용권

입주자대표회의는 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 하자보수보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. (공동주택관리령 제16조 6항)

나. 사업주체의 처벌

이점에 관해서는 뒤에서 살펴볼 형사책임 부분 참조

** 하자보수의 종료절차 폐지

사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료된 경우에는 사용검사권자에게 하자보수의 종료 사실과 하자보수 기간의 만료사실을 통보해야 한다. 이때 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무와 하자보수의 완료 여부, 하자보수기간의 만료사실 따위를 조사해 입주자대표회의에게 통보해야 한다. 만약 하자보수 종료시점까지 보수가 되지 않았을 경우 입주자대표회의는 사용검사권자에게 재조사를 요구하거나, 1개월 이내에 기술용역 육성법이나 건축사법에 의한 의견서를 첨부해 사용검사권자에게 제출하면 된다. 이 때에도 사용검사권자는 사업주체에게 하자보수 명령을 내려야 한다.(이상의 내용 모두 삭제, 1998.12.31)

결국 공동주택관리령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에만 종료하도록 한 규정을 모두 삭제함으로써 입주자의 권리 행사에 심각한 문제를 가져오고 있다.

3) 하자보수보증금

① 하자보수보증금이란

하자보수보증금이란 공동주택을 건설·공급하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비해 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치하는 것을 말한다. 액수는 공동주택관리령 제17조 3항에서 법정되어 있다. 내용을 보면, 대지조성과 함께 공동주택을 건설할 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 공동주택 등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100분의 3을 하자보수보증금의 액수로 규정하고 있다. 또한 대지조성을 하지 않을 경우 공동주택등의 총공사비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3분을 예치하도록 하고 있다.

② 하자보수보증금 예치방법

하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행보증보험 증권, 건설공제조합이 발행하는 보증서로 한다. 이때 공동주택을 건설·공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이 예치증서는 사용검사신청서를 낼 때 사용검사권자에게 제출한다.

또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경해야 한다(공동주택관리령 제17조 2항). 사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다.

입주자대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 한다. 그러나 현실적으로 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에도 바로 예치 명의 변경을 하지 않는 경우가 많다. 따라서 입주자대표회의에서 예치 명의 변경을 요청해야 한다.

③ 하자보수보증금 사용은 어떻게 하나

입주자대표회의 등이 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다.

그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없다.

④ 하자보수보증금의 반환

입주자대표회의는 하자보수기간 이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다(공동주택관리령 제18조).

⑤ 사업주체 및 시공업체의 도산시 하자보수보증금은 어떻게 되나

사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다.

또한 시공업체의 도산으로 건축주가 직접 시공하게 되었을 경우도 하자보수보증금을 예치해야 한다. 즉 시공업체가 도산했다는 사유만으로 하자보수보증금의 예치 의무가 면제되는 것은 아니다.

지방자치단체에서 공급한 공동주택으로 시공업체가 도산할 때에는 시공업체가 예치한 하자보수보증금의 명의를 입주자대표회의로 바꿀 수 없다. 주택건설촉진법 제38조 15항의 조항을 보면, 국가 지방자치단체 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금 예치의무가 없다라고 규정하고 있다. 이 조항에 따라 시공업체가 도산해 하자보수보증금으로 보수하고자 할 때 국가 또는 지자체가 사업주체인 공동주택은 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의로 변경할 수 없다. 그러나 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.

(2) 부실공사와 민사상의 손해배상청구

하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비 등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 필요가 있다.

1) 손해발생 근거

① 일반기준

분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서 등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그 등을 들 수 있다.

* 실제로 카다로그에는 평형으로 기재되어 있으나, 분양계약서에는 이보다 작은 면적으로 평방미터로 기재되고 분양계약서의 면적대로 시공된 경우에는 면적차이를 배상 청구하기는 어려울 듯.

② 설계도면

* 부산 우성베스토피아아파트사건(부산지법 1994.11.11. 손해배상 인용판결)

지하실 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치 등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억 9천만원(738가구)의 손해배상을 인정.

1989.2.8.경 사용검사를 받은 후 5년이 지났으나, 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 아니하였기 때문에 하자보수책임을 인정하였다 (동아일보 1994.11.12.자).

* 덕산아파트 건

설계도면에는 홈오토메이션(CC TV,카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화 등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공 주장. - 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이나는 부분은 손해배상 가능. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.

* 입주자가 사용검사권자에게 제출된 설계도서의 내용을 확인하고자 할 경우

1994.11.28.경상남도 행정심판위원회는 창원군수에 대한 행정정보비공개결정 취소재결. 군내 국제한마음타운 입주자대표회의는 아파트에 하자가 발생, 설계도면과 일치하게 시공되었는지 여부를 검증하기 위해 사용검사권자인 군수에게 행정정보공개 운영지침에 근거하여 당해 아파트의 사업계획 승인도면과 기타 서류의 복사를 요청. 공개대상 목록에 열거되어 있지 아니하여도 공개제외 항목에 해당되지 않는 한 공개해야 한다고 결정.

③ 계약서

* 계약서 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락되었을 때는 배상 마땅

서울민사지법 합의16부는 27일 서울 도봉구 도봉동 럭키아파트 주민 4백55명이 아파트 단지 상가건물의 대지면적만큼 토지대금을 돌려 달라며 아파트를 분양한 군인공제회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 "피고는 원고들에게 1백여만원씩 5억여원을 지급하라"고 원고승소 판결했다. 재판부는 "피고가 아파트 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물 면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 원고들이 분양 받은 공유대지 지분면적은 상가건물이 제외된 사실이 인정된다"며 "피고는 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 엄격한 의무가 있으므로 여러 사정과 관계없이 부족한 토지면적의 대금을 배상할 책임이 있다"고 밝혔다 (한국일보 1995.1.28.자).

④ 분양공고

* 서울 고법 민사11부 1994.10.11. 판결, 상계동 주공12단지아파트 입주자 738명, 수요자들은 실제로 건축이 완료된 아파트를 확인해 선택하기 어렵기 때문에 분양공고 내용을 보고 계약하는 것이 현실이다. 주공은 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고 이미 지급된 것은 반환하여야 한다. 즉 아파트 분양공고면적과 등기부로 확인한 면적 차이 부분을 배상하여야 한다고 판시하였다.

⑤ 모델하우스(견본주택)

* 청주지방법원 민사3부 1994.11.18. 청주 수정아파트사건, 난방용 배관파이프(15mm PPC 파이프 대신 12mm)와 싱크대(정품 대신 유사품) 등이 모델하우스와 다르게 시공되어 주민 56세대가 시공회사를 상대로 손해배상 청구하였는데, 1,482만원을 지급하라고 판결.

* 모델하우스에 제시된 선택사양 품목 등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯.

2) 배상청구의 시효

① 공동주택관리령 제16조 제1항-- 사용검사일로부터 최장 3년

② 민법 766조 불법행위 손해배상책임-- 안지 3년, 있은 지 10년

③ 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조

동 조항은 □1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 때, 동 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임□을 규정한 것이다. 그 담보책임은 민법 제 667 내지 671조를 준용하여 수급인의 담보책임이 준용된다. 즉 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간, 목적물이 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것은 10년 간 하자담보책임이 있다.

3) 선택사양 문제

* 부산고법 1994.7.8. 창포경납아파트 사건 사양품목대 상당금 청구

시공회사는 아파트 분양계약시 입주자들의 혼선을 방지하고, 계약내용을 명백히 하기 위해 안내판과 안내팜플레트, 분양계약서 등에 승인분양가격과 선택사양 품목대금을 구분 기재하여야 하며, 또한 선택사양품목의 범위를 구체적으로 명시하고 이를 선택하지 아니할 경우 입주자들이 취할 수 있는 방법 등을 명백히 고지하여 아파트공급계약과 선택사양 품목공급에 관한 계약을 별도로 체결하는 것이 마땅하다. 이를 이행치 아니하고 폭리를 취한 행위는 불공정한 법률행위에 해당한다고 판시.

* 서울지법 동부지원 민사5부 1994.8.8.판결

광주시 미라보 3차아파트에 대해 시공회사는 견본에 비해 품질이 훨씬 떨어지는 장식장·신발장 등을 설치한 경우, 옵션가격과 실제가격 간의 차액 상당 손해를 배상하라고 판결.

* 1995년부터 아파트 사양선택품목(옵션)에 대한 규격, 재료 등을 명기한 내역서를 분양계약서에 첨부하고, 위 내역서와 같은 마감재로 시공하여야 한다. 변경시 계약자 전원의 동의를 요하도록 하였다.

* 국민주택(전용면적 60평방미터 이하)에는 사업주체가 선택사양가격을 입주민으로부터 받을 수 없다 (주택분양가 원가연동제 시행지침 제10조 요건 해석).

4) 기타 손해

* 사용검사가 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 동안의 대출금 지급에 관한 보증보험료 지불 - 손해배상 가능.

* 전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체 후의 전기요금차액 반환 청구 - 가능하나 금액 입증 곤란할 것임.

* 입주 지연시 이로 인하여 기납부한 중도금에 대한 일정 연체요율을 적용한 지체배상금을 상호 약정한 경우 - 손해배상 가능.

또한 주택공급규칙 제19조에 의하면 사업주체가 당초의 입주예정일을 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대해 지체보상금을 지급하거나 분양대금 잔금에서 공제하도록 정함. 사업자가 입주예정 일자를 단순히 예정 월로만 밝힌 경우, 그 달의 마지막날이 경과한 이후 채무불이행이 시작됨.

* 인천지법 민사6부 1994.2.22. 판결, 인천 한국아파트 식수오염사고에 대하여 시공회사가 130세대에 대하여 6억9천2백만원을 배상하라는 취지. 수돗물에서 심한 악취와 오물찌거기가 섞여 나와 식사는 물론 빨래도 못하는 사고 발생. 설계도면 상 오수배관을 100mm로 사용하도록 되어 있으나 75mm 배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시.

* 서울 남부지원 민사3부 1994.2.23. 판결, 인천 경남아파트 일조권 침해 배상건, 입주민 269명에게 100만원에서 850만원까지 도합 12억5천만원 배상판결. 시공회사가 건축법상 아파트의 동(棟)간 거리 및 높이 제한 규정을 지키지 아니하여 입주자들의 일조권 피해배상.

인접 건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에도 사회공동생활상 참아 주는 것이 불가피한 일이라고 생각되는 한도가 있으므로 법원은 일조권이 구체적으로 어느 정도 침해되었는지에 관하여 심리 판단하여야 한다.(대법원 제3부, 1989.5.9. 판결 88다카4697)

(3) 부실공사와 그에 대한 형사책임문제

1) 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임

사업주체 등은 개별적인 건축법규에 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할 뿐만 아니라, 허가받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다. (건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조 등)

또한 부실시공에 대하여 배임죄(중도금 등을 받아서 타인의 사무를 처리하는 자), 부당이득죄 (입주자가 당첨된 분양권 상실을 걱정하는 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취한 점)의 구성요건 해당 여부를 의심할 수 있다.

* 주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다(법 52조).

또한 동법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다.

더욱이 부실공사의 경우 특히 하자보수책임기간 내에 주택의 내력구조부(기초, 기둥내력벽 등)에 중대한 하자를 발생하게 하여 공중의 위험을 발생시킨 경우에는 10년 이하의 징역 처할 수 있도록 하고 있고, 이로 인하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처할 수 있게 규정하고 있다.

* 또한 건축법 위반의 경우 각 벌칙 조항을 두고 있다.

2) 공사감리자의 책임

공사감리자는 당해 건축공사를 감리함에 있어서 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분 기타 관계법령에 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우에는 이를 건축주에게 통지한 후  및 공사시공자로 하여금 이를 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 하며, 공사시공자가 이에 따라 시정 또는 재시공하지 아니하는 경우에는 서면으로 당해 공사를 중지하도록 요청할 의무가 있다.

또한 공사시공자가 시정 또는 재시공 요청을 받은 후 이에 따르지 아니하거나 공사중지 요청을 받은 후 공사를 계속하는 경우에는 이를 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.

그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제79조, 제80조)

3) 공무원

공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실·불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것임.

* 형법 제122조(직무유기)

공무원이 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부하거나 그 직무를 유기한 때에는 1년 이하의 징역이나 금고 또는 3년 이하의 자격정지에 처한다.

* 건축법 제23조(현장조사, 검사 및 확인업무)

1항 - 시장 군수 구청장은 이 법의 규정에 의한 현장조사 검사 및 확인업무에 대하여 대통령이 정하는 바에 의해 건축사법에 의한 건축사무소를 등록한 자가 대행하게 할 수 있다.(4층 이하로서 연면적이 2천 제곱미터 미만인 건축물) 따라서 대통령령이 정한 대행 사유 외에는 공무원이 반드시 현장조사를 하여야 함. 이것은 공무원의 직무유기의 법적근거가 됨.

* 기타 뇌물죄 여부

4. 기타 대응방안

(1) 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법

1994.9.29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트 입주자들을 대상으로 한 조사결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본분양가에 포함되어 있는 인터폰값을 반환해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례가 많다고 한다.

아파트 입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 보호원에서 사실조사 등의 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.

(2) 공정거래위원회 제소

공정거래위원회는 1994.12.22. 현대 삼성 등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위 내이어도 반드시 정산하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다.

◆ 하자의 범위와 하자보수책임기간 (공동주택관리령 제16조 제1항 관련)

구 분		하 자 의 범 위	하자 보수 책임 기간			주요 시설 여부
			1 년	2 년	3 년
1. 대지조성공사	가. 토공사	공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들쯤, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동, 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량등으로 건출물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자		○		○
	나. 석축공사			○		○
	다. 옹벽공사			○		○
	라. 배수공사			○		○
	마. 포장공사			○		○
2. 옥외급수위생 관련공사	가. 공동구공사			○		○
	나. 지하저수조공사			○		○
	다. 옥외위생관련공사			○		○
	라. 옥외급수관련공사		○
3. 지정 및 기초					○	○
4. 철근콘크리트공사					○	○
5. 철골공사	가. 구조용철공공사				○	○
	나. 경량철골공사			○		○
	다. 철골부대공사			○		○
6. 조적공사				○		○
7. 목공사	가. 구조체 바탕체공사			○		○
	나. 수장목공사		○
8. 창호공사	가. 창문틀, 문짝공사		○
	나. 창호철물공사		○
9. 지붕 및 방수공사					○	○
10.마감공사	가. 미장공사		○
	나. 수장공사		○
	다. 칠공사		○
	라. 도배공사		○
	마. 타일공사		○
11.조경공사	가. 식재공사			○		○
	나. 잔디심기공사		○
	다. 조경시설물공사		○
12.잡공사	가. 온돌공사			○		○
	나. 주방기구공사		○
	다. 옥내, 옥외설비공사			○		○

구 분		하 자 의 범 위	하자 보수 책임 기간			주요 시설 여부
			1 년	2 년	3 년
13.난방·환기·공기 조화설비공사	가. 열원기기설비공사			○		○
	나. 공기조화기설비공사			○		○
	다. 닥트설비공사			○		○
	라. 배관설비공사			○		○
	마. 보온공사		○
	바. 자동제어설비공사			○		○
14.급·배수 위생 설비공사	가. 급수설비공사			○		○
	나. 온수공급설비공사			○		○
	다. 배수, 통기설비공사			○		○
	라. 위생기구설비공사		○
	마. 철, 보온공사		○
15.가스 및 소화 설비공사	가. 가스설비공사			○		○
	나. 소화설비공사			○		○
	다. 배연설비공사			○		○
16.전기 및 전력 설비공사	가. 배관, 배선공사			○		○
	나. 피뢰침공사			○		○
	다. 조명설비공사		○
	라. 동력설비공사			○		○
	마. 수전, 변전설비공사			○		○
	바. 수전, 배전공사			○		○
	사. 전기기기공사			○		○
	아. 발전설비공사			○		○
	자.승강기,인양기설비공사				○	○
17.통신·신호 및 방재설비공사	가. 통신, 신호설비공사			○		○
	나. TV공청설비공사			○		○
	다. 방재설비공사			○		○
비고 : 위 표에 불구하고 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자보수기 간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다.

이제 지역을 이야기하고 동네를 가꾸자

환경위기에 대한 인식

현재 인류가 직면하고 있는 환경문제는 대량생산, 대량소비, 대량폐기로 이어지는 인간들의 생활양식이 대규모의 자연생태계 파괴로 이어져 지구생태계의 자정과 치유능력을 초과하는 결과로 기상이변, 산성비, 사막화현상, 온난화현상, 오존층 파괴 등으로 증명되기 시작했다.

정치와 경제적 소요, 인구의 과잉, 환경오염에 의한 생태적 파괴와 공해문제가 대다수 사람들에게 생애에 있어서 최종의 선택을 비교적 쾌적한 농촌지역으로 돌아가려는 희망으로 나타내고 있다.

인류는 현재 역사상 전례가 없을 정도로 많은 이동을 하고있다. 그러나 이러한 거대한 이동은 이미 과중한 부담을 안고 있는 도시의 자원과 하부구조에 더욱 무리한 부담을 주고 있다. 가장 괄목할 만한 성장을 보이고 있는 제3세계 중에는 인구 백만 명이 넘어선 도시가 213개나 되고, 천만 명이 이상의 인구를 가진 도시도 약 20개에 이른다. 리우 데 자네이로, 멕시코시티, 델리, 베이징, 서울 그리고 그보다 규모가 적은 수많은 도시들을 뒤덮은 스모그는 더욱 심각한 문제를 상징하고 있다. 이러한 상황은 상징에만 그치지 않는다. 지난해 우리도 이미 경험한 기상이변의 문제만 보더라도 현재 가지고 있는 도시화된 생활양식과 지속 가능하지 못한 개발체계가 가져오는 폐해가 얼마나 심각한지는 쉽게 가늠할 수 있는 문제이기도 하다. 월드워치연구소(Worldwatch Institute)는 98년 한해동안 기상이변으로 인한 세계 각국의 재산피해가 80∼89년간의 피해 액 총 550억불을 훨씬 상회하여 890억불에 달했다는 연구결과를 발표했다. 지난해 최악의 기상이변으로 미주 대륙을 휩쓴 허리케인 「미치」로 인한 온두라스·니카라과·엘살바도르 등 중남미 국가에만 총 50억불의 재산피해를 가져온 것이다. 앞으로 다가올 21세기에 예측되는 환경오염의 상승효과는 희망의 미래를 맞이하려는 기대감 이면에는 절망의 그림자를 검게 드리우게 하고있다.

그럼에도 불구하고 과도한 개발로 인한 21세기의 환경파괴와 자원고갈의 문제는 전세계가 위기에 봉착할 것이라는 사실은 이미 누차 지적된바 있으나 환경적인 측면에서의 지속 가능한 체계유지는 쉽게 갖추어지지 않고 있다. □지속가능□이라는 개념은 초기에는 재생 가능한 자원, 즉 단지 무한히 사용할 수 있는 자원의 사용과 관련되어 정의되었다. 그러나 새로운 의미에 있어서 지속 가능하게 생활한다는 것은 인간이 생명공동체의 일부임을 이해하고 받아들이는 것을 의미하며, 또한 우리가 이 지구를 다른 생물종과 미래의 후손들과 나누고 있음을 인식하는 것을 의미한다. □지속 가능성□이란 단어의 의미는 상대적으로 새로운 개념이며 사회경제적 행위로서 기존의 체계와 대비되는 개념이기 때문에 지속 가능성이 실제로 □지속 가능하다□라는 의미를 갖기 위해서는 새로운 생활습관과 가치관을 요구하게 될 것이다. 새로운 가치관이 성공적으로 정립되기 위해서는 □지속 가능한 삶□은 사회를 구성하는 모든 구성요소 - 개인, 조직, 지역 공동체, 국가 그리고 전세계 등 - 에 새로운 질서가 마련되어야만 한다.

결국 지속 가능성을 추구하기 위해서는 새로운 사회의 질서와 각 계층의 구성원들이 생활양식과 습관 등의 근본적인 변화를 모색하여야만 한다.

인류의 역사를 수십만 년으로 보고 있지만 새로운 천년을 맞는 행운을 누리는 사람은 많지 않다. 특히 문명사회라 할 수 있는 지난 수천 년 동안은 불과 몇 번의 기회가 있었을 뿐이다. 21세기를 맞이하는 시대에 살고 있는 우리는 앞으로의 천년을 살아갈 후손들에게 살기 좋은 지구를 물려주어야 할 의무가 있다.

인류가 지구의 미래를 어둠의 그림자에서 벗어나게 하고, 긍정적인 방향으로 변화시키기 위해서는 우리 모두 무언가를 해야 한다는 동의가 필요하다.

21세기 빨래터 또는 우물가로서의 지역공동체 회복

세계가 생태학적 지속성을 이루고 현재의 환경위기를 극복하기 위해서는 여러 지역공동체와 거기에 기반을 두고 있는 조직들이 참여해야하는 점을 인식하고 있다.

지역은 지속 가능성을 모색하는 우리에게 중요한 의미를 가지고 있다. 상처받은 지구를 치유할 수 있는 가장 효과적인 노력은 지역공동체에서의 상호작용 속에서 가능하기 때문이다.

환경문제의 속성상 지구적 통합 속도가 점점 빨라짐으로써 앞으로 도시, 국가, 지역, 대륙을 구분하는 경계가 더욱 모호해져갈 것이다. 그러나 한가지 사실만은 분명하다. 즉 지역의 운명은 점점 더 국가의 운명뿐만 아니라 우리 지구의 운명까지도 결정하게 될 것이라는 점이다. 우리는 결코 위험을 각오하면서까지 우리 지역들의 지속 가능한 관리라는 문제를 방관하거나, 방치하고 무시할 수 없다.

□지속 가능한 개발은 지역수준에서 어떠한 의미를 가지는가?

□우리는 지역의 환경 및 개발 문제에의 적절한 해결책을 만들어냄에 있어 이해당사자들을 포함시키는 체계를 어떻게 개발할 수 있는가?

□지역에서의 서비스 질은 지역사회의 환경적, 경제적, 사회적 문제들을 다루기 위하여 어떻게 개선되고 통합될 수 있는가?

지역에서의 이러한 질문들은 매우 중요하다. 지속 가능한 개발과 환경보존과 같은 용어들은 지역사회와 그 조직들이 다루고 영향을 미치기에는 너무나 큰 과제라는 이미지를 상상하게 하기 때문에 그러하다. 분명히, 지역수준에서의 지속 가능한 개발은 기존의 계획과 개발에 대한 전혀 다른 접근방법을 요구한다. 특히 우리나라 상황에서 지역이해와 참여 방법에서는 더욱 더 독특한 방식의 독자적인 모델이 필요하다.

아파트 공동체는 바로 그러한 접근방법 - 지역수준에서의 지속 가능한 개발을 위한 조직의 틀 - 의 가능성을 가지고 있다. 간단히 말해, 우리 사회에서의 아파트 공동체는 근대 도시사회에 내재된 복잡한 문제들에 접근하기 위한 행동계획과 행동양식을 개발하고 적용 가능한 조직적인 틀과 프로그램을 자연스럽게 제시할 수 있는 공동체적 틀을 가지고 있다. 아파트 공동체는 지역 및 지구 생태계와 환경을 동시에 보호하면서, 지역주민과 지역의 시민단체 조직과 함께 지역사회 전반에 걸친 서비스를 계획하고 공급하는데 착수함에 있어 하나의 모델로 제시될 수 있다.

아파트 공동체 회복은 이완된 지역공동체에 새로운 조직과 사업의 틀을 제시하면서, 우리들이 지니고 있던 대부분의 기본적 가정을 뒤엎고, 그러한 가정들에 대하여 새롭게 생각하게 하는 방법을 제안을 의미한다. 뿐만 아니라 아직 지역에서의 참여가 활성화되어있지 못한 우리들로서는 참여민주주의와 파트너십을 통한 협력을 경험하고 상호 이해당사자간의 대화의 장으로 활용되고 있는 측면에서도 매우 긍정적인 역할을 할 것이 분명하다. 물론 우리사회가 가지고 있는 여러 가지 어려움 중에는 신도시개발과 잦은 이주로 인한 신유목민의 증가가 지역공동체형성에 큰 영향을 미치는 것이 사실이다. 그렇기 때문에 지역에서의 생활개선활동에 주민의 참여와 지역현안에 대한 감시와 대안제시 활동에 참여할 수 있는 매개체로서의 아파트 공동체 활동은 매우 비중 높은 프로그램으로 대두되어야 할 것이다.

공동체 의식을 기반으로 하는 아파트 공간 중심의 활동은 진정한 의미에 있어 지속 가능한 지역으로 거듭날 수 있도록 잠재된 시민의식을 깨우는 역할을 해낼 것이 분명하다. 시민운동에 있어서 주민참여는 지역사회를 더불어 사는 공동체로 만드는데도 필수적일 뿐만 아니라 현재 시민 없는 시민운동과 실질적인 개선활동에 대한 성과가 미미한 한계를 극복하는 길이기도 하다. 세계의 도시들은 물질적이며 외형적이고 양적인 성장중심의 사회체제 속에서 지역의 독자성과 자생력을 잃었으며 지역적인 삶과 문화의 토대를 붕괴시켜 지역 주민들의 공동체적 삶을 파괴시켰다. 도시가 안고 있는 사회구성원의 익명성, 소속감부족, 고향의식 상실의 문제를 해결하기 위해서는 도시를 공동체 사회로 회복해야 한다. 그렇게 하는 비결은 지역주민들의 일상적인 생활에서 지역문제에 대한 관심을 이끌어 내고 소극적인 수혜자 또는 개별적 문제 제기자로 머물지 않고 조직을 통해 적극적인 지역개선 활동에 참여할 수 있는 매개가 필요하다.

동네를 가꾸기 위한 준비 - 미래지향적 조직 지역공동체 운동

미래 우리 사회는 어떻게 변해 갈 것인가? 혹자는 환경보전이 21세기의 세계를 구성하는 중심원칙으로 부각될 것이라고 주장하는 사람들이 있는가하면, 생태계 파괴가 광범위하게 진행되면서 환경문제가 21세기를 혼란으로 몰아넣는 근본원인이 될 것이라고 예측하기도 한다. 이런 급격한 변화 속에서 지역에서의 조직은 어떤 모양을 갖추어야 할 지 명확하게 진단하기는 어렵지만 앞서 미래를 예측하고, 예측된 변화를 준비할 수 있다면 지역을 개선하는 프로그램에 많은 영향을 줄 것은 분명하다.

현재 우리 사회 전반에서 수많은 시민단체들이 활발하게 활동하고있다. 그러나 지역에서의 활동마저 중앙중심의 시민운동방식의 모방에서 벗어나 지역의 특성과 상황에 적합한 모델을 실현해 내는 예는 좀처럼 보기 어려워지고 있다. 그러나 최근 지방의제 21 프로그램을 중심으로 지역활동이 부각되고 일부 긍정적인 양상을 찾아 볼 수 있는 측면도 간과할 수 없으나 우리사회 전체가 갖는 기초체계구축의 허약함과 기초조사의 부족이 활발한 지역활동을 가로막고 있다.

지역활동의 가장 큰 어려움으로 일할 사람이 없음을 꼽는 경우가 많다. 이 문제는 지역에서의 인재양성과 시민교육의 중요성을 새삼 일깨워 주는 대목이다.

피터 드러커는 『자본주의 이후의 사회』에서 □미국은 거의 100만 개에 가까운 비영리 조직이 사회 부문에서 활동하고 있다. 그것을 돈으로 계산하면 GNP의 10분의 1과 맞먹는다. 비영리 조직은 미국의 최대 고용자가 되었다. 미국의 성인 두 사람 중 하나는(약 9천만 명) 적어도 1주일에 3시간씩 □무보수 스태프□로 일한다.□고 보고하고 있다. 뒤늦게 출발한 일본이 경우에도 1995년 1월 6천명에 가까운 사상자를 낸 한신대지진 당시 전국에서 자원 활동가들이 달려와 구조활동에 참여하였으며, 이 때문에 □자원 봉사자 혁명□이라는 말이 생겨날 정도였다고 한다. 1996년 12월에는 의회에서 □NPO법안□이 제출되는 등 비영리 조직의 존재가 강하게 인식되기도 했다. 이와 같이 비영리 조직이 일상생활로 자리잡은 외국의 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다. 우리는 지역에서 활동에 있어서 활동경험을 갖추었거나 또는 준비된 사람을 요구받기도 하지만 지역상황에 적합한 인재를 양성하는 것에는 소홀하게 대해왔다.

프러시아의 왕 프레더릭 대제(Frederick the Great)는 □조직은 서로 다른 작업이 어떻게 수행되는가 하는 것에 따라 정의된다□고 했다. 그러나 지금은 완전히 새로운 접근방식이 등장하고 있다. 과거의 정의를 대체하는 것이 아니라, 그 위에 덧붙인 새로운 접근방식에 따르면, 조직의 목적은「외부(outside)」에 결과를 제공하는 것으로 성과를 창출해 내는 것을 의미하고 있다. 목적이 다르고, 지역적인 상황이 다르고, 사람이 다르고, 조직문화가 다른 상황에서 다른 나라나 다른 지역의 사례를 그대로 적용하기에는 한계가 있다. 무엇보다도 조직은 사회적이다. 그것은 곧 사람을 의미한다. 따라서 조직의 목적은 사람들의 힘을 효과적으로 활용하는 한편, 사람들의 약점을 보완시키는 것이 되지 않으면 안 된다. 이것은 조직만이 할 수 있는 하나의 역할이다. 이것이 우리가 조직을 갖고 있고 또한 조직을 원하는 이유이기도 하다. 미래의 지역조직은 다양한 조건만큼이나 다양한 양상을 나타낼 것이 분명하다. 조직은 하나의 도구가 아니다. 조직은 가치를 창출하여야 한다. 이것은 지역 내에 서로 이해관계가 얽혀 있는 자치단체, 기업, 시민단체의 특성을 의미하기도 한다. 조직은 사업의 구체적인 결과에 의해 정의되고, 동시에 그것을 규정한다. 앞으로 전개될 분명한 상황은 지역공동체에 적합한 각자의 특징이 다른 조직이 등장할 것이고, 또한 인정해야 할 것이다. 특히 우리나라의 상황에서의 지속 가능한 지역공동체의 유지를 위해서는  조직의 건설과 함께 지역을 중심으로 하는 새로운 조직들(the new organizations)을 준비해야하는 과제가 주어져있다.

지구적으로 사회문제를 비롯한 환경관련 사안들에 대한 문제를 제기하고 해결하기 위해 조직된 지역의 시민단체들이 수많은 활동을 전개하고 있다. 개발도상국에는 약 4,600여 개의 단체가 활동하고 있고, 선진국에는 지역단체가 약 20,000여 개의 시민단체들이 활동하고 있다. 방글라데시에서만 1만 개 이상의 비정부기구들이 등록되어 활동하고 있다. 스리랑카의 사라보다야 쉬라마다나(Sarvodaya Shramadana)운동은 소규모 지역공동체 개선 프로젝트를 수행하기 위해 8,000여 개 이상의 마을을 참여시켰고, 필리핀에서는 시골의 생활과 환경을 개선하기 위한 21,000여 개 이상의 조직이 활동하고 있다. 칠레에는 약 27,000여 개의 단체가, 그리고 아르헨티나에는 약 2,000여 개의 단체가 구성되어 있다.

환경문제를 인식한다는 것이 바로 환경문제를 해결하는 첫 번째 단계이다. 두 번째 단계는 다른 사람들과 그 문제들을 해결하는 방향으로 함께 활동하기 위하여 공동체 속에 속해야 한다는 것을 인식하는 것이다. 세 번째 단계는 지역의 활동을 조직화하는 것이다. 네 번째 단계는 활동에 필요한 수단·도구들을 수집하고 개발하는 것이다.

행동의 가능성 및 필요성과 조직의 책임을 생각하기 전에 가장 밀접하게 관련된 문제들을 파악하고 이를 처리할 수 있는 몇 가지 일반적인 접근방법을 개괄적으로 적어보는 것이 중요하다. 지역조직에서 환경문제를 해결하는 행동계획을 수립할 때, 명심해야 할 몇 가지 원칙들이 있다. 각각의 상황은 독특한 접근이 필요하고, 상황은 그에 적합한 자원들을 요구하게 될 것이다. 그러나 한가지 자원, 즉 인력자원은 항상 필요하게 된다. 그 속에 있는 사람들의 상상력과 집합적 에너지를 이끌어 내기 위해 활동을 시작하기 전에 다음의 항목들을 점검 할 필요가 있다.

□ 관련된 사람들과 협의를 한 후 첫 번째 우선 한 가지 목표를 선택하라.

□ 이 목표와 관련하여 행할 수 있는 것에 관한 조사를 수행하라.

□ 조직내의 다른 회원들로부터 정보와 조언을 구하라.

□ 특별한 분야에 적합한 일거리들을 정의하라.

□ 추천된 행동들이 확실히 수행될 수 있는 조건들을 설정하라.

□ 효과적인 내부의 의사소통을 보증하고 실천행동을 모니터하라.

□ 무엇이 진행되고 무엇이 진행되고 있지 않은지 평가하라.

□ 부가적인 활동을 계획하라.

□ 새로운 목표를 확인하고 이 과정을 반복하라.

현대는 조직의 학습을 매우 강조하고 있다. 학습을 방해하는 가장 강력한 원 중 하나인 조직의 방어적인 관례가 매일매일 더욱더 강해지고 있다. 조직의 방어적인 관례는 조직의 참여자들(뿐만 아니라 집단. 부, 그리고 다른 영역의 구성원들)이 조직내의 개선되어야할 많은 문제들을 느끼지 못하게 하는 동시에, 원인을 발견해 수정하지 못하도록 하는 모든 행동·정책·제도를 의미한다.

각자가 속해있는 조직들도 방어적이지는 않는가?

지역 들여다보기

현대인들은 지역문제에 대해 큰 관심을 갖지 않는다. 개별적으로는 많은 요구들이 있을 수 있지만 그것이 집단화되거나 체계화되는 경우를 찾아보기는 쉽지 않다. 최근에는 신도시의 급격한 증가로 지역에서의 이주 주기가 빨라져가고 있고, 1년 동안 지역의 이주하는 사람들이 전체인구의 30%에 달할 정도로 지역공동체가 흔들리고 있다. 대부분의 도시인들이 현재 주거지역을 평생 살아야하는 개념을 갖고 있지 않다. 이러한 도시인들의 의식은 지역의 지속 가능한 개발을 비롯한 지역사회의 관심으로부터 멀어져 가도록 예정되었는지 모른다.

이러한 현상은 지역에 대한 관심과 지식에서 멀리 있는 주민들을 설득해 지역프로그램을 진행해야하는 자치단체나 시민단체들에게도 난감함이 아닐 수 없다. 지역개선 프로그램이 장기적으로 성공하기 위해서는 지역주민들의 가슴과 마음에 깊이 뿌리내리는 활동들이 필요하다. 사람들이 책임감 있는 선택을 해야하는 이유를 이해 할 때, 그 이유를 가슴에 새기고 그 행동을 일상 생활화할 수 있는 기회가 훨씬 많아진다. 실제 많은 지역활동들이 지역의 특성을 심화시키지 못하고 있다. 왜냐하면 지역의 변화와 문제들에 대한 실태파악이 어느 누구에 의해서도 치밀하지 못하고, 파악된 결과도 단기간에 일회적으로 이루어져 신뢰성을 가지고 있지 못하다.

지금이라도 지역을 들여다보면, 할 일이 무궁무진하다. 물론 지금도 많은 일들에 시달릴 것이 분명하지만 미래의 조직을 준비하는 의미에서도 지역의 주민들(주부, 어린이, 노인 등)과 함께 해야할 일들에 대한 창조적인 계획들과 함께 지역을 새롭게 들여다볼 것을 권한다.

지역 프로그램을 진행하기 위해서는 지역현실에 대해 잘 파악하고 알려야한다. 지역운동의 토대도 지역의 현실에 두어야 한다. 지역을 조사하기 위해서는 먼저 조사의 대상을 선정하고 적합한 조사방법의 선택과 더불어 조사요원의 선정, 조사요원의 교육, 조사의 역할 분담 등이 필요하다. 조사방법에는 문헌조사와 델파이 조사(전문가, 주요인물 등), 참여조사(지역 의회, 공청회 등), 현장조사, 면접조사, 우편 설문조사, 기관조사 등이 있다. 또한 조사계획서를 작성할 때에 포함되어야 할 사항으로는 □조사문제 형성 □조사대상자의 선정 □연구형태 □자료수집의 방법, 조사의 실시와 관련된 지침 □자료분석, 결과 해석의 기법과 틀 □보고서 작성과 발표형식 □위의 여러 단계에 필요한 경비와 관리의 준비 □조사결과의 반영 방법 등이다.

마을 가꾸기

존스 홉킨스대학의 샐러몬 교수는 세계적인 미래의 동향을 □네 가지의 위기와 두 개의 혁명□을 들고 있다. 네 가지의 위기는 □복지국가의 위기(고부담) □개발의 위기(남북격차) □환경의 위기(지구환경) □사회주의의 위기(관료적 배분의 비효율성)이며, 두 개의 혁명이란 □커뮤니케이션 혁명 □시민혁명을 꼽았다.

우리에게 펼쳐진 미래가 변할 것이라는 사실은 아무도 부인 할 수 없을 것이다. 이미 우리가 속해있는 지역의 변화만 확인해보더라도 쉽게 파악될 수 있다. 이제 이 변화의 과정에서 그 동안 행정 일방적, 자본 중심적 움직임에서 미래는 시민참여와 주도로 이루어질 것이 분명하다. 현재 우리가 당면한 지역에 대한 주민들의 무관심을 타개하고 광범위한 지역주민참여와 지역행정에 대한 자발적 참여와 협력, 감시와 지역의 개발사업에 대한 적극적 의견개진과 반영 등을 이루어 내야하는 것이다.

과거 지역의 계획과 예산, 집행 등 중요한 결정에 지역주민들이 배제되던 것에서 적극적인 참여가 이루어져야 바람직한 지역의 모습과 특징과 전통이 살아나는 지역을 만들어 갈 수 있을 것이다.

현재 일본에서 활발하게 진행되고 있는 □마을 만들기□라는 말이 일반화된 것은 1970년대 초 도로확장을 위한 구획 정리나 맨션 건설에 따르는 일조권 침해 등에 대한 반대 운동이 일어나면서부터라고 한다. 마을 만들기의 개성화가 강조된 것은 그 뒤에 이어진 1980년대의 특징이었다. 요코하마 시 등에서는 아름다운 경관을 살리면서 개성 있는 도시 만들기를 시작했고, 이 프로그램에 적용되었던 이론과 실천이 일본 전국의 자치 단체에 커다란 영향을 주었다고 한다. 요코하마 신도시 건설은 실제로 지방의제 21의 적용원칙을 거론하지 않더라도 지방자치단체와 기업, 주민의 합의에 의한 협의체의 구성과 많은 과정에서의 파트너십이 돋보인 사업임을 알 수 있다. 우리나라의 경우 신도시의 계획에서 조성까지 최소 5년에서 최고 10년 이내면 완성되는데 비해 요코하마는 39년 전부터 지금까지 지속되고 있는 것으로도 시사하는 바가 적지 않을 것이다. 일본에서 개성 있는 마을 만들기가 이루어질 수 있었던 것은 그곳에 살고 있는 이른바 생활인들이 스스로 깨우치고 나섰기 때문이라고 한다. 이는 각 지역의 독특한 분위기 또는 그 주민들이 지니고 있는 고유한 가치에 착안해 그것을 살려 나가는 것이 강조되었다. 즉 지역에서 산다는 것에 대한 가치를 어떻게 가질 것인가가 지역 가꾸기의 중심이 되어야 할 것이다. 지역의 고유한 가치라고 하는 것은 그것을 공유하는 사람들 사이의 만남을 통해서 나타나게 된다. 그런 의미에서 동네를 가꾸는 것의 처음 단계는 공동의 목적을 가진 사람들이 관계를 형성해 가는 과정을 말 할 수 있다. 결국 사업의 공동추진 뿐만 아니라, 사람과 사람, 사람과 사물의 관계를 디자인하는 것을 소중하게 생각하고, 물리적 환경과 마을 결합하는 것이 동네를 가꾸는 시작일 것이다. 특히 지역공동체가 허술하게 지탱하고 있는 우리의 경우 지역공동체의 회복은 모든 개선프로그램에 우선해야하고, 고려되어야 할 중요한 문제이다. 지역공동체가 없는 지역 가꾸기는 모래 위에 집을 짓는 것과 같은 작업으로 매번 반복해서 처음부터 시작해야하는 일들이 전개될 것이다. 일본의 마을 만들기 운동은 기존의 공동체를 단순히 보호, 유지하는 것이 아니라 파괴되고 훼손되었으며 사라진 공동체의 쾌적한 환경 전반을 창조적으로 만들어내는 것을 지향하는 운동이다. 운동 방식은 과거의 대립적, 저항적 환경운동방식에서 주민들이 스스로 발의하고 적극적으로 실천하면서 이루어지는 참여적, 적극적, 협력적, 창조적 운동방식으로 전환된 방식이다. 마을 만들기 운동은 주민들이 주도하는 것이 보통이다. 하지만 실제 많은 경우, 1970년대 중반 지방자치의 틀이 부활되면서 지방정부를 책임 맡은 정치인과 주민들간의 협력에 의해 추진되었다. 지방자치가 무르익어 가면서 지역의 행정과 주민들간의 관계는 초기의 행정발의∀주민참여라는 공공부문 중심에서 점차 주민발의∀행정지원의 민간주도로 변화되는 과정을 겪었다. 이런 변화의 이면에는 지역사업의 특징이 주민들의 일상적인 생활과 밀접한 관계를 형성하고 있어 지방자치단체의 제한된 행정역량으로 살기 좋은 마을을 만드는데 효과적으로 추진할 수 없었기 때문이다.

일본의 마을 만들기 운동은 지방의제 21과의 차이는 있으나 지향성이나 절차, 내용, 전략 등에서는 지방의제 21의 작성 요건과 일치하는 부문이 많고 시사하는 바가 대단히 크다. 시사점을 정리하면 다음과 같다.

□ 동네 만들기의 목표를 단지 물질적으로 편리한 환경을 꾸미는 것이 아니라 자연환경의 아름다움을 복원하고 동식물의 서식공간을 확보하면서 일상에서 생태환경과 자연스럽게 동화되는 환경 인터페이스(interface)를 주된 가치와 목표를 설정하고 있다.

□ 개별적인 실천주체(특히 민간부문)들은 마을 만들기에 참여하는 것으로 끝나는 것이 아니라 그 참여를 통해 스스로의 생각과 사고를 발굴하고 이를 가지고 다른 주민이나 행정당국과 함께 실천하는 계기를 만들어내는 자기학습, 주체적 참여, 지향성의 공유 등의 새로운 실천형태의 모델을 만들게되었다.

□ 공공부문의 경우, 특히 지방자치단체의 경우는 그 동안의 소극적인 지원의 입장에서 스스로의 역할 범주 내에서 적극적인 제도의 개편, 규칙의 제정, 그리고 주민들과 더불어 하는 절차와 방식을 제도화하는 시도를 하고 있다. 특히 기존 제도나 규칙을 뛰어넘는 조례나 규칙을 제정하는 지방정부의 노력은 마을 만들기를 제도적으로 견인하는 결정적인 역할을 하고 있다.

□ 구체적인 실천에서는 대체로 특정 주민단체의 발의에 의해 시작되나 실제의 캠페인과 사업을 진행하는 과정에서는 다양한 주민집단과 네트웍을 형성할 뿐만 아니라, 공공부문과의 연대도 맺게 된다. 행정당국의 경우도 주민들과의 다면적인 협력을 지원하기 위해서 환경업무를 중심으로 하는 부서별, 조직별, 경계를 가로지르는 업무협조체계를 운영하고 있다.

지속 가능한 지역 공동체의 건설은 생태적인 복원만으로 가능한 것이 아니라 생태적인 상태가 인간사회시스템과 조화로운 관계를 맺은 채 맞물려 돌아가면서 지속될 수 있어야 한다. 이러한 조건형성은 궁극적으로 인간사회시스템이 지속 가능한 방식으로 재편되는 것에 의해 결정된다. 지속 가능한 인간사회시스템의 형성조건으로 호돈과 헌터는 □세대간 형평성(inter-generational equity), 혹은 미래성의 원칙, 사회정의 혹은 세대 내 형평성의 원칙, 초경계적 책임의 원칙을 주장하고 있다.

지역 공동체의 형성과 지역활동의 진지한 접근은 지역을 지속 가능하게 만들뿐 아니라 전지구적 차원의 심각한 환경문제도 해결의 실타래를 풀어내는 결정적인 역할을 하게될 것이다. 지역의 여건으로 볼 때 아직은 활발하지 않은 지역중심의 사고와 생활환경, 지역의 주체성이 형성되지 못하고 있기도 하지만 지역의 주체들에 의한 의식적 노력이 지속 가능한 지역 공동체로 전환되기를 바란다.

참고문헌

이창우, 조항문, 이승재, 1996. 12,『서울시 지방의제 21 수립에 관한 연구』, 서울시정개발연구원

박영숙, 김일태, 이창우, 여진구, 1997. 3,『지방의제 작성을 위한 용산환경 포럼』, 용산구청

宇都宮深志 저, 강성철, 홍응우, 이강웅 역, 1995. 9,『환경행정의 이론과 실제』, 대왕사

녹색서울시민위원회, 1996. 5,『제2차 정기회의·WORKSHOP 자료집』

녹색서울시민위원회, 1996. 10,『서울의제 21 어떻게 준비할 것인가?』,시민토론회자료집

ICLEI 저, 녹색서울시민위원회 역, 1997.1,『ICLEI 지방의제 21 작성가이드』

김일태, 1996. 12,『환경행정에 대한 시민참여방안 연구』, 서울YMCA

정회성, 이창우, 여진구, 1998. 5,『지방환경행정 발전을 위한 연찬회』, 환경부

UNEP, 김재범, 지재성, 문국현 공역, 1997. 6,『녹색공동체를 위한 실천』, 나남출판

환경부, 편역 1999. 3, 『국제환경동향 제14호』, 환경부 국제협력관실

환경부, 편역 1999. 4, 『국제환경동향 제15호』, 환경부 국제협력관실

피터 드러커 외 지음, 이재규·서재현 역,  1998. 10,『미래의 조직』, 한국경제신문사

엔도 야스히로 저, 김찬호 역, 1997. 10, 『이런 마을에서 살고 싶다』, 황금가지

정윤재 외, 1996. 9,『사회단체 실무지도력 강화과정 자료집』, 경남사회연구소

구자인 외,1997, 11,『생태자치구의 개념과 일본사례』,한국도시연구소

윤기양 외, 1998. 10,『자원 및 환경관리 정책의 변화와 과제』, 국토개발연구원

덴츠총연 저, 제진수 역, 1999. 3,『NPO 지속 가능한 사회를 위한 시민경영학』, 삼인

WORKSHOP1 - 빨래터1 일감찾기

바람직한 우리 아파트 모습을 그려보세요	바람직한 아파트를 위한 일들	우선순위

빨래터 2 - 우리지역에서 꼭 해결해야 할 문제 세 가지

우물가 1 - 문제 풀어가기

지역 자세히 들여다보기	방 법	참여할 수 있는 사람

우물가 2 - 문제 풀어가기

생각 풀어내기	비전제시
	현재 드러난 문제점
	문제해결의 원칙
	단계별 목표
	역할분담
	동원되어야 할 수단들

우물가 3 - 관리자의 자세

거창고등학교의 도재원 교장선생님의 직업선택의 십계에 관한 글입니다.

현재의 하고 있을 선택하기까지 고려된 사항은 무엇입니까?

1. 월급이 적은 쪽을 택하라.

2. 내가 원하는 곳이 아니라 나를 필요로 하는 곳을 택하라.

3. 승진의 기회가 거의 없는 곳을 택하라.

4. 모든 조건이 갖추어진 곳을 피하고 처음부터 시작해야 하는 황무지를 택하라.

5. 앞을 다투어 모여드는 곳은 절대 가지 마라.

6. 장래성이 전혀 없다고 생각되는 곳으로 가라.

7. 사회적 존경 같은 것을 바라볼 수 없는 곳으로 가라.

8. 한가운데가 아니라 가장자리로 가라.

9.부모나 아내나 약혼자가 결사반대를 하는 곳이면 틀림없다. 의심치 말고 가라.

10.왕관이 아니라 단두대가 기다리고 있는 곳으로 가라.

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10

만약 당신이 원칙 중심이라면

▒안정감

♤안정감은 외부상황이나 환경과는 상관없이 불변하는 올바른 원칙에 근거한다.

♤자신의 경험을 통해서 참다운 원칙들이 자기의 인생에서 반복해서 그 올바름이 입증되리라는 것을 알고 있다.

♤올바른 원칙들은 정확성, 일관성, 아름다움, 능력과 함께 작용하고, 자기개발의 측정수단이 된다.

♤올바른 원칙들은 자기 개발을 이해하는데 도움을 주며, 배움에 대한 자신감을 부여해 줌으로써 지식과 이해를 증가시켜 준다.

♤안정감의 원천인 올바른 원칙들은 불변적이고 확고하고 성공적인 생활 중심을 제공해 준다. 이 중심은 당신이 변화를 중요한 공헌을 할 수 있는 흥미로운 도전과 기회로 보게 해 준다.

