박근혜 당선인과 인수위원회에 드리는

시민사회단체의 주거복지 정책제안

2013. 2. 18.

토지주택공공성네트워크

▣ 정책제안 요지

⃝ 하우스푸어 대책에 관하여

• ‘보유주택 지분매각제도’는 국가재정 투입에 대한 사회적 공감대가 부족하고, 대출금 상환이지 채무조정이 아니며, 금융기관은 전혀 손해가 없다는 문제점이 있으므로 원점에서 재검토 되어야 합니다.

• ‘주택연금 사전가입제도’는 하우스푸어들은 주택연금 가입연령을 낮추더라도 사실상 주택연금에 가입할 수 없고, ‘연금’제도의 기본을 흔드는 것으로 원점에서 재검토 되어야 합니다.

• 하우스푸어에 대한 맞춤형 대책이 필요합니다.

• 개인회생절차에서도 통합도산법을개정하는것이시급한과제입니다.

⃝ 렌트푸어 대책에 관하여

•□분양가상한제 폐지, 양도세중과세 폐지, DTI규제 완화  시장편향 정책으로는 전세대란을 해결할 수 없으므로 주거복지 공약을 믿고 지지한 국민들의 신의를 저버리지 말고 하우스푸어와 렌트푸어 대책에 집중해야 합니다.

• ‘목돈 안드는 전세제도’는 실현가능성이 없고, 본질적인 대책이라 할 수 없으므로,  박근혜 당선인도 공약한 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입을 통해 임차인의 권리를 강화하고, 보금자리주택의 분양물량을 분양전환이 되지 않는 장기공공임대물량으로 전환하는 방법 등을 통해 임기내 장기공공 임대주택 전체주택재고 대비 10%를 확보해야 합니다.

• 행복주택프로젝트는 정책목표와 아이디어는 긍정적이나 기술적, 경제적 문제점 등이 제기되므로 신중하게 검토되어야 합니다.

▣ 하우스푸어 대책에 관하여

1. 하우스푸어의 현황

(다주택자 포함), 거주주택 마련을 위해 대출을 받고 있으며, 원리금 상환으로 생계에 부담을 느끼고 있으며 실제 가계지출을 줄이고 있는 가구를 말합니다. 여기서 협의의 하우스 푸어는 거주하는 주택 한 채만을 보유하고 있고 거주주택을 마련을 위해 대출금을 받고 있으며, 원리금 상환으로 생계에 부담을 느끼고 있고, 실제로 가계지출을 줄이고 있으며, 가처분소득 대비 원리금 비중이 10% 이상인 가구 2010년 하우스푸어는 156.9만 명에 가구원수는 549.1만 명이고 협의의 하우스푸어는 108.4만 가구에 가구원수는 374.4.만 명이다. 다주택자인 하우스푸어에 대해서까지 그 대책을 논의할 필요는 없을 것.

(다주택자포함), 거주주택 마련을 위해 대출을 받고 있으며, 원리금 상환으로 생계에 부담을 느끼고 있으며 실제 가계지출을 줄이고 있는 가구를 말합니다. 협의의 하우스푸어는 거주하는 주택 한 채만을 보유하고 있고 거주주택을 마련하기 위해 대출을 받았으며,  그 대출원리금 상환으로 생계에 부담을 느끼고 있고, 실제로 가계지출을 줄이고 있는 가구를 말한다고 합니다. ‘현대경제연구원’의 자료에 의하면 2010년 하우스푸어는 156.9만 명에 가구원 수는 549.1만 명이고 협의의 하우스푸어는 108.4만 가구에 가구원 수는 374.4.만 명이라고 합니다. 한편 ‘KB경영연구소’의 자료에 의하면 하우스푸어는 생활소득 대비 원리금 상환에 30% 이상 혹은 가용자산 대비 부채비율이 100%를 초과하는 경우를 말하고, 전체주택담보대출자의 16.2%에 이릅니다. 하우스푸어는소득을 5분위로 나누어 분석하는 경우 3분위(10분위로하면 5,6분위) 13.9%, 4분위(10분위로 나누면 7,8분위)가 12%로 중산층이 높고, 연령별로는 30-40대가각각 20.1%, 13.5% 입니다.

2. 하우스푸어 대책에 관한 정책 제언

• ‘보유주택 지분매각제도’는 은행 사례를 보더라도 실효성이 없고, 국가 재정 투입에 대한 사회적 합의가 없거나 은행이 전혀 고통을 분담하지 않는 문제점이 있으므로 원점에서 재검토 해야합니다.

