박근혜 정부 부동산 정책방향 평가 토론회

2013. 03. 26

분양가상한제 논쟁을 통해 본

박근혜 정부

부동산 정책방향

평가 토론회

일시 | 2013  3  26 (화) 오후 2시

장소 | 국회 의원회관 제1 세미나실

주최 | 참여연대, 민변 민생경제위원회

문병호․박수현․이미경․임내현 의원실

프로그램

14:00	사회	김남주 민변 부동산팀 팀장

14:10 인사말       문병호․이미경․임내현 의원

14:20	발표1	부동산 패러다임의 변화와 주거 정책의 방향

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수

14:40	발표2	박근혜 정부 부동산 정책 평가

서채란 변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원

15:00	지정토론	박수현 민주통합당 국회의원

장경석 입법조사처 입법조사관

두성규 건설산업연구원 연구위원

김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장

15:40	종합토론

17:10	폐회

목차

발제1  부동산 패러다임의 변화와 주거 정책의 방향 / 조명래	4

발제2  박근혜 정부 부동산 정책 평가 / 서채란	22

토론1  박근혜 정부 부동산 대책과 주거복지 방안 / 박수현	34

토론2  박근혜 정부 부동산 정책 평가 / 장경석	37

토론3  박근혜 정부 부동산 정책 평가 / 두성규	44

토론4  박근혜 정부 부동산 정책 평가 / 김헌동	50

	발제 1 조명래
	부동산 패러다임의 변화와 주거 정책의 방향
	조명래 / 단국대학교 도시계획학과 교수

1. 부동산시장은 비정상이다?

1) 시장(만능)주의자들의 진단과 처방

“집이 팔리지 않는다. 거래가 실종됐다. 부동산 시장이 붕괴되고 있다.”-> “시장 회복과 정  상화를 위해 특단의 조치가 필요하다. 찔끔찔끔하지 말고 한꺼번에 풀어야 한다. 실기하지 말아야 한다. 특히 활황기 규제는 불필요하니 철폐해야 한다. 국회가 당리당락 때문에 발목을 잡고 있다.”(시장전문가)

“중산층은 여유 있어도 집을 사지 않고 전세란만 계속되고 있으니 주택시장이 비정상적이다. 분양가 상한제나 양도세 중과를 DTI 규제완화 등을 해야 한다.”(박근혜 당선인)

2) 과연 비정상인가?

① 거래

주택거래량은 과열기에 견주어 줄였을 뿐,  활황기의 추억을 버리면 거래는 걱정할 수준이 아니다. 주택가격 등이 안정된 선진국들(영국, 호주 등)과 견주면 거래는 여전히 활발하다.

최근 들어 주기적으로 나타나는 거래 실종은 취득세 감면 운용에 따른 일시적 현상에 불과하다.

시장주의들이 말하는 거래가 안 된다는 것은 과거와 같이 집이 쉽게 팔리고 가격 오름이 따르지 않는 수준을 가리킨다. 또한 IMF이후 3배 이상 늘어난 건설업체(고용유발계수가 큼)와 전국편의점 수 4배에 해당하는 중개업체 종사자들이 먹고 살 정도의 거래에 못 미치는 수준을 지칭한다. 고도 성장기에 과잉 팽창된 공급구조가 지탱될 정도의 거래활성화는 오히려 비정상적이다.

팽창기 이후 거래가 주는 것은 시장이 정상으로 돌아가는 모습이다.

② 가격

가격도 폭등하지 않을 뿐이지, 떨어져야 할 것에 비하면 여전히 상승하거나 경미한 하락에 머물러 있다.

고도성장기 동안 터무니없이 올랐던 폭에 견주면 떨어지는 폭은 여전히 미미하다 (강남집값 등).

실물경제의 가치수준이나 일반적인 상품가격 수준과 견줄 때, 혹은 일반 국민들이 시장에서 정상적으로 얻은 소득을 가지고 지불할 수 있는 수준과 비교할 때, 주택이란 재화는 여전히 고가이다.

가격이 떨어진다는 것은 과거에 집을 사면 집값이 올랐던 ‘한국특유의 집단경험과 기억’에서 볼 때 오르지 않는 비교심리의 반영이다.

국민의 40%(서울은 50%)에 해당하는 집을 가지지 못한 사람들은 집을 공급해줘도 비싸서 사지 못하는 시장의 구조적 배제자로 남아 있다. 유일한 잠재적 매입 수요자인 이들의 눈높이에서 볼 때 집값은 여전히 높다.

부의 90%를 부동산에 잠겨둔 유주택자(중상층)들의 자산 가치유지를 위해서라도 (거래가 되고) 가격이 떨어져선 안 된다는 시장전문가들의 주장은 지극히 비시장적이다.

시장수요를 초과하는 공급의 과잉은 주택가격 하락을 불가피하게 하고, 이는 지극히 시장의 정상성을 보여준다.

현재 집값이 떨어지는 것은 과거에 비정상적으로 치솟았던 주택가격의 지수선이 정상적인 일반 평균물가 지수선으로 근접해가는 현상으로 비정상적이었던 시장이 정상으로 돌아가는 모습이다.

③ 매입

과잉공급의 결과로 주택이 넘쳐나고(미분양시태 등), 터무니없이 올랐던 집값이 (시장의 자기조정으로) 떨어질 일만 남아 있는 시장상황에서 과거와 같은 가격오름을 기대하면서 집을 살 사람은 없다.

집값의 지속적 하락이 대세인 지금, 과중한 금융부채를 안고 집을 사면 쪽박을 찰 것이라는 우려는 기우가 아니다.

이런 상황에서 집을 사도록 부추기고, 그래서 거래가 활발해지도록 주택시장 부양정책(세제완화, 금융규제 완화 등)은 다가올 일본식 ‘거품붕괴’를 국가가 조장하는 꼴이 된다.

여유있는 중산층 조차 집을 사지 않고 전세에 사는 것은 지극히 현명한 시장적 판단이다.

거래가 안되고 가격이 떨어지며 매매를 기피하고 전세를 선호하는 지금의 시장상황은 그 동안 과열된(비정상적인) 시장이 안정을 찾아가는(정상화되는) 과정의 모습이다.

2. ‘시장신호’와 ‘정책반응’간의 불일치

: 부동산 패러다임 변화와 정책의 탈구

1) 시장의 신호: 부동산 패러다임 변화의 신호

공급과 거래가 줄고(그 결과 건설부동산업의 경영성이 악화되고), 가격이 경향적으로 떨어지며, 매매수요자가 전세 등 임대수요자로 돌아서는 최근 시장 상황은 ‘공급중심 시장’의 자기조정과정이다.

이는 일시적인 조정국면이 아니라 지난 40여년 고도성장기 동안 지속된 공급우선주의, 시장만능주의 정책으로 지탱되어 온 ‘왜곡된(공급자 지배, 투기적 거래구조) 시장’의 실패이기도 하다. (*시장주의 혹은 공급주의 관점만 정책에 일방적으로 반영하지 않았다면 이러한 결과는 사전에 일정하게 예방될 수 있었음. 예, 2008년 이후 부동산 시장의 침체는 참여정부의 부동산시장 규제정책에 대한 주류 시장주의자들의 집단적 저항이 초래한  한 결과).

과거에도 공급이 넘쳐나고 주택가격이 급등했지만 시장거래는 지속적으로 이루어졌고 가격도 덩달아 높게 형성되었지만, 지금은 그렇지 않다는 점에서, 이는 시장의 일시적 구조조정이 아니라 지난 40여년간 지탱된 (한국특유의 공급자 지배/투기적 거래 중심) 시장의 자기 한계를 드러내는 것이다.

공급우선 시장의 한계는 공급구조는 그대로 있는 데, 그에 상응하는 수요구조가 변함으로써 나타는 것이다. 즉, 시장수요가 근본적으로 바뀌고 있다. (1) 저성장과 실질소득의 감소, (2) 인구이동의 둔화에 따른 주택수요 감소, (3) 소득의 양극화에 따른 주택소비층의 분화, 생산연령인구의 감소(예, 베이부머세대의 퇴출)로 인한 잠재적 구매인구의 고갈, (4) 가구의 소형화.노령화.개인화 등에 따른 주거소요(housing needs)의 변화, (5) 가격상승(투기적) 기대 포기, (6) 세제 등으로 과도한 차익실현 한계, (7) 과도한 금융부채에 대한 추가대출의 한계, (8) 세제 등으로 인한 주택보유의 부담, (9) 부모 세대의 유산에 대한 기대, (10) 주택의 보급률 100% 이상 되면서 희소재로서 주택의 상품성 약화 등으로 인해 ‘투기욕구와 주거욕구’의 복합형 매매수요가 급격하게 감소하는 반면(여러 조사에서 확인됨), ‘주거욕구 중심’의 임대수요는 지속적으로 확대되고 있다.

‘투기욕구와 주거욕구의 복합형 매매수요’가 ‘주거욕구 중심의 임대수요’로 전화는 수요구조가 근본적으로 변하고 있음을 의미하는 것으로, 이는 전에 없는 현상, 즉 지난 40년간 지속된 고도성장기 이후 나타난 새로운 현상이다.

이는 부동산으로서 주택의 패러다임이 심대하게 바뀌고 있는 것으로 주택시장이 수요부문을 통해 보내는 변화의 신호다.

‘투기+주거욕구 복합형’ 매매가 기피되면서 거래가 줄고 가격이 떨어지며 ‘주거욕구 중심’의 임대형 주거소요가 급증하는 데도, 지난 40년간 시장을 지배해온 세력들은, 공급구조를 이에 맞추기보다, 기존구조를 지탱하기 위해 ‘과거 회귀식 매매주택의 거래 활성화와 가격 안정화(사실상 상승)’를 위한 정책(세제/금융 규제완화 등)의 강구를 집요하게 요구하고 있다.

2) 정책의 탈구: 시장 기득권자를 위한 반시장적 정책

이명박 정부는 출범과 함께 ‘거래활성화와 가격안정화’를 두 축으로 한 부동산 대책을 18차례에 쏟아냈다. 미분양주택의 매입, 건설업체의 유동성 지원, DTI 등 금융규제 완화, 취등록세 감면, 양도세 중과 면제, 종부세 인하, 다주택 보유규제 완화, 다주택자의 임대지원, 저리의 전세대출금 방출, 투기지역 해제, 재건축규제 완화 등이 그러하다.

이들 대부분은 ‘거래침체와 가격하락으로 인한 부동산경기의 위축, 나아가 국민경제의 불안정’(일자리 축소 등)’을 내세워 시장세력들이 전방위적으로 요구한 민원성 대책들이다.

18차례 걸쳐 쏟아낸 대책의 골간은 ‘공급자(부동산건설업)와 유주택자’를 중심으로 공급과 거래 활성화를 통해 가격 및 시장을 떠받치는 것이었다.

이러한 인위적 시장 부양책은 주택시장 소비자들에게 ‘대출을 일으켜 집을 더 많이 사고 팔도록’ 부추기는 신호로 전달되었다. 실제 이명박 정부 동안 주택담보대출금은 가계금융부채 보다 2배나 급증했다.

그러나 시장으로부터 흘러나오는 신호는 ‘거래가 줄고 가격이 떨어지면서 매매수요가 임대 수요로 빠르게 전이되는 수요구조의 변화’에 관한 것이었지만, 이명박 정부의 부동산대책은 이러한 시장이 보낸 신호를 무시한 ‘반시장적인 것’이었다.

반시장적인 부양책의 신호는 소비자로 하여금 이를 믿고 빚을 내어 집을 사는 것을 멈추지 않도록 하는 착시효과로 작용했다.

정부의 정책 신호에 따라 시장소비자들은 매매에 참여하지만, 2008년 글로벌 위기를 거치면서 경기둔화로 실질소득이 감소하고 부동산 거래가 더욱 둔화되면서 가격이 떨어지는 ‘대세하락’을 피할 수 없게 되었다. 가계부채의 급증과 하우스 푸어의 양산은 이의 결과가 되었다.

정책 에너지가 ‘거래 활성화를 통한 시장과 가격 떠받치기’에 집중함으로써, ‘변화 중’인 부동산 시장에서 요구되는 주거복지 중심의 정책을 펼 기회를 놓치게 되었다. 전세란의 지속과 렌트푸어의 양산은 이의 결과이다.

3. 이명박근혜 정부의 부동산정책 오류

1) 전임정부와 다르지 않는 박근혜 정부의 부동산 정책

당선인 시절, 박근혜 대통령은 ‘아파트 가격이 자꾸 하락하고 주택 구입 여력이 있는 계층도 전월세를 선호해 서민들의 주거안정을 위협하고 있다’며 ‘비정상적인 주택시장을 정상화할 수 있는 정책의 마련’을 약속했다.

