상가건물임대차보호법 개정 토론회

■ 일 시 : 2012년 11월 27일 화요일, 오후 2시

■ 장 소 : 국회의원회관 신관 2층 제1세미나실

■ 주 최 : 국회의원 서기호▪서영교, 토지주택공공성네트워크

■ 주 관 : 민주사회를 위한 변호사 모임 민생경제위원회, 참여연대

상가건물임대차보호법 개정 토론회

○ 인사말

○ 토론회

- 사회 : 이광철 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)

발제

상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선방안 -개정법률안을 중심으로

김남주 변호사 (민주사회를 위한 변호사 모임 부동산팀장)

토론

1. 상가세입자의 영업권 보장이 임대차제도의 관건

- 이선근 대표(경제민주화를 위한 민생연대)

2. 상가건물임대차보호법에 대한 의견 -개정법률안을 중심으로

- 박덕규 공인중개사(씽크탱크 공인중개사 사무소 대표)

3. 상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선방안

- 조성찬 박사(토지+자유 연구소 토지주택센터장)

4. 상가건물임대차보호법 개정 토론문

- 장경석 입법조사관(국회입법조사처, 박사)

5. 상가건물임대차보호법 개정 토론문

- 이헌욱 변호사(참여연대 민생희망본부 본부장)

<인사말>

국회의원(민주통합당) 서 영 교

안녕하십니까. 민주통합당 중랑갑 국회의원 서영교입니다.

먼저, 19대 국회에서 서기호 의원님과 함께「상가건물 임대차보호법」개정에 관한 토론회를 공동주최하게 되어 매우 기쁘게 생각합니다.

오늘 토론회는 영세자영업자의 권익을 보호하기 위해 제정된「상가건물 임대차보호법」의 잘못된 시행으로 인해 상가임대료가 크게 상승되는 등 그 폐해가 여전히 이어져 오고 있어, 이에 대한 근본적인 대책을 강구하기 위해 마련된 뜻 깊은 자리입니다.

지난 1월 홍익대학교 앞에서 30년간 자리를 지켜온 모 제과점이 과도하게 높은 상가 임대료를 견디지 못하게 결국 문을 닫고 말았습니다. 우리 영세상인들의 상황을 단적으로 보여주는 예입니다. 전국의 상인들은 감당하기 힘들 정도로 해가 다르게 치솟고 있는 보증금과 임대료로 인해 생계를 위협받고 있습니다.

베이비부머 세대의 은퇴가 본격화 되면서 아직은 일을 해야 하는 많은 분들이 취업이 어려워 은퇴자금 등 어렵게 모은 마지막 목돈으로 창업을 시도하는 경우가 많아지면서 그에 따른 피해도 급속히 늘어나고 있습니다.

영세 상인들에 대한 권익보호를 목적으로 만들어진 상가건물임대차보호법은 오히려 임대료 상승의 주범으로 지목되고 있습니다. 본래「상가건물 임대차보호법」은 ▲임대료 인상 ▲임대인의 계약해지권한 남용 ▲임대보증금 반환거부 ▲임대차 기간의 불안정 등의 문제 해결을 위해 제정되었지만, 현실에선 영세 상인들의 목줄을 죄는 부정적인 결과만 두드러지게 나타났다는 지적이 많습니다.

특히, 지난 2009년 1년에 최대 9%를 초과해 임대료를 인상 할 수 없도록 하는 개정안은 오히려 매해마다 9%씩 임대료가 인상되는 악순환의 고리가 형성되는 폐해를 만들었습니다. 법제정 이전까지는 통상 2-3년씩 계약을 맺었고 그나마도 매번 임대료를 올리지 않았던 반면에 현재는 모든 상가가 매년 9%씩 꼬박꼬박 임대료를 올리고 있다고 합니다. 결국 건물주들에게 임대료 인상에 대한 명분과 실리만 만들어 줬다는 지적이 나오고 있습니다.

이에 오늘 「상가건물임대차보호법」개정에 관한 토론회를 통해 실효성이 있는 법적제도 마련과 더불어 현실과 동떨어진 상가건물임대차보호법 개정의 필요성에 대해 함께 고민하고 계기가 되기를 바랍니다.

끝으로 오늘 토론회의 발제를 맡아주신 민변의 김남주 변호사님을 비롯한 토론자로 참석해 주신 존경하는 여러 선생님들, 그리고 이 자리에 참석해 주신 모든 분들께 깊은 감사를 드립니다.

<인사말>

국회의원(진보정의당) 서 기 호

안녕하십니까? 진보정의당 비례대표 국회의원 서기호입니다.

2009년 겨울, 용산에서 재개발에 대한 정당한 보상을 외치다가 6명의 철거민이 목숨을 잃은 사건을 모두가 기억하고 있습니다.

그로부터 3년이라는 시간이 지난 지금, 경제민주화가 화두로 떠오르고 있지만 건물임차인에 해당하는 중소상인들을 보호하기 위한 정부 정책은 여전히 제자리에 머물고 있는 실정입니다.

40년이 넘는 시간 동안 신촌에서 인근 대학생들과 지역 주민들의 문화공간으로 자리 잡고 있었던 한 서점이 최근 재개발에 들어간다는 소식을 들었습니다. 자본의 거대한 힘에 굴복하여 골목골목에 자리 잡고 있었던 중소서점들이 하나둘씩 사라져가고 있는 현실에 안타까움을 금할 수 없습니다.

이와 같은 상황에서 저희 의원실에서도 임차인들을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법 개정안을 발의하였고 다음과 같은 내용을 주요 골자로 하고 있습니다.

구체적으로 ▲ 상가건물의 임대차 적용범위를 사행행위영업과 같이 사회적 보호의 필요성이 낮은 경우 등을 제외하고 모든 상가임대차 계약에 확대하도록 하였고 ▲ 임차인이 사업자등록을 한 그 즉시 제3자에 대하여 효력이 발생하도록 하였으며 ▲ 임대인이 철거 또는 재건축을 위하여 임차인에 의한 계약 갱신요구를 거절하고자 할 경우에는 임대인이 임차인에게 적절한 보상을 지급한 경우에 한하도록 하였고 ▲ 차임 상한제를 도입했습니다.

그리고 이와 같은 법 개정과 더불어 상가건물 임차인과 중소상인들을 보호하기 위해서 무엇보다 임대인과 임차인이 함께 상생할 수 있는 방안을 찾는 일에 노력을 아끼지 말아야 할 것입니다.

오늘 토론회를 준비하기까지 그 동안 많은 분들의 수고가 있었습니다. 특히 이번 토론회의 사회를 맡아주신 참여연대 민생희망본부 이광철 변호사님과 발제를 맡아주신 민변 민생경제위원회의 김남주 변호사님을 비롯한 여러 토론자분들께 진심으로 감사드립니다.

아울러 토론회를 공동으로 개최해 주신 민주통합당 서영교 의원님과 토지공공성 네트워크에도 감사의 말씀을 전합니다.

아무쪼록 오늘 토론회 자리를 통하여 상가 임차인들을 보호하기 위한 실질적이고 구체적인 방안들이 많이 나올 수 있기를 바라겠습니다.

감사합니다.

상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선방안

-개정법률안을 중심으로

변호사 김남주(민변)

목  차

1. 상가 건물 임대차 현황

2. 대선후보 공약 평가

3. 개정법률안 주요내용

4. 개정법률안에 대한 의견

본  문

1. 상가 건물 임대차 현황

◈ 경기 침체로 인해 자영업자 증가하는데, 대형 유통 재벌에 의해 다시 내몰리는 생존권

○ 2012. 7.기준으로 전국 자영업자 수는 5,863천명으로경제활동인구의23.4%에 달하고, 신규 취업자 중 그 비중이 현저히 증가함

2012. 7. 고용동, 통계청

■ 자영업자는 전년 동월 대비 19만6000명 증가, 전체 취업자 증가수 47만 명의 41.7%에 달하는 것으로 집계됨.

■ 자영업자 증가 비중은 2011년 8월 10.8%에서 급증해 올해 6월 46.3%에 이어 7월에도 40% 선을 연속해 넘겨

■ 자영업자에 무급 가족종사자까지 포함하는 경제협력개발기구(OECD) 기준에 따른 자영업자의 비중도 6월 41.9%에 이어 7월엔 절반 수준인 48.3%까지 치솟아

문화일보 2012. 8. 21.자 기사

[전년동월대비 자영업자 증감율]

자료 출처 : 통계청, 그래프 출처 : 소상공인진흥원

○ 재벌들이 빵집까지 경영해 자영업자들의 생존권을 위협하자 박근혜 후보 마저 경제적 약자의 권익을 강화하기 위해 "대형유통업체의 골목상권 진입을 규제해서 골목상권과 영세자영업자의 생존권을 보호하겠다"고 밝힘

조선비즈2012.11.16

■ 하지만 박후보의 공약에도 불구하고 골목상권을 보호하기 위한 유통산업진흥법 개정안 상정조차 하지 못해

○ 경제위기로 인해 자영업자가 됐지만, 유통 재벌의 상권 침해 등으로 다시 생활이 궁핍해짐

◈ 상가건물 임대차보호법의 보호 실태에 대한 이견

○ 현행 이 법 시행령에 의한 이 법의 적용 범위는 환산보증금 합계액이 3억원 이하로서 이 기준이 적정한지에 관해

○ 자영업자들은 보호 범위가 지나치게 좁다고 하는데 반해

창업경영신문 2012. 9. 3.