박근혜 당선인은 지분매각제도를 첫 번째 하우스푸어 대책으로 내세웁니다.

지분매각제도는 자신이 소유한 주택의 일부지분을 매각하고 매각대금으로 금융회사 대출금 일부를 상환할 수 있도록 하는 제도입니다. 아직 확정된 것으로 보이지는 않습니다만 현재까지 확인한 바로는 이 제도의 구체적인 모습은 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관(캠코등)은 그 지분을 담보로 해유동화증권(ABS)을 발행하고, 투자자(금융기관, 공공기관, 연기금, 국민주택기금 등)로부터 자금을 마련하도록 하자는 것입니다. 또한 공공기관은 하우스푸어로부터 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급하고 운영비를 충당하게 한다는 계획입니다. 대상은 1가구 1주택 보유자, 주택가격 수도권 6억 원 이하(그 외 지역 3억 원 이하), LTV 상한 80% 이하이며 주택의 매각지분율은 시세의 50%와 주택담보대출금액 중 작은 금액이며 지분사용료 (이자 + 수수료) 6%입니다.

이 제도의 핵심은 주택의 일부 지분을 팔아 대출금을 갚게 하자는 것입니다.

공공기관이 재원을 투입하여 하우스푸어의 주택 일부지분을 사주고, 그 매매대금은 고스란히 은행 등 금융기관에 넘어가는 것으로 ① 하우스푸어의 빚을 갚아주기 위해 국가의 재정을 투입할 것인지에 대해서는 아직 사회적 합의가 없는데 ‘보유주택 지분매각제도’는 결국 국가재정을 투입하여 하우스푸어들이 은행 등 금융기관에 진 빚을 갚아 주는 것이고, ② 채무가 조정되는 것이 아니라 대출금을 일부 상환하는 것이며, ③ 은행 등 금융기관은 전혀 손해가 없다는 문제점이 있습니다. 나아가 ‘세일 앤드 리스백’방식의 변형인 ‘보유주택 지분매각제도’는 아래와 같은 추가적인 문제가 있습니다.

‘보유주택 지분매각제도’는 매입자가 주택을 시가로 매입할 것인가, 아니면 주택가격이 하락할 것을 예상하여 경매 낙찰가격을 조금 상회하는 수준(대략시가의80% 수준)에서 시가 이하로 매입할 것이냐에 따라 그 효과는 크게 다르게 나타날 것으로 보이는데, 어느 경우나 그에 따른 부작용도 클 것으로 보입니다.

(1) 시가로 구입하는 경우

채무자인 하우스푸어에게는 유리하지만 주택가격이 하락할 경우 그 부담을 은행들이 투자한 특수목적 법인이나 한국자산관리공사(캠코) 등 배드뱅크가 떠안아 부실하게 되고 이를 보증한 공기업인 대한주택보증 등이 부실하게 됨으로써 결국 공공의 부실로 이어지게 됩니다. 자기소득에 맞지 않게 많은 빚을 낸 하우스푸어의 잘못을 고스란히 공공이 떠안게 되어 도덕적해이의 논란이 거세지고, 집 없는 사람(Houseless)이나 과도한 전세금과 월세로 고생하고 있는 렌트푸어(Rent Poor)와 형평에 어긋나는 정책이란 비판을 받게 될 것입니다. 따라서 이렇게 현재의 시가로 하우스푸어의 주택을 배드뱅크나 은행이 투자한 특수목적법인이 사들이는 정책에 대해서는 사회적 합의가 어려울 것으로 보입니다.  배드뱅크란 부실채권을 저가로 사들여 이를 처분하는 역할을 담당하는 것인데, 주택을 시가 그대로 사들여 처분한다는 것은 배드뱅크 시스템 자체에도 맞지 않는 것입니다.

(2) 시가이하로 구입하는 경우

예컨대 은행이 시가의 80%의 금액으로 집을 사들이는 경우 이자를 연체하지 않고 내고 있는 채무자는 소유권의 일부를 상실하면서도 시가의 20% 만큼의 손해를 보는 셈이므로 반발이 예상됩니다. 결국 채무자의 동의를 얻어 주택을 시가보다 낮게 매입하는 방식은 주택가격 하락이 장기화 될 것이라는 전망에서 어쩔 수 없이 주택을 시가보다 낮게 매도하는 것이 더 낫다는 판단이 서야 가능하게 됩니다. 결국, 상당한 연체 등으로 경매위기에 몰린 하우스푸어들이 궁여지책으로 자산관리공사 등에 지분을 매각하여 부채를 줄일 것이기 때문에 경매위기에 몰린 하우스푸어들이 위기 탈출책으로 선택하면 허용하는 정도의 소규모의 구제책으로 위상을 제대로 찾아야 합니다.

