경제정의실천시민연합·뜨거운청춘·민달팽이유니온·민변민생경제위원회·비닐하우스주민연합·빈곤사회연대·새로운사회를여는연구원·서울주거복지센터협회·서울세입자협회·임대주택국민연합·전국세입자협회·주거권실현을위한국민연합·(사)주거연합·집걱정없는세상·참여연대·한국도시연구소·홈리스행동 (17개 주거시민단체)

수 신	각 언론사 사회부·경제부·정치부
발 신	김주호 참여연대 민생팀 간사, 010-4706-7097, min@pspd.org
제 목	[보도자료] 임대차 갱신보장·공공임대확대·주택세제 정상화 등 이재명·안철수·심상정 후보측, 대선 주거정책으로 약속
날 짜	2017. 3. 23. (총 24 쪽)
보도자료

임대차 갱신보장·공공임대확대·주택세제 정상화 등

이재명·안철수·심상정 후보측, 대선 주거정책으로 약속

주거·시민단체들, 대선 후보에 5대 정책 수용 촉구 후속행동에 나설 것

1. 17개 주거·시민단체는 오늘(3/23) 오전 참여연대 느티나무홀에서 주거안정실현을 위한 정책토론회를 개최하여 △임대주택정책 개혁 △주거취약계층 지원 △주택임대차안정화대책 △주택분양제도개선 △주택금융,주택세제 정상화 등 주거안정실현을 위한 5대 정책 요구안을 발표하고, 각 정당의 대선예비후보들에게 5대 정책에 대한 입장을 질의한 결과를 바탕으로 후보별 주거 정책을 평가했다. 오늘 토론회에는 이재명·안철수·심상정 캠프 측 주거담당정책위원이 참가하여 5대 정책에 대한 각 당의 입장과 후보 또는 정당별 주거정책을 발표하였으며, 주거단체 관계자 및 세입자 청중들의 정책요구와 토론도 이어졌다.

이재명후보측 / 남기업 이재명캠프 토지주택기본소득위원회 위원, 안철수 후보측 / 김제동 국민의당 국토교통 전문위원, 심상정 후보측 / 김건호 정의당 정책본부 주거담당위원

2. 주거·시민단체는 정책평가의 객관성과 전문성, 신뢰성을 위해 학계·법조계·주거단체 전문가 5인의 평가단을 구성하고 주거·시민단체의 5대 정책에 대한 각 대선예비후보의 입장을 분석했다. 평가항목은 후보자 캠프별로 찬성, 반대, 기타 중 하나로 표기하되, 찬성, 반대로 표기하기 어려운 구체적인 의견이 있을 경우에는 이를 간단히 평가·서술하도록 하고 이에 대한 설명을 총평에서 기술했다.

붙임자료3. 정책 평가단 구성·운영 및 평가방법 등에 관한 기준(안)

3. 주거·시민단체들은 임대주택정책 개혁, 주거취약계층 복지확대, 민간임대시장 규제 및 임대차안정화정책 시행, 분양제도 개선, 부동산 관련 금융세제 정상화 등 5대 요구안을 대선 예비 후보자에게 발송하여 이에 대한 답변(회신)을 정리하였다. 회신은 2월 21일부터 3월 15일까지 2차례에 걸쳐 받았으며, 대상 후보는 2월 21일 전 최근 3주간의 여론조사에서 지지율 5%이상 기록(더불어민주당 문재인, 안희정, 이재명, 국민의당 안철수)하였거나 지지율은 5%미만이지만 원내정당의 대표급 후보(바른정당 유승민, 남경필, 정의당 심상정) 등 7명의 후보자를 선정했다.

대상 후보선정 기준은, 지지율 5%이상 기록(더불어민주당 문재인, 안희정, 이재명, 국민의당 안철수)하였거나 지지율은 5%미만이지만 원내정당의 대표급 후보(바른정당 유승민, 남경필, 정의당 심상정, 국민의당 손학규, 자유한국당 홍준표)임. 다만 이 9명 중 국민의당 손학규, 자유한국당 홍준표 후보의 경우 질의서 발송 당시에 출마여부 자체가 불투명하여 일단 대상자에서는 제외하되, 이후 경선이 완료되어 당의 후보가 확정되면 추가적인 정책비교평가를 통해 각 정당 사이의 객관성과 중립성을 보완하기로 함

4. 7명의 예비후보 중 시민·주거단체가 질의한 5대 정책요구안에 회신을 한 예비후보는 더불어 민주당의 안희정, 이재명 후보, 국민의 당 안철수 후보, 바른정당의 남경필 후보, 정의당의 심상정 후보이다. (더불어민주당 문재인 예비후보는 당내 경선을 거쳐 후보로 확정되지 않은 상황 및 주거정책을 아직 준비 중이라는 이유로, 바른정당 유승민 후보는 인력부족을 이유로 회신이 없었다.) 답변을 회신한 5명의 후보는 대부분 5대 정책요구안에 대하여 대부분 주거시민단체의 요구를 수용하였으나 일부 정책에서는 반대 의견과 보충 또는 기타 의견을 제시하였다. 예비 후보별로 정도 차이는 있지만 차기 정부의 주택정책은 경기부양보다 서민주거복지강화에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 다만 조기 대선의 영향인지 준비 정도가 미흡한 것으로 판단된다.

붙임자료3. 주거정책 5대 요구안에 대한 제19대 대선 예비 후보자 회신 평가 비교표

5대 정책요구안에 대한 회신에서 나타난 각 후보별 정책의 특징은 다음과 같이 요약할 수 있다(이하 후보 성명 가나다순).

◯ 남경필 후보 : 5대 정책요구안 중 재정적 부담이나 사유재산권 침해 등의 논란이 있는 정책에 대해서는 반대의견을 제시함. 기업형 임대주택 정책은 공공임대주택 공급의 한계를 보완하기 위한 방안으로 조건부 유지 의견을 제시하였으며, 주거급여 소득기준 개선은 재정부담을 이유로 반대의견을 제시함. 또한 분양원가 공개 및 계약갱신 청구권은 사유재산권 침해를 이유로 반대의견을 제시하였음. 개별정책에서 청년, 신혼부부, 장애인, 고령자 등 수요자맞춤형 공급과 지역여건과 입주자 특성을 고려한 맞춤형 공동체 프로그램 접목한 공공임대주택정책은 주목할 만한 정책임.

◯ 심상정 후보 : 5대 정책요구안에 대하여 모두 찬성 의견을 제출하였으며 보충의견을 통하여 개별정책에 대한 대안 등을 제시하였음. 반값 공공임대주택 정책인 “정의 스테이”, 주거급여 확대, 계약갱신청구권 확대, 재건축 연한단축 등의 정책은 다른 후보와 구분되는 정책적 제안으로 평가할 수 있음.

◯ 안철수 후보 : 5대 정책요구안에 대하여 대부분 찬성 입장을 표시하였으며, 보충 의견을 통하여 세부적인 정책에 대한 대안을 제시하였음. 주택청 신설 및 주거복지센터를 통한 주거복지전달체계를 확립, 공공임대주택 통합 및 임대료 상한선을 제시한 정책은 준비 정도가 높은 정책으로 평가할 수 있음. 다만 분양가 상한제 및 원가 공개에 반대 의견을 제시하였으며, 기업형 임대주택을 유지하면서 특혜 제공은 반대의견을 제시하였으나 특혜가 없으면 작동하지 않을 정책임. 주택임대차계약갱신을 찬성하면서 임대료 인상 상한제나 표준임대료 도입은 소극적이어서 전월세 가격 상승 대책으로 충분하지 않다는 비판이 가능함.

◯ 안희정후보 : 5대 정책요구안에 대하여 모두 찬성 입장을 표시하였으나 다른 후보자와 달리 개별 정책에 대한 세부적인 설명이 없어 캠프의 정책적 준비 정도와 정책 의지를 판단하기에 어려움이 있음.

