임대주택 입주자의 관리참여 현황과 문제점

박신영 (주택공사 주택연구소 책임연구원)

서종균 (한국도시연구소 책임연구원)

1. 문제의 제기

국민의 주거복지를 실현하기 위해서 임대주택은 매우 중요하게 고려되어야 할 분야이다. 이러한 점에서 정부는 1982년 이래 임대로 제공되는 주택의 건설에 국민주택기금의 우선지원 및 택지의 우선공급, 주택공사와 지자체의 임대주택 우선건설, 간선시설의 설치 등 임대주택의 공급확대를 중시하고 있다. 이에 따라 임대주택의 비율은 지속적으로 증대할 것으로 예상된다. 이렇게 건설되는 임대주택은 단위면적당 건설량을 늘리기 위해 대부분 아파트로 건설되는 특징이 있다.

) 현재 50년형 공공임대주택에 대해서는 연이율 3% 2,300만원, 5년형에 대해서는 연이율 3% 1,800만원의 기금이 지원되고 있으며 사원임대에 대해서도 연이율 3% 2,000만원의 기금이 지원되고 있다.

) 공공개발택지 중 20% 이상 공동주택건설용지를 25.7평 이하의 임대주택건설에 우선공급토록 하고 있다.

) 아파트란 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 5층 이상의 주택을 의미한다.

<표 1> 주택건설호수중 임대주택 건설비율

구분	건설실적	임대주택
		소계(비율)	장기임대	영구임대	사원임대	공공임대
□82-86	1,155,071	77,719(6.7%)	□85년 77,719
□87	244,301	51,918(21.3%)	51,918
□88	316,570	52,218(16.5%)	52,218
□89	462,159	82,475(17.8%)	39,222	42,253
□90	750,378	144,544(19.3%)	64,890	60,004	16,650
□91	613,083	76,391(12.5%)	15,074	49,607	11,710
□92	575,492	62,679(10.9%)		36,706	10,852	15,121
□93	695,319	41,194(5.9%)		507	10,106	30,912
□94	622,854	74,862(12.0%)			9,111	65,751
□95	619,057	82,032(13.2%)			4,448	77,584
□96	592,132	111,063(18.8%)			6,415	104,648
□97	596,435	108,728(18.2%)			613	108,115
계	7,242,851	966,154(13.3%)	301,041	190,097	72,905	402,131

그러나 임대를 위한 공동주택이 늘어나고 있음에도 불구하고, 임대주택의 관리에 대해서는 제대로 대응하지 못하고 있다. 특히, 주택은 소유자가 관리하는 것이라는 생각이 지배적이어서 임차인의 주택관리에 대한 의견제시나 관리참여가 허용되지 않고 있다. 이로 인해 임대주택 거주자는 관리사무소에서 일방적으로 결정한 관리비를 납부하면서도 관리비 규모 및 지출의 적정여부를 결정하고 감시할 대표조직을 구성하지 못하고 있으며, 단지내의 공동생활과 관련된 규칙을 정하거나 입주자의 공동체 의식을 함양할 수 있는 각종 행사조차 스스로 개최할 수 없는 실정이다. 결과적으로 임대주택의 관리비가 분양주택의 관리비를 훨씬 상회하거나, 비슷한 기간이 경과된 다른 분양주택단지에 비해 임대주택 단지의 시설물이나 설비를 교체하는 경우가 많이 발생한다.

그렇다면 어떠한 방안이 관리비 부담을 경감하면서 쾌적한 단지환경을 조성하는 것일까? 임대주택의 관리를 효율적으로 수행하기 위해서는 무엇보다도 입주자로 하여금 자신들이 거주하는 단지에 대한 주인의식과 책임감을 갖도록 하는 것이 필요하다. 이는 공영주택단지의 슬럼화와 황폐화 문제를 해결한 선진국의 경험에서도 알 수 있으며, 분양아파트단지의 사례에서도 같은 결론을 도출할 수 있다.

다음에서는 우리 나라에 공급되는 임대주택의 유형과 특성을 살펴보고, 분양주택과 임대주택의 관리와 관련된 법제상의 차이점을 비교분석함으로써 임대주택 입주자의 관리참여 현황을 파악하고, 외국의 사례분석을 통해 우리 나라 임대 아파트주택의 입주자 관리참여 방안을 제시하고자 한다.

본 논문에서 다룰 임대주택은 주로 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 임대를 목적으로 건설되는 주택이다. 즉, 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택이나 미분양된 공동주택의 일부를 임대용으로 전환하는 경우 등은 논의의 대상에서 제외한다.

2. 임대주택의 특성 및 공급현황

우리 나라에서 최초로 공급된 임대주택은 1962년 대한주택공사가 마포구 도화동에 9∼15평으로 건설한 마포아파트이나 재원의 한계와 관리상의 어려움으로 곧 분양됨에 따라 1960년대에는 임대주택은 사실상 존재하지 않았다고 할 수 있다.

1970년대에 들어 1971년 서울 개봉지구에 1년후 분양되는 13평 규모의 임대주택이 공급되어 1980년까지 약 65,000호가 건설되었다. 당시 공급된 임대주택은 무주택 영세민의 생활기반 구축을 위한 것이었으며, 1977년에 공급된 주택의 일부인 2,197호는 이리역 폭발사고와 서울 및 경기도 일원의 집중호우로 인한 이재민을 위한 재해주택으로 활용되었다.

임대주택의 공급이 체계화된 것은 1982년 정부의 「임대주택육성방안」이 발표되면서부터이다. 당시의 「임대주택육성방안」은 상시 근로자 수가 100인 이상인 상법상의 법인 및 정부투자기관이 부양가족이 있는 무주택 사원을 대상으로 전용면적 13평 이하의 임대주택을 건설하는 경우 호당 530만원의 융자(연리 13%, 1년거치, 19년 상환)와 세제지원(임대주택 용지에 대한 법인의 양도세 면제, 법인세 투자세액 공제, 취득 및 등록세 면제, 재산세 50% 감면)을 행한다는 것이었다. 임대조건은 5년 임대후 분양전환토록 하는 것이며, 임대보증금  및 임대료는 해당기업이 자율적으로 결정할 수 있었다. 그러나 이러한 지원에도 불구하고, 임대주택의 공급은 부진하였다.

1984년 12월 일반주택사업자에게도 자금지원과 세제상의 혜택을 주는 「임대주택건설촉진법」이 제정되었으며, 이 법의 제정을 통해 큰 기업 등의 사원이 아닌 일반인을 대상으로 하는 5년형 임대주택이 건설되기 시작하였다. 1984년부터 1985년 사이에는 임대기간을 20년으로 장기화한 20년형 임대주택이 건설되기도 하였다.  그러나 20년 장기임대주택은 건설자금의 회임기간이 긴 탓으로 5,000호를 건설하는 것에 그쳤다.

1989년 200만호 주택건설계획으로 임대기간이 5년인 장기임대주택과, 기업이 직접 건설하거나 주택공사·지자체·주택사업자가 건설한 주택을 기업이 분양받아 기업이 소유하면서 자사의 근로자에게 임대하는 사원임대주택, 그리고 생활보호대상자와 의료부조자를 입주대상으로 하는 영구임대주택이 건설되었다.

1992년부터는 공공임대주택의 건설이 시작되었으며, 1993년부터는 민간사업자에 의한 임대주택 건설에도 국민주택기금이 지원되고 있다. 공공임대주택은 사업주체가 공공이냐 민간이냐를 불문하고, 국민주택기금과 재정지원을 받는 주택이다. 5년형 공공임대주택은 국민주택기금의 지원만을 받으며, 50년형의 공공임대주택은 국민주택기금과 재정지원을 받는 임대주택이다. <<첨가>>

1997년 12월 기준으로 임대기간 종료후 분양이 완료된 주택을 제외한 우리 나라의 임대주택은 대한주택공사와 지방자치단체가 공급한 영구임대주택 약 190,077호, 지자체·주공·민간이 건설한 사원임대주택(임대기간 10년) 72,905호, 5년형과 50년형의 공공임대주택 402,131호를 포함한 약 665,000호의 임대주택이 있다.(<표 1>참조)

) □97년말 기준으로 전체주택 10,627,000호에서 임대주택이 차지하는 비율은 6.3%에 불과하다.

<표 2> 1997년말 현재 영구 및 공공임대주택의 종류와 성격

특성 주택유형		공공자금지원	사업주체	임차인자격	임대의무기간	면적 제한
영구임대주택		정부재정	공공	법정영세민 등	영구	40□
공공 임대 주택	50년임대	재정+국민주택기금	공공	청약저축가입자재개발세입자	50년	50□
	5년임대	국민주택기금	공공, 민간	청약저축가입자	5년	60□
	사원임대	국민주택기금	공공, 민간	5인이상 상시종업원을 가진 사업체 종사 근로자	10년	60□

1998년 2월 국민의 정부가 탄생함에 따라 공공임대주택은 국민임대주택이라는 명칭으로 임차인자격, 임대의무기간, 주택규모에 크게 변화하였다. 아직까지 구체적인 세부지침이 제시되지는 않았으나, 임차인 자격은 10분위 소득중 4분위 이하 가구, 임대기간은 10년과 20년형, 규모는 전용면적 18평 이하 5만호가 2002년까지 건설될 것으로 보인다.

3. 임대주택단지에서의 입주자 관리참여 현황 및 문제점

3.1. 임대주택의 관리관련 법률

임대주택 관리의 근거법은 「임대주택법」이며 그 시행령과 시행규칙, 그리고 국민주택기금이 융자된 공공임대주택의 경우는 「공공임대주택건설및관리지침」이 적용된다. 임대주택이 공동주택인 경우「주택건설촉진법」,「공동주택관리령」,「주택의건설·공급및관리에관한규정」이 적용된다.

「임대주택법」은 임대주택의 건설·공급을 촉진하기 위하여 1984년 제정된 「임대주택건설촉진법」을 전면 개정하여 1993년 제정한 법률로, 임대주택의 관리에 관련된 사항보다는 택지의 우선 공급, 금융지원, 건설재원 등 공급에 관련된 제반 지원사항을 주로 다루고 있다. 그밖에 임대보증금·임대조건 등의 임대기준, 전매금지 등의 입주자 의무사항 및 관리비항목 등이 규정되어 있다. 임대주택의 관리에 관한 구체적인 규정은 대통령령이 정하는 규모인 300세대 이상 또는 중앙집중식 난방방식 또는 승강기가 설치된 임대주택은 동일한 규모의 분양주택과 마찬가지로 전문적인 관리가 이루어짐을 규정한 제17조 제2항이다. 동 법률에 의한 임대주택 관리방식은 □자체관리□와 □위탁관리□가 있다. 자체관리는 대통령령이 정한 기술인력 및 장비를 갖춘 임대사업자가 직접 관리하는 것을 의미하며, 이를 위해 임대사업자는 기술인력의 인적사항 조서 및 장비명세서, 관리인력의 인적사항에 관한 서류 등을 임대주택 소재지의 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 위탁관리는 임대사업자가 전문적인 주택관리업자에게 관리를 위임한 것이다. 국가·지방자치단체·주택공사 및 지방공사 등의 임대사업자는 별도의 소명자료 없이 「공동주택관리령」의 기준에 따라 자체관리할 수 있다.

그러나 이와는 별도로 공적자금이 유입된 임대주택은 주택의 설비나 시설유무와 상관없이 불법전대를 방지하기 위한 입주자 조사업무, 임대료 및 관리비의 징수, 임대주택의 시설물 유지보수 등의 업무와 이를 담당할 수 있는 관리주체를 두도록 규정하는 「공공임대주택건설및관리지침」이 적용된다. 영구임대주택에 대해서는 공급대상, 대상자 선정범위·선정방법, 입주자 및 주택의 관리, 퇴거기준 등을 규정하는 별도의 「영구임대주택 입주자 선정기준 및 관리지침」이 있었으나 폐지되고, 「공공임대주택건설및관리지침」이 적용된다.

주택의 규모나 설비 등이 앞의 조건에 해당되지 않는 민간임대주택의 관리와 관련해서는 아무런 규정이 없다.

「주택건설촉진법」제38조의 1, 2항은 공동주택의 안전을 위해서는 주택관리가 의무사항이며, 이를 위해 관리주체는 수선충담금을 징수하여 적립하고, 사업주체는 내력구조체 등의 하자는 10년 범위에서 이를 보수하여야 한다는 내용 등이 규정되어 있으며, 제39조에는 주택관리업의 전문성을 위해 주택관리업자의 자격 및 주택관리사의 업무를 규정하고 있다.

「공동주택관리령」은 「주택건설촉진법」이 포괄적으로 규정하고 있는 사항을 구체화하여, 공동주택의 관리주체와 관리주체의 의무, 관리규약의 제정 ,입주자대표회의의 구성과 권한, 관리비항목규정, 장기수선계획 및 공동주택관리규약의 수립, 사업주체의 하자보수의무, 관리회사의 전문화를 위한 면허제도의 규정 및 전문관리인 양성을 위한 자격제도를 포함하고 있다.  그러나 「공동주택관리령」중 임대주택에 적용되는 것은 제6조 행위허가 등의 기준에 대한 것이다.

