맘편히장사하고픈상인모임/장하나의원(민주당)/

전국‘을’살리기비대위/경제민주화국민본부/토지․주택공공성네트워크

(민변민생경제위원회/(사)주거연합/참여연대/환경정의/나눔과미래/희년사회/새로운사회를여는연구원/대학생주거권네트워크/민달팽이유니온/넝마공동체/노점노동연대/경제민주화2030연대/불교인권위원회/한국진보연대민생위원회/민언련/전국세입자협회(준)/민생연대/토지정의시민연대/함께사는서울연대/전국유통상인연합회/전국지하도상가상인연합회/주거복지센터연합/재개발반대대책연합)

수 신	각 언론사
발 신	실무 담당 : 토지주택공공성네트워크 안진걸 사무국장(019-279-4251)/이선희 참여연대 간사(723-5303) /맘편히장사하고픈상인모임 임영희 사무국장(010-9904-0777)/ 토지정의시민연대 이성영 정책팀장(010-9969-1757)
제 목	상가건물임대차보호법 2조, 10조 1항 7호 헌법소원 제기 및 장하나 의원 ‘상가임대차보호법 개정안 발의 회견
날 짜	2013. 6.10(월) (총 쪽)

보도협조요청

“국가가 열심히 살겠다는 사람을 보호해주지 못할망정 오히려 내쫓고 있다면...”

상가건물임대차보호법 2조·10조에 대한 헌법소원 심판청구  및 장하나 의원 ‘상가건물임대차보호법’ 개정안 발의-개정안 신속 처리 촉구 각계 기자회견

일시․장소 : 6.10(월) 오후 1시 40분, 헌법재판소 정문 앞(퍼포먼스+기자회견)

1. 귀 언론사의 수고에 감사드립니다. 좋은 발전을 기원합니다.

2. 큰 화제가 됐던 신사동 가로수길의 임차 상인 서윤수 대표(곱창집 우장창장)는 건물 명도 소송 중인 지난 5월 20일 상가건물임대차보호법의 보호대상범위를 제한한 ‘2조(적용범위)’에 대한 위헌법률심판제청을 신청하였습니다. 하지만 지난 6월 5일 명도 소송에서 패소함과 함께 위헌법률심판제청 신청 역시 기각되었습니다. 이른바 ‘갑’의 횡포에서 자유로울 수 없는 새 건물주에 의해 채 2년도 안 돼 길거리에 내쫓길 위기에 놓인 서윤수 대표와 가족들은 “다시는 자신과 같은 피해가 발생해서는 안 된다”며, 상가임대차보호법의 개정을 눈물로 호소하고 있습니다.

3. 상가건물임대차보호법의 문제점이 널리 알려지고 있는 가운데, 가장 대표적인 독소조항으로 꼽히는 것이 바로 ‘2조(적용범위)’입니다. 주택임대차보호법과 달리, 하등의 필요도 없이 일정 보증금 액수 이상의 임차인들은 이 법의 적용에서 아예 배제돼 그동안 수많은 피해자가 양산되고 있습니다. 따라서 서윤수 대표와 그렇게 쫓겨나고 있는 임차상인들을 돕고 있는 각계 NGO들은 다시 한 번 상가건물 임대차보호법 2조에 대하여 헌법소원심판을 청구할 예정입니다.(오늘 기자회견에서 요지를 발표하고 이번 주 중 제출할 예정이고 청구요지 별첨함) 이 독소조항은 2001년 법 제정 당시 한나라당(현 새누리당의 전신) 일부 의원들의 강력한 주장으로 막판에 삽입된 것으로, 현 집권여당인 새누리당이 막중한 책임감 하에 즉시 개정에 나서야 할 것입니다.

4. 방화동 까페 ‘그’ 이선민, 최지원 대표는 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권 행사에 대한 예외조항을 명시한 ‘10조 1항 7호(재건축)’에 대하여, 지난 3월 7일 헌법소원심판을 청구한(청구서 별첨) 상태입니다. 이 조항 역시 재건축의 이유와 의도를 불문하고 임차인이 아무런 대응을 할 수 없어, 대표적 불평등·독소 조항으로 꼽히고 있습니다. 국가가 열심히 살아가려고 하는 임차 상인들을 보호해주기는커녕, 오히려 사회경제적으로 우월적인 지위에 있는 건물주들이 임차상인들을 내쫓는 것을 도와주는 조항이나 다름없기 때문입니다. 이런 법률 조항들은 즉시 국회에서 개정되거나 헌법재판소에서 위헌 법률로 결정해야 할 것입니다. 이 헌법소원에 대해서도 헌법재판소의 제대로 된 결정을 호소 드립니다.

5. 한편, 지난 6월 5일 민주당 장하나 의원은, 임차 상인들의 권익을 보호하기 위한 ‘상가건물임대차보호법 개정안’을 대표 발의하였습니다. 2조 적용범위 및 10조 1항 계약갱신 거절사유 등 상가건물임대차보호법의 대표적 독소조항을 폐지하고, 보호기간도 선진국에 준하여 10년으로 보장하여 상인들이 맘 편히 장사할 수 있도록 한 개정안(별첨함)입니다. 이 개정안은 임차상인 당사자들과 토지주택공공성네트워크 등으로부터 절대적인 지지를 받고 있습니다. 6월 임시국회는 장하나 의원의 상가건물임대차보호법의 개정안 등을 신속하게 처리해야 할 것입니다.

6. 이에 맘편히장사하고픈상인모임, 토지주택공공성네트워크, 전국‘을’살리기비대위, 경제민주확국민운동본부, 민주당 장하나 의원은 6월 10일(월) 오후 1시 40분부터 상가건물임대차보호법 2조, 10조에 대한 헌법소원 제기 및 제대로 된 결정 촉구, 장하나 의원의 ‘상가건물임대차보호법’ 개정안 대표 발의 내용 소개 및 6월 임시국회 내 신속한 개정을 호소하는 기자회견을 공동으로 개최합니다. 이날 기자회견에는 최근 쫓겨났거나 쫓겨날 위기에 놓여 있는 임차상인 당사자들이 여럿이 직접 참여할 예정입니다.

7. 기자회견에 앞서 “계속 장사하고 싶다”는 상인들의 마음을 담은 퍼포먼스가 1시 40분부터 진행됩니다. 기자회견은 퍼포먼스 후 2시부터 정식으로 시작됩니다. 기자 여러분들의 많은 관심과 취재 부탁드립니다. 끝.

<상가건물임대차보호법 2조, 10조 1항 7호 헌법소원 신청 및 장하나 의원 대표발의 ‘상가건물임대차보호법’ 내용 발표 및 신속개정 촉구 기자회견>

○ 일시 : 6월 10일(월) 오후 1시 40분부터.

○ 장소 : 서울시 종로구 재동 헌법재판소 정문 앞

○ 주최 : 토지주택공공성네트워크/맘편히장사하고픈상인모임/전국‘을’살리기비대위/

경제민주화국민운동본부/장하나 의원(민주당)

○ 사회 : 안진걸 (참여연대 협동사무처장)

○ 사전 퍼포먼스 : 우리는 그저 곱창을 굽고, 커피를 내리고 싶을 뿐입니다!

○ 발언 :

- 상가건물임대차보호법 피해 사례 및 개정운동 경과보고 : 임영희(맘상모 사무국장)

- 2조 헌법소원 심판청구 당사자 발언 : 서윤수(우장창창 대표)

- 10조 1항 7호 헌법소원심판청구 당사자 발언 : 이선민(까페 ‘그’ 대표)

- 상가건물임대차보호법 위헌성과 개정의 방향 : 김남주 변호사(민변 민생경제위)

- 상가건물임대차보호법 개정안을 발의하며 : 국회의원 장하나

※ 별첨1 : 6.5일 국회 제출된 상가임대차보호법 개정 발의안 요약(장하나 의원 대표 발의)

- 법의 보호를 받을 수 있는 적용범위를 보증금과 월세의 규모로 정하는데 그 범위가 좁고 비현실적으로 낮게 책정되어 급속한 부동산가격 상승으로 보증금과 월세가 상승함에도 불구하고 법령이 경제상황의 변화를 쫓아가지 못하다보니 상가분쟁이 많은 도심․부심권의 상가임대차계약의 상당수가 보호를 받지 못하고 있는 실정임. 또한 임대인의 입장에서는 적용범위의 제한선에 보증금과 월세의 규모가 근접할 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 피하기 위하여 보증금과 월세를 올리는 부작용도 발생하고 있음.