◯ 이재명 후보 : 5대 정책요구안에 대하여 대부분 찬성 입장을 표시하였으나 민간임대시장의 주택임대차 안정화 정책 및 주택 분양 제도 개선방안 일부에 대해서는 차후 검토 입장을 취함. 차후 검토하겠다고 밝힌 계약갱신청구권과 임대료 상한제는 민주당이 당론으로 채택하였던 정책이었으나 준비된 의견을 제시하지 못한 것은 의외임.

5. 토론회에 캠프 정책담당자를 보낸 이재명 후보 캠프나 안철수 후보 캠프를 위해 나온 국민의 당 관계자는 당초 회신서와 다른 공약이나 정책 입장을 제시하기도 하여 각 예비후보자 캠프의 주거정책에 관한 입장 정리가 필요해 보인다. 조기 대선 실시에 따라 각 대선 캠프의 정책준비가 충분치 않았다는 점도 확인되었다. 향후 주거시민단체들은 각 당 후보가 선출되고 발표되는 주거정책 공약에 대해 다시 상세히 검증할 예정이다.

6. 지난 겨울 광장에 모인 1700만 촛불시민의 뜻은 박근혜의 탄핵을 넘어 우리 사회의 전면적인 개혁과 적폐청산에 있었으며, 그 핵심 중 하나가 바로 ‘주거적폐’이다. 주거 문제는 해를 거듭할수록 악화되고 있으며 전세 가격 급등과 급격한 월세전환 등으로 서민·주거취약계층의 고통은 점차 심화되고 있다. 그럼에도 불구하고 박근혜 정부는 수도권 기준 월세 100만원에 달하는 기업형임대주택 뉴스테이 정책을 강행하며 서민주거 안정은 뒷전으로 미루었다. 17개 주거·시민단체는 이 정책평가 이후에도 대선과정을 통해 과연 어떤 후보가 주거안정 실현을 위한 정책에 의지가 있는지 끊임없이 묻고 요구하는 활동을 펼쳐나갈 것이다. 끝.

▣ 붙임자료

1. <주거안정 실현을 위한 5대 정책 요구안>

2. 정책 평가단 구성·운영 및 평가방법 등에 관한 기준(안)

3. 주거정책 5대 요구안에 대한 제19대 대선 예비 후보자 회신 평가 비교표

4. 주거안정 실현을 위한 5대 정책요구안에 대한 예비 후보별 회신 종합 검토

5. “차기정부에 제안한다.”<주거안정 실현을 위한 정책토론회> 자료집
▣ 붙임자료1. <주거안정 실현을 위한 5대 정책 요구안>

주거안정 실현을 위한 5대 정책 요구안

- 주거·시민단체들의 제19대 대선 주거 정책 -

(1) 임대주택 정책 개혁

① 뉴스테이·공공임대리츠 폐지, 공공택지 민간 매각 제한, ② 공공임대주택 확충 및 공공의 재정 책임 확대, ③ 사회주택 확충, ④ 임대주택의 임차인 보호 강화

(2) 주거취약계층에 대한 주거복지 확대

① 주거급여 개혁: 주거급여 대상자 선정 기준인 소득기준 개선·부양의무자 제도의 폐지 및 주거급여 수준의 제고, ② 노숙인 등 주거취약계층의 지원 확대, ③ 주거복지 정책 대상 기준 설정 및 주거바우처 대상층 확대, ④ 임차인 거주 주택에 대한 집수리 지원 강화

(3) 주택임대차 안정화 정책 실시

① 임대차기간 갱신 보장, 임대료 가이드라인(예: 표준임대료), 임대료 인상률 상한제

② 임차인 보증금 보호 확대, 임대차 등록제 등

(4) 실수요자 중심으로 주택 분양 제도 개선

① 분양가 상한제 확대 적용, 분양원가 공개, 기본형 건축비 인하

② 80% 완공 후 분양제 의무화, 선분양시 분양예약제 도입

③ 분양권 전매제도 강화

(5) 주택 금융 및 주택 관련 세제의 정상화

① LTV·DTI 규제 강화 및 소비자 중심의 비소구 대출 확대

② 과표 현실화·임대소득 과세 정상화를 통한 주택 관련 세제의 정상화

1. 주거안정 실현을 위한 5대 정책 요구안의 요지

2. 정책 요구안 제안의 배경

□ 가계부채의 폭증, 고삐 풀린 분양가와 투기 과열 사태는 정부가 부동산 규제를 대폭 완화한 2014년부터 예견할 수 있었던 결과였음

- 2014년 6월 「주택법」 시행령 개정: 수도권 전역의 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 단축

- 2014년 8월 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화: LTV 비율을 은행권 기준 50~60%에서 70%로 상향. 은행 기준 DTI 비율은 지역별로 50~60%였는데 수도권만 60%로 하고 나머지는 DTI를 적용하지 않음

- 2014년 12월 국회에서 ‘부동산 3법’ 통과: 민간택지의 분양가 상한제 사실상 폐지, 재건축 초과이익 환수제 유예

- 그 결과, 2015년 이후 서울과 수도권, 전국 주요 대도시를 중심으로 심각한 투기 현상이 나타남. 국제통화기금(IMF) 보고서마저 한국의 가계 대출 증가를 우려하며 DTI 규제를 강화할 것을 권고하고 있음. 정부의 부동산·금융규제 완화로 인해 실수요자가 부동산 시장에서 배제되는 현상을 시급히 개선해야 함

□ 이명박 정부, 박근혜 정부에 들어와 민간 임대시장에서 월세로의 전환이 급격하게 진행됨. 이로 인해 1995~2015년 전국의 월세 거주 비율은 15.0%에서 23.7%로 증가하여 역대 최고 수준임. 특히 주거비가 높은 서울의 자가 비율은 42.1%에 불과하며, 월세 비율은 28.4%에 달함.

<표> 서울과 전국 점유 형태의 변화(1995~2015년)

(단위: %)
구분	1995년			2000년			2005년			2010년			2015년
	자가	전세	월세	자가	전세	월세	자가	전세	월세	자가	전세	월세	자가	전세	월세
서울	53.3	29.7	14.5	40.9	41.2	16.3	44.6	33.2	20.5	41.1	32.9	24.6	42.1	26.2	28.4
전국	39.7	43.8	15.0	54.2	28.2	14.8	55.6	22.4	19.0	54.2	21.7	21.5	56.8	15.5	23.7
자료: 통계청, 1995~2010, 인구주택총조사 원자료; 통계청, 2015, KOSIS 집계자료. 주: 1) 월세에는 보증금 있는 월세, 보증금 없는 월세, 사글세가 포함됨 2) 무상은 제외한 비율로, 따라서 점유 형태의 합이 100.0%가 되지 않음

□ 주택가격과 주거비 부담 상승으로 임차인들의 주거 불안이 심각한 상황임

□ ‘빚내서 집사라’는 정부의 부동산 시장 부양 정책과 기업형 민간임대주택(뉴스테이) 공급을 중점적으로 추진하는 임대 주택 정책은 주거비 부담 완화를 통한 국민 다수의 주거안정 실현과는 거리가 먼 것임

□ 부동산 투기 심화로 인해, ‘월세→전세→자가’로 이어지는 주거 상향 사다리가 끊긴 무주택 서민·중산층의 주거 불안 실태는 다음과 같은 통계를 통해서도 분명하게 확인됨.

