소개의원 : 임채정(국민회의), 서한샘(국민회의), 김홍일(국민회의), 현경대(한나라당)

청 원 인 : 경실련 도시개혁센터·관악주민연대·노원 나눔의집·주거연합·대구아파트생활문화연구소·제주도범도민회·참여연대 아파트공동체연구소·청주시민회·한국도시연구소

청 원 일 : 1998. 11. 19

임대주택관리법(안)

제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 관리에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제2조 (적용범위) 이 법은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 대하여 적용한다.

제3조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. □임대사업자□라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 □지방공사□라 한다) 또는 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다.

2. □입주자□라 함은 임대사업자와 계약을 맺은 임차인과 그 임차인을 대리하는 배우자나 직계 존·비속을 말한다.

3. □관리주체□라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 임대사업자가 관리하는 경우에는 임대사업자 또는 임대사업자가 위탁관리하는 경우에는 위탁관리업자를 말한다.

제4조 (다른 법률과의 관계) 임대주택의 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 임대주택법, 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다.

제5조 (입주자의 의무 등)

① 임대주택의 입주자는 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전·유지하여야 한다.

② 입주자는 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 임대주택 등 에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없다.

③ 입주자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위

2. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위

3. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4. 임대주택법 제13조에 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에 게 전대하는 행위

5. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위

제6조 (입주자대표회의)

① 입주예정자의 과반수가 입주한 임대주택의 입주자는 동별세대수에 비례 한 대표자(이하 □동별대표자□라 한다)를 선출하고 그 선출된 동별대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

② 동별대표자가 될 수 있는 자격은 당해 공동주택에 6월 이상 (최초의 입 주자대표회의의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거 주하고 있는 입주자이어야 한다.

③ 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원중에서 선출하여야 한다.

④ 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 결정한다.

1. 관리규약의 개정안의 제안과 관리주체의 임대주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정요구

2. 관리비 및 사용료의 내역·기준·부과방법 등에 대한 감독 및 요구

3. 관리비예산의 확정·결산

4. 단지내의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방 및 엘리베이터 유지 및 운영기준의 결정

5. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 요구

6. 건물·부지 등 공동시설의 변경에 대한 요구

7. 임차인 등 상호간의 이해가 상반되는 사항

8. 기타 관리규약으로 정하는 사항

⑤ 입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목 적·일시 및 장소를 임차인 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다.

⑥ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결된 사항·관리비의 부과내역 및 임 차인 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑦ 입주자대표회의가 제4항의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동 주택의 입주자외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다.

⑧ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주 체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 또는 이해관계인이 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응하여야 한다.

제7조 (관리주체의 구성)

① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁 하거나 이를 자체관리하여야 한다.

② 임대사업자가 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만 입주자 3분의 2 이상의 요구가 있을 경우에는 관리위원회의 결정으로 임대사업자는 자체관리를 위탁관리 로 변경하여야 한다.

③ 2이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군지역 에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공 동으로 관리할 수 있다.

제8조 (관리주체의 업무 등)

① 임대주택을 관리하는 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다.

1. 임대주택단지안의 경비·청소 및 쓰레기 수거

2. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행

3. 임대주택관리규약에서 정한 사항 및 입주자대표회의에서 정한 사항의 집행

4. 관리위원회에서 결정한 사항의 집행

② 관리주체는 임대주택을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 제1항의 업무를 수행하여야 한다.

③ 관리주체는 매월별로 관리비·사용료의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙서류와 함께 보관하고, 임대주택의 입 주자가 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응 하여야 한다.

④ 임대사업자 또는 위탁받은 주택관리업자가 임대주택을 관리하는 때에는 임대주택관리기구의 기술인력 및 장비를 갖춘 관리기구를 당해 임대주택 단지안에 두어야 한다.

제9조 (관리위원회)

① 관리위원회는 임대사업자가 추천하는 3인, 입주자대표회의가 추천하는 3 인, 공익위원 3인으로 구성한다.

② 공익위원은 임대주택이 위치하고 있는 소속동장 1인, 소속기초의원 1인, 소속시·군·구에서 추천하는 전문가 1인으로 구성한다.

