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수 신	각 언론사
발 신	참여연대(아파트공동체연구소 담당 : 한재연 : 723-5303 apt@pspd.org )
제 목	재건축조합비리수사촉구 및 제도개선요구 기자회견
날 짜	2000. 3. 29. (총 2 쪽)

보  도  자  료

재건축조합 비리 수사촉구 및 제도개선 요구 기자회견

일시 및 장소 : 2000년 3월 29일 오전 10시   참여연대 강당

1. 참여연대 아파트공동체연구소(소장 金七俊 변호사)는 3월 29일 오전 10시 참여연대 강당에서 재건축 조합 비리 수사 촉구 및 관련 제도 개선을 요구하는 기자회견을 개최했다.

2. 우리 사회에서 재건축아파트는 바로 온갖 부패의 온상이며 복마전처럼 여겨지고 있다. 전문 브로커들을 앞세워 ○○평짜리 아파트를 무상으로 공급하겠다는 허황된 유혹으로 평범한 시민들을 재건축이라는 복마전으로 끌어내고 계속된 추가공사비 요구, 이를 관철시키기 위해 조합집행부 매수하거나 일방적인 공사중지, 나아가 입주 단계에서 □열쇠를 내주지 않겠다□고 협박하는 등 시공사의 횡포와 재건축조합의 비리로 분쟁이 끊이지 않는다. 이런 재건축 과정에서 새 아파트를 장만해보겠다는 소박한 기대는 무너지고 추가공사비 부담으로 빚더미에 올라앉거나, 새 아파트에는 입주조차 할 수 없게 되는 일이 비일비재하게 일어나고 있다.

3. 이날 기자회견에서는 재건축과정에서 벌어지는 전형적인 비리유형을 예시하고, 재건축 비리 수사를 위해서는 고소인과 피고소인이 조합집행부, 건설회사 관계자 등 다수이고 참고인들도 많은데다 관련 법령이 집합건물에관한법률, 주택건설촉진법 등 방대하고 재건축의 추진과정에 대한 구체적인 이해 없이는 수사가 어려워 전문성이 요구되므로 검찰과 경찰에 전문 수사부를 신설할 것을 촉구했다.

4. 뿐만 아니라 재건축과정에서 조합원들을 보호하기 위한 여러가지 제도개선책을 제안하였다.

① 재건축 추진과정에서 추가부담금 폐해를 방지하기 위해,

시공사가 추가공사비를 요구하기 위해서는 반드시 조합원 총회를 통해 결정하도    록 할 것, 시공사 추가부담금 인상을 요구하며 일방적으로 공사를 중단하는 경우     재건축조합이 공사지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있도록 재건축표준계약서를    작성하도록 행정지도를 할 것, 재건축 사업의 공사비에 관한 관리처분계획을 투명    하게 관리하고 관리처분계획의 최초결정이나 변경시 반드시 행정기관의 승인을 받    도록 할 것을 제안했다.

② 행정기관의 감독강화 방안에 대해,

①에서 제안한 바대로 재개발의 경우처럼 관리처분계획에 대하여 행정기관의 인가    를 받도록 하여 추가부담금 인상을 둘러싼 분쟁을 예방하고, 감독관청이 재건축조    합의 전문성을 제고하기 위해 교육을 실시하고 행정기관의 전문컨설팅제도를 둘     것을 제안했다.

③ 비리 조합집행부를 개선하고 민주적인 조합운영을 위해

노동조합및노동관계조정법과 같이 일정수 이상의 조합원이 행정기관에 임시총회     소집권자의 지명을 요구하면 감독관청이 소집권자를 지명할 수 있도록 근거규정을    만들고, 재건축조합집행부가 필수적으로 구비해야할 서류를 예시하고 이를 어기거    나 새로운 집행부에 이전하지 않을 경우 처벌할 수 있도록 조항을 신설할 것, 조합    원의 장부열람권을 법안에 명시하고 조합장이 이를 거부할 경이 감독관청에 정보    공개를 요구할 수 있는 근거를 마련할 것을 제안했다.

5. 향후 참여연대 아파트공동체연구소는 4월경 관련 제도개선을 위한 공청회를 개최할 예정이며, 재건축 백서 발간 등을 추진할 것이다.