- 점유형태별 평균 거주기간: 자가 11.2년, 전세 3.5년, 보증부월세 3.4년, 월세 4.3년, 무상 7.4년 (2014 국토부 주거실태조사)

- 지하(반지하), 옥상(옥탑) 거주 가구: 56.7만가구(2010년 인구주택총조사)

- 2인 이상 임차가구 월평균 소득대비 주거비 부담 심화

(단위: 원, %)
구분	2인 이상 가구			2인 이상 청년가구
	가처분소득	주거비 (보증금포함)	RIR	가처분소득	주거비 (보증금포함)	RIR
2013년	3,292,284	704,398	21.4	3,344,869	662,062	19.8
2014년	3,332,356	724,891	21.8	3,274,416	676,375	20.7
2015년	3,427,727	746,078	21.8	3,160,659	746,259	23.6
자료: 통계청, 해당연도, 가계동향조사. 주: RIR은 가처분소득 대비 주거비 비율을 의미함.

- 소득 분위별 임차 가구의 월평균 소득대비 주거비 부담(2015년)

(단위: 원, %)
구분		소득	가처분소득		가계 지출			주거비 (보증금제외)	주거비 (보증금포함)	RIR
2015년	1분위	847,050		744,662		893,964	181,238		324,015	43.5
	2분위	2,100,374		1,806,327		1,852,082	278,147		497,756	27.6
	3분위	3,326,837		2,789,868		2,663,941	285,438		622,703	22.3
	4분위	4,680,201		3,907,254		3,562,145	339,151		760,241	19.5
	5분위	7,666,551		6,226,308		5,163,148	381,739		1,140,552	18.3
	전체	3,311,602		2,764,033		2,571,705	282,941		621,500	22.5
자료: 통계청, 해당연도, 가계동향조사. 주: RIR은 가처분소득 대비 주거비 비율을 의미함.

□ 정부가 주택경기 부양을 우선시하며 임대차 안정에 관심을 기울이지 않아, 공공임대주택 재고량의 증가 속도는 더디고 주거급여 등 주거복지는 잔여적 수준을 벗어나지 않고 있음. 특히 박근혜 정부는 18대 대선에서 주거복지를 주요 공약으로 내세웠음에도 불구하고 실제로는 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등 주거비 부담 완화 대책을 계속 반대해왔음

□ 주거안정 없이 중산층과 서민의 생활 안정은 불가능함. 이에 주거 관련 시민단체들은 주거안정 실현을 위해 5대 정책 요구안을 주요 정당들과 대선후보들에게 제안하고자 함.
① 뉴스테이 폐지와 공공임대주택·사회주택 확충, ② 주거취약계층 주거복지 확대 ③ 주택임대차 안정화 정책 실시, ④ 실수요자 중심으로 주택 분양 제도 개선, ⑤ 주택 금융 및 주택 관련 세제의 정상화

3. 세부 정책: 주거안정을 위한 제19대 대선 5대 정책 요구안

(1) 임대주택 정책: 뉴스테이 폐지와 공공임대주택·사회주택 확충·임대주택 임차인 보호

① 뉴스테이·공공임대리츠 폐지, 공공택지 민간 매각 제한

- 주택도시기금, 토지 등의 공공자원을 공공임대주택을 공급하는 데 지원하여도 부족한 상황임. 주택도시기금의 출자, 그린벨트 해제 등 과도한 특혜를 기업에 제공하지만 높은 임대료로 운용되는 기업형 임대주택(뉴스테이)은 폐지해야 함(향후 서울에 공급 예정인 뉴스테이의 임대료는 영등포구 대림동 전용면적 37㎡의 경우 보증금 1,000만 원에 월세 106만 원, 중구 신당동 59㎡의 경우 보증금 1억 원에 월 100만 원으로, 임대료가 매우 높음)

- 또한 공공택지 저가 매각 및 LH공사의 매입확약 등으로 민간자본에게 무위험 수익률을 보장하는 공공임대리츠도 폐지함

- 아울러 공공택지, 공공주택 지구 등 주거안정을 위해 토지를 강제수용해서 추진되는 사업지구 내 공동주택지를 민간주택사업자에게 매각하지 않아야 함. 공공주택 특별법에서는 공공주택 배분비율을 장기공공임대 15% 이상, 공공분양 15% 이하로만 규정하고 있어 공공주택 비중이 절반도 안 됨

② 공공임대주택 확충 및 공공의 재정 책임 확대

- 저소득층, 장애인 등 주거취약계층을 위한 공공임대주택 공급 확대

- 대학생·청년, 신혼부부 등을 위한 생애주기 맞춤형 공공임대주택 확충: 청년주거 개선을 위한 소형주택 공급 확대, 대학생을 위한 공공 기숙사 확대, 신혼부부를 위한 주택 공급 확대

- 공공임대주택은 분양임대주택이 아닌 장기공공임대주택을 중심으로 공급을 확대하되 2032년까지 총 주택 재고 중 공공임대주택 재고 비율 15%를 달성할 필요가 있음

- 이를 위해 1) 정부는 주거기본법상의 주거기본계획을 통해 연간 공급할 임대주택 및 주택 재고 확보 목표를 설정해야 함. 2) 저소득층을 위한 공공임대주택(영구임대, 국민임대, 매입임대)은 건설, 운영 등에 대한 정부 예산 지원을 확대할 필요가 있음. 3) 기존 정부의 임대주택에 대한 계획 공급 물량 외에 추가적으로 공공임대주택 공급을 위해 주택도시기금 외에도 공공의 채권 발행 및 국민연금의 인수를 통한 임대주택 건설 활용

- 미국 등의 사례에서 볼 수 있는 바와 같이 공공임대주택의 관리에 소요되는 비용에 대한 정부의 재정 책임 확대 필요

- 미국 사례: 공공주택 운영 기금은 거주자가 지불하는 임대료와 공공주택을 운영하는 실제 비용 간의 차이를 보완하기 위해 고안되었음. 운영비용에는 일상적·예방차원의 정비, 편의시설 관리, PHA(Public Housing Agency) 종업원들의 임금과 수당, 지원 서비스, 주민 참여 지원, 보험, 보안관리 등이 포함됨. 자본금은 현대화, 철거, 이주 주택, 관리 개선 등 다양한 목적으로 사용될 수 있음. 2016년 기준으로 45억 달러(한화 약 5조 3,000억 원)가 공공주택의 운영 기금으로, 19억 달러(한화 약 2조 1,000억 원)가 자본금으로 책정되었음(National Low Income Housing Coalition, 2016).

<표> HUD의 공공주택 운영 기금의 예산

(단위: 100만 달러)
프로그램	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년	2017년
공공주택 운영기금	4,455	4,775	4,617	3,962	4,054	4,400	4,440	4,500	4,569
공공주택 자본금	2,450	2,500	2,040	1,875	1,777	1,875	1,875	1,900	1,865
출처: National Low Income Housing Coalition, 2016. 주: 자료 기준일은 2016년 2월 9일임; 2017년은 요구 금액임.

③ 사회주택 공급 확대

- 공공택지와 주택도시기금 지원, 세제 감면 등 민간임대주택 공급확대를 위한 지원 대상을 뉴스테이를 공급하는 민간 영리 기업이 아닌 사회적기업, 주택협동조합 등의 사회적 경제 주체나 비영리단체로 변경해서 사회주택 공급을 확대할 필요가 있음. 시가보다 낮은 임대료(예: 시세 80% 이하) 책정 등 지원에 상응하는 공공성을 확보함.

④ 임대주택의 임차인 보호 강화

- 공공임대주택에서 소득에 따른 임대료 차등 부과(선진국과 같은 소득대비 주거비 부담(Rent to Income Ratio: RIR) 기준 설정 필요)

저소득층인 공공주택 거주자가 지불가능한 임대료만으로 공공주택의 실제 운영 비용을 모두 감당하기에는 현실적인 어려움이 있다. 이에 1969년 미국의 연방 의회에서는 상원의원 Edward W. Brooke의 이름을 딴 Brooke Amendment를 통과시킴으로써, 공공주택 거주자들이 자신의 소득에서 임대료로 지불해야 하는 금액의 한계를 법제화했다. 처음 소득에서 공공주택 임대료가 차지하는 비율이 25%미만이어야 했으나 나중에는 30%미만이 되었다(National Low Income Housing Coalition, 2016).

