수 신	각 언론사 사회부, 경제부
발 신	참여연대 민생희망본부 ( 담당 : 이선희 간사 02-723-5303 umido@pspd.org )
제 목	8.28 전․월세 대책에 대한 논평
날 짜	2013. 8. 28. (총 2 쪽)
논평

1998년부터 현재까지 정부지원금 0%, 참여연대는 회원의 회비로 운영됩니다. 시민의 시민단체, 참여연대 회원이 되어주세요

참여연대 웹사이트 www.peoplepower21.org

내가 참여하는 만큼 바뀌는 세상 회원가입 02-723-4251 www.peoplepower21.org

공동대표 김균․이석태․정현백 T.02-723-5300 F.02-6919-2004 110-043 서울시 종로구 통인동 132

8.28 부동산 대책도 ‘빚내서 집사라’ 정책 반복

이름만 바꾼 대출정책 ‘저리 장기모기지’ 실효성 없어

공공임대 주택 확충, 선언이 아니라 구체적 계획 제시해야

서민주거 안정 위해 계약갱신청구권 및 전․월세 상한제 도입해야

1. 오늘(8/28) 정부가 최근의 전세대란 문제 해결을 위해 “8.28 전월세 시장 안정을 위한 대응 방안”을 발표했다. 정부는 이번 대책에서 ① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 ② 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 ③ 전세값 상승 및 급격한 월세 전환으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련에 초점을 두었다고 밝혔다. 이번 대책에서 공공임대주택 공급 확대 방안을 제시한 점은 전․월세 문제를 외면하던 태도에서 진일보했다고 평가 할 수 있다. 그러나 여전히 정부 정책의 주요 내용이 “빚내서 집사라”는 정책에 맴돌고 있다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 4.1 종합대책, 7.24 후속조치에 이어 세 번째 발표된 부동산 대책에서도 서민들의 주거안정 대책(계약갱신청구권, 전․월세 상한제 등)이 빠진 것은 서민들의 고통을 외면하는 것이며, 조속히 임대차안정 제도를 도입할 것을 촉구한다.

2. 주택시장 정상화(전세수요의 매매전환)와 관련한 대책은 △ 4.1 후속법안(다주택자 양도세 중과 및 분양가 상한제 폐지 등) △ 취득세 인하 △ 저리의 장기모기지 공급 확대다.

양도소득세 중과폐지 정책은 다주택자들이 주택을 추가로 매입하여 임대주택으로 공급함으로써 거래를 활성화하고 민간임대를 늘린다는 것이다. 투기목적의 보유가 아니라 임대사업 목적이라면 임대사업자로 등록하고 5년/10년 이상의 장기 임대, 최초의 임대료는 주변시세 보다 낮게, 그 뒤는 계약갱신청구권과 인상율 상한제를 적용하도록 하는 매입임대주택 및 준공공임대주택 공급정책에 따라 임대사업등록을 유도하고 임대사업등록을 한 주택에 한하여 양도소득세 중과폐지, 취득세 대폭 감면, 종합부동산세 대폭감면 등의 정책을 추진하는 것이 바람직하다. 그래야 지금처럼 임대사업 등록을 거부하고 음성적으로 임대소득세를 탈루하며 임대차를 하는 것이 아니라, 임대사업자 등록이 활성화될 수 있고 임대시장도 안정화 될 수 있다. 현재도 다주택자가 매입임대 주택으로 등록할 경우 양도세 중과가 적용되지 않는데, 다주택자 일반에게 양도세 중과를 폐지한다면 아무도 공적 규제를 받는 준공공임대나 매입임대에 등록하려고 하지 않을 것이다.

분양가 상한제 역시 집 값이 오르는 지역은 관리지역으로 지정해 ‘탄력적’으로 운영한다고 주장하지만, 이미 집 값이 오른 후에 관리하는 것은 사후약방문에 그칠 가능성이 높다. 분양가격을 통제하는 것이 아니라 과도한 폭리를 제한하는 것에 불과한 분양가상한제를 고집스럽게 폐지하자고 주장하는 것은 건설사의 민원해결 이상의 의미를 가지기 어렵다.

