토 론 회

상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가?

일시 | 2014년 3월 20일(목) 오전 10시

장소 | 국회의원회관 제2세미나실

주최 |	참여연대

민주사회를 위한 변호사모임

민주당 을지로위원회

국회의원 서영교

국회의원 윤후덕

후원 |	경제민주화와 재벌개혁을 위한 국민운동본부

전국 중소상공인ㆍ자영업자 살리기 비상대책협의회
(전국 '을' 살리기 비대위)

토지주택공공성네트워크

Contents

인사말

국회의원 우원식ㆍ국회의원 서영교ㆍ국회의원 윤후덕

사  회

안진걸 (참여연대 협동사무처장)

발  제

상가 임차인의 보호를 위한 방안	1

변선보 변호사ㆍ감정평가사 (민주사회를 위한 변호사모임)

토  론

권정순 서울특별시 민생경제자문관	23

김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수	37

권구백 전국상가세입자협회 대표	45

박덕규 씽크탱크 공인중개사 사무소 대표	51

박정화 감정평가사ㆍ도시공학 박사	57

별  첨

상가임대차보호법 일부개정(안)	65

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 일부개정(안)	73

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

발제 ▪

상가 임차인의 보호를 위한 방안

변선보 ▪ 변호사 / 감정평가사
(민주사회를 위한 변호사모임)

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	상가 임차인의 보호를 위한 방안

변선보 ▪ 변호사 / 감정평가사

1. 상가 권리금 피해 사례

< 사례 1 >

박씨는 권리금 1억원을 들여 서울 홍대 앞 한 빌딩에 카페를 열었다. 계약 당시 건물주는 '오랫동안 영업할 수 있도록 해주겠다'고 약속도 했다.

박씨는 남다른 감각을 가지고 의욕적으로 가게를 운영해갔다. 그러나 계약기간인 2년이 채 지나지 않은 시점에서 카페가 들어서 있던 건물주는 최씨 몰래 건물을 팔았다.

새로운 건물주는 최씨에게 당시 350만원이었던 월 임대료를 600만원으로 올리겠다며, 그렇지 않으면 당장 가게를 비우라고 통보했다.

박씨는 인근에서 해당 가게와 비슷한 규모의 가게를 얻으려면 지불해야 하는 권리금이 일억원이 넘는다는 사실에 비춰 건물주가 권리금을 노리고 고의로 임대료를 올린 것이라고 생각했지만 별다른 도리가 없었다.

살고 있던 주택까지 담보로 잡혀 거액의 대출을 받아 연 가게를 뺏길 위기에 처한 박씨는 "너무나 절망적인 상황이어서 밤에 잠이 안 오고, 눈앞이 캄캄하다"며 억울함을 호소했다.

< 사례 2 >

지난 2009년 1월20일 경찰이 재개발에 따른 적정 보상비를 요구하며 용산 재개발 건물을 점거하고 있던 상가세입자들을 진압하는 과정에서 6명이 숨지고 24명이 다친 '용산참사'가 발생했다.

용산참사의 주요 원인 중 하나가 바로 '상가권리금' 문제였다. 실제 용산 참사 당시 상가 세입자들이 받은 보상금은 3개월치 영업이익과 시설비 일부 등 수천만원 수준이었다.

상가권리금이 감정평가 항목에 포함되지 않아 철거민에게 지급된 보상액이 세입자들의 실제 투자비보다 크게 낮았던 것이다. 이 금액으로는 다른 곳으로 이전해 장사하기에도 턱 없이 부족했다. 상가세입자들이 이를 항의하는 과정에서 점거 농성이 발생했고, 결국 참사로까지 이어진 것이다.

2. 상가 권리금의 구조

상가권리금은 대략적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 구성된다. 이 권리금들의 본질 및 성격을 이해하는 것이, 권리금 문제를 해결한 해법을 찾는 시작점이 된다.

[표1] 권리금의 구조

영업 권리금	영업권의 가격. 점포의 상호와 고객을 모두 인수하는 대가
시설 권리금	점포 내에 설치된 인테리어, 시설 등에 대한 가격
바닥 권리금	빈 점포에 존재하는 기본 권리금. 주로 상권의 활성화 여부, 점포의 위치, 월 임대료 등에 따라 정해진다.

가. 바닥권리금

이 중 바닥권리금은 특정 상권에서 상가가 부족한 경우에 많이 형성된다. 바닥권리금은 특정 상가의 위치에 대한 프리미엄이라고 이해된다. 통상 상가가 신축되면, 임대인이 최초의 임차인으로부터 바닥권리금을 받고, 이 임차인은 새로운 임차인에게서 다시 바닥권리금을 받고 나가는 구조이다.

바닥권리금은 해당 상가가 얼마나 좋은 상권에 있는지, 점포의 위치가 좋은지 등에 따라 결정된다.

특히 주목할 것은 월임대료나 보증금이 저렴한 매장에는 바닥권리금이 올라가는 경우가 많다는 점이다. 이 경우는 명칭은 권리금이지만, 실질적으로는 월 임대료 중 일부를 선불 형태로 받는 것으로 볼 수 있다.

결국 바닥권리금은 상가 자체의 위치 혹은 임대표의 과소성 등으로부터 파생되는 것이다. 따라서 애초부터 종전 임차인의 몫이라기 보다는, 상가 임대인에게 돌아가야 하는 몫이라고 보는 것이 적절하다. 즉 임대료로 징수되어야 할 돈 중 일부를, 일시금 형태로 받는 것이라고 볼 수 있다.

나. 시설권리금 (시설비)

시설권리금은 상가임차인이 영업을 위해 실제로 투자한 인테리어 비용, 각종 시설비 등을 의미한다. 시설권리금은 상가임차인이 자신의 사업을 위해 투자한 비용이다. 따라서 사업이 흥하면 투자비 이상의 이익을 얻고, 사업이 부진하면 시설투자비를 제대로 회수 못할 수도 있는 것이다. 이에 대한 위험부담은 상가임차인의 몫이다. 따라서 원칙적으로 임대인이 이를 보장할 의무를 부담하지는 않는다.

다만 임대인의 귀책사유로 인해, 투자비 회수를 위한 최소 기간도 보장 받지 못한 경우에는, 보호받아야 하는 금원이라고 볼 수 있다.

한편 영업용 시설은 내용년수(통상 5~10년)가 길지 않아, 시간이 흐를수록 감가상각이 크게 이루어진다. 따라서 처음 인테리어를 할 때는 1억원을 투자하였더라도 몇 년 지나면 잔존 시설의 가치는 수천만원 수준으로 낮아진다. 보상금도 그런 수준으로 정해진다. 그런데 임차인은 자신이 투자한 1억원을 시설권리금이라고 생각하므로, 시설 보상금에 대해서는 불만을 가질 가능성이 높다.

다. 영업권리금 (영업권)

영업권리금은 특정 영업에 대한 프리미엄(즉 영업권 가치)이라고 이해된다. 즉 점포가 장사가 아주 잘되어, 이익이 주변의 점포보다 많이 나는 경우에, 이에 대한 영업권 프리미엄이 형성된다. 따라서 그 점포 전체를 매수하려는 사람들이 나타나게 된다. 후속 임차인이 해당 영업을 통째로 인수하면서, 이 영업권 프리미엄에 대한 대가를 종전 임차인에게 지불하는 것이다.

이러한 관행은 기업을 인수하는 과정에서도 흔히 발견된다. 따라서 이렇게 영업권 프리미엄을 수수하는 관행은 정상적인 상거래로 이해할 수 있다. 즉 신규 진입자가 보다 쉽게 영업에 안착하기 위한 투자금인 것이다.

영업권이 정상적으로 거래된다면, 이를 판 임차인(종전 임차인)은 인근 지역에서 동종 영업을 하지 않는다. 이는 영업권을 매입한 후속 임차인의 투자비를 보호하기 위한 관행이다.

이 영업권 프리미엄의 특징은 고정된 금액으로 존재하는 것이 아니라, 경기동향, 시장상황, 경쟁자의 증감, 기술의 진보, 상권의 변화 등에 따라 급격한 변화를 겪는 경우가 많다는 점이다. 예를 들어 비디오테이프 대여점은 90년대까지 큰 인기를 구가하며 높은 영업권리금을 형성하였지만, 현재는 거의 모든 점포가 폐업한 상태이다. 또한 종로 3~5가의 상가들은 90년대까지 매우 번화한 상권으로 각광받았지만, 현재 상당히 쇠퇴하였다. 그리고 얼마전까지 명동 일대의 상가들이 해외관광객 특수를 맞아 높은 영업권리금을 형성하였지만, 최근 임대료의 상승, 해외관광객의 감소 등으로 인해 영업권리금이 조정되고 있다.

그리고 상권이 변하지 않더라도, 후속 임차인이 장사를 잘 못한다면, 손님은 줄어들게 마련이다. 그러면 영업권리금도 자연스럽게 떨어진다.

이렇듯 고위험 투자에 속하는 영업권리금을 지불하는 이유는 무엇일까? 우선 이러한 영업권리금은 후발주자들이 신규개업의 위험을 회피하고, 보다 안정적인 지위에서 영업활동에 진입하고 싶은 욕구가 가장 큰 원인이다. 둘째 활성화된 상권에서는 좋은 위치의 공실 상가를 찾기가 쉽지 않고, 그러다 보면 일정액의 영업권리금을 기존 임차인에게 보상액의 차원에서 지급하고 상가를 임차하는 경우도 있다.

어쨌든 영업권리금은 임차인이 영업의 안정적 런칭을 위해 투자하는 비용이므로, 이것이 떨어지거나 소멸한다고 하더라도 이는 투자자가 감내해야할 손실이라고 할 것이다. 다만 영업권리금을 회수할 만큼 충분한 영업기간을 보장해줄 필요가 있으며, 만약 이런 영업기간이 보장되지 않는 경우에는 이에 대한 적절한 수준의 보상책이 있어야 한다.

3. 권리금은 어떻게 거래되는가?

가. 우리나라 권리금의 특이성

우리나라 상가권리금의 특징은 임차인 간에 수수되며, 통상적으로 임대인은 권리금에 개입하지 않는다는 점이다 부동산 이론이나 해외의 사례 등을 통해 볼 때, 시설권리금이나 영업권리금을 종전 임차인이 받은 것은 보편적이고 정상적인 거래로 이해될 수 있다. 그러나 바닥권리금을 (임대인이 아닌) 종전 임차인이 받는 것은 해외에서 유사한 사례를 찾기 쉽지 않을 정도로 특이한 현상이다.

단 전술하였듯이 바닥권리금의 경우에는, 신축 상가가 최초로 임대되는 경우에는 임대인이 바닥권리금을 받는 경우가 많다.

나. 권리금은 어떻게 회수되는가?

임차인이 권리금을 후속임차인으로부터 제대로 받을 수 있는 경우는, 통상적으로 후속 임차인이 동일업종을 영업하고자 하는 경우이다. 이 경우 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금까지 모두 받을 수 있다.

만약 업종이 바뀌거나 폐업하는 경우, 영업권리금이나 시설 권리금을 회수 못하는 경우가 대다수이며, 단지 새로운 임차인에게 넘기는 경우 바닥권리금 정도만 회수할 수 있을 뿐이다.

만약 임차인이 급하게 폐업을 하고 나가는 경우에는, 바닥권리금조차 받지 못할 수도 있다. 그래서 영업이 극히 부진한 상가임차인들도 바닥권리금이라도 받기 위해,  새 임차인을 구할 때까지, 울며 겨자먹기 식으로 영업을 계속하는 경우도 있다.

다. 권리금 계산 방법

앞에서 살펴보았듯이 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 등으로 구성된다. 하지만 실제로 점포를 거래할 때는 업종별 특징이 많이 반영된다. 카페나 술집은 인테리어와 월임대료 등이 권리금에 큰 영향을 미친다. 약국은 월 매출, 특히 건강보험 급여 매출이 중요한 기준이 된다.

이러다보니 주먹구구식으로 권리금이 계산되기도 하고, 종전 임차인이 부르는 게 값이 되기도 한다. 중개인이 권리금을 과장할 가능성도 매우 높다.

라. 시사점

따라서 권리금을 임차인들까리 주고받는 현재의 관행을 고려할 때, 상가권리금을 임대인에게 직접적으로 청구하는 방식을 전면적으로 법제화할 경우, 임대인들의 강한 반발에 부딪힐 가능성이 높으며, 형평의 원칙에도 그다지 부합하지 않는다. 임차인들 역시 통상적인 경우에는 권리금을 임대인으로부터 받겠다는 생각을 하지는 않는다.

다만 임대인이 사회질서에 반하는 행동으로, 임차인의 권리금을 침해한 경우에는 그에 따른 적절한 보상이나 배상책을 도입할 필요는 있다.

4. 권리금에 대한 해외 입법례

서울특별시, 정비사업 관련 상가세입자 손실보상에 관한 연구, 2011. 5. 법무부, 상가점포의 권리금에 관한 연구, 2009 10.

가. 프랑스

1) 권리금

프랑스에서는 임대차계약을 체결할 때, 임차인이 임대인에게 차임 외에 별도의 금전(빠드뽀르뜨, pas de porte)를 지급하는 경우가 많다(임차인 간에 권리금을 주고 받는 우리나라와는 많이 다르다).

이 빠드뽀르뜨는 월세 선불금, 계약 축하금 등의 성격을 모두 포함하고 있는 것으로 보인다.

2) 상가임차인의 임대차 양도 보장

프랑스 민법 제1717조에서는 “임차인은 임차물을 전대하거나 타인에게 양도할 권리를 가지나, 그 권리가 금지된 때에는 그러하지 아니하다”라고 규정하여, 원칙적으로는 임차권의 양도의 자유를 인정하되, 당사자들이 양도를 금지하는 내용으로 계약을 체결하면 유효하다고 인정하고 있다.