▒지침

♤자신의 인생목표가 어디로 향하고 있고 어떻게 도달하는지를 정확하게 보여주는 나침반 같은 원칙에 의해 방향이 정해진다.

♤정확한 정보를 이용하기 때문에 의사결정은 실천이 용이하고, 의미 있게 된다.

♤상황, 감정, 자신의 처지 등에 좌우되기보다는 삶의 전체적인 균형을 고려한다. 결정과 행동은 장단기적 배려와 영향 등을 반영한다.

♤모든 상황에서 원칙과 양심에 근거하여 최선의 방안을 의식적으로 또 주도적으로 결정한다.

▒지혜

♤판단은 광범위한 장기적 안목을 반영한다.

♤대응적인 사람과는 다르게 보고, 생각하고, 행동한다.

♤효과적이고 신중한 삶을 위해 세상을 원칙 중심의 패러다임을 통해 본다.

♤타인을 돕고 가르치기 위한 주도적인 생활 방식을 갖고 있다.

♤모든 인생 경험들을 배움과 봉사를 위한 기회라는 견지에서 해석한다.

▒역량

♤역량은 자연 법칙과 올바른 원칙에 대한 이해와 실행력에 의해서 제한되고, 원칙이 갖는 자연 법칙적 결과에 의해서도 제한된다.

♤타인의 태도나 행동에 의해 구속되지 않고, 자아의식, 지식, 주도적인 성품을 갖추게 된다.

♤행동력은 자신이 가진 재주를 능가하고, 상호의존성의 개발을 촉진시킨다.

♤자신의 경제력이나 신분에 따른 제한에 구애받지 않는 결정과 행동을 하고, 상호의존적인 독립을 성취한다.

- STEPHEN R. COVEY의 FIRST THINGS FIRST 중에서 -

위의 글에서 얻은 시사점과 활동에서 보완해야 할 것은?

□

□

□

□

□

□

□

□

인정받는 아파트 지도자가 되기 위해 스스로 갖추어야 할 것이 있다면?

공공임대주택 관리의 합리화 방안

Ⅰ. 공공임대주택의 재정의

1999년 12월 현재 전국의 임대주택재고는 총 659,830호이고, 전체 주택재고에서 차지하는 비중은 5.9%이다. 이 중에서 사회정책적 차원에서 공급되는 사회주택이라 할 수 있는 것은 영구임대주택과 50년 공공임대주택 두 가지이고, 그 재고는 254,891호로 전체 주택재고에서 약 2.3%를 차지한다. 이 글은 영구임대주택과 50년 공공임대주택의 관리에 대한 것이다. 그리고 앞으로 이 글에서는 특별한 언급이 없는 한 공공임대주택이라 함은 이를 가리키는 것으로 사용할 것이다.

<표 1> 임대주택의 종류와 현황(1999년 12월 현재)

(단위 : 호)

계	영구임대	50년 공공임대 (재개발/주거환경 포함)	건설임대 (5년)	사원임대 (5년/10년/50년)	매입임대 (3년)
659,830 (100.0%)	190,077 (28.9%)	64,814 (9.9%)	311,386 (47.1%)	39,058 (5.9%)	54,495 (8.2%)

자료 : 건설교통부(2000), □임대주택 재고현황□

이러한 공공임대주택 정의는 현행 제도상의 그것과 다르다. 현행 제도에서 공공임대주택이라 함은 국가의 재정이 투자되거나 국민주택기금의 융자를 받아서 건설되는 모든 임대주택을 말한다. 5년 후 분양되는 건설임대주택의 대부분과 사원임대주택 등도 국민주택기금의 융자를 받기 때문에 현행 제도상으로는 공공임대주택에 포함된다.

이 글에서 공공임대주택을 좁게 재정의하는 것에는 두 가지 이유가 있다. 그 하나는 현행 제도상의 정의와 무관하게 공급된 주택의 성격이나 기능에 따라 이해하는 것이 바람직하기 때문이다. 영구임대주택과 50년 공공임대주택은 장기간에 걸쳐 임대주택으로 제공되고 생활보호대상자나 재개발 등으로 인한 철거민 등에게 제공된다는 점에서 사회정책적인 성격이 강하다.

이러한 성격은 주택의 공급이나 배분, 관리 등이 이윤(profit) 혹은 자산이득(capital gain)의 극대화 논리에 따라 이루어지는 상품으로서의 주택과 구분된다. 분양조건부 임대주택은 임대료나 배분에 대한 제약이 있기는 하지만 국민주택기금 융자 등의 지원과 상쇄 관계를 이루는 것이고, 근본적으로 시장 원리에 의해 공급되고 또 분양으로 전환된다.

) 최근 공급되고 있는 대부분의 임대주택은 임대의무기간 5년이 지나면 분양되는 것들이다. 이런 주택들은 대부분 국민주택기금의 융자 등 정책적 지원을 받고 있고 제도상의 공공임대주택이라 불리지만 사회정책적인 것이라 보기 어렵다. 뿐만 아니라 임대주택 일반에 대한 지원책을 적용하는 것의 정당성도 의문시된다. 어느 사회에나 주택을 구입하기 어려운 계층은 존재하기 마련이고, 이들을 위해 양질의 임대주택을 일정 비율 확보하는 것이 임대주택에 대한 정책적인 지원을 하는 이유라 할 수 있다. 그런데 분양조건부 임대주택은 그러한 기능조차 매우 약한 것이다.

두 번째 이유는 사회정책적 자원으로서 공공임대주택은 그 정책 목표를 효율적, 효과적으로 달성하는가 여부에 의해 평가되고, 공공임대주택의 관리 또한 이를 고려해야 된다. 공공임대주택의 목표는 주어진 자원을 효율적으로 활용하여 저소득층의 주거빈곤을 해소하고 적정한 주거비 부담으로 양질의 임대주택에서 거주할 수 있도록 하는 것에 있으며, 이를 통해 궁극적으로 사회통합에 기여하는 것이다.

적절한 유지수선을 통하여 양질의 주거 서비스를 제공할 수 있도록 하는 것은 일반적인 주택관리의 목적이고, 임대료 등을 징수하고 자산을 효율적으로 활용해야 하는 임대사업자의 역할을 대신하는 것 또한 임대주택의 관리자가 담당해야 할 역할이다. 이에 더하여 공공임대주택 관리는 대상 계층과 비용 부담의 적정성이 유지하며 사회통합에 기여할 수 있는 다양한 수단을 강구해야 하는 임무가 있다. 공공임대주택의 관리는 분양주택이나 임대주택 일반에 대한 관리와는 구분되는 특성을 가지고 있다.

그런데 분양조건부 임대주택의 입주자는 일정 기간이 지나면 주택을 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 갖고 있고, 이는 소유권에 준하는 권리로 여겨진다. 분양조건부 임대주택의 관리에서는 분양주택에 준하여 처리해야 할 측면이 많다. 따라서 공공임대주택의 관리를 논함에 있어서 분양조건부 임대주택을 포함하는 것은 타당하지 않다고 판단된다.

) 이러한 권리는 전매가 금지되었던 때에도 거래가 이루어졌고, 최근에는 정부도 이를 인정하는 방향으로 제도를 고쳤다.

Ⅱ. 공공임대주택 관리의 조건

1. 역사적 유산

1970년대부터 아파트가 전 가구의 43% 이상이 아파트에 살고 있으며, 또 전 국민의 반 이상이 공동주택에 거주하기에 이르렀다. 이와 같은 주택의 형태 변화와 함께 국민들의 주거생활에도 큰 변화가 있었다. 주거 소비의 수준은 매우 높아졌고, 도시화의 진행과 밀집된 거주 형태에서 익숙해져야 했다. 공동생활은 적절한 생활의 규범을 필요로 하게 마련인데, 이러한 규범은 매우 느리게 형성되고 있다. 이로 인해 공동생활로 인한 여러 가지 갈등과 분쟁이 야기되고 있다.

공동주택 관리에 대한 제도는 정부의 보조를 받아 건설하는 공영주택의 건설과 관리를 목적으로 1963년 제정된 공영주택법에서 시작된다. 1972년 주택건설촉진법이 제정되면서 공동주택 관리에 대한 내용은 동법 및 시행령으로 자리를 옮겼다. 하지만 이때까지는 공동주택 관리의 체계가 갖추어졌다고 보기는 어려웠다. 1977년 주촉법이 개정되면서 주택관리인 제도와 관리규약 제정이 의무화되는 등의 보완이 있었고, 1979년 공동주택관리령이 탄생하면서 주택관리에 대한 제도는 현재와 비슷한 골격을 갖추게 되었다. 여기서는 주택관리인의 면허, 하자보수, 특별수선충당금 등의 내용을 담고 있다. 1989년에는 주택관리사제도가 도입되면서 주택관리가 보다 전문적인 분야로 자리잡게 되었다.

그런데 제도상으로 정해진 내용은 공동주택 관리의 현실과 반드시 일치하지는 않는다. 공동주택관리령 등의 관련 제도에는 아직 불합리한 점이 많이 남아 있고 실효성이 없는 내용도 포함되어 있기도 하다. 공동주택 관리에 대한 제도가 미흡한 것은 그 동안 주택정책은 주택을 건설하는 것에만 관심을 기울였고, 다른 분야들에 대해서는 체계적으로 접근하지 못했던 것과 관련이 있다.

공동주택 관리 분야에서는 여러 가지 문제가 지적되고 있다. 공동주택의 유지, 보전은 비합리적인 상태에 머물러 있고, 사회적 자원으로서 주택이 효율적으로 이용되지 못하고 있다. 공동주택이라는 자원을 장기적으로 활용하기 위한 장기수선계획과 특별수선충담금은 실효를 거두지 못하고 있으며, 입주자대표회의와 전문 관리자의 역할은 제대로 설정되지 않아 관리자의 전문적인 역량은 강화되었지만 이를 충분히 활용하지 못하고 있다. 공동생활의 규범이 자리잡지 못하여 입주자들 사이의 갈등도 원활하게 처리되지 않고 있다. 공동주택 관리에 대한 제도는 이러한 문제들이 부각되면서 부분적으로 개선이 이루어지고는 있으나, 종합적이고 체계적인 접근은 이루어지지 않고 있다.

) 체계적인 주택관리 제도 개선의 필요성으로 인하여 공동주택관리법을 제정해야 한다는 주장 등이 나타나고 있다.

임대주택 관리에 대한 제도는 분양주택을 대상으로 하는 공동주택 관리에서 축적된 경험과 제도에 기반으로 갖추어지고 있으며, 따라서 공동주택 일반이 안고 있는 문제와 과제를 마찬가지로 가지고 있다.

우리 사회 임대차 관계의 특성도 공공임대주택 관리와 관련하여 중요한 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 임대차 관계의 두 당사자는 경제적 지위에서 불평등하고 이로 인해 임차인이 불리한 상황을 감수해야 하는 경우가 많다. 그래서 임대차 관계에서 임차인을 보호하기 위한 제도가 등장했고, 이를 통해 임차인의 지위를 상대적으로 높여서 주거의 안정성을 높이고 있다. 하지만 아직도 임대차 관계는 매우 불평등한 것으로 나타나고 있다. 이러한 임대인과 임차인의 관계의 전통은 공공임대주택에서도 나타난다. 공공임대주택 관리에서 대부분의 의사결정이 임대사업자에 의해 이루어지고 있는 것은 이러한 전통과 무관하지 않다.

공공임대주택은 여기에 가부장적인 국가에 의한 시혜적 복지 혜택으로 여겨지기도 한다. 우리 사회에서 기본적인 수준의 복지가 국민의 권리라는 인식은 약한 편이다. 기본적인 주거 생활을 보장하기 위한 수단의 하나인 공공임대주택도 마찬가지로 국민의 권리가 아니라 국가가 제공하는 혜택이라고 여긴다. 이러한 태도는 일부 공공임대주택 관리자들이 입주자들에게 권위적 태도를 보이는 것과 관련이 있을 것이다.

2. 변화에 대한 요구

공공임대주택 관리의 근거법은 임대주택법과 공공임대주택건설 및 관리지침, 공동주택관리령 등이다. 1993년 제정된 임대주택법은 임대주택의 건설·공급·관리에 관한 사항을 포괄적으로 규정하고 있으나 관리에 대한 규정이 상대적으로 미흡했다.

이런 상황에서 공공임대주택의 임차인과 시민단체를 중심으로 임대주택 관리에 대한 제도를 고쳐야 한다는 주장이 나타났다. 1998년 임대주택 주민들과 시민단체가 임대주택관리법을 제정할 것을 청원하기에 이르렀다. 여기서는 임대주택 관리의 문제로 입주자들이 자치적인 조직을 공동생활에 대한 결정을 하는 것이 제약을 받고 있고, 입주자가 비용을 지불하고 그들의 생활에 영향을 주는 관리행위에 대한 의사결정에 참여하지 못하며, 하자나 공용부분 관리 등과 관련하여 불만이 제기되고 있으나 원활하게 처리되지 않고 있는 것 등이 지적되었다. 따라서 입주자들의 관리에 대한 관심을 제고시키고 임차인을 보장하여 관리자와 임차인간의 협조를 통하여 해결책을 찾아야 할 필요성을 제기했다. 특히 영구임대주택은 국가가 시혜적으로 제공하는 주택이라는 인식이나 입주자의 관리 참여에 대한 부정적인 관리자의 태도는 주민들에게 불만을 갖게 하는 원인이 되었다. 또 입주자들은 임대주택 관리가 보다 효율적으로 이루어지고 있고 이 때문에 관리비가 비싸다는 불만을 가지고 있었고, 관리주체가 효율적인 관리를 하고 있다는 주장에 대해 주민들의 관리 참여가 보장되어 있지 않아 확인할 수 없는 상황에서 불신은 더욱 커질 수밖에 없었다.

) 임대아파트에서 주민들이 자치적인 모임을 만드는 것은 법적으로 보장된 권리이다. 헌법에는 누구나 스스로 모임을 만들 수 있는 □결사의 자유□가 보장되어 있다. 그런데 임차인대표회의의 결성이 법적으로 보장되기 이전에는 주민들이 자치조직을 만들려고 하면 관리사무소에서 불법이라고 나서서 주민들의 스스로 모임을 만드는 기본적인 권리를 침해하는 사례도 자주 있었다.

이런 의견이 반영되어 2000년 1월 임대주택법이 개정되었다. 개정된 내용을 보면, 임차인대표회의를 구성할 수 있게 되었고, 입주자들이 부담하는 관리비나 관리규약 등에 대해 임대사업자와 협의를 할 수 있으며, 입주자와 임대사업자 사이에 발생하는 분쟁은 분쟁조정위원회를 통하여 신속하고 공정하게 해결할 수 있도록 하는 등의 내용이 포함되어 있다. 임대주택법의 개정 이후 곳곳에서 임차인대표회의가 구성되고 있으며, 임대주택에서 주민들의 참여 움직임은 더욱 커질 전망이다.

Ⅲ. 공공임대주택 관리의 문제점과 대책

1. 공공임대주택 관리의 정의와 특성

주택관리의 내용이 무엇인지에 대해서는 여러 가지 정의가 있지만, 대체로 운영관리, 시설물 유지보수, 생활관리의 세 가지 업무로 구성되는 것으로 여겨진다. 임대주택 관리는 대체로 주택을 임대하고 임대료를 받고 유지수선을 통하여 적절한 주거 서비스가 계속 제공될 수 있도록 하는 지주의 역할을 대신하는 것이 핵심적인 업무로 추가된다. 공공임대주택의 관리는 이에 더하여 주거복지라는 정책적 목표를 달성할 수 있도록 하고 다른 분야의 복지 서비스에 대한 필요를 가지고 있는 사람들에게 그것이 원활하게 제공되도록 하는 또 다른 역할을 가지고 있다. 이는 공공임대주택 관리의 특성이기도 하다.

공공임대주택 관리의 문제를 다루기 위해서는 분양주택이나 임대주택 일반에 대한 관리와는 구분되는 평가의 기준이 필요하다. 하지만 바람직한 공공임대주택 관리가 무엇인지는 다른 주택의 관리에서 정리된 것과 일반 상식, 공공임대주택 관리의 경험이 있는 몇몇 관리자들의 지식에서 찾아야 하고, 충분히 검증되고 이론화되었다고 보기는 어렵다. 공공임대주택 관리는 입주자의 만족, 임대사업자의 재정 운용 상태, 건물의 유지 상태, 직원의 작업에 대한 만족도, 공가와 임대료 등의 체납에 대한 관리, 주변 지역에 대한 유익한 영향 등을 고려해야 할 것이고, 이러한 내용 중에는 전통적인 관리 개념을 적용하기 어렵거나 대폭 수정해야 할 필요가 있는 것들이 많다.

현재 공공임대주택의 관리와 관련하여 법적으로 정해진 내용은 입주자 선정과 관리, 임대료 결정, 관리방식 등이다. 공공임대주택의 사업자는 대한주택공사, 지방자치단체 또는 지방공사이다. 입주자 선정이나 임대료 등에 대해서는 영구임대주택 입주자 선정 및 관리에 관한 지침, 공공임대주택 건설 및 관리 지침 등에서 구체적으로 정하고 있다.

공공임대주택은 위탁관리 혹은 자체관리 두 가지 방식으로 관리가 이루어진다. 임대주택법에서는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 자체관리를 하도록 하고 있다. 여기서 대통령령이 정하는 규모란 300세대 이상이거나 승강기가 설치되거나 중앙집중식 난방방식인 공동주택을 말한다. 단서 조항으로 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사의 경우에는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리할 수 있도록 하고 있는데, 이 조항에 대한 특별한 규정은 대통령령에 정해져 있지 않다.

공공임대주택 정책은 재정 운용의 측면과 사회정책적 목표 달성이라는 측면을 가지고 있다. 이를 어떻게 조화시킬 것인가가 정책의 핵심적인 사안이라 할 수 있다. 현재 공공임대주택에 대한 정부의 지원은 건설 부문에 제한되어 있고, 관리에 대해서는 아무런 지원 수단이 없는 실정이다. 이는 공공임대주택에 대한 건설에 관심을 기울였지 다른 분야에 대해서는 아직 정책적으로 관심의 대상이 되지 않은 것과, 관리에 대한 지원이 단지 추가적인 재정 지출로 여겨지고 사회정책적 목표를 효과적으로 달성할 수 있는 수단이라는 인식이 없기 때문으로 판단된다. 공공임대주택이 가지고 있는 재정적인 면과 사회정책적인 면의 조화를 위해서는 공공임대주택의 건설과 관리 등 전반적인 측면을 고려하면서 가장 바람직한 수단을 선택하려는 노력이 필요하다.

2. 입주자 관리와 주민 구성

공공임대주택의 공급 대상은 정책적으로 결정된다. 먼저 영구임대주택은 도시지역에 거주하는 생활보호대상자를 중심적인 대상으로 규정하고 있고, 공공임대주택은 재개발이나 주거환경개선사업을 통하여 건설되는 경우 당해 지역의 철거민을 대상으로 하며, 그 밖의 경우는 청약저축가입자를 중심으로 공급된다.

) 영구임대주택의 입주대상은 영구임대주택 입주자선정 등의 특례(주택건설촉진법 제32조)의 규정을 적용하고, 생활보호대상자 중 거택보호와 자활보호 등 최저소득계층을 중심으로 일군위안부, 귀순북한동포 등 특정보호계층 그리고 청약가입자를 포함하고 있다. 50년 공공임대주택은 주택공급에 관한 규칙(제19조 특별공급대상 포함)을 적용하여 입주자를 선정하고 주로 청약가입자를 그 대상으로 하고 있다. 그런데 서울시의 경우 전량이 특별 공급되고 있으며, 대부분이 철거민들에게 공급되고 있다. 주거환경개선사업을 통하여 건설되는 임대주택에는 당해 지구 주거환경개선사업지구 내 세입자, 다른 주거환경개선사업지구 내 세입자나 가옥주, 도시계획사업 철거민 세입자, 청약저축가입자의 순으로 배정된다(도시저소득시민의주거환경개선을위한임시조치법 제10조의4, 영 제8조). 재개발임대주택은 재개발사업의 시행으로 인해 철거되는 주택의 세입자에게 제공된다(서울시 도시재개발사업조례 제20조1항 및 동 조례 시행규칙 제14조).

영구임대주택의 입주자 선정은 생보자 등 정해진 조건에 해당하는 신청가구를 대상으로 점수제에 따라 주택을 배정하는 식으로 이루어진다. 이때 점수는 가구원수, 가구주 연령, 장애자 유무, 부모 또는 조부모 부양 여부, 거주 밀도, 철거 경험, 거주 기간 등의 조건을 반영하여 정해진다. 공공임대주택의 경우 일부 주택은 철거민 등에게 특별 분양하고, 일반적으로는 입주자격에 해당하는 청약저축가입자가 신청하면 추첨에 의해 주택을 배정한다.

입주자 선정과 관련해서는 대상 계층이 제대로 설정되었고 주택의 배분 방식은 적절한가에 관한 문제가 제기될 수 있다. 그런데 이에 앞서 언급할 필요가 있는 것은 필요로 하는 사람에 비해 공공임대주택의 수가 턱없이 부족하다는 문제이다. 양적인 면에서 절대적으로 부족한 공공임대주택 재고는 그것이 사회정책적인 목표를 달성하는 데 기여할 수 있을 것이라는 기대를 갖기 어렵게 한다. 이에 더해 문제를 더욱 악화시키는 것은 한 번 들어간 가구는 소득이 높아져도 거의 다른 주택으로 이주하지 않는다는 것이다. 시장 가격에 비해 임대료가 매우 싸기 때문이다. 이 또한 얼마 되지 않는 공공임대주택 재고를 활용하기 어렵게 하는 원인이 되고 있다.

대상 계층의 설정과 입주자를 어떻게 관리하는가도 공공임대주택을 정책 목표의 달성을 위해 효과적으로 활용하기 위해 고려되어야 한다. 현재의 공공임대주택 대상 계층은 정책적으로 활용하기 용이한 방법을 택한 것이라 할 수 있다. 영구임대주택의 대상을 생보자 등으로 정한 것은 가장 저소득층이라 볼 수 있다는 점에서 의의가 있지만, 생활보호대상자 중에서도 영구임대주택의 주거비를 감당하기 어려운 계층의 비중은 매우 높다. 임대료가 시중 가격에 비해 싸기는 하지만 여전히 생보자 등의 저소득층 중에는 임대료와 관리비를 부담하기 어려운 이들이 많은 것이다. 이것은 가장 주거로 인해 고통을 받는 정책대상계층이 포괄되지 못한다는 점에서 비판의 여지로 남아 있다. 또한 생활보호제도 자체에서도 인구학적 제한으로 인하여 생보자와 마찬가지 소득 수준임에도 불구하고, 생보자로 지정받지 못하기 때문에 영구임대주택의 대상이 되지 못한다.

입주자 선정의 문제는 임대주택단지의 주민구성을 좌우하기 때문에 단지의 생활관리에 중요한 영향을 준다. 또 주민들의 소득 수준이나 그 변화는 그것과 무관하게 결정되는 임대료나 관리비의 체납과 그에 따른 재정 운영의 문제와도 관련이 있다. 지역사회의 주민 구성은 연령, 소득, 직업 등에서 다양한 특성을 갖는 것이 보다 바람직하다고 여겨지고 있다. 그런데 공공임대주택 중 특히 영구임대주택은 입주대상이 생활보호자 등으로 국한됨에 따라 단지의 주민 구성에서 특정 계층의 비중이 매우 높게 나타날 가능성이 높다. 생활보호가구들의 인구학적 특성은 일반가구의 특성과는 구분된다. 생활보호가구는 가구주의 연령이 높고, 단독가구 및 편부모가구의 비율이 높다. 또 노점이나 행상, 막노동 등 고용 상태나 소득이 불안정한 경우가 많다. 연령 면에서는 입주 당시 10세 미만의 아동과 30대 연령층의 비율이 매우 낮고, 10대의 청소년과 60대 이상의 고령 인구의 비율은 월등히 많다. 영구임대주택의 경우 가구주의 연령은 상대적으로 높고 여성가구주의 비율이 높게 나타나는 등의 특성을 가지고 있다.

<표> 공공임대주택의 가구 특성(1995년)

구분	가구주연령	가구원수	여성가구주비율
영구임대	52.0	3.2	40.6
50년 공공임대	48.1	3.7	8.0
5년 공공임대	46.2	3.8	11.8
사원임대	34.9	3.3	0.0
일반세입자	41.4	3.7	10.2

자료 : 서울특별시(1998)

공공임대주택의 주민 구성의 특성은 두 가지 대응을 필요로 한다. 하나는 주민 구성을 다양화하기 위한 시도이고, 다른 하나는 현재의 주민들의 특성에서 특히 필요로 하는 서비스를 제공하는 것이다.

공공임대주택의 역사가 오래된 나라들에서는 최저소득계층이 집중해 있을 경우 지역이 침체하고 사회적으로도 소외받는 지역이 되는 현상(residualization)이 나타나는 경향이 있었다. 입주자의 구성이 한계 계층에 집중되는 현상이 지속되면 지역의 슬럼화를 초래하고 거주민의 생활은 더욱 어렵게 되는 악순환이 나타난다. 이를 막기 위해 주민 구성을 다양화하기 위한 노력이 나타나고 있다. 영구임대주택의 상대적으로 침체한 분위기는 이러한 시도를 검토할 필요가 있음을 보여준다.

영구임대주택의 경우 시간이 경과하면서 청소년들이 사회에 적응하는 과정과 고령인구의 증가에 대비한 지역사회의 대책이 요구되고 있다. 애초에는 입주자격을 상실하면 퇴거를 하는 것이 원칙이었으나, 현실적으로 퇴거 조치가 어렵기 때문에 법정 영세민에서 제외된 가구들도 재계약시 할증 보증금 및 임대료만 내면 계속 거주할 수 있게 되었다. 그 결과 영구임대주택에는 생활보호대상에서 제외된 가구의 비중이 늘어나고 있다. 입주할 당시 자녀의 나이가 어렸지만 자녀가 고등학교를 졸업하면서 생활보호대상에서 탈락한 것이다. 이런 경우 생계보조가 없어지고 임대료는 높아진다. 따라서 재계약을 맺을 때 어려움을 호소하는 경우가 많다. 이런 가구들의 경우 청소년들의 사회 적응을 위한 지원을 필요로 한다.

<표> 영구임대주택 입주가구의 구성 변화

(단위 : 호, %)

구분	1993. 6.	1995. 3.
생활보호대상	52,255 (62.7)	66,962 (39.9)
보훈대상		2,768 ( 1.6)
모자가정 등		4,743 ( 2.8)
청약가입자	14,630 (17.6)	48,982 (29.2)
생보자 제외가구 등	15,962 (19.1)	44,490 (26.5)
공가	512 ( 0.6)	1,385 ( 0.8)
계	83,359 (100.0)	169,330 (100.0)

자료 : 서울특별시(1998)

또 공공임대주택은 고령인구의 비중이 높다. 노인문제가 심각한 사회문제로 여겨지는 일본의 경우에도 공공임대주택은 특히 고령인구의 비중이 높다. 따라서 주택관리에서 있어서도 노인문제는 중요한 관심사이다. 단지 내에서 단차를 없애고, 편하게 다닐 수 있는 거리를 만드는 등 고령자를 위한 물리적 시설을 만들고 또 고령자들에게 필요한 보호 서비스를 제공하는 등의 발전된 사례들이 나타나고 있다.

공공임대주택을 정책 목표에 맞게 활용하기 위한 수단의 하나로 입주자 점검을 실시한다. 입주자 점검은 전대를 방지하고 입주자 자격 요건의 변화를 조사하기 위한 것이다. 전대란 입주자가 주거비를 보충할 목적으로 방 1개 등 주택의 일부를 세를 주거나, 프리미엄을 받고 주택의 임차권 전부를 타인에게 양도하는 경우를 말한다. 관리주체는 매 분기 입주자 실태조사를 실시하고, 조사결과 전대 사실이 발견되면 원임대자의 입주자격을 박탈하고 벌금을 부과하며, 전대입주자는 퇴거시키도록 하고 있다. 또 소득에 대해서는 연 1회 조사를 한다.

전대와 관련해서는 여러 가지 방법으로 입주자들에 대해서 홍보를 하고 있다. 그런데 일부 공공임대주택에서는 전대가 나타나고 있다. 5년 공공임대주택에 일반적이던 우선 분양권에 대한 전매는 이미 일반화되었고, 최근에는 상대적으로 임대료가 싼 50년 공공임대주택에서도 전대 현상이 나타나고 있다. 입주자 점검을 통하여 전대가 발견되더라도 문제를 해결하기는 쉽지 않다. 전대입주자가 이주를 거부하는 경우가 많고, 관리주체가 가옥명도소송을 제기하는 경우 판결까지 6개월 이상 소요되고 전대입주자가 민원을 제기함으로서 퇴거가 용이하게 이루어지지 않고 있다.

) 최근에는 5년간 임대되는 주택에 대해서 전매가 전면 허용되었다. 이는 이전에도 5년 미만의 단기 임대주택의 경우 전매나 전대를 금지하는 것이 실효가 없었음을 반영하는 것이다.

전대를 방지하기 위해서는 관리자의 방문점검 등의 역할을 강화하고 제도적으로 전대에 대해서 실질적인 대응력을 갖는 것도 중요하지만, 전대가 일어나지 않고 원활하게 입주자가 순환될 수 있는 조건을 만드는 것도 중요하다. 이를 위해서는 공공임대주택의 공급량을 늘이는 것과 함께 임대료 체계를 개편하는 것을 고려할 수 있다. 흔히 주택과 관련한 공공부문의 역할은 시장에 적응하기 어려운 계층을 대상으로 하기 때문에 임대료 등 주거비가 저렴해야 하고 시장과 분리해서 생각해야 하는 것으로 여겨진다. 하지만 시장 상황을 전혀 고려하지 않으면, 시장과의 격차로 인하여 여러 가지 문제가 발생할 수 있다. 전매나 전대가 나타나는 것은 바로 시장과의 격차 때문이라 할 수 있다.

공공임대주택이 시장과 조화를 이루기 위해서는 임대료 체계의 개편을 통해 다양한 계층의 가구가 입주하고 또 원활하게 다른 주택으로 이주하도록 촉진할 수 있다. 임대료를 소득에 따라 차등화해서 저소득층은 더 저렴한 부담을 하도록 하고 소득이 높아지면 시장 임대료에 가깝게 부담하도록 하면, 주거비 부담의 문제도 고려하면서 입주자들의 순환도 보다 원활하게 추진될 수 있을 것이다. 이것은 더 필요로 하는 사람들을 위해 공공임대주택을 활용할 수 있는 기회도 될 수 있으며, 이를 통해 입주자와 비입주자 사이의 형평성을 높일 수 있을 것이다.

입주자 관리는 입주자에 대한 점검 차원에 국한되어서는 안된다. 실제 주거소요를 고려하여 기존 입주자 사이의 주택 교환을 원활하게 하고, 최저주거기준 미달가구의 주거소요를 기반으로 공공임대주택의 규모를 결정하고 가구원수의 변화가 있을 경우 임대주택의 규모를 변경하는 것에서도 입주자 관리는 중요한 역할을 할 수 있다. 노인이나 장애인이 있는 가구의 경우 전용공간에 편의시설을 제공하는 등 가구 특성에 맞는 주거 서비스를 제공하는 것에도 활용될 수 있다.

이러한 서비스는 아직 충분히 고려되지 않고 있다. 공공임대주택 입주자의 주거 이동이 자유롭지 않다고 느끼는 것, 공공임대주택에 입주했지만 기본적인 주거수준 이하에서 생활하는 가구도 있는 것 등은 아직 공공임대주택 관리가 경직되게 이루어지고 있음을 보여주는 예이다. 또 가구 특성에 따라 꼭 필요한 편의시설이 갖추어지지 않고 있고, 심지어 공용 부분에서는 편의시설이 설치됨에도 불구하고 전용 부분에서는 그것을 설치하는 행위가 제약을 받는 경우도 나타났던 것은 앞으로 공공임대주택 관리에서 보다 세심한 배려가 필요함을 보여주는 것이다.

3. 재정 운용과 시설물 관리

공공임대주택의 관리는 재정의 효율적인 운용과 사회정책적인 목표의 달성을 조화시켜야 하는 과제를 가지고 있다. 공공임대주택은 국민의 세금으로 건설된 공적인 자산이고, 국민의 자산을 효율적으로 관리하여 장기간에 걸쳐서 활용할 수 있도록 해야 한다. 또한 국가의 정책 목표를 달성하기 위해서 효과적으로 활용하지 않으면 안된다. 그런데 사회정책적 목표를 달성하기 위해서는 대부분 공공의 재정 투입을 비롯한 지원을 필요로 하다. 현재 공공임대주택의 건설과 관련된 지원이 이에 해당되고, 관리에 있어서는 특별한 지원이 없다.

공공임대주택의 관리에 있어서 재정적으로 충실하지 않은 상황이 지속되면, 공공임대주택은 정상적으로 유지되기 어렵다. 부실한 재정 상태가 지속되면 관리에 대한 지출을 줄일 수밖에 없고, 유지수선이나 기타 서비스에 지출하는 비용이 줄면 주택은 조기에 노후 화된다. 뿐만 아니라 관리 소홀은 입주자와의 갈등은 심화시킬 것이고, 그러면 임대사업자와 임차인, 관리자가 협력적인 관계를 유지하는 것도 불가능하다.

재정 문제는 앞으로 더욱 중요하게 고려되지 않으면 안될 이유들이 있다. 초기에 건설된 공공임대주택은 장기수선주기가 도래하였고, 유지수선에 필요한 비용은 점점 커질 것이다. 또 앞으로 재건축이나 리모델링이 요구되는 시기가 도래하면서 이에 대한 재정적인 고려는 중요해질 전망이다. 또한 공사나 지방자치단체의 구조조정이 진행되고 추가적인 재정 부담은 가능한 회피되고 자립적인 재정 운영이 강조되는 경향이 나타나고 있다. 이에 따라 유지수선을 위한 비용의 확보는 다른 지출 요인들과 보다 심각한 경쟁관계에 놓일 것이다.

공공임대주택 관리와 관련된 현재 활용할 수 있는 재원은 임대료와 관리비이다. 이 중 임대사업자가 제공하는 임대료의 일부와 임차인이 내는 관리비 전액이 관리에서 활용할 수 있는 재원이다.

공공임대주택의 임대료는 영구임대주택과 50년 공공임대주택이 각각 다른 방식으로 결정된다. 영구임대주택의 월임대료와 임대보증금은 전용면적을 기준으로 지역별로 차등적으로 적용하고 있는데 전국을 4개 급지로 나누어 동일 급지 내에서는 동일하게 적용하고 있다. 입주자계층별로는 영세민(모자가정 포함), 영세민 탈락자, 청약저축가입자 등 세 부류로 나누어 차등 적용하고 있는데, 영세민 탈락자는 영세민보다 1.5배의 보증금과 1.2배의 월임대료를 부담해야 하며, 청약저축가입자는 영세민보다 2.5배의 보증금과 1.4배의 월임대료를 부담해야 한다.

50년 공공임대주택의 임대보증금은 건설원가의 20%를 임대보증금으로 하고 월임대료는 정상임대료에 건설원가의 10% 해당금액에 대한 연리 8.5%를 적용한 금리환산액의 합으로 하고 있다. 여기서 정상임대료는 내용년수 50년을 기준으로 정액법에 의한 감가상각비, 건물가액의 연 0.5%에 해당하는 수선유지비, 국민주택기금 이자 및 화재보험료 등을 더한 총 금액의 1%에 해당하는 대손충당금으로 구성된다. 주거환경개선사업임대주택과 재개발임대주택의 임대보증금 및 월임대료는 50년 공공임대주택에 준하여 결정된다. 단 재개발임대주택은 재개발지역에 건설된 임대주택을 서울시가 매입하므로 건설원가 대신 매입계약서상의 계약가격을 이용하고 있다.

관리비는 전기, 수도, 난방 등에 대한 각 가구별 사용료, 전체 건물관리를 위한 인건비를 비롯한 공동으로 부담하는 비용, 청소나 소득 등 용역계약을 통하여 지출하는 비용 등으로 구성되며, 전달에 들어간 비용을 토대로 결정된다. 영구임대주택의 경우 상가를 임대한 수익금으로 생활보호대상가구 등의 관리비 일부를 보조하고 있다. 또 몇몇 단지에서는 외부차량에 대한 유료주차 등 여러 가지 사업을 통한 수익금으로 전체 관리비를 절감하는데 사용하고 있다.

공공임대주택에서는 임대료와 관리비의 체납 비율이 높다. 체납에 따른 비용을 추가적으로 징수하기는 하지만 운영에 필요한 비용이 부족할 경우에는 우선 임대사업자가 부담하고 있다. 주택관리자는 임대료와 관리비의 연체에 대해서 독촉과 퇴거 등의 조치를 취할 수 있지만, 그 효과가 빠르지는 않다. 또 관리비나 임대료를 체납하거나 임대보증금에 대한 채권을 압류 당한 경우에는 재계약을 체결하지 않을 수 있다.

그런데 연체를 하고 있는 사람들은 대부분 빚더미에 시달리고 있으며, 생활을 유지하기도 매우 어려운 상태이다. 이들의 소득이 높아지면 연체된 비용을 받는 것이 당연하지만, 무조건적인 독촉만으로 연체된 비용을 내지는 못한다. 공공임대주택에서 임대료와 관리비를 연체하여 퇴거당한 가구의 경우 매우 열악한 주거빈곤 상태에 처하게 되는 경우가 많다. 심한 경우 노숙을 하거나 일세를 내면서 쪽방에서 생활하기도 한다(한국도시연구소, 2000). 이는 공공임대주택의 정당성에 대한 심각한 도전이 될 것이다.

그런데 주택관리자는 연체의 원인에 대응하여 활용할 수 있는 수단을 가지고 있지 않다. 하지만 주택관리자들은 이러한 대책의 필요성을 가장 절감하고 있고, 원인에 대한 대책을 주장할 수 있는 중요한 주체이다.

임대료 등의 체납 문제에 대응하기 위해서는 우선 현재의 임대료와 관리비 등 주거비 부담이 입주자들에게 적정한가 하는 문제를 고려해야 한다. 현재 공공임대주택의 임대료는 개별 입주가구의 부담 능력을 고려하지 않고 결정되고 있다. 비슷한 수준의 주택을 시장에서 구할 경우의 임대료에 비하면 공공임대주택의 임대료가 매우 저렴한 것은 사실이지만, 공공임대주택 대상 계층 중에는 그 정도도 지불하기 어려운 계층이 많다. 이 때문에 입주를 포기해야 하는 가구도 많았고, 또 입주한 가구의 경우에도 불안정한 고용과 소득 감소로 인하여 계속 거주하기 어려워진 경우가 많다.

따라서 입주가구의 상황에 관계없이 일률적으로 정해지는 임대료 결정 방식은 가구의 부담능력을 고려할 수 있도록 바뀌는 것이 마땅하다. 이에 대한 정책적인 대안으로 소득에 비례하여 주거비를 지출할 수 있도록 임대료를 차등화 하거나 임대료에 대한 지원을 실시하는 방안을 고려할 수 있다.

많은 나라에서 임대료는 가구주의 부담능력을 고려하여 임대료에 대한 할인이나 보조를 실시하고 있다. 원가주의를 택하고 있는 싱가폴의 경우에도 일률적으로 정해진 금액을 부과하지 않고 가구의 소득 수준에 따라 임대료의 차등을 두고 있다.

공공임대주택의 임대료는 무조건 저렴하다고 문제가 없어지지는 않는다. 시장 임대료보다 저렴한 금액을 일률적으로 적용하는 것은 형평의 문제도 가지고 있다. 공공임대주택의 공급이 매우 제한적이고 공공임대주택에 입주하지 못한 정책 대상 계층의 비중이 훨씬 크다는 점을 고려하면, 입주한 가구와 그렇지 못한 저소득 가구 사이에 형평의 문제 임대료라 낮을수록 커지기 때문이다. 건설원가를 기준으로 한 임대료 결정은 국가의 재정 부담과 관련하여 참고되어야 할 것이고, 각 가구의 임대료를 결정함에 있어서는 종합적인 주거 서비스의 질, 가구의 부담능력, 시장임대료와의 관계 등을 고려하여 결정해야 마땅하다.

이러한 조건이 갖추어진 다음에는 관리 실무에서 연체된 금액에 대한 관리 업무의 효과적인 방법을 모색해야 할 것이다. 연체한 가구의 경우 임대료에 대한 할인이나 주거비에 대한 보조 등에 대한 정보를 제공하고 조언을 해주며, 임대료 징수 방법에도 적절한 변화를 줄 수 있다.

관리비는 입주자들이 그 계획과 집행에 대해서 참여를 요구하는 중요한 분야이다. 지금까지 임대사업자와 관리주체가 일방적으로 관리비에 대한 계획을 세웠지만, 앞으로는 임대주택법의 개정으로 입주자와 협의할 수 있게 되었다.

입주자들은 관리비가 적정하게 부과되었는가에 대해 의혹을 갖기 쉬운데, 입주자들이 외부감사를 요청하는 제도는 이러한 의혹을 해소하기 위한 것이다. 그런데 공공임대주택의 경우 이러한 의혹이 입주자의 요구에 따른 회계감사가 불가능하기 때문에 더욱 커진다. 임대주택법은 관리비와 관련하여 분쟁이 발생했을 때 외부감사를 받을 수 있도록 되어 있지만, 국가나 지방자치단체, 공사 등에서 운영하는 경우에는 외부감사를 받지 않아도 된다. 공공임대주택의 임차인은 자신이 관리 서비스에 대해 지불한 돈이 잘 쓰이고 있는지에 대해 감사할 수 있는 권한이 있다. 또 누가 감사를 할 것인가에 대해서도 의견을 제시할 권리가 있다. 따라서 외부감사의 경우 관리주체와 그 방법이나 비용부담의 면에 있어서는 협의가 필요하겠으나 임차인이 요구할 경우 반드시 실시하도록 해야 입주자에게 투명한 관리가 될 것이다.

관리 비용의 지출에서 논란의 대상이 되는 것은 건물의 유지수선에 대한 것이다. 유지수선 서비스는 양질의 주거 서비스를 계속 제공하기 위한 시설물 관리 비용으로, 정상적인 임대차 관계를 지속시키기 위한 기본적인 것이다. 유지수선과 관련해서는 두 가지 점에서 주목할 필요가 있다. 건물의 유지수선은 양질의 주거 서비스를 제공하는 것 이외에도 건물의 수명을 연장하는 것과도 관련이 있다.

건물의 상태가 좋지 않거나 노후할수록 유지수선에 대한 요구는 커진다. 그리고 어느 시점에 가면 유지수선에 대한 투자보다는 재건축이나 리모델링을 하는 것이 유리하다고 판단된다. 이에 따라 임대사업자와 임차인은 유지수선을 위해 얼마를 투자할 것인지 혹은 중단할 것인지를 결정해야 한다. 이러한 투자는 임대사업자의 자산관리와도 관련이 있으며 입주자의 생활에도 영향을 주기 때문에 어느 일방에 의해 결정되는 것이 바람직하지 않다. 또 건물의 수명 연장을 위한 체계적인 유지수선에 위해서는 장기적인 계획을 세우고 비용을 투자하도록 하고 있다.

장기적인 건물의 수명과 관련된 유지수선은 임대사업자가 책임을 져야 할 부분이다. 공공임대주택의 중요한 유지수선과 관련해서 임대주택법에서는 장기수선계획을 수립하고 특별수선충당금을 적립하도록 규정하고 있다. 공공임대주택을 관리하고 있는 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사는 이를 단지별로 관리하지 않고 통합하여 관리하고 있다.

유지수선에 들어가는 비용 중에는 임대사업자만이 아니라 입주자가 치루어야 할 비용도 있다. 관리비에 포함된 유지수선비가 그것이다. 또 입주자가 그 유지에 대한 책임을 져야 할 시설물도 있다. 그런데 유지수선 비용을 관리비에 포함시키는가 아니면 임대사업자의 부담해야 하는가에 대해서는 구체적인 사안에서 논란의 여지가 많다. 사용해야 마모가 이루어지는 부분은 입주민이 부담하고 나머지는 임대사업자가 부담하는 것을 관행으로 하고 있지만, 각각 어떤 부분을 부담해야 하는가에 대한 보다 명확한 정의가 필요하다.

) 유지수선 이외에는 임대주택의 관리 전반은 임대사업자와 임차인 모두에게 책임이 있다. 그리고 양자의 책임 구분이 어떻게 되는지 명확히 규정되어야 할 분야도 많다. 현재 표준임대차계약서에는 임대사업자와 임차인의 권리와 의무에 관한 사항을 정하고 있으나 원칙적인 사항만을 다루고 있어서 구체적인 사안에 대해서는 도움이 되지 않는 경우가 많다. 임대사업자와 임차인간의 책임 구분과 비용 부담의 원칙을 상세하게 규정한 관리규약의 제정이 필요하다. 임대주택법에서는 임대사업자와 임차인이 관리규약의 내용을 협의하도록 하고 있다. 이를 원활하게 추진할 수 있도록 표준관리규약을 제정하는 것이 바람직하고, 여기에는 임대사업자와 임차인의 충분한 협의를 통하여 결정된 권리관계에 대한 내용을 포함하는 것이 바람직하다.

4. 주택관리와 지역사회복지

공동주택 관리에서 시설물의 유지관리나 운영관리 부문은 상대적으로 지속적인 관심의 대상이었고 부분적인 제도의 개선도 이루어지고 있다. 또 이 분야에서 주택관리자의 능력도 보다 전문화되었다. 하지만 사회적인 분야의 관리는 업무 내용이 분명하지 않다. 앞으로 언급할 공공임대주택 관리의 사회복지적 측면이나 주민들의 관리 참여 등의 내용도 상대적으로 발달되지 않은 분야들이다.

주택은 사회복지에서 중요한 의미를 갖는다. 주택은 모든 인간생활의 기반이며, 또한 여러 가지 사회복지 서비스를 제공할 수 있는 토대이다. 특히 최근에선 사회복지 분야에서 재가복지 서비스나 지역사회복지가 강조되면서 주택이 사회복지에서 갖는 중요성은 더욱 커지고 있다. 하지만 주택관리 분야에서 저렴한 주택을 제공하는 것 이외의 사회복지 분야들과 관련하여 어떤 역할을 할 수 있는지에 대해서는 거의 관심을 기울이지 않았다.

주택관리가 지역사회의 복지 수요를 충족시키는 데 중요한 기여를 할 수 있으며, 주택관리자들이 이를 인식하는 것은 매우 중요하다. 그리고 지역사회복지는 결국 주택관리의 중요한 문제를 해결하는 데 도움이 된다.

저소득층이 집중되어 있는 공공임대주택에서 주택관리자가 지역사회복지와 관련하여 어떠한 역할을 해야 하는가에 대해서는 거의 논의되지 않았다. 사회복지와 관련하여 주택관리자가 담당해야 역할이 무엇인지에 대해서는 공감대가 형성되어 있지 않고, 주택관리자 개개인에 따라 생각하는 바는 매우 다양할 것이다. 예상하건대, 일반적으로 주택관리자들은 지역사회복지와 주택관리는 다른 영역으로 생각하던가 관련이 있다고 여긴다고 하더라도 기존의 복지 서비스와 연결시켜 주는 정도의 일이 주택관리자의 임무라 생각할 것으로 보인다. 일선의 복지 서비스 담당자와 주택관리 담당자 사이의 관계가 매우 소원한 경우를 흔히 보게 되는데, 이는 주택관리자의 복지 서비스에 대한 태도를 반영하는 것이라 여겨진다.

하지만 주택관리자들은 공공임대주택의 입주자 중에는 매우 집중적인 생활에 대한 지원에서부터 간단한 지원 서비스까지 여러 가지 복지 서비스를 필요로 하는 사람들이 많다는 것을 느끼고 있다. 그리고 그러한 서비스가 현재 매우 미흡하다는 것도 실감하고 있다.

) 정신질환으로 이웃에 피해를 주는 경우까지 나타나고 있는데, 현재 주택관리자는 이에 대한 적절한 조치를 취하지 못하고 있다. 이러한 현상은 궁극적으로는 정신질환에 관련된 보건의료 서비스의 양적인 부족과 질적인 수준의 문제와 관련이 있다.

주택관리 서비스와 지역사회의 복지 수요에 대한 대응은 서로 배타되는 것이 아니라 통합적으로 파악할 필요가 있다. 이를 위해서는 주택관리의 영역에서 사회복지적인 역할 혹은 주택관리자가 고려해야 할 사회복지적 요소들이 무엇인지를 보다 분명히 해야 할 것이다. 주거와 관련한 상담과 정보 제공, 지역사회복지에 대한 정보 제공과 협력, 지역사회가 제대로 기능하고 보다 통합적이 되도록 협력하고 지원하는 것 등이다. 이는 통상적인 주택관리나 사회복지의 분야별 업무를 넘어서는 것이고, 지역사회복지가 추구하는 바이기도 하다.

공공임대주택에서 사회적 문제가 심각하게 나타나는 것과 관련해서 그 동안 그 원인으로 지적되어온 것은 대규모 단지라는 물리적인 특성이나 주민 구성의 특성이다. 우리나라의 공공임대주택은 대규모 단지 형태로 공급되었다. 또 영구임대주택의 경우 주민 구성에서 사회적으로 취약한 계층의 비중이 높다. 공공임대주택의 사회적 문제는 대규모 단지라는 특성이나 주민 구성의 특성과 관련이 있을 수 있다. 하지만 사회복지 수요와 공급의 불일치 역시 중요한 원인으로 파악되어야 할 것이라 생각된다.

