수 신	각 언론사 사회부, 경제부
발 신	참여연대민생희망본부( 담당 : 이선희 간사 02-723-5303/안진걸 협동사무처장 019-279-4251)
제 목	국회 법사위 주택임대차보호법 개정안 논의에 대한 참여연대 의견서 발표
날 짜	2013. 4. 23. (의견서 포함 총 5쪽)
보도자료

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국민 주거권 보장 위한 ‘주택임대차보호법’의 조속 개정 촉구

- 새누리당과 박근혜 정부, 계약갱신청구권․전월세인상률상한제 등

무주택 서민들을 위한 전․월세 대책 조속히 시행해야

- 또, 국회는 인위적인 부동산 경기 부양이나 투기를 조장하는 정책이 아니라 최우선적으로 ‘세입자를 위한 정책’부터 논의해야

1. 주택보급률은 100%를 넘어섰지만, 전체 가구의 절반은 여전히 ‘내 집’을 마련하지 못하고 있습니다. 이는 근본적으로 우리나라 주택 가격이 비싸기 때문입니다. 유엔 해비타트는 적정 PIR(연소득대비주택가격비율)이 연소득의 3~4배 수준이면 적정하다고 권고하고 있지만, 2012년 기준 서울지역 PIR은 10~11을 기록했습니다. 집값 하락으로 거래가 감소했다는 부동산 시장의 우려와 달리, 여전히 높은 집값이 ‘거래 절벽’의 원인인 것입니다. 이런 상태라면 대부분의 무주택 서민들은 앞으로도 집을 마련하는 것이 거의 불가능하다 할 것입니다.

2. 그러나 박근혜 정부는 오히려 집값을 인위적으로 부양하는 4.1 부동산 대책을 발표했습니다. 집이 절실히 필요한 무주택 서민(실수요자)과 투기적 수요를 가리지 않고 양도세를 5년간 면제해주고, 기업의 비업무용 토지 양도세 추가과세 및 다주택자 양도세 중과도 폐지를 강행한다는 방침입니다. 반면, 생애최초 주택구입자에 대해서 양도세와 취득세를 면제하고 DTI 폐지 및 LTV 완화를 추진한다고 밝혔습니다. 결국 부자들에게는 끝없는 감세 정책을, 무주택 서민들에겐 ‘빚내서 집사라’는 것이 이번 부동산 대책의 전부인 것입니다. 서민 계층들의 가계부채과 나날이 심각해지고 복지재정 확충을 위해 부자 증세가 시급함에도 박근혜 정부는 정반대의 엉터리 정책으로 일관하고 있는 것입니다.

3. 많은 나라들은 무주택자들을 위해 공공임대주택을 다량 확보(전체 주택의 20% 수준, 우리나라는 4.5%수준)하거나, 임대료 인상률 규제 및 계약갱신 보장 정책을 통해 임차인들의 주거권을 안정적으로 보호하고 있습니다. 그러나 우리나라는 전세공급 감소, 재개발로 인한 전세 수요 증가, 건물주들의 횡포 등으로 전세대란이 몇 년째 반복되고 있지만, 임차인 보호를 위한 전․월세 대책은 전혀 마련되지 않고 있습니다.

4. 지난 18대 국회에서도 야당이 계약갱신청구권, 전․월세 상한제를 포함한 주택임대차보호법을 제출했으나 여당의 반대로 폐기된 바 있습니다. 새누리당은 야당 안을 반대하면서, 전․월세 가격이 폭등한 지역을 신고 및 관리지역으로 지정하는 내용의 법안(새누리당 여상규 의원 대표 발의)을 주장하고 있습니다. 그러나 현재 임대차 등록제 및 가격고시 시스템이 갖춰지지 않았고, 이미 가격이 급등한 지역에 사후약방문 식으로 지역을 지정하는 것은 실질적인 대책이 되기 어렵습니다. 4월 23일 새누리당 여상규 의원이 발의한 법안이 국회 법제사법위원회에서 논의될 예정입니다. 새누리당과 박근혜 정부는, 실효성이 없는 여상규 의원안에 대한 고집을 포기하고(그동안 새누리당과 박근혜 대통령도 후보 시절부터, 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 취지는 지지하고 있으므로) 야당과 협의를 통해 단기적으로는 민간 임대시장에서 세입자의 안정적인 주거 기간을 보장할 수 있는 계약갱신청구권(현행 최장 2년 보호에서 추가로 몇 년을 더 살 수 있도록 세입자의 계약갱신청구권을 합리적으로 보장), 전․월세 폭등을 막을 수 있는 전·월세 인상률 상한제를 즉시 도입하고, 중․장기적으로 임대차등록제, 공정임대료제도, 임대차분쟁조정위원회 등 선진적 임대료제도를 도입하는 방안을 즉시 마련해야 할 것입니다. 현재 이와 같은 내용을 담은 야당 의원들의 주택임대차보호법 개정안이 이미 국회에 제출되어 있어, 정부·여당이 마음만 먹는다면 얼마든지 조속히 통과시킬 수 있는 상황입니다.