◑별첨자료◑

1. 기자회견 취지문

2. 재건축과정에서 조합원들을 보호하기 위한 제도 개선책에 대한 제안

※ 이 자료는 홈페이지에도 올라갑니다. http;//peoplepower21.org

기자회견 취지문

아파트 재건축의 문제상황

1. 우리 사회에서 재건축아파트는 바로 온갖 부패의 온상이며 복마전처럼 여겨지고 있다. 평범한 시민이 재건축 조합의 간부를 맞는 순간 거액을 거머쥐는 범죄자가 되고 주민들은 주민들대로 사분오열되는 것이 보통이다. 그리고 그 배후에는 늘 검은 돈을 뿌리며 주민과 공무원을 매수하고 온갖 탈법을 자행하는 □시행사□ 라는 건설회사가 있었다. 무엇이 문제이고 어디서부터 잘못된 것인가.

2. 문제는 재건축 사업의 준비단계부터 시작된다.

주민들이 자발적으로 재건축사업을 시작하는 것은 오히려 드물다. 건설회사들이 재건축사업을 할 만한 곳을 먼저 물색하고, 전문가를 투입한다. 물론 이 때의 전문가는 전문 브로커이거나 전과자인 경우도 많다.

이 전문가는 아주 치밀하게 재건축대상지역의 주민들에게 접근한다. 몇평짜리 아파트를 무상으로 공급하겠다는 말로 주민들을 설득하며 재건축사업에 동의하도록 하고 드디어 재건축조합을 설립하기에 이른다. 이 때 스스로 재건축 조합의 조합장이 되기도 하고 재건축조합으로부터 사업시행권을 위임받은 시행사가 되기도 한다.

이 과정에서 주민들은 재건축사업에 대해 어떠한 교육이나 정보도 제공받지 못한다. 조합간부를 어떻게 선임해야 하는지, 조합의 정관은 어떤 내용으로 체결되어야 하는지, 그리고 시행사와의 계약은 어떻게 체결되고, 이후에 청산절차를 어떻게 해야 하는지에 대해 누구도 말해주지 않는다. 오직 몇평짜리 아파트를 무상으로 공급한다는 달콤한 유혹만 있을  뿐이다.

결국 재건축조합의 임원은 밀실에서 선출이 되고 그 안에는 재건축 사업의 이권에 흑심을 품은 사람들도 끼어든다. 조합정관도 비민주적으로 만들어져 이후 조합임원의 전횡에 대해 속수무책일 수밖에 없게 된다. 이렇게 되면 흑심을 품은 건설회사는 "준비완료"가 되는 것이다.

3. 시행사는 본격적인 작업을 시작한다.

우선 조합장과 임원들을 매수해둔다. 그 다음 그들에게 추가분담을 요구하면서 조합원들 몰래 추가분담금에 관한 약정을 하도록 한다. 때로는 조합원들에게 알리며 공개적으로 추가분담금을 요구하기도 하지만 이 경우 조합원들에게는 추가분담금을 인정해 주지 않을 경우 재건축 사업을 계속 할 수 없다거나 조합장이 도장을 찍었으니까 적법하다는 주장도 빼놓지 않는다. 조합원들은 결국 울며 겨자먹기로 추가분담금의 요구를 받아 들인다.

물론 여러 가지 문제도 함께 발생한다. 조합의 운영비를 과다하게 책정해서 사실상 조합 임원들에게 뇌물을 주는 셈이 되기도 하고, 부가세 등 음성적인 수입을 조합장에게 주기도 한다.

이런 방법을 쓰기도 한다. 아파트 건설에 대한 대가로 상가 분양권을 넘겨 받기로 하고는 그 상가를 애초의 약속보다 턱없이 크게 지어서 분양하는 것이다. 이를 위해 설계변경을 해야 하는데 그 과정에서 공무원과의 밀착은 또 빼놓을 수 없는 대목이다. 이렇게 해서 조합원들은 몇평짜리 아파트를 마련하지만 그 조합주택은 그야말로 도시 안의 괴물처럼 건설된다.

4. 조합원들의 반격도 만만치 않게 전개된다.