사회적으로 소외 받고 소득이 낮은 가구가 집중되어 있는 곳에는 사회적 문제가 더욱 심각한 경우가 많다. 공공임대주택에 그런 가구들이 집중되어 있기 때문에 사회적 문제가 심각할 수밖에 없다고 이해하는 것은 빈곤의 한 가지 증상이나 요인을 보고 전체 상황을 너무 쉽게 단정하는 것이다. 공공임대주택이 슬럼이 된다면 그것은 집단화라는 원인만이 작동한 것이 아니라 소외계층 혹은 저소득층에게 제공되어야 할 복지 자원의 부족, 자발적인 동기를 부여하는 것에서 실패한 것 등의 원인도 있다는 것이 이해되어야 할 것이다. 사회정책적으로 공공임대주택을 제공하는 것은 이를 통해 빈곤을 해결하는 것에 기본적인 목표를 가지고 있다. 따라서 다른 중요한 사회적 자원의 배분이 어떻게 이루어지고 이것이 빈곤문제를 해결함에 있어서 주거자원이 배분과 어떻게 협력적으로 기능하고 있는가에 관심을 기울여야 한다. 공공임대주택의 제공이 다른 자원을 투자하는 것을 게을리 하는 원인이 될 때, 공공임대주택이 자발적인 의지를 고양시켜야 할 곳으로 주목되지 않을 때, 공공임대주택은 사회복지에 대한 수요와 공급의 불일치로 인하여 사회문제가 누적될 것이고 이로 인한 슬럼화를 면하기 어렵다.

주택관리자는 임차인들의 복지 서비스에 대한 수요에 민감하고 특히 집중적인 서비스 지원이 필요한 경우를 잘 알고 있다. 공공임대주택은 노인이나 장애인가구 등 지역사회복지 서비스에 대한 필요성을 절감하고 있는 지역이다. 이들에게 적정한 주거 서비스를 제공하는 것과 아울러 적절한 지역복지체계를 구축하는 것도 주택관리자의 중요한 임무의 하나로 여겨져야 할 것이다.

주택관리와 사회복지의 관계는 다소 생소하게 여겨지지만, 전문적인 주택관리가 등장한 19세기 영국에서는 사회복지적 활동이 주택관리라는 분야를 형성하게 되는 계기가 되었다. 당시는 노동자들의 열악한 주거 상황과 이로 인한 위생 문제가 심각한 상황이었다. 이들에게 적정한 주거 서비스를 제공하고 사회통합을 돕기 위한 시도로 전문적인 주택관리의 영역이 자리잡기 시작했다. 오늘날 영국에서는 지방마다 주택국(housing department)에서 커뮤니티 케어 플랜(community care plan)을 세우고 있고, 또 그 목표를 달성하기 위한 전문가를 두고 있다. 이 전문가들은 임차인들과 개인적인 관계를 형성하고, 경우에 따라서는 사회복지 분야에서 하는 것과 구분되지 않는 사례관리적인 접근을 하고 있다. 애초 주택관리는 사회복지와 엄격하게 구분되지 않았으며, 또 오늘날에도 사회복지의 기능과 주택관리는 다시 통합되는 경향이 나타나고 있는 것이다.

) 영국에서 노동자들을 위한 주택관리를 통해 사회통합을 촉진하려는 노력은 주택자원운동으로 전개되었다. 그 대표적인 인물로 옥타비아 힐(Octavia Hill)을 들 수 있다.

) 영국의 저소득층을 대상으로 하는 임대주택 관리는 사회복지적인 업무로 인식되고 있다. 지방정부가 공급하는 공공임대주택의 경우 대개 지방정부의 위임을 받은 주택관리자들이 담당하고 있는 생활관리의 내용은 공영주택 내부에서 입주자 상호간의 의사소통, 임대료 징수와 체납 임대료 독촉, 임대료 할인에 대한 안내, 임차인과 지방자치단체의 상호관계 촉진, 좋은 이웃관계 유지 등의 일이다. 또한 입주자를 단지의 관리업무에 직접 참여시켜서 주민들이 단지에 대해 애착을 갖게 하고 동시에 유휴인력을 활용하는 것도 주택관리자의 중요한 역할이다.

5. 입주자 참여와 공동체 형성

공공임대주택 입주자가 가장 관심을 갖는 사안은 관리에 대한 참여를 확대하는 것이다. 참여는 공동체 형성의 중요한 계기이고, 공동주택 관리는 공동체가 결정해야 할 중요한 사안이기도 하다. 입주자 참여는 단지 공공기관이나 전문가의 의사결정에 입주자들을 동원하는 것을 의미하지 않는다. 참여는 쌍방의 의견을 듣고 각 주체가 서로의 의견에 대응하는 과정을 필요로 한다. 입주자 참여에 대한 주장은 의사결정과정에서 소외되어온 주체의 개입을 의미한다는 점에서 더욱 의의가 크다.

) 주민참여는 여러 가지 방식으로 이해된다. 첫째, 참여는 의사결정을 하는 엘리트에게 정보를 원활하게 전달하는 수단으로 이해될 수 있다. 전통적으로 도시 및 지역계획 분야에서 주민참여는 이와 같이 기능적으로 이해되었다. 둘째, 다원주의적 입장에서 주민참여는 갈등을 제도화하여 바람직한 결과에 도달하게 하는 수단으로 여겨진다. 참여는 조정과 중재의 메카니즘이고, 따라서 경쟁적인 이해가 여러 집단으로 조직되고 모든 관련 집단이 갈등하는 상황 속에서 참여는 효과적인 의사결정의 수단이 될 것이라고 기대한다. 셋째, 인본주의적 입장에서는 참여를 사회변화의 방법으로 이해한다. 여기서 참여는 갈등이나 사회통합을 위한 정보의 제공하는 것보다 선차적이고, 본질적인 인간성 혹은 인권의 실현과도 닿아 있는 것으로 이해된다. 시민들은 자신이 생활하는 지역에 대한 의사결정에 참여할 권리가 있고, 이를 통해 국가적 차원에서 충분히 다루어지기 어려운 문제들에 대한 사회적 관리와 통제가 가능하다고 여긴다.

최근 개정된 임대주택법에서는 임대주택의 임차인대표회의 구성을 보장하고 있고, 이를 통해 입주자들이 임대사업자와 관리의 중요한 사안을 협의할 수 있도록 하고 있다. 그런데 이전까지 임차인의 관리 참여는 대체로 부정되었다. 임차인의 관리에 대한 참여 욕구가 커지면서 이를 수용하기는 했지만, 주택관리자들의 태도가 완전히 바뀌었다고 보기는 어렵다.

임대주택법을 개정하기 이전이나 이후나 마찬가지로 임차인들이 조직을 만들고 관리에 참여하는 것은 법적으로 보장된 권리이다. 우선, 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위한 조직의 설립할 수 있는 결사권이 있다. 이에 대해 임대사업자는 어떤 형태로든 방해해서는 안된다. 만약 결사권을 제약한다면 이것은 헌법에서 보장하고 있는 결사의 자유를 침해하는 것이다. 임대주택법 개정으로 임차인대표회의의 구성을 규정함으로써 임차인의 집합적인 권리의 행사는 보다 용이해졌다. 둘째, 임차인 조직은 평화적인 방법으로, 합리적인 시간에, 관리사무실이나 각종 시설물을 방문하여 만족할만한 서비스가 이루어지고 있는지 점검할 권한을 가지고 있다. 이러한 참여는 임차인의 자신의 이익을 위해 소비자로서 행사할 수 있는 당연한 권한이고, 이러한 활동을 이유로 임대사업자는 어떠한 불이익도 주어서는 안된다.

임차인들의 관리 참여를 주장하는 또 다른 이유는 공공임대주택의 슬럼화를 예방하고 임대주택의 효율적 관리를 촉진하는 방안이 입주자들의 관심을 촉구하고 참여를 유도하는 것이라 여겨지기 때문이다. 공공임대주택의 슬럼화를 경험한 여러 나라에서는 공공임대주택이 가지고 있는 문제점에 대한 대안을 임차인 조직에서 찾고 있다. 관리에 대한 참여를 넘어서 임차인에 의한 관리를 지원하고 있기도 하다.

) 외국에서 임차인의 관리 참여는 매우 다양한 형태로 이루어지고 있다. 임차인의 대표조직이나 비공식적인 친목조직을 통하여 관리에 참여하기도 하고, 임차인을 다양한 관리 업무에 채용하기도 하며, 관리 등과 관련된 위원회에 임차인이 참여하는 경우도 있다. 또 최근에는 임차인 조직에 의한 직접 관리를 촉진하고 있다.

임차인의 참여는 개인적인 것과 조직적인 것으로 구분할 수 있다. 개개의 임차인은 관리 서비스와 관련하여 주택관리자에게 정보를 제공하고 시정을 요구할 수 있는 권한이 있고, 또 법적으로도 임대사업자에게 책임을 추궁할 수 있다. 하지만 실제로 임대사업자가 임차인의 필요를 충족시키도록 하기 위해서는 임차인의 조직적인 요구가 훨씬 유리하다. 임차인 조직은 임대사업자가 임대주택의 서비스를 개선하고 당면한 문제를 해결하도록 만들고, 임차인들이 스스로 자신의 환경을 개선하기 위한 노력을 할 수 있는 효과적인 방법이다.

임차인 조직과 관리 참여에 대한 태도를 주체별로 살펴보면, 임차인 참여를 제약하는 요소들도 확인할 수 있다. 먼저, 임대주택 관리에 대한 주민참여를 제약하는 중요한 요인의 하나는 임대주택의 관리에 대한 결정권은 임대사업자에게 있다는 생각이다. 이런 생각을 가지고 있는 임대사업자나 주택관리자는 임차인의 관리 참여는 허용하고 싶어하지 않는다. 이런 태도는 임대주택법의 개정에 대한 논의과정에서 임대사업자의 주장에서 여러 차례 확인할 수 있었다. 이와 같은 주택관리의 가부장적인 전통은 시간이 가면서 공격을 받고 변화를 겪을 것임에 분명하다. 둘째, 임차인의 참여에 대한 회의적인 시각이 있다. 소득 수준이 낮고 여유가 없는 생활을 하는 공공임대주택의 주민들은 사회적 의식이 낮고 자치조직 결성하여 관리에 참여하는 것은 어렵다는 생각이다. 아직 임차인의 참여는 시기상조라는 판단은 이런 생각에서 유래한다. 셋째, 주민들의 태도이다. 주민들이 그들 자신이 사는 아파트를 관리하는 데 참여하는 것은 경제적으로도 의미 있는 일이지만, 보다 중요한 것은 바로 주민들이 자신이 생활하는 환경에 스스로 긍정적인 영향을 미치는 것이다. 하지만 임차인은 경제적인 이해가 걸린 문제에는 많은 관심을 보이지만 장기적으로 안정적인 조직을 구성하여 관리에 지속적으로 참여하는 것에는 소홀하기 쉽다. 지속적이고 안정적인 임차인의 관심을 유도하기 위해서는 상당한 정도의 노력이 필요하다. 이러한 각 주체의 인식은 임차인 관리 참여를 확대하고 모범적인 사례를 만들어가면서 수정해가야 할 것들이다.

임차인의 조직과 관리 참여에 대한 정책적 지원은 임차인 관리 참여 확대에 중요한 영향을 미칠 수 있다. 영국의 경우를 보면 임차인관리조직이 나타난 것은 1975년 주택임대료 및 보조금에 관한 법(Housing Rents and Subsidies Act)에서 지방정부가 □임차인관리협동조합□에 공공임대주택의 관리를 넘겨줄 수 있도록 허용한 이후의 일이다. 그런데 1980년대 중반 정부가 훈련과 보조금 제도를 실시하면서 임차인에 의한 관리는 본격적으로 증가하기 시작했다. 그리고 1993년에는 임차인에게 관리 방식에 대한 선택권이 주어졌다. 우리의 경우에도 임차인 참여를 촉진하기 위한 여러 가지 지원 방안을 마련하여, 임차인 참여를 공공임대주택 관리에 긍정적인 기여를 하도록 활용하려는 필요하다.

그런데 외국의 임차인 관리 참여에 대한 사례를 보면 한 가지 경계해야 할 것이 있다. 그것은 임차인 관리 참여를 만병통치약으로 여기는 것이다. 공공임대주택 관리에 대한 임차인 참여 슬럼화를 경험하고 그것이 사회적 쟁점이 되었던 외국의 경우 언론이나 정치인들에 의해 과장되는 경우가 많았다. 하지만 많은 사례에서 확인된 바에 따르면 임차인 관리 참여는 작은 성과를 서서히 거두어 가는 것으로 보이고, 그것이 장기간에 걸쳐서 단지가 가지고 있는 전반적인 문제를 완화하는 데 기여한다. 따라서 섣불리 그 성과를 진단하려는 시도나 초기의 결과로 그 의의를 왜곡하는 것은 피해야 할 것이다.

Ⅳ. 공공임대주택 관리의 재편

주택정책에서 주거빈곤층을 위하여 주택을 제공하는 것 자체가 가장 중요하게 고려된 적은 없는 것으로 보인다. 가장 사회정책적 성격이 강한 영구임대주택조차도 1980년대 말 주거위기에 대한 정치적인 대응의 성격이 강했다. 저소득층의 주거안정은 늘 언급되는 목표이지만 명분에 불과했고 다른 실질적인 이유들과 비교하면 언제나 부차적인 것이었다. 주거빈곤층이 상존함에도 지속적인 공공임대주택 공급이 거의 이루어지지 않고 있는 것은 이러한 성격을 분명히 보여준다. 주택정책은 경제적으로나 정치적으로 중요한 의미를 가지고 있음은 분명하지만, 저소득층 주거안정이라는 목표도 정책의 다른 이유들과 경쟁할 수 있어야 할 것이라 생각된다. 공공임대주택의 공급을 다시 시작하는 것은 저소득층 주거안정이 진정으로 주택정책의 중심이 되는 시금석이 될 수 있을 것이다.

) 현재 공공임대주택 건설량의 거의 대부분은 재개발이나 주거환경개선사업을 통하여 건설되는 것이다. 영구임대주택은 1993년 이후 중단되었으며, 50년 공공임대주택은 1999년 한 해 동안 15,801호가 증가했는데 이 중에서 재개발과 주거환경개선사업을 통하여 9,982호로 대부분을 차지하고 있다. 따라서 공공임대주택 정책은 거의 중단된 것이나 다름없다고 할 수 있다.

) 정부는 1997년 11월 국민임대주택 제도를 신설했다. 50년 공공임대주택 대신 국민임대주택을 지을 예정이다. 임대의무기간을 30년으로 하고, 건설비용에는 국가나 지방자치단체의 재정 투자를 포함할 것인데 국가나 지방자치단체 30%, 국민주택기금 40%, 주택공사 10%, 입주자 20%를 각각 부담한다는 내용이다. 입주 대상은 청약가입자 중 무주택자이다. 이와 함께 영구임대주택과 50년 공공임대주택을 제외한 임대주택의 의무임대기간을 1/2로 단축시켰다. 국민임대주택은 재정이 투자된다는 면에서 변화가 있었지만, 공공임대주택 정책이 다시 실시된 것이라 보기는 어렵다. 최근 임대주택에 대해 발표되는 정책들도 이와 같은 성격이다.

특히 IMF 금융지원 이후 실업과 실질소득의 감소를 겪은 저소득층의 어려움은 다른 계층에 비해 더욱 심각하게 나타나고 있다. 또 고실업, 저성장은 앞으로 계속될 전망이라는 점에서 볼 때 공공임대주택에 대한 소요는 더욱 커지고 있고, 앞으로 이러한 주택소요에 대응하는 정책의 필요성은 더욱 커질 전망이다. 여기서 저소득층의 주거안정을 도모하기 위해 공공임대주택정책을 재개하고 지속적으로 추진해야 할 필요를 확인할 수 있다.

공공임대주택 정책을 재개하기 위해서는 지금까지의 공공임대주택에 대한 평가가 있어야 할 것이다. 공공임대주택은 무엇보다도 저소득층에 대해 저렴한 가격에 양질의 주택을 제공했다는 점에서 대체로 성공적이었다. 하지만 여러 가지 결함도 가지고 있다. 공공임대주택의 임대료와 관리비를 부담하기 어려운 계층이 배제되었던 것이나 입주자와 비입주자 사이의 형평 문제를 비롯하여, 원활하지 못한 입주자 순환, 입주자의 주거 이동, 거주 면적, 관리비, 하자, 공용시설 관리 등에 대한 불만 등 공공임대주택을 둘러싼 여러 주체들에게서 여러 가지 문제점이 지적되고 있다.

이러한 문제점의 대부분은 공공임대주택의 관리에 대한 제도와 실무 영역의 개선을 통하여 해결책을 찾아볼 수 있다. 이를 위해서는 공공임대주택 관리에 대한 전통적인 접근방식의 수정이 필요하다. 이를 요약하면, 다음의 세 가지로 정리될 수 있다.

첫째, 공공임대주택은 기존의 공동주택 관리나 임대주택 관리와는 구분되는 특성을 가지고 있다. 그것은 공공임대주택이 사회정책적인 성격을 가지고 있기 때문에, 사회정책적 정책 목표의 달성과 전통적인 주택관리에서 추가하던 바가 조화를 이루어야 한다. 그런데 공공임대주택에 대한 제도나 정책은 이러한 성격을 충분히 고려하고 형성된 것이 아니기 때문에 여러 가지 변화의 압력을 받고 있다.

둘째, 공공임대주택 관리 업무의 범위를 획기적으로 확대해야 한다. 공공임대주택 관리 업무는 일반적으로 관리업무에서 비교적 체계를 갖추고 있는 운영 관리와 시설물 관리나 임대사업자의 역할을 대신한 임대차 업무와 임대료 징수에 더하여 다양한 생활관리의 영역을 개발해야 한다. 사회복지적 관리, 공동체적 관리는 중요한 접근 방법이라 생각되며, 이를 위해서는 여러 전문 분야들과 협력해야 한다.

셋째, 임차인들의 참여에 대한 임대사업자나 주택관리자의 인식과 태도의 변화가 필요하다. 공공임대주택 관리에서 임차인과 협력 관계를 형성해야 할 필요성은 앞으로 점점 더 커질 것이 분명하다. 또 임차인의 협력을 적극적으로 활용하여 관리의 효율성을 기하고 주변 지역에 대해서도 긍정적인 영향을 미치기 위한 적극적인 노력이 필요하다. 공공임대주택 관리의 성공을 위해서는 주택관리자의 전문적 지식을 충분히 활용할 수 있는 조건을 갖추는 것도 필요하지만, 또한 전문가 중심적인 태도로 인해 임차인이 관리에서 배제되어서는 안될 것이다. 임차인의 부족한 전문성은 협력 관계를 형성하는 데 장애가 될 수도 있으며, 원활한 관리 참여를 위해서는 주민대표들이 관리업무에 대해 지식을 가질 필요도 있다. 따라서 지도자 양성 프로그램 등의 임차인 관리 참여 지원 사업도 도움이 될 것이다.

<참고문헌>

Davis, Christine(ed.), Housing Management : Changing Practices, London: Macmillan, 1992.

Peterman, William, □The Meanings of Resident Empowerment□, Varady, David P. et al.(eds.), New Directions in Urban Public Housing, New Brunswick: Center for Urban Policy Research, 1998.

Power, Anne, , 1997.

Power, Anne, Hovels to high rise, London and New York: Routledge, 1993.

Sadacca, Robert and S. Loux, Improving Public Housing Through Management: a Technical Report, Washington D. C.: The Urban Institute, Working Paper 255-2, 1978.

Varady, David P. et al.(eds.), New Directions in Urban Public Housing, New Brunswick: Center for Urban Policy Research, 1998.

경실련 도시개혁센터, 더불어 사는 주거만들기, 보성각, 2000.

국토연구원, 공동주택의 효율적 관리방안, 1996.

김수현, 한국 공공임대주택 정책의 전개과정과 성격, 서울대학교 박사학위논문, 1996.

김영희, 생활보호대상자의 빈곤 탈피여부와 탈피기간에 관한 연구 - 중계3동 영구임대아파트지역의 생활보호대상자를 중심으로 -, 이화여자대학교 사회복지대학원 석사학위논문, 1998.

김융일, □영구임대아파트 단지내 사회복지관의 문제점과 개선방향□, 사회과학연구 제10집, 성심여자대학교 사회과학연구소, 1994.

대한주택공사, 공동임대주택 입주자대표회의 구성에 관한 연구, 1993.

대한주택공사, 도시저소득층을 위한 주택정책에 있어서 공공부문의 역할 - 한국과 일본의 비교를 중심으로 -, 1995.

대한주택공사, 영구임대주택의 효율적 관리방안 연구, 1989.

대한주택공사, 주요국의 임대주택제도 개관, 1994.

박신영, □바람직한 임대주택제도 정착을 위한 제안□, 임대주택법 개정에 따른 시민대토론회 □바람직한 임대주택 제도 정착과 주민참여방안□, 참여연대아파트공동체연구소, 2000.

박윤영, □영구임대주택 정책의 문제점과 개선방향□, 도시와 빈곤 제25호, 한국도시연구소, 1997.

서울특별시 도시개발공사, 임대주택 관리방법의 개선방안 연구, 1995.

서종균·신만수·강인남·송제형, 1999, 살기 좋은 임대아파트 만들기 주민안내서, 관악주민연대·노원나눔의집·성동구공공임대주택주민자치협의회(준)·한국도시연구소

염돈민, 영구임대주택의 효율성과 형평성, 국토연구 제15권, 국토개발연구원, 1991.

오영림, 영구임대아파트 거주 청소년의 실태와 복지정책 방안 연구, 동국대학교 행정대학원 석사학위논문, 1996.

윤범진·김정남, □임대아파트 주민의 관리 참여와 주민자치조직□, 도시와 빈곤 제33호, 한국도시연구소, 1998.

한국도시연구소, 공공임대주택정책의 재평가와 발전방향, 1994.

한국도시연구소, 쪽방연구, 2000.

한국법제연구원, 공공주택 관리에 대한 관행 연구, 1996.

한국보건사회연구원, 생활보호대상자의 영구임대아파트 현황과 정책과제, 1995.

허영옥, 영구임대주택의 건설 및 관리에 대한 연구, 건국대학교 행정대학원 석사학위논문, 1992.

홍형옥, □공동주택의 생활관리가 왜 중요할까□, 경실련 도시개혁센터, 더불어 사는 주거만들기, 보성각, 2000.

<보 론>

임차인대표회의 구성과 협의에 관한 지침

) 이 글은 □제2회 전국 아파트공동체운동 활동가 워크샵□과 □임대주택 주민자치조직 활성화를 위한 수도권지역 실무자 워크샵□에서 발표된 것을 당시 이루어진 토론을 토대로 일부 수정한 것이다.

1. 들어가며

임차인 조직은 임대사업자가 임대주택의 서비스를 개선하고 당면한 문제를 해결하도록 만들고, 임차인들이 스스로 자신의 환경을 개선하기 위한 노력을 할 수 있는 가장 효과적인 방법이다. 개개 임차인도 법적으로 임대사업자에게 문제를 해결해 달라고 요구를 할 수 있고 책임을 추궁할 수도 있지만, 실생활에서 임대사업자가 임차인들이 필요를 충족시키도록 하기 위해서는 임차인의 조직적인 요구 수단을 갖는 것이 훨씬 유리하다.

많은 임차인들의 단결된 목소리는 혼자의 목소리보다 훨씬 강력하다. 사실 임차인은 조직화를 통해 임대사업자와 힘의 균형을 이룰 수 있다. 임차인 조직을 통해서 임차인들은 잃어버린 권리를 다시 획득하게 된다. 임차인 조직이 강하면 임대사업자는 임차인의 요구에 훨씬 잘 반응한다. 그 변화는 하루아침에 이루어지는 것은 아니지만, 분명히 의미 있는 결과를 낳을 것이다.

임차인 조직과 그 활동은 법에 의해 보장된 권리이다. 첫째, 임차인은 스스로 조직할 권리가 있다. 임차인의 권리를 보호하기 위한 조직의 설립을 임대사업자와 그 연합체는 어떤 형태로든 방해해서는 안된다. 이것은 헌법에서 보장하고 있는 결사의 권리를 침해하는 것이다. 또 7월 13일부터 시행될 개정된 임대주택법에서는 임차인대표회의의 구성을 분명히 보장하고 있기도 하다.

둘째, 임차인 조직은 임차인들을 위한 활동을 할 수 있는 권리가 있다. 임차인과 임차인 조직은 평화적인 방법으로, 합리적인 시간에, 건물이나 부대시설을 방문하여 만족할만한 서비스가 이루어지고 있는지 점검할 권한을 가지고 있다. 임차인의 권리나 이익을 위한 활동을 이유로 임대사업자는 어떠한 징계를 해서도 안된다.

이와 같이 임차인들이 조직을 만들고 그 조직을 통해서 스스로를 위한 활동을 하는 것은 얼마든지 가능한 일이다. 또 임차인 조직은 사회 전반적인 차원에서 볼 때 바람직한 일이기도 하다. 개개 시민들이 자신의 권리를 주장하고 조직적으로 행동할 수 있을 때 보다 성숙한 시민사회가 형성된 것으로 볼 수 있고, 상대적으로 약한 입장에 있는 이들이 스스로 자신의 권리를 주장하는 것은 사회통합의 관점에서도 도움이 되기 때문이다.

이 지침은 임차인들이 스스로 조직을 만들고, 이를 강하게 유지하며, 필요한 경우 임대사업자와 협상하고, 임대사업자가 정당한 요구에 응하도록 압력을 가하는 등의 활동을 돕기 위한 것이다. 다시 말해 임대주택의 문제를 효과적으로 해결하기 위해서 임차인 조직이 취해야 할 방법들을 제시한다. 이 지침이 임차인들의 의지와 능력을 고양하고 그에 기반하여 임차인 조직 활동을 하는 데 도움이 되기를 바란다.

여기서는 특히 임차인대표회의의 구성과 임대사업자와의 협의에 대한 내용을 주로 다루고 있다. 이밖에도 단지의 문제를 파악하는 방법, 협의 이외의 방법으로 임대사업자에게 압력을 가하는 방법, 임차인대표회의를 민주적으로 운영하는 방법, 공동체 사업을 기획하고 전개하는 방법 등 다양한 내용의 주민활동의 지침이 나올 수 있을 것이라 기대한다. 많은 사람의 다양한 경험과 노력을 통해 이 지침이 더 풍부한 내용을 갖추게 되기를 희망한다.

2. 임차인대표회의 조직하는 방법

임차인대표회의를 조직하는 경로는 다양하게 생각할 수 있다. 단지 내에서 특수한 문제가 매우 심각하게 제기되어 이를 해결하는 과정에서 조직이 만들어지기도 하고, 주변의 조직화된 단지의 사례를 보고 자극을 받아 조직화를 경험하기도 한다. 또 시민단체나 지역운동단체의 의식적인 교육과 지원의 성과로 이루어지는 경우도 있다. 여기서는 단지 내에서 주민 스스로 문제를 느끼고 그 문제를 해결하기 위해서 조직을 만들고 활동을 해가는 것을 전형으로 삼아서 기술한다.

1) 시작하기 전에

임대아파트에 살면서 아무런 문제를 느끼지 않는가? 난방이나 온수는 만족할 만하고, 관리비는 적절하게 부과되고 있고, 수리를 요구하면 바로 와서 고쳐주고, 단지는 안전하고 깨끗하며, 관리직원들은 친절하고 스스로 필요한 일들을 찾아서 하고 있는가?

만약 그렇지 않고 문제를 느끼고 있다면, 이제 선택할 수 있는 방안은 세 가지이다. 임대아파트를 나가서 이런 문제가 없는 좋은 동네로 이사를 가거나, 임대사업자에게 요구를 해서 문제를 해결하거나, 현재의 문제를 안고 그대로 조용히 사는 것이다. 그런데, 신문의 부동산 정보를 보면 나가서 살집은 턱없이 비싸고 싼 집은 시설이 형편없다. 임차인들은 대개 개별적으로 문제를 해결하기 위한 시도를 하기도 한다. 그런데 혼자 노력해서 해결할 수 없는 문제도 생기기 마련이고, 그러면 그냥 문제를 안고 살아가는 경우가 많다. 이런 문제를 꼭 해결해야 되겠다면, 이제 남은 방법은 임차인 조직을 통해서 혼자 해결하기 어려운 문제들을 풀어 가는 것이다.

임차인 조직을 시작하기 전에 먼저 스스로에게 물어보아야 한다. 생활의 조건을 개선하기 위해 기꺼이 시간과 노력을 투자할 수 있는지 질문해 보아야 한다. 또 임차인 조직이 만들어질 경우 그 조직의 결정을 기꺼이 따를 수 있는지를 확인해 보아야 한다. 임차인 조직은 분명히 문제를 해결하는 데 도움이 될 것이다. 하지만, 이를 시작하는 이들은 여러 가지 어려움에 처할 수도 있고, 얻어내는 성과에 비해 들어가는 노력이 너무 크다고 생각할 때도 있을 것이기 때문이다.

2) 이웃과 이야기하라

우선 이웃과 이야기를 시작해야 한다. 엘리베이터나 복도에서 만날 때 또는 문을 두드려서 이웃과 만나고, 이웃에게 자신이 겪은 것과 비슷한 문제가 있는지 물어본다. 또 문제가 해결되어야 한다고 생각하는지, 다른 이웃들과도 만나서 무엇을 할 것인가를 토론하는 데 관심이 있는지를 물어본다. 그리고 임차인들이 공통으로 겪고 있는 문제를 해결하기 위해서는 임차인들의 조직을 만드는 것이 효과적일 수 있음을 알게 한다. 그리고 사람들이 모임에 참석할 수 있는 좋은 시간은 언제인지도 물어본다. 이때 무리하게 한 사람에게 강요하듯이 의견을 물어보기보다는 폭넓게 사람들을 만나보는 것이 좋다.

이렇게 모임이 만들어지면 이웃들과 모여서 이야기할 필요를 느껴서 모인 임차인들이 조직을 만들 것인지 아니면 단순히 불평만 하고 있을 것인지 결정을 내리도록 한다. 이때 조직을 만드는 것에 대한 막연한 두려움과 부담감을 덜어주고, 이에 대한 감각을 갖도록 한다. 임차인 조직은 법적으로 보장되어 있고, 이를 통해 여러 가지 문제를 해결할 수 있다는 사실을 알려준다. 만약 이 모임에서 임차인 조직을 만들고 참여하는 것에 동의한다면, 이제는 이웃과 함께 본격적으로 임차인 조직 만들기에 들어간다.

3) 주민모임 계획

이웃들과 이야기를 나누는 차원을 넘어서서 단지 전체 주민들에게 모임을 갖고 논의할 것을 제안한다. 이러한 □주민모임□은 한두 차례 할 수도 있고, 필요에 따라 여러 차례 가질 수도 있을 것이다. 예를 들어, 단지를 분위기를 만들기 위해 초청 강연이 필요하다고 판단할 경우에는 2회 이상으로 늘어날 것이다.

① 누가

만약 초기에 생각을 같이하거나 공동으로 작업을 한 능동적인 사람이 있다면, 그들과 첫 번째 주민들의 모임을 어떻게 진행할 것인가를 의논해야 한다. 주민모임의 사회는 누가 볼 것인가를 미리 정해야 한다. 그가 자동적으로 임차인 조직의 장이 되는 것은 아니다. 그밖에 필요한 일들에 대해서도 담당할 사람을 정한다. 준비하는 사람이 적을 경우에는 모임에 참석할 의사를 보이는 사람들에게 준비를 부탁할 수도 있다.

② 언제

시급하게 해결해야 할 문제가 있는 경우 가능한 빨리 주민모임을 갖도록 한다. 만약 참석할 수 있는 사람들이 낮에는 일하는 사람이 많을 경우 저녁식사 후 모임을 갖는 것이 좋다. 일요일 오후 역시 편리한 시간이 될 수 있다.

③ 어디서

주민모임은 단지 내에서 규모가 큰 공간을 활용하고, 그것이 어려울 경우에는 가까운 교회나 학교, 동사무소, 구민회관 등에서 모임을 가질 수 있을 것이다.

④ 홍보

단지 내 주민들이 주민모임에 관해 알 수 있도록 전단을 만들고, 이것을 주민들이 잘 볼 수 있도록 게시한다. 게시판은 물론이고 엘리베이터, 노인정, 단지 출입구 등에 붙이고, 우편함에 하나씩 넣어 두는 것이 좋다. 전단의 내용에는 모임의 목적, 날짜, 시간, 장소 등의 내용이 포함되어야 한다. 게시된 전단이 누군가에 의해 사라진다고 해도 놀라지 말고 충분히 그럴 수 있으려니 생각해야 한다. 임대사업자나 관리직원은 이런 전단을 붙이는 것에 대해 매우 싫어하는 내색을 할 것이다. 이것에 대비해서 필요하다면, 관리사무소 등에서 게시물에 대한 확인 도장을 받을 수도 있다. 그리고 주민모임에 대해서 많은 사람과 이야기를 나누고 참여하도록 권한다.

⑤ 준비물

첫 번째 주민모임에서는 참여한 주민들이 누구인지를 기록할 수 있는 용지를 준비한다. 많은 사람들이 참여했다가 돌아간 후에는 누가 이 모임에 왔는지 기억하기 어렵다. 따라서 모임의 날짜와 사람들의 이름, 동호수, 직장이나 집 혹은 핸드폰 전화번호 등을 적을 수 있도록 준비된 용지를 미리 준비한다. 펜도 준비한다. 준비사항은 미리 모임을 가지면서 점검한다.

4) 첫 번째 주민모임

여기서는 첫 번째 주민모임의 한 형태를 제시하는데, 실제로는 여러 가지 형식으로 진행될 수 있다. 첫 번째 주민모임에서 무슨 이야기를 할 지 걱정할 필요는 없다. 할 일이 많기 때문이다. 하지만 모든 모임은 사전에 분명히 계획되어야 한다.

① 모임 소개

모임의 사회를 맡은 사람은 자신의 이름과 동호수를 먼저 밝히고, 앞으로 다른 사람들도 이야기를 할 때에는 이렇게 시작할 것을 제시한다. 그리고 이 모임이 어떻게 준비되었고 누가 준비 과정에 참여했는지 밝힌다.

② 기록

모임의 내용은 정확하게 기록해야 한다. 이를 위해 기록하는 사람을 미리 정하여 둔다. 그밖에 필요한 역할들도 미리 할 사람을 정하여 둔다. 문가에 서명용지를 준비해 들어오면서 기록하도록 한다. 이것도 한 사람이 맡아야 한다.

③ 참석자 소개

주민모임에서는 모인 사람의 수가 적으면 모든 사람이 서로 소개하게 한다. 만약 단지가 크고 많은 사람이 참석했다면 각 동별로 얼마나 많은 사람이 참석했는지 손을 드는 식으로 소개한다.

④ 공통의 문제 확인

가장 폭넓게 공감되고 있는 문제에 대해 임차인들의 동의를 얻어낸다. 임차인들에게 그들이 당면한 문제들이 무엇인지를 물어본다. 경우에 따라서는 막연하게 어떤 문제가 있습니까라고 묻고 대답이 나올 때까지 기다리는 것보다는 준비 과정에서 확인된 핵심적인 문제들을 언급할 수 있도록 유도하는 것도 필요하다. 그 내용이 무엇이든 많은 사람들이 가장 공통적으로 느끼고 있고 해결하겠다는 욕구가 큰 사안이 시작점이 될 수 있다. 이것이 임차인 조직이 해결해야 할 유일한 문제를 의미하지는 않지만, 문제가 구체화되면서 구체적인 행동을 계획할 수 있게 된다. 이런 문제에는 다음과 같은 것이 있을 수 있다.

- 관리 서비스 : 임차인의 관리에 대한 요구를 거절하지는 않는가?

- 관리비 : 관리비는 적정하게 부과되고 있는가?

- 하자보수 : 보수가 필요할 때 임차인들이 경험하는 것은 무엇인가?

- 청소 및 소독 : 건물은 청결하게 유지되고 있는가? 바퀴벌레 등의 문제는 없는가? 규칙적으로 소독이 이루어지는가? 소독은 임차인이 편리한 시간에 행해지는가?

- 안전 : 현관 열쇠, 건물 내부의 전등과 가로등, 복도, 지하실, 뒷길, 옥상 등 안전과 관련된 문제는 없는가? 엘리베이터 내에서 발생할 수 있는 범죄를 예방하기 위해서 어떤 장치가 있는가? 만약 구체적인 현안이 분명하고 많은 주민들이 이미 알고 있는 경우에는 그 문제에 대해 보다 집중적으로 의견을 듣는다.

⑤ 건물 전체에 걸친 문제에 관한 초점을 둔다

문제점을 내놓기 시작하면 끝이 없을 수 있다. 첫 번째 주민모임이 이런 문제를 하나씩 해결하기 위한 자리가 아님을 명심해야 한다. 한 임차인이 제기한 문제에 대해서 토론을 통해 결론을 얻으려고 하면 안된다. 만약 어떤 사람이 2년째 천장에서 물이 샌다고 하면, 그것은 이러저러하게 해결된다는 논의보다는 다른 사람에게도 그런 문제가 있었는지 묻는다. 만약 다른 사람들도 그렇다고 하고 이것이 건물 전체에 걸친 문제라 파악되면 이를 우선시할 것을 언급하고 다음 단계로 넘어간다. 만약 다른 임차인에게는 그와 유사한 문제가 없다면, 문제를 제기한 임차인에게는 모임이 끝난 후 그의 특수한 문제에 대해 토의할 것이라고 말한다.

⑥ 지금까지 문제가 있으면 어떻게 대응했는가를 확인한다

임차인들이 불만이 있을 때 그냥 참고 있는지 아니면 관리인이나 임대사업자에게 알리는지, 알리는 방법은 말로 하는지 아니면 문서로 하는지, 문제에 대해 누군가와 의논을 하는지, 조치 결과는 어떠했는지를 물어본다. 이런 대응의 어려움은 무엇이었는지도 물어본다.

⑦ 임차인대표회의의 구성에 대해 논의한다

여러 가지 문제들에 대해 해결책을 제시하기보다는 어떤 방법으로 이 문제들을 해결할 것인지에 초점을 맞춘다. 임차인들이 조직적으로 행동하는 것이 개별적으로 하는 것보다 더 효과적일 것이라는 데 대해 동의하는지를 확인한다. 또 임대주택법 등에서 임차인대표회의를 구성할 수 있도록 하고 있음을 확인한다. 그리고 임차인대표회의를 구성하는 것에 대해 찬성하는지 투표를 실시한다. 만약 임차인대표회의를 결성하는 데 찬성하는 쪽으로 결과가 나왔다면, 함께 필요한 일을 준비해야 한다.

⑧ 시간 조절과 모임의 결과 정리

모임은 너무 시간이 오래 가지 않게 진행해야 한다. 이를 위해서는 논의해야 할 내용을 미리 정하면서 시간 계획도 함께 세우고, 모임에서는 가능한 계획된 시간을 지키기 위해 노력한다. 모임은 2시간 30분 이내에 마치는 것이 바람직하고 3시간 이상 계속되면 부정적인 효과를 낳을 것이다. 한 사람이 너무 오래 이야기를 하는 일이 생기기 쉽다. 이런 것도 주민모임을 지루하게 만들고 생산적인 결과를 만드는 데 방해가 되는 것이다. 모임을 진행하기 전에 미리 많은 사람의 이야기를 듣기 위한 자리이기 때문에 한 사람이 같은 사안에 대해 너무 오래 이야기하지 않도록 당부를 하고 시작할 필요가 있고, 그래도 그런 상황이 발생할 경우에는 적절한 방법으로 수습해야 할 것이다. 모임에서 논의된 대략적인 내용과 결정된 바를 모임을 마감하기 전에 다시 확인하고, 모임을 정리한다.

5) 임차인대표회의 구성하기

임차인대표회의를 조직하는 데 완벽한 방법이 있는 것은 아니다. 기본적으로 임차인대표회의가 임차인들의 의견을 수렴하고 정책을 설정하고 의사결정을 가장 잘 할 수 있도록 구성하면 된다. 일반적으로 단지 규모가 크면 동별로 대표자를 뽑고, 그렇지 않을 경우에는 층별 혹은 몇 개 층마다 대표를 둔다.

① 선거관리위원회

주민모임에서는 선거관리위원회를 구성하여 주민들의 대표를 뽑는 절차를 진행하도록 결정할 수 있다. 선거관리위원회는 주민모임에서 구성하는데, 주민모임에 참석한 사람들 가운에 동별로 한 명씩 자원자를 받아 정할 수도 있고, 다른 원칙에 따라 정할 수도 있다. 부녀회나 통반장들이 적극적이고 주민모임에 다수 참여하는 경우, 선거관리위원회의 역할을 부녀회나 통반장들에게 부여하는 경우도 가능할 것이다.

선거관리위원회에서는 대표를 뽑는 선거 방법, 일정, 자격 등을 정하여 주민들에게 알리고, 동별로 혹은 층별로 후보자를 등록 받는다. 그리고 주민들에게 누가 입후보했는지를 알린다. 1명이 입후보를 한 경우에는 찬반투표를 하고, 2명 이상이 입후보한 경우에는 경선으로 대표를 뽑는다. 대개의 경우 입주한 가구의 2/3 이상이 투표를 하고, 투표수의 과반수 이상을 획득하면 대표로 당선된 것으로 본다. 한 가구는 한 표를 행사할 수 있다. 선거인 명부를 만들어서 호수를 명시하고 투표자의 이름을 적도록 한다. 가장이나 배우자 혹은 직계 가족이 투표를 할 수 있다. 투표 자체가 주민들의 관심을 끄는 방식으로 진행될 수 있도록 진행하기 위한 다양한 방법도 시도될 필요가 있다.

현재 구성된 임차인 조직들 중에는 선거관리위원회와 같은 공식적인 기구를 두지 않거나, 일반적인 투표절차 없이 대표를 선출하는 단지도 있다. 그러한 경우 추후 임차인대표를 뽑을 때에는 보다 객관적인 절차를 거치는 것이 바람직하다.

② 임차인대표회의 임원 구성하기

임차인대표들이 선출되면 선출된 이들이 모여 회의를 통해 회장과 부회장, 감사 등 임원을 뽑는다. 각각의 임원이 어떤 역할을 담당하는지를 명확하게 하고, 민주적인 절차로 임원을 뽑는다. 먼저 회장과 부회장은 주민들에게 신임이 있고 원만한 성품을 가지고 있으며 궂은 일도 먼저 나서서 할 수 있는 사람이 맡아야 할 것이고, 감사는 행정이나 회계에 밝으면 좋다.

③ 임차인대표회의의 구성을 알리기

임차인대표회의가 구성되고 임원을 정하고 나면 단지 안에 눈에 잘 띄는 장소에 전단을 부착하여 주민들에게 알린다. 임차인대표회의가 발족했음을 알리기 위해서 현판식이나 출범식을 하는 것이 바람직하다. 이 모임에는 주민들 이외에도 임대사업자, 관리사무소, 동사무소, 구청, 관련 지원단체 등을 초청하는 것이 좋다. 임차인대표회의가 구성되면 이 사실을 임대사업자, 관리사무소, 구청 등에 문서로 알리는 것이 좋다.

④ 규약 갖기

임차인대표회의는 주민들이 직접 뽑은 대표로 구성된 조직이다. 따라서 그 구성원을 대표하여 어떤 일을 수행할 수 있는 권한이 있다. 이러한 권한은 어떤 사람에 의해 쉽게 무시되어서도 안되고, 마찬가지로 어떤 제한도 없이 항상 발휘될 수 있는 것도 아니다. 임차인대표회의의 책임과 권한 및 그 한계에 대해서 분명히 하고, 이를 글로 정해두는 것이 필요하다. 이것이 바로 규약이다. 규약은 그 구성원의 동의에 의해 인정되고 효력을 갖는다. 따라서 주민 총회를 거쳐 승인을 받아야 한다. 규약은 대외적으로 조직이 인정받을 수 있는 중요한 근거이기도 하다. 규약을 만들 때에는 시민단체에서 제시하는 모범규약을 참고로 하여 단지의 사정에 맞게 수정하는 것이 바람직하다.

6) 임차인대표회의의 활동

① 일의 분담과 참여 기회 확대

임차인대표회의가 무슨 일을 하기로 했던 간에 임차인대표회의가 그 일 때문에 너무 부담을 느끼는 일은 없어야 하고, 어떤 일을 하는 것이 조직의 발전에 도움이 되어야 한다. 주민들이 임차인대표회의가 하는 일이 바로 자신의 일이라는 사실을 느끼도록 해야 하고, 임차인대표회의가 문제를 해결하는 것은 얼마나 많은 사람이 시간과 노력을 모으느냐에 달려 있다는 것을 알게 한다. 몇몇 사람에게 너무 많은 일이 돌아가면 그 사람은 오래 그 일을 계속 하지 못하는 경우가 많고, 또 그 사람이 일을 하지 못할 때 문제 해결을 위한 노력은 중단되기 쉽다. 임차인대표회의에서 결정된 일의 수행하는 데는 많은 임차인들이 참여하도록 한다. 임차인들은 누구나 자발적으로 필요한 일을 하고, 그 역할은 돌아가면서 맡게 될 것임을 수시로 확인한다.

어떤 일의 책임을 부여할 때는 한 사람이 많은 부담을 지지 않도록 가능한 여러 사람에게 일을 맡겨고, 각자가 가지고 있는 가지고 있는 기술과 이용할 수 있는 시간을 고려하여 분담한다. 일을 폭넓게 분담하기 위해서 임차인대표 이외에도 특정한 사업을 추진하는 팀을 구성하는 것이 바람직하다. 주민들과 긴밀한 관계를 유지하는 임차인대표회의는 □누가 이 일을 할 것인가?□라는 단순한 질문으로 지원자를 구할 수 있을 것이고, 그렇지 않은 조직은 함께 일할 사람을 찾는 데 실패할 것이다. 이것은 곧 조직의 운명이기도 하다.

② 자료 수집

임대주택에 대한 법, 규제, 임차인 권리와 책임에 관한 정보를 수집해야 한다. 임대주택과 관련된 제도로는 임대주택법과 시행령, 시행규칙이 있고, 주택임대차보호법의 적용도 받는다. 공공기관이 관리를 담당하는 경우에는 관리와 관련된 규정에 대해서 정보공개를 요구하여 받을 수도 있다. 또한 다른 임차인대표회의가 비슷한 문제를 어떻게 해결했는가에 대해서도 아는 것은 가장 큰 도움이 될 것이다. 이러한 정보를 얻기 위해서는 소개를 받거나 관련 시민단체들의 협조를 구하는 것이 좋다.

③ 임차인들과의 의사소통

임차인들은 때때로 임차인대표회의의 전략이나 목표에 대해서 이해하지 못하거나 신뢰하지 않을 수 있다. 그래서 임차인대표회의의 활동에 부정적인 태도를 보이는 사람도 있고, 엉뚱한 소문이 생기기도 한다. 만약 임차인대표회의가 매우 자주 주민들에게 활동을 알린다면, 임차인들의 참여는 증가하고 불필요한 잡음은 줄어들 것이다. 무슨 일이 왜 일어나고 있는지를 임차인에게 알려주는 것을 체계화한다. 말로 알리는 것도 필요하고, 공고문이나 소식지와 같은 형태로 알릴 수도 있다. 단지의 규모와 이용할 수 있는 자원에 따라서 방법을 선택할 수 있는데, 자금이나 노력이 무리하게 필요한 것은 피해야 한다. 임차인들은 그들의 대표가 어떤 일을 누구와 만나서 하고 있는지 알 필요가 있다. 대표들은 단지에서 임차인대표회의가 하고 있는 일을 임차인들에게 전달해야 할 책임이 있다. 또 임차인들로부터 필요한 자료를 수집하고 가장 먼저 연결해야 할 것은 무엇인지에 대한 의견도 수렴해야 한다.

④ 정기적인 모임

임차인대표회의는 적어도 한 달에 한 번 정도 정기적인 모임을 가져야 한다. 그리고 수행해야 할 일이 있을 때에는 따로 일정을 잡아 모임을 가지면서 어떻게 행동할 것인가를 결정해야 한다.

임차인대표회의의 모임은 모든 임차인에게 알리는 것이 바람직하다. 비록 한 동에 한 명이 참석하는 회의이지만, 동마다 모임의 장소와 시간 및 주요 안건을 게시하는 것이 바람직하다. 이러한 게시에는 참석을 원하는 임차인은 누구나 회의를 지켜볼 수는 있음을 밝히는 것이 좋다. 또 특정한 과제와 관련된 회의에는 그 일에 관심이 있고 도움을 줄 사람의 참석도 권한다. 그리고 이 게시물은 손으로 쓰거나 컴퓨터로 작성할 필요가 있고, 복사도 해야 한다. 이를 도와줄 사람도 찾아야 한다.