- 상가임대차를 둘러싼 법률분쟁에서도 보증금과 월세의 상승으로 인하여 상가건물임대차보호법이 적용되는 시점과 적용되지 않는 시점이 혼재하여 갱신청구권의 행사로 인한 기간연장이나 경매에서 보증금이 보호되는 경우인지 여부 등에서 법적안정성에 혼란이 오고 있음. 수수료매장 계약 등 계약의 내용 중 상가임대차 계약을 포함하고 있지만 복합계약이라는 특수한 형태로 인하여 이 법의 적용 여부가 불분명하고, 그 수수료 중 상가 임대에 따른 임대료를 엄밀하게 구별해 낼 수 없어 종래 보증금 액수에 따른 방식으로는 적용범위 내인지를 알 수 없는 폐단이 발생하고 있음. 따라서 이 법의 적용 예외조항을 폐지하여 보호가 충분하지 않고, 보증금 액수에 따라 수시로 변동됨으로 인하여 발생하는 법적혼란을 방지할 필요성이 큼.

- 현행법은 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있는 철거·재건축 사유를 제한하지 않고 있어 사전 고지되지 않은 경우에도 임대인이 이를 남용하고 있는 바, 이런 경우 임차인 입장에서는 권리금, 인테리어비 등 불측의 손해를 볼 수밖에 없는 문제점이 있음. 따라서 철거·재건축 사유를 안전사고 우려로 인해 철거·재건축할 필요가 있는 경우로 한정하고, 그 철거·재건축 계획도 최초 임대차계약 당시에 임차인에게 고지될 필요가 있음. 하지만, 최초 임대차 계약 당시 예견할 수 없는 급격한 붕괴사고 우려가 발생한 경우에까지 갱신 거절 사유를 제한하는 것은 과도하므로, 이런 경우 갱신을 거절 할 수 있도록 하되, 적절한 금전적 보상을 하거나 또는 신축된 건물에서 같은 조건으로 임차할 수 있도록 할 필요가 있음.

- 또한 임대차 계약에 따른 임차인의 대항력이 사업자등록 즉시 발효되도록 하고, 임대차 재계약시 임차보증금의 인상률을 5% 이내로 제한하여 상대적 약자인 상가임차인을 보호할 필요가 있음.

- 그리고, 상가임대차 분쟁이 오로지 법원에 의존하고 있어, 신속하고 적극적인 권리구제가 필요하다는 요구가 있어 왔는바, 이를 개선하기 위하여 광역자치단체별로 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하여 조정이 성립한 경우에는 재판상 화해의 효력을 부여하고, 조정이 성립되지 않은 경우에는 조정위원회로 하여금 당사자 주장의 당부를 판단한 조정불성립조서를 작성토록 해 후속 법적 분쟁에서 유력한 증거로서 활용되도록 할 필요가 있음.

- 마지막으로, 이 법에 의한 보호규정에도 불구하고, 임대인의 의사에 의하여 권리금 보장이 전적으로 달려 있는 등 임대인의 우월적 거래상 지위가 남용될 가능성이 높고, 현실적으로도 제소전 화해를 통해 이 법에 의한 보호규정을 무력화 시키고 있으므로, 임대인이 거래상 지위를 남용하여 이 법을 위반한 경우 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에서 정한 불공정거래행위로 보아 공정거래위원회에게 조사 및 제재를 과할 수 있도록 할 필요가 있음.

- 주요내용

가. 상가건물의 임대차 적용범위를 모든 상가임대차 계약과 상가임대차를 포함한 모든 특수계약에 확대하도록 함(안 제2조제1항 단서 및 제2항).

나. 임대차는 임차인이 사업자등록을 한 그 즉시 제3자에 대하여 효력이 발생하도록 함(안 제3조제1항).

다. 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유는 안전사고를 예방

하기 위하여 사전에 철거 또는 재건축할 계획 등을 고지한 경우로 한정되나, 예외적으로 급격한 붕괴사고가 명백히 예상되는 경우에는 정당한 보상을 하거나 신축 건물을 목적으로 한 임대차계약을 체결한 경우에는 사전 고지 없이 가능하도록 함(안 제10조 제1항 제7호).

라. 임차건물에 대한 차임 또는 보증금의 증액은 5% 범위 내에서 가능하도록 하고, 임차인은 이를 초과해 지급된 임대료에 대해 반환 청구할 수 있도록 함(안 제11조제1항 단서).

마. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 월차임으로 전환되는 금액에 연 10% 이내의 범위에서 대통령령으로 정한 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).

바. 최우선변제 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(안 제14조 제3항)

사. 광역자치단체장 등에게 임차인위원, 임대인위원, 공익위원으로 구성된 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 함(안 제14조의 2)

아. 임대인 또는 임차인은 상가임대차에 관하여 분쟁이 있는 때 조정을 신청할 수 있고, 조정위원회는 신청 즉시 조정을 개시하여 30일내에 조정을 마쳐야 함(안 제14조의 3)

자. 조정위원회는 조정안을 당사자들에게 송부하고 당사자들이 조정안을 수락한 때에는 조정이 성립되며, 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 조정안을 수락하지 않은 때에는 조정위원회가 조정불성립조서를 작성해야 함(안 제14조의 4).

차. 임대인이 거래상 우월한 지위를 남용하는 행위를 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제23조에서 정한 불공정거래행위로 봄(안 제14조의 5).

- 법률 제 호 상가건물임대차보호법 일부개정법률안

상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조를 다음과 같이 하고, 같은 조 제1항, 제2항을 삭제한다.

이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다) 및 상가건물의 임대차계약을 포함하는 특수계약에 대하여 적용한다.

제3조제1항 중 “다음 날부터”를 “즉시”로 한다.

제10조제1항제7호 중 “전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여”를 “안전사고를 방지하기 위하여 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있고, 최초 임대차계약 체결 당시 그 계획을 공사시기 및 소요기간 등을 포함하여 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따라”로 하고, 같은호 단서를 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제2항 중 “5년을”을 “10년을”로 한다. 다만, 급격한 붕괴사고가 명백히 예상되는 때로서 임대인이 임차인의 선택에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제77조에 따른 보상을 완료하거나 신축 건물을 목적으로 한 임대차계약을 체결한 경우에는 사전 고지 없이도 갱신을 거절할 수 있다. 그 보상의 기준, 절차 및 임대조건은 대통령령으로 정한다.

제11조제1항 단서 중 “대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”를 “청구당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 비율을 초과하지 못하고, 임차인은 이를 초과하여 지급된 임대료의 반환을 청구할 수 있다.”로 한다.

임차인은 이를 초과하여 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있다.

제12조 중 “대통령령으로”를 “연 100분의 10의 범위 내에서 대통령령으로”로 한다.

제14조 제3항 중 “3분의 1 범위에서”를 “2분의 1 범위에서”로 한다.

제14조의 2를 다음과 같이 신설한다. 제14조의2(상가임대차분쟁조정위원회) ① 서울특별시장·광역시장·도지사·제주특별자치도지사· 세종특별자치시장은 상가임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 상가임대차분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 둔다. 이 경우 필요한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·도 특별자치도 또는 특별자치시 안에 지구별 조정위원회를 둘 수 있다.

② 조정위원회는 5명 이상 30명 이하의 범위 안에서 임차인을 대표하는 위원(이하 “임차인위원”라 한다), 임대인을 대표하는 위원(이하 “임대인위원”라 한다), 공익을 대표하는 위원(이하 “공익위원”이라 한다)으로 구성하고, 임차인위원과 임대인위원은 동수로 한다.

③ 조정위원은 해당 지방자치단체의 장이 위촉하되, 임차인위원은 상가임차인단체 또는 상인단체가 추천한 자 중에서 위촉하고, 임대인위원은 상가임대인 단체가 추천한 자 중에서 위촉하며, 공익위원은 다음 각호의 자격이 있는 자로서 해당 지방자치단체장·상가임차인단체 또는 상인단체·사용자단체가 각각 추천한 자 중에서 상가임차인단체 또는 상인단체와 상가임대인단체가 순차적으로 배제하고 남은 자를 위촉한다.

1. 법학·경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 상가임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람

2. 판사·검사·군법무관·변호사·감정평가사·공인회계사·법무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 상가임대차 관련 업무경험이 풍부한 사람

3. 부동산·주택임대차·상가임대차 관련 업무에 5년 이상 종사한 자로서 4급 또는 4급 상당이상의 공무원(이에 상당하는 특정직 공무원을 포함한다)

4. 사회복지법인을 포함한 비영리법인에서 소비자보호활동 및 상가임대차문제의 상담에 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람

5. 그 밖에 상가임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

⑤ 위원장은 공익위원 자격을 가진 자로서 해당 지방자치단체장이 임명하고, 공익위원이 된다.