③ 관리위원은 임대주택의 관리위원회에 참가할 권리가 있고 올바르며 중 립적으로 임대주택의 관리에 힘쓸 의무가 있다.

④ 관리위원회에서는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 결 정한다.

1. 하자보수종료에 대한 승인

2. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 결정

3. 임대사업자의 자체관리의 위탁관리로의 변경결정과 변경된 관리업체 결정

⑤ 관리위원회는 1인의 위원장을 둔다.

⑥ 관리위원회는 위원장의 직권으로 또는 관리위원회위원의 1/3이상의 요구 로 소집된다.

⑦ 공익위원의 임기는 원칙적으로 2년으로 하고 연임할 수 있다.

⑧ 공익위원의 임기가 끝나기 전에 궐위된 경우에는 60일이내에 다시 선출 하고, 그 임기는 전임자의 잔여임기기간으로 한다.

제10조 (임대주택관리의 범위) 주택의 공동부분과 부대시설 및 복리시설은 관리주체가 관리하고 주택과 내부시설은 임차인이 관리한다.

제11조 (임대주택관리규약)

① 임대주택의 입주자는 임대주택의 관리 또는 사용에 관한 임대주택관리 규약(이하 □관리규약□이라 한다)을 정하여야 한다.

② 임대주택의 임대차 개시후 최초로 제정하는 관리규약은 당해 임대주택 임차인의 과반수의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분 의 1이상의 입주자 또는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 제 안하여 공동주택의 입주자의 과반수 찬성을 얻어 결정한다.

③ 관리규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만 임대주택의 입주자이외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된 다.

1. 입주자의 권리 및 의무

2. 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임

3. 관리비·사용료의 징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치

4. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조 치

5. 수입의 사용과 분배

제12조 (관리비)

① 관리주체는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다.

② 관리비의 구성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 관리비의 세대별 산정은 사용자 부담·공평한 부담의 원칙에 따라야 하 며, 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 임대사업자가 관리비와 사용료를 징수하고자 할 때에는 관리비와 사용 료의 부과내역서를 첨부하여 임차인에게 이를 납부할 것을 통지하여야 한 다.

제13조 (회계감사 등)

① 관리주체와 입주자간에 관리비와 관련된 분쟁이 있는 경우 입주자는 과 반수의 결의로 관리주체로 하여금 공인회계사나 공인회계법인으로 회계감 사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 입주자가 열람 및 자기 비용으로 복사할 수 있도록 요구할 수 있다.

② 300세대 이상 임대주택은 관리비·사용료 징수 및 사용내역 등에 대해 공인회계사 또는 회계법인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하고, 그 결과를 입주자에게 의무적으로 공개하여야 한다. 다만 입주자의 과반수의 동의가 있을 경우에는 회계감사를 면제한다.

제14조 (주택의 하자보수 등)

① 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체 및 개량은 관리위원회의 결정으로 하되 임대사업자가 비용을 부담하여야 한다. 다만 임차인이 훼손한 주택의 전용부분과 그 내부시설물·멸실한 부분 또는 보 수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 임차인의 부담으로 한 다.

② 제1항의 규정에 의한 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 임대 사업자와 입주자대표회의간에 특약으로 따로 정할 수 있다.

③ 임대사업자가 하자보수청구를 하지 아니하는 경우에는 임차인이 임대사 업자를 대위하여 하자보수의 책임이 있는 자에게 청구할 수 있다.

제15조 (특별수선충당금의 적립등)

① 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선 충당금을 적립하여야 한다.

② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조 의 규정에 의하여 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다.

③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필 요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제16조 (표준임대차계약서 등)

① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 임대보증금

2. 임대료

3. 임대차계약기간

4. 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항

5. 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항

6. 기타 건설교통부령이 정하는 사항

③ 임대사업자와 임차인은 제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서를 사용 하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다.

④ 임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료후 임대주택을 당해 임차인에게 매각할 예정인 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 1년으로 할 수 있다.

제17조 (임대차계약의 해제 및 해지)

① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우를 제외하고는 임대 사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절 할 수 없다.