3. 취득세의 경우, 거래세는 축소하고 보유세는 강화한다는 큰 부동산세제 개편의 방향 속에서 세법개정의 주체인 국회 내에 특위를 구성하여 10~20년 로드맵을 가지고 진행해야 한다. 그런데 정부가 선언하듯이 취득세 감세를 선언하고 취득세 감세 세법개정 때까지 거래절벽 현상이 나타난다며 국회를 압박하는 것은 헌법상 삼권분립의 원칙에 어긋나는 위헌적인 행정이다. 취득세 인하로 인해 지방 세수 감소 등이 우려되는 상황 속에서 전체적인 세수 보충 방안 등에 대한 검토 없이 개별 세제를 운영하는 것은 바람직하지 않다.

4. 정부는 “빚내서 집사라”는 정책에 대한 도덕적 비판에 직면하자 금융기관도 같이 투자하는 개념의 “수익형 모기지론”과 “손익공유형 모기지론”을 새로운 대안인 것처럼 제시하고 있다. 그러나 정부발표도 3,000가구 정도에 3-4천 억 지원의 시범사업을 하겠다는 것이어서 이러한 시범사업 수준의 정책을 문제해결의 큰 대안인 것처럼 발표하는 태도 문제다. 이는 목 돈 안드는 전세, 세일앤리스백(Sale(Trust) & Lease Back) 등 시범적 시험 정책을 마치 부동산 문제를 해결하는 대중적 정책인 것처럼 발표했다가 실효성이 없어 사라지는 전례를 반복하게 될 것이다.

수익형 모기지론은 국민주택기금을 1-2% 정도 저리로 지원하다가 5년 이후에 팔 때 그 수익을 채무자와 금융기관이 나누어 저리이자의 손실(저수익)을 보충하는 방식이고, 손익 공유형 모기지론은 이명박 정부의 시범사업이었던 지분형 주택을 형식만 대출형식으로 바꾸어 도입하는 것이다. 결국 모두 집값이 올라야만 국민주택기금의 손실이 나지 않는 정책이다. 베이붐 세대가 은퇴하는 시기는 집값이 구조적으로 상승하기 어려운데, 집값이 지속적으로 상승하는 것을 전제로 공적자금인 국민주택기금을 투자하는 사업을 벌이는 것은 공공임대주택 건설 등 꼭 필요한 저소득 서민을 위해 투자되어야 할 공적자금의 손실을 초래할 우려가 있다. 3천 세대 정도를 넘어 수만 세대로 확대할 경우 국민주택기금 투자를 확대해야 하는데, 공공임대 건설과 저소득층을 위한 전세자금 대출 지원 등에 사용되어야 할 국민주택기금을 마구 사용할 수 없어 근본적으로 사업확대가 어려울 것으로 예상된다. 민간은행이 이렇게 수익성이 불투명한 사업에 투자할 가능성도 적어 시범사업을 벗어나기 어려운 사업이다.

5. 8.28 대책은 두 번째로 전․월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대를 이야기 하고 있다. LH가 보유한 ‘준공후 미분양 주택’ 2천 호를 9월부터 임대주택으로 활용하고, 연 11만 호의 공공임대 주택 공급 및 행복주택(도심내 소형 임대주택) 건설도 추진한다는 계획이다. 박근혜 정부가 다시 공공임대 확대정책으로 전환하겠다는 선언을 한 것은 바람직한 것이나, 여전히 매년 어떤 방식으로 공공임대 11만호를 공급하겠다는 것인지에 구체적인 계획이 없다. 2012년 새누리당 총선 공약 연20만호(총 100만 호), 4.1 대책을 거치면서 연 13만 호(공공임대 연 11만 호, 공공분양 연 2만호)로 축소 된 공공임대정책이 구체적 사업계획으로 뒷받침 되지 못한다면 구호에서 그치는 것은 아닐지 의문이다. 노무현 정부 말인 2007년 사업계획승인 기준으로 14만호까지 공급을 확대하던 공공임대주택 공급이 이명박 정부 말인 2012년에는 7만호(그중 2년6개월이 지나면 후분양하는 민간5년 건설임대를 제외하면 5만호에 불과)로 크게 축소된 것이 전세대책에 근본적인 한계로 작용하고 있다. 정부는 이명박 정부의 실패를 반복하지 않기 위해 공공임대주택 공급 확대의 구체적인 계획을 조속히 마련해야 할 것이다.