새 국토부 장관도 현 시장 상황에 대해 ‘현재 부동산 시장은 비정상적’이라고 지적하면서 부동산 시장 정상화에 초점을 둘 첫 부동산 대책을 내놓을 참이다. (1) 세제 및 금융 등 규제완화를 통한 부동산 시장거래활성화, (2) 중산층 주거안정을 위한 하우스 푸어 대책, (3) 주거복지 해결을 위한 임대주택(행복주택) 건설 등이 대책에 포함될 것으로 예상되지만, 핵심은 첫 번째 거래활성화다. 이는 시장주의 경제학자 출신 장관의 취임으로 고무된 부동산 업계(시장주의 부동산세력)가 요구하는 것이기도 하다.

시장정상화를 위한 조치로 업계가 제시하고, 정부가 취할 것으로 보이는 대책은 (1) 분양가 상한제 철폐, (2) 다주택 양도세 중과 철폐, (3) 종부세 폐지, (4) DTI, LTV 등 ‘인위적이고 반시장적인 규제’의 철폐다. 부동산 급등시절 도입된 규제로 시장이 침체된 지금은 불필요로 하다는 게 이유다.

전반적으로 보면, 박근혜 정부의 부동산 정책기조는 이명박 정부의 그것과 크게 다르지 않다. 경기침체와 거래위축을 강조하면서 ‘시장 거래 활성화’을 위한 정책의 강구를  강조하는 박근혜정부의 부동산 정책은 이명박 정부의 것과 크게 다르지 않다.

2) 시장의 오독과 정책의 반시장성

‘거래가 줄고 가격이 떨어지며 매매 대신 임대수요가 급증하는 것’은 이명박 정부 때부터 나타나고 있는 ‘부동산 시장 변화의 신호’다. 저성장시대로 접어들면서 공급 중심의 부동산시장이 스스로 변해가고 있는 자연스러운 모습이다.

그럼에도 이를 비정상으로 바라보는 것은 지난 40여년간 지속된 공급자 중심의 왜곡된 시장이 정상으로 돌아가는 것을 읽지 못한 결과다.

‘거래가 줄고 가격이 떨어져 매매를 기피하고 임대를 선호하는 현상’을 시장의 비정상으로 인식하는 것은 ‘공급자 중심의 왜곡된 시장’을 정상으로 규정하려는 잘못된 시장주의 기득권의 반영이다.

이명박 정부 때도 그랬고, 새 정부에서도 계속 그러한 것은 시장을 지배해온 공급주의 세력이 여전히 건재하기 때문이다.

이명박 정부의 부동산정책은 ‘시장의 자연스러운 흐름이 보내는 신호’를 읽지 못하고 오히려 이를 역행했기에 실패했다. 새 정부 들어서도 시장 흐름을 계속 잘못 읽는다면, ‘시장활성화’를 명분으로 강구할 ‘반시장적 규제 철폐 정책’들은 기실 시장의 신호를 무시하는 또 다른 반시장적 정책이 될 것이 뻔하다.

이명박 정부는 시장의 신호를 읽지 못했지만, 새 정부는 그 신호를 ‘비정상’으로 적극적으로 규정하고 있다는 점에서 차이면서도 정책 실패의 가능성이 더 쉽게 예단된다.

3) 부도덕한 시장규제 철폐론

시장 급등기에 도입되어 ‘불필요하게 된’ 분양가 상한제, 양도세 중과, 종부세 등을 철폐하고 DTI, LTV와 같은 금융규제를 대폭 완화하거나 없애면 시장주의 기득권자들의 주장대로 시장이 정상화되고 활성화될까?

시장주의 기득권자들은 분양가 상한제를 대표적인 반시장적 규제로 꼽고 있고, 이를 철폐하면 시장이 당장이라고 정상화될 것으로 주장한다. 철폐의 이유로 미분양이 많고 주택가격이 떨어지는 상황이어서 분양가 상한을 철폐해도 과거와 같은 가격상승에 따른 시장불안이 없음을 내세운다. 대신 철폐가 되면 시장수요자들의 다양한 니즈(needs)에 부응하는 주택을 공급할 수 있어 시장 활성화에 도움이 된다고 한다. 이런 주장은 모순적이고 또한 정직하지 못하다. 공급자 입장에서 분양가 상한제 철폐는 궁극적으로 분양가를 마음대로 올려 더 많은 수익을 얻으려는 것이다. 가격이 오르지 않다고 한다면 원가연동형 분양가 상한제를 굳이 지금 폐지할 이유가 없다. 공급자가 지배하는 잘못된 분양제도, 즉 선분양제도 하에서 분양가 상한제 철폐는 소비자 보다 공급자의 이익 보전을 우선으로 작용할 것이 불을 보듯 뻔한 일이다. 이를 뒤집어 보면, 분양가 상한제는 공급자가 지배하는 한국 특유의 왜곡된 시장을 일정하게 교정하는 친시장적 정책임을 의미한다.

양도세 중과 또한 가격 급등기에 도입된 시장규제의 대표적 예로 거론되지만, 따져보면 분양가 상한제와 같이 왜곡된 시장을 조절하기 위한 최소한의 장치다. 시장주의자들은 양도세 중과가 세계적으로 전례가 없다고 주장하지만, 한국의 왜곡된 부동산 시장이 전례없음을 우선 인정해야 한다. 시장주의 기득권자들은 양도세 중과를 폐지해도 분양가상한제와 마찬가지로 가격이 뛰고 양도차익을 과도하게 취해 가는데 따른 시장 불안이 없다고 한다. 이 주장 또한 모순적이고 정직하지 못하다. 가격이 급등하지 않아 큰 양도차익이 기대되지 않는다면, 제2주택, 제3주택의 처분을 굳이 꺼려할 이유가 없다. 시장현실을 보면, 주택을 공급해도 고가 등으로 인해 저소득 무주택자들이 매입하는 데는 한계가 있다(주택보급율 만큼 주택보유율이 증가하지 않는 데서 확인 가능함). 이런 상황에서 중과철폐로 처분과 거래가 활성화된다면, 집을 이미 가지고 있는 여유있는 계층만이 여기에 참여할 수 있다. 공급자와 유주택자가 지배하는 왜곡된 시장 하에서 양도세 중과 철폐는 결국 주택의 소유집중으로 이어져 (투기적 이익을 기대하는 유주택자들이 서로 사고팔고 하는 가운데) 가격 상승을 자극하고, 나아가 저소득층의 주택매입을 가로막는 것으로 작용할 수밖에 없다.

DTI, LTV 등 금융규제를 시장주의자들은 부동산 시장의 유동성을 가로막는 핵심 요인으로 지적하면서 시장에 온기를 불어넣는 첫 번째 불쏘시개로 이의 규제완화 내지 철폐를 제안하고 있다. 그러나 시장주의자들의 집요한 요구에 못 이겨 정부가 2012년에 도입한 자영업자와 젊은 직장인들에 대한 DTI 완화는 실효성이 없는 것으로 드러났다. 지금의 주택거래 위축은 금융규제 하나만 완화한다고 해결될 성질의 것이 아니다. 가격의 추가하락 등에 따른 위험부담이 큰 시장상황에서 대출을 이끌어 집을 사도록 부추기는 정책은 잘못되어도 한참 잘못된 것이다. ‘가처분 소득 대비 금융부채’가 160%를 넘어 OECD 국가 중 최고에 달해 있어, 주택거래활성화를 위해 금융규제를 푸는 것은 국민경제 전체의 위험을 담보로 하는 것이다. 금융규제 완화는 부동산 시장 세력에게만 도움이 될 뿐, 나머지한테는 전혀 도움 되지 않는 전형적인 집단이기적 요구다.

현재의 부동산 시장침체는 따져보면 고도성장기 동안 공급자(공급주의 시장세력)들이 정책과 시장을 지배해 온 것의 결과다. 말하자면 공급주의 시장세력이 이끌어 온 시장의 실패가 곧 지금과 같은 시장침체로 나타난 것이다. 이는 달리 보면 실패한 시장의 자기조정 모습이기도 하다. 따라서 지금의 시장실패에 대해 공급주의 시장세력들은 철저하게 반성하고, 반시장적인 규제완화를 요구하는 것에 대해 자제를 해야 한다. 그래야 부동산 시장이 산다. 그럼에도 불구하고 정부로 하여금 시장의 흐름을 잘못 읽게 하고, 과거회귀식 시장 규제완화를 시장활성화의 만병통치약으로 호도하는 것은 무책임하고 부도덕한 소치다.

4) 국가가 보이지 않는 주택정책당국

문제는 국가다. 국가는 기본적으로 공익을 지키는 것을 존재이유로 한다. 법, 재정, 권한은 그렇게 해서 주어진 것이고, 국가정책은 이러한 제도적 자원을 이용해 공익의 최대치를 실현하는 것이 되어야 한다. 정부란 정책당국이 하는 일은 바로 이러한 것이다.

그러나 최소한 부동산정책과 관련하여 그간의 정부정책은 시장의 이익을 대변하고 보호하는 데 더 역점을 둬 왔다. 그간의 부동산정책은 실제 산업으로서 부동산을 다루는 정책이었는데, 이는 공공정책으로서 부동산정책이 부동산 시장세력에 의해 포획되어 온 것의 결과다.

박근혜 대통령은 경제민주화와 주거복지를 화두로 한 주택부동산 분야의 정책을 공약을 내걸고 당선됐다. 하지만 인수위를 거치면서 경제민주화는 이미 물 건너 갔고, 시장주의자가 다시 국토부의 수장됨으로써 주거복지도 물 건너 갈 것으로 예견된다.

우리의 주택정책당국에는 그래서 공익의 수호자인 국가의 모습이 보이지 않는다.

4. 패러다임 전환을 위한 부동산정책의 방향

이 부분은 기 발표한 ‘조명래, 2012, 이명박 정부 부동산정책의 평가와 과제, 임내현국회의원실 주관 부동산정책토론회 발제문’의 5장을 보완한 것이다.

1) 대량공급시대의 (공급지상주의) 주택정책 종식

현 단계 공공정책으로서 주택부동산정책의 최대 지상과제는 지난 40여년간 지탱되어 온 공급지상주의 주택정책시스템을 바꾸는 것이다.

이것이 곧 ‘시장변화의 신호’를 제대로 읽으면서 이(시장의 순리)를 따르는 자연스러운 정책대응이다. 진정한 시장활성화도 이를 거쳐 이뤄져야 한다.

공급주의 주택정책을 종식하기 위해서는 양적공급확대에 맞추어 온 정책의 목표설정(예, 연간 50만), 택지공급의 방식(택지개발촉진법, 뉴타운 건설, 철거식 재개발 등), 주택건설기준(예, 건축연한), 건설업등록제, 공인중개사제도, 선분양제도, 부동산금융제도, 부동산세제, 정부조직, 연구지원체제, 건설산업구조 등을 진단하고 미래지향적(주거복지에 맞는)인 것으로 재편하도록 해야 한다.

이는, 대통령 직속의 ‘(가칭)주택부동산정책개혁위원회’(민관협력기구)를 설치하고, 이 위원회의 주관 하에서 경제민주화와 관련된 국정 최우선 과제의 일환으로 강도 높게 추진되어야 한다.

2) 저성장 시대 부동산 시장 만들기: 가격의 적정화, 주택스톡의 관리, 주거 유형별 수급관리

고도 성장기 동안 과잉 팽창된 부동산 시장을 저성장 시대의 것으로 추스르면서(재편하면서) 안정화하는 선제적이고 다면적인 정책이 강구되어야 한다. 여기에는 크게 세 가지 측면이 포함되어야 한다.

첫째, 가격의 하향 안정화 혹은 적정화다. ‘소득 대비 주택가격 지수’나 ‘물가 상승률과 연동된 부동산 가격 상승률’ 등을 기초로 주택 부동산의 지역별 적정가격(면적 당 가격, 임대료 포함)을 분기별로 공시해(적정가격 공시제), 이를 중심으로 공급과 수요가 이루어지도록 유도해야 한다.

둘째는 신 개념의 공급 관리다. 신규주택의 공급 수만 아니라, 기존주택의 정비와 재활용(리모델링 등)에 의한 공급 수, 대안 주택(원룸, 고시텔 등 포함)의 공급 수, 가구단위로 분할되는 기존주택의 공급 수 등을 모두 포함하는 지역별 주택스톡(housing stock) 관리개념으로 공급이 관리되어야 한다.

셋째는 적정거래의 유도다. 무조건식 거래 활성화(특히 아파트 중심의 거래활성화)가 아니라, 지역별 주택시장의 특성을 반영하는 주거 유형별(매매, 분양, 전월세) 수급조절이란 개념으로 시장거래가 관리되어야 한다. 선행지수에 의한 수요전망, 유형별 거래량 집계, 거래 부진유형에 대한 특별관리 등이 시장거래 관리의 내용이 되겠다.

