4.1 부동산 종합대책에 대한 의견서

토지주택공공성네트워크

2013년 4월 1일 박근혜 정부는 부동산 종합 대책을 발표했다. 정부는 주택시장 활성화와 주거복지 정책을 병행 실시함으로써 서민주거와 민생경제 안정을 도모하기 위해 이번 대책을 마련하게 되었다고 밝혔다. 그러나 대책의 구체적인 내용을 살펴보면 양도세·취득세 면제, 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지 등 ‘인위적인’ 부동산 경기 부양에 무게가 실려 있다. 지금의 집값 하향 안정 기조 등을 비정상적인 상황으로 보고 인위적으로 경기를 부양시키려는 정책 태도 자체가 비정상적임을 깨달아야 할 것이다.

1. 먼저, 주택시장 정상화를 위해 1) 주택 공급물량 조절 2)세제․금융․청약제도 개선을 통한 유효수요 창출이 제시되었다.

주택 공급과 관련해 보금자리지구에서 공공분양 물량을 줄이고 공공임대를 확대하는 내용은 그동안 시민단체가 주장해 오던 내용으로 환영할 만하다. (다만, 준공공임대주택 제도가 성공하기 위해서는 임대사업자로 등록해 장기계약 보장 등 준공공임대주택의 규제를 받는 다주택자에게만 양도소득세 폐지를 적용해야 할 것이다.)

반면, 분양가 상한제 폐지는 결코 납득할 수 없는 조치다. 분양가 상한제의 건축비 상한선은 2013년 기준으로 평당 550만 원에서 600만 원을 넘어 실건축비 350~400만원을 크게 상회하고 있다. 따라서 분양가상한제 때문에 주택공급에 어려움을 겪는다는 건설사들의 주장은 사실이 아니다. 건설회사들은 재건축, 도심재개발에서 조합원들이 부담금 때문에 사업추진에 동의하지 않자, 일반분양가를 높이고 조합원 분담금을 낮추기 위해 분양가 상한제 폐지가 필요하다는 것이다. 그러나 부천, 서울 소재 재개발 사업에서 높은 분양가로 인해 미분양이 날 경우 조합원 부담으로 전가되는 사례가 발생하고 있다. 분양가상한제는 완성되지 않은 상품을 소비자가 사게 되면서 발생하는 불리함(정보 비대칭, 폭리 제한 등)을 개선하기 위한 것이므로 불가피한 제도이고, 그동안 집값 안정에도 일정한 역할을 한 만큼 절대로 폐지해서는 안될 제도라 할 것이다.

수요 측면에서 정부는 주택거래 활성화를 위해 취득세, 양도소득세 폐지 등 세제감면과 LTV, DTI 완화 등 금융지원 대책을 제시하고 있다. 그러나 이같은 방식으로는 ‘거래 절벽’을 해소할 수 없다. 현재 거래가 활성화 되지 않는 것은 주택 가격이 너무 비싸 실수요자들이 시장에 나오지 않기 때문이다. 우리나라 평균 주택가격은 2억9천만원(2008년 기준)으로 유엔 해비타트가 제시한 적정 PIR(연소득대비주택가격지수)로 제시한 약 1억 9천만 원 수준보다 1.5배 비싸다. 거래 정상화를 위해서는 현재보다 주택 가격이 더 낮아져야 하지만, 박근혜 정부는 이미 이명박 정부에서 효과 없음이 확인된 대책들을 재탕하고 있다.

취득세 감면은 이명박 정부부터 계속 반복되어 감면이 없으면 불이익을 받은 것처럼 되었다. 연말에 감면 기간이 종료되면 재연장에 대한 기대심리가 생겨 오히려 거래절벽이 다시 나타나는 악순환이 반복될 우려가 있다. 따라서 취득세 감면은 국회에 부동산 세제 개편 T/F를 구성해 장기적 관점에서 다루고, 다시는 부동산 경기 부양 수단으로 이용해서는 안 된다.