하지만 상업용 임대차에 대해서는 양도의 자유를 인정하고 있다. 프랑스 상법 L145-16에서는 “그 형식에 상관없이, 임차인이 임차권을 양도하거나 이 장에 의해서 갖게 되는 권리를 영업의 매수인이나 인수인에게 양도하는 것을 금지하는 모든 합의는 무효이다”라고 규정하고 있다. 상업용 임대차계약에서는 양도의 자유가 매우 폭넓게 보호되고 있는 것이다.

3) 갱신거절과 퇴거보상

프랑스 상법은 우리나라와 달리 법정 계약갱신기간을 두고 있지는 않다. 프랑스 상법 L145-14는 “임대인은 임차권의 갱신을 거절할 수 있다”고 규정하고 있다. 다만 갱신을 거절하는 경우 원칙적으로 “임대인은 퇴거한 임차인에게 갱신의 거절로 인해서 발생한 손해에 상응하는 퇴거보상을 해야 한다”

또한 퇴거보상의 기준도 함께 정하고 있는데 “퇴거보상금은 해당 직종의 관행과 관습에 의해서 정해지며, 이 보상에는 특히 영업의 가치가 포함되며, 철거와 재설치의 비용이 추가될 수 있고, 동일한 가치의 영업 양도를 위한 세금이나 비용을 포함하다.”

다만 “소유자가 손해가 그보다 적다는 것을 입증하는 경우에는 그에 따른다”고 정하여, 퇴거보상이 과다하게 지급되는 것을 방지하고 있다.

4) 퇴거보상을 하지 않아도 되는 경우

프랑스 상법 L145-17에 따르면, 다음과 같은 경우에는 퇴거 보상금을 지급하지 않고도 임대차계약 갱신을 거절할 수 있다.

① 임대차가 종료한 임차인에 대해서 중대하고 정당한 사유가 있었음을 입증하는 경우. 그러나 이러한 입증은 정당하고 진정한 이유가 없는 의무의 불이행 또는 영업의 중단을 포함해아 하고, 그 게약 위반은 계속되거나 임대인이 중단되도록 통지한 이후에 한달 이내에 다시 발생한 경우에만 이를 주장할 수 있다.

② 건물의 전부 또는 일부가 행정관청에 의해서 점유에 적합하지 않는 상태라고 인정되었기 때문에 철거되어야 한다는 점을 입증하거나 건물의 상태 때문에 점유하는 것이 위험하다는 점을 입증한 경우

즉 ① 임차인이 차임을 지불하지 않는 등 계속하여 계약을 위반한 경우와 같이 임차인에게 귀책사유가 있는 경우 또는 ② 건물 자체의 위험성 등으로 인해 재건축을 해야 하는 경우와 같이 갱신거절이 불가피한 경우에는, 임차인에게 퇴거보상금을 부과할 귀책사유가 없다고 보는 것이다.

5) 재입주 우선권

노후화된 상가건물을 재건축하기 위해서, 임대차계약 갱신을 거절한 경우, 기존 임차인은 새로 건축된 건물에 대해 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖는다(프랑스 상법 L145-17).

재입주 면적은 종전 점포의 면적으로 한정된다. 만약 재건축된 건물에 모든 종전 임차인들이 재입주할 수 없다면, 가장 오래된 임차권을 갖고 있는 임차인에게 우선권이 있다(프랑스 상법 L145-20)

나. 영국

1) 임대차에 관한 특별법

영국은 판례법 국가이지만, 상업용 건물 임대차에 대해서는 임대차법(Landlord and Tenant Act)이 제정되어, 이를 통해 규율하고 있다.

2) 권리금

영국의 임대차법에서 권리금은 차임(월세) 이외에 임차인이 임대인에게 지급하는 금전을 통칭하는 말이다. 따라서 영국에서도 임차인이 임대인에게 주는 권리금에 대해서만 규율하고 있는 것이다(임차인간에 권리금을 주고받는 우리나라와는 많이 다르다.).

영국 임대차법은 상업용 건물에 대해서는 권리금 수수를 제한하고 있지 않다. 따라서 임대인과 임차인 간의 자유로운 의사와 합의에 의해 권리금을 주고 받는다.

3) 퇴거 보상

임차인이 특정 건물에서 5년 이상 영업을 하면, 그 임차인에게는 특별한 이익, 즉 영업권이 생긴다고 인정하며, 그 후 임대인이 임대차계약을 해지거나, 갱신하지 않는 경우에는 임차인에게 퇴거보상을 하도록 하고 있다.

다. 독일

1) 권리금

독일에서는 권리금을 주고받는 경우가 많지 않다고 한다.

다만 임차인이 건물에 시설을 설치한 경우(시설권리금의 문제) 민법상 필요비 상환청구권의 규정에 의해 해결한다. 유익비상환청구권의 규정은 없으며, 민법의 사무관리 법리에 따라 해결한다.

2) 임대차에 관한 특별법의 여부

독일은 주택임대차에 관해서는 여러 특별법을 제정하여 월세 등을 규제하고 있다. 그러나 상업용 임대차에 관해서는 특별법은 없으며, 민법의 임대차의 일반규정을 적용하며, 당사자 간의 합의에 의해 결정하는 사적 자치의 원칙을 취하고 있다.

라. 일본

1) 권리금

일본은 권리금을 주로 임대인에게 지급하는 경우가 많다(임차인들간에 권리금을 주고 받는 우리나라와는 많이 다르다).

이 권리금은 그 성격에 따라 바닥권리금, 영업권리금, 월세 선불금(깔세), 임대차계약 축하금(집을 빌려줘서 고맙다고 임차인이 임대인에게 주는 금전) 등으로 구성된다. 일본은 권리금을 임대인이 받기 때문에, 임대차계약이 해지된 경우, 임차인이 임대인에게 권리금 반환을 청구하는 경우가 많다.

이에 대해 일본 판례의 태도는 다음과 같다. 바닥권리금은 계약 기간 또는 상당한 기간(2년 9개월) 동안 임대되었다면, 임대인은 바닥권리금을 반환할 필요가 없다는 입장이다. 영업권리금은 영업장소와 설비가 임대인에게 다시 양도되므로, 임대인은 그 반대급부로 반환해야 한다. 월세 선불금은 계약기간을 다 채우지 못한 경우, 잔여기간에 해당하는 선불금은 반환해야 한다. 임대차계약 축하금은 반환할 필요가 없다.

2) 임대차에 관한 특별법

일본은 부동산의 임대차에 관하여는 민법 이외에 차지차가법(借地借家법)을 특별법으로 제정하여 규율하고 있다. 차지차가법은 토지와 건물의 임대차에 관한 법률이며, 주거용와 상업용 임대차를 모두 규율한다. 특히 일본은 토지임대차(특히 건물의 건축을 위한)가 매우 활성화되어 있어, 차지에 대한 법제가 많이 발달해 있다.

우리나라가 주거용 건물의 임대차(주택임대차보호법)와 상업용 건물의 임대차(상가건물임대차보호법)을 별개의 특별법으로 제정한 것과는 차이가 있다.

3) 갱신거절 통지의 의무화

차지차가법 제26조는 임대인이 임대차계약 기간 만료전 1년부터 6개월 사이에 상대방에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경이 없는 경우에는 종전의 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다. 이렇게 하여 갱신거절의 통지를 의무화하고, 갱신거절을 통지하지 않은 경우, 해당 임대차는 자동적으로 갱신되도록 하여, 임차인을 좀더 보호하고, 임대차관계가 장기적으로 지속할 수 있도록 유도하고 있다.

4) 갱신거절 또는 계약 해지 시 정당한 사유 필요

정당한 사유가 있다고 인정되지 않는 경우, 임대인은 갱신거절을 하거나, 임대차계약을 해지할 수 없다(차지차가법 제28조).

정당한 사유의 유무는 “건물의 임대인 및 임차인이 건물의 사용을 필요로 하는 사정, 건물의 임대차에 관한 현재까지의 경과, 건물의 이용상황, 건물의 현황, 건물의 임대인이 건물 명도의 대가로서 임차인에 대하여 재산상의 급부를 할 뜻을 신청하였는지 여부” 등을 고려하여 판단한다.

이렇듯 차지차가법 제28조에 따라, 임대인은 임의로 임대차 관계를 종료시킬 수 없게 되어, 계약의 자유를 제약하고 있다. 이는 임차인의 임대차 관계를 지속적으로 보호하기 위한 장치이다.

특히 특별히 정당한 사유가 없는 경우에는, 임대인이 건물 명도의 대가(퇴거보상)를 지급함으로써 임대차계약을 해지할 수 있게 하고 있다는 점이 특색있다.

마. 임대차계약 갱신기간의 비교

상가임차인의 안정적인 영업을 보호하고, 권리금의 회수를 지원하기 위해서, 가장 중요한 것이 임차인의 계약갱신 요구권이다. 여러 나라들이 갱신요구권을 도입하고 있으며, 우리나라 역시 최장 5년까지 갱신요구권을 인정하고 있다.

다만 5년의 기간이, 상가 임차인의 권리금을 보호하기에는 너무 짧다는 지적이 많다. 이에 반해 영국은 최장 15년, 프랑스는 최장 9년까지 상당히 긴 기간 동안 갱신을 보장한다.

[표2] 각국의 상가임대차 갱신 기간

	갱신요구권 기간
우리나라	5년
프랑스	9년
영국	15년
일본	갱신요구권 없음

5. 권리금 보호를 위한 입법 방안

가. 기본 방향

1) 임대차 갱신기간 확대

권리금의 성격을 보았을 때, 상가임차인들에게 충분히 긴 기간의 임대차를 보장해주어(계약 갱신기간을 7년으로 확대), 그 기간 동안에 투자금(시설권리금 등 각종 권리금. 기타 사업 투자금)을 회수할 수 있는 기회를 제공하는 것이 현재의 권리금 수수 관행에 가장 부합하는 해결방향이다.

다만 임대차갱신기간을 장기화할 경우, 적정 임대료 상승률을 보장하여야, 임대인의 재산권을 보호할 수도 있으며, 영업권리금이 지나치게 고평가되는 것도 방지할 수 있다. 만약 갱신임대료가 시세보다 낮게 결정되는 것이 수년에 걸쳐 반복되는 경우, 갱신임대료와 시장임대료 간의 격차가 커지게 되고, 이로 인한 임차인의 임대료 절약분이 바닥권리금이나 영업권리금 거품으로 축적되는 부작용이 생길 수 있다.

따라서 현재 상가임대차보호법 상 임대차 갱신기간에는 임대료 상승률이 연 9%로 제한되고 있다(제11조). 이는 실제 상권의 급격한 변화 등을 반영하지 못할 가능성이 높다. 따라서 이를 ‘국토해양부 장관이 매년 고시하는 지역별 최고 임대료 상승률’ 등으로 개정하거나, 법원의 판결 또는 감정평가사가 평가한 공정 임대료로 결정하는 방안 등을 도입하여 지역별 상권 동향에 따라 탄력적으로 대처할 필요가 있다.

2) 상가재입주 우선협의권 보장

상가의 철거, 재건축 등의 사유로 상가임대차보호법 상의 계약갱신기간이 보장되지 못한 경우에는, 임대인은 신축 상가에 대해 기존 임차인과 우선적으로 임대차계약 체결을 협상해야 하는 의무를 부과할 필요가 있다.

구체적인 입법 방법으로는 통상적인 계약과정에서의 우선협상대상자의 지위에 준하도록 하여, 임대인은 기존 상가임차인과 우선적으로 (그리고 다른 임차인들과 동일한 임대차 조건으로) 교섭할 의무를 지지만, 계약 체결을 강제받지는 않도록 하는 방안을 제안한다.

이렇게 재입주 계약이 체결되는 경우, 임대인은 퇴거보상금 지급의무를 면제받도록 인센티브를 부여한다면, 자연스럽게 재입주계약이 활성화될 것으로 예상된다.

3) 상가임대차보호법 적용 대상 확대

현재 상가임대차보호법의 핵심적인 내용은, ① 새로운 건물주에 대한 대항력, ② 우선변제권 ③ 5년의 계약 갱신 요구권 ④ 계약기간 내의 임대료 인상율 제한(9%) 등이다.

그런데 ③ 5년의 계약 갱신 요구권 이외의 대부분의 조항은 환산보증금이 일정액 이하(서울 4억원)인 경우에만 적용이 된다.

그런데 서울시를 예를 들면, 평균 환산보증금이 3억 3천만원에 달하고 있어, 환산보증금이 4억원을 초과하는 경우가 20%대에 이르고 있다, 특히 강남, 명동 등 핵심상권의 1층 상가는 상당수가 4억원을 초과하고 있다.

이러다 보니, 상당수 임차인이 상가임대차보호법의 사각지대에 놓여있다. 이런 경우 임대인이 임대료를 대폭 올리거나, 건물을 다른 사람에게 파는 경우, 임차인은 권리금을 한푼도 회수 못하고 나가야 하는 상황이 반복적으로 발생하고 있다. 일부 임대인들은 이를 악용하여 임차인의 권리금을 약탈하고 있기도 하다.

따라서 상가임대차보호법 적용 대상을 모든 상가건물 임대차로 확대할 필요가 있다.

다만 후술하는 퇴거보상금 등 일부 규정은 업종이나 환산보증금 등에 따라 차등화하는 방식 등으로 제한할 필요가 있다.

그리고 상가임차인의 권리가 확대될수록, 상가에 대한 여러 이해관계자(근저당권자, 채권자, 투자자 등)의 지위가 매우 불안정해질 우려가 있다. 따라서 임대차 보증금 등 필요불가결한 정보는 누구나 열람하여 의사 결정에 참고할 수 있도록 정보 공개 대상도 대폭 확대할 필요가 있다. 단 임차인의 주민등록번호, 주소, 월임대료 등은 제3자에게는 불필요한 정보이므로, 공개대상에서 제외하여, 개인정보의 지나친 유출도 방지해야 한다.