⑥ 조정위원회는 소위원회를 둘 수 있고, 소위원회는 위원장이 지명하는 임차인위원 1인, 임대인위원 1인, 공익위원 1인으로 구성한다.

⑦ 조정위원회에 조사관을 둘 수 있고, 조사관은 위원장 또는 주심위원의 지휘를 받아 조정에 필요한 조사를 하고, 위원회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

⑧ 조정위원회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, 소위원회는 구성위원 전원의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑨ 그 밖에 조정위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제14조의 3을 다음과 같이 신설한다. 제14조의3(분쟁조정의 신청 및 조정기간) ① 임대인 또는 임차인은 조정위원회에 상가임대차와 관련한 다음 각호의 분쟁에 대하여 조정을 신청할 수 있다.

1. 권리금에 관한 분쟁

2. 제11조에 정한 차임증감청구권 행사의 적정성 등 임대료에 관한 분쟁

3. 제10조 갱신 거절 사유의 정당성 등 임대기간에 관한 분쟁

4. 임대인의 목적물 수선·유지 의무 등에 관한 분쟁

5. 임차인의 원상회복의무· 명도의무 등에 관한 분쟁

6. 기타 대통령령으로 정하는 분쟁

② 조정위원회는 제1항의 규정에 따라 분쟁조정을 신청 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지체 없이 분쟁조정절차를 개시하여야 한다.

③ 조정위원회는 조정사건에 관하여 사실관계의 확인 등 그 조정을 위하여 필요하다고 인정할 때에는 조정당사자·임차인단체·임대인단체 기타 관계인에 대하여 출석·보고 또는 필요한 서류의 제출을 요구하거나 위원장 또는 주심위원 또는 조사관으로 하여금 임대차상황·관련서류 기타 물건을 조사하게 할 수 있다.

③ 조정위원회는 제1항의 규정에 따라 분쟁조정을 신청 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 30일 이내에 그 분쟁조정을 마쳐야 한다. 다만, 부득이한 사정으로 30일 이내에 그 분쟁조정을 마칠 수 없는 경우에는 그 기간을 연장할 수 있고, 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 당사자에게 통지하여야 한다.

제14조의 4를 다음과 같이 신설한다. 제14조의4(분쟁조정의 효력 등)

① 조정위원회는 조정안을 작성하였을 때에는 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다.

② 제1항에 따라 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 조정위원회에 통보하여야 한다.

③ 조정위원회는 당사자가 조정안을 수락한 때에는 즉시 조정조서를 작성하여야 하고, 관여한 위원 전원과 각 당사자가 조정조서에 서명 또는 기명날인하여야 한다.

④ 전항의 규정에 따라 작성된 조정조서는 「민사소송법」에 따른 재판상 화해의 효력을 갖는다.

⑤ 조정위원회는 당사자가 조정안을 수락하지 않은 때에는 다음 각호의 내용을 기재된 조정불성립조서를 작성하고, 관여한 조정위원 전원이 조정불성립조서에 서명 또는 기명날인 하여야 한다. 조정위원회는 당사자에게 조정불성립조서를 송부한다.

1. 조정신청 취지 및 이유 요지

2. 조정위원회의 조사 내용

3. 당사자 주장의 당부

4. 조정안(취지와 이유)

5. 조정불성립 사실

6. 기타 필요한 사항

제14조의 5를 다음과 같이 신설한다. 제14조의 5(불공정거래행위) 다음 각호의 행위는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제23조에서 정한 불공정거래행위로 본다.

1. 거래상 우월한 지위를 남용하여 제11조 규정을 초과한 임대료를 지급받는 행위

2. 거래상 우월한 지위를 남용하여 제10조 제1항 각호에서 정한 사유 없이 계약갱신을 거절하는 행위

3. 거래상 우월한 지위를 남용하여 임차인에게 부당하게 리모델링비, 수리비 또는 기타 지급할 의무가 없는 공사비를 부담하게 하는 행위

4. 거래상 우월한 지위를 남용하여 임차인에게 부당하게 제소전 화해 조서를 작성하게 하는 행위

5. 기타 대통령령으로 정하는 임대인이 우월한 거래상 지위 남용하는 행위

부 칙

이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만 제2조제1항 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없고, 제14조 제3항 규정은 이 법 시행 이후 최초 임대차계약을 체결한 임대차에 적용한다.

※ 별첨 2 : 상가건물임대차보호법 10조에 대한 헌법소원 심판청구서 요약(2013. 3.7일 제출)

당사자

청구인: 최지원/이선민

청구취지

“상가건물 임대차보호법(2009. 5. 8. 법률 제9649호로 개정된 것) 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분은 헌법에 위반된다.” 라는 결정을 구합니다.

당해사건

가단45478 건물명도 등

원고: 심00

피고: 1. 최지원 2. 이선민(항소: 서울남부지방법원 2013나2455)

위헌이라고 해석되는 법률조항

「상가건물 임대차보호법」(2009. 5. 8. 법률 제9649호로 개정된 것) 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

개요 및 심판청구의 대상

청구인들은 청구외 심00(=당해 소송사건의 원고)로부터 서울 강서구  방화동 451-10 제1호  건물의  1층 일부를 보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원, 계약기간 2010.8.11.부터 24개월의 약정으로 임차(이하 ‘이 사건 임대차 계약’)하여 로스터리카페를 운영해오다가 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 심00은「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’)에 근거하여 이 사건 임대차 계약의 갱신을 거절한 뒤 청구인들을 상대로 서울남부지방법원에 이 사건 건물의 명도를 구하는 소송을 제기하였습니다(같은 법원 2012가단45478).

위 소송 계속 중 청구인들은 2012. 12. 3. 이 사건 법률조항이 헌법 제23조 및 제119조 제2항에 위반된다는 등의 이유로 위헌 여부 심판의 제청을 신청하였습니다(같은 법원 2012카기2543). 그러나 동 법원은 2013. 2. 1. 원고의 명도청구를 인용하면서 청구인들이 한 위헌법률심판의 제청신청을 각하하는 결정을 하였으며, 동 결정은 2012. 2. 19. 청구인들에게 송달되었습니다. 한편 청구인들은 당해 사건의 제1심 판결에 대하여 서울남부지방법원 2013나 2455호로 항소를 제기하였습니다.

전제성

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하면서, 그 단서 제7호에서 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”에는 그러하지 아니하다고 규정합니다.

청구인들은 이 사건 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 수 차례에 걸쳐 계약갱신을 요구하였음에도 불구하고, 당해 사건의 원고는 위 단서 규정 중 ‘재건축’ 부분에 근거하여 이 사건 임대차계약 갱신의 거절을 통지하고, 그것을 이유로 이 사건 임대차계약이 2012.8.10.에 종료되었다고 주장하며 명도소송을 제기한 것입니다.

그런데「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분에 대해 위헌결정이 선고되면, 당해 사건의 원고가 청구인들의 계약갱신 요구를 거절할 근거가 없어지게 되고,「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항에 의하여 이 사건 임대차기간이 만료되는 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되므로, 원고는 피고들에게 이 사건 건물의 명도를 구할 권리가 없게 됩니다. 따라서 위 규정은 당해 소송사건에서 재판의 전제가 됩니다.

서울남부지방법원은 “이 사건 임대차계약은 심00의 갱신거절의 통지에 불구하고 임차인인 최지원의 갱신요구가 없어 기간만료로 종료한 것”이라고 전제한 뒤 “심00의 갱신거절의 통지가 법 제10조 제1항 각호의 요건을 갖추어야 하는 것은 아니므로, 비록 심00이 법 제10조 제1항 제7호의 사유를 들어 갱신거절의 통지를 하였다 하더라도 법 제10조 제1항 제7호의 위헌여부는 본안사건의 재판의 전제가 되지 않는다”고 판시하며 청구인들의 위헌제청신청을 각하하였습니다.

그러나 헌법재판소법 제68조 제2항의 헌법소원심판에서 사건기록을 보지 않고 판단하는 헌법재판소로서는 특별한 사정이 없는 한 청구인의 주장사실이 모두 인정된다는 것을 전제로 하여 재판의 전제성 여부를 판단하며, 따라서 ‘청구인의 주장사실이 모두 인정되더라도 법률의 위헌여부가 재판의 결론에 아무런 영향을 미칠 수 없는 경우에 한하여’ 재판의 전제성을 부인할 수 있습니다(헌재 1998.9.30.96헌바93. 이 판례는 법원이 청구인의 명의신탁 주장을 인정할 수 없다는 이유로 재판의 전제성을 부인하였으나, 헌법재판소가 “청구인의 명의신탁 주장을 인정할 수 없다는 이유로 재판의 전제성을 부인할 수는 없다”고 판시하며 재판의 전제성을 인정한 사안입니다).