1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우

2. 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우

3. 임대차기간이 시작된 날로부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우

5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도외의 용도로 사용하는 경우

6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설 한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관한 규칙 제8조 단서의 규정에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외된다.

② 임차인은 아래 각호에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거 나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

1. 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우

2. 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간내에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우

3. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대·복리시설을 손괴 또는 철거한 경우

4. 대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일로부터 3월 이내에 입주할 수 없는 경우

5. 임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

제18조 (주택관리사 등의 배치) 임대주택의 관리주체는 관리책임자로서 대통령령이 정하는 바에 따라 주택건설촉진법 제39조의 4의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보를 두어야 한다.

부록 : 임대주택관리법(案) 및 조문별 취지 설명

임대주택관리법안	비고
제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 관리에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 제2조 (적용범위) 이 법은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 대하여 적용한다. 제3조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. □임대사업자□라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 □지방공사□라 한다) 또는 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다. 2. □입주자□라 함은 임대사업자와 계약을 맺은 임차인과 그 임차인을 대리하는 배우자나 직계 존·비속을 말한다. 3. □관리주체□라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 임대사업자가 관리하는 경우에는 임대사업자 또는 임대사업자가 위탁관리하는 경우에는 위탁관리업자를 말한다. 제4조 (다른 법률과의 관계) 임대주택의 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는	□입주자□를 임차인과 임차인을 대리하는 배우자나 직계 존·비속으로 규정하고 있다. 임대계약서에 계약당사자로 명시된 임차인뿐만 아니라 관리에 대해 실질적으로 참여할 수 있는 그 가족에게도 관리에 대한 참여권을 부여하는 것이 타당하다. 공동주택관리령에서는 입주자를 □당해 공동주택의 소유자 및 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속□이라고 규정하고 있는데(공동주택관리령 제9조 참조), 임대주택관리법에서는 입주자를 소유자 대신 임차인을 사용하는 것은 법간의 용어정의가 다르다는 기술적인 문제로 여겨질 수 있을 것이다. 하지만 공동주택관리령에서 주로 규정하고 있는 분양을 목적으로 한 공동주택은 그 소유권과 관련된 결정이 입주자대표회의를 통해서 이루어지기 때문에 소유자를 중심으로 구성되지만, 임대주택의 경우 입주자대표회의는 임차인으로 구성되고 소유권과 무관한 결정을 주로 하기 때문에 아무런 문제가 없다. 또 입주자의 사전적 정의나 상식에 비추어서도 문제가 없으며, 오히려 공동주택관리령의 입주자 개념이 소유와 관련된 결정을 원활하게 하기 위해 더 조작적으로 정의된 것이라고 할 수 있다.

임대주택관리법안	비고
임대주택법, 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다. 제5조 (입주자의 의무 등) ① 임대주택의 입주자는 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전·유지하여야 한다. ② 입주자는 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 임대주택 등에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없다. ③ 입주자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위 2. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위 3. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 4. 임대주택법 제13조에 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위 5. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위 제6조 (입주자대표회의) ① 입주예정자의 과반수가 입주한 임대주택의 입주자는 동별세대수에 비례한 대표자(이하 □동별대표자□라 한다)를 선출하고 그 선출된 동별대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다. ② 동별대표자가 될 수 있는 자격은 당해 공동주택에 6월 이상 (최초의 입주자대표회의의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다. ③ 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원중에서 선출하여야 한다.	임대주택의 입주자도 입주자대표회의를 구성할 수 있도록 하여 집합적인 의사 결정과 권리 행사가 가능하도록 한다. 임대주택의 관리에 있어서 소유권과 직접 관련이 없는 관리행위에 대한 결정권은 입주자에게 부여하는 것이 마땅하고, 이를 위해 입주자대표회의를 구성하고 그 활동의 범위를 제도적으로 규정하는 것이 필요하다. 또 입주자대표회의의 공개적이고 투명한 운영을 위해서 그 운영에 관한 제반 규정을 둔다.

