	주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

발제  정부의 임대차시장 선진화방안에 대한 진단 및 대안

표지와 같은 면지

Contents

인사말

이미경 국회의원

사  회

김태근 민주사회를 위한 변호사 모임 변호사

발  제

정부의 임대차시장 선진화방안에 대한 진단 및 대안	1

김수현 세종대 교수

토  론

김흥진 국토교통부 주택정책과장	13

박춘호 기획재정부 세제실 소득세제과장	19

김근용 국토연구원 주택·토지연구본부 선임연구위원	25

홍헌호 시민경제연구소 소장	29

박원갑 KB 국민은행 부동산 전문위원	43

이강훈 참여연대 민생희망본부 변호사	47

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

발제 ▪

정부의 임대차시장 선진화방안에 대한 진단 및 대안

김수현 ▪ 세종대 교수

	정부 부동산 경기 활성화 및 주택임대차 선진화 대책 진단

김수현 ▪ 세종대 교수

2014. 3. 14

1. 최근 부동산 시장 상황

o 최근 5년 가까이 주택가격이 안정세를 지속하면서, 물가상승률을 감안한 실질 주택가격은 계속 하락하는 중이며 PIR 역시 개선 중

o 반면 전세가격은 80주째 오르고 있으며, (보증부) 월세 전환도 빠르게 진행되는 중

- 조만간 월세가 전체 임대차 계약의 절반에 이를 것으로 보이며, 다가구 주택이나 원룸 등 서민주거는 이미 70∼80% 정도가 월세로 계약되고 있음

→ ‘고가 아파트 전세’와 ‘저가 서민주택 월세’의 이원화 구조가 고착되는 추세

o 주택가격 안정과 임대차 시장의 변화는 ①경기순환 측면에서는 2000년대 전반기 과도하게 상승한 주택가격이 장기간 조정 받는 과정에서 나타나는 자연스런 현상이며,

②주택시장 구조전환 측면에서는 저출산‧고령화, 청년층의 상시적 고용불안정과 구매력 약화 등이 반영된 장기 추세의 경향이 함께 나타난 것으로 해석할 수 있음

o 그 동안 우리나라의 주택시장 시스템은 기본적으로 만성적인 주택부족 하에서 권위주의적 정부가 간접적이지만 강력하게 시장에 개입해 온 것이 특징. 특히 경기조절 수단으로 적극적으로 활용. 여기에 동아시아 특유의 가족주의가 결합

o 최근 우리나라는 부동산 시장의 성숙기에 진입한 특성을 보이는데, 자가-민간임대 비중에서 큰 변화가 나타나지 않는 상태에서, 수급요인에 의한 가격변동 폭은 줄어들지만 주택시장의 양극화는 심화될 것임. 또한 장기적으로 평균적인 실질 주택가격은 점진적으로 하락하는 추세를 나타낼 것임

o 그러나 과잉 축적된 부동산 자산을 가진 중고령 세대와 역시 과잉 성장한 건설업은 부동산 가격 하락 혹은 장기안정에 민감한 반응

o 따라서 그동안 자산이 복지를 대체해 온 ‘자산기반 복지시스템’이 장기 가격안정 추세와 청년층 수요 감소로 위기에 처하는 가운데,

- 세대별, 계층별로 서로 다른 이해관계 속에서 정치적 이슈로 부각될 수밖에 없음 → 세대정치, 주택정치

o 이런 상황에서 정부 정책은 수요억제 → 공급확대 → 시장자율과 주거복지로 변해가는 방향

- 시기적으로는 1988년, 2008년이 분수령. 그 전후를 3개의 시기로 구분 가능

<그림 1> 주택공급량 추이

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<그림 2> 각 시기별 주택정책 시스템의 특징

2. 박근혜 정부의 주택정책

o 박근혜 정부는 ①부동산 시장 정상화(거래활성화, 경기부양), ②주거복지 확대의 기조 속에서 체감 경기를 향상시키고, 중고령 세대의 지지를 공고히 하는 차원에서 부동산 정책을 적극적으로 활용해 왔음

o 2012년 대선 기간 중에는 이른바 하우스 푸어 문제를 적극적으로 거론함으로써 일종의 빚탕감식 정책을 제기

o 2013년 4.1, 8.29 부동산 대책은 공유형 모기지 도입 등을 통해 자가 구입 수요를 촉진하는 데 주안점을 두었고, 전세 문제는 보증금 융자확대와 같은 대증처방에 주력

o 부동산 세제 완화 추진

- 취득세 한시 면제 및 영구인하

- 다주택 양도세 중과제도 폐지

o 공공임대주택 연 11만호 공급계획 수립. 행복주택은 총 20만호에서 14만호로 축소

o 2014년 연두업무 보고(2.19)에서는 재건축에 대한 대폭적인 규제완화, 월세  소득공제 강화, 임대료 보조 도입 등을 추진하는 데 초점

- 재건축초과이익 환수제도 폐지, 소형의무제도 폐지, 다주택 소유 조합원 분양권 확대 등

- 10년 공공임대주택에 대해 리츠 도입

o 뒤이은 주택임대차시장 선진화 방안(2월 26일)과 보완조치(3월 5일)를 통해 월세 납부시 세액공제, 월세 소득자에 대한 과세방침(영세 임대소득자는 유예 및 보호), 2주택 이상 고액 전세(3억 원)에 대한 과세방침 발표 → 전월세 시장 투명화와 임차인 지원에 중점

3. 최근 박근혜 정부 주택정책 평가

① 정책 기조에 변화 움직임

o 주요 여건 변화를 인식

- 주택재고 부족 완화

- 인구 및 가구 증가율 둔화, 고령화, 소형가구 증가

- 저성장 진입

- 신규 주택수요 감소(주택공급 계획 축소 : 연 48만호 → 39만호)

- 전세의 월세전환 증가

o 구입 수요 촉진, 규제완화 등은 계속되고 있지만, 월세화 경향을 인정하고 시장 투명화와 제도화 부분에 대한 인식에 변화

- 종전 전세 중심의 정책에서 월세 부문의 현실을 수용하고 대책 마련

- 민간임대사업자 육성과 전문임대관리업 활성화 등도 적극적으로 추진

② 민간임대시장 선진화 대책은 방향은 좋으나 내용상 문제점

o 신규 임대차 계약의 약 절반이 월세로 이루어지고 있는 상태에서도, 우리나라 임대차 제도는 기본적으로 전세 시장 중심

- 임대차 보호법 역시 전세보증금 반환에 중점을 둔 제도

o 그런 점에서 월세 전환 추세를 인정하고, 월세 세입자를 보호하고 지원하기 위한 조치는 적절함

o 다만 세입자 지원제도인 소득공제 확대와 주거급여 확대 방식에는 한계

- 소득공제 확대는 그 대상에서 저소득 근로소득자, 저소득 자영자가 제외됨으로써, 실제로 혜택을 받을 수 있는 사람도 적을 뿐 아니라 고소득 월세 거주자만 혜택을 받을 가능성

- 주거급여 대상 및 금액 확대를 추진하고 있으나, 기본적으로 이 제도는 기존 기초생활보장제도의 연장선상에서 도입되는 것으로 국민들의 체감 효과는 높지 않을 것으로 보임

- 특히 저소득 임대차 시장에 대한 정보가 불투명한 상황에서 현금성 지원이 확대될 경우, 각종 부작용이 발생할 우려 → 행정조사를 통해 이를 막으려 하지만, 상시적 임대료 보조 제도를 운영하고 있는 나라들 중에서 가장 취약한 임대시장 정보를 가지고 시작

o 월세 소득공제 확대를 통해 간접적으로 임대소득을 파악하고 임대차 시장을 투명화하려는 계획은 오히려 혼란을 야기하는 중

- 시민단체와 야당이 요구하는 등록제 실시, 임대료 상한제를 회피하려는 차원에서 간접적이고 우회적으로 추진하려 함으로써, 거꾸로 불신과 민원을 야기

- 그마저 지방선거를 앞둔 여당에서는 지지층 이탈을 우려하여 제동을 거는 중

o 우리나라는 전세제도의 영향으로 실효 임대수익률이 다른 나라에 비해 낮은 가운데, 그 동안 비공식적 상태로 방치되어 왔음

- 다주택 양도세 중과제도는 이 같은 비공식 임대시장에서 일종의 사후 징수 임대소득세 성격을 가지고 있었음.

- 다주택 양도세 중과를 폐지한 상황에서는 조세형평상으로도 임대소득세 정상화가 필요한 상황

o 그러나 오랫동안 임대시장이 비공식적이며 불투명한 상태로 방치되어 온 상황에서 <임대전용 주택 등록>, <임대소득세 납부>, <임대료 상한제 적용>, <임차인에 대한 임대료 보조>, <임대인에 대한 다양한 지원책> 등 선진국의 임대차 제도가 한 번에 도입되는 것은 불가능

o 정부도 그러한 점을 감안하여 간접적이면서 점진적인 추진을 시도했으나, 결과적으로 불확실성 때문에 더 큰 혼란 → 정부의 의도가 무엇인지 자체가 불명확

o 공개적이고 투명한 로드맵을 작성해서 단계적으로 연착륙할 수 있도록 추진하는 것이 오히려 혼란을 줄일 수 있음.

③ 재건축사업 활성화는 선거를 앞둔 경기부양 선도 사업

o 정부는 재건축 규제완화를 통해 침체된 부동산 경기를 선도적으로 부양하려는 구상

o 그러나 현재 강남 재건축 경기는 초과이익환수 한시유예 기간 중 사업추진이 급증했기 때문에 이미 호황 상태임

※ 올해 강남 재건축 일반 분양 물량만 약 8000호 예상

- 따라서 초과이익환수 폐지 자체는 경기부양을 더 이상 유인하지는 못하지만, 강남권에 대한 상징적 투자심리 부양 조치라고 할 수 있음.