“요즘 서울에서 상가임대차보호법을 적용받는 괜찮은 점포는 정말 찾기 어려운 실정입니다. 법 적용을 받는 상가를 찾기도 힘들고 간혹 있더라도 곧 건물주들이 보증금을 대폭 낮추고 월세를 올리는 방법으로 법 적용 대상에서 벗어나려고 하는 경우가 많습니다”

○ 중소기업청이 수행한 ‘상가건물 임대차 실태조사’를보면’08년 기준으로 전체 상가임대차 중 이 법이 적용되는 비율이 84%로(’04년 90.4%) 대부분의 상가 임대차에 적용되는 것으로 나타남

2008년도 자료이고, 최근 자료는 확인 불가.

당시 적용기준은 서울의 경우 환산보증금 2억 4천만원

■ ’02년도 최초 조사시부터 그 신뢰도에 의문이 제기됨.

■ 한편, 위 조사 결과에 따르면 임대인의 52.2% 적용범위 확대에 찬성함.

◈ 단기 임차기간으로 인한 투자금 회수 곤란

○ 수도권에서 점포를 창업할 경우 임차 기간이 평균 3.5년으로 조사 됨

[수도권 점포의 지역별 평균 임차기간]

아시아경제 2012.08.17 자부동산정보업체 에프알인베스트먼트 조사결과 인용

http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2012081715024666836

○ 이 기간은 투자금을 회수하기에는 지극히 단기임.

■ 임차기간은 초기 투자비용 회수와 직결되는데, 그 기간이 짧으면 투자비용 회수가 곤란함.

■ 매출이 높아도 자영업자 생계비용까지 고려해 3.5년 기간내에 투자비용을 회수하는 것은 쉽지 않다고 지적됨

○ ’08년도 상가 임대차 실태조사 결과에 의하면 임차인의 4%만이 갱신기간 5년에 만족할 뿐임.

■ 그 만큼 임차인들은 계약기간이 장기일 것을 요한다고 볼 수 있음.

◈ 깡통상가 증가로 인한 임차보증금 손실 위험

○ 한국은행은 상가 담보대출 가운데 담보가액이 경매 낙찰가격을 초과하는 경우가 약 25%(주택담보대출은 0.9%)에 이를 것으로 추정

한국은행, 2012. 7. 30.자 보도자료 “국내은행 상업용부동산 담보대출 현황 및 잠재위험 점검”

■ 상업용 담보대출에는 LTV적용 없어 대출 증가율 지난해 11.9%까지 상승, LTV 70% 초과 대출이 18.5%로 주택담보대출의 2.5%비해 현저히 높아

■ 7. 30. 기준 연체율 1.44%로 지난해 말보다 0.49% 상승

■ 신용 5등급 이하 대출 비중이 상가는 38.4%로 주택 29.4% 보다 높아

➜ 이 법이 적용되어 임대보증금에 우선 변제 효력이 있어도 우선순위에 뒤질 경우 임대보증금 손실이 우려되고, 이 법 적용이 되지 않는 경우에는 전액 손실볼 위험이 있음.

2. 대선후보 공약 평가

◈ 박근혜 후보 : 언급 없음

◈ 문제인 후보

○ 적용범위 제한 폐지

○ 재건축을 위한 건물 철거 등으로 인해 계약을 갱신할 수 없는 경우 영업보상 의무화

◈ 안철수 후보

○ 적용범위 제한 폐지

■ 보호의 가치가 적은 사행업종, 임대인과 대등한 교섭이 가능한 국가 및 지방자치단체 적용 제외

○ 임차료 인상율 5%로 제한

○ 재건축 등 갱신 거절시 매몰비용 중 일부 보상

◈ 평가

○ 박근혜 후보

■ 관련 정책공약 전무함.

■ 중소·영세상인 보호정책을 펼치겠다고 하면서도 상가임차인보호를 위한 공약 및 법률안이 전혀 없는 것으로 볼 때 과연 중소·영세상인을 보호할 의지가 있는지 의문임.

○ 문재인 후보

■ 상가건물임대차보호법의 적용범위 제한을 폐지하고, 재건축을 위한 건물 철거로 인해 계약을 갱신할 수 없는 경우 영업보상 의무화하는 정책 등은 상가임차인보호에 기여할 것으로 보임.

○ 안철수 후보

■ 상가건물임대차보호법의 보호대상 범위 확대, 재건축 등 임대인의 필요에 의해 계약 갱신이 거절되는 경우 임차인의 매몰비용 중 일부를 임대인이 보상하는 공약은 상가임차인보호에 기여할 것으로 보임.

■ 특히, 차임 인상 상한률을 하향 조정(5%로 하향 조정)하거나 우선변제 대상 임차인의 범위 확대 및 우선변제금 증액 공약은 다른 후보와 차별되는 공약으로서 긍정적으로 평가할 수 있음.

3. 개정법률안 주요내용

◈ 박영선 의원 대표발의안(의안번호 739)

○ 이 법의 적용범위를 임차인이 국가 또는 지방자치단체인 경우, 임차인이 「대․중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률」 제2조제2호의 대기업인 경우, 임차인이 「사행행위 등 규제 및 처벌에 관한 특례법」 제2조에서 규정하고 있는 사행행위영업을 영위하는 자인 경우, 임차인이 「식품위생법」 제36조제1항제3호의 식품접객업 중 시행령 제21조제8호라목의  유흥주점영업을 영위하는 자인 경우, 기타 임차인이 제3호, 제4호의 영업과 동일 유사한 영업으로서 대통령령에 의하여 이 법에 의한 임차인 보호가 부적합하다고 판단되는 영업을 영위하는 자인 경우를 제외하고는 모든 상가의 임대차에 대하여 적용하도록 함.

○ 위 규정을 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없도록 함(부칙)

◘ 전문위원 검토보고서 중 추가 검토사항

▶ 적용범위 확대에 대하여

○ 사적자치 원칙과 임대인의 재산권 침해 우려

○ 시행령상의 기준액을 대폭 상향하는 방법으로 개선 여지 검토 필요

○ 사행행위 영업도 허가 받은 적법영역이므로 이를 배제할 합리적 이유가 있는지 의문

○ 안 제2조 제5호에서 기타 유사 업종을 대통령령으로 정하도록 한 것은 불명확해 포괄위임의 문제

○ 소급적용으로 인한 기존 임대인, 영세한 제외 업종 임차인, 신뢰보호 침해 우려, 물권적 이해관계 취득한 제3자 해석 모호

◈ 서기호 의원 대표발의안(의안번호 2139)

○ 이 법의 적용범위를 박영선 의원 안과 같이 확대함.

○ 임대차는 임차인이 사업자등록을 한 그 즉시 제3자에 대하여 효력이 발생하도록 함.

○ 임대인이 철거 또는 재건축을 위하여 임차인에 의한 계약 갱신요구를 거절하고자 할 경우에는 임대인이 임차인에게 적절한 보상을 지급한 경우에 한하도록 하고, 적절한 보상의 기준을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조를 준용하도록 함.

○ 임차건물에 대한 차임 또는 보증금의 증액은 5% 범위 내에서 가능하도록 함.

○ 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 월차임으로 전환되는 금액에 연 10% 이내의 범위에서 대통령령으로 정한 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함.

◈ 강창일 의원 대표발의안(의안번호 2636)

○ 임대인의 계약갱신 거절사유를 규정한 이 법 제10조제1항제7호의 규정인 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우” 를 노후․안전, 그 밖에 이에 준하는 사유로 구체화함.

◈ 이완영 의원 대표발의안(의안번호 2748)

○ 이 법의 적용범위 기준이 되는 보증금 개념에서 차임에 관한 규정을 삭제함.

[법률안 비교표]

구분	박영선안	서기호안	강창일안	이완영안
적용범위 확대	국가, 지방자치단체, 대기업, 사행업종, 유흥주점, 기타 대통령령으로 정하는 부적합자를 제외한 모든 상가로 확대	박영선 안과 동일		현행과 같이 보증금액을 기준으로 하되 차임을 고려하지 않음.
갱신거절 사유 제한		철거 또는 재건축의 경우 보상완료시로 제한	노후, 안전, 이에 준하는 사유가 있어야 철거/재건축을 사유로 갱신거절 가능
갱신 상한 기간		10년
차임증감상한		상한 5% 법제화
월차임 전환시 산정률 제한		10% 내 대통령령으로
대항력 기준		사업자등록 즉시 대항력 발생

4. 개정법률안에 대한 평가

◈ 적용범위 확대 부분

○ 개정의 필요성

■ 현행 적용 범위 상한인 서울 지역 3억원으로 하면 상당 규모 임차인들 보호 받지 못한다는 의견이 있고, 80% 이상 임대차가 적용된다는 ‘상가건물 임대차 실태조사’ 결과에 대한 이해관계자들의 신뢰도 낮음.