(3) 실효성에의문

이명박 정부의 집권 초기에도 주택정책으로 "지분형분양주택"을 거론한바 있는데 전혀 호응이 없어 사실상 정책이 사문화 되었습니다.  "세일 앤드 리스백"의 경우와 견줘 이를 처음 시행한미국의 "뱅크오브아메리카(BoA)" 에서 1,000가구 정도를 시범 사업을 한 것이고, 우리의 경우도 은행에서 시범 사업에서 10가구도 호응하지 않고 있는 현실에서 보듯 실효성에도 의문이 있습니다 .

• ‘주택연금 사전가입제도’는 하우스푸어가 가입하기 어렵고, 연금제도의 본질에 맞지 않고, 실효성에도 의문이므로 정책을 원점에서 재검토해야 합니다.

박근혜 당선인은 주택은 보유하고 있지만 거래가 안되고 과도한 부채상환 부담 등 유동성 부족으로 베이비부머 세대 다수가 고통을 겪고 있는데 현재주택연금 가입조건은 60세 이상으로, 50대는 활용할 수 없어 문제가 있다고 보고 주택연금 사전가입제도를 도입하여 50대 하우스푸어의 위기 상황을 해소 하겠다고 합니다. 주택연금의 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대하고, 사전 가입 시 60세에 활용할 수 있는 주택연금을 일시금으로 인출, 이자금으로 현재의 부채상환에 사용하게 하는 제도로 기존 주택에 살면서 원리금 상환 부담을 낮출 수 있다고 보고 있습니다. 주택연금 사전가입 대상자는 1가구 1주택자로서 50세 이상, 주택가격수도권 6억 원 이하 (기타지역 3억 원이하) 주택으로 한정하겠다는 구상입니다.

‘주택연금 사전가입제도’와 관련해서 주택연금제도는 고령자가 주택 등 자기 소유의 부동산을 담보로 자치단체나 금융기관으로부터 자금을 융자받아 생활비로 이용하며, 이용자가 사망하면 그 부동산을 매각하여 일괄 변제하는 제도를 말하는데 사실상 주택 소유자가 주택을 담보로 하는 빚이 없는 경우에만 가입하여 할 수 있는 것(소위 ‘역모기지론’)으로 빚 없이 주택을 소유한 노년층의 생활고를 해결하지 위한 대책으로 볼 수는 있습니다. 그러나 주택을 매입하기 위해 대출을 받으면서 그 주택을 담보로 제공하였으나 현재 그 빚을 갚기 어려운 사람들은 그 주택연금 가입연령을 낮추더라도 사실상 주택연금에 가입할 수 없습니다. 한편 박근혜 당선인이 생각하는 대로 주택연금제도를 하우스푸어들의 주택담보대출금을 변제하는 용도로 변형하기 위해 연금을 일시에 인출하게 하면 장래의 생활을 안정시킨다는 ‘연금제도’의 기본을 무너뜨리는 것으로 ‘국민연금제도’나 ‘공무원연금제도’에도 좋지 않은 영향을 미칠 것입니다.  그리고 이는 채무를 조정하여 하우스푸어의 빚 문제를 해결해야 함에도 새 대출을 받아 기존 주택담보대출금을 갚는 것으로 하우스푸어 문제에 일정한 책임이 있는 은행 등 금융기관은 전혀 손실이 없다는 문제가 있습니다. 하우스푸어들은 집값대비 대출이 60%가 넘는 경우가 많아서 주택연금에 조기 가입 하더라도 빚을 갚는데 큰 도움이 되지 않아 실효성에도 의문이 있습니다.

• 하우스푸어 문제 해결은 계층에 따른 맞춤형 대책이 필요하고 핵심적으로는 통산도산법을 개정하여 거주주택을 보유한 채 채무조정절차를 밟을 수 있도록 해야 합니다.

하우스푸어가 처한 상황은 천차만별이므로 정부가 획일적인 금융정책으로 이 문제를 해결하겠다고 생각해서는 안 되고하우스푸어의계층별상태에맞추어맞춤형대책들을 세워야합니다.