⑤ 기록 유지

임차인대표회의의 회의나 활동은 정확하게 기록하고 보관해야 할 필요가 있다. 모임의 세세한 진행 과정에서부터 공고문, 소식지, 모든 문서나 서신의 복사물, 기타 중요한 사안과 관련한 날짜와 내용, 주민들의 불만 내용 등을 문서로 기록하여 보관해 둔다. 이것은 향후 활동의 중요한 자료가 된다. 임차인대표회의는 임대사업자, 행정기관, 지방의원, 지역사회단체 등에게 글을 써서 보낼 일이 많다. 특히 불만 사항을 제기하기 위한 문서로 임대사업자 등에게 보낼 경우에는 내용증명으로 보내서 후에 법적인 근거가 될 수 있도록 한다. 기록을 유지하기 위해서 또 필요한 문서를 만들기 위해서 이런 일에 도움을 줄 사람이 필요하다.

⑥ 자금 운용

임차인대표회의는 활동을 하면서 최소한 우편요금이나 복사비 등의 비용을 지출해야 한다. 또 경우에 따라서 임차인대표회의는 임대사업자와의 관계에서 법적인 분쟁에 따른 비용을 지불해야 할 수도 있다. 임차인대표회의는 그러한 비용을 어떻게 지불할 것인지를 결정해야만 한다.

임차인대표회의가 생각할 수 있는 비용 확보 방법은 세 가지가 있다. 첫째, 임차인들에게 혹은 대표들에게만 얼마씩 분담금을 걷는 것이다. 임차인대표회의가 주민들에게 분담금을 거두기로 결정했다면, 모든 임차인이 경제적 사정이 매우 다르다는 것을 고려해야 한다. 분담금의 합계액은 실제 들어가는 비용과 일치해야 한다. 주민들 전체에게 분담금을 걷는 것은 매우 예외적인 경우에만 실시해야 할 것이다. 또 대표들이 얼마씩 갹출하는 것은 비교적 간단한 방법이긴 하지만 이런 방법이 반복되면 경제적 부담 때문에 지속적으로 참여하기 어려운 사람이 생길 수도 있다는 점에 주의를 기울여야 한다. 분담금을 걷고 돈을 사용하는 것에 동의하지 않거나 이해하지 않는 사람이 있을 경우에는 절대로 돈을 걷어서는 안된다.

둘째, 외부로부터 기부금을 받는 것이다. 기부금을 받을 때에는 그 돈의 성격에 대해서 신중하게 고려하지 않으면 안된다. 혹시 임대사업자가 임차인대표회의의 운영비를 제공하거나, 관리비에서 임차인대표회의의 운영경비를 부담하려는 제안도 있을 수 있는데, 이는 현재의 상황에서는 거부하는 것이 바람직하다. 관련된 업체에서 기부를 제시하는 경우에도 원칙적으로 거부하는 것이 바람직하다. 누가 보아도 사심이 없는 기부에 한정해서 자금을 조달해야 할 것이다.

셋째, 자체 사업을 통해서 자금을 조달하는 것이다. 부녀회 등에서 사업을 하고 수익이 남을 경우 그 일부를 임차인대표회의의 운영기금으로 사용하거나, 임차인대표회의의 특정한 활동을 하기 위한 자금을 조성하기 위해서 수익사업을 수행할 수도 있다. 이 방식은 현재 가장 유력한 수단으로 보인다.

임차인대표회의는 수입과 지출에 대한 장부를 작성하고, 영수증과 기록을 보관해야 한다. 또 임차인대표회의가 사용하는 자금에 대해서 그 돈이 비록 큰 것이 아니라 하더라도 반드시 은행계좌를 만드는 것이 필요하다.

⑦ 반대 의견에 귀를 기울여야 한다

임대주택에 사는 모든 주민은 임차인대표회의에서 논의하고 결정하는 사안에 대해 문제를 제기할 권리와 책임을 가지고 있다. 그리고 필요한 행동을 할 수 있다. 특히 그것이 조직이 정한 목표나 전략에 반대되는 경우는 더욱 그러하다. 반대 의견에 대해 충분히 귀를 기울이고 대화를 하지 않는 임차인대표회의와 대표는 심각한 반목을 겪을 가능성이 크다.

3. 임대사업자와 협의하기

임차인대표회의를 조직하기 위해서는 많은 사람들이 공통적으로 느끼고 있는 문제를 다루어야 한다. 이를 통해 주민들을 어떻게 조직하고 결국 임차인대표회의를 구성할 것인가를 다루었다. 또 지속적인 임차인대표회의의 운영을 위해서 주민들과 어떻게 논의하고 결정하고 일해야 하는지를 다루었다.

여기서는 그 다음 단계로 임차인대표회의가 개개의 사안에 대해 어떻게 행동해야 하는지, 특히 임대사업자와 협의를 어떻게 해야 할 것인가를 다룬다. 단지의 조건이나 문제의 심각성에 따라 임차인대표회의가 취해야 할 행동은 다를 것이다. 협의는 임차인대표회의가 선택할 수 있는 방법 가운데 한 가지이다. 어떤 전략을 선택하는가와 무관하게 단지의 조건이나 문제점의 내용에 대한 자료와 임대사업자가 문제에 대해 알고 있고 이에 대해 임차인이 요구했다는 증거를 가지고 있는 것이 유리하다. 또 임차인대표회의가 취하기로 한 행동이 무엇이던 간에 그 행동이 무엇이고, 원하는 바는 무엇이며, 이러한 목표를 달성하기 위해 필요한 자원은 무엇인지 분명히 확인해야 한다.

1) 문제라고 느끼는 것을 글로 작성하라

문제라고 생각되는 것은 글이나 기록으로 남을 수 있는 사진 등의 형태로 정리해야 한다. 그리고 이 자료는 필요한 경우 편지나 문서의 형식으로 임대사업자에게 전달하여, 건물의 문제점을 임대사업자가 알고 있다는 것을 분명히 한다. 이때 편지 등을 내용증명 우편물로 보내고, 임차인대표회의에도 그 내용을 복사해 둔다. 그러면 나중에 임대사업자가 문제에 대해서 □몰랐다□라고 말할 수 없다.

문제점을 구체적인 자료로 만들어야 한다. 하자가 있다면 어디에 어떤 내용의 하자가 있는지를 꼼꼼하게 기록하고, 이것이 어떻게 처리되었는지, 즉 임차인이 임대사업자에게 공지했던 내용은 무엇이고 임대사업자의 반응은 어떠했는지를 확인하여 기록한다. 임대사업자 등에게 보내는 글에는 임차인 측에서 원하는 바가 무엇인지, 언제까지 그것이 이행되기를 원하는지를 밝힌다. 그리고 가능한 요구는 임차인대표회의의 이름으로 하고, 임대사업자 등이 연락할 수 있도록 임차인대표 1∼2인의 이름과 전화번호를 제공한다. 이러한 내용은 임대사업자 이외에도 행정기관과 지역의 시민단체 등에 알리는 것도 바람직하다.

2) 협의 요구

협의는 상호 만족하는 결과에 도달하기 위한 논의 과정이다. 협의의 방식은 여러 가지가 있을 수 있지만, 서로 얼굴을 보면서 논의하는 것을 가장 일반적인 형태라 할 수 있다. 이런 협의는 요구를 전달하고 대책과 관련된 일정까지 논의하는 자리가 될 수 있다.

임대사업자와의 협의는 임대사업자가 문제에 대해 반응할 수 있는 기회를 주었음을 의미한다. 만약 임차인대표회의가 앞으로 더 공격적인 행동을 취할 필요가 있다면, 협의를 시도한 것은 유리한 자료가 될 수 있다.

① 협의 요구

임대사업자가 만나기에 편리한 시간을 선택할 수 있도록 2∼3개의 날짜와 시간을 제시한다. 임차인대표와 임대사업자가 방해 없이 만날 수 있도록 모임 후에 다른 약속을 잡지 않는 등 시간 선택에도 유의해야 한다.

② 요구 사항 정리

임차인대표회의에서 임대사업자에게 보내는 편지에는 논의해야 할 내용들을 써야 한다. 편지에는 언제까지 임차인의 요구에 대해 대답할 것도 포함해야 한다. 편지에는 가능한 많은 임차인이나 임차인대표의 서명을 받는다. 때때로 임대사업자는 개별 임차인과 사적인 협의를 통해서 주도권을 가지려고 노력하고 조직의 요구는 무시할 수도 있다. 그럴 경우 개개인이 아닌 임차인대표회의와 모임을 가질 것을 주장해야 한다. 이것은 임차인대표들 간에도 확인하여 개별적인 협의가 진행되는 것을 예방해야 한다.

③ 임대사업자의 대응

임차인대표회의의 협의 요구에 대해 임대사업자는 여러 가지 반응을 보일 수 있다. 첫째, 임대사업자가 모임을 거절하는 경우이다. 이때 서면으로 거부 의사를 밝힐 수도 있고, 구두로 표현할 수도 있다. 후자의 경우 임차인대표회의는 임대사업자에게 모임의 요청을 거부한 결과로 더 강경한 행동을 취할 수 있다는 편지를 보낼 수 있다. 이것은 임대사업자의 거부를 분명히 문서로 확인하는 효과를 갖는다. 둘째, 모임에는 동의하지만 장소와 시간 등의 변경을 요구하는 경우이다. 그럴 경우 임차인대표회의는 변경 내용을 받아들여야 할 지를 결정해야 하거나, 왜 변경을 하려는 지를 물어야 한다. 임차인대표회의는 장소와 시간을 변경하는 것이 정당하지 않다는 충분한 이유를 확인할 수 있다면 원래의 내용을 밀어붙이고, 그렇지 않다면 임차인대표회의가 협의를 거부했다는 명분을 주지 않기 위해서 변경하는 것을 논의해야 한다. 셋째, 임대사업자가 협의에 동의하는 경우 협의 준비로 들어간다.

3) 협의 준비

만족스러운 합의에 이르기 위해서는 먼저 임차인들의 요구가 무엇이고, 협의에서 합의할 수 있는 것은 무엇이고, 어떻게 원하는 내용의 합의에 이를 것인가 하는 방법을 분명히 알아야 한다. 임차인대표회의에서는 협의에 참여할 팀을 누가로 할 것인가를 결정해야 한다.

① 협의 팀의 구성

모든 임차인이 협의에 참여할 수는 없기 때문에 임차인의 이익을 대변할 팀을 구성해야 한다. 팀은 한 명 또는 두 명의 발언자, 한 명의 회의록 작성자, 한 명의 관찰자로 구성하는 것을 기본으로 한다.

협의팀으로 선출된 사람들은 문제의 초점을 이해하고 있어야 하고, 임차인대표회의의 이익을 위해 발언하거나 침묵할 수 있어야 한다. 불필요한 화를 내서 협의를 거스르는 일이 없도록 노력해야 한다. 협의팀으로 선출된 사람들은 임차인대표회의의 구성원들로부터 승인을 얻어야 한다. 협의에서는 임차인대표회의나 임차인 전체가 미리 동의하지 않은 사항에 대해서 협의팀이 협의에서 동의해서는 안된다는 것을 분명히 해야 한다.

② 요구 항목 정리

많은 사람들이 관심을 갖는 문제들을 정리하여 임차인들로부터 합의를 구해야 한다. 이를 위해 가장 심각하고 중요한 문제들의 목록을 만들고 우선순위를 정한다. 협의팀과 모든 임차인은 그 우선 순위를 이해하고 동의하는 것이 중요하다.

③ 자료 수집

임대사업자에게 요구 사항을 제시하기 위해서 임차인들로부터 정보를 수집한다. 관리 서비스의 문제점, 안전 문제, 청소나 위생상의 문제, 관리비의 문제 등에 관한 불만을 충분히 듣고 기록하며, 필요한 경우 다른 단지와 비교도 하면서 자료를 수집한다.

④ 요구 내용 정리

임대사업자에게 언제까지 무엇을 해달라고 요구할 것인지를 분명히 한다. 대부분의 경우 임차인이 요구하는 것 모두를 임대사업자가 해주지는 않는다. 임대사업자가 법적으로 책임이 있는 것이 있는 반면, 그렇지 않은 것들도 있다. 이를 고려하여 임차인들의 요구 중에서 타협할 수 있는 선을 정해야 한다. 협의팀은 이러한 타협의 선을 계속 주지하고 있어야 한다.

위의 과정을 거친 후에는 임차인의 요구 항목과 내용을 글로 작성한다. 그것은 임대사업자에게 주기 위해서가 아니라, 임차인들이 그것이 무엇인지 이해하고 그것에 동의하기 위해서 필요하다.

⑤ 임대사업자의 반응에 대한 대응 방법

임대사업자가 임차인의 요구를 거절할 경우 협의팀이 어떻게 반응해야 할 지에 대해서 대체적인 내용을 미리 합의해야 한다. 협상이 어떻게 진행되느냐에 협의 방법은 달라질 수 있지만, 미리 준비해 가는 것은 매우 중요한 의미가 있다.

협의에서 대표가 어떤 말을 사용하느냐에 따라 그의 의도와는 무관하게 협의를 무산시킬 수도 있다. 선동적이거나 비꼬는 투의 용어는 협의에 적당하지 않다. 협의는 임대사업자가 임차인의 요구에 대해 □예□라고 답할 수 있도록 만드는 자리임을 명심해야 한다. 이를 위해서 어떻게 하는 것이 최선인지 생각한다. 협의는 임대사업자가 문제 해결을 원하고 결국 임차인에게 동의할 것이라고 가정하고 시작해야 할 것이다. 임대사업자가 공격적인 말을 하더라도 그가 감정을 억누르고 다시 협의에 임하게 할 방법을 잘 생각해서 행동해야 한다.

실제로 협의는 다양한 방식으로 진행될 수 있다. 따라서 협의 기술은 여러 차례 협의를 거치면서 숙달될 것이다. 하지만 미리 협의를 연습해 보는 것은 매우 유용하다. 임대사업자의 입장에서 생각하는 것도 협의에 임할 팀에게 도움이 될 것이다.

4) 협의에 임해서

① 소개

임차인대표 중 한 명은 자신을 소개하고 다른 임차인대표도 소개한다. 그리고 협의팀이 임차인대표회의를 대신하고 있음을 분명히 밝힌다. 그리고 임대사업자 측에서도 누가 참여했는지 소개해 줄 것을 요구한다.

때때로 임대사업자는 임대료를 연체하는 가구가 많고, 임차인들이 제대로 자기 책임을 다하지 못했음을 이야기하기도 한다. 그리고 이 말에는 임대료도 안낸 임차인은 집단적인 행동에 참여할 자격이 없으니, 가만히 있으라는 이야기로 여겨질 수 있다. 이에 대해 임차인대표는 즉시 그것은 모임의 목적과 별개의 문제라고 말해야 하고, 이 일로 감정적인 논쟁에 휘말려서는 안된다.

협의에 들어가기에 앞서 임차인과의 협의에 참석한 임대사업자에게 고맙다는 말을 하거나, 임차인대표회의와 임차인협의 팀은 모두 이 협의가 생산적일 수 있기를 희망한다는 등의 이야기를 통해 우호적인 분위기를 조성한다.

② 요구 사항 진술

협의해야 할 내용의 복사물을 임대사업자에게 준다. 이미 협의를 요구하는 편지에서 그것을 보냈다고 하더라도 다시 자료를 나누어 갖는다. 그리고 이 자료에는 임차인이 논의하고자 하는 순서에 따라 정리가 되어 있어야 한다.

③ 협상하기

각각의 요구 항목에 대해 임대사업자가 답변해 줄 것을 요구한다. 임대사업자의 반응에 따라서 각각에 대한 협의는 다양해질 것이다.

양측은 협상 테이블을 떠나서 작전회의를 가질 수 있다. 만약 임대사업자가 임차인 협의팀에서 준비되지 않은 사항에 대한 문제제기를 하였다면, 이에 대한 전략을 논의하기 위해 작전회의를 열어야 한다. 또 임대사업자가 임차인이 제시한 내용을 거절하고 대신 다른 대안을 제시하였다면, 그 제안을 수용할지의 여부를 결정하기 위해서도 작전회의가 필요하다. 항상 협의팀은 임차인대표회의를 대표한다는 것을 기억해야 한다. 새로운 제안에 대한 판단은 임차인들이 사전에 결정한 바에 비추어 동의할 수도 있고 유보할 수도 있다. 만약 그 제안이 사전에 고려되지 않은 것이고 임차인 대다수가 그 제안을 수용할 것이라는 확신이 서지 않는다면 협상 테이블로 돌아와서 아직 최종 결정이 나지 않았다고 말해야 한다.

④ 동의 내용 정리

협의가 끝날 즈음 임대사업자가 동의한 내용에 대해 언제 어떤 조치가 취해질 것인가에 대한 대략적인 활동 계획을 정리하고 기록해야 한다. 임차인대표와 임대사업자는 동의한 내용에 대해 서명할 수 있다. 만약 임대사업자가 동의에 서명하기를 거절한다고 해도 협의 내용이 사라지는 것은 아니다. 하지만 회의록은 반드시 작성해 두고, 마지막으로 동의한 내용을 확인하는 절차를 반드시 거친다.

5) 협의 이후

협의 이후 논의된 내용과 동의된 바를 전달하기 위한 임차인대표회의를 소집한다. 임차인대표회의는 협의에서 나온 회의록을 보관하고, 그 복사본을 임대사업자에게 보낸다. 협의가 이루어진 사안이나 이루어지지 않은 사안의 처리를 위해서 추가적인 협의가 필요한 경우, 가능한 빨리 일정을 잡도록 노력한다.

협의가 이루어지지 않고 임대사업자의 행동이 부당하다고 판단될 경우 임차인들은 집단적인 행동을 취하거나 법적인 싸움에 들어갈 수도 있다. 집단적인 행동의 예를 들면, 임대료 납부 거부 등의 방법이 있다. 이에 대해 임대사업자는 여러 가지 대응을 할 것이다. 임대료 체납에 따른 소송에 들어갈 수도 있고, 서비스 공급을 중단할 수도 있다. 또 임차인들의 결속을 약화시키기 위해서 여러 가지 행동을 취할 것인데, 임차인 중 일부를 퇴거시킨다는 공고를 붙일 수도 있다. 또 몇몇 사람들에게만 보복적인 조치를 취할 수도 있다. 임차인은 왜 그들이 임대료 지불을 유보하고 있는지 법정에서 정당성을 주장할 수 있는 준비를 해야 한다. 개개의 임차인이나 임차인대표회의도 문제를 해결하기 위해 임대사업자를 법정으로 부를 수 있다. 임차인 주도의 법적 행동은 많은 시간과 자금을 필요로 하고, 그 과정을 조직이 와해될 가능성도 있기 때문에 신중하게 선택되어야 한다. 임차인의 활동에 대해 동의하는 전문가와 충분히 상의하고, 단지의 조건을 충분히 고려하여 선택해야 한다.

4. 임차인대표회의의 연대 활동

임차인대표회의가 단지에서 발생하는 문제를 해결하기 위해서 혹은 단지의 문제를 해결하고 나서 해야 할 일의 하나는 다른 임차인대표회의와 의견을 주고받고 공동으로 해결해야 할 문제에 대해 함께 노력하는 연대이다. 이러한 연대 활동은 인근 단지 사이에서 정보를 교환하거나 공동으로 일을 하는 것에서부터 보다 넓은 지역의 협의체를 구성하고 공동의 과제를 찾는 것 등이 있다. 이를 통해 단지의 문제를 넘어서 그런 문제들이 발생한 근본적인 원인을 찾고 해결할 수 있다.

한 임차인대표회의가 상대하는 임대사업자는 대개 다른 임대주택도 소유하고 있고, 다른 임대주택의 임차인대표회의와 연대할 경우 보다 큰 효과를 낳을 수 있다. 또 임대사업자들은 대개 비슷하게 행동하고, 그들간의 연대를 형성하고 있다. 따라서 여러 임대주택의 임차인대표회의는 단결해야 할 필요성이 있다. 한 사람의 임차인보다 임차인 조직이 문제를 해결할 수 있는 보다 강한 힘을 갖는 것처럼 임차인대표회의의 연합체는 임차인의 목소리를 보다 효과적으로 낼 수 있고 성공적일 수 있게 한다. 여기서는 임차인의 연대조직에서 할 수 있는 몇 가지 제안을 한다.

① 임대아파트의 구분에 따른 조직 필요

임대주택의 종류에 따라 임차인대표회의의 활동 내용과 방식은 다를 수 있다. 영구임대주택과 50년 공공임대주택은 비슷한 문제를 많이 가지고 있지만, 이들과 5년 분양 조건부 임대주택은 매우 다른 양상을 보이고 있다. 대부분의 임대사업자는 많은 임대주택을 보유하고 있는 것을 볼 수 있는데, 한 단지만 소유하고 있는 것이 아니라 여러 단지를 소유하고 있다. 그리고 이들이 소유한 임대주택을 관리하는 데 있어서는 대개 정해진 규칙이 있다. 지방자치단체나 대한주택공사가 소유하고 있는 임대아파트의 경우는 특히 그러하다. 따라서 임대주택의 종류나 임대사업자가 누구인가에 따라 여러 단지가 공동으로 해결해야 할 필요가 있다. 하지만 임대주택 전체가 공동으로 당면하는 문제 또한 존재하기 때문에 임대주택의 종류나 임대사업자와 무관하게 연대해야 할 필요도 있다.

② 다른 임차인대표회의와의 정보 교환

새로운 임차인대표회의를 조직하거나 조직했을 때 우선 건물주와 임차인의 사이의 현안을 해결하기 위해 노력한다. 구성원들은 조직을 만드는 것이나 운영하는 것에 대해 부담스러움을 가지고 있을지도 모른다. 자주 다른 임차인대표회의가 성공적으로 문제를 해결한 이야기를 듣는 것은 임차인대표회의를 조직하고 강화하는 중요한 추진력이 된다. 경험 있는 다른 단지의 임차인 지도자로부터 지원을 받는 것은 새로운 조직이 노력과 시간을 절약하는 데 큰 도움이 될 수 있다. 그리고 임차인대표회의간의 정보 교환은 협의와 투쟁의 다양한 양상들마다 그들이 실행한 전략에 대한 직접적인 정보를 듣는 기회가 될 것이다.

③ 지역사회조직 참여

한 단지의 임차인대표회의는 임대주택 이외의 다양한 요소로 구성된 지역사회와의 관계도 중요하게 고려해야 한다. 지역사회의 안전, 문화, 경제적 활성화에 임차인대표회의는 지역사회의 여러 분야들과 협력하여 중요한 기여를 할 수 있다. 이를 통해 임차인대표회의는 지역사회를 임차인들에 대한 지지세력으로 확보할 수 있다.

그 동안 임차인들은 그들이 사는 지역에 대한 개발행위에 대해서 의견을 제시하지 못해 왔다. 세를 사는 사람에게 무슨 권한이 있을까 생각해 왔을 지도 모른다. 이제는 지역사회의 거주자라면 주택의 소유 여부와 무관하게 그 지역의 변화에 대해 발언을 할 수 있어야 한다. 지역사회의 개발 속도와 질, 환경, 공공 서비스, 역사적 보존 가치 혹은 지역사회에서 인정되는 가치를 지키는 데 관심을 둘 필요가 있다. 지역사회복지관과도 공동으로 추진할 수 있는 사업을 모색하는 것도 필요하다. 지역의 실업자들을 위한 사업, 도움을 필요로 하는 사람들을 돕는 일도 공동으로 수행할 수 있다.

④ 제도 개선을 위한 압력

현재 임차인을 위한 법률을 제정하는 것이 후순위로 밀리고 크게 관심을 갖지 않는 것은 임차인들의 정치적인 선택이 분명히 나타나지 않기 때문이다. 대통령에서부터 국회의원, 지방자치단체장과 의원에 이르기까지 임차인과 관련된 사안에 대해서 정보를 제공하면서 임차인들을 위한 활동을 하고 있는지를 주시하고 있음을 계속 알린다면, 임차인들을 무시하는 제도는 유지되기 어려울 것이다. 이러한 제도적인 성과를 거두기 위해서는 연대조직이 필요하고, 그 조직의 중요한 임무 역시 이러한 제도적인 개선에 있다.

---<참고문헌>

박신영, 2000, □바람직한 임대주택제도 정착을 위한 제안□, 임대주택법 재건에 따른 시민대토론회 □바람직한 임대주택 제도 정착과 주민참여방안□, 참여연대아파트공동체연구소

서종균·신만수·강인남·송제형, 1999, 살기 좋은 임대아파트 만들기 주민안내서, 관악주민연대·노원나눔의집·성동구공공임대주택주민자치협의회(준)·한국도시연구소

절대안전 계약서쓰는 요령

부동산 거래에 대한 구두상의 합의가 이루어지면 중개업소에서 계약서를 작성하게된다. 계약서를 작성하기 전에 가격협상이 끝나야 하며 세입자문제, 대출금승계 등 중요한 사항은 사전조율이 돼있어야 계약서 작성에 잡음이 없다.

◑ 계약 체결 전 준비사항

계약대상물 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인하고 관할 등기소에 가서 등기부등본을 발급받아 소유자확인 및 권리관계(근저당촵압류촵가압류촵가등기촵가처분 등)를 확인한다. 중개업소를 통할 경우 중개업소에서 대신 발급받는 경우가 많다.

◑ 계약 체결할 때 주의사항

- 계약서를 쓰러 중개업소를 방문할 때는 혼자 가는 것보다는 계약서작성에 경험이 있는 주변친지를 대동하는 것이 바람직하다. 거래를 원하는 사람이 찾아오기로 했을 때도 상대방의 이름과 전화번호를 적어둔 뒤 기다린다.

- 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인한다.

- 만일 대리인과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명으로으로 대리권 여부를 확인한다.

- 위임장에 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.

◑ 계약서를 작성할 때

- 계약서는 가능하면 표준계약서를 이용한다.

- 계약서문구를 수정할 때는 두줄을 그어 말소 및 정정하    고 날인하여야한다.

- 계약서가 2장이상일때는 각장에 간인을 한다.

- 계약서에 명시할 것

①부동산 표시란에 물건소재지와 면적,구조(등기부등본에 나온대로 쓴다. 공동주택은 동, 호수를 쓰고 대지지분 기재)

②계약내용란에 계약금,중도금,잔금 및 대금지급기일

③인적사항란에 매도인과 매수인의 인적사항을  명시하고 인장날인

- 계약조항 검토후 특약사항란 등에 명시할 것

①계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용(근저당 등 권리제한이 추가되면 계약해제한다는 사항 기재)

②잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

③잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용

④계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용

⑤각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

- 계약서에 매도인의 인감도장이 찍혀야 한다.

- 대금을 수수할 때는 영수증을 필히 받아둔다.

영수증에 명시할 것 : 지급내역, 도장, 연월일

- 계약서는 매도인,매수인,입회인이 각 1부씩 보관

◑ 잔금지급시 주의사항

- 중도금지급일과 잔금지급일에도 각각 등기부등본  확인    하고 각종권리제한사항이 추가되었으면 최고 후 계약해제    권 행사한다.

- 잔금지급시 영수증 및 등기이전에 필요한 서류를 받고     확인

- 각종세금 및 공과금에 관한서류확인

◑ 잔금지급시 준비서류

- 매도인 : 등기필증, 매도용인감증명서1통, 주민등록등본 1    통, 등기부등본과 소유자의 주소지가 다른 경우 주민등록    초본 1통,인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 집 열쇠

- 매수인 : 부민등록등본 1통 도장, 잔금

- 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지가격확인원, 도시계획확인원, 물건확인설명서, 검인계약서

소유권이전등기 혼자서하기

아파트를 분양 받아 입주한 후 법무사만 등기를 할 수 있다는 관행을 없애고자 혼자 등기를 하기 위해 시간을 낸 주부 K씨...  그런데 등기소를 찾아가 설명서를 받으려 했으나 개인이 알아서 하라는 대답과 함께  한가지 서류를 떼기 위해 관공서를 이리저리 돌아다니기만 하고 어떤 공무원도 등기에 관한 한마디 안내를 해주지 않았다.  약간의 설명과 시간이 있으면 개인이 충분히 할 수 있는데도 개인이 등기 할 수 없도록 하는 제도는 개선되어야 한다.

아파트를 포함한 부동산등기를 직접 처리하는 수요자들은 의외로 드물다. 법무사가 대행하는 것이 보편화되어 있는 것이다. 대부분 중개수수료에 버금가는 비용을 부담해가며 법무사에게 일임하고 있다. 아무래도 일이 복잡하고 번잡스럽다는 인식이 퍼져 있는 탓이다.

한꺼번에 입주자가 몰리는 입주아파트는 법무사가 일괄등기를 하지 않으면 입주자별로 건설회사나 등기소에서 일일이 설명해 주어야 하는 번거로움이 있기 때문에 시공사나 등기소에서는 비협조적으로 일관하게 된다.

스스로 이전등기를 하려면 이틀 정도 시간을 낼 생각을 하고 구비서류를 꼼꼼하게 챙겨야 하며 법무사에 의뢰해 일을 처리할 경우에도 소유권이전 등기및 양도세 납부절차 등을 알아두는게 좋다. 참고로 부동산등기는 본인이 하거나 법무사, 변호사가 대행할 수 있지만 본인이 아닌 주변사람(배우자 포함)이 대신할 수는 없다.

◑ 소유권 이전등기절차

먼저 등기소를 방문해 비치된 "소유권 등기신청 안내서"를 읽고 관련서류들을 꼼꼼히 챙긴다.

첫번째로 할 일은 매도인(건설회사)으로부터 주민등록초본 1통(법인은 법인등기부등본 1통), 매도용인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 양도신고 확인서(분양받은 경우는 불필요)를 받아 두는 것.

두번째는 분양계약서에 검인을 받는 일이다.   검인신청은 원본과 사본 4통을 작성해 시촵군촵구청 지적과에서 하면 된다. 검인받은 사본을 구청 부과과에 제출하면 취득.등록세 고지서를 받을 수 있다.

세번째는 관련세금 납부. 취득세는 신고가액(분양받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%다. 교육세는 등록세의 20% 즉 0.6%이고 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세02.%(취득세의 10%)를 납부한다. 전체를 합치면 5.8%.

취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과된다. 등록세는 잔금납부일로부터 60일이내에 내도록 한다.

네번째는 소유권이전등기를 위한 구비서류를 준비한다. 소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게된다.   토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고 확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서,  수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증  등이다. 이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서  원본과 함께 제출하면 된다.

매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아둔다.  분양받은 경우 건설회사로 부터 등기위임장을 교부받는데 상당한 애를 먹게된다. 잔금을 다 받았기 때문에 건설회사에서 비협조적이기 때문이다.

구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급받고  등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 받는다. 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사게된다.

등기신청서는 등기소에서 교부받아 작성하게되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 한다.  아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다.

문제는 국민주택채권을 얼마나 매입해야 하는지 스스로 계산하는 것이 복잡하기 때문에 중도에 법무사에게 맡기는 경우가 많이 있다. 국민주택채권을 얼마나 매입해야 할것인지는 우선 토지와 건물의 과세시가표준액을 산출하고 그 액수에 따라 일정한 비율을 곱하면 된다. 등기신청에 앞서 당해 부동산의 토지촵건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에 과세시가표준액 및 국민주택 채권매입금액의 계산을 신청하면 그 등기소의 등기민원담당공무원이 해당금액을 계산해 주고 있다.

국민주택채권은 주택은행에서 사고  매입필증을 다른 첨부서류와 함께 등기소에 제출하면 된다. 국민주택채권은 사는 즉시 주택은행에서 할인받을 수 있다. 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다.

다섯번째는 등기신청서를 작성하는 것이다.

◑ 등기신청서 기재요령

♠ 부동산의 표시란

원칙적으로 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재. (토지는 소재·지번, 지목, 면적별로 기재하고, 건물은 소재·지번, 종류, 구조, 면적별로 기재 )

♠ 등기원인과 그 연월일란 : 매매, 증여 등 소유권이전의 원인이 된 사실을 기재.

(예) ○년 ○월 ○일 매매

♠ 등기의 목적란 : 소유권 일부이전이 아닌 경우에는 "소유권(일부)이전" 중 「일부」자를 삭제.

♠ 등기의무자란 : 매도인(시행자)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하며, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 함.  등기의무자란의 주소는 등기부 등본상의 주소와 달라도 되지만 주민등록등.초본상의 주소와는 일치해야 한다

♠ 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재.

♠ 등록세란 및 교육세란 : 구청 등에서 발급받은 영수필통지서·확인서에 의하여 기재.

♠ 세액 합계란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재.

♠ 첨부서면란 : 부동문자로 기재된 것 중 당해 등기신청에 첨부할 필요가 없는 것은 줄을 그어 지운 다음 그 곳에 날인을 하여야 하고, 기타란에는 그밖에 첨부한 서면을 기재.

♠ 신청서는 원칙적으로 한글과 아라비아 숫자를 사용하여 작성한다. 그리고 부동산표시란과 신청인란등 해당란에 기재할 여백이 없을 경우에는 별지를 이용하고 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 간인을 하여야 한다.

여섯 번째 마지막으로 등기신청서를 관련서류와 함께 제출하면 등기신청절차는 끝나고 등기소의 심사를 거쳐 대체로 3∼5일 후에는 등기부등본을 발급받아 등기 내용을 확인하면 된다.

전월세 계약 체크리스트

[계약 전]

법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인

가. 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.

나. 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.

다. 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가  등기되어 있는지 여부를 확인한다.

라. 등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한 지 판단한다.

마. 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이  있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

바. 전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 한다.

[계약 시/ 계약 후]

등기부등본 확인 및 확정일자 받기

가. 일반적으로 같은 등기부등본이라도 시차를 두고 최소한 3번은 열람하는 게 안전하다. 계약 체결 전에 한 번, 잔금 치르기 전에 한 번, 전입신고 하기 전에 한 번 등이다.

나. 계약서 작성 시 특약사항란에 "잔금 지불 전에 근저당을 설정하면 임대인에 의해 계약이 파기된 것으로 간주한다"는 단서를 추가시킨다.

다. 주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정일자인을 받는다.

[계약서 필수 사항]

가. 매도/매수인, 임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인

나. 대금의 액수/지불 시기

다. 목적물의 표시

라. 목적물의 명도 시기

마. 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이  있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

바. 전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 한다.

확정일자를 받아 둔 전세계약서를 잃어버린 경우 구제 받을 방법은 없다. 주택이 경매에 부쳐져 배당 요구를 하려면 계약서가 필요한데, 이때 확정일자를 받았다 하더라도 원본계약서가 없으면 소용없다. 계약서에 확정일자를 날인할 때 그 계약서 내용에 대해서는 어떠한 자료도 남겨두지 않기 때문에 증명받을 길이 없다. 그러므로 확정일자 받은 전세계약서를 분실하지 않도록 관리를 철저히 해야한다.

새아파트 입주 체크리스트

아파트 입주일을 기다리는 일은 겪어 본 사람이 아니면 잘모르는 기대와 설레임이 있다. 결혼해서 한푼씩 모은 돈으로 분양을 받고 중도금을 갚아나가느라 얼마나 고생을 했는가? 이제 천신만고 끝에 아파트를 입주를 하게되니 세상을 모두 얻은 것처럼 하루하루가 희열에 가득차게 된다.

아파트에 입주하려면  신경써야 할 부분이 한두가지가 아니다. 살고있는 집을 빼야하고, 입주아파트 잔금처리, 자녀들의 전학, 이사문제, 아파트 점검 및 보수, 제세금 납부, 소유권이전등기 등.  할 일은 많지만 서두르지 않고 스스로 체크리스트를 만들어 빠짐없이 체크해 나가는 것이 실수를 줄이는 요령이다.

◑ 입주일체크는 수시로

입주예정일이 3개월정도 남으면 건설회사에 입주일을 체크해야 한다. 입주일이 결정되면 본격적으로 살고있는 집을 내놓아야 한다.  현재 살고있는 집의 시세를 파악하고 집을 깨끗하게 정리정돈해 언제든지 매수자 또는 세입자의 방문을 받을 수 있도록 해야 한다.

◑ 사전점검시 체크사항

일반적으로 입주시작 한달전에 시공사에서 입주자 사전점검일 통지가 온다. 가급적이면 신분증과 도장을 지참하고  참여해 입주할 아파트의 하자 여부를 살펴보고 하자가 발견되면 입주자점검확인서에 기재해두는 것이 좋다.  입주자 사전 점검시 체크할 사항을 살펴본다.

♤ 방수=새로 입주한 아파트인데도 방수처리가 잘 안돼 벽에 물이 스며들고 문틀이 휘어지는 등 하자로 인해 곤욕을 치르는 경우가 자주 있다. 혹시 벽면에 습기가 찬 곳은 없는지 살핀다.

♤ 현관=출입문 작동상태를 살펴보고 신문·우유 투입구 등 부착철물이 견고하게 부착돼 있는지, 현관 바닥타일이 고르게 깔렸는지, 신발장과 장식대가 견본주택과 비교해 하자없이 설치되었는지를 챙긴다. 또 전등 타임 스위치가 제대로 작동되는지 시험해본다.

♤ 거실·침실·주방=거실 바닥 마감재의 이음부분이 무늬가 맞춰졌는지, 코너부위에 맞춤은 잘 되어 있는지, 홈 오토메이션이 정상적으로 작동되는지, 문틀 주위 미장 및 도배공사 마무리가 잘 됐는지 살펴본다. 또 바닥 방수처리가 잘못돼 장판지가 변색되지 않았는지, 벽체 결로현상으로 인해 도배지가 뜨지는 않았는지 살핀다.

주방 타일 붙임상태와 수납장 서랍 개폐는 이상없는지, 주방가스대 폭은 적정한지와 배기후드 및 팬 작동시 진동이 심하지 않은지, 싱크대 배수구 주위 마감상태는 괜찮은지를 알아본다. 그리고 실내온도 조절기와 조명기구·인터폰이 정상적으로 작동하는지 시험해본다.

♤ 화장실=바닥 기울기는 배수가 잘 되게 돼 있는지 살펴보고, 벽과 천장 몰딩틈새 및 벽과 욕조틈새 실링 처리는 잘 되어 있는지, 양변기가 벽체와 지나치게 떨어져 설치되지는 않았는지, 팬은 정상 작동되는지를 점검한다.

♤ 다용도 및 보일러실=바닥 기울기는 적정한지, 보일러실 온도조절기와 순환펌프 작동은 잘 되는지, 보일러실 집기 및 환기구 설치는 잘 돼 있는지, 보일러실 동파방지 보온상태는 적정한지 살펴본다.

♤ 창호=문틀 수직·수평·휨 상태와 유리고정 코킹 및 틈 상태를 점검하고,  적정한 두께의 유리를 사용했는지 알아본다. 또 문이 잘 여닫히는지 시험해본다.

♤ 전·후면 발코니 및 창고=난간고정, 높이 및 용접 상태와 난간턱(균열·수평·구배) 상태를 확인한다. 벽·천장의 페인트 등 도장상태는 괜찮은지, 바닥타일이 들떠있지는 않은지, 물이 흘러내려갈 수 있도록 배구수배는 적정하게 이뤄졌는지, 천장의 빗물홈통 위치 및 부착상태는 양호한지 알아본다.

♤ 분양 카탈로그에 나온 내부구조와 동일하게 시공됐는지 줄자로 실측해 보고 가구를 어

떻게 배치해야 할지 배치도를 그려보는 것이 좋다. 그밖에 이사당일 청소가 어려우므로 가구가 놓일 자리 등은 사전점검일에 미리 청소를 하는 것이 좋다.

♤ 사전점검일에 해야 할일 중 하나가 섀시확인, 커텐, 버티컬, 방 니스칠 등이다. 32평형을 기준으로 할 때 섀시(2백만원) 커텐(30만∼50만원) 니스칠(12만원) 발코니마루(80만1백만원) 정도가 든다. 영업장소가 분명한 업체에 의뢰하는 것이 좋다.

◑ 내부구조 변경

아파트내부구조를 바꾸려면 일단 관리사무소에 신고해야 하는데 비내력벽을 허는 경우에도 구청 또는 동사무소의 허가를 받아야 한다. 내력벽 철거는 절대로 안되고 경량재가 아닌 콘크리트 등 중량재로 베란다 바닥을 높이는 것도 허용되지 않는다. 비내력벽을 새로 만들거나 위치를 바꾸는 것도 금지대상이다.

◑ 입주신청서제출 및 잔금납부

아파트입주는 입주지정일로부터 보통 한달정도에 걸쳐 이루어진다. 입주자는 입주예정일을  관리사무실에 통고해야 입주일에 전기 수도 등을 사용할 수 있다.

입주 잔금은 번잡한 이삿날을 피하려면 미리 입금하는 것이 좋으나 미리 잔금이 마련되지 않았다면 입주일에 잔금을 은행에 입금하고 입금증을 잘 보관한다. 입주일에 관리사무실로 잔금 입금증과 종합토지세납부영수증, 신분증을 가져가면 입주체크를 하고 관리비선수금을 받은 뒤 입주증과 집열쇠 그리고 입주 선물을 준다.

관리비선수금은 관리운영에 필요한 자금을 미리 확보하기 위해 시행되는 제도로 관리업무가 정상화될 때 입주자대표회의로 인계된다. 새 아파트는 입주가 한꺼번에 이뤄지기 때문에 혼란스런운 틈을 타 좀도둑이 들어오는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

◑ 열쇠인수 및 입주

열쇠수령시 열쇠가 모두 맞는지 확인해 보고 입주당일 관리사무실에 의뢰해 가스렌지를 설치하고 하자가 발견되는 곳을 메모해 놓았다가 관리사무실에 통보한다.  전기, 가스 등을 공사현장 직원이 미리 사용한 경우가 있으므로 관리사무실 직원의 입회 하에 각종계량기를 확인해 두는 것이 좋다.

중개업소 고르는 법

부동산거래는 적게는 몇천만원에서 많게는 수십억원의 돈이 오가는 매우 중요한 일이다. 따라서 신뢰할만한 중개업소를 선택하는 것이 얼마나 중요한 것인지는 두말하면 잔소리다.  그러나 우리 중개업은 규모와 체계를 갖추지 못하고 지역 중개업소 위주로 거래가 이루어지고 있다. 일정한 중개절차에 대한 매뉴얼이 없고 오로지 경험에 의존한 주먹구구식 중개행위가 답습되어 온 것이 현실이다.  믿을 수 있는 중개업소를 어떻게 선택해야 할지 무척 어렵다. 대체로 주변소문을 듣거나 중개업소를 방문해서 중개업자의 인격과 소양을 보고 선택하게된다.

근래에는 중개업계에도 중개업소간의 네트워크구축 등 선진 중개기법을 도입하려는 움직임이 도처에서 이루어지고 있다.  중개업에 종사하는 인력의 질도 차츰 높아지고 있다. 대학 졸업자는 물론 대학원졸업자도 많은 수가 공인중개사 자격증을 취득해 평생직업으로 성실하게 중개업을 해보려는 의욕을 가진 사람이 많이 있다. 중개업자를 보는 인식도 재산관리인으로 격상시키는 방향으로 진행되고 있는 것은 바람직한 일이다.

그러나 아직도 일각에서는 중개업으로 폭리를 취하고 일시에 돈을 벌어 보겠다는 소위 "떴다방"이 없는 것은 아니다.   이런 중개업자와 거래를 했다가는 낭패를 보기 쉽상이다. 아직도 전국적으로 1년에 수천 건의 부동산 사고가 발생한다. 이런 부동산 사고는 대 부분의 경우에 당사자의 전 재산을 잃는 경우가 많다는데 심각성이 있다. 자신의 재산을 지키기위해서 믿을 수 있는 중개업소를 골라야 한다.

이런 중개업소는 믿을 수 있다.

1. 한지역에서 오랫동안 영업하는 중개업소는 일단 믿을 수 있다. 중개사고를 냈거나 고객에게 믿음을 주지 않았다면 오랫동안 버틸수 없기 때문이다.

2. 중개물건확인설명서를 교부하는 업소는 일단 믿을 만하다. 중개업자가 물건에 대한 자신감이 없으면 확인설명서를 교부하기 어렵기 때문이다.

3. 무리하지 말고 고객의 여건에 맞는 투자를 하라고 권하는 중개업소는 믿을 수 있다.

이런 중개업소는 피하라

1. 중개업등록이 되어있지 않거나 업무보증이 되어있지 않은 중개업소는 피하라. 거래사고가 발생해도 고객이 구제받기가 어렵다.

2. 중개업소 주변의 인근 가게나 주민들에게 평판이 좋지 않은 업소는 피한다. 신용이 없다는 증거이기 때문이다.

3. 화투판이나 도박판을 벌이는 중개업소는 피한다.  정보에 어두울 가능성이 많고 중개업자가도덕적으로 결함이 있을 수도 있기 때문이다.

4. 고객을 무시하는 태도로 대하는 중개업소를 피하라. 손님을 '꺽어' 영업하려는 고루한 방식을 가지고 있을 가능성이 높기 때문이다.

5. 불명확한 표현이나 과장된 표현을 쓰는 중개업자를 피하라. 중개업자가 매도 매수인의 의사를 정확하게 전달하지 못해 거래가 힘들어질 수가 있다.

6. '엄청나게 싸다' '단기간에 몇억 이상 번다' 등 고객의 투기심리를 부추기는 중개업소를 피하라. 거래 후에 책임지지 않을 가능성이 높다.

직거래할 때 주의사항

요즘 생활정보지나 PC통신을 이용한 부동산 직거래가 많이 이루어지고 있다. 중개업소를 거치지 않아 중개수수료를 아낄수 있고, 거래절차가 빨라 실속파들에게 인기를 얻고 있다.

매매는 대부분 중개업소를 이용하지만 전월세의 경우 직거래가 늘어나는 추세이다. 인터넷에도 직거래전문사이트가 10여개에 이를 정도로 부동산직거래는 활성화되고 있다. 그러나 우리나라는 아직 부동산거래에 대한 체계와 안전장치가 미흡한 점이 많아 직거래를 할 때 주의해야 할 사항이 많다.

◑ 강도로 돌변한 방문자

생활정보지에 나온 직거래 매물을 보고 집을 방문했다가 강도로 돌변했다는 기사를 읽은 적이 있을 것이다.  직거래는 상대방에 대한 아무런 정보나 방비가 없이 매수자의 방문을 받게돼 매물을 내놓고 방문자를 불안하게 맞이해야 하는 단점이 있다. 가능하면 주부 혼자 집에 있을 때보다는 집안에 여러사람이 있을 때 방문을 요청해야 하고, 방문 요청전화를 받을 때 거래에 대한 기초적인 얘기를 나누어보아 상대방을 파악해 두는 것이 예방책이다.

◑ 현장확인을 꼼꼼히

직거래는 물건하자나 권리파악을 잘 못하면 누가 대신 배상할 사람이 없고 모두 본인에게 책임이 돌아온다. 따라서 현장확인을 꼼꼼히해야 하지만 부동산전문가가 아닌 일반인이 짧은 시간에 하자 여부를 파악하는 것이 쉬운 일은 아니다. 먼저 방문시 체크해야할 사항을 체크리스트로 만들어 짧은 시간에 효과적으로 살펴보아야 한다.

◑ 등기부등본 확인이 기본이다.

직거래에 나온 물건 중 상당수는 정상적인 거래가 힘들기 때문에 싼 값으로 직거래 하려는 경우이다. 예를들면 가압류 가등기 근저당 등 집주인이 빚을 많아 헐값에 팔려고 하는 경우나  곧 경매에 넘어가게 되는 집에 사는 세입자의 경우이다.  싼 물건을 찾아 생활정보지나 PC통신을 뒤지다 눈에 확뜨이는 물건이 있어서 확인해 보면 이런 경우가 허다하다. 예방책은 등기부를 확인해서 과도하게 근저당 등 권리제한이 많으면 일단 의심해 보아야 한다.

◑ 계약은 등기부상 소유자와 해야 한다.

흔하지는 않지만 직거래로 전월세 계약을 하면서 살고있는 세입자와 계약을 체결하는 경우가 있다. 이 계약을 집주인이 인정해 주면 좋지만 그렇지 않으면 이사가서 다시 쫒겨날 수도 있다는 점을 알아야 한다. 왜냐하면 전월세계약을 한 당사자는 집주인이 아니므로 집주인에게는 아무런 권리를 행사할 수없기 때문이다.

현장확인 체크리스트

◑ 아파트 방문

단지규모, 대지지분, 조망권, 소음, 향, 건축년도, 건설회사 지명도, 교통 및  주차관계, 상하수도, 전기, 가스, 난방, 도배, 장판 등 주택의 세부사항을 확인한다.

◑ 지역 및 주변환경

교통사정, 시장, 학교와 학군, 병원, 환경친화시설, 사회적 인식,  주민의 소득수준, 지역성장단계 등의 우호적 환경과 환경오염시설, 범죄발생률, 저지대 침수지역 등 비우호적 환경 등을 확인한다.

◑ 지하철, 버스 등 대중교통수단은 쉽게 이용할 수 있는지, 주변에서 간단한 생필품, 의약품 등을 구입할 수 있는지, 시장을 이용하기가 불편하지 않은지 검토한다.

학교, 유치원 등 자녀들의 이용시설은 불편함이 없는지 갑자기 아픈 경우에 대비하여 병원은 가까이 있는지 확인한다.

◑ 악취시설, 소음발생시설, 침수가 잦은 저지대, 변전소, 고압선 통과 지역 등은 피하는 것이 좋다.

협상전략

◑ 협상에 임하기 전

아파트를 사기를 원한다면 인근지역, 유사 아파트의 정보를 파악해 이와 비슷한 조건의 아파트를 구할 수 있을 것인지에 관해 알지 못한다면 나약한 위치에 놓이게 된다.