■ 보증금 규모를 법 적용 기준으로 삼는 입법례 없으며

■ 적용범위 한계선의 임대차의 경우 임대인이 적용범위에서 제외되기 위해 차임을 증액하는 부작용 있고

■ 차임 상승으로 인해 이 법이 적용되는 시점과 적용지 않는 시점이 혼재하는 등 법적안정성에도 혼란 있음

■ 이에 더해, 2008년도 상가건물 임대차 실태조사 결과에 의하면 적용 범위를 확대해야 한다는 임차인과 중개인이 80%를 상회하고, 임대인도 과반수 이상 찬성하고 있음.

○ 개정의 방식

■ 전환보증금 액수에 의한 제한은 폐지하고, 예외적으로 보호가치 없는 국가 등과 사행행위.유흥주점만 적용 배제하는 방식(박영선의원, 서기호 의원 각 대표발의안)

■ 현행 보증금 액수에 의한 제한은 유지하되,

● 월세를 전환율로 환산해 합산하지 않고 단순 보증금 액수를 기준으로 하는 방식(이완영 의원 대표발의안)

● 시행령상 기준액을 상향하는 방식(전문위원 추가 검토사항)

➜ 평가 : 박영선 의원, 서기호 의원 각 대표발의안이 타당함

✔ 보증금 액수를 기준으로 하는 방식은 임대료 변화에 따라 적시 개정하기 곤란하고

✔ 실태조사의 신뢰도에 의문이 제기되었던 것에 비춰 그 기준액이 적정한지도 의문임

✔ 보증금액이 높다 하더라도 일률적으로 임대인 보다 우월적 지위에 있어 보호가치 없다고 볼 수 없으며

✔ 기준액 설정 방식은 전체 상가 임대차 중에서 일정 비율만 이 법의 적용을 받을 수 있도록 금액을 정하는 방식이므로 그 기준액 전후  임차인들 사이에 보호가치 측면에서 질적 차이가 있다고 볼 수 없고, 기준액을 상향시키더라도 보증금액을 증가시켜 법 적용을 회피하기 위한 부조리가 존속할 위험이 있음.

✔ 2008년도 실태조사 결과를 신뢰할 수 있다 하더라도 이 법의 적용을 받는 비율이 83.1%에 이르러 이 법 개정을 통해 나머지 임차인들을 보호하더라도 추가로 제한되는 임대인들이 많지 않음.

✔ 보증금액을 기준으로 하지 않더라도 보호가치 없는 임차인들을 유형화해 적용 제외할 수 있음

○ 전문위원의 추가검토사항에 대한 재검토

■ 사적자치원칙과 임대인의 재산권 침해 우려 의견에 대해

➜ 재검토 :

✔ 사적자치 원칙은 헌법상 절대적 원칙이 아니라 다른 헌법적 가치와 조화롭게 조절되어야 하는 바, 임대인의 영업의 자유에 대한 일정 정도 제한은 이미 이 법 제정에 의해 시작 되었기 때문에 적용 범위 개정으로 인해 비로서 시작된 것이 아니고

✔ 또한 직업수행의 자유에 대한 제한에 대해 완화된 심사기준을 적용하는 헌법재판소 결정례에 의하더라도 보증금 액수를 기준으로 하지 않는다고 해서 과도한 제한으로서 재산권을 박탈하거나 영업의 자유를 침해하였다고 보기 매우 어려움.

■ 현행 시행령을 개정하는 대안의 가능성 의견에 대해

➜ 재검토 : 위에서 개정의 방식에서 검토한 것으로 갈음함.

■ 사행행위 영업도 허가 받은 적법영역이므로 이를 배제할 합리적 이유가 있는지 의문이라는 의견에 대해

➜ 재검토 :

✔ 현행 법률도 보증금의 다소에 따라 적용범위를 나누고 있어 보증금이 다액인 임대차도 적법한 영업임에도 이 법의 적용이 배제되는 것임.

✔ 그런데, 적용범위를 정함에 있어 영업의 적법성이 기준이 되는 것이 아니라 이 법의 목적, 즉 임대인 또는 임대인의 채권자들의 권리의 제한을 통해 국민 특히 상인의 경제생활의 안정을 보장할 필요가 있는지 여부가 기준이 되어야 하는 것임.

✔ 따라서, 위법 행위는 아니지만 권장하기 곤란한 사행행위와 유흥주점 영업을 위한 임차인들에게까지 임대인들의 권리를 희생해가며 이 법을 적용하는 것은 적절하지 않음.

✔ 그리고 같은 취지의 외국의 입법례도 있음.

■ 안 제2조 제5호에서 기타 유사 업종을 대통령령으로 정하도록 한 것은 불명확해 포괄위임의 문제가 있다는 의견에 대해

➜ 재검토 : 사행행위, 유흥주점과 유사한 영업이고, 이 법에 의한 임차인 보호가 부적법 하다고 판단되는 영업행위라고 대통령령에서 규정할 영업에 대해 한정하고 있으므로 법률에 본질적인 부분을 명시하고 위임하고 있으므로 포괄위임의 문제는 없음.

■ 소급적용으로 인한 기존 임대인, 영세한 제외 업종 임차인, 신뢰보호 침해 우려, 물권적 이해관계 취득한 제3자 해석 모호

➜ 재검토 :

✔ 이미 종료된 임대차에 적용되는 것이 아니라 계속 중인 임대차에 적용되는 것이라서 소급입법이라 하더라도 헌법에서 원칙적으로 금지하고 있지 않은 부진정 소급입법이고

✔ 시행 당시의 기존 임대차에 적용되지 않는다 하더라도 최장 1년 뒤에 갱신될 임대차에 적용될 것이므로 이 부칙 규정의 유무에 따라 임대인의 권리에 큰 영향은 없음.

✔ 제외 업종은 보호가치가 낮거나 없어 제외한 것이라서 신뢰이익이 현저히 낮고

✔ 물권적 이해관계를 취득한 제3자는 대항력과 우선변제적 효력을 갖게 되므로써 이해의 충돌이 발생할 수 있는 물권자, 예를 들면 개정법 시행전에 취득한 근저당권 등을 의미하므로 법원의 해석에 의해 충분히 보충될 수 있음.

◈ 갱신거절 사유 제한 부분

○ 현실에 있어서 재건축을 한다는 이유로 갱신을 거절하였지만 실상은 임대인이 임차인과 같은 종류의 영업을 하는 사례가 발생함.

○ 따라서 철거/재건축을 이유로 인한 갱신거절을 더 엄격하게 규정할 필요가 있음.

○ 다만, 노후, 안전, 그 밖에 이에 준하는 사유가 있어야 철거, 재건축을 이유로 한 갱신거절을 할 수 있도록 하는 개정안은 위 사유가 없어도, 예를 들면 용적률 상향으로 규모를 증가시킬 필요가 있는 경우 등 다른 사유로 철거, 재건축을 할 수도 있는 것이므로 적절하지 않음

○ 따라서, 임대인이 철거 또는 재건축 인허가를 받은 경우에만 갱신을 거절할 수 있도록 할 필요 있음.

■ 만약 갱신 거절의 구실로 인허가를 받고도 착공하지 않을 경우에는 임대인에게 과태료를 부과하거나 징벌적 손해배상을 청구할 수 있도록 규정할 필요가 있음.

○ 그리고, 갱신가능 기간에 철거 또는 재건축을 함으로써 임차 기간에 대한 임차인의 기대권을 침해한 것이므로 보상을 완료하고 갱신을 거절할 수 있도록 규정할 필요가 있음

◈ 갱신 상한 기간 부분

○ 인테리어비 등 초기 투자비가 증가하고 있고, 자영업자 증가로 인해 수익률이 하락하여 5년 기간내에 투자금을 회수하기 곤란하므로 갱신 상한 기간을 상향할 필요 있음.

○ 갱신 상한 기간이 상향되면 차임 증감 규제와 맞물려 임대료 수입이 낮아 질 것이므로 임대인에게 손실이 우려된다는 반론이 예상되나, 매년 9%(개정안 5%) 차임을 증가시킬 수 있으므로 임대기간 임대수익의 총액의 변화는 크지 않을 것으로 예측됨.

◈ 차임증감 상한 부분

○ 현행 시행령에서 정한 9%는 시장의 임대수익률, 이자율, 물가상승률 등에 비춰 고율이고, 매년 이 비율에 따라 차임 증액하는 실정에 비춰보면 임대료 상승으로 인한 임차인들의 고통이 심각함.

○ 따라서 변화된 사정을 감안해 차임증감 상한을 5%로 낮출 필요가 있음.

◈ 월차임 전환시 산정률 제한 부분

○ 현행법은 시행령에 그 산정률을 위임하고 있고, 시행령은 연 15%를 그 상한으로 정하고 있음

○ 월차임 전환시 산정률은 차임과 달리 시장 상황에 따른 변동폭이 크지 않고, 시행령에 위임은 예외적으로 허용된다는 점을 고려할 때, 법률에 직접 규정할 필요가 있음

○ 현행 월차임 전환시 산정률 15%는 적용범위를 정하는 산정률이 월 1%인 것을 고려할 때 높으므로 연 10% 비율은 적절하다고 할 것임.