3) 수요자 중심의 공급제도 구축: 부동산 건설업의 구조조정과 공급우선주의 제도의 정비

OECD 국가 중에서 한국은 GDP에서 차지하는 부동산건설(관련)업의 비중(OECD 평균 7%의 두 배 이상)이 가장 큰 나라에 속한다. 부동산건설업, 부동산중개업, 부동산금융업, 부동산정보 및 컨설팅업 등과 같은 부동산 건설 관련업은 1998년 환란이후 급속하게 팽창했다. 하지만 수요가 급감한데도 과잉 팽창된 공급구조는 그대로 남아 있어 부동산정책의 전환을 발목 잡는 주범이 되고 있다.

따라서 OECD 평균 수준으로 부동산건설업을 유지하는 것을 목표로 하여, 도덕적 해이가 만연한 부동산 건설업의 대대적인 구조조정이 이루어져야 한다. 건설업의 경우, 건설기술의 첨단화, 건설경영의 선진화, 하도급거래의 투명화, 해외 건설 비즈니스의 확장 등을 통해 경쟁력을 갖춘 업체만 살아남도록 해야 한다. 이를 위해 현재의 등록제를 허가제로 바꾸어, 역량을 갖춘 건설업체를 선별적으로 지원.육성하도록 해야 한다. 부동산업의 경우, 허가기준의 강화, 책임성 강화, 요율의 하향조정, 공공부문과의 경쟁 유도, 업종전환 등을 통해 업체와 종사자의 적정수가 유지되도록 해야 한다. 전반적으로 볼 때, 구조조정으로 부동산 건설업의 슬림화, 대형건설사 중심의 공급구조의 개편, 부실업체의 퇴출 등이 이루어져야 한다.

이와 함께 공급우선주의에 맞추어진 공급제도 전반을 수요자 중심으로 바꾸어야 한다. 건설 남발을 막기 위한 PF 사업방식의 기준강화, 분양가 상한제를 통한 공급자의 가격횡포 예방, 후분양제로의 전환을 통한 소비자의 선택권 강화 등이 이를 위한 방안들이다.

4) 공급자 지배 시장구조의 개편과 연동된 시장규제의 완화: 시장거래의 단기적 활성화 방안

분양가 상한제 철폐, 양도세 중과철폐, 취득세 감면연장, 종부세 철폐 등이 ‘과거 급등기의 시장규제 완화’가 시장정상화 혹은 활성화의 선결조건으로 논의되고 있다. 시장거래 활성화에 이러한 규제완화가 일정하게 기여할 수 있다. 그러나 공급자와 유주택자 지배하는 기존의 시장구조가 온존하는 한 이러한 규제완화는 거래활성화에도 별로 도움이 되지 않은 채, 가진 자를 돕는 형평성의 문제(일종의 부자감세 문제), 비정상(예, 세제감면)이 정상을 대체하는 세제운영의 혼란 문제, 재정수입의 감소문제 등만 야기하게 된다.

따라서 이러한 규제완화가 시장거래 활성화(단기적 조정의 과제)에 기여하기 위해서는 공급자 지배의 시장구조의 조건을 보정하는 장치(장기적 조정의 과제)와 연동되어 한다.

우선 공급자에게 유리한 분양가 상한제를 철폐하려면, 공급자 이익우선의 분양방식인 선분양제를 소비자 이익우선의 후분양제도의 도입과 함께 맞물려 실시되어야 한다. 이와 함께 분양가란 주택의 공급가격 구조가 소비자가 쉽게 이해하면서 경쟁사 제품과 비교할 수 있을 정도로 투명하게 제시되어야 한다.

시장거래 활성화를 위한 취득세 감면연장, 양도세 중과 철폐, 종부세 철폐 등 세제 규제의 완화는 기본적으로 조세정의에 근거한 합리적 세제의 확립이란 조건과 맞물려 허용되어야 한다. 이미 경험하고 있듯이 가격하락 대세기에 부동산세제 완화(예, 취득세 감면연장 등)의 효과는 극히 제한적이다. 지금과 같이 공급자와 유주택자가 지배하는 시장에서 세제의 파격적인 완화는 이들의 이익만 보전하는 데 기여한 채 시장거래를 더욱 왜곡시킬 수 있다(예, 가격상승, 소유집중, 양도차익의 전유, 세수 감소 등). 따라서 취득세 감면, 종부세 철폐 등은 중장기적 과제인 ‘거래제 중심에서 보유세 중심으로의 세제 개편’ 속에서 기본적으로 검토되고 이루어져야 한다. 이렇게 된다면 취득세율은 실질적으로 낮추거나 감면할 여지가 있지만, 종부세는 복원하고 실효세율화해야 할 것이다. 양도세 중과 철폐도 ‘1가구 1거주제’ ‘임대주택등록제(1가구의 거주목적 이외의 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하여 그에 따른 관리(임대과세 등)를 받는 제도)’, 주택소유집중방지책 등을 갖춘 채 실시되어야 한다.

DTI, LTV 등 거래활성화를 위한 금융규제 완화도 거래활성화에 실제 도움이 되지 않으면서 가계부채 증가에 따른 국민경제 불안만 키울 수 있다. 따라서 일정기간 가계부채 총규모를 낮추는 국가적 목표 범위(예, GDP 대비 가계부채를 현행 81%에서 OECD평균 73%로 축소) 내에서 지역별, 소득별로 할당해 실시하도록 해야 할 것이다(예, 부채총량제).

5) 임대주택의 획기적 공급: 임대주택재원의 확보, 임대주택지정제도의 도입, 임대주택의 다양화

주택보급률이 100%을 넘어섰지만, 가구의 40%는 시장에서 집의 구매가 사실상 불가능한 주거약자층이다. 최근에는 집 가진자들 중에서 임대를 사는 비중이 급속히  늘어나고 있다. 여기에 매매기피로 인한 임대수요까지 포함시키면, 임대란 방식으로 주거적 삶을 꾸려가는 수요부문이 급속하게 팽창하고 있다. 따라서 저성장시대 공급정책은 분양형 혹은 매매주택이 아니라 임대형 주택을 사회적으로 다양하게 공급하고 활용할 수 있는 것으로 옮아가야 한다.

새로운 임대주택은 주택이란 물리적 시설의 양적 공급만 아니라 다양한 유형의 임대주택이 사회적으로 생산되고, 이용될 수 있는 거주관계의 관리까지 포함해야 한다. 또한 새로운 임대주택정책은 주택공급의 개념이 아니라 보편복지시대 핵심이 되는 주거복지를 실현하는 수단개념으로 접근되어야 한다.

임대주택공급을 획기적으로 늘리기 위해서는 정책을 총량제(예, 연간 10만호)에서 비율제(전체주택의 20%)로 바꾸고, 연도별로 책정된 공급량의 공급을 국가의 최우선 주택정책과제로 추진되어야 한다.

이것이 가능하기 위해선 무엇보다 임대주택재원이 충분하게 확보되어야 한다. 현재 국내 공공임대비율이 8.04%로 선진국 수준 11.5%와 동일한 수준으로 높이기 위해서는 국가예산 28조원이 필요하다. 정치적 결정에 의해 4대강 사업에 22조원을 쏟아 부었다면, 또 다른 정치적 결단만 있다면 임대주택을 위한 28조원이란 재원 확보도 쉽게 이루어질 수 있다. 가령 국민연금 연간 적립금 40조원 중 10조원을 떼 내 3년 동안 30조원의 특별채권을 발행하여 재원을 조달할 수 있다.

민간부문에서도 임대가 제도적으로 안정된 주거방식이 되기 위해서는 민간임대주택지정제도의 도입, 민간임대주택의 등록 의무화, 임대소득에 대한 정상과세 등이 함께 강구되어야 한다. 이중에서 임대주택지정제도는 거주목적이 아닌 민간소유의 주택은 모두 임대주택으로 지정해 거래하고 이용하도록 하는 제도를 말한다.

한편 임대주택 공급을 늘리기 위해서는 공공임대, 준공공임대, 지분형 임대 등), 민간임대 등 다양한 방식으로 공급되고 활용되도록 해야 한다. 여기에는, 국민임대, 영구임대, 환매조건부주택, 토지임대부주택, 계약임대주택, 지분형 주택, 장기전세주택, 장기안심주택(공공이 임대해 재임대하는 주택), 협동조합주택 등이 예거된다.

철도 부지 위에 짓는 행복주택(30만호)은 저소득 무주택자들이 선택할 수 있는 여러 유형의 임대주택 하나로 공급되어야 한다. 그러기 위해서는 공공, 준공공, 민간임대를 모두 포함하는 통합적 임대주택 정책 속에서 다른 유형의 임대주택 프로그램과 연동되어야 한다.

6) 임대차 관계의 법적 안정화: 임대차등록제, 공정임대료제(일종의 상한제), 계약갱신청권제의 입법화

임대란 주거양식이 보편화되기 위해서는 물리적 형태로서 임대주택의 공급만 아니라, 거기에 담기는 주거적 삶, 즉 임대차 관계가 함께 안정되어야 한다. 이 안정화는 두 가지 측면을 갖는다. 하나는 헌법이나 민법 등에서 규정하는 임대인과 임차인 간 대등한 거래관계의 형성이고, 다른 하나의 이를 법제화하는 것이다.

임대차관계의 안정화는 재산권자인 임대인의 권리행사(예, 임대료 인상요구, 거래기간의 설정 등)에 맞서 임대인이 주거권에 기초해 대항력을 행사할 수 있는 관계의 설정을 말한다. 이러한 관계를 담아내는 장치로는 임대차등록제, 공정임대료제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 임대료분쟁조정신청권제 등이 있다.

부동산정책의 핵심과제 중 하나는 바로 이러한 방안들을 임대차보호법 등의 개정을 통해 합법화하는 것이다. 임대차관계의 안정화를 위한 이러한 제도의 도입 없이는 반복되는 전월세 문제를 근본적으로 해결할 수 없다.

7) 사업성 중심의 정비제도를 복지형 도시정비로 전환

재개발, 재건축, 뉴타운은 노후화된 주택을 집단적으로 정비하는 방식이면서 동시에 낙후한 도시를 정비하는 수단이기도 하다. 현행의 도시정비는 하나 같이 사업성 극대화에 초점을 맞추고 있고, 전면 철거방식에 의존하고 있어, 소형·저렴·임대주택의 멸실, 고층고밀화, 주택의 고가화와 대형화, 지역사회의 파괴, 도시공간의 단절 등의 심각한 후유증을 동반하고 있다.

따라서 사업이 성공적으로 추진되더라도 엄청난 사회적 비용을 남기게 되는 데, 그나마 최근에는 부동산 시장 침체로 대부분의 사업이 사실상 멈춰 있다. 정비수요는 앞으로 계속 증가하기 때문에 차제에 정비방식을 근본적으로 바꾸도록 해야 한다. 이를테면 정비의 원칙을 재산권 중심에서 주거권 중심으로, 그리고 추진주체도 조합과 같은 소유주에서 세입자를 포함하는 거주자로 바꾸어야 한다.

정비방식도 대규모 철거 방식에서 소규모 블록단위의 정비 혹은 주택과 필지단위의 주거환경관리방식으로 바꾸어야 한다, 사업방식의 선택도 주민 동의률에 의거한 획일적 선택에서 주민과 지역특성에 맞는 자율적 선택으로 바뀌어야 한다. 무엇보다 기존의 주거관계(임대차관계 포함)를 유지하고 커뮤니티를 복원하며 활성화하는 지원 프로그램이 도시정비에 반드시 결합되어야 한다. 이러한 대안적 정비를 일괄하여 ‘복지형 도시정비’라 부른다.

8) 부동산 관련 가계부채의 정리: 총가계부채줄이기, DTI·LTV 규제강화, 가계파산예방

가계부채의 급증은 국가경제 전체를 위태롭게 할 뿐 아니라 저성장과 장기침체로 인해 가계파산을 양산할 수 있다. 따라서 GDP의 81%에 육박하는 가계부채 문제의 해결 없이는 부동산 시장의 안정화, 나아가 국민경제의 안정화는 공염불이다. 가계부채 해결은 부채의 총규모를 줄이는 부분, 부채 증가률을 낮추는 부분, 가계부담의 경감과 가계파산을 예방하는 부분 등으로 나누어 접근되어야 한다.

총가계부채 규모는 OECD 평균(GDP의 73%)이하로 낮추거나 향후 5년간 현재 수준의 30%를 줄이는 것을 목표로 하여 다양한 감축 방안이 강구돼야 한다. 이를 위해서는 신규대출의 억제와 기존 대출금의 상환 촉진 등 두 방안을 적절하게 활용해야 한다. 전자는 부채증가율을 낮추는 것이기도 하다. 주택담보대출과 관련해서는 DTI와 LTV를 현행 50, 60%에서 20, 30%로 사실상 반으로 낮추어야 한다. 대출금 상환 촉진은 일반적인 거치기간이나 상환기간을 줄이거나 상환기간 연장을 제한하는 등을 통해 이루어지도록 해야 한다.