건설교통부훈령 제123호(1995.10.17)인「주택의건설·공급및관리에관한규정」중 제 7장 주택의 관리등에는 공동주택을 관리하는 관리주체의 장기수선계획 수립 의무와 이를 지원하기 위한 자료인 장기수선계획 수립 대상 시설과 그 표준수선주기 및 수선율표, 특별수선충당금의 산정기준, 사용용도, 관리주체가 입주자에게 구조 및 설비의 안전을 교육해야 함이 규정되어 있다.

이상의 법률 및 지침에 근거하여 임대주택단지에는 관리업무를 수행하기 위한 관리조직이 구성되어 있으나, 관리조직은 입주자의 의사와 관계없이 관리업무를 수행하고 있을 뿐이다. 이로 인해 임대주택의 입주자는 전대·전매 금지사항을 준수하여야 하는 의무는 있으나, 임대주택의 관리에 대해서는 법적으로나 현실적으로 참여할 수 있는 아무런 권리도 가지고 있지 않다. 이는 입주자의 의무와 권리를 보장하고 있는 「공동주택관리령」이 임대주택에는 적용되지 않고 임대주택법에는 관리에 대한 규정이 매우 미흡하기 때문이다.

현재로서는 임대주택법 시행규칙에 의해 임대사업자(국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사의 경우는 제외)와 입주자간에 관리비와 관련된 분쟁이 있을 경우 입주자 과반수 이상의 결의로 임대사업자로 하여금 공인회계사 또는 공인회계법인으로부터 회계감사를 받도록 하고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 열람이 가능하도록 요구할 수 있는 권리가 인정되는 정도이다.

3.2. 입주자 관리참여 현황

분양주택에서는 주택의 소유자인 입주자가 관리방식(자치관리 혹은 위탁관리)를 결정하고 관리조직을 선임하며 관리규약의 결정과 입주자 대표를 선출함으로써 관리업무에 대한 주요한 의사결정에 직접, 간접으로 참여하고 있다. 반면에 임대주택에서는 관리와 관련된 사항은 전부 관리주체에 일임되어 있다.

) 분양주택인 공동주택의 관리규약에는 다음과 같은 내용이 포함된다. ① 입주자 등의 권리 및 의무, ② 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임, ③ 관리비 ·사용료 및 특별수선충당금의 세대별 부담액산정방법·징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치, ④ 자치관리를 할 경우의 자치관리기구의 구성·운영 및 업무와 직원의 자격요건·인사·보수 및 책임,⑤ 회계관리와 회계관계직원의 책임 및 의무, ⑥ 공동주택의 전유부분 및 공유부분의 구분과 그 관리책임 및 비용 부담, ⑦ 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치, ⑧「공동주택관리령」 제5조3항 각호의 행위(주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위, 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위, 광고물, 표지물 또는 표지를 부착하는 행위, 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위)에 대하여 관리주체가 동의하는 경우 그 동의기준의 결정, ⑨ 입주자대표회의와 관리주체의 업무구분과 관리주체에 대한 입주자대표회의의 업무감독의 범위결정 등이다.

) 물론 분양주택에서도 입주자 참여가 제도화되어 있다고 실제로 입주자 참여가 잘 이루어진다고는 할 수 없다. 그러나 주민대표로 구성된 입주자대표회의가 있으므로 활동적인 입주자대표회의가 구성되어 있는 단지에서는 관리업무와 관련된 주요 결정은 입주자대표회의가 내리고 있다.

즉, 분양주택에는 입주자를 대표하여 관리업무를 지휘·감독하는 조직으로 입주자대표회의가 ① 관리규약 개정안의 제안, 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 개정 및 처리, ② 관리비예산의 확정, 시설사용료 결정, 회계감사의 의뢰와 결산,  ③ 단지내의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방 및 엘리베이터 등의 유지 및 운영기준의 결정,  ④ 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임명,  ⑤ 공동주택의 공용부문, 구분소유자가 공동소유하고 있는 부대시설 및 복지시설의 보수, 교체 및 개량의 집행, ⑥ 구분소유자 상호간에 있어 이해가 상반하는 사항의 조정, ⑧ 기타 관리규약으로 규정된 사항 등을 결정하고 있다. 임대주택의 입주자가 참여할 수 있는 관리업무의 범위와 내용을 분양주택의 경우와 비교하면 다음 <표 4>와 같다.

) 입주자대표회의는 입주예정자(분양세대수)의 과반수가 입주한 경우에 동별세대수에 비례한 대표자를 선출함으로써 구성되며, 동별대표자가 될 수 있는 조건은 해당 공동주택에 6월 이상(최초의 입주자대표회의 구성시는 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다. 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 선출하여야 한다. 입주자대표회의의 회장, 이사, 감사는 그 구성원의 과반수의 찬성으로 선출되며, 입주자대표회의의 이사(회장 포함) 및 감사의 임기는 관리규약으로 정한다.

<표 4> 분양주택과 임대주택 입주자대표회의 참여 및 의견개진 가능사항 비교

내 용	분양주택	임대주택
□관리규약의 개정 □입주자대표회의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임 □입주자상호간의 이해가 상반되는 사항의 조정 □관리규약을 위반한 자 및 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치	□ □ □ ○	× × × ×
□관리비 예산의 확정 □사용료의 기준 □수입지출에 관한 예산안의 심의·의결 □예산 집행 실적의 보고 □수입금 관리 □회계감사의 요구 □결산처리	○ ○ ○ ○ ○ ○ □	× × × × × × ×
□공동주택의 공용부분의 타용도로의 전용 □부대시설 및 복리시설의 보수대체 및 개량 □단지내의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방 설비 및 승강기등 공용시설에 대한 유지 및 운영기준 □수선유지비의 사용에 대한 동의 □급수관계·오수처리·승강기등의 전문적인 분야에 대한 보수점검사항	○ ○ ○ ○ □	× × × × ×
□공동주택의 전유부분 및 공유부분의 구분과 그 관리 책임 및 비용부담	○	×
□하자보수 요구 □하자보증해지시 수선사항 통보	○ □	× ×
□이벤트행사 개최 □주차규칙의 확립 □애완동물 사육 등 공동규범 제정	○ ○ ○	× × ×

참고 : ○ 입주자 또는 입주자대표회의 결정사항 ,  × 참가배제

특히, 영구임대주택처럼 지속적인 거주가 일종의 특혜로 간주되어 입주가구가 거주자격을 상실하는 경우 퇴거조치가 이루어지는 상황에서 관리주체와 입주자 사이에는 대등하고 협조적인 관계가 형성될 수 없다. 이로 인해 관리주체는 입주자를 주거 서비스의 고객으로 인식하는 것이 아니라 감시감독을 받아야 하는 집단으로 파악하고 있다. 영구임대주택이 주택이라는 물리적 부분과 거주자라는 사람으로 구성되는 것임을 감안한다면 주택이라는 물적 재산의 소유자인 사업주체의 의사결정 만큼이나 현재 사용자로서 거주자의 의사가 존중되지 않고서는 물적 재산의 적절한 관리가 이루어지지 않음은 충분히 예견할 수 있는 일이다.

임대주택 입주자들은 자신들의 결정이 전혀 미치지 않는 관리업무에 무관심할 수 밖에 없다. 결국 공유시설물의 관리에 대한 관심이 원천적으로 생기기 어려운 임대주택에서 입주자의 감시기능조차 희박하므로 공유시설의 파손이 심해지며, 공동생활의 규범은 무시되기 쉽다.

현재 많은 공공임대주택이 공동시설(계단, 승강기, 주륜장, 옥상, 화단, 공용부분의 창호, 비상등 표시기, 1층로비 천장)의 기물 파괴가 현저하며, 공유공간인 계단, 옥상 등에 방뇨, 배변이 행해지는 경우도 있다. 심지어는 쓰레기의 무단배출로 단지내 공터에 쓰레기장이 형성되는 경우도 있다. 또한 청소년의 비행·폭행등의 사건도 많이 발생하고 있다.

이렇게 단지내의 시설물이나 환경이 열악해지고 나빠지는 것이 다시 입주자들의 관리주체에 대한 불만·불평을 초래하는 원인이 된다. 관리주체는 입주자들이 문제를 일으키고 스스로 해결하지도 못하면서 불평·불만만 한다고 여기게 되며, 이로 인해 상호간의 관계는 더욱 악화되는 것이다.

3.3. 입주자의 관리참여 욕구

제도상으로나 현실적으로 임대주택 입주민의 관리참여는 매우 제한되어 있음에도 불구하고, 임대주택 입주민들은 이미 여러 가지 관리참여를 하고 있거나 이를 위한 노력을 기울이고 있다. 이러한 시도는 대부분 주민들이 당면한 문제를 스스로 해결하기 위한 시도에서 유래하고 있다.

임대주택단지는 청소년 문제가 많고 안전한 단지를 만들기 위한 관리가 제대로 되지 않고 있다. 이러한 문제점과 관련하여 여러 단지에서 주민들이 스스로 자율방범대를 조직하여 매일밤 아파트의 구석구석을 순찰하고, 청소년들을 계도하기 위한 활동을 하고 있다.

임대주택 입주자들은 관리비의 부과와 사용에 대한 입주자의 감시가 이루어지지 않기 때문에 상대적으로 비싼 관리비를 내고 있다고 생각한다. IMF 이후 관리비를 줄이기 위한 시도가 분양아파트를 중심으로 확대되면서 임대주택의 입주자는 더욱 관리비 절감에 관심을 갖게 되었다. 최근 몇몇 단지에서 임대아파트의 관리비가 문제시되고 있고, 이와 관련하여 관리비에 대한 실질적인 감사가 이루어질 수 있도록 하는 참여보장이 절실하다고 여겨지고 있다.

단지내 공용시설의 이용과 관련해서도 주민들의 참여는 점차 적극적이어지고 있다. 주민들에게 더욱 필요한 용도로 시설을 이용하고 단지내 주민단체가 이를 주도하는 경우가 증가하고 있다. 장애인 단체 주도로 게이트볼 경기장을 운영하고 자원봉사로 노인들을 위한 게임 지도를 하는 경우도 있으며, 부녀회가 주도가 되어 탁아 및 교육시설을 확보하고 노인정을 주민들을 위한 다양한 교육을 하는 공간으로 이용하고 있다. .

이밖에도 개별적으로 가지고 있던 수선 서비스 등에 대한 불만을 대변할 수 있는 조직이 필요하다고 생각하고 있다. 특히 관리직원의 고압적인 태도를 대할 때는 대등한 관계를 갖기 위해서라도 스스로를 대표하는 조직이 있고 집단적으로 의사를 표시할 수 있어야 한다고 생각하게 된다. 임대사업자에 의해 일방적으로 결정되는 임대료에 대해서는 여러 단지가 연대하여 보다 조직적인 차원에서 대응해야 할 필요성도 느끼고 있다.

3.4. 임대주택 입주자의 관리참여에 대한 태도

정부의 임차인 참여에 대한 태도는 부정적인 것으로 보인다. 임차인 참여를 촉진하고 싶다고 하더라도 이를 어렵게 하는 몇가지 제약 요인들이 있다. 먼저, 주택소유자인 임대사업자의 반발에 부딪힐 가능성이 크다. 임차인의 참여가 확대되면 당연히 주택소유자로서의 의무를 성실하게 이행해야 하고, 이로 인해 다소간의 재정적인 부담을 초래될 수 있다. 정부 스스로가 가장 큰 임대주택의 소유자이기도 한데, 정부의 입장에서도 국가재정을 임대주택관리에 투자하는 것은 상대적으로 우선순위가 밀리는 것으로 생각하기 쉽다.

주택관리는 전문가에 의해 이루어져야 한다는 생각도 임차인 참여에 제약이 되고 있다. 정부는 필요한 계층에게 임대주택을 충분히 제공하고 있지는 않지만, 스스로를 공공서비스에 대한 필요를 판단하여 제공하는 전문가라는 생각을 가지고 있다. 마찬가지로 주택관리와 관련해서도 정부는 스스로 최선의 관리를 할 수 있거나 전문가에게 최선의 관리를 의뢰할 수 있다고 생각한다. 이에 반해 입주자의 참여에 대해서는 큰 기대를 걸고 있지 않다. 현실적으로 임차인의 참여는 그리 많지 않은 편이고, 소유자가 아니기 때문에 관리에 대한 참여의식이 낮을 것이라고 생각하기 때문이다. 정부는 임차인 조직이 생기는 것도 그리 달가와 하지 않는다.