◈ 대항력 기준시 부분

○ 현행법은 사업자등록 신청 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하도록 되어 있는데, 임대인이 사업자등록일에 임대차목적물의 소유권을 이전하는 경우에는 대항력이 무력화되는 문제가 있으므로 이를 해결하기 위해 사업자등록 즉시 대항력을 발생하도록 개정할 필요가 있음

토론문 1 상가세입자의 영업권 보장이 임대차제도의 관건

이선근 대표(경제민주화를 위한 민생연대)

상가건물임대차보호법이 제정 시행된지 10년이다. 매우 치열한 임차인들의 제정요구에 의해 만들어졌지만 매우 보호의 폭이 좁아 임대사업자보호법이라는 비난을 받아왔다.

단적으로 보여주는 사례가 용산제4구역 재개발참사다. 이 사건은 철거보상금이 터무니없이 낮아 발생한 임차인들의 농성을 경찰이 과잉진압한 데 직접적인 원인이 있다.

그러나 근본적인 원인은 우리나라에서는 이웃나라 일본과 달리 상가세입자의 영업권을 인정하지 않는 데 있다.

즉 공익사업에서 보상되는 권리는 광업권․어업권․물 등의 사용에 관한 권리만 인정이 되고 자영업자의 경우에는 영업손실에 대해서만 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하게 되어 있다. 그래서 영업손실에 대한 감정평가기준도 실제 거래되고 있는 영업권(통상 권리금으로 불린다)의 가격에 터무니없이 미달하게 된다.

즉 우리나라는 영업권은 사적자치의 영역으로 미루어두고 있기 때문에 모든 법적 권리로 인정받지 못하고 있는 것이다.

그래서 우리나라에서는 자영업자가 새 임차인으로부터 권리금을 받는 경우를 제외하고는 영업권을 넘겨주는 대가로 권리금을 확보할 수 없다.

심지어 건물주가 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 인정하지 않을 경우에는 이마저도 확보할 수 없는 것이다.

현실적으로는 임차인의 전재산과 마찬가지인 거액이 권리금으로 거래되고 있음에도 불구하고 법률의 세계에 들어오면 물거품이 되어버리는 것이다.

일본에서도 도심재개발은 항상 있지만 우리나라처럼 이렇게 첨예한 분쟁이 일어나지 않는다.

왜냐하면 일본의 상가임대차법인 차지차가법 28조는 건물주의 상가임대차계약의 갱신거절에 대해 다음과 같은 정당한 사유의 5가지 구체적 기준을 명시하고 있다.

① 임대인 및 임차인이 건물의 사용을 필요로 하는 정도의 사정

임대인이 건물의 사용을 필요로 하는 정도가 임차인이 필요로 하는 사정보다 상대적으로 클 것.

② 임대차에 관한 종전의 경과

임차인이 임대료연체 등 채무불이행 여부 등의 사정

③ 건물의 이용상황

임차인이 계약에서 정해진 목적에 따라 건물을 사용하는가 여부, 차가인이 어느 정도의 빈도로 건물을 이용하고 있는가 등의 사정

④ 건물의 현황

건물이 어느 정도 노후화하고 있는가 보수를 하기 위해 어느 정도의 비용이 드는가 등의 사정

⑤ 건물주의 퇴거비용 등의 제공 등 다섯 가지 기준을 모두 충족시켜야 정당한 사유가 인정되어 계약해지 할 수 있게 된다.

일본법원의 판례

건물주의 재개발을 목적으로 하는 임대차계약의 해지요청에 관하여 정당사유가 인정되지 않았던 사례(동경지법 쇼와62·6·16판시1269호101항)를 살펴보자.

부동산업자인 원고(전소유자로부터 주변일대의 토지건물을 취득하여 건물거주자에 명도를 요구했다)가 임대차 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 있다고 주장하는 것과 동시에 퇴거비용으로 8000만엔(한화 약 8억원)을 지급할 테니까 라면집을 경영하는 피고(임차인)은 건물을 명도해달라고 요구.

그러나 법원은 부동산회사인 원고가 “본건 건물의“명도를 요구하는 이유” 등은 본건 건물을 스스로 사용하는 것도 아니고 본건건물이 노후화했기 때문에 재건축하는 것도 아니고 오로지 도심부에서의 택지의 효율적 이용이라는 측면에서 재개발을 하기 위한 것이라고 할 수 있고, 이 재개발의 목적은 임대차 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 될 수 없으며, 따라서 원고가 피고(임차인)에 대해 대체점포(이전할 곳)를 소개하고 또한 상당액의 퇴거비용을 지불하겠다고 하더라도 이것에 의해서는 임대차 계약을 해지할 수 없다고 판결하여 원고 패소판결을 내렸다.

다른 한편 도심부의 상가건물의 임대차계약의 갱신거절에 관해 정당사유가 있는 경우와 정당한 사유가 없는 경우를 종합적으로 고찰하여 추가 보완비용으로 2억 8000만엔(한화 약 28억원)의 퇴거비용을 제공한 사건과 관련해서는 임대차계약 해지의 정당한 이유가 있다고 인정한 판례도 있다(동경고판평성2 5 14판시1350호63항)

어쨌든 이와 같이 일본에서는 세입자가 상가건물의 명도로 인해 발생하는 영업손실을 충분히 보장하는 보상금이 전제가 되어야 건물주의 갱신거절을 인정한다는 것을 알 수 있다.

그것은 바로 세입자(임차인)에게 충분한 정도의 퇴거비용을 제공하는 것이다.

일본의 퇴거비용의 이의

일본에서 건물주에 의한 퇴거비용 지불의 의사표시는 건물주의 정당사유의 유무를 판단함에 있어 보완적 요소 가운데 하나여서 차지차가법(주: 일본의 상가건물임대차보호법이라 할 수 있음) 28조의 ‘재산상의 급부를 한다는 취지의 표시’의 대표사례라고 할 수 있다.

바꾸어 말하면, 세입자(임차인)와 건물주 쌍방에게 건물사용의 필요성이 일정 정도 인정되고 퇴거비용 지불의 의사표시에 의해 건물주의 정당사유가 보완되는 경우에 법원에서 정당한 퇴거비용(사실상 우리의 권리금을 포함한 비용)의 지불(혹은 지불과 교환)을 조건으로 세입자에게 퇴거를 명령하는 판결을 내릴 수도 있는 것이다. 거꾸로 정당사유가 없는 경우에는 세입자의 영업손실에 대해 건물주가 어느 정도의 금액을 지급한다고 해도 정당한 보완 사유가 될 수 없고 임차인(세입자)에게 퇴거를 요구하는 재판을 제기해도 이를 인정하지 않는 것이다. 다만, 세입자와 건물주 쌍방이 합의하여 세입자가 임의로 퇴거하는 경우에는 관계가 없을 뿐이다.

일본에서 퇴거비용의 산정방법

(1)퇴거비용의 산정식

일본에서는 정당사유의 유무를 판단하는데 기본적 요소인 건물사용의 필요도가 실례에 따라 다르기 때문에 보완적 요소인 퇴거비용를 산정하기 위한 정형적인 계산식은 없다.

따라서 퇴거비용 산정에 있어서도 어느 정도 보완을 요하는가 하는 관점에서 건물주 임차인 쌍방의 구체적 사정을 비교 검토하여 건물사용의 필요도를 판단하게 된다.

(2) 퇴거료의 내용

일본에서 퇴거비용이라 불리우는 금액의 내용으로는 ① 이전비용(이사비용, 이전처 취득에 드는 비용 등) ② 퇴거로 소멸하는 전세권의 보상 ③ 영업권 내지 영업상의 이익의 보상 ④ 임차인의 정신적 부담의 보상 ⑤ 개발이익의 임차인에의 배분(재건축 재개발 등의 경우) 등이다.

어쨌든 이와 같이 개발 재개발등의 경우, 세입자에게 충분한 보상을 제공하는 제도는 일본뿐만 아니라 영국 등 차가법을 시행하고 있는 나라들에서는 약간의 차이가 있지만 대동소이하게 존재한다.

반면에 우리나라는 600만명이라는 대규모 인구가 자영업자로 경제활동을 하고 있고, 이들 대다수가 자기건물을 가지고 있는 것이 아니라 세입자(임차인)의 지위를 가지고 있다.

그럼에도 산업의 풀뿌리조직이라 할 수 있는 이들 상가건물임차인들의 안정적인 존립과 성장을 도모하고 건물주의 일방적인 계약해지와 횡포 등으로부터 이들을 보호하기 위한 상가임대차제도의 개선에는 현재 계류되어 있는 법안 모두 다 부족하다 할 것이다.

건물주 등의 재산권만 얘기하면서, 세입자들의 생존권과 재산권은 무시한 채 사적탐욕과 용역깡패 여기에 덧붙여 공권력의 과잉진압까지 난무하고 있다. 한편 수십년 일터를 삼고 있는 지하도상가를 제대로 관리도 하지 못한 책임을 느끼기는커녕 상인들이 자신들의 영업권을 토대로 전대차해 상당한 수익을 올리고 있다는 것만 자기 눈에 들보처럼 느껴져 실태조사 운운 하고 있는 서울시의 임대차 행정.