예를 들어 i) 소득에 비하여 부채의 규모가 크지 않고 40대 이하 계층에게는 현재의 3-5년 거치 후 만기일시 상환형 대출을 20-30년에 걸쳐 원금과 이자를 나누어 갚는 장기모기지론으로 전환하도록 하는 대책이 필요합니다.

ii) 부채의 규모가 크지 않지만 저소득층이어서 소득으로 부채 변제가 쉽지 않고 거주하는 주택이 다세대주택, 연립주택, 59.50㎡(18평)이하의 소형 아파트 등의 경우에는 이를 공공이 매입하여 매입 임대주택으로 전환하여 하우스푸어들이 공공임대주택에서 저렴한 임대료로 거주할 수 있도록 해야 합니다.

iii) 하지만 대부분의 하우스푸어는 아파트와 같이 공공임대주택 전환이 어렵고 이자만으로 소득의 30% 이상을 사용하고 있어, 원금변제는 꿈도 못 꾸는 경우가 많고 방치하면 평생 원금은 못갚고 이자만 계속 갚아야 하는 경우가 많습니다. 물론 주택을 낮은 가격으로 매각하여 일부의 손실을 현실화시키고 이자의 부담에서 벗어나는 방법도 있을 것이나 한꺼번에 대량으로 하우스푸어의 주택이 시장에 나오면 주택가격의 폭락으로 경제위기가 도래할 수도 있습니다. 이러한 계층에 대하여는 정통적인 방법대로 통합도산법(‘채무자의 회생 및 파산에 관한 법률’)에 따라 10여 년 간 원금을 나누어 변제하고 다변제하지 못한 경우 나머지 원리금을 면제해주는 등으로 채무를 조정하여야 합니다. 그런데 현행 통합도산법은 일반회생 절차와 달리 개인회생 절차에서는 담보대출채권의 경우에는 담보가 된 주택에 별제권이 인정되어 이를 행사하면 주택이 바로 경매에 부쳐지는 문제가 있습니다. 따라서 개인회생 절차에서도 주택담보 대출채권이 변제 계획에 따라 처리 될 수 있도록 통합도산법을 개정하는 것이 시급한 과제입니다. 그리고 채무조정이 이뤄진 하우스푸어들에게는 기왕의 복지전달 체계에 따라 생활지원을 하고, 그럼에도 하우스푸어에 대한 지원이 더 필요할 경우 국가재정을 새로 투입하는 것을 고려할 일입니다.

▣ 렌트푸어 대책에 관하여

1. 렌트푸어의 고단한 현실

• 숨고를 틈도 없이 다시 전세대란이 시작되고 있습니다.

지난 몇 해 동안 혹독한 전세가 상승이 지속된 후 다시 전세대란이 닥쳐오고 있습니다. 올해도 전세대란에 대한 부정적인 예측만 가득하고, 그 예측은 차차 현실화되고 있습니다. 신학기 등 계절적인 요인과 재계약 물량 증가로 인해 전세대란은 다시 반복되고 있습니다. 통계에 의하면 전세가는 올 들어 벌써 0.51%나 상승했고(2월8일 기준), 그 결과 서울지역 전세가율은 2001년 이후 11년 만에 55%를 돌파했습니다.

• 월세 전환이 지속적으로 증가하여 주거비 부담이 상승하고 있습니다. □

전세에서 월세화가 진행되어 실질 주거비가 큰 폭으로 상승하였습니다. 서민들의 생활은 더욱 곤궁해 졌습니다.  월세비율은 12.6%(’00), 17.2%(’05), 20.1%(’10)로 가파르게 증가하여 전세가구(21.7%, 2010년 기준) 비율과 거의 같을 정도가 되었습니다. 월세화 현상으로 실질적인 주거비 부담이 늘어나고 있습니다. 통계에 의하면 주거비가 매우 부담된다는 가구가 전세가구의 경우 10.5%인 반면 반전세의 경우 41%, 월세의 경우47.4%로 나타나 월세가구의 임대료 부담이 심각한 상황임을 알 수 있습니다. 이런 현상은 신학기를 앞둔 대학가까지 덮쳤습니다. 대학생들이 전세 집을 구하지 못해 월세 집으로 들어갈 수밖에 없는 안타까운 사연들이 보도되고 있습니다.

• 수도권 세입자의 절반이 2년 만에 다시 이사를 가야하는 불안한 현실입니다.

전세가 급등하는 현실에다가 임대차 기간도 초단기라서 임차인은 외곽으로 내몰릴 수밖에 없습니다. 통계상 임차인들의 평균 임차기간은 수도권의 경우 2.6년에 불과하고, 임차기간이 2년 미만인 가구가 50%에 육박하고 있습니다. 수도권의 경우 임차가구의 절반이 주택임대차보호법상 최단 기간인 2년 만에 다른 집으로 이사를 해야 하는 꼴입니다. 잦은 이사는 서민들에게 없는 살림에 이사비를 지출해야 하는 문제에 그치지 않습니다. 아이들은 낯선 유치원 또는 학교에서 적응해야하고, 맞벌이 부모들은 통근 시간이 더 길어져 아이들과 함께할 시간도 줄어들 수밖에 없습니다.