- 일정규모 이상의 민간·공공임대주택에 임차인대표회의 설치 의무화 및 대표회의에 대한 지원 강화

- 민간임대주택의 임대료는 연 5%의 범위에서 통계청이 발표한 가장 최근 연도와 그 직전 연도 해당 지역 주거비 물가지수의 변동률을 기준으로 임대료의 증감률을 정하되, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 추가적인 증감이 필요할 경우 임차인대표회의와 협의하여 결정

- 민간 임대사업자 등록 의무화

- 공공임대주택에서 타지역 공공임대주택으로의 순환 이주를 가능하게 하도록 제도 개선

(2) 주거취약계층에 대한 주거복지 확대

① 주거급여 개혁: 주거급여 대상자 선정 기준인 소득기준 개선·부양의무자 제도의 폐지 및 주거급여 수준의 제고

- 소득기준 개선: 중위소득의 43%라는 기준은 기존 최저생계비보다 조금 높을 뿐, 예산에 맞추어 근거 없이 설정한 기존 차상위계층조차 포괄하지 못하는 부실한 기준이므로 정책대상자를 확대할 수 있도록 소득기준 개선

- 부양의무자 제도 폐지: 부양의무자가 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 경우임에도 부양의무자가 있는 사람은 주거급여 대상자로 선정되는 경우가 극히 적음. 관련 연구에서도 부양의무자 제도 폐지 없이는 대상 확대가 이루어지지 않는다고 보고 있음

- 주거급여 수준의 제고: 평균 월 11만원은 공공임대주택의 재고 부족으로 민간 임대주택에 거주하는 급여 대상 임차가구가 실제로 지불하는 임대료와 큰 차이가 있음(쪽방의 경우도 월세가 25만원 전후임). 인간의 존엄성을 유지할 수 있는 주거에 거주할 수 있도록 주거급여 수준을 제고해야 함. 주거급여 확대 재원은 부동산 과세 과표 현실화를 통한 세수 증가분 등을 활용.

② 노숙인 등 주거취약계층의 지원 확대

- ‘노숙인 등 복지법’ 개정을 통한 정책대상 확대: 현행 법률이 정한 '노숙인 등' 이라는 대상 규정은 개념 정의를 회피한 것으로 법제명은 물론 정책 용어로서도 타당하지 않음. 그에 따라 쪽방, 고시원, 숙박시설 등지의 홈리스들이 차등 지원을 받거나 사각지대에 처하는 문제가 발생하고 있음. 따라서 법률 개정을 통해 지원 대상에 다양한 유형의 홈리스를 포함시켜, 지원의 사각지대를 해소해야 함

법률 제2조 1항에 따르면 ‘노숙인 등’은 1) 상당한 기간 동안 일정한 주거 없이 생활하는 사람, 2) 노숙인 시설을 이용하거나 상당한 기간 동안 노숙인 시설에서 생활하는 사람, 3) 상당한 기간 동안 주거로서의 적절성이 현저히 낮은 곳에서 생활하는 사람으로 규정됨. 이와 같은 홈리스에 대한 법적 정의는 법률 제정 전과 비교하여 비교적 정책 대상이 포괄적인 것처럼 보이나, 법률은 시행규칙을 통해 연령을 18세 이상으로 제한하였고 쪽방주민의 경우, 지침을 통해 노숙과 쪽방 거주를 반복하는 이 만을 대상으로 하여 상당히 협소한 개념을 유지하고 있음.

- 탈(脫)시설 주거지원 정책 수립: 정부는 주거가 아닌 시설 입소 중심의 홈리스 정책을 고수하고 있는 상황임. 그로 인해 입·퇴소 및 거리노숙이 반복되는 회전문 현상이 발생, 탈(脫)시설 지원정책의 부재로 인한 만성적 홈리스가 양산되고 있음. 따라서 주거지원 중심 전략 하에 임시주거지원사업 및 주거취약계층 주거지원사업 지원 확대, 장애 및 노인 홈리스 등 특성에 따른 지원주택 및 무장애주택 확대 등의 구체적인 방안이 실행되어야 함

- 도시개발 및 용도변경에 따른 쪽방 멸실 대책 수립: 쪽방은 홈리스에게 탈(脫)노숙의 발판으로서 기능하며, 임시주거지원사업, 결핵환자투약관리사업 등 정책자원의 역할도 수행하고 있음. 그러나 도시 재개발 및 도시의 고급화·상업화로 인한 건물주의 용도변경 등에 따른 쪽방의 멸실이 진행되고 있어 저소득층의 마지막 거처로서 기능하는 쪽방의 거주민들을 더욱 열악한 주거상황으로 내몰고 있음. 이에 쪽방지역개발에 대한 규제강화 및 쪽방지역 재생을 위한 공공쪽방·공공주택 등의 방안 마련을 통해 쪽방주민들의 안정적인 주거권이 보장되어야 함.

- 여성 홈리스에 대한 주거지원 정책방안 강화: 여성 홈리스의 경우, 적은 규모 및 비가시적 특성 등으로 인해 정책대상에서 소외되어 왔음. 여성 홈리스를 위한 종합지원센터의 부재 및 지원기관의 부족은 대표적인 정책적 소외라 볼 수 있으며 그에 따른 적절한 주거지원도 미비한 상황임. 또한 여성 정책을 담당하는 여성가족부의 지원 대상에도 포함되어 있지 않아 복지 사각지대에 놓임

- 경제적 빈곤으로 인한 비닐하우스 등의 비주택 거주 가구에 대한 국공유지 변상금 부과나 비닐하우스 등이 위치한 사유지 소유자에 대한 이행강제금 부과 등 주거안정을 위협하는 행정 단속 위주의 정책을 지양하고 주거개선 대책을 수립해야 함. 아울러 경제적 빈곤으로 인해 주택보다 더 열악한 곳에 사는 비닐하우스 주민에 대해 개발시 주거이전비 지급 및 이주대책이 수립되지 않는 문제에 대한 개선이 필요함.

- 한 평도 안되는 고시원 등 열악한 비주택에 대한 면적, 안전과 건강 등에 관한 기준 마련

③ 주거복지 정책 대상 기준 설정 및 주거바우처 대상층 확대

- 주거복지 정책 대상 기준 설정: 주거복지의 우선 정책 대상 설정을 위해 소득 대비 주거비 부담(RIR)이 과도한 가구에 대한 기준 설정(예: 호주와 같이 소득 하위 40% 가구로서 소득 대비 주거비 부담 비율이 30%를 넘는 경우 및 이들에 대한 지원이 가능하도록 주거복지 제도 개선

- 주거급여 대상층 확대: 기존 주거복지 대상에서 배제되어 왔던 저소득층 청년 독립가구 등에 대한 주거급여 확대 필요

④ 임차인 집수리 정책: 저소득층이 거주하는 저렴한 민간 임대주택의 열악한 주거환경을 개선하기 위한 임차인 집수리 정책 실시

(3) 민간임대시장: 주택임대차 안정화 정책 실시 및 보증금 보호 강화

① 주택임대차 안정화 정책 실시

주택임대차 안정화 정책은 1) 임대차기간 갱신 보장, 2) 임대료 가이드라인(예: 표준임대료), 3) 임대료 인상률 상한제, 4) 임대차 분쟁조정위원회를 통한 임대차 분쟁조정 제도 등으로 구성. 계약 갱신을 바탕으로 주거 안정을 도모하고 임대인과 임차인의 합의-조정을 중심으로 제도를 운영하는 것으로 이를 위해 정부와 지자체가 전문기관을 통해 구축한 정확하고 공정한 임대차 정보를 제공하고 분쟁조정기구를 통해 당사자 간 합의·조정을 지원하도록 하는 것이 핵심.