우리의 현실은 상가임대차를 바라보는 후진적인 철학을 엿보게 한다. 적극적인 개선노력이 시급함을 이 토론에서도 확인만 할 따름이다.

토론문 2   상가건물임대차보호법에 대한 의견

-개정법률안을 중심으로

씽크탱크 공인중개사 사무소 대표 박덕규

저는 서울 대학로(혜화동 179-4(동숭길146))에서 12년째 상업용 부동산(상가건물 매매 및 임대차, 점포매매 등)을 중심으로 중개업을 하고 있는 공인중개사입니다.

정확한 통계자료나 법률적 지식을 가지고 말씀 드리기는 어렵고, 현장에서 부동산 중개를 하면서 느낀 점을 중심으로 얘기를 하겠습니다.

1. 적용범위 확대 부분

1) 2004년 법 제정 시 환산보증금 2.4억의 규정은 법 제정 취지를 완전히 희석시킨 결과를 가져 옴.

2) 현행 3억은 본 법을 유명무실하게 함 – 최근 제가 중개하거나 관여한 물건 30건 중 적용범위에 포함되는 건은 단 5건.(사무실 제외하면 1건)

3) 임대인에게 임대료 인상 요인으로 작용됨 – 기준금액 직전 계약, 임차인 교체 시 적용범위 이상으로 상향 조정함.

4) 의견 – 박영선,서기호 의원 안에 찬성(국가,지자체,대기업,사행업종에 대한 적용배제 – 여론의 추이 검토)

2. 최우선 우선 변제 범위

1) 모든 상가건물 임대차계약에도 주택임대차계약처럼 우선변제력(사업자등록만 하면) 인정.(임대차보증금에 대한 공시제도 도입?)

2) 최우선 변제의 경우 환산보증금 규정은 삭제, 보증금과 최우선변제금액은 주택임대차보호법 수준으로 상향.

3. 갱신거절 사유 제한 부분

철거 및 재건축의 경우는 비교적 분명하지만, 리모델링(대수선 등)의 경우는 문제의 소지가 많아 임차인 보호에 대한 명확한 기준 필요.

4. 갱신 상한 기간 부분

폐지 또는 10년으로 확대 – 초기 시설투자비 회수기간 늘어나고 있으며, 주요 상권의 경우 상당한 시설권리금 회수도 고려해야 함.

5. 차임증감 상한 부분

보증금, 월임대료 5%로 하향 조정.

6. 월차임 전환 시 산정률 제한 부분

현장에서 현재 월1% 이하로 적용하고 있으므로 연 10% 선으로 조정.

7. 대항력 기준 시 부분

사업자등록과 동시에 대항력 발생.

토론문 3   상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선방안

조성찬(토지+자유 연구소 토지주택센터장)

1. 상가임대차 관련 핵심 문제

o 단기 임차기간

- 갱신 상한기간 10년(서)

o (월)차임 상승률

- 임차료 인상률 5%로 제한(안, 서)

o 임차보증금 손실 위험

- 적용범위 제한 폐지(문, 안, 박영선, 서기호)

- 발제문 : 재건축 등 갱신 거절시 매몰비용 중 일부 보상(안, 서)

= 발제문에서 “임대인이 철거 또는 재건축 인허가를 받은 경우에만 갱신을 거절할 수 있도록 할 필요 있음”이라고 했는데, 이 역시 위험성을 내포함. 만약 임대인이 철거 또는 재건축을 계획하고 있었다면 계약 당시 이를 임차인에게 고지했어야 하며, 고지 없이 계약을 체결했다면 중간에 재건축 등의 이유로 갱신을 거절할 수 없어야 함.

o 권리금 문제

2. 질문

o 박영선 의원 대표발의안

- 상가건물임대차보호법의 보호대상 범위에서 국가 또는 지방자치단체가 제외되는 이유는?

= 국가 또는 지방자치단체가 주택처럼 상가건물도 재전세 가능성이 있음. 안철수 후보측의 이유는 “대등한 교섭 가능성”인데, 임대차는 마치 기업과 기업이 교섭한다기보다는 표준계약서처럼 정해진 룰에 기초하여 계약을 하는 것임.

o 권리금 문제 해결을 위한 직접적 혹은 간접적 방안이 마련되어 있지 않음

o 본 발제문은 원래 의원입법 개정안에 대한 평가만을 목적으로 하는 것인지. 좀 더 포괄적으로 접근할 수는 없었는지.

o 12월 1일부터 협동조합기본법 발표. 상인협동조합 지원 대책 추가 가능성

3. 법개정 내용 외의 추가 제안

1) 권리금 보장 방안 마련

o 정당한 보상은 사후 보상이 아닌 ‘사전 보장’을 핵심으로 해야 한다.

o 그러기 위해서는 세입자의 임차권을 지상권 수준으로 강화하여 개인의 재산권에 해당하는 시설권리금과 영업권리금을 보장해 주어야 한다.

o 대신 임대료로 전환되지 못한 바닥권리금은 지역 상권과 도시공동체가 함께 창출한 것이기 때문에 조세로 환수해야 한다.

o 제10조 1항 제7호(“임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”)를 없애야 한다. 즉 임대인의 사적 의도는 물론 도시계획에 의한 공익사업이라고 해도 5년 사용권은 세입자에게 보장해야 한다.

o 만일 그 이전에 내보낼 수 있는 규정을 굳이 둔다면 현행 제도상의 각종 보상 외에 권리금과 특별한 영업손실을 보상한다는 규정을 첨가해야 한다.

2) 권리금 보험제도 설계

o 권리금 보장에 불안을 느끼는 세입자가 보험료를 내고 가입한다.

o 보험회사/당국에서는 적정한 보험료를 책정하고 운영하는 업무 외에

o 세입자가 건물주 또는 다른 당사자에 의해 부당하게 권리금을 손해 볼 경우에 (자동차보험처럼) 보험회사/당국의 이해관계도 걸리게 되므로 실태 조사를 하게 되고 결과적으로 세입자 보호 기능을 할 수도 있다.

3) 토지임대형 상인협동조합 시스템 구축

o 임차기간 문제, 임대료 상한 문제, 임차보증금 손실 문제, 권리금 문제 해결을 위한 종합적인 접근법

o 서울 광진구 중곡제일시장은 2004년 상인협동조합을 설립

- 주변 60여 건물 매입 계획

- 현재 65명의 조합원이 매달 3만원의 출자금을 내면서 1년 동안 1억 원 모음

- 상가 건물 60채를 매입하는 데 드는 비용 600억원 필요

- 상인협동조합의 가장 큰 애로사항이 상가 건물의 매입 및 공동소유·사용이라는 점에서 볼 때 토지재산권 문제 해결

o 핵심 아이디어는 ‘정부-토지매입, 상인-건물매입 및 정부와 토지사용권 계약’

<부 록>(토지+자유 연구소, 민주정책연구원 보고서 일부, 2012년)

1. 권리금 보호 방안

1) 임차권 강화를 통한 상가 권리금 문제 해결

(1) 서울시가 발표한 뉴타운 출구전략과 상가 권리금 문제

박원순 서울시장이 취임 후 가장 역점을 두고 준비하여 1월 30일에 발표한 「서울시 뉴타운․ 정비사업 新정책구상」는 도시재정비 사업 과정에서 발생하는 약자의 권리를 획기적으로 강화한 것으로 평가받고 있다. 그런데 이번 대책에서 구체적으로 다루지 못한 문제가 있다. 바로 상가세입자의 권리금 문제이다. 주거세입자 문제의 경우, 서울시는 문제의 본질과 해결 방향을 분명하게 인식하고 있다. 즉, 개발 관련법 체제가 소유자 중심으로 되어 있어 거주자에 대한 권리 보장이 매우 미흡한 수준에 머물고 있으며, 따라서 시는 중장기적으로 주거권을 인권 차원에서 다루도록 사회시스템을 구축해 나가겠다고 밝혔기 때문이다. 그러나 이번 대책에서 대체 상가 마련을 요구한 상가세입자의 바램은 받아들여지지 못했다. 상가세입자 권리금 문제로 인해 가령 서대문구 북아현동 뉴타운지구에서 제2, 제3의 용산사태가 일어날 수 있음에도 불구하고, 서울시는 상가세입자의 권리보장을 위해 법 개정을 정부에 요청하겠다는 선언적인 약속만을 했을 뿐이다.

권리금은 창업자의 시장 진입을 가로막는 장벽이 되고 있다. 아울러 권리금의 가치가 정당한지를 계량할 객관적 제도나 장치도 전무해 이에 따른 피해도 속출하고 있다. 문제는 수많은 퇴직자, 창업자들이 권리금과 관련한 사고로 길거리에 나앉고 있는데도 정부 당국은 그저 팔짱만 끼고 있다는 점이다. 갈수록 중요해지는 권리금 문제를 결코 미루어서는 안된다.