나. 퇴거 보상 제도 도입

다만 임대인의 필요에 따라 건물이 철거되거나, 임대인의 사정으로 계약 갱신이 이루어지지 않은 경우에는, 예외적으로 영업보상(퇴거비) 형태의 보상(이하 ‘퇴거 보상’이라 한다)을 법제화할 필요가 있다.

이 퇴거 보상은 민간인인 임대인과 임차인 간에 지급되는 금원이므로, 우리 민법의 손해배상 법리에 준하여, 실비 변상의 성격으로 지급되는 것이 적절할 것이다.

기존 공익사업을 위한 토지 등의 수용 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지수용법’이라 한다)의 영업보상 제도 사업시행자인 국가가 영세영업자를 보호해준다는 사회보장적 성격, 즉 시혜적 성격을 강하게 가지고 있었으므로, 영업이익이 전혀 나지 않는 적자 영업장이라고 할지라도, 최소 영업이익을 보상해주었다. 그러나 임대인과 임차인이라는 민간인 사이의 퇴거 보상은 철저하게 실비변상의 원칙에 따라야 하며, 과잉보상이나 과소보상 모두 지양되어야 할 것이다.

퇴거 보상금은 감정평가사가 평가한 금액으로 결정하되, 이의가 있는 경우 소송을 통해서 다툴 수 있도록 한다. 특히 임대인이 임차인의 실제 손해가 퇴거보상금 보다 적다는 것을 입증할 경우, 실제 손해액을 보상하도록 할 필요도 있다(프랑스 상법)

퇴거 보상금의 구체적인 산정 방법은 ① 토지보상법의 영업보상 규정을 준용하는 방안, ② 주무 장관이 별도의 시행규칙으로 정하는 방안 등이 고려될 수 있다. 퇴거 보상이 토지보상법과는 다른 특징이 있다는 점을 고려할 때는, 주무 장관이 별도의 퇴거보상 기준을 제정하는 방안이 보다 바람직하다.

한편 퇴거보상은 임대인의 건물 회수에 따른 특별한 보상금 지급이므로, 임차인의 건물 인도의무와 대가적 관계에 있다고 볼 수 있다. 따라서 임대인의 건물인도 요청 시점부터 상당한 기간이 경과하여도, 임차인이 건물을 반환하지 않는 경우에는 퇴거 보상금 지급의무를 면하도록 한다.

6. 퇴거보상과 관련한, 세부적인 권리금 보호 방안

가. 바닥권리금

바닥권리금은 임대료의 일부로 보아야 하므로, 직접 퇴거보상금에 포함시키기는  어렵다.

다만 바닥권리금을 임대인이 받았던 경우에는, 이 바닥 권리금은 임대료의 선불금으로 볼 수 있다. 따라서 임대인이 바닥권리금을 받고도, 임대인의 귀책사유로 인해 비정상적으로 짧은 기간에 임대차가 종료된다면, 적정 비율의 잔존 바닥권리금을 반환하여야 한다. 이는 퇴거보상 제도가 아니라도, 현재의 법률이나 판례에서도 가능하다.

이러한 임대인 수령의 선불 임대료에 대해서는 상각기간(이 기간은 상가임대차보호법 상의 계약 갱신기간과는 다르다)을 정하고, 임대차 기간에 따른 반환비율을 연구할 필요가 있다.

나. 시설권리금과 영업권리금

시설권리금과 영업권리금은 원칙적으로 임대인이 직접 책임지는 것은 어렵다. 다만 전술하였듯이 임대인이 적정 영업기간(통상 상가 임대차보호법 상의 계약 갱신기간이 될 것이다)을 보장하지 못한 경우에는 임대인에게 퇴거보상금을 지급하게 된다.

이 경우 시설권리금은 시설의 잔존가치 또는 이전비용의 범위에서 보상한다.

영업권리금은 정확하게 감정평가하기도 어려우며, 이를 완전히 보상하기도 쉽지 않다. 따라서 영업이익을 기준으로 적절한 범위에서 퇴거 보상금에 합산하도록 한다.

영업이전의 경우에는 영업이익 전액 보상이 아니라, 이전에 따른 매출 감소액을 보상하는 방안도 고려할 수 있다.

다. 영업 권리금 보상액의 산정 기준

영업 이전시 임차인이 받는 피해는 업종에 따라 매우 큰 차이가 난다. 사무실의 경우에는 이전비용이 소요될 뿐, 매출 감소는 거의 일어나지 않는 경우도 많다. 그에 비해 식당이나 소매업의 경우에는 매출이 크게 감소하기도 한다.

따라서 영업권리금(영업이익)은 해당 임차인이 영업장을 이전하는 경우, 영업이익이 직접적으로 감소되는 경우에만 퇴거보상에 포함시켜야 한다.

또한 영업이익 보상기간은 현재 재개발은 4개월, 일반 공익사업에는 3개월 이하의 영업이익으로 획일화되어있다. 이 기간 역시 업종에 따라 차등화해야 하며, 세부 기준에 대한 연구가 필요하다.

다만 세부기준이 나올 때까지는 현재의 보상기준을 보완하여 사용하여야 한다. 현재의 영업권리금 수수관행이나 해외 입법례 등을 고려할 때, 6개월의 영업이익으로 개정하는 것이 적절하다고 본다.

[표3] 영업 권리금 보상액의 산정 기준

	영업이익 보상 기준
현행 법률	도시및주거환경정비법 : 4개월 영업이익 토지보상법 : 3개월 영업이익
영업권리금 수수 관행	업종에 따라 큰 차이가 남 3～12개월 내외의 영업이익을 기준으로 권리금이 호가되는 경우 많음. 한편 호가는 높더라도 실제 거래되는 경우에는 그보다 훨씬 낮게 거래되는 경우도 흔함.
영업장 이전에 따른 매출 감소율 이는 일본 기준이다. 우리나라에서의 영업장 이전에 따른 매출 감소에 대해 연구가 필요하다. (일본 기준)	(1개월 매출을 100으로 볼 경우) 소매업 : 50(인근지역으로 이전)～150(먼 지역으로 이전), 음식점업 : 10～170, 서비스업 : 20～130, 제조업 : 10～200. -> 통상 15～60일의 매출액이 감소한다고 봄. 영업이익율을 30%로 볼 경우, 인근지역으로 이전할 경우 1～2개월의 영업이익, 먼 지역으로 이전할 경우 6～18개월의 영업이익 상당액

영업이익은 부가가치세 신고, 사업소득세(또는 법인세)신고, 또는 회계사 또는 세무사가 작성한 회계장부, 혹은 영업장부 등 객관적인 증빙을 기준으로 산정되어야 할 것이다.

7. 영업보상과 관련된 토지보상법의 개정 필요성

재개발 등 공익사업의 시행에 따라 상가가 수용되는 경우, 상가에서 영업을 해온 상인들은 관련 법령에 따라 영업보상을 받는다. 영업보상금의 산정 및 지급에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 수용 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법“이라 함) 제77조에 정해져 있다.

그런데 토지보상법은 영업손실 보상의 구체적인 기준을 정하지 않고 이를 국토교통부령으로 정하도록 하였으나, 구체적인 보상의 기준이나 세부항목을 정하지 않고 지나치게 포괄적으로 위임하고 있어 헌법상의 포괄위임금지 원리에 반하여 위헌적이라는 지적이 있다.

따라서 토지보상법에 영업 손실 보상의 기본적인 기준을 정할 필요가 있다. 공익사업으로 인하여 영업을 폐지하게 되는 경우와 다른 지역으로 이전하기 위하여 휴업하게 되는 경우를 나누어서 세부적인 기준을 정할 필요가 있다.

예를 들어, 실제로는 이전이 불가능한 시설물이나, 새로운 영업장에서 불필요한 시설물 등도 매우 많은데, 법 시행규칙 제47조 제1항 제2호는 시설물 등을 이전할 수 있는 경우만을 예정하여 이전비 등만을 보상하도록 하고 있어 시설물의 이전 가능성, 이전 필요성에 따라 시설물 보상 기준을 세분화 필요가 있다.

또한 독일, 프랑스, 일본 우리 생활보상법의 전범이 되고 있는 국가들의 경우 생활보상의 원리에 충실하게 휴업기간 동안의 영업이익과 이전비용만이 아니라 공익사업으로 인한 영업중단에 따른 시설물 보상, 증가된 임대료, 인근지역에서 동종 동규모의 영업을 다시 시작할 수 있도록 영업지원금 보상 등을 하고 있으나, 토지보상법 시행규칙에서는 이러한 부분에 대한 보상 기준이 미흡한 점도 지적된다.

특히 새로 이전할 장소와 현재 장소의 보증금 및 임대료가 차이가 나는 경우에는 아무런 보상이 없어 공익사업으로 인하여 다른 지역으로 이전해야 하는 상가임차인은 공익사업의 여파로 상승한 주변지역의 높은 임대료를 고스란히 감당해야 하는 불이익을 받고 있어, 새로 이전할 장소의 임대료차액의 6개월분 정도를 보상하도록 할 필요도 있다.

8. 과세와 회계 처리

바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금을 법의 테두리에서 인정하기 위해서는, 이러한 수수관행에 대한 적법한 세금처리와 회계처리도 함께 이루어질 필요가 있다.

임대인이 최초로 수수하는 바닥권리금은 임대소득으로 신고하되, 일정 기간동안 분할하여 신고하도록 한다든지, 시설권리금은 유형자산 매입 매각으로 처리, 영업권리금은 무형자산 매입 매각 등으로 처리할 수도 있을 것이다.

퇴거 보상금에 대한 회계처리도 같은 선상에서 고민될 수 있다.

서울시 상가 임차인 보호 대책

- 상가임대 정보 및 권리금 실태조사와 제도개선안을 중심으로 -

권정순 ▪ 서울특별시 민생경제자문관
(서울시 주거재생지원센터 갈등조정관)

토론 ▪

01

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

토론 01  서울시 상가 임차인 보호 대책

	서울시 상가 임차인 보호 대책 - 상가임대 정보 및 권리금 실태조사와 제도개선안을 중심으로 -

권정순 ▪ 서울특별시 민생경제자문관

1. 임차상인 대책마련에 앞선 실태조사

1) 서울시의 임차상인들의 현실에 맞는 실태조사의 필요성

○ 높은 임대료 및 임대료 인상, 업종별 경쟁을 특징으로 한 서울시내 임대 시장

- 서울시는 지난해 9월 ‘임차상인 보호대책 마련을 위한 청책 토론회’를 통해 상가임대차분쟁 최소화를 위한 관련 아이디어 수렴하고 상가임대차 보호제도 현실화가 필요하다는데 공감대를 형성했다. 이후 관련기관‧부서‧민간전문가로 구성된 ‘임차상인 보호대책 마련을 위한 TF’를 가동, 지난해 10월부터 임대차 실태조사, 법제도 개선, 서울시의 행정력과 민간의 전문성을 활용한 보호대책에 대해서 고심해왔다.

- 특히 법제도 개선 및 보호대책 마련에 앞서 서울시는 ‘상가임대정보 및 권리금 실태조사’를 실시하게 되었다. 이번 조사는 서울시가 타 도시에 비해 상가 임대료가 높고  특히 업종별 경쟁이 치열해 주요상권의 경우 투자비는 지속적으로 증가하는 반면 잦은 임대료 인상으로 투자금을 회수하기 어려운 서울을 비롯한 대도시 임대시장 특성을 제대로 반영한 대책이 필요해 실시하게 되었다.

◯ 서울시내 총 5,052개 상가의 표본을 반영해 기존 조사와 차이

- 서울시는 한국감정원을 통해 지난 11월부터 올 2월까지 매장용 건물 728동 총 5,052개 상가의 ▴환산보증금 ▴임대기간 등을 조사하고 172동 총 1,010개 상가의 권리금 등 임대정보에 대해 실시했다. 조사 시 상권별 특성을 분석하기 위해 서울시내 상권을 광역상권으로 ‘도심’,‘강남 ‘신촌‧마포’, ‘기타’로 나눠 진행했다. 4곳의 광역상권은 34곳의 하위상권을 포함했다.

[표1] 광역상권의 구성

광역상권	하위상권	광역상권	하위상권
도심	광화문	기타	건대입구
	동대문		경희대
	명동		군자
	서울역		목동
	종로		사당
	충무로		성신여대
강남	강남대로		수유
	도산대로		신림
	서초		영등포
	신사		용산
	압구정		이태원
	청담		잠실
	테헤란로		장안동
신촌마포	공덕역		천호
	신촌		청량리
	홍대합정		혜화동
			화곡
			비상권

- 이번 조사는 서울시의 상가 임대차 실태를 파악하기 위한 것이었다. 그 동안 중소기업청 산하 소상공인진흥원(현 소상공인시장진흥공단)에서 5년마다 전국을 대상으로 상가임대차 실태조사를 실시하고 있었지만, 전체 표본 8,427개 중 서울시내 상가는 1,289개에 불과해 표본수가 적고 서울시의 현 실태를 파악하기에는 부족한 부분이 있었다.

2. 상가임대차 시장의 실태와 문제점

1) 현행 상가건물임대차보호법의 비현실적 보호(적용)범위로 인한 법 적용 배제

○ 서울시내 상가 환산보증금(※보증금+월세×100)은 호당 평균 3억 3,242만원

- 상권별로는 ‘강남’이 5억 4,697만원으로 가장 높고 ‘도심’이 3억 7,003만원, ‘신촌‧마포’가 2억 8,475만원, ‘기타’가 2억 5,863만원 순이었다.

