▣ 별첨

주택임대차보호법제 해외 주요국가 입법사례

주택임대차 갱신(존속보호) 입법례

유럽의 임대차법은 임대차관계의 장기존속을 통한 임대차의 안정을 목적으로 임대기간의 정함이 없는 것을 원칙으로 하고 예외적으로 계약체결시 일정한 사유가 있을 때에만 기간을 정하여 임대차계약을 체결하게 하거나(독일), 기간의 정함이 있는 임대차계약의 경우 기간이 만료하더라도 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에 한해서 갱신거절 또는 계약을 해지하게 함으로써 임대차기간을 장기 보장하고 있음(독일, 영국, 프랑스).

일본은 우리나라 주택임대차보호법 제6조와 동일한 규정을 두어 임대차기간 만료 전 일정한 기간 내에 임대인이 갱신거절통지를 하면 임대차계약이 종료되는 것으로 하되, 임대인에게 ‘정당한 사유’가 있어야만 갱신을 거절하도록 함으로써 임대차관계 존속을 강하게 보장하고 있음.

(1) 독일(민법전 B̈ürgerliches Gesetzbuch)

1) 기간의 정함이 없는 임대차

○임대인은 정당한 사유가 있을 때에만 해지할 수 있음(민법 제573조)

-정당한 사유 : 임차인의 상당한 의무 위반이 있는 경우

임대인이 주거로 사용하려는 경우

임대인이 임대차관계의 연장으로 현저한 불이익을 받을 경우

○명문으로 차임인상을 위한 해지는 허용되지 않음을 규정하고 있음.

○임대인에게 계약을 해지할 정당한 사유가 있더라도 해지가 임차인에게 가혹한 것일 때에는 임차인은 해지에 이의하고 임대차관계의 계속을 청구할 수 있게 되어 있음(제574조).

2) 기간의 정함이 있는 임대차

○계약체결시에 임대인이 기간특정의 이유를 서면으로 고지한 때만 기간의 정함이 있는 임대차계약을 체결할 수 있음. 그 외에는 임대차관계는 기한의 정함이 없는 것으로 간주함.

-기간 특정의 이유 : 기간만료 후 임대인 등이 주거로 사용하려는 경우

기간만료 후 철거, 중대한 변경이나 수리를 하려는 경우

기간만료 후 임대인의 피고용자에게 임대하려는 경우

○임차인은 기간만료 4개월 전부터 임대인에 대하여 기간특정의 이유가 여전히 존재하는지를 1개월 안에 통지할 것을 요구할 수 있고, 그 이유가 소멸한 경우 임차인은 기한의 정함이 없는 연장을 청구할 수 있음(제575조).

3) 소결

기한의 정함이 없는 경우 임대인이 정당한 사유로 계약을 해지하더라도 임차인에게 가혹한 것일 때에는 임차인은 해지에 대한 이의권과 임대차관계 계속 청구권을 행사할 수 있고, 기간의 정함이 있는 경우라도 기간만료 당시 임대인에게 기간특정의 이유가 소멸한 경우에는 임차인은 기한의 정함이 없는 임대차계약 연장 청구권을 행사할 수 있도록 하여 사실상 임차인에게 계약갱신청구권을 인정한 것과 같은 효과임.

(2) 영국(the Rent Act)

1) 영국의 임차권의 존속보장은 임대차계약 소멸 후 성립하는 법정임차권에 의한 임차권의 존속보호와 임대인의 주택명도청구제한에 의한 임차권의 존속보호로 구분됨.

2) 법정임차권(statutory tenancy)

○임대차기간의 종료, 해지통고, 임차권의 몰수, 임차권의 포기 등 원인을 불문하고 약정임차권이 소멸하여도 임차인이 당해 주택을 거주 목적으로 계속 점유할 경우에는 계속 거주할 권리가 있으며, 특별한 사유가 없는 한 법원의 주택인도명령·판결을 금지하여 임차인의 권리를 보호하는 제도.

○임대인은 주택인도청구소송을 제기하여야 하며, 법원이 정당한 사유가 있다고 인정하여 주택인도명령·판결을 내려야만 임차인으로부터 주택인도를 받을 수 있음.