◯ 임대차기간 갱신 보장

- 임차인의 계약 갱신을 통한 계속 거주 없이 주거 안정은 불가능하며 2년 뒤 계약이 끝나는 방식으로는 임대료 조정도 불가능함. 따라서 독일, 프랑스, 일본 등과 같이 장기임대차가 가능한 방식으로 개혁할 필요가 있음.

- 계약갱신요구를 임차인의 권리로 명시하여, 임차료 미납 등의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 재계약 요구를 임대인이 거절하지 못하도록 제도 개혁

◯ 표준(공정)임대료: 임대차계약이 갱신되어 임대차가 존속되는 것을 전제로 임대료에 대하여 당사자 간 합의가 어려울 때 갱신된 임대차의 임대료를 조정하기 위한 기준 마련 (필요시 분쟁조정위원회의 조정)

- 외국 도입 사례: 임대인과 임차인이 합의하여 임대차 갱신 시 임대료를 정하되 당사자 사이에서 갱신된 임대차의 임대료를 정하지 못하는 경우 지방자치단체가 고시하는 표준임대료에 의하여 임대료를 정하도록 하거나(독일, 프랑스 등), 임대료 행정관이 개입하여 행정기관 내부에서 공정한 임대료 기준을 정한 기준(공정임대료)에 의하여 임대료를 정함(영국, 워싱톤 D.C 등).

◯ 임대료 상한제: 표준(공정)임대료 등 임대료 안정화제도를 도입한 선진국은 임대료 상한을 법률로 규제하고 있음

- 외국 도입 사례: 프랑스의 경우 최근 12개월 동안 평균 소비자 물가변동치에 상응하도록 제한, 독일의 경우 3년에 20% 이상 인상 요구할 수 없음.

- 직전 연간 소비자물가상승률 등 적절한 물가지수에 연동된 임대료 상한 설정 필요

② 임차인 보증금 보호 확대

임차인의 보증금 보호 확대를 위해 임대차등록제 도입 및 임대차등록내용의 공시, 임대차등록과 부동산등기 제도를 연동시켜 실시간 공시 및 상호확인이 이루어지도록 하여 임대차 등록 접수시 즉시 등록 임대차에 대항력이 발생하도록 제도 개선, 경매시 임차인 우선매수청구권 도입, 임대차계약 전 다가구주택 보증금 총액 확인이 가능하도록 제도 개선 등

(4) 실수요자 중심으로 주택 분양 제도 개선

◯ 분양가 상한제 확대 적용: 부동산 3법 통과 이전의 수준으로 규제를 강화해, 공공택지와 마찬가지로 민간택지에도 분양가 상한제 적용해야 함(분양가 상한제 폐지 이후 서울 강남에서는 분양가가 4,000만원 전후로 폭등함).

◯ 분양원가 공개: 최소한 과거 수준인 61개 항목에 대한 원가공개로 분양가 인하효과를 높이고 소비자 알권리를 보장할 필요가 있음.

서울시는 2006년 9월 오세훈 선언, 중앙정부는 참여정부의 2007년 4월 주택법 개정으로 공공아파트에 대해 61개 항목의 원가를 공개해왔으나 서울시는 박원순 시장이후, 중앙정부는 이명박 정부 이후 12개 항목으로 축소되면서 후퇴.

장기적으로는 성남시처럼 모든 공공사업 및 공공주택사업의 설계내역, 원하도급 내역, 원하도급 대비표 등이 인터넷 등에 투명하게 상시공개되어야 함

◯ 기본형 건축비 인하: 기본형 건축비 산정내역 투명한 공개, 표준주택 및 표준건축비 제정으로 건축비의 거품을 제거

건축비는 땅값과 달리 지역별 대동소이해야 정상임에도 불구하고 공공아파트조차 평당 수백만원, 호당 수천만원씩 차이나는 것은 비상식적(마곡 평당 700만원 vs 강남서초 평당 550만원)

참여정부에서 분양가상한제 도입을 위해 마련된 기본형 건축비는 2016년말 현재 평당 580만원이고, 가산비용까지 허용함으로써 실제 소비자들이 지불하는 건축비는 700만원대

◯ 80% 완공 후 분양제 의무화: 주택을 짓지도 않고 판매하는 선분양제는 소비자의 선택권 침해, 부실시공 조장, 집값하락의 리스크 전가 등 소비자에게 매우 불리. 모든 공공아파트, 분양가자율화 아파트에 대해서는 80% 완공 후 분양제(골조분양)를 의무화.

◯ 선분양시 분양예약제 도입: 완공 후 분양제를 의무화 하되, 선분양을 할 경우에는 분양시 소액의 예약금을 납입한 후 예약만 하고, 최종선택인 본 청약은 1~2년 이후에 하도록 함. 이를 통해 소비자들이 충분히 알고 결정을 할 수 있고 소비자의 금융손실을 최소화하며 소비자에 불리한 집단대출 시스템을 개혁할 수 있고, 판매를 위한 건설사들의 경쟁도 유도할 수 있음.

◯ 분양권 전매제도 강화: 현행 6개월에 불과한 분양권 전매제한 기간을 최소 1년 이상으로 확대해, 분양 시장에 거품을 발생시켜 실수요자의 주택 구입을 방해하는 투기 수요를 규제해야 함. 향후 완공 후 분양제 의무화를 도입하되, 선분양시 예약제 운영시에도 분양권 전매를 제한하도록 함.

(5) 주택 금융 및 주택 관련 세제의 정상화

① LTV·DTI 규제 강화 및 소비자 중심의 비소구 대출 확대

◯ LTV·DTI 규제 강화: 주택담보대출은 일단 늘어나면 다시 줄이기 어렵고 채무조정도 쉽지 않기 때문에 증가 속도를 충분히 통제해야 함. 또한 집단대출 등에 대한 규제 등 정부정책의 사각지대를 해소하고 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율)·
DSR(총부채원리금상환비율) 등 상환능력 심사를 강화해야 함

◯ 소비자 중심의 비소구 대출 확대: 주택 가격 거품에 따라 주택 가격 하락시 하우스푸어로 전락하면서 사회문제화되고 있음. 주택담보대출이 무한책임이 될 경우 주택구매자는 빚에서 헤어나올 수 없음. 비소구대출은 주택담보대출이 주택을 담보로 하는 만큼 소비자가 주택소유권을 포기하면 소비자에게 추가적인 상환책임을 묻지 않는 대출제도로 우리나라같이 주택 가격의 거품이 많을수록 소비자보호를 위해 반드시 도입되어야 함

미국 등은 주택담보대출시 주택가격 하락에 의한 손실을 금융권이 떠안는 비소구대출제가 정착화되어 있는 반면 우리나라는 여전히 소비자에게 전가하고 있으며, 국토부는 비소구대출을 시범사업으로 도입하겠다는 소극적 입장임.

② 과표 현실화·임대소득 과세 정상화를 통한 주택 관련 세제의 정상화

◯ 과표 현실화: 한은 발표에 따르면 ‘64년 이후 대한민국 땅값은 3천배가 상승하여, 모든 경제지표(국민총소득, 노동자 평균임금 등) 상승을 앞지르고 있으나 집과 땅의 과세기준인 공시지가 및 공시가격은 시세를 제대로 반영하지 않고 있음. 이로 말미암아 상속증여세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등에서 수많은 불로소득이 사유화되고 있음. 따라서 개별지 및 개별주택 과표의 기준이 되는 표준지 및 표준주택 공시가격의 현실화율을 높여 공평과세를 실현하고 불로소득을 환수해야 함. 아울러 모든 부동산 실거래가 내역이 공개되고, 다운계약 등에 대한 처벌강화가 이루어져야 함.