한편, 하위 소득계층(1, 2분위)의 가계부채 부담을 줄여주기 위해서는 금리인하, 상환기간의 연장, 분할상환 등의 채무조정이 허용되어야 한다. 과중한 부채에 의한 가계파산을 막기 위해서는 (일종의) 가계파산예고제를 도입해야 한다. 가계부채의 규모가 크고 빠르게 증가하지만 상환능력이 상대적으로 떨어지는 가구에 대해(지수제로 판정) 대출기관이나 국가기관(예, 금융감독원)이 경고문과 함께 상담기회나 예방책을 제공해주는 제도가 곧 가계파산예고제다.

9) 하우스푸어의 채무조정: 대출기관에 의한 채무조정에서 공공에 의한 주택매입으로 단계적 접근

가처분소득 대비 상환할 원리금의 비중이 10%를 넘어서는 ‘집 가진자’를 하우스 푸어로 한다면, 현재는 2005, 6년에 대출을 일으킨 자가 하우스 푸어의 대부분(약 150만명)이다. 그러나 MB정부가 들어선 이후 주택담보대출금이 65%나 급증한 점을 감안하면, 하우스 푸어 수는 앞으로 급증할 것으로 예상된다. 대출자 3명 중 1명이 하우스 푸어로 본다면,  그 수가 약 330만명(현재 총대출자는 1000만 명 정도)에 이른다.

하우스 푸어 문제 해결은 먼저 ‘하우스 푸어’를 엄격하게 규정하는 것으로부터 시작되어야 한다. 누가 정확히 하우스 푸어인 지가 확인되어야 한다는 주장이다. 그런 후 하우스 푸어 문제는 대출기관이 대출자를 위한 맞춤형 채무조정을 제공하는 것으로 접근되어야 한다. 이자율의 인하, 고정금리로의 전환, 거치기간 연장, 분할상환 등이 조정방안이지만, 이것도 대출기관의 손실에 대한 보정장치가 뒷받침되어야 가능하다.

이 방안으로도 해결이 되지 않아 경매 등과 같은 처분단계에 이르면, 대출기관은 주택의 소유권을 매입한 뒤 당해 대출자에게 임대를 주는 방식으로 채무관계를 재설계해주어야 한다. 이 단계도 지나, 민간부문이 해결할 수 없을 단계에 이르면 공공(지자체, LH 등)이 나서야 한다.

주로 소형·저렴주택을 직접 매입해 공공임대로 전환한 후 대출자에게 임대를 주어 계속 거주하도록 하는 방안이 해결책이다. 이 경우 상환능력이 회복될 경우엔 환매할 수 있도록 해주어야 한다. 공공재정에 의한 매입은 사회적 합의가 필요하고, 또한 지원법이 뒷받침되어야 한다.

주택지분을 공공기관에 매각해 은행 대출 빚을 갚고, 매각한 지분에 대해서는 공공기관에 임대료를 내는 ‘주택지분매각제’는 하우스푸어 문제를 시장에서 채무자(집주인)-채권자(은행)이 먼저 자율적으로 해결하도록 한 후 적용되는 구제책이 되어야 한다. 특히 공적자원이 투입되는 만큼, 그 규모, 방식, 수혜자 등의 선정 기준과 방식 등에 충분한 공론화를 거쳐 결정되어야 한다.

한편 하우스 푸어의 추가적인 발생을 막기 위해서는 DTI, LTV 등과 같은 대출규제를 선별적으로 강화해야 한다. 가격하락이 우려되고 실질소득이 떨어지는 지금, 거래활성화를 위해 DTI 규제를 완화하는 것은 하우스 푸어의 양산을 사전에 준비하는 거나 마찬가지이다. 때문에 이는 신중한 접근이 필요하다.

10) 국토부의 구조 및 기능조정: 주택건설과 주거복지의 분리, 공급주의정책의 축소, 건설업계와의 유착 단절

주택부동산정책 자체를 근본적으로 바꾸기 위해선 정책의 내용 변화는 물론, 정책내용을 생산하고 집행하는 정책당국의 구조와 기능도 함께 조정되어야 한다. 이는 곧 국토부의 구조조정을 말한다. 국토부의 폐지 내지 해체는 그 동안 반복적으로 요구되어 왔기에, 이러한 방식으로 접근하는 것이 가장 효과가 클 것이다. 그러나 여러 어려움을 감안하면, 국토부의 주택정책기능 자체를 조정하는 것으로 접근하는 것이 현실적이다.

여기서 핵심은 주택건설의 업무와 주거복지의 업무를 분리하면서 상호보완하는 것이다. 분리할 경우, 주택건설업무(택지개발과 공급, 주거지 재생, 민영주택사업의 인허가 관리)는 국토부가 담당하고, 반면 주거복지업무(임대주택의 건설과 공급·관리·이용, 임대수요관리, 임대차관계규제, 임대료관리 등)는 보건복지부가 맡도록 하는 게 최선이다.

이러한 분리를 통해 공급주의 주택정책의 기조를 주거복지로 명실상부하게 옮길 수 있고 건설업계와의 유착관계도 끊을 수 있다. 이는 또한 주거복지 업무가 건설세력의 입김으로부터 벗어나는 것을 담보해주는 장치이기도 하다.

11) 주거복지 담당기관의 신설: LH를 ‘주거복지공사’(단기) 혹은 ‘주거복지청’(장기)으로 전환

주택정책의 업무가 주거복지로 집중되고, 이를 보다 전문적으로 관리하기 위해서는 전문성을 갖춘 담당기관의 신설이 필요하다. 이를 위한 한 방안은 주거복지를 담당하도록 되어 있지만 주택건설기관으로 전락한 현재의 LH를 단기적으로 주거복지공사로 개편해 임대주택 관련 업무를 전담하도록 하는 것이다.

장기적으로 본다면, 이도 ‘주거복지청’으로 전환 내지 신설이 필요하다. 복지수요가 앞으로 더욱 점증할 것인 바, 그 중에서 핵심이 될 주거복지를 중앙정부 차원에서 보다 효과적으로 다룰 수 있기 위해선 ‘주거복지청’이 신설되어야 할 것이다. 이 경우 기존의 주거복지공사를 청으로 승격시키는 방안이 가능하다. 주거복지청이 신설될 경우, 그 관할은 보건복지부가 맡도록 해야 한다.

참고자료

조명래, 2012a, ‘이명박정부 부동산 정책의 평가와 과제’, 임내현국회의원실 주관 부동산정책 토론회 발제문(2012.8.23.).

조명래 2012b, ‘차기정부 주거복지정책의 방향과 과제’, 박수영국회의원실 주최 부동산정책정책간담회 발제문(2012.12.12.)

	발제 2 서채란
	분양가상한제 폐지 논쟁을 통해 본 박근혜 정부 부동산 정책 평가
	서채란 / 변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원

1. 들어가며

박근혜 대통령은 대선 후보자 시절 ‘지분매각제도’와 ‘주택연금사전가입제도’(하우스푸어 대책), ‘목돈 안드는 전세제도’와 ‘행복주택 프로젝트’(렌트푸어 대책) 등 주거복지 공약을 전면에 내세웠다. 그런데 인수위원회는 주택·부동산 시장 안정화 추진을 주요 국정과제로 삼고 부동산시장 과열기에 도입된 과도한 규제를 정비하여 부동산시장 정상화 추진하겠다고 하였고, 박근혜 정부 출범 이후에는 규제 폐지 내지 완화가 부동산정책의 우선 과제가 되었다. 부동산 규제 폐지 등을 통한 부동산시장 활성화는 원래 박근혜 대통령의 대선공약에는 원래 없었던 것인데 인수위원회를 거쳐 박근혜 정부 출범 후에는 부동산정책의 최우선 과제가 되어버린 것이다. 이에 따라 정부와 새누리당은 첫 정책으로 분양가상한제 폐지를 내용으로 하는 주택법 개정안을 통과시키려고 하였으나 민주당과 시민단체들의 반대에 부딪혔다.

이 글에서는 최근에 가장 중요한 현안으로 부각되고 있는 분양가 상한제 폐지 및 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지 논의에 대해 검토하고 박근혜정부의 부동산·주택정책의 문제점과 바람직한 주거정책 방향에 대해 검토하고자 한다.

2. 분양가상한제 폐지론의 문제점

분양가상한제는 아파트 분양가격을 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 더해서 산정하는 제도로 아파트 분양가격에 상한선을 두고 이선을 넘지 않도록 해서 무주택 서민층이 적정한 가격에 주택을 매입하도록 하고 공급자가 높은 분양가를 통해 폭리를 취하지 않도록 하는 제도이다. 분양가상한제는 분양가 상승을 억제하여 부동산 시장 가격 안정에 중요한 역할을 해왔다.

정부와 여당은 주택시장이 침체된 현 시점에서는 분양가상한제를 폐지하더라도 실제 분양가가 상승하지 않을 것이라며 분양가상한제를 페지하려고 하고 있다. 그러나 분양가상한제가 폐지되면 건설사는 좋은 건축자재를 쓴다, 인테리어를 더 좋게 한다는 등 온갖 이유를 대며 분양가를 높이려고 할 것이다. 주택경기를 활성화시킨다는 명목하에 1981. 6. 분양가 자율화를 시행한 이후에 분양가가 크게 올라 1982. 12. 22.부터 분양가를 다시 규제했던 경험과 1998년 분양가 자율화 이후 서울 아파트 평당 분양가가 1998년 512만원에서 2006년 1546만원으로 8년간 3배 이상 급상승하자 2007년부터 분양가상한제를 전면적으로 실시했던 경험에 비춰볼 때 분양가 상한제가 폐지되더라도 분양가가 상승하지 않을 것이라고 단정할 수는 없다.

또 정부는 분양가상한제로 인해 주택공급이 감소하므로 분양가상한제를 폐지해야 한다고 주장하고 있으나, 현재의 분양가상한제는 최신의 모든 품셈을 모두 사용한 것을 전제로 기본형건축비를 정하고 택지비는 감정가로 반영하고, 기본형건축비와 택지비에 가산비(특별한 시공방법이나 재료를 사용한 경우 이를 반영하여 인상할 수 있도록 함)를 더하여 산정하기 때문에 시공사의 이윤을 충분히 반영하고 있다. 이자제한법이 폭리를 규제하기 위해 만들어진 것처럼 분양가상한제는 시행자나 시공사가 고가의 분양가를 통해 폭리를 취하는 것을 방지하기 위해 그 상한을 정한 것이고, 실제 현실에서 시공사의 실건축비는 분양가상한제보다 낮은 금액으로 정해진다. 한마디로 분양가상한선 때문에 이윤을 내지 못해 건설사가 어려워지고 그래서 주택공급을 하지 못하고 있는 것이 아닌 것이다.

사실 정부나 건설업계도 지금과 같은 경기 침체 상황에서는 분양가상한제가 폐지되더라도 부동산시장이 살아나기 어렵다는 것을 잘 알고 있다. 그럼에도 분양가상한제를 폐지하려고 하는 이유는 부동산시장 활성화에 대한 시그널을 보냄으로써 부동산시장에서 거래심리를 되살리겠다는 것이다. 물론 서울 강남이나 강북의 개발호재 지역에서는 분양가 상한선 이상으로 분양가를 책정하더라도 분양에 성공할 가능성이 있고, 시공사가 재건축조합이나 재개발조합과 일반분양가를 분양가 상한선 이상으로 인상하는 대신 조합원 분양분의 분양가는 낮추는 협상을 할 수 있다. 그러나 이러한 경우 일반분양에서 미분양이 날 가능성이 많다. 이미 건설회사들은 미분양이 나면 미분양 부담금을 조합원들이 추가로 납부한다는 내용으로 계약을 변경하거나 분양이  실패할 때를 대비하여 공사대금을 미리 예치하도록 조합에게 요구하여 공사도급계약을 체결하지 못하는 곳도 많다. 설령 주변 시세보다 높게 분양가를 책정하고 분양에 성공해도 문제가 있다. 주변시세보다 일반분양가를 높게 책정하면 주변 시세가 이에 맞추어 상승하고 새로운 재건축지역의 일반분양분이 다시 주변시세보다 더 높게 책정되면서 연쇄적으로 부동산가격이 상승하게 된다.

분양가상한제가 폐지될 경우 고분양가가 주변 시세를 끌어올릴 것이라는 지적에 대해 정부는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역은 예외적으로 국토해양부장관이 분양가상한제 적용 주택으로 지정하겠다고 한다. 그러나 경기는 순환하게 마련이고, 분양가를 자율화하면 경기 침체기에서 확장기로 접어들 때 분양가가 급상승할 수 있다. 이런 지역에 다시 분양가상한제를 적용하려고 하면 엄청난 반발과 저항이 일어날 것인데, 그런 반발과 저항을 무릅쓰고 분양가상한제 적용 지역으로 지정하기란 쉽지 않다. 또 이미 분양가가 올라가고 있는 상황에서 규제 조치가 들어간다고 해도 가격상승을 잡기 어려워 사후약방문이 되기 십상이다.