그러므로, 비록 위 법원이 위와 같은 사실인정을 하였다 하더라도 헌법재판소는 그것을 이유로 이 사건 법률조항의 재판의 전제성을 부인할 수 없습니다. 그뿐 아니라 법원의 위와 같은 사실인정은 증거법칙에 반하는 자의적인 것이었습니다. 청구인들이 이 사건 임대차계약의 갱신요구를 하고 이에 대하여 위 심00이 이 사건 법률조항을 근거로 갱신거절의 통지를 했다는 것은 원·피고 사이에 다툼이 없는 사실이었습니다.

사건 위헌심사를 위해 먼저 검토되어야 할 것들

「상가건물 임대차보호법」은 건물 소유자의 재산권을 제한하고 사적 자치를 제약하는 법률이라는 것이 종래 많은 사람들의 생각이었습니다. 「주택임대차보호법」도 마찬가지입니다. 이런 사고는 헌법이 보장하는 재산권은 곧 소유권을 의미한다는 생각과, 소유권 행사를 제한하는 법률은 곧 헌법 제37조 제2항 소정의 기본권 제한입법이라는 생각에 근거한 것이라 할 수 있습니다. 그러나 이런 생각들은 이 법률들의 한 구석만을 본 것입니다.

첫째, 헌법이 보장하는 재산권은 ‘경제적 가치를 가지는 물건이나 급부의 향유를 목적으로 하는 구체적 권리’를 말합니다. 여기에는 재산적 가치를 가지는 물권·채권 등이 모두 포함되며(헌재2000.6.29, 99헌마289), 소유권은 그 중 하나에 지나지 않습니다. 임차권과 소유권은 헌법적으로 동등한 가치를 가지는 재산권이며, 후자가 전자보다 헌법적으로 우월한 권리라고 할 수 없습니다. 다만 소유권이 임차권보다 법률로부터 더 많은 권능을 부여받고 있을 뿐입니다.

둘째, 다른 권리들과 달리 재산권의 내용과 한계는 법률에 의해 정해집니다(헌법 제23조 제1항 제2문). 따라서, 재산권의 내용과 한계를 정하는 법률은 재산권을 제한하는 것이 아니라 재산권을 형성하여 구체적으로 보장하는 의미를 가지며(헌재1993.7.29. 92헌바20, 판례집 제5권 2집, 36, 44), 국회는 그에 관하여 광범위한 입법형성권을 가집니다.

‘소유권 이외의 재산권’의 내용과 한계를 정하는 법률이 재산권을 형성하는 법률이라는 점에 대하여는 쉽게 동의하면서도, ‘소유권’의 내용과 한계를 정하는 법률에 관하여는 이 점에 쉽게 동의하지 못하는 경우가 있는데, 이는 많은 사람들의 의식 속에 뿌리깊게 자리잡고 있는 ‘소유권절대사상’에 연유한 것입니다. 이에 관하여는 다음 항에서 자세히 보기로 합니다.

요컨대,「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임대인의 권리와 임차인의 권리의 내용과 한계를 정함으로써 이를 구체적으로 보장하는 법률이지, 단순히 상가건물 임차인에게 혜택을 주기 위해 그 소유권자의 권리를 제한하고 사적 자치를 제한하는 법이 아닙니다.

헌법은 “재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다”고 규정합니다(제23조 제2항). 재산권의 사회적 구속성은 재산권과 헌법상의 다른 권리들이 충돌할 때 그 해결을 위한 하나의 지침이 되며, 재산권의 내용과 한계를 정하는 입법의 지침이 됩니다. 민법과 민사소송법이 신의성실의 원칙을 재산관계에 관한 실체법과 절차법을 관통하는 대원칙으로 천명한 것(민법 제2조, 민사소송법 제1조)은 그것의 또 다른 표현이라고 할 수 있습니다.

재산권의 사회적 구속성이 필수인가 선택인가 하는 문제는 국가가 재산권의 사회적 구속성을 적극적으로 실현하는 것이 헌법적 책무인가 하는 문제입니다. 이 문제는 이 사건 법률조항의 위헌성을 논증하는 데 매우 중요한 전제가 됩니다.

재산권의 사회적 구속성은 소유권절대사상에 대립하는 사상이므로 이 문제를 검토하기 위하여는 소유권절대사상의 유래에 대해 생각해 보아야 합니다. 개인의 소유권이 절대적 권리라는 사상은 로크(John Locke)에게로 거슬러 올라갑니다. 그의 소유권절대사상은 자연상태를 전제로 한 몇 가지 가정에 근거한 것이었는데, 아래에서 보는 것처럼 그 가정들은 로크 생존 당시부터 이미 유지될 수 없는 것이었습니다.

(1) 자원이 무한하다는 가정: 로크는 사람이 토지소유권(로크의 소유권절대사상은 주로 부동산과 그 소출에 관한 것입니다)을 취득하더라도, 토지는 모든 사람을 위해 충분히 남아 있기 때문에 결코 다른 사람의 희생을 초래하는 경우가 없다고 주장했습니다.

이 가정이 참이 될 수 없음은 긴 설명이 필요치 않다고 할 것입니다. 재산권의 대상이 되는 자연적·인공적 자원이 유한하다는 것은 너무나 분명한 사실이며, 이 사실은 재산권을 헌법상의 다른 권리들과 구별시키는 중요한 징표입니다. 로크 생존 당시에도 영국의 토지는 대부분 소수의 귀족과 지주가 소유하고 있었으며, 대다수 농민은 땅이 없어 소작인이나 농장노동자로서 간난의 삶을 살아가고 있었습니다.

(2) 인간의 소유능력이 유한하다는 가정: 인간은 노동능력과 재산에 대한 필요가 한정되어 있기 때문에 인간의 토지소유능력은 한정되어 있고, 따라서 토지를 소유하는 것이 다른 사람에게 피해를 주는 경우는 결코 없다고 주장했습니다. 이 주장에 대해서도 긴 반박이 필요하지 않다고 봅니다.

(3) 생산의 90% 이상이 노동의 결과라는 가정: 로크는 아무리 줄잡아도 토지소출의 90% 이상이 토지소유자의 기술과 발명과 노동의 결과이며, 정당하게 계산하면 대부분의 경우 99%가 그의 기술·발명·노동의 결과라고 주장했습니다. 그러므로 생산물은 전적으로 그의 소유물이 되어야 하며, 그 결과물에 대해 다른 사람의 권리를 공동으로 인정해서는 안 된다고 주장했습니다. 요컨대 사유재산권의 절대적 보호는 그의 노동에 의해 정당화된다는 것이 그의 주장의 요지였습니다.

이 주장은 현대 자본주의에서 다음과 같이 수정될 수 있을 것입니다: “생산의 90% 이상은 자본의 결과물이다. 그러므로 생산물은 전적으로 자본가의 소유물이 되어야 하며, 그 결과물에 대해 다른 사람의 권리를 공동으로 인정해서는 안 된다”. (토지소유자에게는 지료가, 노동자에게는 임금이 각각 지급되므로, 이들에게 생산물에 대한 공동소유권을 인정할 필요는 없다고 가정합니다.)

그러나 로크의 주장이나 자본주의에서 수정된 주장 모두 참이 될 수 없습니다.

먼저 로크 생존 당시 영국에서 토지소출의 대부분이 ‘지주의 노동’이 아니라 ‘소작인과 농장노동자의 노동’에 의해 생산되고 있었으며, 소작인과 농장노동자에게 정당한 임금이 지급되지 않았다는 점을 지적하지 않을 수 없습니다.

또한 이 점을 문제삼지 않더라도, 생산물의 90% 이상이 생산자 자신의 기술과 발명과 노동의 결과(또는 자본의 결과물)라는 가정은 참이 되기 어렵습니다.

생산은 자본과 토지와 노동만으로 완성되지 않습니다. 한 가지 예를 들어봅니다. 인간이 1대의 자동차를 생산하기 위하여는 바퀴의 원리, 열기관의 원리, 전자기에 관한 원리들, 기어와 크랭크축에 의한 동력전달의 원리 등등 수많은 자연과학적 원리와 기술들이 필요합니다. 이것들 중 한 가지만 없어도 자동차는 완성될 수 없습니다. 하지만 자본가나 노동자는 그 기술과 발명들을 사용하기 위하여 누구에게도 돈을 지불하지 않습니다. 만일 이 기술과 발명들에 대해 특허사용료를 지불해야 한다면, 자동차회사는 모두 파산하고 말 것입니다.