2. 정책제안

•□시장편향 정책으로는 전세대란을 해결할 수 없으므로 주거복지 공약을 믿고 지지한 국민들의 신의를 저버리지 말고 하우스푸어와 렌트푸어 대책에 집중해야 합니다.

박근혜 당선인은 전세대란의 원인을 주택시장의 가격 하락세에 있다고 보고, 그 대책으로 친시장적 정책을 통한 주택시장 활성화로 가닥 잡았다고 알고 있습니다.

지난 달 27일 인수위원회 경제2분과 토론회에서 당선인이 "아파트 가격이 자꾸 하락해서 주택 구입 여력이 있는 계층까지도 전월세를 선호하면서 정작 서민들의 주거 안정이 위협을 받고 있다"고 언급한 후 인수위원들에게 “비정상적인 주택시장의 정상화를 위한 방안에 대해 연구해 달라”고 요구한 바 있습니다.

당선인과 인수위의 비밀주의/폐쇄주의로 인해 후속 진행내용을 정확히 알 수 없지만, 인수위원회는 세부 국정과제로 “부동산 시장 정상화”를 상정하였고, 국토부에 부동산 시장 정상화 방안 보고 요구했다는 보도가 이어졌고, 주택시장 활성화 방안으로 다주택자 양도세중과제도 폐지, 분양가상한제 폐지, DTI규제 완화, 종합부동산세 부담 완화 등이 검토되고 있다는 보도를 접했습니다.

시장편향 정책 추진은 당선인의 부동산 복지 공약을 지지했던 국민들에 대한 신의를 저버리는 행위이자 진정한 시장 정상화가 아니므로, 박근혜 정부는 하우스푸어와 렌트푸어 대책에 집중해야 합니다.

박근혜 당선인은 공약집을 통해 렌트푸어, 하우스푸어 대책을 중점적으로 제시하면서 주거복지로 정책의 패러다임을 변화시키겠다고 공약하였습니다. 반면, 다주택자에 대한 양도세중과제도 폐지, DIT규제 완화, 종합부동산세 부담 완화는 공약된 바 없고, 분양가상한제를 폐지는 공약집에도 실리지 않았으며, 박근혜 당선인이 후보 시절 발언을 통해 공약된 바도 없습니다. 국민들은 박근혜 당선인이 건설업계와 다주택자들의 입장이 아니라 하우스푸어와 렌트푸어의 입장을 대변할 것으로 믿고 지지했던 것입니다.

그럼에도 불구하고 렌트푸어 대책으로 부동산 시장 활성화를 주문한 것은 국민들의 믿음을 저버린 것이고, 본인이 제시했던 렌트푸어 대책과 양립 불가능한 정책을 펼치겠다는 것입니다.

당선인은 부동산 시장 정상화를 주문했는데, 엉뚱하게 인수위에서는 진정한 시장정상화와 거리가 먼 건설업자와 다주택자를 구제하는 정책을 대책으로 수립하고 있습니다. 예측을 잘못해 과잉 공급한 건설업자와 잘못 투자한 다주택자들은 시장에서 그 결과를 부담하는 것이 정상적인 시장인 것입니다. 진정한 시장정상화는 자기책임원칙을 관철시키되, 다만 중산층 보호 및 주거복지 차원에서 하우스푸어와 임차인들을 대상으로 지원정책을 수립해야 할 것입니다.

하지만, 친시장 정책으로는 전세대란의 악순환을 끊을 수 없어 근본 대책이 될 수 없고, 자칫 잘못될 경우 렌트푸어를 하우스푸어가 되도록 해 오히려 더 깊은 ‘푸어’의 늪에 빠뜨릴 수 있으므로, 친시장 정책 도입을 중단해야 합니다.

주택보급률이 100%를 넘어서 절대 부족 상태에서 벗어났고, 주택공급량이 작년에 사상 최대인 58.6만호가 공급되는 등 부동산 불황에도 불구하고 공급량이 증가했으며, 저출산 등으로 인해 장기적인 수요 감소가 예측됩니다. 경기도 급격한 팽창기에서 저성장 시대가 지속될 것으로 예측되고 있습니다. 결국 부동산 가격이 대세 하락할 가능성이 높다는 것입니다.

