서울시 재개발정책 평가 토론회

2013. 01. 24

▶◀ 용산참사 4주기 추모 토론회

서울시 '뉴타운-재개발 정책' 집중 평가 토론회

일시 | 2013년 1월 29일(화) 오후 3시

장소 | 서울시의회 별관 2층 대강당

주최 | 용산참사4주년추모위원회

토지주택공공성네트워크

서울시의회 ‘사람중심서울포럼’

프로그램

15:00	김남주	민주사회를위한변호사모임 부동산 팀장

15:10	증언대회	지금도 쫓겨나는 사람들

박희찬, 배중장, 이선형, 이옥단, 권구백, 김연희

16:40	발제	서울시 뉴타운‧정비사업 1년 추진평가와 개선방안

김철호 참여연대 민생희망본부 실행위원

16:00	지정토론	유영우 주거권연합 상임이사

이원호 용산참사진상규명위원회 사무국장

박덕규 공인중개사

박운기 서울시의원

김승원 서울시 주거재생과장

유창복 서울시마을공동체종합지원센터장

황창구 노량진 1구역 추진위 총무

김민기 증산 4구역 비대위 위원장

17:00	종합토론

17:30	폐회

목차

증언   지금도 쫓겨나는 사람들 /

박희찬, 배중장, 이선형, 이옥단, 권구백, 김연희	4

발제1  서울시 뉴타운‧정비사업 1년 추진평가와 개선방안 / 김철호	20

토론1  서울시 재개발 정책 평가 토론문 / 유영우	35

토론2  서울시 재개발 정책 평가 토론문 / 이원호	39

토론3  뉴타운 등 정비사업에서 상가 임차인의 보상문제 / 박덕규	42

토론4  대안적 도시재생 정책 기반 서민 주거복지로 전개 / 박운기	47

토론5  서울시 재개발 정책 평가 토론문 / 황창구	53

토론6  서울시 재개발 정책 평가 토론문 / 김문기	55

토론7  서울시 재개발 정책 평가 토론문 / 김승원	58

토론8  서울시 재개발 정책 평가 토론문 / 유창복	59

	증언대회
	지금도 쫓겨나는 사람들
	박희찬, 배중장, 이선형, 이옥단, 권구백, 김연희

Ⅰ. 성북 3구역 (박희찬)

박원순 시장님과 관계자 여러분께

먼저 이런 자리를 마련해 주신 서울시 관계자와 박원순 시장님께 깊은 감사의 인사를 올립니다. 귀한 시간인 만큼 내 집에서 쫓겨나게 된 무수한 재개발 지역 주민들의 긴박한 사연을 호소하고자 합니다. 다음과 같은 서울시민의 통곡 소리에 귀 기울여 주십시오.

첫째, 국민의 80%가 APT 입주나 분양을 원하지 않고 있습니다.

(이것은 2013년 1월 13~14일 KBS, YTN, SBS에 모두 방영된 보도 내용입니다.)

초가집이든 낡은 주택이든, 내 집에 사는 게 행복입니다. 꼭 APT에 살아야만 행복이겠습니까? 대한민국이 온통 APT로 재개발되어야만 합니까? 지금 정부가 하우스푸어 정책을 고심하고 있는데 이 재개발 문제를 해결하지 못하면 온 국민이 빚쟁이가 될 것입니다.

APT가 포화 상태이고 미분양이 몇 십만 채입니다. 대한민국 국토의 1/3이 묶여 있는 재개발을 놔두고는 경제가 살아날 수 없습니다. 아파트 재개발은 주민이 내 집에서 쫓겨나는 사업입니다. 국민 경제와 아주 밀접하게 연관되어 있습니다.

원하지도 않는 아파트에 억지로 들어가게 되면 몇 억씩 빚을 지게 됩니다. 수입은 몇 푼 안 되어 먹고 살기도 힘든데, 이자에 이자를 내면서 대출 받아 입주한 국민들이 하우스푸어, 아니면 깡통 아파트 소유주 신세로 이자와 원금에 허덕이니 내수 경기가 일어날 수가 없습니다.

대한민국 서민들은 그냥 들어가 살라고 해도 힘든 곳이 APT입니다. 고층 APT는 겨울에 관리비가 50만원에서 80만원이 넘는 곳도 있습니다. 이런 상황에서 자꾸 고층 APT를 지어 봤자 거기에 들어갈 국민들이 가난해서 들어갈 수도 없고, 들어간다 해도 관리비를 못 내니 그림의 떡입니다.

대다수 국민들이 여전히 작은집에서 연탄도 때고 겨울에는 전기장판으로 버티고 사는 것도 버거워 합니다. 그런데 엉뚱하게도 재개발과 뉴타운지역은 투기꾼들이 50-60%씩 작은 집들을 사들여 APT를 분양 받고 전세를 놓거나 전매하여 소득을 올리고 있습니다. 이렇게 재개발은 서민이 아니라 엉뚱한 투기꾼들이 배를 불리는 사업으로 전락하고 말았습니다. 춥고 배고픈 것보다 더 불안하고 무서운 일은 내 거주가옥에서 내쫓기는 것입니다. 이것은 사람을 죽이는 일입니다.

둘째, 재개발은 지역 상권을 죽입니다.

제과점이나 대형 슈퍼마켓이 골목상권과 지역 영세상인을 다 죽이는 것과 마찬가지로, 재개발을 하면 APT내 상권은 부유층이 다 분양받고 원 개발지역의 대로변이나 골목상권에 목을 매고 살던 분들은 졸지에 실업자가 됩니다. 재개발로 묶인 지역은 집수리도 못하고 건축도 할 수 없는 기간이 최하 7년에서 길게는 12~15년입니다. 이 기간 동안 집수리나 신축을 할 수 없어 지역의 소규모 건축업자도 다 실업자가 됩니다.

모든 재개발지역에서 건설회사와 조합이 수십억, 심지어 수백억씩 헛돈을 쓰는 동안 원주민들은 눈물로 세월을 보내고 있으며 지역의 발전은 꽁꽁 묶인 채 가난한 주민과 소상공인들은 다 죽어가고 있습니다.

연립 혹은 다가구를 지어 노후 대책으로 월세를 받던 평범한 노인들은 소득원을 모두 박탈당합니다. 낡고 허름한 지역만 하면 되는데 건설 회사들의 이익 추구로 낡은 곳이 한 곳만 있으면 그 주변의 멀쩡하고 튼튼한 집들까지 다 합병을 시켜 APT를 짓겠다고 하니, 이것은 국가적 낭비이고 멀쩡한 주민들을 다 내쫓는 일이자 중산층을 영세민으로 만드는 지름길로, 세계 어떤 나라에도 이런 일은 없습니다.

그동안 폭리를 취한 건설회사들은 매몰비용, 매몰비용 하는데, 이 돈이야말로 엉뚱한 곳에 줄줄 새 왔던 돈입니다. 매월 수백 만 원이 넘는 조합장 월급에, 조합 O/S(아웃소싱)요원의 일당이 15만원, 거기다 성과급까지 합치면 어마어마한 돈을 쏟아 붓고 누구도 책임질 수 없는 돈이 되어 결국 아무것도 모르는 서민을 죽이고 있습니다. 따라서 이러한 정책은 전면 중단되어야 합니다.

셋째, 재개발을 중단하는 APT 정책 전환만이 유일한 해결책입니다.

이 길만이 서민이 중산층이 되고 국민의 내수 경기가 회복되고 지역의 소규모 건축업자도 살고 모두 상생하여 잘 살아 나갈 유일한 탈출구입니다. 무조건 대한민국 전체를 APT공화국으로 만들면 우리들의 손자, 손녀, 후손들은 20년, 30년 후에 APT가 노후 되었을 때는 어떻게 살아가야 합니까?

일본에서도 700만 세대가 공실입니다. 우리나라도 곧 그 지경이 옵니다. 우리나라 주택 보급률은 100%가 넘은 것이 훨씬 오래 전 일입니다. 당장 서둘러야 합니다.

반대하는 주민들은 5만원, 10만원씩 거두어 정부와 구청, 건설회사, 조합의 임원들에 저항하며 내 집을 지키고 있으나 건설회사의 자본 앞에, 심지어 폭력배들까지 동원하니 원주민들은 싸울 힘도 없습니다. 많은 재개발지역 주민들의 자살이 늘고 있습니다. 그러나 그러한 내용은 언론에 보도조차 되지 않습니다. 이런 사실을 정부는 알고 있는지 모르겠습니다. 이제 모든 투기꾼들부터 차단하고 먹고살기도 힘든 상황 속에서 공포에 떨고 있는 무수한 서민들의 피눈물을 닦아 주어야 합니다.

김황식 국무총리도 뉴타운과 재개발 정책은 “실패한 정책”이라고 국회에서 답변한 바 있습니다. 이제 APT 정책을 바꾸면 하우스푸어 문제나 전세난도 다 멈춰지고 재개발 지역의 주택도 매매나 신축이 이루어지게 됩니다. 그래야 미분양 주택도 분양이 되고 APT 가격도 안정될 수 있습니다.

삼성, 현대, 대림, 대우 등 대기업 건설회사만 잘 먹고 잘 살면 됩니까? 국민의 재산을 통째로 삼켜 비리 공무원과 나누고 있습니다. 지금까지 폭리를 취한 건설회사와 조합의 비리가 얼마나 많은가 전면 조사를 실시하고 매몰비용도 일차적으로 건설회사와 조합임원들이 책임지도록 해야 합니다. 서민들의 고혈을 송두리째 빨아 먹은 자들이 책임지게 해야 합니다.

이제 중단하지 않으면 안 됩니다. APT 가격이 다 떨어져 전 국민이 거지가 되는 판에 이제는 그만 해야 합니다. 당장 이 악순환의 고리를 끊어야 합니다!!! 가난한 서민의 호소를 경청해 주셔서 감사합니다.

Ⅱ. 사당 1구역 (배중장)

1. 사당1구역의 특징

사당1구역주택재건축정비사업조합은 2010. 8. 1. 창립총회를 개최하여 조합정관결의, 조합임원 및 대의원선출 등을 한 뒤 2010. 8. 12. 조합설립인가를 받고, 2010. 8. 13. 법인등기를 완료한 도시 및 주거환경정비법 제16조 소정의 주택재건축정비사업조합.

2010년 9월 30일 임시총회에서 삼성물산을 시공사로 선정하여 사업시행인가 이후에 시공사가 선정되는 공공관리제의 적용을 피한 경우에 해당하는 사업지이고 2011년 12월 7일 사업시행인가를 받았음.

사당1구역은 사업시행인가상 대지면적 33,693.8㎡ 및 토지 등 소유자 237명, 조합원 191명 규모에 용적률 298.99%로 지상25층, 지하3층의 659세대를 공급하는 단독주택재건축사업지. 그리고 조합이 현재까지 수립한 관리처분계획으로는 비례율 102.%로 현충원이 인접하고 이수역과 남성역을 도보근접가능거리에 둔 수익성 높은 사업지 임.

공공관리제도시행(2010. 10. 1)을 하루앞두고 시공사(삼성물산) 선정 과정 전후로부터 시작된 주민간의 마찰 및 협력업체 선정과정의 물의 등이 시작됨, 이후 각종 소송이 진행중 주민들의 조합해산신청 이후 관리처분총회까지 강행함.

사당1구역 토지등 소유자들이 사당1주택재건축조합 해산을 토지 등 소유자 과반수 이상의 동의(재건축의 경우 토지 및 부속건물 소유자인  237명의 51.89%인 123명)를 얻어 2012년 9월 20일(목)동작구청에 신청, 2012년 11월 30일 조합해산처분 결정, 단독주택재건축을 진행한 정비사업조합으로서는 첫 사례.

가장 높은 사업성을 가진 지역이 가장 억울한 주민들이 생겨나게 되는 도시정비사업의 악순환의 표본으로서 주민자발로 관리처분진행 직전 조합을 해산한 경우.

2. 조합해산과정 진행경과

2010. 08. 01  조합설립을 위한 창립총회 개최

2010. 08. 12  동작구청 “사당1주택재건축정비사업조합”인가

2010. 08. 13  조합법인등기

2010. 09. 17  “총회개최금지가처분신청”(2010 카합 2863)

2010. 09. 30  임시(협력업체 선정)총회

2010. 10. 12  “행정정보공개거부처분취소신청”(2010 구합 39038)

2010. 11. 10  “조합설립인가처분취소:(2010 구합 42515)

2011. 01. 28  소유권이전등기 등(매도청구소송)

접수(2011가합10216 외 8건)

2011. 01. 28  시공자(삼성물산) 가계약서 체결

2011. 02. 28  2011 조합원 정기총회 (감정평가업체 선정 등)

2011. 05. 16  건축심의접수

2011. 07. 28  조합원임시총회(조합장 선출 등)

2011. 09. 29  조합원 임시(사업시행인가)총회

2011. 12. 07  사업시행인가

2011. 12. 07  효력정지가처분(2011 카합 3036)

임시총회결의무효확인청구 등 (2011 가합 129226)

2012. 01. 25- 02. 23 조합원분양신청, 분양신청 공고

2012. 02      개략적인부담금통지 행정심판 청구

2012. 02. 24- 03. 14 조합원분양신청 연장

2012. 08.     관리처분인가등을 위한 통지문 발송

(감정평가 금액 공개)

2012. 08. 08  조합해산동의서 제출시작

2012. 09. 20  조합해산신청서 동작구청 접수

2012. 10. 23  해산신청접수에도 불구 조합의 관리처분총회 강행

2012. 11.19   60일 해산심의기한이후 동작구청의 해산결정연기

2012. 11. 30  조합해산인가, 통보

2012. 12.      조합의 조합설립인가취소의최소의 소

행정심판위원회와, 행정법원에 소 청구

2013. 1.     조합장 및 임원에 대하여 삼성물산측의 가압류 설정

3. 조합 해산 신청의 배경

사당1주택재건축정비사업조합을 상대로 조합설립무효소송과 시공자·설계자 선정총회 무효소송 등 각종 소송이 진행중이었고, 최근 관리처분계획을 수립하면서 조합원들에 대한 감정평가가 공개된 뒤 토지 등 소유자 237명(재건축의 경우 토지 및 건물의 소유자가 토지등 소유자가 됨)의 52.3%인 124명의 주민이 조합의 해산신청에 동의하였습니다.