- 일부 언론들은 정부 조치를 대대적으로 환영하는 한편, 재건축사업 활성화에 대한 기대감을 높이는 중

<그림 3> 재건축 규제완화에 대한 일부 언론 반응

자료 : 미디어오늘

o 그러나 이번 조치는 재건축사업을 통한 소형 및 공공임대주택 확대에는 부정적 영향

- 재건축 단지에 다주택 소유자에게도 소유 호수만큼 분양자격을 준 것은 다주택자 양도세 중과까지 감안하면 사회적 합의가 필요한 결정이며,

- 소형주택 의무비율 폐지 역시 정부는 이미 불필요한 상황이라고 주장하고 있으나, 일부 대형 주택단지에 대해서만 혜택을 주는 조치임

- 이와 함께 이미 발표한 기준 용적률 상향 조치는 소형주택 의무비율 폐지와 함께 서울시 차원에서 임대주택 공급확대 수단을 약화시키는 결과를 가져올 것임 → 정치적 저의가 있다는 식의 비판 가능

o 기존 강남 재건축사업들이 이미 활성화되고 있던 단계였기 때문에, 이번 초과이익환수 폐지 조치는 오히려 사업추진을 늦추게 하는 계기가 됨으로써, 결과적으로 당장의 경기부양 효과는 거두기 어려울 것임 → 실제로 재건축 단지 가격이 오른다거나 거래가 늘어난다는 명확한 증거는 보이지 않음

➡ 결국 지방선거를 앞두고, 신속한 부동산 경기부양을 위한 심리적 조치로 재건축사업을 선택했다고 볼 수 있지만 그 효과는 미지수

4. 정책과제

① 기본 관점

o 부동산 시장에 있어서 정부의 역할

- 정부는 기본적으로 부동산 시장 경기관리의 책임이 있음. 즉, 급등과 급락 모두를 방지하면서 급격한 시장유동성에 따른 위험을 예방해야 함

- 이와 함께 시장 구매력이 취약한 서민들을 위해 공공임대주택 공급, 임대료 보조 등의 주거복지를 정책을 펼쳐야 함

- 또한 시장투명화와 균형 잡힌 조세 정책을 통해 안정적이고 형평성 있는 부동산 시장을 구축하도록 유도할 필요가 있음

o 그러한 점에서 볼 때, 박근혜 정부는 이전 이명박 정부와 달리 주택시장의 구조변화와 패러다임 전환을 수용하고, 현실적 대응책을 찾으려는 태도를 보이고 있어 전향적이라고 할 수 있음

o 그럼에도 불구하고 여전히 경기부양이나 정치적 지지집단을 결속시키는 차원의 주택정책과 절연하지 못하고,

- 무원칙하면서, 간접적이고 우회적인 방식으로 정책을 추진함으로써 혼선을 야기하고 있는 측면이 있음

o 하지만 지금과 같은 구조전환기에는 무조건적인 반대와 비판만이 능사가 아니고, 정부가 처한 현실적 어려움을 감안한 비판적 협조가 필요

- 특히 부동산 시장을 둘러싼 세대정치의 현실을 인정하고, 중고령세대와 청년세대가 윈윈할 수 있는 대안을 함께 모색해야

- 부동산 투기를 불용하는 가운데, 시장의 급등락을 방지하는 차원의 개입 필요

- 주거복지를 확대하고 체감 효과를 높일 수 있도록 양적, 질적인 개선 필요

- 투명하고 형평성 있는 부동산 세제의 로드맵을 설정하고, 이를 단계적으로 실행할 수 있는 사회적 합의 필요

② 민간임대차 시장 투명화 로드맵 추진

o 우리는 이미 성숙기 주택시장에 도달하고 있기 때문에, 자가 비율은 더 이상 늘어나기 쉽지 않은 상황

- 공공임대 역시 토지나 재원 문제로 대폭 확대는 어려움

- 따라서 민간임대는 전체 가구의 30% 내외가 생활하는 중요한 점유형태로 고착화될 것이기 때문에, 그 시장 투명화와 제도화가 시급

o 정부는 그 동안 민간임대사업자 육성에 초점을 두면서 각종 세제완화책으로 유인했으나 현실적으로 성과는 크지 않음. 이는 우리나라의 임대사업 수익률이 낮았고, 그간 다주택 소유의 동기가 시세차익에 있었기 때문임.

o 따라서 임대인 혹은 임대사업자를 ‘나쁘게’만 볼 것이 아니라, 저렴한 임대주택 공급을 통해 사회에 기여하는 시장참여자로 보면서,

- 그 사업동기를 인정하고 보다 체계적으로 지원하는 한편,

- 시장 투명화도 이루려는 전향적인 자세가 필요함

o 이를 위해 일차적으로 <등록>에 초점을 두면서, <과세>는 갑작스럽게 부담이 늘어나지 않도록 임대소득 크기나 주택유형에 따라 차등화. 특히 사회보험료 부담에 대해서는 특례 조치 필요함 → 민주당 이미경 의원 등이 발의한 등록제 추진 법안 참고

- 전세도 그 특수한 성격으로 인해, 과세를 지나치게 확대하는 것에는 유의할 필요가 있음

o <상한제> 역시 임대시장 투명화 수준을 감안해 가면서 단계적으로 추진하는 것이 필요한데, 과밀억제권역 월세에 대해 우선 적용하는 방안 검토

o 이와 함께 임대인에 대한 지원제도도 적극적으로 설계할 필요

- 준공공임대주택에 대한 자금 및 세제 지원책을 더 강화할 수 있으며, 이외에도 도시계획적 지원(용적률, 층고 등)을 추가하는 방법 고려

o 임대인 및 임차인에 대한 다양한 공적 서비스를 확대

- 각 지자체별로 임대차 분쟁조정위원회 설치

- 표준임대차 계약서 사용 활성화

- 임대료 수준 등에 대한 정보 제공

③ 대안적인 도시재생에 대한 적극적인 투자로 부동산 경기 부양

o 기존 방식의 재개발이나 뉴타운사업은 더 이상 작동하기 어려운 것이 분명. 정부의 재건축 규제완화책 역시 실효는 낮으면서 부작용을 키울 우려

o 오히려 대안적인 도시재생사업을 활성화시킴으로써 서민경제를 살리고, 이 과정에서 양질의 서민용 민간임대주택 공급이 확대되도록 하는 것이 중요

o 주민이 주도하고, 공공이 지원하며, 전문가가 참여하는 새로운 도시재생 패러다임 필요 → 특히 공공의 지원책이 구체화되어야 하며, 이번 지방선거 과정에서 이 문제를 공론화할 필요

④ 주거복지 내실화와 전달체계 개선

o 공공임대주택은 물량도 중요하지만 적절한 수준, 적당한 지역에 활발히 공급되도록 하는 것이 중요

- 기존 주택매입 방식을 활성화하고,

- 공공임대주택 대기자 제도를 도입하여, 예측 가능성을 높일 필요가 있음

o 임대료 보조제도가 졸속으로 도입되지 않도록 시범사업을 내실화하고, 단계별로 확대하는 전략 수립

o 장기적으로 공공임대와 임대료 보조의 대상, 운영방식 등에 대한 종합적인 계획이 필요하며, 이는 전달체계에 대한 구상도 포함해야 함

o 주택시장 성숙기에 부응하는 주택정책의 지방화를 추진하며, 이 차원에서 LH를 비롯한 지방 공공주택 공급기관(SH, 인천도시개발공사, 경기도시개발공사 등)의 역할을 재정립할 필요가 있음

서민･중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안 추진

김흥진 ▪ 국토교통부 주택정책과장

토론 ▪

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

01

토론 01  서민･중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안 추진

	서민․중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안 추진

김흥진 ▪ 국토교통부 주택정책과장

최근 주택시장은 집값상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데, 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급하여, 임대시장 수급불일치로 인한 전셋값 불안이 지속되고 있다.

특히, 전세 → 월세 전환이 가속화되고 있으나, 전세 위주의 임차인 지원으로 전․월세간 주거비 불균형이 지속되고 있고, 상대적으로 주거비가 높은 월세가구의 부담완화를 위한 지원은 부족한 측면이 있어 왔다.

이에 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적인 대응방안을 마련하였다.

첫째로, 임대주택의 지속가능한 공급체계 구축 방안을 마련하였다.

임대차시장 수급불일치 해소를 위해서는 임대주택 공급이 중요하나 LH 재무여건 등 감안 시, 종래와 같은 순수 공공역량에 의한 공급방식은 한계가 있는 만큼, 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는「공공임대리츠」를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대할 계획이다. 현행 LH 직접 건설방식과 공공임대리츠 방식을 병행하여 ’17년까지 최대 8만호를 공급할 계획이다.

또한, 민간주도의 ‘임대주택 리츠’를 활성화하고, 공공·민간의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용하여 도심내 임대주택 공급을 확대할 계획이다. 이를 위해 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하여 자금을 지원하며, 임대주택리츠의 수익성 확보를 위해 현물출자자의 양도차익에 대한 과세연기, 주식 규제 완화 등 인센티브도 제공할 계획이다. 아울러, 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양 받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 하여 공공성을 확보할 계획이다.

둘째로, 임대사업자에 대한 세제임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다.

먼저, 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화한다. 재산세는 40～60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60～85㎡는 25%에서 50%로 확대되고, 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다. 특히, 신규․미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 하였다. 또한, 주택기금의 매입자금 지원대상을 예산 범위내에서 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대할 계획이다.