분별없는 양도 소득세 면제와 다주택자 양도세 중과 폐지 등은 자금력이 있는 투기세력을 시장이 불러들여 부동산 경기를 활성화 하겠다는 대책이다. 박근헤 정부는 신규․미분양 주택과 1세대 1주택자가 보유한 기존주택 구입 시 양도소득세 면제, 종전주택 양도 시 신규주택 구입을 1세대 1주택 산정에서 제외한다고 밝혔다. 더욱이 법인의 부동산 양도 소득 추가 과세와 다주택자 양도세 중과도 폐지한다는 방침이다. 이는 실수요자와 투기적 수요를 구분해 과세해 오던 부동산 세제의 근간을 흔들고 조세정의에 반하는 정책이므로 결코 허용해서는 안 된다. 특히 다주택자 양도세 중과를 폐지한다는 것은 투기 세력을 위한 전형적인 부자감세로 투기 조장 조치라고 강력하게 비난하지 않을 수 없다.

청약가산점제는 무주택자 우선청약제도가 변형된 형태인데, 경기 활성화에만 매달려 유주택자에게 1순위 청약 자격을 부여하는 것은 무주택자의 내 집 마련 꿈을 외면한 조치다. 중대형 민영주택 분양 시 채권입찰제 폐지는 국민주택채권이 국민주택기금의 중요한 재원이므로 주거복지 재원 감소로 이어질 것이다. 박근혜 정부의 주거 정책 철학이 집 없는 서민을 중심으로 하고 있지 않다는 것이 여기에서도 드러난 것이다.

DTI, LTV 기준 완화도 주택시장 활성화 대책으로 적절치 않다. 이미 전체 대출 가운데 주택담보 대출이 절반 이상이고, 가계부채가 1,000조 원을 넘어서는 등 국가경제, 국민경제 전반이 매우 위태로운 상황에서 ‘빚을 더 내서 집 사라’는 정책은 실로 위험하다. LTV, DTI는 가계부채 위기와 금융기관 부실을 막는 기본적인 금융원리이므로 부동산 정책과 연동시켜서는 안 된다. 국회는 공정대출법, 과잉대출규제법과 같은 서민금융보호법안을 조속히 처리해 정부의 자의적인 관치금융을 막아야 할 것이다.

2. 주거복지 측면에서는 하우스․렌트 푸어 지원 및 보편적 주거복지 실현 대책을 제시하고 있지만 매우 미흡하다.

하우스푸어 대책과 관련해서는 주택구매자와 금융기관의 도덕적 해이를 방지하고, 채무조정방식을 중심으로 추진하되 연체위험 및 주택 보유의사 등에 따라 맞춤형 지원 대책을 마련했다고 밝혔다. 하우스 푸어에 대해 채무조정 방식을 도입한 이번 대책은 그동안 시민단체가 주장해온 방식이어서 환영할 만하다. 그러나 이 대책은 경매위기로 몰린 12만 하우스푸어 만을 위한 것이어서 범위가 제한적이다. 원리금 상환으로 소득의 40% 이상을 지출하면서 점차 신빈곤층으로 전락하고 있는 100만 안팎의 하우스푸어 일반의 문제 해결을 위해서는 채무조정제도가 더욱 활성화되어야 한다. 통합도산법 개정을 통해 주택담보대출이 있는 하우스푸어도 회생신청 시 경매를 당하지 않고(1가구 1주택의 경우에 한해) 10년 이내에서 채무를 나누어 갚고 면책 받을 수 있도록 해야 한다. 정부와 국회는 서둘러 통합도산법(파산법) 개정에 나서야 할 것이다.

렌트푸어 대책으로는 기존의 ‘목돈 안드는 전세’ 제도를 두 가지 방식으로 나누고, 주택기금을 통해 전세자금 저리 대출을 확대한다는 계획이다. 목돈 안드는 전세 ①은 기존 그대로 집 주인이 전세보증금을 주택담보 대출로 조달하고 이자는 임차인이 납부하는 방식인데, 전세 수요가 부족한 상황에서 이를 받아들일 집주인은 거의 없을 것이다. 목돈 안드는 전세 ②는 임대차보증금 양도를 담보로 전세자금 대출을 확대한다는 것인데 현재도 실시하고 있어 새로울 것이 없다. 주택기금의 전세자금 대출요건을 조정(소득요건 500만원 상향, 대출한도 1억으로 상향)하고, 금리도 현행 3.7%에서 3.5%로 낮추는 것도 안하는 것보다 낫기는 하겠지만, 그러나 세입자들이 이미 많은 대출로 힘겨워하고 있으므로 대출확대는 실효성을 기대하기 어려운 측면이 있다. 또 집 주인에 대한 각종 세제 감면(소득세 비과세, 이자 납입액 40% 소득공제, 다주택자 양도세 중과 폐지, 재산세․종부세 감면, DTI 및 LTV 완화 등)확대는 렌트푸어 정책을 중심으로 해야 할 주거 대책이 아니라 집 주인과 다주택자를 위한 정책 중심이라는 측면에서 주거정책의 본말이 전도된 것이다. 따라서 계약갱신청구권 행사 및 계약 갱신 시 임대료 인상률을 제한하는 민간전세 안정 대책을 최우선적으로 마련해야 한다. 현재 우리나라에서 가장 시급한 것이 전월세 대책이 아니겠는가.