6. 세 번째 대책은 서민․중산층 전․월세 부담 완화를 위해 △ 월세 소득공제 확대(공제율 현행 50%→60%, 공제 한도 현행 연 300만 원→500만 원) △ 최우선 변제 금액 인상을 위한 법 개정을 논의한다는 방침이다. 월세 소득공제가 상향은 전․월세 부담을 낮추기에는 너무 미미한 수준이다. 임대료 폭등을 막는 것이 서민들이 바라는 정부정책인데, 월세도 대출해 준다는 등 대출지원으로 가계부채만 늘리는 정책을 계속 남발하고 있다. 이러한 무분별한 대출지원은 임대인이 임대료를 더 올릴 수 있는 유인으로 작용하여 지속적인 임대료 인상으로 이어지게 되고, 감당할 수 없는 가계부채로 민간소비가 위축으로 내수경제가 극대로 위축되어 일본식의 장기침체를 불러오기 쉽다. 자기 집을 가지든 전․월세를 살든 모두가 부채에 시달리게 되면 자칫 경제적 파국이 올 수도 있다.

7. 전세에서 월세로의 전환은 한국에만 존재하는 전세 제도가 소멸하는 과도기적 현상으로도 볼 수 있지만, 급속히 월세로 전환됨과 함께 전환율이 6-10%에 이르러 가계가 큰 부담을 주고 있다. 특히 월세는 가계의 자기자산 형성의 기회를 빼앗고 주거비 상승으로 임금인상 압박과 다른 물가상승의 압박요인으로도 작용하고 있으므로 서구유럽과 미국의 대도시에서 시행하고 있듯이 임대료가 지나치게 상승하지 않도록 인상율 상한제를 도입해야 한다. 또한 매도인과 매수인이 대등한 당사자 입장에서 거래하는 매매와 달리 임대차는 경제적 약자인 임차인이 임대인과 대등한 거래를 하기 어려우므로 임차인에게 계약갱신청구권을 부여하여 장기임대차를 유도하는 것은 세계적으로 보편적인 정책이다. 독일은 3년간 20% 인상율상한제와 각 지자체별 차임테이블을 정하고 그 정해진 공정임대료 이상으로 임대료를 받지 못하도록 하는 인상율 상한제를 계약갱신청구권과 함께 민법에 도입하고 있고, 프랑스와 영국은 계약갱신청구권과 함께 각각 건축비와 물가상승율 이상으로 인상하지 못하도록 하는 인상율 상한제를 적용하고 있다.

8. 독일의 평균 주택임대차 기간이 13년이고 1/4 이상이 20년 이상의 장기임대차인데 반해, 한국의 주택임대차의 1/2이 2년이고 80%가 5년 미만이다. 임대차 형태의 주거가 매우 불안정하고, 잦은 임대차계약과 임대료 인상은 물가와 임금 등 경제에 큰 부담을 주고 있다. 임대차에 대하여 아무런 제도적 대안 없이 오로지 시장에만 맡기며 빚내서 집사라는 정책으로 일관하고 있는 정부와 여당은 각성하고 보다 근본적인 대책과 단기의 부작용을 감수하더라도 장기의 안정을 가져올 수 있는 임대차 제도를 도입해야 한다. 끝.