이 아파트를 살 수 있는 기회를 놓치거나 또는 높은 값을 치르게 될 것이다.

◑ 가격협상 성공전략

아파트 가격협상에 성공을 하려면 매도자나 매수자 상대방에게 주어진 시간(다른 집을 계약했을시 잔금지급일, 재정적 압박 금융기관대출상환일, 분양대금지급일, 입주예정일)을 알아야 하고, 상대방의 경제적인 상황, 우선적인 사항 등을 알아야 한다.

상대방의 돈이 필요한 시간을 안다는 것은 협상의 칼자루를 잡은 것과 같은 것이다.

가격협상이 이루어지지 못할 경우 상대방은 어떻게 할 것인가, 반드시 취해야 할 행동방안이 무엇인가를 연구해 둠으로써 힘을 강화할 수 있다.

◑ 협상을 유리하게 전개하는 방법

모든 사람이 필요로 하는 것은 다르다. 매도자가 급전이 필요한지 언제까지 처분되어 지기를 원하는지 상대의 필요들을 알아낸다면, 어떤 결과가 생길 것인지를 예측할 수 있다.

내가 말하기보다는 궁리하고, 관찰하고, 질문하고, 경청하는 데 시간을 소비하라. 사람들은 일반적으로 처음 얘기를 꺼내기가 어렵지 일반 대화의 물꼴이 터지면 이야기하고 싶은 욕망이 있다.

상대방에게 말은 할 수 있는 기회를 많이 주어 상대방이 무엇을 필요로 하는 지를 파악하라. 그렇게 해서 값진 정보들을 얻어라. 그 다음 그의 요구에 합치되도록 나의 협상 스타일을 조정한다.

전국 아파트공동체운동 사례모음

<이 자료는 작년 서울에서 있었던 전국아파트공동체운동활동가워크샵 자료집 중에서 발췌한 것입니다>

울산 세양 청구아파트와 굴화 주공아파트의 공동체운동

1. 세양 청구아파트의 □한 여름밤의 영화축제□

이제까지 울산지역 아파트공동체운동 프로그램은 체육대회, 경로잔치 등으로 그 내용이 극히 한정적이었다. 하지만 최근 들어 주민자치공간의 확보를 통해 문화교실, 열린문화공간 등으로 공동체운동이 확산되고 있다.

지난 8월 20일 세양청구아파트에서 열린 □한 여름밤의 영화축제□를 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 이곳 주민들은 무더위도 식히면서 함께 즐길 수 있는 공동체 문화행사를 고민하던 중 영화 상영를 떠올렸다. □한 여름밤의 영화축제□가 바로 그 행사였다.

이날 영화 상영에 앞서 아파트내 문화교실 회원인 주부들의 에어로빅 시범 및 합창단의 공연이 곁들여져 그야말로 축제 분위기가 물씬 풍겼다. 또한 그동안의 운영해온 문화교실의 성과도 한눈에 볼 수 있는 자리였다. (장소는 지상주차장이고 비용은 입주자대표회의 업무추진비를 조금씩 모아서였다)

당초 생각했던 것보다 많은 사람들이 참여해 영화를 보았고, 끝나고 함께 모여 시원한 음료수를 나누면서 담소했다. 그간 이웃간에 가로놓여있던 벽이 하나씩 허물어짐을 느낄 수 있는 뜻깊은 자리였다.

지상 주차장을 무대로 열린 이날 축제는 특히 입주자대표회의에서 업무추진비를 조금씩 모아 행사를 마련해, 입주자대표회의에 대한 주민들의 신뢰를 더 다졌다.

울산지역에서도 이번 세양청구마을의 □한 여름밤의 영화축제□를 시작으로 다양한 아파트공동체운동이 시도되리라 본다.

2. 굴화 주공1단지의 투명한 아파트 관리와 공동체 문화

남구 무거1동에 자리한 굴화주공1단지는 1997년 5월 중순부터 입주를 시작한 신설아파트단지로, 1천46세대가 살고 있다. 고속도로 진입로 옆에 있기 때문에 교통이 편리하고 태화강과 남산, 문수산이 바로 눈 앞에 보여 경치가 좋다.

입주민은 대부분은 30-40대의 젊은 층으로, 초등학생과 미취학 아동이 특히 많다.

이곳은 지난 98년 12월부터 자치관리로 운영되고 있다. 당시 자치관리를 할 것인가에 대한 주민들의 설문 조사결과 82%의 높은 지지를 얻었다.

(1) 자치관리

- 입주자대표회의의 구성은 12명이며 회장을 포함한 이사 6명, 감사 6명으로 구성돼 있다.

입주자대표회의 활동의 가장 큰 원칙은 금전적으로 투명하고 깨끗하게 하는 것이다. 동대표들은 아주 작은 금전 의혹도 아파트 문화를 실추시키고 입주민에게 결국 손해를 끼친다는 각오로 열심히 일하고 있다. 따라서 비자금과 향응 등은 상상할 수도 없다.

입주자대표회의는 입주민을 위하여 무료로 봉사하는 단체라고 생각하여 활동해왔다. 그래서 98년 8월에 열린 첫 회의에서 동대표들을 위한 회장 판공비와 동대표 일반관리비 면제 등을 없애기로 결정했다. 그러다 지난 2월 전체활동비로 월10만원(입주민 1세대당 월 100원 정도임)을 3 월부터 시행하고 있다.

경비 지출과 관련해서도 회의를 통해 지출 사항을 협의하여 집행하고 있다.

입주자대표회의 활동은 철저한 공개를 원칙으로 하고 있다. 입주민에게 사전에 동대표회의 안건을 공개하고, 회의 후의 결과도 공개하고 있다.

또 감사 결과도 모든 세대에 배포하여 공개하고 있다.

이런 원칙하에서 각종 입찰을 할 때 수의계약 대신 공개입찰을 한다.

입찰내용을 공지하고 밀봉된 상태에서 회의 때 이외에는 어느 누구도 입찰내용을 볼 수 없다.

민주적이고 투명한 자치관리를 한 결과 일반관리비가 줄어들었다.

관리실 직원 수의 구조조정(입대위에서는 현재 입주민도 어렵지만 구조조정을 통한 관리비 인하보다는 불필요한 경비를 줄이는 방향과 직원의 세대 내 불편사항을 해결하는 방향)없이 현재 과거의 관리실 인력 규모를 그대로 둔 상태에서 월 약 250만원(연간 약 3000만원)의 관리비 절감 효과가 나타났다.

주된 관리비의 삭감된 원인은 위탁수수료, 승강기유지보수비, 각종용역계약금액 등이 위탁관리 때보다 낮아진 것으로 분석되었다.

(2) 아파트 공동체 문화

1) 입주민강사를 위촉하여 서예, 글쓰기 지도등 각종 강좌를 마련해 운영하고 있다.

서예강습은 매주 금요일 오후 7시 30분부터 9시까지, 글쓰지지도는 초등학생 1.2학년부, 3.4학년부로 나눠 입주민회의실에서 열리고 있다.

2) 이와함께 입주민 가운데 조경, 전기전문가를 선정해 아파트 관리에 도움을 받고 있다.

3) 폐식용유를 모아 환경보전에 앞장서고 있다.

현재 세대 내에서 발생하는 폐식용유를 모으고 있으며, 차후 저공해비누를 만들어 입주민에게 나눠줄 계획이다.

4) 식목일을 전후하여 행정관청(시청)과 민간단체(생명의 숲 울산운동본부)의 도움을 받아 약 450그루의 나무를 기증 받아 입주민과 함께 단지 내에 식목행사를 가졌다.

5) 중등학생 봉사활동반(21명)을 편성 운영하고 있다.

단지 내에 중등봉사활동을 희망하는 학생을 모집한 결과 21명의 중등학생이 신청하여 단지 내에 조경 수목 관리, 제초작업, 청소활동 등에 봉사활동을 할 계획이다.

6) 자기 나무 운동을 벌이고 있다.

이 운동은 단지 내의 심어진 수목을 주민들이 적극적으로 관리하는 방법이다. 관리하고 싶은 나무를 정하여 입주민이 관리하게 하는 제도로 정해진 나무에는 입주민의 이름표를 달아준다.

7) 굴화주공공동체협의회(약칭 굴공협)를 구성, 단체별로 고민하는 수준을 뛰어넘어 공동의 고민을 해결할 수 있는 토대를 마련하고 있다.

굴화주공1.2단지의 입주민을 회원으로 하여 다양한 단체(입주자대표회의, 통반장, 부녀회, 방범대, 청년회)에서 추천하는 분들로 구성하여 단지내의 다양한 민원사항, 규모가 큰 행사(체육대회, 경로잔치, 주민노래자랑 등)를 추진할 계획이다.

(3) 관리사무소를 주민의 공간으로

1) 관리실 직원의 근무 분위기가 달라졌다.

자치관리로 결정된 이후의 가장 큰 변화가 관리실 직원의 근무 분위기가 입주민을 위한 방향으로 바뀐 것이다.

현재는 자치관리가 직원의 신분보장을 보다 더 확실히 할 수 있는 제도적 장치이기 때문에 책임의식과 긍지를 가지며 □내 직장, 내 일터□이라는 생각으로 일하고 있다.

그 결과 □주민자치의 날:과거 반상회□의 건의사항 가운데 관리실 직원과 관계된 건의는 거의 찾아볼 수 없을 정도이다.

2) 관리소2층 입주민회의실을 깨끗하게 정비했다. 어수선하던 관리실 2층 회의실이 지금은 깨끗하게 정비되어 평소에는 독서실과 헬스장으로 활용하고 현재 이루어지는 다양한 강습과 각종 회의 공간으로 활용되고 있다.

3) 입주민에게 직접 가장 저렴한 가격으로 세대용 전구를 판매한다.

그 동안 구입하기 불편하고 귀찮은 세대용 전구(백열등, 형광용 써크라인)를 판매한 결과 현재까지 125세대에서 이용하고 있다.

4) 관리실 직원이 아파트관리 분야별(조경, 설비, 보일러, 렌지후드, 수도 등)로 전문가 수준으로 기술력을 향상시켜 세대 내에서 불편한 대부분의 하자를 직원을 통하여 해결할 수 있도록 준비하고 있다.

제주도 화북주공아파트 입주자 권리찾기 운동

1. 제주도 화북주공아파트 입주자들의 권리찾기 운동

화북주공아파트는 약 2천3백여 세대가 입주해 있는 제주도내에서는 최대 규모의 아파트 단지로, 1단지는 32평 분양세대이며, 2단지는 24평 분양세대, 3단지는 21평 50년 공공임대로서 590세대가 살고 있다. 800여 세대로 이뤄진 4단지는 5년 후 분양을 목표로 하는 5년 임대단지이다.

이곳에서의 공동체운동은 입주한 뒤 부실, 하자 등 각종 문제가 발생하면서 입주민들이 건설주체측과 싸움을 벌이면서 싹이 트기 시작했다. 이런 입주민들의 권리의식은 현재 공동체 운동으로 이어져가고 있다.

(1) 아파트 하자 문제에 어떻게 대응했는가

○ 피해 사례

# 가스공단의 중단

- 화북주공아파트 입주기간은 1월 24일부터 2월 23일까지 한달간이었다. 특히 1월24일은 제주도 □신구간□ 풍습으로 많은 세대가 이날 이사를 했다. 그런데 십 몇 년만에 찾아든 한파에다 주공측의 부실 이주정책으로 가스공단이 안돼 최소 1천여 세대 3천명 이상의 주민이 장시간 추위와 배고픔에 시달려야만 했다.

이날 주민이 겪은 피해는 다음과 같다.

-당일 아침 이른 시간에 입주한 세대의 경우, 20시간 이상을 추위와 배고픔에 시달림.

- 스스로를 3급 장애인이라고 밝힌 한 입주자의 경우, 밤 9시경 관리사무소측이 1시간 이상 걸리는 대책회의가 끝날 때가지 기다려달라고 말하자 밤 10시경 주공지사장 면담을 요구하며 격렬하게 항의함.

- 육아 세대의 경우 우유를 끓여먹일 수조차 없는 상태에서 속수무책이었음.

- 가스공급 이후에도 보일러 압력 문제 등으로 난방효과는 거의 없었으며, 가스밸브와 가스주방기기를 연결하는 작업이 다음날인 25일부터 이뤄져 입주자들은 25일 아침까지 식사를 할 수 없는 상황이었음.

- 31일 아침에도 급수가 중단돼 출근준비를 하는 입주자들을 불편케 하였으며, 해명방송조차 없었음.

- 후문에 의하면 가스업체의 안전성등을 이유로 한 지연사유에도 불구하고 주공측과 보일러 업자간의 협의로 입주당일 가스공급 및 보일러 작동공사 강행

# 기반시설의 미비

- 입주가 개시된 98년 1월24일 현재 진입로 포장 등 기반시설 일체가 안됨.

이로인해 입주가 시작된 이후 극심한 교통 및 통행 혼란으로 차량접촉사고등 각종 사고가 발생했다.

또한 가로등, 조경시설도 안돼 있어 주민들은 입주한 후에도 계속 불편을 겪어야 했다.

- 입주과정의 문제는 이미 업체들 사이에서 예견되고 있었음에도 불구하고 주공측은 어떠한 대책마련도 없었으며, 문제가 발생한 이후에도 명쾌한 답변이나 적극적인 대책마련에 소홀한 모습을 보여 입주자들로부터 거센 저항을 촉발시켰다.

○ 주공측의 태도

- 주공측은 당초 오후 8시 30분 경부터 가스공급이 이뤄져 난방가동이 될 것이라는 방송을 하였으나, 그 이후에도 가스공급이 이뤄지지 않자 □기다려 달라□는 식의 답변 만으로 일관함.

- 밤 12시 경 일부 세대부터 가스 공급이 이뤄졌으나 그 과정에서 어떠한 해명이나 사과의 방송조차 내보내지 않아 입주자들로부터 더욱 분노를 샀으며, 입주자들의 요구에 따라 11시 가까이 되어서야 짤막한 사과방송만을 내보냄.

- 오후 9시 20분경 시공업체 관계자들이 모여 대책회의를 하였으나 회의결과나 내용은 공개되지 않았으며, 난방을 위한 전기요 제공, 시내 여관으로의 입주자 유인방법 등 관리사무소 직원들의 대안조차도 제대로 반영이 안되어 관련 직원들의 불만까지 유발시킴.

- 주공측은 제주도의 □신구간□풍속과 시공업체인 □기산□의 부도로 인한 공사지연, 그리고 입주기간등을 해명논리로 내세움

ㅇ 대응 : 입주자 대표기구 구성

·제주범도민회는 이 지역 아파트의 각종 문제들을 해결하기 위한 첫 작업으로 □입주 피해 해결 관련 주민 요구안□을 수렴하는 의견조사를 실시했다.

또한 입주자들이 피해의 당사자로서 최종적인 결정주체가 되어한다는 원칙에 따라 입주자들이 자체적으로 결정할 수 있도록 입주자 전체모임을 갖고 입주자 대표기구를 구성하기에 이르렀다.

<화북주공아파트 입주피해문제의 해결과 입주자대표회의 활동>

○ 입주피해사태의 해결

단지별 주민자치기구와 주공측은  입주시 발생한 피해를 해결하기 위해 □15인 위원회□를 구성, 사태 발생 꼭 석달만에 해결 방안에 대한 최종 합의를 봄.

합의 내용은 단지별로 수합된 144건의 하자보수에 대한 신속한 처리와 7천여만원의 피    해보상을 비롯한 2천4백여만원의 추가적인 예산을 동원한 추가공사 뿐만 아니라, 임대아파트의 입주자 대표회의의 구성을 주공측이 협조·지원한다는 내용으로, 이는 주공지사장과 각 단지 회장의 공식서명 으로 타결되었다.

입주피해사태의 해결을 위한 활동과정에서 형성된 15인위원회는 차후 □단지대표자 협의회□의 형식의 단지간 협의체로의 변화·발전의 계기로 작용하였다.

○ 입주자대표회의의 활동 (주요현안 대응사례)

▲ 인근지역 레미콘 공장 건설 반대운동

□98년 7월 화북주공아파트 인근에 레미콘공장 건설허가와 관련, 주민생활환경과 인접한 학교교육의 위해요소라는 점을 들어 단지공동으로 반대 서명, 진정서 제출 활동 등 반대운동을 전개하여 사업허가 반려조치를 이끌어냈으며, 업자측의 행정소송에도 불구하고 사업백지화 판정을 얻어냄

▲ 임대아파트(3,4단지) 임대료 인상 반대운동

임대단지인 3단지인 경우 □98년 5월 IMF등을 이유로 임대료 및 임대보증금 인상에 반대하는 주민서명을 토대로 건교부, 주택공사등에 진정활동을 전개한 결과, 임대료 동결조건을 얻어냄 - 4단지도 11월 임대료 인상 동결을 주공 제주지사에 요청

▲ 임대아파트(3단지) 정전사태 대응 및 임대아파트 단지 내 성폭력 문제 대응

□98년 4월 5일에는 임대단지인 3단지만 저녁에 3시간가량  정전이 돼 주민들의 거친 항의와 불만을 초래함에 따라, 입주자대표회의 차원에서 이에 대한 책임과 사후대책을 주공지사 측에 요구, 공식 사과와 매월1회 주공지사장과 주민과의 정기적인 대화 약속을 얻어내, 이후 지사장이 교체되는 시기까지 진행

올해 1월 24일에는 단지내에서 부녀자 성폭력 사건이 발생해 부녀회가 나서 타 단지 부녀회와 공동으로 성폭력 대책위를 결성, 항의요구서 전달과 협상등을 벌여나가고 있으며, 관련 소송을 준비 한 바 있으며, 입주자대표회의 차원에서는 단지경비시스테엠 근본적인 문제제기를 통하여 경비체계 개션, 순찰 활동 강화, CC-TV 녹화실시 등 을 공식 요구하였다. 이 결과 경비용역업체의 공개사과와 경비원 교체, 방범시계 비치 등을 이끌어냄.

2. 화북 주공 3단지 문고회 운영사례

입주피해사태가 해결된 직후 3단지 입주자대표회의는 주·고생 청소년들의 공부방 마련을 목표로 문고회시설에 전념, 8월에 남녀 공부방(독서실)을 갖추고 도서 열람실등을 갖춘 □동화새마을문고회□를 개관하였다.

문고회 회원을 모집하고 부녀회를 중심으로 관리위원회를 구성하는가 하면, 단지내 자원봉사자 주민들을 통하여 동별로 독서실를 관리했다.

이후, 문고회가 단순히 독서실로서 기능하기 보다는 단지주민의 □문화센터□ 및 □정보전달자□로서의 기능을 위해 여성, 청소년, 어린이 등을 대상으로 강좌, 자연·문화기행 등을 실시해 오고 있으며, 작년 11월에는 범도민회가 주관하는 아파트시민학교를 개최하기도 하였다. 특히, 문고회가 발행하는 소식지 □도댓불□은 주민들이 더 한층 가까워지는 매체로 자리잡아가고 있다.

6개의 프로그램을 동시에 실시한 올해 8월 개관 1주년 기념사업 중에서는 단지내 초등학교 운동장에서 □야외영화제□를 개최 2천여명 이상의 주민이 한자리에 모여 여름밤을 즐기는 기회를 제공하여 좋은 반응을 얻었다.

향후 문고회는 지금까지 해왔던 프로그램을 점검, 후속 프로그램으로 구체화 하는 한편 이를 매개로 각종 분야별 소모임을 만들어 가기로 하였다.

□부산 금샘 사랑방 문화클럽□의 문화 공동체운동

1. 금샘사랑방문화클럽의 태동

올해로 창립 일곱해를 맞는 금샘사랑방문화클럽은 금정산 자락에 살고 있는 이곳 주민들끼리 풋풋한 인정미, 넘치는 신명, 격조 높은 문화, 두터운 주민연대, 주민참여와 자치가 있는 살맛나는 마을 공동체와 더불어 함께 사는 새로운 고향을 가꾸어 가며 지역사회의 책임있는 주체로서 지역사회의 발전과 주민생활의 향상에 이바지 하고자 하는 생활문화 운동단체로서의 면모를 다듬어 가고 있다.

89년 7월부터 새로 조정된 아파트 단지에 입주해 살면서 잘 갖추어진 집단주택이 주는 편리함도 있었지만 한편으로는 문만 닫으면 완전히 이웃과 차단되고 마는 아쉬움도 컸다. 그래도 금정산이 있어 등산과 배드민턴을 통해 이웃을 익히며 정이 들었고, 드디어 92년 12월 28일 한 집에서 한 그릇음식을 준비해 가지고 우리집에서 10세대가 모여 □정다운 이웃, 살맛나는 마을□을 만들어 보자는 □뜻과 정□을 모으기로 한 것이 금샘사랑방문화클럽의 태동이었다.

□93년 1월 15일 창립총회를 할 때에는 회장을 회원 중 교수라든지 유명한 사람, 그리고 남자가 해야 된다는 일부의 강력한 의견도 있었지만 지역사회의 주체 즉 마을의 주민 역할은 여자들이 더 잘 할 수 있다는 뜻을 모아 주부를 회장, 부회장, 총무로 하고 남자들은 운영위원으로 하였다.

4년 조금 넘도록까지 사무실과 실무간사없이 활동을 해야 했기에 행사 때마다 열심인 회원들은 밤을 새우고 전화비, 프린트비 등을 아끼지 않고 봉사를 하였다. □97년 4월에는 뜻있는 회원들의 출자형식으로 30평 규모의 사무실을 일부 전세, 일부 월세로 임대하였고 실무간사도 두게 되었고, 99년에는 선경 3차 아파트 상가 안으로 사무실을 이전하여 70평정도의 공간을 확보하였다.

□97년 5월부터는 금정구로부터 금정구 자원봉사센터를 위탁운영하게 되었고, 8월부터는 주민문화원 형태의 문화교실도 열게 되었다. 98년에는 산복도로라 불리우던 도로를 □금샘길□로 지어줄 것을 시 지명위원회에 요구하여 □금샘길□이라는 이름으로 확정되었다. 자기가 사는 마을 이름, 길 이름을 주민 스스로 짓고 하는 것은 작은 일이지만 주민자치시대에 주민의 역량을 키워나가는 의미가 있었다.

2. 금샘 사랑방문화클럽의 주요활동

금샘은 금정산 고당봉 아래, 바위 꼭대기에 있는 그 옛날에는 범어가 살았다는 신비의 샘이고 金井은 그 한자어이다. 금샘의 주요활동으로는

첫째, 문화사업으로 매년 6월 단오절 즈음에 풍물놀이, 강강술래, 민속춤, 우리 옷맵시자랑, 경로잔치, 대동놀이 등의 다채로운 프로그램으로 유치원생부터 할머니 할아버지까지 함께 어울리는, 올해로 7회째 열린 글샘마을단오잔치는 적게는 400여명, 많게는 2000여명이 참석하였다. 매년 11월에 갖는 글샘마을 문학의 밤은 주민들의 자작시와 애송시를 모아 시집도 만들고 낭송도 하며 우리와 뜻을 같이 하는 강은교, 엄국현, 김지하, 김용택, 도종환 시인을 초청해 문학강연도 곁들인다. 98년에 여섯번째를 맞는 금샘마을 문학의 밤에는 이해인 시인과 함께 300여명의 금샘마을 가족들이 참석하여 시와 음악과 이웃이 있는 가을밤의 서정을 나누었다. 그 이외에도 □이웃 만남의 장 작은 음악회□, □정월대보름 달맞이□, □칠월백중맞이□, 팔월한가위잔치□, □가적성년잔치□ 등 생활문화 가꾸기를 볼 수 있다.

이런 모든 행사에는 한 집에서 한 가지 음식을 만들어 와 함께 나누어 먹는 것이 금샘의 특징이다. 금샘의 큰 연례행사를 하기 위해서 회원들은 회비와 특별찬조금을 내고, 문화기금마련을 위한 알뜰장터, 명절 선물 판매 등도 하며 일부 외부협찬도 얻어 재정을 충당한다.

둘째, 지역사회교육사업으로 주민문화교실 운영(어린이 단소교실, 청소년 세상읽기 교실 (NIE), 진로집단상담, 주민 풍물민요교실, 요가, 명상교실, 디도 교실 등), 주민교양강좌(우리 아이들 글쓰기 어떻게 할 것인가. 금정구의 살림살이..... 등 20여회) 주민포럼(여성학, 두레공동체의 의의.... 등 20여회) 등과 하계(6회)와 동계(6회)에 실시되는 1박 2일 과정의 회원연수프로그램이 있다.

셋째, 소식지(뉴스레터)를 발간하고 있는데, 지금까지 21번째 발행하고 있다.

넷째, 국내외 교류협력사업으로 독일 브레멘의 한독가정과 일본 동경의 소금정 국제교류회와의 민간차원의 문화교류도 추진중에 있다.

다섯째, 금정구 자원봉사센터를 위탁운영하면서 청소년 자원봉사활동의 정착과 금정산 환경 가꾸기 가족봉사, 아파트 생활 문화 환경 가꾸기 봉사, 복지시설 일손돕기 등 지역주민들의 자원봉사활동을 촉진하고 있다.

3. 7년 활동을 돌아보며

아무런 경험도 사례도 없이 떨림과 도시 아파트 숲에서 과연 가능할까 하는 두려움속에서 시작한 93년 첫번 금샘마을 단오잔치는 400여명의 주민이 함께 하여 가능성을 시사했다.

6회 때는 주민문화예술경연대회와 경로잔치를 곁들여 주민600여명의 어울림 마당을 이루었다. 특히 중고생들의 풍물놀이와 강강술래는 공부와 시험에 찌들김나 했던 청소년들에게 신명나는 체험이었다.

시를 써보기는 커녕 시집을 사 본 경험도 없던 회원들과 주민들 60여명이 자작시와 애송시로 강은교 시인과 함께 했던 첫번 금샘마을 문학의 밤에서는 기성세대 문화라면 술마시는 것과 고스톱, 노래방이 전부라고 생각했던 한 회원자녀가 처음으로 시를 쓴 어머니가 떨려서 의자에 앉아 시를 낭송하는 모습을 보고 부모가 금샘회원인 것이 자랑스럽다고 했다.

첫 회원연수에는 가족 40여명이 참석해 자녀들의 자기가족 소개, 띠별로 모여 장기 자랑하기, 이웃만나기, 끼리끼리 만나기 등 다채로운 프로그램과 □식사당번 섞어하기□를 통해 이웃공동체를 체험했다.

둘째해인 94년에는 조다 적극적으로 참여하는 단오잔치를 만들기 위해 민속춤 교실을 열어 매주 연습을 했고, 주민강좌, 주민포럼, 생활문화행사, 송년잔치 등 여러 활동을 통해 이웃 만남의 장은 넓혀졌고, 처음 10세대로 시작했던 회원가족도 이젠 많이 늘었다.

그러나 7년이란 짧지 않은 세월동안 □정다운 이웃과 격조있는 문화가 있는 살맛나는 고향마을을 만들어 간다는 것이 흐뭇한 보람만 안겨준 것은 아니다. 금샘이 주민문화운동단체임에도 불구하고 단순동호인 조직이나 취미모임또한 친목계의 범위에서 벗어나지 않으려는 소시민적 사고와 학연같은 연고주의 등으로 2년전 함께 하던 회원의 일부가 금샘을 떠나게 된 것은 지금도 아쉬움이 크다.

우리는 바람직한 민·관 파트너쉽을 원하고 있지만 자생적인 주민운동단체의 활동에 대한 관의 태도 역시 아쉬움이라 할 수 있다. 금샘회원들은 넓게는 금샘마을에 거주하지만 선경아파트와 우성아파트 단지에 밀집해 살고 있고, 주로 주부들이 일을 많이 하게 되는 특성으로 자주 얼굴을 맞대는 좁은 지역사회에서 이러한 아쉬움은 □정다운 이웃, 살맛나는 마을□을 지향하는 금샘의 활동에 적지 않은 부담으로 다가왔고, 가끔은 돈이나 명예가 생기는 것도 아닌데 따뜻해야 할 이웃들의 오해가 쌓여 전해 올때에는 금샘이 없는 곳으로 떠나 버리고 싶은 마음도 들었다.

그러나 몇세대가 남든 떠난 회원들에 연연해 하지 말고 남은 세대끼리 계속 □뜻과 정□을 다져가자는 회원들의 다짐으로 우리는 묵묵히 하던 일을 계속하면서 금샘은 계속 정진하고 있다. 7년이란 횟수에 비해 아직 정회원수가 100명도 안되지만 협력회원과 정말 좋은 일 한다고 격려해 주는 이웃과 큰 일이 있을때 마다 자원봉사를 통해 잠정적으로 함께 하는 주민이 많아 힘이 된다.

돈도 권력도 없는 자주적인 주민운동으로 무엇인가 새로운 것을 의미있게 한다는 것은 참으로 어렵고 질투와 시기의 고비를 넘어야 되는데 이제는 어느덧 그 고비를 넘은 것 같다.

앞으로의 꿈은 안으로는 회원들의 적극적인 참여의식과 자치역량을 키워가며 그동안 사무실을 마련해왔지만 유치원, 새마을 금고, 구청강당 등을 돌면서 행사를 해 왔는데 우리들의 행사를 담을 수 있는 문화공간을 만들어 가는 것이다.

□성남 은행 주공아파트 관리비 비리 척결□

드러난 관리비 비리

성남 은행 주공아파트는 모두 1900세대가 거주하는 대규모의 아파트단지이다. 입주자대표회의의 전체 구성원은 32명이고, 자치관리를 원칙으로 운영되어 왔다. 그런데 97년 말에서 98년 초에 들어 아파트의 관리비가 놀랍게도 65%(27평을 기준, 14만원에서 23만원으로)이상 인상되었던 것이다.

97년엔 유난히도 공사도 많고 수선도 많았기 때문에 주민들의 의혹은 증폭되어 있었다. 누구라도 의심은 했겠지만 모든 아파트 비리가 그렇듯 심증만 있고 물증은 없는 터였다. 이런 배경 속에서 은행아파트의 주민들에게 의심이 사실로서 입증된 것은 동대표 중에 한 명이 보일러 교체공사에서의 관리소장과 입주자 대표회장의 유착 비리를 폭로하면서부터였다.

한 동대표의 희생을 무릅쓴 폭로로 인해 주민들은 비로소 공사입찰 때, 입주자 대표회장과 관리소장이 공사업체 선정과정에서 입찰 당시 최저단가를 내놓은 업체보다 무려 20%이상 비싼 가격을 부른 업체를 선정했고 그런데도 불구하고 높은 가격수준에 못 미치는 기술과 재료를 사용한 공사가 진행됐다는 것을 알게 되었다. 이와 관련하여 일부 동대표들에 대한 부정과 불성실에 대한 의혹도 사실로 밝혀진 것이다.

비상대책위원회의 구성과 동대표 불신임 서명

주민들은 이에 가만히 있지 않았다. □은행주공아파트 주민 비상대책위원회□(이하 비대위)를 만들어 본격적인 활동을 하기 시작한다.

비대위는 주민들에게 우리 아파트에서 어떤 일이 일어나고 있는지에 관심을 가져달라는 호소를 했고 비리에 관한 사실을 밝히고자 4월 6일 입주자대표회의의 비상소집을 통해 입주자대표회장에 대해 설명을 요구했다. 이 과정에서 회장이 문제점을 일부 시인하기에 이른다. 또한 기존의 32명의 동대표들에 대해 67.8%에 이르는 동대표 불신임 서명을 받아낼 수 있었다. 그만큼 많은 주민들의 관심을 끌어낼 수 있었던 것이다.

비대위는 우선 비리와 연루된 32명의 입주자대표회의를 주민들의 불신임 서명 과정을 통해 물러나게 했다.

비대위는 관리소장과 입주자대표회의의 모든 업무를 새로운 입주자대표회의에게 인수인계 받게끔 하는 모든 과정을 민주적인 절차에 따라 진행시켜갔다. 선관위를 구성하고 각 동에서 두 세 명씩의 선관위원들을 뽑았다. 또한 선거관리규정도 제정해 선거일과 장소 등을 게시판이나 방송으로 주민들에게 끊임없이 알려나갔다.

오해도 많았고 상처도 많았다.

고리를 맺고 이어지는 불신과 혼란, 어려움에 맞서는 방법은 단 하나, 계속 내용을 공개하고, 설득하는 모범적인 사례를 스스로 만들어가며 체험하는 수밖에 없다. 이것은 오랜 시간동안의 경험이 차곡차곡 쌓여 이루어지는 주민들간의 신뢰를 바탕으로 할 때 가능하다.

은행아파트의 경우 비대위 활동 시기부터 각 동의 주민들을 위한 설명회를 수 차례 가져왔는데 각 동의 주민총회가 그것이다. 이것은 주민들의 참여를 유도해 나가기 위한 방안의 하나였고 동대표 선거의 진행상황과 문제점들을 이야기하고 같이 풀어나가는 자리가 되었다. 토론과 회의를 통해 문제를 풀어가려는 노력은 주민들의 부족한 민주적인 의식의 자각과 함께 한계 속에서도 지속되고 있다.

98년 5월 1일과 4일, 민주적인 선거절차를 거쳐 25명의 동대표를 선출해 그동안 비대위에서 가지고 있던 아파트의 운영권을 새로 선출된 입주자 대표회의에 넘겨준 것이 5월 17일이었던 것이다. 은행 주민들은 비리사실이 밝혀진 4월 이후 매우 빠른 속도로 비리에 대해 대응을 했다는 것을 알 수 있다. 그러나 이런 처리 일정에도 불구하고 그 방식과 운영이 민주적이고 공개적이어야 함을 가장 중요하게 생각했던 것을 과정 속에서 충분히 알 수 있다.

그러나 뜻대로 되지 않았던 관리규약 개정과 감사의 전문화

초기에 비대위는 보궐선거를 치루고 당선된 동대표들에게 인수인계를 하며 실질적인 감사를 받을 것과 아파트 관리규약을 개정하면서 주민들의 요구를 최대한 반영할 것을 요구했었다. 은행 주공아파트의 실정에 맞춰 관리규약을 개정하고 나아가 그동안 의혹을 품었던 문제들에 대해서도 전문적인 자문위원을 공개 모집해 아파트 내에 문제가 발생하면 자문위원에게 문의함으로써 좀 더 체계적으로 살기 좋은 아파트를 만들 것을 제안했던 것이다.

그러나 실질적인 감사에 대한 제안은 보궐선거로 동대표 회의가 새로 꾸려지면서 흐지부지되었다. 또한 관리규약의 개정도 모호한 점이 없지 않다. 특히 이후에 가장 미묘한 파장을 가져올 수 있는 □불신임□ 관계 조항의 개정은 초기 비대위의 활동내용과 목표에 어긋나고 있다. 비리연루자를 곧바로 쫓아낼 수 있었던 근거를 오히려 없앰으로써 내용상 뒷걸음치고 있다. 한편으로 개악된 소지가 있는 관리규약을 보면 은행아파트 주민의 비리에 대한 신속한 대응과 투명한 아파트 운영에의 바램이 한풀 꺾이고 있는 것이 아닌가라는 평가는 얼마든지 가능하다.

그 개정내용은 다음과 같다. 개정 전에는 해당 동 주민의 과반수의 서명이나 대표회의 구성원의 2/3의 서명을 토대로 한 불신임 사유서가 있으면 곧바로 동대표 회장의 불신임이 가능했으나 개정 후에는 해당 동 주민의 과반수이상이 서명 날인한 불신임 사유서가 입주자 대표회의에 접수되어 대표회의 구성원 2/3이상의 찬성을 얻어야만 불신임이 가능하다. 이것은 불신임을 할 경우 주민들의 의사가 직접적으로 회장의 불신임으로 연결되지 않고 대표자들의 2차 승인을 얻어야만 가능한 것으로 만들어 현실적으로 불신임이 어려운 구조를 갖고 있다는 말이다. 언제든지 동대표 회장에 대한 직접적인 감시가 주민들의 신임, 불신임 여부에 의해 이루어져야 하는 구조에 비하면 동대표 회의의 재심사를 받게 함으로써 한 발 후퇴한 조항이라고 할 수 있다.

아파트 운영에 대한 관심과 참여의 □시작□

불신임과 그에 따른 업무인계도 보통 일이 아니지만 이 과정에서 멈추어선 안된다. 보통 비리가 있는 동대표들을 주민들의 불신임으로 해고할 수 있었다는 사실만을 중요시하게 되는데, 그에 못지 않게 중요한 사실이 한 가지 더 있다. 이러한 비리가 우리의 일상생활에서 비일비재하게 일어나는 중요한 이유가 우리의 생활 속에서 무관심이 일반화되고 있기 때문이라는 사실이란 것이다. 때문에 불신임서명을 받고 공통의 관심사로 주민들이 한자리에 모여 문제의 심각성을 토론하는 기회는 쉽게 오지 않는 기회이다. 물질적 이해관계로 모인 사람들의 관심을 자신들의 일상생활에의 관심으로 이어나갈 수 있는 모임이나 관계를 만들 수 있는 계기로 삼고 이를 발전시켜 나가는 것이 더 큰 과제라고 할 수 있다. 즉 비리가 있었던 것은 불행이지만 역으로 비리문제의 해결을 통해서 자신이 살고 있는 곳에서 일어나는 일들에 비로소 관심을 가지게 되는 과정이 있었던 것은 소중히 여겨야 한다.

동대표가 일방적으로 아무 것도 모르는 주민들을 상대로 도장을 찍고 받으며 아파트 운영을 하는 것과, 아파트를 살기 좋은 곳으로 가꿔 가야 할 장본인인 주민들을 상대로 아파트 문제에 대한 설명회와 토론회를 통해서 내용을 알려내어 관심을 불러일으키고 지지의 도장을 찍고 받으며 운영하는 것은 전혀 다른 결과를 가져온다. 이렇게 자신이 살고 있는 아파트에서 일어나는 문제에 대해 설명과 해답을 주고받음으로써 단지 □동대표를 불신임하기 위한 일회적인 관심□으로 그치는 것이 아니라 아파트관리와 운영에 대해 지속적인 관심을 가질 수 있게 되는 것이다.

은행 주공아파트의 경우는 동대표들의 부정을 토대로 아파트에 대해 관심을 갖기 시작했지만 그런 사건은 단지 계기가 됐을 뿐이며 보다 더 중요한 것은 주민들이 자신이 살고 있는 아파트에 대한 관심을 갖기 시작했고, 1900세대가 하나의 마을로 뭉쳐지는 계기가 되었다는 것이다. 그 해 초여름에 들어서 진행되었던 일은 은행아파트 주민들의 그 같은 노력을 반영하고 있다.

부녀회의 신선한 활동

98년 6월에 비대위에 참여했던 부녀자들이 중심이 되어 총회와 민주적 선거과정을 통해 새로이 부녀회를 만들었다. 부녀회는 12월에 <자치 부녀회>라는 회보를 만들면서 회계보고를 실시했다. 4월에 발간된 2호에서는 마을 도서관 개관을 위한 목적 적립금의 회계보고도 함께 공개해 운영의 투명성을 배가했다. 늘 관리비와 기타 비용을 내면서도 도대체 그 비용이 어디에 쓰이는가 알 수 없었던 주민들은 회계보고를 통한 사용내역의 공개 난을 매우 신선한 시도라며 반가와 했다. 어쩌면 당연한 부녀회의 역할인데도 여태까지의 부녀회가 보인 모습은 전혀 다른 것이었기에 새로운 기대감을 갖게 되는 것이다. 이런 좋은 반응을 가져오는 회보의 정기적인 발간을 목표로 하고 있으나 쉽지는 않은 일이다. 마을 도서관을 열기 위해 도서기증 등의 방법과 알뜰시장 등의 수익사업을 통한 이익금으로 이미 동화 등 1,000여권의 책을 구입하였고 드디어 5월 1일 노인정의 방 한 켠을 빌려 개관을 눈앞에 두고 있다. 그밖에 벼룩시장, 폐식용유 모아 무공해 비누 만들기, 동대표가 직접 강사로 나서게 된 문화강좌에 대한 광고를 회보에서 볼 수 있다. 5월부터 개강하는 문화강좌는 서예와 손뜨개반의 2강좌로 단촐하게 시작되지만 앞으로 주민들의 호응도에 따라 다양한 강좌를 열려고 한다.

부녀회는 마을도서관과 문화강좌를 통해 주민들과 새로운 만남을 가지면서 아파트단지 내의 여러 문제에 대해서도 관심을 이끌어낼 수 있으리라 기대하고 있다.

옥상 방수 공사 추진위원회

한여름(8월)에 주민들은 동대표 일부와 부녀회, 주민대표로 □옥상 방수 공사 추진위원회□를 구성했다. 이 역시 수 차례 토론회와 설명회, 공사견학 등을 주민들과 함께 했다. 공사입찰은 누군가가 해도 의심을 살 수 있는 사업이다. 공사입찰이나 업체 선정에 있어서의 각 종 의혹이 발생할 수 있는 문제들에 대해 최대한 공개적으로 진행하려 노력한다.

99년 4월에 들어서 공청회를 개최했다. 시간이 오래 걸리고 그런 사안으로 공청회까지 필요하냐는 일부 동대표와 주민들의 반대로 인해 개최되기까지 많은 시간과 노력을 들여야 했다. 그러나 비오는 날씨에도 불구하고 35-40여명의 주민들이 참석해 많은 관심을 보였던 것은 공사에 대한 관심이 반영된 것이며 공청회가 꼭 필요한 과정임을 역설해 주는 것이었다.

재신임을 받기 위한 동대표선거

이렇게 은행아파트 주민들의 자신이 거주하는 아파트를 민주적이고 투명하게 운영하려는 노력은 99년에도 끊이지 않고 계속되었다. 동대표들은 임기 2년의 동대표회의 구성원들의 총사퇴와 재선거 실시를 통해 신임 여부를 확인하고 여전히 존재하는 내부 갈등 및 불신을 해소할 필요가 있다는 데 동의했다. 1월과 2월에 걸쳐 재선거를 실시하고 3월에는 새로운 대표회의를 구성했다.

이 과정에는 여태까지의 성과가 물거품이 될 수도 있는 소지가 충분히 있었다. 비리사실을 잊어버린 걸까? 어처구니없게도 과거 불신임된 동대표 회장이 재출마를 시도하려고 한 것이다. 이것도 역시 비리사실에 대한 형식적인 감사가 가져온 결과인 것이다. 그러나 통장대표 2인, 부녀회 2인, 노인회 2인, 주민대표 2인으로 구성된 선거관리위원회는 이것을 용납하지 않았다. 선관위에서 토의를 하여 전 동대표 회장에게 선거관리규정 10조 입후보자격을 거론한 □불미스러운 행위자는 입후보 자격이 없슴□ 규정을 근거로 피선거권을 박탈한 것이다.

투명한 관리의 디딤돌: 세금계산서는 받고, 사례비는 안 받고!

이렇게 우여곡절 끝에 또다시 선출된 새로운 회장단과 동대표들은 투명한 관리비 운영작업에 본격적으로 착수했다. 동대표들이 자발적으로 업체로부터 간이영수증을 받지 않기로 하였다. 그 대신 정식 세금계산서를 받고 대표회장은 일체의 판공비, 사례비를 받지 않기로 결정한 것이다. 업체가 세금계산서를 받아가게 함으로써 탈세도 방지할 수 있게 되는 것이다. 업체의 탈세를 눈감아주는 대신 동대표가 사례금을 받는 비리는 아파트 비리문제 중 가장 흔한 비리의 유형이다. 이것은 사회 전반적으로 일반화된 비리 유형이기도 하다. 또 이것은 아파트 관리에서 주민들 개개인이 할 수 있는 아주 기본적인 감사방법이기도 하다. 주민들 스스로 관리비 내역을 보는 방법도 알아야 하겠지만 동대표에게 넌지시 □간이영수증을 받나요? 세금계산서를 받나요?□는 질문부터 하더라도 일종의 감사행위를 하는 셈이 되는 것이다.

이렇게 간단한 방법으로 비리의 고리를 끊을 수 있음에도 불구하고 아파트 비리가 전국적인 규모로 장기간 누적된 것은 사회구조 탓도 있지만 아파트의 거주민이 스스로 자신의 문제에 둔감했던 탓이 크다는 말이기도 하다. 이렇게 기본적인 것만 지켜도 비리 문제는 해소될 수 있는데도 말이다.

전문인으로 감사단을 구성해 감사를 실시하려던 비대위의 제안은 물거품이 되고 말았지만 은행아파트 주민들은 앞으로 아파트 거주민들 중 전문가들의 자문을 적극적으로 받아 공사업체 선정 등 감시를 계속해 나갈 계획이다. 그런 의미에서 주민들에게 모든 것을 공개하기 위해 아직 업체선정이 되어 있지 않은 옥상방수공사에 관해 12일 8시에 주민공청회를 열었던 것이다.

끊임없는 관심과 참여를 통해 풀어내는 투명한 아파트 만들기

앞으로 은행 주공아파트가 어떻게 운영될 지는 아무도 알 수 없다. 새로 선출된 동대표들 역시 과거의 동대표들과 같은 실수를 반복하지 않는다고 장담할 수 없기 때문이다. 또 주민들은 언제든지 이사갈 수도 이사올 수도 있으며 구성원의 교체로 인해 민주적인 경험을 가진 사람들이 많아지리라는 기대는 할 수 없다. 비리의 사실은 잊혀지기 마련이다. 그러나 비리연루자를 쫓아내고 새로운 동대표들을 선출하는 과정에서 유도해냈던 주민들의 관심을 그대로 유지시켜 나갈 수만 있다면 문제는 달라질 것이다. 동대표들의 자발적인 청렴결백과 희생을 기대하기보다는 주민들 스스로가 나서 끊임없는 관심과 감시활동을 지속해나가는 것만이 아파트를 살기 좋은 마을로 만들어 가는데 더 큰 몫을  할 것이기 때문이다.

□참여민주주의의 장□으로서의 아파트 □마을□이 되기 위해

은행 주공아파트가 정상화되는데는 많은 어려움이 있다. 주민들 가운데 직장인들이 많다 보니 실무력을 가진 인력이 부족하고 과거 동대표들이 형성해 놓은 파벌을 없애는 데도 난점이 있다. 비대위가 아파트 운영의 실권을 쥐려는 것이 아니냐는 오해도 풀어야 했고 새로운 동대표도 잘하던 못하던 간에 끊임없이 이유 없는 비난을 받는다. 무엇보다도 주민들의 관심을 끌어내는 데 애를 먹을 수밖에 없다. 그러나 이런 고생 끝에 겨우 은행 주공 아파트는 아파트를 참여민주주의의 장으로 만들어 나가는데 그 첫발을 내딛을 수 있었다. 처음이라 그 한 걸음 한 걸음이 힘들지만 여태까지의 기반을 토대로 이제 본격적인 살기 좋은 아파트를 만들어 갈 수 있을 것이다.

또한 은행 아파트가 뚫고 나온 일련의 과정들은 은행아파트 한 단지만의 조그만 문제가 아니다. 우리 나라 주거형태의 50% 이상을 차지한다는 아파트 대부분이 앞으로 겪어나가야 할 과정인 것이다. 은행아파트가 관리의 모범 사례가 되고 점점 더 많은 □은행아파트□가 생겨난다면 도심 속의 마을로서의 아파트에서 생활 속의 민주화를 영위하는 날이 오리라는 믿음이 실현되는 것이다.

전북(전주) 지역의 아파트공동체운동

□살맛나는 아파트촌□으로: 삼천동 신일강변아파트

9백가구가 살고 있는 전주시 삼천동 신일 강변아파트(회장 임성환)는 □살맛나는 아파트촌□을 만들자는 주민들의 열의가 높다. 올 봄 관리사무소 2층 30평에 장서 1천권을 보유한 도서관을 만들었다. 주민들 스스로 가정에서 내놓은 책으로 마련한 도서관은 무료로 운영되고 있다.

신일강변아파트는 이외에도 아파트 주부들을 대상으로 에어로빅, 탁구 교실, 서예교실을 운영해 주민통합과 정서함양 등에 이바지하고 있다. 물론 강사진은 주민들로 구성돼 있다.

또한 매주 화요일에는 □자치장터□를 열어 자원재활용과 농산물 직거래도 펼치고 있다.

지난 98년 11월엔 전북시민운동연합과 함께 아파트시민학교를 열어 아파트 공동체 운동에 대한 주민의 의식을 높이기도 했다.

체육대회로 주민 화합을

전주시 서신동 성원아파트는 지난 봄 주민체육대회를 열었다. 서로 얼굴도 모른 채 지내는 아파트 주민들을 이웃 사촌으로 묶는 행사였다. 말 그대로 마을 공동체를 실현하는 첫발걸음이었다.

전주시 효자동 대명까치맨션도 주민잔치를 통해 장기자랑과 체육대회를 열어 주민간 친교를 다지고 있으며, 노인분들이 강사로 참여하는 한문교실, 서예교실 등을 통해 청소년 수양에도 도움을 주고 있다.

또한 전주시 송천동 우림아파트도 주민체육대회등 주민이 참여하는 한마당 행사가 열리고 있다.

전주시 관내 대다수 아파트별로 주민체육대회 및 주민잔치 행사는 많이 열린다. 여기에 생활정보지 <교차로>에서 전북지역 각 아파트단지를 순회하며 주민장기자랑 행사를 가져 주민화합과 친교를 맺을 수 있는 기회를 마련하고 있다. 기업의 자체 목적도 있겠지만 삭막한 아파트단지에 음악소리와 주민들간의 장기자랑 등으로 서로의 벽을 허무는 기회가 제공되고  있다.