(2) 상가세입자 권리금이란

2011년에 점포거래 전문기업인 점포라인이 서울 소재 점포 2만5326개의 권리금 데이터를 분석하여 그 결과를 발표하였다. 분석 결과에 따르면 중구의 연평균 권리금이 1억3492만원으로 서울시에서 가장 높았으며, 다음으로 종로구(1억2691만원), 구로구(1억2491만원), 강남구(1억2433만원), 서초구(1억1883만원) 순이었다. 강북권에 속한 구들의 순위가 강남구와 서초구에 비해 높았다는 점은 의외다. 이 분석결과의 또 다른 특징은, 경제가 어려워지자 자영업자 수가 크게 늘어 권리금도 높아졌다는 것이다. 2010년에는 25개 구 중에서 권리금이 1억 원을 넘는 구가 8개 구에 불과했는데, 2011년에는 17개 구로 두 배 이상 늘었다. 그만큼 권리금 문제가 더욱 중요해졌다.

이렇게 통계로도 잡히는 권리금이란 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 금전을 말한다. 권리금은 우리나라에만 있는 독특한 임대차 관행이며, 민법에도 규정되어 있지 않다. 다만 대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니고 권리금 자체는 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가”라고 보고 있어, <토지보상법>에서도 권리금을 영업손실보상의 대상으로 인정하지 않고 있다(허강무, 2009: 161).

권리금은 크게 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금의 3가지 유형으로 구성되어 있다. 대법원 판결에 따르면, “권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가”로 보고 있다(대법원 2002.7.26 선고 2002다25013 판결). 여기서 영업시설·비품 등 유형물은 시설권리금에 해당한다. 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how)는 영업권리금에 해당하며, 보통 이전 임차인이 창출한 지난 12개월분의 순이익 상당액을 지불하는 것이 관행이다. 마지막으로, 점포 위치에 따른 영업상의 이점은 바닥권리금에 해당한다. 바닥권리금의 개념을 경제학적으로 풀어서 설명하면 토지분 임대료인 지대에 해당한다.

여기서 바닥권리금을 조금 더 살펴볼 필요가 있다. 왜냐하면 시설권리금과 영업권리금은 그 개념과 대상이 명확한 반면, 바닥권리금은 그 속성상 토지분 임대료와 같은 성격이기 때문에 동일한 점포에서 임대료와 바닥권리금이 동시에 존재하는 이해하기 어려운 현상이 발생하기 때문이다. 왜 이러한 일이 발생하는가?

업계의 설명에 따르면 보통 바닥권리금은 신축상가나 새로 조성한 상업지에서 형성된다고 한다. 아마도 임대료 시장이 충분히 무르익기 전까지 바닥권리금이 형성·유지되다가 점차 임대료로 전환되는 것으로 보인다. 충분하지는 않지만 한 분석사례도 있다. 최근 한 수익형 부동산정보 분석기관이 서울과 수도권의 주요 상권 10곳의 1층 점포(12평 기준)의 올 1월 시세를 조사한 결과에 따르면, 2010년 1월에 비해 권리금은 약 4000만원 하락한 반면, 임대료는 500만 원 가량 상승한 것으로 나타났다고 한다. 그런데 한 가지 재미있는 사실은 강남, 명동, 종로의 대로변처럼 점포 경쟁이 심한 곳은 임대인이 1년 단위로 계약을 맺으면서 계약기간이 끝나면 임대료를 올린다고 한다. 임차권이 약한 상가 세입자들이 권리금 부담이 낮아지는 대신 임대료 부담이 가중되는 형국이다.

이러한 사례분석을 앞에서 언급한 점포라인의 분석과 종합하면, 경제가 어려워지고 점포 창업자가 늘어나면서 전반적인 권리금이 오르는 반면 입점 경쟁이 치열한 곳들은 바닥권리금이 임대료로 전환되면서 권리금이 오히려 내렸다고 해석할 수 있다.

(3) 권리금과 관련한 문제들

주택세입자와는 달리 상가세입자는 직접 시설투자를 하며, 또 단골손님을 만든다든지 하는 영업 노하우를 쌓게 되어 유형, 무형의 자산을 형성하게 된다. 따라서 주택세입자가 보통 다음 세입자로부터 전세금만 받고 나가면 되지만, 상가세입자는 시설투자금과 영업 노하우에 대한 대가를 요구하게 된다. 그런데 시장에서는 인정되는 권리금이 법적으로는 인정되지 않는다는 점에서 여러 가지 문제가 발생한다.

권리금과 관련된 주요 문제는 다음과 같다. 첫째, 자신도 다음 상가세입자에게 권리금을 제대로 받을 수 있다는 보장이 없다. 둘째, 계약기간 만료 후에 임대인이 재계약을 거부하고 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 수 있다. 셋째, 도시재개발을 하여 상가건물을 철거하는 경우 권리금을 아예 받을 수 없다. 세 가지 문제를 정리하면, 상가 건물이 철거되지 않으며, 동종 업종이 계속 유지되는 전제에서만 권리금 체인이 살아있게 되고 상가세입자가 권리금을 받을 수 있게 된다. 그렇지 않으면 우리가 알고 있는 갖가지 유형의 권리금 문제가 발생하게 된다.

특히 문제가 되는 경우가 용산참사가 일어났던 경우처럼, 도시재개발 등에 의해 강제 퇴거되는 경우, 토지보상법에 따라 상가세입자가 보상받을 수 있는 범위는 철거, 이전기간 중 휴업 또는 영업폐지에 대한 보상뿐이다. 상가세입자에 대한 영업손실보상의 경우 현행 <토지보상법 시행규칙> 제47조에는 3개월의 휴업보상과 이전비용 등을 지급하도록 규정되어 있으며, 대체매장 조성비용, 권리금 보전액 등은 인정되지 않고 있다. 그러나 세입자는 현실적으로 엄연히 존재하고 있는 권리금을 보상받지 못한 채, 대체상가 입주를 위해 별도의 권리금을 추가로 지출해야 하는 구조로 되어 있는 <토지보상법>은 보상갈등을 유발하는 원인이 되고 있다(허강무, 2009: 161).

(4) 상가세입자 권리금 문제를 어떻게 볼 것인가

권리금 문제를 어떻게 해결할 것인가라는 질문을 던지기 전에 먼저 어떤 유형의 권리금이 사적 재산권의 대상으로서 정당한가를 논할 필요가 있다. 우리는 이미 앞에서 권리금의 유형과 성격을 논하였다. 이를 기초로 논해 보자.

시설권리금은 감가상각되는 시설의 이전 대가로 정당하다. 영업권리금은 상가세입자의 노력 여하에 따라 결정되는 것으로 시설권리금과 마찬가지로 무형의 사적 재산권에 해당한다. 반면 바닥권리금은 한마디로 위치지대의 성격이다. 이는 세입자의 노력에 의해 형성된 가치가 아닌 사회공동체가 형성한 가치이다. 따라서 이렇게 정리할 수 있다. 시설권리금과 영업권리금은 개인의 투자와 노력에 의한 것으로 사적 재산권으로 보는 것이 타당한 반면, 바닥권리금은 사회공동체가 형성한 가치로, 사적 재산권의 대상으로 보기 어렵다. 사적 재산권의 대상으로 보기 어려운 바닥권리금이 시장에서 유통되고 있는 이유는, 임대료로 전환되지 못하고 자본화한 바닥권리금이 조세로도 환수되지 못하고 있기 때문이다. 따라서 바닥권리금이 때로는 투기의 대상이 되기도 한다.

(5) 임차권 강화가 권리금의 실질적인 해결 방향

권리금은 다른 나라에는 없는 우리나라만의 관습이라고 한다. 권리금이라는 관습이 없는 외국에서는 점포나 비즈니스 권리를 거래할 때 매도자와 매수자를 대신해 변호사가 나서서 해당 점포의 납세실적을 바탕으로 점포의 가치와 거래 액수를 산정한다고 한다. 한 마디로 한 기업이 다른 기업의 가치를 평가하여 인수하듯이, 점포 거래에서도 같은 방식으로 접근한다는 것이다.

그러면 우리나라에서는 권리금이 왜 존재할까? 상가세입자의 권리, 특히 임차기간 등이 세입자에게 너무 불리하기 때문이 아닐까? 즉 시설투자하고 열심히 홍보하고 경영해서 유명하게 만들었는데, 임차기간 등이 세입자에게 너무 불리한 상황에서, 세입자들이 투자한 것들을 충분히 누리기도 전에 나가야 하는 일이 발생한다면 전 임차인이 권리금 형식으로 보상을 받으려는 것은 당연한 일이 아닐까? 이는 결국 세입자의 임차권이 지나치게 약하다는 문제에서 비롯된 것으로 볼 수 있다.

상당한 기간 동안 건물을 사용해야 하는 상가건물의 경우, 권리금 문제를 해결하기 위한 최선의 방안은 임차권에 대해 민법상의 지상권에 준하는 기간을 보장해 주는 것이다. 이렇게 하면 세입자는 임차기간 동안 영업이익으로 시설권리금과 영업권리금을 충분히 보상받을 수 있게 된다. 대신 세입상인은 임대기간 종료와 동시에 모든 권리금을 포기할 각오를 하고 시설투자와 영업을 해야 한다. 다만 임차기간이 종료되기 전에 점포를 비워야 한다면 비우도록 한 주체(임대인, 조합 또는 지방정부)는 남은 기간에 해당하는 시설권리금과 영업권리금을 보상해 주어야 한다.