이러한 임차인 관리참여에 대한 정부의 태도는 문제가 있다. 임차인들이 관리에 관심이 없다는 통념은 잘못된 선입관이다. 대부분의 임차인들은 정책에 대한 의사결정에 영향을 주고 주택관리에 참여하기를 원한다. 임차인 참여가 저조한 것의 상당한 책임은 정부나 제도에 있다. 정부는 임차인 참여에 대한 지원은 고사하고, 제도적으로 임차인 참여를 보장하지 않고 있다. 임차인들은 주택관리와 관련하여 상대적으로 전문적인 지식을 획득할 기회가 적은데, 이 또한 임차인의 참여시도를 무시하게 만드는 원인이 된다. 하지만 이것은 임차인 참여에 대해 오래 지속되어온 무관심이 만들어 낸 제약이라고 할 수 있다.

관리는 전문적인 것이고, 임차인들이 참여할 필요는 거의 없다는 생각도 잘못된 것이다. 임차인 조직은 합리적이지 않고 과도한 요구를 한다는 것은 몇 가지 경우에는 사실일 수 있지만, 더 많은 경우는 그렇지 않다. 이런 생각은 전문가로서의 권위와 권한을 유지하기 위한 것이라고 볼 수 있다.

임차인 참여를 단지 내부의 특정한 문제를 해결하는 것으로 국한되지 않을 것이다. 임차인들은 불만을 전달하는 유용한 통로로 단지마다 대표조직을 두기를 원하고, 나아가 단지의 문제를 해결하는 데에는 제도개선을 통해서 필요한 환경을 만들기 위한 대변조직을 필요로 할 것이다. 정부의 이런 임차인 참여 욕구에 대한 바람직한 태도는 참여의 한계를 정하는 일을 하는 것이 아니라, 그 참여를 어떻게 긍정적으로 유도하기 위해 노력하는 것이다.

4. 외국의 임대주택 입주자의 관리참여현황

우리 나라와는 달리 영국에서는 주택관리와 관련해서 입주자의 참여가 다양한 방법으로 이루어지고 있다. 미국에서도 입주자의 관리참여를 다양한 방안으로 강구하고 있으며, 일본의 경우도 공적 임대주택에서는 입주자의 관리업무에 대한 참여가 활발하게 이루어지고 있다. 이는 주택관리가 소유권보다는 사용권과 연관된 것이 많아 관리를 원활하게 추진하고 입주자 전원이 쾌적한 생활을 하기 위해서는 입주자의 관리업무에 대한 협력이 필요하기 때문이다.

여기서는 영국, 미국, 일본의 공적 임대주택의 입주자 관리참여 현황을 살펴봄으로써 우리 나라 임대주택의 관리참여에 도움이 되는 사항을 도출하고자 한다.

4.1 영국의 공적 임대주택에서의 입주자의 관리참가

1970년대의 영국에서는 지방정부가 공영주택과 관련된 모든 사항을 결정하였고, 입주자의 권한은 전혀 인정되지 않았으며, 관리업무를 담당하는 지방정부의 직원도 입주자를 관리대상으로 인식하는 정도였다. 따라서 주택관리자로서 지방정부와 입주자 사이의 상호협조나 공감대는 전혀 형성되지 않았음은 물론 냉소적인 무관심이 주류를 이루고 있었다. 이로 인해 많은 공영주택단지에서 시설물 파괴와 범죄율이 높아져 공가(空家)가 늘어나기 시작하였으며 단지환경은 황폐해져 갔다.

이러한 문제를 해결하는 선구적인 노력이 글래스고 지역에서 이루어졌다. 글래스고에서는 임차인 협의회(Glasgow the Council of Tennants' Association)가 구성되어 임차인들의 권리확보를 위한 노력을 하였으며, 몇몇 공영주택단지가 임차인 협동조합에 분양될 정도로 입주자조직이 적극적인 주택관리를 실시하였다. 특히 임차인들의 권리획득과 관련된 활동은 스코틀랜드 소비자 위원회(Scottish Consumer Council)의 후원을 받았다. 소비자위원회의 지원을 통해 공영주택의 입주자가 정부 주거서비스의 고객(consumer)이라는 인식이 싹트기 시작하였다.

임차인인 입주자의 활동이 긍정적으로 평가됨에 따라 입주자의 관리업무에 대한 참여를 통해 관리상태를 개선하는 □공영주택 관리곤란단지의 우선개선계획(Priority Estates Project : PEP)□이 1979년 착수되었다. PEP는 과거의 정책과는 방향을 달리하는 것으로, PEP를 추진하기 위해서는 □입주자가 단지의 개선업무에 직접 참여할 수 있도록 하여야 하며, 관리업무를 담당하고 있는 지방정부가 기꺼이 관리업무를 단지에 이전하는 것□이 요청되었다. 이러한 방향에서 주거환경이 열악한 공영주택단지에 현지 관리사무소가 설치되고 주민의 참여를 유도하기 위한 다양한 조치가 행해졌다.

우선 지방정부가 집행하던 공영주택단지의 유지관리 서비스를 관리사무소에 위임하였다. 그리고 쓰레기 수거, 애완동물 사육, 기물 파손 등의 문제를 해결하기 위하여 입주자가 참여하는 몇 개의 프로젝트팀을 만들었으며, 여기에 참여하여 지도력을 보인 사람들을 중심으로 단지가 안고 있는 심각한 문제를 평가하고 개선하기 위한 입주자 위원회를 구성하였다. 입주자위원회 위원들은 PEP의 실무자들에 의해 주택관리와 관련된 교육과 훈련을 받았으며, 지방정부에서 선출된 단지의 현지 관리 매니저들과 함께 관리업무를 담당하였다.

) 입주자위원회 구성원의 대부분이 여성이었다고 한다(延藤安弘, 1988: 245).

) 지방정부 내부에서 강한 도전정신을 가지고 책임감 있게 업무를 담당할 수 있는 자들을 선발하여 쇠퇴한 공영주택단지의 관리원으로 임명하였다.

입주자위원회 위원은 단지의 관리 매니저와 함께 단지내 공동시설물 및 설비에 관련된 수선계획을 수립하고, 수선후에는 그 결과에 대한 입주자평가회를 개최하여 공공시설물과 설비가 입주자에게 속해 있음을 인식시켰다. 이와 같은 제도는 입주자로 하여금 입주자가 단지의 주인이라는 의식을 가지게 하는 것이었다.

그밖에 입주자를 단지의 관리업무에 참여시키는 방안으로 입주자를 단지의 청소원, 경비원으로 임명하는 제도도 도입되었다. 경비원은 순찰·감시활동을 통해 단지내의 범죄와 기물 파괴를 줄이고 어려움에 봉착한 입주자를 격려하였으며, 관리사무소의 공지사항을 전달하고 입주자의 불만을 수시로 수렴하여 전달함으로써 입주자와 관리사무소를 연결하는 역할을 하였다.

PEP계획의 성공적인 실시로 공가가 줄어들고, 임대료 체납이 감소되었으며, 보다 신속하고 효과적인 수선으로 건물의 수명이 연장되었다.  또한, 시설물 파괴와 범죄행위도 크게 줄어들었으며, 결과적으로 입주자의 이전율이 줄어들었다.

이처럼 PEP계획이 좋은 결과를 보임으로써 임대주택에서의 입주자 참여는 확산되었다. 1980년 주택법은 입주자의 의사를 지방정부의 주택정책에 반영하기 위하여 입주자위원회를 모든 공영주택에 구성하도록 하였다. 입주자참여가 가장 활발하고 성공적인 쉐필드(Sheffield)에서는 입주자위원회가 새로운 입주자의 선정과 관리책임을 담당하기까지 하였다.

1985년 주택법에서는 자기가 거주하는 주택에 대한 적절한 보수를 받을 수 있는 권리를 인정함으로써 입주자의 권리는 더욱 신장되었다. 24시간 주택의 보수를 받을 수 있는 체계도 확립되었다. 1988년 주택법은 지방정부가 관리하던 공영주택의 관리를 입주자 1/2이상이 투표하고, 투표자 1/2이상이 찬성하는 경우 주택협회, 주택협동조합, 민간 임대인 중 입주자가 선정한 관리주체에게 넘길 수 있도록 하였다.

현재 영국 공영주택의 입주자들은 주택관리업무에 자신들의 의견을 개진할 수 있는 권리, 적절한 수선을 받을 수 있는 권리가 인정되고 있으며, 나아가 지방정부의 주택관리를 위한 자문위원회에 입주자대표를 파견할 수 있다. 관리 매니저들은 입주자의 참여와 협조를 얻기 위하여 임차인을 위한 소책자, 소식지, 설문지 등을 배포하고 있으며, 유지관리와 관련된 수선결과를 평가하는 모임을 개최하고 있다. 입주자 참여의 결과 공영주택단지 입주자의 의식이 향상되고, 단지내의 환경개선에 큰 도움이 되었다는 평가를 받고 있다(Chartered Institute of Housing, 1994: 87-99).

4.2 미국 공영주택의 입주자 관리참여

1960년대 후반 공영주택에 대한 정부의 지원이 크게 줄어듬에 따라 관리수준이 현저하게 낮아지고, 이로 인해 일부 단지에는 공가(空家)가 급증하였으며, 기물 파괴로 아파트의 1층이 부서지고, 단지내에는 시체가 뒹구는 사태까지 초래되었다. 특히 1969년도에 행해진 임대료 인상은 입주자들의 퇴거를 조장하고 단지 황폐화를 가속화시켰다.

) 공공주택단지의 파괴행위(vandalism)가 얼마나 심각한지에 대한 대표적인 사례로는 1952년 현상설계를 통해 건설된 미국 세인트 루이스의 푸루트 이고에(Pruitt Igoe) 단지사례이다. 프루토 이고에는 공가가 급증하고 정부의 어떠한 대책도 듣지 않게 되어 결국  1972년에 폭파 철거되었다. 延藤安弘 (1988), □居住者參加型集合住宅管理□關□□比較硏  究(1)□, 「住宅總合硏究財團硏究年報」, No 15, pp.296-301 참고. OECD 가입국 공공주택 단지의 사회적 계층분화와 슬럼화에 대해서는 OECD(1988: 72-3), 高橋 誠(1991: 33-38) 참조.

이러한 상황에서 공영주택의 입주자가 중심이 되어 임대료 인상을 거부하면서 자신이 거주하는 단지를 스스로 관리하려는 움직임이 1971년 보스톤과 세인트 루이스 등에서 나타났다. 초기에 입주자의 집단화는 주택관리를 담당하던 주택청과의 갈등을 야기했으나, 포드 재단과 연방정부 주택청의 임차인관리시범사업(HUD National Tenant Management Demonstration Program)의 공식적인 지원을 받게 되었다.

최초의 임차인관리조합(Tenant Management corporation)이 세인트 루이스의 코그란 가든(Cochran Garden)에서 구성되었다. 코그란 가든 임차인관리조합은 경찰의 협조를 얻어 범죄를 일으킬 우려가 있는 수상한 자들을 단지에서 내보내는 한편, 단지내에 거주하는 150명의 임차인이 관할구역을 나누어 24시간 단지를 관리하는 방안을 강구하였다.

임차인관리조합은 쓰레기, 애완동물 사육, 마약, 청소년 통금과 관련된 엄격한 규칙을 결정했으며, 빈곤과 무지로부터 파생되는 문제를 해결하기 위해 노력하였다. 이러한 임차인의 자구노력이 연방정부가 단지의 환경개선을 위한 비용을 부담할 것을 결정하도록 했다. 단지의 개선계획도 임차인이 수립하였다. 임차인이 결정한 단지계획의 내용은 1개의 동을 노인용으로 개조하고, 대가족을 위한 매조네트형은 외부에 계단을 설치함으로써 프라이버시를 보장하는 것이었다. 또한 단지내의 빈 땅에는 주민회관, 청소년 센타, 복지 센타를 건설하는 것도 포함하고 있다.

황폐한 단지환경 개선을 위한 임차인의 열성적인 노력에 대해 민간기업까지 참가하여 단지시설관리회사를 설립함으로써 고용을 창출하고, 수익은 단지내 시설개조를 위한 비용으로 적립되었다. 민간과 연방정부의 지원에 힘을 얻은 임차인 관리조합은 자신들이 거주하는 단지환경을 더욱 개선하기 위해 공동체 의식 함양을 위한 교육과 직업교육에 노력하였다.

코그란 가든 임차인 참여의 성공적인 사례는 미국의 공영주택단지에서 임차인 관리참여의 중요성을 제기하는 계기가 되었다. 이로 인해 1980년대에는 입주자 참여가 공영주택의 여러가지 문제를 해결할 수 있는 유일한 수단으로 인식되었다. 물론 입주자 스스로 관리하는 것이 반드시 성공적인 결과만을 초래한 것은 아니다. 때로는 실패하기도 하고 비용면에서 비효율적이라는 지적을 받기도 하였다. 그러나 유지관리업무에 대한 참여의 일환으로 입주자를 훈련하고, 교육시켜 단지내 시설물의 점검, 간단한 수선 등을 담당하도록 한 프로그램은 이후에 자조(self-help) 프로그램으로 발전하여 많은 공영주택 단지로 확산되었다. 단지에 따라서는 자조(self-help) 프로그램을 통해 훈련받은 임차인이 유지관리업무를 담당함으로써 일상적인 수선비용의 40%까지 삭감한 단지도 있다(Hugh J. Scott, 1992: 239).