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④ 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 결정한다. 1. 관리규약의 개정안의 제안과 관리주체의 임대주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정요구 2. 관리비 및 사용료의 내역·기준·부과방법 등에 대한 감독 및 요구 3. 관리비예산의 확정·결산 4. 단지내의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방 및 엘리베이터 유지 및 운영기준의 결정 5. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 요구 6. 건물·부지 등 공동시설의 변경에 대한 요구 7. 임차인 등 상호간의 이해가 상반되는 사항 8. 기타 관리규약으로 정하는 사항 ⑤ 입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적·일시 및 장소를 임차인 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다. ⑥ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결된 사항·관리비의 부과내역 및 임차인 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자에게 통지하거나 공시하여야 한다. ⑦ 입주자대표회의가 제4항의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동주택의 입주자외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다. ⑧ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 또는 이해관계인이 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응하여야 한다. 제7조 (관리주체의 구성) ① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다.	(현행 임대주택법 제17조 제1항) 대통령령으로 현행 임대주택법 시행령 제15조 제1항의 조항을 포함해야 한다.

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② 임대사업자가 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만 입주자 3분의 2 이상의 요구가 있을 경우에는 관리위원회의 결정으로 임대사업자는 자체관리를 위탁관리로 변경하여야 한다. ③ 2이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다. 제8조 (관리주체의 업무 등) ① 임대주택을 관리하는 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 1. 임대주택단지안의 경비·청소 및 쓰레기 수거 2. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행 3. 임대주택관리규약에서 정한 사항 및 입주자대표회의에서 정한 사항의 집행 4. 관리위원회에서 결정한 사항의 집행 ② 관리주체는 임대주택을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 제1항의 업무를 수행하여야 한다. ③ 관리주체는 매월별로 관리비·사용료의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙서류와 함께 보관하고, 임대주택의 입주자가 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응하여야 한다. ④ 임대사업자 또는 위탁받은 주택관리업자가 임대주택을 관리하는 때에는 임대주택관리기구의 기술인력 및 장비를 갖춘 관리기구를 당해 임대주택단지안에 두어야 한다. 제9조 (관리위원회) ① 관리위원회는 임대사업자가 추천하는 3인, 입주자대표회의가 추천하는 3인, 공익위원 3인으로 구성한다.	입주자에게 관리방식을 자체관리에서 위탁관리로 전환하는 것을 요구할 수 있는 권한을 부여한다.(현행 임대주택법 제17조 제1항 수정) 대통령령으로 현행 임대주택법 시행령 제15조 제2항의 조항을 포함해야 한다. (현행 임대주택법 제17조 제1항) 대통령령으로 현행 임대주택법 시행령 제15조 제1항의 조항을 포함해야 한다. 관리주체의 업무에 입주자대표회의 및 관리위원회의 결정사항에 대한 집행을 포함하여, 입주자대표회의와 관리위원회가 실행력을 갖게 한다. 입주자에게 주어진 관리비 등에 관한 서류에 대한 열람권을 열람 및 복사요청권으로 확대한다. 실질적인 관리비에 대한 이해와 감사를 위해서는 매우 필요하다. 임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우 그 관리행위가 임차인 등의 입주자에게만 영향을 주는 것이 아니라 소유자인 임대사업자에게도 영향을 줄 수 있다. 따라서 입주자나 임대사업자 일방의 결정에 의해 결정하기 어려운 부분이 있다. 여기서 입주자의 주거와