그러면 이 원리와 기술들은 누구의 것일까요? 그것은 모든 인류의 공동자산입니다. 따라서 동시대를 살고 있는 모든 사람이 그에 대한 권리를 정당하게 주장할 수 있습니다. 재산권이 사회적 제약을 받을 수밖에 없는 이유는 바로 여기에 있습니다.

요컨대 소유권절대사상은 처음부터 틀린 명제였습니다. 재산권은 본질적으로 사회적 제약을 받을 수밖에 없으며, 그 근거는 (1)재산권은 모든 사람의 생존과 인간다운 삶의 기반이 되는데 그 대상인 자원이 한정되어 있다는 점과 (2)소유자 한 사람의 능력만으로는 그것을 취득될 수 없다는 데 있습니다. 따라서 재산권이 사회적 제약을 받는다는 것은 헌법 이전의 자연법적 당위라고 할 수 있습니다.

사회적 구속성에 따른 재산권제한의 정도는 그 재산이 ‘그 권리주체인 개인에게 갖는 의미’와 ‘사회전반에 대해 갖는 의미’에 따라 달라질 수 있습니다(헌재1998.12.24. 89헌마214). 즉 재산권에 대한 사회적 제약의 정도는, 특정재산이 ‘개인에게 갖는 의미’와 ‘사회전반에 대해 갖는 의미’라는 두 변수의 함수관계에 의해 결정됩니다. 이 둘의 함수관계는 재산권의 내용과 한계를 정하는 입법에 대한 위헌심사의 척도가 됩니다.

특정재산이 ‘개인에게 갖는 의미’는 그 재산이 개인의 생존과 인간다운 삶에 꼭 필요한지 여부를 말합니다. 개인의 생존과 인간다운 삶에 필요한 범위 내의 재산에 대하여는 사회적 구속성에 의한 제한의 여지가 좁아지고, 그 범위에서 멀어질수록 더 많은 제한이 정당화되거나 요구될 수 있다는 것입니다. 헌법재판소는 “개별 재산권이 갖는 자유보장적 기능이 강할수록, 즉 국민 개개인의 자유실현의 물질적 바탕이 되는 정도가 강할수록 그러한 제한에 대해서는 엄격한 심사가 이루어져야 한다”고 판시한 바 있습니다(헌재2006.7.27. 2003헌바18).

이러한 이중기준을 ‘생존권적 재산권’과 ‘비생존권적 재산권’의 구분으로 설명하는 견해도 있습니다. 특정재산이 개인의 자율적 생존을 위해 필요한지 여부를 기준으로 재산권을 ‘생존권적 재산권’과 ‘비생존권적 재산권’(사회적 지배력 행사의 의미를 지니는 재산권)으로 나누어, 후자에 대하여 사회적 구속성을 더욱 강하게 요구하는 것입니다.

재산의 ‘사회적인 연관성’과 ‘사회적 기능’이 크면 클수록, 즉 공공적 성격이 강한 재산일수록, 더 광범위한 제한이 요구되거나 정당화될 수 있습니다. 헌법재판소는 다음과 같이 판시한 바 있습니다: “특정 재산권의 이용이나 처분이 그 소유자 개인의 생활영역에 머무르지 아니하고 일반국민 다수의 일상생활에 큰 영향을 미치는 경우에는 입법자가 공동체의 이익을 위하여 개인의 재산권을 규제하는 권한을 더욱 폭넓게 가진다.”(헌재1998.12.24, 89헌마214, 판례집 제10권 2집, 927, 945). 토지가 그런 재산의 대표적인 예입니다.

상가건물 임차인에게 그 임차권은 ‘생존권적 재산권’인 경우가 대부분인 반면, 그 임대인의 권리는 ‘비생존권적 재산권’인 경우가 대부분입니다. ‘사회전반에 대해 갖는 의미’ 측면에서 보더라도, 상가건물은 수많은 소상인들의 생계의 기틀이 된다는 점에서 임대인의 권리가 그 임차인의 권리보다 공공적 성격이 훨씬 강하다는 것을 어렵지 않게 인정할 수 있습니다. 그러므로 상가건물 소유자의 권리에 대하여는 임차인의 권리보다 더욱 폭넓은 제한이 요구되거나 정당화될 수 있는 것입니다.

재산권의 내용과 한계를 정하는 입법의 지침으로는 ‘재산권의 사회적 구속성’ 외에도 경제민주화에 관한 조항이 있습니다. 헌법 제119조 제2항은 이렇게 규정합니다: “국가는 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다”.

헌법 제119조 제1항과 제2항은 ‘자유방임경제와 계획통제경제를 모두 지양하고 복지국가의 이상을 추구하고 있음을 선언한 것’이며(헌재1989.12.22. 88헌가1), 이에 따라 국가는 복지국가를 실현하기 위하여 가능한 수단을 동원할 책무를 진다는 것이(헌재2001.1.18. 2000헌바7) 헌법재판소 판례입니다. 그러므로 헌법 제119조 제2항에 의한 규제와 조정은 국가의 의무이며, 단순히 시혜적 조치가 아닙니다.

사인간의 법률관계에서는 다양한 종류 및 형태의 재산권들이 서로 충돌하며, 그 관계에서 국가는 소유권뿐 아니라 모든 재산권을 보장하고 보호할 의무가 있습니다. 따라서 사인간의 법률관계에서는 소유권도 대국가적 관계에서만큼 강력한 보장 내지 보호를 받을 수 없으며, 일정한 제약을 받는 것이 불가피합니다.

또한 국가는 사인간의 법률관계에 개입하여 여러 종류의 재산권의 내용과 한계를 정함으로써 재산권의 사회적 구속성을 구현할 의무가 있으며, 특히 경제적 강자와 약자 간에 형성되는 법률관계에는 적극적으로 개입하여 적절한 규제와 조정을 함으로써 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 구현할 책무를 띠고 있습니다.

소유권은 재산권 중에서 가장 강력한 권능을 갖는 권리입니다. 따라서 사인간의 법률관계에서 소유권은 보호의 대상으로서보다는 그 내용과 한계를 정하고 규제와 조정을 하는 대상으로서의 성격이 더 강조될 수밖에 없습니다.

임대차는 소유권자가 임차인에게 자신의 소유물을 일정기간 동안 사용할 권리를 부여하고 그 반대급부로 임료를 징수하는 법률행위입니다. 이러한 법률행위는 소유권자가 그 소유물로부터 소득을 얻기 위해 자유롭고 자발적인 의사에 의하여 이루어지며, 이러한 법률관계는 ‘계약의 자유’라는 헌법이 보장하는 또 다른 권리를 행사한 결과로 형성된 것입니다. 따라서 임대차관계로 인해 임대인의 소유권이 일정한 제약을 받는 것은 그러한 법률관계를 자발적으로 형성한 임대인에게 당연하고 필연적인 결과라 할 수 있습니다.

한편, 상가건물의 소유자는 임차인으로부터 임료를 지급받을 뿐 그 상가건물과 상가를 형성·유지·발전시키는 데 전혀 기여하지 않습니다. 상가건물은 임차인에 의해 유지되고 발전하며, 상가를 형성하고 발전시키는 것 또한 임차인입니다. 상가건물의 소유자는 임차인과 소비자 사이에서 ‘임료’라는 불로소득을 올리는 아웃사이더일 뿐입니다.

이런 사실은 이 사건 당해 소송사건에서 매우 극명하게 드러납니다. 청구인들은 한적한 골목길의 문 닫은 지 몇 개월 된 허름하고 노후한 식당 자리를 3,000만원의 시설투자와 3,000만원의 설비투자를 하고 각고의 노력을 기울여 문화적 공간으로 탈바꿈시켰으며, 그 결과 ‘Café 그’는 마을 주민들의 사랑방, 나아가 공동체적 문화공간으로 자리잡았습니다. 어떤 사람들에게는 ‘Café 그’가 그림치료의 장소가 되었고, 어떤 사람들에게는 마을의 정기적인 독서모임·콘서트·음악 나눔의 장소가 되었으며, 또 어떤 이들에게는 어린 아이들과 함께 하는 가족모임 장소, 놀이터·쉼터가 되었습니다(소 갑제1 내지 3호증). ‘Café 그’의 성공적인 운영은 주변의 거리와 상가도 변화시켰으며, 그로 인하여 임대조차 어려웠던 허름한 건물들이 권리금을 받는 상가로 발전하였습니다.