3) 임대인의 주택인도청구 제한

○임대인의 주택인도청구 사유

-임대인이 적절한 대체주거를 제공할 경우

-임차인이 제한차임을 초과한 차임으로 전대한 경우

-차임지체, 임차인의 의무위반, 반사회적인 주거사용, 임차인의 해지통고

-임대인의 사용, 임대인의 피고용자의 사용 등

○법원은 임대인의 주택인도청구소송에서 인도판결을 하는 것이 합리적인가 아닌가를 판단하여 인용여부를 결정함.

(3) 프랑스(1989년 임차관계 개선을 위한 법률 Loi n°89-462 du 6 jullet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs)

1) 최단존속기간을 임대인이 자연인인 경우는 3년, 법인인 경우 6년으로 정함.

2) 자연인인 임대인은 임대건물을 회수해야할 명백한 상황이 정당화되는 경우에만 1년 이상 3년 이하의 임대차계약을 체결할 수 있음.

3) 임대인은 계약 만료전 2개월 전에 회수 조건이 되는 상황이 발생하였음을 임차인에게 확인시켜야 하고, 이러한 요건을 충족시키지 못한 경우에는 임대차계약이 3년간 존속하는 것으로 간주됨.

4) 만기가 된 임대차계약은 해지통고와 그에 따른 기간이 경과되어야 종료됨(임대인의 해지통고시 6개월, 임차인의 해지통고시 3개월).

5) 임대인이 해지통고를 할 경우에는 정당한 사유가 있어야 함.

○임대인의 정당한 사유

-임대인, 그의 가족의 사용

-주택매각

-차임연체, 주거 목적 이외의 사용 등 임차인의 의무위반

(4) 일본(차지차가법 借地借家法)

1) 기간의 정함이 있는 임대차의 경우 우리나라와 같이 임대인이 기간만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않거나 차임인상 등 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지 하지 않은 경우 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주함으로써 묵시적 갱신을 인정하고 있음. 다만, 기간의 정함이 없는 임대차로 되는 것이 우리나라와 다름.

2) 기간의 정함이 없는 임대차의 경우 임대인이 해약신청을 하는 경우 6개월이 경과함으로써 임대차 종료.

3) 임대인에 의한 갱신거절(기간의 정함이 있는 경우)이나 해약신청(기간의 정함이 없는 경우)은 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우가 아니면 원칙적으로 할 수가 없음.

○정당한 사유 유무의 판단 기준

-임대인 및 임차인이 건물의 사용을 필요로 하는 사정

-임대차에 관한 종전의 경과

-건물의 이용상황 및 현황

-건물 명도 조건으로서 또는 건물 명도와 교환하여 임차인에게 재산상 급부를 하는 취지의 신청을 한 경우에 있어서의 그 신청

4) 갱신거절의 통지 또는 해약신청을 한 경우라도 기간만료 또는 해지기간 만료 후 임차인이 사용을 계속하는 경우에는 임대인이 즉시 이의하지 않으면 종전과 동일한 계약을 갱신한 것으로 보되, 그 기간은 정함이 없는 것으로 간주.

5) 소결

일본은 임대차기간이 만료할 때 갱신거절사유가 있어야 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있음. 갱신거절은 영국처럼 그 사유를 열거하지 않고 법원이 건물의 사용을 필요로 하는 사정, 임대차에 관한 종전의 경과, 건물의 이용 상황 및 현황, 임대인이 임차인에게 재산상의 급부를 하는 취지를 고려하여 ‘정당한 사유’가 있다고 인정하는 경우에만 할 수 있도록 하고 있음. 일본은 다른 나라와 달리 별도로 차임인상에 대한 제한을 두고 있지 않지만 철저한 존속보호제도를 두고 있어서 차임인상을 목적으로 갱신거절, 해약신청이 허용되지 않음.

임대료 규제 입법례

(1) 독일

1) 독일은 정부의 재정지원이나 택지공급을 받아 건설하는 사회주택(우리의 임대주택법상의 공공임대주택)은 금액 상한제를 적용하고, 민간주택에는 인상률 상한제를 적용하고 있다.