또한, 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다. 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환등록할 경우에는 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 준공공임대주택 임대기간으로 인정하여, 매입임대주택의 준공공임대주택 전환을 유도키로 하였다. 임대조건 신고위반 등 가벼운 의무위반 사항에 대한 과도한 벌칙(형벌)을 과태료로 전환하고, 임대의무기간 중 일반인에 대한 주택 매각이 허용되는 예외사유도 완화하여, 민간의 임대사업 참여를 꺼리게 하는 임대의무기간 부담을 덜어주기로 하였다.

아울러, 임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원  이하인 경우, 단일 세율(예 : 14%)로 소득세를 분리과세하고, 세법상 사업자 등록의무가 면제된다. 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성과 전세 보증금 임대소득 과세 대상자인 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안하여 세부담을 합리화하기 위한 취지이다. 다만, 시장에 미치는 영향을 감안하여 ’16년까지 2주택자에 대해 비과세할 계획이다.

넷째로, 저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세 쏠림현상을 완화할 계획이다.

실수요자 및 여유계층의 자가구입 지원을 위해 공유형 모기지 등 디딤돌 대출(최대 12만가구, 11조원)을 지속 지원하여 전세수요의 매매전환을 유도하고, 고액 전세거주에 대한 정부지원도 조정한다. 주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 초과에 대해서는 중단키로 하였다. 월세가구의 주거비 부담 완화를 위해 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5천만원 이하에서 7천만원 이하로 확대키로 하였다. 아울러, 표준임대차계약서 개선(법무부), 국세청 홈페이지, SNS 등 다양한 채널을 통해 월세 세액공제 신청 및 경정청구 등*에 대한 홍보를 강화하고, 월세소득공제 미신청을 조건으로 하는 계약을 체결하는 등 임대인의 불법행위에 협조하지 않도록, 중개업자에 대한 행정지도도 실시키로 하였다.

마지막으로, 중장기적으로 재원, 통계, 법령 등 정비를 통해 임대차시장 선진화 기반을 마련한다.

민간자금을 활용한 임대주택 공급 등을 위해 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화하고, 신규주택 건설에 편중된 자금지원을, 노후주택 증가에 대응하여 주거지재생에 대한 지원으로 확대(주택기금→주택도시기금 개편)할 계획이다. 또한, 월세시장 확대에 대응하여 전월세 관련 통계를 정비하고, 공공과 민간의 임대주택 정보를 통합관리하는 ‘임대주택정보시스템’ 구축을 통해, 공공임대 운영의 효율성 향상 및 국민의 정보접근성을 제고할 계획이다. 아울러, 현행 전세 위주로 규정되어 있는 주택임대차보호제도를 최근의 월세증가 경향을 반영하여 보완하는 방안도 강구하기로 하였다.

토론 02  주택임대차시장 선진화를 위한 세제 관련 대책 추진

주택임대차시장 선진화를 위한 세제 관련 대책 추진

박춘호 ▪ 기획재정부 세제실 소득세제과장

토론 ▪

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

02

	주택임대차시장 선진화를 위한 세제 관련 대책 추진

박춘호 ▪ 기획재정부 세제실 소득세제과장

금번 대책의 취지는 국토부에서 잘 설명해 주었습니다.

금번 세제대책은 그 취지에 부합하도록 세제를 마련하는데 중점을 두었고, 임차인의 주거비 부담을 완화하고 임대인의 세부담을 합리적으로 개편하였습니다.

첫째로, 임차인에 대해서는 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 월세 비용을 지원을 강화하는 방안을 마련하였습니다.

월세 지급액에 대한 공제를 종전의 지급액의 60%를 500만원 한도에서 소득공제하던 것을 월세 지급액을 750만원까지 10%를 세액공제하도록 할 계획입니다. 이는 1년에 한달 이상의 월세액을 지원하는 효과입니다.

둘째로, 임차인에 대해서는 전문임대인에 대한 지원을 강화하고 소규모 임대소득자에 대한 과세를 합리적으로 개편하는 방안을 마련하였습니다.

세부적으로 설명드리면, 첫째로, 임대사업자에 대한 세제지원을 통해 임대주택의 공급을 지원할 계획입니다. 즉, 준공공임대주택에 대한 재산세, 소득ㆍ법인세 및 양도소득세를 감면하고 일정 임대주택 리츠에 현물출자시 양도소득세의 과세를 이연하며, 중소기업에 해당하는 주택임대관리업자에 대한 법인세를 감면하는 등 다양한 세제지원을 할 계획입니다.

둘째로 2주택 보유자로서 주택임대소득, 즉 수입금액이 연간 2,000만원 이하인 소규모 임대소득자에 대해서는 해당 임대소득을 종합소득에서 분리하여 과세하도록 할 예정입니다. 이는 소규모 임대소득자가 받는 월세가 이자, 배당 등과 유사한 투자소득인 점을 감안한 것입니다.

상세한 내용은 별첨으로 대신하도록 하겠습니다.

금번에 마련된 대책에 대해서는 국민과 국회의 의견을 잘 수렴하여 6월 국회에 법안을 제출할 예정입니다.

임대차시장 안정화 방안 중 세제관련 대책과 효과

1	세제대책

임차인

□ 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여, 월세 지원 강화

- 월세 지급액의 10%를 소득세에서 공제

(1년에 한달 이상의 월세액을 지원하는 효과)

- 공제 대상 확대: 총급여액 7천만원 이하 근로자까지 확대

(지원대상을 중산층까지 포괄)

< 월세 소득공제 개선 방안 >

	현 행	개 선
공제대상	총급여액 5천만원 이하	총급여액 7천만원 이하
공제방식	소득공제	10% 세액공제
공제율․한도	월세지급액의 60%, 500만원	연간 월세지급액 중 750만원까지

임대인

① 소규모 임대소득자*의 임대소득에 대한 과세

* 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2,000만원 이하인 자

ㅇ 2년간 한시적 비과세(‘14ㆍ’15년 소득분)

ㅇ 2년후 분리과세(‘16년 소득분부터)

- 필요경비율 60%*, 단일세율 14%

*  현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자) 단순경비율 약 60%

- 기본공제 4백만원 인정

*  이자·배당 등 다른 소득이 2,000만원 이하인 경우에만 적용

(기본공제 300만원(2인×1인당 150만원) + 표준공제 상당액)

- 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세

*  노인ㆍ장애인(200만원 추가공제) 등 특별한 경우에는 과세금액이 늘지 않도록 보완

② 임대사업자 세제지원

ㅇ 준공공임대주택에 대한 세제지원 확대

- 재산세 감면율 확대
: 40～60㎡의 경우 50%→ 75%, 60～85㎡의 경우 25%→ 50%

- 소득세·법인세 감면율 확대: 20%→ 30%

- 양도소득세 면제 신설

: 신규․미분양주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 양도세 면제

ㅇ 준공공임대주택에 대한 금융지원 확대

- 주택기금의 매입자금 지원대상을 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대(예산범위 내)

ㅇ 일정 임대주택리츠에 부동산 현물출자시 양도세 과세이연

- 일정조건*을 갖춘 임대주택 리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분하여 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대해 과세 이연

* 공시가격 6억이하, 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택에 총자산의 50% 이상 투자 등

ㅇ 중소기업에 해당하는 주택임대관리업자 법인세 감면

- 중소기업(상시근로자 50인 미만 또는 매출액 50억 미만)인 주택임대 관리업자

참고		현행 주택임대 관련 과세제도

□ (임대시) 임대소득(사업소득)에 대한 소득세 부과 및 재산세․종부세 감면

ㅇ (임대소득) * 사업소득으로 과세, 소득금액 = 월세 등 수입금액 × (1 - 단순경비율 45.3%)

1주택자 비과세(9억이상 고가주택 월세임대소득은 제외)

2주택자 이상 보유자는 월세 과세

3주택 이상 보유자는 전세보증금에 대한 간주임대료* 과세(’11년부터)

* 간주임대료 = (보증금 합계액 - 3억원) × 60% × 이자율(현행 2.9%)

- 임대관련 발생 이자․배당

* 간주임대료 과세시 주택수 산정에 합산(① 또는 ②)

: ①기준시가 3억원 초과이거나 ②전용면적 85㎡ 초과인 경우

ㅇ (재산세) 임대사업자 재산세 감면

(40㎡ 이하 100% 면제/ 40~60㎡ 50%/ 60~85㎡ 25% 감면)

-  매입임대 : 1호 이상ㆍ5년 이상 임대, 6억원(지방 3억원) 이하 주택

-  건설임대 : 2호 이상ㆍ5년 이상 임대, 149㎡ 이하․6억원 이하 주택

ㅇ (종합부동산세) 임대사업자의 임대주택은 종부세 합산배제(비과세)

- 재산세 감면 요건과 동일

* 세제감면 혜택은 「주택임대법」에 따른 임대사업자 및 「소득세법」에 따른 사업자 등록시에만 부여

□ (양도시) 임대사업자의 경우 다주택자 중과제도 배제

※ 재산세 감면 요건과 동일

토론 요지

김근용 ▪ 국토연구원 주택·토지연구본부 선임연구위원

토론 ▪

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

03

	토론 요지

토론 03  토론 요지

김근용 ▪ 국토연구원 주택·토지연구본부 선임연구위원

◦ 주택시장 여건 및 패러다임 변화를 잘 지적하였고, 이에 따른 정책방향도 잘 제시하고 있어서 대부분 공감이 감

◦ 특히, 제안하고 있는 정책과제에서 부동산시장 경기관리, 시장투명화 로드맵 추진, 균형 잡힌 조세정책, 도시재생사업의 활성화, 주거복지 내실화 및 전달체계 개선 등은 매우 중요한 사항으로 판단됨