분양가가 여전히 높아 미분양이 발생하는 현 상황에서 엉뚱하게 분양가를 더 높일 수 있도록 분양가상한제를 폐지해 본들 부동산 가격을 반등시킬 수 없다는 것은 자명합니다. 다주택자에게 양도세를 중과세하는 제도도 이미 헌법재판소에서 “투기적 목적의 주택 소유를 억제하여 주택이라는 한정된 재화가 일부 사람들에게 집중적으로 소유되는 것을 막아 국민 다수의 주거생활의 안정과 주택 가격안정을 이룩하기 위해” 도입되었다는 이유로 합헌 판단을 받은 것처럼, 다주택자의 경제력 남용방지, 국토의 균형 있는 이용과 개발을 위해 필요한 원칙적인 제도이지 시장 상황에 따라 탄력적으로 운영될 성질의 제도가 아닙니다.

부동산 시장 규제를 폐지하는 정책으로는 무주택자의 주택구매를 단기적으로 증가시켜 렌트푸어를 하우스푸어로 더 깊은 ‘푸어’의 늪에 빠드리게 할 것입니다. 부동산 규제완화 정책은 공급과잉으로 인해 위기에 몰린 건설업계가 지속적으로 주장해 왔다는 점에서 전세대란 대책이란 외피를 썼을 뿐 실제는 건설업계 살리기 용이 아닌가 하는 의구심을 지울 수 없습니다.

그리고, 단기적 관점에서 매매가를 상승시켜 전세가를 안정시키겠다는 발상은 장기적으로 다시 전세가 상승을 부추겨 악순환에 빠지게 됩니다.  근본적인 대책은 장기적으로는 매매가를 안정시켜 전세가를 안정시키고, 공공임대주택이 임대 가격 조절 기능을 갖출 수 있을 만큰 공급 물량을 늘려며, 단기적으로는 전세가 급등을 완화할 수 있도록 전월세상한제를 포함한 임차권을 강화시켜야 합니다.

¢ ‘목돈 안드는 전세제도’는 본질적인 대책도 아니고, 실현가능성도 없으므로 전세가 폭등을 완화할 수 있도록 본질적인 대책을 시급히 마련해야 합니다.

렌트푸어가 심각한 주거불안에 노출돼 있다는 박근혜 당선인의 현실인식에 공감합니다.

하지만 렌트푸어 대책으로 제시된 ‘목돈 안드는 전세제도’는 실현가능성도 없고, 실현되더라도 실효성이 전혀 없으므로, 집주인에 대한 인센티브 부여 책을 마련하지 말아야 합니다.

‘목돈 안드는 전세제도’는 집주인이 임대주택을 담보로 제공하고, 임차인이 은행으로부터 부족한 전세금을 빌리고 그 이자를 지급하는 방식으로 고안 되었습니다. 하지만 만약 임차인이 이자를 갚지 않을 경우 집주인은 집을 경매당할 위험에 노출되고, 장래 담보가치 활용 기회를 상실하기 때문에 그 위험과 손실을 감수하고 이 제도를 이용할 집주인은 극히 드물 것입니다. 이 위험을 보완하기 위한 장치들이 이론상 가능하더라도 옥상옥이 되어 저렴한 이자율이라는 장점을 상실하거나 다른 사회적 비용을 증가시켜 제도적 장점을 상쇄시킬 것입니다.

박 당선인도 다행히 “목돈 안 드는 전세제도를 할 집주인이 어디 있느냐라는 얘기를 들었다"니 우격다짐 실행을 위한 “집주인에 대한 인센티브를 마련”하는 수고를 덜어야 할 것입니다.

‘목돈 안드는 전세제도’는 전세가 폭등이라는 전세대란의 본질에 대한 대책이 아니라 전세가 폭등 시대에 적응을 돕는 부차적인 대책에 불과하므로 전세가 폭등을 사전적으로 조절할 수 있는 본질적 대책을 시급히 수립해야 합니다.

작년 서울 소재 아파트 전세를 재계약 하기 위해서 평균 약 4,500만원이 더 필요했습니다. 근로자 가구가 2년 동안 도저히 저축할 수 없는 금액입니다. 이와 같이 부담할 수 없는 전세가 폭등이 렌트푸어의 핵심입니다. 그렇다면 렌트푸어 대책은 전세가 폭등을 막는데 방점이 찍혀야 할텐데, 박 당선인은 전세가 폭등을 사전적으로 조절할 대책을 전혀 제시하지 않은채, 신용도 낮은 임차인에게 폭등한 전세금 마련을 보조하는 제도인 ‘목돈 안드는 전세제도’만을 공약하고 추진하고 있습니다. 한편, 전세제도를 유지하는 것이 아니라 월세(반전세)로 전세가 변경된다는 본질적인 비판도 있습니다.