해산을 위한 비대위등 단체가 구성되지 않았지만 토지 등 소유자의 과반수 이상이 자발적으로 해산에 동의한 배경에는 최근 부동산 경기침체로 사업성이 없다고 판단하였을 뿐 아니라, 관리처분계획수립과정에서 추정부담금 공개없이 조합원분양신청 접수를 시작하는 것에 대한 반발 등, 조합의 사업운영에 대한 불신도 있었습니다.

조합이 사용했다고 주장하는 53억원의 매몰비용(기투입사업비)은 10000평의 사업지에 대비하여 과도한 금액이며, 22여억원이 한 협력업체에게 지급되고, 이중 계약 또는 불법계약이 의심되는 등, 조합원들은 그 사용내역을 전혀 못하고 있습니다.

사당1구역 조합원 및 주민들은 30평대 연립주택 소유주가 2억원을 추가부담하고 25평대 아파트에 입주하거나 타지역으로 이주해야 하고, 단독주택 소유 조합원의 감정평가금액이 법원감정평가 금액의 70%대이며, 토지가 많은 비조합원도 조합측의 매도청구소송과 항소심 제기에 충분한 보상을 받지 못한다며, 누구나 재산상의 손해를 보게 되어 조합해산에 자발적으로 참여하게 되었습니다.

또한 조합이 관리처분계획을 위해 공개한 내역 중, 전체연면적 곱하기 평당 409만원인 건축시설공사비와 700여억원에 달하는 사업비는 방만한 조합운영의 증거이며, 620여억원의 현금청산자 지급추정금 등은 도급제 방식의 사업을 감당해야 하는 조합원들에게 막대한 부담이 될것으로 예상됩니다.

4. 매몰비용에 대한 책임소재 공방

조합은 매몰비용에 대하여 반대자들에게 모두 그 비용을 손해배상 청구하겠다고 이사회, 대의원회의를 통하여 의결하고 소식지 등을 통하여 배포함으로, 해산에 동의하는 주민의 이탈을 막으려고 하였습니다.

그러나 해산에 동의한 주민들은 52억원이 넘는 매몰비용에 대한 문제는 매몰비용 대부분이 과도한 용역비와 설계비 및 삼성물산과의 가계약서에 따른 불합리한 사업진행에서 나왔으므로 조합측의 책임이 크다고 판단하고 있으며, 시공사로 선정된 삼성물산은 대여금 지급과정에서 방만한 조합운영을 방조한 것이 아니냐는 지적이 주민들에게서 나오고 있습니다.

조합은 매몰비용과 관련하여 이미 해산신청이 접수된 2012. 9월 20일 이후인 10월 23일에 관리처분총회를 강행하였고, 총회안건에 매몰비용을 해산동의자에게 부담시키고자 하는 안을 가결하였고, 정관도 개정하였습니다.

또한 도정법에 정한 조합해산절차에 대하여 매몰비용청구를 반대자에게 청구하겠다는 법리적인 오해는 조합에 대한 불신을 더욱 증폭시켰고, 진행중인 각종 소송에서 제기되는 의혹은 매몰비용에 대한 책임소재에 있어서 조합집행부가 상당부분 그 책임을 져야 할 이유가 될 것입니다.

더불어 해산에 동의한 주민들은 조합해산 과정에서 서울시와 동작구청의 정확한 사태파악과 실태조사를 통해 자금집행과정에서의 하자가 밝혀지고 방만한 조합운영 관행이 뿌리 뽑히길 바랍니다.

Ⅲ. 북아현뉴타운 1-3구역 (주택세입자 이선형)

⃝ 북아현 뉴타운 1-3구역에서 식당장사를 하다가 강제철거를 당한 후 448일째 반파상태의 가게건물 앞에서 노숙하고 있는 북아현 철거민입니다.

⃝ 얼마 전 용산참사 4주기를 맞았지만 진상규명은 이루어 지지 않고 참사현장은 허허벌판으로 남아 있습니다. 그리고 지금도 여기저기서 강제철거가 자행되고 있고 생존권을 박탈당함에 목숨 걸고 울부짖고 있습니다. 북아현동 역시 강제철거후 1년 넘게 허허벌판으로 남아있습니다. 이럴 거면 차라리 장사라도 하게 놔두면 좋았을 것을요.

⃝ 조합은, 단 한차례의 보상협의도 거절한체 용역깡패를 동원해 여자만 있는 건물을 포크레인으로 허물고 들어와 덮치고 폭력으로 끌어냈습니다. (이때는 법원재판장께서 영업보상 중재를 하기위해 세입자들과 조합측이 만나도록 한 때였으나 조합에서는 오지도 않고 이때를 이용해 만행을 저지른 것입니다.) 이후 실신 입원 수술 후 지금까지 치료비는커녕 사과 한마디 없습니다. 강제철거 및 폭력행위는 엄연한 경비업법 위반이며 현행범으로도 체포해야 하나 그 자리에 있던 경찰 조합간부 주민들은 보고만 있었습니다. 구청에서는 자기일이 아니라는 듯 현장에 있지도 않았고 강제철거를 지적하는 기자에게 수선행위이지 철거가 아니라서 불법이 아니라고 조합편만 들었다고 합니다.

⃝ 최근상황 : 조합은 강제철거민을 포함한 남아있던 몆몇 주민들에게 평생 만져 보지도 못한 13억 8천 만 원의 공사 지연 손해배상금 청구 소송을 제기하였고 최근에 조합이 패소하였습니다. 그 이유는 1) 조합이 인근 한성중고등학교의 일조권을 침해하는 위법적으로 진행한 용적률 20%상향 작업이 문제가 되어 서대문구청의 허가를 아직도 받지 못한 때문이고, 2) 철거민에게 해당하는 확실한 이유는 임대차보증금 지급과 명도는 동시이행의 관계이나 임대차보증금의 지급도 없이 강제 집행한 것이 명백한 불법이라는 것입니다(도정법 44조). 하지만 조합은 철거민이 제기한 임대차보증금 반환소송에서 위법적인 강제명도 철거 집행비용 등 때문에 임대차보증금을 한 푼도 주기 않겠다고 말도 안 되는 소리를 하고 있습니다. 서울시와 각 구청의 경우, 용산참사 이후 특히 2011년 연말에 민주당 김진애 의원 등이 입법화한 관련법에 명기된 상가세입자를 위한 최소한의 아래 몇몇 법률마저도 지켜지지 않고 있습니다.

⃝ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(영업손실보상금)

☞용산참사 이후 영업이익 3개월에서 4개월로 바뀌었는데, 한번 훑어보는 정도의 감정평가는 엉터리고 세부내역도 공개하지 않으니 의미가 없음.

(참고로,2011.10.19 KBS 추적60분 프로그램에 명동마리의 용역폭력사태와 저희 북아현동 철거직전의 상황이 방송됐는데 그 내용중에 "재개발 현장에서는 미리 정해놓은 액수의 보상금으로 나눠주는 방식"이라는 취지의 건설업계 실무자의 증언도 있었습니다)

⃝ 도시재정비 촉진을 위한 특별법(제38조2 영세상인 및 상가세입자 대책)

☞사업시행자 및 시장 군수 구청장은 재정비촉진지구의 영세상인 및 상가세입자 보호 대책을 위해 노력해야한다.

⃝ 도시 및 주거환경 정비법 제36조2(임시상가의 설치등)

☞도시환경정비사업의 시행자는 상가세입자가 사용할 수 있도록 임시상가를 설치할 수 있다.

⃝ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제82조(보상협의회)

☞부구청장을 위원장으로 조합 법조인 주민관계자등이 협의하도록 의무사항으로 명시.

☞구청장이 세입자들에게 설치약속까지 하고서 이행치 않았고 서울시내 어느 한곳도 설치‧운영되지 않고 있는 것으로 알고 있다.

⃝ 도시 및 주거환경 정비법 제40조2(용적률에 관한 특례)

☞손실보상기준 이상으로 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우나 손실보상에 더하여 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립 시행할 경우 용적률을 125%까지 완화할 수 있다.

☞실제로 북아현 1-3구역의 경우 상가세입자에 대한 이러한 조치 없이 용적률20% 상향작업이 진행 중이고 그 근거가 전임시장 때 만들어진 "서울시 가이드라인"이라고 합니다만 구체적인 법적 근거제시 요구에 "적법하게 했다"고만 하고 있습니다.

⃝ 작년 1월 30일 서울시장께서는 뉴타운 출구전략을 발표하셨는데 그 기쁨과 감사함은 잠시였고, "상가세입자의 경우 법이 없어 어쩔 수 없다"라는 취지의 대책발표에 너무나 큰 충격과 실망이었습니다. 토건전문가 이시기도한 민주당 김진애 의원 등께서 2011년 연말에 상기와 같이 도정법 도촉법등 개발관련법을 정말 힘들게 통과시켰습니다. 그리고 법안 준비과정에서 박원순 시장과 조율도 하였다고 합니다.

그런데 법이 없어 어쩔 수 없다니요! 솔직히 뉴타운출구전략 1년의 평가를 하라고 한다면 상가세입자인 저의 생각으로는 빵점입니다. 답안을 제출하지도 않았으니 채점을 할 수도 없기 때문입니다. 그리고 그 빵점은 저의 가슴에 못으로 박혀 노숙장의 차가운 냉기보다 더 고통스럽습니다. 강제철거 이후 관계공무원으로부터 제가 제일 많이 듣는 말이 "법이 없어 어쩔 수 없다" "우리 소관이 아니다"라는 말입니다.

면담 요청한 구청장은 만날 수도 없어 실무자에게 물어보면 "서울시에서 시켜서 했다"고 하고 답답한 마음에 서울시에 문의하면 "구청 소관이므로 구청에서 답변토록 이첩했다"고 하고 구청으로 부터 제대로 된 답변은 받지도 못했습니다. 극적으로 어렵사리 만난 구청 고위관계자에게 왜 답변을 주지 않는지를 물으니 "일일이 답변을 할 수 없다"라고 합니다.

저의 이러한 경험은 세입자 또는 철거민이 겪는 아주 사소하고 흔한 일상입니다. 하지만 분명한 것은 저 개인의 문제가 아니라 재개발이 예정된 서울시민 모두의 문제이고 언제든지 또 다른 용산참사가 일어날 수 있음을 심각하게 받아들여야 합니다. 민생을 챙기고 보살펴야할 나라(시청 구청)에서 책임을 다하지 못한다면 폭력을 일삼는 조합과 용역보다 더 나쁘다고 생각합니다.

박원순 시장께서 "재임기간 중 강제철거는 없다"라고 하셨지만 최근에도 또 다른 북아현동에 염리동에... 곳곳에서 강제철거가 자행되고 있습니다. 강제철거가 되기 전에 또는 이후에라도 최소한 분쟁조정관이라도 보내어 해결의 의지를 보여주십시오. 여기 자리하신 전문가와 당사자들께 여쭙겠습니다. 상기 언급한 법률이 서울시 조례로 되어 있지 않다면 조례를 만들어야 할 자가 책임을 져야하고, 서울시 조례로 되어 있다면 조례를 이행치 않은 자가 각각 책임을 져야 하지 않겠습니까?

지금 당장 위의 법이라도 먼저 실행해 주십시오. 그리고 법을 떠나서 할수 있는 최선을 다해 주십시오. 외국 선진국에서는 재개발을 하려면 이해 당사자들 모두가 모여 오랫동안 회의와 합의를 이끌어 낸 다음부터는 일사천리로 사업이 진행된다고 합니다. 우리는 왜일까요? 왜 목숨을 잃고 살던  곳에서 쫓겨나고 거리로 내몰리고 몇 년씩 허허벌판으로 남아있을까요? 언제까지 그래야 합니까?

Ⅳ. 넝마공동체 (이옥단)

⃝ 넝마공동체 회원 30여명은 11.28일 탄천운동장에서 쫒겨난 후 경찰서 민원실, 미아보호시설, 노숙자 쉼터,교회시설을 전전하다가 지금은 성남의 청소년지역아동센타에 머물면서 낝에는 강난구의회 앞 집회와 강남구청 앞에서 1인 시위를 계속하고 있다.

⃝ 서울시와 강남구청은 서울시 인권센터의 권고 사항을 조속히 이행하라.

- 11,15일과 11.28일 탄천운동장으로 임시 피신한 넝마공동체에 대해 강제철거를 하면서  감금, 폭행, 재물손괴와 단전, 단수, 화장실 패쇄, 음식물 반입금지, 동절기 비오는 새벽에 잠옷 바람으로 쫒아내 서울시 인권센터로부터 인권침해가 인정된다는 조사결과가 나왔다. 그리고 강남구청의 사과와 재발방지 대책 수립과 임시거처 마련과 긴급구호, 항구적인 거처를 마련하라는 권고를 받았다.

- 그러나 서울시는 한 달이 지난 지난주에 30만원을 동절기 대책으로 지원한 것 외에는 아직 아무런 대책이 이루어 지지 않고 있으며, 대체 토지 역시 물색 중이라는 답변만 할 뿐, 강제철거를 당한지 두 달이 되었지만 진전이 없다. 시 자산관리팀에 제시하는 규정(시장 임대료 수준)에 따른  엄청난 임대료를 지불하면서는 우리는 도저히 살 수가 없다. 시는 우리가 감당할 정도의 수준으로 조속히 이전할 대토를 제시하라.

넝마공동체는 26년간 3000여명의 도시빈민의 쉼터와 자활을 돕는 역할을 해 왔다. 이런 공적 역할을 인정하여 저렴한 대토를 조속히 마련해 줄 것을 촉구한다.

- 강남구는 아직도 사과는커녕 계속하여 정체불명의 집단으로 사실을 왜곡하고 있고, 인권탄압마저 부인하면서 합법적인 법집행임을 강조하고 있다 .서울시 인권센터의 조사결과마저 인정하지 않고 있다. 강남구는 위상에 맞는 인권의식의 전환을 촉구하며, 조속히 사과와 재발방지대책을 수립하고, 대화에 나서라.

- 다시는 행정대집행과정에서 인권침해가 있어서는 안되며, 가난한 사람들도 이   땅에 살 권리가 있다.

Ⅳ. 상가세입자 (권구백)

마포구 소재 커피전문점 '카페 투엘브피엠(cafe 12p.m)'의 사장 권구백 씨는 현재 이중의 어려움에 처해있다. 지난해 9월 전 재산과 대출을 받아 마련한 1억 6,000만 원을 들여 카페를 개장한지 한 달 만에 대형프랜차이즈 커피전문점인 엔젤리너스가 옆 건물에 들어서면서 임대료를 내지 못할 정도로 매출에 큰 타격을 입었다. 1년이 되는 2012년 9월에는 카페를 정리하고 임대료가 싼 외곽으로 나갈 생각을 하면서 카페 양도를 알아보는 중에 건물 재건축이라는 청천벽력 같은 소식을 접했다.