) Manpower Demonstration Research Corporation는 공영주택에서의 임차인 참가와 원래의 관리방법을 비교했을 때 비용이 많이 드는 반면 수익은 떨어진다는 평가를 내림으로써 임차인 참가를 위한 프로그램의 삭감을 권고했다(Peterman, William, May/June, 1994: 11).

이처럼 공영주택 단지내의 슬럼화를 해결하기 위한 대안으로 입주자의 관리업무에 대한 참여를 인정하는 것은 매우 의미있는 결과를 초래하는 것이다.

4.3 일본의 공공임대주택에서의 입주자 관리참여

1) 입주자의 운영관리업무 참여

① 입주·퇴거에 관련된 행위(입주자모집, 입주자결정 등)나 임     대료에 관련된 행위(임대료결정 및 징수 등)는 임대사업자의 고     유업무로 입주자의 참여가 전혀 이루어지지 않는 분야이다. 임      대료 징수와 관련된 행위는 때로는 임대사업자가 위탁한 업자가     담당하는 경우는 있으나, 결코 입주자가 담당하는 경우는 없다.     입주자의 참여가 허용되는 분야는 퇴거시 정산과정에서 입주자     의 의견이 반영되는 정도이다.

② 공익비의 결정 및 집행에는 입주자의 의견이 반영되고 있으     며, 의사결정과정에 대한 참여가 허용된다. 특히 공익비의 결정     과 운용은 공급주체(지자체, 주택공급공사, 주택도시정비공단 등)     및 임차인 참가범위를 규정한 제도와는 관계없이 의견을 제시할     수 있다(<표 4>의 ◎에 해당). 그리고 단지에 따라서는 공익비     를 징수하고 미납세대를 재촉하는 업무까지, 나아가 공익비의 집     행까지 입주자가 직접 수행하는 경우도 있다.

③ 주차장, 회의장의 운영과 관련된 의사결정 및 집행행위에는      임차인이 직접 참여한다. 이러한 경우는 대부분 공영주택단지로     공급주체가 제도적으로 인정한 경우에 한정되며, 그 외에는 사용     허가, 사용료의 운용에 관하여 의견을 제시하는 수준으로 참여한     다.

2) 입주자의 유지관리업무 참여

① 건물의 유지관리에 관한 결정(수선, 전용부분의 개조, 회의장     증설 등의 결정)은 임대사업자가 담당한다. 그러나 의견 제시와     같은 간접참가는 임대사업자나 제도와는 관계없이 입주자의 참     여가 가능하다. 건물의 유지관리 가운데 원래 상태에 크게 영향     을 미치는 행위는 임대사업자가 담당하나, 입주자도 의견을 수렴     하고 조정하여 임대사업자에게 제안하는 형식의 간접적인 참가     를 하고 있다. 이는 입주자가 실제로 자신이 거주하고 생활하는     주택이나 주변환경에 대해서 누구보다 잘 알고 있어 수선이나      개수행위시 그들의 협력을 얻는 것이 유용하기 때문이다.

② 유지관리의 집행 가운데 임대사업자가 반드시 담당하고 있는     사항은 급수관계의 보수점검, 오수처리관계의 보수점검, 엘리베     이터의 보수점검 등이며, 이러한 사항은 전문적인 부분에 해당하     므로 입주자의 참여가 배제된다. 한편, 공용부분·전용부분·주     차장·회의장 등의 수선 및 개량시에는 입주자의 의견을 반영하     는 간접참가가 행해지기도 하며, 입주자 스스로 시설을 설치하는     직접참가가 행해지는 단지도 있다.

③ 현장에서 행하는 일상적인 행위, 직접 건물의 원래 상태에 변     경을 가하지 않는 청소나 형광등 교체 등은 입주자가 행한다. 이     는 제도상 입주자가 행하도록 되어 있는 경우도 있고, 입주자가     고장 등을 신고하고 새로운 장비로 직접 교체하는 경우도 있다.

④ 긴급시의 대응은 현지 관리담당자가 부재중인 경우 입주자가     행하는 경우가 많고, 그 외에 건물의 순회, 불법주차 단속 등은     제도상 담당자가 정해져 있지 않지만 입주자가 행하는 경우가      많다.

3) 입주자의 생활관리업무 참여

생활규칙의 설정·개정 등의 결정행위는 대부분 임대사업자가 담당하고 있지만, 그 외에는 제도상의 담당자가 정해져 있지 않다. 집행과정에서 생활지도상담, 입주자간 갈등의 중재, 방화훈련의 지도·실시 등의 행위는 공동생활상 필요한 행위이기 때문에 임대사업자 및 제도와는 관계없이 입주자가 담당하고 있다.

공적인 임대주택에서 입주자의 관리참가가 이루어지는 이유는 입주자가 살고 있는 단지내의 공용시설의 운영행위, 일상적인 청소업무에 무관심할 수 없기 때문이다. 특히, 건물의 유지 향상을 위한 수선·개수행위를 실시하는 경우 협력할 의무가 있다는 논리도 제시되고 있다. 이는 주택의 관리행위가 돌발적으로 발생하는 경우도 있지만 일상적이고 현지적인 성격이 강하기 때문이다.

입주자간의 커뮤니티를 형성·발전시키고 공동생활양식을 확립하기 위해서는 입주자 스스로의 노력이 가장 중요하다. 따라서 입주자의 공동생활을 지원하기 위해 일정규모 이상의 임대주택에는 반드시 입주자를 위한 집회장소를 건설토록 하고 있다.

<표 4> 운영, 유지, 생활관리의 결정 및 집행과정에 대한 입주자의 관리참여

결 정 과 정		입 주 자 참 가			집 행 과 정	입 주 자 참 가
		참가 유뮤	간접 참가	직접 참가		참가 유무	간접 참가	직접 참가
운영관리	입주조건의 결정 입주자의 결정 동호의 결정 임대료의 결정 공익비의 결정 회의소사용규정작성 회의소사용료 결정 주차장사용규정작성 주차장사용자결정 주차장사용료결정	무무유무유유유유유유	- - ◎ - ◎ × × × × ×	- - × - ○ ○ ○ ○ ○ ○	입주자 모집 퇴거신청의 접수 퇴거시의 사정 임대료 징수 임대료 재촉 임대료 출납 공익비 징수 공익비 재촉 공익비 운용 회의장 사용허가 회의장사용료 징수운용 회의장 시건장치 보관 주차장사용료 징수운용	무무유무무무유유유유유유유	- - ◎ - - - × × ◎ ◎ ◎ × ×	- - × - - - ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
유지관리	공용부분 청소의 결정 배수관 청소의 결정 식재등 작업의 결정 소화기점검의 결정 급수관계의 점검 결정 오수처리의 점검 결정 엘리베이터 점검 결정 전용부분 수선 결정 공용부분 수선 결정 전용부분 개조 결정 공용부분 개수 결정 증축□재건축의 결정 회의장 증설 결정 회의장 수선 결정 회의장 개수 결정 주차장건설(증설) 결정	유유유유무무무유유유유유유유유유	○ ○ ○ × - - - ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎	○ ○ ○ ○ - - - × × × × × × ○ × ○	공용부분청소 배수관청소 식재 등 조경작업 형광등 교체 소화기 점검 급수관계의 보수점검 오수처리시설의 보수점검 엘리베이타의 보수점검 건물순회 긴급시 점검 응급조치 전용부분 수선 실시 공용부분 수선 실시 전용부분 개조 실시 공용부분 개수 실시 증축□재건축의 실시 회의장 증설 실시 회의장 수선 실시 회의장 개수 실시 회의장 청소 주차장건설 실시 주차장공간의 청소	유유유유유무무무유유유유유유유유유유유유유	◎ ○ ◎ ◎ × - - - ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ × ◎ ×	◎ ○ ◎ ○ ○ - - - ◎ ◎ ◎ × ◎ ◎ × × ○ ○ ○ ○ ○
생활관리	생활규칙의 설정 생활규칙의 개정	무무	- -	- -	규칙위반의 단속 불법주차의 단속 생활상담 입주자간 갈등의 중재 방화훈련의 지도□실시 피난도로의 순찰 행사□친목활동	유유유유유유유	◎ ◎ ◎ ◎ × × ×	◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎

1. 참가유무 : 유- 입주자의 간접참가 또는 직접참가가 있음, 무- 입주자의 간접참가도 직접참가도 없음.

2. 간접참가(의견반영)·직접참가(결정참여)

×는 어느 단지에도 입주자의 간접참가·직접참가가 없음.

○는 임대사업자(제도)에 의해 입주자의 간접참가·직접참가가 있음.

◎는 임대사업자(제도)에 관계없이 입주자의 간접참가·직접참가가 있음.

5. 임대주택단지에서의 입주자 관리참여방안

현재까지 임대주택을 입주자가 직접 관리한다는 것은 민법상의 임대차관련규정에 부적합할 뿐만 아니라, 입주자는 일시 사용자로서의 성격이 강하여 주택의 재산적 측면을 소홀하게 다룰 소지가 많고, 이로 인한 조기 노후화, 안전 미비 등 여러 문제점이 파생될 수 있다는 이유로 인정되지 않았다.

그러나 공동임대주택의 재고가 점차 증가하고 입주자들의 주거의식이 향상되었으며, 주택관리와 관련한 입주자의 권리를 무시해온 것에 따른 임대주택사업자와 입주자간의 다양한 분쟁이 발생하고 있다. 이에 따라 공동임대주택에 거주하는 입주자의 권익을 보호하고 주택 공유부분의 관리효율화를 위한 제도적 장치로서 임차인의 관리참여를 보장해야 할 필요성이 제기된다.

입주자의 제도적인 참여를 위해서는 우선 입주자대표회의가 구성되어야 한다. 이것은 법적인 지위를 갖는 조직으로 입주자와 관리주체에 대하여 권한을 행사할 수 있다. 관리참여는 개인적인 차원에서 이루어질 수도 있지만, 집단적인 의사결정 등의 방식으로도 이루어진다.

주택의 관리는 입주자와 소유자 모두가 관련되며, 관련된 의무와 권리를 가지고 있다. 관리업무에서 입주자와 소유자가 관련된 업무를 구분하는 것이 필요하다. 관리업무에서 입주자와 주로 관련된 이용과 관련된 업무를 분리하여 입주자 스스로가 결정하도록 법령을 정비해야 한다. 이는 입주자 스스로가 관리행위에 수동적인 존재가 아니라 계획을 수립하고 실천하는 존재가 되어야만 공동생활을 활력 있고 보람있게 전개할 수 있는 역량을 축적할 수 있기 때문이다.

임대주택에서 입주자 참여가 가능한 관리업무를 파악하기 위해서 관리업무를 소유와 이용에 관련된 업무로 구분하면 <표 5>와 같다.

<표 5> 관리업무의 구분 - 소유·이용과 관련하여 구분한 분류

구 분	관 리 업 무
소유관련 업무	·건물, 시설, 설비 등 대규모 수선의 결정 및 실시 ·재건축 결정 ·건물, 부지 등에 대한 처분의 결정 ·입주자의 시설물 및 설비에 대한 안내서(입주자생활안내서) 작성
중간적인 업무	·일상적으로 행하는 청소 및 식재의 유지관리 ·건물, 시설, 설비 등의 일상보수에 대한 결정 ·건물, 부지 등 공동시설의 변경에 대한 결정 ·규약 이외에 이용, 소유 쌍방에 관련되는 사항에 대한 결정
이용관련 업무	·생활관련 규범 제정 ·청소나 쓰레기 처리 등 일상적인 관리방법에 대한 결정 ·관리비의 징수 및 사용방법의 결정 ·이벤트 행사 등의 개최

이상의 업무 중 소유관련 업무는 공급주체가 결정하고 담당해야 하지만 이용관련 업무는 입주자 스스로가 결정할 수 있도록 하고, 이를 위한 주민조직을 구성토록 해야 할 것이다. 중간적인 업무에 대해서는 입주자가 수선이나 보수를 사업주체에게 요구할 수 있도록 해야 하며, 만일 관리주체가 결정을 하였더라도 사전에 입주자에게 보고하고, 입주자의 동의나 평가를 받는 조치를 강구해야 할 것이다.

구체적으로 임대주택관리와 관련된 법률을 혁신적으로 개선해야 하고, 입주자대표회의의 구성, 관리규약의 제정 등 입주자의 관리업무 참여를 보장해야 할 것이다. 물론 입주자대표회의와 관리규약이 만들어진다고 바로 입주자의 기물 파괴가 줄어들거나, 입주자의 단지에 대한 공동체 의식이 함양되는 것은 아니나, 관리업무에 대한 참여를 통해 입주자의 익명성은 줄어들고, 입주자의 책임감은 향상될 수 있을 것이다.