◦ 다만, 전월세 상한제는 임차인의 주거 안정이라는 긍정적인 효과가 기대되나, 여러 가지 부작용도 예상되므로 신중한 접근이 필요

- 임대료 규제제도는 영국, 프랑스, 네덜란드, 독일 등 유럽에서 주로 활용되고 있음

- 유럽은 공공임대주택의 비중이 높아 임대료 규제가 용이하나, 우리나라는 민간임대주택이 대부분임

※ 각국의 장기공공임대주택 비중 : 영국 18%, 프랑스 19%, 네덜란드 32%, 한국 5%

- 임대료 규제를 위해서는 임대차계약 등록, 개별주택에 대한 적정전월세 조사 작업, 임대차분쟁 조정기구 설치 등의 인프라 구축이 필요

- 서구에서 임대주택은 주로 기업형으로 운영되고 있으나, 우리나라는 공공임대주택을 제외하면 개인이 1~2호를 임대하는 것이 대부분이므로 임대인의 성향에 따라 유사주택 간에도 임대료 편차가 심함

※ 비교적 표준화된 주택인 아파트의 경우도 같은 동, 같은 층수의 주택 간에도 전월세에 편차가 있음

- 전세제도는 우리나라 특유의 제도이며, 전세값이 집값의 60% 내외인 상황에서 전세값을 규제하면 주택시장 침체기에 민간임대주택 투자 위축

- 전월세 상한제를 당장 도입하는 경우 집주인은 앞으로 전월세 인상이 어려울 것을 감안하여 대책 시행 전에 전월세 인상을 요구할 것으로 우려되고, 인상에 응하지 않은 세입자는 퇴거를 요구할 수 있음

- 임대주택의 품질저하와 이중‧편법계약도 우려됨

◦ 전월세가격 안정을 위한 보다 근본적인 대책은 발제문에서 제안하였듯이 공공과 민간부문에서 임대주택 공급을 확대하는 것임

◦ 단기적으로는 개발지역에서 발생하는 전월세 급변동을 완화하는 방안 마련

- 예컨대, 지자체와 협의하여 정비사업 시기의 분산 유도 등

발제 01  한국형 탈핵 에너지기본계획 실현을 위한 2030 에너지전환 시나리오

정부의 주택임대차시장 선진화방안에 대한 평가

홍헌호 ▪ 시민경제연구소 소장

토론 ▪

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

04

	정부의 주택임대차시장 선진화방안에 대한 평가

토론 04  정부의 주택임대차시장 선진화방안에 대한 평가

홍헌호 ▪ 시민경제연구소 소장

2014.03.14

Ⅰ. 주택임대차시장 선진화방안(02.26)의 주요 내용과 평가

1. 주택임대차시장 선진화방안(2014.02.26)의 주요 내용

* 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환

* 공제 대상을 총급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대

* 월세 임대소득에 대한 과세방식을 분리과세방식으로 전환

* 주택기금의 전세자금 대출을 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행 전세대출에 대한 공적 보증 지원도 보증금 4억원(비수도권은 2억원) 이하로 제한

* 수익공유형 모기지를 올해 2조원(1만 5000호) 신규 공급하고, 지원 대상을 생애 최초 주택구입자에서 5년 이상 무주택자로 확대.

2. 주택임대차시장 선진화방안(2014.02.26)에 대한 평가

(1) 저소득층 월세 세입자에 불리한 월세 세액공제 제도.

1) 소득공제와 세액공제

- 소득공제는 소득세 산출의 대상이 되는 소득 규모(과세표준 : 과표)을 줄여주는 것을 말하고, 세액공제는 과표에 세율을 곱해 산출한 산출세액에서 추가로 세금을 깍아주는 것을 말함.

2) 세액공제로의 전환이 월세 세입자에 미치는 영향

① 연봉이 2000만 원이고 월세 부담이 30만원인 A씨의 경우

가. 현행 제도.

- 국세청에 따르면 연봉이 2000만원인 근로자들의 비과세소득(계층 평균, 이하 동일)은 약 200만원이고 소득공제액은 약 1300만원. 따라서 과표(과세표준)는 약 500만원

- 현행 제도는 월세의 60%를 소득공제하도록 하고 있음. 따라서 A씨의 경우 연간 월세액 360만원의 60%인 216만원을 공제받을 수 있음.

- 소득공제액이 216만원 늘어나면 소득세는 216만원의 6%인 12만 9600원만큼 줄어들게 됨. 6%의 세율이 적용되는 이유는 그의 과표가 500만원으로 6% 세율이 적용되는 구간에 해당하기 때문.

나. 세액공제로의 전환이 A씨에게 미치는 영향

- 정부는 개편안에서 월세액의 10%를 세액공제해 주기로 함. 따라서 A씨의 경우 계산상으로는 연간 월세총액 360만원의 10%에 해당하는 36만원의 세금을 줄일 수 있음.

- 그러나 A씨는 36만원의 혜택을 모두 받을 수는 없음. 그가 월세와 무관하게 내는 세금(=연봉이 2000만원인 근로자들의 평균 결정세액)이 15만원에 불과하기 때문. 결국 A씨는 36만원의 혜택을 다 받는 게 아니라 15만원의 혜택만 받게 됨.

※ A씨의 경우 과표가 500만원이므로 이 구간 세율 6%를 적용하면 산출세액은 30만원이 되지만, 연봉이 2000만원인 근로자들의 평균 세액공제액이 15만원이므로 그의 결정세액(= 산출세액-세액공제)는 15만원임.

* 과세표준 = 총급여 - 비과세소득 - 소득공제

* 산출세액 = 과세표준 x 세율

* 결정세액 = 산출세액 - 세액공제

- 결과적으로 A씨의 경우 2.26대책으로 인한 연간 감세 혜택은 13만원에서 15만 원으로 늘어난 것에 불과. 월간 감세 혜택으로 따지면 1만 800원이 1만 2500원으로 늘어남.

② 연봉이 3000만 원이고 월세 부담이 30만원인 B씨의 경우

-위와 동일한 방식으로 계산하면 B씨의 경우 2.26대책으로 인한 연간 감세 혜택은 13만원에서 35만원으로 늘어난 것에 불과. 월간 감세 혜택으로 따지면 1만 800원이 2만 9200원으로 늘어남.

③ 연봉이 4000만원, 5000만원이고 월세 부담이 40만원인 경우

- 2.26대책으로 인한 이들 계층의 연간 감세 혜택은 43만 2000원에서 48만 원으로 늘어난 것에 불과. 월간 감세 혜택으로 따지면 3만 6000원이 4만원으로 늘어남.

④ 연봉이 6000만원, 7000만원이고 월세 부담이 50만원인 경우

- 현행 제도상 이들 계층은 월세 소득공제 대상이 아니었으나, 2.26 대책에서 월세 세액공제 대상에 포함됨. 2.26대책으로 인한 이들 계층의 연간 감세 혜택은 0원에서 60만원으로 늘어남.

3) 소 결

- 위의 사례를 종합해 보면 고소득층 월세 세입자들이 저소득층에 비해 더 많은 감세 혜택을 받게 됨.

- 연봉이 2000만원, 3000만원인 월세 세입자들의 한달 감세 혜택은 각각 1만 2500원, 2만 9200원에 불과

- 반면 연봉이 4000만원, 5000만원인 경우는 4만원이고, 연봉이 6000만원, 7000만원인 경우는 5만원.

[그림] 주택임대차시장 선진화방안으로 인한 월세 세입자 감세혜택(단위 : 만원/월)

(주) 2000(30) : 연봉이 2000만 원이고 월세 부담이 30만원인 경우

(2) 영세 자영업자와 면세 근로자에게는 무용지물인 월세 세액공제 제도.

1) 영세 자영업자에게 무용지물인 월세 세액공제 제도.

- 월세 소득공제, 세액공제는 근로소득자들에게만 주어지기 때문에 자영업자들에게는 감세 혜택이 없음.

- 지난해 우리나라의 자영업자와 무급가족 종사자 수는 687만 명. 이들 대다수가 저소득층이고, 월세 세입자가 많음에도 불구하고 월세 감세 혜택이 전혀 없음.

2) 면세 근로자에게 무용지물인 월세 세액공제 제도.

- 통계청에 따르면 지난해 임금근로자는 1820만명, 국세청에 따르면 과세대상자는 1060만명, 따라서 저소득층 면세 근로자는 760만명

- 이들 대다수가 저소득층이고, 월세 세입자가 많음에도 불구하고 월세 감세 혜택이 전혀 없음.

[그림] 자영업자, 과세 근로자, 면세 근로자 규모(단위 : 만명)

(주-1) 자영업자 : 무급가족 종사자 포함

(주-2) 근로자 : 통계청 기준(국세청 소득 미신고자 포함)

(주-3) 과세 근로자 : 국세청 통계 기준

(주-4) 5000(7000)초과 : 연봉 5000만원(7000만원) 초과 근로자

(3) 월세 세액공제 대상 확대에 따른 문제점

- 정부는 월세에 대한 소득공제 혹은 세액공제 대상을 총급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대하기로 함

- 국세청에 따르면 총급여 5000만원 초과 근로소득자는 300만명 내외(전체 근로자 1820만명의 근로자 중 16.5%)이고, 7000만원 초과는 150만명(전체 근로자 1820만명의 근로자 중 8.2%) 내외

- 국토부가 최근 발표한 ‘주거실태조사 2012’에 따르면 5분위 중 최저소득층 1분위의 RIR(소득 대비 임대료 비율)은 47.1%. 2분위, 3분위, 4분위는 각각 22%, 19.8%, 21%. 최고소득층 5분위는 24.4%.