<상가임대차보호법>에서 구체적인 권리금에 대한 규정 없이 일정요건의 경우 5년의 임차기간을 보장함으로써 권리금을 회수토록 간접적으로 일부 보장하고 있다(허강문, 2009).

(6) 구체적인 방안 모색

이번 서울시 뉴타운 출구전략에서도 보았듯이, 주거세입자에 대한 보상과 보호대책은 갈수록 강화되고 있다. 이에 비해 상가세입자에 대한 법적 보호는 여전히 취약한 상황이다. 유사한 재산권 침해를 받음에도 불구하고 주거세입자에 준하는 보상과 보호를 받지 못하는 상가세입자에 대한 무대책은 형평의 관념에 반한다. 과도한 보상이 되지 않도록 경계해야 하겠지만 상가세입자에 대한 정당한 보상을 진지하게 고려할 때가 되었다(김종보, 2009: 130-131).

정당한 보상은 사후 보상이 아닌 ‘사전 보장’을 핵심으로 해야 한다. 그러기 위해서는 세입자의 임차권을 지상권 수준으로 강화하여 개인의 재산권에 해당하는 시설권리금과 영업권리금을 보장해 주어야 한다. 대신 임대료로 전환되지 못한 바닥권리금은 지역 상권과 도시공동체가 함께 창출한 것이기 때문에 조세로 환수해야 한다. 물론 임대인이 그동안 누려왔던 임대료 중에서 사회공동체가 창출한 토지분 임대료 역시 환수의 대상이 된다. 이렇게 하면 그동안 유통되었던 바닥권리금이 더 이상 시장에서 존재하지 못하게 되어 거래의 대상이 되지 못한다. 문제의 소지가 크게 사라지는 것이다. 그리고 남는 권리금 문제는 ‘사전 보장’을 중심으로 하면서 필요한 경우 정당한 사후 보상으로 접근하는 것이 바람직하다.

2) 상가건물임대차보호법 개정 및 보험제도 도입을 통한 권리금 보호

권리금 보호를 위한 상가건물임대차보호법 개정 및 보험제도 도입 제안은 김윤상 교수(경북대학교 행정학과, 토지+자유 연구소 연구위원)의 아이디어임을 밝힙니다.

권리금은 법적으로 보호 대상이 아닌 실정에서 다음과 같은 경우에 공중으로 날아간다. (1) 영업 건물의 임차권이 사라질 때, (2) 어떤 사정에서든 영업이 잘 안 되어 권리금의 가치가 하락했을 때. (1)의 경우에 대해서는 현행 상가건물임대차보호법의 법개정이 요구된다. 그런데 이러한 법개정이 이루어지지 않을 경우, 현재와 같은 상황에서는 (1)(2) 모두에 대비하기 위한 하나의 방법으로 보험제도를 생각할 수 있다. 민간 보험회사에서 이런 상품을 판매하면 좋지만 그렇지 않은 현실에서는 공적보험을 마련할 수도 있다. 이하에서 권리금 보험제도를 논의하기 위해 (1)과 관련하여 법개정이 필요한 내용과, 권리금 보험제도의 개요에 대해서 논한다.

(1) 권리금 보호를 위한 상가건물임대차보호법 개정 필요 사항

상가건물임대차보호법 제10조 2항에 의하면 상가건물은 임차인이 원하면 5년간 임차할 수 있고 11조에 의하면 차임 인상도 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하게 되어 있다. 이것만 보면 세입자에게 그리 불리하지 않다. 세입자는 최대 5년이라는 사용기간을 염두에 두고 권리금을 지불하고 입주를 해야지, 무턱대고 남의 건물에 영구히 있을 거라고 생각해서는 안된다. 다만 5년이라는 기한이 짧다거나 대통령령이 정하는 비율이 비현실적이라면 그건 실정에 맞게 개정할 수도 있을 것이다. 그런데 문제는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 열거한 제10조 1항 제7호(“임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”)이다.

예를 들어 용산참사에서처럼 재개발로 건물이 철거된다든지, 건물주가 재건축한다는 핑계를 댄다든지 하면 5년이 되기 전에도 세입자는 꼼짝없이 나가야 한다. 5년을 예상하고 계약을 맺은 세입자 입장에서는 날벼락이다. 그래서 제7호를 없애야 한다. 즉 임대인의 사적 의도는 물론 도시계획에 의한 공익사업이라고 해도 5년 사용권은 세입자에게 보장해야 한다. 만일 그 이전에 내보낼 수 있는 규정을 굳이 둔다면 현행 제도상의 각종 보상 외에 권리금과 특별한 영업손실을 보상한다는 규정을 첨가해야 한다.

(2) 권리금 보험제도 설계

앞서 논의한 대로 상가 임차인은 자신의 임차권이 충분히 보장받지 못하거나 또는 다른 요인으로 권리금의 가치가 하락하는 것을 방지하기 위해 개인적인 차원에서 보험제도를 활용하여 위험 헷징(risk hedging)을 할 수 있다. 권리금 보험제도는 다음과 같이 설계할 수 있을 것이다.

o 권리금 보장에 불안을 느끼는 세입자가 보험료를 내고 가입한다.

o 보험회사/당국에서는 적정한 보험료를 책정하고 운영하는 업무 외에

o 세입자가 건물주 또는 다른 당사자에 의해 부당하게 권리금을 손해 볼 경우에 (자동차보험처럼) 보험회사/당국의 이해관계도 걸리게 되므로 실태 조사를 하게 되고 결과적으로 세입자 보호 기능을 할 수도 있다.

2. 토지임대형 상인협동조합 시스템 구축

1) <사례> : 서울 광진구 중곡제일시장 상인협동조합의 건물 매입 시도

한겨레, “전통시장의 새로운 실험…조합 만들어 ‘점포 인수’ 나섰다”, 2012.7.5.

전통시장은 대형 유통자본과의 경쟁은 물론 상가 임대인과 2년마다 갈등을 겪어야 한다. 장사가 조금 된다 싶으면 임대인이 여지없이 임대료를 인상하기 때문이다. 이러한 조건에서 전통시장이 어려움을 극복하고 지역사회에 뿌리를 내리기는 쉽지 않은 과제일 뿐만 아니라 항상 생존의 어려움마저 느끼게 된다.

이러한 어려움을 극복하고자 서울 광진구 중곡제일시장은 2004년 상인협동조합을 설립하고 출자금을 모아 주변 60여 건물을 매입할 계획을 가지고 있다. 이 상인협동조합의 최종적인 목표는 “조합화를 통해 상인들이 상점을 소유하고, 마을 기업으로 뿌리내리는 것”이다. 현재 65명의 조합원이 매달 3만원의 출자금을 내면서 1년 동안 1억 원을 모았다. 그러나 상가 건물 60채를 매입하는 데 드는 비용 600억원을 모으는 데는 가야할 길이 멀다. 정부의 금융지원이 필요한 이유다.

상인협동조합의 가장 큰 애로사항이 상가 건물의 매입 및 공동소유·사용이라는 점에서 볼 때 토지재산권 문제가 해결되지 않고서는 상인협동조합은 성공할 수 없음은 분명하다. 따라서 <협동조합기본법>을 통과시킨 국회와 정부는 더 구체적으로 이러한 협동조합 사업이 성공을 거둘 수 있도록 필요한 지원책을 마련할 필요가 있는 것이다.

2) 구축 방안 : 정부-토지매입, 상인-건물매입 및 토지사용권 계약

위의 사례에서 살펴본 대로 2004년에 조합을 결성하여 지난 8년간 겨우 힘들게 1억 원을 모은 조합이 나머지 600억 원을 어떻게 마련할 수 있을 것인가? 상인협동조합은 상가 건물을 구입하여 임대료 인상 등에 방어하고자 하나 건물 구입비용은 너무도 버겁다. 조합원들의 건물 매입 마련금의 증가 속도보다 상가건물과 임대료의 증가속도가 더 빠르다면 이 실험은 이미 실패한 것이나 다름없다.

이러한 상황에서 정부 지원이 필수적이다. 조합은 아마도 정부가 저렴한 이자로 재원을 공급해 주기만을 바랄 것이다. 그런데 공공토지임대제 원리를 적용하면 전혀 다른 해결책을 구상해 볼 수 있다. 새로운 해결책의 핵심 아이디어는 ‘정부-토지매입, 상인-건물매입 및 정부와 토지사용권 계약’이다. 이렇게 하면 조합은 토지매입비용을 부담하지 않아도 되며 대신 새로운 토지소유자인 정부와 보다 안정적인 토지사용권 계약을 체결한다. 가령 50년의 토지사용권 계약을 체결하고 매 년 또는 매 월 토지임대료를 납부하면 상인들은 안정적으로 장사를 할 수 있으며, 토지사용권이 안정적으로 보장되기 때문에 권리금 문제를 해결할 수 있다.