2) 사회적 주택(Sozialwohnung) 이라 함은 공적자금을 지원받아 건축된 주택을 말하며, 주택구속법(WoBindG)의 강력한 차임규제를 받는다. 최초의 차임이나 인상된 차임도 이른바 비용차임을 한도로 결정되고 이를 초과한 합의는 무효이며, 이미 지불된 경우의 초과지불분은 이자를 붙여 상환하여야 한다. 비용차임의 액수는 주택의 건설·유지를 위한 경상적 비용을 보전하기 위하여 필요한 금액을 기초로 산출된다.

3) 민간주택의 경우 민법전(B̈ürgerliches Gesetzbuch)에 의해 규율되는데, 최초의 임대차계약시 차임은 자유롭게 정하도록 하되, 장래 차임 인상은 계단식 또는 지수식으로 인상할 수 있다. 그 외에는 지역상례적 비교차임(orts̈ubliche Vergleichsmiete), 개량시 차임인상규정에 따른 차임인상만을 요구할 수 있다.

일정한 기간에 대하여 각 기간에 대한 차임 또는 인상분이 금액으로 표시하여 달리  약정하는 차임.

연방통계청이 사정한 독일내의 가계물가지수에 의하여 정하여지는 것으로 약정하는 차임.

4) 지역상례적 비교차임(orts̈ubliche Vergleichsmiete) : 2년 간격으로 당해 기본지방자치체 또는 그에 유사한 기본지방자치체에서 유사한 종류, 크기, 설비, 성상 및 위치의 주거공간에 대하여 지난 4년 동안 합의되었거나 변경된 상례의 대가에 좇아 정하여지는 지역상례적 비교차임을 정하고, 지역상례적 비교차임에 대해 임대인 및 임차인의 이익대표가 공동으로 또는 기본지방자치체가 차임일람표(Mietspiegel)를 작성하거나 승인함. 임대인이 인상을 청구할 때에는 이러한 차임일람표나 특별차임일람표(qualifizierter Mietspiegel), 차임데이터베이스, 감정서 등을 제시하여 인상 청구하여야 함.

특별차임일람표라 함은 일반적으로 승인된 전문적 원칙에 따라 작성되고 기초지방자치체 또는 임대인과 임차인의 이익대표가 승인한 차임일람표를 말함. 특별차임일람표는 2년의 간격으로 시장의 변화에 맞추어 조정되어야 한다. 그에 있어서는 무작위표본조사가 또는 연방통계청이 조사한 국내가계물가지수의 변동이 그 기초가 될 수 있음.

차임데이터베이스라 함은, 지역상례적 비교차임을 조사하기 위하여 지속적으로 수집한 차임정보의 집합으로서, 임대인과 임차인의 이익대표가 공동으로 또는 지방자치체가 이를 수집하거나 승인하고 또한 그로부터 개별 주거에 대하여 그 지역상례적 비교차임을 추론할 수 있는 정보를 제공하는 것을 말함.

5) 지역상례적 비교차임의 요건 : 차임인상배제 약정이 없고, 차임이 인상되는 때로부터 거슬러 15개월간 차임이 변동되지 아니한 경우에 임대인은 임차인의 동의를 받아 그 지역에 상례적인 비교차임까지 차임을 인상할 수 있음. 차임인상청구권은 마지막 차임인상이 있은 후 적어도 1년이 경과한 후에야 청구할 수 있음.

6) 인상의 한계 : 지역상례적 비교차임에 의한 인상도 3년 동안에 20%를 초과하여 인상할 수 없음.

(2) 영국

1) 연혁

1915년부터 임대료법(the Rent Act)으로 임대료 통제-→1965 임대료법 개정으로 모든 민간임대주택에 공정임대료(Fair Rent)제도 도입→1972 주택기금법(The Housing Finance Act)에서 공영주택에도 확대하여 모든 임대주택에 공정임대료를 도입하고, 지불능력이 없는 계층에는 임대료 할인이나 보조해주는 제도 도입→ 1977년 임대료법 개정으로 특정한 민간임대주택에만 공정임대료 적용을 축소하고 임대료보조 제도 확대. 그후 대상주택 계속 축소→The Rent Act(Maximum Fair Rent) Oder 1999로 소매물가지수(RPI)의 상승률과 연계하여 제한.