- 최고소득층 5분위의 RIR이 높다는 것은 주택 임차에 있어서도 고소득층의 과시형 소비(호화 전세, 호화 월세)가 상당히 존재한다는 것을 의미함

- 따라서 정부의 임대료 보조정책(조세·재정정책)에 있어서도 상위 20%는 수혜대상에서 제외할 필요가 있음.

(4) 월세 공제 확대정책이 갖는 근본적인 문제점.

1) 임대료 지원이 절실히 요구되는 영세 자영업자와 저소득층 면세 근로자들이 지원 대상에서 제외됨.

2) 비과세 감면 축소라는 세제 개혁 방향에 반함.

- 소득공제와 세액공제는 비과세 감면의 핵심. 그러나 일부 정치인들과 관료들이 겉으로는 ‘비과세 감면 축소’를 외치면서 입법화 과정에서는 소득공제와 세액공제를 확대하자는 주장을 남발하고 있음.

3) 소득공제와 세액공제는 세법을 누더기로 만드는 주범이기 때문

- 좋은 조세제도 하에서는 저소득층이 상대적으로 적은 부담을 하고, 고소득층이 상대적으로 많은 부담을 하되, 계층별 조세부담율(소득 및 자산 대비 조세액 비율)이 매끄러운 상향 그래프 모양을 보여 줌.

- 그러나 우리나라처럼 소득공제와 세액공제를 남발하여 세법이 누더기가 되면, 감세 혜택을 많이 얻어낸 이익집단들이 과도한 특혜를 얻기 때문에 조세정의 혹은 조세형평성이 파괴됨.

4) 고소득층들에게 증세를 거부할 명분을 줌

- 우리나라 고소득층들이 증세를 거부하면서 내놓는 불만 중에 가장 큰 것이 자신들만 세금을 많이 낸다는 것임.

- 소득공제와 세액공제 등 비과세 감면이 많아지면 면세자가 많아지기 때문에 고소득층들에게 증세를 거부할 명분을 줌. 서민들과 중간층은 고소득층의 이런 불만을 해소할 필요가 있음

- 그것은 지금의 면세자들도 한 달에 1~2만원이라도 세금을 내서 고소득층들의 증세 거부 명분을 소멸시키고, 그들로 하여금 지금보다 1.2~1.5배 이상 세금을 더 내게 유도하는 것임

- 반대로 지금의 우리나라처럼 서민들이 한 달에 1~2만원씩  던져주는 정치인들과 관료들의 감세 떡고물에 현혹될 경우, 부자 증세를 토대로 하는 선진국형 복지국가는 더욱더 멀어지게 됨. 대표적인 소탐대실(小貪大失).

(5) 월세 세입자들에 대한 바람직한 조세·재정 지원정책

1) 월세 소득공제나 세액공제보다는 주거급여 확대정책 시급.

- 영세 자영업자와 저소득층 면세 근로자들이 최우선적으로 수혜대상에 포함되어야 하기 때문

2) 월세의 10%를 지원하는 정책보다는 기초연금처럼 정액으로 지원하는 정책이 더 나은 정책

3) 월세 세입자라 하더라도 소득이 상위 20%에 해당하는 고소득층은 수혜대상에서 제외하고, 저소득층을 더 두텁게 지원할 필요.

Ⅱ. 주택임대차시장 선진화방안 보완조치(03.05)의 주요 내용과 평가

1. 주택임대차시장 선진화방안 보완조치(2014.03.05)의 주요 내용

* 2주택 보유자로서 월세임대소득이 2000만원 이하인 사람에 대해서는 올해와 내년 임대소득세 비과세

* 필요경비율을 현재의 45%에서 60%로 상향

* 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고 월세임대소득이 2000만원 이하인 경우에 기본공제 400만원 인정.

2. 주택임대차시장 선진화방안 보완조치 평가

(1) 6.4 지방선거를 앞두고 대형 악재를 피하기 위한 조치

- 정부가 2주택 보유자로서 월세임대소득이 2000만원 이하인 사람에 대해서는 올해와 내년 임대소득세를 비과세하기로 함.

- 이것은 6.4 지방선거를 앞두고 대형 악재를 피하기 위한 조치로 풀이됨.

(2) 집주인들의 세 부담을 줄여주기 위한 조치

1) 필요경비율 상향이 집주인 세 부담에 미치는 영향

- 필요경비율을 60%로 올리면 실효세율이 떨어지게 됨

- 예를 들어 100만원의 월세소득에서 60%를 필요 경비로 인정하면 세액 산출의 대상이 되는 소득, 즉 과표는 40만원으로 떨어지고 여기에 단일세율 14%를 곱하면 조세액은 5만 6천원에 그치게 됨. 이 때 실효세율은 5.6%

- 다만, 모든 소득세에는 지방소득세가 10% 붙기 때문에 실제 조세부담액은 5만 6000원의 1.1배인 6만 1600원이 됨. 최종 실효세율은 6.16%.

2) 기본공제 400만원이 집주인 세 부담에 미치는 영향

- 정부는 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고, 월세임대소득이 2000만원 이하인 경우에 기본공제 400만원을 인정하기로 함. 이렇게 되면 실효세율은 더 떨어지게 됨.

① 다른 소득이 2000만원 이하인 경우

- 예를 들어 월세가 80만원이 경우 연간 월세 소득은 960만원. 필요경비율 60%를 적용하면 1차 과표는 384만원. 여기에 기본공제 400만원을 추가하면 최종 과표는  마이너스가 되어서 세금을 내지 않아도 됨.

- 즉 정부가 3월 5일 발표한 보완조치로 인해 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고, 월세가 83만원 이하인 경우에는 소득세를 내지 않아도 됨.

- 월세가 100만원이면 월세 연간 소득은 1200만원. 필요경비율 60%를 적용하면 1차 과표는 480만원. 여기에 기본공제 400만 원을 추가하면 최종 과표는 80만 원.  여기에 세율 15.4%를 곱하면 최종 세금은 12만 3200원. 따라서 최종 실효세율은 1.03%.

- 같은 방식으로 계산하면 월세 120만원의 실효세율은 1.9%, 월세 150만원의 실효세율은 2.7%.

[표] 다른 소득 2000만원 이하 집주인의 조세 부담(단위 : 만원)

월세	월세 연소득	필요 경비	과세 소득	기본 공제	과표	세율	결정 세액
A	B=A*12	C=B*0.6	D=B-C	E	F=D-E	G	F*G
10	120	72	48	400	-352		0.0
20	240	144	96	400	-304		0.0
30	360	216	144	400	-256		0.0
40	480	288	192	400	-208		0.0
50	600	360	240	400	-160		0.0
60	720	432	288	400	-112		0.0
70	840	504	336	400	-64		0.0
80	960	576	384	400	-16		0.0
90	1080	648	432	400	32	15.4%	4.9
100	1200	720	480	400	80	15.4%	12.3
110	1320	792	528	400	128	15.4%	19.7
120	1440	864	576	400	176	15.4%	27.1
130	1560	936	624	400	224	15.4%	34.5
140	1680	1008	672	400	272	15.4%	41.9
150	1800	1080	720	400	320	15.4%	49.3
160	1920	1152	768	400	368	15.4%	56.7

② 다른 소득이 2000만원 이상인 경우

- 2주택 보유자라도 다른 소득이 2000만원 초과인 경우에는 400만원의 기본공제를 받을 수 없음.

- 따라서 이 사람들은 분리과세 혜택과 필요경비율 60%의 혜택만 받을 수 있음.

- 이렇게 되면 월세 규모와 상관없이 월세 임대소득 실효세율은 6.16%가 됨.

[표] 다른 소득 2000만원 초과인 경우 집주인의 조세 부담(단위 : 만원)

월세	월세 연소득	필요경비	과세소득	기본공제	과표	세율	결정세액
A	B=A*12	C=B*0.6	D=B-C	E	F=D-E	G	F*G
10	120	72	48	0	48	15.4%	7.4
20	240	144	96	0	96	15.4%	14.8
30	360	216	144	0	144	15.4%	22.2
40	480	288	192	0	192	15.4%	29.6
50	600	360	240	0	240	15.4%	37.0
60	720	432	288	0	288	15.4%	44.4
70	840	504	336	0	336	15.4%	51.7
80	960	576	384	0	384	15.4%	59.1
90	1080	648	432	0	432	15.4%	66.5
100	1200	720	480	0	480	15.4%	73.9
110	1320	792	528	0	528	15.4%	81.3
120	1440	864	576	0	576	15.4%	88.7
130	1560	936	624	0	624	15.4%	96.1
140	1680	1008	672	0	672	15.4%	103.5
150	1800	1080	720	0	720	15.4%	110.9
160	1920	1152	768	0	768	15.4%	118.3

[표] 다른 소득이 2000만원 이하, 초과인 경우의 집주인 조세 부담(단위 : 만원)

월세	월세 연소득	결정세액 (다른 소득 2000만원 이하)	결정세액 (다른 소득 2000만원 초과)	실효세율 (다른 소득 2000만원 이하)	실효세율 (다른 소득 2000만원 초과)
	A	B	C	B/A	C/A
10	120	0.0	7.4		6.2%
20	240	0.0	14.8		6.2%
30	360	0.0	22.2		6.2%
40	480	0.0	29.6		6.2%
50	600	0.0	37.0		6.2%
60	720	0.0	44.4		6.2%
70	840	0.0	51.7		6.2%
80	960	0.0	59.1		6.2%
90	1080	4.9	66.5	0.5%	6.2%
100	1200	12.3	73.9	1.0%	6.2%
110	1320	19.7	81.3	1.5%	6.2%
120	1440	27.1	88.7	1.9%	6.2%
130	1560	34.5	96.1	2.2%	6.2%
140	1680	41.9	103.5	2.5%	6.2%
150	1800	49.3	110.9	2.7%	6.2%
160	1920	56.7	118.3	3.0%	6.2%

3. 주택임대차시장 선진화방안 재보완 필요

(1) 월세 소득공제나 세액공제보다는 주거급여 확대정책 시급.