주택의 재산적인 측면과 관련된 유지관리는 임대주택사업자의 자기 재산에 대한 고유권한이므로 사용자인 입주자가 의견을 제시할 수는 없을 것이다. 그러나 입주자들은 거주를 통하여 공사상의 결함이나 문제점을 파악할 수 있으므로 수선공사 결과에 대한 의견을 개진할 수 있는 기회를 제공하는 것이 필요하다. 또한 단지내 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방기 및 승강기 등의 유지 및 운영기준 결정시에도 의견을 개진할 수 있도록 할 필요가 있다. 특히 하자보수 종료시 입주자의 의견이 개진될 수 있도록 하는 것이 필요하다. 이러한 방안으로 입주자와 사업주체, 별도의 전문성을 가진 제3자가 참여하는 □관리위원회□와 같은 기구의 승인을 받도록 한다면 분양시점에 발생되는 분쟁 중 건물의 물리적인 상태와 관련된 분쟁을 상당히 줄일 수 있을 것으로 사료된다.

결론적으로 임대주택이라는 주택유형의 특성을 고려하면서 임대주택 입주자를 위한 관리규약과 입주자대표회의의 권한, □관리위원회□의 권한으로 인정될 수 있는 사항을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 임대주택 관리규약의 결정은 분양주택과 동일한 절차를 받도록 하되, 그 내용은 다음과 같이 한다.

① 입주자 등의 권리 및 의무

② 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임

③ 관리비의 세대별 부담액 산정방법·징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치

④ 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한       조치

⑤ 수입의 사용과 분배

여기서 분양주택과 차이가 있는 내용은 자치관리기구의 구성과 관련된 내용, 특별수선충당금의 적립 등을 제외한 것이다. 이 부문은 임대주택의 입주자가 결정할 수 있는 것이 아니라고 사료되기 때문이다.

둘째, 임대주택의 입주자의 관리참여를 위한 조직으로 임대주택에서도 입주자대표회의의 구성이 인정되어야 할 것이다. 입주자대표회의의 권한을 정리하면 다음과 같다.

① 관리규약 개정안의 제안, 관리주체의 공동주택의 관리에 필요한 제규정       의 제정 및 개정요구

② 관리비 및 사용료의 내역, 기준, 부과방법 등에 대한 감독 및 요구

③ 관리비예산의 확정, 결산

④ 단지내 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방기 및 승강기 등 의 유지 및 운영기준의 결정

⑤ 공동주택 공유부분 , 부대시설 및 복리시설의 보수, 교체, 개량에 대한 요구

⑥ 건물 부지 등 공동시설의 변경에 대한 요구

⑦ 입주자 상호간에 이해가 상반하는 사항의 조정

⑧ 기타 관리규약으로 정하는 사항

이러한 임대주택 입주자대표회의의 권한은 분양주택 입주자대표회의가 관리방법 및 자치관리의 폐지결정, 관리회사의 선정, 하자보수 요구, 공동주택 공유부분 , 부대시설 및 복리시설의 보수, 교체, 개량을 결정하는 것과는 큰 차이가 있다. 이는 임대주택은 입주자 외에 소유자가 존재하며, 관리방법이나 관리회사의 선정, 하자보수, 공동시설의 수선 결정 등이 소유자의 재산권 행사에도 영향을 미치는 점에서 입주자대표회의의 결정사항은 아니라고 생각되기 때문이다. 그러나 관리방법이나 관리회사의 선정, 공유부분의 수선 및 공사실시, 하자보수결정이 사용자인 임차인의 생활에 밀접한 관련이 있는 점에서 임대사업자와 입주자가 함께 결정하되 양자를 조정하는 제3의 전문가가 참여하는 「관리위원회」의 구성이 요망된다.

이러한 점에서 입주자대표, 임대사업자 그리고 별도의 전문가가 함께 하는 제3의 기관인 「관리위원회」을 구성하는 것이 필요하다고 생각되며, 관리위원회는 다음과 권한을 가져야 할 것이다.

① 하자보수종료에 대한 승인

② 공동주택의 공유부분, 부대시설 및 복리시설의 부소, 교체, 개량      에 대한 결정

③ 임대사업자의 자체관리의 위탁관리로의 변경결정과 변경된 관리      업체의 결정

6. 결론

임대주택 입주자 관리참여의 목표는 다음과 같은 것들이 제시될 수 있다.

첫째, 보다 나은 주택관리를 통하여 쾌적한 주거환경을 만드는 것이다. 임차인 참여는 임차인들이 당면한 문제들을 스스로 해결해나갈 권한을 갖는 것이다. 깨끗한 주거환경이나 보다 양질의 서비스를 제공하면서도 관리비를 절감하도록 하는 것이 주민들이 관리참여를 통해서 가장 원하는 것이다 임차인 참여는 주민들이 어떻게 생각하는지를 보다 쉽게 알리는 것이라고 할 수 있다. 이를 통해 보다 나은 의사결정이 이루어지면 임차인의 만족은 커질 수 있다.

둘째, 입주자 관리참여는 지역사회의 형성과 발전에 기여한다. 입주자들은 개별 단지가 가지고 있는 문제를 해결하기 위한 공동의 노력을 통해 강한 공동체감을 갖게 된다. 입주자 스스로가 자기 지역의 미래를 결정하는 중요한 역할을 하는 것을 확인한다. 이는 입주자가 돈을 내기 때문에 제공되어야 하는 권리이기도 하지만, 참여에 기초한 지방자치와 민주사회의 성격과 관련하여 기본적으로 인정되어야 할 것이라는 점에서의 의의도 크다고 할 수 있다.

이러한 성격을 갖는 입주자 참여는 초기에는 정책결정자들의 역할과 대립하는 것으로 보일 수도 있지만, 점차 입주자 참여가 보완과 협조의 기능을 하게 된다는 것을 확인하게 될 것이다. 임대주택의 관리에서 입주자 참여는 주택관리와 주거환경을 개선할 수 있다는 생각은 조만간 보편화될 것이다. 또 입주자 참여가 그 자체로도 바람직한 것이고 지원되어야 한다는 합의도 만들어질 것이다. 입주자 관리참여는 임대주택에서 입주자의 지위에 대한 반작용이지만, 참여와 대화에 대한 이념적인 추구의 산물이기도 하다. 입주자 참여는 시민권의 하나이고, 그 속에서 권력은 정당성을 찾아야 할 것이다.

현재 우리나라의 임대주택에서는 입주자들의 의견을 수렴하여 관리업무에 반영시킬 수 있는 대표조직이 구성되어 있지 않고, 입주자가 관리사무소에서 결정한 관리비의 규모 및 지출내역의 적정성 여부를 감시할 제도적 장치를 갖추지 못하고 있으며, 단지내의 공동생활과 관련된 규칙을 정하거나 입주자의 공동체 의식을 함양할 수 있는 각종 행사 등을 스스로 개최할 수도 없는 실정이다.

본 고에서는 우리나라 임대주택 입주자 관리참여의 필요성이 매우 절실한 시점에 이르렀다고 판단하고, 입주자 관리참여를 활성화하기 위한 제도개선이 필요하다는 것을 주장하였다. 구체적으로는 임대주택에서도 입주자대표회의를 구성하여 입주자의 집단적인 의사결정과 행위가 가능하게 해야 한다. 또 임차인과 소유자의 업무를 구분하여 임차인이 스스로 결정하거나 집행할 수 있는 분야에서는 입주자 관리참여를 보장해야 하며, 임차인과 소유자가 모두 관련된 분야는 관리위원회의를 두어 입주자의 의견을 듣거나 이견을 조정할 수 있도록 했다.

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임대주택관리법 입법취지

김칠준(변호사, 아파트공동체연구소장)

그 동안 우리 나라는 무주택 서민들에게 안정적인 주거를 확보해 주기 위해 많은 임대주택을 건설하고 공급하였다. 특히 대도시의 [달동네]를 재개발하면서 그 지역에 밀집되어 있던 많은 세입자들에게 공공임대주택을 공급한 것은 저소득 주민들에게 그나마 낮은 임대료로 안정된 주거공간을 확보할 수 있도록 하였다는 점에 의미가 있었다.

그러나 부푼 기대를 가지고 임대주택에 입주한 무주택 서민들은 입주하자마자 또 다른 문제들에 봉착하면서 커다란 실망과 좌절을 맛보는 것이 지금까지의 현실이다.

우선 관리비를 납부하면서 현행법상 관리권이 인정되지 않기 때문에 임대주택의 관리에 참여하지 못한다. 따라서 관리업체나 각종 용역업체를 선정하는 과정에 주민들이 참여할 수 없는 것은 물론 관리소장 등 관리직원들의 인사에도 전혀 관여하지 못한다. 당연히 임대주택이 비효율적으로 관리되고 있어도 주민들은 이를 견제할 방법이 없다. 관리소장이나 직원들이 주민들 위에 군림하면서 횡포를 부려도 주민들은 달리 대응방법이 없는 것이다. 관리비의 집행내역에 대해서도 사업주체가 통보해 주는 것 이외에는 전혀 알 수가 없는 것이 현실이다. 심지어 임대주택은 이와 같이 관리에 관한 아무런 권리가 인정되지 않음으로써 스스로 사람으로서의 대우를 받지 못하고 있다고 느끼게 되고, 분양아파트 주민들과 비교하면서 소외감을 느끼게 되는 것이다.

이러한 현실에서 임대주택의 입주자들에게 임대사업장의 재산권을 침해하지 않는 범위에서 관리권을 인정하고, 관리에 참여할 수 있는 제도적 장치를 마련해 주는 것이 절실히 요구되고 있는 것이다.

또한 그 동안 임대주택의 입주자들이 자신들의 권익을 옹호하고 아파트공동체를 운영해 나가기 위해 자율적으로 주민자치기구를 만들어도 법적인 근거가 없다는 이유로 주민들의 대표성을 인정받지 못했다. 그로 인해 주민들은 조직적으로 임대주택의 관리에 참여하는 길이 원천적으로 봉쇄되어 있었다. 따라서 분양아파트와 마찬가지로 임대주택의 경우에도 주민들이 합법적으로 대표성을 갖는 자치기구를 구성하고 운영할 수 있도록 하고, 주민들 스스로 자치규약을 제정할 수 있도록 하는 제도적 장치가 필요한 것이다.

끝으로 임대주택에는 그 동안 많은 하자문제로 인해 입주자와 사업주체간에 분쟁이 발생되어 왔다. 분양아파트에 비하여 하자의 정도가 훨씬 심각함에도 불구하고, 하자보수를 요구하거나 손해배상을 청구할 권리는 분양아파트 입주자들과 달리 거의 인정되지 않았다. 이러한 제도적 장치의 미비로 인해 임대주택에서는 하자문제로 집단분쟁과 갈등이 끊이질 않았던 것이다.

이러한 현실에서 참여연대 아파트 공동체연구소 등은 임대주택의 주민들에게  첫째, 아파트 관리와 운영에 참여할 수 있는 권한을 부여함으로써 주민자치를 실현시킬 뿐만 아니라 효율적인 관리를 통한 관리비 절감을 꾀하고, 둘째, 입주자대표회의 등 주민자치기구를 구성하고 운영할 수 있는 법적 근거를 마련하며, 셋째, 임대주택 입주자들이 하자보수를 청구할 수 있는 법적 근거와 절차를 마련하기 위해 임대주택관리법을 제정하려고 한다.

무엇보다도 중요한 것은 임대사업자가 추천하는 사람과 입주자대표회의에서 추천하는 사람, 그리고 동장 등 공익을 대표하는 사람으로 관리위원회를 구성하도록 하고, 임대주택의 관리에 관한 사항이라고 하더라도 임대사업자의 재산권을 침해할 우려가 있는 사항에 대해서는 관리위원회에서 협의하여 결정하도록 하였다는 점이다. (구체적인 입법취지는 조문별 취지설명 참조)

임대주택 주민의 관리권 확보와

법안 제정을 위한 시민단체의 역할

이수효 (참여연대 아파트공동체연구소 간사)

1. 임대주택관리법 제정의 필요성과 의의

현재 우리나라 임대주택에서는 입주민들이 아파트 관리와 운영에 자율적으로 참여하고 감시·감독할 수 있는 법적 권한이 많이 제한되어 있어 임대료 인상, 하자보수, 관리비 사용 등에 대한 문제들이 끊임없이 발생하고 있다.

특히 공동임대주택이 점차 증가하고 입주자들의 주거의식이 향상됨에 따라 입주자와 임대사업자간에 다양한 분쟁이 발생하여, 임대주택 입주자의 권익을 보호하고 주택공유부분의 관리효율화를 위한 임대주택관리 제도개선 방안의 필요성이 대두되고 있다.