분양가 상한제 폐지 논의에 있어서 무엇보다 중요한 것은 아파트분양시장의 본래적 기능이다. 아파트분양시장의 본래적 기능은 무주택자들이 생활의 기본수단인 주택을 마련하도록 한다는 것이다. 그런데 지금과 같은 높은 분양가로는 실수요자인 무주택 서민들은 분양자격이 있어도 자기 소득으로는 분양받을 수 없고, 실수요자가 아닌 자금력을 가진 가수요자들만이 분양시장에 참가하게 되므로 아파트분양시장의 기본적 기능은 상실되고 자산계층과 비자산 계층의 양극화가 심화된다. 그동안 분양가 규제가 주택가격의 안정과 무주택 서민들이 생애 최초로 주택을 구입할 때 기존 주택보다 상대적으로 낮은 가격으로 신규주택을 마련할 수 있는 주거복지 기능을 담당해왔다는 점을 잊어서는 안된다.

3. 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지의 문제점

분양가상한제와 더불어 최근에 폐지 기대감이 높아지고 있는 것이 다주택자 양도소득세 중과제도이다. 다주택자 양도소득세 중과제도는 투기적 주택보유가 늘어나자 이를 억제하고, 거주목적의 실수요자들의 주택보유를 정책적으로 지원하기 위한 목적으로 도입되었다. 개발이익을 일부 환수하는 제도가 유명무실해지고 재건축 초과이익환수금 등 개발이익을 개발단계에서 환수하는 장치가 작동하지 않는 상황에서 처분단계에서의 개발이익을 환수하는 양도소득제 중과 제도를 폐지하겠다고 하는 것은 불로소득인 개발이익(투기이익)에 대한 기대를 높여 무주택 세대주의 내 집 마련 기회를 박탈하는 것이다.

다주택자 양도세 중과제도가 징벌적 조세제도임을 들어 폐지에 찬성하는 견해가 있으나 조세정책은 재정충당적 기능과 정책유도적 기능을 수행한다는 점에서, 양도세 중과제도는 투기 목적의 과다 주택보유를 방지하고 실거주 목적의 실수요자들을 위한 주택공급을 늘리는 역할을 담당하므로 양도소득세 중과는 당분간 유지해야 할 필요가 있다. 장기적으로 보면, 양도소득세 중과제도는 개발단계-보유단계-처분단계에서 개발이익을 나누어 회수하는 방식으로 부동산 개발이익을 환수하는 체계정비와 맞물려 풀어가야 한다.

4. 박근혜정부의 부동산·주택정책에 대한 구체적 검토

1) 인수위원회의 부동산 관련 국정과제

<부동산 시장 안정화>

가. 과제개요

□ 집값하락, 주택거래 위축 등 부동산 경기 침체가 실물경제에 부담을 주지 않도록 주택·부동산 시장 안정화 추진

나. 주요 추진계획

*구체적인 추진계획에 대해 범 정부 대책을 마련 중

□ 부동산규제 정상화

○ 부동산 시장 과열기에 도입된 과도한 규제를 정비하여 부동산시장 정상화 추진

□ 주택 수급 조정

○ 공공주택 공급은 임대주택 위주로 전환하고, 분양주택 공급은 주택시장에 맞게 탄력적으로 조정

○ 주택시장 매물을 흡수하고, 부족한 임대주택 공급을 늘리기 위해 세제 혜택     등 민간 임대사업에 대한 지원방안 마련

□ 주택 수요 및 거래 회복

○ 하우스·렌트푸어 대책을 적극 실시하여 한계선상의 서민·중산층을 보호하고     주택시장 안정화 추진

<주거안정 대책 강화>

가. 과제개요

□ 과도한 대출상환 및 전월세 급등으로 고통받는 서민·중산층의 주거불안을 해     소하고, 보편적인 주거복지를 실현

나. 주요 추진계획

□ (하우스푸어) 주택을 보유하면서도 저렴한 비용으로 거주할 수 있는 방안 추진

○ 주택지분을 공공기관에 매각하고 해당 지분에 대한 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 「주택지분 매각제」시행

○ 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채상환에 활용하도록 주택연금 사전가입 제(60→50세) 추진

□ (렌트푸어) 수요자 맞춤형 지원 실시

○ 수요도가 높은 도심내 임대주택 공급을 위해 철도·공공유휴 부지 등을 활용한 행복주택 건설(5년간 20만호)

○ 전세 수요자를 위해 입주 주택을 담보로 저리 대출하는 목돈 안 드는 전세제도를 도입

□ (보편적 주거복지) 임대주택을 확충하고, 주거비 부담을 완화

○ 매입·전세임대 확대 및 저소득층에 대한 주거비 지원 추진

2) 부동산시장 안정화정책에 관하여

이명박 정부는 노무현 정부에서 만들어진 부동산규제가 거래활성화를 가로막고 있다며 규제완화를 내걸고 투기과열지구 해제, 재건축 후분양제 폐지, 미분양주택 환매조건부 매입, 종합부동산세 사실상 무력화 등 20여 차례 이상 규제완화와 지원 대책을 추진했으나 그 때마다 잠시 거래량이 늘어났다가 다시 거래가 침체되어 왔다. 그러자 건설회사와 부동산투자 전문가들은 박근혜정부가 들어서자마자 마지막 남은 몇 가지 규제마저 풀어 정부가 시장 활성화를 위해 개입할 것이라는 시그널을 달라고 요구하고 있고, 이에 부응하여 새 정부는 분양가상한제 및 다주택자 양도소득세 중부과제 폐지를 추진하고 있다.

그러나 거래시장 침체의 가장 중요한 원인은 실수요자인 서민과 중산층의 구매능력에 비해 주택가격이 높다는 것이다. 유엔 인간거주정착센터(UN HABITAT)에서 제시하고 있는 적정 PIR(연소득대비 주택가격의 비율)은 3-5배이다. 우리나라의 PIR은 계속 상승하여 현재 7배 수준을 유지하고 있고, 서울의 경우 주택가격 3분위에 해당하는 주택, 연소득 5, 6분위를 기준으로 할 때 11.8배, 10.3배이다. 이는 연소득이 4,000만원 전후인 연소득 5, 6분위도 서울에서 주택가격 3분위인 4억 5,000만원 주택을 구입하려면 10년 이상이 걸린다는 의미이다(국민은행, 전국주택가격동향조사). 2008년에 7.6인 우리나라 PIR이 유엔이 제시한 적정 PIR의 최대치인 5배에 수렴하려면 약 1억 9천 만 원 정도가 되어야 하는데 우리나라 2008년 평균주택가격은 2억 9천 만 원으로 적정가격보다 1.5배나 높다. 2005년 이후 집값이 상승하던 시기에 중산층들이 2-3억 원씩 빚을 내서 집을 샀다가 한달에 이자만 150만원-200만원씩 내는 하우스푸어가 되었고, 그 학습효과로 소득이 정체되어 있는 실수요자들은 큰 빚을 내서 집을 사려고 하지 않고 있다.

이렇게 주택가격이 높고 과거와 같은 고성장시대를 기대하기 어려운 상황에서는 주택가격의 구조조정은 불가피하다. 건설회사와 일부 부동산 경제학자, 경제신문들은 지금의 가격하향 안정화 국면이 일본의 부동산 붕괴로 진입하는 전조인 것처럼 호들갑을 떨면서 부동산규제 폐지 또는 완화를 통해 시장을 정상화하여야 한다고 주장하지만, 지금의 점진적 주택가격 하락현상이 1년에 10-20% 이상 급락하는 경착륙의 조짐이라고 평가할 수는 없는 것이고,  주택시장의 정상화는 거래가 활발하게 일어나는 현상이지 현재의 주택가격이 더 이상 떨어지지 않는 것을 의미하지는 않는다. 그 동안 터무니 없이 비쌌던 주택가격이 어느 정도 하향 안정화되어 중산층들이 부동산 매매시장에  활발하게 참여하도록 하는 것이 오히려 거래의 정상화로 가는 지름길이 될 수 있다. 따라서 정부는 손쉽게 단기 경기부양을 하려고 하지 말고 인내를 가지고 주택가격이 점진적으로 하향안정화(연착륙)되도록 하는 정책을 펼쳐야 한다.

3) 주거안정 정책에 관하여

① 하우스푸어 대책(주택지분 매각제, 주택연금 사전가입제)

가. 주택지분 매각제

공유지분의 처분, 관리가 복잡하게 되고 주택 가격도 하락하게 되는 문제가 있어 이용가능성 별로 없음.

지분을 어떤 가격에 매입할 것인가라는 문제가 있음. 지분을 거래시가로 매입하면 주택가격 하락 시 매입한 자산관리공사나, 각 은행들이 출자하는 배드뱅크가 부실화되고 국민의 세금이 투입될 우려도 커서 운영방식을 명확히 해야 함. 반대로 시가보다 싸게 매입하면 이 제도를 이용할 채무자가 별로 없을 것이므로 실효성이 없음. 또 과도한 전세금과 월세로 고생하는 무주택자와의 형평에도 맞지 않아 무주택자들의 상대적 박탈감과 저항을 불러일으킬 수 있음.

건물 소유자는 매각한 지분에 해당하는 임대료를 내야 하는데, 주택담보대출이자를 부담하는 것보다 비쌀 경우에는 이용하려는 사람이 없고 이미 이자를 연체하여 고이율의 연체이자(약 16%)를 내고 있는 사람만 이용하게 될 것임.

지분 재매입이 가능하도록 하였지만 실소득이 없는 채무자는 시간이 지나도 지분을 재매입할 능력이 없을 것임.

나. 주택연금 사전가입제

초고령화 현상에 맞춰 노인 연령을 상향 조정하고 국민연금 지급 시도 늦추자는 주장이 제기되고 있는데 주택연금 지급 시기를 앞당길 경우 재원 마련이 곤란할 수 있음.

☞ 하우스푸어 문제는 정통적인 방법대로 채무조정을 통하여 10여 년간 나누어 변제하고 다 변제하지 못한 경우 원리금을 면제해 주는 개인회생절차 등의 도산법 체계에서 해결해야 하는데, 담보대출의 경우에는 개인회생에서 별제권이 되어 바로 경매에 넘어가게 되므로, 주택담보대출도 개인회생절차의 회생계획에 따라 처리될 수 있도록 통합도산법을 개정하여야 한다.

나. 렌트푸어 대책(목돈 안 드는 전세제도)

세입자를 위해 집주인이 자발적으로 담보 대출을 받을 가능성은 거의 없음. 집주인이 종전에 담보대출을 받은 상태에서 새로 전세보증금 대출을 받게 되면 DTI에 영향을 미치게 되는 문제가 있음.

집주인에게 전세보증금 대출이자납입 소득공제 40% 인정하는 것도 대출이자는 세입자가 금융기관에 납입하는데, 엉뚱하게 집주인이 소득공제를 받게 하는 것은 실질과세 원칙에 반함.

근본적으로 전세자금 대출만으로는 전세가격 폭등을 조절할 수가 없다는 근본적인 한계를 가지고 있음.

☞ 적어도 전체 재고주택의 10%에 이를 때까지 공공임대주택을 확대하고, 임대차갱신제도(주거의 경우 최소 4년)와 임대료 인상율 상한제와 같은 실효성 있는 랜트푸어 대책이 필요하다.

다. 행복주택

국토해양부가 2009년에 서울ㆍ수도권 도심 내 유휴 철도부지 10여곳에 2018년까지 소형 임대주택 2만가구를 지어 공급하겠다고 하면서 시범사업으로 망우역 일대에 임대주택 1200가구를 공급하는 방안을 추진했으나 인공대지(deck)를 조성하는 데 사업비 부담이 크고, 소음 및 방진 저감 시설설치비용이 많이 들고 철도시설 주변 소음 문제로 수요자들의 반응도 좋지 않아 폐기함.

2011년 SH공사 도시연구소 연구결과 용지조성에만 평당 600만원이 들어 실현가능성이 없다고 판단함.

2012. 9. 27.자 MK 뉴스 “박근혜표 ‘철도 위 임대주택’ 모델 양천아파트 가보니”

행복주택 건설의 재원조달 방법으로 국민주택기금을 택하고 있으나, 이미 한계가 와버린 국민주택기금으로 밑빠진 독에 물붓기 식의 사업을 시작하는 것은 위험하며, 재원을 고려하지 않은 주택 공급정책은 건설경기 부양책에 불과할 뿐임.

☞ 행복주택이 공공임대주택의 유력한 공급수단이 될 수 없으므로 매입공공임대주택으로 확보하고 보금자리주택의 공공임대 비율을 획기적으로 증대하고, 대도시 주상복합건물 건축 대상지에 주상복합형 공공임대 중 다양한 방식의 공공임대 증대정책을 펼쳐야 한다.