권 씨는 권리금·인테리어 비용(1억3000만 원) 및 시설비를 포함해 투자한 1억6000만 원에서 손실을 좀 보더라도 카페 양도 시 주변 시세인 8000만 원을 받고 카페를 처분하려고 했지만 느닷없는 재건축 소식에 현재 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 상황에 처했다.

권 씨는 변두리로 나가서 테이크아웃 카페라도 열수 있도록 보상을 해달라는 사정을 담은 편지를 건물주인 K 교수 앞으로 보내기도 하고 K 교수가 운영하는 건축사무소 앞에 가서 일인시위를 하기도 했지만 현재는 임대료 연체로 인한 명도소송 판결에서 패해 집행을 기다리고 있는 상황이다.

계약을 한지 1년도 안되어 재건축을 할 예정이었으면 왜 인테리어비용, 권리금이 많이 드는 카페를 세입자로 받았는지, 계약 시 재건축에 관한 얘기를 한마디도 하지 않았는지 권 씨는 이해가 되지 않는다.

Ⅴ. 종각지하상가 (김연희)

⃝ 서울시 지하는 지금 전쟁 중

(지하상가 중소상인들 쫓겨나고 있는데, 서울시는 대체 뭐하고 있는가?)

: 종각 중소상인들 2012년 11.30일 1심 명도소송에서 패소, 이에 강제집행정지가처분신청을 했고 이것이 12.10일 인용돼 당장 명도 강제집행은 이루어지지 않고 있지만 하루하루 불안 속에 살고 있음. 현재 항소심 진행 중이고, 종각지하상가 운영회사는 2월 중에 공사를 하겠다며 강제 철거를 예고하고 있음. 종각의 경우, 상가 1칸 당 대량 5천 만 원이나 되는 거금을 내게 해서 ‘개보수 조건부 재계약’ 방식도 문제, 상가 1칸 당 왜 5천 만 원이나 내야 되는지 제대로 설명 및 검증조차 안되고 있음. 서울시는 더 이상 방관 말고 지금이라도 적극 중재에 나서야 함.

⃝ 종각지하상가 상황

"종각 지하상가의 시설물 개선 공사(수탁자가 해야 하는 시설물 공사)는 예정대로 2월1일 단전단수 하면서 시작되고, 8명은 이날을 계기로 가게와 물건을 치움과 동시에 마음을 비우고 나가면 되요, 8명의 가게는 공사 후 임대매장으로 돌려 수익을 내야합니다. 한 가지 더, 어디에 가서 장사하든 이번 일을 배움에 기회로 삼아 나서지 말고 조용히 사시오!"

종각지하도 상가에서 장사를 하고 있는 o씨가 며칠 전 종각지하도 상가의 운영권을 가지고 있는 업체의 대표로부터 들었던 충고이다. o씨는 2000년 수억의 권리금을 빚으로 충당하고 처음 종각지하도상가에 입점하였으나 2013년 2월에 점포를 비워줘야 한다.

o씨가 이렇게 생활의 터전을 잃게 된 사연은 오세훈 전시장이 재임하던 2008년으로 거슬러 올라간다. 2008년 서울시는 서울시 전체 지하도상가(전체 29개 상가, 점포수 2,738)에 대해 2009. 5.경부터 계약기간이 만료되는 순차로 기존 상인과의 계약갱신을 거절하고 모든 지하상가 전체를 민간 기업에 위탁 운영토록 하는 사업을 추진한다.

그러나 이러한 서울시 업무추진은 "수십억이 드는 편의시설 설치 조건에 일반 시민들이나 상인들이 어떻게 입찰에 참여할 수 있겠느냐", "특정 업체에 상가를 위탁하는 것은 점포를 통째로 주는 것이다, 상인들을 쫒아내고 대기업에 특혜를 주려는 것 아니냐", "서울시 지하상가는 공공시설물로 이미 시설관리공단에 위탁하여 운영하고 있는데 또 민간에 재위탁 한다면 대체 시설관리공단은 왜 필요한 것이냐" 는 등의 반대에 부딪힌다. 그러자 서울시는 2009. 1.경 서울시 전체 지하상가를 일괄 위탁하는 방법을 폐기하고 대신 각 상가구역별로 쪼개어 민간 위탁 운영하는 방식으로 강행한다.

서울시 공공시설물인 지하도상가가 민간에 위탁되어 운영되는 것을 반대하였던 o씨는 민간위탁을 반대하던 상인 25명과 같이 ‘민간위탁반대비상대책위원회’를 구성하여 민간위탁의 비합리성과 위험성을 여론화하는 등의 활동을 하며 서울시, 서울시시설관리공단을 비롯하여 현재 종각지하상가의 수탁업체의 대표자와 각을 세우게 된다.

이에 대해 o씨는 특히 대표자와 사이가 좋지 않았다고 말한다. “당시 종각지하상가 번영회장이었던 K씨는 점포 당 100만원씩의 용도를 묻지 말라는 회비를 걷기도 하고, 자신의 사업에 협조하지 않는 상인은 수탁자로 선정되면 쫒아내겠다는 등의 기세를 부리기도 하였는데 사실 여기에서 자유로울 수 있는 상인은 그리 많지 않았습니다. 그러나 이럴 때마다 저희 비대위가 계속 문제를 제기하였으니 좋게 보일 리가 없었겠지요?”

그러나 이후 지하상가 민간위탁 사업은 계속 추진되었고 서울시는 종각지하상가의 수탁자로 ‘종각지하도상가상인연합 주식회사’를 선정하고 2011. 7. 31. 업무협약을 체결한다. 그러나 위 종각지하도상가 상인연합 주식회사는 당시 종각지하도 상가 번영회에 가입되어 있던 대부분의 상인들로 구성되지 않고 6~7명만이 참여한 전혀 새로운 법인이다.

한편, 종각지하도상가 비대위는 K씨가 수탁자로 결정되자 사실상 재입점계약이 눈앞에 다가온 현실이었다. 서울시는 보수비용을 부담하는 조건으로, 기존상인회가 입찰할 수 있도록 했고 기존임차인보호대책과 관련, 재입점을 희망하는 경우 선정된 수탁업체가 의무재계약을 하도록 규정하고 있었으나. 수탁업체의 대표는 비대위 25명이 ‘사업시행자 선정을 위한 공모지침서’에서 정한 수탁자와의 업무협약(2011. 7. 31.)전에 재입점희망신청서를 제출하지 않고 약 2주 늦은 2011. 8.에 제출하였다는 이유를 들어 재입점계약을 해주지 않았기 때문이었다. 비대위는 어쩔 수 없이 법원에 재계약을 이행해 달라는 취지의 조정신청까지 제기하였으나 이 또한 수탁업체 대표가 조정을 거부하여 결렬되고 이 와중에 비대위 17명에 대해서만 선별적인 계약이 체결된다.

비대위 25명 중 한명이었던 A씨는 이러한 재입점 계약 과정 중의 일을 이렇게 말한다. “민간위탁 운영에 반대했던 25명을 차례로 불러 녹음기를 들이대고 1대1 면담이란 것을 했습니다. 그 면담 내용은 일일이 열거하기 어려울 정도로 유치했고 치사하기 이를 데 없었습니다. 그러고도 재계약여부는 대화내용 분석 후 통보하겠다고 했습니다. 그 뒤 하루에 3명, 또 며칠 후 3명, 이런 식으로 17명에게만 계약을 체결해 주었습니다. 정말 비굴하게 계약을 체결했습니다.”

수탁업체 대표는 o씨를 포함한 8명에게 끝내 계약을 체결해주지 않았고 2012년 결국 명도소송을 제기했다. 위 명도소송은 1심에서 8명의 상인이 패소하였고 현재 2심 계류 중이다. 위 재판에 대해 o씨는 억울함을 토로한다.

“1심 재판부의 판결은 우리 8명이 기한 내에 재입점희망신청서를 늦게 제출하였다는 것인데 재입점신청서 기한 내 제출은 서울시관리공단이 해당 기한을 연장해주고 그들이 접수를 받은 사안입니다. 또 먼저 입찰을 시행한 강남역지하상가도 같은 상황에서도 차별없이 기존 임차인들이 모두 재계약이 되었던 일입니다. 그리고 입점신청서라는 서류만 며칠 늦게 낸 것이고 공단이나 서울시, 수탁업체 대표 모두 우리가 재입점을 희망한다는 것을 당연히 알고 있었습니다. 우리가 재입점을 희망하지 않고 종각지하상가에서 장사를 그만둘 계획이라면 비대위니 이런 것을 아예 안했겠지요? 너무나 당연한 것 아닙니까? 이러한 문제점들을 서울시와 시설관리공단에 제기하였습니다. 하지만 그들은 방관자입니다. 서울시와 공단은 수탁자에게 이미 운영권을 위탁하였으므로 관여할 수 없고 적어도 최초의 임대차계약만은 기존 임차인들과 체결해야 하는 것으로 판단되니 수탁자를 잘 설득하여 계약을 체결하라는 입장만을 되풀이 하고 있습니다. 그래서 수탁업체 대표에게 끝없이 호소하고 사과하고 거듭거듭 부탁을 해보았지만 소용이 없습니다.”

위 소송에 대해 한 관계자는, 1심 판결에 대해 “이 사건 진행시 해당 재판부는 계약을 체결하라는 취지로 수탁업체 대표에게 강제조정을 한 적이 있습니다. 즉 재판부가 보기에도 수탁업체 대표의 행태가 지나치다고 상식적 판단을 하고 있었던 것이라 생각됩니다. 그러나 판사로서 공모지침서라는 명문 규정을 간과할 수 없었던 탓에 상인 패소 판결을 한 듯하나, 같은 공모지침서에 기존 임차인의 재입점기회를 규정하고 있고 서울시의회에서도 2011. 6. 10. 의안 제354호의 심사보고서에서 수탁자의 임대권한 부여에 대해 ‘기 시행된 상가단위 경쟁입찰 사례를 살펴볼 때, 입찰조건에 기존 상인에 대한 보호책 마련을 주문하고 있기 때문에 완전히 자유로운 임차인 선정 권한이라기보다는 상당히 제한적 임대권한’으로 해석하고 있으며, 입점신청서를 늦게 제출한 비대위 25명 중 17명에 대해서 재계약을 체결하고 8명만 이를 이행하지 않는 것은 권한남용에 해당한다는 것이 더욱 바람직한 판단일 수 있기 때문에 항소심지켜봐야 할 것이다.” 라고 말한다.

부디 항소심 결과 전이라도 하루하루 엄청난 불안과 고통 속에 살아가는 종각 지하도 상가 중소상인들을 위해 서울시가 하루 빨리 중재와 적극적인 사태 해결에 나서야 한다.

	발제
	서울시 뉴타운‧정비사업 신정책구상 1년 평가와 개선방안
	김철호 / 변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원

1. 서론

2012. 1. 30. 박원순 서울시장은 대규모 개발논리와 사업성만을 좇아 파행적으로 추진되어 온 뉴타운·재개발등 정비사업을 수습하고, 공동체와 주거권을 중심으로 도시재생정책을 전환하는 「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」을 발표했다.

박원순 시장의 1. 30. 신정책구상은 ‘분양 위주의 주택공급 확대와 대규모 철거식 재개발·재건축’이 중심이 되어온 정책에서 ‘주거복지와 사람중심의 도시’에 관한 시정철학을 반영하고 있다.

박원순 시장의 신정책은 주거복지, 사람중심의 도시, 공동체 유지와 복원, 거주자 우선 등  핵심 철학들이 집약된 것으로서, 이러한 신정책이 서민주거안정과 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지 뜨거운 관심과 이목 집중을 받았다.

본 발제문은, 박원순 시장이 취임한 후 1년 동안 추진해온 정비사업 정책에 대한 평가를 ①  정책의 방향 ② 출구전략 시행과정의 성과와 문제점 ③ 새로 출범할 박근혜 정부의 도시재생정책과의 연계성 ④ 정책 대안 제시로 나누어 살펴보고자 한다.

2. 박원순 시장의 뉴타운․정비사업 신정책은 “사람이 우선하는 도시, 공동체 복원의 기초로서 주택”을 지향하는 새로운 패러다임이다.

「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」

- 소유자 →거주자, 사업성과 전면철거→공동체․마을 만들기 중심축 전환

- 세입자 재정착 가능 시스템 구축 등 사회적 약자 권리 및 주거권 보장 강화 특징

- 기초생활수급자는 자격 관계없이 임대주택 공급, 동절기 등엔 철거 금지

- 과다 지정된 610개 사업구역 실태조사․주민의견 수렴 후 추진 및 해제 시행

→해제: 마을만들기 등 주거재생사업으로 전환, 추진위 해산시 법정사용비 일부 보조

→ 추진 : 소형평형 전환 절차 간소화, 공공관리 등 행정지원 통해 원활한 사업 추진

- 뉴타운 현장 갈등 조정과 대안 제시 전담할 ‘주거재생지원센터(가칭)’ 운영

- 정치권과 정부 책임 공유하여 대안 모델 개발, 재원분담, 법개정 등 적극 참여 요청

- 중․장기적으로 ‘주거권’을 ‘인권’ 차원에서 다루도록 사회시스템 구축 추진

「서울시 뉴타운․정비사업 신정책구상」은 그동안 도시개발 과정에서 사람이 우선하는 ‘주거권’ 문제가 소홀히 취급됐다고 판단하고, 서울시 차원에서 먼저 혁신적으로 ‘주거권’ 문제를 ‘인권’ 차원에서 다룰 수 있는 사회시스템을 중․장기적으로 구축하겠다고 선언하였다. 영세 가옥주 ․ 상인 ․ 세입자 등 사회적 약자가 눈물 흘리게 하는 일이 없도록 전면철거 방식의 뉴타운․정비사업 관행을 바꾸겠다는 큰 틀에서의 원칙을 밝히고, 앞으로의 뉴타운․정비사업 정책방향을 소유자 위주에서 거주자 중심으로, 사업성과 전면철거 중심에서 ‘인간답게 살 권리’를 보장하는 공동체, 마을 만들기 중심으로 전환하고, 이를 위해 주거권 보장 근거를 자체적으로 마련하는 한편, 정부에 세입자를 사업시행 절차상 참여할 수 있도록 요구하는 등 관련 법을 소유자 중심에서 거주자 중심으로 개편해 나가도록 정부에 요구한다는 계획이었다.