◯ 임대소득 과세 정상화: 한국의 자가점유율이 53.6%로 나머지 주택은 임대되고 있음에도 불구하고 민간 임대시장과 관련 임대소득에 대해 정상 과세되지 않고 있는바, 소득이 발생하는데도 과세되지 않는 특권을 허용하여서는 안 됨. 임대사업자 등록 의무화 및 전월세 임대소득세 부과 등을 통해 임대소득에 대한 과세를 정상화하여야 함.

▣ 붙임자료2. 정책 평가단 구성·운영 및 평가방법 등에 관한 기준(안)

주거시민단체 주거분야 관련 제19대 대선 예비후보자 캠프의 정책에 관한 평가단 구성·운영 및 평가방법 등에 관한 기준(안)

1. 평가주체

- 주거 관련 시민단체들의 활동가로 구성된 제19대 대선 정책 토론회 추진 모임(이하“주거분야 대선 정책 토론회 추진모임”)

경제정의실천시민연합·뜨거운청춘·민달팽이유니온·민변민생경제위원회·비닐하우스주민연합·빈곤사회연대·새로운사회를여는연구원·서울주거복지센터협회·서울세입자협회·임대주택국민연합·전국세입자협회·주거권실현을위한국민연합·(사)주거연합·집걱정없는세상·참여연대·한국도시연구소·홈리스행동 (17개 주거시민단체)

2. 평가단의 구성과 운영

(1) 평가단은 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임이 주거분야에 전문성을 갖고 있는 박사 학위 이상을 소지한 학자 3인, 변호사 자격을 갖고 있는 법률전문가 2인 등 5인을 위촉한다.

(2) 평가단의 운영 및 평가절차는 다음과 같이 한다.

첫째, 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임이 평가위원을 선정하여 위촉하고 수락한 평가위원에게 평가 관련 자료를 발송한다.

둘째, 평가단의 평가위원들은 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임이 논의하여 제공한 평가지표와 방법 및 기준에 따라 평가자료를 분석하여 의견을 이메일을 통해 서면으로 제출한다.

셋째, 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임이 평가위원들이 평가한 서면 의견의 결과를 취합하여 평가의견서 초안을 각 평가위원들에게 재차 이메일로 발송한다. 이와 관련하여 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임이 평가위원들의 평가의견을 취합하여 평가의견서 초안 작성 실무를 담당한다.

넷째, 취합된 의견에 대한 평가의견서 초안을 각 평가위원들이 승인할 경우 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임은 해당 평가 의견을 대외적으로 언론 등에 공표한다.

다섯째, 평가자의 개별 사안에 관한 의견이 누구의 것이었는지에 대한 실명은 공개하지 않는다.

3. 평가지표, 평가기준, 평가방법

(1) 평가의 목적

- 주거 관련 시민단체들의 제19대 대선 정책 평가는 각 캠프/정당의 주거 분야 공약에 대한 평가가 아니라 주거분야 대선 정책 토론회 추진모임이 20대 총선 전에 각 정당에 요구한 5대 정책 요구사항을 각 정당이 수용하는지를 평가하는 것을 목적으로 한다.

(2) 평가지표

- 주거 관련 시민단체들의 5대 요구사항을 기준으로 다음 5가지 정책을 그 하위 항목까지 구체적으로 수용 여부를 평가한다.

(3) 평가기준 및 평가방법

① 대통령 선거기간 전 토론회가 실시되는 관계로 아직 공약이 정식으로 발표되지 않은 시기임. 따라서 공약을 평가할 방법은 없고 해당 캠프나 정당에서 주거권 네트워크의 요구사항을 정책으로 수용하는지 여부 및 수용의 정도를 평가하는 것이 타당함

② 각 평가 항목별 평가는 후보자 캠프별로 찬성, 반대, 기타 중 하나로 표기하되, 그 의미는 다음과 같이 한다.

찬성: 찬성 및 정책 수용

반대: 정책 불수용

기타 및 세부의견: 찬성, 반대로 표기하기 어려운 구체적 의견이 있을 경우 이를 간단히 평가 서술 (그외 후보측 답변 회신 내용이 위 3가지보다 더 직관적으로 이해가 잘 될 경우 이를 그대로 사용할 수도 있음)

※ 평가단 내에서 의견이 엇갈리는 경우 평가자 다수의 의견을 평가단의 대표의견으로 하되, 그 경우에도 다른 의견이 있음을 괄호로 부기하고 그 의견을 간단하게 기재한다.

※ 답변 보류한 사항은 개별 평가위원은 해당 항목에 대해 평가를 하지 않되 해당 캠프에 대한 정책 준비정도를 총평에서 평가할 수 있으며, 최종 종합 평가의견서 작성시에는 해당 항목에 대해서는 “답변 보류”로 기재함.

③ 찬성, 반대, 기타 및 세부의견 중 구체적 이유를 서술한 경우 이를 종합하여 해당 의견의 이유로 한다.

④ 5대 정책요구안에 대한 각 캠프의 답변에 대한 평가를 총평에서 기술한다.

▣ 붙임자료3.              주거정책 5대 요구안에 대한 제19대 대선 예비 후보자 회신 평가 비교표

구분 (요구안)			남경필	심상정	안철수	안희정	이재명
임대주택 정책 개혁	뉴스테이·공공임대리츠 폐지, 공공택지 민간 매각 제한	뉴스테이 폐지	사실상 뉴스테이유지 *(조건부 찬성)	찬성	기타(뉴스테이 유지. 건설사, 금융자본 특혜제공반대) *(내용상 찬성)	찬성	찬성
		공공택지 매각 제한	찬성	찬성	기타(뉴스테이에 대해 공공택지를 제한적으로 공급하되 특혜제공반대) *(내용상 찬성)	찬성	찬성
		공공임대리츠 폐지	찬성	찬성	기타(공공임대리츠 유지 및 금융자본 특혜제공반대) *(내용상 찬성)	찬성	찬성
	공공임대주택 확충 및 공공의 재정 책임 확대		찬성	찬성	찬성 *(기존 계획 유지, 추가 확충 반대)	찬성	찬성
	사회주택 공급 확대		찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
	임대주택 임차인 보호 강화	임대료 차등부과	찬성	찬성	찬성	찬성	기타(별도 검토 필요) *(신중 접근 입장)
		순환이주 정책	찬성	찬성	찬성	찬성	기타(현재 임대주택 재고부족 등으로 실시 어렵다) *(신중 접근 입장)
		임차인대표회의 강화	찬성	찬성	찬성	찬성	기타(공공임대 가능, 민간임대 불가) *(신중 접근 입장)
		임대사업자 등록 의무화	찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
주거취약 계층 복지 확대	주거급여 개혁	소득기준 개선	반대	찬성	찬성	찬성	찬성
		부양의무자기준 폐지	찬성	찬성	찬성	찬성(단계적 폐지)	찬성
		급여수준 제고	반대	찬성	찬성	찬성	찬성
	홈리스 등 주거취약계층의 지원 확대	지원대상 확대	반대	찬성	찬성	찬성	찬성
		주거이전 대책	반대	찬성	찬성	찬성	찬성
		비주택 환경개선	찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
	주거복지 정책 대상 기준 설정 및 주거바우처 대상층 확대	RIR 기준 설정	찬성	찬성	찬성	찬성	기타(복지대상 확대찬성, 소득대비 임대료 기준으로 확대하는 것은 별도 검토)
		대상층 확대	찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
	임차인 집수리 정책		찬성	찬성	조건부 반대(민간지원기관 통해 간접지원)	찬성	찬성
민간임대 시장규제	주택임대차 안정화 정책 실시	갱신 보장	반대	찬성	찬성	찬성	차후검토
		표준임대료	찬성	찬성	조건부 반대 *(반대)	찬성	차후검토
		임대료 상한제	찬성	찬성	조건부 반대 *(반대)	찬성	차후검토
	임차인 보증금 보호 확대		찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
분양 제도 개선	분양가 상한제 확대 및 분양원가 공개	분양가 상한제 확대	찬성	찬성	반대	찬성	찬성 (‘차후검토’라는 회신 후 회신서 뒤쪽에 추가 검토하여 찬성의견 밝힘)
		분양원가 공개	반대	찬성	반대 *(찬성)	찬성	차후검토
	80% 완공 후 분양제 의무화	후분양제 의무화	조건부찬성(취지 찬성하나 충분한 의견 수렴 및 신중 접근) *(‘사실상 반대’라는 평가 있음)	찬성	찬성	찬성	차후검토
		전매제한 강화	찬성	찬성	초배지 분양 조건부 반대	찬성	찬성 (‘차후검토’라는 회신 후 회신서 뒤쪽에 추가 검토하여 찬성의견 밝힘)
금융 세제 정상화	LTV·DTI 규제 강화 및 소비자 중심의 비소구 대출 확대	LTV·DTI 강화	찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
		비소구대출 확대	반대	찬성	찬성	찬성	찬성
	과표 현실화·임대소득 과세 정상화를 통한 주택 관련 세제의 정상화	과표 현실화	찬성	찬성	찬성	찬성	찬성
		과세 정상화	찬성	찬성	찬성	찬성	찬성