따라서 전세가를 사전적으로 조절할 수 있도록 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 도입해야 할 것이니다.

• 박 당선인이 대선과 총선에서 이미 공약한 바 있으므로 전월세상한제계약갱신청구권 도입을 위한 주택임대차보호법을 시급히 개정해야 합니다.

전월세상한제, 계약갱신청구권 도입은 전세가 급등을 완화시키고, 임차인의 주거안정을 보장하는 근본적인 대책입니다.

전월세상한제는 가격 급등기에 그 인상폭을 법으로 제한해 완만한 상승을 유도하는 제도입니다. 대부분의 가격 안정기에는 작동되지 않고, 급등기에만 일시적으로 작동되며, 가격 인상을 무조건 제한하는 것이 아니라 완만한 상승을 유도하는 방법이라서 임대인에 대한 제한이 크지 않습니다.  전월세상한제에 대해 일부에서 반시장적이라는 비판이 제기되지만, 이미 서구에서 시행되어 임차인 주거안정에 기여하고 있는 현실을 외면한 주장입니다.

현행 주택임대차보호법이 보장하는 임대기간은 2년에 불과합니다. 그 영향으로 수도권의 경우 기간이 2년 이하인 임대차가 50%에 달하고 있습니다.

제도적으로 상가임대차보호법이 최장 5년간 갱신을 보장하는 것과 대조적입니다. 상가임대차보호법에서 갱신을 인정하는 근거가 투하자본 회수를 위한 기간을 보장할 필요가 있어서라고 하는데, 주택임대차에 있어서도 한 가족의 생활 근거인 주거에서 육아, 학습, 친교, 생계를 안정적으로 영위하기 위해 임차 기간을 장기간 보장할 필요성이 있고, 그 필요성이 상가임대차에 비해 작다고 할 수 없습니다. 한편, 특별한 경우 갱신을 거절할 수 있는 예외를 두어 임대인의 재산권을 침해하지 않도록 한다면 위헌성 시비도 피할 수 있습니다.

이 두 제도가 함께 도입된다면 전세가 급등을 막을 수 있고, 임차인의 주거 안정에 크게 기여할 것입니다.

전월세상한제계약갱신청구권 도입을 위한 주택임대차보호법 개정안이 작년에 발의되었지만 지난 정기국회에서 통과되지 못한 바, 당선인은 새누리당과의 당정협의를 통해 시급히 입법해야 합니다.

박 당선인은 전월세상한제에 관해서는 새누리당 비상대책위원장으로서 4.11총선과 후보로서 이번 대선에서 공약한 바 있고, 계약갱신청구권에 관해서 이번 대선에서 공약한 바 있습니다.

하지만 어찌된 일인지 박 당선인은 당선 후 렌트푸어 대책으로 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입에 대해서 전혀 언급조차 없어 인수위원회에서도 논의 되지 않고 있습니다.

이미 주택임대차보호법 개정안이 국회에 계류 중이므로 당정 협의를 통해 시급히 입법해야 합니다.

• 공공임대주택 확충 공약을 이행하기 위한 세부계획을 수립하고, 보금자리사업에서 분양물량을 분양전환이 않되는 장기공공임대물량으로 변경 공급해야 합니다.

박 당선인은 공공임대주택 확충 공약으로 4.11총선 당시 연간 24만호(’18까지 120만호 공급) 제시하였다가 6개월 만에 대선에서 절반 이하인 연간 11만호(건설 7만호, 매입전세임대 4만호)로 공약이 변경되었는데, 국민들에게 그 목표치가 대폭 변경된 이유에 대해 충분한 설명이 필요합니다.

전세대란을 막기 위해서는 공공임대주택의 일정 수준 재고가 필요합니다. 하지만 현재 장기공공임대주택이 전체주택재고의 4.5% 수준에 불과하여 전세가격 조절 기능과 전세가 급등으로 피해를 본 서민들에 대한 주거안정용 기능을 하기 어렵습니다.

박 당선인도 이런 문제점을 인식하고 지난 4.11총선에서 새누리당 비상대책위원장으로서 ’18년 까지 공공임대주택 120만호(연간 24만호) 추가 공급하고, 재고량 증대를 위해 영구임대, 국민임대, 전세임대에 한정해 공급하기로 공약한 바 있습니다. 그러나 이번 대선에서 물량이 대폭 감소되어 공공임대주택 연간 11만호 공급을 공약하였습니다.