박원순 시장의 신정책의 핵심은 크게 두가지로 요약할 수 있다. 첫째 대규모 철거 방식으로 개발이익의 극대화를 추구하던 것에서 주거 공동체를 유지하는 것으로 주거재생의 방향을 전환하고, 둘째 주민들이 자신의 의사에 따라 정비사업을 빠져나갈 수 있도록 실태조사와 주민 의견 수렴을 거쳐 정비구역 해제 또는 계속 추진을 결정한다는 것이다.

주거권의 존중, 세입자 배려 우선, 공동체 재생을 전제하는 주거재생 등을 중심으로 하는 박원순 시장의 정책은 ‘사람이 우선하는 도시, 공동체 복원의 기초로서 주택“이라는 관점을 가지고 도시재생의 새로운 패러다임을 지향한다는 점에서 그 자체로서 이미 소중한 의미와 성과를 갖는다고 평가할 수 있다. 즉 사업성 위주의 대규모 철거방식으로 시행되어온 정비사업을 주거복지에 초점을 맞춘 도시재생으로 일대 전환하고 사업 부진으로 사회적 혼란을 겪고 있는 정비사업을 주민의 의사에 따라 민주적으로 수습한다는 방향은 기존 정비사업의 폐단을 시정하고 주택시장의 왜곡된 질서를 새롭게 재편해야한다는 측면에서 충분히 정당성을 가지고 있다. 이러한 점에서 패러다임 전환 시도 자체는 대체로 성공적이라고 평가할 수가 있다.

물론 이러한 패러다임 전환에 대해서는 저항과 반발도 있었다. 신정책구상이 발표되자 주류 보수언론과 경제신문, 시장주의 부동산 전문가들(이들은 그 동안 주택시장에서 혜택을 누려왔던 기득권층의 이익을 대변해왔다)은 주택시장의 구조적인 침체로 거래가 둔화되고 가격이 떨어지는 것임에도 서울시의 새로운 주택정책이 부동산 가격저하, 거래침체 효과를 낳았다며 그 책임을 모두 박원순 시장에게 덮어씌웠다. 이러한 저항과 반발은 패러다임을 전환하는 과정에서 필연적으로 나타날 수 있는 현상이다. 다행히 패러다임 전환이 필요하다는 시민적 공감대와 인식이 점차 공유되면서 기득권층의 저항과 반발은 박원순 시장의 ‘패러다임 전환’ 시도 자체를 좌절시킬 만큼 위력을 갖지 못했다.

그러나 박원순 시장이 추구하는 정책이 궁극적으로 주거약자의 주거권을 실현하고, 공동체 중심의 주거재생을 이끌어내고, 주택시장까지 안정화시키는 데까지 나아가지 못한다면 주거복지 중심의 주택정책은 전통적인 시장주의 · 공급주의 세력들로부터 비판과 저항의 대상이 될 수밖에 없다. 따라서 이제는 패러다임 전환에 대한 인식을 공유하는 차원에서 더 나아가 중장기적으로는 법제도와 재정, 주민참여 모든 측면에서 실행가능성을 높이는 데 총력을 다하고, 단기적으로는 현재 실행하고 있는 실태조사와 주민여론수렴, 정비구역 해제절차를 성공적으로 마무리 지어야 할 것이다.

3. 출구전략(실태조사 및 주민여론수렴을 거친 정비구역 해제절차)의 추진현황

(1) 서울시의 실태조사 및 정비(예정)구역 해제 현황

지난 1년간 서울시가 가장 역점을 두고 추진해오고 시민들도 가장 관심을 가져온 것이 ‘뉴타운·재개발 출구전략’이다. 출구전략의 핵심은 현재 추진되고 있는 정비사업을 전부 부정하는 것이 아니라 정비사업을 계속 추진할 수 있는 곳은 촉진시키고, 주민들의 부담이 과도하여 사업을 추진할 수 없는 곳은 주민들의 의사에 따라 스스로 사업을 접게 하는 데 방점을 두고 있다. 즉 정비사업에 대한 실태조사를 통해 주민에게 정보를 제공한 후 주민들이 사업을 계속 추진하겠다고 하면 시가 행정적, 재정적 지원을 늘려 추진을 촉진시켜 주고, 사업을 포기하겠다고 하면 정비구역을 해제하는 것이다.

서울시는 2012. 1. 30. 수습방안 발표 이후 1년간 실태조사 및 주민의견수렴을 위해 조례 개정 등 제도개선, 실태조사 프로그램 개발 및 대상지 선정, 실태조사 시범실시를 추진해왔다.

□ 실태조사 추진개요

○ 대상현황 : 571개 구역

- 추진주체 없는 구역 : 266개(시장 160, 구청장 106)

- 추진주체 있는 구역 : 305개(예상)

○ 추진일정

절차 구분			구역	용역발주	정비계획 수립･검증	사업성 분석･검증	결과통보 의견청취
추진주체 (무)	1차	시장 (98)	시범8개	‘12.5	‘12.8	‘12.8~10	‘12.10~12
			잔여90개	‘12.5	‘12.10~11	‘12.12~’13.2	‘13.3~4
		구청장 (65)	시범20개	‘12.8	‘12.11	‘12.12~’13.2	‘13.3~4
			잔여45개	‘12.8	‘12.11~12	‘13.1~’13.3	‘13.4~5
	2차	시장(62)	62개	‘13.2	‘13.3~4	‘13.4~’13.7	‘13.8~9
		구청장(41)	41개	‘13.2	‘13.3~4	‘13.4~’13.7	‘13.8~9
추진주체 (유)		구청장 (70)	시범5개	‘12.11	-	‘12.12~’13.2	‘13.3
			잔여65개	‘12.11	‘13.1~2	‘13.2~’13.4	‘13.5

○ 2012년 : 233개 구역 실태조사 추진(주체 무 163, 주체 유 70)

- 시범 8개 구역은 실태조사 완료(해제 7, 사업추진 1)

- 진행중 225개 구역 ‘13년 3~4월 결과통보

○ 2013년 추진계획 : 주민소통형 실태조사 추진

- 추진주체 있는 구역(305개) 중점 실시

․ 진행중 70개 구역 마무리(‘13.3~5월 결과 통보)

․ 잔여 235개 구역 지속 추진(주민 10% 신청시 구청장 선정)

- 추진주체 없는 2차분 103개 구역 선별조사 실시

․ 시범실시 결과 갈등이 적고 필요성보다 개별분담금에 의해 결정

⇒ 주민 추진의지 및 구청장이 사업 필요성을 인정하여 신청하는 구역 선별 실시

․ 사업추진 의지가 없는 구역은 일몰제 규정에 의해 ‘15년 2월 자동해제 가능

□ 해제 현황

○ 1차 해제(8개 구역) : 2012. 11. 7. 시 도시계획위원회 결정

정비구역 해제: 2개

구 역 명	위 치	정비사업 명칭	면 적(㎡)	정비구역지정일 (고시번호)
면목3-1 주택재개발 정비구역	중랑구 면목동 1069	면목3-1 주택재개발 정비사업	17,520.1	2008.08.21(서울시고시 제2008-285호) 2010.05.27(서울시고시 제2010-191호)
	이미 분양신청까지 완료했으나 조합원의 과도한 분담금 등을 감당하기 어려워 정비구역 해제를 요청한 첫 사례
석관2 주택재건축 정비구역	성북구 석관동 73-1	석관2 주택재건축 정비사업	23,563	2009.04.02 (서울시고시 제2009-137호)

주택재개발 정비예정구역 해제 : 2개

(토지등소유자 30%이상 정비예정구역 해제 요청)

자치구	구역 번호	동명	지번	면적 (㏊)	사업시행방식	예정구역지정일 (고시번호)
성북구	31	안암동2가	59	1.2	주택재개발	‘04.06.25 서고시2004-204
관악구	12	봉천동	14	3.1	주택재개발	‘08.11.13 서고시2008-408

주택재건축 정비예정구역 해제 : 4개

(토지등소유자 30%이상 정비예정구역 해제 요청)

자치구	구역 번호	동명	지번	면 적 (㏊)	사업시행방식	예정구역지정일 (고시번호)
중랑구	7	묵동	177-4	1.2	단독	‘06.03.23 서고시2006-95
중랑구	24	중화동	134	5.0	단독	‘11.10.20 서고시2011-309
중랑구	25	면목동	393	1.6	단독	‘11.10.20 서고시2011-309
금천구	15	시흥동	905-64	1.4	단독	‘06.03.23 서고시2006-95

○ 2차 해제(18개 구역) : 2013. 1. 16. 시 도시계획위원회 결정

주택재개발 정비구역 해제 : 1개

구 역 명	위 치	정비사업 명칭	면 적(㎡)	정비구역지정일 (고시번호)
삼선6 주택재개발 정비구역	성북구 삼선동1가 11-53	삼선6 주택재개발 정비사업	20.629.1	2010.07.01 (서울시고시 제2010-241호)
	2010년 7월1일 구역지정이 되었으나 사업성 등의 문제로 토지소유자 147명의 51%인 75명이 추진위원회 해산에 동의함에 따라 정비구역이 해제

주택재건축 정비예정구역 해제 : 17개

자치구	구역 번호	동명	지번	면 적 (㏊)	사업시행방식	예정구역지정일 (고시번호)
강북구	9	수유동	508-92	5.8		‘06.03.23 서고시2006-95
강북구	17	번2동	441-3	3.3		‘09.01.15 서고시2009-6
양천구	3	신월동	479-18	1.1		‘06.03.23 서고시2006-95
마포구	6	서교동	474-3	1.0		‘06.03.23 서고시2006-95
성북구	3	정릉동	717-14	1.1		‘06.03.23 서고시2006-95
성북구	1	정릉동	716-8	2.5		‘06.03.23 서고시2006-95
동대문구	3	제기동	1158-20	4.1		‘06.03.23 서고시2006-95
동대문구	11	장안동	317-4	1.3		‘06.03.23 서고시2006-95
관악구	12	신림동	110-19	1.3		‘06.03.23 서고시2006-95
서대문구	24	홍제동	266	2.9		‘10.11.25. 서고시2010-421
서대문구	10	홍은동	400-6	1.9		‘06.03.23 서고시2006-95
도봉구	16	창동	521-16	2.8		‘06.03.23 서고시2006-95
도봉구	2	방학동	610-2	1.8		‘06.03.23 서고시2006-95
도봉구	3	방학동	396-50	1.4		‘06.03.23 서고시2006-95
노원구	7	월계동	475-2	1.2		‘06.03.23 서고시2006-95
노원구	6	월계동	496-8	1.0		‘06.03.23 서고시2006-95
금천구	12	시흥동	794-7	1.2		‘06.03.23 서고시2006-95

(2) 다른 지방자치단체의 정비(예정)구역 해제 현황

경기도는 주민 의사에 따라 도내 뉴타운 사업지구가 당초 23개 지구 213개 구역에서 13개 지구 115구역으로 축소 조정 중이며, 뉴타운 사업 반대 의견이 25% 이상으로 확인된 평택시와 구리시, 고양시 등 3개 시 13개 구역 내외가 추가로 해제절차를 밟기로 하였다. 인천시는 정비예정구역 11개소를 해제하고 212개소였던 정비(예정)구역을 167개소로 축소하기로 하고, 부천시도 원미와 소사 뉴타운지구 43곳 가운데 11곳을 지구지정 해제하였다. 광명시는 뉴타운 사업 추진 여부에 대한 주민의견 조사에 따라 주민 25% 이상이 사업 추진을 반대한 5개 구역(6·17·18·19·21구역) 촉진지구를 해제하였다.

부산 동구에서는 지난 해 11월 발표된 부산시 재개발·정비구역 43곳 해제 추진에 발맞춰 지역주민 설명회 및 설문을 추진하여 초량1-2도시환경정비구역의 정비구역지정 해제하였고, 창원시는 재개발 40개소, 재건축 51개소 총 91개소의 재개발·재건축 예정구역에 대한 실태조사를 거쳐 추진위원회가 구성되지 않았거나 법적 요건을 충족하지 못한 재개발 13곳과 재건축 13곳을 해제하였다.

대전시에서도 유천동 4구역 재개발조합설립추진위원회가 주민 등 토지 소유자 54%의 동의를 얻어 해산을 결정했고, 천안시 동남구 원성동 550-20번지 일원 원성12구역도 조합설립추진위원회 승인이 취소되었다.

4. 출구전략 추진에서 보완되어야 할 사항

(1) 문제점

출구전략 발표 후 1년 동안 서울시가 실태조사 및 주민의견을 수렴하고, 사업이 정체된 26개 구역을 해제하는 등 성과를 내기 시작한 것은 긍정적으로 평가할 수 있다. 그러나 시행과정에서 몇가지 문제점, 예컨대 실태조사가 추진주체가 없는 정비예정구역에 치우쳐 있고, 일부 자치구는 서울시와 달리 소극적 또는 비협조적인 태도를 취하고 있고, 그동안 발생한 비용을 이해관계인들이 타협을 통해 해결할 수 있도록 공공이 중재하려는 노력이 없고, 주민들에게 파고들어 실태조사와 주민의견조사를 홍보하고 상담하는 세밀함이 부족했다는 지적이 있었다.

(2) 추진주체가 있는 정비구역을 중심으로 실태조사를 실시하여야 한다.

실태조사는 많은 비용과 시간, 인력을 들여야 하기 때문에 순위를 정하여 차례로 진행할 수 밖에 없다. 2012년 서울시는 추진주체가 없는 곳 163개 구역에서 실태조사를 해왔고 추진주체가 있는 곳은 70곳이었다.

그런데 현재 실태조사를 요구하는 대부분의 주민들은 추진주체가 없는 정비예정구역 주민이 아니라 추진주체가 있는 정비구역 주민들이라는 데 문제가 있다. 정비예정구역은 사업 초기 단계인만큼 갈등이 적고 실태조사에 관한 관심도 낮으며, 일몰제 규정에 의해 ‘15년 2월부터는 자동해제가 가능하다. 반면에 추진주체가 있는 정비구역은 이미 사업이 어느 정도 진척된 상태이기 일몰제 규정에 의한 해제가 사실상 어렵고 출구전략이 2014년 상반기까지만 시행되는 한계 속에서 이번이 아니면 정비사업에서 벗어날 기회가 없다는 절박감이 팽배해 있다. 현실이 이러함에도 추진주체가 없는 정비예정구역에 실태조사를 집중하고 추진주체가 있는 정비구역에서 실태조사를 지연시켜온 것은 서울시가 실태조사 대상을 선정함에 있어서 세밀하고 전략적인 판단과 고려를 하지 못했다는 비판을 면하기 어렵다.