요약하건대, 상가와 상가건물의 유지·존속에 직접적이고 인적(人的)인 이해관계를 갖는 것은 상가건물의 임차인이며, 상가건물의 소유자가 상가와 상가건물에 갖는 이해관계는 ‘임료의 증가와 감소’라는 간접적이고 물적(物的)인 것에 지나지 않습니다. 그러므로 상가건물의 임대차 관계에서 상가건물의 유지와 임대차관계의 존속과 관련한 재산권보호의 초점은 소유권자가 아니라 임차인에게 맞추어져야 합니다. 소유권자에게는 상가건물에 관한 일반적인 관리·처분권과 임료청구권을 보장하는 것으로 충분합니다.

「상가건물 임대차보호법」은 재산권의 사회적 구속성과 복지국가원리를  지도원리로 하여 재산권의 내용과 한계를 정하는 법률입니다. 이 법률은 재산권의 사회적 구속성과 복지국가원리를 구현해야 할 국가의 책무를 구체적으로 이행하기 위해 제정된 것이며, 단순히 상가건물소유권을 제한하고 그 임차인에게 은혜를 베푸는 법이 아닙니다.

그러므로,「상가건물 임대차보호법」의 입법원리는, 사회적인 연관성과 사회적 기능이 큰 상가건물 소유권의 제한을 통해 상가건물 임차인들의 생존권적 재산권을 보호하고 그들의 사회경제생활의 안정을 적절하게 보장함으로써 복지국가원리를 구현한다는 데서 찾아야 하며, 이 법률에 대한 위헌심사는 국가가 그러한 책무를 다하였는지 여부에 초점이 맞추어져야 합니다.

한편 상가건물 임대차 관계는, 그 소유권자가 임료 수입을 올리기 위해 자발적으로 형성한 법률관계라는 점과 임차인이 상가건물과 상가의 형성·유지·발전에 기여하는 사회적 기능에 비추어 볼 때, 임대차 관계의 존속과 관련한 재산권보호의 초점은 임차인에 맞추어져야 합니다.

「상가건물 임대차보호법」이 채권인 임대권에 대항력 및 우선변제청구권을 부여하고 상가건물 임차인에게 일정 기간 동안 계약갱신청구권을 보장한 것은 이러한 입법취지의 구체적으로 구현하기 위한 것입니다. 이 규정들은 단순히 상가건물 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이 아니고 그것을 구체적으로 보장하는 조항입니다.

그러므로 임차인의 임대차계약 갱신청구권 등 「상가건물 임대차보호법」상 임차인의 권리에 대한 제한은 매우 신중하게 이루어져야 하며, 그 제한에 대한 위헌심사는 과소보호금지원칙이 아니라 과잉금지원칙에 따라 이루어져야 합니다.

사건 법률조항의 위헌성

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 단서 제7호는 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정합니다. 위에서 본 심사기준에 터잡아 볼 때 이 규정은 다음 두 가지 점에서 헌법에 위반됩니다.

위 규정은 철거 또는 재건축의 사유에 아무런 제한을 명시하지 않고 있어 임대인이 철거 또는 재건축을 하고 싶을 때에는 그 사유를 묻지 않고 무조건 계약갱신을 거절할 수 있는 것으로 해석될 수 있습니다.

그러나, 임료를 받기 위해 상가건물을 임대한 사람이 갑자기 건물을 철거해 버리거나 새 건물을 짓고 싶은 마음이 생겼다고 해서 ‘그 사유를 묻지 않고’ 언제나 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있도록 한 것은 자의적 입법이 아닐 수 없습니다. 이것은 사회적인 연관성과 사회적 기능이 큰 상가건물 소유권의 제한을 통해 상가건물 임차인들의 생존권적 재산권을 보호하고 그들의 사회경제생활의 안정을 적절하게 보장함으로써 복지국가원리를 구현해야 할 국가의 책무를 다한 것이라고 볼 수 없으며, 상가건물 임차인의 권리를 자의적으로 침해하는 것입니다.

상가건물의 임차인은 불모의 공간에서 영업을 시작하기 위해 많은 시설투자와 설비투자를 합니다. 상가임차인이 부득이한 사정으로 영업을 그만두어야 하는 경우에는 새로운 임차인에게 권리금을 받음으로써 그 동안의 투자와 노력을 어느 정도 보상을 받게 됩니다. 소유권자가의 단순한 변심으로 임차인의 모든 투자와 노력을 하루 아침에 무위로 돌아가도록 한 이 사건 법률조항은 비례원칙을 위반하여 임차인의 재산권을 과도하게 침해할 뿐 아니라, 자의금지원칙에도 위반되는 규정입니다.

그러므로, 소유권자가 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는 것은 ‘정당한 사유’가 있는 경우로 제한하거나 최소한 ‘상당한 이유’로 재건축을 하는 경우로 한정하는 것이 합당합니다. 다만, 그런 제한규정을 두는 것이 임대인의 건물소유권을 침해하는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수도 있으나, 그런 의문은 ‘상당한 사유’를 규범조화적으로 해석함으로써 깨끗하게 해소될 수 있습니다.

이 사건 법률조항은 상가건물 소유자가 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는 조건 내지 시점을 구체적으로 규정하지 않고 막연히 “재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”라고 규정하고 있습니다. 그리하여 건물소유자가 재건축을 계획하기만 하면, 그 계획이 법령상 또는 현실적으로 실현가능한지 또는 그 실행까지 얼마의 기간이 소요될 것인지를 묻지 않고 막바로 계약갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다.

건물의 재건축 계획을 실행에 옮기기 위하여는 상세설계도면의 작성, 토지지질조사 보고서 제출, 건물신축허가, 시공사 선정 및 도급계약의 체결 등 수많은 절차와 과정들이 필요하며, 이런 절차와 과정들은 자동적으로 충족되는 통과의례가 아닙니다. 따라서 임대인이 재건축 계획을 세우고 있다 하더라도, 그 후 법령상 또는 현실적인 이유로 그 계획이 실현되지 못할 개연성이 상존하며, 재건축 계획의 실행을 위한 법령상 또는 현실적인 조건을 충족하기 위해 수 년의 기간이 소요되는 경우도 있습니다. 또 단순한 변심으로 임대인이 재건축 계획을 철회하는 경우도 있습니다.

그러므로 임대인이 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는 시점은, 건축허가 등 재건축에 관한 법령상의 제한이 모두 해소되고 공사실행을 위한 사전 준비가 대부분 완료되어 재건축 계획을 철회하기가 현저히 곤란해진 시점으로 제한하는 것이 마땅합니다.

이 사건 당해 소송사건을 보면 그러한 제한이 얼마나 필요한지를 절감할 수 있습니다. 당해 사건의 원고 심00은 2004~2005년경 이 사건 상가건물 부지와 칠성연립 등 인근 토지 몇 필지를 병합하여 새 건물을 지으려고 했던 사실이 있습니다. 당시 심00은 재건축을 이유로 상가 임차인들에게 건물명도를 요구했으며, 이 사건 건물 1층 3호에 입주해 있던 “부일세탁소”는 인근 건물에 새 점포를 구해 임대차계약을 체결하기까지 갔습니다. 그런데 칠성연립 주민들과 합의가 되지 않아 심00은 재건축 계획을 철회하였으며, 그 바람에 위 “부일세탁소”는 새 임대차계약을 파기하고 3개월 분 임대료를 고스란히 날린 사실이 있습니다.

요약하건대, 「상가건물 임대차보호법」제10조 제1항 단서 제7호가 막연히 “재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”라고 규정함으로써 건물주가 재건축을 계획하기만 하면 언제든지 계약갱신을 거절할 수 있도록 한 것은 명확성 원칙 및 과잉금지원칙에 반해 상가건물 임차인의 권리를 과도하게 제한하는 것입니다. 이는 또한, 사회적인 연관성과 사회적 기능이 큰 상가건물 소유권의 제한을 통해 상가건물 임차인들의 생존권적 재산권을 보호하고 그들의 사회경제생활의 안정을 적절하게 보장’해 줌으로써 복지국가원리를 구현해야 할 국가의 책무를 위반한 것입니다.

이 사건 법률조항은 헌법 제23조 제1·2항 및 헌법 제119조 제2항으로부터 도출되는 국가의 책무를 위반하고, 명확성원칙 및 과잉금지원칙에 반해 상가임차인의 재산권을 침해하는 규정입니다. 이 규정은 자의금지원칙조차 충족할 수 없습니다.

상가 건물 소유자들은 ‘이 규정을 믿고’, 5년 간 계약갱신을 할 의사가 없으면서도 그 사실을 숨기고 임대차계약을 체결해 임차인으로 하여금 시설투자를 하게 한 뒤 1년 또는 2년의 계약기간이 지나면 이 규정을 들어 갱신거절을 통지를 하는 경우가 적지 않습니다. 이로 인하여 상가 임차인들의 재산권과 생존권이 심각하게 위협받고 있으며, 그로 인한 사회적 손실 또한 적지 않은 것이 현실입니다.