- 영세 자영업자와 저소득층 면세 근로자들이 최우선적으로 수혜대상에 포함되어야 하기 때문

(2) 다른 소득 2000만원을 기준으로 기본공제 400만원의 지급 여부를 결정하는 정부의 대안은 지나치게 부실하고 거친 대책임.

- 정부가 이렇게 거칠게 제도를 만들다 보니 다른 소득이 2000만원 초과인 경우에는 월세 10만원에 대해서도 실효세율 6%가 적용되고, 다른 소득이 2000만원 이하인 경우에는 월세 150만원 이하인 경우에도 실효세율이 3%에도 미치지 못하고 잇음.

- 정부가 이 부분에 대해서는 추가 보완책을 마련해야 할 것임.

Ⅲ. 월세 임대 소득에 대한 건강보험료 부과 논란.

1. 월세 임대 소득에 대한 건강보험료 부과액

- 국민건강보험공단의 보험료 산출 프로그램을 활용하여 계산해 보면 시가 2억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 40만원 주택으로 전환할 경우 한달 건강보험료가 3만원 늘어남

- 시가 3억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 60만원 주택으로 전환할 경우에는 한달 건강보험료가 2만8000원 늘어남

- 시가 5억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 100만원 주택으로 전환할 경우 한달 건강보험료가 3만원 늘어남

- 시가 10억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 200만원 주택으로 전환할 경우에는 한달 건강보험료가 4만4000원 늘어남.

2. 서민들에게 불리하고 부자들에게 유리한 건강보험료 부과체계.

(1) 주택 2채를 가진 서민과 부자의 건강보험료

- 2주택을 30년 간의 노후자금으로 활용한다 가정하고 계층별 연간 노후자금을  건강보험료와 비교해 보면, 우리나라 건강보험료 부과체계가 서민들에게 매우 불리하고 부자들에게 매우 유리하게 만들어져 있다는 사실을 발견하게 됨.

- 시가 1억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세의 남성 A씨의 경우, 노후자금 총액은 2억원, 30년 연평균 노후자금은 667만 원. 건강보험공단에 따르면 그의 연간 건강보험료는 136만원. 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율이 20.3%

- 시가 50억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세의 남성 B씨의 경우, 노후자금 총액은 100억원이고, 30년 연평균 노후자금은 3억 3333만원. 건강보험공단에 따르면 그의 연간 건강보험료는 374만원. 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 1.1%.

- 2억대 재산을 가진 서민들의 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율이 20%인 반면, 100억대 재산을 가진 부자들의 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 1%에 불과.

(2) 주택 2채를 가진 월세 임대인 서민과 부자의 건강보험료

- 시가 1억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세의 남성 A씨가 그의 주택 중 하나를 월세 20만원에 임대했다고 가정하면, 그의 30년 연평균 노후자금은 907만 원,  연간 건강보험료는 163만원. 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 18%

- 시가 50억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세의 남성 B씨가 그의 주택 중 하나를 월세 300만원에 임대했다고 가정하면, 그의 30년 연평균 노후자금은 3억 6933만원, 연간 건강보험료는 401만원, 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 1.1%.

[표] 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율(단위 : 만원)

주택시가총액	주택보유 연간 노후자금	월세	월세 연소득	연간 노후자금 합계	연간 건강 보험료	건강 보험료/ 노후자금
	A	B	C=B*12	D=A+C	E	E/D
20,000	667	20	240	907	163	18.0%
30,000	1,000	30	360	1,360	188	13.8%
40,000	1,333	40	480	1,813	210	11.6%
60,000	2,000	60	720	2,720	229	8.4%
80,000	2,667	80	960	3,627	247	6.8%
100,000	3,333	100	1,200	4,533	260	5.7%
120,000	4,000	120	1,440	5,440	280	5.2%
140,000	4,667	140	1,680	6,347	288	4.5%
160,000	5,333	160	1,920	7,253	305	4.2%
180,000	6,000	180	2,160	8,160	313	3.8%
200,000	6,667	200	2,400	9,067	322	3.6%
300,000	10,000	220	2,640	12,640	349	2.8%
400,000	13,333	250	3,000	16,333	370	2.3%
600,000	20,000	270	3,240	23,240	401	1.7%
1,000,000	33,333	300	3,600	36,933	401	1.1%

(주) 건강보험료 : 건강보험공단 자료.

3. 건강보험료 부과체계 개선방안 필요.

- 2주택 노후자금 2억원을 가진 사람에게는 그 중 20%를 건강보험료로 내게 하 하고, 100억원을 가진 사람에게는 그 중 1%만 건강보험료로 내게 하는 제도는 결코 용납될 수 없수 없는 퇴행적인 제도임. 이 부분에 대해서도 정부가 보완책을 마련해야 할 것임.

- 부동산 자산가들에 대한 과도한 보호정책은 부의 대물림 확산을 촉진하는 것으로 매우 퇴행적인 정책임. 부동산 자산가들에 대해 충분한 과세를 하더라도 그의 후손들이 충분한 상속을 받기 때문에 우리나라 헌법 정신에 위배되지 않음.

- 오히려 부동산 자산가들에 대한 과도한 보호정책은 근로소득에 비해 불로소득을 과도하게 보호하는 결과를 가져와 ‘조세정의와 조세형평성’을 추구하는 헌법 정신에 위배됨.

Ⅳ. 월세 임대 소득에 대한 국민연금 보험료 부과 논란.

(1) 일부 언론의 보도

- 일부 언론에서는 월세 임대소득이 국세청에 포착됨에 따라 집주인들의 국민연금 보험료 부담이 크게 늘어날 것이라 우려하고 있음.

(2) 월세 임대소득에 대한 국민연금 보험료는 과도한 부담이라고 보기 어려움.

- 2주택자로서 50세 이상의 장년층에게 국민연금만큼 수익률이 높은 금융상품이 없기 때문에 월세 임대소득에 대한 국민연금 보험료가 과도한 부담한 부담이라고 볼 수는 없음.

- 2주택자로서 50세 미만의 청장년층에게도 국민연금만큼 수익률이 높은 금융상품이 없기 때문에 월세 임대소득에 대한 국민연금 보험료가 과도한 부담한 부담이라고 볼 수는 없음.

- 부유층 주부들 중 임의 가입자가 꾸준히 늘고 있는 것은 그럴 만한 이유가 있음.

- 지난 해 상반기 임의가입자가 줄었다고 하나 그것은 2013년 초 정부의 부적절한  대응에 기인한 것임.

- 정부가 지난해 하반기 내놓은 수정안에 따르면 10년 이하 기간 가입하는 임의가입자의 수익률은 여전히 어떤 다른 금융상품보다 높음.

[그림] 국민연금 노령연금 예상연금 월액표(단위 : 원)

가입기간중 기준소득 월액 평균	연금 보험료	가입기간
		10년	15년	20년	25년	30년	35년
300,000	27,000	126,470	184,460	240,360	296,260	300,000	300,000
400,000	36,000	132,120	192,710	251,110	309,510	367,910	400,000
500,000	45,000	137,780	200,960	261,860	322,760	383,660	444,560
600,000	54,000	143,440	209,210	272,610	336,010	399,410	462,810
700,000	63,000	149,090	217,460	283,360	349,260	415,160	481,060
800,000	72,000	154,750	225,710	294,110	362,510	430,910	499,310
900,000	81,000	160,400	233,960	304,860	375,760	446,660	517,560
990,000	89,100	165,500	241,390	314,540	387,690	460,840	533,990
1,000,000	90,000	166,060	242,210	315,610	389,010	462,410	535,810
1,100,000	99,000	171,720	250,460	326,360	402,260	478,160	554,060
1,200,000	108,000	177,370	258,710	337,110	415,510	493,910	572,310
1,300,000	117,000	183,030	266,960	347,860	428,760	509,660	590,560
1,400,000	126,000	188,690	275,210	358,610	442,010	525,410	608,810
1,500,000	135,000	194,340	283,460	369,360	455,260	541,160	627,060
1,600,000	144,000	200,000	291,710	380,110	468,510	556,910	645,310
1,700,000	153,000	205,650	299,960	390,860	481,760	572,660	663,560
1,800,000	162,000	211,310	308,210	401,610	495,010	588,410	681,810
1,900,000	171,000	216,970	316,460	412,360	508,260	604,160	700,060
2,000,000	180,000	222,620	324,710	423,110	521,510	619,910	718,310

(자료) 국민연금공단(2013년 기준)

토론 05  투명한 과세는 부동산 산업화의 과정

투명한 과세는
부동산 산업화의 과정

박원갑 ▪ KB 국민은행 부동산 전문위원

토론 ▪

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

05

	투명한 과세는 부동산 산업화의 과정

박원갑 ▪ KB 국민은행 부동산 전문위원

<주택임대차 선진화 방안에 대한 생각>

1. 많은 샐러리맨들은 은퇴 후 작은 주택이나 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산을 사서 월세 받는 것을 ‘노후의 로망’으로 생각

- 수익형 부동산에서는 월세라는 현금소득이 발생하므로 항상 세금 문제가 뒤따름

- 그동안 주택 임대의 경우 세금 이슈로 부각되지 않았음. 투명한 과세를 하는 상업용 건물 임대에 비해서 상대적으로 ‘과세의 사각지대’로 남아 있었던 것이 사실.

- 정부도 주택임대 소득에 대해서 느슨한 과세를 해왔던 것은 사실.