따라서 앞으로는 추진주체가 없는 정비예정구역에서는 주민들의 실태조사 의지가 강하고 구청장이 필요성을 인정하여 신청하는 구역을 선별하여 실태조사를 실시하고, 추진주체가 있는 정비구역에 보다 초점을 맞추어 실태조사를 실시하여야 할 것이다.

(3) 자치구에 대해 서울시가 적극적으로 행정지시와 감독을 하여야 한다.

주민들은 추진위나 조합에서 공개한 사업비와 추정분담금을 신뢰할 수가 없어서 행정관청에서 실시하는 실태조사를 통해 객관적인 사업비와 추정분담금을 알고 의사결정을 하겠다는 것인데, 일부 구청장이 개략적인 사업비를 이미 조합에서 공개했고 사업시행인가 시에 조합에서 변경된 정비사업비와 추정분담금을 공개할 것이니 실태조사를 할 필요가 없다고 결정한 경우가 있었다.

또 일부 자치구에서는 정비구역 해제, 추진위 승인 또는 조합 해산의 요건을 갖추어 신청을 하였음에도 정비구역 해제, 추진위 승인 또는 조합 해산 결정을 미루는 경우, 이유를 명확히 해명하지 아니한 채 실태조사를 지연하는 경우, 해산 동의서를 받기 위해 토지등소유자의 명부 제공을 요청하였음에도 이를 거부하거나 마지못해 몇 년 전에 작성된 명부를 제공하는 등 소극적인 태도를 보이고 있어 문제가 되고 있다.

일부 실태조사관의 말에 의하면 필요한 행정적 지원을 서울시에 요청을 하면 자치구에게 요청하라고 미루고, 자치구에 요청을 하면 서울시에게 요청하라고 서로 미루는 일이 종종 있다고 하며, 심지어는 구청직원이 왜 서울시가 나서서 이런 실태조사를 하는지 모르겠다고 불만을 터뜨리는 경우도 있었다고 한다.

자치구가 이런 식으로 실태조사를 거부하는 것은 출구전략 관련 입법 취지에 반하고 어렵게 마련된 출구전략을 무력화시키는 것으로 결코 용인되어서는 안될 것이다. 서울시는 이런 행태에 대해 구청장의 재량사항이라 어쩔 수 없다는 입장만 취할 것이 아니라 도정법과 지방자치법으로부터 부여받은 모든 권한을 동원하여 자치구에 대한 행정감독과 지도를 적극적으로 펼쳐야 한다.

(4) 주민들과 시공사 등이 사용비용 분담에 관하여 합의를 이룰 수 있도록 공공이 적극적으로 중재에 나서야 한다.

주민들이 해산동의서를 징구하자 추진위원회 운영비용을 토지등소유자에게 부담시키려는 움직임이 있고, 실제로 상당수의 재개발구역에서는 사업이 중단될 경우 토지등소유자에게 운용비용을 부담시키겠다며 사업중단을 요구하는 주민들에게 해산동의 의사를 철회하도록 회유하고 있는 것으로 알려져 있다. 일부 지역에서는 시공사 등 채권자가 주민들을 상대로 소송을 제기하기도 하였다.

사업중단을 원하는 주민들과 시공사 등 이해관계자들 사이의 갈등은 사실 재판을 통해 최종 결론이 날 가능성이 매우 높다. 그러나 주민들과 이해관계자들이 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 아예 불가능한 것은 아니다. 시공사 등에서는 무리하게 정비사업을 계속 진행할 경우에는 오히려 사업 종료 후 커다란 경제적 손실을 입게 될 수도 있음을 감안하고, 주민들도 과거 잘못된 결정에 대해 스스로 책임을 지겠다는 자세로 합의에 적극적으로 나서야 한다.

면목제3-1 주택재개발정비구역은 2012. 8.에 조합총회를 통해 조합해산을 결의하였고 사용비용 부담 문제로 갈등을 겪기도 하였으나 주민들과 현대건설이 장기간 협의 끝에 현대건설이 비용을 포기하기로 결정함으로써 갈등이 모두 해소된 대표적인 예이다.

사실 협상 테이블이 열리기도 어렵거니와 열린다고 하더라도 이해관계가 상반된 당사자들끼리는 원만하게 합의를 도출해내기가 매우 어렵다. 합의는커녕 갈등만 더 깊어질 수도 있다. 이 지점에서 공공이 갈등조정자로서의 역할을 적절히 수행해야 한다. 당사자간 채무관계이니 당사자들끼리 처리하라는 방관자적 입장에서 벗어나 공공이 적극적으로 중재자로 나서서 당사자들간의 협상을 주선하고 각 주체가 합리적인 선택을 할 수 있도록 이해관계를 조정해주는 역할을 담당하여야 한다. 이를 위해 현재 서울시가 구성하여 운영하고 있는 갈등조정위원회를 적극 활용할 필요가 있을 것이다.

(5) 주거재생지원센터를 통해 주민밀착형 홍보와 상담, 행정지원을 더 강화하여야 한다.

향후 서울시가 출구전략을 성공적으로 실현시키기 위해서는 출구전략에 대한 주민들의 이해와 신뢰를 높이는 것이 무엇보다 중요하다. 이에 서울시는 출구전략에 대한 주민설명회를 개최하고 동영상을 만드는 등 많은 노력을 기울여왔으나 수백개나 되는 구역 주민들을 모두 만족시킬 만큼 충분한 홍보와 상담이 진행되지 않은 것은 아쉬움이 남는다.

뉴타운, 재개발 문제해결이 서울시정의 가장 중요한 과제인 만큼 우선 출구전략과 관련한 사업을 통합적이고 효과적으로 추진하기 위해 종합적인 지원체계를 구축해서 해산동의서 징구 절차와 방식, 실태조사 신청 절차, 매몰비용 신청 절차 등 출구전략에 관한 컨설팅이나 법령 교육, 홍보, 행정지원을 하는데 초점을 맞추어야 한다.

이를 위해 서울시가 2012년 말 주거재생지원센터를 설립하여 주민들을 상대로 해산동의서 징구, 실태조사 신청 등에 대한 상담과 소규모 교육을 하고, 실태조사 업무를 행정청과 함께 수행하는 역할을 담당하도록 한 것은 긍정적으로 평가할 수 있다. 앞으로 서울시는 주거재생지원센터를 통해 주민들에게 더 밀착해서  현장중심형 홍보, 상담, 법령교육, 행정지원을 적극적으로 펼쳐나가야 할 것이다.

5. 주거환경관리사업 등 현행 대안사업을 통해 도시재생을 추진하고, 중장기적으로는 시민들과의 충분한 사전검토와 합의를 거쳐 대안 모델을 마련하여야 한다.

(1) 주거환경관리사업의 활성화

패러다임 전환에 상응하는 대안적 주거재생사업을 모색함에 있어서 두가지 원칙이 고려되어야 한다. 첫째 주거재정비사업은 원칙적으로 복지국가의 운영원칙에 입각하여 도시기반시설의 설치비용이나 사회적 주거약자를 위한 주거복지비용은 공공의 재정으로 충당해야 한다. 둘째 모든 주택을 철거하고 고비용의 아파트를 신축하는 정비방식이 아니라, 도시기반시설, 공공임대주택, 주민공동시설, 문화시설 등과 같은 도시계획상 필요한  시설의 설치를 위하여 철거가 불가피한 주택과 정상적인 주거생활이 불가능한 최저주거기준 미달 주택만을 선별하여 철거하는 방식이 필요하다.

지난 수년간 시민단체와 주거단체들은 전면철거방식의 정비사업에 대한 대안으로 위 두가지 원칙에 입각한 정비사업방식을 주장해왔고, 2011년 말 도정법 개정 시 대안적 정비사업으로 주거환경관리사업이 도입되었다. 주거환경관리사업은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업으로서 공공이 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법으로 한다. 따라서 공공임대주택, 주민공동시설, 문화시설 등은 국가나 지방자치단체의 공공재정으로 충당하고, 주민들은 자기 집을 개량하는 비용만을 부담하게 되었다. 도정법은 정비구역에 해제된 지역에서 주거환경관리사업을 추진할 수 있도록 명문화하였다.

향후 주거환경관리사업이 대안적 정비사업으로 활성화될 것이라고 기대가 된다. 다만, 성남시의 예에서 보듯이 소위 현지개량방식의 주거환경개선사업이 도시기반시설 설치비용 등을 최소화하기 위하여 도로나 주차시설, 문화시설 등의 확충을 최소화하고 오로지 주택만을 다세대, 연립주택 등으로 개량하는 것으로 흘러가 또다른 도시의 슬럼화를 불러왔다는 교훈을 되새겨 반드시 인구, 주택수 등을 감안하여 도로, 주차시설, 학교 등 기반시설과 공동시설, 문화시설 등을 충분히 확충하도록 하여야 할 것이다.

(2) 대안적 재생사업 모델 개발은 중장기적으로 충분한 사전검토와 합의를 거쳐 마련하여야 한다.

대안적 재생사업 모델 개발은 상대적으로 장시간의 사전 검토와 연구를 필요로 한다. 그리고 주택을 축적으로 수단으로 여기는 데 익숙한 기득권층의 주택소유 의식이나 태도를 바꾸도록 해야 하고, 재정비가 필요한 지역의 가옥주, 세입자 집단과 소통하고 대화하는 절차를 통해 대안정책의 타당성을 인정받고 지지를 받아야 한다. 한마디로 대안적 재생사업 모델 개발은 공공이 중장기적으로 긴 호흡을 가지고 추진할 사업이라는 것이다.

관료적 프레임에 갇혀 성과주의 방식으로 추진되면 단기적이고 가시적인 성과를 거두기 위해 전문적인 연구검토나 충분한 합의가 없이 단편적인 시범사업이나 대안모델을 내놓을 염려가 있다. 이렇게 단기적이고 단편적인 시범사업으로는 주거복지를 우선하는 대안적 주택정책을 이끌 수 없다. 더구나 이제 막 정비구역이 해제된 지역에서 대안사업 모델을 적용하여 시범적으로 추진해보겠다고 한다면 또다시 개발사업을 하려고 하는 게 아니냐는 저항과 반발을 사게 될 것이다.

따라서 대안적 재생사업 모델 개발은 중장기적인 긴 호흡을 가지고 전문가들이 시민들과의 소통과 대화를 통해 대안정책의 타당성을 인정받는 과정을 거쳐 신중하게 마련하여야 할 것이다.

5. 박근혜 당선인은 도시재생정책 관련 공약을 철저히 이행하라.

새누리당 박근혜 후보는 부산 7대 공약 중 하나로 “낙후되어 있는 대도시의 도심지에서 주거환경개선사업 시행, 도시재생사업에 적극적인 투자”를 내세웠고, 성남시 유세 중에도 “뉴타운사업의 진행이 어려운 지역에서 뉴타운을 해제하면 자체적인 주거환경정리사업이 가능하도록 적극 지원하고, 내년에 예산 3000억원을 편성할 것”을 약속하였다.

박근혜 당선인이 부산과 성남에서 ‘도시재생사업에 적극 투자’와 ‘정비구역 해제 시 대안사업에 대한 적극 지원’을 약속한 것은 사업성이 부족한 지방도시에서 지금과 같은 방식의 뉴타운, 정비사업을 추진하는 데 한계가 있는 만큼 "도시재생에 적극 투자하겠다"는 의지를 표명한 것이다. 이에 새누리당은 박근혜 당선인의 도시재생 관련 공약 이행 차원에서 임시국회 중점 처리 법안 중 하나로 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’을 포함시키기로 하였고, 임시국회를 통과하면 올해 추경예산에 일부 예산이 편성될 가능성도 내비쳤다. 서병수 의원은 1. 13.에 "철거 위주의 뉴타운·재개발 대신 국고 지원을 확대해 옛 도심의 노후 주택 수리와 공동체 복원을 위주로 하는 것이 법안의 핵심이다. 재개발 사업성이 부족한 지방을 위해 정부 차원의 종합적인 도시재생 추진 체제를 구축하겠다“고 밝혔다.

‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’은 공공성 강화를 위해 도시재생기금 신설, 중장기 국가 도시재생 기본 방침 수립, 자치단체에 도시재생지원센터 설치 등을 담고 있으며, 도시재생기금은 정부 출연과 주세·복권 수익금·신도시 개발 이익금 일부로 조성된다.

위와 같은 박근혜 당선인과 새누리당의 입장 표명은 대규모 전면철거방식으로 일관해온 이명박표 정비사업과는 달리 대규모 개발사업 대신 구도심 노후주택 개보수 사업 등을 추진하고 중앙정부의 국고지원 등 공공의 역할을 강화하겠다는 것으로 보인다. 이에 발맞춰 국토해양부가 1. 13. 인수위원회 보고에서 10조원 규모의 도시재생기금을 신설하고 중장기 국가도시재생 기본 방침을 수립하는 방안을 보고하였다고 한다.

박근혜 대통령 당선인이 뉴타운 사업 등과 같은 대규모 개발 사업 대신에 구도심의 노후주택 개보수 사업 등 도시재생사업을 적극 추진하고, 중앙정부의 국고 지원을 약속한 것은 긍정적으로 평가할 수 있다고 본다. 문제는 그 공약이 얼마나 이행되고 지켜지는가 하는 것이다. 지난 날 장밋빛 공약으로 뉴타운 광풍을 불러온 정치인들은 선거가 끝나자 아무런 재정적 지원도 하지 않았고 아무런 책임도 지지 않았다. 이를 타산지석 삼아서 박근혜 당선인은 대규모 철거 개발이 아니라 노후주택 개보수사업 등 도시재생사업을 추진하고, 재생사업에 대한 획기적인 국비지원을 하겠다는 약속이 그의 공약집 이름대로 “책임있는 약속”이 되도록 공약을 철저히 이행하길 바란다.

또 도시재생사업은 몇몇 도시만의 문제가 아니라 전국적인 문제이고, 특히 서울과 수도권에서는 가장 심각한 민생문제 중 하나라고 할 것이므로 국고지원을 편중적으로 하지 말고 서울과 수도권에도 형평에 맞춰 지원해야 할 것이다.