이런 문제의식을 바탕으로 임대아파트 주민 권익 보호를 위해 일하고 있는 시민사회단체들이 변호사, 연구원, 지역단체 활동가, 임대아파트 주민들의 참여 속에 임대주택 주민의 관리참여를 제도화할 수 있는 방안을 모색, 임대주택관리법안을 작성하게 되었다.

임대주택관리법안은 임대주택 입주자들의 생생한 증언과 주민운동의 경험 및 연구자료를 근거로 준비하였으며 그 주요내용은 입주자대표회의 구성을 의무화, 입주자대표회의에 관리규약, 관리비, 시설 유지 및 운영, 공유부분에 대한 요구 등의 권한을 둔 것, 입주자에게 관리방식 결정권을 부여, 관리위원회 신설 등이다.

즉, 입주자들이 아파트 관리와 운영에 참여할 수 권한을 보장받을 수 있도록 임대주택관리법안에 그 내용을 명문화하고 있다는 것에 중요한 의의가 있다.

또한 임대주택관리법안 제정운동은 그 동안 지역내 개별 임대주택단지에서만 입주자 관리참여 문제를 문제제기 해오던 것에서 시민사회단체와 주민들이 조직된 힘과 단결력을 바탕으로 주민자치권 실현과 입주자 관리참여를 제도화하기 위한 전국적인 운동으로  발전시켜 나간다는데 큰 의의가 있다고 할 수 있다.

임대주택관리법 제정은 임대아파트 주민공동체 실현을 위해선 반드시 선행되어야 할 필수적 사항인 만큼 지역, 시민사회단체들도 임대주택 입주자들의 권리실현을 위한 다양한 활동을 전개하고 임대주택 관리제도개선에 대한 지속적인 관심을 가져야 할 것이다.

2. 임대주택관리법 제정 사업의 목표와 전개방식

임대주택관리법 제정사업의 주요 목표는 임대주택 주민들의 관리권을 제도화를 위한 정책대안을 제시하여, 임대주택관리법 제정의 필요성을 사회 여론화시키고 임대주택관리법 제정운동을 통해 임대아파트 주민 권리의식을 확대하고 주민모임을 조직화하는 것이다. 또한 지역별 임대입주자 조직의 상호교류 및 지속적 연대를 통해 전국 임대아파트 주민모임 네트워크 형성을 조직적 목표로 한다.

현재 참여연대 아파트공동체연구소와 경실련, 임대아파트 주민운동을 꾸준히 벌여온 지역단체와 25여개의 지역별 임대아파트 주민자치위원회가 임대주택관리법 제정운동에 참여하고 있다. 앞으로 시민사회단체, 지역별 임대아파트 주민모임 등의 참여가 계속 확대될 것으로 보인다. 임대주택관리법 제정운동을 벌이고 있는 시민사회단체는 시민대토론회를 계기로 임대주택관리법안에 대한 각계각층의 의견을 수렴하고, 임대아파트 주민의 관리참여보장에 대한 필요성을 사회 여론화시켜 올 11월 정기국회에 시민청원 형식으로 이 법안을 국회에 입법 청원할 계획이다.

3. 임대주택관리법 제정을 위한 주요사업계획

공동임대주택의 문제점을 개선하기 위하여 법안을 만드는 것보다 중요한 것은 법이 통과될 수 있도록 주민들이 실질적인 참여를 하고, 구체적인 관리권 싸움을 전개하여 임대주택관리법 제정의 사회적 정당성을 획득해 가는 것이다. 그리고 우리사회 주요 민생사안에 대한  정책을 결정하고 입안하는 국정책임자들이 현재 발생하고 있는 임대아파트의 여러 문제들을 올바르게 인식할 수 있도록 주민들의 지속적인 문제제기와 시민압력행사가 필요하다.

임대주택관리법 제정을 위한 주요사업은 다음과 같다.

첫째, 개별 단지별로 임대아파트 주민자치권 실현을 위한 임대주택관리법안 주민설명회를 개최하고, 임대주택관리법 제정을 위한 주민서명운동을 전국적으로 벌여나간다.

둘째, 입법청원 이후 국회에서 임대주택관리법안이 안건으로 상정, 논의되어 법안이 통과될 수 있도록 국회의원과 관련 정부기관 정책입안자들과 공식적인 간담회를 집중적으로 벌여나가며, 전문가와 사회원로 등의 서명운동을 조직화하여 성명서를 발표하는 등 임대주택관리법 제정에 대한 시민여론을 집중적으로 형성해간다.

셋째, 국회의원들에게 매주 엽서 보내기, 국회 앞 시위 등 다양한 주민행동프로그램을 마련하고 임대주택관리법이 제정될 때까지 지속적인 주민서명운동과 주민교육을 체계적으로 벌여간다.

넷째, 많은 임대아파트 단지가 이 운동에 참여할 수 있도록 임대주택관리법 제정운동 진행상황과 시기별 현황 등을 교류하기 위한 홍보물 및 소식지를 발간한다.

그 외에 임대주택관리법 제정을 위한 다양한 사업을 기획하고 있으며, 무엇보다 임대아파트에서 발생하고 있는 여러 문제를 해결하기 위해서는 임대아파트 주민들이 조직화된 힘으로 제도개선을 이루어가야 하며, 제도개선이 되기 이전에라도 단결된 힘을 통해 사업주체와 여러 가지 형태로 관리권을 협상함으로써 주민 스스로의 권리를 찾아 나갈 수 있도록 하여야 한다. 특히 임대사업 주체의 관리비 부당 징수와 관련하여 관악구 신림 10동 주공임대아파트주민들은 조직적 대응을 준비하고 있고, 제주도 화북주공아파트 경우 주민자치기구를 통해 이미 상당한 부분 아파트 관리에 대한 권한을 협상을 통해 넓혀나가고 있다. 임대아파트 주민운동의 그 가능성과 주민들의 권리 찾기 움직임은 이미 현실 속에서 증명되고 있는 셈이다. 국회와 행정당국은 이러한 상황을 인식하고 임대아파트 주민들의 정당한 권리 찾기 주장에 귀를 기울여야 할 것이다.

임대주택관리법(안)

제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 관리에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제2조 (적용범위) 이 법은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 대하여 적용한다.

제3조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. □임대사업자□라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 □지방공사□라 한다) 또는 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다.

2. □입주자□라 함은 임대사업자와 계약을 맺은 임차인과 그 임차인을 대리하는 배우자나 직계 존·비속을 말한다.

3. □관리주체□라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 임대사업자가 관리하는 경우에는 임대사업자 또는 임대사업자가 위탁관리하는 경우에는 위탁관리업자를 말한다.

제4조 (다른 법률과의 관계) 임대주택의 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 임대주택법, 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다.

제5조 (입주자의 의무 등)

① 임대주택의 입주자는 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여     제반시설을 선량하게 보전·유지하여야 한다.

② 입주자는 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 임대주택 등     에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없다.

③ 입주자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위

2. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위

3. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4. 임대주택법 제13조에 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에     게 전대하는 행위

5. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위

제6조 (입주자대표회의)

① 입주예정자의 과반수가 입주한 임대주택의 입주자는 동별세대수에 비례     한 대표자(이하 □동별대표자□라 한다)를 선출하고 그 선출된 동별대표자로     입주자대표회의를 구성하여야 한다.

② 동별대표자가 될 수 있는 자격은 당해 공동주택에 6월 이상 (최초의 입     주자대표회의의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거     주하고 있는 입주자이어야 한다.

③ 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의       감사를 그 구성원중에서 선출하여야 한다.

④ 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을       결정한다.

1. 관리규약의 개정안의 제안과 관리주체의 임대주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정요구

2. 관리비 및 사용료의 내역·기준·부과방법 등에 대한 감독 및 요구

3. 관리비예산의 확정·결산

4. 단지내의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방 및 엘리베이터 유지 및 운영기준의 결정

5. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 요구

6. 건물·부지 등 공동시설의 변경에 대한 요구

7. 임차인 등 상호간의 이해가 상반되는 사항

8. 기타 관리규약으로 정하는 사항

⑤ 입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목       적·일시 및 장소를 임차인 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다.

⑥ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결된 사항·관리비의 부과내역 및 임      차인 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이     입주자에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑦ 입주자대표회의가 제4항의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동     주택의 입주자외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의     기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다.

⑧ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주      체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 또는 이해관계인이     이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응하여야      한다.

제7조 (관리주체의 구성)

① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는     주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁      하거나 이를 자체관리하여야 한다.

② 임대사업자가 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하고자 하는      경우에는 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장, 군수     또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만 입주자 3분의 2 이상의 요구가      있을 경우에는 관리위원회의 결정으로 임대사업자는 자체관리를 위탁관리     로 변경하여야 한다.

③ 2이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군지역     에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공     동으로 관리할 수 있다.

제8조 (관리주체의 업무 등)

① 임대주택을 관리하는 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다.

1. 임대주택단지안의 경비·청소 및 쓰레기 수거

2. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행

3. 임대주택관리규약에서 정한 사항 및 입주자대표회의에서 정한 사항의 집행

4. 관리위원회에서 결정한 사항의 집행

② 관리주체는 임대주택을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 제1항의     업무를 수행하여야 한다.

③ 관리주체는 매월별로 관리비·사용료의 징수·사용·보관 및 예치 등에     관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙서류와 함께 보관하고, 임대주택의 입     주자가 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응     하여야 한다.

④ 임대사업자 또는 위탁받은 주택관리업자가 임대주택을 관리하는 때에는     임대주택관리기구의 기술인력 및 장비를 갖춘 관리기구를 당해 임대주택      단지안에 두어야 한다.

제9조 (관리위원회)

① 관리위원회는 임대사업자가 추천하는 3인, 입주자대표회의가 추천하는 3     인, 공익위원 3인으로 구성한다.

② 공익위원은 임대주택이 위치하고 있는 소속동장 1인, 소속기초의원 1인,     소속시·군·구에서 추천하는 전문가 1인으로 구성한다.

③ 관리위원은 임대주택의 관리위원회에 참가할 권리가 있고 올바르며 중      립적으로 임대주택의 관리에 힘쓸 의무가 있다.

④ 관리위원회에서는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 결     정한다.

1. 하자보수종료에 대한 승인

2. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 결정

3. 임대사업자의 자체관리의 위탁관리로의 변경결정과 변경된 관리업체 결정

⑤ 관리위원회는 1인의 위원장을 둔다.

⑥ 관리위원회는 위원장의 직권으로 또는 관리위원회위원의 1/3이상의 요구     로 소집된다.

⑦ 공익위원의 임기는 원칙적으로 2년으로 하고 연임할 수 있다.

⑧ 공익위원의 임기가 끝나기 전에 궐위된 경우에는 60일이내에 다시 선출     하고, 그 임기는 전임자의 잔여임기기간으로 한다.

제10조 (임대주택관리의 범위) 주택의 공동부분과 부대시설 및 복리시설은 관리주체가 관리하고 주택과 내부시설은 임차인이 관리한다.

제11조 (임대주택관리규약)

① 임대주택의 입주자는 임대주택의 관리 또는 사용에 관한 임대주택관리      규약(이하 □관리규약□이라 한다)을 정하여야 한다.

② 임대주택의 임대차 개시후 최초로 제정하는 관리규약은 당해 임대주택      임차인의 과반수의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분     의 1이상의 입주자 또는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 제      안하여 공동주택의 입주자의 과반수 찬성을 얻어 결정한다.

③ 관리규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만 임대주택의      입주자이외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된      다.

1. 입주자의 권리 및 의무

2. 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임

3. 관리비·사용료의 징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지    아니한 자에 대한 조치

4. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조   치

5. 수입의 사용과 분배

제12조 (관리비)

① 관리주체는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수      있다.

② 관리비의 구성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 관리비의 세대별 산정은 사용자 부담·공평한 부담의 원칙에 따라야 하     며, 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 임대사업자가 관리비와 사용료를 징수하고자 할 때에는 관리비와 사용      료의 부과내역서를 첨부하여 임차인에게 이를 납부할 것을 통지하여야 한     다.

제13조 (회계감사 등)

① 관리주체와 입주자간에 관리비와 관련된 분쟁이 있는 경우 입주자는 과     반수의 결의로 관리주체로 하여금 공인회계사나 공인회계법인으로 회계감     사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 입주자가 열람 및 자기     비용으로 복사할 수 있도록 요구할 수 있다.

② 300세대 이상 임대주택은 관리비·사용료 징수 및 사용내역 등에 대해      공인회계사 또는 회계법인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하고, 그      결과를 입주자에게 의무적으로 공개하여야 한다. 다만 입주자의 과반수의     동의가 있을 경우에는 회계감사를 면제한다.

제14조 (주택의 하자보수 등)

① 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체 및 개량은       관리위원회의 결정으로 하되 임대사업자가 비용을 부담하여야 한다. 다만     임차인이 훼손한 주택의 전용부분과 그 내부시설물·멸실한 부분 또는 보     수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 임차인의 부담으로 한      다.