이 사건 당해 소송사건이 그런 경우의 대표적 사례입니다. 청구인들은 오랫동안 장사할 수 있게 해주겠다는 심00의 말을 믿고 2010. 8. 11. 이 사건 임대차 계약을 체결하고 6,000만원 상당의 시설투자와 설비투자를 했습니다. 그런데 심00은 겨우 9개월만인 2011. 5. 중순경 청구인들에게 전화를 하여 재건축을 하겠다며 즉시 명도를 요구했습니다. 청구인들의 반대로 계약의 즉시 파기는 모면하였지만, 그로 인한 청구인들의 심적 고통은 이루 말할 수 없는 것이었습니다.

요컨대 이 사건 법률조항은 상가임차인의 재산권과 생존권을 심각하게 위협하고 막대한 사회적 손실을 야기하는 독소조항입니다. 이 규정은 위헌결정을 통해 즉시 실효되어야 합니다.

그러므로 청구인들은 헌법재판소법 제68조 제2항에 의하여 「상가건물 임대차보호법」제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분의 위헌결정을 구하는 이 사건 헌법소원을 청구하기에 이르렀습니다.

※ 별첨3 : 상가임대차보호법 2조에 대한 헌법소원심판청구서 요약본(이번 주 중 제출 예정)

청구 취지

상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 동조 제2항은 헌법 제10조, 헌법 제11조 제1항, 헌법 제15조, 헌법 제23조 제1항, 헌법 제34조 제1항, 헌법 제37조 제2항, 헌법 제75조에 위반된다. 라는 결정을 구합니다.

청구 이유

1. 이 사건 관련 규정 및 제청대상의 범위

가. 이 사건 헌법소원 심판 청구 대상인 「상가건물임대차보호법」제2조는 아래와 같습니다.

o 제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

나. 신청인은 위 「상가건물임대차보호법」제2조 중 제1항 단서 및 제2항에 대하여 이 사건 헌법소원 심판을 청구하는 것입니다.

2. 본안 사건의 개요 및 재판의 전제성

가. 본안 사건의 개요

(1) 신청인은 서울 강남구 신사동 ○○○○ 소재 지상건물 1층 88.24㎡(이하에서는 ‘이 사건 상가’라고 합니다)의 상가임차인으로, 2010. 9. 20.경 이 사건 상가에 관하여 종전 임대인과의 사이에 내부적으로 임대보증금을 40,000,000원(1년 후에는 1,000만 원 증액)으로, 월차임을 3,000,000원으로, 임대차기간을 인도일로부터 최소한 5년간 보장하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하면서, 다만 형식적으로 임대차계약서를 작성하면서는 월차임에 관하여 2,000,000원인 것으로, 임대기한을 2012. 10. 5.(24개월)까지인 것으로 하는 내용으로 종전 임대인과 임대차계약서를 작성하였고, 그 무렵 이 사건 상가를 인도받고 ‘○○○○’이라는 상호(업종 : 곱창집)로 사업자등록을 마치고 이 사건 상가에서 영업을 계속하고 있습니다.

(2) 한편, 신청인은 이 사건 상가에 관한 임대보증금과는 별개로, 이 사건 상가의 종전 임차인이던 신청외 ○○○에게 권리금 명목으로 275,000,000원을 지급하였으며, 인테리어 등의 시설비용으로 약 115,000,000원을 투자하여 이 사건 상가에서 곱창집 영업을 하고 있는 것인데, 신청인이 임대보증금의 몇 배에 이르는 많은 비용을 종전임차인에 대한 권리금과 시설투자비용으로 지출하면서까지 이 사건 상가를 임차하였던 것은 임대차기간을 최소한 5년까지는 보장하겠다는 종전 임대인과의 임대기간에 관한 합의가 있었기 때문입니다.

(3) 그런데, 종전임대인은 신청인과의 사이에 내부적으로 합의한 임대기간 도중인 2012. 3. 28.경 이 사건 상가를 포함한 건물 전체에 관한 매매계약을 체결하고, 같은 해 5. 30. 매수인들 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 새로운 소유자들은 이 사건 상가에 관한 임대차계약서에 기재된 임대기간이 종료하였음을 들어 서울중앙지방법원 2012가단 ○○○○○호로 신청인을 상대로 이 사건 상가에 관한 건물인도를 청구하고 있는 것입니다.

나. 재판의 전제성

(1) 「헌법재판소법」제41조 제1항은 법률이 헌법에 위반되는지 여부가 재판의 전제가 된 때에 법원은 헌법재판소에 위헌 여부의 심판을 제청할 수 있도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘재판의 전제’가 된다고 함은 구체적인 사건이 법원에 계속 중이어야 하고, 위헌여부가 문제되는 법률이 당해 소송사건의 재판에 적용되는 것이어야 하며, 그 법률이 헌법에 위반되는지 여부에 따라 당해 사건을 담당하는 법원이 다른 판단을 하게 되는 경우를 의미한다고 할 것입니다(헌법재판소 1992. 12. 24. 92헌가 8 결정 등).

(2) 그리고, 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 그 목적으로 하고 있으며(동법 제1조), 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」제5조, 「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 인정하고(제3조 제1항), 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으며(제3조 제2항), 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 임대인에 대한 계약갱신요구권을 인정하고(제10조 제1항, 제2항), 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력을 부인하고 있습니다(제15조).

다만,「상가건물임대차보호법」은 제2조 제1항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차’에 대하여는 동법을 적용하지 않는다고 규정하고, 동조 제2항에서는 ‘제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.'고 규정하여 일정한 보증금액을 기준으로 동법의 적용범위를 제한하고 있는데, 동법 시행령 제2조 제1항에 의하면 서울특별시, 과밀억제권역(서울특별시 제외), 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외) 및 그 밖의 지역 등 4개 지역으로 나누고, 동 시행령 제2조 제2항에서는 보증금 외의 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임으로 한다고 규정하고, 동 시행령 제2조 제3항에서는 동법 제2조 제2항에서 정하는 ’대통령령이 정하는 비율‘이라 함은 1분의 100을 말한다고 규정하고 있는바,

서울특별시를 기준으로 보면, 결국 월 단위의 차임(월차임)이 있는 상가임대차에 있어 [보증금+(월차임×100)]으로 계산된 보증금액 300,000,000원을 기준으로 「상가건물임대차보호법」의 적용여부가 달라지는 것으로, 위 보증금액을 초과하는 상가임대차에는 위 법률의 적용이 배제되는 것입니다.

(3) 한편, 이 사건 상가는 서울특별시 내에 위치하고 있는데, 이 사건 상가에 관한 신청인과 임대인 사이의 임대차계약에서 정한 보증금액을 보면, 임대보증금은 40,000,000원(최초인도일로부터 1년 후에는 1,000만 원 증액)이고, 월차임은 3,000,000원이므로, 「상가건물임대차보호법」제2조 제1항 단서 및 제2항, 동법 시행령 제2조 제1항, 제2항, 제3항에 의하면 보증금액이 300,000,000원을 초과하기 때문에 신청인의 이 사건 상가에 관한 임대차계약에는 동법이 적용되지 않으며, 임대인은 「상가건물임대차보호법」의 적용 범위 밖에 있는 이 사건 상가 임차인인 신청인에 대하여 임대차계약 종료를 이유로 이 사건 상가의 명도를 청구하고 있는 것입니다.

(4) 그런데, 뒤에서 설명 드리는 바와 같이, 일정한 보증금액을 기준으로「상가건물임대차보호법」의 적용범위를 결정하도록 하는 동법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 위헌의 소지가 있고, 만일 위 법률조항이 위헌이라면 신청인에게는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 임대인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 있고, 반면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 신청인의 계약갱신요구를 거절할 수 없게 될 것이므로, 임대인의 신청인에 대한 이 사건 상가에 관한 인도청구는 위 법률조항이 헌법에 위반되는지 여부에 따라 달리 판단될 가능성이 크다고 할 것입니다.

(4) 따라서, 위 법률조항의 위헌 여부는 현재 서울고등법원 항소심으로 계속 중인 건물인도 등 청구사건에서의 재판의 전제가 된다고 할 것입니다.

