재개발 조합 운영 문제 사례 발표

Ⅰ.정비업체/조합 임원의 비리 및 횡령

⑴ 상계5구역 - 정비업체 대표가 시공사 선정에 개입하며 뇌물 수수

- 정비업체 L사 대표 K씨는 상계 5구역 주택재개발정비사업 시공사 선정을 청탁 받으며 7억9200만원을 뇌물로 수수

- 정비업체 L사 대표 K씨는 위  상계 5구역 관련 뇌물 수수 사실과 함께 인천 송림 현대상가구역 도시환경정비사업, 부천소사본 1-1구역 도시환경정비사업, 인천 전도관 2구역 주택재개발정비사업, 서울 신길16구역 주택재개발정비사업 등과 관련해 시공자 선정을 도와달라고 부탁받고 각각 뇌물을 받은 것과 관련해 징역 8년, 벌금 8억7천만원, 추징금 3,762,310,000원을 선고받아 판결 확정됨.

(2011노188 서울고등법원 판결. 2011도 9585 대법원 상고 기각)

⑵ 상계5구역 - 조합장의 공금 횡령

- 2009년 12월6일 주민총회에서 시공사 선정. 현대명품사업단(현대건설, 두산건설, 코오롱건설)으로부터 입찰 보증금 50억을 조합 명의 계좌로 입금(2009년 12월9일)받고 이중 조합장 N씨가 7008만1천원을 개인채무 변제에 사용하여 업무상 횡령하였다는 이유로 조합장 ㄴ씨에게 징역10월 선고 (2013년 7월5일 선고 서울북부지법 2012고단2831 판결, 서울북부지방법원에서 항소심 진행중)

(3) 상계2구역 - 조합임원이 정비업체 선정과정에서 정비업체로부터 뇌물수수

- 조합장이 정비업체로 선정 댓가로 정비업체 대표 및 공사현장식당을 운영하려던 업자로부터 수례에 걸쳐 4억2,000만원을 무이자로 차용하여 이에 대한 이자 상당액 2천여만원의 재산상 이익을 뇌물로 수수함(서울북부지방법원 2011고합281사건, 서울고등법원 2012노3071 판결 선고, 2013도7196호로 대법원 상고심 진행중)

Ⅱ.용역비용 산정·지출 불투명

⑴ 홍은1구역 - 국공유지 정비기반시설 무상양도컨설팅 비용 과다 지급

- 국공유지 정비기반시설의 무상양도에 대한 컨설팅 업무 대가로 2010년 8월경 C컨설팅업체에 638,000,000원(부가세포함, 무상용도 승인된 금액의 7.7%)을 지급함 그러나, 조합은 2009. 5. 15. 별도의 정비업체와 사업시행인가, 관리처분계획 수립과 관련된 용역업무를 의뢰하였으며, 감정평가업무는 감정평가회사에 별도로 위탁하였으며, 일반적으로  국공유지 정비기반시설 무상양도 관련 업무는 감정평가업체에서 실시하는 업무 이외에 다른 업무가 없으므로 국공유지 무상양도 컨설팅 업무가 별도로 필요하지 않은 점, C컨설팅이라는 업체는 2012년 11월말 폐업하여 본 컨설팅업무 이외에 다른 영업실적이 없다는 의혹이 제기되고 있는 점 등으로 보아 위 용역비는 불필요한 비용 지출로 보임 (현재 조합장과 컨설팅회사 대표자가 형사고발되어 서대문경찰서에서 조사진행중임).

(2) 가재울4구역 - 국공유지 정비기반시설 무상양도컨설팅 비용 과다 약정

- 정비업체가 구역 내 국공유지를 무상양도 받는 업무를 성공적으로 수행하면 양도총액의 10%를 지급받기로 약정하였는데, 국공유지 정비기반시설의 무상양도 규모는 40,000㎡, 1,087억원으로, 10%는 108억원에 해당한다는 사실이 조합원들에게 알려지면서 언론 등을 통해 문제가 확인됨. 그런데 도시정비법 제65조 제2항에는 “시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다”고 규정되어 있으므로 국공유지인 정비기반시설의 무상 양도는 성공보수 지급을 약정할 성질의 용역업무가 아님.