또 하나 생각할 수 있는 것은 정부가 토지임대료를 매 년 조정할 때 주변 지역의 지대상승률을 고려하여 일정 비율로 제한하여 나머지 지대 상승률의 증가 원인을 조합의 적극적인 마케팅으로 하면 조합은 조합 나름의 운영수익을 확보할 수 있게 되며 상인들은 자신들의 마케팅 노력의 대가를 획득할 수 있게 된다.

토론문 4.      상가건물임대차보호법 개정 토론회

이헌욱 변호사(참여연대 민생희망본부 본부장)

토론문 5. ‘상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선방안’ 토론문

장경석(국회입법조사처 국토해양팀 입법조사관)

□ 2008년 글로벌 금융위기에 따른 국내경기침체가 지속되면서, 우리사회 각 분야에 있어 경제적으로 취약한 계층의 어려움도 가중되고 있음

○ 특히 고용시장이 크게 늘지 않음에 따라 자영업을 영위하려는 사람들의 수가 크게 증가하고 있음

○ 자영업자의 대다수가 상가건물을 임차하여 경제활동을 영위하기 때문에 영업활동의 고정비용인 상가 임차료가 중요한 의미를 갖게 됨

□ 국회에서는 그간 상가건물 임차인의 보호를 위해 다수의 법률안이 이미 여러 차례 제출된 바 있음

○ 2009년 1월에 발생한 용산참사의 1차적 원인이라 할 수 있는 ‘권리금 보호’를 위한 논의도 지속되었으나, 이에 대처할 효과적인 대안을 마련하지 못하였음

○ 또한 제19대 국회에서도 상가건물임대차계약의 당사자인 임차인 보호를 위한 법률안이 다수 발의된 바 있음

○ 기업형 슈퍼마켓 영업규제를 위한 ｢유통산업발전법 일부개정법률안｣도 국회에 계류 중임

□ 그러나 국회입법현실에서 임차인과 임대인의 권리를 모두 감안하는 것이 불가피함

○ 발제자가 제시한 상가임차인 사정에 부가해서 임대시장상황을 간략히 살펴봄

□ 국토해양부의 오피스ㆍ매장용빌딩 임대료 조사 및 투자수익률 추계결과보고서에 따르면, 최근 3년간 전국의 매장용빌딩의 투자수익률은 5～6% 수준임

○ 서울도심의 투자수익률이 가장 높은 8.23% 수준이며, 부산 7.44%, 인천 7.06%, 서울 신촌 7.05%, 대전 6.52% 순임

○ 서울 도심의 경우, 최근 중국 관광객 등 외국인 관광객 증가로 인한 매출증가에 따라 투자수익률이 상대적으로 높은 것으로 알려짐

<표 1> 매장용 빌딩의 투자수익률 추이

(단위: %)

구분		2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002
전체		6.66	6.85	5.19	10.91	8.20	8.14	8.66	9.54	14.09	13.02
서울	소계	6.76	7.52	6.15	14.05	10.13	9.65	10.67	11.06	18.39	15.84
	도심	8.23	7.22	8.95	11.85	10.31	9.93	11.75	11.36	14.65	15.72
	신촌	7.05	6.75	5.95	12.86	11.29	10.95	12.31	11.48	20.90	14.65
	영등포	6.04	6.35	3.81	9.25	9.33	9.36	6.96	10.15	9.18	13.32
부산		7.44	6.68	4.65	6.83	5.47	5.70	6.18	7.68	8.42	8.36
대구		6.01	5.90	4.42	7.27	6.56	7.19	5.96	8.24	9.43	11.10
인천		7.06	6.34	5.32	10.62	7.28	7.35	6.67	6.80	13.81	15.44
광주		5.27	5.46	2.71	5.34	3.92	3.48	4.31	6.65	9.32	8.33
대전		6.52	6.64	3.76	9.58	7.91	8.90	10.85	10.53	9.32	6.91
울산		5.20	3.96	3.14	6.50	6.11	5.99	5.24	7.30	9.06	11.03

자료: 한국감정원 부동산연구원(kcpi.kab.co.kr)

□ 2012년의 경우에는 투자수익률이 하락하고 있는 것으로 나타남

○ 2012년 3/4분기 오피스ㆍ매장용빌딩 임대료 조사 및 투자수익률 추계결과보고서에 따르면 전국 매장용 빌딩의 투자수익율이 전년 동기 대비 1.12%p. 떨어진 것으로 조사되었음

※ 투자수익률 = 소득수익률+자본수익률

- 소득수익률 = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비)/기초자산가격

- 자본수익률 = 자산가격변동액/기초자산액

국토해양부, ｢(보도자료) 3/4분기 상업용빌딩 투자수익률 소폭 하락｣, 2012.10.17.

□ 지역별 임대료 추세를 살펴보면 최근 들어 임대료가 소폭이나마 상승하고 있으나, 상승폭은 줄어들고 있음

○ 2012년 3/4분기의 경우, 전기대비 전국은 4백원/㎡으로 평균 45.5천원/㎡임

○ 서울의 도심은 3천200원/㎡이 상승한 205.1천원/㎡임

○ 대구의 경우에는 4백원/㎡이 하락한 26.3천원/㎡임

<표 2> 매장용빌딩 임대료 추세(1층) (단위:천원/㎡)
구분		2009		2010				2011				2012			전기 대비
		3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기
전체		40.7	40.9	41.2	41.6	41.9	42.0	42.2	42.6	42.9	43.2	44.6	45.1	45.5	0.4
서울	소계	55.6	55.7	56.2	57.1	60.1	60.0	60.3	60.9	61.4	61.9	64.2	64.7	65.6	0.9
	도심	147.1	146.8	146.9	154.6	184.8	184.8	185.3	186.4	188.7	192.5	200.3	201.9	205.1	3.2
	강남	52.2	52.2	52.8	53.6	56.8	56.9	57.2	57.2	56.9	57.3	58.6	58.8	60.2	1.4
	신촌	58.9	59.6	60.5	60.8	57.3	56.8	57.1	59.9	61.2	61.3	67.2	70.1	71.1	1.0
	영등포	40.6	40.2	39.9	40.1	38.8	38.9	39.3	40.1	39.4	39.5	40.5	40.5	40.8	0.3
	기타	47.2	47.4	48.0	48.2	46.8	46.8	46.8	47.1	47.5	47.7	49.0	49.0	49.4	0.4
부산		32.5	32.8	33.0	33.1	32.8	33.0	33.2	33.6	33.8	34.1	35.4	36.4	36.5	0.1
대구		26.2	27.1	27.1	26.9	26.5	26.5	26.9	26.9	26.9	26.9	26.5	26.7	26.3	-0.4
인천		23.1	23.2	23.2	23.1	23.3	23.5	23.6	23.7	23.8	23.9	24.5	25.2	25.5	0.3
광주		20.8	20.5	20.5	20.6	18.6	18.5	18.6	18.7	18.7	18.7	19.1	19.0	19.1	0.1
대전		28.5	28.5	28.9	29.1	25.5	25.3	25.5	25.5	25.6	25.7	26.3	27.3	27.3	0.0
울산		13.2	13.2	13.2	13.7	17.0	17.0	17.0	17.3	17.7	17.6	18.1	18.9	18.9	0.0
성남						37.1	37.1	37.2	37.9	38.0	38.0	39.0	38.9	38.7	-0.2
수원						31.2	32.3	32.0	32.0	32.3	32.2	30.6	30.6	30.6	0.0
안양						49.0	49.7	49.7	50.9	52.0	52.0	59.8	59.9	59.9	0.0
고양						33.5	33.5	33.5	34.5	34.5	34.5	34.5	34.4	34.4	0.0

국토해양부, ｢(보도자료) 3/4분기 상업용빌딩 투자수익률 소폭 하락｣, 2012.10.17.

□ 이상과 같이 영세 상가임차인을 위한 보호가 필요함에도 불구하고, 부동산 임대시장시장 상황도 그리 좋은 상황은 아니라는데 문제가 있음

○ 매장용 건물의 임대수익률이 지역별로 편차가 있지만 연간 5～6%로 일반 정기예금 이자율의 1～2%p.를 상회하는 수준임

□ 영세 상가임차인보호와 부동산임대시장의 상황을 고려할 때, 상가 임대가격에 대한 직접적인 규제를 하기 보다는 임차상인에게 도움을 줄 수 있는 저렴한 임대료의 임차상가를 마련방안을 검토할 필요도 있음

○ 공익사업을 위한 상가건물 철거 등의 경우에 공공부문이 임차상가를 마련하여 저렴하게 임대할 수 있도록 하는 방안 검토

○ 시장활성화를 위해 시장상가조합 등이 상가시설의 개선 등을 수행할 때, 저리로 융자를 실시하고, 일정수준이상의 임대료를 받지 않도록 하는 방안 검토

○ 제19대 국회 개원 이래 영세 상가임차인의 영업활동에 장애를 주는 활동을 규제하기 위한 ｢유통산업발전법 일부개정법률안｣이 다수 제출되어 있음

- 대형유통업체가 운영하는 기업형 수퍼마켓(SSM)의 영업시간 규제 및 위반자에 대한 과태료부과 등에 관한 사항이 향후 국회에서 효과적으로 논의되어 실질적으로 영세상인을 도와줄 수 있는 근거가 마련되어야 할 것임