3. 이 사건 법률조항의 위헌성

가. 평등원칙 위반

(1) 헌법은 제11조 제1항에서 “모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별 ․또종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적․사회적․문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다”고 규정하여 평등의 원칙을 선언하고 있으며, 이러한 평등원칙은 국민의 기본권 보장에 관한 우리 헌법의 최고원리로서 국가가 입법을 하거나 법을 해석 및 집행함에 있어 따라야할 기준인 동시에, 국가에 대하여 합리적 이유 없이 불평등한 대우를 하지 말 것과, 평등한 대우를 요구할 수 있는 모든 국민의 권리로서, 국민의 기본권 중의 기본권인 것으로(헌재 1989.01.25, 88헌가7 등 참조), 이러한 평등 원칙은 법치국가질서의 근본요청으로서 모든 국가기관에게 법을 적용함에 있어서 정당한 근거 없이 개인이나 일정한 인적 집단을 불평등하게 대우하는 것을 금지하는 ‘법 적용의 평등’ 뿐만 아니라 입법자에 대해서도 그가 입법을 통해서 권리와 의무를 분배함에 있어서 적용할 가치평가의 기준을 정당화할 것을 요구하는 ‘법 제정의 평등’을 포함한다고 할 것입니다.

(2) 그런데, 이 사건 심판대상 법률조항인 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 대통령령으로 정하는 보증금액(차임이 있는 경우에는 차임을 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함)을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않는다고 규정함으로서 일정한 보증금액만을 기준으로 동법에 의해 보호되는 상가임차인과 보호되지 않는 상가임차인을 달리 취급하고 있습니다.

(3) 하지만, 일정한 보증금액만을 기준으로 한 위와 같은 구분은 그 보증금액을 초과하는 상가임대차의 임차인을 보호할 필요성이 없거나 필요성의 정도가 그 보증금액 이하인 상가임대차의 임차인에 비하여 극히 미미하다는 등의 사정이 전제되어야 그 합리성이 인정될 수 있는 여지가 있다고 할 것이나, 월차임 301만 원인 상가임대차라고 하여 보호필요성이 없다거나 월차임 300만 원인 상가임대차에 비해 그 필요성이 극히 미미하다고 할 수는 없으며, 금융위기(IMF) 이후 예금금리 및 담보대출금리가 내려가면서 임대인들이 보증금을 줄이고 월세로 임대차방식을 전환하는 방식을 통해 보증금에 대한 월금리보다 몇 배나 높은 수준으로 월차임 인상함으로써 임차인들의 월차임 부담이 증가되고 있는 현실을 감안하더라도 양자를 달리 취급할 만한 합리적인 이유를 찾을 수 없다고 할 것입니다.

또한, 일정한 보증금액을 초과하는 상가임대차의 임차인은 임대보증금의 몇 배에 달하는 권리금을 지급하는 경우가 많으나, 그러한 권리금은 전후 임차인 사이에서 수수되는 것으로 임대인이 수령하는 경우는 거의 없어 임차인으로서는 사실상 권리금을 회수할 수 있는 방안이 전무하다는 점을 감안할 때, 일정한 권리금액을 초과하는 상가임대차의 임차인에 대한 상가건물임대차보호법상의 계약갱신요구권을 통한 보호필요성은 더욱 크다고 할 것입니다.

(4) 요컨대, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 보증금액만을 기준으로 그 보증금액 초과하는 상가임대차를 상가건물임대차보호법의 적용 범위에서 제외함으로써 그 보증금액을 초과하는 상가임차인을 그 보증금액 이하인 상가임차인과 달리 취급하고 있으나, 보증금액만을 기준으로 양자를 달리 취급할 만한 합리적인 이유가 없을 뿐만 아니라, 현실적으로도 보증금액을 초과하는 상가임차인에 대한 보호 필요성이 크다고 할 것이므로, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 헌법 제11조 제1항에서 규정하는 평등원칙에 위반된다고 할 것입니다.

나. 포괄위임금지원칙 위반

(1) 헌법 제75조 제1항은 “대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항에 관하여 대통령령을 발할 수 있다.”라고 규정하여 대통령령으로 정할 수 있는 사항을 “법률에서 구체적 범위를 정하여 위임받은 사항”으로 한정함으로서 일반적이고 포괄적인 위임입법은 허용되지 않는다는 것을 명백히 하고 있습니다.

(2) 그런데, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서는 위 법률의 적용범위에 관하여 “대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”고 규정하여 상가건물임대차보호법의 적용 여부의 기준이 되는 보증금액의 정도나 범위, 제한의 한계 등에 관하여 아무런 기준도 제시하지 아니한 채 오로지 대통령령으로 정하도록 하고 있는바, 이는 국민의 권리와 의무에 관한 법률의 적용 여부나 그 적용 범위를 대통령령에 일반적, 포괄적으로 위임하고 있는 것이므로, 헌법 제75조의 포괄위임금지원칙에 위반된다고 할 것입니다.

(3) 또한 상가건물임대차보호법 제2조 제2항은 ‘보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액’을 포함하여 보증금액을 정하도록 하고 있는데, 이는 상가건물임대차보호법의 적용여부를 결정하는 중요한 기준이 되는 차임액에 곱해질 비율의 구체적인 범위와 한계를 법률로 정하지 아니한 채 모두 대통령령에 위임한 것이므로, 이 역시 헌법 제75조의 포괄위임금지원칙에 위반한 것이라고 할 것입니다.

(4) 따라서, 상가건물임대차보호법 제2조 제1조 단서 및 제2항은 헌법 제75조의 포괄위임금지원칙에 위반한 것이라고 할 것입니다.

다. 신청인의 기본권 침해

(1) 재산권 침해

헌법 제23조 제1항은 국민의 재산권을 보장하고 있으며, 헌법이 보장하는 재산권은 사회통념에 의하여 형성된 모든 재산가치적 법익으로 이해되고 있습니다.

권영성, 헌법학원론(신정판), 제510면 참조

이 사건의 경우 신청인은 임대보증금보다 몇 배나 많은 권리금을 종전 임차인에게 지급하고 시설비용을 투자하였고, 이러한 권리금과 시설비용으로 투자된 금원은 신청인이 이 사건 상가에서 계속하여 영업을 함으로써 회수될 수 있는 투자비용이라고 할 것입니다.

그런데, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 신청인의 이 사건 상가에 관한 상가임대차를 위 법률의 적용범위에서 제외함으로써 신청인으로 서는 위와 같은 권리금 및 시설비용으로 투자된 금원을 회수할 수 있는 영업의 기회를 상실하는 재산상 손해를 입게 되었고, 이러한 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 목적의 정당성, 수단의 상당성, 방법의 적절성, 피해의 최소성 원칙이라는 과잉금지원칙에 위배될 뿐만 아니라, 신청인의 재산권을 본질적으로 침해하는 것으로는 헌법에 위반된다고 할 것입니다.

(2) 직업수행의 자유 침해

헌법 제15조는 모든 국민의 직업선택의 자유를 보장하고 있으며, 직업선택의 자유에는 직업결정의 자유 뿐만 아니라 직업종사(직업수행)의 자유도 포함되는 것입니다.

이 사건의 경우, 신청인의 상가임차권은 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항에 의해 위 법률의 적용대상에서 제외됨으로써 신청인으로서는 이 사건 상가에서의 영업을 계속할 수 없게 되고, 이는 결국 신청인의 직업수행의 자유를 침해하는 것이라 할 것입니다.

(3) 행복추구권 및 인간다운 생활을 할 권리의 침해

모든 국민은 행복을 추구할 권리를 가지고 있으며, 인간다운 생활을 할 권리도 가지고 있습니다. 그리고, 일정한 경제활동 내지 사회활동은 행복을 추구하고 인간다운 생활을 유지하는 기본 전제가 되는 것으로서, 그러한 경제활동 내지 사회활동의 제한은 개인의 행복추구권과 인간다운 생활을 할 권리에 대한 침해를 야기하게 된다고 할 것입니다.

그런데, 신청인의 상가임차권이 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항에 의해 위 법률의 적용대상에서 제외됨으로써 신청인으로서는 이 사건 상가에서의 영업을 계속할 수 없게 되었다는 점은 앞서 설명 드린 바와 같으므로, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항에 의해 신청인의 행복추구권 및 인간다운 생활을 할 권리가 침해되었다고 할 것입니다.

라. 소결

위와 같이, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 평등원칙 및 포괄위임금지원칙에 위반되고, 신청인의 재산권, 직업수행의 자유, 행복추구권, 인간다운생활을 할 권리를 침해한다고 할 것입니다.

4. 결 론

그렇다면, 신청인의 이 사건 헌법소원 심판 청구 대상 법률인 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 제2항은 그 위헌 여부가 본안 사건의 재판의 전제가 될 뿐만 아니라 이를 위헌이라고 인정할 만한 상당한 이유가 있다고 할 것이므로, 위 법률 조항의 위헌여부에 관한 심판을 헌법재판소에 청구합니다.