○ 서울시내 전체 상권 중 22.6%가 법 적용에 배제

- 현재 상가세입자를 보호하는 ‘상가건물임대차보호법’은 환산보증금 4억원 이하일 경우에만 적용되고 있어 강남상권의 경우 전체층 평균 45.5%가 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있으며, 특히 상대적으로 보증금이 높은 강남상권 1층 상가는 68.3%, 도심 1층 상가는 37.6%가 보호대상에서 제외됐다. 서울시내 전체 상권 중에선 22.6%가 적용을 받을 수 없다.

[표2] 서울지역 층별 환산보증금 4억원 초과 호수

구분	합계	1층	2층	3층	4층	5층 이상	지하층
호수	1,144	440	224	146	80	140	114
비율(%)	100.0	38.5	19.6	12.8	7.0	12.2	10.0

1층이 440호(38.5%), 2층 224호(19.6%), 3층 146호(12.8%)로 상층일수록 평균 환산보증금 4억원 초가 호수가 점차 감소

○ 환산보증금 1억초과～4억이하(52.8%) 비율이 가장 높음

[표3] 서울지역 금액별 환산보증금 분포

구분	합계	5천 이하	5천 초과~ 1억 이하	1억 초과~ 4억 이하	4억 초과
호수	5,052	396	844	2,668	1,144
비율	100.0	7.8	16.7	52.8	22.7

[표4] 광역상권별 전체층 구간별 환산보증금

(단위: 천원/호,호, %)

	구분			평균	최소값	최대값	표본수	4억원
								초과		이하
								호	비율	호	비율
도심	상위		상	2,617, 286	1,010,000	22,000,000	63	63	33.7	0	0.0
			중	784,272	600,000	1,000,000	63	63	33.7	0	0.0
			하	529,703	462,000	583,388	61	61	32.6	0	0.0
			전체	1,301,925	462,000	22,000,000	187	187	100.0	0	0.0
	중위			277,753	155,000	460,000	375	47	12.5	328	87.5
	하위			81,472	4,400	153,000	484	0	0.0	484	100.0
	전체			370,028	4,400	22,000,000	1,046	234	22.4	812	77.6
강남	상위	상		2,253,333	1,150,000	17,500,000	66	66	33.3	0	0.0
		중		980,951	850,000	1,132,000	67	67	33.8	0	0.0
		하		744.062	650,000	840,000	65	65	32.9	0	0.0
		전체		1,327,312	650,000	17,500,000	198	198	100.0	0	0.0
	중위			389,386	215,000	640,000	445	190	42.7	255	57.5
	하위			143,214	0	213,850	209	0	0.0	209	100.0
	전체			546,968	0	17,500,000	852	388	45.5	464	54.5
신촌 마포	상위	상		1,186,511	672,100	5,000,000	37	37	32.2	0	0.0
		중		491,288	400,000	660,000	40	34	29.6	6	5.2
		하		322,211	285,000	396,000	38	0	0.0	38	33.0
		전체		659,099	285,000	5,000,000	115	71	61.7	44	38.3
	중위			169,121	94,200	280,000	206	0	0.0	206	100.0
	하위			55,836	0	90,000	84	0	0.0	84	100.0
	전체			284,754	0	5,000,000	405	71	17.5	334	82.5
기타	상위	상		914,332	520,000	4,150,000	303	303	33.4	0	0.0
		중		402,141	330,000	510,000	336	148	16.3	188	20.7
		하		278,905	250,000	325,000	269	0	0.0	269	29.6
		전체		536,550	250,000	4,150,000	908	451	49.7	457	50.3
	중위			153,673	84,700	245,000	1,235	0	0.0	1,235	100.0
	하위			56,117	0	82,000	606	0	0.0	606	100.0
	전체			258,633	0	4,150,000	2,749	451	16.4	2,298	83.6

2) 막대한 초기 투자비용을 회수하기에 짧은 임대기간

○ 서울지역 평균 임대기간 약 1.7년

- 4개의 광역상권 공히 1.7년과 동일한 수준으로 나타남 이는 ‘상가건물임대차보호법’상 보장된 최장 계약보장기간(계약갱신청구권 행사기간) 5년의 1/3 수준으로, 상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 상권일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 지속되지 못하는 것과 경제불황이 지속되면서 기대한 수익을 올리지 못해 임대차기간을 채우지 못하는 점 등이 계약기간이 짧은 원인으로 추정된다.

최소 임대기간은 1.2년으로 용산이고 그 뒤로 서초, 신사가 1.5년 수준이며, 최장 2.4년은 이태원이다.

[표5] 임대기간 상위 5위 상권

(단위: 년)

순위	1	2·3	4	5·6
상권명	이태원	혜화동·명동	신림	압구정·홍대합정
임대기간	2.4	2.3	2.1	2.0

[표6] 임대기간 하위 5위 상권

순위	1	2	3	4·5
상권명	용산	서울역	사당	화곡·영등포·충무로, 서초, 신사
임대기간	1.2	1.3	1.4	1.5

○ 지속적 임대료 인상으로 적용(보호)범위 제외

- 최초 계약 시에는 환산보증금이 4억원 이하로 보호대상이었으나 지속적인 임대료 인상으로 보호범위에서 벗어나게 되면, 법적보호도 받지도 못하고, 높은 임대료도 감당하기 어려워 5년을 채우지도 못하고 초기 투자금을 회수하지도 못하고 나가게 되는 것이다.

[표7] 광역상권별 임대료 및 공실률 현황

(단위: %, 천원/㎡)

구분	도심	강남	신촌마포	기타	전체
임대료(1층)	103.0	75.1	49.7	42.3	59.3
공실률	5.5	6.8	4.6	6.4	6.2
전환율	11.5	11.6	10.9	11.2	11.3

(임대료) 도심(103천원/㎡) 임대료가 가장 높은 수준을 보였으며 다음으로 강남(75.1천원/㎡), 신촌마포(49.7천원/㎡), 기타(42.3천원/㎡)순임

3) 과도한 임대료 인상으로 인한 피해

○ 「상가건물임대차보호법」 및 동법 시행령의 임대료 상한(9%)의 일률적 적용

물가상승 등 경제상황의 변동을 반영을 반영하지 않고 9%의 임대료 상한선을 기계적으로 반영해 임대료가 상승하고 있으며 임대료 재증액 금지 규정 미비로 분쟁이 유발되고 있는 상황이다.

4) 권리금 실태 및 불공정계약의 의한  피해 발생

○ 서울시내 상가 단위 면적(㎡)당 권리금 평균 115만 8천원

-  권리금을 조사한 결과 단위 면적(㎡)당 권리금은 서울시 평균 115만8천원이었으며, 상권별로 살펴보면 강남이 179만6천원, 도심이 114만4천원, 신촌‧마포가 98만3천원, 기타상권이 88만6천원이었다.

-업종별로는 약국‧병원 등 ‘보건사회복지’ 관련 상가가 점포당 평균 1억 5,800만원, 종합소매업‧의류 등 ‘도소매업’이 점포당 평균 1억 1,320만원, ‘숙박 및 음식점’이 점포당 평균 1억 883만원, 고시원 등 ‘부동산 및 임대관련’이 9,667만원으로 나타났다.

* 권리금은 임차인간에 성립되는 특수하고 비공식적인 거래여서 당사자들이 노출을 꺼리기 때문에 조사의 어려움이 있었다. 실제로 조사대상은 1,010호였으나 이중 249호만 권리금에 대한 답변을 했다.

○ 임대인과 일부 부동산중개업자의 유착관계를 통한 불공정 계약

일부 부동산중개업자와 임대인과 공모하여 건물을 매수하게 한 다음 기존 임차인을 내쫓고 신규 임차인으로부터 권리금을 받게 하거나, 부동산중개업자 사이에 담합을 통해 권리금과 임대료를 어느 수준이하로 내려가지 않도록 하여 권리금관련 수수료를 챙기는 사례도 있다고 알려져 있다.

5) 현행 사법적 구제제도의 한계

○ 임대인-임차인간 분쟁조정제도 미비

- 상가임대차 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 현재로서는 법원에 소송을 제기하는 것이 일반적이나 소송의 경우 장기간이 소요될뿐 아니라 양 당사자 모두 상당한 비용을 부담하게 되는 문제가 있다. 법적 구제수단 이외의 분쟁조정제도가 활성화될 필요가 있다.

3. 실질적인 임차상인 보호대책의 방향

1) 실질적 임대차 보호가 되도록 법제도 개선

◯ ‘상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 개정

- 첫째, 임대시장의 현실을 반영할 수 있도록 법제도 개선안을 마련했다. 법 개정 건의안의 주요내용을 살펴보면 먼저 환산보증금 4억원 이하만 적용받을 수 있던 △‘상가건물임대차보호법’의 보호범위를 확대하는 방안 △과도한 임대료 인상을 막기 위해 임대료 증액기준을 현행 ‘증액청구당시 임대료의 9% 이내’에서 전년도 소비자물가상승률(※2013년 1.3%)의 2배 이내로 개선하는 동시에 계약기간 중 임대료 인상을 금지하는 안이다.

- 상가세입자가 초기 투자금 회수기간을 확보할 수 있도록 임대차 최소보장 기간을 현행 1년에서 2년으로 늘리고, 계약갱신요구권 행사기간도 현행 5년에서 7년으로 연장해 최대 7년까지 임대차 계약을 보장받도록 하는 것이다.

- 보증금 우선변제 대상과 규모도 현실화하고자 했다. 현재 상가 경매 시 환산보증금 6천 5백만원 이하 소액임차인은 보증금 중 2천2백만원을 우선변제 받을 수 있는데, 이번 실태조사결과 12.7%만이 우선변제대상인 것으로 나타나, 변제 대상 결정기준을 현행 ‘환산보증금’에서 ‘보증금’ 으로 변경해 보호대상을 확대하고 우선변제금액 확대도 요청한 상태다.

○ 임차권 양도 보장 방안 마련

- 특히 이번 상가건물보호법 개선방안에는 세입자가 제3자에게 상가를 양도를 할 때 임대인은 특별한 사항이 없는 한 거부할 수 없다는 조항을 신설하여 사정변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 임차인의 권리를 보장하는 안도 포함되어 있다. 다만, 임차권 양도의 경우에는 종전 계약의 잔여기간만을 보장받게 되어 추후 더 많은 논의가 필요할 것으로 예상된다

- 또한 이번 실태조사는 향후 권리금제도 양성화를 위한 권리금계약서 사용, 공인중개사의 업무범위에 포함 등 기본 점검으로 논의 시작의 첫 단추가 될 것으로 기대한다.

[표8] 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 개정안 건의사항

연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
가	보호대상 확대 (법 제2조, 시행령 제2조 개정)	환산보증금 4억 이하만 보호대상으로 제한 ∎서울시 상가 임대차계약의 22.6%가 「상가건물 임대차 보호법」상의 보호대상에서 제외 ∎보호범위 확대 여론 형성 - 보호범위가 적정하지 않다(46.7%) 응답자 중 95.4%가 보호범위 확대 의견(소상공인진흥원 ‘13년 상가건물 임대차 실태조사) ∎임대료 인상으로 보호범위에서 제외 되는 경우 혼란 - 최초 계약 시 임대료는 보호대상이었으나, 임대료 인상으로 적용범위를 벗어나게 되는 경우발생	∎주택임대차보호법과 같이 보호범위를 없애고 전면보호대상으로 포괄(제1안)하거나 보호범위(제2안)를 지역 여건을 반영하여 시․도 조례로 정하도록 위임 ∎보호범위를 둘 경우, - 보호범위를 벗어난 임대계약에 대해서는 (최소한) 계약갱신 요구권 + 묵시적 갱신규정 적용 + 대항력 부여 (법 제2조) - 적용범위 기준시점은 최초 임대차계약 시 금액 기준(시행령 제2조)
나	임차권 양도보장 (법 제9조의2 신설)	∎임대인의 임차권 양도 거부에 의해 임차상인의 영업권 제한 - 초기 시설투자비(권리금 포함), 사정변경으로 투자금 회수가 필요하여 임차인이 제3자에게 임차권을 양도하고자 하는 경우 상임법 규정이 없어 민법(임대인의 동의없이 임차권 양도 또는 전대 금지) 준용	∎임차권 양도를 용이하게 하여 임차상인들이 사정변경에 탄력적으로 대응할 수 있게 함. - 임차권 양도 시 임대인 동의를 요하도록 하되, 특별한 사정이 없으면 동의를 거절할 수 없도록 함.
다	계약해지 사유로서 차임연체 기간 연장 (법 제9조의 3 신설)	∎계약기간 중 계약해지 사유(차임 2기 연체, 상임법 규정이 없어, 민법 준용)가 계약갱신거절 사유(차임 3기 연체, 상임법 규정) 보다 완화되어 있어 불합리 - 임대인이 차임 2기만 연체해도 계약갱신거절 사례 발생	∎계약해지 사유를 명시(3기에 달하는 차임액 연체시)하여 계약해지 사유와 계약갱신거절 사유를 통일, 법령체계 상의 불합리 사항 개선하고 오해의 소지 해소
라	임대기간 연장 (법 제9조, 제10조 개정)	∎주요 상권지역의 높은 초기투자비, 자영업자 증가에 따른 수익률 악화, 임대료 상승 등을 반영하지 못하는 짧은 임대기간 - (법 제9조) 최소보장 임대차 기간 1년 - (법 제10조) 계약갱신청구기간 5년 - 평균 임대기간(소상공인진흥원 ‘13년 상가건물임대차 실태조사 2.3년, 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사 1.7년) ∎임대차 계약갱신청구기간 연장에 대한 여론 형성 - 5년 계약갱신청구권 적정하지 않다(30.3%) 응답자 중 65.3%가 최장 7년으로 확대해야 한다고 응답(소상공인진흥원 ‘13년 상가건물 임대차 실태조사)	∎임대차 최소보장 기간 연장 (현행 1년 → 2년) - 평균 임대차 기간 2년 이상 유지되도록 유도 ∎임대차 계약갱신청구기간 연장 (현행 5년 → 7년)
마	임대료 증액 한도의 현실성 확보 (법 제11조 개정, 시행령 제4조 삭제)	∎임대료 증액 한도가 고정율(전국 일률적으로 증액청구 당시 임대료의 9%)로 되어있어, 물가상승 등 경제상황의 변동을 반영하는 데 한계 ∎‘임대료 재증액 금지규정’ 미비로 분쟁 유발 - 법 제11조 제2항 ‘계약체결이나 증액이 있은 후 1년 이내에 재증액 금지 규정’에 의해 - 1년 이후에는 (1년 단위로) 임대료 인상이 관행화	∎임대료 증액 한도(증액율)을 전년도 소비자물가상승률의 2배 범위 내에서 법무부장관이 고시(또는, 시도조례로 위임) - 증액청구시점 기준 전년도 소비자 물가상승률 기준으로 함. ∎임대료 재증액 금지규정을 보완하여 1년 단위 임대료 증액 금지 - 계약기간 중에는 재증액을 금지하는 규정 추가
바	보증금 보호대상 및 보호금액 증액 (법 제14조, 시행령 제6조 개정)	∎우선변제 대상 규모(우선변제 받을 임차인 기준과 보증금 규모, 시행령에 위임)가 현실을 반영하지 못하는 실정 - 우선변제받을수 있는 임차인(환산보증금 6천500만원이하) 서울시 전체의 12.7% - 우선변제 보증금(2천200만원) 과소 ∎ 우선변제를 받을 임차인 기준과 보호금액 모두 확대해야 한다는 여론 형성 - 우선변제를 받을 임차인 기준과 보호금액기준 모두 확대해야 한다는 의견이 응답자의 87.9%임.(소상공인진흥원, ‘13년 상가건물 임대차 실태조사)	∎우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 확대(환산보증금 → 보증금)하여 보호대상 확대, 실질적인 보호가 되도록 함. - 이 경우 우선변제 받을 수 있는 임차인 범위 확대됨 : 12.7% → 77.2% ∎우선변제 보증금 증액 필요