(3) 사당1구역재건축조합 - 건축설계비용의 과다지급 의혹

- 사당1구역 재건축조합은 2008. 5. 21.경 H건축사사무소에게 정비구역 지정을 위한 건축설계용역비용으로 평당 24,794원(㎡당 7,500원)으로 연면적 109,773㎡에 대한 건축설계를 의뢰하여 결국 시공사 선정 총회(2010. 9. 30.) 직후인 2010. 10. 1. 합계 854,727,570원의 설계 용역비를 지급하였음. 그러나, 위 설계용역은 실제 건축을 위한 설계가 아니라, 정비계획수립을 위한 가설계에 그치는 것이므로 위와 같이 많은 비용이 소요될 이유가 없고 유사 사례에 비추어 설계용역비가 과다 지출되었다는 조합원들의 주장이 제기되었고, 조합원들이 위 사안을 고소하여 현재 동작경찰서에서 조사 진행중임 (조합은 설계사무소 선정과 관련한 2008. 3. 22. 추진위가 주민총회 결의를 받았고 문제가 없다는 입장)

Ⅲ. 시공사 선정과정에서의 금품 살포

(1) 증산2구역

2010. 5. 15. 시공사 선정을 위한 총회에서 시공사 선정을 위한 투표를 진행하였는데, 이 때 G사, H사 등이 입찰업체로 참여하였음. 그런데 추후 시공사로 선정된 G사가 조합원들에게 현금 100만원을 공여하거나, 특급호텔에서의 숙박 및 식사, 유명가수 공연, 부산관광 등의 향응 제공한 사실이 밝혀져,G사의 일부 직원들이 업무방해 및 뇌물공여죄로 유죄판결을 받음(서울서부지방법원 2011고단2638 판결). 이후 주민들이 시공사 선정 결의 등 무효소송을 제기하여 시공사 선정 결의 등이 무효라는 취지의 원고 승소판결이 선고되었고(서울서부지방법원 2012가합12146) 현재 서울고등법원 2013나42511호로 항소심이 진행중임.

(2)  상계 2구역

2010. 8. 21. 상계2구역 재개발조합은 시공사 선정을 위한 조합임시총회를 개최하여 건설사인 G사‧S사 컨소시엄을 시공사로 선정하는 결의를 했음. 이와 관련해 조합원들이 조합을 상대로 제기한 시공사 선정 결의 무효 확인 소송에서 서울북부지방법원은 ①시공사 선정 직전인 2010. 6.경 토요일과 일요일에 G사‧S사 컨소시엄이 조합원 300-400여명을 모델하우스에 데려가 홍보를 하고 저녁식사 및 커피포트, 냄비세트 등의 선물을 제공하고 ② 위 컨소시엄은 2010. 6. 29. 제3차 대의원회의 직전부터 대의원들에게 식사 접대, 선풍기,홍삼액 선물 등을 제공하고 안건의 총회 상정을 부탁하고 ③ 조합원을 상대로 선풍기, 화장품, 우산 등을 제공하며 개별 홍보 활동을 하고 ④ 총회 당일인 2010. 8. 21. 관광버스 5대를 동원하여 식사를 제공하며 총회 출석을 독려하고 ⑤ 현장설명회에 참여한 다른 입찰 참여업체는 소극적 형식적인 설명에 그치고 또 다른 건설사는 현장설명회에 참석하지도 않은 점 등을 고려하여 입찰의 공정을 해하고 조합원들의 자유로운 결정권이나 선택권을 침해할 정도에 이르는 금품, 향응 제공행위가 있었다고 판단하고 시공사 선정 결의를 무효라고 판단함. 서울고등법원도 2012나60703 사건에서 조합의 항소를 기각하였고 현재 조합의 상고로 대법원에 2013다37494호로 사건 계속중임.

Ⅳ. 현금청산자에게 사업비 부담

재개발은 강제주의에 의해 재개발에 동의하지 않는 토지등소유자도 조합원이 됨. 지금까지 재개발과 관련해 현금청산자에게 사업비를 부담시킨 예가 없어서 조합원이 현금청산을 선택했을 때 사업비를 부담할 것이라는 점을 예상할 수 없었음.  따라서 현금 청산자에게 사업비용을 부담시키는 정관 개정은 해당 현금청산자에 재산권 침해 가능성(특히 완전보상의 원칙 위반)이 있어 위법하다고 볼 수 있음. 현금청산자에게 사업비를 부담하는 것으로 정관 변경을 한 재개발조합들은 다음과 같음.

(1) 신길11구역:

분양신청을 했으나 분양계약하지 않은 현금청산자에 대하여 사업비 부담을 하는 것으로 정관 변경.

⑵ 용산역 전면3구역

- 조합은 정관변경을 통해 “현금청산금에서 기 지출된 사업비, 연체이자, 청산에 소요되는 비용 등을 공제하고 청산한다.”는 내용을 추가함.

(3) 수색 9구역

정관변경을 통해 “조합원 분양신청 이후 분양계약 미체결자에게도 조합원의 분담금을 공평하게 배분하고자 정비사업비를 부과‧징수할 수 있다”는 내용을 신설함.