한편 전주시 인후동 아중리에 분양을 시작한 한 아파트는 고속인터넷 망을 설치해 사이버자치시대를 열어갈 수 있는 기초를 놓았다. 이미 서울을 비롯한 대도시에서는 많이 알려졌지만 전주(전북)지역에 최초로 고속인터넷망이 구축되어 새로운 사이버자치문화도 가능한 상황이다.

아파트 시민학교를 통한 권리의식 확산

아파트내 각종 하자문제, 수질문제, 입주자대표회의 운영문제와 최근 불거진 할인분양 문제 등으로 주민과 건설회사와의 갈등이 많이 발생하고 있다. 이는 IMF구제금융이후 아파트 가격이 더 이상 떨어지지 않자 주민들이 관심이 많아졌으며, 상반기 대대적인 아파트관리비 수사로 권리의식이 높아졌기 때문으로 보인다. 또한 시민운동단체가 아파트와 관련된 각종 교양강좌와 상담을 펼치고 있어 입주민들의 권리의식도 함께 높아지고 있다.

그러나 여전히 임대아파트 입주민들의 권리 배제는 나아지지 않고 있다. 많은 사업주체가 부도를 내거나, 임대보증금 반환을 거부하거나 지급할 여력이 없다며 배짱을 부리고 있다.

임대라는 이유로 관리비를 비롯한 여타의 입주민 권리를 부정하고 있어 입주민들의 권리확보는 더욱 힘들어지고 있는 실정이다.

전북시민운동연합은 지난해부터 아파트공동체운동을 펼치고 있다. 이미 세차례의 아파트시민학교(총 18강좌)를 열어 아파트주민의 권리확보와 공동체 실현을 위해 노력하고 있다. 지난 5월31일에는 아파트공동체연구소를 창립해 아파트문제를 좀더 전문적으로 다루어가고 있다. 연구소에는 아파트관리소장과 동대표, 변호사, 회계사, 건축사 등 아파트관련 전문가 30여명이 운영위원으로 참여하고 있다

수원 삼환아파트의 주민공동체운동

1. 삼환아파트 단지 개요

수원시 구운동에 위치하고 있는 삼환아파트는 사업주체인 (주)삼환까뮤에 의해 대지총면적 2,049,473평(92년 완공) 총15동에 전체 주민 1,680세대 7,000여 주민이 입주해있다. 아파트의 단지내 부대시설로는 관리사무실이 위치해 있는 관리동 1층에 위치한 노인정 1개소, 휴게소 4개소, 어린이놀이터 1□2차 총4개소, 체육시설로 테니스장 2면, 기타 주차장 등이 있다. 교통편은 단지 입구에 대중교통의 정류장이 인접해 있으며, 도보로 15분 정도 거리에 전철 화서역이 위치해 있어 비교적 편리한 교통조건을 갖추고 있다. 이러한 조건은 주민들의 직주거리를 연장시켜 서울로 출□퇴근하는 주민도 있다고 한다. 현재 각 동별 1-2명으로 동별 대표자가 선출되어 있고 이들은 전체 23명으로 동대표회의를 구성하고 있다. 이들 동대표회의, 즉 입주자대표회의(이하 대표회의)는 올 해로 7기를 맞고 있는데 지난 해 이후 대표회의에 대한 주민들의 관심도 부쩍 늘고 대표회의 역시 건강성을 유지하기 위해 노력하고 있다. 이렇게 된 데에는 지난 해 1월부터 시작된 주민들의 □혁명□이 있었기에 가능했다. 사실 그동안은 입주민들의 무관심속에 대표회의와 각종 용역업체간의 계약이 수의계약으로 이루어지고 있었고 보일러실의 유량계는 고장난지 오래였다. 그곳에는 □관리□란 없었다. 오직 각종 용역업체와 대표회의간의 리베이트 의혹과 불신만이 있을 뿐이었다. 최근들어 언론이나 방송지상에서 앞다투어 폭로되고 있는 아파트 관리 문제의 의혹이 이곳 삼환아파트에서도 있었던 것이다.

) 내일신문(225호), 19998/04/02일자

그리고 그러하기까지는 이미 지적했다시피 주민들의 무관심이 큰 몫을 하고 있었다.앞서 □혁명□이라는 표현을 쓴 것은 이들 활동을 주도했던 주민들이 이 표현을 자랑스럽게 사용하고 있기 때문이기도 하다

하지만 그보다 더 중요한 의미로는 □무관심에서 참여□로 주민의식의 질적인 도약이라는 점을 지적할 수 있을 것이다. 지난 활동이 사실상의 □혁명□이었건 그렇지 않았건간에 실제로 그간 단지에서의 주민생활과 지난 해(97년) 2월 이후 뒤바뀐 주민들의 생활을 비교해보면 실로 그 단어에 값할 만큼의 소중한 성과를 이루어냈다는 것은 분명하다. 이러한 점으로 인해 이들 활동은 전국으로 전파되고 끊임없이 새로운 □혁명□이 모색되고 있는 것이다.

2.□아파트 관리비 정상화를 위해□

97년 1월 삼환아파트 각 세대에 관리비 영수증이 발송되었다. 그러나 이를 본 주민들은 모두가 놀랄 수밖에 없었다. 그것은 지난 해에 비해 무려 91,000원이나 인상된 관리비 영수증이었던 것이다. 그 이유인즉 난방 연료를 벙커씨유에서 경유로 바꿨기 때문이라지만 그것만으로는 납득이 가지 않았다. 주민들 사이에서는 어디선가 관리비가 새고 있다는 공감대가 확산되었다. 그러면서 긴급반상회가 3회에 걸쳐 개최되었지만 누구 하나 선뜻 문제 해결을 위해 나서려고 하지는 않았다. 이에 대해 부과된 관리비에 문제가 있음을 인식한 단지 주민 0씨가 앞장서게 되었다. 당시까지도 0씨는 단지에 거주하는 그저 평범하기 이를 데 없는 전업주부일 뿐이었다. 그 후 0씨는 14개 아파트 단지를 순회하며 관리비내역서를 구했다. 이들 아파트 단지의 순회는 서울 뿐만 아니라 천안, 부산, 의왕 등 지방의 아파트 단지까지 포함되었다. 관리사무소마다 명세서를 선뜻 내놓지 않아서 공공단체 직원을 가장하거나 주민들에게서 직접 얻는 등 애를 먹기도 했었다. 이들 관리비 내역서를 비교한 결과 유류비는 물론 청소비, 소독비, 보험료 등 대부분의 항목에서 이들 아파트 단지 중 삼환아파트가 단연 1위임을 발견하게 되었다. 0씨는 이를 알아내기 위해 보통 새벽 3시가 넘어서까지 내역서 비교를 하였다. 잘 모르는 부분에 대해서는 이런저런 책을 뒤적여 찾아보기도 하며 알아낸 결과가 그러했던 것이다.

이들 문제점을 발견한 후 0씨는 가장 먼저 관리사무소와 입주자대표회의 회장에게 주민총회를 열어 공개적인 답변을 하라는 요지의 공개질의서를 보냈다. 그리고 무기명으로 관리비 징수에 대한 의문점과 공개질의 날짜를 적은 현수막과 대자보를 단지 내 세 곳에 붙였다. 대자보가 붙여지자 관리소측에서는 이들 대자보를 뜯어내려고 했다. 이에 주민들은 대자보를 훼손하는 것에 대해 강력히 항의를 하며 뜯겨진 대자보를 다시 붙이기도 하였다. 당시 0씨는 관리소측의 이들 행위를 예상하고 추가로 대자보를 붙이기 위해 준비를 했었는데 주민들의 이러한 모습을 보고 많은 힘을 얻었다고 한다. 이윽고 97년 2월 14일, 공개질의 날에 모인 이들은 모두 500여명이었다. 이 날 0씨는 자신이 대자보를 붙였음을 알렸고 운동권 학생의 소행쯤으로 생각하고 있던 관리소 이하 주민들은 공개질의를 한 사람이 평범한 전업주부였다는 사실에 매우 놀라했다고 한다. 당시 공개질의회에서 관리사무소와 입주자대표회의 측의 답변은 매우 옹색했다. 이에 주민들은 관리사무소나 입주자대표회의측이 자신들의 문제제기에 대한 설득력있는 답변을 준비하고 있지 못함을 알게 되었다. 그리고는 이를 계기로 □아파트관리비 정상화를 위한 비상대책위원회□를 조직하였다. 당시 각 동에 2명씩 해서 전체 구성인원은 30명이었다. 이러한 준비과정은 모두 0씨의 집에서 진행되었다. 비대위로 참가하던 주민들은 퇴근 후 저녁시간을 이용하여 회의를 진행하였다. 이 과정에서 이를 눈치채고 어딘가로부터 협박전화가 걸려오기도 하였다. 이후 0씨가 중심이 되어 단지 1동부터 15동까지의 각 반상회를 주도하였다. 작은 메가폰을 들고 다니며 방송을 하여 주민들을 모으고 결집시켜 나갔다. 이 과정에서 아파트 관련 전문가들이 물색되었다. 그리고 3회에 걸쳐 주민집회가 진행되었다. 이들 집회는 주로 아파트 관리문제와 관련한 주민교육의 일환으로 진행되었다.  이와 관련하여 0씨는 수원 남부경찰서 소속 형사로부터 조사를 받기도 했는데 남부서 소속 정보과 형사는 대뜸 0씨에게 어떤 사람이냐 전에 무엇을 했냐 학교를 어디 나왔냐는 등 마치 죄인을 취조하듯, 그리고 불순한 사상과 의도를 갖고 이를 조직적으로 준비한 것이라는 심증으로 0씨를 대하기도 했었다고 한다. 또한 집회를 하더라도 절대로 □정문밖으로만 나오지마라□고 경고를 하고 돌아가기도 했다고 한다.

그 후 입주자대표회의의 임기가 그 해 3월 30일 만료되므로 비대위 소속 주민이 동대표에 입후보하였다. 앞서도 언급했다시피 이들 비대위에 소속된 주민들은 아파트 관련 전문가들이었고 이들은 이 동대표선거에서 모두 동대표에 당선되었다. 이리하여 삼환아파트의 6기 동대표회의가 구성되었다. 회장으로 선임된 총회 자리에서 P교수는 □잘못을 무관심하게 방임한 우리의 죄가 더 크다□며 누군가 해주길 바라기보다는 먼저 나서서 문제점을 지적해내지 못한 주민들 자신의 죄과를 지적하는 것으로 취임의 변을 대신했다고 한다. 즉, 주민들이 동대표가 누구인지도 모르고 도장을 찍어주고, 구체 내역도 없는 관리비를 군말없이 내온 것에 대한 죄값이라는 것이다. 따라서 관리사무소나 입주자대표회의의 전횡을 막지 못한 책임의 절반은 주민 스스로에게도 있기 때문에 아파트 관리부정의 일책임이 주민들 자신에게도 있음을 엄중히 지적하였던 것이다.

) 한겨레신문, 1998/03/31일자

그 후 새롭게 구성된 동대표들은 용역관련 리베이트를 차단하기 위한 작업에 들어갔다. 먼저 청소, 소독, 경비 등을 맡고 있는 용역업체와의 공정한 계약을 통해 업체 선정과정에서 오가는 적잖은 리베이트를 없앨 수 있었다. 그간 관행적으로 진행해 오던 일들을 이처럼 공정하고 공개적으로 계약을 맺게 되자 관리의 질에 있어서나 비용면에 있어서나 한층 커다란 변화가 있기 시작했다. 또한 난방비에 있어서도 마찬가지였다. 이를 꼼꼼히 감시□관리한 결과 지난 해에 비해 20만 리터를 아낄 수 있었다. 뿐만 아니라 부녀회 등에서 주최하는 알뜰시장이나 바자회 등의 경우도 이를 통한 상당액의 수익금에 대해서 의혹이 많았었는데 이들 모두도 잡수입으로 처리하여 특별수선충당금으로 대체시켜 그에 해당하는 주민들의 비용부담 또한 감소시켰다. 그리고 얼마 후 관리비 비리 문제는 점차로 해결되어 갔다. 동대표들이 이처럼 합심하여 정직하게 활동하자 관리비는 대폭 줄어들 수밖에 없었다. 즉, 32평의 경우 예를 들면 96년 11월 당시 23만원에서 97년 11월에는 15만원으로 줄어들게 되어 주민 부담을 최소화할 수 있게 된 것이다. 그리고 주민들 역시 관리비 사용내역서를 꼼꼼하게 보기 시작하게 되면서 이전과는 달리 자신들의 거주 생활에 대한 많은 관심을 갖게 되었다. 이를 통해 97년 한 해 동안 삼환아파트의 경우 전체 예산 30억원 중 6억원, 즉 약 20%를 절감할 수 있었다.

이처럼 투명한 아파트 관리를 통한 관리비의 정상화로부터 아파트 관리 관련 비리를 제어한 것만이 아니라 6기 대표회의에서는 이들 비리 소지에 대해 주민들이 통제권을 갖게 하기 위하여 관리규약을 개정하였다. 이미 이들 활동을 주도했던 0씨 역시 우리나라 아파트 관리규약의 문제점을 지적하였다. 다시 말해서 아파트 관리 규약 자체가 제대로 되어 있는 곳이 없다는 것이다. 법적으로도 아파트에 관한 법률이 제대로 되어 있지 않아서 동대표들이 비리를 행하거나 횡포를 부리더라도 제재를 가할 수 있는 방법이 없다. 결국 건강한 동대표들이 있거나 그들을 잘 가려서 선출할 수밖에는 것이다. 이러한 이유로 삼환아파트 6기 동대표회의에서는 동대표의 올바른 선출도 물론 중요하지만 설혹 선출된 동대표의 잘못에 대해서도 주민들의 제재를 가할 수 있도록 지난 해 자치규약을 다듬기도 하였다. 즉, 동대표 활동에 있어서 부정과 비리의 소지가 있을 경우 일정 수의 주민 동의가 있으면 해임시킬 수 있다는 조항을 추가한 것이다. 다시 말해서, 동대표에 대한 선거권 이외에 해임권을 추가하여 주민소환제를 둔 것이다.

) 삼환아파트 관리규약(1997년 5월 16일 2차 개정) 제2장 입주자의 권리의무 중 제8조〔입주자등의 권리〕1. 3) 동별대표자를 선출하는 선거권 및 해임권, 제5장 회의 중 제28조 〔징계〕 1. 동별 입주자대표나 임원이 다음 각호에 저촉되어 물의를 일으켰을 때에는 입주자대표회의에서 의결하되, 경고 또는 사퇴 조치를 할 수 있다. 1) 본 아파트 관리와 관련하여 이권에 개입하여 물의를 야기한 행위 2) 회의시간중에 타인의 의사진행을 방해하거나 폭언 또는 난동 행위로 품의를 손상케하는 행위 3) 입주자대표회의 의결사항을 정당한 절차를 무시하고 비방, 선동하는 행위 4) 입주자대표회의에 연속 3회이상 이유없이 출석을 하지 않는 행위 5) 관리규약 제 규정을 위반하거나 3개월분 이상의 관리비를 체납하였을 때 6) 위사항 각호 위반시는 회장(이하 동대표등 이라한다)등은 재적인원 3분의 2이상 출석에 출석인원 3분의 2이상의 찬성으로 제명할 수 있다.

일반적으로 아파트 관리와 관련한 용역업체 선정과정에서 보통 5-30%선이 리베이트라고 한다. 0씨에 따르면 아파트의 관리에 대한 건강지수를 보려면 먼저 화재보험료를 살펴보면 쉽게 알 수 있다고 한다. 이러한 화재보험료만 하더라도 리베이트가 30%에 이른다는 것이다. 따라서 이런 정황을 잘 아는 사람들은 끝끝내 입주자대표회의 자리를 유지하려고 한다. 또한 새로이 단지가 만들어지면 그런 곳만을 찾아서 이사하는 사람들도 있다고 한다. 이들 문제에 대해 Ch씨는 국가□사회 전체의 불합리성이 아파트 전체에 축약되어 있고 현재로서는 이들 문제들에 대해 검찰에서도 수사 의지가 없는 것으로 보인다고 지적하고 있다. 따라서 얼마전 신문지상에서도 소개된 바 있는 충남지역에서의 사례는 유례가 없는 경우인 것이다. 아파트 용역업체는 기본적인 마인드가 서비스에 있는 것이 아니라 자신들의 영세한 부분을 리베이트로만 처리하려고 하는데 이에 대한 비용부담은 고스란히 주민들이 떠안게 되는 셈이다.

) 중앙일보, 한국일보 1998/08/06일자

2-1. 의식의 변화 및 발전

: 자발적 내부자원 활용을 통한 집합적 정체성 형성-□열린문화교실□과 □민원봉사실□

□ 주민들이 만들고 운영하는 □열린문화교실□

아파트 주민들은 아파트 관리와 관련한 문제는 어느정도 해결되었지만 주민들이 모일 수 있는 기회나 공간이 없다는 것을 절감하게 되었다. 이는 아파트가 각각의 주민들의 폐쇄적인 생활공간이 아니라 주민공동체 문화를 형성할 수 있어야 한다는 문제의식이 있었기 때문이다. 이를 위해 이들은 관리사무소 2층 공간을 활용할 것을 제안하였다. 기존에 관리사무소가 위치하던 넓은 2층 방을 그 옆의 작은 방으로 이동시켰다. 그리고 이 공간을 이용하여 주민들의 공동체 공간으로서의 역할, 또한 사교육비를 줄인다는 의미를 갖고 □열린문화교실□이라는 이름으로 공동체 교류의 장을 개설하였다. □열린문화교실□은 오전에는 주부반, 오후와 저녁에는 아이들과 학생들을 대상으로 운영된다. 97년 5월 19일 첫 개설된 강좌도 단전호흡, 꽃꽂이, 노래교실, 영어회화, 아동미술 등 다양하다. 뿐만아니라 이러한 □열린문화교실□의 특성이자 장점인 것은 강사의 대부분이 주민들의 자원활동에 의해서 이루어진다는 것이다. 처음 개교하였을 당시에는 강습비가 무료였다. 그러나 등록인원이 너무 많았고 그렇다보니 등록자들 중 결석자들이 비교적 다수 발생하여 진도 진행에 어려움을 겪게 되면서 2기생부터는 회비 수납을 하게 되었다. 그 결과 각 기는 3개월 과정이고 회비는 1만원으로 정하였다. 또한 주민들의 호응이 워낙 좋아서 방학 기간 중에도 주민들의 요구가 많아 방학특강을 개설하였는데 이 기간에만도 약 220여명이 수강을 하였다. 현재 수강하고 있는 3기생은 올 해 10월 20일에 종료를 하는데 120명이 등록하여 수강하고 있다. 이들 활동을 통해 주민들은 아파트단지를 자신들의 마을로 받아들이고 관심을 갖고 참여하는 등 집합적 정체성을 형성할 수 있었다. 지금도 삼환아파트에서 살다가 이사를 가는 이들은 지난 1년 동안의 경험을 소중하게 생각하고 □정□이 들었다는 것에 대한 아쉬움을 표시하기도 한다. 또한 이사간 단지에서 다시 겪을지도 모를 부정적인 동대표에 의한 아파트 관리 비리 관련 우려나 삼환아파트의 □열린문화교실□과 같은 주민공동체 교류 공간이 없을 것이라는 데에 대한 아쉬움을 많이 갖는다고 한다. 이에 대해 Ch씨는 동대표의 경우 그간의 경험에 기반해 직접 동대표에 출마할 것을 권하고 □열린문화교실□도 삼환아파트에서만이 가능한 것이 아니라 어떠한 아파트 단지에서나 가능할 수 있도록 그러한 조건을 만들어가는 것이 필요하다고 이야기를 해준다고 한다. 이처럼 지난 1년간의 변화도 그렇지만 □열린문화교실□을 통해 주민들이 같은 단지에 함께 살아가는 이웃이라는 것을 인식하고 함께 더불어 살아가는 공동체라는 정체성을 받아들이게 되었다는 것은 또 하나의 큰 성과인 것이다.

□ 관리행정과 주민의 매개 □민원봉사실□

민원봉사실은 비록 1인일 뿐이었지만 자발적 자원에 의해 의식적으로 운용되어 왔었다. 그 역할은 주민들의 민원에 대한 결과 처리와 회송, 그리고 관리행정과 주민 혹은 주민의 민원에 대한 매개역할을 담당하였다. 즉, 직접적으로 관리사무소에 말하기 어려운 부분들에 대해 이들을 대행해주는 역할이었다. 그러나 민원봉사실은 이후 □열린문화교실□의 역할에 거의 수렴되면서 기존의 민원봉사실이 갖고 있던 고유한 역할을 이제는 □열린문화교실□을 통해 풀어가고 있다. 즉, 민원에 대한 매개역할과 또 하나 관리행정에 대한 주민감시기능의 역할까지 이제는 □열린문화교실□을 통해 풀어가고 있다,

3. 지역에서의 영향력 : 외부로의 전파와 연대망 형성

삼환아파트에서의 사례가 언론을 통해 소개되면서 이들 활동에 대한 문의와 방문이 잇따르고 있다. 인근의 D아파트 등 2-3개 단지에서는 직접 동대표들이 방문하여 문의를 하기도 한다. 또한 초기 조직화단계부터 주도적이었던 주민활동가들이 직접 요청을 받고 해당 단지에 방문하여 동대표회의 등에서 교육을 하기도 한다. 이들 단지에서도 삼환아파트에서 진행했던 것과 같은 방식으로 관리비 투명성 문제와 입주자대표회의의 민주적 구성과 관련한 활동이 활발하게 진행되고 있다. 그리고 이들의 움직임에 발맞춰 관련 네트워크도 준비하고 있다. 이러한 인근 지역에서의 관심과 연대 움직임 외에도 광주, 부산 등의 지방에서도 많은 조언을 구하고 있다. 이들에 대해서는 주로 활동력 있는 주민들이 직접 강연을 다니기도 하는 등 활동을 통해 서로 연계를 맺어가는 작업을 하고 있다.

4. 전망과 과제

삼환아파트 입주자대표회의 혹은 삼환아파트 주민운동의 과제는 무엇보다도 지속적으로 입주자대표회의의 건강성을 유지시켜가는 것이다. 적극적으로는 동대표가 아니더라도 입주자대표회의에 열심히 참관을 하여 많은 관심을 갖고 있다는 것을 알려내는 것이 필요하다. 여기에는 가급적이면 더 많은 주민들의 참여와 관심을 이끌어내는 것이 무엇보다 중요하다는 점을 강조하고 있다. 또한  □열린문화교실□을 통해 다수의 주민들이 참여할 수 있는 프로그램을 지속적으로 개발하는 것도 필요하다. 이는 자연스럽게 아파트 자치관리나 주민공동체 등으로 주민들의 관심과 참여를 이끄는 역할로 연결될 수 있을 것이므로 이를 잘 활용하는 것도 필요하다. 그리고 아파트관리비 산정에 대한 합리적인 기준을 만드는 것이 절대적으로 필요하다. 따라서 아파트관리시스템을 분석하고 조언을 해주는 컨설턴트 역시 만들어지길 바란다. 이 뿐만 아니라 앞서서 언급한 바와 같이 현재의 동대표들은 일부 주민들로부터 많은 견제를 받고 있다. 예를 들어 동대표가 다니는 회사에 익명의 투서를 넣어 그 사람이 리베이트를 받았다는 등의 허위사실을 유포하기도 한다. 이들 문제들에 대해서도 해결방안이 마련되어져야 하리라 본다.

앞으로의 전망에 대해 우선은 인근 아파트단지에서 활동중인 이들과 시민연대(가칭, 아파트시민연대모임)를 구성할 계획을 갖고 준비중이라고 한다. 나서서 하면 등돌리는 이가 그만큼 많아졌지만 더욱 주민 앞에서 기만하지 않도록 노력하는 것이 전망을 구체화하는데 필요하다고 한 주민은 말하고 있다.

열린문화교실에 있어서도 앞으로의 전망을 □방과후학교□ 형식으로 운영을 하는 쪽으로 두고 있다. 지금까지와 같이 단지내에서만 운영하는 것이 아닌 단지 외 주민들의 요구에도 부응하고자 하는 것이다.

(* 위 글은 한국주민운동정보교육원 전홍규 님의 글을 발제, 요약한 것입니다. )

<자료1>

삼환아파트 절감된 관리비 내역

) 1997년도 제6기 삼환아파트 입주자 대표회의 활동 내용 보고, pp. 6-7, 내일신문(221호), 1998/0303일자

1. 유류

벙커C유를 사용한 1996년과 경유를 사용한 1997년을 비교해보면 1996년은 3,889,191□를 사용하여 571,573□를 절약하였다. 그리고 난방비를 절약하고 보일러실을 합리적으로 운영한 결과 총절감량은 571,573□로서 이것은 20,000□분 탱크로리 약 32.5대분을 절약한 것이며, 총유류절약금액은  397,950,016원이다.(3억9천7백9십5만여원)

2. 소독계약

1996년은 평당 50원으로 계산하여 연간발생금액이 2천9백74만2백원이었다. 1997년은 평당 43원으로 총 발생금액이 25,514,760(2천5백51만4천7백60원)으로 하향조정되었으나 계약내용 중 소독을 실시한 세대만 지불하게 되어 총 금액의 88%을 지급한 결과 절감액이 7,287,212원이 되었다.

3. 청소계약

1996년은 평당 192원, 1997년은 평당 145원으로 계약하여 □96년에 비하여 총 발생금액에서 27,900,720원을 절감하였다.

4. 승강기

1996년도 계약은 엘레베이터 1대당 75,000원, 1997년은 대당 68,000원이었다. 연간 발생금액은 1996년도 43,200,000원, 1997년도 39,168,000원으로 4,032,000원을 절약하였으며, 그 동안 엘레베이터 관리 상태를 점검한 결과 합리적인 관리가 되지 못하였음을 확인하였다.

5. 보일러 세관 청소비

1996년의 보일러 세관 청소비는 35,818,000원이 들었으나 1997년은 13,500,000원(순수세관비 1,000만원 정도 예상하더라도)으로 12,318,000원이라는 금액을 절약할 수 있었다.

6. 정화조청소

1996년은 102차분을 청소하여 대당 40,000원씩으로 4,080,000원을 지불하였으나, 1997년에는 31차만을 청소하여 1,240,000원을 지불하여 2,840,000원을 절약하였다.

7. 수선유지비

1996년은 총130,220,288원, 1997년은 100,982,870원으로 29,237,418원을 절약하였다.

8. 보험료

화재보험료 계약내용중 1,977,700원이 삼환아파트로 환원되어 보험료 지불 내용중 그 만큼의 금액을 주민들이 부담하지 않도록 조치하였다.

9. 잡수입에 의한 특별수선충당금대체

곤도라, 연체료, 수입이자, 상설시장기금, 기타 잡수입으로 23,249,708원이 발생하여 특별수선충당금으로 대체되었으므로 주민들이 내는 특별수선충당금이 그만큼 감소하였다.

10. 인원감축에 따른 절감내용

일반관리비 절감에 따른 계획에 따라 각부서에서 인원을 감축한 결과 31,742,130원을 절감하였다.

11. 물탱크 청소

3월과 12월에 실시하는 물탱크 청소는 3월과 비교할 때 12월에는 220,000원을 절감하였다.

<자료2>

삼환아파트 열린문화교실 프로그램

오전					오후
요일	대상	교육내용	시간	강사	시간	교육내용	강사	대상
월	주민	꽃꽂이 장구	10시-11시 11시-12시	PSR KMS	2시-3시	한자교실	HSO	어린이
					3시-4시	아동미술	CBS	어린이(2학년)
					4시-5시	논술	KHS	어린이(4□5□6학년)
					5시-6시	영어	CSH	어린이(1□2학년)
					6시-7시			어린이(3□4□5학년)
화	주민	단전호흡A	9시-10시	LSH	2시-3시	아동미술	CBS	어린이
					3시-4시	장기	KHS	어린이
		단전호흡B	10시-11시		4시-5시	영어	CSH	어린이(1□2학년)
					5시-6시			어린이(3□4□5학년)
수		장구	11시-12시	KMS	2시-4시반	서예	RCH	주민
					8시-12시	공부방	자모회	중□고등학생
목	주민	단전호흡A	9시-10시	LSH	2시-3시	한자교실	HSO	어린이
		단전호흡B	10시-11시		7시-8시	한자		야학(4□5□6학년)
금	주민	종이접기	10시-12시	CBJ	2시-3시	아동미술	CBS	어린이
					4시-5시			유치부(2)
토	유치부	아동미술	10시-11시	CBS	1시-2시			어린이(2)

* 강사소개(아파트 주민들의 자원활동으로 운영)

ㅇ 영어담당: CSH - YWCA 어머니 영어회화반, 초등학교 특활영어반 지도 경험

ㅇ 꽃꽂이: PSR - 한국꽃문화진흥협회 공보이사

ㅇ 서예: RCH - 초대미술작가전 심사위원

ㅇ 미술: CBS - 수원대 아동미술지도자과정 1□2□3단계 수료

ㅇ 한자: HSO - 인천대 교수 역임

ㅇ 무용: KMS - 전 영복여고 무용교사

ㅇ 단전호흡: LSH - 단학선원 강사

ㅇ 종이접기: CBJ - 종이접기 강사 자격증

ㅇ 논술: KHS - 서울대 국문과 졸업

* 한국주민운동정보교육원 전홍규 님의 글을 발제, 요약하였습니다.

인천 지역의 아파트공동체운동

1. 계양구 작전동 뉴서울1차 아파트

□ 시공업체와 불법적인 공사계약은 한 입주자대표회의 임원들을 불신임하고 민주적인 입주자대표회의를 구성하여 주민화합잔치등을 통해 새로운 아파트 단지를 만들기 위해 노력하고 있는 사례.

지난 89년 입주해 모두 7백91가구가 살고 있는 뉴서울 1차 아파트는 97년 10월 급수관 배수공사를 벌이면서 시공업체와 입주자대표들의 비리로 한바탕 홍역을 치렀다. 당시 급수관이 낡아 입주자대표회의에서 부천의 S업체에 2억1천7백여만원에 공사를 맡겼다. 그러나 공개입찰을 가장해 동종 업체들간 사전담합으로 공사를 따낸 S사의 시공은 애초 부터 문제를 안고 있었다. 공사이후 주민들 사이에서 악취가 난다는 민원이 끊이지 않은 것이다. 그럼에도 불구, 주민들의 대책마련 요구는 입주자대표회의에서 번번이 묵살됐다. 급기야 차재석씨 등 일부 뜻있는 주민들이 새로운 대표를 구성, 진상조사에 나섰다. 그 결과 시공사가 공사비를 줄이기 위해 오배수통기관을 절단한 사실이 드러났다. 더구나 새 입주자대표들은 시공사와 전임 입주자대표들이 담합해 4천여만원의 공사비를 횡령한 사실도 함께 밝혀냈다.

외부에 주민들간 분쟁사실이 알려지는 것을 우려해 4개월여 동안 고민하던 입주자대표들은 시공사와 전임 입주자대표들이 문제해결에 적극 나설 기미를 보이지 않자 결국 지난해 11월 부천경찰서에 고발장을 내기에 이르렀다. 이 과정에서 아파트관리와 관련해 기본상식이 부족했던 주민대표들은 참여연대에 도움을 요청했고, 김남근 변호사에게 자문을 받아 문제를 하나하나 해결해 나가기 시작했다. 결국 주민들은 업체에서 4천7백만원의 공사환급금을 돌려받아 특별수선충당금으로 적립했다. 아울러 모든 위탁관리 업체들과 재개약을 통해 연간 세대당 1만4천원의 관리비를 줄이는 개가를 올리기도 했다. 그리고 주민대표들은 지난 1월부터 소식지를 발행, 모든 회계과정을 주민들에게 낱낱이 공개하고 있다. 이처럼 주민대표들의 비리로 심각한 갈등을 빚었던 이 아파트는 지금은 ‘전화위복’을 이뤄 주민들의 참여의식이 돋보이는 새로운 주거공간으로 탈바꿈하고 있다. 주민들은 그간의 ‘오명’을 씻고 주민들간 공동체의식을 과시하기 위해 지난달 19일 □주민화합을 위한 한마당잔치’를 벌이는 한편 지난 2일엔 새로운 주민대표들을 선임했다.

2. 서구 마전동 동아 아파트

□ 분양아파트에 처음 입주한 입주자들이 부딪치는 여러 가지 어려움을 입주자대표회의가 앞장서서 해결해 나가고 있는 사례

지난해 입주를 하면서 부터 아파트 주민들을 괴롭혔던 것은 법무사 선정과정의 문제. 주민들이 입주하기도 전에 평형·단지별로 이미 법무사를 선정, 등기업무를 대행키로 결정해 놓았기 때문이다. 주민들은 이에 따라 더 저렴하고 좋은 서비스를 제공할 법무사를 직접 선정할 수 있게 해달라고 주택은행과 동아건설측에 요구했다. 하지만 잇권이 걸려 있고 은행측이 법무사를 선정해 온 오랜 관행 탓에 문제는 쉽게 풀리지 않았다. 급기야 입주자 대표회의측은 3차례에 걸쳐 은행과 회사측에 법무사의 업무정지를 촉구했다. 그리고 서울에 있던 모법무사 사무실 까지 찾아가 농성을 벌이는 등 주민들의 의사를 관철하기 위해 뛰어 다녔다. 그 결과 이미 접수를 마친 주민들에게도 비용을 10% 가량 낮춰주기로 법무사와 합의했다. 또 입주자 대표회의에서 김포와 인천, 서울 등지의 법무사들을 직접 찾아다니며 고른 끝에 “좀 더 공정하고 저렴하게 일을 처리하겠다”는 각서를 받은 뒤 미접수 가구에 대한 등기업무를 맡기기도 했다. 비용절감을 이끌어 낸 것은 물론이다. 주민들이 직접 나서 일을 마무리하자 동아측은 그동안의 관례를 반성하면서 “앞으론 법무사를 선정하는 과정에 반드시 입주민들의 의견을 수렴해 반영하겠다”고 약속했다. 입주민들에게 불편을 주고 있는 것은 이 뿐만 아니다. 입주하고 나니 학생들의 통학문제가 심각했다. 검단초등학교가 2.5□나 떨어져 있는 탓에 아파트 어린이들이 학교를 다니는 데 많은 불편을 겪어야 했던 것이다.

따라서 입주자 대표회의는 건설회사측에 오는 2001년 개교예정인 당하초등학교가 준공될 때 까지 대책을 마련해 줄 것을 요구했다. 그러자 건설회사측이 운행비용을 부담하는 조건으로 통학버스 2대를 배정하는 등 편의를 제공하기에 이르렀다. 이밖에 입주자 대표회의는 인근 사료공장과 수도권매립지에서 발생하는 환경문제에 대해서도 신경을 곤두세우고 있다. 입주 초기만 해도 사료공장과 수도권매립지에서 나오는 악취와 공장의 불법소각 등으로 빚어지는 오염은 주민들에게 골칫거릴 수밖에 없었다. 그러나 민원을 제기하고 불편을 호소하는 주민들의 요구에 구청과 환경청 등이 성의를 보이면서 지금은 악취가 상당히 가셨다고 한다.

이러한 주민들의 노력에도 불구하고 이 지역엔 아직 해결하지 못한 문제들이 많다. 그중 무엇보다 큰 문제는 아파트 단지를 운행하는 대중교통이 시내버스 2개 노선밖에 없어 주민들의 불편을 더해주고 있는 점. 주민들은 자가용 없인 고립된 생활을 면치 못하고 있는 상태다. 이에 따라 주민들은 인천시와 관할 구청 등에 대중교통노선 추가배정을 요구하는 등 문제해결을 위해 적극 나서고 있다. 입주자 대표회의 최용배회장은 “일을 하다 보면 색안경을 끼고 입주자 대표들을 오해하면서 마뜩찮게 여기는 주민들이 있어 어려움을 겪게 된다”며 “하지만 더욱 힘을 모으고 자치역량을 높여 주민들이 서로 믿고 도우면서 살아가는 동네를 만들겠다”고 말했다.

3. 계양구 효성 1동 현대1차 아파트

□ 하자 보수 문제로 주민들이 단결하여 건설회사를 굴복시킨 사례

이곳 주민들은 □나부터 이웃 주민들에게 문을 활짝 열어 서로 정을 나눌 수 있어야 아파트 공간에서 삶의 질을 높일 수 있다.□는 공감대를 형성하고 있다. 그래서 다른 아파트에서 다반사로 일어나는 입주자 대표들 사이에 불화나 주민들간 갈등이라곤 찾아 볼 수 없다. 지난 6월 1일 이 아파트 주민들은 새로운 입주자대표회의를 꾸리고 민주적인 아파트 관리 운영을 위해 애쓰고 있다. 새로 구성된 입주자대표회의는 모든 회의와 각종 업체선정 과정등을 전면 공개해 주민들의 자발적 참여를 유도하고 있다. 그동안 주민들의 무관심으로 입주자대표들의 전횡을 부채질하면서 아파트 비리를 낳을 수 밖에 없었던 전례를  타산지석으로 삼고 있는 것이다. 입주자대표들은 아파트 관리와 운영에 좀더 많은 주민들의 참여를 이끌어 내기 위해 모범적인 아파트 운영사례를 연구하는 등 열성을 보이고 있다. 이들이 가장 신경을 쓰고 있는 것은 쾌적한 공간으로 만들어 나가는 일, 입주자대표들은 지난 5월 아파트 출입구가 파손되자 보수기간이 훨씬 지났는데도 건설업체와 적극적으로 협의해 업체에서 보수를 하는 의외의 성과를 얻어 내기도 했다. 이 과정에서 업체측은 주민들의 요구를 전향적으로 수용해 눈길을 끌기도 했다. 아파트 주민들의 이웃사랑도 헌신적이다. 노인회가 지난 92년부터 하루도 빠짐없이 벌이고 있는 한자 , 서예교실이 그 대표적인 사례, 노인회 회장 정병주씨와 유유식씨, 이임건씨등 3명은 번갈아 돌아가며 무료로 아파트 초 중등학생들에게 일상 한자와 서예를 가르치고 있다. 매년  여름, 겨울 방학이면 수강생이 모두 1백20명에 달할 정도로 주민들에게 사랑을 받고 잇다. 하루라도 교실을 열지 않으면 오히려 주민들이 성화를 낼 만큼 내실있는 지역 사회교육기관 노릇을 톡톡히 하고 있는 것. 이 교실에서 중점을 두고 있는 교육은 예절이다. 늘 어른들을 공경하고 인사하라고 강조하는 노인들의 훈시 덕분에 이 곳에 사는 초 중등학생들은 예절 바르기로 소문나 있다. 또 전직 미용사 출신인 김근희씨는 지난 6월부터 노인과 학생들에게 무료로 이발을 해주고 잇다. 김씨는 매일 2-3명의 주민들에게 이발을 해주면서 소리없는 봉사활동을 벌여 주민들의 공동체 의식을 넓히는 매개역할을 하고 있다. 이처럼 자발적인 주민들의 노력이 쌓이면서 이 아파트는 이웃 주민들과 음식을 나눠 먹거나 어려운 고민을 함께하는 것을 일상화하고 있기도 하다. 이웃사촌의 정을 아낌없이 주고 받는 것이다. 하지만 이 아파트에도 문제가 없는 것은 아니다. 많은 힘을 기울이고 있지만 아파트 관리 운영을 좀 더 선진적으로이끌어 나가려고 나서는 주민들의 참여가 부족하기 때문이다. 따라서 현재 일하고 있는 입주자대표와 주민들에게 더 많은 노력을 요구하고 있다. 결국 공동체 의식을 더욱 높여 나가야 하는게 이 아파트 주민들의 과제인 셈이다.

4. 서구 오류동 유승아파트

□ 중소건설회사의 부도로 인하여 입주자들이 입게되는 여러 가지 피해에 대해 공동으로 대처하고 있는 사례

“힘들수록 서로 힘을 합쳐야죠.”

인천시 서구 오류동 유승아파트 주민 2천여명이 내는 한 목소리다. 이들은 아파트를 어렵게 분양받았지만 건설회사 부도로 당초 입주예정보다 1년 3개월이나 늦은 최근에서야 가사용승인을 통해 입주했다. 그러나 채권단이 일부 아파트를 가압류하는 바람에 또 다른 문제에 직면한 상태. 주민들은 요즘 이웃의 문제를 외면하지 않고 해결을 위해 함께 대처하고 있는 중이다. 이들은 “그대로 앉아서 당할 수만은 없다”며 내일 처럼 똘똘 뭉쳤다. 현재 주민들이 뽑은 최갑순씨 등 입주자대표 7명은 법적대응에 나서 힘든 싸움을 벌이고 있다. 유승아파트 문제는 당초 건설을 맡은 경신건설이 자금난을 겪기 시작하면서 불거져 나왔다. 입주예정자들은 입주도 늦어진 상태에서 지난해 12월 9일 분양받은 아파트를 건설중인 경신건설이 부도를 냈다는 한통의 통지서를 받았다. 마른 하늘에 날벼락이었다. 3개월이면 ‘내집’에 입주할 수 있다는 이들의 기대는 실망과 허탈감으로 바뀌었다. 해결책 마련을 위해 백방으로 뛰어다녀 봤지만 뚜렷한 대책도 나오지 않았다. 다행히 경신건설의 보증을 맡은 대한주택공제조합이 유승건설에 나머지 공사를 맡겨 공사를 마무리했지만 첩첩산중이었다. 공사를 벌이면서 자금난을 겪던 경신건설이 분양한 아파트중 37세대를 다른 사람 명의로 분양한 것 처럼 속여 6천만원씩 모두 22억2천만원을 간부 명의로 대출받아 사용하는 바람에 고통을 겪게 된 것이다. 아파트 상가의 사정도 마찬가지다. 경신이 같은 수법으로 상가 입주예정자들을 속여 아직도 상가 문을 열지 못하고 있는 상태. 입주자들은 이 때문에 물건을 사려고 1□나 떨어진 검단사거리까지 다녀야 하는 불편을 겪고 있다. 교통수단도 마땅하지 않아 만원 좌석버스를 타야 하는 등 주민들이 겪는 고통은 이루 말할 수 없다. 주택공제조합은 주민들에게 입주예정일을 1년 3개월이나 미뤘다가 지난 6월 14일 서구청에서 가상용승인을 받아 간신히 입주를 하기 시작했다. 현재 공제조합은 입주자들에게 분양잔금을 요구하고 있지만 주민들은 받아들일 수 없다고 맞서고 있다. 가압류된 37세대의 경우 잔금을 치르고 나면 본압류가 진행되고 결국 한푼도 건지지 못한 채 내집을 다른 사람에게 넘겨줄 게 뻔하기 때문이다. 주민들은 “공제조합측이 입주자들을 대신해 채권단과 소송을 벌인다고 하지만 민사소송 성격상 오랜 시간이 걸릴 것”이라며 “이익만 생각하는 공제조합측이 성실한 소송을 할 것 같지 않아 나름대로 대책을 마련하고 있는 중”이라고 밝혔다. 문제는 여기서 그치지 않았다. 아파트 부지 80억5천만원이 근저당 설정된 데다 아파트 입구 진입로 2백9평을 매입하지 않아 땅 소유주가 토지가격을 올려달라고 요구, 주민들의 부담만 늘어나게 된 것이다. 입주자대표 최씨 등은 지난 6월 입주가 시작되자 일일이 주민들을 찾아다니며 설득했다. 주민들은 “자신도 모르게 가압류된 집이 건설회사의 잘못으로 다른 사람에게 넘어가게 놔둘 순 없다”는 최씨 말에 공감, 적극 참여하고 있다. 처음엔 반대의사를 밝히던 일부 입주예정자들도 이젠 주민대표자회의 결정에 따르고 있다. 주민들의 호응에 힘을 얻은 7명의 입주자대표들은 단지 내에 사무실을 차려놓고 본격적인 `주민권리 찾기’에 나섰다. 입주자대표들은 일이 진행될 때 마다 사비를 털어 안내문을 작성해 보내 주는 한편 변호사를 찾아 나섰다. 이들은 매번 적지 않은 돈이지만 일을 시작한 만큼 끝을 맺어야 한다는 의지를 갖고 퇴근후 사무실에서 대책을 논의하고 있다. 입주자대표들은 단지에 거주하는 노인들을 위해 일단 사비라도 들여 노인정 문도 열 생각이다. 유아방 문도 열어 전업주부들의 부담도 덜어준다는 계획. 최씨는 “다른 아파트 주민들이 복지에 신경쓰는 동안 유승아파트 주민들은 내집 지키는데 온힘을 모으고 있다”며 “주민들이 힘을 합해 문제를 공동으로 해결하자고 나선 만큼 좋은 성과를 거둘 것으로 확신한다”고 말했다.

※ 위 글은 아파트 인천상담소와 법률뱅크(주간지)가 공동기획하여 연재하고 있는 내용중 일부 발췌한 것임

청주 지역의 □공동주택 공동체 생활 모범사례 수기공모□ 사례

우리에게는 1970년대 공동주택이 서울을 시초로하여 전국적으로 확산되어가던 시기에 나름대로 아파트생활을 선망하던 시기가 있었다. 그 선망의 시기는 1980년대를 맞이하여 주택 200만호 공급이라는 절호의 정책을 맞이하여 임대든 분양이든 마구잡이로 지어지고 분양되어지고 이젠 미분양사태까지 이르게 되었다.

이와함께 아파트에 생활기반을 두고 살아가는 사람이 늘고 있다.

청주시민회에서는 아파트공동체모임을 운영하면서 공동주택에서 공동체문화를 형성하기위해 다음과 같은 목적으로 공동체문화사업을 구상하였다.

청주시민회에서는 네가지 목적의식을 갖고 아파트 공동체 문화를 실현해나가기로 햇다.

1. 공동생활과 공동이용이 가져오는 문제중 가장 중요한 문제는 주인의식 결여라 할 수 있다. 공동주택 알뜰생활 실천과 공동체 문화 형성을 위한 활동은 공동주택거주자들의 주인의식 향상에 기여할 수 있다.

2. 내것이 아니란 이유로 낭비되는 공동전기료,수도료, 및 재활용품 불리수거등의 문제에 주민이 적극 참여하는 계기를 마련한다.

3. 공동주택 내의 공동체 문화형성의 기초를 형성함으로써 살기좋은 아파트 공동체 마을 만들기 운동의 확산에 기여한다.

4. 시민의 자발적 소비절약 운동을 통해 IMF국난극복에 기여하는 모범 사례를 발굴한다.

위와 같은 목적으로 아파트공동체모임에서는 여러 가지 사업을 전개하였다.

그 중 대표적인 사업이 공동주택공동체 생활모범사례수기공모전이었다. 이 공모전을 통해 우리는 생활속에 실천할 수 있는 작은 실천사례를 단지밖으로 끌어내 타단지와 함께 공유하고 모범적인 사례가 될 수 있는 공동체 문화를 이끌어내는 계기를 마련하고자 했던 것이다.

우리는 다양한 내용을 모으기 위해 대한주택관리사협회 충북지역회와 공동주관으로 공모전을 열었다.

수기공모에 포함되는 내용으로는 ① 에너지 절약, 수돗물절약, 음식물 쓰레기 줄이기 ② 폐품재활용, 승용차함께 타기, 유류·가스절약, 모범적인 공동체 문화 형성 ③ 화합하는 자치기구 운용사례 등으로 전반적인 공동주택의 생활 등이었다.

외부 홍보는 포스터를 제작하여 주택관리사협회에서 관리사무소를 통해 배포하였고 작품 수집에 들어갔다.

홍보 및 수집기간은 1998년 9월 20일부터 10월 31일까지, 작품심사는 11월 2일부터 11월 6일로 하였다. 전체 25편의 작품이 수집되었고 그 중 수상 후보작으로 15편을 선정하여 2차 심사를 실시한 결과 대상 1편, 우수상 3편, 장려상 5편을 선정하여 11월 17일 청주시 상당구 율량동 소재의 한국통신 상당지국에서 시상 및 발표를 하였다. 수기공모의 특성상 알뜰하게 생활하였거나 아파트단지에서 공동체문화를 만들어 내기위해 열심히 노력한 사람들에게 포상금을 시상한다는 것은 상당한 의미가 있는 일이라는 판단하에 부분별 포상액을 책정하였다. 상금과 그외의 비용은 청주시에서 국민운동기금으로 보조된 비용을 사용하였다.

공동주택공동체생활모범사례수기공모를 계획하고 추진하는 과정에서 청주시민회가 주최하고 아파트공동체모임과 대한주택관리사협회 충북지역회가 공동주관하는 과정에서 충분한 협의가 이루어지지 않아 비용부담의 문제와 역할의 분담결정과정에서 누락된 부분에 대한 추진의 미흡 등의 문제점이 드러나기도 했다.

그러나, 처음 계획하고 추진한 공동주택에서의 공동체의 모범사례를 수집하기 위한 공모전에서 다양한 방식으로 단지마다 각기 다른 색깔의 공동체문화를 형성하기 위해 노력하고 있음을 알 수 있었고, 경제적 어려움을 극복하기 위해 시민 개개인의 노력도 끊임없이 진행되고 있음을 알 수 있는 좋은 기회였다.