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② 공익위원은 임대주택이 위치하고 있는 소속동장 1인, 소속기초의원 1인, 소속시·군·구에서 추천하는 전문가 1인으로 구성한다. ③ 관리위원은 임대주택의 관리위원회에 참가할 권리가 있고 올바르며 중립적으로 임대주택의 관리에 힘쓸 의무가 있다. ④ 관리위원회에서는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 결정한다. 1. 하자보수종료에 대한 승인 2. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 결정 3. 임대사업자의 자체관리의 위탁관리로의 변경결정과 변경된 관리업체 결정 ⑤ 관리위원회는 1인의 위원장을 둔다. ⑥ 관리위원회는 위원장의 직권으로 또는 관리위원회위원의 1/3이상의 요구로 소집된다. ⑦ 공익위원의 임기는 원칙적으로 2년으로 하고 연임할 수 있다. ⑧ 공익위원의 임기가 끝나기 전에 궐위된 경우에는 60일이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔여임기기간으로 한다. 제10조 (임대주택관리의 범위) 주택의 공동부분과 부대시설 및 복리시설은 관리주체가 관리하고 주택과 내부시설은 임차인이 관리한다. 제11조 (임대주택관리규약)	관련한 이해도 희생되지 않으면서 임대사업자의 재산권도 침해하지 않는 결정을 내리고 또 원활한 관리를 하기 위해서는 조정과 협의 기구가 필요하다. 이를 위해 관리위원회를 둔다. 이러한 성격의 관리위원회는 임대사업자와 입주자대표회의에서 각각 동수가 참석하고, 또 같은 비율의 공익위원을 두어 균형과 공익을 추구할 수 있도록 구성하는 것이 바람직하다. 공익위원은 임대주택에서 발생하는 사안에 민감하게 대응하면서 공익을 대변할 수 있고, 임대주택의 관리나 분쟁의 조정과 중재에 전문적인 역량이나 경험이 있는 사람으로 구성한다. 입주자의 주거생활 수준이나 임대사업자의 재산권과 모두 밀접한 관련이 있다고 판단되는 사안은 관리위원회의 결정사항으로 둔다. 하자보수종료, 공유부분·부대시설 및 복리시설과 관련된 결정, 관리방식 결정 등은 입주자와 임대사업자 모두와 중요한 관련을 갖기 때문에 관리위원회를 통해 합의에 이르는 것이 적절하다.

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① 임대주택의 입주자는 임대주택의 관리 또는 사용에 관한 임대주택관리규약(이하 □관리규약□이라 한다)을 정하여야 한다. ② 임대주택의 임대차 개시후 최초로 제정하는 관리규약은 당해 임대주택 임차인의 과반수의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자 또는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 제안하여 공동주택의 입주자의 과반수 찬성을 얻어 결정한다. ③ 관리규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만 임대주택의 입주자이외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다. 1. 입주자의 권리 및 의무 2. 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임 3. 관리비·사용료의 징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치 4. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 5. 수입의 사용과 분배 제12조 (관리비) ① 관리주체는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다. ② 관리비의 구성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 관리비의 세대별 산정은 사용자 부담·공평한 부담의 원칙에 따라야 하며, 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 임대사업자가 관리비와 사용료를 징수하고자 할 때에는 관리비와 사용료의 부과내역서를 첨부하여 임차인에게 이를 납부할 것을 통지하여야 한다.	임대를 위한 공동주택에서도 입주자 스스로 정하는 임대주택관리규약을 만들어야 한다. 이를 통해 자발적인 관리참여 의지를 촉발시키고, 입주자 관리참여의 원칙과 내용을 입주자들이 공유할 수 있도록 한다. 임대주택의 관리는 다른 주체들의 권리를 침해하지 않는 범위에서 입주자의 자율적인 참여에 의한 이루어지는 것이 바람직하다. 관리규약은 임대주택 입주자들이 보다 나은 주거생활을 위해 스스로 정한 규칙이다. 따라서 법으로 정하지 않았거나 다른 주체들의 권리를 침해하지 않는 사안에 대해서는 입주자 스스로 규칙을 정하는 것을 원칙으로 해야 한다. (현행 임대주택법 제17조 제4항) (현행 임대주택법 제17조 제5항에 해당) 관리비 구성에 대한 내용은 현재 건설교통부령(임대주택법 시행규칙)에서 정하고 있는 사항인데, 대통령령으로 정하도록 한다. 관리비 산정의 원칙을 법으로 밝힌다. 여기에는 관리비 부담이 합리적이어서 설득력이 있고 정당한 것이어야 한다는 일반적인 원칙이 적용된다.