2) 상가임대차관련 불공정계약 근절을 위한 방안 마련

○ 임대인과 부동산 중개업자간 불공정계약 예방활동

- 현재 임대시장에서 부동산중개업자들은 임대료와 권리금을 담합하는 사례가 있다고 알려져 있으며, 불공정한 임대차계약서가 관행적으로 사용되고 있다.

- 이를 위해 서울시는 ‘상가임대차 불법중개행위 집중단속’을 실시해 부동산거래 중개과정에서 불법행위가 포착되면 영업정지‧자격정지‧공정거래위원회 조사의뢰 등을 하는 동시에 보호제도 홍보를 펼친다.

○ 표준 임대차 계약서마련

- 아울러, ‘상가임대차 표준계약서(안)’을 마련해 1월 법무부와 국토교통부에 제출했다. 표준계약서(안)은 그간 임차인에게 불리하게 작성되어온 계약서의 문제점을 보완하여 임대인 및 임차인의 의무규정, 임차인의 권리부각, 임차인의 해약해지권을 명시하여 대등한 관계의 올바른 계약문화가 자리 잡히도록 유도하는 내용이다.

3) 분쟁 전후 적극적인 피해구제 활동 진행

○ 상가임대차상담센터 임대차 전과정 원스톱서비스 지원 및 명예갈등조정관제 운영

- 서울시 상가임대차상담센터의 기능도 대폭 확대해 예비창업자‧임차인‧임대인 등이 임대계약 체결준비과정부터 계약기간 중 분쟁, 계약종료에 이르는 전 과정에 걸쳐 원스톱으로 지원할 예정이다.

- 센터는 상가임대차에 대한 ▴정보제공 ▴계약서 작성지원 ▴제소전화해조서 작성 지원 ▴권리관계 해석 ▴분쟁상담․조정 ▴계약종료 시 보증금 반환 등 전 과정에 걸쳐 빈틈없는 서비스를 제공한다.

- 심층상담이 필요한 경우에는 ‘소상공인경영지원센터’의 창업․업종전환․재창업상담 등으로 연결해주고, 상담을 통한 분쟁해결이 어려운 경우에는 갈등관리전문가‧상가임대차분쟁 전문변호사‧부동산중개전문가로 구성된 ‘상가임대차 명예갈등조정관’을 통해 원만한 합의가 가능하도록 돕는다.

상가 임차인 보호를 위한 방안 토론

김영두 ▪ 충남대학교 법학전문대학원 교수

토론 ▪

02

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	“상가 임차인 보호를 위한 방안” 토론

김영두 ▪ 충남대학교 법학전문대학원 교수

1. 권리금의 의의에 대하여

점포의 영업을 양도하면서 권리금이 지급되는 현상은 세계적으로 보편적인 현상이다. 이러한 현상은 점포임차인의 영업이 보호를 받는 나라인지 여부와 상관이 없다. 영업은 영업이익을 창출해내는 재산으로서의 역할을 하기 때문에 사회적으로 가치가 있다. 그렇기 때문에 시장에서 영업이 거래가 되는 것이다.

다만 다른 나라에서는 영업의 가치에 대한 대가로 지급되는 권리금을 영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금으로 분류하지 않는다. 소규모점포의 영업가치를 평가하면서 그 가치를 이와 같이 세부적으로 분류할 수 없기 때문이다.

2. 권리금 보호에 대하여

권리금 법제화의 목표를 권리금 보호라고 오해하는 경우가 많다. 정확히 말하면 권리금 법제화는 권리금을 보호하기 위한 것이 아니다. 그리고 권리금은 보호할 수 있는 방법도 없다. 다른 나라를 보더라도 권리금 자체를 보호하는 나라는 한 나라도 없다. 권리금 법제화를 통해서 보호하자고 하는 것은 점포임차인의 영업이나 임차권이다. 단순히 말하면 점포임차인이 계속해서 영업활동을 할 수 있는 법적 환경을 조성하는 것이 권리금 법제화의 기본방향이다. 따라서 권리금을 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금, 이익권리금으로 구분하여 어느 범위까지, 어떠한 방식으로 보호할 것인가를 논의하는 것은 권리금 법제화에 대한 논의를 어렵게 만드는 것이다. 논의의 방향이 정확하지 않으면 권리금 법제화를 위한 논의가 오히려 어려워지게 된다. 흔히 바닥권리금의 귀속주체가 누구인가, 바닥권리금을 어떻게 산정할 것인가 하는 문제의 어려움을 지적하는 신문기사를 쉽게 볼 수 있다. 이러한 논의는 해결이 불가능하다. 영업권을 구성하는 점포의 지리적 위치를 다른 요소로부터 분리하여 가치평가하는 것은 지극히 어려운 일이기 때문이다. 영업권 자체를 가치평가하는 것도 어려운데, 그 영업권을 구성하는 요소를 분해하여 각각의 가치를 평가하는 것이 무슨 의미가 있을까? 소규모점포일수록 영업권 자체의 가치를 분석하는 것이 쉽지 않기 때문에 별도로 영업권의 가치를 분석하지 않고 점포의 영업 자체의 가치를 포괄적으로 평가하는 것이 일반적이다. 즉 영업이익과 승수(multiplier) 두 가지 요소로 가치평가하는 것이 흔하게 볼 수 있는 영업가치 평가 방법이다. 해결이 불가능한 논의에 집중하게 되면 권리금 논의가 미궁에 빠질 수 있다. 권리금 논의가 미궁에 빠진다는 것은 권리금 법제화가 어렵게 될 수 있다는 것을 의미한다.

3. 합리적인 권리금의 산정에 대하여

우리나라에서는 권리금을 산정하기 위한 논의가 거의 없다. 그러나 다른 나라에서는 권리금 산정과 관련하여 총수익승수법(gross income method)의 방식이 주로 활용된다. 총수익승수법이란 점포의 영업이익에 시장에서 활용되는 통상적인 승수(multiplier)를 곱하여 그 점포영업의 가치를 산정하는 방법이다. 이 방법을 활용하기 위해서는 영업이익을 객관적으로 파악할 수 있어야 한다.

우리나라와 마찬가지로 다른 나라에서도 점포의 매매를 중개하는 인터넷 사이트를 쉽게 발견할 수 있다. 다만 우리와 다른 점은 점포영업의 가치평가에 관한 상세한 설명을 제공하는 경우가 많다. 그리고 점포매매를 중개하기 위해서는 권리금이 합리적으로 제시되어야 하는데, 외국이 사이트에서는 합리적인 권리금을 제시할 수 있도록 통상적으로 중개서비스와 더불어 영업가치를 평가하기 위한 서비스를 함께 제공한다. 물론 개략적인 영업가치평가 서비스는 무료로 제공하면서, 정밀한 영업가치평가를 위해서는 일정한 대가를 지급하도록 하는 것이 일반적이다.

우리나라에서도 권리금이 합리적으로 산정되도록 하기 위해서는 점포의 매매를 중개하는 업체들이 점포의 영업가치를 평가하기 위한 서비스도 함께 제공하도록 할 필요가 있다.

4. 임대인의 권리금 수령에 대하여

판례(대법원 2013.5.9. 선고 2012다115120 판결)는 점포의 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결하면서 일정한 금전을 수령하는 경우에 그러한 금전도 권리금에 해당한다고 본다.

임대인이 임차인으로부터 권리금을 수령하는 이유는 무엇인가? 임대인이 임차인으로부터 권리금을 수령하는 이유는 임차인 사이에 권리금을 수령하는 이유와 동일하다. 자본주의 사회에서는 이익을 발생시키는 것은 그것이 물건이든, 기회이든 법적으로 거래가 금지되지 않는다면 시장에서 거래된다. 점포의 임차인이 임차권을 양도하면서 권리금을 수령하는 이유는 점포의 임차권이 장래의 영업이익을 창출해 낼 수 있는 토대가 되기 때문이다. 임대인은 임차인에게 임차권을 설정해 주면서 임차목적물을 사용할 수 있는 기회를 줄뿐만 아니라 영업활동을 통해서 영업이익을 창출해 낼 수 있는 기회를 주게 된다. 전자의 이익을 위해서 지급되는 금전을 차임이라고 하며, 후자의 이익을 위해서 지급되는 금전을 권리금이라고 부른다.

점포의 임대인에게 권리금이 지급되는 이유와 임차인 사이에 권리금이 지급되는 경제적 이유가 동일하다고 해서 임대인이 권리금을 받는 것을 허용해야 한다는 결론이 도출되는 것은 아니다. 임대인이 권리금을 받게 되면 임대인은 당연히 임대차계약의 갱신을 거절하게 된다. 임대차계약의 갱신을 거절할수록 임대인은 권리금이라는 이익을 얻기 때문이다. 즉 임차인 사이에 지급되는 권리금은 영업이 존속하도록 하지만, 임대인에게 지급되는 권리금은 영업의 존속을 중단시키는 원인이 된다. 이러한 이유 때문에 호주 사우스오스트레일리아에서는 점포의 임대인이 임차인으로부터 권리금(premium)을 받는 것을 금지하고 있다(the Retail and Commercial Leases Act 1995, section 15).

하지만 임대인이 권리금을 받는 것을 허용하더라도 임대인이 임의로 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없도록 하는 나라에서는 굳이 임대인의 권리금 수령을 금지시킬 필요는 없다. 예를 들어 영국에서는 주거임대차의 경우에는 임대인이 임차인으로부터 권리금을 수령하는 것을 금지하고 있다. 그러나 점포임대차의 경우에는 이러한 제한이 없다. 하지만 영국은 임대인이 쉽게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다. 임대인이 갱신을 거절하면 영업보상을 해야 하기 때문이다.

5. 임대차기간의 보장에 대하여

보호되는 임대차기간을 장기로 하는 것은 점포임차인의 영업존속을 위한 하나의 방안이다. 그러나 임대차의 보호기간을 통하여 점포임차인의 영업을 보호하는 것에는 한계가 있다. 그 보호기간이 지나면 점포임차인의 영업이 더 이상 보호되지 않기 때문이다. 그런데 영업의 가치는 시간이 흐르면 더 증가하는 특징이 있다. 우리 주위에서 오랜 전통을 자랑하는 음식점을 많이 볼 수 있는데, 그러한 음식점의 명성은 시간이 흐름에 따라서 높아진다. 이것은 영업가치가 시간의 흐를수록 높아진다는 것을 의미한다. 따라서 임대차의 보호기간을 장기로 하는 방법만으로는 점포임차인의 영업을 충분히 보호할 수 없다. 프랑스의 경우에는 임대차계약의 최단기간을 9년으로 규정하고 있다(프랑스상법 제L145-4조). 하지만 임대인은 이 기간이 경과하더라도 갱신을 거절하면 영업보상을 해야 한다.

영국의 경우에는 별도로 임대차의 보호기간을 규정하지 않고 있다. 하지만 영국에서는 프랑스와 마찬가지로 임대인이 갱신을 거절하는 경우에 임차인에게 영업보상을 해 주어야 한다. 따라서 임대차 보호기간을 별도로 규정하지 않더라도 점포임차인의 영업을 충분히 보호할 수 있다.

6. 영업보상에 대하여

권리금 법제화의 핵심적인 네 가지 내용은 다음과 같다.