5. 또 국회와 정치권에도 촉구합니다. 국회와 정치권은 박근혜 정부가 잘못된 상황인식에 기반해 일방적으로 강행·추진하고 있는, 현재의 인위적인 부동산 경기 부양과 부동산 관련 투기 조장 정책, 부자 감세 정책들을 논의할 것이 아니라 최우선적으로 세입자, 무주택 서민들의 주거권 보장 및 주거안정을 꾀할 수 있는 다각적인 방안부터 논의해야 할 것입니다. 지금 집 부자와 건설자본을 위한 정책이 시급합니까, 세입자와 무주택 서민들을 위한 정책이 시급합니까. 전국의 세입자와 무주택 서민들이 국회를 주시하며, 간절하게 좋은 정책을 기대하고 있습니다. 끝.

※ 별첨 : 주택임대차보호법 개정안(여상규 의원안) 의견서

새누리당 여상규 의원의 주택임대차보호법 개정안에 대한 참여연대 의견서

2009년부터 상승하기 시작한 전세값 상승이 현재까지 이어지고 있다. 전세가격 상승의 원인은 부동산 가격이 하향 안정화 추세를 보이면서 대기수요가 늘어나고 있고, 도심재생사업으로 인한 이주수요 및 공공 보유 임대주택 부족 등을 들 수 있다. 그런데, 부동산 가격 동향은 여러 경제적 상황에 비추어 볼 때 쉽게 바뀌기 어렵고, 도심재생사업의 경우 이주수요를 분산한다고 하더라도 전세난을 근본적으로 해결하기 어려우며, 공공임대주택 공급 확충에는 상당한 시간이 걸리는 문제가 있다.

따라서 계속되는 전세가격 상승에 대비하기 위해서는 단기적으로 주택임대차보호법(이하, ‘주임법’)을 개정하여, 임차권의 존속을 보장하고 적절한 범위 내에서 보증금·차임을 인상할 수 있는 방안이 시급히 마련돼야 한다. 또한, 우선 변제권을 보유하고 있는 임차인이라 하더라도 임차보증금을 회수하기 위해서는 경매절차를 거쳐야 해서 보증금회수에 어려움을 겪고 있으므로 이를 해결할 수 있는 방안과 전, 월세가격을 일정한 방법으로 공시하도록 하는 등 선진화된 임대차제도를 도입하여야 한다.

현재 국회에 발의되어 있는 주택임대차보호법 중 야당 의원안은 계약갱신청구권을 도입하여  임대차 존속을 장기간 보호하고 계약 갱신시 인상률 상한제를 도입하여 과도한 임대료 인상을 규제하는 내용인 반면 새누리당에서 발의한 주택임대차보호법 개정안(여상규 의원안)은 임대료 인상 규제만을 내용으로 하고 있어 임대차 존속 보호에 미흡할 뿐만 아니라 아래와 같이 문제들이 있어 실효성 있는 대책이 되기 어렵다.

1) 주택임대차 심의위원회의 구성· 운영상의 문제

개정안에서는 관리지역 및 신고지역의 지정을 ‘주택임대차 심사위원회’의 심의를 거치도록 하고 있다. 그러나 주택임대차 심사위원회를 관련 분야 전문가로 구성한다고만 규정하고, 구성․운영과 그 밖에 필요한 사항을 대통령령에 포괄적으로 위임하고 있다. 그런데 주택임대차 심사위원회의 구성 및 운영에 관한 권한이 국토부 장관에게 맡겨질 경우, 국토부 장관이 잘못된 상황 판단을 했을 때 이를 시정할만한 보완책이 전혀 마련되어 있지 않다는 데 문제가 있다. 실제로, 2008년 중반 이후 전세가격이 지속적으로 폭등하였음에도 정종환 국토부 장관은 지난해 9월과 12월 “전세난은 예년에 비해 심각하지 않고 이사철이 되면 나타나는 수준으로 대책도 없다”, “전세 값 때문에 금년에 상당히 어려움을 겪었는데 내년에는 이 문제로 크게 어려움이 없지 않겠느냐”며 적극적 대책을 마련하지 않는 잘못을 범하여 이를 비난하는 여론이 들끓기도 하였다.