② 제1항의 규정에 의한 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 임대     사업자와 입주자대표회의간에 특약으로 따로 정할 수 있다.

③ 임대사업자가 하자보수청구를 하지 아니하는 경우에는 임차인이 임대사     업자를 대위하여 하자보수의 책임이 있는 자에게 청구할 수 있다.

제15조 (특별수선충당금의 적립등)

① 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선      충당금을 적립하여야 한다.

② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는     제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조      의 규정에 의하여 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다.

③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필     요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제16조 (표준임대차계약서 등)

① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이       정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 임대보증금

2. 임대료

3. 임대차계약기간

4. 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항

5. 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항

6. 기타 건설교통부령이 정하는 사항

③ 임대사업자와 임차인은 제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서를 사용      하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다.

④ 임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료후      임대주택을 당해 임차인에게 매각할 예정인 경우에는 주택임대차보호법       제4조 제1항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 1년으로 할 수 있다.

제17조 (임대차계약의 해제 및 해지)

① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우를 제외하고는 임대     사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절      할 수 없다.

1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우

2. 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우

3. 임대차기간이 시작된 날로부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우

5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도외의 용도로 사용하는 경우

6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설 한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관한 규칙 제8조 단서의 규정에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외된다.

② 임차인은 아래 각호에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거      나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

1. 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우

2. 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간내에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우

3. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대·복리시설을 손괴 또는 철거한 경우

4. 대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일로부터 3월 이내에 입주할 수 없는 경우

5. 임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

제18조 (주택관리사 등의 배치) 임대주택의 관리주체는 관리책임자로서 대통령령이 정하는 바에 따라 주택건설촉진법 제39조의 4의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보를 두어야 한다.

임대아파트 주민의 관리참여와 필요성

윤범진(중계목화아파트 주민대표)

1. 들어가며

임대아파트 주민에게도 아파트 관리에 참여할 수 있는 권한이 있고, 이것은 당연한 것입니다. 주민들이 관리에 참여할 수 있는 권한이 보장되지 않은 현실은 잘못된 것이고, 개선되어 마땅합니다. 이를 위해서 우리는 제도적인 개선이 필요하다고 생각합니다. 제도가 개선되지 않으면 현재의 부당함이 일부 개선되는 곳이 있다 하더라고 여러 곳에서 많은 문제들이 계속 남아 있을 것이기 때문입니다.

2. 임대아파트 주민의 관리 참여 필요성

임대아파트는 여러 가지 문제를 가지고 있는데, 그 중 상당 부분은 주민들의 참여를 통하여 해결할 수 있습니다.

노원구 중계동 ○○아파트(전용임대)의 경우 주민대표협의회를 구성하여 단지내 시설물, 관리비, 주민들의 민원사항에 귀를 기울여 관심을 가지고 일을 해온 결과 주민 대표들이 순찰중 복도난간 사이에 어린아이가 빠지는 것을 발견하여 목숨을 건진 사례가 있었습니다.

7년동안 복도난간 사이가 어린아이가 빠질정도로 넓다는 것(사진1 참조)를 발견하지 못한 것은 관리사무소 직원들의 근무태만과 주민에 대한 서비스 정신은 없고 권위의식만 내새우는 안일한 관리체계 때문에 생긴일입니다. 현재는 그 틈을 주민자치조직이 도시개발공사에 건의하여 철물로 막아 놓은 상태이나 만약에 아파트 관리에 관심을 가진 주민자치조직 마저 없었다면 앞으로 어떤일이 생길지도 모를 일입니다.

<사진 1>

이 밖에도 주민들이 참여하지 못하기 때문에 관리에서 발생하는 문제는 여러가지가 있습니다. 1997년 노원구의회에서 조사한 바에 따르면 임대아파트의 주민들은 하자 문제, 공동부분 관리소홀, 관리비, 관리소의 횡포 등 여러 가지 문제를 지적하고 있습니다.(표1 참조)

< 표 1> 입주자 대표기구가 없기 때문에 발생하는 피해 유형

구분	계	관리소의 횡포	관리비부과의 부당성	세대내 하자처리의 불성실성	공통부분에 대한 관리소홀	분양전환의 미흡
빈도수(%)	473(100.0)	48(10.1)	94(19.1)	178(37.8)	147(31.1)	6(1.3)

자료 : 노원구의회, 아파트 관리제도개선을 위한 특별위원회 최종    보고서, 1997.

대부분의 임대아파트의 경우 아파트 내 계단, 복도 청소는 주민스스로 자율에 의하여 관리되는 것이 현실입니다. 본사는 외곽 청소만 외부에 용역을 주고 있을 뿐입니다.

저희 임대아파트의 경우 내부 청소를 주민대표자회의에서 자율적으로 용역회사를 결정하고 있습니다. 그래서 청소원 12명에 대해 한 달에 650만원을 지불합니다. 내부 청소를 주민대표자회의에서 결정한 회사에 맡긴 이후 아파트는 분양아파트 못지 않게 깨끗해졌습니다.

또한 저희 아파트에서는 주민 스스로 매주 월요일 6시에서 12시까지 분리수거하는 시간을 정해서 이날만 분리된 쓰레기를 버리도록 하고 있습니다. 그 결과 아파트 환경이 깨끗해졌고(사진2 참조) 공동쓰레기가 많이 줄어 주민들에게 부과되는 쓰레기 봉투갑이 한 개 동의 경우 1개월에 약 3만원 정도 절약되었습니다. 현재는 일부동(2개동)만 하고 있지만 점차적으로 확대할 것입니다. 이 것 역시 주민자치조직에 의해서 그동안 분리수거 안하던 문제를 해결한 것입니다.

< 사진 2>

분리수거전                              분리수거후

주민들의 자치활동에 대한 제약은 관리계약서에서도 찾을 수 있습니다. 아파트에 이삿짐을 싣고 오면 관리사무소에 가서 어떤 서류에 도장을 찍어야 아파트 열쇠를 내줍니다. 이 때 도장을 찍는 서류가 바로 관리계약서입니다. 이 때 주민들은 좁쌀만한 크기의 글씨를 제대로 읽어보지 못합니다. 계약서란 것이 쌍방이 내용을 제대로 알고 만들어져야 하는 것일텐데, 주민들은 숨 넘어가는 심정으로 도장만 찍을 뿐입니다. 내용에 뭔가 잘못된 것이 있어도 짐을 실은 트럭이 밖에 기다리고 있는데, 이것을 따지고 들 사람은 아무도 없을 것입니다.

이렇게 도장을 찍은 계약서에는 관리에 대한 모든 권한이 임대주체인 □갑□에게 있다고 정해져 있습니다. 계약서에는 □본 계약에 명시되지 아니한 사항 및 본 계약의 해석에 이의가 있는 사항에 대하여는 □갑□의 결정 또는 해석에 따른다□라고 되어 있어서 , 모든 판단은 도시개발공사나 주택공사가 하게 되어 있습니다.

그리고 임대아파트에는 주민의 의견을 수렴하고 대변할 수 있는 주민자치조직이 없어서인지 몰라도 관리와 관련한 직원채용에 있어서 근로계약 서약서 내용이 확연히 틀립니다.

도시개발공사 중계목화아파트의 서약서 내용에는 다음의 내용이 있습니다.

□상기 본인이 이번 귀 공사 중계4단지 아파트 관리사무소에      입사함에 있어 도시개발사업에 참여함을 영광으로 간직하고      공사의 명예를 빛내는데 솔선하고 아울러 공사의 제반규정과     명령을 이행함은 물론 다음 사항을 준수할 것을 서약합니다.□

이 내용에는 관리서비스가 주민들의 편리한 주거생활을 위한 것이라는 인식이 전혀 없습니다.

분양아파트의 경우와 비교하여 □인화단결, 성실봉사, 창의절감의 정신을 가지고 입주민에게는 성실한 근무자세로 임하여 회사의 명예와 신용을 손상시키지 않도록 하겠습니다.□라는 언급이 있는것과 대조됩니다. 즉 도시개발공사의 근로계약 당시 서약서에는 주민들을 위한 서비스 정신이 없는 것이라고 할 수 있습니다.

이 때문인지 몰라도 저희들이 임대아파트에 살면서 피부로 느끼는 것은 입주민이 관리사무소에 가서 민원을 제기하면 친절하기는커녕 살기 싫으면 나가라는 식으로 입주민의 권리를 짓밟아 왔던 것이 사실입니다.

저희 임대아파트 주민들은 저희들이 납부하는 관리비로 직원들 봉급을 주는데, 주민들에게 친절해야 될 직원들이 마치 자기들이 주인인 양 행세를 하는 것은 바로 법적으로 입주민대표가 인정받지 못하고 감사권이 없기 때문에 발생하는 것이라고 생각합니다.

3. 정리하며

98년 7월 2일에 저희 임대아파트에서는 소독 재계약을 맺었습니다. 그런데 이해가 안가는 것은 97년 계약비용에 비교하여 약 4백 68만원 가량 인상되어 계약한 것입니다. 97년 7월 8일에 계약한 금액은 1천 4백 2만 8천2백원이었고 98년 7월 2일에 계약한 금액은 1천8백70만원이었던 것입니다. 관계자의 말을 들어보면 소독하는 사람들의 인권비가 인상되어서 그렇다고 하는데 IMF로 인해 정부차원에서 공무원 봉급도 삭감하고 있는 현실에서 영세민들이 사는 임대아파트에서 인건비로 인하여 그 책임을 주민들에게 전가하는 것은 문제가 있다고 생각합니다.

이 모든 문제들이 결국에는 임대아파트 관리에 있어서 기존의 도시개발공사 또는 관리사무소에서 전권을 가지고 입주민들의 참여를 배제하여 생겨난 것입니다.

저희 임대아파트 주민들은 아파트 관리에 있어서 모든 권한을 달라는 것은 아닙니다. 저희는 좀 더 알뜰하게 아파트를 관리할 수 있도록 하고 관리에 대한 의혹을 없애기 위하여 관리참여권을 주민들에게 달라는 것입니다. 또한 임대아파트에서의 주민대표자기구를 법적으로 인정하여 좀 더 원할하게 공동체를 만들 수 있도록 하자는 데 목적이 있습니다.

끝으로 이 자리에 참여하신 분들에게 감사드립니다.

*참고 : 중계3동 총 인구수 : 30,049명

임대가족수 : 18,153명

분양가족수 : 11,896명

◆ 임대가족수가 6,057명이 더 많음.

부록 : 임대주택관리법(案) 및 조문별 취지 설명

임대주택관리법안	비고
제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 관리에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 제2조 (적용범위) 이 법은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 대하여 적용한다. 제3조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. □임대사업자□라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 □지방공사□라 한다) 또는 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다. 2. □입주자□라 함은 임대사업자와 계약을 맺은 임차인과 그 임차인을 대리하는 배우자나 직계 존·비속을 말한다. 3. □관리주체□라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 임대사업자가 관리하는 경우에는 임대사업자 또는 임대사업자가 위탁관리하는 경우에는 위탁관리업자를 말한다. 제4조 (다른 법률과의 관계) 임대주택의 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는	□입주자□를 임차인과 임차인을 대리하는 배우자나 직계 존·비속으로 규정하고 있다. 임대계약서에 계약당사자로 명시된 임차인뿐만 아니라 관리에 대해 실질적으로 참여할 수 있는 그 가족에게도 관리에 대한 참여권을 부여하는 것이 타당하다. 공동주택관리령에서는 입주자를 □당해 공동주택의 소유자 및 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속□이라고 규정하고 있는데(공동주택관리령 제9조 참조), 임대주택관리법에서는 입주자를 소유자 대신 임차인을 사용하는 것은 법간의 용어정의가 다르다는 기술적인 문제로 여겨질 수 있을 것이다. 하지만 공동주택관리령에서 주로 규정하고 있는 분양을 목적으로 한 공동주택은 그 소유권과 관련된 결정이 입주자대표회의를 통해서 이루어지기 때문에 소유자를 중심으로 구성되지만, 임대주택의 경우 입주자대표회의는 임차인으로 구성되고 소유권과 무관한 결정을 주로 하기 때문에 아무런 문제가 없다. 또 입주자의 사전적 정의나 상식에 비추어서도 문제가 없으며, 오히려 공동주택관리령의 입주자 개념이 소유와 관련된 결정을 원활하게 하기 위해 더 조작적으로 정의된 것이라고 할 수 있다.