① 임대인이 임대차계약을 갱신하지 않는다면 그로 인해서 소멸하는 영업의 가치를 임대인이 보상하도록 하는 것

② 점포의 소유자가 변경되더라도 임차인이 계속해서 영업을 할 수 있도록 하는 것

③ 점포임차인이 점포를 이전해야 하는 사정이 발생하는 경우에 영업을 처분할 수 있도록 하는 것

④ 공익사업이나 정비사업의 경우에 생존배려차원의 보상이 아니라 영업의 가치에 대한 보상이 이루어지도록 하는 것

이 중에서 가장 핵심적인 방안은 첫 번째 방안이다. 임대인의 갱신을 통한 영업의 존속보장은 나머지 세 가지 방안을 위한 전제조건이 되기 때문이다. 첫 번째 방안은 임대인이 갱신을 거절하면 그로 인해서 소멸하는 영업가치를 보상하도록 함으로써 임대인이 계약 갱신을 유도하는 것이다. 이 방안을 입법화하기 위해서는 두 가지 전제조건이 충족되어야 한다.

첫 번째 전제조건은 임대인의 수익권을 보장하는 것이다. 물건을 소유한다는 것은 물건을 사용하고, 수익을 하고, 처분할 수 있다는 것을 의미한다. 하지만 점포 소유권의 경우에 이 세 가지 권능 중에서 수익의 권능이 제일 중요하다. 점포의 소유권을 취득하는 것은 투자를 통하여 수익을 얻는 것을 목적으로 하기 때문이다. 따라서 점포임차인의 영업을 보호한다면 그만큼 점포 소유자의 수익권능이 충분히 실현될 수 있도록 해야 한다. 권리금 법제화는 점포임차인의 영업보호뿐만 아니라 점포소유자의 수익권 보장도 목표로 해야 한다.

두 번째 전제조건은 영업보상을 실효성있게 해야 한다는 것이다. 충분한 영업보상이 이루어지지 않는다면 영업보상은 점포의 임대인이 임차인을 합법적으로 내쫓는 수단이 될 수 있으며 현재 상황보다 점포임차인의 지위가 더 열악하게 될 수 있다.

토 론

권구백 ▪ 전국상가세입자협회 대표
(맘 편히 장사하고픈 상인 모임)

토론 ▪

03

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	토 론

권구백 ▪ 전국상가세입자협회(맘편히 장사하고픈 상인 모임) 대표

1. 권리금 입법화 환영

전국상가세입자협회는 권리금의 입법화를 크게 환영합니다. 다만, 법제화가 임대인과 임차인의 권리관계를 정밀하게 조율하여야 하는 어려운 점이 있어 그 입법화 과정에서 난항이 예상됩니다. 이러한 과정적 어려움이 권리금 입법화를 어렵게 할까 우려가 매우 큽니다. 상가세입자의 권리금을 실질적으로 보호하려면 기본적으로 임대인의 재산권 행사에 부분적 제한을 두어야만 가능할 것입니다.

2. 상가 임대인과 임차인간의 형평성 확보

상가임대인은 상가를 투자하고 소유한 것에 대한 정당한 수익권을 갖고, 상가세입자도 영업을 위해 투자한 자산에 상응하는 배타적 영업권을 갖는 것이 정당하고 형평성에 맞다고 전국상가세입자협회는 주장합니다. 이러한 임대인의 재산권에 기인한 수익권과 상가세입자의 영업권을 적절히 조화시키는 것이 권리금 입법을 위하여 필요하고, 어느 일방이 우월적 법적지위를 가지는 것은 형평성에 맞지 않습니다.

3. 상가건물임대차보호법개정으로 권리금 보호

상가세입자의 권리금을 보호하는 방안은 크게 두 가지로 나눠볼 수 있습니다. 상가건물임대차보호법을 개정하는 방법과 권리금 특별법을 만드는 방법이 있습니다.

상가건물임대차보호법으로 상가세입자의 권리금을 보호하기 위해서는 상가세입자가 배타적으로 임차권, 혹은 계약갱신권을 확보하고, 그 권리를 영업양수양도를 통해 실현할 수 있게 하는 것이 매우 중요합니다.

이러한 권리 행사가 실현되기 위해서는 영업 양수양도의 권리가 임대인에 의하여 침해받지 않아야 합니다. 원칙적으로 상가세입자의 영업 양수양도의 권리가 침해받지 않는다면, 상당 부분 상가세입자의 권리금이 보호되고 권리금 약탈사례도 근절될 것입니다.

4. 권리금 특별법의 보호 범위

상가권리금은 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나눌 수 있습니다. 그 중 가장 문제가 되는 부분이 주요상권에서 벌어지는 바닥권리금에 대한 강탈 사례입니다.

주요상권의 경우 업종에 관계없이 고액의 바닥권리금이 존재하고, 사실 상가세입자들은 전세입자에게 고액의 바닥권리금을 지불하고 가게를 얻는 경우가 대부분입니다. 이러한 현실에 비추어 볼 때, 상가권리금보호의 실효성을 확보하려면 바닥권리금에 대한 약탈을 방지하고 보호하는 권리금 제도가 필요합니다.

만약 동종 업종만의 권리금을 보호한다면, 임대인들은 업종을 바꿔가며 상가세입자의 권리금을 합법적으로 약탈하게 될 것입니다. 동종업종만을 보호 하는 입법이 진행된다면 이는 권리금 보호법이 아니라 권리금 강탈을 합법화하는 입법이 될 것이고, 권리금을 잃게 될지도 모르는 수많은 상가세입자의 거센 저항에 부딪치게 될 것입니다.

5. 권리금 약탈 장치 환산보증금 폐지

현행 상가건물임대차보호법이 5년간 영업을 보장하지만, 환산보증금 제도를 두어 그 적용범위가 넘을 경우, 건물주가 바뀌고 새 건물주가 계약을  거부하면 상가세입자는 쫓겨날 수 있습니다. 또, 환산보증금 적용범위를 넘어서면 임대료 상승에 대한 제한이 없어 재계약시 임대료폭탄을 감당 못하고 쫓겨나거나, 가게를 빼앗기지 않으려면 어쩔 수 없이 고액의 임대료를 지불해야 하는 것이 상가세입자의 현실입니다.

이번 대통령의 담화가 5년간 모든 상가세입자의 영업을 보장하고, 건물주가 바뀔 경우에도 대항력을 인정하겠다는 것은 상가세입자의 입장에서는 대단히 고무적입니다.

전국상가세입자협회는 상가세입자를 차별적으로 보호하고 부유한 임대인을 과도하게 보호하며, 권리금 강탈의 수단으로 악용되는 환산보증금제도의 전면적 철폐를 요구합니다. 환산보증금의 철폐로 모든 상가세입자가 5년 영업을 보장받으면, 임대료 상승제한선 9%의 적용을 받아 임대료 폭탄으로 쫓겨나는 일들을 방지할 수 있게 됩니다.

6. 표준계약서 도입

또한 권리금 거래에 대한 표준계약서의 도입도 환영합니다. 다만 표준계약서의 실효성을 확보하려면 계약서의 작성과 임대인에 대한 통지 외에도 관할 세무서에 등록하는 확정 제도가 필요합니다. 이렇게 표준계약서를 등록 후 확정 받아야만 객관적 신뢰성이 더 확보될 것입니다.

권리금 보호의 출발점은 표준계약서의 작성과 등록을 의무화 하는 것에서 출발할 수 있습니다. 표준계약서를 권고사항으로 한다면 마치 의사가 죽을지도 모르는 병에 걸릴 수 있는 사람에게 예방 주사를 맞아도 되고 안 맞아도 된다고 이야기하는 것과 마찬가지입니다.

7. 권리금회수를 위한 보험제도와 분쟁조정위원회

권리금 회수를 담보하기 위한 권리금 보험제도 또한 환영할만한 일입니다. 제도의 실효성을 높이려면 상가세입자에 대한 지원 자금을 조성하고 보험금의 일부를 감당하게 하여, 상가세입자의 보험 가입을 활성화하는 방안을 제안합니다. 분쟁조정위원회도 임대인과 임차인의 권리를 고르게 대변하는 전문가로 구성해야 합니다. 전국상가세입자협회는 이번 대통령의 담화에 거는 기대가 매우 큽니다. 권리금 입법이 실효성 있게 현실화되어 상가세입자가 맘 편히 장사할 수 있게 되기를 기대합니다.

8. 권리금 중개수수료 규제

현행 상가의 중개수수료는 0.9%이내에서 협의토록 되어 있습니다. 하지만 권리금이 법적으로 보호받지 못하다보니 권리금에 대한 중개수수료가 10%에 이르고 있습니다. 권리금의 양성화로 권리금의 중개수수료 또한 상가의 중개 수수료에 준하여 규제되어야 할 것입니다.

9. 권리금 입법화 후 임대료 폭등 우려와 법시행 전 임대인에 의한 대규모 계약해지 사태 우려로 보호 장치 필요

권리금이 입법화되면 악의적인 임대인의 경우, 임대료를 대폭 상승시켜 상가세입자의 권리금을 임대료로 흡수하려는 시도가 있을 수 있습니다.또한, 법 시행 전 계약을 해지한 후 마지막 기회로 권리금을 약탈하고자 하는 임대인의 악의적인 시도가 대량으로 발생할 수 있어, 이 부분에 대한 보호 장치가 절대적으로 필요합니다. 이러한 보호 장치가 없다면 임대료 폭탄을 맞거나 쫓겨날 처지에 놓이게 되는 상가세입자들이 오히려 권리금입법에 반대할 수 있는 여지가 매우 크다는 것이 우려됩니다.

임차상인 보호를 위한 시작

‘권리금’

박덕규 ▪ 씽크탱크 공인중개사사무소 대표

토론 ▪

04

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	임차상인 보호를 위한 시작 ‘권리금’

박덕규 ▪ 씽크탱크 공인중개사사무소 대표

1. 들어가며

부동산의 공공성 개념보다는 사유재산 보호 개념이 우선 시 되면서 우리나라의 임대차 계약은 임대인과 임차인의 사적 자치로 자리 잡아 왔습니다.

특히, 상가건물의 임대차 계약에서는 당사자 외의 제3자의 개입이 철저히 차단되면서, 우월적 지위에 있는 임대인의 일방주의가 계속돼 왔습니다.

‘상가건물 임대차 보호법’은 이러한 임대인의 일방주의에 미력하나마 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.

그러나 원래의 법 제정 취지에서 여러 예외 조항과 타협으로 후퇴되어 임차인을 충분히 보호하기에는 문제가 많습니다.

현재, 임차 상인을 보호하기 위한 여러 제안은 현실적으로 존재하는 권리금의 보호로 귀결된다고 할 수 있습니다.

권리금에는 기본적인 바닥ㆍ영업ㆍ시설권리금 외에도 임차상인의 안정적인 영업행위의 보장과 임대인과의 동등한 지위를 내포하고 있기 때문입니다.

2. 권리금의 개념과 기능

권리금은 위치적 요소인 바닥권리금, 임차인의 노하우인 영업권리금, 영업을 개시하기 위해 투여되는 시설권리금 등으로 나눌 수 있습니다.

자세한 내용은 발제문에 자세히 나와 있기 때문에 생략하겠습니다.

권리금은 건물주인 임대인이 생각하는 것처럼 임대인의 부동산의 가치를 제약하는 요소로만 작용하지 않고, 여러 순기능적인 요소가 있습니다.

(1) 공공재로서의 기능

현행 상가 임대차 계약에서는 계약의 종료시점에 원상복구를 명문화하고 있습니다. 최근의 자료에 따르면 상가임차인의 평균 영업기간이 3년 미만으로 조사되고 있는데, 계약 종료 시마다 원상복구를 하는 것은 국가 경제적인 측면에서 여러 자원의 낭비와 환경비용 등을 초래합니다. 권리금은 이러한 비용의 낭비를 막는 효과가 있습니다.

(2) 마찰공실의 최소화

부동산의 임대차에서 기존 임차인과 신규 임차인의 교체 과정에서 일시적으로 발생하는 공실을 마찰공실이라고 합니다. 주택보다 상가의 경우가 마찰공실률이 더 높게 나타나고, 이에 따른 손실 임대료도 훨씬 많습니다. 권리금은 기존 임차인과 신규 임차인의 매개체로서 부동산의 마찰 공실을 방지하는 역할을 하고 있습니다.

(3) 영업동기의 부여

모든 상가임차인은 상가를 영업을 활성화시켜 수익을 창출하는데 부단히 노력합니다. 그 결과물이 권리금으로 나타납니다. 권리금의 존재는 임차인의 영업의지와 다양한 영업노하우의 개발을 촉진하는 기능을 합니다.

(4) 임대차계약의 안정성 확보와 부동산 가치 상승

임차인의 영업과정에서 형성된 권리금은 점포가 존재하는 상권의 활성화 정도를 가늠하는 척도로 작용하고, 상권의 활성화는 공실률의 최소로 나타납니다.

또한, 권리금이 높게 형성되는 상권일수록 임대료의 상승률도 높습니다. 이는 임대인의 부동산의 가치 상승을 가져옵니다.

이밖에도 권리금은 임대인과 임차인의 상가 임대차 계약에서 커버하지 못하는 여러 가지 역할을 하고 있습니다.

3. 상가임차인의 보호를 위한 권리금의 보장 방안

상가 권리금에 대한 인식의 전환이 먼저 선행되어야 합니다. 임대인은 상가의 권리금이 임차인의 여러가지 투자와 노력의 산물임을 인정해야 합니다. 권리금이 부동산의 수익가치를 제한하는 것으로만 판단할 것이 아니라, 오히려 임대차의 안정성과 상권의 활성화, 부동산의 가치 상승을 초래하는 것을 인정하고, 권리금에 대한 배타적인 사고를 버려야 합니다.

(1) 권리금의 법제화

현실적으로 존재하고, 다양하게 거래되는 권리금의 존재를 인정하고, 가급적 빠른 시일에 제도화시켜야 합니다. 권리금의 법제화는 임대인의 인식전환의 시작이 될 것입니다.

(2) 권리금의 계량화

권리금의 구조는 바닥ㆍ영업ㆍ시설권리금 등 다양한 요소로 이루어져 있습니다. 이 모두를 반영하는 권리금의 산출은 현실적으로 매우 어렵고, 산출비용도 많이 들 것입니다. 우선 기존 임차인에게 지불한 권리금의 파악과 신규로 투자한 시설권리금의 계량화할 수 있는 제도를 도입하고, 추후 보완해가야 할 것입니다.