2) 전․월세 가격지수 고시 시스템의 부재

개정안은 국토해양부장관이 매월 ‘실제 거래되는 차임이나 보증금 자료’를 기반으로 지역별 전세와 월세 가격지수를 고시하도록 하고 있다. 이는 주택임대차 신고지역 및 관리지역을 위해 반드시 선행되어야 하는 절차인데, 현재 우리나라는 전국단위 전․월세 가격 조사 시스템이나 실거래가 조사체계가 구축되어 있지 않다. 따라서 임대차 및 임대료 등록제를 실시하고 해당 시스템을 갖춘 이후에 가격고시를 할 수 있어 시행 시기나 실효성에 문제가 있을 수 있다. 제대로 된 객관적이고 고정한 시스템이 구축되지 않고, 실제 가격이 아니라 호가를 반영하고 있는 부동산 114와 같은 민간 업체의 자료를 사용할 경우에는 오히려 전․월세 가격을 인상시키는 부작용을 낳을 수 있다.

3) 신고지역 및 관리지역 지정

개정안은 국토해양부 장관이 고시하는 지역별 전세 및 월세 가격지수를 기반으로 신고지역과 관리지역을 지정해 차임 인상률을 제한하도록 하고 있다. 그러나 이미 가격이 상승한 지역을 신고지역이나 관리지역으로 지정한 때에는 이미 '(변동지수가 일정 수준)상승한 지역'을 대상으로 하기 때문에 사후약방문에 그칠 가능성이 높다.

4) 관리지역 지정 유효기간

개정안은 관리지역 지정의 유효기간은 1년으로 하고, 지정요건 소멸 시 지정을 해제하도록 하고 있다. 그러나 관리지역의 지정과 해제를 반복할 경우 임대인․임차인이 계약 시기에 따라 불이익을 받을 수 있어 형평성 논란이 발생할 수 있다.

따라서, 전․월세 임대를 이용하는 무주택 서민들의 주거안정을 위해 계약갱신청구권 도입, 전․월세 인상률 상한제를 우선적으로 도입하고 중․장기적 과제로 적정차임 결정을 위한 임대차등록제, 공정임대료제도, 임대차분쟁조정위원회 등 선진적 임대료제도를 도입해야 한다.

※ 참고 (여상규 의원안 주요내용)

1). 직전 2개월 대비 전세 또는 월세 상승률이 동일기간 전국 소비자물가상승률의 2배 이상일 경우 그 지역을 신고지역으로 지정하고, 주택임대차 실태조사를 전면적으로 실시함(안 제5조제2항 및 제3항 신설).

2) 직전 2개월간 신고지역의 전세 또는 월세 상승률이 동일기간 전국 소비자물가상승률의 3배 이상이거나, 연이율로 환산 시 10% 이상일 경우 관리지역으로 지정함(안 제5조제4항 신설).

3) 관리지역 내에서는 전세 또는 월세 상승률이 전국 연평균 소비자물가상승률의 3배 또는 연 10% 중 적은 숫자를 초과하는 비율로의 인상을 금지함(안 제5조의2 제1항 신설).

4) 관리지역 지정의 유효기간은 1년으로 하고, 지정요건 소멸 시 지정을 해제하도록 함(안 제5조제4항 신설).

5) 관리지역을 지정하는 경우에는 사전에 주택관련 전문가로 구성된 주택임대차 심사위원회의의 심의를 얻도록 함(안 제5조제4항 및 제5항 신설).

6) 임차인이 변경된 신규계약에서도 종전 차임 기준 및 동일 인상한도를 적용함(안 제5조의2제1항 신설).

7) 임대료의 초과 인상분은 무효로 하고, 무효로 된 초과인상분에 대하여는 임차인에게 초과이득반환청구권을 인정함(안 제5조의2제2항 신설).

8) 임대차 보증금의 전부 또는 일부를 전환할 경우 월차임 전환 후 동일 상한을 적용함(안 제5조의2제3항 신설).

9) 신규 임차인에게 종전의 차임 등에 대한 정보 제공을 요구할 권리를 부여하고 임대인이 불성실하게 대응할 경우 과태료를 부과함(안 제5조의2제4항 및 제14조 신설).