우선 국민들은 6개월 사이에 임대주택 공급 목표를 절반이하로 줄일 수 밖에 없는 어떤 중대한 상황 변화가 있었는지 알지 못합니다. 국가 또는 LH의 재정위기가 급속히 악화되었다거나 공공 보유 토지가 급격히 소진되었다는 소식도 듣지 못했습니다.

박 당선인께서는 신뢰를 가장 큰 덕목으로 여긴다고 알고 있습니다. 국민들께 공약한 임대주택 공급량 목표치가 6개월 만에 대폭 변경된 이유에 대해 설명이 필요합니다. 그렇지 않으면 국민들은 박 당선인의 공공임대주택 공급 확충 공약에 대한 신뢰에서부터 금이 갈 수 밖에 없을 것입니다.

국민들이 공약 이행을 신뢰할 수 있도록 공공임대주택 확충을 위한 세부계획을 수립하고, 임대주택 공급 계획을 법정화 하는 주거복지기본법 제정이 필요합니다.

역대 정권도 장미빛 공공임대주택 확충 공약을 남발하고 당선 후에는 상황에 따라 공급량을 축소하면서 갖은 사유로 변명했었습니다.  그 이유 중 하나는 공급계획이 손쉽게 변경가능한 사업계획 차원에서 수립되고 집행되었다는데 있습니다. 국민들에게 한 공약을 이행하기 위한 임대주택 공급계획은 한번 수립되면 정치적 이해득실과 작은 상황변화에 쉽게 변경될 수 없도록 법제화 될 필요가 있습니다.

따라서 임대주택의 공급 목표에 관한 사항을 포함한 주거복지종합계획을 1년, 5년 단위로 수립하게 하는 내용의 주거복지기본법 제정이 필요합니다.

다만, 주거복지기본법이 입법화 될 때까지라도 대선 공약에서 제시했던 연간 11만호의 공공임대주택 공급에 관한 연도별, 지역별, 종류별 세부계획을 수립하여 공개해야 할 것입니다.

보금자리사업의 분양물량을 대폭 임대물량으로 변경 공급할 필요가 있습니다.

이명박 정부는 반값 아파트 공급 명분을 내세워 그린벨트를 대폭 해제한 다음 분양위주로 보금자리주택을 공급하였습니다. 사업계획상으로는 장기공공임대주택이 40%이지만 실제 착공물량은 20%에 불과한 것으로 추정되고 있습니다. 분양위주로 인한 개발이익 사유화, 임대물량 과소공급으로 인한 전세대란 가중, 매매가 불안한 시장 상황에 역행해 분양물량 다량 공급 등 보금자리 사업에 대한 비판이 지속적으로 제기되어 왔습니다.

이미 사회적 공감대는 형성되었으므로, 보금자리사업의 분양물량을 임대물량으로 변경해야 합니다. 국토해양부도 인수위원회에 보금자리사업의 연간 공급물량 15만호 중 3만호만 분양으로 공급하고 나머지 12만호를 임대로 공급하겠다는 보고를 했다고 알려졌습니다. 바람직한 정책변화입니다.

다만, 그 임대물량은 지난 4.11총선 당시 박 당선인이 공약했던 바와 같이 임대주택 비축물량 증가를 위해 분양전환 되는 5년, 10년 임대 공급을 중단하고, 영구임대, 국민임대, 전세임대만으로 공급되어야 합니다.

나아가 보금자리사업에 의해 공급되는 주택이 임대주택 위주로 공급되도록 보금자리특별법을 개정해야 합니다.

• 행복주택 프로젝트는 정책 방향과 아이디어는 긍정적이지만 많은 문제점이 제기되니 신중한 검토가 필요합니다.

정주분리를 극복하기 위해 도심내 임대주택 공급하겠다는 정책 목표에 공감합니다.

하지만 박 당선인이 “기술발달로 별 문제가 되지 않을 것”이라고 밝혔음에도 불구하고, 소음, 진동, 먼지, 안전 등 기술적 문제점이 제기되고 있고, 이를 극복하기 위한 추가 공사비로 인해 경제성도 예측치보다 낮을 우려가 제기되고 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

또한 목표량인 20만호 공급을 위한 부지가 충분치 않다는 우려가 제기되므로,  도심 내 임대주택 공급을 위해 매입임대, 전세임대 등 다양한 방법을 활용해야 할 것입니다.