6. 결론

박원순 시장의 새로운 정비사업정책이 반드시 성공할 것이라고는 낙관할 수 없다. 대안정책이 현실화되기까지 변수가 많을 뿐 아니라 이를 해결하기 위해 상당한 시간이 필요하다. 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 대안정책의 생산이 철저하게 준비되고, 절차적으로도 소통과 대화의 방식으로 추진되어야 하며, 대안적 주택정책으로서 제도적 안정 기반을 갖추어야 한다. 다만, 어떤 경우라도 정책목표의 달성을 위한 무리수를 둬서는 안 된다. 목표달성보다 목표를 달성할 수 있는 시스템의 구축이 더 중요하다. 따라서 어떤 경우라도 시민과 함께 ‘사람중심의 도시 만들기’의 원칙을 지키는 범위 내에서 성공을 향한 대안적 주택정책의 실험이 이루어져야 한다.

	토론 1
	서울시 재개발 정책 평가 토론문
	유영우 / (사)주거권실현을위한국민연합 상임이사

⃝ 지금 우리나라는 장기불황의 경기침체가 지속되고 있고, 저금리ㆍ저성장의 시대를 맞이하고 있다. 이는 우리나라만이 겪는 상황이 아니라 전세계적인 흐름이기도 하다.

⃝ 그러나 이명박정부는 출범 초기부터 경제발전을 국정운영의 최우선 과제로 삼으며, 그 중에서도 건설경기와 부동산경기 활성화정책을 전면에 내세우며 다양한 정책을 내놓았다.

⃝ 대표적인 정책들이 종부세 완화, 거래세 완화, 전매제한 완화, 투기지역해제, DTI 완화, 재건축 규제 완화, 미분양해소를 위한 건설업의 유동성 지원, 분양가상한제 폐지 등으로 대부분 다주택 소유의 중산층과 건설업자들을 지원하는 정책들이며, 이러한 정책들의 정점에는 대규모 재개발사업으로 대표되는 뉴타운사업이 있다.

⃝ 이는 우리나라 부동산시장을 주도하는 다주택자와 건설업자들의 이해와 요구를 정책에 반영하며, 부자들을 위한 정권 또는 토권정권이라는 정치적 이념을 실현하는 주택정책을 펼쳐왔으며, 이로 인하여 저소득 주거빈곤층의 주거의 문제는 소홀히 해왔다고 할 수 있다.

⃝ 문제는, 현재의 주택시장 상황은 정책의 의도와는 달리 더욱 악화되고 있으며, 이는 이명박정부의 부동산정책의 부적절성이 지금의 시장상황을 더욱 어렵게 만들고 있다는 것이다. 특히 가계부채의 급증, 하우스푸어와 랜트푸어의 급증, 깡통주택의 만연, 금융부실화의 우려 등과 같은 유래 없는 부동산시장의 불안이 지속되고 있고, 시한폭탄 같은 존재로 남아 있다. 이는 무분별하고 무대책의 뉴타운사업의 시작으로부터 초래된 결과이기도 하다.

⃝ 뉴타운사업은 그 동안 개발지역을 중심으로 주민과 공공기관의 갈등, 주민들 간의 갈등이 확산되며 아수라장으로 변해갔고, 그 대표적인 사례가 2009년 용산 참사라는 참담한 결과를 가져왔다. 그리고 제 2의 용산참사를 잉태하고 여전히 진행형 이다.

⃝ 「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」이 발표 된지 이제 1년이 지났다. 그 동안 나름대로 열심히 노력한 결과 대사회적으로 일정정도 공감대가 형성되었고, 이러한 성과는 2011년 12월 30일 우여곡절 끝에 도정법 일부가 개정되어 개발지역의 출구가 마련되기도 하였다.

⃝ 그러나 여전히 많은 난제가 산적해 있고 또한 한계가 있는 것도 사실이다. 이제는 이러한 문제들을 극복하기 위한 노력이 절대적으로 필요하다. 그 정점에는 서울시 시민들에게 「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」의 개념과 철학을 전파하고, 설득하고 이해시켜 자발적으로 주민들이 새로운 정책에 동참하도록 하는 것이다.

⃝ 지금의 상황은 「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」에 문제가 있는 것이 아니고, 이를 실현하기 위한 구체적인 실천전략에 문제가 있다고 볼 수 있다. 실천전략의 문제점을 극복하기 위한 몇 가지 대안을 제시하고자 한다.

⃝ 첫째, 「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」의 적극적인 홍보 전략을 강화해야 한다. 홍보 전략은 개발지역 주민들에게만 국한되는 것이 아니라, 서울시 전시민들을 대상으로 하는 전략 수정이 필요하다. 이는 추후 개발이익을 앞세워 개발을 추진하고자 하는 주민들의 욕구를 사전에 차단하는 효과도 있지만, 무엇보다도 시민들의 공론화 및 새로운 정책에 동의하는 여론형성을 통하여 지금의 여러 가지 어려운 난제들을 극복하는데 적극적으로 활용할 필요가 있다.

⃝ 둘째, 행정의 지원 및 역할을 강화해야 한다. 과거의 개발방식에 익숙한 공무원들에게는 다소 새로운 정책이 생소하고, 업무의 부담 증가로 인하여 행정 처리에 소홀할 수 있다. 특히 일선에서 업무를 처리하는 기초지자체의 행정 처리는 매우 중요한데, 지금은 원활하게 이루어지지 않고 있는 것 같다. 그러므로 서울시 차원에서 담당 공무원들의 인식변화를 위한 교육과 더불어 좀 더 책임성을 강조하는 행정지도 감독을 강화할 필요가 있다.

⃝ 셋째, 민관파트너쉽을 강화해야 한다. 현재 민간의 자원을 활용한 ‘주거재생지원센터’가 설치되어 있지만, 이를 보강하여 역할을 강화할 필요가 있다. 이를 위해서는 민간영역에서 활동하고 있는 주거관련 시민단체 및 다양한 자원(주거복지센터 등)을 활용한 민관협력네트워크를 구축할 필요가 있고, 강화된 민관협력네트워크가 ‘주거재생지원센터’를 창구로 하여 적극적으로 행정과 ‘주거재생지원센터’를 지원할 수 있는 시스템을 구축해야 한다.

⃝ 넷째, 서울시에서는 ‘주거재생지원센터’가 하루 빨리 제 역할을 할 수 있도록 지원을 해야 한다.  ‘주거재생지원센터’를 단순히 행정을 지원하는 하부구조로 인식하는 것이 아니라, 수평적 파트너쉽에 의한 민관협력의 창구로 인식하고 주민들과의 만남과 소통을 위한 구조로 활용하여, 행정과 주민들의 간의 다리역할을 할 수 있도록 역할을 강화하고, 행정이 적극적으로 지원해야 한다.

⃝ 다섯째, ‘주거재생지원센터’ 내에 관련 전문가 및 시민사회단체들이 참여하는  ‘개발 단계별 검증위원회’를 구성하여 단계별 대책을 수립해야 한다. 개발예정지역, 추진위 단계, 조합 설립단계, 철거되어서 사업이 진척이 안 되는 지역 등 세분화 하여 각 단계별로 분석하고, 각 단계별 해결책을 수립해야 한다.

⃝ 여섯째, 다양한 대안 개발의 사례와 모델을 빠른 시간 내에 만들어야 한다. 지금까지 우리는 모두 개발이익을 우선하는 개발 사업에 익숙해 있다. 그러므로 개발이익의 이해관계를 대체할 수 있는 새로운 패러다임의 다양한 대안 개발 방식의 모델을 개발하여, 이를 적극적으로 홍보하고 성공적인 개발 모델을 만들어 내야 한다.

⃝ 40년이 넘는 재개발의 역사는, 인권을 말살하는 폭력이 동반된 강제철거와 개발이익의 극대화를 위한 개발 사업으로 점철되어 왔다. 이제 출범한지 1년밖에 되지 않은 「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」을 평가하는 것은 어찌 보면 타당하지 않다고 볼 수 있다. 그러나 개발 사업의 새로운 패러다임을 제시하였고, 정부도 하지 못하는 정책을 과감하게 추진하면서 과거의 개발사업의 병폐를 극복하는 대안으로 주목받고 있다. 그러므로 행정, 시민사회 등 우리 모두가 소명의식을 가지고 협력하여 실천해야 하는 역사적 과제이다.

	토론 2
	서울시 재개발 정책 평가 토론문
	이원호 / 용산참사진상규명위원회 사무국장

지난 해 용산참사 3주기 추모 행사에 참석한 박원순 시장은 용산참사 유가족들과 철거민들에게 “서울시장으로서, 행정의 책임자로서 진심을 다해서 사죄의 말씀을 드린다”고 밝히며, 뉴타운·재개발사업의 인권을 중심으로 한 전환과 문제 해결 의지를 밝힌 바 있었음. 그 사과에 이어, 문제 해결의 의지가 [서울시 뉴타운,정비사업 신정책구상]으로 발표되었다는 점에서 용산유가족들과 진상규명위원회는 환영한 바 있음.

본 토론회가 그 후 지난 1년간의 서울시 재개발정책을, 2012.1.30에 발표한 [서울시 뉴타운,정비사업 신정책구상(이하 신정책)]을 중심으로 평가하는 토론회라는 점에서, 제출된 발제문에서 지적한 성과와 개선방안의 내용에 동의 함.

무엇보다 신정책이 3~40년간 지속되어 온 정비사업의 패러다임을 원주민을 축출하는 전면철거 방식에서 벗어나, 거주민 중심으로의 전환을 ‘선언’한 것이라는 점에 의의. 때문에 패러다임의 전환을 1년간의 활동으로 평가하는 데는 한계가 있음을 전재로, 본 토론은 그 외 여전한 강제퇴거/철거의 현실과 문제를 중심으로 논하고자 함.

1. 출구전략 외의 사회적 약자의 인권 보장책은 여전히 선언적 수준에 불과

[신정책]에서는 뉴타운·정비사업 정책방향을 ‘소유자 위주에서 거주자 중심으로’, ‘전면철거 중심에서 공동체, 마을만들기 중심으로’ 전환하고, 사회적 약자 권리 강화를 위해 ‘주거권을 보장하는 조례를 마련’하고, ‘세입자 재정착 시스템 구축’하며, ‘악천후와 동절기 이주와 철거를 금지’하겠다고 밝힌 바 있음.

이는 일몰제 등 출구전략 위주로 접근되던 해결책에 더해서 인권 중심의 해결책으로 한 걸음 더 진전된 선언이었음.

그러나, 여전히 ‘사업시행인가 이전 단계 구역에 대한 추진 및 해제’에 대한 구체적인 실행 계획과 이에 따른 실태조사와 해제 등이 추진되었을 뿐, 이미 사업이 상당부분 추진된 구역에서 발생하는 문제에 대한 해결책과 세입자 재정착 대책, 강제퇴거/철거 금지에 관한 대책 등 사회적 약자의 인권 보장책은 여전히 선언적 수준에 머물러 있음.

이미 전임 시장들도 동절기 철거금지에 대한 지침을 발표 하거나, 세입자 보호라는 이름의 정비사업 대책 등을 발표 한 바 있으나, 구체적인 실행으로 이어지지 않았다는 점에서, 이번 ‘신정책’에서도, 출구전략 외의 사회적 약자 인권 보장책의 구체적 실현 계획과 내용이 이루어지지 않으면, 전임시장들과 같은 ‘립서비스’ 주거정책으로 머물 수 있다는 우려를 지울 수 없음.

22대 서울시장인 고건 전 시장도 1990년에 ‘동절기 철거금지’ 원칙을 밝힌바 있음. 또한 전임 오세훈 시장도 2008년에 ‘동절기 강제철거금지’를 원칙으로 한 가이드라인까지 제시했으나, 실행으로 이어지지 못함. 또한 2011년 오세훈 시장은 40년 재개발의 역사를 바꾼다며 ‘신주거정비추진방향’을 발표한 바 있다.

2. ‘신정책’의 실효성을 위해서도, 정부와 국회의 법 제/개정이 필요. 이를 위한 정치적 정면돌파 각오해야

또한 ‘신정책’은 용산참사를 부른 상가세입자 대책 및 세입자 재정착 대책 등을 포함하여 거주자 중심의 정책 전환을 위해 가존 개발관련 법 개정 등 정부와 국회 차원에서의 대책이 제시되지 않으면 실현 가능성이 희박해짐.

이에 박원순 시장의 ‘신정책’이, 본래의 취지대로 추진되기 위해서는, 박근혜 새 정부가 답해야할 차례임.

그러나 현 정치 구도상, 서울시도 박근혜 정부의 법 개정 및 제정만을 바라보며 소극적으로 접근할 수만은 없음. 이는 지금 당장 갈등이 심각한 지역들의 상황에서는 제2의 용산참사가 발생하지 말라는 법이 없으며, 만약에라도 이러한 일이 반복되면, 박원순 시장으로서도 책임을 면키 어려운 상황에 놓이게 됨.

이에 정부와 국회의 법 제/개정을 촉구하기 위해서라도, 시장의 정치적 결단과 서울시에서 정부의 제도개선을 압박하는 후속 조치들이 이어져야 함. (실효성을 갖춘 주거권 조례, 주거권보호와 강제퇴거금지에 관한 조례 제정, 임시상가/임대상가 마련계획 등)

이와 관련해 현재 서울시 차원에서 행정대집행시 강제퇴거에 관한 가이드라인을 준비 중에 있음. 그러나 가이드라인이 집행시 발생하는 폭력과 인권침해를 막는 것에만 머물러서는 안 됨.

강제퇴거를 막기 위해서도, 재정착을 보장하는 대책이 수반되어야 함. 주거권과 재정착의 권리를 보장하는 방향으로, 19대 국회에 용산참사 재발방지법인 ‘강제퇴거 금지법’이 발의되어 있음.

그러나 현 정치지형에서 법안의 재정되기는 쉽지 않아 보임. 이에 서울시 차원에서, ‘강제퇴거에 관한 가이드라인’ 혹은 ‘강제퇴거금지에 관한 조례’등을 실효성을 놓이는 방향으로 제시해야 함. 이때 기존 관련 상위법규와의 충돌문제, 정부정책과의 갈등 문제도 정면 돌파할 수 있는, 시장의 정치적 결단이 요구됨.

3. 개발지역 피해주민들에 대한 사과가 전재임을 잊지 말아야

다시, 지난 해 박원순 시장의 용산참사 유가족들에 대한 사과를 기억해야 함. 이 사과는 용산참사 문제만에대한 사과가 아니라, 서울시 도시개발 행정과 그에 따른 피해주민들에 대한 사과임.

현재 심각한 갈등을 겪고 있는 피해주민 당사자들은, 여전히 행정의 권위적 자세와 무책임에 분노하고 있음.