(3) 권리금 거래 수수료의 법제화

현재 쟁점이 되고 있는 권리금에 대한 중개수수료 과다 수수의 문제를 해결하기 위해서는 중개할 수 있는 자와 법정 중개수수료의 도입이 필요합니다.

다양한 의견청취와 협의를 통해 수수료율을 정하면 될 것입니다.

(4) 권리금의 분쟁에 대한 조정기구 설치

상가의 임대차에서 발생하는 모든 문제에 대해 법원에 가지 전 충분히 협의하고 조정할 있는 상가분쟁조정위원회(가칭) 등을 설치하여, 여기에서 권리금에 대한 분쟁도 해결할 수 있도록 해야 할 것입니다.

(5) 권리금에 대한 표준계약서 사용

권리금의 양도양수에 대한 계약서가 다양하게 존재하는 데, 표준화된 계약서를 권장하고, 향후 사용을 의무화해야 권리금에서 발생하는 문제를 최소화할 수 있을 것입니다.

이외에도 유익비, 필요비 인정의 강행규정화, 제소전 화해 조서의 엄격한 적용, 특수한 경우를 제외한 영업권 양도양수의 임대인 동의 등이 필요합니다.

4. 맺으며

사회적 약자인 상가 임차인들은 항상 불안한 위치에 있습니다. 실물경기의 장기침체에 따른 매출액 감소에 계약만기 도래 시의 명도나 임대료 인상 등 계약조건의 변경에 대한 부담이 가중되고 있습니다.

장기간 동안 현장에서 상가 임대차계약과 권리시설 양도양수 계약을 중개하면서, ‘을’로서의 상가 임차인의 무수한 아픔을 목격하였습니다.

현대 복지국가의 원리인 사회적 약자에 대한 배려의 큰 테제가 아니더라고, ‘소통과 상생’이 화두가 되고 있는 현 시점에서 상가 임차인 보호를 위한 ‘상가건물 임대차 보호법’의 개정과 더불어 권리금에 대한 조속한 법제화가 요청됩니다.

‘권리금에 대한 보장은 상가 임차인의 권리입니다.’

토 론

박정화 ▪ 감정평가사 / 도시공학 박사

토론 ▪

05

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	토 론

박정화 ▪ 감정평가사 / 도시공학 박사

1. 생존의 기반으로서의 영업

주거복지 및 주거안정을 위한 주거임차인을 위한 보호방안은 꾸준히 보완되어 왔다. 「주택임대차보호법」 뿐만 아니라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서도 주거세입자의 주거안정 방안이 증대되고 있는 것에 반하여, 상가세입자의 보호는 미흡한 실정이다. 대부분의 상가 세입자들이 해당 영업을 생활의 기반으로 하고 있어, 예기치 못하게 영업장소를 잃게 되면 생계를 이어나갈 수 없는 처지에 놓이게 된다. 또한 이 문제의 핵심은 권리금의 문제이며, 이는 더 이상 방관할 수 없는 사회적 문제임을 인식하여야 한다.

2. 재산권으로서의 권리금

상가 임차인의 보호 방안으로서 변선보 변호사의 발제는 이러한 권리금의 문제를 인식하고 제도권 안에서 해결하고자 하는 훌륭한 시도라고 생각된다. 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 충분한 영업기간을 보장하고, 건물이 재축되었을 경우 기존 임차인에게 재입주 우선권을 부여하는 방안은 동의한다. 또한 「상가임대차보호법」의 보호대상이 되지 않는 환산보증금 일정금액 이상 대상사업장은, 권리금 또한 높아 예기치 않게 영업장을 잃게 되는 경우, 더 큰 피해를 보고 있어 모든 상가건물 임대차로 확대하는 것은 반드시 필요한 조치라 생각된다.

다만, 해외의 여러 사례들을 살펴보고 임대인의 사정으로 임차인이 퇴거하게 되는 경우 퇴거보상을 지급하는 방안 및 보상법률에서 영업이익을 확대하여 권리금을 간접적으로 보호하려는 방안에 대하여는 좀 더 적극적인 보호가 필요하다고 생각된다.

권리금은 그 기원은 정확하지 않으나 일제강점기에도 있었던 것으로 전해진다. 해방 이후 주택난의 가중으로 주택 권리금이 성행한 이래 6.25 전란 이후 점포 부족으로 상점에도 권리금이 성행하였다. 70, 80년대를 지나며 상점 거래 시 권리금 거래도 일반화되기 시작하였다. 또한 상점의 유형적 투자금액이 커지면서 유형물에 대한 권리금액도 증가하고, 영업력 등 보이지 않는 무형적 가치에 대해서도 권리금을 수수하는 것이 일반화 되었다. 이처럼 권리금은 우리사회에서 오랜 기간 동안 거래의 관행으로 수수되고 있으며, 영업권자들에겐 재산적 가치로 인식되고 있는 점을 감안하면 권리금 자체를 독립된 경제활동의 객체(재산권)로 인식하여 좀 더 직접적인 보호방안이 요청된다고 생각된다. 권리금은 위에서 살펴본 바와 같이 영업권자들의 투자 및 노력에 따른 유·무형의 재산적 가치를 기반하여 형성되고 있다.

계속 기업을 전제로 한다는 점에서는 다르지만, 영미권에서도 권리금과 유사한 소규모 상점 가치를 산정하는 다양한 방법을 적용하여 상점 거래 시 또는 세금 부과 시 이를 활용하고 있다. 이는 영업상점의 유, 무형의 가치를 인정한다는 전제하에서 출발하는 것으로 이점이 우리에게 시사하는 바가 크다.

따라서 영업세입자들의 보상대책에는 유형의 재산적 가치뿐만 아니라 무형의 가치 상실에 대한 보상도 포함되어야 한다. 영업세입자들이 다른 지역으로 이전하여 전과 동등한 수준의 영업을 영위하여 그들의 생존의 기반을 상실하지 않도록 일반경제상황 속에서 거래되고 있는 권리금을 포함한 영업손실보상이 이루어져야 한다. 그러나 보상법에서 영업이익의 적용 개월 수를 늘려 일률적으로 적용하는 것은 경제현황, 지역현황, 개별적 영업현황을 적정히 반영할 수 없다는 문제점이 있다. 따라서 권리금을 산정하여 직접 보상하고, 현행 보상법과 중첩되는 부분은 배제하는 방안이 보다 적정하다고 생각된다.

3. 권리금 산정방안

일반 경제생활 속에서 권리금의 거래는 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 또는 허가권리금 등이 개별적으로 계산된 후 그 총합으로 거래되는 것이 아니라, 이러한 권리금들의 구분이 모호하게 복합적으로 작용하여 형성된다. 그런데 바닥권리금은 해당 상점이 속해있는, 상권이 형성되어 있는 지역 속에서 형성된 영업력에 기반한 권리금으로 지역권리금이라고도 한다. 이는 영업권자들의 입장에서 생각해 볼 때,  개개 영업세입자들의 영업의 투자와 노력에 의해 형성된 상권에 기반한 것으로도 볼 수 있다. 상권에 기반하여 임대인들은 시장원리에 따라 적정한 임대료를 수취하고 있다고 전제한다면 그 나머지는 임차인의 상업행위의 노력에 의한 결과물로 이를 지역권리금이라 명명할 수 있다고 생각된다. 따라서 임대인이 적정한 시장임대료를 수취하고 있다면 바닥권리금은 임차인에게 귀속될 수 있다고 생각된다.

[그림1] 권리금 산정 절차

필자는 2013년도 권리금 산정과 관련된 연구를 진행하여 산정모형을 구축하였으며, 상가권리금에 영향을 주는 요인은 공간특성 중 실질임료, 영업특성 중 영업유형 구분, 순수익, 영업기간, 시설특성인 개업시설비, 기타특성 중 지불권리금으로 나타났다. 또한 세부권리금들은 상호 간에 영향을 주고받는 것이 분석되어 상가권리금은 세부 권리금들이 종합적이고 복합적으로 작용하여 산출된 것임을 보여주었다. 그리고  전임차인에게 지불한 권리금이 현재의 권리금 형성에 영향을 주고 있음이 모든 모형에서 분석되었다. 권리금은 상가 거래 시 고리처럼 순환하고 있는 재산적 가치인 것이 입증된 것이다.

종합해보면, 권리금 산정모형을 활용하여 권리금 산정이 가능하며 표준지 공시지가와 같이 주기적으로 지역별 표준 권리금 공시를 통하여 권리금의 거래기준을 확립할 수 있을 것이다. 또한 지역별, 가격형성요인별 지수표를 제시하여 개별권리금을 산정하여 보상액 등으로 활용할 수 있다.

4. 제언

권리금은 일반적인 거래 관행임에도 불구하고 음성적인 거래로 권리금에 관련된 자료를 구득하기가 상당히 어렵다. 뿐만 아니라 법적인 보호대상이 아니라는 이유로 정부차원의 자료구축도 이루어지지 않고 있는 실정이다. 또한 실증분석에서도 입증되었듯이 순수익은 권리금 형성의 중요한 요인임에도 불구하고 세원노출 기피로 인하여 정확한 수치를 알 수 없다. 그러므로 권리금의 실태파악과 관련 요인들에 관한 자료의 축적이 무엇보다도 요구된다 할 것이다. 따라서 권리금 시장의 투명화를 위하여 부동산 실거래가액 공시, 전월세가격 공개처럼 권리금 거래금액 및 거래내역을 신고하고 공개하는 제도를 도입하여, 권리금 거래시장이 투명화되고 거래 금액이 왜곡되지 않도록 유도한다.

그리고 영업권자들은 세무당국에 각종 매출액, 부가가치세 신고, 소득세 신고 등을 누락하지 않도록 하고 누락 시 강력한 처벌을 유도하여 각종 세금관련 자료들이 투명하게 노출되어야 할 것이다. 또한 권리금 거래로 이익이 발생했다면 양도소득세를 적극 부과하여 과세형평을 이루어야 하고, 손실보상액 산정 시에도 적극 활용할 수 있도록 자료를 구축하여야 한다.

또한 정비사업에 있어 영업세입자에게 권리금을 보상하게 되면 사업성이 악화되어 사업을 진행할 수 없게 될 것이다. 이는 용적률 인센티브를 활용하여 해결할 수 있을 것이다.「도정법」은 사업시행자가 법령에서 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 또는 손실보상에 더하여 임대주택 추가 건설, 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 용도지역의 용적률 규정에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다고 규정하고 있다. 그러므로 세입자의 권리금을 인정하고 용적률 상향으로 개발이익을 증대시켜 그 비용을 충당할 수 있을 것이다. 다만, 본 규정은 권리금을 적극적으로 인정한 규정이 아닌, 세입자 보상 증대를 유도하는 규정으로 사업시행자의 자율에 맡기고 있는 소극적인 규정이다. 정비사업 등은 다수의 이해관계인이 얽혀있는 사업이고, 세입자들은 그들의 주장을 적극적으로 펼 수 없는 약자라는 점을 인지하고, 민간의 책임성만 강조하기 보다는 공공이 적극 나서서 실태를 파악하고, 법이 적극적으로 보호하는 규정으로의 개정이 필요하다.

상가임대차보호법 일부개정(안)

참여연대 ▪ 민주사회를 위한 변호사모임

별첨 ▪

01

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	상가임대차보호법 일부개정(안)

참여연대 ▪ 민주사회를 위한 변호사모임

제안이유

1. 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 상가임차인들이 영업에 필요한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 최소 7년에서 15년 이상의 장기임대차를 보장하고 있으나, 상가건물임대차보호법은 5년이라는 다른 법제에 비하여 지나치게 단기의 법정 갱신청구권 행사기간(이하 “법정 임대차기간”이라고만 한다)만을 두고 있어 상가임차인들이 시설투자금이나 영업권 투자비용 등을 회수하지 못한 채 상가건물 임대차를 종료하여 많은 재산적 손실을 입고 있음. 상가건물임대차보호법 제정 당시에는 우리 임대거래의 현실에서 거래당사자들이 서구 선진국에서 시행하고 있는 법정 임대차기간제도에 익숙하지 않아 법 시행당시에는 먼저 비교적 단기인 5년에서 시작한 후 위 제도가 거래 현실에서 정착되면 점차 법정임대차 기간을 서구 선진국처럼 늘려나가자는 복안이 있었으나, 2003년 상가건물임대차보호법이 시행된 후 10년을 넘긴 현재까지 예정한 법정 임대차기간을 연장하는 입법이 이루어지지 못하고 있어 최소 외국 입법례에서 최소 법정 임대차기간인 7년 정도로는 현실화할 필요가 있음.

2. 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하게 되는 경우 임차인이 인근지역에서 동종, 동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 퇴거료 보상을 하도록 하고 있으나, 상가건물임대차보호법에서는 이러한 퇴거료 보상제도가 마련되지 않음. 이에 따라 법정 임대차기간이 다 사용하지 못하여 시설투자금이나 영업망 투자비용 등을 회수하지 못한 상가임차인들이 아무런 보상도 받지 못한 채 퇴거하여 많은 재산적 손실을 입고 심지어 파산하는 사례도 늘어나고 있음. 따라서 서구 선진국의 사례처럼 상가건물의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의하여 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 임대차계약이 종료하는 경우 퇴거료 보상제도를 도입할 필요가 있음.