4. 향후 주거안정정책의 방향

1) 베이비 부머 세대의 은퇴, 저출산 고령화, 1-2인 가구 증가 등 구조적 변화에 대비하는 장기적인 대책 필요

폭발적인 주택구매 수요로 지속적인 주택가격 현상을 불러왔던 베이비 부머 세대가 은퇴 연령에 접어듦에 따라 주택을 노후생계의 수단으로 삼으려는 현상이 광범위하게 나타나고 있고, 주택시장 구조가 달라질 가능성이 높다. 이들이 보유한 주택을 박근혜 정부의 주택연금 사전가입제로 끌어들이면 가입자가 많아질수록 연금수입이 더 낮아질 수 있다. 따라서 주택을 개조하여 민간임대주택으로 내놓고 안정적인 임대수입으로 생계를 유지할 수 있도록 하는 방안을 마련하여야 한다. 최근 서울시가 주택리모델링 비용을 지원해주고 해당 주택을 6년간 임대료 인상을 일정한 비율 내로 제한하는 임대주택사업을 시범실시하기로 한 것은 모범 선례가 될 것이다.

또 1-2인 가구가 급증하고 있으므로 소형주택공급을 확대하고 공공원룸텔을 늘리고 재개발이나 재건축사업에서 부분임대를 선택할 경우 세제혜택을 주는 등의 인센티브를 주는 정책을 펼칠 필요가 있다.

2) 보금자리 주택단지에서의 공공임대주택 공급 확대

보금자리주택 단지는 그린벨트 지역을 예외적으로 해제하여 주택을 공급하는 정책이다. 따라서 다른 주택공급사업 보다 공공성이 높아야 하고 공공임대주택의 비율이 높아야 한다. 그런데 5년, 10년 후에 분양하는 아파트를 포함하면 순수한 공공임대주택이 차지하는 비율은 매우 낮다. 따라서 보금자리 주택단지에서 분양주택을 획기적으로 줄이고 임대주택 공급을 더 늘려야 한다.

3) 임대차계약 갱신요구권 및 갱신 시 임대료 인상율 상한제도

임타인 보호를 위해서는 현재 2년으로 되어 있는 법정 임대차 존속기간을 늘려야 한다. 임대차기간을 장기로 하는 것은 임차인도 원하지 않는 경우가 있으므로 임차인이 2년 법정임대차기간 이후에 1회에 한하여 2년, 또는 2회에 한하여 각 1년씩 4년 범위에서 임차인이 3년 또는 4년의 기간을 선택할 수 있도록 하는 방안이 바람직하다. 또 서구 선진국에서는 임대차계약 갱신청구권 인정과 갱신 시 인상율을 물가상승율이나 건축비 상승률 등에 따라 상한선을 두거나 독일과 같이 지방자치단체의 차임테이블에서 정한 상한선 이내에서만 책정하도록 하고 있다. 따라서 우리나라도 임대차계약 갱신 시 임대료 인상을 일정한 비율 범위 내에서 하도록 하는 제도를 도입하여야 한다.

4) 최우선변제 보증금 기준의 인상

2010. 7. 21. 개정된 주택임대차보호법 시행령 제4조는 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 서울특별시 7,500만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 6,500만원, 광역시 등 5,500만원으로 하고 있다. 하지만 서울의 경우 2009년부터 지속적으로 상승한 전세보증금 인상으로 1억 이하의 전세보증금도 찾아보기 어렵게 되었다. 깡통주택으로 인하여 저소득 임차인들이 거의 전재산에 해당하는 전세보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 사건이 증가하고 있으므로, 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 인상할 필요가 있다.

또 우선변제받을 보증금 중 일정액의 범위가 현행 서울특별시는 2,500만원,과밀억제권역은 2천200만원에 불과한 것을 서울시의 경우 적어도 4,000만원 정도로 대폭 인상해야 한다.(시행령 제3조)

5) 임대차등록제도

임대차거래 등록제도는 임차인들에게 임대료에 관한 객관적인 정보를 제공하여 불합리하게 임대료를 인상하는 임대인과의 계약을 피하게 하고, 임대인들의 지나친 임대료 인상이 세무당국의 세무조상 대상이 되게 하는 등의 기능을 담당한다. 미국, 캐니다 등에서는 부동산중개인들이 국가가 감독하는 부동산사이트에 거래정보를 의무적으로 등록하도록 하고 있고 실거래가가 아닌 호가 등의 허위 정보를 올릴 경우 강력히 제재를 받는다.

한국에서는 부동산중개인을 회원으로 하는 “닥터아파트”, “부동산 114” 등의 사설업체가 부동산 중개정보 사이트를 운영하고 있는데, 부동산중개인들이 실제 거래정보가 아니라 호가를 사이트에 올려 호가 중심으로 거래가격이 형성되고 허위로 정보를 올려 부작용이 심각하다. 과거 정부에서 임대차등록제가 논의되기도 했었지만 임대차등록 장부를 정비하고 보관하는데 수천억 원의 행정비용이 든다고 반대하여 이루어지지 못했다. 그러나 이미 부동산등기제도가 전산화되었고, 현재도 임대인의 동의를 얻은 경우에는 임대차등기가 가능하게 되어 있으므로 행정비용이 과다하게 소요된다는 말은 핑계에 불과하다. 또 미국이나 캐나다처럼 부동산중개제도와 연계하여 체계적인 거래정보 관리를 하는 사이트를 잘 운영해도 거래정보를 객관적으로 공시하는 측면에서 임대차등록제도를 운영할 수 있을 것이다.

	토론 1 박수현
	박근혜 정부 부동산 대책과 주거복지 방안
	박수현 / 민주통합당 국회의원

1. 박근혜 정부 부동산 규제완화 조치에 대한 민주통합당의 입장

1) 분양가상한제 폐지 (주택법 개정) : 반대

① 분양가상한제는 한나라당 17대 대선공약

② 박근혜 후보의 대선공약에는 없던 내용으로서, 주거복지 공약에 역행하고 물가안정 및 중산층 70% 재건 공약에도 역행

③ 실패한 이명박 정부의 부동산 정책을 답습하는 것

- 실수요자의 구매력 저하라는 수요측면의 문제를 가격규제 폐지라는 공급측면의 해법으로 강구하는 것은 잘못

- 시장에 왜곡정보를 제공하여 신규구입하는 무주택자들에게 피해를 전가하는 것

- 일반분양가 상승을 통한 재개발 촉진은 최종적으로 조합원에 책임이 전가

④ 부동산거래 대책과 건설경기 대책은 별개

2) 다주택자 양도세 중과 폐지 (소득세법 개정) : 유보

2004년도에 도입되어 2009년 이후 금년 말까지 한시적 유보상태이므로 제도 자체를 폐지하기 보다는 향후 변동요인을 반영하여 추후 결정함이 타당

3) 취득세 감면 추가 연장 (지방세특례제한법 개정) : 본회의 통과

지난 22일 국회 본회의 통과. 올 6월 말까지 6개월 연장, 감면혜택은 1월 1일부터 소급 적용. 지방재정 지원방안 마련시 영구적 취득세 감면도 대안

4) 과밀억제권역 그 외 지역 재건축 용적률 인센티브제 확대 (도정법, 도촉법 개정) : 수용

주택시장 침체 장기화 및 주택공급 과잉(지방 주택보급률 : 105%) 등으로 인해 지방의 경우 재건축 사업 여건이 열악하여 임대주택 건설비율 하한선 규정의 필요성이 낮음

5) 주택담보대출 금융규제 완화 (LTV, DTI) : 반대

부동산 거품을 악화시키고 하우스푸어를 더 양산할 것이므로 반대

2. 민주통합당의 대안

: 새 정부의 규제 완화에 대해 민주통합당의 정체성에 맞는 주거복지 및 부동산 정책 대안

<민주통합당 공약 구체화(안)>

구 분

민주당 공약

개선 방안

하우스

푸어

○ 주거권 보장하는 하우스푸어 대책

- 임의경매 금지

- 고정금리 장기분할상환 대출 촉진

- 주택담보대출 금리인하요구권 확대

- 이자상한 25%로 인하

○ 맞춤형 하우스푸어 대책

(하우스푸어 유형별 대책)

구분	하우스푸어 유형	규모
현대경제 연구원	- 원리금상환액이 소득의 40% 이상인 가구로 108만가구가 해당. 다주택자를 포함하면 150만 가구 초과	150만가구
KB 연구원	- 생활소득(가구별 월 평균소득에서 최저생계비 뺀 것) 가운데 원리금 상환분이 30%이상이면서 자산대비 부채비율이 100%에 이르는 가구	전체대출자의 16.2%
금융기관	- 빚 갚느라 생활이 어렵고 집 처분도 쉽지 않은 경우	7만가구

하우스푸어 유형

렌트

푸어

○ 임대차계약갱신청구권과 전월세상한제

- 2년 단위 1회 갱신청구권 부여

- 연 5% 전월세 상한제

○ 전월세상한제

○ 새로운 보증시스템 개선

부동산

정책

○ 거래세 인하

- 임대주택등록제 실시 및 일정수준 임대소득 비과세

- 임대전용주택 등록시 재산세, 양도세 감면

- 6억이하 생애최초 주택구입시 취득세 면제

○ 분양가상한제↔후분양제

(홍종학 의원 주택법 개정안

발의)

	토론 2 장경석
	박근혜 정부 부동산 정책 평가
	장경석 / 입법조사처 입법조사관, 도시계획 박사

1. 주택시장

공공임대주택과 같은 정부보조금으로 건설ㆍ운영되는 시장을 제외하고, 모든 주택시장은 고가의 주택부터 쪽방과 같은 저가의 비정상주택까지 시장가격이 매겨져 있음

주택은 입지나 시설이 이질적(異質的)인 재화이나, 하나의 주택시장은 다른 주택시장과 밀접하게 연관되어 있음

예를 들어, 같은 주택단지 내에서도 가격대가 1,000만 원만 달라져도 주택의 특성이 달라짐

주택에 대한 수요ㆍ공급은 전반적인 경제상황(경기상황을 대변하는 이자율, 가구소득, 인구구조 등) 뿐만 아니라, 국지적 요소(특정 지역의 경제상황, 지역주택시장상황 등)

2008년 전반적인 주택시장 침체ㆍ안정 국면에서 강북구 지역의 주택가격 급등현상, 2009~2011년 사이 지방 광역시의 주택가격 급등현상

이질적 재화인 주택을 거래하는 시장에서는 신규 주택공급자, 기존 주택 매도인, 매수인, 임대업자, 임차인의 이해관계가 지속적으로 갈등하고 조정됨

인위적인 시장개입이 시장에 참여하는 행위자들의 예측가능성을 방해하기 때문에 여러 가지 효과 및 부작용이 발생하게 됨

2. 주택정책

정부정책의 필요성을 언급할 때는 항상 ‘시장실패’의 치유를 위한 대응이 필요하다는 견해가 뒤따르게 됨

주택정책도 주택시장의 실패에 대응하기 위한 ‘규제정책’과 ‘보조금정책’으로 대별됨

주택관련 규제정책은 시장에 미치는 영향이 제한적인 경우가 많고, 보조금정책은 정책의 효과성을 엄밀히 검증하여 환류(還流)되는 경우가 적음

우리나라의 경우에도 주택시장의 변화에 따라 발표되는 정부의 부동산대책이 항상 시장상황에 적극적으로 대처하려는 시도에서 발표됨

그러나 부동산대책의 효과는 매우 제한적임

가. 참여정부 사례

참여정부의 부동산 대책은 저소득층을 위한 국민임대주택의 확충, 부동산 투기의 억제, 국가균형발전을 위한 각종 개발사업의 추진 등으로 요약될 수 있음

저소득층 지원을 위한 국민임대주택 100만 호 등 장기 공공임대주택 150만 호 건설계획이 추진됨

｢국민임대주택의 건설 등에 관한 특별법｣ 제정(2003.12.31)

한편 2000년대 초반 주택가격 급등현상을 억제하고, 주택 등 부동산을 통해 발생하는 수익을 공공이 환수하기 위한 조치들이 취해짐

종합부동산세 도입(10․29대책)

부동산투기억제를 위한 종합부동산세, 양도소득세 등을 강화, 부동산 실거래가격 신고의무화 및 등기부기재(8․31 대책)

재건축 개발이익환수제(3․30 대책)

이러한 부동산 투기 및 가격 급등현상에 대한 대책과 함께 대규모 개발사업이 추진됨

참여정부 이후 추진된 각종 개발계획의 총 개발면적은 804㎢, 총 계획인구는 310만 명, 총 사업비는 약 147조 원 규모에 달함

경제자유구역(6개, 총면적 536.9㎢, 수용인구 160만 명, 사업비 95.3조 원)

세종시 건설사업(총면적 72㎢, 수용인구 50만 명, 사업비 22.5조 원)