현 법,제도의 한계로 인해, 행정에서 할 수 있는 대책이 부족하기 때문에 한계가 있지만, 시/구청 행정에서는 피해주민들을 상대할 때 과오를 ‘사과’하는 자세로, 갈등조정과 문제해결을 위해 적극적으로 나서야 함.

	토론 3
	뉴타운, 재개발 등의 정비사업에서 상가 임차인의 보상문제
	박덕규 / 씽크탱크 공인중개사 대표

1. 들어가며

용산 재개발 철거 과정에서 일어난 참사는 여러 원인이 있겠지만, 재개발 과정에서 소외된 상가 임차인의 보상 문제와 밀접한 연관이 있다. 도심권 재개발이 소유자 중심의 시행사(재개발 조합)와 시공사(건설회사)의 이익 극대화가 목표로 되어, 세입자에 대한 사회적, 법적 배려가 매우 부족하다. 주택 임차인에 비해 상가 임차인에 대한 보호 장치는 더욱 미미하다.

상가를 임차해 점포를 운영하는 경우 권리금이 형성된다. 현실에서는 이 권리금이 중요하게 거래되고, 상당한 경제적 가치가 있음에도 불구하고, 이에 대한 법적인 보호 장치가 없다. 상가건물임대차보호법 어디에도 권리금에 대한 내용을 찾을 수 없다. 상가 임차인은 권리금에 대한 보상을 요구하는데 현행 법 테두리 안에서는 권리금에 대한 보상을 할 수가 없다. 그렇기 때문에 재개발 지역 내 상가 임차인은 휴업보상비, 이전비로 지급되는 턱도 없는 보상에 대해 받아들일 수 없는 것이다. 재개발 지역 내 상가 임차인에 대한 적정한 보상이 제2, 제3의 용산을 방지하는 지름길이다.

2. 현행 상가 임차인에 대한 보상 체계

현행 상가 임차인에 대한 보상은 영업에 대한 보상으로 다루어지고 있다. 영업보상은 폐업보상과 휴업보상으로 나눌 수 있다. 폐업보상은 그 조건이 까다로워서 그 대상에 포함되기 힘들다. 그래서 대부분의 보상은 휴업보상으로 다루어진다.

그 주요 내용은 대략 다음과 같다.

- 3개월분의 영업이익

- 휴업기간의 영업용 자산의 감가상각비, 유지관리비, 인건비

- 영업시설 등에 대한 이전비용, 이전으로 인한 손해액

- 이전광고비 등 이전에 따른 부대비용

간단히 3개월분의 영업이익과 이전비로 구분한다. 용산참사를 계기로 정부는 휴업보상을 3개월분에서 4개월분으로 늘리기로 했다는 데 그 근거를 전혀 찾을 수 없는 주먹구구식이다. 아마도 정치적인 판단이 작용한 것으로 보인다.

우리 헌법 제23조 제3항의 정당보상의 원칙은 적정한 보상과 완전한 보상을 말한다. 완전한 보상이란 공공사업으로 인한 전후에 피수용자의 재산상의 피해를 모두 보상하는 것을 말한다.

현행법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 - 토지보상법) 상 보상규정을 살펴보면 다음와 같이 요약할 수 있다.

- 주택 임차인은 주거이전비(도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 4개월분).

- 농업의 경우 폐업보상비(농작물 총수입의 2년분).

- 이사해야 하는 농어민는 이농,이어비(1년분의 평균생계비).

- 영업의 이전에는 3개월분의 영업이익(용산참사를 계기로 4개월분으로 늘리기로 함).

- 다른 보상의 적정성을 여기서 판단하기 어렵지만, 상가 임차인에 대한 보상을 - 영업의 이전으로 판단하여 3개월분 또는 4개월분의 영업이익으로 보상하는 것은 현실과 너무 동떨어진 것이다.

3. 권리금 - 상가 임차인에 대한 실질적 보상.

용산을 포함한 대규모 도심 재개발 과정에서 소외된 상가 임차인들은 항상 보상의 사각지대로 방치되었다. 그 이유는 권리금에 대한 적정한 보상이 없었기 때문이다.

용산 상가 임차인의 요구사항 중 핵심은 상가에 대한 권리금이었고, 이에 대한 적정한 보상이 없었기에 시행사와 시공사 등과 갈등을 지속할 수 밖에 없었다.

권리금이란 부동산에 대한 임차권, 용익권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고 받는 금전적 거래이다.

상가의 권리금은 크게 3가지로 나누어 판단해 볼 수 있다.

1) 바닥권리금

바닥권리금은 상권이 가지는 입지의 우수성에 대한 대가라 할 수 있다. 핵심 상권의 경우 신축건물에도 권리금이 형성되는 경우가 있는 데, 이는 장소적인 측면에서 기존의 점포를 인수하는 데 들어가는 비용(권리금)을 상쇄할 수 있기 때문이다.

바닥권리금은 단순히 신축건물에만 적용되는 것이 아니라, 기존 점포의 인수에도 포함돼 있다. 점포를 인수해 기존과 전혀 다른 업종의 영업을 할 경우에도 권리금을 지불하는 데 여기에는 상당한 바닥권리금이 내포되어 있다.

2) 시설권리금

시설권리금은 현 임차인이 영업을 개시할 당시 투여한 시설물의 가치를 말한다. 인테리어비, 간판비, 집기비품비 등을 포함한다. 토지보상법에 의해 시설권리금은 일정 정도 보상되고 있다. 영업시설의 감가상각비, 이전 설치비, 이전 시 감손액 등이 보상에 포함되어 있다. 그러나 인테리어 등의 고정적인 자산은 이전이 거의 불가능하거나, 이전 비용이 과대해 이에 대한 보상 방법을 다시 검토해야 한다.

3) 영업권리금

영업권리금은 현 임차인이 자신의 노력에 의해 점포가 활성화 되면서 생긴 권리금이다.

통상적인 영업권과 유사한 개념으로 볼 수 있다. 단골 고객, 상권의 적정한 활용, 우수한 영업인력, 안정된 수익창출 능력, 양호한 영업관리 체계, 진입장벽이 높은 영업자의 지위 등 여러 가지를 포함하고 있다.

위의 3가지 권리금에 대한 보상에서 바닥권리금과 영업권리금은 제외되어 있고, 시설권리금의 일부만 보상되고 있다. 현재 임차인이 점포에 대한 영업을 개시할 당시 소요된 비용은 다음과 같이 추정할 수 있다. 부동산 소유자에게 지불한 임차보증금, 기존 임차인에게 지불한 권리금과 인수한 점포에 대한 인테리어 등의 시설비이다.

임차보증금은 계약해지 시 당연히 회수된다. 문제는 기존임차인에게 지불한 권리금과 신규로 설치한 시설비이다. 이에 대한 적정한 보상의 문제가 용산을 포함한 향후 제2, 제3의 용산참사를 방지할 수 있는 핵심 내용이다.

대규모 개발 사업으로 인한 상가 임차인의 적정한 보상에 대한 법적 장치가 시급히 도입되어야 한다.

4. 맺으며

현재 시장에서 형성된 상가 점포의 권리금을 적정하게 산출해 내는 것은 매우 어렵다. 그렇다고 해서 실제 거래되는 권리금을 계속 법의 테두리 밖에 두고 방치할 수는 없다. 지하경제도 양성화하려고 노력하는 데, 지하경제도 아닌 실제로 거래되는 권리금에 대한 보호, 보상 규정이 조속히 도입되어야 한다.

상권에 따라 차이는 있겠지만, 핵심 상권의 경우 권리금 산정 시 참고하는 것이 영업이익의 2년분을 기준으로 삼는다. 이를 기준으로 하여, 상권의 발전가능성, 임대차의 안정성, 임대조건의 변동성, 영업이익 등을 종합적으로 고려하여 권리금이 책정되고 거래된다.

대규모 개발에서 발생하는 상가 임차인의 보상 문제는 단순한 영업이전에 대한 보상으로 접근할 것이 아니라, 상가 임차인이 신규로 점포를 개설하는 데 드는 비용을 고려해 산정해야 한다. 단기적으로는 폐업보상을 준용하여 상가 임차인을 보상하고, 장기적으로는 상가 임차인의 피해에 대한 실질적 보상을 위한 방법을 다양한 연구와 노력이 필요할 것이다.

용산참사의 원인을 바라보는 시각의 차이는 여전히 존재한다. 중요한 것은 공공선을 추구하는 정책에서 사회적 약자에 대한 보호가 우선으로 고려되어야 한다. 대규모 개발에서 약자는 임차인이고, 상가 임차인의 경우는 보호에서 여전히 제외되어 왔다.

현대 복지국가를 지향하는 우리나라에서 상가 임차인의 보호, 보상을 위한 제도적, 법적 불비의 문제는 여러 전문가들의 노력으로 개선해 나갈 수 있지만, 그보다는 사회적 약자를 배려하고 보호하려는 시각이 공감대를 얻을 수 있도록 노력해야 할 것이다. 그래야만 제2의 용산참사를 막을 수 있고, 희생된 영혼과 그 가족에 조금의 위로가 될 수 있을 것이다.

	토론 4
	대안적 도시재생 정책 기반, 서민 주거복지 일환으로 전개
	박운기 / 서울시의원, 사람중심서울포럼

1. 신정책 구상 1년 평가 토론의 의의

○ 작년 1. 30 박원순 시장은「서울시 뉴타운․재개발 신정책구상」발표.

- 발표 당시 결론에 대신하며 하신 말씀 중 “이제부터 ‘주거’는 ‘인권’입니다”, “모든 것에 우선하여 ‘사람’을 존중하는 정책을 시행하겠습니다”라는 표현은

- 박원순 시장의 신정책구상이 임기응변식 처방일 수 없다는 점을 시사한다고 할 수 있겠음.

○ 지난 수십 년 간 계속되어 온 재개발 사업에 대하여 어떤 책임 있는 정치인 어느 누구도 이 같은 메시지를 전달한 바는 없었음.

- 원주민 공동체 붕괴, 주민 갈등 증폭 등 뉴타운 재개발에 따른 각론 차원의 여러 문제를 지켜봤지만 뭔가 개운치 않았던 것은

- 주거 문제를 인권 차원에서 다루려 한 경험이나 인식 자체가 부족한 데서 비롯된 것이라 해도 과언이 아닐 것임.

○ 토론회 자리를 빌어 정치인의 한 사람으로서 다시 한 번 책임을 공감하며, 뉴타운․재개발로 고통 겪는 시민 여러분들과 함께 문제 수습을 위해 공동으로 노력하는 자리이기를 기대함.

자료: 2012. 1. 30 서울시 뉴타운․재개발 신정책구상 발표자료 pp 26-27

2.  김철호 변호사의 ‘신정책 구상 1년 평가 및 개선방안’ 요지

○ 발제자께서는 박원순 시장의 신정책구상이 정책방향 설정 측면에서 주거권의 존중, 세입자 배려 우선, 공동체 재생을 전제하는 주거재생 등 ‘사람이 우선하는 도시, 공동체 복원의 기초로서 주택’이라는 관점을 가지고 도시재생의 새로운 패러다임을 지향한다는 점에서 그 자체로서 이미 소중한 의미와 성과를 갖는다고 평가하며,

- 법제도와 재정, 주민참여 모든 측면에서 실행가능성을 높이는 데 총력을 다하고, 단기적으로는 현재 실행하고 있는 실태조사와 주민여론수렴, 정비구역 해제절차를 성공적으로 마무리 질 것을 제안하였음.

○ 신정책구상의 세부사항과 관련하여서는 크게 네 가지 유형의 문제를 지적하였음.

- 첫째, 실태조사가 추진주체가 없는 정비예정구역에 치우쳐 있어 정작 실태조사가 필요한 ‘추진주체가 있는 정비구역’에 보다 초점을 맞추어 실태조사를 실시하여야 한다는 점,

- 둘째, 일부 자치구는 서울시와 달리 소극적 또는 비협조적인 태도를 취하고 있어 이들 자치구에 대해서는 서울시가 적극적으로 행정지시와 감독을 하여야 한다는 점,

- 셋째, 사업추진을 중단할 경우 발생되는 매몰비용 처리문제와 관련하여 이해관계인들이 타협을 통해 해결할 수 있도록 공공이 중재하려는 노력이 없음. 이에 대해서는 갈등조정위원회를 활용하여 당사자들 간의 협상을 주선하고 각 주체가 합리적인 선택을 할 수 있도록 이해관계를 조정해주는 역할을 담당해야 한다는 점

- 넷째, 주민들에게 파고들어 실태조사와 주민의견조사를 홍보하고 상담하는 세밀함이 부족했다는 지적임.

○ 아울러 김 변호사께서는 대안적 주거재생사업은

- 도시기반시설의 설치비용이나 사회적 주거약자를 위한 주거복지비용은 공공의 재정으로 충당해야 한다는 점과

- 모든 주택을 철거하고 고비용의 아파트를 신축하는 정비방식이 아니라, 도시기반시설, 공공임대주택, 주민공동시설, 문화시설 등과 같은 도시계획상 필요한 시설의 설치를 위하여 철거가 불가피한 주택과 정상적인 주거생활이 불가능한 최저주거기준 미달 주택만을 선별하여 정비하는 원칙으로 접근해야 함을 강조.

- 아울러 이러한 대안적 재생사업 모색은 중장기적인 긴 호흡을 가지고 전문가들이 시민들과의 소통과 대화를 통해 대안정책의 타당성을 인정받는 과정을 거쳐 신중하게 마련할 것을 주문.

3. 주제발표에 대한 견해

○ 김 변호사님께서는 「서울시 뉴타운․재개발 신정책구상」을 크게 대안적 도시재생사업 모색이라는 주거지 정비 패러다임 전환과 주민들이 원치 않을 경우 정비 사업을 중단케 하는 일명 뉴타운출구방안으로 그 의미를 부여하였다는 점에서 본인도 공감함.

- 특히 바람직한 정책방향을 제시하였음에도 불구하고, 지난 서울 주택시정 1년에 대해서는 다소 소극적으로 임한게 아닌가 하는 비판에 대해서도 전적으로 공감하는 바임.

○ 다만, 새로운 패러다임을 안착시키기 까지는 발제자께서도 인정하였듯이 여러 극복해야 할 난관이 산재해 있다는 점을 인정하면서 그 대안을 제시할 필요가 있겠음.

- 예컨대, 행정 일선의 담당공무원 입장에서는 정책 수장이 바뀐 후 뉴타운 재개발사업을 바라보는 시각을 전면 수정해 업무에 임하여야 한다는 부담이 업무 소홀 혹은 소극적 자세로 이어졌을 것임. 일부 자치구의 소극적 행정도 같은 맥락에서 이해될 수 있을 것임.