차임한도액을 건물의 총체가격에 적정계수를 곱하여 정하는 방식으로 건물 자체에 대한 차임한도액이 정해져 있었음.

2) 공정임대료제도

○1977년 the Rent Act로 소유자가 주거하지 않는 임대용 주거는 등록임대로 신고토록 하고, 이 등록임대주택에 대해서 공정임대료가 적용되고 있음.

○공정임대료(Fair Rent)란 임대료 조정관(Rent Officer)이나 임대료조정위원회(Rent Assessment Committe)에 의해 결정된 임대료로서 임대인의 적정 이윤이 보장되는 수준이며 모든 공정임대료는 지방임대료장부에 기록됨.

○공정임대료 결정기준

-임대인이나 임차인의 개인사정을 제외한 모든 상황변화

-주택의 보수상태와 장점, 지역특성, 건축연한, 가구여부

-·임차인에게 책임이 있는 파손

-임차인에게 필요하지 않은 개량 등

-임대료 조정관(Rent Officer), 임대료조정위원회(Rent Assessment Committe)는 공정임대료를 시장임대료, 희소가치 등을 무시하고 결정할 수 있었으나, 1999년 제정된 The Rent Act(Maximum Fair Rent)에서 임대료 총액을 소매물가지수(RPI)의 상승률과 연계하여 제한하는 내용 규정을 둠. 이 규정에 따라 임대료 사정관, 임대료조정위원회 등에게 등록될 수 있는 최대임대료를 산정하여야 할 의무가 부과됨.

○공정임대료 제도 관련 조직

-The Rent Service(TRS) : 중앙정부 소속. TRS는 지방정부, 임차인, 임대인에게 임대료 평가와 관련한 지식을 제공하는 임무를 수행하고, 임대료 조정관은 독립된 법무관이면서 공무원과 협력관계 유지.

-임대료조정위원단(Rent Assessment Panels  RAPs) : 독립적이고 준사법적인 기구로서, 핵심기구는 변호사, 감정평가사, 일반시민으로 구성된 임대료조정위원회(Rent Assessment Committe). 임대료조정위원회는 임대료 조정관이 정한 임대료에 불복한 경우의 등록된 임차권에 대하여 소매물가지수의 변동을 기초로 한 공정임대료 결정함.

(3) 미국

1) 뉴욕시의 임대료 안정법(Rent Stabilization Law)

○뉴욕시의 임대료안정법의 적용을 받는 민간임대주택은 임대료안정위원회(Rent Guidelines Board BGR)가 매년 정하는 최대 임대료상승분에 따라 차임인상.

○ 임대료 산정시 고려사항 : 재산세, 기반시설비용, 보험료와 각종 부담금, 인건비 등 운용비용, 금융비용, 주택공급과 공실율, 기타 주거관련지표의 변동

○규제 내용: 임대료 안정법이 적용되는 지역의 집주인은 법에 따라 Division of Housing and Community Renewal(DHCR)에 주택을 등록해야 하고, 매년 임차인에게 등록사항을 알려주어야 함. 임차인은 해당 주택에 대한 본인 계약 이전의 임대료를 확인할 수 있으며, 이에 따라 제시된 임대료보다 높은 경우 임차인은 신고할 수 있고, 임대인에게는 제재가 가해짐.

2) 워싱턴 D.C

○임차주택위원회가 매년 최고 차임 조정률 고시.

○워싱턴 D.C 표준도시통계지역 소비자물가지수변동률(보통 10%이하)로 증액 제한.

(4) 프랑스

1) 프랑스는 최초의 임대차계약은 자유롭게 체결할 수 있지만, 임대료를 인상할 경우 임대차계약에서 임대료의 증가율이 전국건축비지수상승률의 80%를 넘지 못하도록 하고 있음.

2) 임대료 인상에 관하여 당사자의 합의가 되지 않을 경우 임대인 단체와 임차인 단체로 구성되는 임대차관계 전국 협의위원회(Commission nationale des rapport l0catifs)에서 매년 협의, 조정하여 정하는 적정차임에 따르도록 함.