- 공공임대주택 비중이 경제협력개발기구(OECD)의 절반수준인 5%대에 머물 만큼 태부족하다보니 민간이 대신 나서 임대주택을 공급할 수 있도록 유연하게 대처

- 집주인은 임대료, 특히 월세를 받아놓고도 세금을 내지 않아도 별 탈이 없었음

- 그러나 최근 월세 세입자에게 주거복지 차원에서 연말 세액공제 혜택과 전산시스템이 확대되면서 상황이 달라짐. 바로 집주인이 세입자로부터 받은 월세소득이 자연스럽게 수면 위로 떠오름.

- 주택 임대차 선진화 방안은 주택임대도 지하경제에서 벗어나 양성화되면서 제도권으로 급속히 편입되는 과정.

2. 전체적인 과세의 투명성 방향성에 대해서는 바람직함

- 과세의 투명성은 부동산 분야가 단순한 비즈니스 단계를 넘어 산업(industry)화하는 과정이 아닌가 생각이 듬,

- 어떤 분야가 산업이 되려면 종사자들의 윤리의식과 함께 투명한 과세가 담보되어야 하기 때문.

- 다만 주택임대차의 제도화라는 방향성은 옳으나 관행으로 남아있는 부분의 충격을 최소화하면서 진행할 필요성 있음

- 건강보험료 부담을 낮추기 위한 대안들도 함께 모색되어야 함

- 2주택자 전세보증금 과세와 관련해 비과세 대상범위를 좀 더 넓혀 서서히 연착륙 방안

- 주택임대차 선진화방안으로 전세의 월세화 현상 가속화 가능성 있음. 월세화 속도를 늦춰야 서민들의 주거비 고통을 줄일 수 있음

<주택임대 등록제에 대한 생각>

- 장기적으로 주택임대 등록제는 우리경제가 가야 할 방향으로 보고 있음

- 다만 단기적으로 임대주택 시장의 부담을 줄이기 위해 전월세 신고제를 우선적으로 도입한 뒤 점차적으로 도입하는 것이 좋아 보임

- 주택임대 등록을 자연스럽게 유도하기 위해 초기에는 임대사업자에 대한 파격적인 세제혜택을 줄 필요가 있음

- 주택임대의 과세 확보보다는 주택임대차 시장의 제도화에 초점을 맞춰야 할 것으로 판단됨

정부 주택임대차시장 선진화 방안에 의견

이강훈 ▪ 참여연대 민생희망본부 변호사

토론 ▪

주택 전월세 대책 긴급진단 토론회 □

06

	정부 주택임대차시장 선진화 방안에 의견

토론 06  정부 주택임대차시장 선진화 방안에 의견

이강훈 ▪ 참여연대 민생희망본부 변호사

1. 총론

정부가 최근에 발표한 주택임대차 시장 선진화 방안은 임대주택 공급 확대, 세액공제 및 기타 수단을 통한 임대소득에 대한 과세 강화, 주택임대차 시장 양성화와 민간임대사업자 육성 등의 큰 방향성의 측면에서는 타당한 측면이 있고 시민단체들의 요구사항을 수용한 측면이 있다. 그러나 민간 임대시장 양성화 및 임대소득에 대한 조세 정비와 관련해 선거를 앞두고 여당 지지층이 반발하자 발표 직후 과세방침을 후퇴하는 등 왔다 갔다 하여 혼란스러운 상태이다. 전체적으로 중산층에 대한 지원 정책은 눈에 띄지만 저소득계층에 대한 전월세 문제 지원 방안 등은 부족해보이고 임대소득에 대한 과세 강화 이전에 선제적으로 도입해야 할 전월세 상한제나 갱신청구권제도 도입, 임대차등록제 도입 등에 관해서는 여전히 회피하고 있다는 점을 지적한다.

2. 임대소득에 대한 적극과세(4조원) 정책

1) 정부가 민간 주택 임대 시장을 양성화하기로 방침을 정한 것은 불가피한 측면이 있다. 선진국 수준에 도달한 우리나라의 주택보급율 등을 고려할 때 더 이상 자가 주택 공급을 확대하는 정책만으로 부동산 시장을 끌고 가기 어렵다. 또한 정부의 공공임대 공급 능력에 한계가 있는 이상 민간 주택 임대시장을 공식화시켜 어느 정도 역할을 부여할 필요가 있다.

2) 민간임대시장 양성화에 따라 임대 소득에 대한 과세는 자연히 따라올 수 밖에 없다. 소득있는 곳에 과세하는 것은 당연하다. 특히 박근혜 정부는 그간 지하경제 양성화를 주창한 만큼, 임대소득에 대한 과세방침을 분명히 한 것은 당연한 일이다. 임대소득에 대한 소득세는 현행법상으로도 세금을 내야 하는 소득이지만 과세 당국이 임대인들의 반발을 고려해 사실상 과세를 하지 않고 있었던 것일 뿐이다.

3) 정부 정책 발표 이후 일부 혼란과 반발이 발생하고 정부의 과세 방침이 후퇴하고 있는데 정부는 민간 주택임대시장 양성화와 관련한 단계적 조치와 관련한 로드맵을 제시함으로써 향후 어떤 방식으로 민간 주택임대 시장을 양성화를 하겠다는 것인지 국민들이 투명하게 인식할 수 있게 할 필요가 있다. 민간 임대시장의 양성화는 조세 문제 및 임차인들의 주거 안정 문제와 긴밀하게 연결되어 있는만큼 시작 단계에서 서민주거 안정에 초점을 맞추어 진행하면서 민간 주택 임대시장이 정부 방침에 적응을 할 수 있도록 조치할 필요가 있다.

4) 2014년 3월 5일 정부는 주택임대시장 선진화 방안의 보완대책으로 2주택 이하 보유자로 월세 임대소득이 연 2,000만원 이하인 소규모 임대사업자는 향후 2년간 비과세한 후 2016년부터 분리과세로 전환하겠다고 발표했다. 그러나 2주택자에 대한 분리과세, 2년간 과세 유예 등의 방법은 제대로 된 대책이 될 수 없다. 비과세 기간이 끝난 2년 후에 과세를 하려고 할 때에는 또다시 임대인들의 반발이 있을 것이다. 2주택과 3주택을 구분하여 과세 방침을 달리하겠다는 것도 형평성 문제가 발생할 소지가 많으므로 2주택과 3주택을 구분하지 말고 소득에 의한 과세 기준을 제시할 필요가 있다. 또한 1주택으로 분류되는 다가구 주택이 과세 대상에서 빠져 있는 점도 개선이 필요하다. 따라서 2주택 이하 보유자로 월세 임대소득이 연 2,000만원 이하인 소규모 임대사업자에 대한 분리과세, 2년간 과세 유예 등의 방법으로 접근할 것이 아니라 원칙적으로 임대소득세를 철저히 부과할 필요가 있다. 지금처럼 임대소득에 대한 과세를 제대로 하지 않는 상황에서는 임대소득에 대한 소득세 감면이 매입임대나 준공공임대로의 유도정책으로서의 효과가 거의 없다. 따라서 매입임대나 준공공임대 정책의 성공을 위해서도 임대소득에 대한 적극 과세정책은 필요하다. 다만, 과세와 월세 증가의 관련성도 살펴보아야 하므로 민간 임대시장 양성화와 관련된 로드맵을 잘 연구하여 제시할 필요가 있다.

4) 한편 임대소득자 중 노년에 월세수입으로만 생계를 꾸리고 있는 생계형 임대사업자도 있는데, 2주택 이하의 연 2000만원 이하의 임대소득자의 경우에는 정부 방침에 의하면 종합소득 과세가 아니라 분리과세인데다가 필요경비율 60%를 적용할 경우 임대소득세 부과 자체는 크게 문제될 것은 없을 것이다. 하지만 임대소득세가 부과되면 그 동안 부과되지 않던 건강보험료가 새롭게 부과될 터인데, 대부분 자녀들의 피부양자로 건강보험료로 보험료를 내지 않다가 갑자기 임대소득에 대한 소득세보다 훨씬 많은 건강보험료를 부담하려면 부담이 크므로 연 2000만원 이하의 임대소득을 가진 2주택 이하를 보유한 만 65세 이상의 임대인이 임대사업자로 등록할 경우 건강보험의 피부양자 자격을 유지시켜주는 제도를 도입할 필요가 있다. 이러한 노인들은 이미 피부양자로 되어 있었으므로 건강보험공단의 부담이 커지는 것은 아니다.

3. 월세 소득공제->세액공제 전환정책

1) 월세 소득공제를 세액공제로 전환하는 정책은 중산층의 월세 부담을 지금보다 약간 덜어주고 공제대상을 일부 고소득(총급여액 연 7000만원 이하) 월세 거주자에도 확대하는 정책으로 저소득 월세 거주자에 대한 혜택은 없거나 거의 의미가 없는 정책으로 판단된다.

2) 월세 세액공제와 소득공제는 자영업자 500만명과(무급가족종사자 포함687만명) 근로소득자 759만명(7,000만원 근로소득 초과자 160만명 포함하면 2,500만명 취업자 중 64%인 1,600만명) 등 1,250만명이 대상에서 제외된다. 더욱이, 근로소득 면세자인 최저소득층 1분위의 RIR(소득 대비 임대료 비율)은 47.1%, 2,3,4,분위도 22%, 19.8%, 21%인데 이러한 저소득층은 세금을 내고 있지 않아 월세공제 정책이 큰 의미가 없다. 결국 소득공제에서 세액공제로 전환하는 이 정책은 주로 중산층 대책인 것이며 이번 정부 대책에서 저소득층에 대한 대책은 빠져 있는 셈이다.

