수 신	각 언론사 사회부, 경제부
발 신	참여연대 민생희망본부 ( 담당 : 이선희 간사 02-723-5303 umido@pspd.org )
제 목	정부의 주택임대차시장 선진화 방안에 대한 논평
날 짜	2014. 2. 27. (총 3 쪽)
논평

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주택임대차 시장 선진화 방안 ‘우려 반 기대 반’

공공임대리츠, LH 재무 여건 악화와 장기공공임대 축소 우려돼

전월세 상한제 없는 월세 세액공제는 임대료 인상으로 이어질 것

민간 임대 활성화 및 주택 인프라 구축은 긍정적

1. 어제(2/26) 정부는 경제혁신 3개년 계획의 첫 번째 대책으로, 주택임대차시장 선진화 방을 발표했다. 정부는 집 값 상승에 대한 기대감 저하로 임대수요가 증가하고 있다고 진단하고, 전-월세시장 수급 불일치를 해결하기 위해 이번 대책을 마련했다고 밝혔다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 민간임대 활성화 및 주택임대차 인프라 구축 등의 정책은 긍정적으로 보고 있으나, 공공임대리츠와 월세 세액공제 등의 대책은 부작용을 우려한다. 이번 임대차 시장 선진화 대책으로 현재의 전‧월세 문제를 해결하는 것은 역부족일 것으로 판단되며, 정책에 대한 수정 ‧보완을 촉구한다.

2. 주택임대차 선진화를 위한 첫 번째 대책은 지속가능한 임대주택 공급체계 구축이다. 정부는 전세대란 문제 해결을 위해서는 임대주택 공급이 중요하지만 한국토지주택공사(이하 LH) 재무여건이 좋지 않아 민간 주도의 ‘임대주택리츠’를 활성화 한다는 방침이다. 그러나 ‘임대주택리츠’를 통해 실시되는 10년 임대주택은 10년이 지나면 분양되기 때문에 공공임대주택이라고 보기 어렵다. 서민주거 안정이라는 공공임대주택 본연의 목표를 달성하기 위해서는 분양보다는 장기임대주택 건설에 집중해야 한다.

그런데 모순적이게도, 정부는 LH의 재무여건이 좋지 않아 유일하게 수익이 발생하는 임대사업인 분양전환임대를 민간사업으로 전환한다는 계획을 밝혔다. 수익성 있는 사업은 민간에 넘기고 수익이 적은 국민임대, 영구임대 등의 사업만 LH가 전담한다면, LH의 재정 여건은 더욱 악화되고 공공임대사업은 더욱 축소 될 것이 불 보듯 뻔하다. 이런 정책을 통해 어떻게 박근혜 정부가 공공임대 주택 연 11만호 공약을 실현한다는 것인지 의문이다. 정부는 장기임대주택 공급에 대한 확실한 계획과 의지를 표명해야 한다.

3. 두 번째 방안은 민간 임대주택 공급 활성화다. 주택 구매 수요는 정체되고, 공공임대 공급에도 많은 시간과 비용이 투자되어야 하는 상황에서 민간 임대주택 공급을 활성화하겠다는 정책 방향은 적절하다. 다만, 임대사업자 등록을 활성화하여 임대시장의 지하경제를 양성화하고, 중장기적으로 조세정의를 실현할 기반을 구축할 필요가 있다. 대신 준공공임대(10년)와 매입임대처럼(5년) 임대 기간과 임대료 인상에 공적 규제를 받는 경우에는 임대소득세 감면 등의 혜택을 주어 민간 참여를 유도할 필요가 있다.

정부가 발표한 민간 임대 규제완화 대책 중에서 2013. 4. 1. 이전에 취득한 주택에 대한 준공공임대주택 등록 허용 및 매입임대주택의 준공공임대주택 전환 촉진과 관련해 최대 5년 범위 내에서 50%의 기간을 준공공임대주택 임대기간으로 인정하는 등의 조치도 타당해 보인다. 그러나 매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건 삭제는 민간 임대를 활성화할수록 임대인의 재정 건전성 문제가 중요해진다는 점에서 반대한다. ‘장기공실’ 등 임대사업을 계속할 수 없음이 객관적으로 인정되는 경우 의무 임대기간 예외를 인정해주겠다는 부분도 내용이 불명확하여 반대한다. ‘2년 연속 적자 및 부의 현금 흐름’ 등의 요건만으로도 임대사업 위험과 관련한 임대사업을 중단할 수 있는 사유로 충분한 것으로 판단된다.

4. 정부는 저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세 쏠림 현상을 완화하겠다는 방침이다. 전-월세 간 수급 불균형 조절을 위해 전세 수요자들에게는 주택구입 자금(공유형 모기지, 디딤돌 대출 등 총 11조 원 규모)을 지원해 주택 구입을 유도하고, 월세 소득 공제는 늘리겠다(세액공제로 전환, 공제 대상은 연 소득 5,000만 원 이하에서 7,000만 원 이하로 확대)는 방침이다. 그러나 전세 거주자들이 주택을 매입하지 못하는 이유는 주택 보유로 자산가치 상승은 기대하기 어려운 반면 거액의 부채를 지고 가계를 운영하기에는 경제적 부담이 크기 때문이다. 따라서 전세자금 융자 지원은 제한하고 매매에 대한 금융 지원은 확대하여 매매수요로의 전환을 강제할 경우 또 다른 부작용이 발생할 수 있다.

월세 세액공제의 경우도 그 자체는 바람직한 방향이지만 이를 통해 임대인에게 임대소득에 대한 소득세가 부과되면, 임대인들은 월세를 인상하여 이를 만회하려고 할 것이고 경우에 따라서는 세액 공제 신청을 못하게 하려고 임대차 계약을 연장하지 않겠다는 위협을 하거나 실제 계약연장을 하지 않는 등 보복조치를 취할 수 있다. 따라서 급격한 월세 인상을 막으려면 전월세 상한제와 같은 월세 폭등 규제 대책 및 갱신청구권 제도 등이 함께 추진되어야 한다. 민간 임대시장의 양성화는 조세 문제 및 임차인들의 주거 안정 문제와 긴밀하게 연결되어 있는만큼 시작 단계에서 조세를 더 걷겠다고 하기보다는 서민주거 안정에 초점을 맞추어 진행하면서 민간 임대시장에서 정부 방침에 적응을 할 수 있도록 조치할 필요가 있다. 한편, 주택 임대차 시장 인프라 구축은 타당한 정책으로 보이나 중장기적으로는 임대차등록제를 실시하는 것이 바람직하다.

5. 정부는 이번 대책을 발표하면서, 지난해에 주택거래 활성화 등 시장 정상화에 중점을 두었다면 올해는 주택임대차시장 선진화에 방점을 두겠다고 밝혔다. 그러나 불과 1주일 전인 2월 19일 초과이익 환수제도 폐지 등 재건축 규제 완화 대책을 발표했고, 경제혁신 3주년 계획도 11 조 원의 주택구입자금을 쏟아 붓는 경기부양 대책을 포함하고 있다. 여전히 정책의 무게가 ‘경기 부양’ 쪽에 기울어 있는 가운데, 공공부문의 수익성 있는 사업을 민간에 이전하는 공공부문 개혁이 오히려 공공서비스를 축소시킬 것으로 판단된다. 부동산 시장이 장기적‧구조적으로 침체되고 있는 상황에서 무리하게 경기 부양 대책을 앞세우기보다, 공공임대 및 민간 임대 활성화를 통해 서민‧중산층의 주거복지 확대에 힘쓸 것을 촉구한다. 끝.