3. 위와 같은 퇴거료 보상에 대하여는 이러한 제도를 시행하고 있는 독일, 프랑스, 일본 등의 경우와 달리 우리의 경우에는 아직 퇴거료 보상이 구체적인 기준과 절차에 대하여 판례 법리나 보상실무가 마련되어 있지 않고 있는 점을 감안하여 공익사업으로 인하여 상가영업이 중단되어 영업손실을 입는 경우에 대하여 생활보상의 원리에 따라 영업의 재개를 보상하도록 하고 있는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」제77조의 보상기준과 절차를 준용하도록 함. 단 퇴거 보상은 사인 간의 보상제도라는 점을 감안하여 과대보상을 방지하기 위해, 최저보상금 제도는 적용하지 아니함.

4. 한편 퇴거보상은 갱신거절에 따른 보상이라는 의미와 함께, 임차인의 목적 건물 인도 협력의 대가라는 측면도 있다는 점을 고려하여, 임대인이 갱신거절을 적법하게 통지한 후 6개월 이내에 임차인이 목적 건물을 인도하지 않는 경우 퇴거보상을 하지 않아도 되도록 함.

5. 퇴거보상금을 결정하기 위해서는 감정평가사가 감정을 해야 하는데, 임대인이 일방적으로 감정평가사를 결정할 경우 임대인에게 유리한 감정평가가 나올 우려가 있으며, 퇴거보상을 매번 법원에서 결정하게 할 경우 많은 비용과 시간이 소모된다는 단점이 있음. 따라서 퇴거보상금을 감정평가할 중립적인 감정평가사를 간편하게 결정할 수 있도록, 임대인이 한국감정평가협회에 감정평가사의 추천을 요청할 수 있도록 함.

6. 한편 종전 임대차계약의 대상인 상가건물이 철거된 후 재건축이나 개축으로 신축 상가건물을 사용할 수 있게 된 경우 종전 상가건물 임차인이 잔여 법정 임대차 기간 내에서 상가임대차를 계속할 수 있도록 하는 것이 법정 임대차 기간 제도의 취지에 부합하므로 신축 상가점포에 관하여 종전 임차인이 우선하여 입주할 수 있는 재입주 청구권을 보장할 필요가 있음. 단 임대기간은 종전 임대차 기간과 재입주 임대차 기간을 합하여 법정 갱신기간을 넘지 못하도록 함. 재입주 임대차계약 시 임대료는 신축 상가의 임대료 시가(시세)로 정하며, 임대 면적, 위치 등은 당사자가 협의하여 정함. 단 임대료, 면적, 위치 등의 임대조건에 대해 협의가 이루어지지 않으면 법원의 결정으로 정할 수 있도록 함. 퇴거 보상제도와 재입주 청구권은 상호 대체적인 성격을 지닌 임차인 보호제도이므로, 재입주 계약이 이루어지면 임대인은 퇴거 보상을 할 필요가 없도록 함.

7. 상가건물임대차에 대항력이 부여되는 경우, 임대차보증금은 부동산 등기된 권리와 유사한 수준으로 우선적으로 보호받게 됨. 따라서 해당 상가건물의 권리를 양수받을 가능성이 있는 사람들은 임대차 보증금에 대한 정보를  필요로 함. 그러나 현행 법률은 “임대차에 이해관계”가 있는 사람만 해당 정보의 열람을 관할 세무서장에게 요청할 수 있도록 제한하고 있어, 임대차 보증금의 금액 등의 중요 정보를 쉽게 취득할 수 없어, 상가건물의 거래의 안정성이 충분히 확보되지 못하고 있음. 따라서 임대차계약에 대한 정보에 대한 열람, 제공을 요청할 수 있는 사람의 범위를 확대함.

다만 지나치게 많은 개인정보가 공개되는 것을 방지하기 위해, 열람 가능한 정보의 범위를 “임차인의 성명, 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적, 사업자등록 신청일, 보증금, 확정일자” 등 후순위 권리자에게 필요한 최소한의 정보로 제한함.

신ㆍ구 조문 대비표

현 행	개 정
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② ~ ③ (생 략) 제4조(등록사항 등의 열람ㆍ제공) ① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지) 2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 3. 사업자등록 신청일 4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② (생략) 제10조(계약갱신 요구 등) ① (생략) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ ～ ⑤ (생략) (신 설)	제2조(적용범위) ① __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (단서 삭제) ② ~ ③ (현행과 같음) 제4조(등록사항 등의 열람ㆍ제공) ① 누구나 _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1._____________________ (삭 제) ______________________________________________________________________________________ (삭 제) 2 ~ 3. (현행과 같음) 4.___________________________________ (삭 제)________ 5. (현행과 같음) 6.____________________________________________________________________ (삭 제) ___________________________________ 7. (현행과 같음) ② (현행과 같음) 제10조(계약갱신 요구 등) ① (현행과 같음) ② ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 7년---------------------------------------------------------------. ③ ～ ⑤ (현행과 같음) 제10조의2(퇴거보상) ① 전조 제1항 제7호다목에 따라 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우, 임대인은 임차인에게 임대차계약 종료와 퇴거에 따른 손실을 보상하여야 한다. ② 퇴거 보상금은 시설물의 이전비(이전이 불가능한 경우는 잔존가치)와 영업이익 등을 고려하여 정한다. 단 임차인이 영업장소를 이전하더라도 영업이익이 직접적으로 감소하지 않는 경우에는 영업이익을 보상금에 포함하지 않는다. ③ 퇴거보상금의 구체적인 산정 기준 및 절차는 법무부장관령으로 정한다. ④ 임대인과 임차인은 공동으로 한국감정평가협회에 퇴거보상금을 평가할 감정평가업자의 추천을 요청할 수 있다. ⑤ 임대인이 갱신거절와 퇴거보상금 지급 계획(보상금액을 포함한다)을 적법하게 통지한 후 6개월 이내에 임차인이 목적 건물을 인도하지 않는 경우 또는 임차인이 사업시행자 등 제3자로부터 영업손실을 보상받는 경우에는 임대인은 제1항의 퇴거보상금 지급 의무를 면한다. ⑥ 임대인이 임차인의 실제 손실액이 제2항에 의한 금액보다 적다는 것을 입증하는 경우 실제 손실액으로 보상한다. 제10조의3(신축상가 재입주 우선권) ① 전조 제1항 제7호 다목에 따라 임대차계약의 갱신이 거절된 경우, 기존 임차인은 기존 임대인에게 철거 후 신축되는 상가건물 내의 점포에 관하여 임대차계약(이하 ‘재입주 임대차계약’이라 한다)의 체결을 요구할 수 있다. 이 경우 임대인은 기존 임차인과 우선적으로 협의하여야 한다. ② 신축상가에 모든 기존 임차인들이 입주할 공간이 부족한 경우, 종전 임대차기간이 장기인 임차인에게 재입주 우선권을 부여한다. ③ 임대인이 기존 임차인과 재입주 임대차계약을 체결한 경우, 임대인은 제10조의2의 퇴거보상금 지급 의무를 면한다.

공익사업을 위한 토지 등의

취득 및 보상에 관한 법률 일부개정(안)

참여연대 ▪ 민주사회를 위한 변호사모임

별첨 ▪

02

[토론회] 상가임대차, 개혁과제와 해결방안은 무엇인가? □

	공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 일부개정(안)

참여연대 ▪ 민주사회를 위한 변호사모임

제안이유

1. 종전 법률은 영업손실 보상의 구체적인 기준을 정하지 않고 이를 국토교통부령으로 정하도록 하였으나, 구체적인 보상의 기준이나 세부항목을 정하지 않고 지나치게 포괄적으로 위임하고 있어 헌법상의 포괄위임금지 원리에 반하여 위헌적이라는 지적이 있음. 따라서 공익사업으로 인하여 영업을 폐지하게 되는 경우와 다른 지역으로 이전하기 위하여 휴업하게 되는 경우를 나누어 법률에 영업손실 보상의 기본적인 기준을 정할 필요가 있음.

2. 현대국가의 공익사업으로 인한 보상의 원리는 공익사업으로 손실되는 재물에 대한 대물보상에 머물지 않고 공익사업으로 삶의 터전을 잃는 국민들이 개발사업이 없었던 것과 같은 상태로 삶의 터전을 마련할 수 있도록 한다는 생활보상의 원리에 입각하고 있으나, 위와 같이 영업손실 보상의 은 포괄위임에 따라 구체적인 보상의 기준과 세부항목을 정할 광범위한 권한을 위임받은 법 시행규칙은 공익사업으로 영업이 중단되는 제한된 휴업기간 동안의 매우 제한된 범위의 영업이익과 시설이전 비용에 관한 보상기준만을 정함으로써 생활보상의 원리가 실현되지 못하고 있음.

3. 독일, 프랑스, 일본 우리 생활보상법의 전범이 되고 있는 국가들의 경우 생활보상의 원리에 충실하게 휴업기간 동안의 영업이익과 이전비용만이 아니라 공익사업으로 인한 영업중단에 따른 시설물 보상, 증가된 임대료, 인근지역에서 동종 동규모의 영업을 다시 시작할 수 있도록 영업지원금 보상 등을 하고 있으나, 법 시행규칙에서는 이러한 생활보상의 원리에 따른 세부적인 보상항목 등을 정하지 못하고 있음.

4. 예를 들어, 실제로는 이전이 불가능한 시설물이나, 새로운 영업장에서 불필요한 시설물 등도 매우 많은데, 법 시행규칙 제47조 제1항 제2호는 시설물 등을 이전할 수 있는 경우만을 예정하여 이전비 등만을 보상하도록 하고 있어 공익사업으로 영업손실을 입고 있는 현실에 맞지 않아 시설물의 이전 가능성, 이전 필요성에 따라 시설물 보상 기준을 세분화 필요가 있음.

5. 또한 새로 이전할 장소와 현재 장소의 보증금 및 임대료가 차이가 나는 경우에는 아무런 보상이 없어 공익사업으로 인하여 다른 지역으로 이전해야 하는 상가임차인은 공익사업의 여파로 상승한 주변지역의 높은 임대료를 고스란히 감당해야 하는 불이익을 받고 있어, 새로 이전할 장소의 임대료 및 보증금 차액의 6개월분 정도를 보상하도록 할 필요가 있음.

현 행	개 정 안
제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) ① 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다. ② ~ ④ 생략	제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------다음 각 호의 비용 등을 ----------------------------------------. 1. 폐업보상 : 공익사업의 시행으로 인하여 영업을 폐지하는 경우를 말한다 가. 영업이익 : 2년 간의 영업이익 나, 자산의 매각손실액 : 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액 2. 휴업보상 : 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우를 말한다. 가. 영업이익 : 휴업기간 중의 영업이익 나. 휴업기간 중의 고정비 : 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 다. 시설물 보상 : 영업시설에 대한 보상금. 이전이 가능한 경우는 이전비로 보상. 이전이 불가능하거나 불필요한 경우에는 잔존가치의 취득비로 보상 라. 이전 부대비용 보상 : 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용 마. 임대료 차액 보상 : 이전하는 영업장소의 시가 임대료(보증금은 상가건물임대차보호법에 의한 환산이율을 적용하여 산출된 월 임대료 기준)와 현재 임차건물의 실제 임대료의 차액의 6개월 분 바. 영업정상화를 위한 지원금 3. 기타 영업보상을 위해 필요하다고 인정되는 비용으로서 국토해양부령으로 정하는 것 ② ~ ④ (현행과 같음)

신ㆍ구 조문 대비표

(별지) 시행규칙 개정의견 신․구대비표

위 법률 개정안이 시행될 경우 그에 맞추어 개정될 필요가 있다고 예상되는 시행규칙안을 예시한 것임.

현행 「공익사업법 시행규칙」	「공익사업법 시행규칙」개정안
제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) ① 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음 각 호의 비용을 합한 금액으로 평가한다. 1. 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 2. 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액 3. 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용 〈신 설〉 ②제1항의 규정에 의한 휴업기간은 3월 이내로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다. 1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 3월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우 2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 〈신 설〉 ③공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실 및 영업규모의 축소에 따른 영업손실은 다음 각 호에 해당하는 금액을 더한 금액으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항에 따른 평가액을 초과하지 못한다. 1. 해당 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익 2. 해당 시설의 설치 등에 통상 소요되는 비용 3. 영업규모의 축소에 따른 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액 ④영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우의 영업손실은 임시영업소의 설치비용으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항의 규정에 의한 평가액을 초과하지 못한다. ⑤제46조제3항 전단은 이 조에 따른 영업이익의 평가에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 3개월을 초과하는 경우에는 3개월분의 가계지출비를 기준으로 한다)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다.(단서 추가) ⑥제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 제1항제2호의 비용을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다	제47조(영업의 휴업등에 대한 손실의 평가등) ① 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음 각 호의 비용을 합한 금액으로 평가한다. 1. 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 2. 시설물 보상 가. 이전하는 영업장소에서 불필요하거나, 이전이 불가능한 영업시설·원재료·제품 및 상품의 경우, 그 잔존가치(신설비×잔존가치율. 이하 동일)와 매각 가격과의 차액 나. 이전하는 영업장소에서 필요하고 이전 설치가 가능한 영업시설·원재료·제품 및 상품의 경우 그 이전설치비 및 그 이전에 따른 감손상당액 3. (현행과 같음) 4. 임대료 및 보증금 차액 보상 이전하는 영업장소의 시가 임대료(현재 임차건물의 인근지역에 있는 동종 동일면적 건물의 적정 임대료)의 기존 임차건물의 임대료에 대한 차액분×6개월. 단 보증금이 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 환산비율에 의한 차액분을 보상한다. ② ---------------------------------------------- 6월 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1. --------------------------------------------------------------------------------- 6월 ------------------------------------------------------- 2. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6월 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ③ 사업시행자는 영업정상화를 위하여 제1항에 따른 손실보상액의 20%를 가산하여 지원하여야 한다. ④ 현행 ③과 같음 ⑤ 현행 ④과 같음 ⑥ -------. 단 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 따른 보상의 경우에는 그러하지 아니하다. ⑦ 현행 ⑥과 같음