기업도시(6개, 총면적 98.7㎢, 수용인구 22.5만 명, 사업비 6.6조 원)

혁신도시(10개 총면적 45.1㎢, 수용인구는 27.3만 명, 사업비 11.1조 원)

새만금명품도시(45.7㎢, 수용인구 48.6만 명, 총사업비 2.9조 원)

첨단의료생명과학단지(2개, 총면적 4.6㎢, 수용인구 1.4만 명, 총사업비 8.6조 원)

참여정부는 저소득층의 주거여건을 획기적으로 개선하기 위해 공공임대주택 재고를 선진국 수준으로 확충하기 위해 임대주택건설을 추진하였다는 점과 부동산시장의 투명화를 위해 부동산실거래가 제도를 전격적으로 도입하고 주택의 실제 거래가격을 일반국민들에게 공개함으로써 정확한 부동산 정보 유통에 기여하였다는 점은 높게 평가받을 수 있을 것임

그러나 대규모 개발사업들을 동시다발적으로 추진함으로써, 토지가격이 상승하고, 부동산 경기 변동에 따라 개발사업의 추진이 어려워지는 등의 문제가 발생함

또한 참여정부 기간 동안 부동산 경기가 상승기였기 때문에, 해당 시기에 도입된 부동산 투기 방지제도들이 현재와 같은 부동산 경기 하락 내지 침체기에는 잘 작동하지 않는다는 문제가 발생하고 있음

나. 이명박 정부 사례

이명박 정부의 부동산 정책은 2008년 글로벌 금융위기로 인한 주택시장 침체에 대응해 주택건설경기를 부양하기 위한 정책을 수립하고, 참여정부의 규제중심의 부동산 정책을 완화하여 보다 시장 친화적으로 수정하며, 참여정부의 공공임대주택 건설위주의 주택정책을 분양주택과 혼합한 ‘보금자리주택’정책으로 전환하였다는 특징이 있음

그러나 그간 정부가 주택경기부양을 위한 대책을 여러 차례 추진해왔음에도 불구하고, 주택구매수요가 살아나지 않는 등의 이유로 실질적인 주택경기부양효과가 없는 상황임

또한 시중의 주택가격 대비 저가로 공급하는 서울지역의 보금자리주택으로 인해 주택구매 수요가 더욱 하락한다는 지적도 있음

보금자리주택 공급이 지속될 경우, 주택규모가 유사한 소형주택 분양시장, 특히 전용면적 85㎡ 이하의 분양주택시장에서 민간사업자는 경쟁력이 상실된다는 문제도 제기됨

또한 소득 3분위～5분위 계층을 대상으로 하는 수도권의 보금자리주택 분양가격이 약 2~3억 원대로, 해당 계층에게는 부담이 되는 가격임

이는 수도권에 공급된 분양형 보금자리주택 당첨자가 과연 정부가 지원해야 할 대상이냐에 대한 문제 이외에 공급주택의 가격이 부담 가능한 수준인가의 문제를 제기하는 것임

이명박 정부는 과거 참여정부가 추진한 규제 중심의 부동산 정책을 완화하고 시장친화적인 정책으로 바꾸려고 시도하였음

그러나 글로벌 금융위기 등의 여파로 주택 등 부동산 수요가 살아나지 못함으로써, 부동산시장에서 개발사업의 추진이 어려움

최근의 재개발․재건축사업 추진이 부진한 것도 이와 어느 정도 관련이 있는 것으로 보임

이명박 정부의 대표정책이라고 할 수 있는 보금자리주택사업의 경우, 소수의 정책수혜자를 위해 수도권 개발제한구역정책과 배치되는 결과를 가져왔다는 지적과 주택시장을 교란시켰다는 지적 등이 제기되고 있음

3. 정부의 정책역량

주택정책만으로 주택시장에 대한 효과가 제한적이라면, 주택부문에서 정부가 할 수 있는 영역을 명확히 하려는 노력이 필요함

과거 부동산대책 경험을 통해서 보더라도 주택가격변동에 영향을 주기 위한 정책은 목표를 달성하기 어려울 것으로 보임

주택관련 제도 개선에 있어 결과적으로 수도권을 중심으로 한 ‘서울법’이 되어가는 현상에 주의할 필요가 있음

과거 2000~2009년간 연평균 아파트 매매가격 상승률의 평균값을 살펴보면 서울 강남지역의 경우 10.8%인데 비해 부산 4.6%, 대구 3.8%, 광주 2.4%, 대전 5.4%, 울산 5.8%였음

동 기간 중 한국은행이 집계한 금융권의 주택담보대출 평균 금리가 6.1%였다는 점을 감안하면, 지방대도시들의 경우에는 아파트 매매가격 상승률이 은행 대출 금리에 비해 낮은 수준이었음

이 시기에는 수도권 주택시장을 보고 주택시장에 대한 규제가 집중

<표 1> 연평균 아파트 매매가격상승률(2000.1~2009.11)

서울 강남	부산	대구	광주	대전	울산
10.8%	4.6%	3.8%	2.4%	5.4%	5.8%

자료: 국민은행, 주택가격동향조사

반면, 수도권을 중심으로 주택매매가격이 하락하던 2010년에서 2012년사이에는 지방 광역시는 주택가격이 급격히 상승하였음

동 기간 중에는 주택시장 부양을 위한 정책이 집중되었으나, 수도권 주택시장 변동에 별다른 영향을 주지 못함

<표 2> 지역별 주택 매매․전세가격 변동률 (단위: %)
지역	매매가격변동률	전세가격변동률	지역	매매가격변동률	전세가격변동률
전국	9.4	21.8	대전	23.1	23.0
수도권	-2.0	18.5	울산	22.9	26.0
서울	-1.6	18.2	강원	19.5	24.7
-강남	-1.6	19.3	충북	25.1	28.6
경기	-1.6	21.4	충남	11.6	21.7
인천	-4.6	10.6	전북	24.4	22.3
지방 광역시	24.4	27.2	전남	17.0	21.1
부산	31.3	32.6	경북	10.5	13.8
대구	14.7	22.1	경남	32.4	30.5
광주	23.9	24.0	제주	16.5	15.4
주: 2010년 1월~2012년 4월까지의 기하평균으로 계산된변동률임. 자료: 국민은행, □전국주택가격동향조사□, 2012년 4월.

4. 향후 정책방향

정부는 부동산 시장에 정책적으로 개입하여 얻는 효과에는 한계가 있을 수밖에 없다는 점을 인식하고, 다음과 같은 점에 보다 관심을 기울여야 할 것으로 보임

첫째, 주택정책 비수혜가구에 대한 종합적인 주거복지정책 마련이 중요한 과제임

소득 분위별로 주택정책 수혜율(=정책지원가구/임차가구수)을 살펴보면 다음과 같음

주택정책 수혜를 받지 못하는 127.2만 가구 중 소득 4분위 비수혜가구수가 가장 많은 50.7만 가구이며 소득 1분위 비수혜가구수가 가장 적은 12.9%임

<그림 1> 저소득 임차가구 주거지원 현황: 2008년 기준

자료: 국토해양부․주거환경연구원 컨소시엄, □주택바우처 모델구축 연구□, 2010, p. 49.

둘째, 임대주택 등 주택의 신규 공급정책 못지않게 민간임대주택시장에 대한 관심을 기울여야 할 것으로 보임

최근 민간임대주택시장이 전세위주에서 월세로 전환되고 있기 때문에 저소득 전·월세 임차인에 대한 지원정책을 마련할 필요가 있음

특히 주택시장 침체상황에서 주택매매가격 상승을 기대할 수 없는 집주인들이 전·월세 가격을 올리면서 전·월세 임차인의 경제적 부담이 증가하고 있으므로, 저소득 임차인에 대한 임차료 보조제도(주택바우처제도)의 시행에 관심을 기울여야할 것임

이와 관련하여 다음의 문헌 참조할 것(장경석, ｢주택임차료보조제도(주택바우처제도)｣,  □이슈와 논점□, 제371호, 국회입법조사처, 2012; 장경석,  □미국의 주택임차료 보조제도와 시사점□, 정책보고서 제12호, 국회입법조사처, 2012).

셋째, 정부가 각종의 부동산 대책 마련시 보다 비용효과적인 대안을 선택하기 위한 노력이 필요함

예를 들어 신규 임대주택건설사업이 다세대 주택의 매입을 통한 임대주택공급사업(매입임대주택사업)에 비해 비용효과적인 대안인지 여부가 제시될 필요가 있음

또한 신규 임대주택건설사업과 매입임대주택사업이 전ㆍ월세보조정책(주택바우처, 전세자금대출) 등에 비해 효율적인 대안인지도 검토될 필요가 있을 것임

	토론 3 두성규
	박근혜 정부 부동산 정책 평가
	두성규 / 건설산업연구원 연구위원

1. MB정부시절 많은 규제완화가 있었으나, 분양가상한제 및 다주택자 중과제도는 여전히 부동산시장의 부담요인으로 작용 중

- 분양가상한제 및 다주택자 중과제도의 개선은 해묵은 과제로 남아 있으며, 부동산정책에 영향을 미치는 법령 및 제도를 좌우할 수 있는 정치권 및 정책당국이 제도개선을 두고 오락가락함으로써 ‘주택’에 대한 인식이 여전히 부정적임을 시사해주고 있음.

o 주택정책에 대한 불신이 적지 않아 정책의 효과마저 기대하기 어려운 실정임

- 이러한 것들의 논의를 통해 박근혜정부의 주택정책의 바람직한 방향성을 가늠해볼 수 있음.

o 부동산시장의 안정화(부동산규제 정상화, 주택수급 조정, 주택 수요 및 거래 회복), 주거안정 대책 강화(하우스 푸어 대책, 렌트 푸어를 위한 수요자 맞춤형 지원 실시, 임대주택 확대 및 주거비 부담 완화를 통한 보편적 주거복지)가 새 정부의 주택정책 근간임

- 향후 분양가상한제 및 다주택자 중과 폐지는 부동산규제 정상화의 일환으로 검토되고 추진되겠지만, 박근혜정부의 부동산정책방향이 이전 정부와의 차이나는 점을 들자면 서민뿐만 아니라 우리 경제의 중추라고 할 수 있는 중산층 복원이 포함되어 있는 점을 들 수 있을 것임.

- 그러나 최근 국회에서 분양가상한제 폐지를 둘러싼 법안 심의과정을 통해 야권의 반발이 명확해졌으며, 이로 인한 부동산시장의 혼선은 더욱 커지고 있는 실정임.

- 부동산시장은 다양한 변수들에 의해 움직여지고 있으므로 분양가상한제 폐지만 가지고는 근본적 변화를 기대하기는 어려울 것임.

- 다만, 다주택자의 중과폐지와 함께 잔존하는 부동산시장의 규제로써 거래심리에 미치는 영향은 상당하다고 판단되기 때문에, 아래에서는 분양가상한제를 중심으로 박근혜정부의 바람직한 부동산정책 방향에 대해 몇 가지 언급을 정리하고자 함.

2. 분양가상한제는 도입당시부터 퇴로 없는 가격규제의 가장 강력한 틀

- 신규분양주택의 분양가를 안정시켜 주택시장의 가격안정을 위해 도입된 ‘가격규제’ 제도라고 할 수 있음.

o 공동주택에 대해 시장 가격보다 낮은 일종의 ‘최고가격제’를 도입해 주택구입자들의 안정적인 주거생활을 지원하기 위한 제도라고 할 수 있음

- 그러나 주택법 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)에서 “사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택은 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다”로 규정하고 있어 획일적인 가격규제를 명시하고 있을 뿐이기 때문에 부동산시장의 상황변화가 있더라도 제도의 조율이 가능하지 않은 내용으로 규정되어 있음.

o 가격규제가 성공했던 사례를 찾아보기가 드물고, 공공복리를 위한 최소한의 기본권 제한이라고 하더라도 현행 주택법의 규정은 그 제한의 내용이 일반적․포괄적(공공주택+민영주택)이어서 시장경제원리의 근간을 훼손하고 국민의 과도한 권리(재산권 행사 등)제약이 아닌가라는 의문을 내재하고 있음

- 이것은 정부의 주택가격 관련 정책이 규제위주라는 점을 단적으로 제시하는 것이며, 제도 도입 당시 부동산시장의 과열 분위기로 인하여 논란이 많았지만 분양가상한제 시행이 불가피했다고 하더라도 그 이후 시장 환경 및 사회변화가 진행되어 시행 당시와 상당한 괴리가 발생하고 있다면 그에 걸 맞는 법률개정 등 입법조치가 당연히 뒤따라야 하는 것은 입법주체인 국회의 의무이자 성숙된 시민사회의 당연한 결론일 것임.