(후보자 성명 가나다순)

※ *( )는 평가위원단 소수 의견. ‘기타’는 ‘기타 및 세부의견’의 줄임말

▣ 붙임자료4.

주거안정 실현을 위한 5대 정책요구안에 대한 예비 후보별 회신 종합 검토

- 예비후보자 성명에 따라 가나다순으로 평가

남경필 (바른정당)

임대주택 정책개혁

뉴스테이 폐지를 제외한 나머지 정책요구안을 찬성하는 입장으로 뉴스테이에 대해서 단순 폐지보다는 발전에 대해 언급하고 있으나 문제점은 인식하고 있는 것으로 보임

주거취약계층에 대한 주거복지 확대

주거취약계층에 대한 주거복지 확대 요구에 대해 재정부담을 이유로 대체로 소극적인 입장으로, 현 상태를 유지하면서 재정여건을 감안해 일부 확대하자는 의견. 청년 등 주거사각지대에 대한 강조, 공동체 복원에 관심은 인상적

민간임대시장: 주택임대차 안정화정책 실시 및 보증금 보호 강화

현행 주택임대차 제도를 유지하되, 표준임대료나 보증금 보호 확대 등을 통해 일부 개선하자는 입장. 그러나 계약 갱신이 보장되지 않는 이상, 표준임대료나, 임대료상한제가 사실상 적용되지 않으므로, 주택임대차 안정화를 위한 실질적인 대책이 될 수 없음.

실수요자 중심으로 주택분양제도 개선

분양가 상한제 확대 및 전매제한 강화를 통해 과도한 분양가 인상 및 투기 수요 규제에는 찬성하는 입장으로, 투기적인 주택시장에 대해서는 적극적인 행정 의지가 있는 것으로 평가됨. 다만 과도한 분양가 상승을 억제하는 제도는 찬성하지만 분양가 인하 압력이 될 수 있는 분양원가 공개에는 반대하는 입장.

주택 금융 및 주택관련 세제 정상화

주택금융 및 주택 관련 세제 정상화 방안 대부분 찬성하나, 비소구대출에 대해서는 도덕적 해이 우려로 반대

총평

전반적으로 볼 때, 임대주택정책 개혁과제와 주택금융 및 주택 관련 세제 정상화 과제에 대해서는 긍정적인 입장을 표명하고 있으나, 주거취약계층에 대한 주거복지 확대 요구, 민간주택 임대차 안정화 정책 실시, 실수요자 중심의 주택분양제도 개선에는 소극적인 입장을 보이고 있음. 주거정책에 있어서 대체적으로 시장중시, 소유권 중시를 강조하는 입장으로 평가됨.

심상정 (정의당)

임대주택 정책개혁

임대주택 정책 개혁 관련 제안에 모두 찬성하는 입장으로 뉴스테이의 문제점에 대해 구체적으로 파악하고 있으며, 이에 대한 ‘정의스테이’라는 대안을 제시하고 있는 점은 평가할 수 있음. 사회주택에 대한 언급은 하고 있으나 비영리 민간 등 새로운 공급주체를 통한 민관협력방식에 대한 고민이 부족해 보임.

주거취약계층에 대한 주거복지 확대

주거취약계층에 대한 주거복지 확대 방안에 대해 찬성 의견이나, 구체적 실현 방안은 제시되지 않고 있음

민간임대시장: 주택임대차 안정화정책 실시 및 보증금 보호 강화

주택임대차 안정화를 위한 계약갱신청구권과 임대료 상한제 도입, 표준임대료 등 주택임대차 안정화 패키지 정책 도입에 모두 찬성함. 아울러 임차인 보증금 보호 확대에 찬성 입장임

실수요자 중심으로 주택분양제도 개선

주택 분양제도 개선 방안에 대해 찬성 의견이나, 구체적 실현 방안은 제시되지 않고 있음. 분양가 상한제와 분양원가 공개에 찬성하고 후분양제와 전매제한 강화에 찬성하는 등 분양시장을 실수요자 중심으로 재편하는데 찬성하는 의견

주택 금융 및 주택관련 세제 정상화

주택 금융 제도 개선 방안에 대해 찬성 의견이나, 신뢰할 수 있는 구체적 실현 방안은 제시되지 않고 있음

총평

주거시민단체들의 주거안정 실현을 위한 5대 정책 요구안에 모두 찬성 의견. 취약계층을 위한 주거 복지에 찬성하면서 민간임대시장 안정화를 위한 계약갱신제도 및 이를 실효적으로 보장하는 임대료상한제 실시에 찬성하는 점을 살펴보면 주거복지와 전월세난 해결책에 공감하고 있다고 평가됨. 다만, 구체적인 세부의견 제시가 없어서 정책 구상력과 체계정합성 등을 평가하기 어려움

안철수 (국민의 당)

임대주택 정책개혁

다양한 유형의 공공임대주택을 단일화하여 소득, 임신여부, 가족수, 무주택기간 등 점수를 매겨 순차적으로 공급하는 점수제를 도입하고 공공임대주택 임차가구의 주거비가 가구 소득대비 30%가 넘을 경우 30%까지만 임대료를 내도록 하는 부담 가능한 주택정책을 제시하였다는 점에서 다른 후보들과 차별적인 부담가능주택 정책을 제시한 것으로 보임. 공공임대주택 확충 목표를 제시하고, 공공, 기관, 민간으로 공급주체를 나눠 공공의 혜택을 차등화 하려는 입장은 그 주택의 기능과 성격에 비추어 바람직하다고 보임.

기업형 임대주택에 대하여 유지하면서 특혜제공은 반대의견을 제시하였으나 특혜가 없으면 작동하지 않을 정책임.

주거취약계층에 대한 주거복지 확대

주택청을 신설하여 주거복지 제도를 통합 운영하고, 물리적 플랫폼 기능을 수행하도록 하는 방안은 주거복지에 정책적 자원 배분을 증대시키고, 효율적이고 종합적인 주거복지를 수행할 수 있을 것으로 적절한 것으로 판단됨. 이 경우 민간의 주거복지 관련 단체들과 협력관계 구축이 중요.