3) 저소득층을 위해서는 먼저 1순위로 공공임대주택의 공급확대를 통한 저렴 임대료의 임대주택 공급이 우선되어야 하고 이에 더하여 공공임대나 저렴임대주택의 임대료도 부담하기 어려운 경우 주택급여(바우처) 정책으로 이를 보완해야 한다. 주택바우처 제도를 공정하게 시행하려면 임차인이 전 임대료를 알 수 있도록 임대료가 투명하게 드러나고 임대인과 임차인 사이에 정보의 비대칭이 발생하지 않아야 하는데, 이를 위해서는 주택임대차 등록제 등 행정 인프라가 갖추어져야 한다.

4) 월세 세액 공제 전환 및 확대, 임대소득에 대한 과세 정책 등으로 임대소득 파악이 좀 더 늘어날 것이 기대되지만 임대료 인상율 상한제 등이 결합되지 않으면 임대인들은 세액공제로 필히 드러나는 임대소득에 대하여 월세 증가 등으로 임차인에게 전가하려 할 것이며, 이러한 월세 증액을 임차인이 응하지 않을 경우 또는 임대인의 동의없이 임차인이 세액 공제를 신청하는 경우 임대인은 계약 갱신을 거절할 가능성도 있다. 따라서 주택임대차 계약 갱신청구권제 역시 선제적으로 도입할 필요가 있다.

4. 민간임대사업자 육성정책

1) 정부 발표 내용은 임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화한다는 계획이다. 이중 임대소득 과세방식 정비와 관련된 사항은 앞서 어느 정도 논의되었다. 현재 민간 임대의 주요 공급자는 개인이다. 따라서 이를 포괄하는 정책을 마련한 점에는 의미가 있다. 다만, 과세 강화를 통한 민간임대사업자 등록으로의 유도, 민간임대의 공공성 강화가 방향으로 자리잡힐 필요가 있다.

2) 낮은 임대료. 임대료 인상율 제한, 장기 임대기간 등 공적규제를 받는 정도에 따라 임대소득에 대한 과세를 차등하여 감면하는 방식으로 공적규제를 받는 5년 매입임대나 준공공임대주택에 대해서는 임대소득세를 지금보다 과감하게 감면함으로써 임대사업자로 등록하는 임대인의 과세 부담을 덜어주고 등록되지 않은 민간 임대의 상당수를 임대사업자로 양성화시킬 필요가 있다. 특히 1가구 3주택 이상의 소유자로서 1주택 이상을 임대하고 있는 경우는 임대사업자 등록을 의무화할 필요가 있다. 매입임대는 5년, 준공공임대는 10년의 장기간의 의무 임대기간을 준수해야 한다. 또한 연 5%의 보증금 및 월세 인상률 상한제가 적용된다. 이를 통해 민간임대 시장에 공공적인 규제를 받는 장기 임대차가 공급되는 것은 임차인을 위해서도 좋은 대책이다. 공적규제를 받는 준공공임대 정책이 성공하려면 임대소득세 감면 등이 인센티브로 작용할 수 있어야 하므로 등록하지 않은 임대주택에 대한 과세가 함께 강화될 필요가 있다.

3) 이번에 발표된 준공공임대주택에 대한 세제 금융지원 강화 및 주택기금 매입자금 지원 대상 확대는 10년의 의무 임대기간을 고려할 때 사업위험을 덜어주기 위해 불가피한 측면이 있다고 판단된다. 다만, 향후 3년간 구입한 준공공임대주택의 양도세 면제는 이런 제도가 계속 유지될 수는 없다는 점에서 조금 더 신중하게 검토해볼 측면이 있지 않은가 생각된다.

4) 규제 완화와 관련, ‘13.4.1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용하는 것이나 준공공임대로 전환하는 매입임대주택의 기존 임대기간의 50%(최대 5년)을 준공공임대주택 임대기간으로 인정해주는 것은 타당하다. 다만, 매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하는 것에는 반대한다. 아울러 의무 임대기간 중 매각 허용 사유의 확대(개선 예시: 장기공실...등 임대사업을 계속할 수 없음이 객관적으로 인정되는 경우)는 좀 더 신중하게 검토할 사안이다. 현행법의 ‘2년연속 적자 및 負의 현금흐름’ 정도로도 충분하지 않을까 생각된다.

5. 전세자금 대출제한 정책

1) 주택금융공사의 전세자금 대출을 수도권 4억원, 지방 2억원으로 제한하고, 국민주태기금의 지원은 3억원 이하로 제한한다는 정책이다. 정부의 주택매입정책의 대상인 고액전세 세대에 대해서도 저리의 정책 전세자금 대출을 지원하는 정책이 정부의 전세->매매 전환 정책에 반하고, 전세자금 지원이 임대인으로 하여금 더 높은 전세인상의 계기가 되고 있다는 고려에서 나온 정책으로 보인다.

2) 그러나 여전히 고액 전세 임차인은 시중은행에서 0.5% 정도 높은 금리로 대출을 받을 수 있어 공액 전세보증금 대출을 제한하려는 정책의 실효성은 크지 않을 것으로 보인다. 또한 정부가 집을 구입하려는 세대에게는 수익형 모기지 등 1-2%의 초저금리 정책자금 지원을 하면서 같은 규모의 대출을 원하는 세대에게 전세자금 대출을 제한하는 것은 형평성에 문제가 제기될 수 있다. 국민주택기금을 빚 내서 집사는 정책에 몇 조원씩을 쏟아 붓는 것도 문제이다.

6. 공공임대리츠와 민간임대리츠 정책

가. 공공임대리츠 제도

1) 정부가 발표가 공공임대리츠 제도는 LH공사가 하는 국민임대, 영구임대, 10년 분양전환임대 중 매년 1만2천호를 공급하는 10년 분양임대전환에 대해서만 민간투자자금과 민간은행의 대출을 통해 사업을 할 수 있도록 리츠제도를 운영한다는 정책이다. LH공사의 공공임대사업에 국민주택기금이 지원을 하면 이것이 모두 LH의 부채로 표시되어 LH가 엄청난 부채가 있는 것으로 표시되는데, 국민주택기금이 직접 투자하고 여기에 민간금융기관의 투자나 대출을 받아 독립된 SPC를 만들어 운영하면 LH의 부채를 줄일 수 있다는 복안이다. 공공기관 정상화 대책의 일환으로 추진되는 측면도 있다. 공공임대리츠의 사업구조를 보면 10년 공공임대주택 건설과 관련한 부채 표시를 LH에서 공공기관이 아닌 공공임대리츠로 옮겨주는 정도의 사업이 아닌가 하는 의문이 있다.

2) 공공임대리츠는 10년 임대 후 분양전환하는 임대주택을 공급할 예정인데 미분양시 리츠로부터 LH가 되사주는 매입 확약을 해줄 예정이다. 따라서 리스크는 주로 LH가 지고 사업 성공의 이익은 선순위 융자를 한 민간 기관투자가들이 우선적으로 취하는 사업구조이다. 기금 및 기관투자가의 융자금에 대한 이자 상환은 월세 수입을 통해 하도록 하고 원금 상환은 주로 분양전환을 통해 이루어지도록 설계되어 있어 부동산 가격 저감시 총 소요재원의 15% 정도의 출자자인 국민주택기금과 LH의 손실이 발생할 수 있다. 따라서 기금 손실 우려 때문에 사업성이 있는 택지에서만 공공임대리츠를 통한 임대주택 공급이 가능할 것으로 예상된다. 따라서 실제 공공임대리츠를 통해 얼마나 많은 임대주택 공급이 될 수 있을지는 지켜볼 일이다.

3) 근본적으로 10년 공공임대는 분양전환될 임대주택이기 때문에 공공임대주택이라고 볼 수 없고, 정부의 이번 발표는 국민임대, 영구임대 등 장기임대주택 공급을 어떻게 할 것인지에 대한 확실한 의지 표명이 없었다는 점에서 한계를 갖는다.

나. 민간리츠제도

1) 이번에 발표한 민간 임대리츠 제도는 이미 민간 임대사업 활성화를 위하여 리츠제도가 마련되어 있었는데, 민간 기관투자가에게 5%대의 확정수익율을 보장하는데 초점이 있는 것이다. 그 밖의 리츠법이나 조세특례제한법 개정 내용은 기왕의 제도를 일부 개선하는 내용에 불과하다. 전체적으로 보면 정부가 공공 임대주택뿐만 아니라 공급주체가 92%가 넘게 개인 위주인 민간임대시장에 기업형 임대사업자를 참여시켜 민간 임대주택 공급을 확대하겠다는 구상에서 민간 임대리츠를 활용하려는 것이다. 이 제도를 통한 민간임대주택 공급이 확대되려면 근본적으로 월세가 목표 수익률을 달성할 수 있을만큼 높아져야 하는데 전세가 월세로 전환되는데 따른 월세 공급의 증가추세가 이어지고 있는 가운데 리츠를 통한 민간임대주택 공급 확대가 용이할 것인지 의문이 있다.

2) 민간임대리츠 지원을 위하여 국민주택기금을 이러한 사업에도 지원하는 것이 정당성을 가질 수 있는가? 정부가 발표한 민간 제안 임대리츠 사업은 사업 위험 저감을 위해 신용보강을 해주려고 국민주택기금이 전체 사업비의 10%의 母리츠 우선주에 참여하고 주택기금 융자도 들어가는 사업이다. 그렇게 하려면 제공되는 임대상품의 서비스에 강한 공공성이 확보되어야 한다. 그 핵심은 저렴한 보증금과 월세가 되어야 한다. 그런데 정부가 제시하는 목표 수익률 5% 이상을 달성하려면 결코 월세가 저렴하게 책정될 수 없을 것으로 예상되어 서민 주거 안정에 기여할 수 있는 제도인지 의문이 있다.