조합장과 임원들이 시공사의 매수되거나 밀실에서 합의서를 써준 사실을 알게 된 후 들고 일어나 소위 비상대책위원회라는 것을 만든다. 그리고 직무집행정지가처분, 임시총회소집요구 등 온갖 법적인 수단을 동원한다. 그러나 법적 절차는 왜 그리 까다롭고 더딘지...

대개는 소송을 하다가 목표를 이루지 못하고 포기하고 만다. 설사 천신만고 끝에 조합장을 불신임하고 새로운 조합장을 선출해도 이미 건설회사에 매수된 공무원은 이리저리 트집을 잡으면서 새로운 조합장의 신고를 받아주지 않는다. 이 모든 절차가 순조롭게 진행된 경우에도 새 조합장은 어느새 시행사에게 다시 매수되고 만다. 조합장에게 10억을 투자하면 100억의 수익은 족히 얻을 수 있기 때문에 건설회사는 매수의 손길을 거둘 수 없는 것이다.

이 과정에서 전통적인 도시 공동체는 철저히 붕괴되고, 민주적인 의사결정구조란 찾아보기 힘들게 되고, 주민들 사이의 반목과 불신이 이미 극에 달하게 된다.

5. 마지막으로 시행사는 입주시점을 노린다.

그 이전의 어떤 문제나 하자도 입주시점을 통해서 일거에 해결하려고 하는 것이다.

주민들의 반발이 무서워 그동안 추가분담금의 이야기조차 꺼내지 못한 경우, 혹은 주민들의 격렬한 반발 때문에 추가분담금에 대해 동의를 얻지 못한 경우, 여러 가지 불법과 파행 이 모든 것을 주민들의 □입주□를 담보로 일거에 해결하는 것이다.

시행사는 전격적으로 입주시기와 조합원들이 개별적으로 납입해야할 분담금, 그리고 분양계약서와 이의를 달지 않겠다는 각서를 즐비하게 늘어놓고 여기에 동의하지 않으면 입주시키지 않겠다고 주민을 협박한다. 이미 이사할 준비를 다 한 주민들로서는 시행사들의 요구가 부당하다는 것을 잘 알면서도 도장과 요구하는 돈을 모두 내주고 입주를 해주는 것이다. 이러면 재건축 사업은 완료다. 그사이 모든 불법과 파행도 이것으로 묻어 졌던 것이 그동안 재건축조합의 실상이었던 것이다.

6. 오늘 기자회견을 통해 재건축과정에서 시행사의 불법적이고 일방적인 횡포로부터, 재건축조합의 비리와 부정으로부터 재건축에 참여하는 주민들을 보호할 수 있는 방안에 대해 모색해보고자 한다.

재건축 추진과정에서 조합원 보호를 위한 제도 개선책 제안

재건축을 둘러싸고 ①불과 20년만 밖에 안 되는 멀쩡한 건물을 재건축을 함으로써 국가적 낭비가 극심하다는 문제 ②재건축이 재개발과 동일하게 대규모로 시행됨으로 인하여 교통, 환경 등 많은 도시계획상의 문제를 발생시키고 있다는 문제 ③시공사가 일방적으로 추가부담금 인상을 요구하는 횡포가 심하여 조합원들의 피해가 속출하고 있는 문제 ④재건축조합의 민주적인 운영이 이루어지지 않고 조합집행부의 비리가 발생하고 있는 문제 등 많은 문제들이 지적되고 있지만 먼저, ③, ④항을 중심으로 제도적 개선책을 제안하고자 함

1. 재건축 추진과정에서 추가부담금 폐해를 방지하기 위한 방안

♠추가부담금 인상은 반드시 조합원 총회의 동의를 받도록 개선

재개발의 경우에은 조합원 총회를 통하여 관리처분계획을 승인하도록 되어 있으나 재건축의 경우에는 명문 규정이 없어 아예 조합원 총회를 거치지 않거나 대의원대회나 운영위원회 등 소수의 간부들 사이에서 추가부담금 인상을 결의하는 경우가 대부분이어서 비리가 싹 틀 소지가 큼

♠시공사의 일방적 공사중단에 대해 재건축조합이 지체상금과 기타 손해배상을 청구할 수 있는 근거를 재건축 표준계약서에 마련

①실태

시공사는 추가공사비 인상의 요인이 발생한 경우 재건축조합과 반드시합의해야 하고 합의가 않될 경우는 법원에 공사대금 청구소송을 제기하여 자신들이 공사비 인상근거를 구체적으로 입증하여 인상된 공사대금을 받을 수 있음