민간임대시장: 주택임대차 안정화정책 실시 및 보증금 보호 강화

주택임대차의 계약기간 갱신은 보장하되 표준임대료와 임대료상한제에 대해 반대(조건부) 입장을 표명하고 있는데, 주거비 과부담 문제, 특히 청년 세대의 주거비 과부담 문제에 대한 대안이 무엇인지가 제시되어야 할 것임. 기관을 통한 소규모의 주택 공급은 주거비 과부담 문제에 대한 대안이 될 수 없음 (캠프에서는 주택 공급 주체를 공공, 기관, 민간으로 구분하고 있고 기관이라는 캠프에서 제기하는 주체에 대한 설명과 문제점이 앞 부분에 빠져 있어, 기관 이야기가 갑자기 나오는게 맥락이 없는 문제가 있다는 의견 있음).

실수요자 중심으로 주택분양제도 개선

분양가 상한제와 분양원가 공개에 반대하는 등 분양가는 시장자율에 맡긴다는 입장. 그에 대한 대안으로 후분양제를 의무화하되, 초배지 분양시 전매제한을 강화할 필요가 없다는 입장으로 실수요자의 분양가 부담 완화에 대한 효율적 대책이 되기 어려움.

주택 금융 및 주택관련 세제 정상화

주택금융 및 주택 관련 관련 세제 정상화 방안에는 전반적으로 찬성하는 입장

총평

주거정책에 대해 각론까지 세부적으로 정책을 준비한 것으로 보이는데 예컨대 주택시장을 공공, 기관, 민간으로 재구조화한다는 구상(이 부분이 다소 어설프다고 판단된다는 의견 있음), 주택청 신설 및 주거복지센터를 통한 주거복지전달체계 확립, 공공임대주택 통합 및 점수제를 통한 입주와 공공임대주택 임대료에 소득 대비 30% 임대료 상한선 도입, 주거급여통합, 초배지 분양, 비소구대출 제도 구체화 등은 안철수 후보의 주거복지 정책, 주택 시장정책 및 주택 금융정책의 구체적인 내용을 파악할 수 있게 하는 의미있는 제안으로 판단됨.

다만 민간임대차 시장에 대해 공공의 지원이 없으면 개입하기 어렵다는 입장으로는 전월세 가격 상승으로 인한 주거비 부담에 시달리는 서민의 주거비 부담 완화 요구에 대한 적절한 대책이 되기 어렵다는 비판이 가능

안희정 (민주당)

임대주택 정책개혁

전반적으로 찬성하고 있으나, 이를 보완하는 구체적인 방안을 구상 중이어서 구체적인 정책평가에 한계가 있음.

주거취약계층에 대한 주거복지 확대

전반적인 정책 요구사항에 찬성하는 입장이나, 부양의무 기준 폐지에 대해서는 단계적 폐지를 세부의견으로 제시함. 마찬가지로 세부의견을 구체적으로 밝히지 않아 세부적인 정책 평가 어려움.

민간임대시장 : 주택임대차 안정화 정책 실시 및 보증금 보호 강화

전반적으로 찬성하고 있으나 구체적인 갱신 기간, 임대료 인상 상한선 제시가 없는 점은 미흡함. 세부적인 정책은 파악하기 어려움.

실수요자 중심으로 주택분양제도 개선

전반적으로 분양시장을 실수요자 중심으로 재편하는데 찬성하는 입장임. 마찬가지로 세부의견을 구체적으로 밝히지 않아 구체적인 정책 평가 어려움.

주택 금융 및 주택관련 세제 정상화

주택금융 및 주택 관련 세제 정상화 방향에 대해 전반적으로 찬성하는 입장임. 마찬가지로 세부의견을 구체적으로 밝히지 않아 구체적인 정책 평가 어려움.

총평

주거시민단체들의 5대 정책 요구안에 대해 모두 찬성 의견을 표시하였으나, 구체적인 내용이 없어서 후보의 해당 사안들에 대한 구체적 입장을 파악하기는 곤란함. (부양의무자 제도에 대해 단계적 폐지를 주장하고 있고 뉴스테이 등의 폐지에 대해서도 단서를 달아 놓고 있어 모두 찬성이라고 보기에는 다소 무리가 있다는 의견 있음)

다른 대선 예비 후보 캠프들이 주거정책에 대해 비교적 상세히 답변한 것에 비해 안희정 예비후보 답변은 구체적 의견제시가 거의 없는 것을 고려할 때 주거정책에 대한 캠프의 정책 준비 정도가 부족한 것일 가능성이 있음

이재명 (민주당)

임대주택 정책개혁

임대주택 정책 개혁에 관련된 대부분의 제안에 동의하고 특히 공공임대주택 공급량에 대해 구체적인 도달 목표를 제시하고 있는 점은 공약의 실현 의지가 엿보임. 그러나 뉴스테이에 대해 다소 유보적인 입장을 보이고 있어 이에 대한 좀 더 명확한 입장 표명이 필요함.

임대주택의 임차인 보호방안과 관련해서는 별도 검토가 필요하다거나, 일부 반대(순환이주, 민간임대주택의 임차인대표회의 강화)하는 등 선별적 입장을 취하고 있음.

주거취약계층에 대한 주거복지 확대

주거취약계층에 대한 주거복지 확대에 매우 적극적이고, 특히 소득대비 임대료 기준 산정을 통해 주거복지 대상 확대가 필요하다는 의견은 그동안 우리 사회에 관련 기준이 없었다는 점에서 긍정적임. 다만 임차인 집수리와 관련하여 기존의 자가 주택개량자금지원을 언급하는 것은 관련 정책에 대한 이해가 부족하다고 판단됨

민간임대시장: 주택임대차 안정화정책 실시 및 보증금 보호 강화

주택임대차 안정화 정책(주택임대차 계약갱신청구권, 표준임대료, 임대료인상 상한제)에 대해 “차후 검토”한다는 답변을 보내와 캠프의 민간임대시장 정책(특히 주택임대차 제도 개선)에 대한 입장 정리가 필요. 임차인 보증금 보호 확대는 찬성. (계약갱신청구권과 임대료인상상한제에 대해 부정적인 입장이라고 평가하는 의견 있음)

실수요자 중심으로 주택분양제도 개선

“차후 검토”하겠다는 입장을 보내와 캠프의 주택분양시장에 대한 정책 정리가 필요하다고 볼 수 있으나 첨부된 입장에서는 분양가 상한제와 전매제한 강화가 반드시 필요하다고 기술하여 일부는 추가로 검토했다고 볼 수 있음.

주택 금융 및 주택관련 세제 정상화

LTV, DTI 규제 강화 및 비소구대출 도입에 찬성하는 등 주택금융의 정상화 방향에 대해 동의하고 있음. 특히, 주택 임대소득으로 확보된 재원으로 공공임대주택 등 주거안정 정책에 사용하려는 점이 돋보임.

총평

이재명 후보가 핵심 공약을 통해 밝힌, “서민들의 주거비 부담 완화” 및 “가계부채 관리정책”에 대한 분명한 지향점은 높이 평가할만한 부분으로 판단됨.(캠프의 정책에 대해 매우 잔여적인 주거복지 정책을 택하고 있어 이와 같이 평가하기는 힘들다는 의견 있음. 실효성에 대해 이견을 제기한 평가위원 있음.)

다만, 민주당 대선 예비 후보 중 1명으로서 주택임대차 안정화 정책(계약갱신청구권, 표준임대료, 임대료 상한제)에 대한 의견이 정리되어 있지 않다는 것은 의외이며(특히 계약갱신청구권과 임대료 상한제는 민주당의 당론으로 삼아 왔던 정책이었음) 혹시 논란이 될 수 있는 정책에 대한 입장 발표를 미루는 것이 아닌지 의문이 제기됨. 아울러 주택분양 제도와 관련한 일부 내용에 대해서도 준비를 하지 못한 것으로 보여 전반적으로 주거정책에 대한 준비정도가 높다고 볼 수는 없음.