청주시민회 아파트공동체모임에서는 수상자들을 대상으로 하여 아파트공동체운동의 확산을 꾀하고자 수기공모작품을 자료집으로 엮어 배포했다.

모범공동주택관리규약(안)

제  정  ○○.  ○. ○

개  정  ○○.  ○. ○

.

제 1 장   총    칙

제 1 조 (목적)

이 규약은 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 제9조의 규정에 따라 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○단지내의 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 관리하고 사용함에 있어 필요한 사항을 규정함으로서 입주자 등의 공동이익을 증진하고 쾌적한 주거환경을 조성하며 주민자치의 원활한 실현을 목적으로 한다.

제 2 조 (정의)

이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. □입주자□라 함은 당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속을 말한다.

2. □사용자□라 함은 입주자 이외의 자로서 공동주택에 거주하는 자를 말한다.

3.“입주자 등”이라 함은 입주자와 사용자를 말한다.

4. □전유부분□이라 함은 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제1호 규정의 구분소유권의          목적인 건물부분을 말한다.

5. □공용부분□이라 함은 전유부분 이외의 건물부분, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시         설과 그 대지 및 부속물을 말한다.

6. □공동주택 등□이라 함은 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 말한다.

7. □단지□라 함은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 얻어 주         택과 부대시설 및 복리시설을 건설한 일단의 토지를 말한다.

8. □관리주체□라 함은 공동주택 등을 관리하는 입주자자치관리기구, 주택관리업자, 사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자를 말한다

제 3 조 (규약대상물의 범위)

이 규약의 대상물은 <별표1>과 같다.

제 4 조 (관리기구)

① 입주자 등은 제1조 목적을 달성하기 위하여 동별대표자로 구성되는 입주자대표회의와 관리       주체를 둔다.

② 입주자대표회의와 관리주체의 사무소는 본 단지내의 관리사무소에 설치한다.

③ 입주자대표회의는 의결기구로서 이 규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 업무를 감독할 책임을 지며, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계법령 및 이 규약과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 관리할 책임을 진다.

제 5 조 (규약 등의 준수 의무)

입주자 등은 원할한 공동생활을 유지하기 위하여 관계법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제규정(이하 □관계규정□이라 한다)을 준수하여야 한다.

제 6 조 (규약의 효력)

① 이 규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

② 이 규약 제3조 대상물건의 사용방법에 대하여 이 규약에 정한 내용은 사용자에 대하여도 입주자와 동일한 효력을 지닌다.

제 2 장 입주자 등의 권리·의무

제 7 조 (입주자의 자격 등)

① 입주자의 자격은 구분소유권을 취득한 때에 발생하고 그 소유권을 상실한 때에 소멸한다.

② 새로이 입주자 자격을 취득한 자는 지체없이 이를 관리주체에게 신고하여야 한다.

③ 입주자의 자격을 상실한자는 입주자 공동재산 및 자산에 대한 일체의 권리를 상실하고 관리규약 또는 관계법령에 의거 이미 납부한 특별수선충당금 및 제 적립금 등에 대해 반환청구할 수 없다.

제 8 조 (입주자 등의 권리)

① 입주자는 다음 각 호의 권리를 갖는다.

1. 전유부분을 주거의 목적으로 사용하는 권리

2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리

3. 공동주택 등의 하자보수요구권

4. 동별대표자를 선출하는 선거권 및 불신임권

5. 동별대표자가 될 수 있는 피선거권(해당 전유부분에 주민등록이 되어 있고 6개월이상 거         주 하고 있는 자에 한한다. 다만 최초의 입주자대표회의 구성을 위한 동별대표자를 선출         하는 경우에는 그러하지 아니하다)

6. 관리규약의 제정 및 개정에 대한 의결권

7. 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리

8. 관리방법 결정 및 주택관리업자 선정에 대한 동의

② 사용자는 제1항 각 호의 권리중 제3호, 제5호를 제외한 권리를 행사할 수 있다.

제 9 조 (의결권 행사)

① 하나의 구분소유권은 하나의 의결권을 갖는다.

② 하나의 전유부분을 2인 이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.

③ 입주자 등은 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.

④ 입주자 등이 대리인에 의한 의결권을 행사하는 경우에 그 대리인은 그의 소유인 전유부분의 사용자이어야 하며, 대리권을 증명하는 서면을 관리주체에 제출하여야 한다.

제 10 조 (의결)

① 다음 사항은 입주자 등의 과반수이상 찬성으로 의결한다.

1. 동별 세대수에 비례한 대표자의 선출

2. 관리규약 제정 또는 개정

3. 관리방법 결정, 변경 및 주택관리업자 선정에 대한 동의

4. 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1이상이 제안한 사항

5. 선거관리에 필요한 제규정

6. 회계감사 실시 여부

7. 중요한 공사·용역 등의 발주

② 다음 사항은 입주자 등의 3분의 2이상 찬성으로 의결한다.

1. 입주자대표회의의 해체 및 재구성요구

③ 다음 사항은 입주자 3분의 2이상의 찬성으로 의결한다.

1. 공동주택, 부대시설, 공유인 복리시설의 용도 변경, 개축(대수선 포함), 재축, 파손, 용도폐         지, 철거, 신축, 증축

④ 다음 사항은 입주자 4분의 3이상 찬성으로 의결한다.

1. 대지 및 공유부분의 변경 또는 처분

⑤ 입주자 등의 의결은 서면으로 하며, 의결에 관한 서류는 관리주체가 보관한다.

제 11 조 (입주자 등의 의무)

① 입주자 등은 공동생활의 질서를 문란하게 하는 행위를 하여서는 아니된다.

② 입주자 등은 재산가치의 보전과 주거생활의 향상을 위하여 제반 시설을 선량한 관리자의 주의로 사용, 보전, 유지하여야 한다.

③ 입주자는 공동주택 등의 유지, 관리를 위하여 필요한 관리비 및 특별수선충당금을 매월          부담하여야 한다.

④ 입주자가 그의 소유인 전유부분을 제3자에게 대여한 경우에도 관리비·화재보험료, 특별수       선충당금, 안전점검비 및 안전진단실시비용 등의 납부의무는 당해 입주자에게 있다. 단, 제3       자가 사용한 관리비는 계약에 의하여 제3자가 부담할 수 있다.

⑤ 입주자 등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 다만 제10조 제2항의 규정에 따라 의       결한 후 주택건설촉진법등 관계법령의 규정에 의하여 ○○시장(구청장)에게 허가를 받거나       신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행        위

2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위

3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설중 전부 또는 일  부를 철거하는 행위

4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 공동주  택관리령이 정하는 행위

⑥ 입주자 등은 수도, 온수, 난방, 전기계량기의 고장시 즉시 관리주체에 신고하여 교체하여야       하며, 계량기 고장으로 사용량을 측정하기 곤란할 경우에는 전년 동월 사용량을 적용한다.        전년 동월 사용량이 없을 때에는 해당동의 해당평형 평균치를 적용한다.

⑦ 입주자 등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 제5항 각호에 해당되지 아니한 주택내부 전유부분의 구조물과 설비(위생기구, 조명기구 및  부엌설비는 제외한다)를 증설, 제거 또는 개량하는 행위

2. 공용부분에 가설물을 설치하거나 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위

3. 광고물, 표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위

4. 가축을 사육함으로서 공동주거생활에 피해를 주는 행위

5. 제5항 단서의 규정에 의거 ○○시장(구청장)의 허가를 받은 주택내부 전유부분의 구조물과설비를  증설, 제거 또는 개량하는 행위

6. 아파트 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

7. 안전관리상 위험한 장소에 무단 출입하는 행위(예: 옥상, 난간, 기계실 및 변전실등)

8. 건축시설물 및 전기, 가스, 급수, 난방등 제반시설에 영향을 미치는 행위

9. 단지내에서 아스팔트나 공동시설물을 훼손시킬 우려가 있는 오락기구 및 운동기구 등을   사용하는 행위

10. 텔레비젼 공청시설에 다른 기기를 연결하는 행위

11. 기타 공동생활을 저해하는 행위

⑧ 관리주체는 제7항 제3호의 규정에 의한 동의시 지정게시판 이외의 장소에 광고물 또는 표지물의 설치 및 부착하는 경우와 제7항 제4호 및 제6호의 규정에 의한 동의시에는 입       주자대표회의 과반수의 동의를 얻어야 한다.

⑨ 입주자 등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 전유부분에 출입하고자 하는        경우에는 이를 거부할 수 없다.

⑩ 관리주체는 제9항의 규정에 의하여 전유부분에 출입하고자 하는 경우 시급한 사유가 있는        경우를 제외하고는 이를 입주자 등에게 미리 통보하여야 한다.

⑪ 입주자 등은 입주자대표회의가 제19조의 규정에 의거 의결한 사항을 준수하여야 한다.

제 12 조 (배상책임등)

① 입주자 등이 고의 또는 과실로 공용부분 및 시설물 등을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복       하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해       를 배상하여야 한다.

② 제11조 제9항의 규정에 의하여 관리주체의 출입을 거부한 입주자 등은 그로 인하여 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

③ 관리주체는 제11조 제9항의 규정에 의거 전유부분에 출입하여 그 전유부분에 설치된 시설을훼손한 경우에는 지체없이 이를 원상복구하여야 한다. 이때 부실공사로 인한 피해가 발생하는 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

④ 입주자 전유부분 시설물의 마모, 자연훼손으로 인하여 타의 전유부분 또는 공유부분에 피해       를 주었을 경우에 입주자 등은 원상회복에 따른 공사에 협조하고 이를 변상하여야 한다.

제 13 조 (권리의무의 승계)

① 제19조의 규정에 의하여 입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.

② 입주자대표회의 및 관리주체가 제65조의 규정에 의한 장기수선계획에 따른 공용부분의 수선을 위하여 진 채무는 제38조의 규정에 의한 관리비의 부담비율에 따라 입주자가 변제할 책임을 진다.

③ 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금 등에 대한 채권을 입주자       의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다

제 14 조 (화재보험)

입주자는 관리주체가 입주자를 대리하여 다음의 업무를 하는 것을 승인한다.

① □화재로인한재해보상과보험가입에관한법률□의 규정에 의한 화재보험계약 체결의 대행

② 보험증권의 보관과 보험금 청구대행

③ 보험료 납부대행

제 3 장 입주자대표회의

제 15 조 (동별 입주자대표)

① 입주자 등은 동별로 세대수에 비례하여 동별대표자를 선출하되, 총원은 ○명으로 한다.(1동  ○명, 2동 ○명, ……)

② 동별대표자(이하 □입주자대표□라 한다)는 해당동 입주자 등의  과반수 찬성으로 선출한다.   다만 다음 각 호의 경우에 해당되는 자는 입주자대표가 될 수 없다.

1. 금치산자, 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

3. 자격정지 이상의 형을 선고 받아 그 형기가 종료되지 아니한 자

4. 당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6개월 이상 거주하지 아니한 입주자(최초 구성시는          제외한다)

5. 당사자 또는 직계존비속이 당해 단지안에서 통장이나 부녀회장, 노인회장으로 있는 자

③ 입주자대표의 임기는 1년(○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지) 으로 하며 1회에 한하여 연임할 수 있다.

④ 입주자대표가 궐위된 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고 그 임기는 전임자  의 잔임기간으로 한다. 다만 잔임기간이 90일 미만일 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.

⑤ 차기 입주자대표의 선출은 임기만료 45일 이전에 선거관리위원회가 동별 입주자대표 선출공고(각 동별 일시 및 선출방법등)를 한 후 해당 입주자 등의 투표에 의하여 임기만료 30일   이전까지 선출하여야 한다.

⑥ 입주자대표는 입주자의 자격을 상실한 때에는 그 자격이 상실된다.

⑦ 입주자대표는 불가피한 사유가 있어 입주자대표회의의 회의에 참석할 수 없는 경우에는 서       면으로 당해 동의 다른 입주자를 대리인으로 지명하여 의결권을 행사할 수 있다.

⑧ (불신임권)입주자대표가 제18조 제7항 각 호의 사유에 해당될 때에는 해당동 입주자 등의        3분의 2이상의 찬성으로 해임을 요구하였을 경우에는 해당 입주자대표는 자격을 상실하며,       입주자대표회의는 즉시 해당 동의 입주자대표의 선출 절차를 진행하여야 한다.

⑨ 입주자 등의 3분의 2이상의 요구 및 동의로 입주자대표회의의 해체 및 재구성을 요구할 때  에는 선거관리위원회를 구성하여 45일 이내에 기존 입주자대표회의를 해체하고 새로운 입주자대표회의를 재구성하여야 한다. 이 경우 관리소장은 즉시 선거절차를 개시하여야 하고, 재선출된 입주자대표의 임기는 입주자대표회의가 재구성된 시점부터 기산한다.

제 16 조 (선거관리위원회)

① 입주자대표의 선출을 관장하기 위하여 입주자대표회의는 선거관리위원회(이하 위원회라 한       다)를 구성한다. 다만 최초의 입주자대표 선출을 위한 선거관리위원회는 관리주체가 구성한       다.

② 선거관리위원회의 위원은 통반장 ○인, 동대표 ○인, 기타주민 ○인의 범위내에서 입주자대       표회의에서 결정한다. 다만, 최초 구성과 불신임 및 총사퇴시 통반장 ○인, 기타주민 ○인의       범위내에서 관리소장이 구성한다.

③ 위원회의 위원장은 호선하고 관리소장은 위원장을 보좌한다.

제 17 조 (선거관리)

① 선거관리업무는 위원회 위원장의 요청에 따라 관리소장이 협조하여야 한다.

② 선거는 반상회의 개최일자, 장소와 병행하여 진행할 수 있다.

③ 선거관리업무에 관하여 본 규약외의 구체적인 사항은 입주자대표회의의 제안과 제10조 규정에 의한 입주자 등의 동의로 별도 규정을 정할 수 있다.

④ 입주자 등이 부득한 사유로 투표에 임할 수 없을 때에는 그 가족(만20세 이상인 자)중 위임       을 받아 대리투표를 할 수 있다.

제 18 조 (입주자대표회의의 구성)

① 입주자대표회의는 입주자대표로 구성된다.

② 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 둔다.

1. 회장 1인

2. 감사 ○인(1인 이상)

3. 이사 ○인(회장 포함 3인 이상)

③ 임원은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다.

④ 임원의 임기는 입주자대표의 임기와 같고 연임 할 수 있다.

⑤ 임원은 입주자대표의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실되며 제7항 각 호의 규정에 해당하는 경우에는 입주자대표 3분의 2이상의 찬성으로 임원의 직을 해임할 수 있으며, 해임 대상입주자대표는 의견제시는 할 수 있으나 의결에 참여할 수 없다.

⑥ 임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자  의 잔임기간으로 한다. 다만 잔임기간이 90일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.

⑦ 임원의 해임사유는 다음 각 호와 같다.

1. 주택건설촉진법, 집합건물의소유및관리에관한법률과 관리규약을 위배하여 업무를 집행할 때

2. 특별한 사유없이 정기회의에 3회이상 불참한 때

3. 임원이 관리주체와 공동주택의 관리와 관련된 상거래를 할 때

4. 공동주택 등의 관리에 관하여 관리주체에 대하여 부당한 압력 등을 행사할 때

⑧ 입주자대표회의의 업무추진비는 월 ○○원으로 정하고, 업무추진비의 사용지침은 입주자대       표회의에서 정한다.

제 19 조 (입주자대표회의 의결사항 등)

① 다음 각 호의 사항은 입주자대표회의의 의결이 있어야 하며, 그 의결은 입주자대표회의 구       성원 과반수의 찬성으로 한다.

1. 관리규약의 개정안의 제안과 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정

2. 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리

3. 단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비 및 난방시설, 승강기 기타 부대시설 등의        유지 및 운영에 관한 기준 설정

4. 공동주택의 공용부분, 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수, 대체 및 개량 등의 계획

5. 입주자 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

6. 관리규약 위반자 및 공동생활의 질서문란 행위자에 대한 조치

7. 제11조 제7항의 광고물, 표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위에 대한 동의

8. 입주자 등의 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항

9. 단지내 수익사업에 대한 승인

10. 자치관리를 하는 경우 자치관리 직원의 임면

11. 입찰 또는 관리업무에 대한 감사 등 필요할 경우에 특별위원회의 구성

② 입주자대표회의는 제1항 제8호의 사항에 대하여 30일 이내에 안건으로 상정하고 의결하여야한다.

③ 입주자대표회의는 제1항 제9호의 관한 사항을 단지내 입주자등이 조직한 부녀회, 노인회,         통반장회(이하□단체□라 한다)등에게 위임할 수 있다. 이 경우 그 단체는 그 사업으로 인하여       발생한 수입과 지출 내역을 매월 입주자대표회의에 보고하고, 입주자대표회의는 이를 관리       비부과내역서에 공시해야 한다.

④ 제2항의 규정에 따라 입주자대표회의로부터 그 권한을 수임한 단체에서는 수익금중 상당부       분을 단지내에서 공동의 이익을 위해 지출하여야 한다.

⑤ 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정할 때에는 입주자대표       회의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수 이상의 서면동의를 얻어야 한다.

⑥ 공동주택의 관리방법을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1이상       의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수 이상의 서면동의로 결정한다.

⑦ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에  대한 조치결과등 주요 업무의 추진사항을 지체없이 입주자등에게 통지하거나 공시하여야 한다.

제 20 조 (회의)

① 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분한다.

② 정기회의는 매월 1회 개최하고, 회장이 이를 소집한다.

③ 임시회의는 다음 각호의 경우에 회장이 이를 소집한다.

1. 감사가 관리주체에 대한 감사결과 부정이 있다고 인정하여 회의소집을 요구하는 때

2. 회장을 제외한 이사의 4분의 1이상의 요구가 있을 때

3. 입주자대표 4분의 1이상으로 부터 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

4. 입주자 등의 10분의 1이상이 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

5. 회장이 필요하다고 인정하는 때

④ 회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적, 일시 및 장소를 입주       자 등에게 개별통지하거나 공시하여야 한다. 다만 부득이한 사유가 있어 긴급히 회의를 소       집할 필요가 있다고 회장이 인정하는 경우에는 그 기간을 단축할 수 있다.

⑤ 입주자대표회의가 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고,        입주자 또는 이해관계인의 요구가 있는 때에는 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑥ 회의는 입주자대표 과반수의 출석으로 개의한다.

⑦ 회장은 제3항 제1호 내지 제4호에서 정하고 있는 자가 회의 소집을 요구할 경우에 특별한        사유가 없는 한 이에 응하여야 하며, 회의를 개최하지 않을 경우에는 입주자대표의 과반수       찬성으로 임시 입주자대표회의를 개최할 수 있다. 이 경우 회장의 직무는 구성원 중 연장자       순으로 한다.

제 21 조 (임원의 의무)

① 회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄하며, 관리주체의 업무를 감독한다.

② 이사는 회장을 보좌하고, 회장의 유고시에는 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.

③ 감사는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 부과·징수·지출 등 회계관계업무와 관리업무       전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사하고, 제28조 제1항 제3호에서 정한 각종 공사와 관       련된 회계증빙자료에 대하여 실사할 수 있다. 이 경우 감사 또는 실사결과를 입주자대표회       의에 보고 하여야 하며, 관리주체의 업무 집행상 위법·부당한 사항이 있다고 인정된 때에       는 필요한 조치를 취하고, 입주자대표회의 임시회의 소집을 회장에게 요구하여야 한다.

제 22 조 (임원회의)

① 임원회의는 제18조 제2항의 규정에 의한 임원으로 구성한다. 입주자대표회의 회장은 임원회       의 의장이 된다.

② 임원회의에서는 다음 사항을 심의·의결한다.

1. 관리규약 및 기타 규정에서 임원회의의 심의사항으로 정한 사항

2. 입주자대표회의에서 위임받은 사항

3. 자치관리인 경우 관리책임자의 임면과 관리주체 직원의 임면 및 채용기간 등에 관한 사항

③ 임원회의에 관하여는 제20조의 규정을 준용하되 정기회의는 매월 1회 소집한다.

④ 임원회의는 임원구성원의 과반수의 출석으로 개의한다.

⑤ 임원회의의 의결은 임원구성원의 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑥ 회의록은 제20조 제5항의 규정에 준용하여 작성 보관한다.

제 23 조 (입주자대표 및 임원의 책임등)

① 입주자대표 및 임원은 관계규정과 입주자대표회의의 의결사항을 준수하고, 입주자 등을 위       하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.

② 임원에게는 업무수행을 위하여 필요하다고 인정될 경우 입주자대표회의 의결로서 정하는 업무추진비를 지급할 수 있다.

③ 임원은 그가 맏은 업무를 수행함에 있어서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 입주자등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

④ 회장은 매기 재산세 5만원 이상을 납부하는 보증인 2인 이상의 연대 재정보증이나 보험금   3,000만원 이상의 보증보험에 가입하여야 한다.

⑤ 입주자대표가 전원 사임할 경우 이 규약에 정한 절차에 따라 관리주체는 입주자대표회의가       재구성될 수 있도록 적극 협력하여야 한다.

⑥ 입주자대표회의의 구성원은 관리주체의 직원을 겸임할 수 없으며, 관리주체의 업무에 대한       감독행위를 벗어나 관리주체의 업무를 직접 집행하는 행위를 하여서는 아니된다.

⑦ 입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감독 및 감사를 하되, 관리주체의 업무수행에       부당하게 간섭해서는 아니되며, 정당한 사유없이 인사상의 불이익을 주어서는 아니된다.

제 24 조 (입주자대표의 교육)

① 입주자대표회의는 원활한 주민자치와 효율적인 아파트 관리를 위해 년1회 이상 입주자대표       에 대한 교육을 하여야 한다.

② 교육은 외부의 전문가를 초빙하여 강의를 개설하거나 아파트 관련 단체 등에 의뢰하는 방법으로 실시한다.

③ 필요한 경우 부녀회, 통반장, 입주민 교육을 병행할 수 있다.

제 4 장  관리주체

제 25 조 (자치관리)

① 입주자 등이 자치관리를 하기로 결정한 경우에는 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관     리령 등 관계법령에 적합하게 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여 ○○시장  (또는 구청장)에게 신고하여야 한다.

② 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.

③ 자치관리기구의 대표자(이하 □관리사무소장□이라 한다)는 입주자대표회의가 법령에 의한 자       격을 갖춘 자 중에서 공개경쟁의 원칙에 따라 제28조 규정의 업무수행에 적합한 자를 입주       자대표회의의 구성원 과반수 찬성으로 임명한다.

④ 자치관리기구 관리직원은 관리사무소장이 법령에 의한 자격을 갖춘 자 중에서 제28조 규정  의 업무수행에 적합한 자를 인사규정에 따라 관리소장의 제청에 의해 입주자대표회의가 임명한다.

⑤ 관리사무소장은 자치관리기구의 직원을 지도·감독하며 제28조에 규정하는 업무를 성실히        수행하여야 한다.

제 26 조 (위탁관리)

① 입주자 등이 위탁관리를 하기로 결정한 경우에는 입주자대표회의의 제안에 의하여 입주자        등의 과반수 이상의 찬성으로 주택관리업자를 선정하여야 한다.

② 주택관리업자를 선정하는 때에는 다음 각호를 고려하여야 한다.

1. 신용도

2. 관리실적

3. 납입자본금과 부채 및 재산목록

4. 보유기술인력 및 장비

5. 단지의 관리계획

③ 입주자 등이 주택관리업자를 선정한 때에는 입주자대표회의 회장은 위탁관리계약을 체결하여야 한다.

④ 제3항의 위탁관리계약 기간은 1년(혹은 2년)으로 한다.

⑤ 입주자대표회의 회장이 제3항의 위탁관리계약을 체결하고자 하는 때에는 위탁관리계약의 내용을 입주자대표회의에 보고하고 미리 승인을 얻어야 한다.

⑥ 위탁관리계약의 내용에는 다음 각호를 고려하여야 한다.

1. 손해에 대한 담보책임

2. 위탁관리회사의 하자점검 보고의무

3. 관리비 감사 보고의무

4. 관리사무소 직원에 대한 교육의무

5. 위탁관리회사의 재산목록 변동사항 보고의무

6. 위탁관리회사의 기술직원 변동사항 보고의무

제 27 조 (관리주체의 의무 및 책임)

① 관리주체는 관계규정과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 선량한 관리자의 주의로서       단지를 관리할 의무를 진다.

② 관리주체의 대표자와 그 직원이 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 입주자 또는 제3자에게       손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 제2항의 규정에 의한 관리주체의 직원의 책임에 대하여는 자치관리를 하는 경우에는 관리사무소장, 위탁관리를 하는 경우에는 주택관리업자가 연대하여 책임을 진다.

제 28 조 (관리주체의 업무)

① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 행한다.

1. 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지, 보수, 점검 및 공동주택관  리령 제4조에 의한 안전관리계획의 수립

2. 안전관리계획에 의한 안전진단 및 수선, 유지 계획 수립

3. 수선, 유지계획 및 관계법규에 의한 공사 또는 영역계약 체결시 입찰공고, 업체선정, 감리  및 준공승인

4. 단지내의 경비, 청소, 쓰레기수거 및 소독

5. 관리비 및 사용료의 징수, 예치, 사용자 부담금의 납부 대행

6. 규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행

7. 장기수선계획의 수립, 수정과 장기수선계획에 따른 특별수선충당금의 징수, 적립 및 사용

8. 관리업무의 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도 계몽

9. 입주자의 임의로 불법구조변경 행위를 막기위하여 주민홍보계획을 작성, 홍보를 실시하여  야 하며, 입주자가 임의로 구조변경하는 행위를 방지하여야 한다. 또한 해당 평형별로 내  력벽, 스라브 등 주요구조부와 비내력벽을 표시한 도면을 작성하여 입주자 등의 명의 변경시 당해 입주자에게 배포하고, 입주민이 쉽게 알아 볼 수 있는 곳에 부착하여야 한다.

10. 주민의 공동사용에 제공되고 있는 단지안의 토지에 대한 무단 점유행위의 방지

11. 단지안의 질서문란 행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구

12. 단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구

13. 법령에서 정한 국민연금, 의료보험, 산재보험, 고용보험료 등의 납부

14. 입주자 등의 전출입 관리

15. 기타 단지관리 및 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 본 규약 제19조 규정에 의하여 입  주자대표회의에서 결정한 사항과 기타 필요한 사항

② 관리주체는 월별로 관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 징수, 사용, 보관 및 예치 등에 관  한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고 입주자 등이 이의 열람을 청구하거  나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

제 29 조 (관리주체의 기구등)

① 본 단지에 설치하는 관리주체의 기구, 직원의 자격요건, 담당업무, 보수, 임면 및 책임등은        입주자대표회의에서 정하는 인사규정에 따른다.

② 다음 각 호에 해당하는 자는 관리주체의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다.

1. 병역기피자 및 군무이탈자

2. 건강진단결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 입주자대표회의에서 판정된자

3. 기타 신원이 부적당하다고 입주자대표회의에서 결정된 자

4. 입주자대표회의 구성원

③ 관리사무소장은 그 소속 직원이 맡을 업무가 법정 자격증의 소지를 요하는 경우에는 해당자격증이 있는 자만이 그 업무를 담당하게 하여야 한다.

제 30 조 (관리주체의 재정보증)

① 관리사무소장과 직원은 직책별로 다음 각 호의 1에 해당하는 보증이 있어야 한다.

1. 재정보증 : 매기 재산세 2만원 이상(관리사무소장은 5만원이상)을 납부하는 보증인 2인이  상의 연대보증

2. 보험회사의 신원보증 : 신원보증보험에 가입할 경우에는 그 보증보험금액은 관리소장 삼천만원, 과장·경리 각 이천만원, 기술기사·경비원 각 일천만원으로 한다.

② 위탁관리를 하는 경우에는 제1항에서 규정하는 관계직원의 신원보증보험 이외에 주택관리업체의 소속 직원에 대한 연대보증이 있어야 한다.

③ 입주자대표회의 감사는 제1항의 규정에 의한 재정보증서를 각2부씩 징구하여 1부는 관계기       관에 제출하고 1부는 관리주체에게 보관하게 하여야 한다.

제 31 조 (공용부분의 무상사용)

입주자는 관리주체가 제28조의 규정에 의한 업무를 수행하기 위하여 필요한 범위내에서 공용부분을 무상으로 사용하는 것을 승인하여야 한다.

제 5 장  회  계

제 32 조 (회계처리의 원칙)

① 관리주체는 관계규정과 일반적으로 인정된 회계원칙 및 회계관습에 따라 회계처리를 하여야한다.

② 물품구매와 공사집행의 효율성을 기하기 위하여 다음 각호의 사업은 그 입찰절차 업무를 관할구청장과 협의 위탁을 의뢰하거나 입찰특별위원회에서 결정할 수 있다.

1. 물품구매 :  ○○원 이상

2. 공사     :  ○○원 이상

3. 용역     :  ○○원 이상

4. 기타

제 33 조 (회계년도)

회계년도는 매년 ○월 ○일부터 익년 ○월 ○일까지로 한다.

제 34 조 (회계장부)

관리주체는 다음 각 호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록·유지 및 보관하여야 한    다.

1. 금전출납부

2. 보조부(자산장, 부채 및 자본장, 손익장)

3. 총계정원장

4. 관리대장(급여, 자산)

5. 기타 회계관리규정에서 정하는 장부

제 35 조 (예산)

① 모든 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다.

② 관리주체는 회계연도 개시 3개월전까지 예산안을 작성하여 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

③ 입주자대표회의는 회계연도 개시 1월전까지 예산안을 심의 결정하여 관리주체에게 통보하여야 한다.

④ 관리주체는 매분기말을 기준으로하여 예산액과 대비한 예산집행 실적을 입주자대표회의에        보고하여 승인을 받아야 한다.

⑤ 예산이 성립된 후의 사업계획의 변경 또는 기타 불가피한 사유로 이미 성립된 예산을 변경       할 필요가 있을 때에는 추가경정예산을 편성할 수 있다. 이 경우 편성 및 집행절차는 본 예       산에 준하여 처리한다.

제 36 조  (결산)

① 결산서는 관리주체가 작성하여 회계년도 종료후 60일 이내에 입주자대표회의의 승인을 받아야 하고, 그 승인일로부터 30일 이내에 공시 또는 입주자 등에게 개별통지 하여야 한다.

② 제1항 규정에 의한 결산 공시 또는 개별통지에는 예금현황, 미수관리비, 사용료 등 잡수입        관리, 예비비사용, 공사·용역·물품구매 관련 수지 등을 별도 정리한 내역이 포함되어야 한       다.

③ 결산서는 일반적으로 이정된 회계원칙에 의한 재무제표 중 대차대조표, 손익계산서 및 이익  잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서)로 한다. 이 경우 재무제표의 부속명세서로 별지서식의 예비비적립금명세서 및 특별수선적립금명세서를 작성한다.

④ 대차대조표는 다음 각호에 따라 작성한다.

1. 대차대조표는 자산·부채 및 자본으로 구분하고, 자산은 유동자산 및 고정자산으로, 부채  는 유동부채 및 고정부채로, 자본은 관리비출연금과 이익잉여금으로 각각 구분한다.

2. 유동자산은 당좌자산과 재고자산으로 구분하고, 당좌자산은 현금, 예금, 미수관리비, 선급  비용, 가타의 당좌자산으로 하고, 재고자산은 저장품, 기타의 재고자산으로 한다.

3. 고정자산은 투자자산과 유형자산으로 구분하고, 투자자산은 특별수선예치금(특별수선충당  금과 제6호의 특별수선적립금을 포괄하는 예치금을 말하며 공동주택관리령 제23조 제7항의 규정에 의거 각각별도 관리하여야 한다. 이하 같다.), 보증금 및 가타 예치금으로 하고, 유형자산은 건물, 구축물, 기타의 유형자산으로 한다.

4. 유동부채는 매입채무, 미지급금, 예수금 및 단기부채성충당금으로 한다.

5. 고정부채는 퇴직급여충당금, 특별수선충당금 및 기타의 장기부채성충당금으로 한다.

6. 이익잉여금은 특별수선적립금(주택건설촉진법 제38조의 2 규정의 특별수선충당금의 자본  적적립금을 말한다. 이하 같다)과 예비비적립금으로 한다.

7. 제1호 내지 제5호 규정의 과목 이외에 금액의 규모나 사업내용의 중요한 경우 및 기타의  부채성충당금은 그 내용을 나타낼 수 있는 별도 과목으로 구분 기재할 수 있다.

⑤ 손익계산서는 다음 각호에 따라 작성한다.

1. 수익은 실현시기를 기준으로 계상한다. 다만, 관리외수익은 현금기준으로 계상할 수 있다.

2. 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 한다.

3. 관리비수익은 제34조 각항에서 규정하는 관리비 및 동조 제5항의 규정에 의하여 구분징  수하는 것을 포함하여 입주자(또는 소유자)에게 부과되는 금액으로 한다.

4. 관리비용은 발생주의를 기준으로 계상한다.

5. 관리외수익 : 제34조 규정에 의하여 부과되지 않고 관리주체에게 유입되는 수익으로 한다.

6. 관리외비용 : 입주자에게 부과징수되지 않는 비용은 관리외비용으로 한다.

⑥ 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처분계산서)는 다음 각호로 구성된다.

1. 처분전이익잉여금 : 전기이월이익잉여금과 당기순이익으로 한다.

2. 이익잉여금이입액 : 제37조의 2 제3항의 규정에 의한 예비비적립금의 이입액으로 한다.

3. 이익잉여금처분액 : 예비비적립금과 특별수선적립금으로 한다.

4. 차기이월이익잉여금 : 제1호와 제2호으 ㅣ합계액에서 제3호를 차감한 잔액으로 한다.

⑦ 자산부채의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 증여, 기타 무상을 취득한 자산의 가액은 공정가액을 취득원가로 한다.

2. 재고자산의 평가 : 재고자산은 매입가액에 부대비용을 가산하고 선입선출법을 적용하여 산정한 취득원가를 대차대조표가액으로 한다.

3. 유형자산은 금액의 중요성을 감안하여 입주자대표회의에서 결정한 기간동안 정액법에 의  하여 감가상각비를 계산하고, 감가상각이 끝난 자산은 폐기 또는 처분될 때까지 비망가액  으로 기재한다.

제 37 조 (회계감사 등)

① 입주자대표회의는 매년 1회이상 감사특별위원회를 구성하여 관리업무 전반에 대한 감사를   하여야 한다.

② 감사특별위원회의 구성과 운영은 입주자대표회의에서 정한다.

③ 관리주체는 입주자 등의 과반수 이상이 동의한 때에는 공인회계사 등의 회계감사를 받아야  한다.

④ 관리주체는 제1항, 제3항의 규정에 의하여 감사를 받은 경우에 그 감사결과를 입주자대표회       의에 보고하고, 감사보고서를 관리사무소에 비치하여 입주자등이 열람할 수 있도록 하여야       한다.

⑤ 제1항, 제3항의 감사에 소요되는 비용은 입주자 등이 부담한다.

제 38 조 (관리비 등)

① 관리비는 다음 각 호 비목의 월별금액의 합계액으로 하고 그 구성내역 및 산정방법은 공동       주택관리령의 규정 및 <별표2>에 의하되 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담원칙 및 공       평부담의 원칙에 따라야 한다.

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 오물수거비

4. 소독비

5. 승강기유지비

6. 난방비

7. 급탕비

8. 수선유지비

② 관리주체는 제1항 각호에 정한 것 이외의 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다.다만,       전기(공동으로 사용되는 시설의 전기를 포함한다), 수도(공동수도료를 포함한다) 또는 가스,       TV수신료 등의 사용료와 제14조 규정에 의한 보험료를 징수 하는 경우에는 그러하지 아니       하다.

③ 관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를        직접 보수하고, 당해 입주자에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

④ 관리주체는 입주자대표회의에서 지정하는 시설의 사용료를 당해시설의 사용자에게 따로 부       과할 수 있다.

⑤ 관리비로 인한 분쟁 사항은 입주자대표회의의 구성원 과반수 이상의 의결로 결정한다.

⑥ 관리주체는 특별수선충당금, 시특법에 의한 안전점검 비용, 공동주택관리령에 의한 안전진단  실시비용을 관리비와 구분하여 징수하되 월별고지서에는 비용부담주체를 소유자라고 명기하여 부과하여야 한다. 다만 임대차 관계시 임차인이 비용부담을 할 경우 임대차 해제시 상호정산할 수 있도록 안내하여야 한다.

⑦ 관리주체는 제6항의 비목을 구분 부과할 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록       정리하여 이를 고지서, 부과내역서 등으로 입주자 등에게 알려주어야 한다.

⑧ 관리소장은 입주자 등의 요구시 반상회 등에 참석 또는 서면으로 입주민 등이 제기하는 관       리비 지출내용에 답변하여야 한다.

제 39 조 (관리비 등의 수납)

① 관리비등 제수납금의 납부고지서는 동 호수(성명), 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부       장소 등을 명시하여 납기일 7일전에 입주자등에게 도착하도록 하여야 한다.

② 관리비 등 제수납금의 납부기한은 매월 ○일로 하되 납입일이 공휴일인 경우에는 다음의         첫 근무일까지로 한다.

③ 관리비 및 제수납금등은 회장과 관리소장의 공동명의로 지정 금융기관에 보관하며, 등록된       인감은 각자 책임하에 보관하고 예금통장은 관리사무소장이 보관한다.

제 40 조 (연체료 등)

관리비, 사용료와 특별수선충당금 등의 연체요율은 월 2%로 한다.

제 41 조 (사용료 등 잡수입의 관리)

① 관리비 이외에 입주자대표회의에서 지정하는 시설의 사용료는 해당시설의 관리에 소요되는       비용에 충당하고, 그 잔액과 기타 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 관리외수익은 예비       비 또는 특별수선적립금으로 적립하여야 한다

② 전기·수도·가스검침 등의 대행수수료, 쓰레기 재활용 사업 등 이와 유사한 공익사업에서       발생한 수익금은 입주자대표회의 의결로 제1항 이외의 용도로 사용할 수 있다.

③ 사용료와 관리비 계정 등 독립계정별(과목별)로 발생한 이자수익 등은 제1항 규정에 의거        적립하되, 특별수선예치금에 대한 이자수익은 특별수선충당금 전입액으로 처리한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 관리외수익의 사용은 관리외비용으로 하되 제36조 제4항 제7       호의 규정에 의거 구분 기재한다.

⑤ 제1항 규정에 의한 특별수선적립금은 제67조 규정에 준하여 사용하여야 한다.

제 42 조 (예비비)

① 예비비는 공동주택에 설치된 주요시설의 보수 또는 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여운영한다.

② 예비비는 입주자대표회의 의결로 한도액을 정하고 이를 지체없이 공사하되, 그 한도액은 다       음 각호 중 큰 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 공시한 예비비 한도액은 따로 변경할 때까       지 회계연도에 불구하고 계속 적용할 수 있다.

1. 전년도관리비 부과총액의 2%

2. 전년도 월평균 관리비 부과액 - 관리비 출연금(선수관리비)

③ 당해 년도의 예비비 사용잔액은 이월의 절차를 거쳐 익년도 예비비로 계속 사용할 수 있으       며, 그 용도가 폐지되거나 제2항 규정의 예비비 한도액의 변경 등으로 그 한도액 초과분이       발생한 때에는 이익잉여금으로 이입하여야 한다.

④ 예비비를 사용하고자 할 때에는 미리 목적·기간·금액 등에 대하여 입주자대표회의의 의결을 받아 그 내용을 지체없이 공시하여야 하며, 사용후에는 해당월의 관리비 부과내역서에   지출·금액·일시 등을 부기하고 제36조 제3항 규정의 별지서식으로 명세서를 정리하여야   한다.

제 43 조 (관리비의 사용 등)

① 관리비 등은 예산에서 정하는 범위 안에서 관리주체의 책임하에 사용한다.

② 회장과 감사는 매월 말에 지정금융기관으로부터 예금잔고증명서를 제출받아 제수납금의 장       부와 대조하여야 한다.

③ 관리비 등 제수납금의 수납은 입주자대표회의에서 지정하는 금융기관(이하 □지정금융기관□       이라 한다)에서 수납함을 원칙으로 한다.

제 44 조 (원인행위 등)

① 관리주체는 공동주택 관리를 위한 시설물을 교체하거나 적기에 물품을 구매하고자 하는     경우와 용역, 공사발주를 하고자 하는 경우에는 다음 사항을 고려하여야 한다.

1. 사업계획 및 과업내용서 작성

2. 입찰(계약)방법 결정

3. 입주자 등의 동의와 절차에 관한 사항

4. 업체평가기준에 관한 사항

5. 과업의 타당성, 소요예산 적정성 등을 검토한 사항

6. 기타 발주에 필요한 사항

② 발주사업의 금액규모기간등 제1항 규정의 사업계획에 대하여 입주민 등의 동의가 필요하다       고 인정될 경우에는 제10조 제1항 규정에 의한 동의를 받고, 이를 공시하여야 한다.

③ 제2항 규정의 사업 이외에 다음 각호의 사업에 관하여 계약자 결정 및 준공검사(물품검수를       포함한다, 이하같다)를 할 때에는 이를 지체없이 공시하여야 한다. 이 경우 준공검사는 미리       입주자 등에게 입회를 할 수 있는 일시·장소를 공시내용에 포함하여야 한다.

1. 물품구매 : 건당 ○○만원 이상

2. 공    사 : 건당 ○○만원 이상

3. 용    역 : 건당 ○○만원 이상

4. 기    타

제 45 조 (계약방법 결정)

공동주택 관리에 필요한 물품구매·공사·용역 등의 계약을 체결하고자 하는 경우는 일반경쟁  입찰에 부쳐야 한다. 다만 ○○만원 이하로서 계약의 목적·성질·규모 등을 고려하여 불가    피한 경우는 수의계약에 의할 수 있다.

제 46 조 (입찰공고)

일반경쟁의 방법으로 물품구매 또는 용역·공사 발주를 위한 입찰을 할 경우에는 다음에 정하    는 바에 의하여 공고를 하여야 한다.

1. 공고방법은 신문게제(일간, 지역, 아파트 전문지를 포함한다) 또는 게시판에 게시하는 방법  으로 하되 총액금액이 ○○만원 이상은 신문에 공고하여야 한다.

2. 공고기간은 입찰 또는 개찰기일의 전일로부터 기산 10일 전에 한다.

3. 입찰공고내용에는 다음 사항이 포함되어 있어야 한다.

가. 입찰에 붙이는 사항

나. 입찰집행의 장소와 일시

다. 입찰 참가자격에 관한 사항

라. 현장 설명의 장소, 일시 및 참가자격(공사 입찰 경우)

마. 입찰 보증금과 그 귀속에 관한 사항

바. 입찰방법 및 낙찰자 결정에 관한 사항

사. 입찰 무효에 관한 사항

아. 입찰유의서 및 계약일반조건, 특수조건에 관한 사항

자. 입찰 참가서류 기타 필요한 사항

제 47 조 (예정가격의 결정)

① 예정가격의 결정기준은 거래 실례가격, 원가계산에 의한 가격을 원칙으로 하고 이를 적용하       기 곤란한 경우 유사한 실례가격 또는 견적가격으로 한다.

② 견적액 비교표를 작성하되 물가 조사기간, 가격조사일시를 명시하고 예정가격 기초금액을        작성한다.

③ 예정가격의 조서는 거래액의 총액(단가계약 경우예외)으로 부가가치세 등 세액이 포함된 내       역 가격이어야 한다.

④ 예정가격은 봉서로 하여 미리 개찰 장소 또는 수의 계약장소에 비치하여 누설을 방지하여야 한다.

제 48 조 (입찰참가자격)

입찰감가자격은 다음 각호에 의한다.

1. 다른 법령의 규정에 의하여 허가·인가·면허 등을 요하거나 자격요건을 갖추여야 할 경우  에는 당해 허가·인가·면허 등을 받았거나 당해 자격요건에 적합할 것.

2. 부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 당해 사업에 관한 사업자등록증을 교부받은 자일 것.

제 49 조 (경쟁입찰의 낙찰자 결정)

① 발주사업의 성질·규모 등을 감안 입찰공고 또는 입찰설명서에 명기된 평가기준에 따라 가       장 유리하게 입찰한 자를 낙찰자로 한다.

② 대가를 지출하는 발주사업의 경우에는 제1항 이외에 다음과 같이 낙찰자를 결정한다.

1. 충분한 계약능력이 있다고 인정되는 자로서 최저가격으로 입찰한 자

2. 성실한 시공 또는 양질의 납품을 보장하기 위한 제한적 최저낙찰자에 의한 저가 입찰자

③ 제2항 규정의 제한적 최저낙찰제는 미리 다수의 예비가격을 알려주고 입찰당일 공개된 장소에서 응찰자 중 임의로 3∼5개의 예비가격을 추첨, 이를 산술평균한 값을 당해 입찰의 예정가격으로 결정하고, 그 예정가격 이하로서 예정가격의 100분의 90 이상으로 입찰한 자 중   최저가 입찰자를 낙찰자로 한다.

제 50 조 (계약서의 작성 및 계약의 성립)

① 관리주체가 계약을 체결하고자 할 때에는 계약의 목적, 계약금액, 이행기간, 계약보증금, 위       험부담, 지체상금, 기타 필요한 사항을 명백히 기재한 계약서를 작성하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 계약서를 작성하는 경우에는 관리주체와 낙찰자가 계약서에 기명·       날인 또는 서명함으로서 계약이 확정된다.

제 51 조 (계약보증금)

① 관리주체는 계약을 체결하고자 하는 자로 하여금 보증금을 납부하게 하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 계약보증금의 금액, 납부방법은 다음과 같다.

1. 계약보증금은 계약금액의 100분의 10 이상으로 납부하게 하여야 한다. 다만, 공사·용역계  약에 있어서 연대보증인을 세우지 아니한 경우는 100분의 20 이상을 납부하거나 계약금액의100분의 30 이상 납부할 것을 보증하는 공사이행 보증서를 제출하게 하여야 한다.

2. 계약보증금은 현금 또는 유가증권, 보증보험증권 등의 보증서로 이를 납부하게 하여야 한   다.

③ 계약상대자가 계약상의 의무를 이행하지 아니한 때에는 당해 계약 보증금을 아파트 관리외       수익에 귀속시킨다.

제 52 조 (감독)

① 공사, 제조, 용역 등의 계약을 체결한 경우에 그 계약의 적정한 이행을 확보하기 위하여 필       요하다고 인정할 때에는 계약서, 설계서 기타 관계서류에 의거 스스로 감독하거나 전문기관       을 따로 지정하여 필요한 감독을 하게 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 감독을 하는 자는 감독조서를 작성하여야 한다.

제 53 조 (검사)

① 계약 상대자가 계약의 전부 또는 일부의 이행을 완료할 때에는 이를 확인하기 위하여 계약       서, 설계서 기타 관계서류에 의하여 이를 검사하거나 전문기관을 따로 지정하여 필요한 검       사를 하게 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 검사는 계약당사자로부터 당해 계약의 이행을 완료한 사실을 통지 받       은 날로부터 14일 이내 완료하고 검사를 하는 자는 검사조서를 작성하여야 한다.

③ 제44조 제3항의 규정에 의한 사업의 경우에는 입주자 등이 제19조 제1항 제8호 규정에 준하는 이의제기가 없음이 확인된 후 검사를 종결하여야 한다.

제 55 조 (대가의 지급)

① 제 53조의 규정에 의한 검사를 완료한 후 계약 상대자의 청구를 받은 날로부터 10일 이내에대가를 지급한다.

② 천재·지변 등 불가항력의 사유로 지급 기한 내에 대가를 지급할 수 없는 경우는 사유가 소멸된 날로부터 3일 이내에 대가를 지급한다.

제 56 조 (공사계약의 하자담보책임기간)

공사의 도급계약을 체결한 때에는 그 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저도래한 날로부터 1년 이상 10년 이하의 범위 내에서 <별표5>의 공종구분에 따라 하자 담보기간을 정하여야 한다. 다만 각 공종간의 하자책임을 구분할 수 없는 복합공사인 경우에는 주된 공종을 기준으로 하여 하자담보책임기간을 정하여야 한다.

제 57 조 (하자검사)

관리주체는 하자담보책임기간 중 연2회 이상 정기적으로 하자검사를 하여야 하며, 하자담보책    임기간이 만료되는 때에는 지체없이 따로 검사를 하여야 한다.

제 58 조 (하자보수보증금)

① 하자보수보증금은 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 10 이하로 하여야 한다.

② 하자보수보증금을 당해 공사의 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급하기 전까지 납부하게 하고 하자담보책임기간 동안 보관하여야 한다.

제 59 조 (기타)

① 회계처리에 있어 계약에 관하여 본 장에서 규정한 사항 이외에는 국가를당사자로하는계약   에관한법률·회계예규 등을 준용 또는 참고할 수 있다.

② 회계에 관한 서류는 그보존기간을 5년으로 하되, 아파트구조물 보수 등 건물 안전에 관련되  는 공사의 도면·도서·사진(영상물) 등은당해 건물 존속시까지 보존하여야 한다.

제 60 조 (관리비출연금 등)

① 입주자가 관리운영상 필요한 비용으로 관리주체에게 입주 당시 납부한 관리비출연금              의 보관은 입주자가대표회의 회장 및 관리사무소장의 공동명의로 예치한다.

② 제1항의 관리비출연금은 관리운영자금으로 사용되며, 입주자의 변경이 있을 때에는 당사자       간에 인수인계 되어야 한다.