②문제점

그런데, 시공사들은 위와 같은 법적 방식으로는 추가공사비를 많이 받을 수 없으므르로 조합집행부를 공작하여 조합원 총회도 거치지 않는 무리한 방식으로 추가공사비 합의를 받아 내려고 하고 있음

조합으로부터 추가부담금 인상합의를 이끌어 내기 위하여 일부 시공사들은 조합집행부를 매수하려 하거나 시공사에 협조하지 않는 조합집행부에대하여는 추가부담금을 인상하여 주지 않으면 공사를 중단하겠다고 협박하여 공사중단에 따른 조합원들의 불안감을 조성하는 방식을 보이고 있다. 공사를 중단하면 공사비가 더 늘어나고 일반분양자들에 대한 지체상금 등을 재건축조합에서 부담해야 한다는 등의 내용으로 조합원들을 협박(?)하여 추가공사비 인상을 관철해 내려는 방식을 취하고 있음

③개선방안

그러나, 추가공사비 약정이 체결되지 않은 상태에서는 기존의 공사도급계약이 유효한 것이므로 시공사는 채무불이행책임을 면할 수 없는 것이므로 법적으로 시공사는 공사중단에 따는 지체상금과 기타 손해를 배상해야 한다. 이러한 내용을 재건축표준계약서에 명시하고 재건축 공사도급계약 체결시 행정지도를 강화해야 함

2. 재건축 추진과정에 대한 행정기관의 감독 강화

♠ 재개발과 동일하게 관리처분계획에 대해 행정기관의 인가를 받도록 함

①실태

건설교통부는 재개발과 달리 재건축은 시공사와 재건축조합 사이의 사적관계의 문제이어서 재개발과 같이 감독관청이 개입할 수 없다고 하나 재건축도 주로 도시서민들이 거주하는 낡은 서민아파트의 재건축이 주류를 이루고 있어 도시영세민의 주거권 보장이나 도시 주건환경개선이라는 재개발의 공익적 목적과 크게 배치되지 않으므로 재건축도 재개발과 같이 행정기관의 감독을 강화할 수 있는 근거가 충분함

②문제점

재건축의 경우는 시공사가 17평의 기존 아파트를 현물로 출자하면 33평의 아파트를 공급한다는 정도의 극히 간략한 비용과 수익에 관한 계획을 제시하여 공사비의 자세한 근거나 수익확보 방안 등이 제시되지 않아 조합원들은 큰 이익을 볼 것이라는 환상에 빠지게 되고 이러한 유혹을 통하여 재건축 시공수주를 따낸 시공사들이 추가공사비 인상을 요구할 때도 그 근거가 불분명하여 분쟁이 발생하게 됨

③개선방안

따라서, 재개발과 같이 책 한권이 될 정도로 자세히 공사비용내역과  일반분양을 통하여 얻게 될 수익의 내용을 자세히 밝히어 추가부담금 인상을 둘러싼 분쟁을 예방해야 함

♠재건축 조합집행부와 조합원들에 대한 감독관청의 교육 강화

재건축의 경우 무조건 이익을 본다는 조합원들의 환상과 이를 부추켜 매우 낮은 가격에 시공수주를 가계약 형태로 따 낸 후 본계약, 추가공사비 인상계약을 거치며 공사비를 거의 2배 이상 높여 나가는 것이 일반적인 건설회사의 관행이 되고 있음

건설회사가 공사비를 체계적으로 인상해 나가기 위해 벌이는 각종 공작(?)들도 문제이지만 조합원들의 재건축에 대한 이해부족고 분쟁의 중요 원인이 되므로 조합원에 대한 일정한 교육프로그램이 필요함

조합집행부도 전문성이 부족한 것은 마찬가지이어서 이들의 전문성을 제고하기 위한 교육프로그램과 행정기관의 전문컨설팅제도가 필요함

♠ 전문컨설턴트의 자격요건의 강화

①문제점

재건축, 재개발, 지역주택조합 등 조합아파트 추진에 대하여 컨설팅을 하는 업체들이 보통 건설회사에서 오래 근무한 경험이 있는 자들로 구성되어 있고 사실상 건설회사로부터 조합에 지급되는 운영비에서 컨설팅 수수료를 지급받게 되므로 건설회사와 유착하게 되는 문제가 있음

특히, 지역주택조합의 경우 전문컨설팅 회사가 대기업 건설회사를 시공사로 끼고 마치 대기업 건설회사가 일반분양을 하는 것처럼 하여 조합원을 모집한 후 컨설팅회사 직원이 지역주택조합 조합장이 되어 전횡을 하는 사례가 빈발하고 있습니다.