(5) 일본

일본은 현재 차임규제를 위한 특별한 제도를 두고 있지 않으나 철저한 존속보호제도를 두고 있어서 차임인상을 목적으로 하는 갱신거절·해지통고가 허용되지 않으며 임대인에게 인정된 차임증액청구권의 행사는 궁극적으로 법원판결을 통한 통제를 받게 되어 결국 우회적으로 차임규제가 이루어지고 있음.

[표] 해외 주요국가의 주택임대차 보호제도 및 차임규제 비교표

	최단 존속기간	갱신(존속보장)제도	갱신거절사유	차임인상규제
한국 주택임대차보호법	2년 (법 제4조)	①묵시적갱신만 규정 ②상가건물임대차보호법에 5년 범위내에서 갱신청구권 제도 있음(임대차계약 종료 전에 임차인이 갱신청구의 의사표시를 해야 갱신)	없음	임대기간 중 5% 이내에서 차임증감청구(법 제7조, 동시행령 제2조)
독일 민법전(B̈ürgerliches Gesetzbuch)	없음	①임차인의 갱신청구의 의사표시가 없어도 갱신됨. 임대인이 정당한 갱신거절(해지사유)를 입증해야 임대차계약이 종료 ②기한을 정한 임대차의 경우에도 기한을 정한 정당한 이유(갱신거절의 이유)를 입증해야 임대차가 종료되고 임대인이 정당한 이유가 없는 경우 기간을 정하지 않은 임대차로 갱신	ⅰ)임대인 또는 그의 가족이 주거로 사용하려는 경우 ⅱ)철거, 중대한 변경 또는 수리가 필요한 경우 ⅲ)임대인의 노무의무자에게 임대할 경우	①기초지방자치단체는 2년 간격으로 지역상례적 비교차임에 따른 차임일람표 등을 작성. ③차임일람표에 따른 인상률은 3년 동안 20%를 초과할 수 없음.
일본 차지차가법(借地借家法)	없음	있음	①“정당한 사유” ②정당한 사유 존부는 법원의 판단에 맡김.	경제사정, 물가인상 등으로 임대료를 인상해야 할 상당한 이유를 임대인이 입증해야 인상됨. 재판실무상 대략 연1/6을 넘지 않고 있다.
영국 임대차법(The Rent Act)	없음	①임대기간만료 후에도 임차인이 건물에 거주하고 있을 때에는 임차인의 갱신청구의 의사표시 없어도 임대차가 계속됨(법정임대차) ②임대인이 임대차법상의 갱신거절사유가 있다고 입증하여 법원이 점유회복명령·판결을 내려야 임대차가 종료됨.	ⅰ)임대인이 적절한 대체주택을 제공한 경우 ⅱ)임차인이 제한차임을 초과한 차임으로 전대한 경우 ⅲ)차임연체 ⅳ)임대인의 자기사용의 필요 등	차임 총액을 소매물 가지수의 상승률과 연계하여 제한 The Rent Act(Maximum Fair Rent) Oder 1999
프랑스 1989년 임차관계 개선을 위한 법률(Loi n°89-462 du 6 jullet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs)	임대인의 법인격에 따라, 자연인 3년 법인 6년	임대차기간만료의 경우에도 임차인의 갱신청구 의사표시 없이 임대차계약은 갱신되고 임대인이 갱신거절의 정당한 사유를 입증해야만 해지가능	ⅰ)스스로 주택을 사용하려는 경우 ⅱ)주택을 매도하려는 경우 ⅲ)임차인의 의무위반등	물가상승률에 따라서 차임이 자동적으로 조정되도록 약정하는 경우 연간 차임인상분은 행정청에서 정하는 연간 건축비지수의 상승분을 넘을 수 없음.
뉴욕 차임안정법(the Rent Stabilization Law)				차임결정위원회가 매년 최대 차임상승 분을 제시.
워싱턴D.C				①임차주택위원회가 매년 최고 차임 조정률 고시. ②워싱턴 D.C 표준도시통계지역 소비자물가지수변동률(보통 10%이하)로 증액 제한.