임대주택관리법안	비고
임대주택법, 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다. 제5조 (입주자의 의무 등) ① 임대주택의 입주자는 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전·유지하여야 한다. ② 입주자는 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 임대주택 등에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없다. ③ 입주자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위 2. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축, 증축 또는 신축하는 행위 3. 임대주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 4. 임대주택법 제13조에 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위 5. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위 제6조 (입주자대표회의) ① 입주예정자의 과반수가 입주한 임대주택의 입주자는 동별세대수에 비례한 대표자(이하 □동별대표자□라 한다)를 선출하고 그 선출된 동별대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다. ② 동별대표자가 될 수 있는 자격은 당해 공동주택에 6월 이상 (최초의 입주자대표회의의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다. ③ 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원중에서 선출하여야 한다.	임대주택의 입주자도 입주자대표회의를 구성할 수 있도록 하여 집합적인 의사 결정과 권리 행사가 가능하도록 한다. 임대주택의 관리에 있어서 소유권과 직접 관련이 없는 관리행위에 대한 결정권은 입주자에게 부여하는 것이 마땅하고, 이를 위해 입주자대표회의를 구성하고 그 활동의 범위를 제도적으로 규정하는 것이 필요하다. 또 입주자대표회의의 공개적이고 투명한 운영을 위해서 그 운영에 관한 제반 규정을 둔다.

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④ 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 결정한다. 1. 관리규약의 개정안의 제안과 관리주체의 임대주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정요구 2. 관리비 및 사용료의 내역·기준·부과방법 등에 대한 감독 및 요구 3. 관리비예산의 확정·결산 4. 단지내의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방 및 엘리베이터 유지 및 운영기준의 결정 5. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 요구 6. 건물·부지 등 공동시설의 변경에 대한 요구 7. 임차인 등 상호간의 이해가 상반되는 사항 8. 기타 관리규약으로 정하는 사항 ⑤ 입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적·일시 및 장소를 임차인 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다. ⑥ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결된 사항·관리비의 부과내역 및 임차인 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자에게 통지하거나 공시하여야 한다. ⑦ 입주자대표회의가 제4항의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동주택의 입주자외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다. ⑧ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 또는 이해관계인이 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응하여야 한다. 제7조 (관리주체의 구성) ① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다.	(현행 임대주택법 제17조 제1항) 대통령령으로 현행 임대주택법 시행령 제15조 제1항의 조항을 포함해야 한다.

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② 임대사업자가 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만 입주자 3분의 2 이상의 요구가 있을 경우에는 관리위원회의 결정으로 임대사업자는 자체관리를 위탁관리로 변경하여야 한다. ③ 2이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다. 제8조 (관리주체의 업무 등) ① 임대주택을 관리하는 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 1. 임대주택단지안의 경비·청소 및 쓰레기 수거 2. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행 3. 임대주택관리규약에서 정한 사항 및 입주자대표회의에서 정한 사항의 집행 4. 관리위원회에서 결정한 사항의 집행 ② 관리주체는 임대주택을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 제1항의 업무를 수행하여야 한다. ③ 관리주체는 매월별로 관리비·사용료의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙서류와 함께 보관하고, 임대주택의 입주자가 이를 열람 및 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 이에 응하여야 한다. ④ 임대사업자 또는 위탁받은 주택관리업자가 임대주택을 관리하는 때에는 임대주택관리기구의 기술인력 및 장비를 갖춘 관리기구를 당해 임대주택단지안에 두어야 한다. 제9조 (관리위원회) ① 관리위원회는 임대사업자가 추천하는 3인, 입주자대표회의가 추천하는 3인, 공익위원 3인으로 구성한다.	입주자에게 관리방식을 자체관리에서 위탁관리로 전환하는 것을 요구할 수 있는 권한을 부여한다.(현행 임대주택법 제17조 제1항 수정) 대통령령으로 현행 임대주택법 시행령 제15조 제2항의 조항을 포함해야 한다. (현행 임대주택법 제17조 제1항) 대통령령으로 현행 임대주택법 시행령 제15조 제1항의 조항을 포함해야 한다. 관리주체의 업무에 입주자대표회의 및 관리위원회의 결정사항에 대한 집행을 포함하여, 입주자대표회의와 관리위원회가 실행력을 갖게 한다. 입주자에게 주어진 관리비 등에 관한 서류에 대한 열람권을 열람 및 복사요청권으로 확대한다. 실질적인 관리비에 대한 이해와 감사를 위해서는 매우 필요하다. 임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우 그 관리행위가 임차인 등의 입주자에게만 영향을 주는 것이 아니라 소유자인 임대사업자에게도 영향을 줄 수 있다. 따라서 입주자나 임대사업자 일방의 결정에 의해 결정하기 어려운 부분이 있다. 여기서 입주자의 주거와

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② 공익위원은 임대주택이 위치하고 있는 소속동장 1인, 소속기초의원 1인, 소속시·군·구에서 추천하는 전문가 1인으로 구성한다. ③ 관리위원은 임대주택의 관리위원회에 참가할 권리가 있고 올바르며 중립적으로 임대주택의 관리에 힘쓸 의무가 있다. ④ 관리위원회에서는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 결정한다. 1. 하자보수종료에 대한 승인 2. 임대주택의 공유부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체·개량에 대한 결정 3. 임대사업자의 자체관리의 위탁관리로의 변경결정과 변경된 관리업체 결정 ⑤ 관리위원회는 1인의 위원장을 둔다. ⑥ 관리위원회는 위원장의 직권으로 또는 관리위원회위원의 1/3이상의 요구로 소집된다. ⑦ 공익위원의 임기는 원칙적으로 2년으로 하고 연임할 수 있다. ⑧ 공익위원의 임기가 끝나기 전에 궐위된 경우에는 60일이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔여임기기간으로 한다. 제10조 (임대주택관리의 범위) 주택의 공동부분과 부대시설 및 복리시설은 관리주체가 관리하고 주택과 내부시설은 임차인이 관리한다. 제11조 (임대주택관리규약)	관련한 이해도 희생되지 않으면서 임대사업자의 재산권도 침해하지 않는 결정을 내리고 또 원활한 관리를 하기 위해서는 조정과 협의 기구가 필요하다. 이를 위해 관리위원회를 둔다. 이러한 성격의 관리위원회는 임대사업자와 입주자대표회의에서 각각 동수가 참석하고, 또 같은 비율의 공익위원을 두어 균형과 공익을 추구할 수 있도록 구성하는 것이 바람직하다. 공익위원은 임대주택에서 발생하는 사안에 민감하게 대응하면서 공익을 대변할 수 있고, 임대주택의 관리나 분쟁의 조정과 중재에 전문적인 역량이나 경험이 있는 사람으로 구성한다. 입주자의 주거생활 수준이나 임대사업자의 재산권과 모두 밀접한 관련이 있다고 판단되는 사안은 관리위원회의 결정사항으로 둔다. 하자보수종료, 공유부분·부대시설 및 복리시설과 관련된 결정, 관리방식 결정 등은 입주자와 임대사업자 모두와 중요한 관련을 갖기 때문에 관리위원회를 통해 합의에 이르는 것이 적절하다.

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① 임대주택의 입주자는 임대주택의 관리 또는 사용에 관한 임대주택관리규약(이하 □관리규약□이라 한다)을 정하여야 한다. ② 임대주택의 임대차 개시후 최초로 제정하는 관리규약은 당해 임대주택 임차인의 과반수의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자 또는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 제안하여 공동주택의 입주자의 과반수 찬성을 얻어 결정한다. ③ 관리규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만 임대주택의 입주자이외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다. 1. 입주자의 권리 및 의무 2. 입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임 3. 관리비·사용료의 징수·보관·예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치 4. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 5. 수입의 사용과 분배 제12조 (관리비) ① 관리주체는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다. ② 관리비의 구성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 관리비의 세대별 산정은 사용자 부담·공평한 부담의 원칙에 따라야 하며, 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 임대사업자가 관리비와 사용료를 징수하고자 할 때에는 관리비와 사용료의 부과내역서를 첨부하여 임차인에게 이를 납부할 것을 통지하여야 한다.	임대를 위한 공동주택에서도 입주자 스스로 정하는 임대주택관리규약을 만들어야 한다. 이를 통해 자발적인 관리참여 의지를 촉발시키고, 입주자 관리참여의 원칙과 내용을 입주자들이 공유할 수 있도록 한다. 임대주택의 관리는 다른 주체들의 권리를 침해하지 않는 범위에서 입주자의 자율적인 참여에 의한 이루어지는 것이 바람직하다. 관리규약은 임대주택 입주자들이 보다 나은 주거생활을 위해 스스로 정한 규칙이다. 따라서 법으로 정하지 않았거나 다른 주체들의 권리를 침해하지 않는 사안에 대해서는 입주자 스스로 규칙을 정하는 것을 원칙으로 해야 한다. (현행 임대주택법 제17조 제4항) (현행 임대주택법 제17조 제5항에 해당) 관리비 구성에 대한 내용은 현재 건설교통부령(임대주택법 시행규칙)에서 정하고 있는 사항인데, 대통령령으로 정하도록 한다. 관리비 산정의 원칙을 법으로 밝힌다. 여기에는 관리비 부담이 합리적이어서 설득력이 있고 정당한 것이어야 한다는 일반적인 원칙이 적용된다.

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제13조 (회계감사 등) ① 관리주체와 입주자간에 관리비와 관련된 분쟁이 있는 경우 입주자는 과반수의 결의로 관리주체로 하여금 공인회계사나 공인회계법인으로 회계감사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 입주자가 열람 및 자기비용으로 복사할 수 있도록 요구할 수 있다. ② 300세대 이상 임대주택은 관리비·사용료 징수 및 사용내역 등에 대해 공인회계사 또는 회계법인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하고, 그 결과를 입주자에게 의무적으로 공개하여야 한다. 다만 입주자의 과반수의 동의가 있을 경우에는 회계감사를 면제한다. 제14조 (주택의 하자보수 등) ① 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 보수·교체 및 개량은 관리위원회의 결정으로 하되 임대사업자가 비용을 부담하여야 한다. 다만 임차인이 훼손한 주택의 전용부분과 그 내부시설물·멸실한 부분 또는 보수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 임차인의 부담으로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 임대사업자와 입주자대표회의간에 특약으로 따로 정할 수 있다. ③ 임대사업자가 하자보수청구를 하지 아니하는 경우에는 임차인이 임대사업자를 대위하여 하자보수의 책임이 있는 자에게 청구할 수 있다. 제15조 (특별수선충당금의 적립등) ① 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.	관리비와 관련된 분쟁을 예방하고 관리비의 투명성을 확보하기 위해서 입주자에게 회계감사요구권을 부여하고 일정규모 이상의 임대주택에 대해서는 정기적으로 회계감사를 실시하도록 한다. 임대주택의 하자보수를 원활히하여 입주자의 주거생활에 지장이 없도록 하기 위해서는 임차인이 하자를 적극적으로 신고하고, 임대사업자는 입주자의 의견을 수렴하여 하자보수를 청구해야 한다. 하지만 이러한 과정이 원활하지 못하여 입주자의 피해가 우려될 경우에는 하자보수가 이루어지지 않기 때문에 발생하는 문제를 임차인이 겪게 된다. 따라서 임차인에게 임대사업자를 대위하여 청구할 수 있는 권리를 부여하는 것이 바람직하다. 하자보수에 대한 대위청구권은 입주자가 아니라 임대차계약의 당사자인 임차인으로 제한하는 것이 바람직할 것으로 사료된다.

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② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. ③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제16조 (표준임대차계약서 등) ① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. ② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 임대보증금 2. 임대료 3. 임대차계약기간 4. 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 5. 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항 6. 기타 건설교통부령이 정하는 사항 ③ 임대사업자와 임차인은 제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다. ④ 임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료후 임대주택을 당해 임차인에게 매각할 예정인 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 1년으로 할 수 있다. 제17조 (임대차계약의 해제 및 해지) ① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우를 제외하고는 임대사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다. 1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 2. 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대	(현행 임대주택법 제18조) 임대차계약의 해제와 해지에 대한 내용을 법적으로 명문화하여 이에 의하지 않고는 임대인은 임의적인 해제와 해지를 계약갱신에 대한 거절을 할 수 없도록 하여 임차인의 주거안정을 도모한다. 임대차계약의 자동갱신권을 보장하는 것이기도 하다. 한편 임차인은 임대인에게 귀책사유가 있어서 주거생활에 어려움이 발생할 경우 계약을 바로 해제 또는 해지할 수 있다.

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주택을 전대한 경우 3. 임대차기간이 시작된 날로부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도외의 용도로 사용하는 경우 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관한 규칙 제8조 단서의 규정에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외된다. ② 임차인은 아래 각호에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우 2. 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간내에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우 3. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대·복리시설을 손괴 또는 철거한 경우 4. 임대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일로부터 3월 이내에 입주할 수 없는 경우 5. 임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 제18조 (주택관리사 등의 배치) 임대주택의 관리주체는 관리책임자로서 대통령령이 정하는 바에 따라 주택건설촉진법 제39조의 4의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보를 두어야 한다.	임대주택의 전문적인 관리를 위해서는 주택관리사의 배치가 필요하다. 이는 입주자에게 보다 양질의 주거서비스를 제공하면서 관리비를 효율적으로 사용하고, 임대주택 재고를 효율적으로 관리하 위한 시도이다. 대통령령으로 주택관리사 등의 배치에 대한 세부적인 내용이 규정되어야 한다.