(4) 가재울 5구역

조합원 중 현금청산자도 사업비를 부담하는 취지로 정관을 변경함

기타 장위1구역 재개발조합은 “현금청산자에게 청산금에서 청산기준일까지 발생한 사업비를 조합원의 청산금액에서 공제할 수 있다”는 내용의 조합정관 변경안을 가결했으나 성북구청의 시정명령을 받고 변경인가 신청을 하지 않음.

V.조합원 명부 미공개

도정법 제81조는 조합원 또는 토지등소유자(이하, ‘조합원등’)가 조합원명부․토지등소유자명부 및 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료(이하, ‘조합원명부등’)를 요청하는 경우 추진위원회위원장․사업시행자(이하, ‘조합등’)는 주민등록번호를 제외하고 공개하도록 규정.

특히 추진주체가 보유하고 있는 조합원 전화번호 미공개가 문제가 됨.

2013년도 구청에 조합원 명부공개 신청한 구역 수

(약 40개 구역 )

① 전체 40개 구역 모두 전화번호 미공개(단, 정보공개신청자가 전화번호 공개를 신청하지 않은 사례도 다수 있음)

② 조합원 명부 미공개/부분 공개 구역

- 상계5구역 : 조합원 명부 미공개

- 흑석7구역 : 조합원 명부 미공개

- 노량진6구역 : 조합원 명부 (총회참석자연명부 포함) 미공개

- 대흥2구역 : 토지등소유자명부를 공개하되 주소, 전화번호 미공개

- 마천2구역 : 토지등소유자 명부 미공개

실태조사 조사인명부 부분 공개(주소, 전화번호 미공개)

서울시에서 2013. 9. 25. 전화번호를 포함한 조합원명부 등 공개업무처리기준을 제시하고 조합에 공개할 것을 안내함.

ⅤI.총회 비용 과다 지출

총회비용이 조합원 수를 고려할 때 과다하게 지출되고 있음. OS요원 지출 등 총회 비용 과다 비출 원인을 분석하여 개선할 필요가 있음. 특히 시공사 선정총회 때 과다한 비용 지출이 이루어지는 원인을 조사해볼 필요가 있음.

조합명	조합원수	사업진행단계	총회일자/기간	총회비용 지출내역
신정2-1	759	사업시행 인가	2009.3~2010.5* (총회 2회)	50,152만원
			2010.1~2010.12** (총회 2회)	16,688만원
			2011. 5. 7. 및 2011. 10. 19. (총회 2회)	19,380만원
			2012. 4. 7.	4,480만원
			2013. 2. 2.	6,215만원
휘경3	603	조합설립 인가	2009. 6. 19.	23,037만원
			2010. 4. 30. ***	총회비 6,865만원 + OS용역비 5,013만원 = 11,878만원
			2011. 4. 22.	24,070만원
응암2	1,700	사업시행 인가	2009.1~2009.12	17,506만원
			2010. 3. 25.****	16,442만원(총회비가 대부분으로 추정되나 경조사비, 이자재정산비 등도 포함)
			2010. 9. 19.**** (시공자 선정 총회)	19,563만원(6월: 총회비 및 사무실관리비 등)+76,914만원(10월:총회비,임차보증금,사무실관리비,경조사비 등)
			2011. 5. 30.	21,046만원
			2012. 4. 1.	17,213만원
			2013. 4. 27.	18,836만원
북아현3	2,557	사업시행 인가	2009. 6. 8.	33,721만원
			2010. 6. 26.	47,971만원
			2011. 6. 25.	43,541만원
			2012 7. 21.	25,746만원

㈜ * 및 ** 신정2구역 1지구는 2009.3~2010.5 기간 중 2009. 12. 7. 및 2010. 3. 4. 등 2회의 총회가 개최됨. 또한 2010. 1.- 2010. 12.기간 중 2010. 3. 4. 및 2010. 10. 1. 등 2회의 총회가 개최됨. 따라서 2009.3~2010.5의 기간 및 2010. 1.- 2010. 12. 기간 중 발생한 신정2구역 1지구 총회비용은 2019. 3. 4. 총회비가 중복된 것으로 추정됨.

***휘경3구역은 재무제표상 2010. 총회비와 OS용역비를 구분 기재하였으므로 이를 합산하여 총회비용을 추정함.

****응암2구역의 2010. 3. 25. 총회 및 2010. 9. 19. 총회비용과 관련해 조합 작성 자료에는총회비용과 다른 경상경비 일부가 합산 표시되어 총회비용만 정확히 분리하기 어려워 합산표시함. 따라서 위 금액에 포함된 경상비를 차감할 경우 순수한 총회비용은 표시된 금액보다 일부 줄어들 것으로 예상됨.