- 뿐만 아니라 국토해양부 등 뉴타운 재개발사업의 문제를 야기한 이명박 정부하의 중앙정부 관료의 방관자적 입장. 예컨대 매몰비용에 대한 국비지원 반대 입장, 제도개선 노력에 대한 소극적 입장 견지 등 제도 혹은 주택정책 환경 여건 하에서 서울시 자체 노력만으로는 분명한 한계를 띌 것임은 부인하기 어려움.

○ 이런 관점에서 논의를 발전시켜본다면 과연 박근혜 당선자의 신정부에서는 박원순 시정방향이 얼마만큼 힘을 받을 수 있겠는가 하는 점에서 큰 기대를 갖기 어렵지 않겠는가 하는 회의적 시각도 있음.

- 첫째, 박근혜 당선자의 ‘도시재생사업에의 적극 투자’와 ‘정비구역 해제 시 대안사업에 대한 적극 지원’ 약속에 대해서는 일면 긍정적이지만, 여기서 약속한 ‘도시재생사업에의 적극 투자’가 전면 철거 재개발․재건축이라는 종전의 정비사업 방식을 전면 부정하는 개념이 아니라는 점과 ‘정비구역 해제 시 대안사업에 대한 적극 지원’ 약속이 ‘조합이 사용한 매몰비용’까지를 포함하는 개념인지 불투명할 뿐 아니라 부정적 인식을 여전히 갖고 있는 것으로 보임.

- 두 번째는 주택시장의 주택가격 불안정, 주택거래 침체 등 문제에 대한 국가 차원의 처방 방안을 논의하면서 자칫 전면 철거 재개발․재건축 정비 사업은 불가피하고, 오히려 공동주택 재건축사업에 대해서는 여러 행정적 제도적 지원방안을 강구하기에 이른다면, 봉합 국면의 뉴타운 재개발 갈등 국면은 임기웅변의 처방에 불과해질 수 있다는 점을 직시할 필요가 있겠음.

○ 무엇보다도 오늘의 뉴타운 재개발 문제 유발의 책임자는 서울시와 조합만일까 하는 점을 분명히 해야 할 것임. 즉, 법령의 입법권을 갖는 국회와 국토해양부도 책임을 공감하며, 뉴타운 재개발 정비사업 중단 시 야기되는 매몰비용 등 뉴타운 출구방안에 대해서는 국토해양부도 책임 있게 행정적 제도적 뒷받침에 앞장서줘야 할 것임을 강조함.

○ 아울러 “주거는 인권이다”는 인식을 정책결정자는 물론이고 시민 여러분과도 함께 공감하려는 각계의 노력이 더 요구되는 시기임.

4. 추가로 논의가 필요한 사항

○ 생활권 단위의 경제 활성화 방안 강구해야...

- 단기간에 뉴타운지구가 집중적으로 지정된 데는 뉴타운지구로 지정되면 집값과 땅값이 뛰고, 이는 곧 소유권자의 소득 증대로 이어질 것이라는 기대감에서 비롯. 하지만, 현실은 집값과 땅값 외에는 이것이 재산권자의 소득증대로 이어지지는 못하였고, 오히려 고통을 가중하는 결과였음.

- 뉴타운지구 갈등 지역은 저층 노후 단독주택지인 점에 주목할 필요가 있음. 노후 아파트 공동주택지의 공동주택 재건축지는 현재도 정비 사업이 계속되고 있는 상황임.

- 요컨대, 노후 아파트 공동주택지의 공동주택 재건축지는 상대적으로 강남권에 집중된 반면, 저층 노후 단독주택지로 주민 갈등이 증폭된 곳은 강북권에 몰려있음. 주거환경 개선사업이 생활권 경제 활성화에 기여한다는 점을 전제한다면 강남권과는 달리 자칫 강북권의 경우 경제적 쇠퇴로 귀결되는 점을 직시하고, 이를 대비한 생활권 경제 활성화 방안도 병행해서 강구해야 할 것임. 박원순 시정에서 강조하고 있는 공동체 활성화 사업이 대안적 접근일 수 있겠음. 중소기업 지원방안, 협동조합 활성화 등과 연계할 경우 가시적 성과로 이어질 수 있으리라 기대해 봄.

○ 끝으로 지난 연말 서울시는 서울시의회(신원철 의원 대표발의) 주도로 ‘주거복지 기본조례’를 제정하였음. 그간 임대주택 사업, 임대료 지원과 같은 바우처제도, 간헐적으로 전개된 주민 거주실태조사는 있었지만, 이러한 개별 사업이 통합적으로 검토되고 체계적으로 계획하여 진행된 바 없어 소위 말하는 주거복지 정책은 전무했던 실정임.

- 주거약자에 대한 실질적인 주거상황을 체계적으로 조사하고, 임대주택공급계획을 수립하며, 재정지원을 효율적으로 진행함으로써

- 대안적 도시재생사업 발굴은 물론, 주거도 인권이라는 시각으로 더 가까이 할 수 있는 날이 앞당겨질 수 있으리라 기대함.

5.  논의 종합

○ 김 변호사님께서 말씀하신대로 뉴타운재개발 신정책구상은 긴 호흡을 갖고, 소통과 대화의 방식으로 추진되어야 하며, 대안적 주택정책(예컨대 도시재생정책, 주거복지정책 등)으로서 제도적 안정 기반까지 이어져야 할 것임.

- 앞으로도 우리시의회에서는 서민 주거복지 일환으로 이 문제를 해결하기 위해 노력할 것이며, 모쪼록 국회와 박근혜 신정부에서 가시적이고 대안적인 입법이 이루어질 수 있도록 시민 단체 여러분과 함께 할 것을 약속드림.

	토론 5
	서울시 재개발 정책 평가 토론문
	황창구 / 노량진 1구역 추진위 총무

1. 출구전략 시행과정의  추진위 조합이 설립된 곳에  출구전략을 하는 과정에서 감정평가가 이뤄지는데 국공유지를 평가하는 가격에 대한 문제

실태조사 과정에서 감정평가사 두 개 업체를 선정하여 조합원이 현재 가지고 있는 물건의 사업성 검토를 하는 과정인데 추가 분담금이 정해지는 과정에서 용도 폐기되는 정비기반시설에 대해 무상이냐, 유상이냐를 확실한 결과를 가지고, 추가 분담금을 정해야합니다.

현재, 국공유지를 처리하는 과정에서 주민의 재정착률이 차이가 많이 날 것으로 예상된다. 이 문제가 결정되면 빠른 시일 내에 출구전략을 시행하여, 클린업 시스템에 나와 있는 대략정인 감정평가액이 조금 더 신뢰를 얻을 수 있을 것입니다.

현재 미래의 부동산 가치가 불투명하다 하여, 추진위단계에서 만들어진 클린업 시스템의 감정평가액이 10번에서 100번도 변경 될 수 있다는 것은 문제가 많습니다.

2.  세입자의 주거 문제를 정부는 지원하지 않는 입장에서 조합원에게 책임게 하는 행위

노량진 2차 뉴타운 지역은 8개 구역이 형성되고 있는데, 처음에는 8개 구역을 지정할 때 (총 23만 평 정도) 1단계, 2단계,3단계, 4단계가 만들어졌습니다. 1단계가 가장 늦은 추진위 단계에 있고, 메인도로에 인접해있는 1단계 사업이 불투명합니다. 오히려 3단계 6구역 같은 경우는 조합이 만들어진지 2-3년이 흐르다보니 뉴타운에 도시기반시설의 연속성에 문제가 발생되어, 조합이 만들어져도 사업진행이 지지부진한 상태입니다. 앞에 있는 집이 집을 못 지으면, 뒷집은 집을 지을 수 있다지만, 집을 지을 때 시공비가 훨씬 더 들어가는 경우입니다. 앞에 있는 정비기반시설을 정부에서 나서서 만들어야, 뒤에 있는 주민은 고통을 덜 받을 수 있을 것입니다. 동작구청에서도 1,2,3,4 단계를 만들어 놓고, 뒤에 있는 구역은 조합을 만들어 놓고, 사업비만 늘어나는 안타까운 상황입니다. 추진위 단계와 조합단계는 사업비가 2배 이상 차이가 나는데, 왜 단계를 만드는지 의문입니다.

3. 추진위나 조합에 정부기관 감사원 제도를 두어 필요 외 경비을 부풀려서 쓰는행위를 차단하는 제도

정비사업 융자금에 모순점이 많습니다. 추진위가 있는 집행부는 사업이 되든, 안되든 상관없이 융자를 신청하여 융자금을 일단 쓰고 보자는 생각을 가지고 있습니다. 과거에는 건설사에서 교묘한 방법을 통해서 정비업체를 통해 사업을 끌고 왔는데, 사업시행 인가 후에 건설사를 선정하라 하니 건설사들이 추진위 단계에서 사업을 포기하는 것은 잘 된 일이라고 생각합니다. 그런데 서울시가 담보와 신용 두 가지 방식으로 융자금을 빌려주게 되자, 추진위는 신용으로 돈을 빌리고 자신들의 배를 채우는 실정에 있습니다.

융자금을 중단하든지, 융자금을 대여했으면 수시로 어떻게 집행되는지 보고서를 올리라고 하든지 적법하게 쓸 수 있도록 관에서 유도해야 한다고 생각합니다.

	토론 6
	서울시 재개발 정책 평가 토론문
	김민기 / 증산 4구역 비대위 위원장

안녕하십니까?

수색증산 뉴타운내 증산4구역 뉴타운비상대책위원회 위원장을 맡고 있는 김민기 입니다. 저희 수색증산뉴타운의 간략한 현황과 아울러 현재 당면한 실태조사의 문제점 등을 중심으로 발언하겠습니다.

1. 수색증산뉴타운 및 증산 4구역 간략 현황

수색증산뉴타운은 2005년 지구지정 되어 수색동에 14개 구역, 증산동에 6개 구역이 있습니다. 당초 2016년 완공목표 였으나, 공사가 진행되는 구역은 하나도 없으며 현실적 대안 없이 추진위와 조합이 구성되어 있고, 증산4구역을 포함에 몇몇 구역은 추진위조차 없이 주민간의 여러 갈등만이 증폭되고 있는 안타까운 현실입니다.

불행 중 다행이도 뉴타운사업 진행 10여년 만에 박원순 시장님의 서울시 뉴타운 출구전략에 따라 증산1존치구역을 비롯해 여러 구역에서 실태 조사 후 주민의 의사를 반영해 구역해제 결정이 나오고 있어 해당주민들은 안도의 한숨을 쉬고 있습니다.

하지만 조합이 구성된 여러 곳 중에선 서울시 출구전략 정책에 반한 여러 조합측은 잔혹한 방법까지 동원하고 법의 테두리를 교묘히 이용하여 주민협박과 공갈을 일삼으며 주민들이 모여 정보를 나누는 것조차 방해하고 있습니다. 이런 분위기 속에서 조합원들은 정당한 권리조차 침해받으며 불안과 근심 속에서 하루하루를 버티고 있는 실정입니다. 이러한 안타까운 현실이 수색증산뉴타운 뿐만 아니라 현황 파악조차 되지 않는 많은 구역에서 일어나고 있습니다.

2.  출구전략의 개선 방안

뉴타운 재개발 문제로 고통을 겪고 있는 주민의 한 사람으로서 주민들에게 정확한 정보를 제공하고, 주민들의 의사에 따라 뉴타운 추진 여부를 결정하는 박원순 시장님의 정책을 적극 환영합니다. 또한 큰 기대를 가지고 있습니다. 하지만 이런 기대 속에서도 많은 우려와 아쉬움이 있는 것도 사실입니다. 이런 좋은 구상과 정책이 제대로 실행되려면 먼저 주민들과의 꾸준한 소통, 보다 효율적인 홍보가 필요합니다.

첫째 실태조사 과정, 결과에 대한 납득할 수 있는 검증 시스템이 필요한데, 이런 시스템이 없는 일방적인 결과 수치 통보식의 실태조사는 보완해 주시길 바랍니다.

둘째 설명회 장소는 많은 주민이 참여하여야 하는데 구청 측은 자신들이 편한 시간, 장소만을 지정하여 진행하고 있습니다. 해당 주민들이 최대한 많이 쉽게 모일 수 있는 시간에, 반드시 해당 지역안의 장소를 선정하여 진행하였으면 합니다.

셋째 대다수 주민들이 알 수 있도록 홍보하여야 함에도 불구하고 일선구청들은 이런 홍보에 미온적인 태도를 취하고 있습니다. 될 수 있으면 많은 현수막과 공고문을 설치 부착하여 진행하였으면 합니다.

넷째 실태조사에 대한 설명회는 주민들이 최대한 알기 쉽게 진행할 수 있도록 전문용어는 일상용어로 풀어 설명해 주셨으면 합니다.

3. 서울시 주거재생지원센터에 대한 기대와 요구

저희 주민들은 주민들의 의사에 따라 뉴타운이 해제되었을 경우 그 이후의 상황도 걱정하고 있습니다.

이러한 시점에서 서울시 주거재생지원센터의 설립은 저희 주민들에게 시사하는 바가 큽니다. 서울시 뉴타운․정비사업 신정책구상이 대안 없는 출구전략이 아닌 주민들의 입장과 요구를 구체적으로 반영한 실천이 될 수 있기 때문입니다. 주거재생지원센터를 통해 주민들의 의사가 충분히 반영되면서 각 지역의 상황과 여건에 맞는 대안들이 꼭 만들어지길 바랍니다.

4. 맺는 말

아무리 편하고 좋은 아파트도 생계 수단을 빼앗겨버린 원주민들에겐 애물단지일 뿐입니다. 생계를 유지할 방법도 없고, 의지할 지역 공동체도 사라져 버리고, 스스로의 힘으로 삶을 영위한다는 자존감마저 빼앗긴다면 이것은 불행의 시작입니다.

이렇게 잘못 추진된 도시개발사업을 바로 잡으려는 박원순시장님과 서울시의 각고의 노력에 대해 이 자리를 빌려 깊은 감사를 드립니다. 아울러 이 노력이 헛되지 않도록 또한 많은 주민들의 적극적인 협조 속에 올바른 정책을 만들어 낼 수 있도록 보다 확고한 의지와 실천을 보여주시기를 바랍니다.

	토론 7
	서울시 재개발 정책 평가 토론문
	김승원 / 서울시 주거재생과장

	토론 8
	서울시 재개발 정책 평가 토론문
	유창복 / 서울시 마을공동체종합지원센터장

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