- 그러나 그 실효성을 의심받는 분양가상한제는 그 껍질만 남긴 채 유령처럼 부동산시장의 규제를 상징하면서 침체된 시장에서의 공급 및 수요심리를 위축시키는 요인으로 작용하고 있어 부동산시장의 정상화를 기대할 경우 분명히 개선이 되어야 할 규제항목이라고 하지 않을 수 없음.

3. 부동산시장의 패러다임 변화를 감안하고, 국민의 합리적 판단능력을 평가절하한 규제의 존속은 부동산시장의 불신만 증폭시킬 우려

- 현재 국내 주택시장은 미분양이 다시 증가하고 있으며, 2008년 기준 주택보급률 110%에 근접하고 있고, 향후 인구증가율도 점차 감소세로 전환될 것이라는 전망을 감안할 때 ‘공급 〉수요’의 시장이 고착화될 가능성이 클 것으로 예상됨.

o 과거 공급자 중심의 시장에서 수요자 중심의 시장으로 주도권이 이동함

- 현재 주택시장의 트렌드 변화를 살펴볼 때도 2008년 글로벌 금융위기 이후로 근본적 체질변화가 가시화되고 있음.

o ‘내집 마련(소유권, 매매..)’에서 주거안정(임대, 전세․반전세․임대) 위주로

o 주택 가격의 장기간 하향세가 지속되고, 미분양 증가와 불황으로 주택거래의 냉각상태만 지속되는 등 부작용 심화

o 아파트 등 공동주택의 규제는 여전한 데 비해, 도시형 생활주택 등 최근 공급이 급증하고 있는 주택유형은 상당부분 분양가 규제에서 벗어나 사실상 유명무실

- 국민들도 그동안 부동산시장의 극심한 부침과 변화를 경험하면서 합리적 선택을 위한 역량이 고양되어 정상적인 시장질서에 반하는 가격은 미분양 등을 통해 외면하고 있다는 점에서 법령 및 제도를 통한 지나친 보호는 오히려 소비자 선택을 왜곡하고 소비자후생을 훼손할 우려도 있음.

- 이에 따라 분양가상한제가 과연 국민의 주거안정에 기여하고 있는지에 대한 근본적 의문제기와 함께 도입당시 부동산시장 과열 때의 논리와 시각에 아직도 함몰되어 있는 것은 아닌지 냉정하게 반성해볼 필요가 있음.

3. 기존의 주택정책은 주택가격에 대한 획일적․평면적 시각에 얽매여 있다보니 새로운 주택유형이나 상품 개발을 위한 투자여건에 역행

- ‘중대형의 넓은 평형 주택은 비싸고, 소형은 저렴하고 서민들을 위한 주택’은 싸야만 한다는 생각이 바탕에 깔린 분양가상한제는, 양적 공급 위주의 주택시장에 대한 기존의 선입견 속에 국민 모두가 동질의 주택거주를 강요받고 단지 규모만 선택할 수 있는 반시장적 사고가 근간을 이루고 있는 바탕 위에 존치되고 있어 주택시장에 대한 객관적 시각을 가로막는 장애요인임.

- 일정한 규모의 주택은 일정한 주택가격을 책정해야 한다고 하는 분양가상한제는 최근 주택수요의 다양화와 함께 새로운 생활패턴의 변화와 거주자의 만족도를 극대화한 주택의 평면구성과 차별화된 단지구성 적용 등의 창조적 부가가치를 부인하거나 외면하는 것으로, 산업경쟁력을 낙후시키고 주택건설산업이 굴뚝산업이라는 오명을 벗어날 수 없게 만드는 올가미의 역할을 하고 있음.

- 분양가상한제로 신규분양주택의 가격이 노후된 기존주택 가격보다 쌀 수밖에 없는 국내 주택가격의 기형적 왜곡구조를 해소하고, 공급이 부족했던 시기에 주택분양에 따른 개발이익(수분양자들의 수익)으로 분양시장이 투기장화되었던 시절과는 확연히 달라진 현재의 주택시장 환경을 감안할 때 정상적인 시장의 모습을 회복할 수 있도록 하기 위해서 분양가상한제는 폐지되어야 함.

4. 요컨대, 부동산시장의 정상화를 위해서는 다른 규제와 함께 분양제상한제의 폐지 필요

- 변화하는 부동산시장이 미래 수요 창출과 발전을 이루어나가기 위해서는 다양한 주택 소비자의 욕구를 충족시켜 주는 정책마련이 필요함.

- 이를 위하여 품질을 다양화하고 구매력에 대응한 주택의 선택이 가능하도록 하여 소비자의 선택권을 실질적으로 강화해야 하는 것이 박근혜정부의 부동산정책방향과도 일치한다고 사료됨.

o 공급자는 다양한 유형의 주택건설이라는 개발동기를 부여하고, 부가가치를 높인 만큼 수익이 발생하는 구조를 만들어 주게 됨으로써 선순환할 수 있게 됨

o 현재의 주택시장 상황과 구조적 변화를 감안할 때 과열의 가능성을 우려하는 것은 기우라고 하지 않을 수 없음

- 분양가상한제의 일괄적 폐지가 어렵다면, 지역별․주택유형별로 구분하여 다양한 정책을 수립하고 적용함으로써 주택시장의 활성화는 물론 국민 또는 주택소비자의 합리적이고 바른 선택권을 보장할 수 있도록 제도적 환경을 만들어 나가는 것도 필요할 것임.

o 다양한 환경변화와 도입 당시의 제도 취지 등을 감안하여 크게 변화된 현재 여건이 충분히 반영될 수 있도록 탄력적 또는 국지적 적용으로 전환하는 방안도 차선책으로 검토될 수 있을 것임

	토론 4 김헌동
	박근혜 정부 부동산 정책 평가
	김헌동 / 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장

1. 주택과 부동산 무엇이 문제인가?

2011년 이후 주택가격의 대세하락, 주택 거래의 감소 등 주택과 부동산의 거품 붕괴 조짐이 확연하게 나타나고 있다.

1)우리들의 이웃이나 동료들 중 2005년 이후 고분양가로 바가지를 썼던 피해자가 증가하면서 주택거래가 대폭 감소하고 가격 또한 낮아지고 있다. (하우스를 가진 푸어)

2)한나라당과 이명박 정권의 출범 등으로 주택가격의 지속적인 상승을 기대했던 다주택자들의 실망과

3)집값폭등으로 누렸던 불로소득의 감소에 위기감을 느낀 다주택자와 투기세력들의 불안감 증가

4)또한 2007년 이후 구멍이 뚫린 분양가 상한제 시행이후에도 고분양가로 소비자가 민간의 분양에 관심조차 보이지 않으므로 인해 미분양은 계속 증가하고 있다.

5)미분양의 증가로 인해 상위권의 토건업자들은 경영상의 위기 상황이다. 그리고 신규 분양시장과 땅장사와 집장사로 지난 10년 막대한 이득을 얻었던 토건업계 입장에선 큰 위기감을 감추면서

6)토건오적(토건정치, 토건관료, 토건학자, 토건재벌, 토건언론)중 조중동과 경제지 등 토건언론이 앞장서서 2010년 이후 정치권을 압박하며 주택거품의 지탱과 거품의 조장에 나서지만

7)소비자와 시민들의 힘으로 토건재벌과 토건광고로 성장한 토건언론이 만들어 내는 거짓이슈가 통하지 않는 듯하다.

2. 집값거품과 고분양가로 인한 공급과 거래 중단

○ 주택가격 하락, 거품의 붕괴현상 : 2007년 분양가 상한제와 분양원가 공개 제도의 도입으로 당연히 1-2년내에 꺼졌어했다. 그러나 정부의 주택과 부동산 정책이 인위적으로 거품을 조장하는 공급자 특혜정책으로 하락과 상승을 반복하다가 2011년부터 지속적으로 거래가 감소하며 거품이 붕괴되는 현상이 나타나나고 있다. 토건세력이 거품붕괴를 막아보려 정부와 집권여당을 지속적으로 압박하고 있다. 우리사회 거품의 가장 큰 수혜자였던 재벌들이 조중동과 경제지 등 토건언론을 총동원 거품붕괴를 지연시키고 거품을 지탱하고 있다.

○ 토건업계와 토건언론이 만든 엉터리 이슈 : 거래량이 감소했다. 하우스를 가진 푸어 대책이 필요하다. 전세가격이 상승하여 전세대란 발생했다. 깡통전세로 서민 피해가 우려된다. 등등 극소수인 공급자인 토건업계와 토건언론 등이 엉터리 이슈를 만들어내고 이것들이 통하고 있다.

○ 토건정당 토건관료가 누굴 위해 무얼 하나 : 토건언론이 만들어낸 이슈는 방송전파를 타고 실제로 사회적인 이슈가 된다. 일부 단체도 덩달아 이슈도 참여하고 여야 정당과 관료들은 토건업계의 요구를 특혜성 정책이 만들어낸다. 국회에서는 특혜입법이 처리되어 다른 나라에서는 볼 수조차 없는 온갖 특혜가 거품붕괴의 지연으로 이어지고 있다.

○ 인위적인 거품붕괴 지연으로 누가 피해 보나 : 40%이상의 집조차 없는 서민 30-40% 거품이 없는 지역주민과 95%이상의 자식세대 등 90% 이상이 피해자다. 특히 미래세대는 연애와 결혼은 물론 자식까지 포기한 상태로 살고 있다.

3. 바람직한 정책의 방향

○ 주거(주거복지)기본법의 우선 제정 : 사계절이 뚜렷한 금수강산 대한민국에 태어난 모든 국민은 최소한의 주거공간을 제공 받을 권리를 갖는다. 본인 등이 스스로 주거 공간을 확보하지 못하는 경우 국가와 공공이 최소한의 주거공간을 책임진다. 공공이 주거공간을 확보하지 못한 경우 주거비용 등을 국가 또는 공공이 지급한다.

○ 주거(주택바우처)비용 지급 의무화 주거복지 확대 : 공공보유 주택을 늘려가돼 지속적으로 하위 20%와 독거노인 소년소녀 가장 등과 20세 이상의 청년학생 등 독립적인 생활이 가능한 자에게 최소한의 주거 공간 또는 주거(주거바우처)비용을 지급하여 주거문제를 해결 주거복지를 확대 실현해야 한다.

○ 소비자 중심의 주택분양과 공급 : 주택 공급이 100%를 넘은 이 시점에서 공공택지(독점과 추첨)의 매각금지, 공공주택 분양가격의 철저한 검증, 주택 후분양제 의무화, 몽땅 철거 강제철거 방식의 재건축과 재개발, 뉴타운 등 법안 폐지 등 공급자인 토건업계 특혜 중심의 정책을 소비자인 시민이 중심이 되는 방향전환이 필요하다. (현재의 분양 시장은 ▲선분양제 특혜에 ▲부풀려진 기본형 건축비와 엉터리 상한제로 인하여 고분양가로 승인되고 ▲미분양 물량은 할인분양을 하고 이를 감추면서 기존 분양자를 속여 하우스를 가진 푸어를 양산하고 ▲미분양 증가를 이유로 토건업계를 위해 각종금융특혜, 각종세금(취등록세, 양도세의 면제, 임대소득 특혜)특혜를 제공하고 ▲공공의 미분양 매입 행위까지 온갖 특혜가 남발된다.

○ 투기수요 억제, 주택임대와 임대소득 과세강화 : 임대소득의 과세를 강화(5,000만원 이상 전세임대의 경우 간주임대료 부과)해야 한다. 임대소득과 모든 소득을 종합하여 철저한 과세로 다주택자의 투기적 가수요를 방지해야한다. 또한 보금자리 택지의 민간분양을 금지하고 보금자리 등 공공분양가격을 더욱 투명하게 검증 공개하여 원가를 누구나 쉽게 알 수 있도록 하여 주택이 투기의 수단으로 이용하지 못하도록 해야 한다.

○ 주택과 부동산 과표 현실화를 통한 공평과세 추진 : 현재 시세대비 20-30%에 불과한 토지와 건물(단독주택과 상가 빌딩 등)의 과표를 현실화해야 한다. 부동산의 1)보유단계의 재산세와 종부세는 물론이고 2)증여와 상속 단계에서 상속세와 증여세가 탈루되고 있다. 3)거래단계에서는 양도소득세와 취등록세가 탈루 되고 있다. 전체 부동산의 가액 대비 약 80%를 차지하는 토지와 건물(단독주택과 상가 빌딩 등)의 정부 발표 공시가격 공시지가 등은 실제시세와 비교하면 터무니없이 낮게 인위적으로 조작되고 있다. 특히 재벌기업과 우리사회 2-3%의 가진 자가 보유하고 있는 80%대의 부동산 과표가 조작되어 매년 30조 이상의 세금이 공평하게 부과되지 않고 있다. 이를 빨리 바로잡아야 거품도 빠지고 주택과 부동산 시장이 정상화 된다. 또한 주거복지 등의 실현을 위해 복지 재원 마련에도 반드시 필요한 조치이다.

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