③ 입주자는 제1항의 관리비출연금에 대하여 입주자대표회의 또는 관리주체를 상대로 일체의        이자 등을 청구할 수 없다.

제 6 장 공용부분 등의 범위와 관리책임

제 61 조 (전유부분의 범위와 관리책임)

① 전유부분은 단위세대당 독립된 주거 생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 말하고, 범위       는 다음 각 호와 같다.

1. 천정, 바닥 및 벽은 주요구조부인 천정, 바닥 및 내력벽의 바탕 구조체를 공용부분으로 하  고, 그 외의 마감부분 및 주요구조부(내력벽 등)가 아닌 내부 칸막이 벽은 전유부분으로   한다.

2. 현관문 몸체와 시건창치 및 내부도장 부분은 전유부분으로 하고 외부도장 부분은 공유부  분으로 한다.

3. 세대내의 창(외기에 면하는 창틀 제외)은 전유부분으로 한다.

4. 배관,배선 닥트 그외의 건물에 부속되는 설비는 제1호에서 정하는 전유부분에 설치되어 있  는 부분을 전유부분으로 하고 그외 부분을 공유부분으로 한다.

6. 기타 명시되지 아니한 부분은 입주자대표회의에서 정한다.

② 입주자는 전유부분을 주거 용도로만 사용하고, 다른 용도로 사용해서는 안된다.

③ 전유부분은 당해 전유부분의 입주자 책임과 부담으로 관리한다. 이 경우 전유부분에 설치된       급수관, 배수관과 난방관의 유지·보수는 전유부분 소유자의 부담과 책임으로 한다.

④ 제1항 제1호의 공용부분에 설치된 급수관, 배수관, 난방관의 유지·보수는 관리주체가 하고       그 비용은 공동수선유지비로 한다.

제 62 조 (전유부분의 원상복구)

① 공동주택의 내력벽, 슬래브 등 직접 힘을 받는 구조부에 대한 변경·이동·제거 등을 금한       다. 다만 원상복구하는 경우 설계시공·방법은 건축사등 전문가가 제시하는 바에 따라야 하       며, 시공업체 선정은 관리주체가 전문가와 협의하여 선정하여야 된다.

② 제1항의 경우 관리주체는 입주민과 협의하여 건축사,기술사,안전진단기관 등의 전문가를 지       정 하여야 한다.

③ 제2항에 의하여 지정된 전문가는 당해 공사의 감리업무를 수행하여야 하며, 시공이 완료된       경우 ○○시장에게 감리업무 수행사항을 보고하여야 한다.

제 63 조 (공용부분의 범위와 관리책임)

① 공용부분은 전유부분을 제외한 주택부분,부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한       다. (별표3)

② 입주자는 대지 및 공용부분 등을 각각의 용도에 따라 타인의 사용에 지장이 없도록 사용해       야 한다.

③ 공용부분은 관리주체의 책임하에 관리하고,  그 관리에 소요되는 비용은 입주자가 부담한다.

제 64 조 (주차장의 사용료등)

입주자 세대별로 1주차 구획 이상의 공동주택 단지에 한함.

① 주차장 질서확립 및 효율적인 관리를 위하여 구분 소유자별로 주차장 전용사용권을 설정하       여 운영할 수 있다.

② 제1항의 전용사용권은 당해 입주자(사용자)의 사용에 국한되며, 사용권만을 따로 타인에게        양도하거나 대여할 수 없다. 다만, 전용주차장 사용권을 지정받은 입주자가 사용하지 않는동       안은 1대 이상의 차량을 보유한 입주자에게 따로 정하는 운영요령에 따라 이용하게 할 수        있다.

③ 관리주체는 입주자대표회의가 정하는 바에 따라 1차량 이상을 보유한 입주자의 초과 차량에 대하여 사용료를 납부하게 할 수 있다. 이 경우 사용료는 실제 주차장 운영관리에 소요되는 경비에 한하고 그 집행은 제41조의 규정에 따라야 한다.

④ 관리주체는 주차장 전용사용에 대하여 입주자대표회의에서 정하는 주차장 규정에 따라 운영하여야 한다.

제 7 장 장기수선계획과 특별수선충당금

제 65 조 (장기수선계획의 수립)

① 관리주체는 공동주택 등에 대한 년차별 수선계회(이하□장기수선계획□이라한다)을 시설별 표       준수선주기와 노후도를 감안하여 10년단위로 수립(□16층 이상 공동 주택은 5년 단위로 안전       및 유지관리 계획을 수립하여야 한다□ 이하 같다)하여야 한다.

② 관리주체는 수립된 장기수선계획을 공동주택 시설별 표준수선주기와 노후도,물가 등을 고려       하여 3년 마다 수정하여야 한다.

③ 장기수선계획을 수립하여야 하는 대상시설과 그 표준수선주기 및 수선율은 <별표4>와 같        다.

④ 관리주체가 관리 업무를 인수·인계하는 때에는 사업계획승인 도서 및 장기수선계획과 수선현황을 함께 인수·인계하여야 한다.

제 66 조 (특별수선충당금의 적립 등)

① 매월 세대별로 부담하여야 할 특별수선충당금은 제65조의 규정에 의거 수립하는 장기수선계획에서 정하는 바에 의하며, 특별수선충당금의 월간 세대별 부담액은 다음과 같이 산정한다.

장기수선계획기간중의 수선비총액

월간 세대별특별수선충당금 = ----------------------------  × 세대별 분양면적

총분양면적 × 12 × 계획기간(년)

② 제1항의 특별수선충당금 부담액 산정에 있어 제65조의 장기수선계획이 수립되기 전까지는   제38조 제1항 제5호 내지 제8호에 정한 비목의 월별 합계금액의 5%로 하되 매년 1%씩     20%가 될 때까지 증가시킨다.

③ 특별수선충당금은 입주자대표회의 명의로 입주자대표회의에서 지정하는 금융기관에 따로 설치된 계정에 예치하여 관리해야 한다.

제 67 조 (특별수선충당금의 사용)

① 관리주체가 특별수선충당금을 사용하고자 할 때에는 장기수선계획에 따라 특별수선충당금   사용계획서를 작성하여 입주자대표회의의 동의를 받아서 사용하여야 한다.

② 제1항 외에 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 특별수선충당금을 수선유지비로 사용할 수있다.

1. 장기수선계획에 따라 수선공사를 할 시간적 여유가 없는 긴급공사

2. 200만원 이하의 소규모 공사

3. 장기수선계획에서 정하는 수선예정시기 이전에 수선공사를 하여야 할 부득이한 사우가 있  는 경우에는 그 사유서를 작성하고 건축사법, 엔지니어링 기술진흥법 또는 시설물안전관리에관한특별법에 의한 해당 분야의 전문가 2인 이상이 조사의견서에 필요하다고 인정하는 수선공사

4. 단열시공이 안된 공동주택의 공용부분 또는 입주자 공유의 부대, 복리시설에 대하여 단열  공사를 하고자 하는 경우에는 특별수선충당금 또는 관리비중 수선유지비를 사용할 수 있  다.

③ 특별수선충당금 사용계획서에는 다음 사항이 포함되어야 한다.

1. 수선공사의 명칭과 공사의 내용

2. 수선대상시설에 관한 현황 사진

3. 수선공사의 설계도서 (설계도면과 시방서)

4. 수선공사의 수량 및 예정공사 금액

5. 공사 발주 방법

④ 관리주체가 <별표4>의 대상시설을 수선한 경우에는 다음사항이 포함된 수선현황을 작성·       보관하여야 한다.

1. 수선대상시설의 명칭

2. 수선내용

3. 수선일자

4. 수선수량 및 공사비

5. 시공자의 주소 및 성명

⑤ 장기수선계획이 미수립된 공동주택의 경우에는 특별수선충당금을 사용하여 대체하여야 할        주요시설의 범위와 내구년한은 <별표4>를 적용한다.

제 8 장  공동생활의 질서유지

제 68 조 (권고 및 지시)

① 입주자등이 민법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 주택건설촉진법, 공동주택관리령 및 공  동주택관리규칙 등에 위반한 때 또는 단지내에서 공동생활질서를 문란하게 하는 행위를 하  는 때에는 관리사무소장은 해당 입주자 등에게 그 시정 등을 위하여 필요한 권고 또는 경고를 할 수 있다.

② 입주자는 그의 소유인 전유부분의 사용자가 제1항의 행위를 하는 경우에는 그 시정 등을         위하여 필요한 조치를 강구하여야 한다.

③ 입주자 등이 단지내에서 제11조 제5항 및 제7항의 규정에 의하지 아니하고 임의보수 또는        시설물 제거 등 불법행위를 하는 때에는 관리사무소장은 입주자대표회의의 승인하에 그의        중지 또는 관계기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다.

④ 입주자대표회의는 원활한 공동주택 관리를 위하여 입주자대표 등을 대상으로 교육·외부강사초빙·타모범 공동주택 견학 등을 위하여 노력하여야 한다.

제 69 조 (신규입주자 등의 교육)

신규입주자 등에 대하여 관리주체는 수시로 다음 사항을 교육하고 안내하여야 한다.

1. 입주자대표회의 등 주민자치조직 소개

2. 공동주택 관리규약 설명 및 배부

3. 공동생활의 절서 등 교육

제 9 장  보  칙

제 70 조 (규약의 보관)

① 규약을 증명하기 위하여 제10조 제1항에 의거 입주자등 과반수 이상이 기명날인한 규약을        한 통 작성하여 이것을 규약원본으로 한다.

② 규약의 원본은 관리주체가 보관하고, 그 사본을 2부 작성하여 입주자대표회의 회장 및 감사       가 각각 1부씩 보관한다.

③ 새로이 입주자의 자격을 취득한 자가 제7조 제2항의 규정에 의한 신고를 할 때에는 관리주       체는 이 규약의 사본 1부를 교부하여야 한다.

제 71 조 (인수인계)

① 관리주체 및 입주자대표회의의 임원이 그 업무룰 인수인계하는 때에는 인수인계서를 작성        하여 서명 날인하고, 관련서류와 함께 인수·인계하여야 한다.

② 관리사무소장 변경시 인수인계는 사전에 감사가 감사를 실시한 후 인수인계서를 작성하고        인수인계서에 전·후임 관리사무소장 및 감사가 서명 날인하여야 한다.

제 72 조 (규약외 사항)

규약에 규정이 없는 사항에 대해서는 공동주택관리 관련법령이 정하는 바에 의한다. 또한 이     규약의 시행에 필요한 세부사항은 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 정할 수 있다.

부       칙

1. 이 규약은 2000년 ○월 ○일부터 발효한다.

2. 이 규약 발효당시 종전의 규약에 의하여 행하여진 결정이나 처분 등은 이 규약에 의하여   행한 것으로 본다.

3. 이 규약에 적합하지 않은 사항은 이 규약 발효일부터 90일 이내에 이 규약에 적합하게 하  여야 한다.

4. 이 규약 발효당시의 동별대표자 및 임원의 임기는 ○○년 ○월 ○일 까지로 한다.

5. 이 규약은 주택건설촉진법, 동법시행령, 공동주택관리령, 공동주택관리규칙, 민법 등의 보완  적 역할을 규정한 것으로 관계법령 등에서 공동주택 관리에 관한 규정이 따로 있을 경우에  는 그 규정에 의한다.

<별표1> 규약대상물의 범위

단지	단지명칭
	단지위치
	대지면적		m2		사업주체명
	사업승인일				사용검사일
건물	건물구조
	난방방식
	號棟	건물유형	복도식 계단식
		총 수	지상 층 지하 층
		연 면 적	m2		건축면적	m2
		전유부분	주호부분	연면적 m2	세 대 수	세대
	號棟	건물유형	복도식 계단식
		총 수	지상 층 지하 층
		연 면 적	m2		건축면적	m2
		전유부분	주호부분	연면적 m2	세 대 수	세대
	號棟	건물유형	복도식 계단식
		총 수	지상 층 지하 층
		연 면 적	m2		건축면적	m2
		전유부분	주호부분	연면적 m2	세 대 수	세대
	號棟	건물유형	복도식 계단식
		총 수	지상 층 지하 층
		연 면 적	m2		건축면적	m2
		전유부분	주호부분	연면적 m2	세 대 수	세대
부대복리시설	관리사무소		연 면 적
	노 인 정		연 면 적
	입주자집회소		연 면 적
	어린이놀이터		총 면 적
	체 육 시 설		정 구 장
	주 차 장		주차대수
	공동저수시설		용 량
기 타			쓰레기집적장, 외등시설, 공용水栓 및 옥외 급수배관설비, 오수관, 빗물배수관 및 배수구 및 溜, 옥외 가스설비, 잔디 그밖의 식재물, 옥외 전기배선, 전화배선 및 여기에 부속된 시설

<별표2> 관리비의 구성내역 및 산정방법

비목	구성내역	세대별부담액산정방법
1.일반관리비	·인건비:급여,제수당,상여금,퇴직 금 및 산재보험료·고용보험료· 국민연금·의료보험료·식대 등 복리후생비 ·제사무비:일반사무용품비,도서인쇄비,교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 ·제세공과금:관리기구가 사용한 전기료,전화료,우편료 및 관리기구 에 부과되는 세금 등 ·피복비 ·교육훈련비 ·차량유지비:연료비,수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 ·보험료:화재보험료 등 ·기타 부대비용:관리용품구입비, 회계감사비,입주자대표회의운영비, 기타 관리업무에 직접 소요되는 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다. 입주민 등이 선정한 주택관리인에 의한 관리인 경우에는 입주자대표회의와 주택관리인간의 계약으로 정한 월간비용을 분양면적에 따라 균등배분한다.
2.청소비	용역시는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
3.오물수거비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거원인건비·피복비 및 오물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
4.소독비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
5.승강비 유지비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등으로 한다. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함된다.	·전기료:상시 사용하는 세대별 부담 ·유지관리비:승강기 공유세대별 공평부담 (공동시설).
6.난방비	난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 동력전기료, 난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분(분양면적에 의한 산정이 심히 곤란한 경우에는 전용면적에 따라 균등배분한다)하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산하며, 열사용량계측기가 설치된 경우에는 월간사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의하여 배분한다.
7.급탕비	급탕용유류대·동력전기료·급탕용수비	예정원가에 의하여 입방미터당 급탕비 단가를 결정하고, 세대별 사용량계측기에 의하여 산출한다.
8.수선유지비	가. 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비 나. 정화조청소비, 냉난방시설의 청소비, 소화기충약비,옥상방수공사비·외부도장비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비, 약품비 및 제반검사비	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.

<별표3> 공용부분의 범위

연체개월	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
연체요율(%)	2	3.5	5	6.5	8.2	9.8	11.4	13	14.6	16.2	17.8	19.4

<별표4> 장기수선계획수립대상시설과 그 표준수선 및 수선율

공용부분	1. 건 물 부 분	현관홀, 복도, 계단, 엘리베이터홀, 엘리베이터실, 전기실, 내외벽, 경계벽, 바닥슬래브, 기초부분, 발코니, 베란다, 옥상 테라스 등 전유 부분에 속하지 않는 부분
	2. 건물부속물	엘리베이터부분, 전기설비, 급배수 위생설비, 가스배관설비, 파뢰설비, 옥탑, 집합우편물, 배선배관 등 전유부분에 속하지 않는 부속물
	3. 기 타	관리인실, 관리용창고, 집회실 및 그러한 부속물

<별표5> 공사의 공종별 하자담보책임기관

1. 건물외부

(단위  수선주기 : 년, 수선율 : %)

구분	공사종별	수선방법	수선주기	수선율	비고
지 붕	모르타르마감	부분수리	5	18	시멘트 액체방수
		전면재바름	15	100
	콩자갈깔기	보충	5	15
	타일	부분수리	10	5	크림카타일
	아스팔트방수층	부분수리	8	10	단열층 및 보호층 포함
		전면재방수	25	100
	고분자도막방수	부분수리	5	10
		전면재방수	15	100
	고분자시트방수	부분수리	8	20
		전면재방수	20	100
외 벽	모르타르마감	부분수리	8	15
		전면재바름	25	100
	인조석깔기	부분수리	10	5
		전면수리	30	100
	인조석씻어내기	부분수리	8	15
		전면수리	30	100
	타일붙이기	부분수리	8	10	자기질 타일
		전면수리	40	100
	돌붙이기	부분수리	25	5	화강석
	수성페인트	전면재도장	5	100	모르타르면
외 부 창 문	철제창·문	창·문틀수리	15	20	창호철물은 제외
		창·문수리	15	15
		전면교체	30	100
	알루미늄 창·문	창·문틀수리	20	10	창호철물은 제외
		창·문수리	20	15
		전면교체	40	100
	유성페인트칠	전면재도장	3	100	철재부분
		전면재방청	6	100
	합성수지페인트칠	전면재도장	6	100	철재부분
		전면재방청	12	100
기 타	지붕낙수구	부분수리	6	10	주물재 또는 PV제품
		전면교체	28	100
	홈통	부분수리	6	10
		전면교체	28	100
	철제난간	전면교체	25	100
	철제피난계단	부분수리	8	16
		전면교체	30	100
	쓰레기투입구 및 소제구	부분수리	5	25

2. 건물내부

(단위  수선주기 : 년, 수선율 : %)

구분	공사종별	수선방법	수선주기	수선율	비고
천 정	회반죽마감	부분보수	7	20
		전면보수	30	100
	모르타르마감	전면보수	20	100
	보드(텍스)류	전면보수	25	100
	수성도료칠	전면도장	5	100
	합성도료칠	전면도장	5	100
	합성수지도료칠	전면도장	6	100
내 벽	회반죽마감	부분보수	7	20
		전면재마감	30	100
	보드류	전면재붙임	20	100
	타일붙임	부분수리	20	10
		전면재붙임	50	100
	벽지	부분수리	10	100
	수성도료칠	전면재도장	5	100
	유성도료칠	전면재도장	5	100
	합성수지도료칠	전면재도장	6	100
	칸막이벽(목재)	부분보수	10	15
	칸막이벽(경량철골)	부분수리	10	10
바 닥	모르타르마감	부분수리	5	15
		전면재마감	20	100
	타일붙임	부분수리	8	10
		전면재붙임	30	100
	인조석깔기	부분수리	15	10
		전면보수	30	100
	마루널깔기	부분보수	7	15
		전면재깔기	25	100
	아스타일깔기	부분수리	6	15
		전면교체	18	100
내 부 창 문	알루미늄창·문	창·문틀수리	20	10
		창·문수리	20	15
		전면교체	40	100
	목재 창·문	창·문틀수리	13	18
		창·문수리	10	20
		창·문교체	28	100
계 단	인조석깔기	부분수리	7	10
		전면수리	25	100
	모르타르마감	부분수리	5	15
		전면수리	20	100
	바닥아스타일	부분수리	8	10
		전면수리	15	100
	계단논스립	전면교체	15	100
	철제난간	전면교체	23	100	철제 및 목재혼합 난간 포함
	스테인리스난간	전면교체	40	100
	유성페인트	전면도장	5	100
기타	단열층(벽,천장)	부분보수	15	20	보호층포함 (중공벽 단열층 제외)
		전면보수	50	100

3. 전기·소화 및 승강기 설비

(단위 수선주기:년, 수선율:100%)

구분	공사종별	수선방법	수선주기	수선율	비고
예비전원 (자가발전) 설 비	내연기관	교체	30	100
	발전기	″	30	100
	냉각수 탱크	″	15	100
	기름탱크	″	20	100
	배전반	″	20	100
	자동제어반	″	20	100
	축전지	″	4	100
내 벽	변압기	″	7	20
	콘덴사	″	30	100
	수전반	″	20	100
	배전반	″	20	10
	유도전압조정기	″	50	100
	축전지	″	10	100
	충전기	″	5	100
옥내배선 설 비	스위치	″	5	100
	콘센트	″	6	100
	배선배관	″	20	100
인터폰설비	인터폰	″	20	100
자 동 화 재감지시걸	감지기	″	20	100
	수신반	″	20	100
소화설비	소화점프	해체수리	9	50
		교체	20	100
	모타	″	20	100
	내연기관(엔진)	″	25	100
	소화기구	″	20	100
	스프링쿨러	″	25	100
	급수변	″	20	100
	급수관방노피복	″	15	100
승강기 및 인 양 기	기계장치	″	15	100
	와이어로프	″	5	100

4. 급수·위생·가스 및 환기설비

(단위 수선주기:년, 수선율:100%)

구분	공사종별	수선방법	수선주기	수선율	비고
급수설비	터빈펌프	교체	15	100
	고가수조	〃	20	100
	급수관	〃	15	100
	수량계	〃	15	100
가스설비	배관	〃	15	100
	가스콕크	〃	13	100
배수설비	펌프	〃	12	100
	배수관	〃	15	100
	배변관	〃	25	100
위생기구설비	대변기	〃	20	100
	소변기	〃	25	100
	세면기	〃	20	100
	수세기	〃	20	100
	세탁조	〃	17	100
	경사싱크	〃	20	100
환기설비	환기팬	〃	15	100

5. 난방 및 급탕설비

(단위 수선주기:년, 수선율:100%)

구분	공사종별	수선방법	수선주기	수선율	비고
난방설비	보일러	해체수리	10	10
		교체	15	100
	급수탱크	〃	15	100
	보일러수관	〃	9	100	발브류포함
	난방순환펌프	〃	10	100
	유류저장탱크	〃	20	100	보온피복·바닥단열층 및 보호층 포함
	난방관	〃	15	100
급탕설비	순환펌프	해체수리	5	20
	급탕조	교체	10	100
		〃	15	100

6. 옥외부대시설

(단위  수선주기 : 년, 수선율 : %)

구분	공사종별	수선방법	수선주기	수선율	비고
옥외부대 시 설	콘크리트포장	전면수선	12	100
	아스팔트포장	전면수선	12	100
	P.V.C피복철망울타리	전면수선	30	100
	아연도금철망울타리	알미늄페인트	6	100
		전면교체	30	100
	어린이놀이터시설	전면교체	15	100
	보도블럭	전면고체	12	100
	정화조	부분수리	7	15
	배수로 및 맨홀	부분수리	5	10

(자료제공 : 참여연대)

모범 임대주택관리규약(안)

제정 2000.   .   .

제 1 장   총  칙

제1조 (목적)

이 규약은 임대주택법 제17조의 2 제2항 제1호의 규정에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○    번지 소재 ○○아파트 단지의 임대주택, 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을관리 및 사용함에 있어서 필요한 사항을 규정함으로서 입주자의 공동이익을 증진하고 쾌적한 주거환경을 조성하며 주민자치의 원활한 실현을 목적으로 한다.

제2조 (정의)

이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1.“임대사업자”라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다) 또는  임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다.

2.“입주자”라 함은 임대사업자와 계약을 맺은 임차인과 그 임차인을 대리하는 직계          존·비속을 말한다.

3.“입주자대표회의”란 임대주택법 제17조의 2 제1항의 규정에 따라 구성된 임차인대표       회의를 말한다.

4.“관리주체”라 함은 임대사업자가 관리하는 경우에는 임대사업자 또는 임대사업자가        위탁관리하는 경우에는 위탁관리업자를 말한다.

제3조 (규약대상물의 범위)

이 규약의 대상물은 <별표1>과 같다.

제4조 (관리 및 관리기구)

① 입주자는 제1조 목적을 달성하기 위하여 동별대표자로 구성되는 입주자대표회의를 두       고, 관리주체와의 협의를 통하여 관리업무에 참여한다.

②  입주자대표회의와 관리주체의 사무소는 본 단지내의 관리사무소에 설치한다.

③ 입주자대표회의는 의결기구로서 이 규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 업무      를 감독할 책임을 지며, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계법령·      이 규약 및 임대사업자와 입주자대표회의간에 협의한 사항에 따라 관리할 책임을 진다.

제5조 (규약 등의 준수 의무)

입주자는 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 관계법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제     규정(이하 □관계규정□이라 한다)을 성실히 준수할 의무를 진다.

제6조 (규약의 효력)

이 규약은 입주자 과반수 이상의 동의를 받아, 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의를     거쳐 효력을 갖는다.

제 2 장  입주자의 권리와 의무

제7조 (입주자의 자격)

① 입주자의 자격은 입주한 때로부터 발생하고, 퇴거와 동시에 소멸한다.

② 새로이 입주한 입주자는 지체없이 동별대표자에게 신고하여야 하고, 동별대표자는 새로     입주한 자에 대하여 입주신고의 권유와 신규입주사항에 대하여 가능한 범위내에 고지하    여야 한다.

③ 입주자의 자격을 상실한 자는 일체의 권리를 상실하고 관리규약에 의거 이미 납부한 입     주자 공동재산 및 제적립금에 대하여 반환 청구할 수 없다.

제8조 (입주자의 권리)

입주자는 다음 각 호의 권리를 갖는다.

1. 전용부분을 주거의 목적으로 사용하는 권리

2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리

3. 동별대표자를 선출하는 선거권 및 불신임권

4. 동별대표자가 될 수 있는 피선거권 (해당 전용부분에 주민등록이 되어 있고 6개월 이      상 거주하고 있는 자에 한한다. 다만 최초의 입주자대표회의 구성을 위한 동별대표자를    선출하는 경우에는 그러하지 아니하다)

5. 관리규약의 제정 및 개정에 대한 의결권

6. 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리

7. 관리주체의 관리업무에 대한 동의권

8. 관리주체의 관리비· 사용료 및 특별수선충당금의 징수·사용· 보관 및 예치 등에 관     한 장부 및 증빙자료 작성요구와 이를 열람할 수 있는 권리

9. 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 대하여 관리주체와 다툼이 있는 때에 회계      감사를 받고 그 감사결과와 감사보고서를 열람할 수 있는 권리(다만 임대사업자가 국      가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 경우에는 입주자대표회의와 임대사업      자간의 협의사항으로 한다)

10. 입주자대표회의의 회의록과 회계사항에 대한 열람 및 등본 청구권

제9조 (의결권 행사)

① 하나의 세대는 하나의 의결권을 갖는다.

② 입주자는 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사 할 수 있다.

③ 입주자가 대리인에 의하여 의결권을 행사하는 경우에 그 대리인은 대리권을 증명하는 서면을 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

제10조 (의결)

① 다음사항은 입주자 과반수의 찬성으로 의결한다.

1. 동별 세대수에 비례한 대표자의 선출

2. 관리규약 제정 또는 개정

3. 회계감사를 요구할 수 있는 경우 그 실시 여부

4. 선거관리에 필요한 제규정

5. 관리주체의 관리업무 결정에 입주자 동의가 필요한 사항

② 다음사항은 입주자 3분의 2이상 찬성으로 의결한다.

1. 입주자대표회의의 해체 및 재구성 요구

2. 공용시설의 변경, 처분, 철거, 재축, 증축

③ 입주자의 의결은 서면으로 한다.

④ 입주자의 의결에 관한 서류는 관리주체가 보관한다.

제11조 (입주자의 의무)

① 입주자는 임대차계약서상의 사항을 준수한다.

② 입주자는 공동생활의 질서를 문란하게 하는 행위를 하여서는 안된다.

③ 입주자는 재산가치의 보전과 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량한 관리자의 주     의로 사용, 보전, 유지하여야 한다.

④ 입주자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 안된다.

1. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위

2. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위

3. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4 임대주택법 제13조에 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위

5. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령이 정하는 행위

⑤ 입주자는 수도, 온수, 난방, 전기계량기의 고장시 즉시 관리주체에 신고하여 교체하여야     하며, 계량기 고장으로 사용량을 측정하기 곤란한 경우에는 전년 동월 사용량을 적용한     다. 다만 전년 동월 사용량이 없는 경우에는 해당동의 해당평형 평균치를 사용한다.

⑥ 입주자는 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 임대주택 등에 출입하고자 하       는 경우 이를 거부할 수 없다.

⑦ 관리주체는 전항의 규정에 의하여 전용부분에 출입하고자 하는 경우 시급한 사유가 있      는 경우를 제외하고는 이를 입주자에게 미리 통보하여야 한다.

⑧ 입주자는 입주자대표회의가 제19조의 규정에 의거 의결한 사항을 준수하여야 한다.

제12조 (배상책임등)

① 입주자가 고의 또는 과실로 공용부분 및 시설물 등을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

② 제11조 제6항의 규정에 의하여 관리주체의 출입을 거부한 입주자는 그로 인하여 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

③ 관리주체는 제11조 제6항의 규정에 의거 전용부분에 출입하여 그 전용부분에 설치된 시설을 훼손한 경우에는 지체없이 이를 원상복구하여야 한다. 이때 부실공사로 인한 피해가 발생하는 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

④ 입주자 전용부분 시설물의 마모, 자연훼손으로 인하여 타의 전용부분 또는 공용부분에 피해를 주었을 경우에 입주자는 원상회복에 따른 공사에 협조하고 이를 변상하여야 한다.

제 3 장  입주자 총회

제13조 (지위와 구성)

① 총회는 입주자의 최고 의결기관으로서, 전체 입주자의 의결을 필요로 하는 사안을 결정     한다.

② 총회의 의장은 입주자대표회의의 회장이 된다.

제14조 (소집 및 의결)

① 총회는 입주자 3분의 1이상의 요구나 입주자대표회의의 결의에 의해 입주자대표회의 회     장이 소집한다.

② 총회의 의결사항은 다음 각 호와 같다.

1. 입주자대표회의의 결정사항 중 전체 입주자의 의결을 필요로 하는 사항

2. 입주자 전체에게 해당되는 사안으로서 긴급한 의결을 요하는 사항

3. 기타 총회의 의결을 필요로 하는 사항

제 4 장  입주자대표회의

제15조 (입주자대표)

① 입주자는 동별로 세대수에 비례하여 동별대표자를 선출하되, 총원은 ○명으로 한다.(1동 ○명, 2동 ○명, ……)

② 동별대표자(이하 □입주자대표□라 한다)는 해당동 입주자의  과반수 이상의 찬성으로 선출한다. 다만 다음 각 호의 경우에 해당되는 자는 입주자대표가 될 수 없다.

1. 금치산자, 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

3. 자격정지 이사의 형을 선고받아 그 형기가 종료되지 아니한 자

4. 당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6개월 이상 거주하지 아니한 입주자

③ 입주자대표의 임기는 2년(또는 1년)으로 하며 연임할 수 있다.

④ 입주자대표가 궐위된 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만 잔임기간이 90일 미만일 경우에는 선출하지 아니할수 있다.

⑤ 차기 입주자대표의 선출은 임기만료 45일 이전에 선거관리위원회가 동별 입주자 대표 선출공고(각 동별 일시 및 선출방법 등)를 한 후 해당 입주자의 투표에 의하여 임기만료 30일 이전까지 선출하여야 한다.

⑥ 입주자대표는 입주자의 자격을 상실한 때에는 그 자격이 상실된다.

⑦ 입주자대표는 불가피한 사유가 있어 입주자대표회의의 회의에 참석할 수 없는 경우에는 서면으로 당해 동의 다른 입주자를 대리인으로 지명하여 의결권을 행사할 수 있다.

⑧ 입주자대표가 제18조 제7항 각 호의 사유에 해당될 때에는 해당동 입주자 등의 3분의 2이상의 찬성으로 해임을 요구하였을 경우에는 해당 입주자대표는 자격을 상실하며, 입주자대표회의는 즉시 해당 동의 입주자대표의 선출 절차를 진행하여야 한다.

⑨ 입주자의 3분의 2이상의 요구로 입주자대표회의의 해체 및 재구성을 요구할 경우에는 30일 이내에 기존 입주자대표회의를 해체하고 재구성하여야 한다. 재선출된 입주자대표의 임기는 입주자대표회의가 재구성된 시점부터 기산한다.

제16조 (선거관리위원회)

① 입주자대표의 선출을 관장하기 위하여 입주자대표회의는 선거관리위원회(이하 위원회라 한다)를 구성한다.

② 선거관리위원회의 위원은 통반장 ○인, 동대표 ○인, 기타 주민 ○인의 범위내에서 입주자대표회의에서 결정한다. 다만, 최초 구성과 불신임 및 총사퇴시 통반장 ○인, 기타 주민 ○인의 범위 내에서 구성한다.

③ 위원회의 위원장은 호선하고 관리소장은 위원장을 보좌한다.

제17조 (선거관리)

① 선거관리업무는 위원회 위원장의 요청에 따라 관리소장이 협조하여야 한다.

② 선거는 반상회의 개최일자, 장소와 병행하여 진행할 수 있다.

③ 선거관리업무에 관하여 본 규약외의 구체적인 사항은 입주자대표회의의 제안과 제10조 규정에 의한 입주자의 동의로 별도 규정을 정할 수 있다.

④ 입주자가 부득한 사유로 투표에 임할 수 없을 때에는 그 가족(만20세 이상인 자)중 위임을 받아 대리투표를 할 수 있다.

제18조 (입주자대표회의의 구성)

① 입주자대표회의는 입주자대표로 구성된다.

② 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 둔다.

1. 회장 1인

2. 감사 ○인(1인 이상)

3. 이사 ○인(회장 포함 3인 이상)

③ 임원은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다.

④ 임원의 임기는 입주자대표의 임기와 같고 연임 할 수 있다.

⑤ 임원은 입주자대표의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실되며 제7항 각 호의 규정에 해당하는 경우에는 입주자대표 3분의 2이상의 찬성으로 임원의 직을 해임할 수 있으며, 해임 대상 입주자대표는 의견제시는 할 수 있으나 의결에 참여할 수 없다.

⑥ 임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만 잔임기간이 90일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.

⑦ 임원의 해임사유는 다음 각 호와 같다.

1. 주택건설촉진법, 임대주택법과 관리규약을 위배하여 업무를 집행할 때

2. 특별한 사유없이 정기회의에 3회이상 불참한 때

3. 임원이 관리주체와 공동주택의 관리와 관련된 상거래를 할 때

⑧ 입주자대표회의의 업무추진비는 월 ○○원으로 정하고, 업무추진비의 사용지침은 입주자대표회의에서 정한다.

제19조 (입주자대표회의 의결사항 등)

① 다음 각 호의 사항은 입주자대표회의의 의결이 있어야 하며, 그 의결은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 한다.

1. 관리규약의 개정안의 제안과 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정요구

2. 관리비 및 사용료의 내역, 기준, 부과방법 등에 대한 감독 및 요구

3. 관리비 예산의 확정 및 결산

4. 단지내의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비 및 난방시설, 승강기 기타 부대시설 등의 유지 및 운영에 관한 기준 설정요구

5. 임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 보수, 대체 및 개량 등의 계획에 대한 감독 및 요구

6. 입주자 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

7. 관리규약 위반자 및 공동생활의 질서문란 행위자에 대한 조치

8. 입주자 등의 20인 이상의 연명으로 제안하는 사항

9. 관리주체와의 협의 등 별도의 기구를 필요로 하는 사항에 대한 기구 구성

② 입주자대표회의는 제1항 제8호의 사항에 대하여 30일 이내에 안건으로 상정하고 의결하여야 한다.

③ 입주자대표회의는 필요한 사항에 대하여 단지내 입주자가 조직한 부녀회, 노인회, 통반장회(이하□단체□라 한다)등에게 위임할 수 있다. 이 경우 그 단체는 그 사업으로 인하여  발생한 수입과 지출 내역을 입주자대표회의에 보고하고, 입주자대표회의는 이를 입주자에게 공시하여야 한다.

④ 제3항의 규정에 따라 입주자대표회의로부터 그 권한을 수임한 단체에서는 수익금중 상당부분을 입주자 공동의 이익을 위한 제반 경비로 지출하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자의 건의사항에  대한 조치결과 등 주요 업무의 추진사항을 지체없이 입주자에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑥ 입주자대표회의는 제1항의 의결사항 중 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의하여야 하며, 임대사업자는 성실하게 협의에 임하여야 한다.

1. 임대주택관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비(각 구성항목의 부과기준 및 용역·보수업자 선정방법 포함)

3. 임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 기타 대통령령이 정하는 사항

제20조 (회의)

① 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분한다.

② 정기회의는 매월 1회 개최하고, 회장이 이를 소집한다.

③ 임시회의는 다음 각호의 경우에 회장이 이를 소집한다.

1. 감사가 관리주체에 대한 감사결과에 따른 회의소집을 요구하는 때

2. 회장을 제외한 이사 2인이상의 요구가 있을 때

3. 입주자대표 4분의 1이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

4. 입주자 등의 10분의 1이상이 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

5. 회장이 필요하다고 인정하는 때

④ 회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적, 일시 및 장소를 입주자에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다. 다만 부득이한 사유가 있어 긴급히 회의를 소집할 필요가 있다고 회장이 인정하는 경우에는 그 기간을 단축할 수 있다.

⑤ 입주자대표회의가 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 입주자 또는 이해관계인의 요구가 있는 때에는 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑥ 회의는 입주자대표 과반수의 출석으로 개의한다.

⑦ 회장은 제3항 제1호 내지 제4호에서 정하고 있는 자가 회의 소집을 요구할 경우에 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 하며, 회의를 개최하지 않을 경우에는 입주자대표의 과반수찬성으로 임시 입주자대표회의를 개최할 수 있다. 이 경우 회장의 직무는 구성원 중 연장자 순으로 한다.

제21조 (임원의 의무)

① 회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄하며, 관리주체의 업무를 감독한다.

② 이사는 회장을 보좌하고, 회장의 유고시에는 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.

③ 감사는 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의에 의하여 관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 부과·징수·지출 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사할 수 있다. 이 경우 감사 결과를 입주자대표회의에 보고하여야 하며, 관리주체의 업무 집행상 위법·부당한 사항이 있다고 인정된 때에는 필요한 조치를 취하고, 입주자대표회의 소집을 회장에게 요구하여야 한다.

제22조 (입주자대표 및 임원의 책임등)

① 입주자대표 및 임원은 관계규정과 입주자대표회의의 의결사항을 준수하고, 입주자를 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.

② 임원에게는 업무수행을 위하여 필요하다고 인정될 경우 입주자대표회의 의결로서 정하는 업무추진비를 지급할 수 있다.

③ 임원은 그가 맏은 업무를 수행함에 있어서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 입주자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

④ 입주자대표가 전원 사임할 경우 관리주체는 이 규약에 정한 절차에 따라 입주자대표회의가 재구성될 수 있도록 적극 협력하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감독 및 감사를 하되, 관리주체의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니 된다.

제23조 (입주자대표의 교육)

① 입주자대표회의는 원활한 주민자치와 효율적인 아파트 관리를 위해 년1회 이상 입주자대표에 대한 교육을 하여야 한다.

② 교육은 외부의 전문가를 초빙하여 강의를 개설하거나 아파트 관련 단체 등에 의뢰하는 방법으로 실시한다.

③ 필요한 경우 부녀회, 통반장, 입주민 교육을 병행할 수 있다.

제 5 장  관리주체

제24조 (관리주체의 의무 및 책임)

① 관리주체는 관계규정과 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의에서 결정한 사항에 따라 선량한 관리자의 주의로서 단지를 관리할 의무를 진다.

② 관리주체의 대표자와 그 직원이 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 입주자 또는 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

제25조 (관리주체의 업무)

① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 행한다.

1. 단지내의 경비, 청소, 쓰레기수거 및 소독

2. 관리비 및 사용료의 징수, 예치, 사용자 부담금의 납부 대행

3. 규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행

4. 단지안의 질서문란 행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구

5. 단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구

6. 입주자대표회의와의 협의에서 결정된 사항의 집행

② 리주체는 월별로 관리비, 사용료의 징수, 사용, 보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 입주자가 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

③ 임대사업자 또는 위탁받은 주택관리업자가 임대주택을 관리하는 때에는 관계법령에서 정한 기술인력 및 장비를 갖춘 임대주택관리기구를 당해 임대주택 단지 안에 두어야 한다.

제 6 장  회   계

제26조 (회계처리의 원칙)

관리주체는 관계규정과 일반적으로 인정된 회계원칙 및 회계관습에 따라 회계처리를 하여야 한다.

제27조 (회계년도)

회계년도는 매년 ○월 ○일부터 익년 ○월 ○일까지로 한다.

제28조 (회계장부)

관리주체는 다음 각 호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록·유지 및 보관하여야 한다.

1. 금전출납부

2. 보조부(자산장, 부채 및 자본장, 손익장)

3. 총계정원장

4. 관리대장(급여, 자산)

5. 기타 회계관리규정에서 정하는 장부

제29조 (회계감사 등)

① 관리주체와 입주자간에 관리비와 관련된 분쟁이 있는 경우 입주자는 과반수 이상의 결의로 관리주체로 하여금 공인회계사나 공인회계법인으로 하여금 감사를 받게 하고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 입주자가 열람 및 자기비용으로 복사할 수 있도록 요구할 수 있다.

② 입주자대표회의는 임대사업자와 협의하여 매년 1회 이상 자체감사를 실시할 수 있으며, 그 감사결과를 입주자에게 공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 감사에 소요되는 비용은 입주자가 부담한다.

제30조 (관리비 등)

① 관리비는 다음 각 호 비목의 월별금액의 합계액으로 하고 그 구성내역 및 산정방법은 임대주택법시행규칙의 규정과 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의에 의하되, 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담원칙 및 공평부담의 원칙에 따라야 한다.

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 오물수거비

4. 소독비

5. 승강기유지비

6. 난방비

7. 급탕비

8. 수선유지비

② 관리주체는 제1항 각호에 정한 것 이외의 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다. 다만 전기(공동으로 사용되는 시설의 전기를 포함한다), 수도(공동수도료를 포함한다) 또는 가스, TV수신료 등의 사용료를 징수하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

④ 관리주체는 입주자대표회의와의 협의에서 정하는 시설의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.

제31조 (관리비 등의 수납)

① 관리비등 제수납금의 납부고지서는 동 호수(성명), 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 명시하여 납기일 7일전에 입주자에게 도착하도록 하여야 한다.

② 관리비 등 제수납금의 납부기한은 매월 ○일로 하되 납입일이 공휴일인 경우에는 다음의  첫 근무일까지로 한다.

제32조 (연체료 등)

관리비, 사용료 등의 연체요율은 월 2%로 한다.

제33조 (사용료 등 잡수입의 관리)

① 관리비 이외에 관리주체와 입주자대표회의와의 협의에서 지정하는 시설의 사용료는 해당시설의 관리에 소요되는 비용에 충당하고, 그 잔액과 기타 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 관리외수익은 잡수입으로 적립하여 수선유지비로 사용하여야 한다.

② 전기·수도·가스검침 등의 대행수수료, 쓰레기 재활용 사업 등 이와 유사한 공익사업에서 발생한 수익금은 협의에 의하여 제1항 이외의 용도로 사용할 수 있다.

③ 사용료와 관리비 계정 등 독립계정별(과목별)로 발생한 이자수익 등은 제1항 규정에 의거 적립하여 처리한다.

제 7 장  공용부분 등의 범위와 관리책임

제34조 (전용부분의 범위와 관리책임)

① 전용부분은 단위세대당 독립된 주거 생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 말하고, 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 천정, 바닥 및 벽은 주요구조부인 천정, 바닥 및 내력벽의 바탕 구조체를 공용부분으로 하고, 그 외의 마감부분 및 주요구조부(내력벽 등)가 아닌 내부 칸막이 벽은 전용부분으로 한다.

2. 현관문 몸체와 시건창치 및 내부도장 부분은 전용부분으로 하고 외부도장 부분은 공용부분으로 한다.

3. 세대내의 창(외기에 면하는 창틀 제외)은 전용부분으로 한다.

4. 배관, 배선 닥트 그 외의 건물에 부속되는 설비는 제1호에서 정하는 전용부분에 설치되어 있는 부분을 전용부분으로 하고 그 외 부분을 공용부분으로 한다.

6. 기타 명시되지 아니한 부분은 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의에서 정한다.

② 입주자는 전용부분을 주거 용도로만 사용하고, 다른 용도로 사용해서는 안된다.

③ 전용부분은 당해 전용부분의 입주자 책임과 부담으로 관리한다. 이 경우 전용부분에 설치된 급수관, 배수관과 난방관의 유지·보수는 전용부분 입주자의 부담과 책임으로 한다.

④ 제1항 제1호의 공용부분에 설치된 급수관, 배수관, 난방관의 유지·보수는 관리주체가 하고 그 비용은 공동수선유지비로 한다.

제35조 (공용부분의 범위와 관리책임)

① 공용부분은 전용부분을 제외한 주택부분, 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다. (별표2)

② 입주자는 대지 및 공용부분 등을 각각의 용도에 따라 타인의 사용에 지장이 없도록 사용해야 한다.

제36조 (주택의 하자보수 등)

① 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체 및 개량은 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의로 하되 그 비용은 임대사업자가 부담하여야 한다. 다만 임차인이 훼손한 주택의 전용부분과 그 내부시설물, 멸실한 부분 또는 보수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 입주자의 부담으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의에 의해 따로 정할 수 있다.

③ 임대사업자가 하자보수를 청구하지 아니하는 경우에는 입주자가 임대사업자를 대위하여 하자보수의 책임이 있는 자에게 청구할 수 있다.

제 8 장  공동생활의 질서유지

제37조 (권고 및 지시)

① 입주자가 관계규정을 위반한 때 또는 단지내에서 공동생활의 질서를 문란하게 하는 행위를 하는 때에는 관리사무소장은 해당 입주자 등에게 그 시정 등을 위하여 필요한 권고 또는 경고를 할 수 있다.

② 입주자가 단지내에서 불법행위를 하는 때에는 관리사무소장은 입주자대표회의 의결을 거쳐 그의 중지 또는 관계기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다.

③ 입주자대표회의는 원활한 공동주택 관리를 위하여 입주자대표 등을 대상으로 교육·외부강사초빙·타모범 공동주택 견학 등을 위하여 노력하여야 한다.

제 9 장  보  칙

제38조 (규약의 보관)

① 규약을 증명하기 위하여 단지 입주자 과반수 이상이 기명 날인한 규약을 한통 작성하여    이것을 규약 원본으로 한다.

② 규약의 원본은 입주자대표회의 회장이 보관하고, 그 사본을 입주자대표와 관리주체가     각각 1부씩 보관한다.

③ 새로이 입주자의 자격을 취득한 자가 제6조 2항의 규정에 의거 신고를 할 때에는 관리    주체는 이 규약의 사본 1부를 교부하여야 한다.

제39조 (인수인계)

관리주체 및 입주자대표회의의 임원이 그 업무를 인수, 인계하는 때에는 인수인계서를 작성하여 서명 날인하고, 관련서류와 함께 인수· 인계하여야 한다.

제40조 (규약외 사항)

이 규약의 시행에 필요한 세부사항은 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 정할 수 있다.

부   칙

1. 이 규약은 2000년   월   일부터 발효한다.

2. 이 규약 발효 이전에 행하여진 결정이나 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 본다.

3. 이 규약 발효 당시의 동별 대표자 및 임원의 임기는 2000년   월   일까지로 한다.

(자료제공 : 참여연대)

<아파트관련단체 연락처>

<범도민회 홍보>

범도민회『아파트공동체모임』은

주거의 대부분을 차지하는 아파트단지를

주민 스스로에 의해 환경적으로 건전하고 이웃간의 신뢰와 정이 흐르는

살맛나는 자치마을로 가꿔나가기 위한 일을 하는 모임입니다.

더불어 아파트공동체운동의 성과들을 바탕으로

도시공동체운동의 전망을 세워나가는 노력도 함께합니다.

범도민회『아파트공동체모임』이 하는 일은

□아파트 자치생활 상담창구□ 운영

아파트 생활과 관련된 각종 사안에 대한 상담과 더불어 올바른 주민자치기구의 설립과 운영, 하자 부실공사에 대한 대응, 공동체 운동의 지원등을 위한 상설적인 역할을 합니다.

□아파트 시민학교□ 개최

아파트 주민의 권리찾기 실현을 위한 학습의 장으로서 아파트시민학교를 시기별, 혹은 지역별로 개최·지원하고, 민주적인 마을공동체 만들기를 위한 다양한 프로그램을 소개합니다.

□아파트 공동체 만들기 실천 매뉴얼북□ 제작

환경, 교육, 문화, 주민축제 모범사례들을 모아 아파트공동체 실천 매뉴얼북을 제작해 주민들이 함께 시작할 수 있는 공동체 프로그램을 제공합니다.

아파트 주민간의 연대를 위해 노력합니다.

비슷한 조건, 경험등을 토대로 아파트와 아파트 간의 연대를 형성할 수 있도록 함으로써, 아파트 주민들이 처한 공동의 문제를 대처해가는데 더 큰 힘을 발휘할 수 있도록함은 물론, 아파트공동체운동이 도시운동으로 나아갈 수 있도록 합니다.

□전국 아파트공동체운동 네트워크□ 참여 활동

아파트공동체운동에 뜻을 같이하는 전국의 시민단체들의 모임인 □도시공동체를 향한 아파트공동체운동네트워크□에 참여하며 아파트공동체운동을 위한 전국 각지의 정보를 교류하고 살기좋은 아파트 만들기를 위해 힘을 모아 공동의 일을 펼쳐나갑니다.

참여자치와환경보전을위한범도민회

아파트공동체모임

살기좋은 아파트 만들기는 시민의 관심과 참여로 시작합니다.

범도민회 아파트공동체모임은 우리 아파트를

□아름다운 마을□로 만들어 나가기 위한      * 아파트 상담 및 가입전화

시민 스스로의 □힘□입니다.                  753-0844, 757-0092 (라해문, 고유기)

<맨 뒷표지>

범도민회 공동대표

주소

연락처, 팩스

홈페이지, 전자우편