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제13조 (회계감사 등) ① 관리주체와 입주자간에 관리비와 관련된 분쟁이 있는 경우 입주자는 과반수의 결의로 관리주체로 하여금 공인회계사나 공인회계법인으로 회계감사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 입주자가 열람 및 자기비용으로 복사할 수 있도록 요구할 수 있다. ② 300세대 이상 임대주택은 관리비·사용료 징수 및 사용내역 등에 대해 공인회계사 또는 회계법인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하고, 그 결과를 입주자에게 의무적으로 공개하여야 한다. 다만 입주자의 과반수의 동의가 있을 경우에는 회계감사를 면제한다. 제14조 (주택의 하자보수 등) ① 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체 및 개량은 관리위원회의 결정으로 하되 임대사업자가 비용을 부담하여야 한다. 다만 임차인이 훼손한 주택의 전용부분과 그 내부시설물·멸실한 부분 또는 보수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 임차인의 부담으로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 임대사업자와 입주자대표회의간에 특약으로 따로 정할 수 있다. ③ 임대사업자가 하자보수청구를 하지 아니하는 경우에는 임차인이 임대사업자를 대위하여 하자보수의 책임이 있는 자에게 청구할 수 있다. 제15조 (특별수선충당금의 적립등) ① 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.	관리비와 관련된 분쟁을 예방하고 관리비의 투명성을 확보하기 위해서 입주자에게 회계감사요구권을 부여하고 일정규모 이상의 임대주택에 대해서는 정기적으로 회계감사를 실시하도록 한다. 임대주택의 하자보수를 원활히하여 입주자의 주거생활에 지장이 없도록 하기 위해서는 임차인이 하자를 적극적으로 신고하고, 임대사업자는 입주자의 의견을 수렴하여 하자보수를 청구해야 한다. 하지만 이러한 과정이 원활하지 못하여 입주자의 피해가 우려될 경우에는 하자보수가 이루어지지 않기 때문에 발생하는 문제를 임차인이 겪게 된다. 따라서 임차인에게 임대사업자를 대위하여 청구할 수 있는 권리를 부여하는 것이 바람직하다. 하자보수에 대한 대위청구권은 입주자가 아니라 임대차계약의 당사자인 임차인으로 제한하는 것이 바람직할 것으로 사료된다.

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② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. ③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제16조 (표준임대차계약서 등) ① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. ② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 임대보증금 2. 임대료 3. 임대차계약기간 4. 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 5. 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항 6. 기타 건설교통부령이 정하는 사항 ③ 임대사업자와 임차인은 제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다. ④ 임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료후 임대주택을 당해 임차인에게 매각할 예정인 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 1년으로 할 수 있다. 제17조 (임대차계약의 해제 및 해지) ① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우를 제외하고는 임대사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다. 1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 2. 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대	(현행 임대주택법 제18조) 임대차계약의 해제와 해지에 대한 내용을 법적으로 명문화하여 이에 의하지 않고는 임대인은 임의적인 해제와 해지를 계약갱신에 대한 거절을 할 수 없도록 하여 임차인의 주거안정을 도모한다. 임대차계약의 자동갱신권을 보장하는 것이기도 하다. 한편 임차인은 임대인에게 귀책사유가 있어서 주거생활에 어려움이 발생할 경우 계약을 바로 해제 또는 해지할 수 있다.

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주택을 전대한 경우 3. 임대차기간이 시작된 날로부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도외의 용도로 사용하는 경우 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관한 규칙 제8조 단서의 규정에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외된다. ② 임차인은 아래 각호에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우 2. 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간내에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우 3. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대·복리시설을 손괴 또는 철거한 경우 4. 임대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일로부터 3월 이내에 입주할 수 없는 경우 5. 임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 제18조 (주택관리사 등의 배치) 임대주택의 관리주체는 관리책임자로서 대통령령이 정하는 바에 따라 주택건설촉진법 제39조의 4의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보를 두어야 한다.	임대주택의 전문적인 관리를 위해서는 주택관리사의 배치가 필요하다. 이는 입주자에게 보다 양질의 주거서비스를 제공하면서 관리비를 효율적으로 사용하고, 임대주택 재고를 효율적으로 관리하 위한 시도이다. 대통령령으로 주택관리사 등의 배치에 대한 세부적인 내용이 규정되어야 한다.