공공임대주택 연 13만 호 공급은 새누리당 총선 공약이였던 연 12만 호보다 발전한 정책으로 환영할 만하다. 도심내 즉시 입주 가능한 매입․전세입대 물량 확대 역시 시민단체가 주장해 왔던 내용으로 전세대란 등의 해소에 도움이 될 것으로 보인다. 문제는 실제 이행 여부이다. 그동안 역대 정부도 수십 번 공약해놓고도 공공임대주택 공급 약속을 지키지 못하거나 지키지 않았었다. 지금 국민들의 주거 안정을 위해서는 공공임대주택의 대폭 확충이 매우 시급하다는 것은 시민사회와 전문가들의 일치된 의견이다. 박근혜 정부는 꼭 이번 발표대로 공공임대주택 확충 약속을 반드시 지켜야 할 것이다.

3. 무엇보다도 서민 주거안정이 최우선적인 정책목표가 되어야 함을 다시 한 번 강조한다.

안타깝게도 현재 주택가격과 주택거래량이 하락하는 것은 근본적으로 주택가격이 너무 비싸기 때문이라는 사실을 이명박 전 정권과 박근혜 정권은 인정하지 않고 있다. 상식적으로 이런 상황에서 거래 정상화를 위해서는 집값과 분양가가 더 낮아져야 하는 것이다. 높은 분양가로는 실수요자인 무주택 서민들은 분양자격이 주어지더라도 자기 소득으로는 분양받을 수 없게 된다. 그나마 2005~2008년 마지막으로 집값이 오르던 시기에 중산층들이 2~3억 원씩 빚을 내서 집을 샀지만, 매달 이자만 150~200만 원씩 내는 하우스푸어로 전락한 것을 뼈아픈 교훈으로 삼아야 하지 않겠는가. 또 분양가 상승은 무주택자들이 아니라 자금력을 가진 투기적 수요자들만 분양시장에 참가하는 것으로 이어질 것이 뻔하다는 측면에서 이번 4.1 대책은 근본적으로 잘못된 인식에 기반한 것임을 강력하게 비판하지 않을 수 없다.

정부 정책으로 집값을 상승 또는 유지시키면서 서민들에게 빚내서 집 사라고 요구하는 정책, 그러면서 집 부자나 다주택자에게는 온갖 특혜를 주는 정책은 더 이상 유효하지도 올바르지도 않을 것이다. 가계부채가 천조 원을 넘어서고 하우스푸어와 렌트푸어 문제가 매우 심각한 현재의 상황을 개선하기 위해서는 △공공임대주택의 획기적 확대 △전월세상한제 및 계약갱신청구권 도입을 통합 세입자 보호 △1가구 1주택 하우스푸어들의 개인회생 지원(파산법 개정을 통해 집을 지키면서 빚을 장기간 나눠 갚도록) △저소득층 서민들에 대한 주거비 지원 확대 △대학생·청년·워킹푸어들을 위한 공공원룸텔 대폭 공급 등 종합적인 주거안정 대책이 절실하다.

※ 토지주택공공성네트워크 (민변민생경제위원회/(사)주거연합/참여연대/환경정의/나눔과미래/희년사회/새로운사회를여는연구원/대학생주거권네트워크/민달팽이유니온/넝마공동체/노점노동연대/경제민주화2030연대/불교인권위원회/한국진보연대민생위원회/민언련/전국세입자모임(준)/민생연대 등)

: 토지주택공공성네트워크는 주거권, 주거복지 관련 단체들의 공동 연구 및 활동기구로, 그동안 토지·주택 공개념 확립 활동을 기반으로 집 없는 서민의 주거권과 국민의 주거복지 실현을 위해 다양한 캠페인을 진행해왔습니다.