지역주택조합과 시공사와의 모든 계약관계를 반드시 시행대행사인 컨설팅회사를 통하여 하도록 하고 대행수수료를 100억원 가까이 받는가 하면 조합원들에게 피해를 입히고 부도를 내어 조합원들이 구제를 받기  어렵게 하는 사례도 있습니다.

② 개선방안

따라서, 위와 같은 피해를 막기 위하여는 전문컨설팅을 하는 업체의 자격요건을 엄격히 하고 전문컨설턴트들은 국가에서 시행하는 자격시험에 합격한 자에 한하도록 할 필요도 있습니다.

3.비리 조합집행부를 개선과 민주적인 조합운영을  위한 제도개선 방안

♠「노동조합및노동관계조정법」과 같이 일정 수 이상의 조합원이 행정기관에 임시총회 소집권자의 지명을 요구하면 임시총회를 열 수 있도록 하는 방안

현재는 민법 제70조에 따라 조합원 1/5 이상이 조합집행부 불신임과  새로운 집행부 구성에 관한 건으로 임시총회 소집을 요구하여 조합장이 이를 거부할 경우 법원에 임시총회소집신청을 하는 형태를 취해야 하나 시간이 많이 들고 비용이 많이 들므로 노동조합과 마찬가지로 위와 같은 경우 감독관청이 소집권자를 지명하여 임시총회를 열 수 있도록 근거규정을 만들어야 합니다.

♠ 재건축조합 집행부의 문서은닉 등에 대한 처벌 조항의 신설

재건축 비리로 불신임 당한 집행부는 자신들의 비리가 드러나지 않도록 새로운 집행부에 일체의 재건축관련 공사계약서, 회계관련 자료들을 넘겨 주지 않는 것이 일반적이므로

반드시 구비해야 할 서류와 통장 등을 명시하고 이를 15일 이내에 이전하지 않고  은닉하는 경우에는 형법상의 문서은닉죄와 별도로 가중처벌할 수 있는 규정을 신설해야 합니다.

♠ 조합원의 장부열람권 및 정보공개청구권의 보장

(1) 조합원들이 회계장부나 다른 조합원 명부 등을 열람할 수 있도록 요구하면 비리 집행부는 이를 거부하는 것이 일반적이고 감독관청도 석연치 않은 이유로 이를 공개하지 않아 조합원들은 조합운영에 대한 아무런 정보도 접할 수 없는 상태입니다.

(2) 형식적으로는 재건추규약에 조합원들의 장부열람권이 기재되어 있으나 조합 집행부가 이를 공개하지 않는 경우가 많으므로 이러한 경우 조합원이 정보공개 청구를 하면 감독관청이 보관하고 있는 장부를 공개하도록 하는 근거규정이 필요합니다.

4. 재건축 비리 수사를 위한 전담부 수사부 구성

♠재건축 비리는 고소인들이 다수이고 피고소인들도 집행부와 건설회사 관계자 등 다수이며 참고인들도 많은 내용이어서 한달에 수백건씩의 일반사건을 다루고 있는 경찰서 조사계나 검찰의 일반형사부에서는 이러한 방대한 수사를 할 여력이 없게 됩니다.

♠ 또한, 재건축관련 법령이 집합건물에관한법률, 주택건설촉진법 등 방대하고 재건축의 추진과정에 대한 구체적인 이해가 없이는 수사가 어려워 전문성이 요구되는 수사입니다.

♠ 수사여력과 전문성이 결여된 수사기관은 재건축과 관련되 고소가 접수되어 시간을 끌다가 무혐의 처분하려는 것이 일반적인데 그러한 점에 재건축이 활발히 추진되고 있는 서울의 경우에는 검찰과 경찰에 전문 수사부를 신설하는 것이 필요합니다.